Lei de Locações

Prévia do material em texto

2 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1. LEI 8.245/91 – LOCAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS 
 
1.1 Locação urbana 
 
A locação urbana está tutelada pela Lei 8.245/91, que atualizou a antiga lei do 
inquilinato, compreendendo a locação de Imóveis residenciais, não residenciais e 
por temporada, mantendo-se a locação de coisas regrada pelo código civil, conforme 
art. 1º: 
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: 
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis 
especiais: 
a) as locações: 
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de 
suas autarquias e fundações públicas; 
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de 
veículos; 
3. de espaços destinados à publicidade; 
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados 
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam 
autorizados a funcionar; 
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. 
 
É necessário ter em mente que a lei de locações possui espírito protetivo, ou 
seja, tem o condão de, no estabelecer normas vinculadoras ao contrato de locação, 
preservar o equilibro de relação entre locador e locatário, bem como proteger o 
locatário (tido como parte hipossuficiente). 
Não estão, contudo, albergadas pelo ‘espírito protetivo’, locações especiais, 
como as locações built to suit (art. 54-A) e a estipulação de contratos de shopping 
centers, cujas situações são de livre ajuste entre as partes. 
Segundo SERPA LOPES, locação “é o contrato pelo qual duas partes se 
obrigam reciprocamente, uma a conceder o uso e gozo de uma coisa, ou a executar 
uma obra, ou prestar um serviço; e a outra a pagar por esse uso, gozo, obra ou 
serviço, um preço determinado em dinheiro”.1 
 
 
 
1 SERPA LOPES, idem ibidem. 
01 
3 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
a) Características 
 O contrato de locação é contrato bilateral (sinalagmático), oneroso, 
consensual, comutativo, de duração (execução continuada) e impessoal. 
 Como ditto alhures, a locação urbana se afasta da locação de coisas – 
regradas pelo CC – sendo que a locação de vagas de garagem, enquanto 
consideradas em si mesmas, também recebe o regramento do CC. Apenas se a 
vaga de garagem estiver como acessório de apartamento/sala terá a tutela da 
lei 8.245/91. 
 Também é importante distinguir locação urbana de arrendamento rural, 
regrado pelo Dec. 59.566/66, cuja tutela recai sobre Imóveis destinados à 
exploração agrícola, pecuária ou silvícula, assim como bens Imóveis rústicos, e, 
assim, afastam a aplicação da lei 8.245/91. 
 Da mesma forma a locação diverge do contrato de leasing (arrendamento 
mercantil), destinado estes ao arrendamento de bens passível de conversão em 
compra e venda. 
 Quando há, por fim, comodato ou usufruto também se afasta da relação de 
locação, dado o fato de que no comodato há gratuidade (por mais que tenha algum 
encargo), e o usufruto é Direito real (não obrigacional). 
 A locação é contrato que envolve vínculo obrigacional oneroso, sendo pessoal 
pelas caraterísticas essenciais das obrigações que personifica: vínculo jurídico 
transitório, unindo 2 ou mais pessoas, de caráter pecuniário, entre credor e devedor 
recíprocos. 
 Percebe-se que a definição de aplicabilidade de norma se dará pela 
localização e pela destinação econômica. 
 
b) Posse direta e indireta 
 A partir do contrato de locação percebemos que o locatário adquire a posse 
direta do bem, mas, concomitantemente, a posse indireta permanecerá com o 
locador. 
 
4 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
c) Obrigações do locador 
São obrigações do locador – art. 22: 
a) Entrega da coisa e acessórios ao locatário; 
b) Conservar objeto locado; 
c) Assegurar a posse da coisa locada (si + terceiro); 
d) Responsabilidade por vícios redibitórios; 
e) Receber e quitar aluguel ajustado; 
f) Receber a restituição da coisa. 
 
Art. 22. O locador é obrigado a: 
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que 
se destina; 
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado 
do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais 
defeitos existentes; 
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este 
pagas, vedada a quitação genérica; 
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de 
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição 
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar 
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo 
disposição expressa em contrário no contrato; 
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às 
parcelas que estejam sendo exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem 
aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, 
especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do 
imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem 
como das esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de 
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de 
intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
 
 
5 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
d) Obrigações do locatário 
São obrigações do locatário – art. 23: 
a) Servir da coisa de acordo com uso presumido ou ajustado; 
b) Pagamento aluguel no prazo e condições ajustadas; 
c) Dar ciência ao locador de turbações de terceiros; 
d) Permitir reparos urgentes; 
e) Restituir a coisa no estado que recebida; 
f) A entrega será de acordo com laudo de vistoria de imóvel; 
g) Deterioração natural não é indenizável; 
h) benfeitorias úteis, necessárias voluptuárias indenizadas na forma da lei 
geral. 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou 
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto 
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local 
não tiver sido indicado no contrato; 
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, 
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo 
tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as 
deteriorações decorrentes do seu uso normal; 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de 
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as 
eventuais turbações de terceiros; 
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas 
suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, 
visitantes ou prepostos; 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o 
consentimento prévio e por escrito do locador; 
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de 
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou 
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; 
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumode força, luz e gás, água 
e esgoto; 
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, 
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o 
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos 
internos; 
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à 
administração respectiva, especialmente: 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais 
dos empregados do condomínio; 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso 
comum; 
6 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, 
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; 
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso 
comum destinados à prática de esportes e lazer; 
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas 
coletivas; 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas 
de uso comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início 
da locação; 
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio 
ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se 
referentes a período anterior ao início da locação. 
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no 
parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o 
rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das 
mesmas. 
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de 
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento 
das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 
 
 
d.1 – IPTU – QUESTÃO ESPECIAL 
 Necessário trazer questão especial, relativamente à obrigação de pagamento 
do IPTU, onde tal encargo é do locador podendo, pelo contrato, ser transferido ao 
locatário. 
 Recentemente o STJ editou súmula acerca da possibilidade do locatário, em 
razão dessa obrigação contratual, discutir judicialmente, com o credor, a legitimidade 
e valor de tais encargos, porém afastando a pretensão de locatários: 
 
