Atividade FIAMA - mercado imobiliario - consumidor, investidor e estado

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Faculdade Intercultural da Amazônia
Curso Técnico emTrasações Imobiliárias
David Salomão Pinto Castanho Bizarro
Redação Dissertativa
A importância do banco, governo e família para o mercado imobiliário
Belém/PA
2021
David Salomão Pinto Castanho Bizarro
Matrícula nº 20211136, Turma TEC-TTI04
Redação Dissertativa
A importância do banco, governo e família para o mercado imobiliário
Redação Dissertativa acerca do tema proposto, prova de avaliação
de tipo teórica, apresentada como requisito de atividade referente
à disciplina de Economia e Mercado do Curso Técnico em
Transações Imobiliárias da Faculdade Intercultural da Amazônia,
Campus de Belém/PA.
Professora: Natasha Barros de Moraes
Belém/PA
2021
Sumário
1. Introdução 3
2. Desenvolvimento 4
3. Conclusões 17
Referências 22
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1. Introdução
O objetivo deste trabalho envolveu um resgate da historicidade de acontecimentos
voltados ao mercado imobiliário em Belém relacionado com o desenvolvimento económico e
urbano, tanto nos aspetos de políticas governamentais favorecendo todas as classes para
suprimir o défice habitacional, especialmente classes de baixa renda, e como as circunstâncias
de mercado imobiliário produziram mudanças na região envolvendo atividades capitalistas
com interesses de migração de capitais de outros setores econômicos.
Elucida-se a transferência da responsabilidade de execução de políticas públicas do
governo para o setor privado em conjunto com município de Belém e o estado do Pará. As
políticas públicas de expansão urbana com a instalação de conjuntos habitacionais na Augusto
Montenegro, como exemplo que, em princípio de baixa renda antes do século XXI, e que hoje
se tornaram áreas elitizadas, dispondo atualmente de infraestrutura, serviços, equipamentos
urbanos e mobilidade de domicílio/trabalho.
Apresentam-se observações da evolução da construção como a verticalização em Belém e
seus impactos no surgimento de grandes lojas, condomínios, Shopping Centers, e serviços
comerciais elitizados no centro da cidade, contribuindo para a valorização dos imóveis no
entorno de sua vizinhança.
Exploram-se ainda as tentativas concedidas à população de baixa renda como elemento
importante no processo de controle do défice habitacional, considerando os inúmeros
programas governamentais para melhoria de suas condições de habitabilidade, infraestrutura e
demais elementos urbanos que indiretamente contribuíram para a valorização do capital
imóvel de todas as classes sociais pela melhoria dos entornos de vizinhança.
Também serão apresentados outros elementos favoráveis para o cenário imobiliário,
proporcionados tanto pelo governo, instituições financeiras e associações de áreas direta e
indireta relacionadas com a imobiliária, ocasionalmente através de estudos orientadores.
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2. Desenvolvimento
Segundo (Breda, 2017) na sociedade capitalista a conceituação de “mercado imobiliário”
compreende “toda transação que envolva um bem imóvel, referindo-se à propriedade da terra
e às edificações incorporadas”. Esclarecendo ainda o autor que a produção do espaço é o
processo de valorização do capital, estando as determinações gerais do modo de produção
capitalista embutidas em seu interior.
Nesse contexto de produção do espaço o “imobiliário” considera-se como parte do capital
em geral, como processo de trabalho voltado à produção de mercadorias, nas quais o valor de
troca predomina sobre o valor de uso, como produção de valor e valorização, portanto,
produção de mais-valia (excedente). Esse excedente ou valor produzido se distribui
globalmente entre os agentes que produzem o espaço em diversas formas de valor,
fundamentalmente em lucro, salário, juros ou renda.
Os processos imobiliários que transformam e modificam a região metropolitana de Belém
expõem essa dinâmica na produção de unidades residenciais (condomínios, loteamentos,
conjuntos habitacionais, verticais ou horizontais, fechados ou não) modificando a morfologia
da periferias metropolitana e intraurbana. A financeirização das relações e a expansão da
fronteira urbano-imobiliária como mecanismo para outro modo metropolitano se propaga no
modo de vida da metrópole e com a mobilidade urbana pelos veículos rodoviários e outros
traçados urbanísticos, produzindo novos símbolos de urbanização e outros critérios de classes
e tendências sociais.
As necessidades habitacionais da região metropolitana de Belém foram e ainda são uma
realidade, não entram nas especulações ou bolhas imobiliárias, conceitualmente isso pode ser
verificado no comportamento preponderante dos consumidores na aquisição em função de
quantidades e preços.
Pela lógica, podem usar-se as Leis da Oferta e da Demanda, acompanhar a evolução e
prospectar uma previsão a partir de determinados períodos de historicidade do mercado
imobiliário, observando existirem fatores comerciais e sociais que devem ser considerados na
equação, por exemplo: o estímulo pelo preço ao consumidor conjugado com as necessidades e
desejos das famílias, a perspetiva da empresa no ritmo das vendas conjugada com o poder de
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compra do consumidor, a disponibilidade de produtos imobiliários substitutos por outros
concorrentes, outras alternativas como locação ou autoconstrução, a capacidade técnica da
construtora ou incorporadora produzir mercadorias específicas com determinado nível de
tecnológica desejada, etc.
Não obstante, deve ressaltar-se a existência de estudos com informações que identificam
oportunidades de mercado para novos empreendimentos em função do atendimento a
diferentes faixas de clientes, nomeadamente: os Censos Imobiliários periódicos para Belém e
Ananindeua publicado pela SINDUSCON-PA (exclusivo para associados); o estudo
encomendado pela Caixa Econômica Federal (CEF) sobre Demanda Habitacional estudos
(publicação não atualizada); os estudos realizados pelo IPEA sobre governança na região
metropolitana de Belém; entre outros disponíveis.
