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Planejam
ento Urbano e Regional - Elem
entos Urbanos
 Karen Cristina Oliveira Arantes Karen Cristina Oliveira Arantes
GRUPO SER EDUCACIONAL
gente criando o futuro
O fenômeno urbano e a sua dinâmica, em qualquer parte do mundo, se apresentam 
como um processo complexo de intercâmbio entre as pessoas, as atividades, o am-
biente, os interesses, as culturas, os poderes, os deveres e os direitos.
Dessa forma, podemos entender que o planejamento urbano é um processo com o 
objetivo de melhoria da qualidade de vida da população, dentro do perímetro urbano, 
através da descrição, da análise e da avaliação das condições de funcionamento das 
cidades, para poder gerar propostas de desenho e formular projetos, que permitam 
regular a dinâmica urbana e ambiental, atendendo as anomalias existentes entre as 
condições de desenvolvimento econômico, social e espacial, dentro de um prazo de 
tempo que demanda programação, seguimento e controle bem de� nidos. 
Nesse contexto, as prioridades e os objetivos de uma cidade mudam com o tempo, 
pois o planejamento urbano evoluciona, a partir dos diferentes momentos históricos 
da cidade, respondendo aos processos de industrialização, da densi� cação populacio-
nal, da criação das áreas de interesse social, da expansão das atividades e da incom-
patibilidade com a infraestrutura existente.
Portanto, o planejamento urbano pode determinar as intervenções em setores urba-
nos de� nidos, como os bairros, as áreas históricas ou as favelas, através de projetos 
de intervenção em diversas escalas de território, que possuem como objetivo atender 
os problemas, melhorar a qualidade de vida e tornar as cidades sustentáveis.
PLANEJAMENTO URBANO E 
REGIONAL - ELEMENTOS URBANOS
PLANEJAMENTO URBANO E 
REGIONAL - ELEMENTOS URBANOS
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 Karen Cristina Oliveira Arantes
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CONTEXTUALIZANDO
Dados que retratam onde e quando aconteceu determinado fato;
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CURIOSIDADE
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tratado.
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EXEMPLIFICANDO
Informação que retrata de forma objetiva determinado assunto.
EXPLICANDO
Explicação, elucidação sobre uma palavra ou expressão específica da 
área de conhecimento trabalhada.
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Unidade 1 - Elementos urbanos
Objetivos da unidade ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12
Introdução e noções do planejamento urbano ��������������������������������������������������������������� 13
O desenho urbano ........................................................................................................... 15
A evolução urbana .......................................................................................................... 16
A formação das “malhas urbanas” brasileiras .......................................................... 17
Definição de elementos urbanos ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 19
Via....................................................................................................................................... 20
Componentes de uma via ............................................................................................... 24
Quadra ............................................................................................................................... 25
Lote .................................................................................................................................... 27
Edifício ............................................................................................................................... 28
Praças ............................................................................................................................... 29
Parques ............................................................................................................................. 31
Sintetizando ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34
Referências bibliográficas ������������������������������������������������������������������������������������������������� 35
Sumário
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Sumário
Unidade 2 - A habitação
Objetivos da unidade ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38
A questão social da habitação ������������������������������������������������������������������������������������������ 39
Questão social da habitação no Brasil ........................................................................ 40
Déficit habitacional ......................................................................................................... 45
Déficit habitacional no Brasil ........................................................................................ 46
Tipologias urbanas e suas representações gráficas ���������������������������������������������������� 48
Invasão .............................................................................................................................. 48
Regularização fundiária ................................................................................................. 51
Loteamento popular ........................................................................................................ 54
Loteamento de alto poder aquisitivo ............................................................................ 55
Bairros planejados .......................................................................................................... 56
Novo Urbanismo .............................................................................................................. 59
Sintetizando ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61
Referências bibliográficas ������������������������������������������������������������������������������������������������� 62
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Sumário
Unidade 3 - Quarteirões, malha orgânica, traçados e intervenções nos tecidos urbanos
Objetivos da unidade ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� 65
As formas dos quarteirões ��������������������������������������������������������������������������������������������������66
As formas de ocupações dos quarteirões .................................................................. 68
Os diversos tipos de vias ���������������������������������������������������������������������������������������������������� 71
A mobilidade urbana ....................................................................................................... 74
O traçado de uma malha orgânica ������������������������������������������������������������������������������������ 75
O traçado de um bairro histórico colonial ���������������������������������������������������������������������� 77
Planejamento de intervenção em parte da cidade com conjunção de tecidos 
diferenciados ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 79
As intervenções urbanas ............................................................................................... 81
As intervenções urbanas: microescala ....................................................................... 83
A gentrificação urbana ................................................................................................... 86
Sintetizando ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 88
Referências bibliográficas ������������������������������������������������������������������������������������������������� 89
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Sumário
Unidade 4 - Intervenção nas favelas
Objetivos da unidade ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� 92
Intervenção na favela ou zona de interesse especial: técnicas e padrões 
alternativos ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 93
Intervenções nas favelas ............................................................................................... 95
Intervenções nas favelas - Programa Favela-Bairro ................................................ 99
A regularização fundiária e as Zonas Especiais de Interesse Social .................. 100
Tipologias habitacionais alternativas compatíveis com os custos de urbanização 
desejados ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 105
Sintetizando ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 115
Referências bibliográficas ����������������������������������������������������������������������������������������������� 116
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O fenômeno urbano e a sua dinâmica, em qualquer parte do mundo, se 
apresentam como um processo complexo de intercâmbio entre as pessoas, as 
atividades, o ambiente, os interesses, as culturas, os poderes, os deveres e os 
direitos.
Dessa forma, podemos entender que o planejamento urbano é um proces-
so com o objetivo de melhoria da qualidade de vida da população, dentro do 
perímetro urbano, através da descrição, da análise e da avaliação das condi-
ções de funcionamento das cidades, para poder gerar propostas de desenho e 
formular projetos, que permitam regular a dinâmica urbana e ambiental, aten-
dendo as anomalias existentes entre as condições de desenvolvimento econô-
mico, social e espacial, dentro de um prazo de tempo que demanda programa-
ção, seguimento e controle bem defi nidos. 
Nesse contexto, as prioridades e os objetivos de uma cidade mudam com 
o tempo, pois o planejamento urbano evoluciona, a partir dos diferentes mo-
mentos históricos da cidade, respondendo aos processos de industrialização, 
da densifi cação populacional, da criação das áreas de interesse social, da ex-
pansão das atividades e da incompatibilidade com a infraestrutura existente.
Portanto, o planejamento urbano pode determinar as intervenções em se-
tores urbanos defi nidos, como os bairros, as áreas históricas ou as favelas, 
através de projetos de intervenção em diversas escalas de território, que pos-
suem como objetivo atender os problemas, melhorar a qualidade de vida e 
tornar as cidades sustentáveis.
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Apresentação
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À minha mãe, que nunca mediu esforços para que eu chegasse até aqui. 
A professora Karen Cristina Oliveira 
Arantes possui graduação em Arquite-
tura e Urbanismo pela Universidade Po-
sitivo, mestrado em Projeto e Patrimô-
nio pela Universidade Federal do Rio de 
Janeiro e atuou na coordenação de pro-
jetos e obras de restauração de edifícios 
declarados Patrimônio da Humanidade. 
Currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/4289219092707497
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A autora
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ELEMENTOS 
URBANOS
1
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Entender a importância do planejamento urbano;
 Entender a evolução urbana;
 Apresentar como se formaram as malhas urbanas brasileiras;
 Apresentar os elementos urbanos.
 Introdução e noções do 
planejamento urbano
 O desenho urbano
 A evolução urbana
 A formação das “malhas 
urbanas” brasileiras
 Definição dos elementos urbanos
 Via
 Componentes de uma via
 Quadra
 Lote
 Edifício
 Praças
 Parques
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Introdução e noções do planejamento urbano
O conceito de planejamento urbano está relacionado ao conceito de 
urbanismo, que se defi ne como um “conjunto de medidas técnicas, admi-
nistrativas, econômicas e sociais que visam ao desenvolvimento racional e 
humano das cidades” (URBANISMO, 2021). O urbanismo engloba o planeja-
mento do ambiente construído, a concepção da morfologia da cidade e o 
conceito de planejamento urbano, que se refere a um conjunto de instru-
mentos técnicos e normativos necessários para ordenar os espaços urba-
nos e suas relações, bem como o correto uso do solo e dos regulamentos 
das condições para a sua transformação ou para a sua conservação.