SÚMULA 614 - O locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação 
jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para 
repetir indébito desses tributos. (Súmula 614, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 
09/05/2018, DJe 14/05/2018) 
 
 Há que se ter o cuidado, portanto, acerca da legitimidade ativa em tais 
situações, pois cabe ao locador a proposição, mesmo que os tributos e taxas 
tenham sido liquidados pelo locatário. 
 
e) Benfeitorias 
As benfeitorias realizadas pelo locatário poderão ser indenizadas, quando se 
tratar de benfeitorias necessárias, assim como úteis autorizadas, além de poder 
http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp?livre=(sumula%20adj1%20%27614%27).sub.#TIT1TEMA0
http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp?livre=(sumula%20adj1%20%27614%27).sub.#TIT1TEMA0
http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp?livre=(sumula%20adj1%20%27614%27).sub.#TIT1TEMA0
http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp?livre=(sumula%20adj1%20%27614%27).sub.#TIT1TEMA0
7 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
levantar as voluptuárias. Em qualquer caso, haverá direito de retenção se não 
pactuada a sua exclusão ou postura de má-fé. 
 
 
 
 
 
 
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias 
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo 
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e 
permitem o exercício do direito de retenção. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser 
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete 
a estrutura e a substância do imóvel. 
 
IMPORTANTE: Lembrar o disposto no art. 571 do Código Civil, sobre 
indenização por resolução antecipada: 
 
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for 
ressarcido. 
 
 Também é importante lembrar da possibilidade de renúncia ao direito de 
retenção por benfeitorias, o que deve estar expresso em contrato, conforme súmula 
335 STJ: 
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS 
 Imprescindíveis à manutenção do bem; 
 Geram direito de retenção e indenização; 
 Se posse de má-fé, geram apenas indenização. 
BENFEITORIAS ÚTEIS 
 Agregam utilidade ao bem; 
 Geram direito de retenção e indenização, se autorizadas; 
BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS 
 De mero deleite ou adornos; 
 Geram direito de retirada se não prejudicial ao imóvel e se a posse for de 
boa-fé. 
8 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Súmula 335 STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia 
à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção 
 
As benfeitorias voluptuárias poderão ser objeto de indenização se estipulado 
em contrato. 
Possibilidade de reparos no imóvel pelo locador – art. 26; direito de 
abatimento do respectivo preço ou resilição do contrato - § único. 
f) Sanções no contrato de locação 
Orlando Gomes aponta como sanções existentes nos contratos de locação: 
A) resolução do contrato 
B) execução compulsória 
C) perdas e danos 
D) suspensão do pagamento de aluguéis 
E) redução proporcional dos aluguéis 
F) despejo do locatário 
G) realização das garantias, caução, fiança, etc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
g) Tempo da locação 
 A locação poderá ser entabulada por tempo determinado ou 
indeterminado. Quando pactuada por tempo determinado, este deve ser cumprido 
entre as partes. Contudo, tratando-se de locação de imóvel residencial, há duas 
peculiaridades: 
PODEMOS DIZER QUE: 
 Resolução de contrato: encerramento no estado em que se encontra; 
 Rescisão do contrato: reconhecimento de nulidade – retorno ao status 
quo ante. 
 Resilição bilateral do contrato: distrato – art. 472 do Código Civil. 
 Resilição unilateral: denúncia unilateral motivada ou imotivada – art. 473 
do Código Civil. 
9 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Se o contrato de locação residencial tiver prazo inicial inferior à 30 meses, a 
renovação por prazo indeterminado importará em renovação pelo prazo mínimo de 5 
anos, conforme art. 47: 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a 
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se 
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado 
o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do 
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para 
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim 
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área 
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a 
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente 
demonstrada, se: 
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, 
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma 
localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o 
imóvel anteriormente; 
b) o ascendente ou descendente, beneficiárioda retomada, residir em 
imóvel próprio. 
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser 
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter 
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à 
matrícula do mesmo. 
 
Quando, porém, a locação residencial urbana for pactuada com prazo igual 
ou superior a 30 meses, poderá o contrato ser solvido a qualquer tempo, mediante 
notificação preliminar de 30 dias. 
Possibilidades de resolução quando renovado por prazo indeterminado 
(5 anos): 
I - Nos casos do art. 9º; 
II - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do 
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para 
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim 
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área 
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a 
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
V - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
 
10 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Nas locações por temporada ou comerciais o prazo será o ajustado e a 
renovação poderá ser expressa ou tácita, por prazo determinado ou indeterminado 
conforme o caso. 
Prazo locação + 10 anos: necessária vênia conjugal. 
Contudo: Locação pelo Código Civil é possível prazo superior sem 
outorga uxória. 
Locação built to suit – também é possível prazo superior (art. 54-A) 
Observar ainda o art. 4º: 
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o 
locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do 
art. 54- A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa 
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua 
falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, 
de 2012) 
 
O prazo da locação não residencial será por livre ajuste: 
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo 
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. 
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no 
imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á 
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo 
determinado. 
Denúncia vazia a qualquer tempo quando por prazo indeterminado. 
 
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser 
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias 
para a desocupação. 
 
