Texto I Mantida decisão do TJDFT que exige individualização de matrículas para imóveis por BEA — publicado há 8 anos Decisão proferida pela 1ª Turma Cível do TJDFT foi mantida pelo Superior Tribunal de Justiça, confirmando o entendimento da magistrada da 5ª Vara Cível do Tribunal do DF que, em sua sentença, negou o pedido do autor, determinando que para a aplicação do instituto da adjudicação compulsória, forma de exigir a escritura definitiva do imóvel na justiça, é obrigatório que os lotes sejam individualizados, ou seja, tenham matrículas próprias já devidamente registradas. O autor alegava ter comprado 23 lotes rurais localizados no Distrito Federal, pagando integralmente o valor fixado, mas reclamava que os herdeiros do vendedor não queriam emitir a declaração de vontade para registrar a venda. O problema é que os terrenos integram uma área maior, denominada Fazenda Rajadinha, e não têm matrícula individualizada, conforme exige a legislação. No papel, a fazenda é uma propriedade só. A juíza de primeira instância, ao negar o pedido em sua sentença, argumentou que nos autos constavam apenas a matrícula total do imóvel, não havendo descrição dos parcelamentos: “Ocorre, contudo, que, o que se tem nos autos é a matrícula única do imóvel total (2.956 ha), não havendo descrição dos imóveis desmembrados ou objeto de parcelamento do solo. Assim, não existem matrículas autônomas correspondentes a cada gleba de terra que foi adquirida pelo autor, mas, tão-somente, uma única matrícula que descreve as características do todo, ou seja, da universalidade do bem imóvel, que, até o presente momento, contudo, não foi objeto de desmembramento legal, mas apenas de fato. Logo, os lotes adquiridos pelo autor existem, igualmente, apenas de fato, não de direito." Inconformado, o autor apelou. Porém, os desembargadores da 1ª Turma Cível do TJDFT, em conformidade com a decisão da juíza, entenderam que o pedido era juridicamente inviável e negaram provimento ao recurso. O desembargador relator, em seu voto, no mesmo sentido da sentença, deixou clara a necessidade da individualização dos lotes por matrículas registradas: “Com efeito, no presente caso, para a aplicação do instituto da adjudicação compulsória, não basta o imóvel estar quitado e a recusa do promissário-vendedor em outorgar a escritura definitiva. O que se observa na presente ação é que, apesar da quitação, os lotes não estão individualizados junto ao registro de imóveis, de forma que eventual sentença substitutiva de declaração de vontade não poderia ser transcrita no registro de imóveis, o que a tornaria inócua.” O comprador então recorreu ao STJ, apontando violação a diversos artigos do Código de Processo Civil e à revisão do Plano Diretor do DF, que permite o desmembramento de terras rurais. Apesar do novo recurso do autor, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve o entendimento que já havia sido demonstrado em primeira instância e confirmado pelo TJDFT, negando o pedido de adjudicação compulsória. A ministra do STJ, relatora do caso, afirmou que lotes dentro de um todo maior, sem matrícula própria no registro de imóveis, não podem ser objeto de adjudicação compulsória. Para a relatora, "a simples intervenção jurisdicional para determinar, por via transversa, a titulação de domínio sobre terra não parcelada frustraria todo o ordenamento jurídico e a política agrária de parcelamento ordenado do solo rural." Ela disse que os contratantes, antes de celebrar o negócio, deixaram de observar atos obrigatórios, o que tornou impossível o registro dos imóveis, além de não cumprirem as regras de parcelamento de gleba rural instituídas pelo Incra. Assim, a ministra afirmou que não há como conceder a escritura das parcelas enquanto o processo de regularização não for concluído. A decisão foi unânime. Processo: APC 2007011011269-2 Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Disponível em . A partir das informações apresentadas e com inspiração no texto acima, analise as afirmativas a seguir a respeito da ação substitutiva da declaração de vontade: I. Quando houver a transmissão do veículo sem o devido registro junto ao Detran pelo anterior proprietário, o adquirente poderá ajuizar ação substitutiva da declaração de vontade para registrar a transmissão, o que será sentenciado pelo juiz e produzirá todos os efeitos da declaração não emitida após o trânsito em julgado. II. É possível o ajuizamento de ação substitutiva de declaração de vontade quando o promitente comprador visa compelir o promitente vendedor a cumprir a obrigação assumida em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. III. Quando for necessária a concordância de herdeiro não encontrado em contrato de compra e venda, mesmo após a realização de citação por edital, é possível o ajuizamento de ação substitutiva de declaração de vontade. IV. Em apartamento gravado com hipoteca garantidora de financiamento bancário, é possível o ajuizamento de ação substitutiva de declaração de vontade para adjudicação compulsória do imóvel após quitação do valor devido Considerando o contexto apresentado, é correto o que se afirma em: Escolha uma: a. II e IV, apenas. b. I, II, III e IV. c. I e III, apenas. d. I, II e IV, apenas. e.