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Matriz de atividade individual
	Disciplina: Finanças Corporativas
	Módulo: 0122-2_3 
	Aluno: Rodrigo Trentini da Costa
	Turma: 0122-2_3 MBA Gestão Empresarial
	Tarefa: Analisar a viabilidade econômica de um projeto e contribuir para o processo de tomada de decisão sobre o investimento nesse projeto.
	Análise do projeto de construção do shopping center
	Introdução
	 
 A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades).
 Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele.
 A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto:
 Considerando os dados descritos, abaixo, iremos auxiliar a empresa no processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso a partir dos resultados aferidos.
 Para atender ao objetivo proposto, iremos fazer uma avaliação deverá que contemplar o cálculo e a análise:
· da TIR (taxa interna de retorno);
· do VPL (valor presente líquido);
· do período para payback descontado e
· do ILL – índice de lucratividade líquida.
 Observações:
· O CAPM será mensal;
· No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na data zero (valor presente);
· O fluxo será mensal;
· Desconsidere qualquer depreciação contábil;
· Considere que o risco beta para os investidores nesses projetos seja igual a 1 (um);
· Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF;
· Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de controle do seu CPF dividido por 100). Por exemplo: se o número do seu CPF equivale a 111.111.111-34, você deve aplicar o seguinte cálculo para taxa RF: 2% + 34/100 = 2,34%; (meu CPF para uso neste trabalho: 024814099-06)
· Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado.
	Cálculo da TIR
	
 Para análise comparativa da TIR, será identificado inicialmente a Ks:
· Ks= Taxa de retorno desejada 
· Rf= Taxa livre de Riscos 
· β= Número que traz uma referência sobre a volatilidade do mercado de risco 
· Erm= retorno esperado do mercado 
· Regras determinadas na situação problema: 
· Rf: Rf = 2%+(par de dígitos de controle do CPF/100) = 2 %+06/100 = 2,06%a.m. 
· β: O risco beta para os investidores nesse projeto seja igual a 1 (um). 
· Erm: Deve estar cerca de 1,5% acima da taxa RF. 
· Erm=2,06+1,50 = 3,56%a.m. 
 Portanto, temos para o cálculo do Ks no modelo CAPM: 
Ks= Rf+ βx(Erm-Rf)
Ks = 2,06+1*(3,56-2,06) 
Ks = 3,56% 
 É preciso levar em conta que leva 24 meses para um negócio ser explorado, então o primeiro FC de um sócio só acontecerá após o 24º mês. A empresa RX Investimentos tem que devolver a operação para a igreja depois, portanto, o 96º mês terá 72 meses para exploração econômica.
 Fazendo uma análise econômica financeira para obter o custo total da construção, temos:
	Análise Econômica Financeira
	Total de andares
	7
	m² /andar
	4.000,00
	m²/ total
	7*4.000 = 28.000,00
	CUB (custo unitário básico)
	600,00
	Custo total da construção
	28.000,00*600,00= 16.800.000,00
 
	Análise Estrutural
	Total de lojas
	175
	Andares com lojas
	5
	Lojas por andar
	35
	Fluxo de Caixa
	Lojas para aluguel
	175
	Valor aluguel unitário (R$)
	20.000,00
	Faturamento total (R$)
	3.500.000,00
	CF Shopping (R$)
	200.000,00
	CV loja (R$)
	1.000,00
	CV Total (R$)
	1000,00 *175 = 175.000,00
	LAJIR (R$)
	3.500.000,00-200.000,00-175.000,00 =3.125.000,00
	Juros
	-
	LAIR (R$)
	3.125.000,00
	IR (R$)
	=0,15*3.125.000,00 = 468.750,00
	Lucro Líquido LL (R$)
	2.656.250,00
 Para encontrar o valor da TIR será utilizada a calculadora financeira HP 12C de acordo com os comandos a seguir: 
16.800.000 [CHS] [g] [CFo] 
0 [g][CFj] 
24 [g][Nj] 
2.656.250 [g][CFj] 
72 [g][Nj] 
3,56 [i] 
[f][NPV] ➔ R$ 12.829.795,21(VPL)
[f][IRR] ➔ 4.88
 Logo a TIR é 4,88%.
	Cálculo do VPL
	 
