Revitalização do Edifício Castro - Habitação por Locacão Social no Centro de Cubatão-SP - 2018 - Arielle Sanros de Abreu

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UNIVERSIDADE SANTA CECÍLIA 
FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO 
 
 
 
 
 
 
ARIELLE SANTOS DE ABREU 
 
 
 
 
 
 
REVITALIZAÇÃO DO EDIFÍCIO CASTRO 
HABITAÇÃO POR LOCAÇÃO SOCIAL NO CENTRO DE CUBATÃO/SP 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Santos – SP 
Dezembro/2018 
13 
 
UNIVERSIDADE SANTA CECÍLIA 
FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO 
 
 
 
 
 
 
 
ARIELLE SANTOS DE ABREU 
 
 
 
 
REVITALIZAÇÃO DO EDIFÍCIO CASTRO 
HABITAÇÃO POR LOCAÇÃO SOCIAL NO CENTRO DE CUBATÃO/SP 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado 
como exigência parcial para obtenção do título de 
Graduação à Faculdade de Arquitetura e 
Urbanismo da Universidade Santa Cecília, sob a 
orientação do Professor Ms. Pierre França 
Corrêa. 
 
 
 
Santos – SP 
Dezembro/2018 
14 
 
DEDICATÓRIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 A, 
Meus pais, que sempre me apoiaram a 
seguir meus sonhos. 
 
15 
 
RESUMO 
Após mais de um século de intervenções estatais na questão habitacional, o Brasil 
ainda enfrenta um grande déficit habitacional. O ponto principal desse trabalho é que 
podemos observar uma grande quantidade de imóveis localizados nos centros urbanos, 
providos de infraestrutura mas sem cumprir a sua função social da propriedade, sem uso. Do 
outro lado, temos uma grande parcela da população que não pode custear uma moradia digna 
no atual mercado imobiliário ou até mesmo através dos programas governamentais. Esse 
trabalho propõe a revitalização do Edifício Castro, localizado no centro de Cubatão/SP, e seu 
uso convertido em unidades habitacionais para voltadas à população de baixa renda, por 
locação social. 
 
Palavras-chave: 
Arquitetura; habitação; locação social; centros urbanos; função social da propriedade. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
16 
 
 
LISTA DE FIGURAS 
Figura 1: Vila Operária do Brás, em São Paulo/SP. ....................................................... 44 
Figura 2: Conjunto Residencial Prefeito Mendes de Moraes - Pedregulho, em Rio de 
Janeiro/RJ .......................................................................................................................... 44 
Figura 3: Conjunto Residencial Prefeito Mendes de Moraes – Pedregulho em 2015 
após obras de revitalização. (Fonte: aU, http://au17.pini.com.br/arquitetura-
urbanismo/residencial/segunda-etapa-das-obras-de-reforma-do-conjunto-habitacional-
pedregulho-344929-1.aspx, acesso em 15 de abril de 2018.) ........................................ 45 
Figura 4: Conjunto Habitacional Mal. Humberto de Alencar Castelo Branco, 
produzido pelo BNH em Santos/SP. (Fonte: A TRIBUNA, 
http://alt.atribuna.com.br/santos470/aniversario/, acesso em 09 de maio de 2018....... 45 
Figura 5: Valor médio dos aluguéis por Locação Social em São Paulo/SP. Fonte: 
CENTRO GASPAR GARCIA DE DIREITOS HUMANOS. 2012. ............................ 60 
Figura 6: Diagrama: Modelo de Locação Social proposta pela Resolução 
Recomendada 75/2009. Balbim, 2015. ............................................................................ 60 
Figura 7: Vila dos Idosos. Fonte: Fundação Gaspar Garcia de Direitos Humanos, 2012.
 ............................................................................................................................................ 62 
Figura 8: Vila dos Idosos: Vista Aérea. Disponível em www.maps.google.com. Data 
de acesso: 26 de abril de 2018. ........................................................................................ 63 
Figura 9: Vila dos Idosos: acesso principal, Av. Carlos de Campos. Disponível em 
www.maps.google.com. Data de acesso: 26 de abril de 2018. ...................................... 63 
Figura 10: Vila dos Idosos – Implantação. Fonte: Vigliecca&Associados. Disponível 
em http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing. Data de acesso: 27 de 
abril de 2018. Editada pela autora. .................................................................................. 64 
Figura 11: Vila dos Idosos - corredor de circulação. Disponível em 
http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing. Data de acesso: ........... 64 
Figura 12: Vila dos Idosos: espelho d'água e equipamentos de ginástica ao ar livre. 
Disponível em http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing. Data de 
acesso: 27 de abril de 2018. ............................................................................................. 65 
Figura 13: Vila dos Idosos: vista principal. Disponível em 
http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing. Data de acesso: 27 de 
abril de 2018. ..................................................................................................................... 65 
17 
 
Figura 14: Vila dos Idosos: horta comunitária. Disponível em 
http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing. Data de acesso: 27 de 
abril de 2018. ..................................................................................................................... 66 
Figura 15: Vila dos Idosos: Unidade habitacional - Tipologia 1: quitinete. Disponível 
em http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-housing. Data de acesso: 27 de 
abril de 2018. ..................................................................................................................... 66 
Figura 16: Vila dos Idosos: Unidade habitacional - Tipologia 2: unidade com 1 
dormitório. Disponível em http://www.vigliecca.com.br/pt-BR/projects/elderly-
housing. Data de acesso: 27 de abril de 2018. ................................................................ 67 
Figura 17: Vila dos Idosos: Cortes. Disponível em http://www.vigliecca.com.br/pt-
BR/projects/elderly-housing. Data de acesso: 27 de abril de 2018. .............................. 67 
Figura 18: Residencial Parque do Gato. Foto por: Jurandir Lima. Disponível em: 
https://www.flickr.com/photos/jurandir_lima/12232025085/in/photostream/. Data do 
acesso: 10 de maio de 2018. ............................................................................................. 68 
Figura 19: Residencial Parque do Gato – Implantação e Acessos. Fonte: Peabiru. 
Disponível em http://www.peabirutca.org.br/?painel_projetos=parque-do-gato. Data 
do acesso: 27 de abril de 2018. ........................................................................................ 69 
Figura 20: Residencial Parque do Gato - Vista do Google. Disponível em 
www.maps.google.com. Data do acesso: 27 de abril de 2018. ...................................... 70 
Figura 21: Residencial Parque do Gato, fachada – Foto por: Arielle Abreu. Data: 13 de 
maio de 2018. .................................................................................................................... 70 
Figura 22: Residencial Parque do Gato, fachada – Foto por: Arielle Abreu. Data: 13 de 
maio de 2018. .................................................................................................................... 71 
Figura 23: Residencial Parque do Gato, escadarias – Foto por: Arielle Abreu. Data: 13 
de maio de 2018. ............................................................................................................... 71 
Figura 24: Residencial Parque do Gato, rampa de acesso – Foto por: Arielle Abreu. 
Data: 13 de maio de 2018. ................................................................................................ 72 
Figura 25: Residencial Parque do Gato, corredor – Foto por: Arielle Abreu. Data: 13 
de maio de 2018. ............................................................................................................... 72 
Figura 26: Residencial Parque do Gato, térreo – Foto por: Arielle Abreu. Data: 13 de 
maio de 2018. .................................................................................................................... 73 
Figura 27: Residencial Parque do Gato, praça – Foto por: Arielle Abreu. Data: 13 de 
maio de 2018..................................................................................................................... 73 
18 
 
Figura 28: Residencial Parque do Gato, fachada – Foto por: Arielle Abreu. Data: 13 de 
maio de 2018. .................................................................................................................... 74 
Figura 29: Residencial Parque do Gato – Pavimento Tipo. Fonte: Peabiru. Disponível 
em http://www.peabirutca.org.br/?painel_projetos=parque-do-gato. Data do acesso: 27 
de abril de 2018. ................................................................................................................ 74 
Figura 30: Residencial Parque do Gato – Tipologias. Fonte: Peabiru. Disponível em 
http://www.peabirutca.org.br/?painel_projetos=parque-do-gato. Data do acesso: 27 de 
abril de 2018. ..................................................................................................................... 75 
Figura 31: Residencial Parque do Gato – Elevações. Fonte: Peabiru. Disponível em 
http://www.peabirutca.org.br/?painel_projetos=parque-do-gato. Data do acesso: 27 de 
abril de 2018. ..................................................................................................................... 75 
Figura 32: 48 Habitações – Vista Principal. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. .................................. 77 
Figura 33: 48 habitações: Vista Frontal. Fonte: Google. Disponível em 
maps.google.com. Data do acesso: 04 de maio de 2018. ............................................... 78 
Figura 34: 48 habitações: Vista das varandas nos fundos. Fonte: Google. Disponível 
em maps.google.com. Data do acesso: 04 de maio de 2018. ......................................... 78 
Figura 35: 48 Habitações – Vista Principal. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. .................................. 79 
Figura 36: 48 Habitações – Brises. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. ...................................... 
Figura 37: 48 Habitações – Varandas. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. ...................................... 
Figura 38: 48 Habitações – Vista varandas. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. .................................. 80 
Figura 39: 48 Habitações – Pavimento Tipo 1. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. .................................. 81 
Figura 40: 48 Habitações – Pavimento Tipo 2. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. .................................. 81 
Figura 41: Vista de dentro de uma unidade. Fonte: Atelier Tarabusi. Disponível em 
https://www.tarabusi.net/. Data do acesso: 04 de maio de 2018. .................................. 82 
Figura 42: Localização de Cubatão no estado de São Paulo. Fonte: maps.google.com. 
Acesso em 20 de maio de 2015. ........................................................................................... 
19 
 