O planejamento pode ser defi nido como um instrumento no processo de 
tomada de decisões para alcançar o futuro desejado, levando em considera-
ção a situação atual, os fatores externos e internos que podem infl uenciar 
o alcance desses objetivos. Segundo Duarte (2012), o planejamento urba-
no tem um enfoque multidisciplinar e se encarrega de ordenar os espaços, 
incluindo uma série de tarefas de caráter projetual, para estabelecer um 
modelo de ordenamento em um âmbito espacial, geralmente referindo-se a 
um município, uma área urbana ou um bairro. 
As etapas do planejamento urbano que cita Duarte (2012) consistem em:
• Diagnóstico, que analisa a situação do cenário existente, inventariando 
e identifi cando as condicionantes, as potencialidades e as defi ciências atra-
vés da análise FOFA ;
• Prognóstico, que é a probabilidade de que ocorram determinadas si-
tuações no transcurso do tempo se nada for feito, ou seja, é a previsão do 
futuro a partir do diagnóstico; 
• Propostas, que são as ações escolhidas para alcançar o objetivo, consi-
derando que “nessas propostas entram aspectos de obras de infraestrutura 
que sirvam ao desenvolvimento econômico de uma região ou a melhoria 
da qualidade de vida da população de um bairro, com tendências a crescer 
além do que a situação atual comportaria; mudanças nas leis que regulam 
a ocupação do solo para evitar que as áreas de mananciais sejam ocupadas 
e estimular que outras regiões cresçam mais do que é hoje” (DUARTE, 2012, 
p.36);
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Gestão urbana, que é o conjunto de iniciativas, instrumentos e mecanismos 
que tem como objetivo o correto funcionamento da cidade, a gestão sendo 
feita através de um Plano Diretor, que é uma ferramenta elaborada pelo poder 
executivo para criar bases para uma cidade mais inclusiva, equilibrada e sus-
tentável através de regras, parâmetros, incentivos e instrumentos para o de-
senvolvimento da cidade, reduzindo o crescimento desordenado e distribuindo 
os benefícios da urbanização.
EXPLICANDO
A análise FOFA, ou SWOT, é uma técnica de planejamento estratégico que 
identifica Forças, Oportunidades, Fraquezas e Ameaças em cenários, para 
a tomada de decisões. 
Os instrumentos do planejamento urbano devem ser orientados para a 
realização das metas gerais da atividade urbana pública, para a aplicação dos 
objetivos e para o correto uso dos instrumentos de planejamento, entre eles, 
podemos citar o Estatuto da Cidade, que determina normas a favor do bem-es-
tar coletivo e o Estatuto do Equilíbrio Ambiental, que orienta para o crescimen-
to urbano, o uso do solo e institui diretrizes para o desenvolvimento urbano, 
prevendo habitação, transporte e saneamento básico.
O Estatuto da Cidade estabelece outros instrumentos, como o Plano Dire-
tor, que define o crescimento das áreas urbanas e é obrigatório em cidades 
com mais de vinte mil habitantes; outra ferramenta é o Plano de Desenvolvi-
mento Urbano Integrado – PDI, que é um “instrumento que estabelece, com 
base em processo permanente de planejamento, viabilização econômico-fi-
nanceira e gestão, as diretrizes para o desenvolvimento territorial estratégico 
e os projetos estruturantes da região metropolitana e aglomeração urbana” 
(BRASIL, 2015).
Sendo assim, entendemos que o Planejamento Urbano é um processo inten-
cional e contínuo, com objetivos propostos, em que a comunidade pode parti-
cipar e se desenvolve no tempo, por meio de ações controladas e sustentadas, 
com a designação de recursos administrativos, humanos, legais e econômicos e 
que pretende organizar o desenvolvimento territorial para uma melhor eficiên-
cia e equidade com seus habitantes, levando em consideração o meio ambiente.
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As suas intervenções têm como objetivo garantir a qualidade de vida e a 
harmonização das atividades humanas, considerando as necessidades dos ci-
dadãos e das comunidades, assim como as características dos entornos natu-
rais e construídos, defi nindo políticas para conseguir melhorar as condições de 
vida de toda a população, redistribuindo de maneira equilibrada os conjuntos 
demográfi cos e as atividades produtivas, garantindo uma integração espacial 
e funcional na cidade, evitando a sua dispersão e o superdimensionamento, 
mantendo e favorecendo o caráter público do espaço urbano, assim como a 
correta distribuição da infraestrutura e dos equipamentos. Entre as principais 
atividades do planejamento estão o uso do solo, o desenvolvi-
mento cultural e o turismo, o desenvolvimento sustentável, 
a conservação do patrimônio, a correta utilização dos re-
cursos naturais e energéticos, o transporte e o urbanismo 
municipal, etc.
O desenho urbano
O desenho urbano é uma disciplina dentro do planejamento urbano, que tra-
ta de planejar, compatibilizar e desenhar os aspectos de uma cidade, por meio da 
forma e da utilização do espaço público, facilitando a integração dos elementos 
dos espaços públicos e privados, dos espaços livres e dos espaços construídos, 
compatibilizando com a mobilidade, as áreas de moradia, as áreas de comércio, 
os locais de lazer, as áreas livres, o fl uxo de pessoas e os de veículos. 
O desenho urbano trata de identifi car a forma em que as pessoas usam os 
edifícios e os espaços urbanos, considerando ainda como os usuários se rela-
cionam com os lugares onde vivem, trabalham ou passeiam, analisando uma 
série de considerações espaciais, como desenho, escala, densidade, acessos e 
circulação, aparência e paisagem. A forma de pensar coerentemente no dese-
nho dos espaços pode favorecer a regeneração de espaços em desuso, como 
fábricas e zonas industriais abandonadas, favorecer o crescimento sustentável 
de um bairro, potencializar os atrativos turísticos de regiões urbanas, promo-
ver espaços contra o crime ou a insegurança, promover espaços acessíveis, de-
senhar espaços para simular e potencializar a atividade e a socialização nos es-
paços públicos, assim como caracterizar e signifi car partes de uma cidade, etc.
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A evolução urbana
A palavra “urbano” faz referência àquilo que pertence ou é relativo a 
uma cidade. Uma cidade é uma área com alta densidade populacional e 
com habitantes que não se dedicam a atividades agrícolas.
Segundo Morris (2018), podemos dividir a evolução urbana em vários 
períodos, como as primeiras cidades que surgiram no Egito e na Mesopo-
tâmia, resultado do crescimento de aldeias e na fusão de pequenos assen-
tamentos. Essas aldeias estavam localizadas próximas a um rio, fechadas 
com uma muralha e os edifícios estavam distribuídos de forma irregular, 
ressaltando que tais assentamentos já contavam com funções de uma ci-
dade, com a existência dos centros políticos, religiosos, administrativos e 
comercial. 
Nas cidades do mundo clássico, o grego Hipódromo de Mileto, consi-
derado o primeiro urbanista, expôs a necessidade de construir cidades a 
partir de um plano previsto, ideias tais que deram origem a várias cidades 
com planta ortogonal, com a praça como o centro administrativo e comer-
cial, sendo acrescentado os espaços públicos, os edifícios como teatro, que 
facilitavam a vida comum. 
As cidades medievais estavam rodeadas de muralhas para a sua pro-
teção, possuíam edifícios destacados, como as catedrais, as prefeituras e 
os palácios, e essas cidades estavam divididas em bairros, sendo que cada 
um possuía a sua própria paróquia e, dessa forma, o restante do espaço 
estava ocupado por ruas irregulares, estreitas e possuíam um grande es-
paço aberto que era utilizado como um grande mercado. 
Durante o período renascentista, surge a necessidade de modificar a 
estrutura urbana medieval para destacar os edifícios mais representati-
vos, como as torres, os palácios, as igrejas, e assim surgem as primeiras 
reflexões sobre o espaço público, com a criação do espaço urbano, das 
praças e das ruas. 
No fi nal do século XVIII e princípio do século XIX, surgiu a Revolução In-
dustrial e as mudanças urbanas com a racionalização das vias de comunica-
ção, ou seja, o surgimento das grandes artérias urbanas e das vias de trem, 
assim como a especialização de setores urbanos, delimitando o bairro de 
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negócios no centro e bairro de residenciais nos arredores. Outras caracte-
rísticas das cidades industriais eram a ausência da planifi cação, dos serviços 
públicos, da infraestrutura, das condições de higiene e das proximidades 
das fábricas, que contaminavam os bairros e favoreciam a acumulação de 
operários próximos aos seus locais de trabalho, criando os subúrbios.