 
 
h) Riscos da coisa 
Relativamente aos riscos da coisa, envolvendo perda ou deterioração, 
deverá ser apurada eventual culpa do locatário, de modo que, se não houver culpa, 
o contrato resolve-se; se houver culpa, o contrato resolve-se, acrescendo-se perdas 
e danos, conforme art. 567 do CC: 
 
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do 
locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o 
contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava. 
11 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
i) Extinção do contrato 
A extinção do contrato dá-se, ordinariamente: 
A) expiração do prazo; 
B) distrato; 
C) inadimplemento contratual ou de norma; 
 Ver: Falta, insubsistência ou perecimento de garantias 
D) direito de retomada; 
E) morte do locatário sem sucessores; 
F) alienação do imóvel 
G) desapropriação por utilidade pública 
H) resilição unilateral do contrato 
I) perecimento da coisa 
 
Expiração prazo 
Fixação de prazo determinado 
 
Extinção em caso de prazo indeterminado 
Prazo de 30 meses. 
Prazo 5 anos. 
Prazo de 3, 5 e 7 anos no agrícola 
Se o contrato for por prazo indeterminado, será necessária a notificação 
para caracterização da mora (ex persona). 
 
Extinção do contrato por alienação 
Regra geral – denúncia do contrato por alienante ou adquirente: 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá 
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, 
salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula 
de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do 
imóvel. 
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário 
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título 
registrado junto à matrícula do mesmo. 
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados 
do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse 
prazo, a concordância na manutenção da locação. 
 
12 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Distrato e resolução e rescisão 
Distrato: Resolução do contrato, com retorno ao status quo ante. 
Resolução: termo do contrato ao presente estado. 
Rescisão: extinção por vício (nulidade) do contrato. 
Resilição: extinção uni ou bilateral 
 
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do 
vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo 
ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao 
locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for 
ressarcido. 
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir 
indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis. 
 
Inadimplemento de obrigações locatícias: 
Ocorre por motivações diversas: 
Falta pagamento; 
Sublocação, cessão ou empréstimo não autorizados; 
Mudança destinação; 
Danos à coisa pelo locatário; 
 
Desapropriação 
Fato do príncipe; 
Extinção imediata; 
 
 
 
 
 
 
 
 
Morte locador ou locatário 
Morte do locador gera cessão dos direitos aos sucessores. 
Morte do locatário: extingue o contrato apenas se inexistente companheiro 
DICA 
CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL: Obrigação cumprida na medida. 
Art. 30 do decreto-lei nº 59.566/66: No caso de desapropriação parcial do imóvel 
rural, fica assegurado ao arrendatário o direito à redução proporcional da renda 
ou de rescindir o contrato. 
Obrigação do poder público às perdas e danos. 
13 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
ou dependente2. 
Fiador permanece – necessário notificação. 
Locação se prorroga, se locador permitir sem garantia, mas com despejo 
compulsório. 
No arrendamento rural: cumprimento do contrato por qualquer das partes. 
Extinção de usufruto ou fideicomisso – art. 7º 
Prazo de 30 dias para desocupação. 
Prazo de até 90 dias para denúncia. 
Alienação do imóvel – art. 8º 
Prazo de 90 dias; 
Prazo de 90 dias para desocupação; 
Contagem DO REGISTRO da escritura ou compromisso. 
 
j) Cessão do contrato de locação 
A cessão corresponde à transferência do contrato à terceiros. Quando 
locador transferir, deve cientificar locatário acerca da alteração; quando locatário 
ceder será imprescindível concordância do locador, salvo hipóteses previstas em lei. 
 
 
 
 
 
2 LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SEPARAÇÃO DO CASAL. SUBROGAÇÃO CONTRATUAL. COBRANÇA DE 
ALUGUÉIS E DANOS HAVIDOS NO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DO CÔNJUGE RETIRANTE. 
INSUBSISTÊNCIA DA FIANÇA. INTELIGÊNCIA DO ART. 12, DA LEI DO INQUILINATO. MULTA 
CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LITIGÂNCIA DE MÁ 
FÉ NÃO CARACTERIZADA. 1. Comunicada ao locador a separação do casal, o cônjuge que permanecer 
no imóvel local subrogar-se-á em todos direitos e deveres do contrato de locação, não podendo o ex-
maridoser demandado por quaisquer débitos posteriores. 2. A subrogação do contrato de locação em 
proveito do cônjuge que não pactuou com o locador e que, portanto, não foi afiançado, por importar em 
novação subjetiva, acarreta a insubsistência da fiança e, por conseguinte, a ilegitimidade passiva dos 
fiadores por débitos gerados a partir da subrogação oportunamente comunicada ao senhorio. 3. A relação 
ex locato não se submete à incidência do Código de Defesa do Consumidor em ordem a se lhe impor a 
limitação nele prevista para a multa contratual. 4. O fato de propor ação contra quem vem a ser dado 
como parte ilegítima não é motivo para a imposição de pena por litigância de má fé, notadamente quando 
o autor expôs as razões, ainda que equivocadas, que orientaram sua opção. (TJSC, Apelação Cível n. 
2005.030885-3, de Blumenau, rel. Des. Newton Janke, j. 10-04-2008). 
 
14 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
k) Sublocação 
A sublocação é espécie de cessão, total ou parcial de contrato de locação, 
pelo locatário. No caso, é necessária concordância do credor ou estipulação prévia 
em contrato: 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total 
ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 
 
Não sendo respeitado o dispositivo, será hipótese de extinção do contrato se 
realizada à revelia de negativa do locador. 
 
