AcessoClAíssicoComercializacao-Lima-2012pdf

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Huda Andrade Silva de Lima 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DO ACESSO CLÁSSICO À COMERCIALIZAÇÃO: 
ESPECIFICIDADES DO MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL NA 
 ÁREA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL DE MÃE LUIZA, N ATAL/ RN. 
 
 
 
 
 
 
 
Dissertação de Mestrado apresentada ao 
Programa de Pós-Graduação em 
Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) da 
Universidade Federal do Rio Grande do 
Norte (UFRN), como parte dos 
requisitos necessários para a obtenção do 
título de mestre em Arquitetura e 
Urbanismo. 
 
Área de Concentração I: Forma Urbana e 
Habitação 
 
Orientadora: Maria Dulce Picanço 
Bentes Sobrinha 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Natal, RN 
Verão, 2012. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Catalogação da Publicação na Fonte / Bibliotecária 
Alexsandra Santana dos Santos CRB-15/530 
 
Lima, Huda Andrade Silva de. 
 Do Acesso Clássico à Comercialização: especificidades do mercado imobiliário informal na Área 
Especial de Interesse Social de Mãe Luiza, Natal/RN / Huda Andrade Silva de Lima. – Natal, RN, 2012. 
 187 f.: il.. 
 
 Orientadora: Prof.ª Dr.ª Maria Dulce Picanço Bentes Sobrinho. 
 
Dissertação (Mestrado) – Universidade Federal do Rio Grande do Norte. Centro de Tecnologia. 
Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo. 
 
 1. Solo urbano – Dissertação. 2. Área Especial de Interesse Social – Dissertação. 3. Mercado 
Imobiliário Informal – Dissertação. I. Bentes Sobrinho, Maria Dulce Picanço. II. Universidade Federal do 
Rio Grande do Norte. III. Título. 
 
 
RN CDU 711.4 
 
 
 
 
DO ACESSO CLÁSSICO À COMERCIALIZAÇÃO: 
Especificidades do mercado imobiliário informal na 
 Área Especial de Interesse Social de Mãe Luiza, Natal/ RN. 
 
 
 
 
Huda Andrade Silva de Lima 
 
 
 
ESTA DISSERTAÇÃO DE MESTRADO FOI JULGADA 
ADEQUADA E APROVADA EM SUA FORMA FINAL 
 
 
 
 
Profª. Dra. Maria Dulce Picanço Bentes Sobrinha 
Orientadora 
 
 
 
Profª. Dra. Gleice Virginia Medeiros de Azambuja Elali 
Coordenadora do PPGAU 
 
 
BANCA DE DEFESA 
 
 
 
 
Prof. Dr. Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva 
Programa de Pós-Graduação em Estudos Urbanos e Regionais/ UFRN 
 
 
 
 
 
Profª. Dra. Amadja Henrique Borges 
Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo/ UFRN 
 
 
 
 
 
 Profª. Dra. Norma Lacerda Gonçalves 
Programa de Pós-graduação em Desenvolvimento Urbano/ UFPE 
 
Fevereiro/ 2012. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dedico este trabalho, 
aos meus pais, Jorge e Edna, 
e irmãos, Hugo e Huto, 
eternos encorajadores do conhecimento. 
 
 
 
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
Agradeço, 
Ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq), 
pelo auxílio financeiro imprescindível para elaboração e finalização da dissertação. 
A orientadora e amiga professora Dulce Bentes, por compartilhar seus 
conhecimentos e experiências acadêmicas. 
Ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) e aos 
seus professores integrantes, que aprimoraram meus conhecimentos não só na área de 
Arquitetura e Urbanismo, como também, de Sociologia, de Economia, etc. 
Aos receptivos e compreensivos moradores de Mãe Luiza, por abrirem as portas 
dos seus lares e compartilharem fatos pessoais de sua vida. 
Ao afável Heriberto Santos, por ter sido guia-desbravador das estreitas travessas, 
das escadarias inexploradas, dos becos nebulosos, das dunas habitadas do bairro de Mãe 
Luiza. 
A professora Norma Lacerda, pela permanente disponibilidade em compartilhar 
seus conhecimentos sobre a pesquisa de campo, bem como, o referencial teórico. 
Ao professor Flávio Freire, por contribuir e por fortalecer aspectos relacionados 
à metodologia de campo. 
Ao prestativo professor Alexsandro Ferreira, pelas ricas sugestões e pelos 
questionamentos imprescindíveis para consolidação da pesquisa. 
A Amanda Medeiros, a Silvana Mamede e a Pascal Machado, amigos de sala do 
PPGAU e demais momentos, pela sensibilidade e pela compreensão dos meus anseios, 
por tanta generosidade e carinho. 
Aos pesquisadores do Grupo de Estudos Habitação, Arquitetura e Urbanismo da 
Universidade Federal do Rio Grande do Norte (GEHAU/ UFRN), por ponderar todas as 
minhas buscas existenciais e teóricas relacionadas à organização dos dados da pesquisa 
de campo, bem como, aqueles que colhi e exauri os saberes referentes a temática da 
dissertação. 
Aos pesquisadores do Observatório das Metrópoles Núcleo RMNatal, novos 
companheiros de trabalho, por constatar e reconhecer os limites de prazo, estimulando 
sempre a seguir em frente. 
Aos familiares e aos amigos, cúmplices dessa travessia, pela compreensão 
quanto ao afastamento e ausência em momentos especiais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Janela da Favela 
(Graciano Campos) 
Abre a janela! 
Abre a janela da favela 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela 
Abre a janela moço! 
Abre a janela da favela 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela 
Não quero dizer que lá não existe tristeza 
Não quero dizer que lá não existe pobreza 
Porque favela sem miséria não é favela 
Porque favela sem miséria não é favela 
Abre! Abre a janela da favela 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela 
Abre a janela moço! 
Abre a janela da favela 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela 
 
Vai, no silêncio quando a noite cede a vez à madrugada 
Para romper um novo dia 
Puxe a cortina da mesma lentamente 
E você vai ver o samba em pessoa falando com a gente 
Puxe a cortina da mesma lentamente 
E você vai ver o samba em pessoa falando com a gente. 
Abre a janela! 
Abre a janela da favela 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela 
Abre a janela! 
Abre a janela da favela 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela. 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela. 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela. 
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela. 
 
Você vai ver a beleza que tem! 
 
 
 
 
RESUMO 
 
O presente trabalho apresenta estudos referentes à habitação social e seus efeitos sobre a 
reconfiguração espacial de Natal/RN, visando identificar as especificidades da 
informalidade do solo urbano. Busca compreender como o mercado imobiliário 
informal opera a provisão habitacional para a população situada em assentamentos 
populares informais, por meio do mercado de compra e venda e locação de imóveis 
residências irregulares/ ilegais. Esse entendimento ocorreu a partir do bairro de Mãe 
Luiza, Área Especial de Interesse Social (AEIS) situada entre bairros com população de 
elevado poder aquisitivo e inserido no eixo turístico de orla marítima da cidade. A 
caracterização do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza, tomando como base os 
compradores, os vendedores e os locatários, contribuirá para compreender como essas 
transações informais operam a provisão habitacional em AEIS e para a elaboração de 
políticas públicas e implantação de programas habitacionais e de regularização fundiária 
a população de baixa renda, adequadas à dinâmica e realidade da moradia das áreas 
informais. 
 
Palavras-chave: solo urbano, área especial de interesse social, mercado imobiliário 
informal. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
 
This study presents research regarding affordable housing and their effects on the spatial 
reconfiguration of Natal/ RN, aiming to identify the specificities of the informality of 
urban land. This study aims to understand how informal housing market operates 
housing provision for the population located in popular informal settlements, through 
buying and selling market and rental market of residential properties irregular / illegal. 
This understanding will be through the neighborhood of Mãe Luisa, Special Area of 
Social Interest (SASI), located between neighborhoods with a population of high 
purchasing power and inserted into the tourist shaft of seaside of town. The 
characterizationof informal housing market in Mãe Luiza, from buyers, sellers and 
renters, will help to understand how these informal transactions operate on SASI and 
housing provision for public policy development and implementation of housing 
programs and land regularization for low-income population, adequate to dynamic and 
reality of housing of informal areas. 
 