Figura 43: Localização no estado de São Paulo. Fonte: maps.google.com. Acesso em 
20 de maio de 2015. .......................................................................................................... 84 
Figura 44: Pólo industrial de Cubatão/SP. Foto por: Walter Mello, disponível em 
http://www.atribuna.com.br/noticias/noticias-detalhe/cidades/justica-condena-24-
empresas-de-cubatao-por-danos-ao-meio-
ambiente/?cHash=93c8f7942a2ffc1d69fcc648eb09955d. Data de acesso: 20 de maio 
de 2018. ............................................................................................................................. 84 
Figura 45: Cubatão. Disponível em http://colunas.revistaepoca.globo.com/planeta/20
 ............................................................................................................................................ 85 
Figura 46: Vila Esperança. Disponível em maps.google.com. Aceso em 20 de maio de 
2018. .................................................................................................................................. 86 
Figura 47: Conjunto Habitacional Rubens Lara. Disponível em 
http://www.cobrape.com.br/det_noticia.php?id=145. Data do acesso: 20 de maio de 
2018. .................................................................................................................................. 86 
Figura 48: União transfere área da Vila Esperança para a Prefeitura Municipal de 
Cubatão. Disponível em http://www.cubatao.sp.gov.br/noticia/13513-uniao-transfere-
areas-da-vila-esperanca-para-a-prefeitura-na-quinta-feira-22/. Data do acesso: 20 de 
maio de 2018. .................................................................................................................... 87 
Figura 49: Av. Nove de Abril. Foto por Arielle Abreu. Data 18 de maio de 2018. ..... 88 
Figura 50: Av. Nove de Abril, calçada. Foto por Arielle Abreu. Data 18 de maio de 
2018. .................................................................................................................................. 89 
Figura 51: Anúncio de venda na década de 1970 – Edifício Castro. Disponível em 
Novo Milênio http://www.novomilenio.inf.br/cubatao/ch136f.htm, Data de acesso: 20 
de maio de 2018. ............................................................................................................... 89 
Figura 52: Rua da Cidadania. Foto por Arielle Abreu em 18 de maio de 2018. .......... 90 
Figura 53: Justiça manda interditar por completo o Edifício Castro. Disponível em 
http://www.atribuna.com.br/noticias/noticias-detalhe/cubatao/justica-manda-interditar-
por-completo-o-edificio-castro/?cHash=62eaf72f8f94cc4da3d8f2ac3d7f6aa4, Acesso 
em 20 de maio de 2018. .................................................................................................... 91 
Figura 54: Edifício Castro, frente – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio de 2018. . 92 
Figura 55: Edifício Castro, rua da cidadania – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio 
de 2018. ............................................................................................................................. 92 
Figura 56: Edifício Castro, fundos – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio de 2018. 93 
20 
 
Figura 57: Edifício Castro, frente para a praça Princesa Isabel – Foto por Arielle 
Abreu em 18 de maio de 2018. ........................................................................................ 93 
Figura 58: Edifício Castro, vista de satélite – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio de 
2018. .................................................................................................................................. 94 
Figura 59: Edifício Castro, calçada em frente – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio 
de 2018. ............................................................................................................................. 95 
Figura 60: Edifício Castro, vista de dentro do Centro Esportivo – Foto por Arielle 
Abreu em 18 de maio de 2018. ........................................................................................ 96 
Figura 61: Praça Princesa Isabel – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio de 2018.... 96 
Figura 62: Av. 9 de abril – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio de 2018. ............... 97 
Figura 63: Centro Esportivo Ayrton Romero da Nóbrega, quadras – Foto por Arielle 
Abreu em 18 de maio de 2018. ........................................................................................ 98 
Figura 64: Hospital Municipal de Cubatão – Foto por Arielle Abreu em 18 de maio de 
2018. ..................................................................................................................................99 
Figura 65: Parque Anilinas. Foto por Arielle Abreu em 25 de maio de 2018. ............. 99 
Figura 66 - Projeto: Circulação Vertical. Imagem elaborada pela autora. .................. 108 
Figura 67 - Projeto: Pavimento Tipo Torres 1 e 2. Imagem elaborada pela autora. ... 108 
Figura 68 - Projeto: Apartamento tipo torres 1 e 2. Imagem elaborada pela autora... 109 
Figura 69 - Projeto: 3º Pavimento. Imagem elaborada pela autora. ............................ 109 
Figura 70 - Projeto: Torre 3. Imagem elaborada pela autora. ...................................... 110 
Figura 71 - Projeto: Futura Creche Condominial. Imagem elaborada pela autora. .... 110 
Figura 72 - Projeto: Centro Social. Imagem elaborada pela autora. ............................ 111 
Figura 73 - Projeto: Lojas e calçada coberta. Imagem elaborada pela autora............. 111 
Figura 74 - Projeto: Futura Unidade de Saúde. Imagem elaborada pela autora. ........ 112 
21 
 
LISTA DE GRÁFICOS 
 
Gráfico 1: Evolução e tendências dos recursos não onerosos para a produção 
habitacional e urbanização de assentamentos precários – Recursos do OGU e do FGTS 
entre 2002-2008 (BONDUKI, 2009) ................................................................................... 
Gráfico 2: Déficit Habitacional no Brasil. Dados: Fundação João Pinheiro. Elaboração 
pela autora. 2018. .............................................................................................................. 61 
Gráfico 3: Déficit Habitacional no Brasil. Dados: Instituto Brasileiro de Geografia e 
Estatística. Elaboração pela autora. 2018. ....................................................................... 61 
 
22 
 
 
LISTA DE MAPAS 
Mapa 1: Área de influência: classificação de vias, pontos de ônibus e áreas verdes. 
Elaboração por Arielle Abreu. 18 de maio de 2018. ...................................................... 95 
Mapa 2: Área de influência: equipamentos importantes. Elaboração por Arielle Abreu. 
18 de maio de 2018. .......................................................................................................... 98 
Mapa 3: Área de Influência: Uso e Ocupação do Solo, por predominância. Elaboração 
pela autora. 18 de maio de 2018. ................................................................................... 101 
Mapa 4: Área de Influência: Gabarito das Edificações, por predominância. Elaboração 
pela autora. 18 de maio de 2018. ................................................................................... 101 
Mapa 5: Cubatão - Densidade Demográfica. Fonte: 
https://censo2010.ibge.gov.br/sinopseporsetores/?nivel=st Acesso em 22 de maio de 
2018. ................................................................................................................................ 102 
Mapa 6: Área de Intervenção - Densidade Demográfica. Fonte: 
https://censo2010.ibge.gov.br/sinopseporsetores/?nivel=st Acesso em 22 de maio de 
2018. ................................................................................................................................ 103 
 
23 
 
 
LISTA DE TABELAS 
Tabela 1: Evolução da Taxa de Inadimplência do SFH: 1980/1984 (em porcentagem 
dos financiamentos) (SANTOS, 1999) ............................................................................ 46 
Tabela 2: Déficit acumulado e as metas na fase 1 do programa Minha Casa Minha 
Vida. (BONDUKI, 2009) ................................................................................................. 46 
Tabela 3: Índices Urbanísticos para a Zona de Comércio Central. Lei Complementar 
2513/1998: Lei de Uso e Ocupação de Solo de Cubatão. Fonte: 
<http://consulta.siscam.com.br/camaracubatao/Normas/Exibir/10130> . Acesso em 03 
de Junho de 2018. ........................................................................................................... 100 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
24 
 
 
LISTA DE SIGLAS 
 
ANAH.......................................... Agência Nacional para a Melhoria da Habitação 
ATC............................................................................ Agência Territorial pela Casa 
BB ................................................................................................... Banco do Brasil 
BNH .......................................................................... Banco Nacional de Habitação 
CDC..................................................................Caixa de Depósitos e Consignações 
CDHU...............................Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano 
CLT .................................................................. Consolidação das Leis do Trabalho 
COHAB ........................................................................... Companhia de Habitação 
ESH................................................................... Empresas Sociais para a Habitação 
FCP ................................................................................ Fundação da Casa Popular 
FEDERCASA ......................................... Federazione Italiana per le Case Popolari 
FGTS ....................................................... Fundo de Garantia do Tempo de Serviço 
HBM................................................................................ Habitation à Bom Marché 
H&E.................................................................................. Habitat e Environnement 
HLM.............................................................................. Habitation à Loyer Modéré 
IAP ............................................................. Institutos de Aposentadorias e Pensões 
IDORT ........................................... Instituto de Organização Racional do Trabalho 
IBGE ................................................ Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
IPTU .............................................................. Imposto Predial e Territorial Urbano 
OGU .............................................................................. Orçamento Geral da União 
ONG..................................................................... Organização Não Governamental 
OPH ..............................................................................Offices Publics de l’Habitat 
PAC ........................................................ Programa de Aceleração do Crescimento 
25 
 
PlanHab ..................................................................... Plano Nacional de Habitação 
PMCMV ........................................................... Programa Minha Casa Minha Vida 
PPP..................................................................................... Parceria Público Privada 
PRAUC.................................Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais 
SEM ....................................................................... Sociedades de Economia Mista 
SFH ...................................................................... Sistema Financeiro de Habitação 
STU.............................................................. Sociedades de Transformação Urbana 
ZEIS ................................................................ Zonas Especiais de Interesse Social 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
26 
 
