Locações (Lei 8245)

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LEI DE LOCAÇÕES – Lei 8.245/1991
MATERIAL COM QUESTÕES DE CONCURSO e ALGUMAS REFERÊNCIAS À SÚMULAS E JULGADOS DOS TRIBUNAIS SUPERIORES
Material confeccionado por Eduardo B. S. Teixeira.
	Última atualização legislativa: nenhuma. Vide art. 21 (contribuição @mafaldaleitora)
Última atualização jurisprudencial: 01/08/2020 - Info 515 e 632 do STJ (art. 8º); Info 650 (art. 9º); Info 950 (art. 40, X); Info 651 (art. 51); Info 654 (art. 68, II); Info 660 (art. 12, §2º)
Última atualização questões de concurso: 26/03/2021.
Observações quanto à compreensão do material:
1) Cores utilizadas:
· EM VERDE: destaque aos títulos, capítulos, bem como outras informações relevantes, etc.
· EM ROXO: artigos que já foram cobrados em provas de concurso.
· EM AZUL: Parte importante do dispositivo (ex.: questão cobrou exatamente a informação, especialmente quando a afirmação da questão dizia respeito à situação contrária ao que dispõe na Lei 8.245/91).
· EM AMARELO: destaques importantes (ex.: critério pessoal)
2) Siglas utilizadas:
· MP (concursos do Ministério Público); M ou TJMG (concursos da Magistratura); BL (base legal, etc.
LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.
	
	Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. 
        O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei: 
TÍTULO I 
Da Locação
CAPÍTULO I 
Disposições Gerais
SEÇÃO I
Da locação em geral
        Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei: 
        Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: 
        a) as locações: 
        1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (TJDFT-2014)
        2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; (Proc.-Guaratinguetá/SP-2019)
	##Atenção: ##DOD: Imagine que “A” alugou um terreno de “B” para servir como estacionamento pago de carros. Este contrato é regido pelo Código Civil ou pela Lei 8.245/91? Este contrato está enquadrado na exceção descrita no art. 1º, § único, letra a, 2 ,da Lei 8.245/91? NÃO. Quando esse dispositivo fala em espaço para estacionamento de veículos, ele está se referindo à situação em que a pessoa contrata uma vaga para estacionar seu veículo. Nesse caso, esse contrato não será regido pela Lei 8.245/91, mas sim pelo Código Civil. A situação será completamente diferente no caso de uma pessoa alugar um imóvel urbano para que nesse local ele explore o aluguel de vagas para carros.
##Atenção: ##STJ: ##DOD: ##TJAM-2016: ##CESPE: A locação de prédio urbano para a exploração de serviço de estacionamento submete-se às disposições da Lei 8.245/1991. STJ. 3ª T. AgRg no REsp 1.230.012-SP, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 2/10/2012.
        3. de espaços destinados à publicidade; 
        4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
        b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. 
	##Atenção: ##STJ: ##TRF2-2009: ##TRF5-2009/2011: ##DPEES-2012: ##MPSC-2013: ##TJDFT-2014: ##DPEPE-2018: ##CESPE: “(...) não se aplica o CDC ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990”. (AgInt no AREsp 1147805/RS, DJe 19/12/17)
        Art. 2º. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. (Anal. Judic./TRERS-2008) (TJPA-2019)
	##Atenção: ##STJ: ##TJPA-2019: ##CESPE: Quanto à legitimidade ativa, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91 (STJ. REsp 785.133/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJ 23.4.07). Desse modo, proposta a ação de despejo na vigência da Lei nº 8.245/91, a aplicação do seu art. 2º é de rigor, apta a autorizar figure no polo ativo da demanda somente um dos coproprietários do imóvel dado em locação, notadamente se há expressa disposição contratual a esse respeito. (STJ. REsp 261.359/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 26.3.02) (STJ. AREsp 1024338, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Data da Publicação 27/03/17).
	(TJAC-2019-VUNESP): Assinale a alternativa correta sobre a locação de imóveis urbanos: Havendo mais de um locatário, todos responderão solidariamente pelas obrigações decorrentes do contrato, salvo se houver estipulação em contrário. BL: art. 2º, Locações.
(TCERN-2015-CESPE): Caso duas pessoas aluguem um imóvel residencial em conjunto, serão consideradas devedoras solidárias, mesmo sem estipulação contratual nesse sentido. BL: art. 2º, Locações.
##Atenção: A solidariedade em questão advém da lei (solidariedade legal), pois o art. 2º da Lei de Locações refere que somente deixarão de ser considerados devedores solidários se houver previsão contratual expressa nesse sentido.
        Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários. 
        Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. (Anal. Judic./TRERS-2008) (PGM-Andralina/SP-2017) (Advogado-Piracicaba/SP-2019) (Proc.-Guaratinguetá/SP-2019)
	(TJPA-2019-CESPE): À luz da Lei 8.245/91, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos, julgue o item a seguir: O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, mas dependerá de vênia conjugal se igual ou superior a dez anos. BL: art. 3º, caput, Lei de Locações.
        Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. (Proc.-Guaratinguetá/SP-2019)
	(PGESP-2018-VUNESP): O Estado de São Paulo celebrou contrato de locação de bem imóvel de propriedade de Marcos, casado sob o regime da comunhão universal de bens com Luiza, pelo prazo de 5 anos e com o escopo de ali instalar uma unidade policial. O contrato contém cláusula de vigência e foi averbado junto à matrícula do imóvel. A minuta do contrato indica como locador apenas Marcos, com menção ao fato de ser casado com Luiza, que não subscreveu o instrumento e vem a falecer doze meses após sua celebração, deixando dois filhos maiores e capazes. Nesse caso, é desnecessário, sob o prisma da validade, o aditamento do contrato para inserção dos herdeiros de Luiza como locadores. BL: art. 3º, caput e § único, Lei de Locações.