Keywords: urban land, special area of social interest, informal housing market. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE FIGURAS 
 
Figura 1: Mancha da expansão urbana de Natal, entre as décadas de 1920 e 1990, com 
identificação parcial de alguns bairros da atualidade. .................................................... 64 
Figura 2: Passo da Pátria, assentamento em precária condição habitabilidade (década de 
1940)..................... .......................................................................................................... 67 
Figura 3: Conjunto Cidade da Esperança, década de 1960. ........................................... 68 
Figura 4: Mapa Social da população em Natal/RN com rendade até três salários 
mínimos......... ................................................................................................................. 74 
Figura 5: Identificação das Zonas Administrativas de Natal e das Zonas de Proteção 
Ambiental (ZPA) situadas no entorno do bairro de Mãe Luiza. .................................... 82 
Figura 6: Morro de Mãe Luiza visto do farol, década de 1950. ..................................... 83 
Figura 7: Ocupação de Mãe Luiza, década de 1960. ...................................................... 84 
Figura 8: Ocupação de Mãe Luiza, década de 1960. ...................................................... 84 
Figura 9: Mãe Luiza em meadas da década de 1960. ..................................................... 85 
Figura 10: Terreno do Paradise Mare Flat, ano de 1992. ............................................... 87 
Figura 11: Vista parcial de Mãe Luiza (2010). ............................................................... 89 
Figura 12: Uso do Solo predominante. ........................................................................... 90 
Figura 13: Infraestrutura básica de Mãe de Luiza. ......................................................... 92 
Figura 14: Áreas Subnormais da AEIS de Mãe Luiza, segundo a Política Habitacional 
de Interesse Social para o Município de Natal (a esquerda) e áreas de ponderação dos 
aglomerados subnormais, conforme Censo Demográfico de 2010 (a direita). .............. 93 
Figura 15: Identificação das Localidades do bairro de Mãe Luiza. .............................. 100 
Figura 16: Áreas sem aplicação de questionários. ........................................................ 102 
Figura 17: Localização dos imóveis da pesquisa de campo..........................................126 
Figura 18: Identificação dos tipos de domicílios pesquisados.......................................129 
Figura 19: Tipos de domicílios. .................................................................................... 130 
Figura 20: Topografia do lote. ...................................................................................... 131 
Figura 21: Edificações com mais de dois pavimentos. ................................................. 132 
Figura 22: Identificação dos imóveis em relação ao número de pavimentos. .............. 133 
Figura 23: Imóveis com respectivos dimensionamentos. ............................................. 136 
Figura 24: Nível de ocupação da edificação no lote. .................................................... 137 
Figura 25: Estado de Conservação dos imóveis. .......................................................... 139 
Figura 26: Imóveis com anúncios de comercialização. ................................................ 142 
 
 
 
 
Figura 27: Identificação dos imóveis em relação ao valor do aluguel. .................... ....144 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
 
Tabela 1: Maiores populações faveladas por país. ......................................................... 51 
Tabela 2: Tipo de submercado residencial predominante nos assentamentos populares 
informais, ano 2006. ....................................................................................................... 53 
Tabela 3: Número de aglomerados subnormais segundo as regiões brasileiras de 1991, 
2000 e 2010... ................................................................................................................. 59 
Tabela 4: Número de domicílios e população residente em aglomerados subnormais 
segundo as regiões brasileiras de 2010. .......................................................................... 60 
Tabela 5: Distribuição por tipo de transações do mercado residencial. ......................... 61 
Tabela 6: Assentamentos subnormais em Natal. ............................................................ 73 
Tabela 7: Aglomerados Subnormais, por Zona Administrativa de Natal, Censo 
Demográfico 2010. ......................................................................................................... 77 
Tabela 8: Rendimento mensal domiciliar dos moradores de Mãe Luiza e dos bairros do 
entorno (2010). .............................................................................................................. 88 
Tabela 9: Dimensionamento, número de domicílios, população residente, e densidade 
demográfica e rendimento médio mensal das pessoas dos bairros da Zona Leste de 
Natal, ano 2010. .............................................................................................................. 89 
Tabela 10: Características das áreas subnormais da AEIS de Mãe Luíza. ..................... 94 
Tabela 11: Sexo do geral e dos vendedores, dos compradores, dos locatários e dos 
moradores de Mãe Luiza. ............................................................................................. 107 
Tabela 12: Faixa etária geral dos vendedores, dos compradores, dos locatários e dos 
moradores de Mãe Luiza. ............................................................................................. 108 
Tabela 13: Estado civil geral e dos vendedores, dos compradores e dos locatários. .... 109 
Tabela 14: Número de filhos do geral e dos vendedores, dos compradores e dos 
locatários.............. ......................................................................................................... 109 
Tabela 15: Grau de instrução geral e dos vendedores, dos compradores e dos 
locatários......... .............................................................................................................. 110 
Tabela 16: Ocupação profissional do geral e dos vendedores, dos compradores e dos 
locatários.............. ......................................................................................................... 111 
Tabela 17: Fonte de Renda Principal do geral e dos vendedores, dos compradores e dos 
locatários............... ........................................................................................................ 112 
Tabela 18: Rendimento Pessoal Mensal do geral e dos vendedores, dos compradores e 
dos locatários e dos moradores de Mãe Luiza. ............................................................. 113 
 
 
 
 
Tabela 19: Fonte de Renda Auxiliar do geral e dos vendedores, dos compradores e dos 
locatários........... ............................................................................................................ 114 
Tabela 20: Rendimento familiar mensal do geral e dos vendedores, dos compradores e 
dos locatários e dos moradores de Mãe Luiza. ............................................................. 115 
Tabela 21: Tempo de moradia em Mãe Luiza dos vendedores, compradores e 
locatários....................................................................................................................... 116 
Tabela 22: Trajetória residencial antes de residir no imóvel da pesquisados vendedores, 
compradores e locatários. ............................................................................................. 118 
Tabela 23: Local de compras diárias, roupa, eletrodoméstico e material de construção 
dos vendedores, compradores e locatários. .................................................................. 122 
Tabela 24: Principal meio de transporte utilizado pelos vendedores, compradores e 
locatários................ ....................................................................................................... 125 
Tabela 25: Número questionários aplicados por localidade e submercados. ............... 127 
Tabela 26: Tipo de domicílio. ....................................................................................... 128 
Tabela 27: Número de cômodos dos imóveis vendidos, comprados e locados. ........... 134 
Tabela 28: Número de quartos por domicílio. .............................................................. 135 
Tabela 29: Dimensionamento da edificação. ................................................................ 135 
Tabela 30: Tipo de material das paredes ...................................................................... 137 
Tabela 31: Tipo de material da cobertura. .................................................................... 138 
Tabela 32: Estado de conservação dos imóveis. ........................................................... 139 
Tabela 33: Valor do aluguel. ........................................................................................ 143 
Tabela 34: Valor do aluguel por m² versus localidades do bairro. ............................... 145 
Tabela 35: Valor do aluguel por m² versus tipo do imóvel. ......................................... 146 
Tabela 36: Comprometimento do rendimento familiar com aluguel. ........................... 147 
Tabela 37: Valor da Compra. ........................................................................................ 148 
Tabela 38: Valor da compra por m² versus localidades do bairro (dados 
qualitativos)................. ................................................................................................. 148 
Tabela 39: Valor da Venda. .......................................................................................... 149 
Tabela 40: Valor da venda por m² versus localidades do bairro (dados 
qualitativos)................... ............................................................................................... 150 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE QUADROS 
 
Quadro 1: Classificação da lógica interna de funcionamento do mercado imobiliário 
informal......... ................................................................................................................. 35 
Quadro 2: Valor do metro quadrado de lote ilegal em localidades da América da 
Latina............ .................................................................................................................. 43 
Quadro 3: Entidades comunitárias e equipamentos urbanos e particulares. .............. 90 
 
 
LISTA DE GRÁFICO 
 
Gráfico 1: Número de questionários aplicados. ....................................................... 103 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
 
AEIS - Áreas Especiais de Interesse Social 
API - Assentamentos Populares Informais 
BNH – Banco Nacional de Habitação 
CEF – Caixa Econômica Federal 
CF – Constituição Federal 
Darq - Departamento de Arquitetura 
FCP – Fundação da Casa Popular 
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço 
GEHAU/ UFRN - Grupo de Estudos Habitação, Arquitetura e Urbanismo da 
Universidade Federal do Rio Grande do Norte 
IAP – Instituto de Aposentadoria e Pensão 
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
IPLANAT – Instituto de Planejamento Urbano de Natal 
MII – Mercado Imobiliário Informal 
NR – Não respondeu 
NS – Não sabe 
PDDLI - Plano Diretor de Desenvolvimento Local Integrado 
PHIS - Política de Habitação de Interesse Social 
PRODETUR - Programa de Desenvolvimento Turístico do Nordeste 
RMNatal - Região Metropolitana de Natal 
RN – Rio Grande do Norte 
S.M. - Salário Mínimo 
SEAC – Secretaria Especial de Ação Comunitária 
SIG - Sistema de Informação Georreferenciado 
UFRN - Universidade Federal do Rio Grande do Norte 
ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social 
ZERU - Zonas Especiais de Recuperação Urbana 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 16 
PARTE 01.......................................................................................................................22 
1. PRODUÇÃO E CONSUMO DO ESPAÇO URBANO ............................................. 23 
2. RECONHECIMENTO DOS ASSENTAMENTOS POPULARES INFORMAIS.... 28 
3. MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL ................................................................ 34 
3.1. Funcionamento do Mercado Imobiliário Informal .............................................. 34 
3.2. Mecanismos de transações imobiliárias nos assentamentos populares informais.
 .................................................................................................................................... 38 
3.3. Elementos determinantes do preço de imóveis no mercado imobiliário informal
 ................................................................................................................................... .42 
4. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 01 ...................................................... 45 
PARTE 02.......................................................................................................................49 
5. INFORMALIDADE/ILEGALIDADE NA AMÉRICA LATINA .... ......................... 50 
6. INFORMALIDADE/ILEGALIDADE NO BRASIL ................................................. 55 
7. MUNICÍPIO DE NATAL E RECONHECIMENTO DA INFORMALIDADE 
HABITACIONAL .......................................................................................................... 63 
8. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 02 ...................................................... 77 
PARTE 03.......................................................................................................................81 
9. A PESQUISA ............................................................................................................. 81 
9.1. Processo de Formação da AEIS de Mãe Luiza .................................................... 81 
9.2. Referências e Procedimentos Metodológicos ...................................................... 94 
10. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 03 .................................................. 103 
PARTE 04.....................................................................................................................156 
11. ESPECIFICIDADES DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 
INFORMAL EM MÃE LUIZA ................................................................................... 106 
11.1. Perfil socioeconômico ...................................................................................... 106 
11.1.1 Composição Etária e por Gênero ............................................................... 107 
11.1.2 Estado Civil e Número de Filhos ............................................................... 108 
11.1.3. Grau de Instrução ...................................................................................... 109 
11.1. 4. Ocupação profissional e Rendimentos ..................................................... 110 
11.2. Mobilidade Espacial ........................................................................................ 115 
11.2.1.Tempo de permanência em Mãe Luiza ..................................................... 116 
11.2.2. Motivos de mudança do domicílio ............................................................ 118 
 