SUMÁRIO 
INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 28 
CAPÍTULO I - HISTÓRIA DA INTERVENÇÃO ESTATAL NO PROBLEMA 
HABITACIONAL NO BRASIL ............................................................................ 29 
1.1 A QUESTÃO HABITACIONAL E A IMIGRAÇÃO: EXPANSÃO 
POPULACIONAL, PRODUÇÃO RENTISTA DE MORADIA, HIGIENISMO E 
SEGREGAÇÃO (1880-1930) ..................................................................................... 29 
1.2 A POLÍTICA HABITACIONAL NO GOVERNO VARGAS: LEI DO 
INQUILINATO, IAPS E FCP (1930-1963) .............................................................. 321.3 A PRODUÇÃO HABITACIONAL NO REGIME MILITAR: BANCO 
NACIONAL DE HABITAÇÃO - BNH – DA CRIAÇÃO À DECADÊNCIA (1964 
– 1985) .......................................................................................................................... 35 
1.5 FIGURAS, GRÁFICOS E TABELAS ................................................................. 44 
CAPÍTULO II - A LOCAÇÃO SOCIAL COMO ALTERNATIVA PARA 
HABITAR NOS CENTROS................................................................................... 47 
2.1 O QUE É LOCAÇÃO SOCIAL: DEFINIÇÕES................................................. 47 
2.2 A LOCAÇÃO SOCIAL NO MUNDO ................................................................ 48 
2.2.1 França ............................................................................................................. 48 
2.2.2 Itália ................................................................................................................ 51 
2.2.3 Holanda .......................................................................................................... 53 
2.3 A LOCAÇÃO SOCIAL NO BRASIL ................................................................. 55 
2.4 FIGURAS, GRÁFICOS E TABELAS ................................................................. 60 
CAPÍTULO III – REFERÊNCIAS PROJETUAIS .............................................. 62 
3.1 RESIDENCIAL VILA DOS IDOSOS ................................................................. 62 
3.2 RESIDENCIAL PARQUE DO GATO ................................................................ 68 
3.3 48 HABITAÇÕES ................................................................................................. 77 
CAPÍTULO IV – ANÁLISES URBANAS ............................................................. 83 
4.1 SOBRE A CIDADE DE CUBATÃO/SP: EXPANSÃO URBANA E 
QUESTÃO HABITACIONAL ................................................................................... 83 
4.2 ÁREA DE INTERVENÇÃO E ÁREA DE INFLUÊNCIA ............................... 88 
4.3 HISTÓRICO .......................................................................................................... 88 
27 
 
4.4 LOCALIZAÇÃO, ACESSIBILIDADE E INSERÇÃO URBANA ................... 94 
4.5 INFRAESTRUTURA............................................................................................ 97 
4.6 EQUIPAMENTOS PÚBLICOS E PRIVADOS SIGNIFICATIVOS 
EXISTENTES .............................................................................................................. 98 
4.7 LEGISLAÇÃO PERTINENTE .......................................................................... 100 
4.8 ATIVIDADES EXERCIDAS – USO E OCUPAÇÃO DO SOLO .................. 101 
4.9 ATORES SOCIAIS E DEMOGRAFIA ............................................................. 102 
4.10 DEMOGRAFIA ................................................................................................. 102 
4.10 CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DA ÁREA DE INTERVENÇÃO ... 103 
4.11 DIAGNÓSTICO ................................................................................................ 104 
4.11.1 Problemas ................................................................................................... 104 
4.11.2 Potencialidades .......................................................................................... 104 
CAPÍTULO V – PROJETO ................................................................................. 106 
5.1 CRIAÇÃO DE ZEIS ........................................................................................... 106 
5.2 GESTÃO .............................................................................................................. 106 
5.3 PROJETO ARQUITETÔNICO .......................................................................... 107 
5.3.1 Totais ............................................................................................................ 114 
5.3.2 Índices Urbanísticos .................................................................................... 114 
CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................... 115 
REFERÊNCIAS ................................................................................................... 116 
ANEXOS ............................................................................................................... 120 
 
28 
 
INTRODUÇÃO 
Diante do déficit habitacional brasileiro, este trabalho propõe a revitalização de um 
edifício atualmente sem uso, o Edifício Castro, e sua transformação em um edifício voltado à 
unidades habitacionais destinadas à população de baixa renda utilizando o sistema de locação 
social. O edifício está localizado em Cubatão/SP. 
 É preciso diferenciar o sistema de locação social do aluguel social. O aluguel social se 
trata de uma quantia em dinheiro disponibilizada à famílias carentes para que possam alugar 
um imóvel no mercado imobiliário, já na locação social, as unidades habitacionais são de 
propriedade do Estado e oferecidas por um valor que costuma ser abaixo do valor comum de 
aluguel de mercado. Trata-se da moradia sendo tratada como um serviço público essencial, e 
não como uma mercadoria. 
Tal sistema é amplamente utilizado em países como França, Itália e Holanda, tendo 
seu início no período pós-Segunda-Guerra. No Brasil, a cidade de São Paulo é pioneira à 
oferecer moradias utilizando a locação social. 
Vale ressaltar que o edifício a ser revitalizado se encontra na área central de Cubatão, 
próximo de diversos equipamentos e provido de ampla infraestrutura urbana. 
A temática proposta se justifica pois no atual programa Minha Casa Minha Vida, 
principal intervenção governamental na questão habitacional brasileira, as moradias 
dificilmente atende à famílias abaixo de 3 salários mínimos e quando atende, faz através de 
conjuntos habitacionais construídos nas periferias, longe dos centros urbanos, piorando ainda 
mais os problemas de mobilidade urbana que a população brasileira enfrenta todos os dias nas 
suas atividades diárias como trabalho, estudo e lazer. Além disso, temos diversos imóveis sem 
uso nos centros, sem cumprir sua função social da propriedade que inclusive é prevista na 
Constituição Federal da República. 
Primeiramente busca-se entender a crise habitacional brasileira estudando seu 
histórico, tema esse aprofundado por Bonduki em seu livro Origens da Habitação Social no 
Brasil, no qual foi baseado grande parte do Capítulo I desse trabalho. 
Ao levantar um histórico da questão habitacional no país, podemos estudar a raiz do 
problema. Conhecer as intervenções realizadas pelo Estado até então, seus prós e contras, e 
entender o que surtiu efeito e o que não funcionou até então. 
29 
 
CAPÍTULO I - HISTÓRIA DA INTERVENÇÃO ESTATAL NO PROBLEMA 
HABITACIONAL NO BRASIL 
1.1 A QUESTÃO HABITACIONAL E A IMIGRAÇÃO: EXPANSÃO 
POPULACIONAL, PRODUÇÃO RENTISTA DE MORADIA, HIGIENISMO E 
SEGREGAÇÃO (1880-1930) 
Com uma população hoje estimada em 12 milhões de habitantes (INSTITUTO 
BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA - IBGE, 2017), a cidade de São Paulo foi 
a primeira cidade brasileira a lidar com uma crise habitacional de grande magnitude. 
Pode-se dizer que em meados dos anos 1880 já haviam habitações insalubres na 
cidade de São Paulo mas somente nos últimos 15 anos do século IX que o fato passa a ser 
considerado um problema pelas autoridades. É nesse período de 1886 à 1900 que São Paulo 
explode (ROLNIK, 1981), desencadeando-se sua primeira crise habitacional (BONDUKI, 
1998). Estima-se que a cidade passou de 44.030 habitantes em 1886 para 130.775 no ano de 
1893 (Fonte: MORSE, 1970), quase triplicando sua população residente em 7 anos. 
Outro fator importante foi o aumento das atividades econômicas urbanas ligadas ao 
café. Esses imigrantes que vinham para o Brasil em busca de oportunidade de trabalho nas 
fazendas de café no interiorpaulista, ao ver o aumento de oportunidades de trabalho no meio 
urbano acabavam por se estabelecerem ali mesmo. 
Segundo a sociedade Promotora de Imigração (Morse: 1970:18), apenas dois quintos 
dos imigrantes que desembarcavam no Estado seguiam para a agricultura. Já Pestana 
(1918) informa que, dos 104 mil imigrantes que passavam pela Hospedaria dos 
Imigrantes em 1895, quase 40% (39 mil) permaneceram na capital. (BONDUKI, 
1998, p. 18) 
São Paulo se expandiu horizontalmente para todos os lados. A demanda por habitação 
barata e a falta de uma legislação restritiva na época fez com que o mercado de imóveis, 
diante da oportunidade de obter lucros, produzisse e remodelasse antigas casas em cortiços 
para aluguel: se tratavam de moradias coletivas insalubres, sem a devida ventilação ou 
infraestrutura. Era tratava a um mercado lucrativo pois havia a demanda e com pouco 
investimento, os donos desses imóveis faziam as modificações mínimas necessárias para 
oferecer esses imóveis de aluguel e passavam a ter uma renda fixa. Esse é o mercado rentista. 
Com o aumento populacional, houveram também problemas nas redes de 
infraestrutura como esgoto sendo despejado à céu aberto, falta de água potável, etc. Com a 
30 
 