Responsabilidades na sublocação 
 
Locador: se concordar, cumprimento do contrato, respeitar a sublocação; não 
precisa respeitar direito de retenção de benfeitorias do sublocatário. 
Locatário: manter a sublocação como se locação fosse + dever de indenizar 
benfeitorias. 
Sublocatário: dever de respeitar locação. Sem direito de retenção por 
benfeitorias pois o direito de indenização das benfeitorias será em face do locatário. 
Responsabilidade solidária entre ambos. 
 
l) Solidariedade entre os contratantes 
Conforme estabelece o art. 2º da lei de locações, haverá responsabilidade 
solidária entre locatário e sublocatário, o que, portanto, é determinado por lei (como 
regra geral): 
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se 
que são solidários se o contrário não se estipulou. 
 
Solidariedade ativa. 
Solidariedade passiva. 
Solidariedade com sublocatários. 
Não haverá, em regra, solidariedade com comodatários e familiares. 
Haverá, porém, solidariedade na Cessão da locação como regra, conforme 
espécie de cessão. 
15 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Também haverá solidariedade na sub rogação da locação. 
 
m) Responsabilidade por danos 
 
O locatário tem responsabilidade por danos que sua utilização causar à 
terceiros, ressalvadas depreciações ou danos decorrentes de fatos alheios à sua 
vontade. 
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a 
coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou 
a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário 
constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o 
aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. 
 
n) Fixação valor do aluguel 
A fixação do valor do aluguel será livre, desde que respeite adequação ao 
valor de mercado para o respectivo bem. 
É possível ajuste bilateral de modo permanente – art. 18; bem como ajuste 
judicial do valor após 3 anos – art. 19. 
É vedado, contudo, a sua fixação em salário mínimo ou moeda estrangeira – 
art. 17. 
O reajuste deverá ser com periodicidade mínima anual, de acordo com 
variação inflacionária. 
Sendo locação comercial, possibilidade de ajuste de acordo com mercado, 
especialmente através de ação de revisão de aluguel (Ajuste após 05 anos de 
CONTRATO e desde que ESCRITO). 
É vedado o pagamento adiantado de aluguel: 
 
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o 
locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. 
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o 
locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o 
sexto dia útil do mês vincendo. 
 
O valor aluguel da sublocação está limitado ao valor da locação, exceto 
quanto à imóvel coletivo, onde será possível (o somatório) alcançar até o dobro do 
valor pago ao locador. 
16 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Situação especial: 
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os 
locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e 
encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo 
Poder Público. 
 
Possibilidade de uso do valor para os reparos. 
Possibilidade de ajuste de pagamento de tributos e outros encargos pelo locatário. 
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos 
tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá 
cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. 
 
o) Direito de preferência 
O direito de preferência corresponde à possibilidade do locatário concorrer, 
tanto por tanto, para compra do imóvel locado. Deve, contudo, atender aos 
requisitos específicos do art. 27: 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de 
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência 
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, 
devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação 
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
 
Oferta deve ser nas mesmas condições - § único. 
Prazo de 30 dias para manifestação de aceitação pelo locatário– art. 28. 
Sublocação total – preferencia sublocatário – 30. 
Vários locatários ou sublocatários – preferência de todos, mas para locatário 
mais antigo e, depois mais idoso – art. 30, § único. 
Prevalência da preferência do condômino sobre locatário – art. 34. 
Não haverá preferência quando: Art. 32. O direito de preferência não alcança 
os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, 
integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. 
 
Requisito essencial para oposição à terceiros: averbação do contrato; 
averbação prévia de 30 dias; averbação de qualquer das vias do contrato (com 
duas testemunhas). 
 
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar 
do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas 
17 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no 
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, 
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias 
antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do 
contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. 
 
Forma de exercício da preferência: 
Quando da notificação dos 30 dias; 
Quando da verificação após registro; 
Qual valor? – Valor do negócio. 
 
 
 
 
Não aplicação da preferência: casos de constituição de renda e de 
propriedade fiduciária em caso de perda do bem: 
Art. 32, Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 
2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará 
também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da 
propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, 
inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar 
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das 
demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMPORTANTE 
Denúncia do contrato por alienação: prazo de 90 dias! 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm#art6118 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
QUESTÃO OAB – XXVI EXAME – 2ª Fase 
José Carlos é locatário de um apartamento situado no Condomínio Morar Feliz, 
situado na cidade do Rio de Janeiro. O imóvel pertence a André Luiz. O contrato de 
locação possui vigência de 01/05/2015 a 01/05/2019 e contém cláusula de vigência. 
O referido contrato se encontra averbado à matrícula do imóvel no Registro Geral de 
Imóveis da respectiva circunscrição desde 07/06/2015. Em 15/05/2018, José Carlos 
recebe uma notificação de João Pedro, informando-o de que adquiriu o imóvel de 
André Luiz através de contrato de compra e venda, a qual foi registrada em 
30/01/2018 e averbada à matrícula do imóvel no mesmo dia, e solicitando a 
desocupação do imóvel no prazo de noventa dias. José Carlos não fora informado 
por André Luiz a respeito da alienação do apartamento. Em 05/06/2018, ao se dirigir 
até o local pactuado contratualmente para o pagamento dos alugueres, José Carlos 
é informado por João Pedro que não irá receber o pagamento de nenhum valor a 
título de aluguel, solicitando novamente a desocupação do imóvel. Diante do cenário 
descrito, responda aos itens a seguir. 
A) Qual(is) argumento(s) de defesa José Carlos poderá arguir em face da 
pretensão de João Pedro em desocupar o imóvel? (Valor: 0,80) 
Gabarito comentado 
A) José Carlos poderá sustentar que a locação possui prazo determinado, cláusula 
de vigência e se encontra averbada junto à matrícula do imóvel. Desta forma, João 
Pedro não pode, validamente, denunciar o contrato de locação, na forma do Art. 8º, 
caput, da Lei nº 8.245/91. Além disso, a denúncia foi exercida após o prazo de 
noventa dias a contar do registro da compra e venda, o que atrai a incidência do Art. 
8º, § 2º, da Lei nº 8.245/91, que prevê tal prazo decadencial. Por fim, houve 
desrespeito ao direito de preferência assegurado pelo Art. 27 da mesma Lei. 
 
