financas_corporativas_Juliana_Rezende_Navarro

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Matriz de atividade individual
	Disciplina: Finanças Corporativas
	Módulo:
	Aluno: Juliana Rezende Navarro
	Turma: 
	Tarefa: Análise de viabilidade do prejeto de contrução do Shopping Center
	Problemática:
“A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades).
Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele.”
A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto:
	PROJETO DE CONTRUÇÃO DO SHOPPING
	
	Tempo estimado de construção
	2 anos
	Pavimento padrão
	4.000 m2
	Andares de loja
	5
	Andares de garagem
	2
	Númeo de lojas por andar
	35
	Aluguel padrão
	R$20.000,00 (inclui taxas , IPTU e condomínio
	IR incidente sobre operação de alugueis
	15% sobre o lucro real
	Custos variáveis por loja 
	R$1.000,00/mês
	Despesas operacioanis e custos fixos mensal p/ manutenção
	R$200.000,00/mês
Considerando os dados descritos, nesta atividade, você deverá auxiliar a empresa no processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso a partir dos resultados aferidos.
Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação deverá contemplar o cálculo e a análise:
· da TIR (taxa interna de retorno);
· do VPL (valor presente líquido);
· do período para payback descontado e
· do ILL – índice de lucratividade líquida.
Observações:
· O CAPM será mensal.
· No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na data zero (valor presente).
· O fluxo será mensal.
· Desconsidere qualquer depreciação contábil.
· Considere que o risco beta para os investidores nesse projetos seja igual a 1 (um).
· Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF.
· Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de controle do seu CPF dividido por 100). Por exemplo: se o número do seu CPF equivale a 111.111.111-34, você deve aplicar o seguinte cálculo para taxa RF: 2% + 34/100 = 2,34%.
· Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado.
	Análise do projeto de construção do shopping center
	Cálculo da TIR
	“O critério da TIR serve para medir a taxa de retorno e deve ser maior do que o custo de capital ou a taxa de retorno esperada do projeto.” (ABREU, 2022)
De acordo com Abreu (2022) somente é possível calcular calcular a TIR de um projeto que apresente um fluxo de caixa convencional, o que se aplica ao caixa do projeto da RX investimentos.
	DRE
	
	Faturamento total
	R$3.500.000,00
	Custo Fixo (-)
	R$200.000,00
	Custo variável (-)
	R$175.00,00
	LAJIR
	R$3.150,00
	Juros
	- 
	LAIR
	R$468.750,00
	Lucro Líquido
	R$2.656.250,00
O valor do investimento inicial demonstrado no fluxo de caixa abaixo se deu da seguinte equação:
Número de andares (7) X medida do pavimento padrão (4.000m2) X CUB por m2 (R$600,00)
	FLUXO DE CAIXA
	
	
	
	
	
	
	
