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UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEARÁ 
CENTRO DE TECNOLOGIA 
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE TRANSPORTES 
 
 
 
 
 
 
 
PAULO DE MAGALHÃES GURGEL FILHO 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DA VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NO BAIRRO PAPICU, EM 
FORTALEZA-CEARÁ, NOS ÚLTIMOS CINCO ANOS, UM ESTUDO DE CASO. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FORTALEZA 
2013 
 
 
PAULO DE MAGALHÃES GURGEL FILHO 
 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DA VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NO BAIRRO PAPICU, EM 
FORTALEZA-CEARÁ, NOS ÚLTIMOS CINCO ANOS, UM ESTUDO DE CASO. 
 
 
 
 
 
 
Monografia submetida à Coordenação do Curso 
de Engenharia Civil da Universidade Federal do 
Ceará, como requisito parcial para obtenção do 
grau de Engenheiro Civil. 
 
Orientador: Prof. Msc. José A.G. Vasconcelos 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FORTALEZA 
2013 
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação 
Universidade Federal do Ceará
Biblioteca Universitária
Gerada automaticamente pelo módulo Catalog, mediante os dados fornecidos pelo(a) autor(a)
G987a Gurgel Filho, Paulo de Magalhães.
 Análise da valorização de terrenos no bairro Papicu, em Fortaleza-Ceará, nos últimos cinco anos, um
estudo de caso / Paulo de Magalhães Gurgel Filho. – 2013.
 61 f. : il. color.
 Trabalho de Conclusão de Curso (graduação) – Universidade Federal do Ceará, Centro de Tecnologia,
Curso de Engenharia Civil, Fortaleza, 2013.
 Orientação: Prof. Me. José Ademar Gondim Vasconcelos.
 1. Terrenos. 2. Urbanos. 3. Fortaleza. 4. Papicu. 5. Construção. I. Título.
 CDD 620
 
 
PAULO DE MAGALHÃES GURGEL FILHO 
 
 
ANÁLISE DA VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NO BAIRRO PAPICU, EM 
FORTALEZA-CEARÁ, NOS ÚLTIMOS CINCO ANOS, UM ESTUDO DE CASO 
 
 
 
Monografia submetida à Coordenação do Curso 
de Engenharia Civil, da Universidade Federal do 
Ceará, como requisito parcial para a obtenção do 
grau de Engenheiro Civil. 
 
Aprovada em: ___/___/______. 
 
BANCA EXAMINADORA 
 
___________________________________________ 
Prof. M. Sc. José Ademar Gondim Vasconcelos (Orientador) 
Universidade Federal do Ceará (UFC) 
 
 
__________________________________________ 
Prof. Dr. Raimundo Oliveira de Sousa 
Universidade Federal do Ceará (UFC) 
 
 
_________________________________________ 
Engº Ricardo Fontenele Pinheiro 
Engenheiro Civil 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
À Deus. 
À minha mãe, Regina Coeli, pai que eu não tive e 
melhor mãe que Deus pode me dar. 
À meus avós, Custódio (in memoriam) e Lourdes 
Monteiro, exemplos de alicerce familiar. 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
Sou grato à Deus, por me dar o dom da vida e a vocação à engenharia civil. 
Sou grato à meu avô, Custódio Monteiro (in memoriam), por ser um exemplo 
magnifico de pessoa, por ser o grande orientador da minha vida e o mais fiel torcedor do meu 
sucesso. 
Sou grato à minha avó, minha mãezinha, Lourdes Monteiro, por ser uma mulher 
exemplar, cuja vida foi dedicada ao esposo e à família. 
Sou grato à minha mãe, Regina Coeli, mulher que construiu, à luz da vontade de 
Deus e dos ensinamentos de seus pais, um ambiente familiar propício ao meu crescimento 
enquanto homem e enquanto engenheiro. 
Sou grato às minhas irmãs Kelly e Mônica Monteiro, pelos aprendizados que 
retirei dos momentos ruins, pelos momentos inesquecíveis de solidificação familiar e pelos 
conselhos que me deram. 
Sou grato ao meu orientador, Professor Ademar Gondim, por nortear meus passos 
durante a execução deste trabalho. 
Sou grato aos meus colegas de faculdade e, hoje, amigos, em especial ao Átilla 
Ferreira, Rayanne Aquino, Saullo Câmara, Diego Duarte, Ronaldo Freitas, Samuel Félix, 
Ramon Castro e Thiago Fernandes, pelas horas dedicadas em prol do nosso sucesso 
acadêmico e pelos laços de amizade estreitados. 
Sou grato ao meu primo e amigo, Henrique Monteiro e à todos os meus amigos, 
em especial ao Igor Albuquerque, Henrique Pinheiro, Jalmir Rafael, Ítalo Veras, Roque 
Ribeiro, Audírio Bezerra, Carlos Bezerra, Daniel Saraiva, Leonardo Nunes, Allan Cavalcante, 
Rodrigo Pereira, Gilvan Simplício e Claysandro Saldanha pelos momentos de descontração e 
aconselhamentos, fundamentais para o equilíbrio da minha vida acadêmica, emocional, 
profissional e pessoal. 
Sou grato às minhas amigas Marília Brandão, Lara Pires, Raiana Araújo, Lara 
Brayner, Clayanne Saldanha e Emanuelle Vasconcelos pelos conselhos, risadas e pela 
amizade, peça fundamental na minha jornada. 
Sou grato ao João Saldanha e à Lucireide Saldanha, por me acolherem em seu seio 
familiar e pelos valores e conselhos a mim transmitidos. 
Sou grato à esta Universidade, ao Centro de Tecnologia e à todos os 
departamentos relacionados ao curso de Engenharia Civil, de onde retirei todo o aprendizado 
técnico, juntamente com meus professores ao longo do curso, em especial os Professores 
 
 
Augusto Albuquerque, André Bezerra, Alexandre Bertini, Magnólia Mota e Joaquim Mota, 
por me ensinarem que a Engenharia Civil vai bem mais além que o âmbito científico e 
racional, precisando ter, também, um cunho emocional e humano. 
Sou grato aos norteadores da minha vida profissional, entre eles os Engenheiros 
Marcelo Hissa, Marcelo Cavalcante, Edvaldo Pereira e Ricardo Fontenele pelos seus 
ensinamentos e pela paciência à mim dedicada. 
Sou grato aos Mestres de Obras Cícero e Prado, pelos ensinamentos empíricos, 
porém de enorme importância para mim e pela lealdade. 
Sou grato aos colegas de trabalho e hoje amigos, Evérton Silva, Fábio de Deus e 
Antônio Cabral, por transmitirem a mim, cada um de uma forma diferente, o valor do trabalho 
em equipe. 
Sou grato aos estagiários, Pedro Igor, Larissa Sombra, Rui Lima e Cássio Alencar, 
pelas suas dedicações e empenhos e por despertarem um espírito de líder em mim. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“Nunca olhei pros lados, pra não perder a direção. 
Nem senti meus passos, na marcha cega encontro 
uma razão”. 
(Pouca Vogal) 
 
 
RESUMO 
 
O conhecimento da oscilação mercadológica de terrenos urbanos é fundamental para o estudo 
de viabilidade de novos empreendimentos, pois, atualmente, a construção civil é um dos mais 
representantes setores da economia do Brasil. A importância dos terrenos para este setor e a o 
crescente interesse de engenheiros pelo setor de perícias e avaliações foram os fatores que 
motivaram a realização deste trabalho. Foi descrito, de maneira sucinta, os principais 
conceitos de avaliações de terrenos urbanos, seus respectivos métodos e um panorama atual 
da situação do local onde os terrenos do estudo de caso deste trabalho estão situados, para que 
haja um maior entendimento do desenvolvimento deste estudo. O presente trabalho foi 
realizado por meio de revisão da bibliografia e por um estudo de caso que visou avaliar um 
terreno urbano no bairro Papicu em Fortaleza – Ceará e compará-lo com um terreno vizinho 
semelhante, mesclando dois métodos de avaliação bem conhecidos: o comparativo direto de 
dados de mercado e o da quantificação de custos com o auxílio de ferramentas estatísticas. 
Torna-se importante o conhecimento da oscilação mercadológica de terrenos para nortear 
futuros empreendimentos imobiliários, e para servir de parâmetro de comparação para outras 
localidades a fim de saber se estas estão ou não valorizando. 
 
Palavras-chaves: Terrenos. Urbanos. Fortaleza. Papicu. Construção. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
 
The urban building sit marketing oscillation knowledge is primordial for the new enterprise 
availability study, because, nowadays, the building is one of the most representative Brazilian 
economic departments. The building sits significancefor this department and the increscent 
engineer‟s concern for the rating sector were the motivation for this research. The urban 
building sits main rating concept, their respective process and a current spot condition 
prospect, where the research building sits are located, were short described, for a better 
development understanding. The currently research was realized by bibliography search and a 
scientific study that aimed an urban sit evaluation at Papicu District in Fortaleza – Ceará and 
measure it with another similar building sit, mixing two outstanding evaluation process: The 
market database comparative and the statistics tools assistance charge account. The urban 
building sit marketing oscillation knowledge becomes important to guide new realty 
enterprises, and to work like a benchmark for another location, for the purpose of get to know 
if they are enriching or not. 
 
Keywords: Building sit. Urbans. Fortaleza. Papicu. Building. 
 