B) Diante da recusa de João Pedro em receber os alugueres, de que(quais) 
instrumento(s) o locatário dispõe para adimplir sua prestação e se exonerar 
dos efeitos da mora? (Valor: 0,45) 
Gabarito comentado 
B) A recusa do credor em receber o pagamento permite o uso da consignação em 
pagamento, de forma a exonerar o devedor da ocorrência de mora. No caso, João 
Pedro poderá, alternativamente, ajuizar ação de consignação em pagamento, 
observando o disposto no Art. 67 da Lei nº 8.245/91 e no Art. 534 do CPC, ou 
realizar consignação extrajudicial em pagamento, por se tratar de obrigação em 
dinheiro, na forma do Art. 539, § 1º, do CPC. 
 
 
19 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
p) Garantias locatícias 
As garantias locatícias dão amparo/segurança ao contrato de locação, sendo 
previstas no art. 37 da Lei 8.245/91: 
 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as 
seguintes modalidades de garantia: 
 
I - caução; 
 
II - fiança; 
 
III - seguro de fiança locatícia. 
 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei 
nº 11.196, de 2005) 
 
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das 
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. 
 
Contudo, como visto, não é admitida a estipulação de mais de uma garantia 
para o mesmo contrato. Garantias permanecem até a devolução efetiva do imóvel – 
art. 39. 
Caução: 
Pode ser bens móveis ou imóveis – art. 38. 
Registro da caução em tabelionato ou CRI - §1º. 
Caução em dinheiro - §2º: 
Limite de até 3 aluguéis; 
Depósito em caderneta de poupança – a favor do locatário; 
 
Fiança: 
Responsabilidade subsidiária (regra); 
Pode ser pactuada responsabilidade solidária. 
 
Substituição fiador – art. 40: 
 I - morte do fiador; 
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do 
fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 
2009) 
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua 
mudança de residência sem comunicação ao locador; 
IV - exoneração do fiador; 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
20 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança 
ajustada por prazo certo; 
VI - desaparecimento dos bens móveis; 
VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de 
investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o 
inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o 
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por 
todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a 
notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
 
Exoneração: notificação do fiador – prazo 120 dias – art. 12, §2º + art. 40, 
X; 
Notificação do locador ou locatário para substituição – 30 dias. 
Com assentimento do locador, sem fiador, contrato vige sem garantia mas 
com possibilidade de despejo compulsório. 
 
Seguro Fiança: 
Valor total das obrigações do locatário – art. 41. 
 
Contrato sem garantia: 
Há possibilidade de manutenção mediante pagamento de locação até 6º dia 
útil do mês de referência – art. 41. 
 
q) Contravenção penal 
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco 
dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel 
atualizado, revertida em favor do locatário: 
 
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do 
aluguel e encargos permitidos; 
 
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade 
de garantia num mesmo contrato de locação; 
 
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da 
locação para temporada. 
 
r) Nulidades 
Há situações de nulidade do contrato, conforme afrontar a lei: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2005/Lei/L11196.htm#art89
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2005/Lei/L11196.htm#art89
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2005/Lei/L11196.htm#art89
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
21 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que 
visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a 
prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na 
hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. 
 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a 
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se 
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado 
o imóvel: 
 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá 
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
22 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.2 Locação residencial 
 
São características da locação residencial: a) locação de imóveis residenciais; 
b) cumprimento no prazo avençado; c) Se inferior a 30 meses, sem oposição em 30 
dias, prorrogação automática – prazo de 05 anos – art. 47, V, Lei de Locações; d) 
Retomada na locação em prazo inferior a 30 meses. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.3 Locação por temporada 
 
Conceito: Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinadaà residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, 
tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem 
tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa 
dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 
Aqui há possibilidade de cobrança antecipada de aluguéis. 
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os 
aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de 
garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato. 
 
Prorrogação automática por 30 meses: 
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem 
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a 
locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento 
antecipado do aluguel e dos encargos. 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá 
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do 
art. 47. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
24 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.4 Locação não residencial 
 
Locação destinada a finalidades não residenciais, independentemente do 
prazo. Direito especial à renovação de aluguel: 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá 
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente: 
 
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo 
determinado; 
 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo 
mínimo e ininterrupto de três anos. 
 
Pode ser exercido por cessionários e sucessores – art. 51, §1º. 
Cessão, empréstimo e sublocação devem ser autorizados!!!! 
Renovação do aluguel por empresa em que locatário é sócio: 
Art. 51, § 2º: Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel 
para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a 
pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido 
pelo locatário ou pela sociedade. 
 
DECADÊNCIA DA AÇÃO RENOVATÓRIA – 1 ANO A 6 MESES 
Art. 51, § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação 
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores 
à data da finalização do prazo do contrato em vigor. 
 