 
 
 
11.2.3. Origem-destino escola e trabalho .............................................................. 120 
11.2.4. Local de realização das compras diárias, vestuários, eletrodomésticos e 
materiais de construção. ........................................................................................ 121 
11.2.5. Deslocamento para prática do lazer e participação de grupos culturais e 
religiosos ............................................................................................................... 123 
11.2.6. Principal meio de transporte utilizado ....................................................... 124 
11.3. Funcionamento do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza ................... 125 
11.3.1 Tipo de domicílio ....................................................................................... 128 
11.3.2 Topografia do lote ...................................................................................... 131 
11.3.3 Número de pavimentos............................................................................... 131 
11.3.4 Número de cômodos................................................................................... 134 
11.3.5 Dimensionamento das edificações ............................................................. 135 
11.3.6 Tipo de material construtivo (piso, parede e teto) ...................................... 137 
11.3.7 Estado de conservação ............................................................................... 138 
11.3.8 Aspectos legais das negociações imobiliárias ............................................ 140 
11.3.9 Agentes do mercado e suas características informacionais ........................ 141 
11.3.10 Mecanismos de fixação dos preços .......................................................... 143 
11.3.11 Estimativa para fixação dos preços .......................................................... 150 
12. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 04 .................................................. 151 
PARTE 05.....................................................................................................................152 
13. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 155 
14. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................... 159 
APÊNDICE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INTRODUÇÃO 
 
 
16 
 
INTRODUÇÃO 
 
As cidades latino-americanas, no decorrer do século XX, passaram por grandes e 
rápidas transformações econômicas, sociais, tecnológicas, culturais e ambientais, 
tornando-se um espaço de poder e de concentração de riqueza, capaz de oferecer maior 
demanda de emprego. Por causa da introdução de novas relações de produção no 
campo, sua população desloca-se para os centros urbanos à procura de melhores 
condições de vida, acelerando o crescimento populacional das cidades e aumentando os 
problemas de “déficit habitacional”, pois os baixos salários e as instabilidades de 
emprego da grande parte da população impossibilitaram que esta conseguisse solver o 
valor do terreno/edificação adquirido por meio de compra ou aluguel. 
Na tentativa de atender a demanda desse grupo social, o Estado realiza políticas 
habitacionais - séculos XX e XXI - direcionadas a construção e financiamento de 
edificações/lotes para os habitantes de baixa renda. Entretanto, a histórica dificuldade de 
implantar e criar programas adequados à moradia continuou excluindo do mercado 
imobiliário formal certas camadas populares, devido à produção capitalista de habitação 
impor um elevado preço da terra, limitando o direito de residir na cidade. 
A fim de solucionar o problema da “casa própria” para população vulnerável, a 
menores custos possíveis, surgem nos espaços construídos das cidades imensos 
aglomerados precários, deficientes de infraestrutura, “densos, destituídos de conforto 
ambiental e coletivo” (GORDILHO-SOUZA, 2000, p. 14) através dos assentamentos 
populares informais, ou seja, as favelas, os cortiços, as vilas e as ocupações ilegais e 
clandestinas que ocupam nas cidades as áreas periféricas ou centrais desprovidas de 
infraestrutura urbana adequada. 
No âmbito do Brasil, o crescimento da informalidade habitacional é um 
fenômeno que se observa em quase todas as cidades de médio e grande porte, sendo 
mais evidentes nos problemas da moradia para população de baixa renda. O crescimento 
das ocupações informais e a disputa pelas terras urbanas aumentaram significativamente 
ao longo das décadas de 1980 e 1990, período estes marcados pelo esgotamento da 
intervenção do Estado no setor de habitação popular e por crises econômicas que 
determinaram um período de forte recessão, desemprego, aumento da exclusão, da 
pobreza, da informalidade e da segregação socioespacial (SMOLKA, 2003). 
 
INTRODUÇÃO 
 
 
17 
 
Nesse contexto, o aumento e o surgimento dos assentamentos populares 
informais nos principais centros urbanos passaram por mudanças tanto no tipo de 
infraestrutura da moradia quanto ao acesso à casa favelada; a morfologia urbana do 
assentamento; ao tempo de moradia das pessoas; etc. Inicialmente, a ocupação ocorria 
de maneira individual e/ou coletiva de uma gleba ou lote; passando para uma rápida 
autoconstrução de edificações precárias com materiais de madeira ou “pau a pique”. Em 
certo momento, a família começa a investir nas moradias, desmembrando a edificação/ 
o lote a partir da reforma ou da ampliação da unidade habitacional transformando-a em 
unidades multifamiliares para acolher amigos/ parentes (pais, filhos, netos, tios, etc.), ou 
até mesmo para ampliar a renda familiar, por meio da construção de vilas, cortiços, 
condomínios verticais e/ou horizontais, etc. para serem comercializados. A 
transformação da unidade residencial em “frações” familiares ocorre também pela 
ausência de novas áreas a serem ocupadas na desejada localização. 
A ausência de novas áreas para ocupar/ autoconstruir, principalmente nos 
assentamentos consolidados, define o mercado imobiliário informal1 – a compra e 
venda e aluguel de imóveis precários – como sendo a nova estratégia de acesso das 
famílias de baixa renda aos centros urbanos. Essas modificações demonstram que o 
acesso aos assentamentos se alterou de forma substantiva, passando da forma clássica 
para do mercado de compra e venda e locação de lotes, lajes e imóveis (ABRAMO, 
2003, p. 209). 
Estudos recentes desenvolvidos por Abramo (2009), Lacerda (2010) e Baltrusis 
(2005) indicam que o mercado imobiliário informal é um dos principais meios de acesso 
à terra e a moradia nas áreas informais das principais cidades do país. Em 
assentamentos informais consolidados, onde a oferta de terras é escassa ou já 
inexistente, as alternativas de compra e aluguel vêm se sobrepondo à possibilidade de 
ocupação ou invasão de um terreno, sobretudo naqueles localizados nas áreas centrais 
das cidades. Resultados apresentados pela Rede Infosolo/ Infomercado2 sobre 
transações imobiliárias constataram que o mercado imobiliário informal é ativo, sendo 
que, em algumas cidades brasileiras o mercado de aluguel se destaca em relação ao de 
 
1 Segundo Suzana Pasternak (2008, p. 113), o termo mercado informal é aplicado para “caracterizar o 
universo de produção e distribuição da casa autoconstruída, em oposição ao ‘mercado formal’, 
responsável pela produção e comercialização dos imóveis edificados pela indústria da construção civil”, 
vindo a refletir “uma separação artificial entre o moderno e o atrasado, a ordem e o caos”. 
2 A Rede Infosolo /Infomercado constitui uma rede de pesquisadores em âmbito nacional (Infosolo) e 
internacional (Informercado)que identifica, sistematiza e analisa os mercados de solo informais nas 
principais metrópoles latino-americanas (ABRAMO, 2008, p. 08-09). 
INTRODUÇÃO 
 