 
LISTA DE ILUSTRAÇÕES 
 
Figura 1 - Métodos da variação do valor com a profundidade ................................................. 26 
Figura 2 - Variação do valor unitário do terreno com a profundidade ..................................... 28 
Figura 3 - Gráfico de Ki (Fator Inclinação) .............................................................................. 30 
Figura 4 - Planta esquemático do Evolution Central Park........................................................ 37 
Figura 5 - Helbor Parque Club I e II ......................................................................................... 38 
Figura 6 - Planta esquemática dos terrenos em estudo ............................................................. 41 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
 
Tabela 1 - Critérios de Chauvenet ............................................................................................ 21 
Tabela 2 - Identificação da Vida e do Valor Residual .............................................................. 24 
Tabela 3 - Fator Salubridade .................................................................................................... 31 
Tabela 4 - Valores do Plano Diretor de Fortaleza para as zonas que compõem o bairro Papicu.
 .................................................................................................................................................. 35 
Tabela 5 - Resumo das amostras pesquisadas .......................................................................... 42 
Tabela 6 - Determinação do valor das benfeitorias .................................................................. 44 
Tabela 7 - Depreciação das benfeitorias ................................................................................... 45 
Tabela 8 - Determinação do valor do terreno ........................................................................... 46 
Tabela 9 - Cálculo do fator profundidade ................................................................................. 47 
Tabela 10 - Fator Frente Múltipla............................................................................................. 47 
Tabela 11 - Fator Testada ......................................................................................................... 48 
Tabela 12 - Fator Orientação .................................................................................................... 49 
Tabela 13 - Aplicação dos Fatores de Homogeneização .......................................................... 50 
Tabela 14 - Análise estatística inicial ....................................................................................... 50 
Tabela 15 - Análise estatística final .......................................................................................... 51 
 
 
 
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
 
CCI Cédula de Crédito Imobiliário 
COFECI Conselho Federal de Corretores de Imóveis 
CUB custo unitário básico 
FGTS Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço 
HGF Hospital Geral de Fortaleza 
IBAPE-SP instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo 
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
IPTU Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana 
PIB Produto Interno Bruto 
SECOVI-CE Sindicato do Mercado Imobiliário do Ceará 
SFH Sistema Financeiro da Habitação 
SFI Sistema Financeiro Imobiliário 
SINDUSCON Sindicado da Indústria da Construção Civil 
UFC Universidade Federal do Ceará 
VAB Valor Adicionado Bruto 
ZOP Zona de Ocupação Preferencial 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 13 
1.1 Objetivos.................................................................................................................... 15 
1.1.1 Objetivo Geral ............................................................................................................ 15 
1.1.2 Objetivos Específicos ................................................................................................. 15 
1.2 Justificativa ............................................................................................................... 15 
1.3 Estrutura do Estudo ................................................................................................. 16 
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ................................................................................ 17 
2.1 Métodos de avaliações de imóveis ........................................................................... 17 
2.1.1 Método comparativo direto de dados de mercado ................................................ 17 
2.1.1.1 Procedimentos para uso do método comparativo direto de dados de mercado ....... 18 
2.1.2 Método involutivo ..................................................................................................... 22 
2.1.3 Método da renda ....................................................................................................... 22 
2.1.4 Método evolutivo ...................................................................................................... 22 
2.1.5 Métodos para identificar o custo de um imóvel ..................................................... 22 
2.1.5.1 Método da quantificação do custo .......................................................................... 22 
2.1.5.2 Método comparativo direto de custo ...................................................................... 24 
2.2 Avaliação de Terrenos.............................................................................................. 25 
2.2.1 Lote padrão ............................................................................................................... 25 
2.2.2 Fatores de valorização e desvalorização de terrenos ............................................ 25 
2.2.2.1 Fatores Intrínsecos ................................................................................................... 25 
2.2.2.2 Fatores Extrínsecos .................................................................................................. 32 
2.2.2.3 Aplicação dos Fatores de Homogeneização ............................................................ 33 
2.3 Caracterização e breve histórico da cidade e do bairro em estudo ..................... 33 
2.3.1 A cidade de Fortaleza ............................................................................................... 33 
2.3.2 O bairro Papicu ........................................................................................................ 34 
2.3.2.1 O Papicu no Plano Diretor de Fortaleza ................................................................ 35 
2.3.2.2 A melhoria da infra-estrutura do bairro papicu ................................................... 35 
2.3.2.3 O RioMar Shopping Fortaleza ................................................................................ 36 
2.3.2.4 O Helbor CondomínioParque Club I e II ............................................................. 36 
2.3.2.5 O Evolution Central Park ........................................................................................ 37 
3 METODOLOGIA .................................................................................................... 39 
4 ESTUDO DE CASO ................................................................................................. 41 
 
 
4.1 Terreno avaliando e elemento de comparação ...................................................... 41 
4.2 Levantamento de Amostras ..................................................................................... 42 
4.3 Escolha do método de avaliação a ser utilizado ..................................................... 43 
4.4 Processamento dos dados ......................................................................................... 43 
4.5 Análise dos Resultados ............................................................................................. 51 
5 CONCLUSÃO .......................................................................................................... 54 
 REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 56 
 ANEXO A – ESTADO DE CONSERVAÇÃO DA EDIFICAÇÃO ..................... 58 
 ANEXO B – TABELA DE ROSS-DEIDECKE ADEQUADA POR FIKER ..... 59 
 ANEXO C – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DE CONSTRUÇÃO ...................... 60 
 
 
 
 
 
13 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
De acordo com Portas et al. (2010), o mercado imobiliário está bastante aquecido, 
isto começou a ser notado com maiores proporções a partir do início do século XXI, com a 
reformulação da estrutura normativa que regulamentou as atividades deste setor na década de 
1960 com a criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), através da Lei nº 4.380, de 21 
de agosto de 1964. Outras leis de fundamental importância para o setor foram as Leis 4.591 e 
4.864 que regulamentaram a atividade de incorporação imobiliária e que deram estímulos à 
construção civil, respectivamente, tirando muitas construtoras da inércia e alavancando o 
surgimento de novas. 
Em 1997 foi instituído, através da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, o 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Em seu artigo 1º, observamos que: “O Sistema de 
Financiamento Imobiliário - SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em 
geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos”. Então, 
com novos meios de acesso ao crédito, a população viu o sonho da “casa própria” mais 
próximo, alavancando o mercado. 
Em 2004, a Lei nº 10.931, de 2 de agosto criou a Cédula de Crédito Imobiliário 
(CCI), e um dos grandes pontos desta é a regulamentação da afetação patrimonial do acervo 
dos empreendimentos imobiliários que deu mais garantia ao consumidor. 
Desta forma, diversas leis e atos normativos deram mais credibilidade e confiança 
às incorporadoras e construtoras, que contaram, também com a criação de diversas formas de 
crédito que sofreram várias modificações resultando nas mais modernas formas de 
financiamentos utilizadas atualmente, dentre os quais vale a pena ressaltar o programa do 
Governo Federal “Minha Casa Minha Vida” que oferece subsídios e facilidades na compra do 
imóvel, como o uso do Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço (FGTS) abrindo alas para o 
mercado considerado como classe C e classe D, que é composto por consumidores com 
rendas familiares menores. 
Em contrapartida, os bancos privados se sentiram mais confiantes para financiar 
obras e ceder financiamentos à pessoas físicas para compra deste imóvel, dando 
possibilidades de compras de imóveis para as classes A e B, que são compostos pelos ricos e 
pessoas de classe média, respectivamente. 
É de se esperar, ora pois, o crescimento nas devidas proporções do setor de 
construção civil, que possui relação de interdependência com o mercado imobiliário. Em 
2012, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a construção 
14 
 
civil bateu a marca de R$ 213.416 milhões de reais no Valor Adicionado Bruto (VAB) que, 
ao ser comparado com o Produto Interno Bruto (PIB), resulta em cerca de 4,85% deste, o que 
demonstra a representatividade deste setor no mercado brasileiro. 
Desta forma, cabe ao Engenheiro Avaliador, avaliar o valor de imóveis urbanos, 
de forma que o justo valor de mercado possa ser vinculado ao terreno, insumo da construção 
civil. 
Desde o começo dos tempos, coube ao homem avaliar o quão importante um 
objeto era para ele. As primeiras relações de trocas de mercadorias se deram cabendo ao 
homem avaliar, em consenso com outro ser semelhante, a quantidade necessária da sua 
mercadoria para ser trocada pela quantidade oferecida por este outro. Cavalcante (2002) 
resgata da Bíblia uma das primeiras avaliações de terras que se tem documentado: Moisés, ao 
chegar à terra prometida por Deus, a classificou como “Terra que mana leite e mel” (Bíblia, 
Números, cap. 13, v. 27). 
Com o passar dos tempos, essa ciência da Engenharia de Avaliações ganhou 
força. Segundo Moreira (1997), este momento seria o ano de 1890, quando diversos 
profissionais começaram a avaliar bens imóveis. Ainda segundo este autor, somente com a 
expansão industrial esta arte passou a ser voltada como competência de engenheiros, 
gradativamente até ganhar grande expressão, no Brasil, com a conclusão da revisão da NBR 
5676/1989 (Avaliação de Imóveis Urbanos) onde ocorrera a manutenção do método da 
homogeneização de dados que fora classificado como nível de rigor normal, a reformulação 
de alguns conceitos importantes e a inserção do conceito de Inferência Estatística, que 
possibilitou os trabalhos desta ciência ter uma maior precisão e uniformização, criando os 
conceitos de nível rigoroso e nível especial. 
Atualmente, no Brasil, avaliar imóveis compete, também, à outras profissões, 
conforme leis / resoluções a seguir: 
a) Lei Federal nº 5.194 de 24/12/66 em seu artigo 7º, a perícia é uma das 
competências e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do 
engenheiro agrônomo. 
b) Resolução nº 1066/2007 do COFECI – Conselho Federal de Corretores de 
Imóveis, que se baseia na Lei Federal nº 6.530 de 12/05/78, em seu artigo 3º, 
onde está exposto que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a 
intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, 
ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”. 
15 
 
c) Em âmbito estadual, de acordo com o Código de Divisão e Organização 
Judiciária do Estado do Ceará, em seu artigo 398º, que incumbe ao Oficial de 
Justiça Avaliador “Fazer avaliação de bens, inventários e lavrar termo de 
penhora”. 
Desta forma, conclui-se que atualmente, no Estado do Ceará, não compete 
somente ao Engenheiro avaliar imóveis. Vale ressaltar que, ao entrar no âmbito da 
engenharia, a avaliação tomará rumos delicados e técnicos, limitando a avaliação aos 
engenheiros. 
 
1.1 Objetivos 
Os objetivos deste trabalho foram divididos em um objetivo geral e alguns 
objetivos específicos que serão expostos nas subseções a seguir. 
 
1.1.1 Objetivo Geral 
 
Analisar as causas das possíveis oscilações de preços de terrenos urbanos situados 
no bairro Papicu em Fortaleza, Ceará através de um estudo de caso que envolve a comparação 
de terrenos vizinhos, de mesmo tamanho, mesma forma e mesmas características físicas. 
 
1.1.2 Objetivos Específicos 
 
a) Estudar os conceitos de avaliações de imóveis; 
b) Estudar e compreender as oscilações mercadológicas imobiliárias; 
c) Desenvolver a avaliação de um terreno urbano utilizando mais de um método; 
d) Determinar o justo valor atual de mercado de um terreno situado no bairro 
Papicu, em Fortaleza - Ceará; 
e) Analisar uma possível valorização de imóveis no bairro Papicu. 
 
