Ação de despejo(1)

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Ação de despejo 
 
1. Fundamento Legal: 
Lei Federal nº 8.245/91 – Lei das “locações”. 
 
2. Notas Introdutórias: 
Os contratos de locação relativos a bens imóveis podem ser 
extintos por vários motivos: infringência à cláusulas contratuais, 
não pagamento, retomada para moradia do próprio locador (uso 
próprio). 
Pode ocorrer, contudo, que, por vezes, a extinção do contrato 
não se de forma voluntária. A determinar o aforamento, pelo 
locador, da ação de despejo. 
A ação tem dupla função: 
a) Buscar o desfazimento do ajuste contratual; e, 
b) Retomar a posse direta do imóvel locado. 
 
3. Das Espécies de Locações Alcançadas pela Lei das Locações: 
O sistema da Lei abrange: 
 
3.1 – Locações residenciais: 
São 3 (três) as modalidades contratuais: 
a) Prazo determinado igual ou superior a 30 meses 
(art. 46): 
- admite a retomada por “denúncia vazia”, quando o 
contrato for escrito, ao final do prazo de locação 
(não admite a hipótese de prorrogação compulsória 
do prazo de vigência do contrato); 
 
b) Prazo determinado inferior a 30 meses (art. 47): 
- após o vencimento, não havendo denúncia do 
contrato, ocorre a sua prorrogação legal 
compulsória. Autorizando, então, somente a 
“denúncia cheia”, nas hipóteses do art. 9º e art. 47, 
inciso II a V da Lei das Locações. 
- a denúncia vazia, só após 5 anos de vigência do 
contrato. 
 
c) Prazo indeterminado: 
- Somente admite a “denúncia cheia”, nas hipóteses 
do art. 9º e art. 47, inciso II a V da Lei das 
Locações. 
- a denúncia vazia, só após 5 anos de vigência do 
contrato. 
 
 
3.2 – Locações não residenciais: 
Em regra não estão sujeitas a prorrogação legal compulsória 
do contrato. Admite a denúncia vazia na hipótese do art. 56 e 57 
ambos da L.L. 
Não admite a denúncia vazia nas hipóteses das locações 
destinadas a hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, 
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados 
pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente 
registradas (art. 53 da LL). 
 
 
3.3 – Locações especiais: 
Locação para temporada. Prazo máximo de 90 dias. O pedido 
de despejo deverá ser promovido no prazo de até 30 dias após o 
encerramento do prazo. (art. 59, § 1º, inciso III, da LL). Superado o 
prazo, a locação tem-se por prorrogada por prazo indeterminado. 
 
4. Da Ação de Despejo 
 Logo, como visto, a depender da forma de locação e da 
destinação do imóvel, haverá a conformação da ação de despejo. 
 Aplica-se subsidiariamente o procedimento Comum. 
 
 4.1 – Competência: 
 Foro de situação da coisa ou aquele previsto no contrato por 
eleição das partes. Logo, relativa. 
 A ação de despejo para uso próprio poderá ser proposta 
perante os Juizados Especiais Cíveis (art. 3º, inciso III, da Lei 
Federal nº 9.099/95). 
 
 4.2 – Legitimidade 
 a) Ativa – o locado do imóvel. Ainda que não proprietário 
(usufruto). 
 Tratando-se de ação de despejo proposta em razão da 
necessidade de realização de obras urgentes determinadas pelo 
Poder Público (inciso IV do art. 9º da LL) ou para demolição e 
ampliação (art. 47, inciso IV, da LL) ou nas hipóteses do art. 53, 
inciso II, da LL), deverá ser proposta pelo proprietário. 
 
b) Passiva – o locatário. Ou, se o contrato for firmado pelo 
cônjuges, contra os dois. Não se trata de ação que se funda em 
direito rela, mas pessoal (origem contratual). 
 Para execução de valores decorrentes dos locatícios em 
aberto em face do fiador, a ação de despejo também contra este 
deverá ser proposta. (Eficácia da decisão). Súmula 268 do STJ. 
 
 4.3 – Procedimento: 
 - petição inicial (requisitos dos arts. 319 e 320); 
 - valor da causa – soma 12 meses do valor dos aluguéis; na 
hipótese de retomada pela rescisão do contrato de trabalho será 
igual a 3 meses de salário (art. 58, inciso III, da LL); 
 - comunicações aos réus: havendo previsão no contrato 
aplica-se o art. 58, inciso IV, da LL; 
 - Poderá ser concedida medida liminar (art. 59, § 1º, da LL); 
 - Citado, o réu oferecerá poderá: 
 a) permanecer inerte – revelia; 
 b) oferecer contestação e reconvenção; 
c) concordar e, nas hipóteses do art. 61 da LL, desocupar o 
imóvel e obter o prazo de 6 meses para desocupar o imóvel. 
Desocupado o imóvel no prazo, ficará isento do pagamento 
dos honorários advocatícios fixados em favor da parte 
adversa; 
d) quando o despejo for por falta de pagamento, citado, o réu 
poderá requerer o deferimento do prazo de 15 dias para 
purgar a mora (art. 62, inciso II, da LL). O Autor será ouvido. 
Concordando, levanta o valor e não haverá despejo. 
Entendendo que o valor não está adequado – o réu terá o 
prazo de 10 dias para complementar o valor. 
- a efetivação dos comandos sentenciais – despejo e execução dos 
valores poderão ocorrer de forma independente. 
- Faculdade de purgar a mora – art. 62, parágrafo único, da LL. 
- ao determinar o despejo, atribui-se a sentença, no ponto, carga 
executiva lato senso. Prazo de desocupação, em regra de 30 dias. 
Poderá ser alterado nas hipóteses a partir do § 1º do art. 63 da LL. 
 - não desocupado o imóvel poderá ser solicitada a força policial. 
(exceção - § 2º do art. 65 da LL). 
- recurso somente com efeito devolutivo (art. 58, inciso V, da LL); 
Pode ser realizado o despejo, inclusive na pendencia de recurso, 
desde que ocorra o oferecimento de caução (art. 64 da LL). A 
caução poderá ser dispensada nas hipóteses do art. 9º da LL (art. 
64 da LL). Aplicação do art. 521 do CPC.