Seguindo esse prisma, de acordo com os resultados do Censo Imobiliário de Belém e
Ananindeua do primeiro semestre de 2021 pela ADEMI-PA e pelo SINDUSCON-PA, que em
comunicação pública do presidente deste último esclareceu o estado atual do mercado
imobiliário, fazendo pontuar alguns problemas no mercado locais, conforme citação:
“É importante registrar o aumento do volume de negócios do mercado imobiliário,
através do aumento de vendas de unidades nos mais variados padrões, sejam eles
econômico, médio ou alto padrão, mas que, lamentavelmente, não está sendo
acompanhado de acordo com o número de lançamentos.”
“Isso ocorre devido à instabilidade mundial causada pela crise gerada em
decorrência da pandemia da Covid-19, mas fundamentalmente o que mais nos atinge
- e isso freia significativamente novos lançamentos e, consequentemente, novos
empregos - são os aumentos excessivos dos materiais de construção. Isso gera um
ambiente de extrema insegurança, em que não há como precificar diante de um
cenário instável como está e, certamente, diminui o potencial de crescimento do
setor imobiliário, o que compromete a geração de emprego.”
“Se nos segmentos de médio e alto padrão já há uma redução no ritmo, imagine no
de baixa renda, em que não existe espaço para aumentar o preço dos imóveis, uma
vez que a receita desse público não aumentou na mesma proporção. Então, posso
afirmar que os aumentos dos materiais de construção subiram significativamente o
custo de produção dos imóveis e tirou a oportunidade de milhares de pessoas que
poderiam estar realizando o sonho da casa própria”.
Corroborando com essa publicação, a Secretaria Municipal de Habitação de Belém
(SEHAB) noticiou no final do primeiro semestre de 2021 que existiam mais de 150 mil
famílias cadastradas nos programas de moradia “Minha Casa Minha Vida” (MCMV) e “Viver
Belém”, estando grande parte dessas famílias aguardando há mais de 10 anos por unidades
habitacionais sem qualquer perspectiva de êxito. Com base nesses registros a SEHAB coloca
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uma estatística dedéfice habitacional de quase 100 mil habitações sociais para 2021
apontando um crescimento de quase 30% em relação a 2010 que estava em 70 mil, conforme
estudo desenvolvido à época pela Companhia Estadual de Habitação (COHAB/PA) em
conjunto com o Ministério das cidades (MCid) atualmente o Ministério do Desenvolvimento
Regional (MDR).
Em contramão, observa-se que a maior oferta de imóveis nem sempre se relaciona com a
demanda do défice habitacional, tratando-se apenas de expansão comercial do mercado
imobiliário, e por não estarem direcionadas na demanda de necessidade o período de ritmo de
venda se caracteriza numa forma exclusiva para o consumidor específico que busca
investimentos no setor imobiliário como forma de transferência de capitais de outros setores,
isto é, migração de capitais para o circuito imobiliário1.
Essa produção situa-se dentro de uma cadeia produtiva que cresceu em importância como
campo para acumulação de capital, essa tendência típica capitalista se justifica pelo
imobiliário comportar um circuito próprio de capital que desempenha o papel de um segundo
setor que absorve os choques em caso de depressão econômica, isto é, enquanto o circuito
principal a parte da mais-valia formada e realizada na produção industrial decresce, o segundo
circuito suplanta o principal e aumenta a parte da mais-valia formada e realizada pela
especulação e pela construção imobiliária. Essa característica se torna nítida quando a
produção do espaço construído às crises capitalistas, inicialmente como possibilidade de
medida contratendencial, mas que posteriormente aparece de contradições entre a produção
social do espaço e a sua apropriação privada.
O entendimento de que essa articulação aumenta sua importância no processo global da
produção capitalista é o suficiente para situar que a produção do espaço é como produção de
valor e valorização do capital, apontando formas de acumulação privada que afirmam uma
nova complexidade de agentes com poder econômico.
Na retrospetiva de ações da política habitacional na região metropolitana de Belém, desde
a década de 60 que procede uma intensa expansão de mancha urbana, assumindo destaque
1 Situa a urbanização como possibilidade de fuga para a superacumulação do capital em geral, como exemplo,
um estudo apresentado no XVI ENANPUR foi relatado um caso da produção habitacional no Pará facilitando a
migração de capitais das indústrias mineradoras para o circuito imobiliário.
https://pt.wikipedia.org/wiki/Minist%C3%A9rio_do_Desenvolvimento_Regional
https://pt.wikipedia.org/wiki/Minist%C3%A9rio_do_Desenvolvimento_Regional
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com início da construção de conjuntos habitacionais, alguns realizados pela COHAB/PA, por
meio do Banco Nacional de Habitação (BNH) e do Sistema Financeiro de Habitação (SFH),
até ao fechamento do BNH em 1986 quando a política habitacional é deixado de lado. Nesse
período importa ressaltar que devido à grande participação da iniciativa privada, várias
centenas de conjuntos habitacionais foram construídos, atendendo diferentes demandas que
variaram de acordo com o poder aquisito, indo das famílias de renda mais baixa às de renda
média e alta, ressalvando que existiram unidades habitacionais produzidas não conseguiam
ser comercializadas até 1994 por conta do preço incompatível com o público-alvo.
Alguns conjuntos habitacionais nessa década se dispersaram ao longo da Avenida Augusto
Montenegro, devido à política do governo “custo zero” à construção de habitações, em que se
buscavam terrenos baratos para viabilizar e baixar o valor dos empreendimentos populares,
nesse período grande maioria foram realizados pelo Programa de Cooperativas Habitacionais
(COOPHAB), Plano Empresário Popular (PEP), Plano de Ação Imediata para Habitação
(PAIH). Esses conjuntos habitacionais por intermédio da ação do estado constituíam uma
forma necessária para o processo de acumulação no circuito imobiliário secundário, dilatando
a malha urbana enquanto forma especial servindo à coerção nas relações do lugar urbano.