1.2 Justificativa 
 
A interdependência entre o setorde construção civil e o mercado imobiliário nos 
remete a pensar o quão valorizada está ou não uma dada região, pois o preço dos terrenos, 
muitas vezes, é fator determinante na viabilização da implementação e construção de um novo 
empreendimento, seja de cunho comercial, residencial ou misto, já que os terrenos são 
16 
 
insumos para a construção civil. A região do Papicu está em franco crescimento imobiliário e 
começa a se destacar como região de cunho comercial também, denotando outro ritmo de vida 
para o bairro e atraindo investidores. 
 
1.3 Estrutura do Estudo 
 
O presente trabalho está dividido em 5 capítulos. No primeiro capitulo foi feito 
uma introdução do assunto a ser abordado, juntamente com os objetivos a serem alcançados e 
a justificativa do tema escolhido. O segundo capítulo contém as informações existentes na 
literatura, ou seja, uma revisão da bibliografia sobre o assunto a ser estudado. O terceiro 
capítulo refere-se à metodologia aplicada para obtenção dos resultados. O quarto capítulo 
descreve o estudo de caso deste trabalho, analisando como os fatos abordados na metodologia 
se deram, demonstrando o processamento dos dados e analisando-os criticamente. Por fim, o 
quinto capítulo apresenta as conclusões e considerações finais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17 
 
 
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 
 
 Segundo a NBR 14653-1: 2001, entende-se por avaliação de bens a, 
 
[...] análise técnica, realizada por engenheiros de avaliações, para identificar o valor 
de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da 
viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação 
e data. 
 
A partir desta definição, percebe-se três importantes conceitos: finalidade, 
situação e data. A finalidade da avaliação é de extrema importância, pois influi muito para a 
escolha do método de avaliação a ser empregado, dentre as principais, temos: 
questionamentos judiciais, análise de valor para financiamentos e hipotecas, taxações (para 
fins tributários) e para fins contábeis de organizações. A situação em que o bem se encontra é 
uma peça chave, pode-se tratar de terrenos sem ou com benfeitorias, e estas podem estar em 
diversos estados. Já a data influi diretamente na correção dos valores no tempo, pois os 
valores de bens flutuam no tempo de acordo com a oscilação de importantes indicadores 
financeiros, como inflação, taxa de juros e etc. 
 
2.1 Métodos de avaliações de imóveis 
 
De acordo com a NBR 14653-2: 2011, existem cinco principais métodos de 
avaliação de imóveis. São eles: o método comparativo direto de dados de mercado, o 
involutivo, o da renda e o evolutivo e o método para identificar o custo de um imóvel, que se 
subdivide em dois métodos: o da quantificação do custo e o comparativo direto de custo. 
 
2.1.1 Método comparativo direto de dados de mercado 
 
Este método é o mais usado atualmente e consiste na comparação do “imóvel 
avaliando” com imóveis chamados de “amostras”. Imóvel avaliando nada mais é que o imóvel 
que se deseja conhecer o valor, seja qual for a finalidade da avaliação. Segundo Moreira 
(1997, p. 181), “uma amostra é definida como um número finito ou limitado de observações 
selecionadas de um universo e do qual se pode deduzir uma generalização confiável e 
quantitativa com relação ao universo”. No caso desta pesquisa, amostras são imóveis 
semelhantes ao avaliando, situados próximos a este e com seu mesmo escopo. É impossível 
encontrar imóveis idênticos, mesmo que situados no mesmo edifício (no caso de apartamentos 
18 
 
residenciais), pois haverá alteração de andar, posição no pavimento, acabamento, vista e 
outros dados que estão sujeitos à subjetividade de cada pessoa. Após a coleta destas amostras 
existe um procedimento conhecido como homogeneização de dados, que consiste em 
homogeneizar as diferenças existentes entre esses imóveis, desde que as diferenças não sejam 
tão gritantes. Existe, também, outro conceito moderno para fazer conclusões sobre uma 
determinada amostra: a inferência estatística, que deve ser utilizada para amostras menos 
semelhantes entre si. Para a utilização deste método, é necessário que se tenha um mercado 
imobiliário ativo com diversas transações (ofertas ou vendas) na região em questão. 
 
2.1.1.1 Procedimentos para uso do método comparativo direto de dados de mercado 
 
Vários autores propõem procedimentos a serem seguidos para o uso correto do 
método comparativo direto de dados de mercado, porém todos seguem a mesma lógica de 
raciocínio que, de acordo com Pelli (2010, p.9) temos a uma sequência lógica para uma 
correta avaliação imobiliária: 
 
a) Levantamento da documentação; 
b) Vistoria do bem avaliando; 
c) Levantamento de dados de mercado; 
d) Construções de variáveis 
e) Modelagem de dados 
f) Validação dos resultados 
g) Determinação do valor de mercado 
h) Elaboração do Laudo de Avaliação 
 
Todos estes itens serão sucintamente explanados a seguir, exceto o item 8, pois 
esta pesquisa não tem como finalidade desenvolver um laudo de avaliação e sim de 
determinar o valor de mercado de um terreno urbano. 
 
2.1.1.1.1 Levantamento da documentação necessária 
 
A documentação necessária para a avaliação do imóvel está diretamente 
relacionada com a finalidade da avaliação. Esta documentação, geralmente, consiste na 
19 
 
matrícula atualizada do imóvel, em comprovantes de pagamento do Imposto Sobre a 
Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), escrituras e outras documentações 
cartorárias. 
 
2.1.1.1.2 Vistoria do bem avaliando 
 
Consonante com a NBR 14.653-1: 2001, em seu item 7.3.1, “nenhuma avaliação 
poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem 
avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes 
e explicitada no laudo”. A vistoria do bem avaliando consiste em uma análise “in loco” das 
condições do imóvel avaliando e, de acordo com Pelli (2010, p.9), “o objetivo da vistoria é 
conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado”. 
Complementando este raciocínio, a NBR 14.653-1: 2001, determina que cabe só e somente só 
ao engenheiro de avaliações vistoriar o imóvel, não podendo este terceirizar ou incumbir outra 
pessoa de fazer tal atividade. 
 
2.1.1.1.3 Levantamento de dados de mercado 
 
De acordo com Pelli (2010, p. 10), 
 
O levantamento de dados de mercado deve ser planejado com antecedência. Os 
dados de mercado disponíveis para o desenvolvimento do trabalho são oriundos de 
ofertas ou transação (vendas efetivadas). 
 
É exatamente no levantamento de dados de mercado que o avaliador coleta as 
informações necessárias para o processamento dos dados. É importante ressaltar que o 
avaliador deve coletar o maior número de informações possíveis devendo sempre escolher 
amostras com dados semelhantes ao imóvel avaliando, evitando a heterogeneidade de 
informações. Cabe, também, ao avaliador identificar devidamente as fontes de informações, a 
fim de poder comprovar as informações para qualquer uma das partes. 
 
2.1.1.1.4 Construções de variáveis 
 
20 
 
Com o levantamento de dados concluído, cabe ao avaliador utilizar de sua 
experiência e sempre alicerçado nas normas pertinentes e legislação vigente, escolher as 
variáveis que mais se adequam ao modelo que será proposto. Conforme Pelli (2010, p. 11), no 
caso de alguma variável importante ser desconsiderada nos cálculos, a avaliação poderá seguir 
rumos anormais, defasando os cálculos e, tecnicamente, impugnando esta. 
Existem dois agrupamentos principais de variáveis: dependentes, que, de acordo 
com Pelli (2010, p. 10), 
 
[...] poderá ser especificada com base no preço total ou no preço unitário, 
normalmente em unidades monetárias medidas por m² de área e as independentes 
que são subdivididas em mais quatrogrupos: as quantitativas, as qualitativas, as 
proxy e as dicotomias. 
 
Segundo Pelli (2010, p. 22), as variáveis quantitativas são valores que consistem 
em dados contáveis ou mensuráveis em cada elemento amostral. Como exemplo, podem ser 
citadas a área do terreno, sua quantidade de frentes e etc. Já as variáveis qualitativas 
reproduzem a qualidade de um imóvel sob determinado aspecto, como estado de conservação 
e padrão construtivo. “As variáveis proxy são variáveis utilizadas para substituir outras de 
difícil mensuração e que se presume guardar com elas relação de pertinência.” As dicotômicas 
são variáveis binárias, que podem ter somente dois valores e, geralmente, são empregadas 
para analisar a existência ou não de um item no elemento amostral. 
 
 
2.1.1.1.5 Modelagem de dados 
 
A metodologia utilizada na modelagem dos laudos fica a cargo do avaliador e, 
segundo Pelli (2010, p. 11), é, basicamente, função da natureza do bem avaliando, da 
finalidade da avaliação, da disponibilidade, quantidade e qualidade de informações colhidas 
no mercado e da análise explanatória dos dados pesquisados. Os dados deverão ser 
homogeneizados por fatores, calculados de acordo com a peculiaridade de cada terreno. Estes 
fatores serão abordados no item 2.2.2 desta pesquisa. 
 
 
 
 
21 
 
2.1.1.1.6 Validação dos resultados 
 
Até o mais perfeito modelo matemático pode apresentar discrepância exorbitante 
quando comparado com o mercado imobiliário. Para tanto, a NBR 14563-2: 2011, em seu 
anexo B, item B.3, sugere: “Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios 
estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra”. 
De acordo com Thofehrn (2008, p. 64), um dos critérios mais utilizados é o de Chauvenet. 
De modo simplório, o critério de Chauvenet consiste na comparação da razão 
(ρm) entre o desvio máximo da média (Xs – M) e o desvio padrão (S) com um ρ crítico 
(ρcrit), estabelecido na Tabela 1, a tabela de Chauvenet. Quando ρm ≤ ρcrit não há dados 
discrepantes na amostra, porém, se ρm ≥ ρcrit elimina-se o dado discrepante (Xs) e procede-
se com todos os cálculos novamente, até que se encontre um ρm ≤ ρcrit. Vale ressaltar que o 
desvio máximo da média (Xs) é “o valor mais distante (para mais ou para menos) da média” 
(THOFEHRN, 2008, p. 13). 
 
 Tabela 1 - Critérios de Chauvenet 
n ρcrit N ρcrit 
5 1,65 20 2,24 
6 1,73 22 2,28 
7 1,80 24 2,31 
8 1,86 26 2,35 
9 1,92 30 2,39 
10 1,96 40 2,50 
12 2,03 50 2,58 
14 2,10 100 2,80 
16 2,16 200 3,02 
18 2,20 500 3,29 
 Fonte: Thofehrn (2008) 
 
2.1.1.1.7 Determinação do valor de mercado 
 
Com os resultados validados, o valor de mercado será o produto entre o valor 
médio calculado e a área do bem avaliando e poderá ser arredondado em até 1% de acordo 
com os critérios de arredondamentos permitidos pela ABNT. 
 