 
18 
 
compra e venda, como Recife, São Paulo, Florianópolis e Brasília. Já, nos países latino-
americanos, predomina o mercado de aluguel na Colômbia, Venezuela e Argentina 
(ABRAMO, 2009, p. 35). 
Essa mudança na forma de acesso à terra urbana por meio da informalidade 
fundiária e/ou urbanística é constatada, também, no âmbito da cidade do Natal, capital 
do Rio Grande do Norte. Sendo assim, verificadas especificidades na informalidade do 
solo urbano que se expressam principalmente através da diversidade, tanto das formas 
de acesso às terras urbanas quanto ao perfil social das populações ocupantes, 
principalmente, aquelas de natureza pública (Município, Estado e União) para fins de 
moradia, com destaque para as ocupações situadas em eixos turísticos da orla marítima. 
Na tentativa de conter o crescimento da informalidade ocorreram diversas ações 
de regularização fundiária efetivadas pelo Estado, desde o surgimento dos primeiros 
assentamentos populares informais. Essas ações conferiram uma expressiva 
heterogeneidade nos vínculos formal/informal jurídicos existentes nas localidades, 
como: as doações de cartas de aforamento conferidas pelo município à moradores de 
favelas situadas na orla marítima nos anos de 1960 e os programas de regularização 
fundiária desenvolvidos na década de 1980, também pela Prefeitura do Natal, que 
resultaram na concessão de títulos de terras em algum nível. 
Ressalta-se que até a década de 1980, a orla marítima não se configurava como 
área estratégica do mercado imobiliário. É a partir do final dos anos 80, com a 
construção da Via Costeira e com o processo de implantação do parque turístico 
hoteleiro, que se intensifica a procura e a valorização de terras na faixa litorânea do 
município. O projeto Parque das Dunas/ Via Costeira tornou-se um marco na relação 
entre habitação de interesse social e grandes empreendimentos de infraestrutura urbana 
ligados ao desenvolvimento do turismo em Natal. Essa dinâmica se intensificou a partir 
de 2000, com o Programa de Desenvolvimento Turístico do Nordeste (PRODETUR), 
facilitador da integração da orla marítima do Estado, agravando a pressão sobre os 
territórios da informalidade, elevando-se também o grau de vulnerabilidade social das 
populações em seus direitos de moradia historicamente constituídos. 
Segundo Moraes (et al, 2008, p. 17), nos dias atuais a especulação do solo 
urbano tem pressionado moradores de assentamentos precários, principalmente, aqueles 
inseridos em áreas da expansão imobiliária e do turismo imobiliário, como é o caso do 
bairro de Mãe Luiza, Área Especial de Interesse Social (AEIS), situada entre populações 
de elevado poder aquisitivo e inserido no eixo turístico de orla marítima (Via Costeira) 
INTRODUÇÃO 
 
 
19 
 
da cidade do Natal. O bairro é tema constante de discussões no contexto urbano local 
pela luta dos seus moradores para garantir o direito de permanecer na área e pelo 
enfrentamento da pressão do poder público e dos especuladores imobiliários. 
À vista disso, a pesquisa tem como objetivo compreender como o mercado 
imobiliário informal opera a provisão habitacional para a população situada em 
assentamentos populares informais, por meio do mercado de compra e venda e locação 
de imóveis residências irregulares/ ilegais, a partir da caracterização do mercado 
imobiliário informal, através da AEIS de Mãe Luiza. 
A caracterização do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza a partir desses 
mercados contribuirá para compreensão de como essas transações informais opera a 
provisão habitacional em AEIS, uma vez que seu entendimento é útil para elaboração de 
novas políticas públicas e implantação de programas habitacionais e de regularização 
fundiária para a população de baixa renda. Esse estudo constitui-se numa importante 
ferramenta para o entendimento das formas de acesso à moradia em assentamentos 
precários, podendo ainda contribuir sobremaneira para o entendimento do processo 
atual de produção e reprodução das áreas de informalidade e de pobreza dos centros 
urbanos. 
A pesquisa questiona sobre: 1) quais os motivos do comprador adquirir imóvel 
irregular/ilegal em assentamentos populares informais, como também, do locatário 
alugar nessas referidas áreas? E ainda, 2) quais os motivos de um proprietário de 
residência em área informal vender o imóvel? 3) Quais as especificidades da 
comercialização dos imóveis informais em áreas estratégicas do mercado formal, a 
partir dos compradores/ vendedores e inquilinos? 4) Quanto custa comprar, vender ou 
locar imóveis residências em assentamentos populares informais situados em área 
estratégica do mercado formal? 5) Quais as tipologias e as características edilícias do 
mercado imobiliário informal? 6) Qual o perfil social dos ocupantes, principalmente 
referente à renda e ocupação? 
A partir das pesquisas desenvolvidas pela Rede Infosolo e Baltrusis (2005), 
definimos como procedimento de campo aplicar questionários, com: i) os proprietários 
de imóveis residenciais comprados no último ano, considerando o dia da aplicação de 
cada questionário; ii) os proprietários de imóveis residenciais que possuíam placas de 
vende-se; e, iii) os inquilinos dos imóveis residenciais alugados. Sobre os locadores, não 
aplicamos questionário, pois tivemos dificuldade de identificá-los. 
INTRODUÇÃO 
 
 
20 
 
Para compreender como o mercado imobiliário informal opera a provisão 
habitacional para a população situada em Mãe Luiza, estruturamos o presente trabalho 
em cinco partes. A primeira parte apresenta reflexões teóricas sobre as especificidades 
do mercado imobiliário informal, fazendo analogias ao mercado formal referente à 
produção e consumo do espaço urbano. Em seguida, discute conceituações gerais para 
diferenciar o núcleo precário informal/ ilegal dos demais tipos de moradia, isto é, definir 
assentamentos populares informais e suas mudanças quanto ao acesso à moradia 
informal. Conceitua o mercado imobiliário informal para identificar as semelhanças e 
divergências entre ambos os mercados imobiliários (formal e informal), com foco na 
lógica interna de funcionamento do MII, nos mecanismos de transações e nas descrições 
de elementos determinantes do preço de imóveis por meio da informalidade. 
A segunda parte descreve a cidade informal a partir dos grandes centros urbanos 
latino-americanos, relatando, em seguida, sobre o crescimento da informalidade/ 
ilegalidade fundiária das principais cidades brasileiras num contexto das políticas 
habitacionais direcionadas a população de baixa renda do início do século XX até os 
dias atuais. Por último, descreve o processo de reconhecimento da informalidade 
habitacional em Natal/ RN por parte dos planos urbanísticos e das políticas 
habitacionais, uma vez que há uma escassez de estudos referentes ao mercado 
imobiliário informal na cidade3. O foco principal dessas análises visa identificar a 
evolução e o reconhecimento das favelas em três âmbitos - latino-americano, nacional e 
local - relacionando sempre que possível com as políticas habitacionais e o processo de 
mercantilização dos assentamentos populares informais. 
A terceira parte explicita as metodologias utilizadas na pesquisa de campo, 
descrevendo primeiramente o processo de formação do universo de estudo, a Área 
Especial de Interesse Social de Mãe Luiza. A respeito da contextualização histórica do 
bairro, há uma imensa escassez de registros impossibilitando a construção e a precisão 
de informações sobre sua formação (FERNANDES, 2000, p. 25). Para construção dos 
procedimentos metodológicos descrevemos e analisamos as pesquisas realizadas em 
âmbito nacional pela Rede Infosolo. Em paralelo, consideramos a metodologia aplicada 
por Baltrusis (2005) para compreendero mercado imobiliário informal em favelas da 
 
3
 A partir das pesquisas realizadas sobre mercado imobiliário informal, registramos o estudo desenvolvido 
por Carmem do Amaral, cujo título é Mercado imobiliário informal e dinâmica urbana: o caso do bairro 
de Mãe Luiza – Natal/RN (2011). O referido trabalho tem por objetivo principal analisar a dinâmica 
imobiliária informal em Mãe Luiza, no contexto da valorização imobiliária da cidade de Natal/RN. 
 
INTRODUÇÃO 
 
 
21 
 
Região Metropolitana de São Paulo. O objetivo de rever as metodologias contribuiu 
para construirmos a nossa pesquisa de campo. 
A quarta parte aborda as questões da dinâmica imobiliária em Mãe Luiza, 
através dos estudos de caso desenvolvidos, visando analisar: i) o perfil 
sociodemográfico dos inquilinos e dos “proprietários” (compradores e vendedores); ii) a 
mobilidade espacial do inquilino e dos proprietários e as suas relações comunitárias; iii) 
as peculiaridades dos produtos; iv) os aspectos legais das negociações imobiliárias; v) 
os agentes do mercado e suas características informacionais; e, vi) os mecanismos de 
fixação dos preços. 
A quinta e última parte retoma-se às questões centrais apresentadas no trabalho 
através das considerações finais, com vistas à elaboração de posicionamentos 
conclusivos e reflexões sobre a problemática em estudo, visando interpretar o fenômeno 
e contribuir para realidade apresentada. Nessa parte estão presentes, também, as 
referências bibliográficas e o apêndice com o modelo dos questionários utilizados na 
pesquisa de campo para investigar aspectos peculiares dos compradores, vendedores e 
locatários. 
Apesar dos obstáculos encontrados na pesquisa de campo e da carência de 
informações sobre o mercado imobiliário informal em AEIS e especificamente sobre o 
bairro de Mãe Luiza, acredita-se que este trabalho contribuirá para compreensão do 
processo de mercantilização da terra em assentamentos populares informais. Tal 
pesquisa faz refletir sobre até que nível o mercado imobiliário informal “substitui” o 
Estado da sua função de prover moradia para população de baixa renda, uma vez que 
este mercado tem como proeza “atender” a uma demanda desprovida de habitações, não 
solucionando os problemas relacionados ao déficit habitacional. 
 