Hipóteses de exclusão da possibilidade de renovação: 
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 
 
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras 
que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações 
de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; 
 
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de 
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria 
do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 
 
 
 
25 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Condições de não renovação: art. 52, §1º e §2º: 
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do 
mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de 
comércio, com as instalações e pertences. 
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá 
recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 
 
Hipótese legal de indenização por fundo de comércio – art. 52 §3º: 
 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e 
dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e 
desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão 
de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo 
de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não 
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender 
realizar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
26 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.5 Situações especiais de resolução de contrato 
 
Locação não residencial – hospitais, escolas, entidades religiosas – rescisão 
restrita do contrato, tem tratamento especial, dada a natureza de sua atividade: 
 Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades 
sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino 
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades 
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser 
rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) 
I - nas hipóteses do art. 9º; 
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em 
caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja 
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo 
proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou 
reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento 
da área útil. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9256.htm
27 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.6 Locação de shopping centers 
 
São locações especiais e, em razão disso, a lei permite o livre ajuste, com 
pequenas ressalvas: 
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , 
prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação 
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. 
 
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center : 
 
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; 
e 
 
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que 
impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - 
se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. 
 
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, 
salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, 
podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe 
exigir a comprovação das mesmas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
28 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.7 Locação não residencial – Built to suit 
 
Locação realizada a partir da construção de imóvel à contento do locatário + 
multa diferenciada por resolução antecipada: 
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador 
procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si 
mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à 
locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, 
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as 
disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 
12.744, de 2012) 
 
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor 
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 
(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) 
 
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, 
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, 
porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da 
locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.8 Procedimentos judiciais 
 
Competência – local do imóvel ou foro eleição? 
Art. 58. II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar 
da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato. 
 
Valor da causa: 12 locativos 
 
Art. 58 (..) III - o valor da causa corresponderáa doze meses de aluguel, ou, 
na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do 
ajuizamento; 
 
Recursos com efeito meramente devolutivo 
V - Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente 
devolutivo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
30 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.8.1 Ação despejo 
 
A ação de despejo é a ‘grande’ ação das demandas locatícias, pois sua 
utilização é adequada para retomada do imóvel por diversos motivos, envolvendo, 
justamente por isso, o maior número de ações, conforme enumera o art. 5º da Lei 
8.245/91: 
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador 
para reaver o imóvel é a de despejo. 
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina 
em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse 
do imóvel. 
 
Seu objetivo é viabilizar a retomada do bem, pelo locador, em razão de falta 
de pagamento, descumprimento de cláusulas e condições contratuais, morte do 
locador e inexistência de sucessores, etc., podendo, ainda, ser cumulada com o 
pedido de cobrança dos valores relativos a pendências locativas do locatário para 
com o locador. 
A ação de despejo é ação especial, inerente a matéria de locações, estando 
prevista no art. 59 e ss. da Lei 8.245/91, mas regrada também pelo CPC de modo 
subsidiário. 
Relativamente aos procedimentos das ações locativas, prevê, o art. 58 
orientações gerais, em especial quanto ao valor da causa: 
 
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas 
ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da 
locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á 
o seguinte: 
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem 
pela superveniência delas; 
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da 
situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; 
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na 
hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do 
ajuizamento; 
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação 
far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, 
tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex 
ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas 
no Código de Processo Civil; 
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente 
devolutivo. 
 
31 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
É necessário atender, quanto ao valor da causa que se houver pedidos de 
despejo e cobrança de valores, cumulativamente, segundo posicionamento atual do 
STJ, o valor ainda deve corresponder ao valor de doze alugueres. 
Lembrar, ainda, conforme art. 47, II, da Lei 8.245/91, que neste caso o valor 
da causa será de 03 salários e não o padrão de 12 meses. 
Quando se tratar de despejo para reparos, alienação do bem, etc., 
necessário apresentar prova da propriedade do imóvel, conforme art. 60: 
 
Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e 
inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da 
propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. 
 
 
Quanto ao despejo por falta de pagamento, há alguns detalhes especiais, 
pois nesta modalidade é possível a cumulação do despejo com a cobrança de 
valores (e onde, por isso, locatários e fiadores são citados do despejo e cobrança), a 
possibilidade de purga da mora com o depósito integral dos valores devidos 
(acrescidos de custas e honorários), conforme art. 62 da Lei 8.245/91: 
 
 
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel 
e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, 
ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o 
seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de 
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o 
locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores 
para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a 
inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no 
prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito 
atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, 
incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; 
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 
c) os juros de mora; 
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por 
cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição 
diversa; 
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é 
integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o 
depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser 
dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou 
publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela 
Lei nº 12.112, de 2009) 
32 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de 
rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia 
depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser 
depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o 
locador levantá - los desde que incontroversos; 
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança 
dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do 
imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. 
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já 
houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses 
imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
 
Eventualmente, é possível o pedido de liminar, para realização do despejo 
compulsório. Tais hipóteses estão expressas no art. 59, §1º: 
 
Art. 59. (...) 
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, 
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a 
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem 
por fundamento exclusivo: 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por 
escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido 
ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da 
assinatura do instrumento; 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do 
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a 
ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de 
acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel 
pessoas não autorizadas por lei; 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada 
com o locatário. 
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se 
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, 
que não possam ser normalmente executadas com a permanência do 
locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, 
sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural docontrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a 
ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação 
comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no 
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias 
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou 
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela 
Lei nº 12.112, de 2009) 
 
33 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
É necessário atentar-se para o fato de que a liminar demanda apresentação 
de caução, fixada no equivalente a 03 meses para as hipóteses previstas no 
parágrafo 1º acima citado. 
Não confundir a liminar acima referida com a execução provisória, prevista 
no art. 64, a qual, para ser realizada, demanda caução fixada no equivalente entre 6 
e 12 meses de aluguel: 
 
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução 
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses 
nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da 
prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009). 
 
