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Matriz de atividade individual 
Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: Online 
Aluno: André Luiz Fonseca Barbosa Turma: 0922-2_2 
Tarefa: Análise de viabilidade econômica para a RX Investimentos - Projeto de construção do shopping 
Análise do projeto de construção do shopping center 
Introdução 
As finanças corporativas envolvem as decisões financeiras tomadas pelas empresas, além das ferramentas e análises 
utilizadas para obter tais decisões [1]. São essenciais para a criação de valor aos acionistas no longo prazo e, portanto, 
entendê-las não só é uma prioridade como também é essencial para o desenvolvimento e manutenção da vida útil da 
empresa. A área de finanças corporativas de uma entidade, portanto, auxilia o(s) sócio(s) investidor(es) na tomada de 
decisão de acordo com seu plano de investimentos (ou desinvestimentos), por meio de diversos métodos de análise, 
tornando possível a identificação das melhores formas de captação de recursos e aplicação financeira, além, 
obviamente, da identificação do investimento que trará o maior retorno econômico. 
 
As análises feitas pela área de finanças corporativas permitem ainda obter informações de investimentos com 
projeções de cenários (otimistas, realistas ou pessimistas), que permitem ao(s) investidor(es) a avaliação do(s) risco(s) 
de cada ativo e, por meio desta, a decisão sobre investir ou não naquele determinado ativo [2]. Dada a relevância da 
área de finanças corporativas nas grandes instituições, muitas atividades financeiras têm sido executadas por 
administradores financeiros das posições de alta liderança nas empresas, visto que tais profissionais estão envolvidos 
em decisões estratégicas que visam o crescimento e expansão da empesa [3]. Portanto, saber identificar a melhor 
oportunidade de investimento a ser realizado bem como de onde e qual montante financeiro a ser captado exige 
muito conhecimento e diversas análises de viabilidade a serem realizadas pelo gestor financeiro, devendo este possuir 
um amplo conhecimento do mercado e realizar simulações considerando n-fatores do mercado no qual sua corporação 
está inserida [2]. 
 
Dada tamanha a importância da análise de viabilidade econômico-financeira atrelada ao setor de finanças corporativas, 
este documento tem por finalidade demonstrar a análise de investimento da empresa RX Investimentos para a 
construção de um shopping center no terreno a ser cedido por uma igreja. A instituição religiosa cederá o terreno e 
todas as despesas com a construção do shopping serão assumidas pela RX Investimentos, com recursos de capital 
próprio, a qual deterá o direito de exploração do empreendimento por 6 anos - sem considerar os 2 primeiros anos, 
que serão de construção do shopping e, portanto, não haverá lucro no período. Não será permitido à RX Investimentos 
vender nenhuma loja, devendo todo seu lucro/rendimento ser oriundo dos aluguéis provenientes das lojas do shopping. 
 
A seguir, portanto, são apresentados os cálculos e a análise básica deste projeto: (i) da TIR (Taxa Interna de Retorno); 
(ii) do VPL (Valor Presente Líquido); (iii) do período para payback descontado e (iv) do ILL (Índice de Lucratividade 
Líquida). A partir dos cálculos e análises efetuadas, será apresentada conclusão sobre a tomada de decisão sobre o 
investimento, atestando se ele é (ou não) viável para a RX Investimentos. 
 
 
 
 
 
 
 
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Análise 
Antes de iniciar com o cálculo da TIR para o presente projeto, é preponderante considerar que a RX Investimentos se 
utilizará de capital próprio para o investimento no mesmo. Dessa forma, não há o que se analisar em termos de análise 
da viabilidade de investimento na comparação entre TIR e taxa do custo de capital, dado que os recursos a serem 
investidos serão integralmente arcados por capital próprio da empresa. 
 
Para iniciar a análise do projeto, deve-se considerar ainda as seguintes informações sobre ele: 
 
 
 
Além dos dados constantes na tabela acima, tem-se que: 
 
1. O CAPM será mensal. 
2. No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na data zero (valor presente). 
3. O fluxo será mensal. 
4. Desconsiderar qualquer depreciação contábil. 
5. Risco beta para os investidores nesse projeto é igual a 1 (um). 
6. Esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF → 
ERM igual a 3,63% 
7. Taxa RF: 2% + 13/100 (par de dígitos de controle do seu CPF dividido por 100) = 2,13%. 
8. Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado. 
 
Para iniciar o estudo da viabilidade do projeto, é sabido que o shopping levará 2 anos (24 meses) para ser construído. 
Por isso, o primeiro Fluxo de Caixa (FC) para os sócios-investidores somente ocorrerá do 25º mês em diante. Sabe-se 
ainda que a RX Investimentos deverá devolver o terreno para a igreja após completados oito anos do projeto (2 anos 
de construção + 6 anos de operação), ou seja, após o 96º mês, contando a empresa, portanto, com 6 anos (72 meses) 
para a exploração econômica do projeto. 
 
Diante de todas as informações iniciais apresentadas, tem-se as seguintes informações de construção e ganhos 
potenciais com o projeto: 
 
 
Projeto: shopping center da RX Investimentos – Custos de Construção 
Nº de andares (garagem + lojas) 7 
M2 por andar (padrão) 4.000 
CUB R$ 600,00/m2 
Custo Total da Construção R$ 16.800.000,00 
 
 
 
 
 
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Da tabela acima, depreende-se que o número total de lojas que o shopping disporá será de 175 lojas, sendo 35 salas 
para cada um dos 5 andares comerciais. A receita proveniente do aluguel de cada uma das lojas será de R$ 20k, e o 
custo variável por loja será de R$ 1k/mês. Os custos fixos com manutenção e despesas operacionais de todo o projeto 
são de R$ 200k/mês, conforme já apresentado. 
 
Com base nessas informações, pode-se obter o lucro líquido projetado do projeto através da demonstração do seu 
Fluxo de Caixa, conforme tabela abaixo. 
 
 
A partir daí, pode-se determinar a TMA (Taxa Mínima de Atratividade) para este projeto por meio do modelo CAPM 
(Capital Asset Pricing Model): 
 
K = RF + β (ERM – RF) 
K = 0,0213 + 1(0,0363 – 0,0213) 
K = 3,63% 
 
Para o cálculo acima foram considerados: 
 
- Taxa RF = 2,13%, dada a fórmula 2% + (par de dígitos de controle do meu CPF); 
- Risco Beta igual a 1,0; 
- Taxa ERM (taxa esperada do mercado) = 3,63% (1,5% acima da taxa RF). 
 
 
 
Passa-se agora, portanto, à análise de viabilidade do investimento no shopping a partir da determinação da TIR, do 
VPL, do payback descontado e do ILL para saber se realmente o projeto será viável para a RX Investimentos. As 
informações e cálculos a seguir foram obtidos por meio do uso da calculadora financeira HP-12C. 
 
 
 
 
Projeto: shopping center da RX Investimentos – Ganhos potenciais 
Nº de andares (lojas) 5 
Nº lojas por andar 35 
Valor do aluguel (loja) R$ 20.000,00 
Faturamento Total (mês) R$ 3.500.000,00 
 
Projeto: shopping center da RX Investimentos – Fluxo de Caixa 
Nº de lojas (total) 175 
Valor aluguel por loja R$ 20.000,00 
Faturamento Total (mês) R$ 3.500.000,00 
Custos fixos shopping (manutenção + despesas operacionais) R$ 200.000,00 
Custo variável (loja) R$ 1.000,00 
Custo variável (total) R$ 175.000,00 
LAJIR R$ 3.125.000,00 
JUROS - 
LAIR R$ 3.125.000,00 
IR R$ 468.750,00 
LUCRO LÍQUIDO R$ 2.656.250,00 
 
 
 
 
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Cálculo da TIR 
A TIR (Taxa Interna de Retorno) é a taxa que mede o percentual que o projeto pode, por si só, gerar retorno sobre o 
investimento realizado. Ou seja: é a taxa interna (intrínseca) que o projeto pode gerar [2]. Com a calculadora financeira 
HP 12-C, foi obtida a seguinte taxa TIR do projeto: 
 
 
Cálculo do VPL 
O VPL (Valor Presente Líquido) de um investimento refere-se à diferença entre o valor presente das entradas de caixa 
e o valor presente das saídas de caixa ao longo de um período. Ou seja: o VPLtraz para o presente o fluxo de caixa 
de um projeto de investimento e a soma ao valor inicial [4]. Com o uso da calculadora financeira HP-12C temos que: 
 
 
Cálculo do período para payback descontado 
O payback descontado nada mais é que o tempo de recuperação de uma aplicação financeira descontando o custo de 
capital nos fluxos de caixa [5]. No presente caso: 
 
PV = -16.800.000; i = 3,63; n = 24, resultando em 39.533.133,35 
 
 
Projeto: shopping center da RX Investimentos – Cálculo da TIR 
-16.800.000,00 g CF0 
- g CFJ 
24,00 g NJ 
2.656.250,00 g CFJ 
72,00 NJ 
3,63 i 
f IRR 4,88 
 
Projeto: shopping center da RX Investimentos – Cálculo do VPL 
-16.800.000,00 g CF0 
- g CFJ 
24,00 g NJ 
2.656.250,00 g CFJ 
72,00 g NJ 
3,63 i 
f NPV 11.906.956,22 
 
Projeto: shopping center da RX Investimentos – período para payback descontado 
-39.533.133,35 PV 
2.656.250,00 PMT 
3,63 i 
- FV 
n 22 
 
 
 
 
 
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Do resultado da tabela acima (n = 22), depreende-se que o tempo para recuperação do investimento a ser feito pela 
RX Investimentos no shopping será de 46 meses (22 + 24), considerando-se que nos 24 meses iniciais (período de 
obra) a empresa incorrerá apenas em despesas. 
 
Cálculo do ILL 
O índice de lucratividade (IL) é o indicador que mede a capacidade operacional do seu investimento em gerar lucros a 
partir de um projeto desenvolvido [6]. Ou seja: o índice de lucratividade é a representação do lucro líquido em relação 
ao valor das receitas totais. Seguindo-se este conceito, temos para o projeto do shopping center da RX Investimentos 
o seguinte IL: 
 
IL = (VPL + I0) / I0 
IL = 11.906.956,22 + 16.800.000,00 / 16.800.000,00 
IL = 1,71 
Onde: 
VPL = Valor Presente Líquido 
I0 = Investimento total (custo total da construção do shopping) 
 
Do resultado acima, conclui-se que para cada 1 real investido no projeto a RX Investimentos receberá de retorno o 
equivalente a R$ 1,71 a valor presente. 
 
Decisão sobre o investimento no projeto com base nos cálculos realizados 
A partir dos cálculos efetuados para os índices básicos de análise de investimentos demonstrados neste documento, 
pode-se concluir, portanto, que o projeto do shopping center para a RX Investimentos é viável, pois apresenta: 
 
1) VPL positivo; 
2) TIR superior à TMA; 
3) ILL superior a 1; 
4) Payback de 46 meses, considerado bom e atrativo economicamente uma vez que o período de “vida útil” do 
projeto possui 96 meses, sendo 50 meses voltados exclusivamente para a obtenção de lucro. 
 
Dadas as informações acima, a execução do projeto é viável, sendo aconselhável à RX Investimentos que 
siga adiante com sua implementação. 
 
Referências bibliográficas 
[1] Disponível em: https://www.suno.com.br/artigos/financas-corporativas/ (acesso em 14/10/2022) 
 
[2] ABREU, José Carlos de. Apostila do curso de Finanças Corporativas. FGV Online (2022) 
 
[3] GITMAN, Lawrence. Princípios de administração financeira. 12ª ed. São Paulo: Pearson Prentice Hall, 2010. 
 
[4]Disponível em: https://blog.keruak.com.br/o-que-e-
vpl/#:~:text=Dito%20isto%2C%20podemos%20definir%20o,um%20investimento%20ou%20projeto%20projetado. 
(Acesso em 16/10/2022) 
 
[5]Disponível em: https://blog.xpeducacao.com.br/payback-
descontado/#:~:text=O%20payback%20descontado%20%C3%A9%20o,calcula%2Dse%20todos%20os%20dias. 
(Acesso em 16/10/2022) 
 
[6] Disponível em: https://www.cora.com.br/blog/indice-de-lucratividade/ (Acesso em 16/10/2022) 
 
https://www.suno.com.br/artigos/financas-corporativas/
https://blog.keruak.com.br/o-que-e-vpl/#:~:text=Dito%20isto%2C%20podemos%20definir%20o,um%20investimento%20ou%20projeto%20projetado
https://blog.keruak.com.br/o-que-e-vpl/#:~:text=Dito%20isto%2C%20podemos%20definir%20o,um%20investimento%20ou%20projeto%20projetado
https://blog.xpeducacao.com.br/payback-descontado/#:~:text=O%20payback%20descontado%20%C3%A9%20o,calcula%2Dse%20todos%20os%20dias
https://blog.xpeducacao.com.br/payback-descontado/#:~:text=O%20payback%20descontado%20%C3%A9%20o,calcula%2Dse%20todos%20os%20dias
https://www.cora.com.br/blog/indice-de-lucratividade/