Enquanto a população deslocada terminava alocada em conjunto habitacional na extensão
de Icoaraci, da Marambaia, de Satélite, etc., em locais não urbanizados que à época era difícil
acesso e distante do centro, fomentava-se uma forma segregação na forma de ocupação e de
estruturação urbana distante sem infraestrutura, viabilizando o interesse do investidor com
capital econômico em colocar essa classe baixa distante do centro de Belém ou mobilizada
para locais dispersos como as baixadas.
Relativamente às ações na área habitacional social decorrentes do prosseguimento dessa
iniciativa, durante o período de 1995 até 2001, quando ocorre a criação da Secretaria de
Política Urbana (SEPURB), a qual propõe um conjunto de programas visando a
municipalização da política habitacional em conjunto com o Ministério de Planejamento,
Orçamento e Gestão (extinto em 2019), tendo como órgão executor a CEF, existindo inclusive
registros2 de órgãos públicos no Estado do Pará responsáveis pelas ações na área habitacional,
2 Mais informações relacionadas com a localização e outros detalhes dos Conjuntos Habitacionais podem ser
encontrados na Coleção Habitare - Habitação Social nas Metrópoles Brasileiras - Uma avaliação das políticas
habitacionais em Belém, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro e São Paulo no final do século XX.
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os dois principais agentes a COHAB/PA, a SEHAB de Belém, envolvendo os programas
“Pró-Moradia”, “Pró-Credi”, “Habitar-Brasil”, Programa de Arrendamento Residencial
“PAR”. No entanto, essa produção de habitações e infraestruturas urbanas foram suspensas
pela mudança de paradigma adotada no eixo principal do governo na política habitacional,
somente com interesse na produção de moradias com ênfase ao conceito de consumo capital
imobiliário, privilegiando soluções de mercado em detrimento de política sociais.
Em observação estritamente empírica, constata-se que acompanhando essa década de
opções realizadas pelo poder público sob possível influência obscura do mercado imobiliário
surgiu o início da construção através da verticalização a partir da Avenida Presidente Vargas,
prosseguindo para os bairros centrais como Batista Campos, Nazaré, Umarizal, etc.,
promovendo o aumento da densidade habitacional em determinadas zonas da cidade, devendo
ser observado que esses bairros possuíam infraestrutura disponível fruto do planejamento
urbano decorrente de instrumento urbanístico prévio que propiciava ao interesse coletivo à
finalidade socioeconómica reservados para o centro de cidade. Por exemplo, a partir das
mudanças realizadas na época ao alinhamento da Avenida Presidente Vargas resultou um
importante corredor econômico-financeiro, com a instalação de hotéis, órgãos públicos como
Correios (ECT), Instituto Nacional de Assistência Médica e Providência Social (INAMPS),
cinema e teatro, múltiplos estabelecimentos comerciais, agências de transportes, etc. que pela
proximidade valorizaram toda a avenida devido à configuração urbana.
Posteriormente, devido ao aumento dos preços nos terrenos localizados nos bairros centrais
e com a evolução da engenharia geotécnica para fundações profundas em terrenos mais
instáveis que o processo de verticalização possibilitou-se em terrenos localizados em cotas
altimétricas mais baixas, assim a verticalização ampliou-se para os bairros da Pedreira, do
Marco e do Reduto que dispondo de avenidas largas teriam facilidade de acesso ao centro da
cidade e alguns equipamentos urbanos instalados. Ressalte-se que não somente existiram
centenas de empreendimentos imobiliários sob o regime condominial no centro de Belém
pelas construtoras e incorporadoras, inclusive empresas com capitais listados nas Bolsas de
Valores, como também uma estratégia de ações para valorização da envolvente através da
cooperação com grupos de outros ramos econômicos como as grandes superfícies comerciais,
por exemplo: a Mesbla (B. Campos), a Visão (B. Campos, Campina),Multicorp Shopping
Centers LTDA (Shopping Pátio Belém), a Americanas (Av. Pres. Vargas, etc.), o Líder (B,
Campos, Humaitá, etc.), a Yamada (B. Campos, Shopping Pátio Belém, Nazaré, etc.), para
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que instalassem filiais próximas. As razões são simples, observando que à época a população
tinha interesse em locais teoricamente com mais segurança, calçadas para passeio público e
iluminação pública, disponibilidade de vários serviços (farmácias, supermercados, etc.),
porque isso evitava deslocamentos às infraestruturas urbanas.
Ao mesmo tempo surgiram os condomínios fechados na Rodovia BR-010/316 (Lago Azul
e City Park na década de 60) e na Avenida Mário Covas (GreenGarden e Cypress Garden na
década de 80), construídos na área de expansão destinados às classes de média e alta renda, e
cuja projeção arquitetónica seguiu a concepção das cidades jardins decorrente do movimento
urbanista “Ebenezer Howard”, no entanto, possuindo concepções arquitetônicas urbanas como
equipamentos de lazer e consumo diferenciados. Ressalte-se o condomínio Lago Azul como
chamariz ao crescimento desses condomínios fechados, esse pioneirismo na região
metropolitana de Belém revelou-se pela concepção com influência de modelo nos
condomínios GreenVille e Exclusive construídos na Avenida Augusto Montenegro na década
de 90 pela construtora Vila del Rey seguindo o padrão e a logística empresa AlphaVille.