 
22 
 
2.1.2 Método involutivo 
 
Este método está alicerçado no conceito do “custo oportunidade”. De acordo com 
o site Wikipédia, “O custo de oportunidade é um termo usado em economia para indicar o 
custo de algo em termos de uma oportunidade renunciada”. Ou seja, no método em questão 
seria feito um estudo de viabilidade de um possível empreendimento a ser construído no local, 
compatível com o mercado estimando margens de lucros para o incorporador, que seria o 
proprietário do imóvel. Para o correto uso deste método, o empreendimento analisado deve 
satisfazer às condições expostas no Plano Diretor estabelecido pela Prefeitura do Município 
em questão, deve haver um projeto indicando o devido aproveitamento do terreno e 
comprovação da existência de empreendimentos semelhantes na região analisada. 
 
2.1.3 Método da renda 
 
Quando o imóvel avaliando gera uma renda possível de ser calculada ou estimada 
(aluguel, comércio, indústria e etc), faz-se um estudo de todas as despesas, custos, impostos e 
receitas que o imóvel gera, estimando o valor do imóvel a avaliar a partir do lucro líquido 
estimado e demonstrado com as devidas correções / capitalizações. 
 
2.1.4 Método evolutivo 
 
Consiste na identificação do valor do imóvel a partir da soma dos valores de seus 
componentes: terreno mais as benfeitorias existentes menos a depreciação destas. Desta forma 
observa-se que este método emprega outros dois métodos: comparativo de dados de mercado 
para o terreno e quantificação de custos para as benfeitorias. 
 
2.1.5 Métodos para identificar o custo de um imóvel 
 
2.1.5.1 Método da quantificação do custo 
 
Consiste na estimação do valor do imóvel com base em uma de duas diretrizes 
existentes: uso do custo unitário básico (CUB) e uso de orçamento detalhado. O CUB é o 
valor necessário para se construir uma unidade de medida quadrada de uma benfeitoria. Ele é 
calculado por metodologia demonstrada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas 
23 
 
Técnicas) na NBR 12.721: 2006 - Avaliação de custos unitários de construção para 
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento. 
Este valor tem atualização mensal e, geralmente, é calculado pelo SINDUSCON (Sindicado 
da Indústria da Construção Civil) do Estado em questão. Essa atualização se baseia nas 
oscilações dos custos de mão-de-obra e materiais de construção. Desta forma, levanta-se a 
área construída da benfeitoria, analisa-se o padrão construtivo, a disposição do imóvel (se 
residencial uni ou multi-familiar, se comercial e etc) e multiplica-se pelo CUB do mês base, 
subtraindo deste resultado a depreciação estimada conforme a NBR 14653-2: 2011. O uso do 
orçamento detalhado consiste em reproduzir os custos da benfeitoria com base em um novo 
orçamento disposto de forma detalhada e com base em custos praticados pelo mercado. 
Ao encontrar o valor do imóvel novo, subtrai-se a depreciação, que pode ser 
estimada por diversos métodos, porém o método mais usado é o de Ross-Heidecke. Fiker 
(2008, p. 74) adapta o método de Ross-Heidecke para a realidade do Estado de São Paulo, 
mas que também pode ser utilizado em Fortaleza – Ceará. Tal método adaptado consiste no 
cálculo de um “Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação – Foc” que 
deve ser multiplicado pelo CUB em consideração. O cálculo deste fator é feito de acordo com 
a seguinte fórmula: 
 
Foc = R + K x (1-R) (1) 
 
Onde: 
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido 
pela Tabela 2. 
K = coeficiente de Ross-Heidecke, encontrado na tabela do anexo B. 
 
A obtenção do coeficiente K está condicionada à relação entre a idade da 
edificação quando na sua avaliação e a vida referencial, que também é obtido na tabela do 
anexo B. Esse coeficiente, também está condicionado ao estado de conservação, que pode ser 
observado no quadro do anexo B. 
Fiker (2008, p. 75) faz observações importantes a cerca da idade da edificação, 
orientando o avaliador a busca-la em razão de da obsolescência da edificação quanto aos 
padrões arquitetônicos, e característica/funcionalidade dos materiais utilizados no 
acabamento. Alerta, também, o avaliador para não se basear no estado da edificação, já que 
ele será função de outro indicador, existente na no anexo A. 
24 
 
Conforme FIKER (2008, p. 74): 
 
O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações em vistoria que 
deverá observar o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de 
cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; 
pesando os seus custos para recuperação total. 
 
 Tabela 2 - Identificação da Vida e do Valor Residual 
CLASSE TIPO PADRÃO 
VIDA 
REFERENCIAL 
- Ir - (anos) 
VALOR 
RESIDUAL - 
"R" - (%) 
RESIDENCIAL 
BARRACO 
RÚSTICO 5 0 
SIMPLES 10 0 
CASA 
RÚSTICO 60 20 
PROLETÁRIO 60 20 
ECONÔMICO 70 20 
SIMPLES 70 20 
MÉDIO 70 20 
SUPERIOR 70 20 
FINO 60 20 
LUXO 60 20 
APARTAMENTO 
ECONÔMICO 60 20 
SIMPLES 60 20 
MÉDIO 60 20 
SUPERIOR 60 20FINO 50 20 
LUXO 50 20 
 Fonte: Adaptação de Fiker (2008) 
 
2.1.5.2 Método comparativo direto de custo 
 
Este método assemelha-se ao método comparativo de dados de mercado, onde é 
criado um modelo com base na escolha de imóveis com projetos semelhantes ao do avaliando 
para servirem como amostras. 
 
 
 
25 
 
2.2 Avaliação de Terrenos 
 
A avaliação de terrenos urbanos pode ser feita com base em todos os métodos 
citados anteriormente. Cabe ao responsável pela avaliação escolher o tema que mais se 
adeque à finalidade da avaliação, às condições inerentes ao mercado onde o terreno está 
avaliado, à disponibilidade de amostras e outras peculiaridades citadas na descrição dos 
métodos. Existe, também, a possibilidade de serem usados dois ou mais métodos na mesma 
avaliação. 
 
2.2.1 Lote padrão 
 
De acordo com Thofehrn (2008, p. 13) lote padrão é o terreno situado em zona 
urbana com solo firme e seco, formato retangular, frente única em meio de quadra, topografia 
plana, horizontal e no nível da rua com 10 metros de frente e 40 metros de profundidade. Esta 
última medida é chamada de “fundo-padrão” e nada mais é que “a profundidade do „lote-
padrão‟ e serve como termo de comparação.” (THOFEHRN, 2008, p. 13). Alguns estados 
possuem zonas estabelecidas com dados passados e análise estatística pelo Instituto Brasileiro 
de Avaliações e Perícias do local. Desta forma, para cada zona existirá um fundo padrão a ser 
considerado nos cálculos. Atualmente, não há registros de fundo padrão por zonas no IBAPE-
Ceará. 
 
2.2.2 Fatores de valorização e desvalorização de terrenos 
 
Existem vários fatores que podem valorizar ou desvalorizar terrenos urbanos. 
Dentre estes, existem fatores que dependem do lote e os que não dependem, conhecidos como 
fatores intrínsecos e extrínsecos, respectivamente. Em consonância com Thofehrn (2008, 
p.14), o primeiro conceito diz respeito às características físicas, já o segundo é pertinente à 
localização e ao entorno do imóvel. 
 
2.2.2.1 Fatores Intrínsecos 
 
26 
 
São fatores físicos e estão diretamente relacionados às condições 
geomorfológicas, físicas, hidrológicas e outras. 
 
2.2.2.1.1 Profundidade 
 
De acordo com Fiker (2008, p. 13) existem cinco principais estudos para 
determinação da variação do valor de acordo com a profundidade do terreno urbano, 
conforme apresentado na Figura 1. 
 
Figura 1 - Métodos da variação do valor com a profundidade 
 
Fonte: Fiker (2008) 
 
De modo que, o método adotado no Brasil é o de Harper. Neste método, segundo 
Thofehrn (2008, p. 27), 
 
[...] o valor de um terreno retangular vai decrescendo da frente para os fundos e é 
distribuído em quartis com variação proporcional à raiz quadrada da profundidade. 
Ele admitiu ainda que 50% do valor total se localiza no 1º quarto. 
 
Conforme Thofehrn (2008, p. 27), em suas conclusões, Harper chegou à seguinte 
fórmula matemática: 
 
27 
 
Vt = q . [ S.(a.x.N) ]1/2 (2) 
 
Onde: 
Vt = valor do terreno avaliando; 
q = “preço unitário” do “lote-padrão” da zona; 
S = área efetiva do terreno; 
a = frente do lote; 
N = “fundo-padrão” da zona. 
 
Outro método bastante difundido atualmente no Brasil é o proposto pelo 
Engenheiro Luis Carlos Berrini que criou o conceito de profundidade equivalente (indicada 
pela letra “f” doravante), que, de acordo com Thofehrn (2008, p. 29), é a razão entre a área 
efetiva e o valor da dimensão de frente do terreno, a “testada”. Ao associar as duas ideias, 
substituindo o novo conceito de Berrini na fórmula de Harper já citada, chegou-se à seguinte 
fórmula: 
 
Vt = q . s . (N/f) ½ (3) 
 
Cujos significados já foram apresentados anteriormente. 
Infelizmente, estes modelos matemáticos possuem algumas falhas. Thofehrn 
(2008, p. 27), cita o fato da fórmula ser aplicável apenas em terrenos retangulares e ainda o 
fato de quando usada em terrenos com profundidades muito curtas ou muito grandes, o valor 
unitário médio pode atingir valores que não serão aceitáveis no mercado imobiliário. Em 
consonância com Thofehrn, Fiker (2008, p. 13), explica: 
 
Quando a profundidade tende a zero, o valor unitário do terreno tende a infinito. Isto 
é um absurdo, pois terreno é matéria-prima, é insumo para construção e, se não se 
pode construir nada (profundidade zero), o terreno não tem valor algum. 
 
Este defeito pode ser observado na Figura 2. 
 
28 
 
Figura 2 - Variação do valor unitário do terreno com a profundidade 
 
Fonte: Fiker (2008) 
 
A fim de sanar esse problema, “foram estabelecidas limitações à fórmula básica 
de Harper-Berrini, adotando-se como paradigma o „fundo-padrão‟ N” (THOFEHRN, 2008, p. 
34). Ao todo, foram propostas três limitações, elencadas a seguir. 
 
 Limitação 1: Vt = (N/f)1/2 
 
Essa limitação é usada para terrenos com a profundidade equivalente “f” maior 
que a profundidade padrão e menor que duas vezes esta (N ≤ f ≤ 2N). 
 