 
 
 
 
 
22 
 
 
PARTE 01 
 
 23 
 
 
1. PRODUÇÃO E CONSUMO DO ESPAÇO URBANO 
 
No decorrer dos anos, o mercado de terras tornou-se o principal mecanismo 
gerador dos problemas urbanos, caracterizando as cidades latino-americanas pela 
dispersão/ hiperconcentração de habitantes/ moradias; pelo déficit habitacional; pelo 
crescimento periférico, como também, pela proliferação de formas de ilegalidade com 
pessoas descumprindo a lei para ter acesso ao solo, vivendo sem segurança jurídica da 
posse, em condições precárias ou mesmo insalubres e perigosas, geralmente em áreas 
periféricas ou centrais desprovidas de infraestrutura urbana adequada (FERNANDES, 
2003, p. 173). 
No caso do Brasil, a paisagem urbana dos principais centros esteve marcada em 
meadas do século XX, primeiramente pelo capital mercantil, com uma produção rentista 
que utilizava os mecanismos aplicados ao comércio para formação de cortiços, casas de 
cômodos e estalagens nos centros das cidades. Segundo, pelo capital imobiliário através 
da disseminação das vilas construídas especialmente para aluguel, ou seja, a produção 
rentista pequeno-burguesa. Em terceiro, pelas empresas imobiliárias que contribuíram 
para produção de uma paisagem urbana marcada pela periferia com casas 
autoconstruídas e vazios urbanos. Em quarto, e por último, pela criação do incorporador 
que articula o proprietário original do terreno aos futuros compradores do imóvel, 
construtores e financiadores (RIBEIRO, 1997, p. 21). 
Dentre outros fatores, as diversas utilizações do centro urbano e a sua procura 
atribuem preços à propriedade privada que são estabelecidos pelos vários produtores do 
espaço, pela apropriação de fenômenos econômicos criados e pelas intervenções 
governamentais. Essa apropriação do espaço configura áreas urbanas com variações, 
tanto quantitativamente quanto qualitativamente, nas atividades de consumo dos 
indivíduos e nas situações de cada um como produtor e como consumidor. 
De certa modo, há formação de áreas nos centros urbanos que possibilitam o 
desenvolvimento de fenômenos econômicos direcionados a produção e o consumo de 
moradias e infraestrutura do local, a partir de grande investimento de capital, com 
preços fixados da compra, da venda e da locação de imóveis para população de elevado 
poder aquisitivo. Em contrapartida, fenômenos com uma dinâmica imobiliária própria, 
que se desenvolve a partir de relações entre cliente e vendedor/ locatário, com produção 
de imóveis específicos em número reduzido e a custo inferior de produção e circulação, 
PARTE 01 
 
 24 
 
 
na maioria das vezes, de capital próprio e de baixo volume, com o intuito de responder 
às condições da população de baixa renda (SANTOS, 1979). 
 
A existência de uma massa de pessoas com salários muito baixos 
ou vivendo de atividades ocasionais, ao lado de uma minoria com 
renda mais elevada, cria na sociedade urbana uma divisão entre 
aqueles que podem ter acesso de maneira permanente aos bens e 
serviços oferecidos e aqueles que, tendo as mesmas necessidades, 
não têm condições de satisfazê-las. Isso cria ao mesmo tempo 
diferenças quantitativas e qualitativas no consumo (SANTOS, 
1979, p. 29). 
 
As diferenciações de consumo e produção dos espaços, e a relação entre 
mercado de terras e o processo de estruturação das cidades, articulados aos 
investimentos em infraestrutura e em equipamentos urbanos favorece para formação de 
cidades com a presença de camadas de alta renda residindo nas áreas mais centrais e as 
camadas de menor renda, em direção à periferia e/ou em áreas centrais precárias. A 
estruturação do espaço residencial a partir dos consumidores leva em conta, sobretudo, 
as localizações relativas dos diversos tipos de famílias, segmentando a cidade a partir da 
divisão econômico-social, com uma configuração que reagrupa pessoas com diferentes 
recursos financeiros em bairros relativamente homogêneos (ABRAMO, 2007, p. 54). 
Para Villaça (2001, p. 328), quando as famílias resolvem consumir (comprar/ 
alugar) bem residência, raciocinam mais por uma lógica de localização do que pelo 
produto em si, apropriando-se de maneira diferenciada do espaço urbano conforme as 
vantagens e os recursos da localidade. As escolhas da localização propõem a noção de 
incerteza urbana, em que uma microdecisão individual poderá resultar em uma 
macrotransformação da ordem urbana, influenciando na configuração da ordem 
residencial. 
Segundo Abramo (2007, p. 60), 
 
(...) chega-se naturalmente à conclusão de que cada decisão dos 
diversos tipos de famílias terá o poder virtual de subverter a 
ordem-imagem precedente. Bastará um leve movimento não 
previsto pela teoria científica do mercado residencial (uma 
decisão oportunista) para abalar as incertezas probabilizadas 
propagadas pela teoria frequentista e deflagrar uma dinâmica de 
configuração espacial que estará sob o signo da incerteza urbana 
radical. Teremos, daí em diante, uma cidade-mercado residencial 
caleidoscópica, cujo ordenamento espacial já não poderá ser 
conhecido de antemão: cada decisão de localização trará consigo 
o poder de fazer a história (...). 
PARTE 01 
 
 25 
 
 
As grandezas urbanas relacionadas às localizações (os espaços), os preços, a 
verticalidade e a densidade populacional são valores frequentes estabelecidos pelas 
“convenções urbanas” que constituem cidades residenciais compostas pelas escolhas de 
localização (o espaço) formuladas com base numa aglomeração (proximidade) de 
famílias do mesmo tipo e voltadas para “externalidades de vizinhança”. A localizaçãointraurbana dos diversos tipos de famílias e as possíveis ações no espaço (antecipações 
especulativas), com preços variados do espaço urbanizado, impossibilita a população de 
menor poder aquisitivo acessar ao solo urbano através do mercado imobiliário formal, 
obrigando-a a aderir ao mercado imobiliário informal. 
Na maioria das grandes cidades latino-americanas, o mercado imobiliário 
informal de residências supre a falta no mercado formal, remediando a situação pelas 
formas de ilegalidade o acesso à terra urbana e a moradia por meio da informalidade 
fundiária e/ou urbanística através das favelas, loteamentos clandestinos, autoconstrução, 
etc., em regiões tanto com inexistência de infraestrutura e transporte quanto nas 
proximidades dos centros urbanos (ABRAMO, 2003, p. 7-8). 
Cabe notar que a informalidade encontra-se numa “zona de penumbra” com 
extensa fronteira ao mundo legal onde as pessoas se refugiam quando existem 
imposições do Estado, com suas leis e mais ônus que benefícios para cumpri-las. 
Contudo, o baixo poder aquisitivo de uma significativa parcela da população não pode 
explicar o processo de informalidade, apesar de a pobreza ser responsável por uma parte 
significativa dos arranjos informais existentes. O estado de necessidade em certos casos 
pode ser uma mera satisfação material a busca de lucros ilícitos, em que o agente apenas 
assume o risco de auferir lucros não visando normalmente à atividade marginal, ou seja, 
apenas assume o risco de auferir lucros à margem do mercado regular (PRADO, 1991, 
p. 27). 
 
A informalidade não é só efeito, mas também causa da pobreza, 
na medida em que a população residente em áreas informais é 
capturada por muitos “círculos viciosos” que reiteram sua 
condição (SMOLKA, 2003, p. 122). 
 
A correlação encontrada entre pobreza urbana e os consumidores do mercado 
imobiliário informal nem sempre classifica que todos os ocupantes são pobres. 
Contrariamente à crença popular, a aquisição a lote/ edificação informal tende, em 
geral, a ser cara. Os custos da informalidade são tanto mais oneroso que pela 
PARTE 01 
 
 26 
 
 
formalidade, Prado (1991, p. 54) afirma que os custos econômicos, por certo, são 
inicialmente menores, a médio e longo prazo, mas podem inviabilizar uma negociação. 
 
Paradoxalmente, os custos da vida cotidiana nos assentamentos 
informais são mais elevados do que nas áreas formais: os custos 
de construção são muitas vezes mais elevados, os alimentos são 
mais caros; em geral, os transportes são precários e caros; mesmo 
as regras dos “contratos de aluguel” (informais) são mais 
desfavoráveis ao inquilino do que seriam nos contratos formais 
(SMOLKA, 2003, p. 123). 
 
O custo da mão-de-obra para construir nas favelas do Rio de Janeiro é pelo 
menos 10% superior ao do mercado formal. Ao longo do tempo alterações tanto na 
qualidade dos assentamentos quanto na localização relativa deles no mapa de 
externalidades transforma a residência precária em um “capital locacional” que se 
valoriza/desvaloriza no tempo, tal qual aos ativos imobiliários da cidade formal 
(ABRAMO, 1999, apud SMOLKA, 2003, p. 267). 
Para Soto (2001), os ativos da informalidade se encontram, em via de regra, fora 
do circuito formal, que se constituem numa fonte de riqueza e renda para grande parte 
da população dos países pobres, porém não existem os registros formais, não são 
tributados e, como consequência, não podem acessar os mecanismos legais de crédito. 
Para o autor, esses ativos imobiliários informais se constituem em um “capital morto” 
(ativos não regularizados), uma vez que ativos de imóveis ilegais “não podem se 
transformar de pronto em capital, não podem ser trocados fora dos estreitos círculos 
locais, onde as pessoas se conhecem e confiam umas nas outras, nem servir como 
garantia a empréstimos e participação em investimentos” (Ibid, p. 20). 
 