expansão horizontal da cidade, os transportes, na época bondes, passaram a não comportar a 
demanda de passageiros que se iniciara: por o trajeto passar a ser muito longo e demorar 
muito ou por não haver expansão das linhas para os loteamentos recém criados. 
Nesse momento podemos observar os primeiros indícios de segregação espacial, já 
que a burguesa se mantinha em imóveis melhores, longe do caos que se instaurou. Bonduki 
(1998) diz: 
O problema da habitação popular no final do século XIX é concomitante aos 
primeiros indícios de segregação espacial. Se a expansão da cidade e a concentração 
de trabalhadores ocasionou inúmeros problemas, a segregação social do espaço 
impedia que os diferentes estratos sociais sofressem da mesma maneira os efeitos da 
crise urbana, garantindo à elite áreas de uso exclusivo, livres da deterioração, além 
de uma apropriação diferenciada dos investimentos públicos. (BONDUKI, 1998, p. 
20). 
O Estado, até então de posturas liberais, após sofrer pressão por parte das elites com 
receio de serem atingidas pelas epidemias que se alastravam pela cidade de São Paulo com 
tamanho problema de ordem sanitária e de perder a mão de obra que trouxera de fora do país, 
viu-se obrigado a intervir. Atacou o problema em três frentes: criação do Código de Posturas 
em 1886 que buscava regulamentar a habitação produzida; gerenciamento das redes de 
infraestrutura que até então eram providas pelo setor privado e controle sanitário das 
habitações, sendo esse último muitas vezes violento e de visão preconceituosa quanto aos 
operários e à moradia operária. Com o uso de força policial, entrava-se na moradia, 
apreendiam-se pertences potencialmente contaminados, fazia a desinfecção e isolava o 
doente. Algumas vezes casas eram incendiadas por serem dadas como contaminadas. 
Embora as ações da polícia sanitária tenha ajudado a conter as epidemias, o que mais 
contribuiu foi a expansão da rede de coleta de esgoto e de fornecimento de água potável. 
Segundo Bonduki (1998), a falta de rede de água foi a causa da epidemia de febre amarela em 
Santa Ifigênia, em 1983, pois os esgotos contaminaram a água dos poços. 
Com o investimento na ampliação da rede água e esgoto, em 1920 cerca de 85% dos 
prédios da cidade haviam sido atendidos. 
Mais completo que o Código de Posturas de 1886, foi criado em 1894 o Código 
Sanitário do Estado de São Paulo, que proibia terminantemente a construção de cortiços e que 
os existentes deveriam ser fechados. 
31 
 
Como demolir a grande quantidade de cortiços existentes deixaria grande parte de 
trabalhadores nas ruas, já que o Estado liberal se negava a produzir habitação – sendo a 
habitação vista como mercadoria no capitalismo e não um serviço a ser oferecido pelo Estado 
– não foi possível seguir a medida estritamente. Ao se chocar com as condições econômicas 
estruturais, baseadas nos baixos salários e em regras mercantis de produção de moradias de 
aluguel, o higienismo perde sua arrogância (BONDUKI, 1998). Agia-se no problema que era 
a moradia insalubre, e não na sua causa que eram os baixos salários e falta de planejamento 
urbano. 
Por volta de 1927, por exemplo, começando pela cidade do Rio de Janeiro e depois 
por todo o país, foram criados incentivos ao setor privado para quem construísse o modelo de 
moradia determinada como higiênica pelo Estado, moradia essa de aluguel. Foi então que 
surgiram diversas vilas operárias pelo país sendo divididas em vilas construídas por 
particulares ou por empresas. Na Figura 1, fotografia de uma das vilas operárias construídas 
na época. 
As vilas operarias também não foram eficazes para resolver o problema dos cortiços, 
já que poucas eram as famílias que conseguiam arcar com o valor do aluguel. Até mesmo as 
vilas construídas por empresas cobravam aluguel, embora mais baixo que o valor de mercado 
e normalmente descontado do salário do funcionário. 
Na classe pobre, especialmente na classe operária, o aluguel da casa absorve uma 
boa parte dos limitados ganhos do chefe da família. A exiguidade do salário, comum 
às grandes industrias [...] põe o operário entre as portas de um angustioso problema: 
ou comer pouco e mal ou morar em um cortiço. Em nove casos sobre dez, ele opta 
pela segunda solução. Obedece o estomago.” (BOLETIM DO DEPARTAMENTO 
ESTADUAL DO TRABALHO apud BONDUKI, 1998, p. 53) 
Até o período Vargas, essas foram as intervenções do governo na questão habitacional 
- se negando à produzir moradias e deixando para que o setor privado o faça-, esse em busca 
de lucro já que era um investimento rentável a produção de moradias para aluguel e essas 
moradias não eram acessíveis à todas as pessoas: pelos baixos salários oferecidos aos 
trabalhadores e por os preços serem regulados pelo mercado imobiliário. 
32 
 
1.2 A POLÍTICA HABITACIONAL NO GOVERNO VARGAS: LEI DO 
INQUILINATO, IAPS E FCP (1930-1963) 
No governo Vargas, a questão habitacional passa a ser tratada pelo Estado de uma 
forma diferente: buscando a industrialização do país, a preocupação com as condições 
sanitárias da moradia passa para segundo plano e então a moradia passa a ser enxergada como 
crucial para a reprodução da força de trabalho. 
Novas entidades públicas e privadas recém surgidas organizam congressos para 
debater os caminhos da habitação, como o I Congresso de Habitação, promovido em 1931 
pelo Instituto de Engenharia e as Jornadas de Habitação Econômica, realizadas em 1941 e 
promovidas pelo Instituto de Organização Racional do Trabalho - IDORT. O IDORT por 
exemplo, possuía vínculo com empresários que visavam o desenvolvimento da indústria. 
Juntando-se a outros fatores a classe média da época que vivia em sua grande parte em 
moradias de aluguel – sendo também afetada pelo problema dos alugueis cada vez mais caros 
– e sendo grande formadora de opinião, fez com que surgisse na sociedade um grande debate 
acerca dos rumos da moradia e abrindo portas para uma intervenção estatal. 
Segundo opinião generalizada, o setor privado – que até então era o principal produtor 
de moradia, recebendo inclusive incentivos do Estado – era incapaz de enfrentar o problema, 
tornando inevitável a intervenção do Estado (BONDUKI, 1998), assim como o mesmo 
interviu nas questões sanitárias e de infraestrutura urbana que também eram problemas de 
grande magnitude e que interferiam drasticamente no ambiente urbano, na cidade. 
Diante de todo esse debate, de que o fato da maioria da população viver de aluguel na 
época e de a partir de 1930 criou-se um clima favorável à aceitação da intervenção estatal na 
economia devido a ascensão do fascismo e do socialismo. Tal fato levou Vargas a promulgar 
aLei do Inquilinato em 1942, que congelava o valor dos alugueis e que foi “renovada” ano 
após ano até 1964 com o argumento de ser provisória até que se resolvesse ou minimizasse o 
problema habitacional. 
A unidade da moradia passa a ser tida pelas elites como “formadora da moral cristã” e 
essencial para manutenção da ordem econômica. Passa a ser promovida a ideia de que a casa 
própria era melhor que o cortiço. 
33 
 
 
A estratégia, portanto, era fazer com que os trabalhadores passassem a desejar, 
através da educação e da doutrinação, o modelo de habitação que as elites queriam 
implantar. [...] O problema não era situado, portanto, no âmbito do nível salarial dos 
trabalhadores, e sim no de uma mudança de mentalidade. (BONDUKI, 1998, p. 87) 
Como as pessoas de baixa renda não tinham condições financeiras de comprar a casa 
própria, só lhe restava a moradia auto empreendida na periferia, sem a infraestrutura 
necessária. 
 Tal pensamento contribuiu também para o aumento da segregação espacial e expulsão 
da classe operária dos centros, fazendo essas buscarem áreas nas periferias. 
Paralelamente a esses acontecimentos, ocorriam também debates em busca do 
barateamento da construção e assim a produção da moradia em série, por meio de diversos 
congressos mundo afora como no 2º Congresso Internacional dos Arquitetos Modernos, 
realizado em Frankfurt em 1929. 
Essa moradia em série foi extensivamente produzida pelos Institutos de 
Aposentadorias e Pensões - IAPs, que foram criados a partir da década de 1930 para cada 
categoria profissional. 
Mesmo a produção de moradia não sendo o foco dos IAPs, o investimento se tornou 
rentável a fim de multiplicar o capital pago pelos seus associados, buscando acompanhar a 
inflação. 
Tiveram a sua produção habitacional mais expressiva quantitativamente entre os anos 
de 1945 à 1954. Haviam 3 modalidades de serviços oferecidos pelos IAPs: tipo A – locação 
ou venda, tipo B – financiamento e tipo C – empréstimos hipotecários feitos inclusive à 
pessoas jurídicas. 
As habitações produzidas pelos IAPs buscavam a construção em série, o barateamento 
da construção buscando manter a qualidade e seguiam o modelo modernista. 
Na Figura 2, Conjunto Residencial Prefeito Mendes de Moraes ou Conjunto 
Pedregulho que foi construído em 1947 e conta com 328 unidades. 
Visto que apenas os pertencentes a categoriais profissionais abrangidas pelos IAPs, 
que contribuíam compulsoriamente, poderiam pleitear essas moradias. Traçou-se, com isso, 
uma linha divisória entre os cidadãos com direitos sociais, entre os quais os trabalhadores 
assalariados e os subcidadãos, que não tinham lugar na nova ordem social Bonduki (1998), 
34 
 
levando essa população que não podia adquirir uma unidade dos IAPs seguirem para a 
periferia. 
 No caso do Plano A, os aluguéis eram muito altos a fim de tentar acompanhar a 
inflação e compensar a lei do inquilinato em vigor, o que se tornava mais um empecilho para 
a população de baixa renda conseguir usufruir dessas moradias e, além disso, haviam indícios 
de fraudes e apadrinhamento político na aquisição desses imóveis. 
Paralelo aos IAPs, existiu também a Fundação da Casa popular – FCP, que foi o 
primeiro órgão federal com exclusividade em solucionar o problema habitacional. 
Em seu projeto inicial, a FCP seria a unificação dos IAPs, centralizando os 
rendimentos e a gestão. Após grande oposição a proposta por parte de alguns setores como 
alguns IAPs com rendimentos maiores como o dos bancários, o Partido Comunista que tinha 
grande poder de mobilização popular na época e o Instituto dos Arquitetos do Brasil que a 
encarava como mera construção de casas, a FCP teve que se contentar com recursos apenas da 
União, perdendo assim a chance de usufruir dos recursos arrecadados pelos IAPs. Por isso, 
embora fosse um órgão federal, a sua produção habitacional foi muito menor em comparação 
aos IAPs. 
35 
 