 Limitação 2: Vt = (f/N)1/2 
 
Essa limitação é usada para terrenos com a profundidade equivalente “f” menor 
que a profundidade padrão e maior que a metade desta (N/2 ≤ f ≤ N). 
 
 Limitação 3: Vt = 0,7071 
 
Essa limitação é usada para terrenos com a profundidade equivalente “f” menor 
que a metade da profundidade padrão e maior que a o dobro desta (N/2 ≥ f ≥ 2N). 
Para terrenos com a profundidade equivalente igual ao fundo-padrão, procede-se 
os cálculos com base na fórmula de Harper-Berrini. 
29 
 
 
2.2.2.1.2 Fator Frente Múltipla 
 
Os dois métodos mostrados até então são voltados para terrenos com frente única. 
Para terrenos com mais de uma frente, o grande desafio está em saber qual das frentes do 
terreno é a de maior expressão, monetariamente falando, quando comparado com o valor 
médio. A fim de simplificar este processo, Delboni (2012, p. 32), adotou os seguintes valores 
para o fator frente múltipla: 
Terrenos em meio de quadra com frente única: Fator = 1,00 
Terrenos com duas frentes: Fator = 1,10 
Terrenos com três frentes: Fator = 1,15 
Desta forma, o fator de frente múltipla (Ffmult) será o quociente entre o Ffmult do 
terreno avaliando sobre o fator do terreno de comparação (amostra). 
 
2.2.2.1.3 Testada 
 
De acordo com Thofern (2008, p. 52), 
 
A partir de certa medida da testada, o terreno perde parte de seu valor porque o lote, 
isoladamente, se torna inaproveitável. Quando é atingido o limite, o terreno só terá 
valor se incorporado a terreno (s) vizinho (s). 
Inversamente, à medida que aumenta a testada, o terreno aumenta de valor, porque a 
parte edificável continua ampla mesmo depois de descontados os recuos 
obrigatórios. 
A valorização de terrenos urbanos em relação à testada é calculada por fórmula 
matemática que é função da “testada referencial” da zona, definida pelo Plano 
diretor da municipalidade. 
 
Logo, ao associar a testada referencial à fórmula de Harper-Berrini, obtém-se o 
fator testada, expresso pela seguinte fórmula: 
 
Kt = (a/r)0,25 (4) 
Onde: 
Kt = fator testada; 
a = testada do terreno; 
r = testada referencial da zona, conforme plano diretor. 
 
30 
 
Vale a pena ressaltar que, por convenção, este fator é aplicável apenas quando a 
testada do terreno está dentro de um intervalo, cujo limite inferior é a metade da testada 
referencial e o superior é o dobro. 
2.2.2.1.4 Topografia 
 
Para terrenos com acidentes topográficos comuns, aclive ou declive, Thofehrn 
(2008, p. 60) estabelece valores para o “fator de inclinação” obtidos através do gráfico da 
Figura 3. 
 
 Figura 3 - Gráfico de Ki (Fator Inclinação) 
 
 Fonte: Thofehrn (2008) 
 
 
 
31 
 
2.2.2.1.5 Fator Aproveitamento 
 
Nem todos os terrenos, do ponto de vista do Plano Diretor, possuem o mesmo 
aproveitamento. Desta forma, as construções ficam limitadas, de acordo com as medidas do 
terreno. A fim de homogeneizar estas divergências, foi criado o “fator aproveitamento”. 
Thofehrn (2008, p. 55), recomenda a seguinte fórmula:Ka = t.o / T.O ; sendo 0 < ka < 1 (5) 
 
Onde: 
Ka = fator de aproveitamento; 
t.o = taxa de ocupação do terreno; 
T.O = taxa de ocupação na zona. 
 
De acordo com Thofenr (2008, p. 34), 
 
A taxa de ocupação da zona (T.O.) é o quociente entre a área da projeção horizontal 
da edificação pela área efetiva do terreno, estabelecida pelo plano diretor em 
porcentagem. 
 
Já a taxa de ocupação do terreno (t.o) é a razão entre a área remanescente após 
respeitados os recuos previsto no Plano diretor sobre a área efetiva do terreno. 
 
2.2.2.1.6 Fator Salubridade 
 
Em relação à salubridade do solo, Thofehrn (2008, p. 61) propõe os valores da 
tabela 3 para homogeneização da salubridade: 
 Tabela 3 - Fator Salubridade 
Tipo de Terreno Ks 
Terreno seco 1,00 
Terreno úmido 0,80 
Terreno alagadiço 0,70 
Terreno brejoso 0,60 
Terreno inundável 0,50 
Terreno alagado 0,40 
 
 Fonte: Thofehrn (2008) 
32 
 
2.2.2.1.7 Orientação em relação aos pontos cardeais. 
 
Uma característica comercial e construtiva do Nordeste brasileiro é a orientação 
do imóvel. Imóveis construídos com os ambientes voltados para o nascente figuram como 
preferência na hora da compra e, algumas vezes, como fator decisivo na compra de imóveis. 
Cavalcante (2002, p. 94) desconsidera este fator em sua regressão linear, pois 98% 
das amostras pesquisadas encontravam-se em posições não poente, porém seu estudo se refere 
à apartamentos residenciais, onde existe projeto arquitetônico que visa aproveitamento 
máximo das unidades habitacionais. Para terrenos, culturalmente, a frente da edificação 
construída fica orientada para a rua, o que pode caracterizar um imóvel orientado para oeste, 
às vezes. 
Thofehrn (2008, p. 20), explica que o fator orientação não possui uma tabela de 
homogeneização própria, mas deve ser considerado na avaliação em casos especiais. Delboni, 
(2012, p. 32), aconselha o uso do fator 1,00 para terrenos com frente para o oeste e de 1,10 
para frentes voltadas para o leste, de forma que o fator de homogeneização deve ser calculado 
a partir da razão entre o fator do terreno avaliando e do terreno de comparação. 
 
2.2.2.2 Fatores Extrínsecos 
 
Outros fatores, porém, não dependem das características inerentes ao terreno 
avaliando ou das amostras, dependendo de fatores externos. Conforme Thofehrn (2008, p. 
14), os imóveis possuem uma valorização natural em decorrência do desenvolvimento 
populacional da cidade e/ou da zona, sendo este cerca de 3% a 12% ao ano. 
Existe, também, a valorização provocada pelo desenvolvimento da infraestrutura, 
e/ou do urbanismo da região. Ora, se há alargamentos de vias públicas, investimentos em 
saneamento básico, criação de pólos de lazer e outras melhorias provenientes do setor público 
é de se esperar valorização dos imóveis desta região, já que existirá mais um diferencial a 
servir como atrativo para o local. 
Políticas públicas, através de seu plano diretor, podem, também, ser fundamentais 
para a valorização ou desvalorização de imóveis na zona em que ocorre mudanças, pois 
poderá haver incremento em algum índice, viabilizando a construção de empreendimentos 
com um maior volume geral de vendas, aumentando a taxa de lucro e diminuindo os riscos. 
 
33 
 
2.2.2.2.1 Fator Oferta 
 
De acordo com Delboni (2012, p. 32), “Este fator é utilizado para eliminar a 
elasticidade das ofertas, variando de 0,80 a 1,00”. Confirmando essa oscilação, ele sugere o 
valor de 0,90 para terrenos em oferta e o valor 1,00 para terrenos vendidos. Isto acontece pelo 
fato de, historicamente, nas negociações é embutido um valor extra para tornar o preço 
flexível. 
 
2.2.2.3 Aplicação dos Fatores de Homogeneização 
 
O fator oferta deverá ser aplicado antes de qualquer outro fator e de forma 
independente através da simples multiplicação deste fator pelo valor bruto. 
Segundo Fiker (2008, p. 22), a aplicação dos fatores de homogeneização deverá 
acontecer em forma de somatório e não por uma simples multiplicação entre estes. Thofehrn 
(2008, p. 62), ratifica este raciocínio ao defender o uso da seguinte fórmula para aplicação dos 
fatores: 
Valor homogeneizado = (Valor bruto * Fator oferta) * Soma dos n fatores – (n – 
1) 
Onde n é o número de fatores. 
 
2.3 Caracterização e breve histórico da cidade e do bairro em estudo 
 
2.3.1 A cidade de Fortaleza 
 
Conhecida como Terra da Luz, a capital do Estado do Ceará figura hoje como 
uma das maiores capitais do Brasil, conforme reportagem publicada no Jornal O Povo em 
dezembro de 2012 baseada no Censo de 2010 realizado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de 
Geografia e Estatística). Tal reportagem aborda, também, o fato de Fortaleza possuir o maior 
PIB (Produto Interno Bruto) da região Nordeste: 37,10 bilhões de reais. 
Assim como outras cidades do Brasil, Fortaleza vive uma época de ascensão 
imobiliária devido ao evento internacional que esta cidade também sediará: a Copa do Mundo 
de Futebol em 2014 e à políticas de incentivo ao consumo que preveem facilidade ao crédito, 
34 
 
redução da carga tributária de produtos do setor da construção civil e etc. Dentre seus bairros 
mais nobres e tradicionais, podemos citar: Meireles, Aldeota, Beira Mar e Papicu. 
 
2.3.2 O bairro Papicu 
 
O Papicu está situado em área nobre da capital do Ceará, Fortaleza. A fim de 
compreender a atual situação mercadológica do local em termos imobiliários, é de suma 
importância analisar a evolução socioeconômica deste. 
Nos primórdios, o bairro era composto pelo Rio Cocó, por duas lagoas: uma que 
originou o nome do bairro e a Lagoa do Gengibre e por extensas dunas, como pode ser 
observado na reportagem de Marcus Peixoto publicada no Jornal Diário do Nordeste no dia 
24/02/2010. 
O Grande proprietário de terras nesta região era o empresário Antônio Diogo 
Vidal de Siqueira, nome este que deu origem ao fato que marcou a urbanização do bairro: a 
construção da Estrada Dioguinho em 1949, hoje conhecida como Avenida Dioguinho e divide 
os bairros Papicu e Praia do Futuro. 
De acordo com Marcus Peixoto, uma das primeiras edificações do local foi o 
Hospital Geral de Fortaleza (HGF), construído na década de 1960 e sendo o primeiro grande 
atrativo do local em explanação. O próximo fato que se tem registro e é de importância para o 
Papicu se deu em 1980, com a implantação da Cervejaria Astra na década de 70 do século XX 
e a construção do Conjunto Habitacional Cidade 2000 em 1980. Este último caracterizou o 
bairro como residencial e alavancou a vinda de equipamentos necessários para a urbanização 
deste, como: a escola de Ensino Fundamental e Médio Rogério Froes, postos de saúde, igrejas 
e praças. 
Vale dar atenção especial à Cervejaria Astra que suspendeu suas atividades na 
década de 1980. Para funcionar, tal indústria precisou de melhorias de infra-estrutura no seu 
entorno, a fim de viabilizar seu funcionamento. Entre essas melhorias, podemos citar a 
abertura e pavimentação de ruas, a ampliação da rede elétrica e etc. Além disso, tal 
estabelecimento, que virou um prédio em ruínas e abandonado até o ano de 2012, fora 
demolido para dar espaço ao Shopping Rio Mar Fortaleza. 
Em 2009, de acordo com a base de dados do SECOVI-CE (Sindicato do Mercado 
Imobiliário do Ceará) o bairro Papicu já figurava como bairro de grande atrativo imobiliário, 
porém estava situado apenas como um dos 10 bairros que mais venderam imóveis neste ano, 
35 
 
ficando atrás de bairros como Aldeota, Maraponga e Messejana, como se pode observar na 
tabela abaixo. 
 