No fim do século XIX e início do século XX, surge o urbanismo, como 
forma de planificar e controlar o crescimento das cidades, especialmen-
te intervindo naquelas que sofriam com a problemática da Revolução In-
dustrial. Frente a esses problemas, um grupo de pensadores fundou o 
Congresso Internacional da Arquitetura Moderna – CIAM, que tinha como 
objetivo dar uma solução para transformar e melhorar a sociedade, com 
um projeto universal para o urbanismo, onde o espaço urbano deveria 
ser organizado conforme as principais atividades humanas, setorizando as 
funções de trabalho,ócio, habitação e transporte. 
A Carta de Atenas, publicada pelo arquiteto Le Corbusier foi um dos 
documentos elaborados no CIAM e descrevia as formas de resolver os 
problemas das grandes cidades, rompendo com todas as ideias anterio-
res, mediante a destruição de tudo aquilo que fosse impedimento para o 
progresso urbanístico, promovendo a segregação funcional pelo uso do 
solo, favorecendo a preservação das belezas naturais, como rios, bosques, 
montanhas, etc. Além disso, ela previa a distribuição da população em tor-
res de edifícios com alturas específicas para promover as condições de 
higiene. O plano piloto da cidade de Brasília elaborado por Lucio Costa é 
um exemplo de aplicação da Carta de Atenas e dos princípios do urbanis-
mo moderno.
A formação das “malhas urbanas” brasileiras
As primeiras povoações formadas pela colonização portuguesa localizaram-
-se na costa brasileira, como ponto estratégico para a implantação dos portos. 
Em 1549, foi fundada a primeira capital do Brasil na cidade de Salvador, em 
1565 foi fundada a cidade do Rio de Janeiro e em 1585 a cidade de João Pessoa 
na Paraíba. Segundo Segre (2007), até o ano de 1600 só três cidades e menos 
de 14 vilas haviam sido estabelecidas no Brasil.
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Para Lobo e Junior (2012), as primeiras cidades fundadas pelos portugue-
ses tinham em comum a colina (Figura 1), ou seja, como ponto estratégico de 
defesa, os portugueses fundaram as cidades em pontos mais altos e a malha 
urbana se desenvolvia de forma orgânica, com pouca regularidade em função 
da topografia, diferente das cidades de colonização espanhola, que eram con-
cebidas com traço regular.
Para as cidades que não possuíam uma topografia dominante ou em setores 
planos, a malha urbana era em forma de grelha ou de tabuleiro de xadrez, onde 
se destacavam um eixo central e um conjunto de travessas perpendiculares. 
Mais tarde, as ruas foram alargadas para receberem os edifícios religiosos e 
estes definiam onde estaria o largo, que era o espaço público mais importante.
Em 1747 a Coroa Portuguesa, por meio de um regimento, determinou que os 
novos territórios deveriam ser definidos “por um traçado ordenado de ruas de 
30 pés de largura, praça quadrada com 500 palmos, imprimindo um modelo de 
uniformidade e ordem, com espaços para pomares-hortas entre casas e atrás 
delas, moldando uma perspectiva grandiosa” (LOBO; JUNIOR, 2012, p.25). Dessa 
forma, a malha seguia sendo ortogonal e era cortada por duas grandes praças 
que abrigavam o pelourinho, a casa de câmara e cadeia, além da igreja.
Figura 1. Pintura de 1714, apresentando o perfil do terreno e a ocupação da cidade de Salvador, onde é possível ver o 
traçado e a distribuição dos edifícios em uma colina. Fonte: IPHAN, 2006, p. 30.
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Em 1875 como afi rma Villaça (1999), ocorreu o primeiro planejamento ur-
bano no Brasil. Na capital, que então era o Rio de Janeiro, surgiu o Plano de 
Melhoramentos, com o objetivo de melhorar as condições de higiene e saúde 
no Rio de Janeiro, que sofria com epidemias. Consequentemente, foram pro-
postas o ajardinamento de vários pontos da cidade, a derrubada de morros, a 
arborização das vias, a implantação de esgotos subterrâneos, a iluminação a 
gás, etc. 
Para seguir padrões europeus de regeneração e reforma urbana, essas 
mudanças urbanas removeram a população mais pobre do centro da cidade, 
retirando casarios para a ampliação das ruas e promovendo a demolição dos 
morros para aterrar outras regiões, dando início ao crescimento da cidade in-
formal, com o surgimento das favelas e as ocupações em áreas de risco.
A renovação urbana tomou força em 1930, com a visita de Le Corbusier 
e sua proposta do urbanismo do movimento moderno exposta na Carta de 
Atenas, que acabou refl etindo o propósito de demolir para renovar, em muitas 
cidades, com outro arquiteto chamado Alfred Agache, que planejou a urbaniza-
ção de cidades, como o Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre e Curitiba (VARGAS; 
CASTILHO, 2009).
Na metade do século XX, com o intuito de criar uma capital para o Brasil, foi 
projetado Brasília, que possui a sua malha urbana principal de-
fi nida por dois eixos, o Monumental e a Leste Oeste, onde as 
atividades estavam setorizadas entre os eixos e com predo-
minância de espaços livres e amplitude visual, seguindo as 
determinações do urbanismo do movimento moderno.
Definição de elementos urbanos
Os elementos urbanos são um conjunto de componentes que estão locali-
zados dentro de uma cidade. Esses elementos são de domínio público e permi-
tem a realização de diversas atividades próprias dos seus habitantes, como as 
áreas verdes, os edifícios, as pontes, a iluminação, etc.
Dessa forma, analisaremos os principais elementos urbanos de uma cida-
de, como a via, a quadra, o lote, o edifício, a praça, os parques e as derivações 
desses elementos.
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Via
A defi nição da palavra via é “estrada, caminho” e esse elemento 
é um dos mais básicos e principais do desenho urbano. A 
via é um espaço público que tem como objetivo gerar 
uma divisão organizada entre as diferentes proprieda-
des privadas, bem como permitir o passo e a mobili-
dade em conjunto com a cidade e o espaço urbano.
EXPLICANDO
A mobilidade é a capacidade de deslocamento das pessoas para 
chegar aos lugares de uma cidade, ou seja, é a facilidade de se 
locomover com qualidade e, para que isso seja possível, é necessário 
um planejamento urbano eficiente que favoreça a democratização do 
espaço público. 
Figura 2. Imagem da interseção das vias de São Paulo. Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 07/05/2021. 
Geralmente, a rua tem um desenho reto, mas dependendo do tipo de traço 
ou do estilo pode ser desordenada, curva ou irregular.
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Desde a criação dos primeiros assentamentos humanos, sempre existiu um 
espaço público, criado naturalmente para o translado de um lugar ao outro. 
O planejamento urbano romano foi quem colocou as vias como um elemento 
central e articulador. Quando começaram a surgir as edificações e os espaços, 
as vias foram então sendo delimitadas para o passo dos seres humanos, para 
as carretas e para outros meios de locomoção. Essas vias eram empedradas e 
organizadas através de linhas ordenadas.
O Código de Trânsito Brasileiro (CTB) determina que “são vias terrestres ur-
banas e rurais as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, 
as estradas e as rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou 
entidade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais 
e as circunstâncias especiais” (BRASIL, 1997).
As vias urbanas estão compostas de faixas de veículos e pedestres, acosta-
mentos, canteiros centrais, meio-fio, áreas de estacionamento, etc. E são clas-
sificadas em:
• Vias locais: destinadas ao acesso local ou a áreas restritas, como em con-
domínios fechados, essas vias não fazem nenhuma ligação, possuem um limite 
de velocidade de 30km/h, são as ruas dos bairros onde geralmente não são 
contempladas nos itinerários do transporte público, predominando o trans-
porte de veículos de passeio ou bicicletas.
Figura 3. Esquema de uma via local de sentido único, com faixa para estacionamento, proposta pela prefeitura do 
município de Araucária. Fonte: ARAUCÁRIA, 2018, p.26. 
• Vias coletoras: coletam o fluxo dos veículos nas vias de trânsito mais rápido, 
ou nas vias locais, distribuindo-o dentro das regiões da cidade, possuem um 
limite de velocidade de 40 km/h. Essas vias podem ter espaços para estaciona-
mento e geralmentesão contempladas com itinerários do transporte público.