1.3 A PRODUÇÃO HABITACIONAL NO REGIME MILITAR: BANCO NACIONAL DE 
HABITAÇÃO - BNH – DA CRIAÇÃO À DECADÊNCIA (1964 – 1985) 
Os IAPs e a FCP seguiram na produção habitacional enfrentando problemas como a 
inadimplência até o seu encerramento em 1964, na ditadura militar, com a criação do Instituto 
Nacional de Previdência Social - INPS que ficou responsável pela previdência social antes 
oferecida pelos IAPs. 
Já a habitação ficou por parte do BNH, que surgiu a partir do primeiro Plano Nacional 
de Habitação, Lei 4.380/64 e tinha o intuito de gerenciar recursos a serem destinados à 
produção habitacional em nível nacional. 
Os IAPs e a FCP, nesse momento, foram obrigados a venderem seus conjuntos e 
repassar o valor ao BNH. Segundo Cariello Filho (2011): 
A Fundação da Casa Popular (FCP) e os demais programas federais, inclusive as 
carteiras habitacionais dos institutos de aposentadoria e pensões (IAPs) foram 
extintos, receberam determinação para vender imediatamente seus conjuntos e 
unidades residenciais e aplicar os valores obtido letras imobiliárias do BNH por pelo 
menos dez anos. (CARIELLO FILHO, 2011, p. 100) 
Inicialmente contou com o investimento de 1 bilhão de cruzeiros da União mas foi em 
1967, com a criação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS e a autorização para 
gerenciar os recursos das Cadernetas de Poupança que o BNH passou a financiar maior 
número de habitações no país, já que agora obtinha mais fundos disponíveis. 
A criação do BNH aconteceu no meio de uma crise no setor imobiliário, descrita por 
Valladares como: 
[...] que se traduzia numa crescente baixa de investimentos do setor, resultando no 
aumento do déficit habitacional. No centro desta crise estava a inflação, que 
desestimulava os investimentos e provocava um surto especulativo nos grandes 
centros, bem como a desarticulação do setor imobiliário. A essa época a indústria de 
material de construção reduziu as suas atividades a um mínimo indispensável e a 
construção de novas unidades habitacionais viu-se também reduzida. 
(VALLADARES, 1982, p. 38) 
O FGTS é uma contribuição compulsória onde as empresas ficam encarregadas de 
repassar ao Estado uma percentagem em cima da folha de pagamento de seus funcionários, 
Na época, esse valor era de 8%. Tinha a intenção de substituir o direito recém retirado da 
Consolidação das Leis do Trabalho - CLT de 1943, onde os trabalhadores adquiriam 
estabilidade no trabalho após 10 anos de serviço e de em caso de demissão sem justificativa, o 
valor indenizatório era 1 salário para cada ano trabalhado na empresa. 
36 
 
O BNH direcionava suas ações de acordo com três segmentos de renda: habitação 
popular, econômico e médio. 
Não produzia moradias, destinava essa responsabilidade para o setor privado ou 
empresas de economia mista como as Companhias de Habitação - COHABs, que foram 
criadas no Plano Nacional de Habitação de 1964 e ficaram encarregadas de construir moradias 
no segmento habitação popular, destinado a famílias de até 3 salários mínimos. As COHABs 
eram empresas de economia mista, onde os estados e os municípios entravam como 
acionistas. Faziam o projeto do empreendimento, pediam o financiamento ao BNH, 
compravam os terrenos, construíam os Conjuntos Habitacionais e com o recebimento das 
prestações dos seus mutuários pagavam as dívidas com o BNH. 
Já o segmento econômico era destinado à famílias de 3 a 6 salários mínimos e as 
unidades eram construídas por cooperativas que eram dissolvidas após a entrega das unidades. 
O saldo devedor do financiamento era pago pelos mutuários diretamente ao BNH. 
Segundo Cariello Filho (2011), o segmento médio era destinado à famílias acima de 6 
salários mínimos e era atendido pelos agentes vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação 
– Como as Associações de Crédito Habitacional ou as Caixas Econômicas – utilizando 
recursos das cadernetas de poupança. 
[...] Esses programas para a “classe média” eram iniciados por empreendedores que 
aprovavamseus empreendimentos junto ao BNH, credenciavam-se assim a levantar 
os recursos junto aos agentes financeiros e a comercializar as habitações, podendo o 
comprador final contrair, sob hipoteca, um crédito de até 80 por cento Após a venda, 
as hipotecas eram transferidas ao BNH [...]. (CARIELLO FILHO, 2011, p. 131) 
A política habitacional dessa época promovia a aquisição da casa própria. Fazia com 
que os mutuários, principalmente os da primeira faixa de renda (até 3 salários mínimos) 
adquirissem uma dívida em meio a baixos salários e diminuição de direitos trabalhistas, 
fazendo o Banco a lidar com casos de inadimplência. Um outro agravante é o fato de que nas 
outras faixas de renda o BNH assumia os riscos do investimento do setor privado, já que os 
mutuários contraiam a dívida diretamente do Banco. 
Diante desse cenário, o BNH acabou se distanciando do segmento de renda da 
habitação popular e priorizando os segmentos de renda mais altos e obras de infraestrutura e 
já que o risco de inadimplência era menor. 
37 
 
Embora a maior parte de famílias que necessitasse de crédito habitacional fosse do 
segmento de até 3 salários mínimos, foi a faixa de renda menos atendida e quando atendida, 
sendo as moradias destinadas a este segmento de baixa qualidade e na periferia das cidades. 
 O BNH, no final, acabou se desviando da sua função inicialmente social. Segundo 
Santos: 
“[...] Somente 33,5% das unidades habitacionais financiadas pelo SFH ao longo da 
existência do BNH foram destinadas à habitação de interesse social, e, dado que o 
valor médio dos financiamentos para as classes de renda mais elevada, é licito supor 
que uma parcela ainda menor dos financiamentos foi direcionada para os primeiros”. 
(SANTOS, 1999, p. 17) 
O Banco foi criado na teoria com a intenção de resolver o déficit habitacional, mas no 
final produziu moradia em série de baixa qualidade, nas periferias onde não tinha a 
infraestrutura necessária e agravando os problemas de mobilidade urbana e segregação 
socioespacial. A solução para o problema habitacional foi tratado como mera produção de 
moradias. 
A redução de direitos trabalhistas, os baixos salários e a inflação fez com que muitas 
famílias não tivessem condições de pagar o financiamento adquirido, gerando inadimplência, 
abandono das moradias e até ações na justiça por parte dessas famílias contra o alto valor das 
prestações. Na Tabela 1 pode-se observar tal situação entre os anos de 1980 e 1984. 
Para as classes mais altas, destinou grande parte de seus financiamentos, ficando as 
classes mais baixas sem oportunidades de uma moradia digna e agravando ainda mais a crise 
habitacional, o crescimento de loteamentos clandestinos nas periferias. Segundo Bonduki 
(2008), no período de funcionamento do BNH (1964-86), foram financiadas cerca de 25% das 
novas moradias construídas no país, porcentagem relevante, mas totalmente insuficiente para 
enfrentar o desafio da urbanização brasileira. 
O BNH fez o uso de renda vinda dos trabalhadores no setor privado, grande parte 
dessa renda que de início deveria ser direcionada às classes mais baixas. Cariello comenta 
que: 
[...] o fim real do BNH não era resolver o “problema da habitação”: o Banco era um 
“funil, por meio do qual os recursos do FGTS — 74 por cento da receita de 1968 — 
são drenados para o setor privado, para alimentar o mecanismo da acumulação e da 
concentração da renda. (BOLAFFI, 1976, p. 75) 
 
38 
 
Além disso, umas das principais intenções com a criação do BNH era conter as massas 
em meio a alta taxa de desemprego, expansão do comunismo no período de Guerra Fria e um 
regime autoritário recém instaurado através de um golpe militar.
39 
 
