PERÍCIAS E ANOMALIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL NORMAS TÉCNICAS

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PERÍCIAS NA 
CONSTRUÇÃO
CIVIL E NORMAS 
TÉCNICAS
Fonte: Eng. Galvão. O. N. 
ogalvao@contactoconsultores.com.br
Prof. Dr. José Antonio Armani Paschoal
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mailto:ogalvao@contactoconsultores.com.br
Código Civil – garantia legal
Artigo 618: Nos contratos de empreitada de 
edifícios ou outras construções consideráveis, o 
empreiteiro de materiais e execução 
responderá, durante o prazo irredutível de 
cinco anos, pela solidez e segurança do 
trabalho, assim em razão dos materiais, como 
do solo.
Parágrafo único: Decairá do direito assegurado 
neste artigo o dono da obra que não propuser 
ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta 
dias seguintes ao aparecimento do vício ou 
defeito.
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Código Civil – garantia legal
O prazo mencionado no parágrafo único:
 Decadência: se a pretensão é ação de 
rescisão contratual
 Prescrição: aplica-se os artigos 189 e 
205 –
10 anos (pretensão de natureza 
condenatória)
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RELAÇÃO 
CONSUMIDOR / PRODUTOR 
Primeira fase: 
• Usuário formaliza reclamações junto à
incorporador/construtor.
• Reparos localizados são executados
Segunda fase: 
• Usuário contrata um profissional para assessoramento e 
ou elaboração de laudo.
Objetivo: Orientação e melhorar fundamentos de 
negociação 
com incorporador/construtor /ou preparar processo (a 
lista cresce)
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RELAÇÃO 
CONSUMIDOR / PRODUTOR 
•Terceira fase:
Notificação
•Quarta fase:
Processo (o laudo da segunda fase embasa o
pedido
Perícia judicial
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Anomalias Frequentes
 Trincas e fissuras em elementos estruturais (lajes 
de subsolo)
 Trincas e fissuras em elementos de vedação
 Fissuras em revestimentos
 Infiltrações em: 
Cortinas no subsolo
Paredes da fachada
Laje do pavimento térreo e laje de cobertura
 Empoçamento de água e insuficiência de ralos 
de drenagem
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Anomalias Frequentes
 Falta de caimento em banheiros e varandas
 Insuficiência nos espaços (dimensões de 
vagas e área de manobra) de 
estacionamento
 Deficiência de estanqueidade em caixilhos
 Deficiência no isolamento acústico entre 
unidades
 Desplacamento de revestimento de fachada
 Lixiviação em revestimento
 Incompatibilidade entre o que foi prometido 
e o que foi entregue
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Prof. Armani 8
REDUÇÃO DE CUSTOS COM A 
MANUTENÇÃO PREVENTIVA
MANUTENÇÃO, USO E OPERAÇÃO 80%
L. H. CEOTTO 2009
NELSON FAVERSAN JR
GASTOS COM UM 
PRÉDIO EM 50 ANOS
50 anos
DADOS E FATOS
UMA PESSOA 
CONSOME EM 
MÉDIA 6.000L/MÊS
UMA TORNEIRA 
PINGANDO 
CONTINUAMENTE 
GASTA 6.000L/MÊS
SISTEMAS DANIFICADOS POR 
FALTA DE MANUTENÇÃO
Prof. Armani 17
1º semestre2º semestre3º semestre4º semestre 3º ano 4º ano
Manutenção Corretiva
Manutenção Preventiva
PREVENÇÃO X CORREÇÃO
CAUSAS DAS PATOLOGIAS
Prof. Dr. José Antonio Armani Paschoal
Mão-de-obra desqualificada
Causas do desperdício
Improvisos
Não valorização da atividade de projeto
Falta de planejamento da obra
Causas do desperdício
Principais causas dos problemas 
patológicos na construção civil
Origem do problema Índice (%)
2,1
26,4 a 30
40 a 60Projeto
Construção
Equipamentos
Outros 11,5
Patologias
Vibração dos pisos; 
Trincas nos fechamentos laterais
Corrosão da estrutura e
Falhas estruturais.
Aumentar a produtividade
O que fazer para?