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Figura 4. Esquema de uma via coletora, de duplo sentido, com faixa para estacionamento, proposta pela prefeitura do 
município de Araucária. Fonte: ARAUCÁRIA, 2018, p. 22. 
Figura 5. Esquema de uma via arterial, com faixa dupla para veículos e faixa exclusiva para o transporte público e a 
ciclovia. Fonte: ARAUCÁRIA, 2018, p. 14. 
• Vias arteriais: podem ser classificadas como via arterial primária, 
que redistribui o fluxo de trânsito direto, com percurso contínuo para 
as vias arteriais secundárias e estas redistribuem o fluxo 
de trânsito às vias arteriais principais, que atendem os 
fluxos de trânsito direto, mas com percursos inter-
mediários. O objetivo das vias arteriais é conectar um 
bairro ao outro, e o seu limite de velocidade é de 60km/h.
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Figura 6. Esquema de uma via de trânsito rápido, com quatro faixas para veículo, proposta para a cidade de Araucária 
no Paraná. Fonte: ARAUCÁRIA, 2018, p. 12. 
• Vias de trânsito rápido: caracterizam-se por terem trânsito livre, ou seja, 
por não possuírem semáforos, cruzamentos, travessias de pedestres em nível 
ou retornos. O limite de velocidade das vias de trânsito rápido é de 80km/h.
CURIOSIDADE
Entre as vias mais conhecidas, atrativas e singulares do mundo, podemos 
citar a Abbey Road, conhecida por uma capa do disco dos Beatles; a 
Baldwin Street, conhecida como a rua mais íngreme do mundo; a Baker 
Street conhecida pela literatura do Sherlock Holmes; a Avenida 9 de julho 
em Buenos Aires; a Champs-Élysées em Paris; a Quinta Avenida em Nova 
York; a Avenida Paulista, em São Paulo, entre outras.
A hierarquização das vias urbanas é feita para facilitar a gestão, o con-
trole e a regulação do trânsito, assim como a priorização para inversão ou 
otimização da infraestrutura existente, e possui os seguintes objetivos: res-
tringir as atividades incompatíveis com os fluxos de trânsito, sobre algumas 
vias onde o tráfico de veículos deve predominar; aumentar a capacidade 
de algumas rotas; reduzir o risco de acidentes; orientar e privilegiar a cir-
culação de veículos; restringir algumas atividades, como estacionamento, 
carga e descarga, além de definir critérios de trânsito, tipos de transporte, 
continuidade das vias, articulação entre uma via e outra, bem como a conec-
tividade entre setores dos municípios.
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Mascaró (2003) descreve que uma rua tem que cumprir múltiplas funções, 
sendo uma delas a de conter a infraestrutura no subsolo. Alguns elementos des-
sa infraestrutura são: os poços de inspeção, que possibilitam o acesso aos con-
dutos para limpeza e manutenção; as bocas-de-lobo, que captam as águas plu-
viais e direcionam para as galerias. E todas essas infraestruturas, assim como as 
vias, devem estar organizadas para evitar custos com a manutenção e acidentes.
Componentes de uma via
Os elementos que compõem uma via são: o alinhamento predial, que deter-
mina o limite do lote com as vias de circulação do espaço público; o espaço pú-
blico, que é o território de propriedade, domínio e uso público, onde qualquer 
pessoa tem o direito de circular; o arruamento, que é o traçado ou a demarca-
ção das vias; a calçada ou o passeio, que é a superfície pavimentada e elevada 
de uma via pública, que se encontra entre o alinhamento e o meio-fi o, e serve 
para o uso das pessoas que se transportam caminhando. 
Esses elementos devem ser dimensionados para conter o mobiliário urba-
no, a vegetação, as rampas de acesso, os hidrantes, a iluminação pública, etc. 
Para Albano (2016), a medida de uma calçada deve ser de 2,40 m de largura e 
nunca menor que 1,20 m, além de ser recomendada a inclinação de 2% para 
que a água possa escoar na direção do meio-fi o.
Outros elementos da via que podem ser citados são: a pista de rolamento, 
que são as faixas que delimitam onde os veículos devem estar; o canteiro cen-
tral, que é o espaço construído entre duas pistas principais, com a fi nalidade 
de separar duas pistas de rolamento com sentidos de tráfego opostos; o calça-
dão, que são áreas onde está restringida ou proibida a circulação de veículos 
motorizados e onde prevalecem a circulação de pedestres; as ciclovias, que são 
vias destinadas ao tráfego de bicicletas e podem estar localizadas nos canteiros 
centrais, junto ao meio-fi o nas vias, ou junto ao passeio de pedestres; as fai-
xas exclusivas, que são utilizadas para otimizar o tempo de descolamento dos 
usuários em transporte público, considerando que essas faixas podem estar 
separadas fi sicamente nas vias ou terem uma faixa reservada no rolamento; e 
também o meio-fi o, que é o elemento que une a calçada da via e que protege o 
acesso de veículos na calçada.
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Mascaró (2003) menciona que a arborização urbana é outro elemento essencial 
que compõe uma via, e que ela deve ser utilizada para amenizar os aspectos nega-
tivos do entorno urbano, como os problemas de ventos dominantes em áreas com 
edifícios altos. Dessa forma, a vegetação pode servir como barreira ou também 
como sombreamento, em climas fortes, secos e úmidos, diminuindo a temperatu-
ra superfi cial dos pavimentos e ajudando a melhorar a sensação térmica tanto do 
pedestre como dos motoristas, porém, para o correto funcionamento da infraes-
trutura e da arborização, deve-se escolher espécies conforme o clima, a largura das 
vias e das calçadas e o sistema de infraestrutura, seja ela aérea ou subterrânea.
Quadra
Denomina-se “quadra” o espaço onde se agrupa um conjunto de lotes, com 
ou sem construção, delimitado pelo espaço público, compreendendo-se entre 
duas esquinas, onde os pedestres podem caminhar livremente. A área máxima 
de uma quadra é de 20.000 m², com um comprimento de 300 m.
Figueroa (2006) identifi ca algumas tipologias de desenhos de quadra: a pri-
meira é a quadra tradicional, que é gerada pelo processo histórico e é delimi-
tada e homogênea; a segunda tipologia é quadra do Plano Cerdá, que se dife-
rencia por proporcionar uma quadra como uma grelha ortogonal, com cantos 
chanfrados e vazios em seu interior, para favorecer a iluminação e a ventilação, 
como podemos ver na Figura 7.
Figura 7. Vista das superquadras do plano Cerdá, na cidade de Barcelona, na Espanha. Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 
07/05/2021. 
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Outro exemplo que podemos citar é a quadra com ocupação perimetral, 
que foi utilizada nas cidades de Amsterdã e Viena, onde a sua configuração fa-
vorece o uso do miolo, para pátios de uso semipúblico, como mostra a Figura 8.
Figura 8. Vista das quadras do bairro sudeste da cidade de Amsterdã, onde é possível ver a conformação das quadras. 
Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 07/05/2021. 
Figura 9. Vista aérea do Eixo Monumental da cidade de Brasília, onde é possível ver a disposição dos edifícios e a forma 
de ocupação do espaço. Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 07/05/2021. 
Dando continuidade, há também as quadras com edifícios laminares para-
lelos, que funcionam como cheias e vazias, sendo utilizadas nas superquadras 
do Plano de Lúcio Costa para Brasília. Essas quadras abertas possibilitam a per-
meabilidade, os acessos públicos e privados, melhoram a integração e a utiliza-
ção dos miolos de quadra com a cidade, como podemos observar na Figura 9.
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Lote
A Lei 6.766 de 1979 defi ne lote como“terreno servido de infraestrutura bá-
sica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos defi nidos pelo Plano 
Diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (BRASIL, 1979). Dessa 
forma, um lote urbano é uma porção de terreno legalmente dividida de uma 
gleba, ou seja, de uma porção de terra que não tenha sido desmembrada ou 
parcelada e que não possui infraestrutura básica (água, luz e esgoto). Para que 
uma gleba possa ser dividida em lotes, ela necessita de um loteamento (Figura 
10), que consiste na subdivisão de lotes, a partir de um projeto aprovado por 
organismos públicos e que deve contemplar todas as obras de infraestrutu-
ras instaladas, como a pavimentação e a abertura de vias de circulação que 
deverão estar conectadas com as vias existentes, um projeto de arborização 
viária, implantação de sinalização e equipamento urbano, espaços livres de uso 
público, etc.