 
Lembre-se, por fim, que se o contrato de locação não estiver garantido, ou 
seja, não tiver qualquer garantia, será possível o despejo compulsório; nas demais 
hipóteses de falta de pagamento, via de regra, não será possível a liminar (art. 59, 
IX). 
 
 
 
Considerando os requisitos para a ação, vamos à elaboração da peça 
processual. Lembrem-se que cada caso deve adaptado ao enunciado fornecido pela 
FGV. 
Inicial: demonstração do inadimplemento. 
Contestação: defesa e/ou purga da mora (se inadimplemento for financeiro 
do principal ou encargos). 
Possibilidade de liminar: mediante caução (ver possibilidade de 
antecipação de tutela sem caução – art. 300 e ss CPC). 
Ciência da ação aos sublocatários – art. 59, § 2º Qualquer que seja o 
fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão 
intervir no processo como assistentes. 
Possibilidade de liminar – art. 59: 
 
SÚMULA 268 DO STJ: O fiador que não integrou a relação processual na ação 
de despejo não responde pela execução do julgado. 
34 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de 
despejo terão o rito ordinário. 
 
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, 
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a 
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem 
por fundamento exclusivo: 
 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por 
escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido 
ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da 
assinatura do instrumento; 
 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do 
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 
 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a 
ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 
 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de 
acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel 
pessoas não autorizadas por lei; 
 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada 
com o locatário. 
 
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se 
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, 
que não possam ser normalmente executadas com a permanência do 
locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
 
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, 
sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do 
contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a 
ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação 
comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no 
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias 
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou 
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela 
Lei nº 12.112, de 2009). 
 
Despejo por falta de pagamento – purga da mora 
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a 
rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 
(quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e 
independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a 
totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. 
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
Prazo 15 dias; 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
35 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Depósito integral do devido; 
Necessidade de indicação na inicial do valor pelo autor; 
Possibilidade de cumulação de cobrança com o despejo. 
 
Requisitos para depósito: 
Art. 62 (...) 
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no 
prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito 
atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, 
incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; 
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 
c) os juros de mora; 
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por 
cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição 
diversa; 
 
Possibilidade de notificação para complementação do depósito: 
Art. 62 (...) 
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é 
integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o 
depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser 
dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou 
publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela 
Lei nº 12.112, de 2009) 
 
Se incompleto o valor – prosseguimento da ação – despejo. Art. 62, IV. 
Vedação da emenda da mora utilizada nos últimos 24 meses. Art. 62,§ único 
Prazo para desocupação – 30 dias (art. 63); 
Prazo especial de 15 dias: 
 
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a 
expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias 
para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos 
seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
§ 1º O prazo será de quinze dias se: 
 
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido 
mais de quatro meses; ou 
 
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do 
art. 9° ou no § 2° do art. 46. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
36 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o 
do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo 
Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um 
ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincidacom o período de 
férias escolares. 
 
Prazo especial: 01 ano ou 6 meses: 
 § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias 
oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e 
fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas 
devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no 
inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto 
no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver 
decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. 
(Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) 
 
Concessão especial de prazo para desocupação: 
Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 
47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância 
com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de 
seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a 
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento 
sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo 
fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será 
expedido mandado de despejo. 
 
Prazo de 30 dias em caso de óbito de familiar: 
Art. 65. 2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte 
ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de 
qualquer das pessoas que habitem o imóvel. 
 
Apresentação de caução para despejo: valor de 6 a 12 meses 
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução 
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses 
nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da 
prestação da caução. 
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos 
da execução provisória. 
 
Caução do locador – uso para reparação de danos 
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu 
liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como 
indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação 
própria, a diferença pelo que a exceder. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9256.htm#art63%C3%82%C2%A73
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9256.htm#art63%C3%82%C2%A73
37 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
Despejo compulsório – 15 dias 
 
 O despejo compulsório poderá ser realizado em situações especiais, 
mediante cumprimento de requisitos estabelecidos no próprio art. 59, §1º da lei 
8245: 
Art. 59 (...) 
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, 
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a 
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem 
por fundamento exclusivo: 
(...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no 
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias 
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou 
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela 
Lei nº 12.112, de 2009) 
 
Depósito dos bens como locatário ou depositário: 
 
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da 
notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, 
inclusive arrombamento. 
1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não 
os quiser retirar o despejado. 
 
 
 
CASO BASE: TICIO locou para CAIO, locatário, através de contrato de 
locação formalizado com 30 meses, e onde MÉVIO assumiu a condição de fiador e 
responsável solidário pelo adimplemento dos encargos do contrato. No 20º mês do 
contrato, após vários atrasos, apurava-se já a quantia de R$4.000,00 de aluguéis em 
atraso (relativos à 4 meses), que, com juros e encargos moratórios, alcançava a 
monta de R$4.555,00. Tício está passando por dificuldades financeiras e não tem 
condições de suportar as custas de um processo. TÍCIO procura um advogado 
pretendendo a retomada do imóvel e a satisfação do crédito. Elabore a ação judicial 
cabível. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
38 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
39 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
40 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
41 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
42 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
43 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
44 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
CASO BASE: TICIO locou para CAIO, locatário, através de contrato de 
locação formalizado com 30 meses, e onde MÉVIO assumiu a condição de fiador e 
responsável solidário pelo adimplemento dos encargos do contrato. Passados 03 
meses, o fiador Mevio notificou o locador e locatário de que não queria mais ser 
fiador, na forma do art. 12,§ 2º da lei 8245. Vencidos os 120 dias, não havia 
nenhuma pendência, bem como o contrato permaneceu sem qualquer outra 
garantia. Já no 20º mês do contrato, após vários atrasos, apurava-se já a quantia de 
R$4.000,00 de aluguéis em atraso (relativos à 4 meses), que, com juros e encargos 
moratórios, alcançava a monta de R$4.555,00. TÍCIO procura um advogado 
pretendendo a retomada do imóvel e a satisfação do crédito. Elabore a ação judicial 
cabível. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
45 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
46 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
47 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
48 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.8.2 Ação de consignação de aluguéis 
 