A qualidade das obras
Otimizar os custos
Otimizar os prazos
padronização e gestão dos processos
Buscar sempre:
padronização e gestão de projetos
padronização e gestão de fornecedores
novas tecnologias
substituição de processos tradicionais
Causa e efeito
Ausência ou deficiência de:
- coordenação dos projetos
- projetos para produção 
- especificações técnicas 
- projetos de canteiro, impermeabilização e vedações
- informações técnicas
- projeto sobre novos métodos construtivos
- manuais de manutenção e uso
- gestão da qualidade
Causa 
Causa e efeito
Efeito
- aumento dos custos, dos prazos e das perdas
- queda do lucro, da qualidade, produtividade e da 
durabilidade
- dificuldades c/ seleção de materiais e controle dos serviços
- problemas de interface projeto-obra, entre subsistemas
e de higiene e segurança
- necessidade de manutenção freqüente
- reduzida utilização de novas alternativas construtivas
- insatisfação do cliente.
Sucesso de um empreendimento
-Planejamento de todas as etapas do processo, desde a definição 
do produto até a entrega da obra ;
-Formação de equipes multidisciplinares para o desenvolvi/to
simultâneo dos projetos, e compatibilização antes da execução;
-Existência de uma visão sistêmica comum a todos os 
participantes do processo de produção;
-Elaboração de projetos para produção;
-Associação da estrutura metálica a sistemas complementares 
compatíveis.
As estruturas de concreto não são eternas, 
pois se deterioram com o passar do tempo 
e não alcançam sua vida útil se não bem 
projetadas, executadas com capricho, 
utilizadas com critério e, finalmente, 
submetidas a uma manutenção preventiva. 
Caso contrário apresentarão anomalias e 
deverão ser recuperadas para garantir o 
prolongamento de sua vida útil. 
O tratamento deverá ser baseado em um 
eficiente diagnóstico.
Apresentar os principais mecanismos de 
formação das anomalias e suas 
possíveis causas identificando-as nas 
estruturas, para orientar as principais 
formas de tratamento.
Causas que originam as deterioração
Deficiências na concretagem;
 Inadequação de escoramentos e 
fôrmas;
 Deficiências nas armaduras;
 Utilização incorreta dos materiais de 
construção;
 Inexistência de controle de 
qualidade.
CAUSAS NATURAIS:
 Causas próprias à estrutura porosa 
do concreto;
 Causas químicas;
 Causas físicas;
 Causas biológicas.
FALHAS DURANTE A UTILIZAÇÃO (ausência 
de manutenção).
FALHAS DE EXECUÇÃO:
Causas e origens da deterioração
Falhas durante o projeto;
Falhas durante a utilização;
Ações mecânicas;
Ações físicas;
Ações químicas;
Ações biológicas;
Ações térmicas.
Detecção e diagnóstico
Inspeção visual;
Mapeamento das anomalias; 
Auscultação percursiva;
Ensaios;
Análise do microclima;
Projetos;
Histórico das manutenções e 
reparos anteriores.
FISSURAS;
CONCRETO DISGREGADO/ DESPLACADO;
CONCRETO DESAGREGADO
CONCRETO SEGREGADO ;(MAL VIBRADO)
INFILTRAÇÃO;
CARBONATAÇÃO;
CORROSÃO.
DIAGNÓSTICO
Anomalias mais comuns:
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PCM - PLANO DE CONTROLE DE 
MANUTENÇÃO-
Tarefas:
• Receber as solicitações de manutenção
• Revisar as solicitações de manutenção
• Visitar o local onde as tarefas serão executadas para 
melhor entender o solicitado
• Conferir com o solicitante a tarefa que será realizada
• Estimar a quantidade de mão-de-obra necessária para a 
execução da tarefa
• Reservar/requisitar os materiais necessários
• Emitir pedido de compra dos materiais não disponíveis 
no estoque
• Garantir que os materiais estejam disponíveis antes da 
entrega da ordem de serviço para os executantes
• Elaborar Instruções de Manutenção (IM) padronizadas 
para todas as tarefas repetitivas
39Prof. Armani
PCM - Tarefas
• Criar e manter atualizado arquivo com as estimativas 
de duração para as tarefas executadas
• Criar arquivo de backlog (filtros)
• Preparar semanalmente a programação das equipes, 
distribuindo as tarefas de modo a utilizar melhor o 
Homem hora disponível
• Verificar a carga semanal de homem hora com 6 
meses de antecedência
• Manter atualizado o histórico dos serviços realizados
- causa da falha
- trabalho executado
- tempo de reparo
- mão-de-obra utilizada
- materiais empregados 
• Emitir relatórios gerenciais
40Prof. Armani
ABNT NBR 5674 –
Manutenção de Edificações –
Procedimento
É inviável sob o ponto de vista econômico e 
inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar 
as edificações como produtos descartáveis, passíveis 
da simples substituição por novas construções 
quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao 
exigido pelos seus usuários. Isto exige que se tenha 
em contaa manutenção das edificações existentes, 
e mesmo as novas edificações construídas, tão logo 
colocadas em uso, agregando-se ao estoque de 
edificações a ser mantido em condições adequadas 
para atender as exigências dos seus usuários. 