1.4 POLÍTICA HABITACIONAL PÓS BNH (1985 - ATUALIDADE) 
Após o fim da ditadura militar, no governo de José Sarney em 1986, aconteceram 
diversos debates sobre o futuro do SFH e da produção de moradia. Decidiu-se neste mesmo 
ano pelo fim do BNH, incorporando-o à Caixa Econômica Federal. 
A Caixa Econômica Federal, agora encarregada de lidar com a crise habitacional 
obtinha baixos recursos, devida à baixa arrecadação do FGTS face à alta taxa de desemprego. 
O fim do regime militar foi marcado pela descentralização progressiva do poder. 
Devida inércia da Caixa Econômica Federal – órgão federal agora destinado à lidar com a 
produção habitacional – os estados e municípios foram gradativamente vendo-se obrigados à 
assumir tal responsabilidade. Surgiram nessa época diversos mutirões de construção de 
moradias pelo país mas a produção de moradia desses foi pouca face ao déficit habitacional 
que o pais enfrentava. 
Os 20 anos pós BNH foi de desemprego, inflação e um “vácuo” nas políticas 
habitacionais, já que não foi proposto um grande plano de habitação a fim de substituir o 
Banco e o órgão destinado à essa função não possuía recursos suficientes. Arretche descreve 
tal momento como: 
[...] uma progressiva ausência do Governo federal, tanto no que concerne à sua 
capacidade de manter os níveis anteriores de financiamento à promoção pública de 
habitações, quanto à formulação e à implementação 
de uma política capaz de reorganizar a produção habitacional no país. Em síntese, 
o Governo federal foi progressivamente perdendo sua capacidade de desempenhar 
as funções que lhe eram afetas no sistema anterior, sob a égide do BNH. 
(ARRETCHE apud BARROS, Luís Torres, 1996a, p. 112) 
Em 2002, no início do governo Lula, foi criado o Ministério das Cidades com a 
intenção de novamente centralizar e organizar as políticas de desenvolvimento urbano, 
fragmentadas após o encerramento do BNH. Sobre a sua criação, Bonduki comenta: 
Malgrado a ainda frágil e pequena estrutura organizacional do novo Ministério, sua 
criação é histórica, já que, por um lado, é o mais importante órgão nacional 
responsável pela questão urbana e habitacional desde a extinção do BNH e, por 
outro, sua concepção pressupõe uma ruptura com a tradicional fragmentação que 
tem sido a regra no trato da questão urbana no âmbito da gestão pública. 
(BONDUKI, 2008, p. 96) 
O planejamento acerca da criação do Ministério das Cidades antecede ao governo 
Lula. A proposta já era estudada desde o governo do ex presidente Fernando Henrique 
Cardoso que buscava usar como proposta na sua campanha para a reeleição, visto que já era 
uma reivindicação dos movimentos pró-moradia desde aquela época. 
40 
 
A proposta para a criação do Ministério das Cidades veio novamente à tona com o 
Projeto Moradia. 
O Projeto Moradia foi um estudo promovido pelo Instituto Moradia entre os anos de 
1999 e 2000, coordenado por Lula – na época candidato à presidência – que buscava fazer um 
panorama do problema habitacional no Brasil e propor soluções. Foram convidados alguns 
profissionais como André de Souza, Ermínia Maricato, Evaniza Rodrigues, Iara Bernardi, 
Lúcio Kowarick, Nabil Bonduki e Pedro Paulo Martoni Branco, com a gerência executiva de 
Tomás Moreira. Maricato descreve o Projeto como: 
[...] elaborado no ano de 2000, no Instituto Cidadania, que previa também a 
construção do Ministério das Cidades e a elaboração de uma Política Urbana com as 
propostas setoriais de saneamento, transporte/trânsito e planejamento territorial além 
da habitação.” (MARICATO, 2009, p. 1) 
Uma das propostas do estudo foi a criação do Sistema Nacional de Habitação, que 
atuaria através do Ministério das Cidades. Segundo Bonduki, O controle social seria exercido 
pelo Conselho Nacional das Cidades e órgãos semelhantes nos estados e municípios, aos 
quais caberia gerir fundos de habitação que deviam concentrar recursos orçamentários para 
subsidiar a moradia para as famílias de baixa renda (até 3 salários mínimos). 
[...] Tratava-se da necessidade de ampliar o mercado privado, restrito ao segmento 
de luxo, em direção às classes médias, e concentrar os recursos públicos 
(orçamentários) e semipúblicos (FGTS) na baixa renda, onde se concentramais de 
90% do déficit habitacional do país. (INSTITUTO CIDADANIA apud BARROS, 
2013) 
O Projeto Moradia concluiu também que seria fundamental a aprovação do Estatuto da 
Cidade, a fim de combater a especulação imobiliária quanto a lotes vazios em áreas dotadas 
de infraestrutura (principalmente áreas centrais), não cumprindo o papel social da propriedade 
e fazendo com que os Conjuntos Habitacionais fossem direcionados à periferia, requerendo 
expansão dos sistemas de infraestrutura urbana. 
As propostas do Projeto Moradia fizeram parte da campanha eleitoral de Lula, que 
criou o Ministério das Cidades no seu primeiro dia de governo. Em 10 de julho de 2001 foi 
sancionada a Lei 10.257/2001, o Estatuto da Cidade que dispõe de instrumentos para ordenar 
a expansão urbana como Plano Diretor, IPTU Progressivo, Instituição de Zonas Especiais de 
Interesse Social, dentre outros. 
Em 2004 foi aprovada a Política Nacional de Habitação. Como uma das partes centrais 
deste, foi elaborado entre julho de 2007 e janeiro de 2009 o Plano Nacional de Habitação -
PlanHab que buscou aderir boa parte das soluções propostas pelo Projeto Moradia. Um Plano 
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2010.257-2001?OpenDocument
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2010.257-2001?OpenDocument
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2010.257-2001?OpenDocument
41 
 
de 15 anos, segundo Bonduki (2008), um plano estratégico de longo prazo articulado com 
propostas operacionais a serem implementadas a curto e médio prazo, tendo como horizonte 
2023. 
Em 2008 a crise econômica iniciada no mercado imobiliário dos Estados Unidos 
chegou ao Brasil. A fim de direcionar o setor privado à produzir moradia e criar empregos na 
construção civil, foi criado em 2009 como parte do Programa de Aceleração do Crescimento – 
PAC o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – pela Lei Federal nº 11.977/2009 – 
“atropelando o PlanHab”. Buscou seguir boa parte das estratégias propostas pelo PlanHab, 
mas algumas acabaram por não terem sido adotadas pelo caráter de urgência de movimentar a 
economia diante da crise. 
No PMCMV, as habitações são produzidas pelo setor privado que obtém um subsidio 
da Caixa Econômica Federal para realizar a construção das unidades. O morador ao adquirir a 
unidade, contrai o financiamento direto com a Caixa. Este banco oferece taxas de juros mais 
baixas que o mercado, maior prazo para a quitação do financiamento, subsídios e dependendo 
da faixa de renda oferece isenção em taxas nos Cartórios. Engloba além do financiamento na 
aquisição de imóvel na área urbana, subsidio para a construção ou reforma da unidade 
habitacional quando a mesma se localizar em área rural. 
Nesses quase nove anos de duração, o programa se dividiu em três fases, cada uma 
com as suas regras e metas: a primeira fase durou entre os anos de 2009 e 2011, a segunda 
fase ocorreu entre os anos de 2011 e 2016 e a sua terceira fase ocorre entre os anos de 2016 e 
2018. 
Na sua primeira fase, o Programa tinha o objetivo de entregar 1 milhão de unidades. 
Os benefícios ficaram divididos para três faixas de renda: faixa 1: famílias com renda bruta 
mensal de até 3 salários mínimos; faixa 2: famílias com renda de 4 a 6 salários mínimos e 
faixa 3: famílias de 6 a 10 salários mínimos. 
Já na sua segunda fase as faixas de renda se dividiram da mesma forma mas dessa vez 
a meta foi a de entregar 2 milhões de unidades. Nessa fase, além da Caixa, se tornou possível 
realizar o financiamento também com o Banco do Brasil – BB e foi feita a atualizações dos 
valores máximos a serem financiados. 
Na sua terceira e atual fase, foi repetida a meta de entregar 2 milhões de unidades, os 
valores máximos de financiamento para cada faixa de renda foram atualizados e foi criada 
42 
 
mais uma faixa de renda: a faixa 1,5, voltada a famílias com renda de mensal de até R$2.3501. 
Uma faixa de renda intermediária entre a faixa 1 e a faixa 2. 
De fato, a criação do Ministério das Cidades foi um marco para a questão habitacional 
no país, que não contava com uma grande movimentação de recursos e de políticas para a 
habitação desde o fim do BNH. 
No governo Lula foi movimentada uma grande quantidade de recursos direcionados à 
habitação. Como defendido por Maricato (2009, p. 2), em 2005 o governo federal dispõe de 
mais de R$ 10 bi, o maior orçamento desde início dos anos 80, para financiamento 
habitacional. A ampliação se deu por meio de várias fontes (Orçamento Geral da União, 
Tesouro Nacional e etc) mas em especial por meio do FGTS que tem apresentava ótimo 
desempenho na época. 
Segundo Bonduki (2009), recursos orçamentários inusitados são destinados ao setor 
habitacional, de modo que entre 2002 e 2008 os recursos não onerosos para produção 
habitacional (OGU e subsídio do FGTS) multiplicam-se por vinte. Para melhor análise, 
verificar Gráfico 1. 
Em contrapartida o programa trouxe alguns problemas no meio urbano. Um deles é a 
especulação imobiliária em terrenos vazios principalmente em áreas centrais, providas de 
infraestrutura, já a necessidade de utilização desses terrenos vazios nos novos 
empreendimentos habitacionais fez com que seus proprietários vissem a oportunidade de 
obter um lucro maior na venda. 
A Faixa 1 acaba sendo a mais prejudicada, já que os Conjuntos destinados à mesma 
foram construídos, ao longo do tempo, em terrenos afastados o que gera problemas de 
mobilidade por esses serem mais baratos. 
Os conjuntos da Faixa 1 também contam com problemas quando à implantação, 
arquitetura e materiais utilizados já que deixando a produção habitacional nas mãos do setor 
privado e a falta de fiscalização, faz com que esse barateiem o máximo possível essas 
construções, mesmo que isso signifique perda de qualidade. 
[...] Mas não serão os organismos metropolitanos, nem os municipais, que, no final 
contas, irão definir qual a melhor localização das novas moradias, dos novos bairros. 
Está de novo se pensando em coisas muito grandes, em megaconjuntos - o formato 
 