##Atenção: No caso em exame, o contrato de locação de bem imóvel é de 5 anos. Portanto, não há que se falar em vênia conjugal e uma consequente inserção dos herdeiros de Luiza como locadores no contrato celebrado com a Administração Pública.
        Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012) (TJAM-2013) (TJPE-2015) (DPEDF-2019)
	(TJMS-2015-VUNESP): É correto afirmar, a respeito do instituto da cláusula penal, que nos contratos de locação de bem imóvel, em caso de devolução antecipada pelo locatário, a multa pactuada será proporcional ao período de cumprimento do contrato. BL: art. 4º, Lei de Locações.
        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. (TJAM-2013) (Proc.-Guaratinguetá/SP-2019)Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. (AGU-2009) (TJRJ-2019)
        Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. (TJRJ-2019)
	##Atenção: ##TJRJ-2019: ##VUNESP: Na hipótese de término da locação em decorrência de desapropriação, o autor da ação de despejo não terá liminar em seu favor, ainda que preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel (§ único do art. 5º da Lei de Locações).
        Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. (Anal. Judic./TRERS-2008) (Cartórios/TJSC-2019)
	(TJPA-2019-CESPE): À luz da Lei 8.245/91, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos, julgue o item a seguir: Para exercer o direito de denunciar a locação por prazo indeterminado, o locatário deverá apresentar aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.. BL: art. 6º, caput, Lei de Locações.
        Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. 
        Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. 
        Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 
        Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência [= “cláusula de respeito”] em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (DPU-2007) (Cartórios/TJES-2013) (TJRJ-2016) (DPEBA-2016) (PGESP-2018) (TJPA-2019) 
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: A averbação do contrato com cláusula de vigência no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente. É o que prevê o art. 8º da Lei 8.245/91. STJ. 3ª T. REsp 1669612-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 7/8/18 (Info 632).
##Atenção: ##STJ: ##DOD: O comprador de imóvel locado não tem direito a proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente sob a alegação de que o contrato não teria sido objeto de averbação na matrícula do imóvel se, no momento da celebração da compra e venda, tivera inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos. STJ. 3ª T. REsp 1269476-SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 5/2/2013 (Info 515).
##CUIDADO: Os dois julgados acima aparentemente se contradizem. Entretanto, há uma diferença entre ambos, vejamos: 
· Julgado veiculado no Info 515 do STJ: o adquirente, por convenção firmada com o vendedor, se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos os seus termos. Assim, não se trata propriamente de afastar a necessidade de registro, ou mesmo de ter conhecimento inequívoco da existência da cláusula de respeito, mas sim de o adquirente, por convenção, se obrigar a respeitar o contrato locatício.
· Julgado veiculado no Info 632 do STJ: o adquirente não assumiu esse compromisso.
        § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
        § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. (Advogado-Piracicaba/SP-2019)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: ##TJAM-2016: ##CESPE: O proprietário de um imóvel alugado vende este bem para outra pessoa. Se houver alugueis atrasados, quem tem legitimidade para cobrá-los: o antigo ou o novo proprietário? Em regra, o antigo. O antigo proprietário (alienante) tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel. O novo proprietário (adquirente) só terá direito sobre tais parcelas caso tenha ficado previsto no contrato de compra e venda do imóvel essa cessão do crédito. STJ. 4ª T. REsp 1.228.266-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 10/3/15 (Info 558).
	##Comentários sobre o julgado acima: ##DOD: O contrato de locação é uma relação jurídica de cunho obrigacional, pessoal, constituída entre o locador e o locatário, em que o primeiro transfere ao segundo a posse direta do imóvel para uso. Já o contrato de compra e venda celebrado posteriormente entre o proprietário (locador) e o terceiro estabelece um novo negócio jurídico, que não vincula, por si só, o adquirente do imóvel ao locatário, tendo em vista que não foi ele quem contratou a locação, e sim o locador (vendedor), que deixou de ser proprietário da coisa. Além disso, a alienação do imóvel não altera a relação obrigacional entre o locatário e o locador no período anterior à venda do imóvel. Sendo assim, o locatário se tornará obrigado perante o novo proprietário somente após a venda, por força de sub-rogação legal, nos termos do art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/91.
        Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
        I - por mútuo acordo; 
        II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
        III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (Cartórios/TJPE-2013)
        IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. (TJRJ-2012)
	##Atenção: ##DOD: Uma informação importante é a de que esse rol do art. 9º é exemplificativo. Assim, existem outras hipóteses por meio das quais a locação pode se extinguir e que não estão elencadas no art. 9º.
##Atenção: ##STJ: ##DOD: Não são exigíveis aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu imóvel objeto de locação comercial e a efetiva entrega das chaves pelo locatário. A locação consiste na cessão do uso ou gozo da coisa em troca de uma retribuição pecuniária, isto é, tem por objeto poderes ou faculdades inerentes à propriedade. Em outras palavras, o objeto do contrato de locação não é exatamente a coisa ou prédio locado, mas sim o uso ou a fruição que deles se faz. Assim, extinta a propriedade pelo perecimento do bem, também se extingue, a partir desse momento, a possibilidade de usar, fruir e gozar desse mesmo bem, o que inviabiliza, por conseguinte, a manutenção do contrato de locação, o que inviabiliza, por conseguinte, a exploração econômica dessas faculdades da propriedade por meio do contrato de locação. Essa relação jurídica é baseada no mutualismo e o mutualismo pressupõe que existam prestações e contraprestações recíprocas. Se não existe mais imóvel para ser locado, há uma quebra desse sinalagma e a cobrança de alugueis pode configurar até mesmo enriquecimento sem causa para o locador. STJ. 3ª T. REsp 1707405/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Moura Ribeiro, j. 7/5/19 (Info 650).
        Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. (MPF-2011) (PGESP-2018) (TJAC-2019) (PGM-São José/SC-2019)
        Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: 
        I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; (MPF-2011) (TJAM-2013) (PGM-São José/SC-2019)
        II - nas locações com finalidade nãoresidencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. (TJAM-2013) (PGM-São José/SC-2019)
        Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. [exemplo de sub-rogação pessoal, por força de lei] (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (PGM-Andralina/SP-2017)
	##Atenção: ##DOD: O art. 12 da Lei 8245/91 só é aplicável quando o locatário original - aquele que assina o contrato - se retira do imóvel, nele deixando o cônjuge ou o companheiro que não figurava no pacto. Assim, se o “contrato foi celebrado com o cônjuge ou companheiro que, após a separação, permanecer no imóvel, o dispositivo é inócuo, pois não haverá qualquer repercussão do fato sobre a relação de locação, que permanecerá íntegra” (SOUZA, Sylvio Capanema. A lei do inquilianto comentada - 11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 97).
        § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
        § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (DPEBA-2016)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: O art. 12 da Lei 8.245/91 prevê que “em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.” O § 1º do art. 12 afirma que o locatário sub-rogado deverá notificar o fiador, informando sobre essa separação, a fim de que o fiador decida se deseja ou não continuar com este encargo. Segundo o § 2º do art. 12, o fiador, depois de ser notificado pelo sub-rogado, poderá, no prazo máximo de 30 dias, informar ao locador que quer se exonerar das suas responsabilidades. Suponhamos que o locatário sub-rogado não informou o fiador. O locador, contudo, assumiu esse papel e notificou o fiador, comunicando que houve a sub-rogação. Mesmo assim o prazo do fiador já começou a correr? O prazo de 30 dias para que o fiador peça a sua exoneração começou a ser contado a partir dessa notificação feita pelo locador? SIM. O prazo para o fiador exonerar-se da fiança inicia-se do efetivo conhecimento da sub-locação, ainda que a ciência não ocorra pela comunicação do locatário sub-rogado. Apesar de o art. 12, § 2º da Lei 8.245/91 afirmar que é o locatário original que deverá fazer a notificação do fiador, é possível a relativização dessa formalidade por meio da aplicação do princípio da instrumentalidade das formas. STJ. 3ª T. REsp 1.510.503-ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. Acd. Min. Nancy Andrighi, j. 5/11/19 (Info 660).
	##Comentários sobre o julgado acima: ##DOD: Não se aplica a Súmula 214 do STJ[footnoteRef:1]: Tal súmula não é aplicável para as hipóteses do art. 12 da Lei 8.245/91, tendo em vista que o contrato de locação não sofre aditamento nestes casos. Trata-se de uma sub-rogação legal. Aditamento é diferente de sub-rogação legal. No aditamento contratual da locação, está se falando na existência de outro contrato, com nova manifestação de vontade dos contratantes, havendo modificação da obrigação original (prazos contratuais distintos, aumento no valor do aluguel mensal, entre outros). Por outro lado, na sub-rogação legal locatícia, ocorrerá a alteração dos locatários por força de lei e não por vontade das partes, mantendo-se o mesmo prazo contratual e demais obrigações constantes no pacto locatício, não sendo necessária - sequer - a elaboração de eventual retificação do contrato locatício com a modificação das partes contratantes, sendo suficiente a comunicação por escrito ao locador. Dessa forma, não existe aditamento em contrato de locação sub-rogado por lei, nos termos do art. 12, caput, §§ 1º e 2º, da Lei 8.245/91. [1: Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.] 
##Atenção: ##DOD: Prazo decadencial de 30 dias para pedir a exoneração: O fiador, depois de ser informado que houve essa sub-rogação poderá decidir que não mais quer ser fiador. Ele tem um prazo para tomar essa decisão: 30 dias. Se deixar passar esse prazo e não se manifestar, presume-se que aceitou continuar no encargo. Logo, após o transcurso do prazo de 30 dias, o fiador não mais poderá - em razão da sub-rogação - exonerar-se da garantia ofertada. O trintídio legal mencionado possui natureza decadencial, sendo um direito potestativo conferido ao fiador. Se o fiador não se exonerar da fiança dentro do prazo de 30 dias a partir da comunicação da sub-rogação, ele estará vinculado ao negócio jurídico locatício até o término do contrato.
##Atenção: ##DOD: Se decidir pedir a exoneração, deverá notificar o locador no prazo de 30 dias: Se decidir que não mais será fiador, ele deverá, no prazo de 30 dias, enviar uma notificação ao locador informando de sua intenção exoneratória. Essa notificação, no entanto, não produzirá efeitos de imediato. Mesmo depois de notificar o locador, o fiador ainda permanece responsável pelas dívidas durante um prazo de 120 dias.
	(TJMG-2018-Consulplan): Quanto à locação de imóvel urbano, analise a afirmativa a seguir: Em casos de divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Porém, a sub-rogação dever ser comunicada por escrito ao fiador, se houver, e ao locador. Existindo fiador este poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. BL: art. 12, §§ 1º e 2º da Lei de Locações.
(PGM-Várzea Paulista/SP-2016-VUNESP): Assinale a alternativa correta sobre a fiança nos contratos de locação de imóveis urbanos: Na dissolução de união estável, prosseguindo a locação residencial em relação ao companheiro que permanecer no imóvel, poderá o fiador exonerar-se de suas responsabilidades. BL: art. 12, §2º da Lei de Locações.
        Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. (Cartórios/TJRS-2019) (Cartórios/TJSC-2019) (Proc.-Guaratinguetá/SP-2019)
	(TJDFT-2016-CESPE): A respeito da locação dos imóveis urbanos da Lei 8.245/91, assinale a opção correta: Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ. BL: art. 13 da Lei de Locações, Enunc. 234, III, JDC e Entendimento do STJ.
##Atenção: Enunciado 234 da III JDC: “Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente. Fica cancelado o Enunciado n. 64.”
##Atenção: ##STJ: ##DOD: O STJ entende que se afigura “destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. O art. 13 da Lei n. 8.245/91 é aplicável às locações comerciais. (STJ, 3ª T., REsp 1202077/MS,. Rel. Min. Vasco Della Giustina - Des. Conv. TJ/RS -, j. 01/03/2011)
        § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 
        § 3o  (VETADO)  (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
SEÇÃO II
Das sublocações
        Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. 
        Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. 
        Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. 
SEÇÃO III
Do aluguel
        Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. (DPEAL-2009) (Cartórios/TJSC-2019)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto. STJ. 4ª T., REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 20/8/15 (Info 572).[footnoteRef:2] [2: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DO ABONO DE PONTUALIDADE E INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de despejo c/c cobrança de alugueis e acessórios ajuizada em 21/05/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/10/2017 e concluso ao gabinete em 11/06/2018.2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e se configura duplicidade (bis in idem) a cobrança do valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando os descontos de pontualidade, acrescido da multa moratória.3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, estando suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não se vislumbra a alegada violação do art. 1.022 do CPC/15. 4. Embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção, tendentes, pois, a incentivar o adimplemento da obrigação, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas: o primeiro representa uma sanção positiva (ou sanção premial), cuja finalidade é recompensar o adimplemento; a segunda, por sua vez, é uma sanção negativa, que visa à punição pelo inadimplemento. 5. À luz dos conceitos de pontualidade e boa-fé objetiva, princípios norteadores do adimplemento, o abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pela qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se, não como uma "multa moratória disfarçada", mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam. 6. Hipótese em que não configura duplicidade (bis in idem) a incidência da multa sobre o valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando o desconto de pontualidade. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 1745916/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 22/02/2019)] 
##Comentários sobre o julgado acima: ##DOD: Nos termos do art. 17 da Lei 8.245/91, as partes têm liberdade para convencionar o aluguel, prevalecendo o que elas contrataram, de acordo com seus interesses e necessidades, sendo vedada, apenas, a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Desse modo, o desconto para pagamento pontual do aluguel (abono de pontualidade) é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um incentivo concedido ao locatário, caso venha a pagar o aluguel em data convencionada. Referido bônus tem, portanto, o objetivo de induzir o locatário a cumprir corretamente sua obrigação de maneira antecipada.
##Comentários sobre o julgado acima: ##DOD: O locatário atrasou o pagamento. Surgiu, então, uma dúvida: o valor de 10% da multa deverá incidir sobre o valor cheio (R$ 1.200) ou sobre o valor com desconto (R$ 1.000)? Sobre o valor com desconto. É o que foi decidido no Info 572 do STJ. A incidência da multa sobre o valor cheio somente seria permitida se o valor do desconto fosse para pagamentos em data anterior à do vencimento. Ex: o vencimento é dia 05; para quem paga até o dia 05, o valor é R$ 2.000; no entanto, para quem paga até o dia 01, há um desconto e o aluguel será de R$ 1.700; a multa, contudo, somente incide se a pessoa pagar depois do dia 05 (data do vencimento); neste exemplo, o valor da multa poderia incidir sobre o valor cheio (R$ 2.000), isso porque aqui teríamos realmente um desconto para pagamentos antes do vencimento. Se, contudo, o desconto é para pagamentos dentro do vencimento, na verdade, o valor com desconto é o preço real do aluguel e, sobre ele é que deve incidir a multa.
	(DPEES-2009-CESPE): Na locação de um prédio urbano, o valor do aluguel não pode ser estipulado em moeda estrangeira. BL: art. 17, da Lei de Locações.
        Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica. 
        Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. 
        Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. (TJPB-2011) (Cartórios/TJMG-2015)
        Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. (MPDFT-2009) (TJMG-2018)
        Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. 
        Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos. 
	##Atenção: ##Contribuição @mafaldaleitora: Lei 13.996/19 (Nova Lei de Franquia): 
Art. 3º Nos casos em que o franqueador subloque ao franqueado o ponto comercial onde se acha instalada a franquia, qualquer uma das partes terá legitimidade para propor a renovação do contrato de locação do imóvel, vedada a exclusão de qualquer uma delas do contrato de locação e de sublocação por ocasião da sua renovação ou prorrogação, salvo nos casos de inadimplência dos respectivos contratos ou do contrato de franquia. [obs.: contrária ao art. 51, §1º da Lei de Locações][footnoteRef:3] [3: Art. 51. (...) 
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.] 
Parágrafo único. O valor do aluguel a ser pago pelo franqueado ao franqueador, nas sublocações de que trata o caput, poderá ser superior ao valor que o franqueador paga ao proprietário do imóvel na locação originária do ponto comercial, desde que: [obs.: contrária ao art. 51, §1º da Lei de Locações]
I - essa possibilidade esteja expressa e clara na Circular de Oferta de Franquia e no contrato; e
II - o valor pago a maior ao franqueador na sublocação não implique excessiva onerosidade ao franqueado, garantida a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da sublocação na vigência do contrato de franquia.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
        Art. 22. O locador é obrigado a: 
        I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
        II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
        III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
        IV - responder pelosvícios ou defeitos anteriores à locação; 
        V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; (TJSE-2015)
        VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; 
	(TJSE-2015-FCC): Na locação predial urbana, o locador é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica. BL: art. 22, VI da Lei de Locações.
        VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 
        VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; (MPRJ-2012) (TJAM-2013) 
        IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; (TJSE-2015)
        X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. (TJDFT-2007) (Anal. Judic./TRERS-2008) (TJSE-2015)
        Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: 
        a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
        b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
        c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
        d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
        e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; 
        f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; (TJDFT-2007)
        g) constituição de fundo de reserva. (Cartórios/TJMG-2015)
        Art. 23. O locatário é obrigado a: 
        I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 
        II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
        III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; 
        IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 
        V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
        VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; 
        VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; 
        VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; (TJSE-2015)
        IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
        X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 
        XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; (TJSE-2015)
        XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. (TJSE-2015)
        1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: 
        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; 
        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum; 
        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; 
        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; 
        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 
        2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 
        3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 
        Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. 
        1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. 
        2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização. 
        3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel. 
        Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. 
        Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente. 
        Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
        Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. 
SEÇÃO V
Do direito de preferência
        Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (DPESP-2010) (TJAP-2014) (Anal.-CRBio/1ªR-2017) (TJMG-2018)
	(TJES-2011-CESPE): Considerando a celebração de contrato de locação de imóvel comercial com o fim de o locatário nele apenas residir com a família, assinale a opção correta: O locador não poderá dar o imóvel locado em dação em pagamento sem antes conceder ao locatário o direito de preferência. BL: art. 27, Lei de Locações.
        Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. (DPESP-2010)
        Art. 28.O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. (DPESP-2010) (Cartórios/TJES-2013) (TJAP-2014) (DPEGO-2014) (Cartórios/TJMG-2015) (Cartórios/TJSC-2019)
	##Atenção: O direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca, caduca em 30 dias, contados da data em que o locatário teve ciência inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio.
        Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. 
        Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. 
	(Anal.-CRBio/1ªR.-2017-VUNESP): Assinale a alternativa correta sobre o direito de preferência, no contexto da locação de imóveis urbanos (Lei 8.245/91): Se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, caberá a preferência primeiro ao sublocatário e, após, ao locatário. BL: art. 30, 1ª parte, Lei de Locações.
        Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. 
        Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. 
	(Cartórios/TJES-2013-CESPE): Determinado imóvel urbano está alugado e o locador deseja vendê-lo antes do prazo final do contrato de locação. Nesse caso, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens que sejam objeto da alienação, no caso de haver alienação de mais de uma unidade imobiliária. BL: art. 31, Locações.
       Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. (TJAP-2014) (Anal.-CRBio/1ªR-2017) (TJMG-2018)
        Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
        Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (MPDFT-2009) (Cartórios/TJES-2013) (TJAP-2014) 
        Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. 
        Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. (Cartórios/TJES-2013) (TJAP-2014) (DPEGO-2014)
	##Atenção: O direito de preferência do locatário de que dispõe o art. 27 da Lei de Locações não se sobrepõe ao do condômino interessado na aquisição. O condômino terá prioridade sobre o locatário.
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
        Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (MPDFT-2009) (TJAM-2013) (DPEGO-2014) (TJPB-2015) (TJDFT-2016) (DPEPE-2018) (TJAC-2012/2019) (TJAL-2015/2019) (Cartórios/TJSC-2019)
	(TJAL-2019-FCC): Em contrato de locação não residencial de imóvel urbano, no qual nada foi disposto acerca das benfeitorias, as benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário, desde que autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e também permitem o exercício do direito de retenção. BL: art. 35 da Lei 8245.
##Atenção: Na primeira parte do art. 35 da Lei 8.245/91 dispõe que as benfeitorias necessárias poderão ser realizadas independentemente de consentimento do locador. Isso porque são destinadas à própria exigência de conservação do bem. Já em relação à segunda parte do art. 35 da referida lei há a exigência da aquiescência do locador quanto à realização das benfeitorias úteis para que estas sejam indenizáveis e ensejem o direito de retenção – porque, neste caso, destinam-se unicamente ao melhor uso da coisa.
(TJAL-2015-FCC): No contrato de locação predial urbana, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. BL: art. 35 da Lei 8245.
        Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. (TJAL-2015/2019)
	(DPEPE-2018-CESPE): Com base na jurisprudência do STJ, assinale a opção correta, a respeito de locação de imóveis urbanos: Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização; finda a locação, essas benfeitorias podem ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel. BL: art. 36, Lei de Locações.
##Atenção: ##TJAL-2019: ##FCC: O ordenamento jurídico não fixou limites para indenização das benfeitorias, visto que só serão indenizáveis as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, ou as benfeitorias úteis autorizadas, conforme dispõe o art. 35 da Lei 8.245/91, citado no comentário anterior. Por outro lado, benfeitorias voluptuárias, NÃO SERÃO INDENIZÁVEIS, conforme dispõe art. 36 da lei de locações. Entretanto, assegura-se o levantamento delas (direito de retenção), caso não afetem a estrutura e substância da coisa.
SEÇÃO VII
Das garantias locatícias
        Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: (MPDFT-2009) (PGM-Andralina/SP-2017) (TJAC-2019)
        I - caução; (Cartórios/TJMG-2017)
        II - fiança; (Cartórios/TJMG-2017)
        III - seguro de fiança locatícia. (Cartórios/TJMG-2017)
        IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) (Cartórios/TJMG-2017)
        Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (MPDFT-2009) (PGM-Várzea Paulista/SP-2016) (Cartórios/TJMG-2017) (PGM-Andralina/SP-2017) (TJAC-2019) (Cartórios/TJSC-2019)
	(DPEGO-2014-UFG): No que diz respeito à locação de imóveis, a Lei 8.245/91, determina quea exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade. BL: art. 37, § único da Lei. 