Figura 10. Vista aérea de um loteamento e da sua infraestrutura, na cidade de Palhoça, em Santa Catarina, Brasil. 
Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 07/05/2021. 
Para Mascaró (2003), as formas dos lotes são defi nidas a partir de três prin-
cípios geométricos, sendo: a área da parcela, a relação dos seus lados e o pa-
ralelismo dos lados opostos, considerando que todos esses princípios estão 
ligados à topografi a do terreno, que infl uenciará na sua geometria.
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Os loteamentos estão classifi cados em: comercial, que deve seguir as regras 
do Plano Diretor, bem como o Estudo de Impacto de Vizinhança e o Estudo 
de Impacto Ambiental; loteamento residencial, em que os parâmetros urba-
nísticos determinam lineamentos para construção de residências, edifícios co-
merciais ou habitacionais; loteamento fechado, em que cada lote é privativo e 
os espaços comuns são para uso dos lotes privados; e loteamento aberto, que 
são lotes autônomos.
Edifício
Edifício é uma construção formada de fundação, estrutura, paredes, telha-
dos, coberturas e está dedicado a acomodar diferentes atividades humanas, 
como residências, igrejas, teatros, comércios, etc. É através da sua organização 
no espaço que são gerados os outros componentes que compõem o desenho 
urbano, como a praça, a rua e a fachada. Os edifícios podem estar classifi cados, 
segundo o seu uso, como militar, governamental, residencial, industrial, comer-
cial, esportivo, educativo, cultural, religioso; ou segundo a sua propriedade, ou 
seja, um edifício público é de propriedade pública e um edifício privado é de 
propriedade de uma pessoa jurídica ou física.
EXPLICANDO
O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é um instrumento de planeja-
mento urbano que avalia se o projeto em questão não colocará em risco 
a qualidade de vida da população, da cidade e do meio ambiente. Dessa 
forma, o EIV é analisado e, como resultado aos impactos gerados pelo 
empreendimento, são determinadas as medidas de mitigação, prevenção 
e recuperação que devem existir no entorno do projeto a ser construído.
De acordo com a Lei 6.766 de 1979, não será permitido um parcelamento 
do solo em áreas com terrenos alagadiços e sujeitos a inundações; em terrenos 
que foram aterrados; em terrenos com declividade igual ou superior a 30%; em 
áreas de preservação ecológica; e em terrenos onde as situações geológicas 
não permitam edifi car. A Lei determina também que a área mínima de um lote 
é de 125 m² e que ele deve ter uma frente mínima de 5 m, com exceção para 
áreas com urbanização específi ca ou de interesse social (BRASIL, 1979).
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Para que um edifício possa ser construído, ele deverá respeitar os parâme-
tros de ocupação de um lote, que determinam o uso, como os usos residen-
ciais, misto, comercial, industrial, de serviços, sabendo que esses parâmetros 
também determinam:
• O coefi ciente de aproveitamento, que indica a quantidade máxima de me-
tros quadrados que podem ser construídos no terreno, somando a área de 
todos os pavimentos;
• A taxa de ocupação, que é a proporção do espaço construído em relação à 
área total do terreno. Vale ressaltar que o cálculo da taxa de ocupação é defi ni-
do pela área construída no terreno, ou seja, a área que toca o solo dividindo-se 
pela área total do terreno;
• A taxa de permeabilidade, que se refere à área do terreno que deve ser per-
meável, que não pode ser edifi cável e que deve possuir revestimento de grama, 
arbustos, brita ou pedrisco, para que a água da chuva possa penetrar no solo;
• Os recuos, que são as distâncias que a edifi cação, ao ser construída, deve 
ter das divisas do terreno, pois nos recuos nada poderá ser construído;
• O gabarito de altura, que determina a altura máxima que pode ter uma 
edifi cação.
Todos esses parâmetros estão de acordo com o zoneamento e indicam 
quais atividades podem ser instaladas no terreno, a partir das diretrizes do 
Plano Diretor do município.
Praças
Uma praça se caracteriza por ser um espaço amplo, onde se encontram várias 
vias e serve como um centro de reunião ao ar livre. 
A praça é um espaço público e, muitas vezes, é um dos lugares mais importan-
tes de uma cidade. Historicamente, diversas cidades nasceram em torno de uma 
praça, com as principais instituições, como a prefeitura, a igreja e os bancos, ao seu 
redor. Esse elemento é a parte estrutural em uma cidade, tanto do ponto de vista 
social como econômico, funcionando como um lugar de encontro e de recreação. As 
praças se caracterizam por serem arborizadas, possuírem um paisagismo e abriga-
rem diferentes espécies de plantas, que demarcam os eixos, os enquadramentos, 
promovem barreiras físicas, além de contar com esculturas e monumentos; com 
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rotas de circulação, que determinam a sua percepção territorial, assim como das 
edificações. Elas também possuem infraestruturas de uso público, como bancos, co-
reto, mesas, bebedouros, anfiteatros, fontes, instalações para práticas de esporte, e 
podem alojar feiras, mercados, celebrações populares, etc.
Mascaró (2003) descreve que o tamanho de uma praça é de um ou no máximo 
dois quarteirões, rodeados por vias de circulação e que podem ter forma quadran-
gular, como a Praça de Moscou ou o Zócalo da Cidade do México, como mostra a 
Figura 11.
Figura 11. Vista do Zócalo do Centro Histórico da Cidade do México. Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 07/05/2021. 
Figura 12. Vista da cidade medieval de Siena, na Itália, com a praça em formato irregular. Fonte: Adobe Stock. Acesso 
em: 07/05/2021. 
As praças também podem ser irregulares, como nas cidades medievais. Um 
exemplo é a Piazza del Campo em Siena, como mostra a Figura 12.
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Ou a forma elíptica, como a Praça de São Pedro no Vaticano, como podemos 
ver na Figura 13.
Figura 13. Vista da Praça de São Pedro, na cidade do Vaticano, na Itália, onde podemos ver um grande espaço urbano 
aberto. Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 07/05/2021. 
Outras formas de praças que podemos citar é a circular, como a Praça Cibe-
les em Madrid; semicircular, como a praça da Espanha em Sevilha; e alargada, 
como a praça Navona em Roma. 
Parques
Os parques urbanos são espaços públicos que contribuem para a cidade 
por aportar serviços ambientais, sociais e econômicos. A importância deles é 
que a sua vegetação pode melhorar a qualidade do ar, controlar ruídos, prote-
ger a biodiversidade, além de gerar zonas de micro e macroclima. 
Para Mascaró (2003), os parques urbanos são áreas de médio porte, com 10 
a 50 hectares, que devem estar envolvidas pelo tecido urbano e conectadas ao 
sistema de transporte público e privado. Os parques se diferenciamdas praças 
por contar com áreas para exposições, lagoas, explanadas, assim como espa-
ços verdes, com grama e árvores nativas.
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Figura 14. Vista do High Line na cidade de Nova York, onde ainda podemos ver a antiga linha do trem que ocupava o 
espaço antes da sua revitalização. Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 07/05/2021. 
O parque denominado pocket park é outro exemplo de requalificação dos 
espaços urbanos e se diferencia do parque linear, por ocupar terrenos vazios 
e pequenos (muitas vezes no interior das quadras), e propõe a implantação de 
áreas livres públicas compactas, que funcionam como pequenas áreas de lazer 
dentro do espaço urbano. São exemplos de pocket park a Praça da Amauri em 
São Paulo; a pocket park na 685 Third Avenue em Nova York, como podemos 
observar na Figura 15.
Os parques lineares são outro formato desse elemento urbano e surgiram 
em cidades de todo o mundo, com a finalidade de recuperar os espaços vazios 
e áreas de terrenos que antes estavam abandonadas, através da requalificação 
urbana, tendo como um dos objetivos criar entornos mais harmoniosos e ha-
bitáveis para os cidadãos, sem a necessidade de estender os limites da cidade. 
Dessa forma, os parques lineares são espaços abertos que ocupam linhas de 
trem, encostas de rios, espaços baldios e estruturam a cidade, unem bairros 
e requalificam lugares, introduzindo espaços verdes e vias para ciclistas e pe-
destres. São exemplos de parques lineares o High Line em Nova York, que foi 
construído sobre a antiga linha do trem que cortava a cidade, como mostra a 
Figura 14.
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Os parques e as praças são elementos muito importantes do espaço 
público, pois são utilizados de diversas formas, tanto para manifestações 
como para a realização de atividades culturais, tais como área de comércio 
esporádico, de recreação, práticas esportivas, etc. 