1 – Em 2016, ano de início da terceira fase do PMCMV, o salário mínimo era de R$850,00 chegando 
em 2018, último ano dessa fase, à R$954,00. 
43 
 
preferido das construtoras e empresas imobiliárias, quando há tanto espaço vazio, 
mal - aproveitado ou passível de retrofit nas áreas centrais das grandes cidades. É o 
mercado que vai comprar as terras e definir aonde os conjuntos vão se localizar. É a 
velha inversão de papéis, o rabo abanando o cachorro. Todos esses investimentos - 
para lá de bem-vindos - vão ser jogados na nossa cultura patrimonialista de 
administração do solo, por mais que o programa fale que os empreendimentos 
devem estar inseridos no tecido urbano. (MARICATO, 2009, p. 63) 
Embora a primeira faixa de renda de início tenha sido colocada como prioridade, a 
maioria dos recursos acabaram sendo destinados às faixas de renda mais altas. 
A Tabela 2 mostra o déficit habitacional no ano de 2009, ano de lançamento da 
primeira fase do PMCMV e a distribuição das unidades a serem entregues entre as três faixas 
de renda. Nota-se que embora o déficit habitacional seja maior na primeira faixa de renda e 
por isso deveria receber uma proporção maior de unidades habitacionais, tem seu déficit 
atendido em apenas em 9% enquanto a faixa 2 e 3 têm seu déficit atendido em 93% e 95%, 
respectivamente. 
O PMCMV mais uma vez trata a questão habitacional como mera construção de casas, 
deixando de lado uma regulação para evitar os problemas urbanos apontados e tratando a 
moradia novamente como mercadoria, e não como um serviço, uma assistência. Um dos 
problemas ocasionados por essa solução adotada é que há casos em que o morador, ao ter uma 
melhora nas suas condições de vida acaba por vender o imóvel adquirido comoum benefício, 
lucrando em cima de um benefício que poderia ser direcionado à outras pessoas que não 
podem arcar com uma moradia nos valores comuns de mercado. Uma solução para isso seria 
a locação social. 
44 
 
1.5 FIGURAS, GRÁFICOS E TABELAS 
 
Figura 1: Vila Operária do Brás, em São Paulo/SP. (Fonte: Origens da Habitação Social no Brasil, 
BONDUKI, 1998, p. 60) 
 
 
Figura 2: Conjunto Residencial Prefeito Mendes de Moraes - Pedregulho, em Rio de Janeiro/RJ. (Fonte: 
ARCHDAILY, https://www.archdaily.com.br/br/01-12832/classicos-da-arquitetura-conjunto-residencial-
prefeito-mendes-de-moraes-pedregulho-affonso-eduardo-reidy, acesso em 15 de abril de 2018.) 
https://www.archdaily.com.br/br/01-12832/classicos-da-arquitetura-conjunto-residencial-prefeito-mendes-de-moraes-pedregulho-affonso-eduardo-reidy
https://www.archdaily.com.br/br/01-12832/classicos-da-arquitetura-conjunto-residencial-prefeito-mendes-de-moraes-pedregulho-affonso-eduardo-reidy
45 
 
 
Figura 3: Conjunto Residencial Prefeito Mendes de Moraes – Pedregulho em 2015 após obras de revitalização. 
(Fonte: aU, http://au17.pini.com.br/arquitetura-urbanismo/residencial/segunda-etapa-das-obras-de-reforma-do-
conjunto-habitacional-pedregulho-344929-1.aspx, acesso em 15 de abril de 2018.) 
 
Figura 4: Conjunto Habitacional Mal. Humberto de Alencar Castelo Branco, produzido pelo BNH em 
Santos/SP. (Fonte: A TRIBUNA, http://alt.atribuna.com.br/santos470/aniversario/, acesso em 09 de 
maio de 2018 
46 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabela 1: Evolução da Taxa de Inadimplência do SFH: 1980/1984 (em porcentagem dos 
financiamentos) (SANTOS, 1999) 
 
 
Tabela 2: Déficit acumulado e as metas na fase 1 do programa Minha Casa Minha Vida. (BONDUKI, 
2009) 
 
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
2002 2004 2006 2008
OGU
Subs.FGTS
 
Gráfico 1: Evolução e tendências dos recursos não onerosos para a produção 
habitacional e urbanização de assentamentos precários – Recursos do OGU e 
do FGTS entre 2002-2008 (BONDUKI, 2009) 
47 
 
CAPÍTULO II - A LOCAÇÃO SOCIAL COMO ALTERNATIVA PARA 
HABITAR NOS CENTROS 
2.1 O QUE É LOCAÇÃO SOCIAL: DEFINIÇÕES 
Primeiramente, deve-se entender a diferença entre locação social e aluguel social. 
O aluguel social costuma ser um benefício do Estado, normalmente oferecido em caso 
de catástrofes e em caráter emergencial. Trata-se de um valor em dinheiro fornecido 
mensalmente para que essas famílias prejudicadas possam alugar uma unidade para 
permanecerem, em caráter temporário. 
Na locação social o Estado possui moradias próprias para esse fim – normalmente em 
Conjuntos Habitacionais específicos – e oferece essas unidades para a população de baixa 
renda. Em troca, o morador paga um valor simbólico de aluguel enquanto utilizar a unidade, 
sendo que após alguns anos de uso pode haver a possibilidade de utilizar o valor já pago como 
abatimento em um possível financiamento da unidade pela família residente. Também 
costuma-se realizar um trabalho de assistência social com essas famílias. 
Tal sistema foi bastante aplicado na Europa no período pós Segunda Guerra e é usado 
em vários países como forma de prover moradia. Como o valor do aluguel em unidades de 
locação social costuma estar abaixo do valor de mercado, acaba por se tornar uma 
oportunidade para a população de baixa renda poder habitar em uma moradia digna, elevando 
a qualidade de vida destas pessoas e permitindo que se desenvolvam como cidadãos. 
48 
 
2.2 A LOCAÇÃO SOCIAL NO MUNDO 
2.2.1 França 
Um dos países que utiliza a locação social amplamente é a França, tendo início a partir 
de 1894 com a Lei HBM - Habitation à Bom Marché, que criou as HBMs, descritas por 
Paolionelli (2017) como empresas privadas de lucro limitado e regulado pelo governo, que 
receberiam reduções fiscais e empréstimos para a produção de habitação. 
Após a Primeira Guerra, o Estado passou a oferecer subsidio direto para as HBMs 
produzirem habitações diante da situação de destruição e de crescimento habitacional das 
cidades francesas, deixando de ser apenas um regulador dessas empresas e passando a ser um 
financiador. 
Segundo Peppercorn e Taffin apud Paolinelli (2009), os investimentos públicos 
cresceram ainda mais depois da Segunda Guerra, com a demanda habitacional intensificada 
pela migração e pelo crescimento populacional. 
Em 1948 enfim foram criados os HLMs - Habitation à Loyer Modéré (Habitação de 
Aluguel Moderado): conjunto de órgãos destinados à produzir e gerenciar habitações. 
Compreendem os Offices Publics de l’Habitat – OPHs, Empresas Sociais para a Habitação – 
ESHs e as Sociedades de Economia Mista – SEMs. O termo “HLM” também é utilizado para 
descrever o sistema habitacional francês. 
Os HLMs são órgãos de suma importância na provisão habitacional na França. 
Conforme descreve Balbim (2015), em 2009, 38% dos domicílios do país eram alugados, 
sendo que 17% no formato de locação social. 
Além da criação dos HLMs, outros passos importantes para a provisão de moradia 
social no país foram: 
a) A criação em 1953 do 1% moradia: Uma contribuição 
obrigatória para empresas com mais de 10 funcionários, 
equivalente a 1% da folha de pagamento. Esse valor é 
destinado à produção de habitação social. 
49 
 
 
b) A promulgação, em 2000, da Lei de Solidariedade. Descrita 
por Balbim (2015) como: 
[...] ampla concertação promovida pelo governo nacional, que obriga que as cidades 
com mais de 3.500 habitantes garantam no mínimo que 20% de imóveis locados 
integrem o parque locatício social. Data também dos anos 2000 a criação da Agência 
Nacional de Renovação Urbana (ANRU), com vistas a reabilitar os bairros onde se 
situam empreendimentos de habitação de interesse social. (BALBIM, 2015, p. 18) 
Dentre os atores no sistema habitacional francês, temos: 
a) Governo Nacional: regulamenta o programa habitacional a 
nível nacional, definindo o teto de renda para os auxílios e 
autorizando os subsídios às HLMs; 
b) Caixa de Depósitos e Consignações – CDC: banco que presta 
os subsídios ao programa. Semelhante à Caixa Econômica 
Federal, aqui no Brasil. 
c) HLMs: adquirem o subsídio com a CDC, constroem as 
unidades ou reabilitam edifícios existentes e gerenciam o 
pagamento dos alugueis. Possuem autonomia para vender as 
unidades habitacionais aos inquilinos e realizarem Operações 
Urbanas Consorciadas. Dentre as HLMs temos: 
d) - OPHs: São empresas públicas criadas e regulamentadas 
pelos governos locais. 
e) - ESHs: São empresas privadas, sociedades anônimas sem fins 
lucrativos. Criadas em sua maioria por entidades e sindicatos 
que recolhem o 1% moradia: 
f) - SEMs: Empresas de economia mista criadas pelos governos 
locais. 
g) Governo local: regulamenta as OPHs, ESHs, o Uso e 
Ocupação do Solo, faz a cessão de terrenos para a construção 
das unidades habitacionais e faz o licenciamento dos projetos. 
h) Locatário: o futuro inquilino que aluga a unidade habitacional 
através de uma HLM. Também pode adquirir subsídios 
diretamente do governo nacional para arcar com o aluguel, 
50 
 