Nas décadas seguintes o surgimento de capital disponível e alterações relevantes na
legislação de Belém como o coeficiente de área construída dos prédios de 3.5 para 4.2 sem
aumento do valor de outorga onerosa provocaram uma verticalização que se expande pelos
bairros, influenciada pelo marketing imobiliário, igualmente os muitos condomínios fechados
nos formatos horizontal e vertical ao longo da Avenida Augusto Montenegro fechando a
fronteira urbano-imobiliária para o pequeno capital local especialmente para os empresários
individuais com pouca atuação no núcleo da região. Uma nova geografia acompanhou toda a
cidade com investimentos públicos e privados, mais shoppings, condomínios, equipamentos
públicos para saúde, educação, segurança pública, etc., transformando a cidade num
verdadeiro “canteiro de obras”, entre alguns empreendimentos relevantes pode-se destacar: o
Portal da Amazônia inaugurado em 2012; o Parque “Porto Futuro” inaugurado em 2020; o
Shopping Boulevard inaugurado em 2010; o Shopping Bosque Grão-Pará inaugurado em
2013; o Shopping Metrópole inaugurado em 2017. Entre outras mudanças nos últimos anos, a
Avenida Augusto Montenegro passou a integrar-se numa das principais artérias da cidade
junto com outras como a Avenida Independência, Mário Covas e Centenário, local que as
corretoras de imóveis vêm chamando de “Nova Belém”.
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Observar que grande quantidade de empreendimentos residenciais e comerciais na região
de Belém decorreu principalmente de três motivos: a) substituição de moradias precárias ou
espontâneas pela presença de conteúdo socioeconômico mais favorável estimulado através do
incentivos do governo; b) entrada de grandes empresas regidas por grupos financeiros com
capital na bolsa de valores; c) dinâmicas espaciais que se pautam com o surgimento de outra
subcentralidade na região metropolitana de Belém.
Nesse período importante destacar que outras intervenções de política habitacional social
na regiões metrópoles somente surgiram em decorrência da aprovação do Projeto-Lei nº
5788/90 que enfrentou ao longo de 11 anos de tramitação inúmeras dificuldades por conflitos
de interesses de alguns parlamentares, destacando-se a movimentação ativa por parte do
Fórum Nacional de Reforma Urbana (FNRU) através de lobby político para que fosse
aprovado e sancionado como Lei nº 10.257/2001 que estabelece diretrizes da política urbana
com princípios de planejamento participativo e a função social da propriedade.
Nessa decorrência de mudança legislativa foi criado o Ministério das Cidades (atualmente
Ministério de Desenvolvimento Regional) cujas funções era elaborar, acompanhar e avaliar os
instrumentos necessários para a implementação da Política Nacional de Habitação (PNH),
decorrendo uma ampliação da visão e integração de valores e questões sociais no
desenvolvimento urbano das cidades. Nesse âmbito ocorreu a criação de uma agenda de
programas na forma de pacotes de investimento que conciliavam o crescimento econômico e
desenvolvimento urbano, entre eles uma proposta para atuação denominada “urbanização e
integração de assentamentos precários”, incluídos loteamentos populares e conjuntos
habitacionais degradados.
A partir de 2007 o governo lança o Programa Aceleração do Crescimento (PAC) que se
destinava a financiar a infraestrutura urbana (aeroportos, ferrovias, rodovias, portos e toda a
infraestrutura de geração e distribuição de energia) e a infraestrutura social (água, esgoto,
drenagem, destino de lixo, recursos hídricos e pavimentação). Os investimentos estavam
focados no crescimento da economia e da renda da população, além da geração de empregos e
da manutenção da estabilidade macroeconômica. Durante a primeira fase procedeu-se à
modalidade de Urbanização de Assentamentos Precários (PAC-UAP) o que possibilitou
projetos de urbanização para a consolidação e infraestrutura, no entanto, em 2009 com o
lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) o governo produz uma nova
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inflexão, retomando uma visão empresarial da política habitacional, numa segunda fase em
2011 ocorre a migração de parte da produção vinculada a projetos do PAC para o programa
MCMV como forma de agilizar a execução. Essa mudança em perspectiva pragmática de
incentivo à economia, através de uma produção habitacional pela iniciativa privada, fragilizou
a consolidação de uma estrutura de financiamento voltada para a execução de projetos de
urbanização das áreas precárias como as favelas brasileiras.
Esses investimentos na região metropolitana de Belém acompanhariam o quesito da
infraestrutura social e urbana, no entanto, em caracterização minuciosa acerca das operações
do “PAC”3 de urbanização pode verificar-se que os contratos objetivaram na sua maioria uma
urbanização integral, estando apenas dois de provisão habitacional (Residencial Liberdade e
Residencial Jardim das Garças). Os demais contratos que envolviam infraestrutura urbana,
produção e melhorias de unidades habitacionais, trabalho social e regularização fundiária,
eventualmente incluindo a construção de equipamentos comunitários. No casos da
urbanização parcial (Bacia da Estrada Nova e Vila da Barca) os investimentos da PAC
envolviam apenas mais uma camada de outros investimentos que já haviam sido realizados
previamente (reportados acima). Há ainda o caso do contrato do Portal da Amazônia, cuja
obra de infraestrutura urbana complementaria a obra de urbanização do Portal. No entanto, é
possível verificar pelo acompanhamento dos vinte e quatro contratos firmados apenas três
foram concluídos, e ainda acontecendo normalmente numa averiguação em 2019 apenas
quatro contratos, sendo três de urbanização integral e outro de urbanização parcial. No mesmo
período de averiguação quinze encontravam-se paralisados, e dois atrasados correspondendo
às duas etapas de provisão habitacional para os Conjuntos Liberdade e Riacho Doce, ambos
localizados no Bairro de Guamá.
Fazendo uma análise dos efeitos dessas políticas do Banco Nacional de Habitação (BNH) e
do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), tendo como parâmetro a lógica locacional
dos conjuntos habitacionais com recorte espacial na região de Belém, evidencia-se a
localização periférica dos conjuntos destinados aos estratos de menor renda destacando um
processo nítido de segregação que tem marcado a produção do espaço urbano nessas políticas
habitacionais. Mapeando os conjuntos habitacionais segundo as diferentes três faixas de
3 Mais informações relacionadas com a localização e outros detalhes dos Conjuntos Habitacionais podem ser
encontradosno estudo apresentado no XVIII ENANPUR relatando uma análise do PAC em Baixadas de Belém.