O que os pobres não têm é o fácil acesso aos mecanismos que 
poderiam fixar legalmente o potencial econômico de seus ativos 
de um modo que pudessem ser usados para produzir, assegurar 
ou garantir um valor maior no mercado expandido (SOTO, 2001, 
p. 61). 
De acordo com o referido autor, a transformação de “capital morto” em “capital 
vivo” (ativos legalizados) através da regularização das moradias informais, permitirá a 
concessão de créditos para os informais, e consequentemente, um maior investimento 
nas atividades empreendedoras. Contudo, vale ressaltar que, o mercado imobiliário 
informal possui atividades desenvolvidas por capital próprio, que possibilita gerar 
ativos, conforme destacaremos adiante, capazes de criar atividades e proporcionar 
PARTE 01 
 
 27 
 
 
situações para população de menor poder aquisitivo, com variáveis que se alteram no 
tempo e no espaço vinculado, de certo modo, a uma situação de pobreza, como 
possibilidades da população consumir moradias através de financiamentos; de obter 
rendimento por meio da locação e venda de imóveis informais; etc. 
No meio acadêmico, em setores da opinião pública e até entre agentes 
governamentais há comprovadas evidências que a informalidade pode trazer benefícios 
e vantagens para sociedade dependendo das condições de tempo e de espaço. Ney Prado 
(1991, p. 60) menciona o caso de Milton Friedman (In: Dan Bawly, p. 481) que admite 
que a informalidade possa ser uma verdadeira tábua da salvação, eximindo a população 
das restrições impostas pelos governos à iniciativa individual, tornando-se parte 
significativa de uma solução, apesar de não haver registros oficias dificultando sua 
contabilização. 
Então, como visualizar o invisível? Já que os ativos imobiliários informais são 
insuscetíveis de ser mensurados. Como é possível obter informações do mercado 
imobiliário informal na economia total de um país? 
No caso do Brasil, o assunto torna-se mais complexo face à escassez de dados e 
da confiabilidade das estatísticas existentes, como também pelas variadas maneiras de 
definir, identificar e classificar as áreas informais/ ilegais. Em regra, para determinar os 
elementos estruturantes do mercado imobiliário informal é imprescindível averiguar: a) 
as características da oferta e da demanda do solo; b) o poder de mercado dos agentes 
econômicos (oferta e demanda); c) as características informacionais do mercado 
(assimetrias e transparências de informações); d) as características dos produtos 
(homogêneos ou heterogêneos); e) as externalidades (endógenas e exógenas), 
etc.(ABRAMO, 2005, p.11). 
Para tal caso, primeiramente, conceituaremos o que venha a ser áreas informais, 
ou como será aqui denominado “assentamento popular informal” para buscar a 
compreensão da ilegalidade urbana não apenas em termos da dinâmica entre sistemas 
políticos e mercado de terras, como também em relação à produção do espaço urbano da 
cidade informal em função da propriedade fundiária. 
 
 
 
 
PARTE 01 
 
 28 
 
 
2. RECONHECIMENTO DOS ASSENTAMENTOS POPULARES 
INFORMAIS 
 
De acordo com Duhau (2003, p. 01), a cidade informal distingue-se dos arranjos 
formais da cidade, com produções contrárias a ordem particular destinada a regular a 
produção, a organização, os modos de apropriação e de usos do espaço, como também, 
ao conjunto variado de normas jurídicas como: i) as relacionadas ao direito de 
propriedade; ii) as voltadas para regulação da propriedade do solo, uso e produção da 
cidade enquanto conjunto de edificações, infraestrutura e espaços públicos (normas de 
planejamento, de construção, de infraestrutura e de equipamentos); iii) as regras 
destinadas a regular as práticas urbanas, como as direcionadas ao trânsito, ao transporte 
público, aos usos, aos equipamentos, as atividades comercias e serviços que ocorrem em 
espaços públicos, etc. 
A virtual impossibilidade de grande parcela da população de seguir as ordens da 
cidade formal contribui para formação nos principais centros urbanos de construções 
fora das exigênciaslegais urbanísticas, tanto referentes ao uso ilegal do solo e a 
ilegalidade das edificações, como: a) favelas em áreas públicas; b) favelas em áreas 
privadas; c) cortiços; d) loteamentos clandestinos e irregulares; e) conjuntos 
habitacionais ocupados e sob ameaça de despejo; e, f) casas sem habite-se. 
Ao produzir a sua própria moradia, a população das construções fora das 
exigências legais urbanísticas infringe normas jurídicas consagradas pelo Estado do 
Direito, criando tensões sociais que fazem emergir normas jurídicas mediadas por lutas, 
negociações e ajustes entre múltiplos interesses, contribuindo para formação de novas 
ordenações urbanas. 
É no espaço urbano que se percebe com maior clareza a 
desordem que a ordem estabelecida causa. Ao reconhecer a 
existência das favelas e de espaços irregulares na cidade e 
propondo sua urbanização ou revitalização, transformando-as 
gradualmente em bairros, Estado e sociedade estão reconhecendo 
a cidade real e criando condições de convivência entre aquilo que 
é tido como irregular – o espaço real – e a cidade legal. 
(BALTRUSIS, 2003, p. 215). 
 
Esse reconhecimento das formas de moradias ilegais no espaço urbano aplica-se 
de maneira parcial, devido apresentar problemas relativos aos conceitos que distinguem 
outros tipos de moradia. 
(...) único critério uniforme que distingue as áreas invadidas dos 
outros tipos de moradia na cidade é o fato de constituírem uma 
PARTE 01 
 
 29 
 
 
ocupação ‘ilegal’ da terra, já que sua ocupação não se baseia nem 
na propriedade da terra nem no seu lugar aos proprietários legais 
(LEEDS & LEEDS, apud PASTERNAK, 2003, p. 26). 
 
As favelas, por exemplo, foram percebidas como fenômenos tipicamente 
urbanos apenas durante a primeira metade do século XX. Segundo Valladares (2008, p. 
22-26), na década de 1920 a palavra favela tornou-se um substantivo genérico para 
designar um habitat pobre, de ocupação ilegal e irregular, sem respeito às normas, não 
mais referido, exclusivamente, ao Morro da Providência4, situado no Rio de Janeiro. 
Este, posteriormente denominado Morro da Favella5, entra para a história através da sua 
ligação com a guerra de Canudos, cujos antigos combatentes ali se instalaram com a 
finalidade de pressionar o Ministério da Guerra a pagar seus soldos atrasados. 
Pouco a pouco, o termo favela passou a estender a qualquer conjunto de barracos 
aglomerados sem traçado de ruas nem acesso aos serviços públicos, sobre terrenos 
públicos ou privados invadidos, conjuntos estes que se multiplicaram na cidade do Rio 
de Janeiro e demais centros urbanos. Essas ocupações construídas por migrantes recém-
chegados aos arredores das áreas urbanas passam a integrar diretamente as cidades, 
apesar de não possuírem algumas características físicas de seu entorno, como 
infraestrutura urbana básica; e o que parecia num primeiro momento transitório, 
configura-se em espaço permanente. 
 
(...) antes, supunha-se que a favela era local de passagem, um 
trampolim para a cidade; agora, já se percebeu que o favelado 
fica no assentamento por longo tempo e que a favela é parte 
integrante e mesmo estruturante da cidade brasileira 
(PASTERNAK, 2003, p. 40-41). 
 
Em 1950, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) decidiu pela 
primeira vez incluir a favela na contagem de população e considerou favelas e setores 
assemelhados como um tipo de setor especial de aglomerado urbano constituído por um 
mínimo de 51 domicílios - com predominância de casebres ou barracões de aspecto 
 
4 Para Valladares (2008, p. 26), o mito de origem do termo favela resulta de textos escritos ao longo do 
século que se associam ao Morro da Providência, no Rio de Janeiro, ao povoado de Canudos, no sertão 
baiano. Antigos combatentes da guerra de Canudos se estabeleceram no Morro da Providência, a partir 
daí denominado Morro da Favella, sendo duas razões para alteração do nome: 1º) a planta favela, 
encontrada na vegetação que recobria o Morro da Providência; e, 2º) a resistência dos combatentes no 
morro baiano da Favella, durante a Guerra de Canudos. De acordo com Perlman (1977, p. 41), o primeiro 
registro referente ao Morro da Providência documentou uma aglomeração de 839 casas. 
5 Conforme Valladares (2008, p. 23), a ortografia inicial da palavra favela era favella, tendo apenas 
atualmente um único “l” por ocasião da Reforma Ortográfica Brasileira de 1942. 
PARTE 01 
 
 30 
 
 
rústico, construídos principalmente com folha-de-flandres, chapas zincadas ou materiais 
similares - ocupando, ou tendo ocupado até período recente, terreno de propriedade 
alheia (pública ou particular), dispostos, em geral, de forma desordenada e densa, e 
carente, no todo ou em parte, de serviços públicos essenciais (PASTERNAK, 2003, p. 
27). 
Conforme o IBGE, as características primordiais para definir as favelas parte da 
ocupação desordenada, sem que tenha havido posse da terra ou título de propriedade, do 
tamanho do assentamento, do tipo de habitação e das melhorias públicas e de 
urbanização. Ou seja: 
• Proporções mínimas – agrupamentos prediais ou 
residenciais formados com número geralmente superior a 
cinqüenta; 
• Tipo de habitação – predominância de casebres ou 
barracões de aspecto rústico, construídos principalmente 
com folha de flandres, chapas zincadas ou materiais 
similares; 
• Condição jurídica da ocupação – construções sem 
licenciamento e sem fiscalização, em terrenos de 
terceiros ou de propriedade desconhecida; 
• Melhoramentos públicos – ausência, no todo ou emparte, 
de rede sanitária, luz, telefone e água encanada; 
• Urbanização – área não urbanizada, com falta de 
arruamento, numeração ou emplacamento 
(PASTERNAK, 2003, p. 27). 
 
Entretanto, os dados censitários do IBGE referentes às favelas são objetos de 
controvérsia, devido à contagem considerar apenas as áreas com mais de 50 domicílios - 
contabilização esta subestimada da população favelada. Como também, em relação ao 
tipo de habitação que no decorrer dos anos, deixa de predominar edificações precárias 
com materiais de madeira ou “pau a pique” e sem serviços, passando a ser cada vez 
mais em alvenaria, com serviços públicos essenciais. Esses dados estáticos utilizados 
como indicadores de precarização das condições de vida nos centros urbanos brasileiros 
revelam problemáticas que se pronunciam com maior gravidade em informações de 
estimativas do déficit habitacional. 
Ao final da década de 1970, retomaram-se as discussões conceituais referentes 
às favelas, aos assentamentos precários, aos loteamentos irregulares/ ilegais, a habitação 
de interesse social, etc., por causa das regulamentações urbanísticas específicas para 
habitação de interesse social. Já, nos anos 1980, criaram-se legislações municipais com 
dispositivos particulares referentes às áreas especiais de interesse social com foco 
PARTE 01 
 
 31 
 
 
principal nas ações de regularização da situação de domínio sobre as terras urbanas 
ocupadas ilegalmente pela população de baixo poder aquisitivo (PINHO, 2003, p. 246). 
No contexto político da Constituição Federal de 1988 com a inclusão dos artigos 
182 e 183, quanto à aprovação, mais de 10 anos depois, do Estatuto da Cidade que 
consagrou as Zonas ou Áreas Especiais de Interesse Social (ZEIS ou AEIS), retomaram-
se os debates para reconhecer as habitações e ocupações precárias. Para Whitaker & 
Motisuke (2007, p. 47), as AEIS/ ZEIS marcaram “uma perspectiva inovadora, no 
sentido de reconhecer uma grande parcela da população urbana como cidadãos, e seus 
locais de moradias – mesmo que informais – como parte da cidade”. 
Nos anos 1990, o Censo Demográfico (IBGE, 2010, p. 26) utiliza pela primeira 
vez o conceito de aglomerado subnormal, que permanece até os dias atuais, para abarcar 
a diversidade de assentamentos irregulares existentes no país, conhecidos como: favela, 
invasão, grota,baixada, comunidade, vila, ressaca, mocambo, palafita, dentre outros. Os 
limites para definir a área permanecem o mesmo dos anos 1950, isto é, um conjunto 
constituído de, no mínimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua maioria de 
serviços públicos essenciais, ocupando ou tendo ocupado, até período recente, terreno 
de propriedade alheia (pública ou particular) e estando dispostas, em geral, de forma 
desordenada e densa. 
 A identificação dos Aglomerados Subnormais deve ser feita 
com base nos seguintes critérios: 
a) Ocupação ilegal da terra, ou seja, construção em terrenos de 
propriedade alheia (pública ou particular) no momento atual ou 
em período recente (obtenção do título de propriedade do terreno 
há dez anos ou menos); e 
b) Possuírem pelo menos uma das seguintes características: 
urbanização fora dos padrões vigentes - refletido por vias de 
circulação estreitas e de alinhamento irregular, lotes de tamanhos 
e formas desiguais e construções não regularizadas por órgãos 
públicos; e precariedade de serviços públicos essenciais. 
 Os Aglomerados Subnormais podem se enquadrar, observados 
os critérios de padrões de urbanização e/ou de precariedade de 
serviços públicos essenciais, nas seguintes categorias: 
a) invasão; 
b) loteamento irregular ou clandestino; e 
c) áreas invadidas e loteamentos irregulares e clandestinos 
regularizados em período recente (IBGE, 2010, p. 27). 
 
Outros critérios, frequentemente utilizados para distinguir as ocupações 
precárias dos diferentes tipos de moradia, articularam-se com a questão da 
vulnerabilidade e se aplicaram apenas parcialmente, como: a) o elevado grau de 
carências, tanto em relação à oferta de serviços públicos quanto em relação a padrões 
PARTE 01 
 
 32 
 
 
urbanísticos e de moradia; b) a irregularidade das construções das edificações; c) a 
ausência de arruamentos e planos urbanísticos; d) a falta de água e luz. Contudo, 
diversos estudiosos sobre ocupações da terra afirmam que a ilegalidade fundiária é a 
variável mais adequada para distinguir a favela das demais ocupações pobres. 
Segundo Perlman (1977, p. 40), 
 
(...) existem favelas de todo tipo; algumas são antes esparsa que 
densamente povoadas; outras têm ruas bem traçadas e espaços 
abertos (...); e muitas, com o correr do tempo, melhoraram 
enormemente em termos de materiais de construção e serviços 
urbanos. O que, afinal, distingue a favela de muitas outras 
comunidades pobres que lhes são semelhantes é a ocupação ilegal 
da terra. 
 
Da mesma forma Pasternak (2008, p.79), atribui ao estatuto jurídico da terra 
como sendo a variável mais adequada à definição da favela, isto é, a forma como 
legalmente se encontra disciplinado o uso, a ocupação e as relações fundiárias. Para 
Abramo (2003, p. 209), tanto a irregularidade fundiária quanto a irregularidade 
urbanística dizem respeito às características da moradia em favela. 
 
A irregularidade fundiária é a manifestação da impossibilidade 
das famílias pobres disporem dos recursos necessários para 
adquirir um terreno para edificar sua moradia. Essa carência de 
recursos monetários impede o acesso a terra pela via tradicional 
do mercado fundiário e define uma estratégia popular conhecida 
como “ocupação” voluntária dos terrenos públicos e privados. A 
irregularidade urbanística que caracteriza o processo de 
construção das edificações na favela também é uma manifestação 
da pobreza urbana na medida em que os padrões de 
construtibilidade das moradias da favela não obedecem aos 
preceitos definidos dos códigos urbanísticos (ABRAMO, 2003, p. 
209). 
 
De acordo com Magalhães (2009, p. 55), os moradores das favelas sobre a 
vigência do Estado Democrático de Direito inserem-se em regiões denominadas de 
"zonas cinzentas", em que não vigoram, ou são relativizadas, as instituições do Estado 
do Direito. 
(...) na medida em que, sobretudo no Brasil e nos países cujo 
modelo de crescimento urbano e econômico é semelhante ao 
brasileiro, a ilegalidade não é mais exceção: é a regra. Devemos, 
para entender isso, mudar um pouco a atitude de pensar que ilegal 
é a coisa que escapou, que ficou de fora de uma ordem 
(FERNANDES, 2008, p. 22-23). 
 
PARTE 01 
 
 33 
 
 
Deve-se entender que o processo de produção da lei tem sido um fator 
determinante para o processo de produção da ilegalidade, já que as práticas 
estabelecidas fora da forma da regulação institucional do Estado de Direito e dos 
sistemas de controle definem-se como práticas ilegais. Segundo Fernandes (2008, p. 23) 
o ilegal é à maneira de organização da sociedade nos dias atuais, estando tanto à 
margem da lei ou mesmo contra ela, como a economia informal. 
 
Temos, ao pensar sobre o processo de produção da ilegalidade, de 
entender como o mesmo processo de produção da lei tem sido um 
fator determinante da ilegalidade. O não-jurista tende a atribuir a 
ilegalidade à combinação entre sistemas políticos e mercado de 
terras. Eu acho que se deve acrescentar um terceiro elemento a 
essa equação: o próprio sistema jurídico, sobretudo no que toca à 
visão individualista e excludente do direito de propriedade 
fundiária e à forma elitista de organização do sistema 
(FERNANDES, 2008, p. 23). 
 
No âmbito brasileiro, favelas ou outras adjetivações para determinar ocupações 
que tiveram como marco de fundação processos de autoconstrução e de autourbanização 
são denominadas como assentamentos populares informais (API), sendo definidos pela 
“lógica da necessidade”, isto é, pela lógica social de acesso ao solo urbano (ocupações 
populares) que não respeita os preceitos do direito de propriedade e/ou urbanístico 
(ABRAMO, 2009, p. 6-7). 
As conceituações submeteram-se a diferentes momentos históricos do processo 
de urbanização brasileiro, estando relacionadas com as discussões do déficit 
habitacional e as constantes tentativas de reconhecer as habitações de interesse social 
como uma necessidade social, com suas atribuições interligadas a problema urbanístico, 
econômico, jurídico, mas também ao problema de natureza social. De certo modo, as 
várias definições limitam-se a legalidade fundiária e a questão da habitabilidade. 
Cumpre aqui colocar que a partir do reconhecimento dessas localidades 
utilizaremos o termo assentamento popular informal para determinar as AEIS ou ZEIS, 
ou seja, as favelas, os cortiços, as vilas, as ocupações ilegais e clandestinas. Sendo esse 
tipo de assentamento, núcleos com problemas associados à propriedade da terra e outros 
tipos de irregularidade/ ilegalidade, quanto à legislação edilícia, ao uso do solo, ao 
parcelamento do solo, a qualidade da unidade habitacional, isto é, as ocupações 
populares precárias que se consolidam mediante processos de autoconstrução e de 
autourbanização. 
PARTE 01 
 
 34 
 
 
Nesse contexto, o item seguinte visa compreender o acesso ao mercado 
imobiliário informal com base no seu funcionamento, nos mecanismos de transações 
imobiliários e nos elementos determinantes do preço. 
 
3. MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL 
 
O termo informalidade não é um conceito, tal como exploração, marginalidade, 
espoliação, etc. que são utilizados para descrição dos fenômenos urbanos. Em seu 
sentido descritivo e polifônico, expõe fenômenos em várias disciplinas (economia, 
sociologia, linguística, antropologia, direito, entre outras áreas) e situações concretas da 
vida social (ABRAMO, 2009, p. 54-55). Em termos específicos parte do desvio da 
normalidade, referindo aos aspectos peculiares das atividades econômicas que estão à 
margem oculta da economia oficial e ostensiva das sociedades (PRADO, 1991, p. 22). 
Na dimensão urbana, a informalidade interliga-se a uma definição minimalista 
da economia informal urbana, na qual seria um ato mercantil de compra, venda e/ou 
locação do solo (edificado), à margem do direito urbanístico, do direito econômico e 
comercial, do direito de propriedade e de outros direitos civis que regulariamo uso e a 
propriedade do solo urbano. Ou seja, à margem do marco regulatório da esfera jurídico-
política do Estado de Direito moderno, remetendo-se a um conjunto de irregularidades 
em relação aos direitos: a) irregularidade urbanística; b) irregularidade construtiva; c) 
irregularidade em relação ao direito de propriedade da terra; d) outras irregularidades 
relativas aos contratos de mercado que regulam as transações mercantis. 
Apresentando o mercado imobiliário informal (MII) um funcionamento 
específico, mas com certas características do mercado imobiliário formal, identificamos 
a seguir as semelhanças e divergências entre ambos os mercados, com foco na lógica 
interna de funcionamento do mercado imobiliário informal. 
 
3.1. Funcionamento do Mercado Imobiliário Informal 
 
De acordo com Abramo (2009, p. 26-27), em analogia ao mercado imobiliário 
formal identifica-se no MII de solo um mercado de imóveis novos (recém-produzidos 
ou na planta), que configuram o mercado primário, e um mercado de imóveis do 
estoque existente (“usados”), o mercado secundário. 
PARTE 01 
 
 35 
 
 
No mercado imobiliário formal existe uma articulação entre os mercados 
primários e secundários, pois, praticamente, as transações realizadas no mercado 
primário ocorrem pela troca de domicílios do estoque por imóveis novos, dependendo 
na grande maioria da venda do antigo imóvel. Nos casos que a nova demanda 
independe da venda de um imóvel anterior, condicionam-se aos créditos imobiliários. E 
ainda, compreende-se que nas transações imobiliárias formais está vinculada a liquidez 
e a demanda solvável do mercado primário com a liquidez do secundário. 
Em contrapartida, no mercado imobiliário informal as formas de articulação 
entre mercado primário e secundário são distintas (Quadro 1). A oferta imobiliária 
habitacional no mercado informal é quase sempre um bem do estoque construído por 
seus residentes para uso familiar, sendo em sua grande maioria de “imóveis usados” ou 
de fracionamentos desse imóvel original, seja verticalizando, seja ocupando parte do 
lote e/ou casa (produção de quartos), mantendo a residência (ou parte) da unidade 
familiar original. Sendo assim, composto por um mercado capaz de oferecer lotes 
informais (irregulares e/ou clandestinos) a partir do fracionamento e/ou ocupação de 
glebas urbanas ou periurbanas. 
 
Quadro 1: Classificação da lógica interna de funcionamento 
do mercado imobiliário informal. 
Mercado 
Primário 
Submercado de loteamentos 
(urbanizações piratas) 
Clandestinos 
Irregulares 
Mercado 
Secundário 
Submercado nos assentamentos 
populares informais consolidados 
Residencial 
Compra e Venda 
Aluguel 
Comercial 
Compra e Venda 
Aluguel 
Fonte: ABRAMO, 2009, p. 60, adaptado pela autora. 
 
A definição dos submercados informais envolve a identificação dos agentes, 
produtos e demais características do mercado. Nesses submercados o seu 
funcionamento apresenta aspectos diferenciados ao mercado formal, como: a) a 
ausência de promotores imobiliários atuantes na produção de imóveis novos informais 
para a comercialização em mercado; e, b) a produção de números reduzidos de imóveis 
novos informais. 
 No caso do submercado de loteamentos ocorre, sobretudo, o fracionamento de 
glebas na periferia das cidades, com produtos relativamente homogêneos, tendo como 
principais fatores de diferenciação as dimensões físicas e topográficas e a posição do 
PARTE 01 
 
 36 
 
 
loteamento na hierarquia de acessibilidades e de infraestrutura urbana. E ainda, possui 
uma situação de mercado em que poucos agentes detêm o controle da maior parcela 
comercializada, isto é, define-se por uma estrutura oligopolista na formação dos preços. 
Nesse submercado, os loteadores têm como estratégia buscar glebas com o intuito de 
fracioná-las, minimizando os custos de fracionamento e maximizando os fatores que 
proporcionam lucratividade, como é o caso da busca de glebas baratas e sem 
infraestrutura nas áreas periférica das cidades, através da produção de uma forma difusa 
do território informal (ABRAMO, 2009, p. 30-31). 
Com características distintas ao submercado de loteamento, o submercado das 
áreas populares consolidadas apresenta diferentes produtores/ vendedores que atuam de 
forma independente face aos compradores/ inquilinos para alcançar os objetivos das 
transações imobiliárias, possuindo assim uma estrutura concorrencial e racionada. De tal 
modo, nada indica que a liquidez do submercado de loteamento depende do submercado 
imobiliário nos assentamentos, existindo em certos casos uma relação de concorrência 
entre os submercados. Nos assentamentos populares informais a aquisição de um lote, 
uma laje ou um lote com alguma benfeitoria é realizado quase sempre por um trabalho 
de autoconstrução, pela produção por encomenda através da contratação de mão de obra 
para edificar a moradia ou pela combinação dos dois procedimentos, ocorrendo à 
construção de maneira individualizada e por uma família que habita ou habitou a 
edificação. Já no mercado de locação residencial informal, as transações se constituem 
em relações contratuais informais de aluguéis. E, o submercado comercial depende em 
grande medida do grau de consolidação do assentamento e de sua magnitude em termos 
populacionais (Ibid, p. 30). 
Abramo (2009, p. 36) afirma/ identifica que o mercado de locação residencial 
informal após 1990 cresceu de maneira significativa, a ponto de se tornar uma das 
formas de acesso ao universo habitacional informal. Assim sendo, constata que esse 
crescimento vincula-se a dois fatores estruturais da sociedade. O primeiro fator conecta-
se a precarização do mercado de trabalho. O segundo fator relaciona-se à mudança do 
perfil demográfico da população residente em assentamentos informais, principalmente 
nas áreas consolidadas e com maiores acessibilidades locacionais. 
Percebe-se que a identificação do submercado de áreas consolidadas é 
importante para o reconhecimento do processo de formação dos preços no mercado 
imobiliário informal e que os gradientes dos preços nesse mercado são modelados a 
PARTE 01 
 
 37 
 
 
partir de um conjunto de “externalidades de liberdades urbanísticas e construtivas” e 
“externalidades comunitárias” (Ibid, p. 23-24). 
A primeira externalidade, “liberdades urbanísticas e construtivas”, permite ao 
comprador de um imóvel informal exercer um direito de uso do solo (fracionamento 
e/ou solo criado) que não se regula pelos direitos urbanísticos e de propriedade da 
legalidade do sistema jurídico-político do Estado. Essa liberdade urbanística e 
construtiva promove uma compactação nos assentamentos populares informais - a partir 
do fracionamento dos lotes, do aumento da densificação predial e familiar - e a 
tendência à verticalização, sendo bastante vantajosa em relação ao mercado formal de 
solo (ABRAMO, 2009, p. 66). 
No âmbito do Brasil, outro fator que incide no processo de compactação é o 
crescimento dos custos de transporte no orçamento familiar dos setores populares nas 
décadas de 1990 e 2000. Logo, o uso intenso do solo nos assentamentos consolidados 
contribui de certo modo para precarização do habitat popular com o aumento da 
densidade (predial e domiciliar) e verticalização, comprometendo os indicadores de 
habitabilidade (problemas de aeração, insolação, acústica, etc.). 
A segunda externalidade, “as comunitárias”, resulta de uma economia de 
reciprocidade em que as famílias têm acesso a bens e serviços a partir de relações de 
dom e contradom, como das seguintes relações de troca com amigos e/ou parentes 
residentes na comunidade: a) tomar conta de crianças; b) pequenos trabalhos; c) 
empréstimos de utensílios e alimentos; etc. Essas relações de troca de bens materiais e 
de favores entre os moradores sustentam-se por redes sociais que permitem interações 
interfamiliares, nas quais não desembolsam valores monetários para