A ação de consignação de locativos e encargos seguirá a mesma lógica da 
consignação civil ordinária, porém com pequenos detalhes referidos no art. 67 e ss, 
bem como quanto ao fundamento que será a da lei especial. 
De modo específico, necessário atender a disposições do art. 319 do CPC, 
bem como inserir a determinação do art. 67, I da Lei 8.245/91: 
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da 
locação mediante consignação, será observado o seguinte: 
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de 
Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação 
com indicação dos respectivos valores; 
 
Ainda, devemos observar que a pretensão da ação é a quitação de parcelas, 
bem como que o prazo para depósito será diferente, qual seja de 24 horas a partirda ordem de citação do requerido: 
 
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte 
e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na 
petição inicial, sob pena de ser extinto o processo; 
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a 
tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, 
devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos; 
 
O valor da causa será o somatório de 12 meses de aluguel, conforme art. 58 
e súmula 449 STF. 
 
 
 
 
No mais, a ação deverá atender ao regramento ordinário, e quanto aos 
procedimentos de defesa, o disposto no próprio art. 67. 
As matérias que podem ser alegadas em sede de contestação na ação de 
consignação de aluguéis e encargos estão previstas no art. 67, V e alíneas, quais 
sejam: 
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, 
ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a: 
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; 
SÚMULA 449 DO STF: o valor da causa na consignatória de aluguel corresponde 
a uma anuidade. 
49 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
b) ter sido justa a recusa; 
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; 
d) não ter sido o depósito integral; 
 
Neste caso, é preciso verificar o art. 67, VIII, que dispõe: 
 
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da 
locação mediante consignação, será observado o seguinte: 
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do 
Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da 
locação com indicação dos respectivos valores; 
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte 
e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na 
petição inicial, sob pena de ser extinto o processo; 
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a 
tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, 
devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos; 
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores 
depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, 
condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento 
do valor dos depósitos; 
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, 
ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a: 
 a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; 
 b) ter sido justa a recusa; 
 c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; 
 d) não ter sido o depósito integral; 
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a 
cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito 
inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral; 
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias 
contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez 
por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas 
as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-
reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de 
vinte por cento sobre o valor dos depósitos; 
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da 
locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta 
somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso 
ambos tenham sido acolhidos. 
 
Ademais, a lei de locações prevê a possibilidade de Autor complementar o 
valor consignado inicialmente, no prazo de cinco dias contados da ciência do 
oferecimento da resposta, com acréscimo de 10% sobre o valor da diferença. 
Ocorrendo a hipótese mencionada, o magistrado declarará quitada a obrigação, 
elidindo a rescisão da locação, ocasião em que o autor-reconvindo deverá arcar com 
as custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor de depósito, consoante 
art. 67, VII, da Lei de Locações. 
 
50 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
CASO BASE: TÍCIO é locatário de um imóvel pertencente à CAIO, de uso 
estritamente comercial, onde desenvolve atividade de comércio de roupas e 
acessórios. Após 5 anos de contrato, recentemente renovados por mais 5 anos, 
CAIO percebe que TÍCIO aufere bons lucros com sua loja, pelo que pretende, ele 
próprio, estabelecer o negócio. Assim, de modo ardiloso, deixa de ir buscar os 
valores dos aluguéis, com o objetivo de gerar a inadimplência do pagamento e, com 
isso, propor ação de despejo – visando a retomada do bem. TÍCIO lhe procura como 
advogado, relatando o caso e pedindo o encaminhamento jurídico necessário para 
quitar as obrigações, evitando-se multa, mora e o despejo. 
Lembre-se que cada peça é única e devem ser sempre adaptados conforme 
o enunciado fornecido pela FGV. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
51 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
52 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
53 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
54 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
55 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
56 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
57 
 
 
 
 
Curso Preparatório para OAB 2ª Fase – Área Civil 
Prof. Diogo Durigon 
 
1.8.3 Ação revisional de aluguel 
 
A ação revisional de aluguel pretende a revisão do valor estabelecido entre 
as partes a título de locação, notadamente após 03 anos sem alteração do valor. 
Vale lembrar que a aplicação de correção monetária não representa alteração de 
valor, senão apenas recomposição do poder de compra da moeda. 
Prevista no art. 68 e ss. da Lei 8.245/91, poderá ser proposta por qualquer 
das partes contratantes, visando o aumento ou redução do valor. 
Quanto à petição inicial, a mesma atenderá aos mesmos requisitos do art. 
319 do CPC, com atenção à necessidade especial de indicação do valor do 
aluguel que se pretende fixar (novo valor), justificando a sua sugestão (adequação 
ao valor de mercado): 
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-
á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de 
Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja 
fixação é pretendida; 
 
Um detalhe especial é que se postulará a fixação do novo aluguel, que será 
estabelecido na sentença e com efeito retroativo à data do ajuizamento, poderá 
ter fixação provisória, limitada até 80% do valor pretendido/vigente (conforme 
parte postulante), conforme art. 68, II da Lei 8.245/91: 
 
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com 
base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou 
nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, 
nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser 
excedente a 80% (oitenta