2.3.2.1 O Papicu no Plano Diretor de Fortaleza 
 
Em sua última atualização, em 13 de março de 2009, o Plano Diretor da cidade de 
Fortaleza classificou a parte passível de construção do bairro do Papicu em duas zonas: Zona 
de Ocupação Preferencial 1 (ZOP 1) e Zona de Ocupação Preferencial 2 (ZOP 2). As 
características destas zonas quanto à índices, taxas e dimensões previstas pelo Plano estãocitadas na Tabela 4. 
 
 Tabela 4 - Valores do Plano Diretor de Fortaleza para as zonas que compõem o bairro Papicu 
ITEM ZOP 1 ZOP 2 
Índice de aproveitamento básico 3 2 
Índice de aproveitamento máximo 3 3 
Índice de aproveitamento mínimo 0,25 0,20 
Taxa de permeabilidade (%) 30 30 
Taxa de ocupação (%) 60 60 
Taxa de ocupação do subsolo (%) 60 60 
Altura máxima da edificação (m) 72 72 
Testada mínima do lote (m) 5 5 
Profundidade mínima do lote (m) 25 25 
 Fonte: Prefeitura Municipal de Fortaleza (2009) 
 
2.3.2.2 A melhoria da infra-estrutura do bairro papicu 
 
De acordo com a Prefeitura Municipal de Fortaleza, será construído um túnel 
interligando a Avenida Santos Dumont à Rua Lauro Nogueira, onde existirá um acesso ao 
RioMar Shopping Fortaleza. Para quem vem da Aldeota, a entrada para o túnel se dará no 
acesso central com conversão para a esquerda, entrando em um mergulho no encontro da 
Avenida Santos Dumont com a Rua César Fônseca. Quem vem no sentido oposto, irá entrar 
no acesso nordeste, também através de um mergulho neste mesmo cruzamento, seguindo pela 
Rua César Fônseca até a Rua Lauro Nogueira, que passa na lateral do shopping, viabilizando 
o acesso a este com maior conforto e praticidade. Esta obra será custeada pela Prefeitura e 
Pelo Shopping RioMar. 
36 
 
 
Outras melhorias, como reforma e ampliação dos sistemas de drenagem urbana, 
coleta de esgoto, rede elétrica, e outras vias no entorno também acontecerão e os estudos já 
estão em fase bem avançada. 
 
2.3.2.3 O RioMar Shopping Fortaleza 
 
Localizado em uma parte do terreno que sediava a antiga Cervejaria Astra, está 
em construção o RioMar Shopping Fortaleza. Para ser mais exato, ele está sendo construído 
na Rua Prisco Bezerra em frente à Lagoa do Papicu e próximo ao Hospital Geral de Fortaleza. 
Observa-se que o mesmo centro de origem de expansão do bairro na década de 1960, hoje 
marca uma nova fase de desenvolvimento para o Papicu, já que, de acordo com o Grupo 
JCPM, o RioMar Fortaleza será um dos maiores centros comerciais do Nordeste e do Brasil, 
com área construída de 303.000 m², área bruta locável de 93.000 m², 6.670 vagas de 
estacionamento, um total de 385 lojas, sendo 15 lojas-âncora, 10 megalojas, 344 lojas 
satélites, 11 restaurantes, praça de alimentação, 12 salas de cinema, teatro, academia, 
diversões eletrônicas e boliche. Existirá, ainda, uma torre empresarial anexa ao shopping que 
possuirá uma área total construída de 16.978 m², área total privativa de 11.895 m², 304 salas e 
um “business center”, tudo isto em um terreno de 114.000 m² de área. 
Para se ter uma ideia da influência econômica do empreendimento em construção, 
basta observar que, dos R$ 600 milhões investidos, retornarão para a sociedade cerca 3.000 
empregos diretos e indiretos durante a obra, 8.000 empregos diretos quando em 
funcionamento e existe a previsão de os Governos Federal, Estadual e Municipal arrecadarem 
cerca de R$ 150 milhões anuais em impostos e taxas. 
2.3.2.4 O Helbor Condomínio Parque Club I e II 
 
De realização da Helbor Empreendimentos S.A., incorporadora com atuação em 
10 estados brasileiros e com construção da Caltech Engenharia LTDA., construtora com mais 
de 25 anos de existência e uma das pioneiras na certificação ISO-9001, temos, ao lado do 
terreno avaliando, dois empreendimentos residências de grande porte, que, juntos, somam 588 
unidades habitacionais divididas em 6 torres e em dois lados, lado A e lado B, conforme 
figura 5. A proposta da incorporadora foi de criar unidades habitacionais no nível do bairro 
escolhido com foco na classe média e uma esplêndida área comum, que conta com quadras 
37 
 
poliesportivas, churrasqueira, salão de festas gourmet, brinquedoteca, sala de cinema, piscina 
com raias, um peculiar paisagismo projetado pelo escritório do Paisagista Benedito Abbud, 
referência nacional, e previsão de entrega em 2014, a primeira fase e em 2015 a segunda. 
 
2.3.2.5 O Evolution Central Park 
 
A outra parte do terreno da antiga Cervejaria Astra está sediando outro 
empreendimento de cunho inovador: O Evolution Central Park. Sendo construído pela Moura 
Dubeux Engenharia e de Incorporação da Otoch Empreendimentos, chama atenção a grandeza 
do complexo, que abrigará oito “sub-empreendimentos”, de cunho residencial, comercial e 
hoteleiro, que juntos somam quinze torres com acesso exclusivo ao RioMar Shopping 
Fortaleza. Vale ressaltar a existência de um parque de acesso controlado, porém aberto ao 
público com quase dez mil metros quadrados, o Central Park e outros equipamentos de lazer 
ao ar livre e com um ambiente bem arborizado, conforme Figura 4. 
 
 
Figura 4 - Planta esquemático do Evolution Central Park 
 
Fonte: Site do Empreendimento (2013) 
 
38 
 
 
Figura 5 - Helbor Parque Club I e II 
 
Fonte: Site do Empreendimento (2013) 
 
 
 
 
 
 
 
39 
 
3 METODOLOGIA 
 
Quanto à abordagem, esta pesquisa pode ser classificada como qualitativa e 
quantitativa. Qualitativa por se preocupar com os aspectos socioeconômicos, padrões 
construtivos, e por estar atrelada diretamente à subjetividade do autor, como qualquer 
avaliação de imóveis, por mais embasada tecnicamente que seja. Quantitativa, pois leva em 
conta os aspectos técnicos estabelecidos pelas Normas Brasileiras aplicáveis ao caso em 
estudo e as sugestões de modelagem de alguns autores estudados, mensurando, sempre que 
possível, dados pertinentes à pesquisa. 
Quanto à natureza classifica-se como pesquisa aplicada, pois tem como objetivo 
disseminar conhecimentos para aplicações práticas e dirigidas à solução de problemas 
específicos, envolvendo verdades e interesses locais. 
Quanto aos objetivos enquadra-se como pesquisa descritiva, pois além de exigir 
levantamento de dados por parte do investigador, descreve, uma determinada situação, fatos e 
fenômenos, constituindo um estudo de caso. 
Quanto aos procedimentos técnicos, foi feito uma pesquisa bibliográfica, um 
levantamento e um estudo de caso. 
Foi realizada uma pesquisa tendo como base principal: artigos, teses, normas 
técnicas, o acervo pessoal do autor, livros publicados em bibliotecas virtuais e no acervo da 
biblioteca da Universidade Federal do Ceará - UFC. 
O objetivo da revisão bibliográfica foi buscar na literatura os mais usuais métodos 
de avaliação de imóveis e os principais fatores que influem no preço médio de terrenos 
urbanos, a fim de se ter uma maior percepção do mercado imobiliário e em seguida em 
seguida foi escrita uma revisão da bibliografia que trata destes assuntos e dos aspectos 
econômicos do setor da construção civil e do mercado imobiliário brasileiro. 
Essa revisão teve papel fundamental na obtenção do embasamento teórico 
indispensável para a elaboração do trabalho e para que pudessem ser estabelecidas as 
variáveis a serem analisadas e os métodos a serem utilizados. 
Após este levantamento de informações, foi feito uma análise do bairro em 
questão, visando entender o comportamento mercadológico e saber se o embasamento deste 
trabalho estava bem definido para, a partir disto, partir para o levantamento de dados, através 
de pesquisa de mercado, conversas com profissionais, e vistoria no bairro. 
 
40 
 
Este levantamento buscou o maior número de informações possíveis acerca dos 
imóveis pesquisados para, só então, determinar quais variáveis deverão ser utilizadas neste 
estudo. 
Com as variáveis bem definidas, partiu-se para o processamento dos dados, 
buscando obter o preço unitário do terreno avaliando. Com este valor em mãos, comparou-se 
ele com o valor do terreno de comparação, vendido em junho de 2008, e com o valor atual de 
oferta, já que o imóvel em questão está em venda. A partir dessas comparações, busca-se 
entender o real motivo da oscilação de preços daquela região. 
 