através das Agência Nacional para a Melhoria da Habitação – 
ANAH. 
i) Proprietário: pode adquirir subsidio da CDC para reabilitação 
de edifícios antigos desde que em troca disponibilize uma 
parte das unidades para locação social por um prazo de no 
mínimo 9 anos. 
As unidades habitacionais do sistema HLM são divididas em três tipos: “habitação 
muito social” para a renda mais baixa, produzidas pelas HLMs e destinadas às faixas de renda 
mais baixas; habitação intermediária, destinada à faixas de rendas mais altas e habitação 
clássica, uma espécie de cota habitacional instituída a partir da Lei de Solidariedade de 2000 
onde em todas as habitações construídas, onde se faz necessário, segundo Balbim (2015) o 
Estado exige, em cada empreendimento habitacional, 30% de inquilinos com renda 60% 
abaixo do teto de renda estabelecido, e autorizaa presença de 10% de inquilinos cuja renda 
ultrapasse o teto em até 20%. 
Busca-se mesclar as unidades habitacionais à cidade existente ou como no caso da 
frente de habitação clássica, como uma cota habitacional em edifícios não pertencentes ao 
sistema HLM, para que se evite o estigma em torno das mesmas. 
51 
 
 
2.2.2 Itália 
Na Itália, a provisão de habitação social gira em torno da Federazione Italiana per le 
Case Popolari - FEDERCASA, que representa a união de entidades públicas pelo país 
voltadas a produção habitacional para locação social. 
Atualmente, a rede da FEDERCASA é formada por 90 autoridades locais e empresas e possui 
um patrimônio de: 806 mil moradias geridas, 759 mil moradias de aluguel, 25 mil unidades 
habitacionais arrendadas, 270 mil outras unidades imobiliárias e um total de 2,2 milhões de 
habitantes que residem em suas unidades. 
Podemos descrever, além da FEDERCASA, os seguintes atores: 
a) Organizações para construção e gerenciamento das unidades 
- Sociedades de Transformação Urbana - STUs: são criadas para promover a 
requalificação em uma região ou bairro, inclusive promovendo produção habitacional. 
De um lado temos as autoridades locais e do outro pode haver outra entidade pública 
ou uma empresa privada que nesse caso, precisa ser aprovada pelos moradores da área 
a ser reabilitada. São dissolvidas ao fim da operação, entrando outra empresa após a 
conclusão da intervenção para fazer o gerenciamento das unidades. Um exemplo de 
entidade destinada exclusivamente ao gerenciamento de das unidades habitacionais é a 
Agência Territorial pela Casa - ATC, criada pela prefeitura da cidade de Turim em 
conjunto com bancos que possuem interesse na requalificação urbana nas áreas de 
intervenção. 
- Sociedades de Economia Mista - SEMs2: empresas de economia mistas que 
buscam produzir as unidades e fazem seu gerenciamento. 
Como exemplo de atuação das SEMs, tem-se a experiência de ACER Reggio Emilia, 
no Bairro Compagnoni-Fenulli. Neste caso, a criação da SEM teve como objetivo a 
elaboração e execução de um plano de reestruturação para o bairro, através da demolição e 
reconstrução de alguns edifícios e da construção de alguns empreendimentos novos. Para 
tanto, foi firmado um conjunto de parcerias público-privadas a fim de executar os projetos e 
as obras de construção e urbanização. A ACER Reggio Emilia é o sócio majoritário da SEM, 
 
2 Segundo Balbim (2015), em 2006 foram criadas, em regiões associadas à Federcasa, 33 
SEMs, metade destas com 100% de capital público. 
52 
 
detendo 52% do capital da empresa. Os demais 48% pertencem a três empresas privadas 
independentes, escolhidas mediante uma seleção pública (BALBIM, 2015, p. 25) 
 
b) Governo local: seleciona os beneficiários, participam do conselho no processo 
de implantação do projeto e financia uma parte da intervenção. 
c) Inquilino: faz o cadastro com o governo local e passa pela seleção de renda para 
concorrer a uma unidade. Assim como na França, o benefício é dividido em três 
faixas de renda. 
Segundo Balbim (2015), na Itália, a locação representa 26% da moradia no país, sendo 
6% locação social. 
53 
 
 
2.2.3 Holanda 
Na Holanda, a produção habitacional de interesse social fica a cargo das Organizações 
de Habitação Social, essas sem fins lucrativos. 
Tais organizações sem fins lucrativos surgiram no século XIX por parte da iniciativa 
privada. A partir de 1901 foram reconhecidas por lei e passam a receber auxilio governo 
nacional, ficando determinado que esses subsídios deveriam ser devolvidos ao mesmo no 
futuro. Em 1995, o governo decidiu perdoar as dívidas contraídas pelas Organizações em 
troca de não fornecer mais subsídios às mesmas. Desde então, o governo apenas oferece 
benefícios diretamente aos locatários e às Organizações oferece incentivos fiscais. 
Dentre os atores da intervenção habitacional de interesse social Holandês, temos: 
a) O governo nacional: encarregado de instituir um teto para os aluguéis e oferecer 
incentivos fiscais às Organizações. Para receber os incentivos por parte do 
governo nacional, as unidades produzidas pelas associações precisam obedecer 
critérios de qualidade. 
b) Também oferece auxilio direto aos locatários com renda anual inferior à 21.000 
euros. 
c) Organizações: produzem as moradias, gerenciam os pagamentos e a manutenção 
do condomínio. Possuem autonomia para vender unidades desocupadas (estoque 
locatário) sendo que se a quantidade de unidades a serem vendidas ultrapassarem 
10% do estoque, a venda precisa ser autorizada pelo governo nacional. 
d) Fundo Central Para a Habitação Social: fiscaliza o trabalho das Organizações e 
geram relatórios para o Ministério da Habitação quando a saúde financeira destas. 
Caso necessário, presta ajuda financeira às Organizações tendo como fonte de 
verbas um valor cobrado de todas as Organizações como forma de taxa. 
e) Locatário: procura uma associação e se cadastra para se candidatar a alugar uma 
unidade. Se necessário, pode solicitar auxílio financeiro ao governo nacional para 
ajudar com o pagamento do aluguel, de acordo com a sua renda. 
A prioridade das Organizações é de atender famílias de baixa renda, apesar de também 
oferecerem unidades para famílias de renda mais alta. Para garantir que essas habitações 
54 
 
sejam prioritariamente destinadas a famílias de baixa renda, segundo AEDES3(2013), desde 
2009 as Organizações são obrigadas a destinarem 90% de suas unidades à famílias de baixa 
renda (renda inferior à 681 €/mês4). 
Atualmente, está sendo introduzido um aumento de aluguel relacionado à renda 
através do qual a ocupação de habitação social por pessoas com uma maior renda 
será combatida. Isso significa que rendas mais altas (com base no limiar europeu de 
34 229 euros) terão um aumento de aluguel maior do que anteriormente era 
legalmente possível. Isto é uma consequência da política governamental de 
incentivar essas famílias de renda média à buscar alternativas à habitação social e 
capturar estes rendimentos extra.5 (AEDES, 2013, p. 3, tradução da autora.) 
Quanto à famílias com renda mais baixa, busca-se não criar Conjuntos Habitacionais 
específicos para essa faixa de renda, mas através do auxílio do governo nacional fazer com 
que essas famílias habitem nos mesmos conjuntos destinados à faixas de rendas mais 
elevadas, buscando evitar a estigmatização. 
 
3 Organização nacional que promove os interesses de praticamente todas as organizações de habitação 
social na Holanda, em todas as frentes possíveis (Fonte: https://www.aedes.nl/artikelen/aedes/vereniging/about-
aedes.html, acesso em 04/05/2018.) 
4O salário mínimo para os Países Baixos, em 2009, era de 1.381,20 euros por mês. 
5Texto original: “At present, an income-related rent increase is being introduced through which 
occupation of social housing by people with a higher income will be tackled. This means that higher incomes 
(based on the European threshold of € 34,229) will see a higher rent increase than was previously legally 
possible. This is a consequence of the governmental policy to incentivize the semiddle-income households to 
move out of social housing and capture these extra incomes through a special ‘social housing tax’.” 
https://www.aedes.nl/artikelen/aedes/vereniging/about-aedes.html
https://www.aedes.nl/artikelen/aedes/vereniging/about-aedes.html
55 
 
2.3 A LOCAÇÃO SOCIAL NO BRASIL 
No Brasil, desde que o Estado se propôs a produzir moradia para a população de baixa 
renda, foi propagada a ideia de que a moradia própria é melhor do que a moradia alugada. 
Como visto no Capítulo I, tal conceito foi difundido principalmente no governo 
Vargas que buscando a industrialização do país – já que a moradia passa a ser fator primordial 
para a reprodução da força de trabalho – e diante da crise habitacional