Sendo assim, esses elementos são muito utilizados nos processos de re-
vitalização e reciclagem de espaços públicos em desuso. Como exemplos de 
espaços que eram obsoletos e foram transformados em parques estão o 
Parque de La Villette em Paris, que era um antigo matadou-
ro, o Parque Fundidora em Monterrey no México, que era 
uma antiga fundição de metal e o Parque da Juventude 
em São Paulo, que foi criado no terreno que abrigava o 
presídio Carandiru.
Figura 15. Vista do pocket park em Manhattan (Nova York), utilizando o vazio urbano como uma praça. Fonte: Shutters-
tock. Acesso em: 07/05/2021. 
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Sintetizando
O espaço urbano foi sendo progressivamente formado pela transforma-
ção do espaço rural no espaço construído, ou seja, mediante o processo de 
urbanização. 
No solo urbano existem duas categorias de espaços: o espaço público, 
que podemos caracterizar como o vazio urbano; e o espaço construído, que 
podemos caracterizar como espaço privado e cheio.
A delimitação de uma dessas categorias supõe, automaticamente, a de-
limitação da outra e a inter-relação entre ambas, sabendo que a sua dispo-
sição espacial dá lugar à malha urbana que se caracteriza pela forma como 
estão distribuídos os espaços públicos, os espaços edificados e os elemen-
tos urbanos, como a via, a quadra, o lote, o edifício, as praças e os parques.
Dessa forma, podemos entender como funciona a dinâmica urbana, 
como se conformaram as malhas urbanas, como as cidades foram evoluindo 
e como foram surgindo os problemas urbanos, como a segregação espacial 
e as favelas, por exemplo.
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 A HABITAÇÃO
2
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Identificar como surgiram as questões sociais da habitação;
 Identificar a questão social da habitação no Brasil;
 Entender o déficit habitacional;
 Conhecer as tipologias habitacionais e suas representações gráficas;
 Conhecer as formas de regularização dos assentamentos irregulares.
 A questão social da habitação
 Questão social da habitação no 
Brasil
 Déficit habitacional
 Déficit habitacional no Brasil
 Tipologias urbanas e suas re-
presentações gráficas
 Invasão
 Regularização fundiária
 Loteamento popular
 Loteamento de alto poder 
aquisitivo
 Bairros planejados
 Novo Urbanismo
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A questão social da habitação
O termo questão social é sumamente amplo, mas, na maioria das vezes, uti-
lizado para descrever o conjunto de problemas sociais que os setores populares 
vivem nos centros urbanos. Ele foi usado na Europa, no século XIX, para demons-
trar as consequências laborais, sociais e ideológicas produzidas pela Revolução 
Industrial, o que ocasionou o problema das moradias, devido à escassez de alo-
jamentos para a massa trabalhadora; e originou fatores de insalubridade, pelas 
condições habitacionaisdegradadas, que se tornaram focos de epidemias que se 
expandiram por toda a cidade.
Para sanar os problemas da falta de moradia que existiam nas cidades, na Re-
volução Industrial, foi construída uma grande quantidade de casas de aluguel, que 
tinham uma elevada densidade de ocupação, a fi m de serem o mais econômicas 
possível, dando lugar a novos focos de doenças infecciosas. Desse modo, o proble-
ma das habitações apareceu pela primeira vez e afetou grande parte da população 
que estava concentrada, territorialmente, nas zonas urbanas.
Essa situação – que prejudicava a nova classe assalariada – era solucionada de 
forma individual e indireta, por meio do aluguel; ou era resolvida isolando a classe 
assalariada, com a criação de um bairro de operários ao redor das fábricas.
Outro fator da Revolução Industrial que favoreceu a questão social foi o au-
mento das cidades e o processo de urbanização, cuja característica é o cresci-
mento relativo da população urbana. Isso foi impulsionado por correntes migra-
tórias, que se acentuaram, sobretudo, nas cidades com crescimento industrial de 
serviços, as quais ofertavam aos cidadãos empregos bem remunerados, melhor 
qualidade de vida, maior acesso aos serviços e infraestrutura.
A expansão dessas cidades, em função da sua importância relativa, coincidiu 
com o processo de concentração do poder econômico, político e cultural para 
poucos grupos sociais. Por conseguinte, uma grande proporção dos habitantes 
urbanos que estavam fora desses grupos foi afetada pelo processo da expansão 
urbana e teve de buscar uma alternativa para sobreviver a isso, resultando nos 
assentamentos irregulares.
No entanto, com o crescimento urbano maior que o industrial, ou seja, com a 
oferta da mão de obra maior que a demanda, favoreceu, também, a instabilidade 
laboral, os baixos salários e o desemprego de grande parte da população.
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Quanto ao fenômeno do subdesenvolvimento urbano que compreende a si-
tuação concreta e específi ca dos assentamentos urbanos populares, seu caráter 
e signifi cado têm relação com o papel que a cidade desempenhou historicamente 
na sua realidade regional e nacional, como podemos ver no caso do Brasil.
Questão social da habitação no Brasil
No Brasil, muitos fatores históricos contribuíram para a questão social da 
habitação, por exemplo, a abolição da escravatura em 1888, na qual os ex-es-
cravos não possuíam um local propício para morar após serem libertos e ti-
veram de usar cortiços como moradia. Outros períodos foram a ascensão da 
lavoura cafeeira e o início da industrialização, ocasionados no Sudeste pelas 
lavouras e que atraíram a população de várias cidades para os grandes centros 
urbanos do século XIX, como Rio de Janeiro e São Paulo. Houve, também, a imi-
gração de europeus que vieram ao Brasil para participar das lavouras de café e 
contribuíram para esse processo de industrialização.
Portanto, nesse período, as cidades cresceram desordenadamente, sem 
uma previsão de habitação para as classes menos favorecidas, o que aumen-
tou a ocupação da população em cortiços e nos assentamentos irregulares.
 No Brasil, as principais cidades apresentavam diversos tipos de assentamentos 
populares, conforme as Figuras 1 e 2, identifi cados com diferentes nomes em vá-
rias regiões, como vilas, estalagem, cortiços e mocambos. Esses locais eram ignora-
dos pelas políticas públicas por serem considerados soluções provisórias e ilegais.
Figura 1. Cortiço no bairro Mooca, em São Paulo, em 1893. Fonte: CORREIA, 2004, p. 6.
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Para Correia (2004), do ponto de vista 
da saúde, as dimensões dessas moradias 
eram reduzidas, além de possuírem 
pouca ventilação e iluminação, que se 
acentuavam com o amontoamento de 
pessoas em espaços confinados, pois, no 
mesmo cômodo, poderia viver uma família 
inteira. Essas condicionantes eram o meio 
propício para a propagação de doenças; e, assim, surgia a 
ideia de que “a partir da habitação do pobre as doenças se 
propagavam para o resto da cidade, ameaçando toda a população urbana” 
(CORREIA, 2004, p. 7).
O livro Memória da Destruição, elaborado pela Prefeitura da Cidade do 
Rio de Janeiro (2002), descreve que, com a Proclamação da República em 
1889, todo o processo de expansão e consolidação do regime novo retar-
dou a renovação urbana; já o aumento populacional acarretou a escassez 
de moradias. Dessa forma, no ano de 1890, em torno de um quarto da 
população carioca morava em cortiços concentrados na zona central, como 
mostra a Figura 3.
Figura 2. Habitação no Morro Saraura Graúde, em São Paulo, no século XX. Fonte: CORREIA, 2004, p. 4.
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Os cortiços, as estalagens e as casas cômodos eram as alternativas de 
moradia para as pessoas de baixa renda. Esses espaços consistiam em uma 
habitação coletiva de madeira e eram instalados nos fundos dos prédios, 
com pequenos quartos, sem cozinha e com sanitários comunitários. Eles 
possuíam, ainda, um pátio central que compreendia a área de lazer e de 
trabalho para as lavadeiras.
No início do século XX, o traçado das grandes cidades já não correspon-
dia às exigências da industrialização, que necessitavam de novas vias para 
acessos, trens e bondes. Assim, a capital do Brasil – que, nessa época, era 
a cidade do Rio de Janeiro – passou por uma renovação urbana, inspirada 
no urbanismo de George-Eugène Haussmann para Paris, a fim de tornar a 
cidade mais cômoda e bonita, com a criação de espaços para a burguesia, 
bem como mais higiênica.