(TJMG-2014): Pode o locador, num mesmo contrato, exigir do locatário qualquer das seguintes modalidades de garantia, exceto: Fiança e seguro de fiança locatícia. BL: art. 37, § único da Lei.
        Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. (Proc.-AL/GO-2015) (Cartórios/TJMG-2017)
        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. 
        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefíciodo locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. 
        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras. 
       Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (Cartórios/TJPE-2013) (TJPB-2015) (TJDFT-2014/2016) (TJAM-2016) (DPEBA-2016) (TJRJ-2016/2019)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: ##TJRJ-2016: ##VUNESP: ##TJAM-2016: ##CESPE: É válida a cláusula que prevê a prorrogação automática da fiança em caso de prorrogação do contrato principal? SIM. É lícita (e, portanto, válida) cláusula em contrato de mútuo bancário que preveja expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. Em regra, a fiança não se estende além do período de tempo previsto no contrato. Justamente por isso, para que a fiança seja prorrogada, é preciso a concordância expressa do fiador. Sobre o tema, o STJ editou, inclusive, um enunciado: Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. No entanto, o STJ decidiu que é válido que o contrato preveja uma cláusula dizendo que, em caso de prorrogação do contrato principal, a fiança (pacto acessório) também será prorrogada. Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal. STJ. 2ª S. REsp 1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/6/15 (Info 565). STJ. 3ª T. AgRg no AREsp 731.315/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03/09/15.
##Atenção: No caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
##Atenção: A responsabilidade dos fiadores (garantia da locação), no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, independe de previsão contratual, sendo prorrogada automaticamente, estabelecendo-se a manutenção da garantia até a entrega das chaves, salvo disposição contratual em contrário.
        Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: 
        I - morte do fiador; 
        II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
        III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; 
        IV - exoneração do fiador; 
        V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; 
        VI - desaparecimento dos bens móveis; 
        VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
       VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
        IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
        X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: O art. 40, X, da Lei 8.245/91 prevê o seguinte: “Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (...) X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” Não é necessário que a notificação seja realizada apenas no período da indeterminação do contrato de locação, podendo, assim, os fiadores, no curso da locação com prazo determinado, notificarem o locador de sua intenção exoneratória, mas os seus efeitos somente poderão se projetar para o período de indeterminação do contrato. Notificado o locador ainda no período determinado da locação acerca da pretensão de exoneração dos fiadores, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação. STJ. 3ª T. REsp 1.798.924-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 14/5/19 (Info 650).
        Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (TJPI-2015)
        Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. 
        Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. (PGM-Andralina/SP-2017) (Cartórios/TJSC-2019)
SEÇÃO VIII
Das penalidades criminais e civis
        Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: 
        I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; 
        II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; 
        III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada. (TJMG-2018)
        Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: 
        I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; 
        II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; 
        III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; 
        IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65. 
        Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel. 
SEÇÃO IX
Das nulidades
        Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. (TJDFT-2014)
CAPÍTULO II
Das Disposições Especiais
SEÇÃO I
Da locação residencial
        Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. (DPEGO-2014) (DPEPE-2015) (TJSP-2018)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, queo locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91. Vale ressaltar, contudo, que não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. Exemplo: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª T. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 7/11/17 (Info 615).
	(PGM-Manaus/AM-2018-CESPE): Considerando a legislação vigente e a jurisprudência do STJ, julgue o seguinte item, concernente a locação de imóveis urbanos: Na locação residencial de imóvel urbano, não será admitida a denúncia vazia, se o prazo de trinta meses exigido pela Lei 8.245/91 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de locação. BL: Info 615, STJ.
        § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. (TJDFT-2016) (TJSP-2018)
        § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. (Cartórios/TJPE-2013)
        Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (TRF2-2011) (DPEBA-2016)
	##Atenção: ##Dica: Locação ajustada:
· Por ESCRITO e por prazo IGUAL ou SUPERIOR a 30 meses (art. 46) = resolução do contrato, independentemente de notificação ou aviso;
· VERBALMENTE ou por ESCRITO e por prazo INFERIOR a 30 meses (art. 47) = prorrogação do contrato automaticamente.
        I - Nos casos do art. 9º; 
        II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; (TJDFT-2016)
        III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
        IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
        V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
        § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: 
        a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; 
        b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. 
        § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
SEÇÃO II
Das locação para temporada
        Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (Cartórios/TJSC-2019)
        Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. 
        Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato. 
	(TJAM-2013-FGV): No que se refere à locação predial urbana, assinale a afirmativa correta: O locador, em locação por temporada, poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos. BL: art. 49, Lei 8245.
        Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. 
        Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. 
SEÇÃO III
Da locação não residencial
        Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato [obs.: É o Direito de Inerência], por igual prazo, desde que, cumulativamente: (TJES-2011) (TJPE-2011) (TJDFT-2012/2014) (TJRJ-2014) (MPSP-2019)
	(TJDFT-2011): Direito de inerência é o que o locatário empresário tem, no contrato de locação empresarial, de renovação compulsória, atendidas as exigências legais. BL: art. 51, Locações.
        I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (TJMG-2007) (DPECE-2008) (TJRR-2008) (TJES-2011) (TJDFT-2011) (TJSP-2013) (TJPE-2015)
        II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (DPECE-2008) (TJRR-2008) (TJDFT-2011) (DPEMS-2012) (TJSP-2013) (TJPE-2015) (TJPB-2015) (DPEPE-2018)
	(TJSP-2013-VUNESP): Na locação empresarial, a exceção de retomada do imóvel, oposta em sede de ação renovatória, é cabível se motivada pela utilização do imóvel para instalação de estabelecimento empresarial do locador, em ramo de atividade distinto do locatário. BL: art. 51, I e II, Lei de Locações.