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financiamento estabelecidas no âmbito do BNH e MCMV, ambos dividiram as famílias de
renda mais baixa às de renda média alta, podendo constatar-se que as acessibilidades no
tocante à localização dos conjuntos são diretamente proporcionais ao poder de compra dos
mutuários, ou seja, enquanto os conjuntos destinados aos segmentos de menor renda têm-se
concentrado em áreas mais periféricas ocupando precariamente essas áreas, os conjuntos
destinados às faixas superiores têm sido construídos em subespaços mais integrados à mancha
urbana ao longo das principais vias de circulação. Portanto, essa segmentação dos locais de
moradia tem-se repetido ao longo das políticas habitacionais, desenhando um processo nítido
de segregação social, e contraditoriamente à materialização dessas políticas cada novo
empreendimento habitacional mesmo em áreas afastadas provoca certa elevação do preço do
solo no seu entorno, impactando de forma a inviabilizar a produção de novos conjuntos
destinados aos segmentos de menor renda, contribuindo para agravar ainda mais o quadro do
défice habitacional nas famílias de baixa renda.
Essa circunstância de aumento do preço podem ser melhor entendida quando colocado
num sistema de avaliação da dimensão urbana o nível de bem-estar usufruído pelos cidadãos
promovido através das condições colectivas, tais como, o ambiente construído, a vizinhança
próxima, os equipamentos de serviços urbanos e outros serviços prestados pelo governo,
relacionados às escalas de habitação. Essa avaliação por critérios fornece um Índice de Bem-
Estar Urbano (I-BEU) e sua utilização teve início pelo projeto do observatório das metrópoles
do Instituto Nacional de Ciências e Tecnologia (INCT), e se baseia na consideração de cinco
dimensões “mobilidade urbana, condições ambientais urbanas, condições habitacionais,
infraestrutura urbana e atendimento de serviços coletivos urbanos: a) mobilidade urbana é o 1º
indicador de qualidade e corresponde ao tempo necessário para o trajeto de deslocamento
entre o domicílio de residência e o local de trabalho diariamente; b) condições ambientas
urbanas é o 2º indicador para arborização, potencial para acumulo de detritos ou esgoto de
qualquer espécie no entorno do domicílio; c) condições habitacionais é o 3º indicador para o
aglomerado subnormal, densidade domiciliar e morador/banheiro, qualidade de acabamento
nas fachadas e espécie dos domicílios; d) serviços coletivos urbanos é o 4º indicador para
atendimento adequado de esgoto público, de água potável, de energia elétrica e coleta
adequada de lixo - resíduos; e) infraestrutura urbana é o 5º indicador para iluminação pública,
pavimentação, espaço de pedestres, bueiro ou sumidouro de águas, rampa para cadeirantes e
logradouros públicos. Essas condições se relacionam com as necessidades da sociedade e
quaisquer alterações positivas que valorizem o espaço urbano em geral, mesmo que pequenas,
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impactam nas condições do nível socioeconómico da população e consequentemente
produzem impactos na pontuação do mercado imobiliário no entorno da vizinhança afetada
pela decorrência dessas melhorias.
Como exemplo dessa ocorrência de valorização décadas atrás em bairros de Fátima,
Pedreira, Telégrafo e Sacramenta através de obra pública de interesse coletivo aponta-se o
projeto da macrodrenagem da Bacia do Una, empreendimento realizado pelo estado e
município com finalidade de recuperar as baixadas pela execução de obras de drenagem
pluvial para solucionar problemas graves de inundações para as pessoas de baixa renda.
Quanto aos resultados apesar de pouco importantes nos bairros em questão para afirmar uma
mudança do perfil socioeconômico, numa análise geral existiram investimentos através da
verticalização disponibilizando capital para o mercado imobiliário, acompanhado de uma
significativa redução do número de assentamentos precários e aglomerados subnormais ao
mesmo tempo que o número de construções de casas se tornou mais predominante.
Outro exemplo de investimento na região de Belém é o BRT, o qual se aguarda com
esperança o funcionamento definitivo por ser uma ajuda para o transporte público e um
grande aliado na mobilidade da população na região metropolitana entre domicílio e trabalho,
tendo começado a operar em 2019 com 20 km de extensão e 33 estações, o governo assinou
um contrato em Setembro de 2021 para retomada dos serviços junto da empresa responsável
pelo projeto com previsão de conclusão em 2022. Enfim, seguindo as últimas notícias o
governo em 14/11/2021 anunciou a disponibilidade de orçamento público para a realização de
mais investimentos públicos de interesse coletivo como a instalação de Pronto Socorro na
Avenida Augusto Montenegro e do Hospital da Mulher, entre outros, que afetam diretamente
o entorno da vizinhança pela decorrência dessas melhorias urbanas.
Entende-se que caso os critérios de avaliação mercadológica estejam de encontro aos
mesmos elementos definidos nos índices de Bem-Estar Urbano, pode-se identificar uma
contrariedade histórica para os primeiros conjuntos habitacionais instalados próximo das
década de 80 e 90 para classes de baixa renda na Avenida Augusto Montenegro, tendo em
vista que atualmente algumas unidades habitacionais inicialmente segregadas socialmente
usufruem da mesma localização com proximidade a infraestrutura de serviços e equipamentos
urbanos, facilidade na mobilidade com transporte público, circunstâncias boas no entorno da
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vizinhança que contribuíram para a valorização do capital imobiliário sem necessidade de
investimentos, com ressalva da perda de valor pela baixa qualidade da mercadoria.
Essas situações demonstram existir uma hipótese de produção da habitação sob
dominância financeira e com subsídio público, não só pela indicativos de persistência do
Estado na concessão de benesses ao setor privado da construção, mas também a mobilização
de recursos públicos a favor da acumulação financeira via produção do espaço. Por exemplo,
através do anúncio do programa MCMV, mesmo antes das obras se iniciarem, o setor da
construção liderou à época uma alta na Bolsa de Valores4, com destaque para as empresas
voltadas ao mercado de capitais, bem como boa parte dos primeiros empreendimentos foram
utilizados estoque de terras de empresas em áreas periféricas que de outro modo ficariam sem
destinação. Portanto, essa relação não foi exclusiva do setor imobiliário com o Estado para
produção de habitação social, mas também uma influência de grande peso por uma fração
específica de capital do circuito exercida pelas construtoras e incorporadoras de capital aberto.
Lembrando que historicamente o Estado sempre foi fundamental na trajetória para
estabelecer um novo arranjo de agentes na produção do estado urbano, as políticas e
programas habitacionais estiveram sempre vinculados a incentivos à construção civil e à
incorporação imobiliária; cuja maior importância teve início na década de 60 com o Sistema
Financeiro de Habitação (SFH) e o Banco Nacional de Habitação (BNH).
Em passado recente permaneceu um ambiente de segurança jurídica e financeira oferecida
pelo Estado às ações das incorporadoras sem dúvida envolvendo o crédito com debêntures do
FGTS, cuja forma de financiamento se encarou como uma possibilidade de ampliação dos
debêntures simples voltados exclusivamente aos projetos enquadrados no MCMV. Entende-se
que o Estado contribuiu com o papel de multiplicação de crédito às incorporadoras como
forma de arrecadação, em período de crise e com muita dificuldade de inspirar confiança aos
investidores privados. Entre vantagens, ao contrário das dúvidas que o mercado de capitais
usualmente impõe nas escaladas especulativas, esses debêntures adquiridos pelo FGTS
colocaram a responsabilidade dos riscos de prejuízo na produção na Caixa Econômica Federal
(CEF), a então gestora do fundo, instituição supostamenteconsiderada uma agência financeira
4 Mais informações relacionadas aos efeitos na Bolsa de Valores e outros detalhes podem ser encontrados no
estudo realizado pela USP “Produção Imobiliário sob Dominância do Capital Financeiro” relatando uma análise
de tendências e contradições dos programas governamentais.
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de vocação social, porém mantendo paradigmas de banco comercial que naturalmente busca o
equilíbrio financeiro e retorno de capital aplicado.
Desta forma obviamente que o Estado influi indiretamente para resolver a questão “o quê”
para produzir pelo instrumento de controle crédito, tendo o crédito subsidiado a finalidade de
estimular atividades econômicas. Um exemplo é a participação do órgão deliberativo no
Sistema Financeiro Nacional (SFN) representado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN)
enquanto instituição do sistema financeiro com função de estabelecer as diretrizes da política
macroeconômica (monetária, cambial e creditícia), regular as condições de funcionamento e
de fiscalização das instituições financeiras, que em conjunto com o Banco Central como
responsável entre diversas funções aquela como executor dessas políticas, as quais
influenciam na ligação entre os agentes deficitários da economia que necessitam de recursos
emprestados e os agentes superavitários que dispõem dos recursos para emprestar.
Sem dúvida que o fortalecimento do ramo imobiliário uma década atrás esteve relacionado
com o crescimento da renda, consequentemente com o poder aquisito dos trabalhadores com
carteira assinada, que em conjunto com medidas do governo federal contribuíram para o setor
através de incentivos disseminados em programas para média a baixa renda como Minha Casa
Minha Vida (MCMV), ou mesmo para renda superior com oferta de juros mais baixos no
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para os imóveis usados abaixo de R$ 500.000,00
(quinhentos mil reis), mais tarde até R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), este
financiamento para quem usava recurso do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
(SBPE), medidas que acabaram estimulando mesmo que artificialmente o mercado
imobiliário (Garcia et all., 2014).
Recentemente a CEF anunciou outros incentivos para o crédito imobiliários aos clientes
disponibilizando as menores taxas do mercado e ainda com o financiamento até 90% do valor
de avaliação do imóvel deixando uma entrada no mínimo com 10% do valor da casa, as
medidas anteriores de financiamento de imóvel envolviam 50% em 2015, depois 70% em
2016 como máximo em imóveis usados.
Somando esses incentivos com o acirramento da concorrência entre instituições bancárias,
as opções de financiamento para o consumidor na forma efetiva ao crédito imobiliária
multiplicaram, exigindo uma boa pesquisa às condições oferecidas em diferentes bancos
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como pré-requisito para bom negócio. Desde o passado antigo que os bancos têm
procedimentos de análise de risco e oferecerem condições e taxas diferenciadas de acordo
com o perfil ou cadastro de cada pessoa, por exemplo, o comprometimento de 10% de renda
com a prestação implica menos risco e pode obter custo melhor que um consumidor que
gastará 30% da renda ou que têm muitos dependentes por acrescenta maior risco ao banco.
Essa experiência tem tomado a iniciativa do cidadão informado, deste uma década atrás, por
exemplo, em passado recente a aquisição de imóvel de R$ 100.000 (cem mil) sairia mais
barata no banco Itaú (privado), e na faixa de R$ 200.000 (duzentos mil) no Banco do Brasil
(BB), observando que taxa de juro menor não significa necessariamente financiamento mais
barato, e nem existe banco mais vantajoso para pedir empréstimo como a CEF que apesar de
diretrizes com objetivos sociais, bem como responder por grande parte do crédito imobiliário
nem sempre terá as melhores condições para o mutuário. A maior importância está no Custo
Efetivo de Financiamento (CET) que teve sua divulgação obrigatória pelo Banco Central
(BCB) através Resolução, esta taxa representa o total que o consumidor paga pelo empréstimo
incluindo os juros, os seguros e as taxas administrativas. Igualmente, a linha de amortização
será importante, por exemplo: financiando R$ 100.000 (cem mil) num prazo longo de 30 anos
com uma taxa de juros de 11% ao ano, o custo total da operação será de R$ 165.391 pelo
sistema de amortização crescente (SACRE) e R$ 171.034 pelo sistema de amortização Price.
Outrossim, num passado recente para estimular a concorrência entre instituições bancárias
o Banco Central autorizou os bancos a fecharem contratos imobiliários indexados ao IPCA no
lugar da taxa referencial, decorrente da sequência de cortes na taxa básica e redução dos
custos de financiamento da casa própria, deixando como aberta a opção da portabilidade do
crédito imobiliário. Em geral, os efeitos vantajosos para o cidadão no financiamento
envolviam a redução do valor das parcelas (parcelas iniciais menores) e melhoria nas
condições do empréstimo.
Essa situação ocorreu na consequência histórica do comportamento recorrente com a
inadimplência das famílias nos financiamentos, cujas unidades foram tomadas pela Caixa
Econômica Federal (CEF) através da garantia da alienação fiduciária e gerando excesso de
estoque na carteira de fundos de tijolo para leilão, ocorrência relacionada com aumento da
inflação expressa pelo IPCA enquanto o incremento na renda dos trabalhadores não seguiu o
crescimento dos preços, deteriorado assim os orçamentos domésticos e gerando
consequentemente impactos no financiamento imobiliário.
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3. Conclusão
Em resumo, a quantidade de recursos públicos destinados às famílias de qualquer renda
para adquirirem uma moradia através da lógica de mercado e legitimado pelo discurso do
défice habitacional, marcos regulatórios como estatuto da cidade voltados à produção
imobiliária privada, bem como estratégias de produção e controle de próprias incorporadoras
e construtoras, acabaram transformando até a parcela da população de baixa renda excluída do
mercado habitacional numa oportunidade de impulsionar o processo de acumulação de
capitais. Nos casos dos incentivos para famílias de baixa a média renda, os mecanismos
incluíram subsídios, redução de taxas de juros, aumento do volume de créditos, ampliação de
prazos de financiamento, e diminuição de valores de entrada, buscando ampliar a demanda
solvável por imóveis residenciais voltados às faixas de baixa a média renda, e corroborar com
a ampliação no mercado da noção de habitação social na demanda habitacional.
Em passado recente permaneceu um ambiente de segurança jurídica e financeira oferecida
pelo Estado às ações das incorporadoras sem dúvida envolvendo o crédito com debêntures do
FGTS, cuja forma de financiamento se encarou como uma possibilidade de ampliação dos
debêntures simples voltados exclusivamente aos projetos enquadrados no MCMV. Entende-se
que o Estado contribuiu com o papel de multiplicação de crédito às incorporadoras como
forma de arrecadação. Também sem dúvida que o fortalecimento do ramo imobiliário uma
década atrás esteve relacionado com o crescimento da renda, consequentemente com o poder
aquisito dos trabalhadores com carteira assinada, que em conjunto com medidas do governo
federal contribuíram para o setor através de incentivos disseminados em programas para
média a baixa renda como Minha Casa Minha Vida (MCMV), ou mesmo para renda superior
com oferta de juros mais baixos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para os imóveis
usados abaixo de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reis), mais tarde até R$ 650.000,00
(seiscentos e cinquenta mil reais), medidas que acabaram estimulando mesmo que
artificialmente o mercado imobiliário (Garcia et all., 2014).
Com efeito, se por um lado, elementos relacionados ao papel do Estado permitiram a
entrada de uma faixa da população historicamente fora da demanda do mercado imobiliário,
por outro, faltava discorrer atrativos econômicos para construtores e incorporadoras passarema priorizar este segmento econômico como estratégia de expansão da produção voltado às
famílias de renda baixa a média. Em primeira vista, o lucro absoluto é menor por unidade
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devido ao menor custo de produção e ao menor preço de venda, no entanto, a margem de
lucro resultante do investimento global pode ser relativamente maior quando cumpridos certos
atributos que interligam e influenciam direta e indiretamente na formação do preço final da
mercadoria imobiliária, quais sejam: a) aceleração dos processos produtivos e de circulação
de produto (velocidade de venda), logo, diminuição do período de rotação do capital; b) baixo
custo de projeto e reprodutibilidade (padronização) dos produtos, diminuindo o custo de
produção por unidade, e quanto menor a faixa de renda menor a sua diversificação; b)
realização de grande quantidade de lançamentos imobiliários simultâneos, vínculo da
produção imobiliária entre a ligação o capital financeiro e a capacidade operacional da
empresa (por exemplo: utilização de concreto autodensável e sistemas construtivos focados na
alvenaria estrutural, mecanização da produção e da aplicação da argamassa de revestimento).
Esta circunstância técnica apesar de interessante para a produção de capital imobiliário
pelas construtoras e incorporadoras, atualmente devido ao aumento da inflação demonstrado
pela taxa SELIC, tanto os materiais de construção têm sofrido aumentos excessivos tal como
apontado pelo SINDUSCON e demonstrado pela taxa IPCA-e, como também a renda familiar
do público-alvo não acompanhou a inflação expressa pelo IPCA, deixando os orçamentos
domésticos prejudicados e potencializando para ocorrências de distratos ou inadimplências,
bem como agravando o défice habitacional e inviabilizando negócios pela necessidade de
aumento do preços dos imóveis de incomportáveis atualmente para as famílias de baixa renda.
Por outro lado, se segmentos de alto padrão apresentam uma redução no ritmo de aquisição
de capital imobiliário conforme SINDUSCON, entende-se que a maior oferta de imóveis não
se relaciona com a demanda do défice habitacional, envolvendo contradições entre a produção
social do espaço e a apropriação privada, procedimento de apenas de expansão comercial do
mercado imobiliário, e por não estarem direcionadas na demanda de necessidade o período de
ritmo de venda se caracteriza numa forma exclusiva para o consumidor específico que busca
investimentos no setor imobiliário como forma de transferência de capitais de outros setores,
isto é, migração de capitais para o circuito imobiliário.
Fazendo uma análise dos efeitos dessas políticas do Banco Nacional de Habitação (BNH) e
do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), tendo como parâmetro a lógica locacional
dos conjuntos habitacionais com recorte espacial na região de Belém, evidencia-se a
localização periférica dos conjuntos destinados aos estratos de menor renda destacando um
19
processo nítido de segregação que tem marcado a produção do espaço urbano nessas políticas
habitacionais. Mapeando os conjuntos habitacionais segundo as diferentes três faixas de
financiamento estabelecidas no âmbito do BNH e MCMV, ambos dividiram as famílias de
renda mais baixa às de renda média alta, podendo constatar-se que as acessibilidades no
tocante à localização dos conjuntos são diretamente proporcionais ao poder de compra dos
mutuários, ou seja, enquanto os conjuntos destinados aos segmentos de menor renda têm-se
concentrado em áreas mais periféricas ocupando precariamente essas áreas, os conjuntos
destinados às faixas superiores têm sido construídos em subespaços mais integrados à mancha
urbana ao longo das principais vias de circulação. Portanto, essa segmentação dos locais de
moradia tem-se repetido ao longo das políticas habitacionais, desenhando um processo nítido
de segregação social, e contraditoriamente à materialização dessas políticas cada novo
empreendimento habitacional mesmo em áreas afastadas provoca certa elevação do preço do
solo no seu entorno, impactando de forma a inviabilizar a produção de novos conjuntos
destinados aos segmentos de menor renda, contribuindo para agravar ainda mais o quadro do
défice habitacional nas famílias de baixa renda.
Em observação estritamente empírica, constata-se que acompanhando o período anterior
ao século XX as opções realizadas pelo poder público sob possível influência obscura do
mercado imobiliário surgiram com o início da construção através da verticalização a partir da
Avenida Presidente Vargas, prosseguindo para os bairros centrais como Batista Campos,
Nazaré, Umarizal, etc., promovendo o aumento da densidade habitacional em determinadas
zonas da cidade, devendo ser observado que esses bairros possuíam infraestrutura disponível
fruto do planejamento urbano decorrente de instrumento urbanístico prévio que propiciava ao
interesse coletivo à finalidade socioeconómica reservados para o centro de cidade. Por
exemplo, a partir das mudanças realizadas na época ao alinhamento da Avenida Presidente
Vargas resultou um importante corredor econômico-financeiro, com a instalação de hotéis,
órgãos públicos como Correios, Instituto Nacional de Assistência Médica e Providência
Social, cinema e teatro, múltiplos estabelecimentos comerciais, agências de transportes, etc.
que pela proximidade valorizaram toda a avenida devido à configuração urbana.
Relativamente à valorização do capital imobiliário, pode-se identificar uma contrariedade
histórica para os primeiros conjuntos habitacionais instalados próximo das década de 80 e 90
para classes de baixa renda na Avenida Augusto Montenegro, caso os critérios de avaliação
mercadológica estejam de encontro aos mesmos elementos definidos nos índices de Bem-
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Estar Urbano, haja vista que atualmente algumas unidades habitacionais inicialmente
segregadas socialmente usufruem atualmente da mesma localização com proximidade a
infraestrutura de serviços e equipamentos urbanos, facilidade na mobilidade com transporte
público, circunstâncias boas no entorno da vizinhança que contribuíram para a valorização do
capital imobiliário sem necessidade de investimentos, com ressalva da perda de valor pela
baixa qualidade da mercadoria, mas enquadrando-se em local de perfil socioeconômico alto.
Um outro exemplo da ocorrência de valorização do capital imobiliário por investimento
público décadas atrás ocorreu nas bairros de Fátima, Pedreira, Telégrafo e Sacramenta com o
projeto da macrodrenagem da Bacia do Una, empreendimento realizado com finalidade de
recuperar as baixadas pela execução de obras de drenagem pluvial para solucionar problemas
graves de inundações para as pessoas de baixa renda. Quanto aos resultados apesar de pouco
importantes nos bairros em questão para afirmar uma mudança do perfil socioeconômico,
numa análise geral existiram investimentos através da verticalização disponibilizando capital
para o mercado imobiliário, acompanhado de uma significativa redução do número de
assentamentos precários e aglomerados subnormais ao mesmo tempo que o número de
construções de casas se tornou mais predominante.
Outro exemplo de investimento na região de Belém que poderá contribuir para o aumento
da valorização do capital imobiliário será o BRT, o qual se aguarda com esperança o
funcionamento definitivo por ser uma ajuda para o transporte público e um grande aliado na
mobilidade da população na região metropolitana entre domicílio e trabalho, atualmente o
governo assinou um contrato em Setembro de 2021 para retomada dos serviços junto da
empresa responsável pelo projeto com previsão de conclusão em 2022.
Apesar da Caixa Económica Federal ter anunciado incentivos para o crédito imobiliários
aos clientes disponibilizando as menores taxas do mercado e ainda com o financiamento até
90% do valor de avaliação do imóvel deixando uma entrada no mínimo com 10% do valor da
casa, o acirramento da concorrência entre instituições bancárias, as opções de financiamento
para oconsumidor na forma efetiva ao crédito imobiliária multiplicaram, exigindo uma boa
pesquisa às condições oferecidas em diferentes bancos como pré-requisito para bom negócio.
Por exemplo, em passado recente a aquisição de imóvel de R$ 100.000 (cem mil) sairia mais
barata no banco Itaú (privado), e na faixa de R$ 200.000 (duzentos mil) no Banco do Brasil
(BB), observando que taxa de juro menor não significa necessariamente financiamento mais
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barato, e nem existe banco mais vantajoso para pedir empréstimo como a CEF que apesar de
diretrizes com objetivos sociais, bem como responder por grande parte do crédito imobiliário
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https://dol.com.br/noticias/para/673753/belem-antes-e-agora-o-que-mudou-em-11-anos?d=1
	Sumário
	1. Introdução
	1. Introdução
	2.Desenvolvimento
	3.Conclusão
	Referências