	I0
	1
	...
	24
	25
	26
	...
	96
	R$16.800.000,00
	0
	...
	0
	R$2.656.250,00
	R$2.656.250,00
	...
	R$2.656.250,00
CAPM – Capital Asset Pricing Model = Ks = Rf + BS (Erm - Rf)
Rf = 2,7% (2% + 0,70%) CPF xxx.xxx.xxx-70
Bs = 1%
Erm = Rf + 1,5% = 2,7% + 1,5% = 4,2%
Ks = Rf + BS (Erm - Rf)
Ks = 2,7 + 1(4,2 – 2,7)
Ks = 2,7 + 1,5
Ks = 4,2%
Valor da receita total dos alugueis 24 meses após o início das obras:
VP=?
VF=0
PMT= R$2.656.250,00
i= 4,2%
n= 72 meses
Memória de cálculo HP12C: 4,2[i]; 72[n]; 2.656.250 [CHS][PMT]; 0[FV]; [PV]
VP= R$59.974.076,69 
Valor da receita total referente aos aluguéis mensais trazidos para a data do início da construção do Shopping:
VP= ?
VF= R$59.974.076,69
PMT= 0
i= 4,2%
n= 24 meses
Memória de cálculo HP12C: 4,2[i]; 24[n]; 0[CHS][PMT]; 59.974.176,69[FV]; [PV]
VP= R$22.342.836,92 
TIR:
Para calcular a TIR, utilizou-se os seguintes dados:
R$16.800.000,00 - investimento inicial
24 - total de meses de construção
R$2.656.250,00 - faturamento líquido mensal
72 - total de meses que a RX vai explorar economicamente o empreendimento
Memória de cálculo HP12C: 16.800.000[CHS] g [CF0]; 0 g[CFj]; 24 g[Nj]; 2.656.250 g[CFj]; 72 g[Nj]; f[IRR]
TIR: 4,87790%
De acordo com Abreu (2022), a TIR precisa ser maior que a taxa de custo de capital ou que taxa esperada para que o projeto seja considerado viável. Como a taxa Erm é de 4,2% e a TIR ficou em 4,87790% considera-se o projeto viável.
	Cálculo do VPL
	“O valor presente líquido é a diferença entre quanto vale e quanto custa um projeto. Um VPL positivo significa lucro; um VPL negativo, prejuízo.” (ABREU, 2022)
Para calcular o VPL é necessário subtrair o valor do ativo do investimento no ativo, representado pela fórmula: VPL = VP – I0 , logo:
VPL = 22.342.836,92 - 16.800.000,00
VPL = R$5.542.836,92
Como o valor do VPL ficou positivo, projeto será lucrativo.
	Cálculo do período para payback descontado
	“O payback descontado mede quanto tempo o investimento demora para pagar aos investidores o capital investido.” (ABREU, 2022)
Para calcular o paybaack é necessário seguir 3 etapas de cálculos:
1ª etapa:
4,2% - taxa do IF
24 meses – tempo para finalização da obra
R$16.800.000,00 – investimento inicial
0 – receita no período da obra 
Memória de cálculo HP12C: 4,2[i]; 24[n]; 0[PMT], 16.800.000[CHS][PV], [FV]
FV= R$45.095.638,00
2ª etapa:
4,2% - taxa do IF
R$2.656.250,00 - lucro líquido mensal
R$45.095.638,13 – valor de VF calculado na primeira etapa
0 – para o VF, pois o projeto so shopping te períod pré-determinando para iniciar e finalizar a exploração econômica
Memória de cálculo HP12C: 4,2[i]; 2.656.250[PMT], 45.095.638,13[CHS][PV], 0[FV]; [n]
31 meses
3ª etapa:
Payback: valor de n encontrado na etapa 2 (+) o número de meses da construção do shopping.
31 + 24 = 55 meses
O tempo necessário para que o valor do investimento para a construção do shopping retorne para a RX é de 55 meses.
	Cálculo do ILL
	Segundo Abreu (2022), o índice de lucratividade líquida indica o quanto o investidor vai receber por unidade monetária investida.
Para calcular o ILL utliza-se a seguinte fórmula:
ILL = VP / Io
ILL = 22.342.836,92 / 16.800.000,00
ILL = 1,32%
Com isso pode-se concluir que o investidor terá um lucro de R$0,32 para cada real investido no empreendimento.
	Decisão sobre o investimento no projeto com base nos cálculos realizados
	
	CÁLCULOS DO VPL, TIR, ILL E PAYBACK CONSIDERANDO A TAXA DE CUPAÇÃO DE 100%
	VPL
	R$
	5.542.836,92
	TIR
	%
	4,87790
	ILL
	ÍNDICE
	1,32
	PERÍODO DE PAYBACK
	MESES
	55
	ANÁLISE DE VIABILIDADE DOS RESULTADOS ENCONTRADOS
	
	VIÁVEL
	INVIÁVEL
	JUSTIFICATIVA
	VPL
	SIM
	
	VPL apresenta um valor positivo
	TIR
	SIM
	
	TIR é maior que o ERM
	ILL
	SIM
	
	O índice obtido é positivo, retornando R$0,32 a cada real investido
	PERÍODO DE PAYBACK
	SIM
	
	O payback é positivo pois está dentro do período de exploração do investimento
É de suma importância que, antes de por em prática qualquer projeto, seja feito um estudo da viabilidade econômica do investimento. Segundo Gimenes e Modolo (2021) este estudo diminuem os riscos e garante uma maior assertividade. Ter noção da capacidade financeira da empresa e entender se o valor investido será retornado, faz com que o gestor tenha maior controle das atividades e não dependa exclusivamente das situações adversas que podem ocorrer.
No caso da construção de shopping pela RX construtora, a partir dos dados obtidos, podemos observar que é viável o investindo, já que haverá um retornopositivo financeiro. Devemos nos atentar que a análise não se faz necessária somente para grandes projetos e investimentos, mas é indispensável também quando se trata de projetos que necessitam de pequenos investimentos; que seria o caso dos pequenos projetos que a minha empresa Dona Ju realiza ao longo do ano. Não são investimentos grandes, porém muitas das vezes a empresa teve prejuízo por não calcular a viabililidade deles e não saber quando o investimento traria retorno ou até mesmo se seria lucrativo ou não. 
Gimenes e Modolo (2021) afirmam que é evidente que o estudo prévio da viabilidade econômica é fundamental para que uma empresa diminua os riscos em seus projetos de investimento e entenda melhor a rentabilidade e o tempo de retorno de seus investimentos. Além de diminuir os riscos, esse estudo garante uma maior assertividade nas estratégias financeiras, aumentando os lucros e prevenindo potenciais perdas
	
	Referências bibliográficas 
	ABREU, José Carlos. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2022. 86p. Apostila do curso de Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas
Qual a importância de uma viabilidade econômica? GIMENES, B e MODOLO, P. Empresa Junior Mackenzie Consultoria, 27 de outubro 2021. Blog. https://jrmack.com.br/qual-a-importancia-de-uma-viabilidade-economica/ acesso em 21 de agosto de 2022
	
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