Dessa forma, entre as décadas de 1930 e 1940, com as reformas higienis-
tas nos centros urbanos para a instalação da estrutura do saneamento, as 
ampliações das ruas para a construção dos equipamentos urbanos e o em-
belezamento urbano intensificaram a erradicação das moradias precárias 
da área central, como mostra a Figura 4.
Figura 3. Foto do cortiço na Rua dos Inválidos, no Rio de Janeiro, em que é possível ver um pátio central e toda a edifi-
cação voltada para ele. Fonte: MALTA, s.d.
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Desse modo, apenas a população que estava vinculada às indústrias, ou seja, 
a classe trabalhadora formal ligada aos Institutos de Aposentadorias e Pensões, 
foi deslocada para zonas próximas às áreas industriais. Um exemplo do primeiro 
conjunto habitacional para a classe obreira foi um projeto da Vila Operária da 
Gamboa, feito por Lucio Costa e Gregori Warchavchik, em 1930 (Figura 5).
Figura 4. Foto da área em que foram demolidos os edifícios para a criação da Avenida Presidente Vargas, no Rio de 
Janeiro. Fonte: AGCRJ, 1944.
Figura 5. Vila Operária da Gamboa, na cidade do Rio de Janeiro, em 1930. Atualmente, ela ainda existe e é utilizada 
como habitação unifamiliar. Fonte: Itaú Cultural, 2019, n.p.
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Portanto, a população que vivia na área central e não tinha um trabalho 
formal construiu moradias em áreas de risco, próximas às zonas centrais 
e aos bairros burgueses. Esse fato intensificou-se nos anos de 1950 com 
o processo de urbanização e a expansão dos assentamentos irregulares 
para as periferias, o que se refletiu em muitas outras capitais. Apesar da 
criação, a partir da década de 1960, da Companhia de Habitação (COHAB) 
em vários estados, não foi possível controlar e sanar o problema da habi-
tação no Brasil.
Segundo Santos (1993), o crescimento demográfico das grandes capi-
tais favoreceu as diversas atividades laborais e o processo de metropoliza-
ção, fortemente associadoao agravamento das condições de pobreza. Isso 
ocorreu pois todas as ações para intervir ou urbanizar os assentamentos 
irregulares fracassavam, pelo aumento da população pobre e por locar os 
residentes desses assentamentos em áreas distantes dos centros urba-
nos, onde não existiam infraestruturas adequadas, como transporte ou 
saneamento.
Com a crise econômica de 1970, o desemprego e, consequentemente, a 
situação dos assentamentos irregulares aumentaram. Em 1988, por meio 
da Constituição Federal, foi determinado, no art. 6, que “são direitos so-
ciais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o trans-
porte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade 
e à infância, a assistência aos desamparados” (BRASIL, 1988, n.p.).
Assim, a Constituição Federal deu aos municípios a opção de utilizarem 
instrumentos urbanísticos, os quais possibilitaram o cumprimento da função 
social da propriedade, bem como de incidirem diretamente nas políticas pú-
blicas, com programas de construção de moradias e de saneamento básico.
Contudo, de acordo com o Ministério das Cidades, é:
expressivo o número de unidades habitacionais urbanas 
com algum tipo de carência de padrão construtivo, situação 
fundiária, acesso aos serviços e equipamentos urbanos, en-
tre outros, o que revela a escassa articulação dos programas 
habitacionais com a política de desenvolvimento urbano, 
como a política fundiária, a de infraestrutura urbana e sa-
neamento ambiental (BRASIL, 2004, p. 18).
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Dessa forma, ao longo dos anos, a ocupação 
do uso do solo levou à expansão urbana, com 
a fundação de novos bairros e centralidades, 
contribuindo para o esvaziamento dos cen-
tros urbanos e ocasionando domicílios vagos 
em áreas com infraestrutura existente e siste-
ma viário consolidado. Além disso, caracterizou a 
fragmentação do espaço urbano, o contínuo crescimento urba-
no e das periferias; e resultou na segregação espacial.
Déficit habitacional
O défi cit habitacional não é só resultado da ausência de habitações, mas 
também de um conjunto de carências e precariedades nas moradias e con-
dições do seu entorno, as quais determinam as circunstâncias em que a popu-
lação de um território habita. Ele se trata de uma ferramenta que proporciona 
os indicadores da falta de habitações, para que, a partir destes, possam ser 
criadas políticas públicas a fi m de solucionar essa problemática.
Apesa r de a Organização das Nações Unidas (ONU) ter alertado os mem-
bros de países em desenvolvimento sobre questões relativas à urbanização, foi 
só na década de 1970 que ocorreram as ações para tratar do rápido e descon-
trolado crescimento das cidades. Em 1976, a primeira conferência de habitat 
resultou na criação do Programa das Nações Unidas para os Assentamentos 
Humanos (UN-Habitat), que propôs cidades mais sociais e ambientalmente 
sustentáveis, bem como abrigos adequados para todos.
EXEMPLIFICANDO
Dos 1 7 Objetivos do Desenvolvimento Sustentável 
que as Nações Unidas propõe como meta para 
2030, um deles é tornar as cidades e comunidades 
mais inclusivas, seguras, resilientes e sustentáveis. 
Um dos itens do objetivo 11 é garantir o acesso de 
todos à habitação segura, adequada e com preço 
acessível, bem como urbanizar as favelas até 2030. 
Para saber mais sobre os objetivos, acesse o site 
das Nações Unidas Brasil.
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Segun do a Fundação João Pinheiro (FJP) (2021), órgão ofi cial de pesquisa 
em políticas públicas, o défi cit habitacional não é um simples desajuste nos 
mercados imobiliário e habitacional, mas também consequência de diferentes 
técnicas administrativas ou de gestão da produção das moradias. Por isso, sua 
explicação refere-se, estruturalmente, a outras carências, por exemplo, as de 
emprego e salário, as quais incidem e impedem que grande parte da população 
não consiga pagar os altos custos de uma moradia, ou obtê-la, como fi nancia-
mentos, impostos, materiais construtivos, compra de terreno etc.
O dir eito à moradia está estreitamente vinculado aos direitos humanos ci-
vis, políticos, econômicos, sociais e culturais. Portanto, a satisfação desse di-
reito está relacionada à possibilidade de aceder aos recursos que vão além 
do habitar, pois ela implica, também, nas condições territoriais, na segurança 
jurídica, social e física, na acessibilidade aos serviços básicos, de saúde, de edu-
cação, de lazer e da atividade econômica, bem como o direito de participação 
na cidadania, que permite participar em políticas habitacionais.
Assim , as variáveis para considerar em um défi cit habitacional são:
• Direito à moradia digna, que deve contemplar a segurança jurídica do mo-
rador ter a posse do imóvel;
• Disponibilidade de serviços e infraestruturas, adequadas condições de hi-
giene, salubridade e segurança;
• Acessível a todos os tipos de pessoas e grupos desfavorecidos;
• Boa localização, ou seja, facilitar o acesso a postos de trabalho, escolas, 
centros de saúde etc.;
• Adequação do desenho e dos materiais de acordo com a identidade cultu-
ral e a diversidade do local.
Déficit habitacional no Brasil
Em seu Relatório Mundial das Cidades 2020, a UN-Habitat mencionou 
que, atualmente, no mundo, um bilhão de pessoas vivem em assentamentos 
precários e que este número aumentou 30 milhões, levando em conta o perío-
do de 2016 a 2018. Além disso, mostrou que, apesar de o Brasil ter diminuído o 
número de brasileiros que vivem em moradias inadequadas nesse período, a 
população no ano de 2018 foi de 15 milhões (CNM, 2020).
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Fonte: FJP, 2021, p. 5.
DICA
Para saber mais sobre os principais temas abordados 
no Relatório Mundial das Cidades, que traz os dados do 
período de 2016 a 2018 e trata de assuntos referentes à 
pandemia da COVID-19, acesse o site da UN-Habitat.
De acordo com a FJP (2021), o déficit habitacional do Brasil é de 5,8 milhões 
de moradias. O cálculo do déficit utilizado por essa fundação é constituído de 
etapas que classificam os domicílios (Diagrama 1), com base nos dados da Pes-
quisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PnadC), do IBGE, e do Ca-
dastro Único para Programas Sociais (CadÚnico).