 É preciso o estudo referente a lucratividade de um projeto de investimento, antes de implantá-lo. Nesse caso será aplicado o método do Valor Presente Líquido (VPL). 
 Abaixo segue o cálculo do VPL realizado na calculadora financeira HP12C:
16.800.000 [CHS] [g] [CFo] 
0 [g][CFj] 
24 [g][Nj] 
2.656.250 [g][CFj] 
72 [g][Nj] 
3,56 [i] 
[f][NPV] ➔ R$ 12.829.795,21 (VPL)
 De acordo com o cálculo inicial para a TIR, o VPL da empresa é de R$ 12.829.795,21.
	Cálculo do período para payback descontado
	
 De acordo com Gitman(1997), o payback é o indicador do tempo que o investimento começará a apresentar retorno.
 Levando em considerando o prazo desse projeto que é de 24 meses sem receita, pois é aplicada uma taxa de vacância de 0% no período de obra, levado o investimento da empresa em t=0 a valor futuro em t=24 atualizando pela taxa de retorno esperado do mercado, sendo assim é obtido o valor que deve ser ressarcido no cálculo do payback. 
 Utilizando a HP 12C: 
16.800.000 [CHS] [PV] 
24 [n] 
3,56 [i] 
FV➔ R$ 38.897.194,99
 O valor futuro para t=24, será de R$ 38.897.194,99 
 Para cálculo do Payback descontado, será utilizado mais uma vez a HP 12C: 
38.897.194,99 [PV] 
0 [FV] 
3,56 [i] 
2.656.250 [CHS] [PMT] 
[n]➔ 22
 Logo, é identificado que o payback descontado será no mês 22 depois da finalização da 
obra (t=24), sendo assim, em t=46. 
	Cálculo do ILL
	
 Índice de Lucratividade: 
 No cálculo do ILL, a VP(t=0) o fluxo de caixa projetado, utilizando novamente a calculador HP 12C, temos: 
0 [g][CFo] 
0[g][CFj] 
24[g][Nj] 
2.656.250[g][CFj] 
72[g][Nj] 
3,56 [i] 
[f][NPV]➔ 29.629.795,21
Equação do ILL: 
ILL= Valor Presente / Investimento Inicial 
ILL = R$ 29.629.795,21 / R$ 16.800.000,00 
ILL= 1,7637
 
 Portanto, temos que para cada R$ 1,00 investido, o projeto deverá pagar R$ 1,7637.
	Decisão sobre o investimento no projeto com base nos cálculos realizados
	 
 Após uma análise passo a passo do projeto para entender a viabilidade econômica do projeto, cada indicador e seu significado devem ser analisados. Por meio do modelo CAPM, o índice mínimo de atratividade (Ks), leva em consideração a taxa livre de risco do mercado e o retorno esperado, além do β, que representa uma medida de risco do investimento. 
 O resultado obtido é uma taxa de juros de 3,56%, que é a taxa de juros mínima que uma organização precisa para basear esse retorno sobre o investimento. Se a taxa interna de retorno calculada for inferior a 3,56%, o investimento não será viável, pois os recursos investidos podem render melhores retornos em outras aplicações financeiras.
 O VPL ganho é de 12.829.795,21 reais. Assim, analisando o projeto do ponto de vista do VPL, pode-se dizer que é viável porque é positivo.
 A taxa interna de retorno obtida é de 4,88%. Indica a viabilidade do projeto, pois a taxa interna de retorno é superior à taxa mínima de atratividade (Ks = 3,56). Novamente, do ponto de vista teórico, o projeto é vantajoso.
 No período de payback descontado, levando em conta 24 meses de obras sem receita e uma taxa de vacância de 0%, o resultado é que o projeto se paga somente após t=46. Portanto, entre t=46 e t=96, a receita é considerada lucro do projeto, restando 50 meses paraobtenção de lucro deste projeto. O ILL do projeto é 1,7637 e para cada 1,00 reais investidos, o projeto deve pagar 1,7637 reais.
	Referências bibliográficas 
	
- BREALEY, R.; MYERS, S. C. Princípios de finanças empresariais. São Paulo: McGraw-Hill Interamericana, 2013;
- CURY, Marcus Vinicius Quintella. Finanças corporativas / Marcus Vinicius Quintella Cury... [et al.]. – 12.ed. – Rio de Janeiro: FGV Editora, 2018;
- GITMAN, L. J. Princípio de administração financeira. São Paulo: Harbra. 1997;
- KATO, J. Curso de finanças empresariais: fundamentos de gestão financeira em empresas. São Paulo: M. Books do Brasil, 2012.
	
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