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Anomalias:
ABNT NBR 13752 Perícias de Engenharia na Construção 
Civil 
da Associação Brasileira de Normas Técnicas 
 Vício (aparente e oculto)
 Defeito
 Avaria
 Decrepitude
 Deterioração
 Mutilação
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Anomalia:
ABNT NBR 13752 Perícias de Engenharia na Construção 
Civil 
da Associação Brasileira de Normas Técnicas
 Defeito: Anomalia que pode causar dano
efetivo ou representar ameaça potencial de 
afetar à saúde ou à segurança........
 Vício:: Anomalia que afeta o desempenho
de produtos ou serviços ou os tornam
inadequados aos fins a que se 
destinam........
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Normas Técnicas -
Obrigatoriedade
Código de Defesa do Consumidor (11/03/1991):
Vedado colocar, no mercado de consumo,
qualquer produto ou serviço em desacordo com
as normas expedidas pelos órgãos oficiais
competentes ou, se normas específicas não
existirem, pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normalização
e Qualidade Industrial – CONMETRO.
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Normas Técnicas -
Obrigatoriedade
Código de Ética Profissional
Resolução 205/71 
Art. 6º: Atuar dentro da melhor técnica e do mais 
elevado espírito público..........
Resolução 1002/02
Art. 9º : Adequar sua forma de expressão técnica às 
necessidades do cliente e às normas vigentes 
aplicáveis.
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Normas Técnicas -
Obrigatoriedade
Desrespeito a preceito normativo 
somente constituirá vício ou 
defeito se houver dano ou 
ameaça ameaça potencial de 
afetar à saúde ou à segurança ou 
deficiência de desempenho.
.
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Ações judiciais decorrentes
Principal:
Obrigação de fazer
 Indenização
Medida Cautelar:
 Produção Antecipada e Provas
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Normas Técnicas
Inobservância em caso de 
vício ou defeito, equivale 
a deixar a impressão 
digital no local do crime.
(Eng. Paulo Grandiski)
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Anomalias têm origem:
 Projetos e especificações
 Materiais
 Execução
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Perícias na Construção Civil
 Prevenção de litígios
 Instrumento de mediação
 Prova técnica na solução de 
litígios
• Poder Judiciário
• Arbitragem
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Perícias na Construção Civil 
Atividade que envolve apuração das causas que
motivaram determinado evento ou da asserção de
direitos. (ABNT NBR 13752)
Atividade concernente a exame realizado por
profissional especialista, legalmente habilitado,
destinada a verificar ou esclarecer determinado
fato, apurar causas motivadoras do mesmo, ou o
estado, alegação de direitos ou a estimação da
coisa que é objeto de litígio ou processo. (Glossário
de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de
Avaliações e Perícias do IBAPE/SP).
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Perícias na Construção Civil 
Avaliação (análise) técnica
do desempenho de uma
edificação
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Normas Técnicas na 
Construção Civil
Prescritivas
Desempenho
Total: cerca de 450 títulos ABNT
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NORMAS TÉCNICAS 
NA CONSTRUÇÃO CIVIL
http://www.secovi.com.br/download/principais_normas_abnt1.pdf
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http://www.secovi.com.br/download/principais_normas_abnt1.pdf
ABNT NBR 12722
Discriminação de serviços para 
construção de edifícios - Procedimento
Item 4.1.10 Vistoria Preliminar (fase de estudos 
preliminares)
Toda vez que for necessário resguardar interesse
às propriedades vizinhas à obra (ou ao
logradouro público) a ser executada, seja em
virtude do tipo das fundações a executar, das
escavações, aterros, sistemas de escoramento
estabilização, rebaixamento de lençol d’água,
serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve
ser feita por profissional especializado habilitado
uma vistoria, da qual devem resultar os
seguintes elementos:
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais de 
até cinco pavimentos - Desempenho 
Parte 1: Requisitos gerais
Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais
Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos 
internos
Parte 4: Sistemas vedações verticais externas e 
internas
Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais de 
até cinco pavimentos - Desempenho 
Primeira edição: 12/05/2008
Válida a partir de 12/05/2010 (11/2010)
Introdução da parte 1
Foco: 
Exigências dos usuários para o edifício habitacional 
e seus sistemas, quanto ao seu comportamento 
em uso e não na prescrição de como os sistemas 
são construídos. 
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais 
de 
até cinco pavimentos -
Desempenho 
Em reunião em 20/09/2010 na ABNT a Comissão de 
Estudos das seis partes da NBR15575 decidiu alterar o 
texto do item 1.2 delas, ficando claro que essas 
normas estavam e continuam em vigor, mas a sua 
EXIGIBILIDADE só ocorrerá em 12mar2012 (data pré-
fixada), cabendo à Comissão acelerar os trabalhos 
para que o novo texto seja publicado até lá.
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais de 
até cinco pavimentos - Desempenho 
Forma de estabelecimento do desempenho:
Definição: Requisitos qualitativos
Critérios quantitativos ou premissas
Métodos de avaliação
Incentivar e balizar o desenvolvimento tecnológico, 
orientar a avaliação e eficiência técnica e econômica 
das inovações tecnológicas
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais de 
até cinco pavimentos - Desempenho 
CONCEITOS INOVADORES:
Durabilidade dos Sistemas
Edificação
Manutembilidade
Conforto tátil
Usuários
Conforto antropodinâmico
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais 
de 
até cinco pavimentos -
Desempenho 
Todas as disposições contidas nesta Norma são
aplicáveis aos sistemas que compõem edifícios
habitacionais de até cinco pavimentos, projetados,
construídos, operados e submetidos a intervenções
de manutenção que atendam às instruções
específicas do respectivo manual de operação,
uso e manutenção.
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais 
de 
até cinco pavimentos -
Desempenho 
1. Escopo
2. Referências normativas
3. Termos e Definições
4. Exigências do usuário
5. Incumbência dos Intervenientes
6. Avaliação do desempenho
7. Desempenho estrutural
8. Segurança contra incêndio
9. Segurança no uso e na operação
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais 
de 
até cinco pavimentos -
Desempenho 
 10. Estanqueidade
 11. Desempenho térmico
 12. Desempenho acústico
 13. Desempenho lumínico
 14. Durabilidade e manutembilidade
 15. Saúde, higiene e qualidade do ar
 16. Funcionalidade e acessibilidade
 17. Conforto tátil e antropodinâmico
 18. Adequação ambiental
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais 
de 
até cinco pavimentos -
Desempenho 
 Anexo A (informativo): Avaliação de desempenho
térmico de edificações por meio de simulação
computacional e por medição (Procedimentos).
 Anexo B (normativo): procedimento de avaliação
do desempenho lumínico.
 Anexo C (informativo): Considerações sobre vida útil.
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais 
de 
até cinco pavimentos -
Desempenho 
 Anexo D (informativo): Diretrizes para o
estabelecimento de prazos de garantia.
 Anexo E (informativo): Níveis de desempenho.
 Anexo F (informativo): Bibliografia recomendada.
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais de 
até cinco pavimentos - Desempenho 
Professor Fernando Henrique Sabatini
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ABNT 15575 - Edifícios habitacionais 
de 
até cinco pavimentos -
Desempenho 
Os requisitos estabelecidos nesta Norma podem ser
aplicados a edifícios habitacionais ou sistemas
com mais de cinco pavimentos, excetuados
aqueles que dependem diretamente da altura do
edifício habitacional.
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CONCLUSÃO
O mercado de construção civil está vivendo uma
fase que pode nos levar para uma mudança
significativa na qualidade das edificações.
Os projetistas tem papel fundamental nesse
processo e devem num futuro próximo ocupar um
lugar de maior destaque e responsabilidade.
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