Precários 
Coabitação 
CadÚnico 
PnadC
Improvisado 
Rústico Sim 
Sim 
Sim 
Sim Sim 
Déficit
Déficit
Déficit
Déficit Déficit
Não 
Não 
Não 
Não Não 
Domicílio particular 
Novo domicílio
Cômodo Unidade doméstica 
convivente déficit 
Ônus excessivo com 
aluguel urbano 
Conforme a FJP (2021), a habitação precária possui dois tipos de com-
ponentes: os domicílios improvisados, que são locais sem fins residenciais 
e usados como moradia; e os rústicos, que representam grandes condições 
de insalubridade, ao utilizarem materiais reaproveitados para formar pare-
des e tetos.
DIAGRAMA 1. COMPONENTES DO DÉFICIT HABITACIONAL ELABORADO PELA 
FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO
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A coab itação é formada, também, por dois componentes: a unidade do-
méstica, em que vivem, conjuntamente, mais de um núcleo familiar e mais de 
duas pessoas por cômodo; e os cômodos nos quais um núcleo familiar reside 
em um cômodo de uma moradia. O ônus excessivo com o aluguel urbano é um 
dos principais componentes para o défi cit habitacional no Brasil, ou seja, as 
famílias com rendas urbanas de até três salários-mínimos investem até 30% 
da sua renda em aluguéis – sendo a região Sudeste a que mais contribui para 
esse aumento.
Tipologias urbanas e suas representações gráficas
 A tipologia é um instrumento analítico que, a partir de uma série de ca-
racterísticasparticulares, busca estabelecer e defi nir a singularidade de um 
objeto estudado por tipos específi cos. Portanto, incorpora como elementos de 
classifi cação rasgos de homogeneidade, que direcionam pertencer àquele tipo 
e se diferenciar de outros.
A tipologia urbana faz referência, seleciona, caracteriza e ordena grupos ou 
classes, e estas contam com características específi cas. Dessa forma, ela pode 
ser classifi cada pelo traçado urbano, pela distribuição espacial, por sua locali-
zação, pelos materiais usados para sua construção e pela origem do terreno.
Entre as tipologias urbanas, podemos citar:
• Assentamento irregular ou invasão;
• Loteamento popular;
• Loteamento de alto poder aquisitivo;
• Bairro projetado.
Invasão
O assentamento irregular é um lugar onde uma pessoa ou comunidade se 
estabelece e que está fora das normas defi nidas pelo ordenamento territorial 
urbano do município. Como consequência desse processo, surgem as invasões 
e outras formas coletivas de apropriação do solo.
O surgimento de assentamentos não regulados está associado às condições 
de pobreza de seus habitantes, que, ao não possuírem os recursos necessários 
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para optar entre o aluguel e a compra de uma residência construída de acordo 
com as normativas vigentes nos setores urbanizados das cidades, constroem 
uma moradia em um terreno público ou privado.
A invasão é um processo que pode ocorrer em terras pertencentes ao esta-
do, em terras ou edifícios abandonados. Ela caracteriza-se por ser uma constru-
ção improvisada com materiais reciclados e estar em áreas sem infraestrutura 
ou com condições topográficas acentuadas. Dessa forma, os assentamentos ir-
regulares têm um traçado desordenado, muitas vezes inexistente, e até sem vias.
Regularmente, as invasões estão localizadas em periferias das cidades, em 
áreas rurais adjacentes ou áreas urbanas de uso público, como encostas de 
rios, faixas de domínio de trem e rodovias. Elas podem ser classificadas segun-
do sua forma, como em franjas, situadas nas encostas dos rios ou faixas de 
domínio (Figura 6).
Figura 6. Assentamento irregular nas encostas do Rio Belém, em Curitiba, no Paraná. Fonte: Captura de tela do aplicativo 
Google Earth.
Elas podem ser irregulares, conforme mostra a Figura 7, em que é possível 
ver como os assentamentos se adequaram à topografia local e aos vazios mais 
próximos aos lotes existentes.
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Figura 7. Assentamento irregular no Rio Comprido, no Rio de Janeiro. Fonte: Captura de tela do aplicativo Google Earth.
Figura 8. Assentamento irregular no Tamanduateí, em São Paulo. Fonte: Captura de tela do aplicativo Google Earth.
Os assentamentos podem, também, ter uma forma geométrica, conforme 
a Figura 8, na qual é possível ver como os assentamentos irregulares estão em 
um lote próximo à zona urbana e entre duas rodovias.
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Outra classifi cação do assentamento irregular é conforme o tipo de material 
usado, já que estará de acordo com o tempo e a consolidação da invasão no terreno. 
Portanto, quando a vontade de habitar é pouca, a inversão dos materiais se refere 
a essa vontade. Materiais como plástico, madeira ou elementos de reciclagem (te-
lhas em mal estado, pedaços de tijolo, restos de construção etc.) são utilizados para 
assentamentos rápidos, realizados à noite, e podem permanecer um dia ou meses. 
Isso é diferente das invasões, que usam concreto, tijolo e telhas, mostrando o grau 
de consolidação no assentamento e do período que ele pode ter.
A v elocidade da consolidação de uma invasão permite informar e estabelecer 
o crescimento real de uma cidade e as necessidades habitacionais da população. 
Assim, podemos ter informação sobre as carências econômicas das famílias mais 
vulneráveis, com a intenção de redirecionar os planos e projetos de inversão e de-
senvolvimento urbano e social.
O C entro de Estudos e Aperfeiçoamento Funcional (CEAF) (BRASIL, 2011) descre-
ve que existem diversas formas de assentamentos irregulares:
• Loteamentos irregulares: não estão de acordo com um projeto, nem aprova-
dos pelo município;
• Lot eamentos clandestinos: são os lotes vendidos sem a aprovação do município; 
• Inv asões ou ocupações consolidadas: caracterizam-se por serem parcela-
mentos informais com população de baixa renda e são para fi ns habitacionais.
Regularização fundiária
Segundo a Lei n. 11.977/2009, a regularização fundiária consiste no:
con junto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que 
visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de 
seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o ple-
no desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o 
direito ao meio ambiente ecologicamente (BRASIL, 2009, n.p.).
Par a Nalini e Levy (2014), entre os objetivos da regularização fundiária, está 
adequar os assentamentos ilegais ao modelo legal ou ideal da cidade (Figura 
9), corrigindo a infraestrutura existente ou inexistente, as vias de circulação, o 
tamanho dos lotes, a alocação das casas em áreas de risco, a segurança legal 
dos moradores, bem como os aspectos urbanísticos e ambientais.
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Figura 9. Antes e depois da regularização fundiária em assentamentos irregulares, em Porto Alegre, que foram regula-
rizados e atendidos com infraestrutura e condições adequadas de moradia. Fonte: BRASIL, 2011, p. 15.
Antes Depois
A importância de regularizar está na oferta de habitações dignas à po-
pulação de baixa renda, como consta na Constituição Federal, que ordena 
o uso do solo urbano para a arrecadação de tributos, possibilitando que as 
pessoas tenham créditos imobiliários, a fim de fazer melhorias nas constru-
ções e dar a essa população infraestrutura básica, como água, saneamento 
e energia elétrica.
A regularização fundiária deve, também, ser acompanhada de ações que 
coíbam novas áreas irregulares. Assim, cabe aos municípios detalhar nos 
planos diretores as áreas que permitam padrões diferentes de edificação, 
isto é, aquelas destinadas à construção de moradia popular, denominadas 
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) ou Áreas Especiais de Interesse 
Social (AEIS).
As ZEIS podem ser regiões que já estão ocupadas por uma população 
de baixa renda e que foram delimitadas para serem regularizadas e urba-
nizadas; e ZEIS de vazios, que são áreas mal aproveitadas ou desocupadas, 
destinadas às habitações de interesse social (HIS).
A legislação não permite a regularização de áreas em terrenos alagadi-
ços, ou que estão sujeitas a inundações, como as encostas dos rios; terrenos 
que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde; terrenos com de-
clividade maior que 30%; terrenos em que a poluição impeça as condições 
sanitárias; ou com condições geológicas desfavoráveis.
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O governo possui o Programa de Regularização Fundiária e Melhoria habita-
cional, que proporciona a adequação das moradias e apoio, para que os donos 
dos lotes possam regularizar a situação jurídica dos imóveis. No entanto, cabe 
aos municípios aderirem e administrarem a aplicação desse programa, bem 
como conduzirem o conhecimento da população para que todos participem.
Outros programas são o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social 
(SNHIS) e o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), que foram 
definidos na Lei n. 11.124/2005. O FNHIS determina que os recursos para as 
áreas de interesse social contemplem: