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ACQA DA DISCIPLINA INSTITUIÇÕES DO DIREITO
Prezado aluno, você está diante de uma questão aberta cuja principal função é contribuir para sua formação profissional. Embora trate-se de uma atividade avaliativa, nosso objetivo é que você aprenda enquanto a desenvolve e que demonstre competências necessárias a um bom profissional, atento ao mercado de trabalho.
Os 20 pontos remetidos a esta questão levarão em conta: 
· Fundamentação teórica adequada
· Respaldo da legislação específica
· Autoria na confecção da resposta
· Ausência de plágio
ORIENTAÇÕES INICIAIS
Juridicamente, podemos definir o contrato como sendo um negócio jurídico que envolve a vontade consensual de duas ou mais partes sobre um mesmo objeto, criando, modificando ou extinguindo direitos e obrigações. O principal objetivo dos contratos é a criação, modificação ou extinção de direitos e obrigações. Se o contrato for convencionado dentro das especificações legais, as partes não somente declaram compreender os direitos e obrigações de cada uma delas, como também passam a ter garantia e segurança jurídica sobre o que foi pactuado.
Em que pese os contratos possam (em sua grande maioria) ser feitos de forma verbal, no caso presente faremos a análise de um contrato escrito (que, juridicamente, chama-se de “instrumento contratual”). E o nosso intuito é observar se as partes estarão juridicamente seguras com relação ao que foi convencionado.
Sobre esta temática, você irá desenvolver sua Atividade Aberta de Instiuições durante as 4 primeiras semanas des estudo, visando analisar a legalidade (ou não) dos termos de um contrato. Recorra aos materiais indicados e, em caso de dúvidas, entre em contato com seu professor-tutor.
O primeiro passo é analisar o contrato de locação que lhe será apresentado a seguir. Após, você deverá responder as questões apresentadas no ARQUIVO 2 que está na sua página do AVA.
 
1º PASSO: ANÁLISE JURÍDICA DE UM
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL
	CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO PARA FINS RESIDENCIAIS
	
 PEDRO PENEIRA, brasileiro, solteiro, maior (atualmente interditado), administrator de empresas, inscrito no CPF(MF) sob o nº 100.332.554-87, residente domiciliado nesta cidade de Uberaba-MG, aqui denominado LOCADOR, neste ato representado por IMOBILIARIA ALUGUE MAIS LTDA., pessoa jurídica com sede na cidade de Uberaba-MG, na Rua Dom Pedro IV, 1350, Centro, inscrita no CNPJ (MF) sob o n° 12.345.678/0001-99, neste ato representada por seu administrador Rodrigo Pastel; e, de outro lado, JOÃO FRANCISCO, brasileiro, solteiro, inscrito no CPF (MF) sob o nº 988.766.544-32, residente e domiciliado na Rua das Abóboras, Bairro das Frutas, Uberaba/MG, aqui denominado LOCATÁRIO, tem justos e contratados a locação de imóvel, nos termos e condições das cláusulas seguintes:
PRIMEIRA - O LOCADOR aluga ao LOCATÁRIO, o imóvel abaixo descrito, pelo prazo certo e ajustado de 36 (TRINTA E SEIS MESES), a iniciar no dia 01/03/2022 e findar no dia 28/02/2025 ocasião que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel nos exatos termos de sua locação, inclusive, naqueles espaços externos ou internos que sofrem com a deterioração natural do uso ou da exposição ao tempo, independentemente de qualquer notificação, aviso, interpelação judicial ou extrajudicial.
SEGUNDA - O LOCADOR entrega em locação ao LOCATÁRIO mediante as cláusulas e condições convencionadas, aceitas neste ato pelo LOCATÁRIO, com o fim de nele exercer atividade tipicamente residencial, no imóvel situado à AVENIDA DAS NAÇÕES 2728, CENTRO UBERABA/MG. 
TERCEIRA - Fica expressamente convencionado que o imóvel locado será utilizado pela LOCATÁRIO exclusivamente para exploração “RESIDENCIAL”, sendo vedada a alteração desta finalidade sem prévio consentimento expresso do LOCADOR, e seu uso não poderá comprometer a moralidade, os bons costumes ou infringir o direito de vizinhança.
QUARTA - O valor mensal do aluguel rigorosamente líquido é de R$ 1.100,00 (UM MIL E CEM REAIS), reajustável anualmente e utilizando-se o salário mínimo como índice de correção, que o LOCATÁRIO se obriga a pagar ao LOCADOR, em sua sede ou, alternativamente, mediante a quitação de boleto bancário, impreterivelmente até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao do vencimento.
QUINTA - O pagamento efetuado após o 5º(quinto) dia do mês subsequente ao vencido sujeitará o LOCATÁRIO ao pagamento de multa moratória de 100,00% (CEM POR CENTO), calculada sobre o valor do aluguel vencido, mais juros de mora e correção monetária se o atraso for superior a 30 (trinta) dias, sem prejuízo das demais penas convencionadas neste instrumento.
SEXTA – Sempre que o aluguel for pago impreterivelmente até as 18 (dezoito) horas do dia 5 (cinco) do mês subsequente ao vencido, ou seja, até o vencimento, o LOCATÁRIO gozará de uma bonificação correspondente a R$ 100,00 (cem reais), reduzindo-se o valor do aluguel líquido mensal para R$ 1.000,00 (um mil reais).
SÉTIMA - Obriga-se o LOCATÁRIO, a partir da data do presente instrumento, a pagar, quando devida, diretamente ao síndico, na época por ele fixada, a taxa de condomínio, bem como a taxa de fornecimento de energia elétrica, assim como, o consumo de água e os demais encargos da locação, diretamente às entidades cobradoras, e ainda o prêmio de seguro, ficando o LOCATÁRIO obrigado a fazer prova desses pagamentos quando assim o exigir O LOCADOR.
PARÁGRAFO PRIMEIRO - O LOCATÁRIO se compromete a pagar o IPTU e todas as demais taxas incidentes sobre o imóvel para o exercício da atividade descrita neste contrato, devendo entregar os comprovantes de pagamento ao LOCADOR no prazo de 30 (trinta) dias após o vencimento da parcelas, sob pena de incorrer em rescisão contratual.
PARÁGRAFO SEGUNDO – Compete ao LOCATÁRIO requerer a ligação da energia elétrica e serviço de água, bem como pagar eventual taxa pelo ato, e quando da devolução do imóvel, promover seu desligamento, com a consequente quitação do consumo final, apresentando ao LOCADOR os comprovantes destes pagamentos.
OITAVA - Quando o imóvel locado estiver em regime de condomínio ficarão fazendo parte integrante do presente contrato a "Convenção de Condomínio" e o "Regimento Interno" respectivos, os quais o LOCATÁRIO se obriga a cumprir e respeitar, sob pena da rescisão contratual.
NONA - O LOCATÁRIO, após verificação do imóvel, confessa recebê-lo em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, obrigando-se a trazer o imóvel locado em perfeitas condições de higiene e limpeza, conforme constatado no TERMO DE VISTORIA.
DÉCIMA - Qualquer benfeitoria (útil, necessária ou voluptuária) somente poderá ser realizada após prévia autorização por escrito do LOCADOR e aderirá ao imóvel locado, salvo se convier ao LOCADOR a restituição ao estado anterior, tudo por conta exclusiva do LOCATÁRIO. Este renuncia, em caráter irrevogável, ao direito de retenção, indenização ou reembolso pelas benfeitorias realizadas ainda que sejam de boa fé.
DÉCIMA PRIMEIRA - Assegura-se O LOCADOR o direito de vistoriar, em qualquer tempo, a seu exclusivo critério, durante a vigência do presente contrato, através de seus administradores ou prepostos de sua confiança, o imóvel locado, e o de exigir quando for o caso, o cumprimento de toda e qualquer obrigação estipulada neste contrato.
DÉCIMA SEGUNDA - Obriga-se a parte que der motivo à rescisão do presente contrato, antes do término do seu prazo de vigência, por inadimplemento de quaisquer de suas cláusulas, ao pagamento da pena convencional (multa) correspondente a 03 (três) aluguéis, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial. Esta pena não constitui prefixação de perdas e danos.
PARÁGRAFO PRIMEIRO - O LOCATÁRIO que, ao final de cada ano de contrato, a contar do início da vigência do mesmo, optar pela desocupação do imóvel, ficará isento da multa de rescisão contratual, desde que, por escrito, comunique esta intenção ao LOCADOR, com a antecedência de no mínimo 30 (trinta) dias do término do ano contratual.
PARAGRAFO SEGUNDO - Considera-se ano contratual o interstíciode 12 meses, contados da data da assinatura do contrato, podendo receber as seguintes denominações: 1º ano contratual (12 meses); 2º ano contratual (24 meses); 3º ano contratual (36 meses); etc.
DÉCIMA TERCEIRA - Na hipótese de aplicação da penalidade prevista na cláusula anterior, aquela será aplicada de forma proporcional, conforme previsto no artigo 4º da Lei 8.245/91, exceto quando a locação viger por prazo indeterminado, quando a penalidade será aplicada por inteiro.
DÉCIMA QUARTA - Este contrato não poderá ser transferido, cedido ou sublocado a terceiros, no todo ou em parte, sem o consentimento expresso e por escrito do LOCADOR, ficando o LOCATÁRIO sujeito às penalidades da Cláusula Décima-Segunda do presente contrato.
DÉCIMA QUINTA - Se O LOCADOR tiver de recorrer aos meios judiciais ou extrajudiciais para haver o pagamento de seu crédito, terá direito, sem prejuízo das penas convencionais estipuladas nas CLÁUSULAS QUINTA e DÉCIMA-SEGUNDA, à multa contratual de 10%(dez por cento) sobre o que o LOCATÁRIO lhe dever de principal, juros, taxas, despesas e demais acessórios, prevalecendo esta multa desde que seja, para tal fim, despachada em juízo qualquer petição, sem prejuízo do pagamento dos honorários advocatícios e custas processuais.
DÉCIMA SEXTA - O aluguel previsto na CLÁUSULA QUARTA será automaticamente e anualmente reajustado de conformidade de acordo com o salário mínimo vigente, mesmo que o a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado. Essa majoração será efetuada a exclusivo critério do LOCADOR, anualmente, e vigorar até a efetiva entrega das chaves do imóvel. Ainda que O LOCADOR, por qualquer motivo, deixe de aplicar as majorações aqui previstas, isto não induzirá renúncia a essa faculdade contratual, ficando-lhe sempre assegurado o direito de majoração periódica supramencionada. A aplicação dos índices de majoração não impedirá o exercício da retomada nos casos permitidos em lei, nem atualização dos locativos a preço de mercado, obedecidas as condições legais para tanto. A bonificação concedida na CLÁUSULA SEXTA também sofrerá majorações, anualmente, idêntica a do aluguel.
DÉCIMA SÉTIMA - O LOCATÁRIO declara que recebe do LOCADOR as chaves do imóvel objeto do presente contrato, as quais se compromete a devolver, impreterivelmente, no dia do vencimento ou da rescisão deste contrato, ficando estabelecido que a integral cessação da locação somente se configurará com a devolução das chaves do imóvel ao LOCADOR, mediante RECIBO DE ENTREGA DE CHAVES por ela fornecido.
DÉCIMA OITAVA – Ao final da locação o LOCATÁRIO solicitará ao LOCADOR que providencie a visita ao imóvel, para constatação de seu estado à época. Antes da restituição das chaves ao LOCADOR, o imóvel deverá estar completamente limpo, bem como deverá estar REPINTADO com o mesmo material e mesmas cores originais, inclusive marca, e estar com todos os demais componentes em perfeito estado de conservação e funcionamento, em conformidade com as CLÁUSULAS NONA e DÉCIMA do presente, ou TERMO DE VISTORIA de entrada.
DÉCIMA NONA - Constatado pelO LOCADOR que o imóvel não se encontra nas mesmas condições em que foi entregue por ocasião do início da locação, poderá O LOCADOR, independentemente de QUALQUER TIPO DE ORÇAMENTO, mandar executar, a seu único e exclusivo critério, todos os reparos, consertos, substituições, limpeza e pinturas que julgar necessárias para colocar o imóvel nas condições estabelecidas no presente contrato ou de acordo com o TERMO DE VISTORIA de entrada, cujo total das despesas pagas decorrentes de materiais e mão-de-obra, constituirá DÉBITO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL à vista, ficando estabelecido que enquanto durar os serviços que se fizerem necessários para a recomposição do imóvel, continuará o LOCATÁRIO responsável pelo pagamento do aluguel devidamente reajustado, nos termos do presente instrumento.
VIGÉSIMA - As obrigações assumidas neste instrumento estendem-se aos herdeiros e sucessores do LOCATÁRIO, a qualquer título, para os fins de direito, tornando todo o débito título líquido, certo e exigível.
VIGÉSIMA PRIMEIRA - Correrão por conta exclusiva do LOCATÁRIO todas as despesas, títulos e encargos, presentes ou futuros, necessários a segurança e legalização deste contrato, ou que resultarem de sua prevista execução, durante ou após o prazo contratual.
VIGÉSIMA SEGUNDA – Elegem as partes, de comum acordo, o foro da Comarca de Uberaba-MG, para a solução das pendências oriundas do presente contrato, com renúncia expressa de quaisquer outros, por mais privilegiados que sejam.
Estando assim justos e contratados, firmam o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL em duas vias de igual teor e forma e para um só efeito, com as testemunhas que abaixo assinam.
Uberaba, 01 de março de 2022
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Pedro Peneira – Locador
Representado por Imobiliária Alugue Mais Ltda.
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João Francisco – Locatário
2º PASSO: RESPONDER AOS QUESTIONAMENTOS
Prezado(a) aluno(a), agora que você já leu com atenção o Contrato de Locação firmado, responda às indagações a seguir.
O primeiro passo para uma análise jurídica de um contrato é verificar se ele apresenta os requisitos legais para ser considerado válido. Tais requisitos estão descritos no artigo 104 do Código Civil Brasileiro:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Desta forma, pede-se ao aluno que responda as indagações abaixo (lembre-se de consultar o material e a videoaula sobre obrigações para fundamentar suas respostas):
01) Quem são os agentes do contrato de locação sob análise? (2,0 pontos)
02) O(s) agente(s) do contrato que é(são) pessoa(s) física(s) possui capacidade civil plena? Em caso negativo, como seria a forma correta? Fundamente. (3,0 pontos)
03) Quanto ao objeto lícito, há um índice de correção fixado no contrato para o reajuste anual dos aluguéis? Esse índice é lícito? Em caso negativo, qual deveria ser utilizado? Fundamente. (3,0 pontos)
04) O contrato tem um objeto determinado, determinável ou nenhum dos dois? Fundamente. (3,0 pontos)
05) A forma do contrato obedeceu ao prescrito em lei? Fundamente. (3,0 pontos)
06) Caso João Francisco venha a pagar o aluguel de março/2022 no dia 15 de abril, ele estará dentro do prazo, em “mora” ou em “inadimplemento”? Explique a diferença entre mora e inadimplemento (3,0 pontos)
07) Em caso rescisão do contrato antes do término do prazo de vigência, por culpa do Locatário, e o Locador, em razão disso, tenha tido prejuízos no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), poderá ele (Locador) cobrar a diferença? Fundamente. (3,0 pontos)