##Atenção: Segundo o STJ, embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por "ininterruptos" os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da Lei 8.245/91, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos. (AgRg no REsp 61.436/SP, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, 6ª T., j. 16/3/06). Além disso, o STJ afirma que, em sede de ação renovatória de locação comercial, se o período de interrupção entre a celebração dos contratos escritos não é significativo, é de se admitir o "accessio temporis" pela soma de seus prazos, a fim de viabilizar a pretensão renovatória pelo perfazimento do quinquídio legal exigido. (REsp 150.183/SP, Rel. Min. Vicente Leal, 6ª T., j. 9/3/99).
        III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (TJMG-2007) (DPECE-2008) (TJRR-2008) (TJDFT-2011/2012) (TJSP-2013) (TJPE-2015)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: A “estação rádio base” (ERB) instalada em imóvel locado caracteriza fundo de comércio de empresa de telefonia móvel celular, a conferir-lhe o interesse processual no manejo de ação renovatória fundada no art. 51 da Lei nº 8.245/91. Em outras palavras, é possível que empresa de telefonia celular proponha ação renovatória para renovar a locação de imóvel onde está instalada a sua antena (ERB), considerando que isso também compõe seu fundo de comércio. STJ. 3ª T. REsp 1790074-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 25/06/19(Info 651).
##Atenção: ##STJ: ##TJDFT-2016: ##CESPE: O prazo máximo da renovação contratual será de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período, nos termos da jurisprudência desta Corte. (STJ, 3ª T., AgRg no AREsp 633632/SP Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 28/4/15).
##Atenção: ##STJ: ##TJPB-2015: ##CESPE: O STJ, interpretando o disposto no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. (STJ, 6ª T., AgRg nos EDcl no REsp 962945/MG, Min. Rel. Paulo Gallotti, j. 18/11/08). 
        § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. (TJPE-2011) (Cartórios/TJPE-2013) (TJRJ-2014) (TJDFT-2014)
	(TRF1-2011-CESPE): Assinale a opção correta com relação a estabelecimento comercial: A locação empresarial submete-se ao regime jurídico da renovação compulsória, de acordo com o qual a locação deve ser contratada por tempo determinado de, no mínimo, cinco anos, admitida a soma dos prazos de contratos escritos, sucessivamente renovados, podendo esse cálculo ser feito pelo sucessor ou cessionário do locatário. BL: art. 51, caput, I a III c/c §1º, Lei de Locações.
##Atenção: ##STJ: ##TJDFT-2014: ##CESPE: O Tribunal a quo consigna que a recorrente é parte ilegítima para propor a ação renovatória de locação, pois houve a sublocação total do bem em discussão. De acordo com o entendimento do STJ, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes. (STJ, 4ª T., AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 3/3/15).
       § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. (TJPE-2011) (Cartórios/TJPE-2013)
       § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. (TJPE-2011) (Cartórios/TJPE-2013)
       § 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. (TJPE-2011) (DPEMS-2012) (Cartórios/TJPE-2013)
       § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. (Cartórios/TJRJ-2012) (TJSP-2013) (MPPE-2014) (MPSP-2019) (TCERO-2019)
	(TJGO-2009-FCC): O empresário X é locatário de dois imóveis, sendo o contrato de um deles por prazo determinado de 06 anos e o de outro, também por prazo determinado, mas de 01 ano, com cláusula estabelecendo que o locatário poderá renová-lo por igual prazo desde que notifique o locador até 60 dias antes do término, sob pena de a locação prorrogar-se por prazo indeterminado. Os prazos que o empresário X tem para mover ação renovatória do primeiro contrato de locação e para renovar anualmente o segundo contrato de locação classificam-se ambos como decadenciais, sendo apenas o primeiro passível de reconhecimento de ofício pelo Juiz. BL: art. 51 caput, II c/c §5º, Lei 8245 e arts. 211 e 212, CC.
##Atenção: A respeito da ação renovatória locatícia, o §5º do art. 51 da Lei 8245/91 compreende um prazo DECADENCIAL previsto em LEI, o qual pode ser conhecido EX OFFICIO pelo magistrado, nos termos do art. 210 CC/02: "Deve o juiz, de ofício, conhecer da decadência, quando estabelecida por lei." No caso em tela, o empresário, para renovar a locação do imóvel locado há mais tempo (06 anos), deverá fazê-lo no prazo estatuído pela Lei n. 8.245/91, já que cumprido o prazo mínimo quinquenal do contrato a renovar (art. 51, caput, inciso II). Logo, A PRIMEIRA SITUAÇÃO É DE DECADÊNCIA LEGAL QUE PODE SER APRECIADA DE OFÍCIO PELO JUIZ. Em relação ao imóvel alugado há menos tempo, note-se que o enunciado deixa claro que há cláusula estabelecendo que o locatário poderá renovar o contrato por igual prazo, desde que notifique o locador até 60 dias antes do término. Como esse interstício não se encontra previsto na Lei de Locações, e como referido contrato ainda não preencheu os requisitos mínimos para renovação legal (por não ter durado pelo menos cinco anos), conclui-se tratar-se exclusivamente de decadência contratual. A respeito dessa modalidade de decadência, prescreve o art. 211 do CC/02: "Se a decadência for convencional, a parte a quem aproveita pode alegá-la em qualquer grau de jurisdição, mas o juiz não pode suprir a alegação.” Dessa feita, o segundo prazo, por se tratar de DECADÊNCIA COM SEDE EXCLUSIVAMENTE NEGOCIAL, NÃO PODE SER RECONHECIDO DE OFÍCIO PELO JUIZ. 