A metodologia adotada segue o seguinte fluxograma abaixo: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
„Revisão Bibliográfica 
Vistoria do Imóvel Avaliando 
Análise e Processamento dos Dados 
Conclusão 
Levantamento de Dados de Mercado 
Escolha do Método de avaliação a Ser 
Utilizado 
41 
 
4 ESTUDO DE CASO 
 
4.1 Terreno avaliando e elemento de comparação 
 
O terreno avaliando está situado entre as ruas Júlio de Azevedo, Lauro Nogueira, 
Batista de Oliveira e Pereira de Miranda, constituindo um quarteirão, e possui as mesmas 
características que o elemento de comparação: um terreno vizinho, situado entre as ruas Lauro 
Nogueira, Valdetário Mota, Pereira de Miranda e Júlio Azevedo, formando o quarteirão 
vizinho, conforme a Figura 6, de mesmas dimensões, formatos, número de frentes, 
topografias, geologias, salubridades e com seu arredo com a mesma infraestrutura básica. Ou 
seja, tratam-se de terrenos quase idênticos e vizinhos, com uma única diferença: a localização 
que não influi tanto por nenhum dos dois estarem situados em avenidas ou contarem com 
acesso desigual. Ambos possuem 16.000 m² de área e possuem os mesmos índices de 
construção previstos no Plano Diretor de Fortaleza. 
 
Figura 6 - Planta esquemática dos terrenos em estudo 
 
Fonte: Adaptação de Google Maps (2013) 
 
O Helbor Parque Club Fortaleza está sendo construído no elemento de 
comparação, o que conota um potencial econômico para o terreno avaliando. 
42 
 
Os imóveis foram escolhidos pelo fato do autor ter acesso aos dados necessários 
para a realização deste estudo, viabilizando a comparação de dados. Em junho de 2008, 
segundo um dos sócios da incorporação do Helbor Parque Club, Sr. Marcelo Gadelha 
Cavalcante, o elemento de transação foi vendido por R$ 12.800.000,00. Desta forma, buscou-
se avaliar o imóvel vizinho, que, segundo a proprietária deste, Sra. Rose Marri, está sendo 
ofertado por R$ 26.400.000,00, a fim de obter dados que permitam a comparação e crítica por 
parte do autor embasado na revisão bibliográfica. O imóvel avaliando foi vitoriado dia 
27/04/2013, seguindo as recomendações do item 7.3 da NBR 14.653-1: 2001. 
 
4.2 Levantamento de Amostras 
 
Foi feito um levantamento de amostras de casas ou terrenos no bairro Papicu com 
base em classificados de jornais, sites de internet, imobiliárias e corretores de imóveis a fim 
de se obter dados suficientes para confecção deste trabalho. Procurou-se saber a maior 
quantidade de informações possíveis, a fim de se identificar os dados necessários para o 
correto tratamento de dados, diminuindo as chances de erro nos cálculos. Estas amostras e 
seus respectivos dados estão evidenciados na tabela 5 de forma resumida. 
 
Tabela 5 - Resumo das amostras pesquisadas 
AMOSTRA 
VALOR 
TOTAL 
FORMATO 
Nº DE 
FRENTES 
TESTADA FUNDOS 
ÁREA DO 
TERRENO 
ÁREA 
CONSTRUÍDA 
TRANSAÇÃO 
(R$) (und.) (m) (m) (m²) (m²) 
1 
R$ 
550.000,00 
Regular 1 12,00 36,00 432,00 300,00 Oferta 
2 
R$ 
1.200.000,00 
Regular 1 26,00 33,00 858,00 550,00 Oferta 
3 
R$ 
470.000,00 
Regular 1 14,70 21,00 308,70 142,00 Oferta 
4 
R$ 
490.000,00 
Regular 1 13,00 23,50 305,50 115,00 Oferta 
5 
R$ 
790.000,00 
Regular 1 39,60 30,00 1188,00 498,00 Oferta 
6 
R$ 
690.000,00 
Regular 1 12,00 30,00 360,00 220,00 Oferta 
7 
R$ 
700.000,00 
Esquina 2 15,00 30,00 450,00 550,00 Oferta 
8 
R$ 
690.000,00 
Esquina 2 15,00 25,00 375,00 180,00 Oferta 
9 
R$ 
700.000,00 
Regular 3 15,00 28,00 420,00 200,00 Oferta 
10 
R$ 
500.000,00 
Regular 1 16,30 21,00 342,30 195,00 Oferta 
Fonte: O autor (2013) 
43 
 
4.3 Escolha do método de avaliação a ser utilizado 
 
O Papicu é um bairro de origem residencial, onde estão em funcionamento alguns 
estabelecimentos comerciais sem muita representatividade até então. Coletar amostras sem 
benfeitorias edificadas se tornou uma tarefa difícil, já que casas e apartamento predominam na 
localidade e o mercado dos terrenos existentes está parado, por conta da especulação 
imobiliária. Por este motivo, foi feito o uso do método de quantificação de custos com base no 
Custo Unitário Básico da Construção Civil, aplicando a devida depreciação da benfeitoria a 
fim de encontrar o valor desta e deduzir do valor do imóvel, de forma que apenas o valor do 
terreno restou, servindo de parâmetro válido para o uso do método comparativo direto de 
dados de mercado. 
 
4.4 Processamento dos dados 
 
Primeiramente, se faz necessário determinar o valor de mercado dos imóveis sem 
as benfeitorias, ou seja: determinar o valor do terreno. Para tanto, foi utilizado o método da 
quantificação de custos através da multiplicação da área construída pelo custo unitário básico 
da construção, o CUB, de acordo com o padrão construtivo identificado da amostra, conforme 
observado na tabela do anexo C e demonstrado no cálculo da amostra 1 logo abaixo: 
 
Custo S/ Depreciação = CUB * Área Construída 
 
Como o padrão é “médio”, tem-se que, em maio de 2013 seu CUB correspondente 
é de R$ 1.092,20, logo: 
 
Custo S/ Depreciação = 1092,20 * 300 = R$ 327.660,00. 
 
 
 
 
 
 
 
 
44 
 
Tabela 6 - Determinação do valor das benfeitorias 
AMOSTRA PADRÃO ÁREA CONSTRUÍDA CUB CUSTO S/ 
DEPRECIAÇÃO 
1 Médio 300,00 R$ 1.092,20 R$ 327.660,00 
2 Alto 550,00 R$ 1.353,67 R$ 744.518,50 
3 Médio 142,00 R$ 1.092,20 R$ 155.092,40 
4 Alto 115,00 R$ 1.353,67 R$ 155.672,05 
5 Alto 498,00 R$ 1.353,67 R$ 674.127,66 
6 Médio 220,00 R$ 1.092,20 R$ 240.284,00 
7 Médio 550,00 R$ 1.092,20 R$ 600.710,00 
8 Alto 180,00 R$ 1.353,67 R$ 243.660,60 
9 Médio 200,00 R$ 1.092,20 R$ 218.440,00 
10 Alto 195,00 R$ 1.353,67 R$ 263.965,65 
Fonte: O autor (2013) 
 
De posse do valor das benfeitorias, aplicam-se os critérios de depreciação de 
Ross-Heidecke adaptado por Fiker, obtendo os resultados da Tabela xx e seguindo o 
raciocínio do exemplificado logo mais para a amostra 1: 
Para casas de padrão médio, conforme tabela 2, tem-se que Vida Referencial (Ir) 
= 70 anos e Valor Residual (R) = 20%. O estado da edificação e a Idade desta, dependem do 
observado pelo avaliador quando na inspeção da amostra. Neste caso, foi observado que a 
edificação necessita de reparos importantes e que sua idade está em torno de 15 anos, quando 
levado em conta os requisitos estabelecidos por Fiker e já explanados na revisão bibliográfica. 
Calculando-se a razão entre a Idade da Edificação e sua vida referencial, obtém-se a 
porcentagem de 21%. Que servirá de dados para obtenção do coeficiente K, conforme tabela 
do anexo B. Como os valores desta tabela são apenas pares e o valor de entrada é ímpar, faz-
se uma ligeira interpolação que consiste na média entre o valor ligeiramente maior e o valor 
ligeiramente menor, que resultará no valor de 0,414 para o coeficiente em questão. 
Após esta análise, calcula-se o Fator de Adequação ao Obsoleto (Foc) da seguinte 
forma: 
 
Foc = R + K x (1-R) = 0,20 + 0,414 x (1-0,20) = 0,5308. 
 
Desta forma, encontra-se o valor da edificação depreciada simplesmente 
multiplicando seu valor pelo fator calculado. 
 
Valor da benfeitoria depreciada = R$ 327.660,00 * 0,5308 = R$ 173.921,93 
45 
 
 
 
Tabela 7 - Depreciação das benfeitorias 
AMOSTRA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 
PADRÃO Médio Fino Médio Fino Fino Médio Médio Fino Médio Fino 
VIDA 
REFERENCIAL 
(Ir) 
70 60 70 60 60 70 70 60 70 60 
VALOR 
RESIDUAL (R) 
– (%) 
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 
ESTADO DA 
EDIFICAÇÃO 
Necessita 
de Reparos 
Importantes 
Regular 
Necessita 
de 
Reparos 
Simples 
Regular Regular Regular Regular Regular 
Necessita 
de Reparos 
Importantes 
Regular 
DEPRECIAÇÃO 
(%) 
52,6 2,52 18,1 2,52 2,52 2,52 2,52 2,52 52,6 2,52 
IDADE DA 
EDIFICAÇÃO 
(Ie) 
15 10 30 15 20 15 25 25 30 10 
% DA VIDA 
REFERENCIAL 
(Ie/Ir) 
21 17 43 25 33 21 36 42 43 17 
FATOR K 0,414 0,878 0,568 0,823 0,761 0,851 0,736 0,684 0,329 0,878 
FATOR DE 
ADEQUAÇÃO 
(Foc) 
0,5308 0,9020 0,6540 0,8580 0,8088 0,8808 0,7888 0,7472 0,4628 0,9020 
VALOR DA 
BENFEITORIA 
SEM 
DEPRECIAÇÃO 
(R$) 
327660,00 744518,50 155092,40 155672,05674127,66 240284,00 600710,00 243660,60 218440,00 263965,65 
VALOR DA 
BENFEITORIA 
DEPRECIADA 
(R$) 
173921,93 671555,69 101430,43 133566,62 545234,45 211642,15 473840,05 182063,20 101094,03 238097,02 
Fonte: O autor (2013) 
 
Após calcular o valor das benfeitorias com suas devidas depreciações, deduz-se 
do valor total do imóvel este valor, determinando, portanto, o valor do terreno, de acordo com 
o exposto na tabela XX e, mais uma vez, exemplificado para a amostra 1. 
 
Valor do Terreno (Vt) = Valor Total – Valor da Benfeitoria 
 
Vt = R$ 550.000,00 - R$ 173.921,93 = R$ 376.078,07 . 
 
 
 
 
46 
 
Tabela 8 - Determinação do valor do terreno 
AMOSTRA VALOR 
TOTAL 
VALOR DA 
BENFEITORIA 
VALOR DO 
TERRENO 
VALOR DO 
TERRENO / M² 
1 R$ 550.000,00 R$ 173.921,93 R$ 376.078,07 870,55 
2 R$ 1.200.000,00 R$ 671.555,69 R$ 528.444,31 615,90 
3 R$ 470.000,00 R$ 101.430,43 R$ 368.569,57 1193,94 
4 R$ 490.000,00 R$ 133.566,62 R$ 356.433,38 1166,72 
5 R$ 790.000,00 R$ 545.234,45 R$ 244.765,55 206,03 
6 R$ 690.000,00 R$ 211.642,15 R$ 478.357,85 1328,77 
7 R$ 700.000,00 R$ 473.840,05 R$ 226.159,95 502,58 
8 R$ 690.000,00 R$ 182.063,20 R$ 507.936,80 1354,50 
9 R$ 700.000,00 R$ 101.094,03 R$ 598.905,97 1425,97 
10 R$ 500.000,00 R$ 238.097,02 R$ 261.902,98 765,13 
Fonte: O autor (2013) 
 
Determinado o valor do terreno, faz-se necessário homogeneizar os dados, de 
forma que discrepâncias entre os fatores mencionados na revisão bibliográfica sejam 
diminuídas o máximo possível. 
 
O primeiro fator de homogeneização utilizado é o fator profundidade, onde 
grandes ou pequenos tamanhos podem alterar bruscamente o valor unitário do terreno. Os 
fatores de profundidade calculados estão ilustrados na Tabela 9. Continua-se demonstrando o 
cálculo para a amostra 1. 
 
f = At / p 
f = 432 / 36 
f = 12 
 
Como N/2 ≥ f ≥ 2N, este imóvel está situado na limitação 3, portanto o fator 
profundidade desta amostra será: 
 
Fpa = 0,7071. 
 
Para o terreno avaliando, foi considerada, para a profundidade, a dimensão de 200 
metros, e, por um cálculo parecido, obteve-se o valor de 0,7071. 
Assim, o fator profundidade será o quociente entre o fator do terreno avaliando e o 
fator da amostra, logo Fp = 1,00. 
47 
 
Tabela 9 - Cálculo do fator profundidade 
AMOSTRA 
PROFUNDIDADE 
(m) 
PROFUNDIDADE 
EQUIVALENTE 
(m) - f 
PROFUNDIDADE 
DA ZONA (m) - N 
FATOR DA 
AMOSTRA 
LIMITAÇÃO 
DA 
AMOSTRA 
ESTUDO DO 
TERRENO 
AVALIANDO 
FATOR 
PROFUNDIDADE 
1 36,00 12,00 25,00 0,7071 3 1,000 
2 33,00 26,00 25,00 0,9806 1 
 
0,721 
3 21,00 14,70 25,00 0,7668 2 f = 16000/200 0,922 
4 23,50 13,00 25,00 0,7211 2 f = 80 m 0,981 
5 30,00 39,60 25,00 0,7946 1 N/2 ≥ f ≥ 2N 0,890 
6 30,00 12,00 25,00 0,7071 3 LIMITAÇÃO 3 1,000 
7 30,00 15,00 25,00 0,7746 2 Fp = 0,7071 0,913 
8 25,00 15,00 25,00 0,7746 2 0,913 
9 28,00 15,00 25,00 0,7746 2 0,913 
10 21,00 16,30 25,00 0,8075 2 0,876 
Fonte: O autor (2013). 
 
 
Como segundo fator de homogeneização utilizado, temos o Fator Frente Múltipla 
(Fmult). Para este fator, utilizou-se os ensinamentos de Delboni já explicitados na revisão 
bibliográfica e resumidos na Tabela 10, sendo evidenciado o cálculo da amostra 1 logo mais: 
 
Fmult do Terreno Avaliando = 1,15 
Fmult da amostra 1 = 1,00 
Fmult = 1,15 /1,00 = 1,15 . 
 
 Tabela 10 - Fator Frente Múltipla 
AMOSTRA 
NÚMERO 
DE 
FRENTES 
FATOR DO 
TERRENO 
AVALIANDO 
FATOR 
DA 
AMOSTRA 
FATOR DE 
FRENTE 
MÚLTIPLA 
(Fmult) 
1 1,00 1,15 1,00 1,15 
2 1,00 1,15 1,00 1,15 
3 1,00 1,15 1,00 1,15 
4 1,00 1,15 1,00 1,15 
5 1,00 1,15 1,00 1,15 
6 1,00 1,15 1,00 1,15 
7 2,00 1,15 1,10 1,05 
8 2,00 1,15 1,10 1,05 
9 3,00 1,15 1,15 1,00 
10 1,00 1,15 1,00 1,15 
 Fonte: O autor (2013) 
 
48 
 
Calula-se, agora, o Fator Testada, que mede a influência da dimensão da frente do 
terreno em seu valor. 
 
Para a amostra 1: 
 
Kt = (a/r)0,25 = (12/5)0,25 = 1,24 
 
Analogamente, para o terreno avaliando, tem-se: 
 
Kt = 2,00 . 
 
Calculando o quociente entre o fator do terreno avaliando e o da amostra, tem-se: 
 
Kt = 2,00 / 1,24 = 1,607. 
 
Os demais valores são resumidos na Tabela 11. 
 
Tabela 11 - Fator Testada 
AMOSTRA 
TESTADA DO 
TERRENO (a) 
TESTADA 
REFERENCIAL DA 
ZONA (r) 
FATOR DA 
AMOSTRA 
FATOR DO 
TERRENO 
AVALIANDO 
FATOR 
TESTADA 
(Kt) 
1 12,00 5,00 1,24 2,00 1,607 
2 26,00 5,00 1,51 2,00 1,324 
3 14,70 5,00 1,31 2,00 1,527 
4 13,00 5,00 1,27 2,00 1,575 
5 39,60 5,00 1,68 2,00 1,192 
6 12,00 5,00 1,24 2,00 1,607 
7 15,00 5,00 1,32 2,00 1,520 
8 15,00 5,00 1,32 2,00 1,520 
9 15,00 5,00 1,32 2,00 1,520 
10 16,30 5,00 1,34 2,00 1,488 
Fonte: O autor (2013). 
 
Os fatores topografia, aproveitamento e salubridade não foram considerados neste 
estudo, pois todas as amostras são semelhantes neste aspecto, portanto não seria relevante 
considerá-los. 
O próximo fator a ser calculado, portanto, é o fator orientação (For), que traduz a 
preferência local por frentes voltadas para o Leste. Foi utilizado, para tanto, os fatores 
propostos por Delboni e já sintetizados na revisão bibliográfica. 
49 
 
Para a amostra 1, tem-se que: 
For do Terreno Avaliando = 1,10 
For da amostra 1 = 1,10 
For = 1,10 /1,10 = 1,00 . 
Para as demais amostras, os valores foram expostos na Tabela 12. 
 
 Tabela 12 - Fator Orientação 
AMOSTRA ORIENTAÇÃO 
FATOR DO 
TERRENO 
AVALIANDO 
FATOR 
DA 
AMOSTRA 
FATOR DE 
ORIENTAÇÃO 
(For) 
1 NORTE 1,10 1,10 1,00 
2 NORDESTE 1,10 1,10 1,00 
3 OESTE 1,10 1,00 1,10 
4 OESTE 1,10 1,00 1,10 
5 SULDESTE 1,10 1,10 1,00 
6 OESTE 1,10 1,00 1,10 
7 OESTE 1,10 1,00 1,10 
8 NOROESTE 1,10 1,00 1,10 
9 OESTE 1,10 1,00 1,10 
10 NORDESTE 1,10 1,10 1,00 
 Fonte: O autor (2013) 
 
O fator oferta, conforme observado nos ensinamentos de Delboni, já mencionados 
na revisão bibliográfica, é 0,90 para todas as amostras, já que todas se encontram em oferta e, 
portanto, não foram transacionadas quando na pesquisa de mercado. 
Estes são os fatores necessários para o desenvolvimento deste trabalho. Após 
encontrar todos estes fatores, parte-se para a aplicação destes fatores segundo as instruções de 
Fiker e Thofehrn já mencionadas na revisão bibliográfica. O resultado desta aplicação está 
exposto na Tabela 13 e explanado para a amostra 1 logo mais. 
 
Valor homogeneizado (Vh) = (Valor bruto * Fator oferta) * Soma dos n fatores – 
(n – 1) 
Vh = (870,55 * 0,90) * (1,00 + 1,15 + 1,61 + 1,00) – (4-1) = R$ 1376,49 
 
 
 
50 
 
Tabela 13 - Aplicação dos Fatores de Homogeneização 
AMOSTRA 
FATOR 
PROFUNDIDADE 
FATOR 
FRENTE 
MÚLTIPLA 
FATOR 
TESTADA 
FATOR 
ORIENTAÇÃO 
VALOR 
(R$ / M²) 
VALOR (R$/M²) 
HOMOGENEIZADO 
1 1,0000 1,15 1,61 1,00 870,55 1376,49 
2 0,7211 1,15 1,32 1,00 615,90 662,70 
3 0,9221 1,15 1,53 1,10 1193,94 1826,19 
4 0,9806 1,15 1,58 1,10 1166,72 1895,96 
5 0,8899 1,15 1,19 1,00 206,03 228,47 
6 1,0000 1,15 1,61 1,10 1328,77 2220,61 
7 0,9129 1,05 1,52 1,10 502,58 713,76 
8 0,9129 1,05 1,52 1,10 1354,50 1923,64 
9 0,9129 1,00 1,52 1,10 1425,97 1966,81 
10 0,8757 1,15 1,49 1,00 765,13 1042,65 
Fonte: O autor (2013). 
 
Após a aplicação dos fatores, pode-se observar na Tabela 13 o novo valor unitário 
para os terrenos. Acredita-se, portanto, que os valores estão mais próximos da realidade do 
terreno avaliando e que, agora, podem servir de base para análise estatística, que visa excluir 
dados suspeitos. 
O processo utilizado para tanto, é o de Chauvenet já explanado na revisão 
bibliográfica. A Tabela 14, portanto, explicita os principais dados obtidos com os valores 
homogeneizados calculados. 
 
 Tabela 14 - Análise estatística inicial 
MÉDIA 
DESVIO 
PADRÃO 
MAIOR 
VALOR 
MENOR 
VALOR Xs ρm 
ρcrit 
(n=10) 
TESTE 
ESTATÍSTICO 
1385,73 580,91 2220,61 228,47 228,47 1,99 1,96 SANEAR 
 Fonte: O autor (2013) 
 
 
Como 
ρm > ρcrit 
Faz-se necessário um saneamento amostral e o valor mais discrepante (Xs) foi 
excluído dos dados.