##Atenção: ##MPSP-2019: A denominada ação renovatória, de fato, deve ser proposta no primeiro semestre do último ano do contrato de locação empresarial, nos termos art. 51, §5º, da Lei 8.245/91. Todavia, não se trata de prazo prescricional, tendo em vista que, não se está diante de uma pretensão ou de uma condenação, mas de exercício de direito potestativo, referente a uma sentença constitutiva e cujo prazo especial está previsto em lei. Logo, o prazo é decadencial.
        Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: (DPEMA-2009) (Cartórios/TJSP-2014) (TJAM-2016)
        I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; (TJRR-2008)
        II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. (TJPB-2015)
	(Cartórios/TJPE-2013-FCC): Na locação não residencial o locador não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o descendente do locador. BL: art. 52, II, Lei de Locações.
        §1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. (TJPB-2015)
	(TJRR-2008-FCC): Na locação empresarial, a exceção de retomada do imóvel, oposta em sede de ação renovatória, é cabível se motivada pela utilização do imóvel para instalação de estabelecimento empresarial do locador, em ramo de atividade distinto do locatário. BL: art. 52, §4º da Lei de Locações.
OBS: O art. 52 da Lei 8.245/1991 proíbe o exercício em ramo idêntico. Entretanto, nada obsta o exercício de atividade distinta do locatário.
        §2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. (TJDFT-2007)
	(TJRJ-2014-VUNESP): Conforme expressa previsão da lei que disciplina a ação renovatória de locação não residencial, é correto afirmar que nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato sob alegação de uso próprio. BL: art. 52, §2º da Lei de Locações.
(TJSP-2013-VUNESP): Sobre as locações de espaço em “Shopping Centers”, indique a alternativa correta: O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no uso por ele próprio do imóvel. BL: art. 52, §2º da Lei de Locações.
OBS: A princípio, a retomada para uso próprio do locador é justamente uma das hipóteses para impedir o direito de renovação compulsória na locação empresarial. Porém, no §2ºdo art. 52 da Lei de Locações há disposição totalmente contrária. Desta forma, no caso específico de locação de shopping center, essa retomada não é possível e prevalece o direito da renovação. 
        §3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. (TCERO-2019)
        Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
        I - nas hipóteses do art. 9º; 
        II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. 
        Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. (TJDFT-2007)
	##Atenção: ##STJ: ##DOD: Não é abusiva a mera previsão contratual que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro em contrato de locação de espaço em shopping center. Assim, é válida a chamada cláusula de "aluguel dúplice" (ou "13º aluguel") nos contratos de locação de espaço em shopping center. Fundamento: princípio da autonomia privada. STJ. 3ª T. REsp 1.409.849-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 26/4/16 (Info 582).
	(Anal. Judic./TRT7-2017-CESPE): Em contrato de locação de loja em determinado shopping center consta cláusula que prevê o pagamento do décimo terceiro aluguel. Com base na legislação pertinente a contratos de locação, é correto afirmar que a referida cláusula é válida, por ser mera previsão contratual. BL: Info 582, STJ.
##Atenção: ##DOD: O que rege o contrato de locação de espaços em shopping center? É regido, primordialmente, pelas condições fixadas entre as partes, aplicando-se apenas as disposições sobre procedimento previstas na Lei de Locações. Veja o teor do caput do art. 54 da Lei.
      §  1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:
        a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e (TJSP-2013)
	Art. 22. (...)
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
(...) 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
        b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. (TJDFT-2007)
       § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. 
Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.  (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) (TJSC-2015) (TJRJ-2016)
	##Atenção: Os contratos built to suit eram considerados atípicos até o advento da Lei nº 12.744, de 19/12/2012, que acrescentou o artigo 54-A à lei 8.245/91.
##Atenção: ##TJRJ-2016: ##VUNESP: Enunciado 67 da II J. Direito Comercial: “Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.” Portanto, nos contratos built to suit é permitida a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador, uma vez que prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes no contrato respectivo, excepcionando a vedação trazida pelo art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações, válida para os contratos de locação comum.
##Atenção: ##TJRJ-2016: ##VUNESP: O contrato built-to-suit ou build-to-suit (locação sob medida ou sob encomenta), é um contrato de locação não residencial, de imóvel urbano, em que o locador realiza previamente aquisição, construção ou substancial reforma pelo pretendente à locação, deve ser escrito e as partes podem pactuar livremente a duração desse contrato.
##Atenção: ##TJRJ-2016: ##VUNESP: O contrato built to suit é por prazo determinado, assim, a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, dependerá da averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel, consoante dispõe os arts. 8º e 54-A da Lei de Locações.
§ 1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.  (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) (TJRJ-2016)
	(TJSP-2015-VUNESP): Assinale a alternativa correta sobre os contratos empresariais: No contrato de locação comercial de imóvel urbano que tenha sido construído pelo locador para atender a especificações fixadas pelo locatário, as partes podem estipular a renúncia à revisão do locativo durante a vigência do contrato. BL: art. 54-A, §1º, Lei 8245/91.
(TJSC-2015-FCC): Uma pessoa jurídica de direito privado, que atua na área de supermercados, celebrou com outra pessoa jurídica, que se dedica a atividades no ramo imobiliário, contrato pelo qual esta se comprometeu a adquirir um terreno indicado por aquela e a construir um prédio a fim de que lhe fosse locado pelo prazo de vinte anos, sendo que, se a locatária denunciasse o contrato antes do termo final, ficaria sujeita a multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o fim do prazo da locação. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência. Além disso, é uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos. BL: art. 54-A, §1º, Lei 8245/91.
##Atenção: De forma muito simplificada, os contratos built to suit são contratos de locação de bens imóveis urbanos, para fins não residenciais, em que o locador investe dinheiro no imóvel, construindo ou realizando reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.
§ 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.  (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) (TJSC-2013/2015) (DPEDF-2019)
	(TJRJ-2016-VUNESP): Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida", amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar