EstudoComparadoViabilidadeEconomica-Barros-2021

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE 
CENTRO DE TECNOLOGIA 
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL 
 
 
 
 
FÁBIO CHAVES DUARTE BARROS 
 
 
 
 
 
UM ESTUDO COMPARADO DE ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE 
CONDOMÍNIOS RESIDÊNCIAIS HORIZONTAIS E VERTICAIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
NATAL/RN 
2021
 
 
 
FÁBIO CHAVES DUARTE BARROS 
 
 
 
 
 
UM ESTUDO COMPARADO DE ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE 
CONDOMÍNIOS RESIDÊNCIAIS HORIZONTAIS E VERTICAIS 
 
Trabalho de Conclusão de Curso na 
modalidade Monografia, submetido ao 
Departamento de Engenharia Civil da 
Universidade Federal do Rio Grande do Norte 
como parte dos requisitos necessários para 
obtenção do Título de Bacharel em Engenharia 
Civil. 
Orientador: Prof. Dr. Rubens Barreto Eugênio 
Ramos 
Coorientador: Eng. Felipe Lindbergh Pipolo 
Araújo 
 
 
 
 
NATAL/RN 
2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Universidade Federal do Rio Grande do Norte - UFRN 
Sistema de Bibliotecas - SISBI 
Catalogação de Publicação na Fonte. UFRN - Biblioteca Central Zila Mamede 
Barros, Fábio Chaves Duarte. 
 Um estudo comparado de análise de viabilidade econômica de 
condomínios residenciais horizontais e verticais / Fábio Chaves 
Duarte Barros. - 2021. 
 53 f.: il. 
 
 Monografia (graduação) - Universidade Federal do Rio Grande do 
Norte, Centro de Tecnologia, Curso de Engenharia Civil, Natal, 
RN, 2021. 
 Orientador: Prof. Dr. Rubens Barreto Eugênio Ramos. 
 Coorientador: Eng. Felipe Lindbergh Pipolo de Araújo. 
 
 
 1. Estudo de viabilidade econômica - Monografia. 2. 
Engenharia econômica - Monografia. 3. Valor presente líquido - 
Monografia. I. Ramos, Rubens Barreto Eugênio. II. Araújo, Felipe 
Lindbergh Pipolo de. III. Título. 
 
RN/UF/BCZM CDU 624 
 
 
 
 
Elaborado por Ana Cristina Cavalcanti Tinoco - CRB-15/262 
 
 
 
 
UM ESTUDO COMPARADO DE ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE 
CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS HORIZONTAIS E VERTICAIS 
 
Trabalho de conclusão de curso na modalidade 
Monografia, submetido ao Departamento de 
Engenharia Civil da Universidade Federal do Rio 
Grande do Norte como parte dos requisitos 
necessários para obtenção do título de Bacharel em 
Engenharia Civil. 
 
 
 
 
Aprovado em: 15/09/2021 
 
 
 
___________________________________________________ 
Prof. Dr. Rubens Barreto Eugênio Ramos – Orientador 
 
 
 
___________________________________________________ 
Eng. Felipe Lindbergh Pipolo Araújo – Coorientador 
 
 
 
___________________________________________________ 
Prof. Dr. Marcos Lacerda Almeida– Examinador interno 
 
 
 
 
 
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
Em primeiro lugar, agradeço a minha família. Meu pai, Tarcísio, minha mãe, Cynthia, 
e meu irmão, Felipe. Sem o apoio de vocês nada disso seria possível. 
Ao Professor Rubens Eugênio, por todo o suporte durante esta etapa final. Ao meu 
coorientador, Felipe Lindbergh, pela amizade de longas datas e por todo o conhecimento 
transmitido. 
 A todos os amigos que dividiram comigo experiências dentro da Universidade. Todas 
aquelas vivências foram essenciais na minha formação. 
A todos que cruzaram o meu caminho durante a caminhada, muito obrigado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
O sonho de um homem nunca tem fim 
Marshall D. Teach 
 
 
RESUMO 
Empreendimentos imobiliários, no geral, demandam grandes quantidades de recursos 
financeiros, assim como um extenso período de execução. Logo, a análise prévia da 
viabilidade econômico-financeira destes investimentos é indispensável. A Engenharia 
Econômica fornece princípios e conceitos para o processo de tomada de decisão. O objetivo 
deste trabalho é realizar um estudo de viabilidade econômica em um condomínio de casas que 
será construído e comparar com a construção de um condomínio vertical, fazendo-se uso do 
mesmo volume de recursos financeiros. Como método, desenvolve-se os fluxos de caixas dos 
dois projetos e aplica-se os cálculos de lucro operacional e valor presente líquido. Os 
resultados apontam para retornos e viabilidades similares, embora com ligeira vantagem para 
o empreendimento horizontal. Como limitação, o empreendimento vertical não usou todo o 
coeficiente de aproveitamento possível e o fluxo de caixa foi estimado com base em 
informações do mercado. 
Palavras-Chaves: Estudo de viabilidade econômica. Engenharia Econômica. Valor Presente 
Líquido 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
Investing in real state requires a significantly amount of money. Furthermore, the 
project life-time typically lasts for years. So, previously analyses regarding its economic 
viability are indispensable. Economical engineering provides concepts and principles that, if 
applied properly, are powerful tools in the process of decision - making. This study aims to 
elaborate a cash flow concerning the construction of a housing gated community, then 
conduct an economic viability study. Afterwards, simulate a construction of a vertical 
building, using the same amount of financial resources, so a project cash flow can be made 
and an economic viability study can be conducted, using the Net Present Value indicator. The 
results indicate a similar value generated, although the housing gated community 
demonstrates a slightly advantage. 
Key words: Economic viability study. Economic engineering. Net Present Value. 
 
 
 
 
 
LISTA DE FIGURAS 
Figura 1- Diagrama de Fluxo de Caixa .................................................................................... 25 
Figura 2 – Planta de implantação Caso A. ............................................................................... 33 
Figura 3 - Render do Caso B. ................................................................................................... 40 
Figura 4 - Terreno do Caso B ................................................................................................... 41 
 
 
 
 
LISTA DE QUADROS 
Quadro 1 – Fluxo de Caixa de dois projetos .......................................................................... ..30 
Quadro 2- Cálculo do Lucro Nominal, VPL e TIR .................................................................. 30 
Quadro 3- Fluxo de Caixa Ajustado ......................................................................................... 31 
Quadro 4 - Quadro Resumo do Caso A. ................................................................................... 39 
Quadro 5 - Coeficientes máximos de aproveitamento por bairro ............................................. 42 
Quadro 6 - Quadro Resumo do Caso B. ................................................................................... 47 
Quadro 7 - Comparativo de VPL entre o Caso A e o Caso B. ................................................. 48 
 
 
 
 
LISTA DE FOTOGRAFIAS 
Fotografia 1 – Alphaville Piracicaba. ....................................................................................... 21 
Fotografia 2 – Condomínio Residencial Monte Carlo. ............................................................ 22 
Fotografia 3- Edifício Copan .................................................................................................... 23 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
Tabela 1 - Fluxo de caixa livre do Caso A. .............................................................................. 35 
Tabela 2 - Fluxo de caixa livre do Caso A. .............................................................................. 36 
Tabela 3 - Fluxo de caixa livre do Caso A. .............................................................................. 36 
Tabela 4 - Fluxo de caixa livre do Caso A. .............................................................................. 37 
Tabela 5 - Fluxo de caixa livre do Caso A. ..............................................................................37 
Tabela 6 - Fluxo de caixa livre do Caso A. .............................................................................. 38 
Tabela 7 - Fluxo de caixa livre do Caso A. .............................................................................. 38 
Tabela 8 - Fluxo de caixa livre do Caso A. .............................................................................. 39 
Tabela 9 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. ............................................................................ 43 
Tabela 10 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. .......................................................................... 44 
Tabela 11 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. .......................................................................... 44 
Tabela 12 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. .......................................................................... 45 
Tabela 13 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. .......................................................................... 45 
Tabela 14 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. .......................................................................... 46 
Tabela 15 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. .......................................................................... 46 
Tabela 16 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. .......................................................................... 47 
 
 
 
 
 
LISTA DE GRÁFICOS 
Gráfico 1 - Comparativo de VPL entre o Caso A e o Caso B. ................................................. 48 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE SIGLAS 
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas 
COFINS – Contribuição para Financiamento da seguridade Social 
CPMF - Contribuição Provisória sobre Movimentação Financeira 
CSLL – Contribuição sobre o Lucro Líquido 
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
INCC– Índice Nacional de Custo de Construção 
IRPJ – Imposto Renda de Pessoa Jurídica 
PAYBACK – Tempo de Recuperação de Capital 
PIS - Programa de Integração Social 
TIR – Taxa Interna de Retorno 
TMA – Taxa Mínima de Atratividade 
VGV – Valor Geral de Vendas 
VPL – Valor Presente Líquido
 
 
 
SUMÁRIO 
1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 16 
1.1 Considerações Iniciais ................................................................................................. 16 
1.2 Objetivo ......................................................................................................................... 16 
1.3 Estrutura Do Trabalho ............................................................................................... 16 
2 REVISÃO TEÓRICA ......................................................................................................... 18 
2.1 O Negócio Da Construção Imobiliária Horizontal ................................................... 18 
2.2 O Nascimento E Crescimento Dos Condomínios Fechados ..................................... 19 
2.3 O Negócio Da Construção Imobiliária Vertical ........................................................ 22 
2.4 Análise De Investimentos Imobiliários ....................................................................... 23 
2.4.1 Fluxo De Caixa ...................................................................................................... 25 
2.4.2 Recuperação Do Capital (Payback) ....................................................................... 25 
2.4.3 Taxa Mínima De Atratividade (TMA) ................................................................... 26 
2.4.4 Valor Presente Líquido (VPL) ................................................................................ 27 
2.4.5 Taxa Interna De Retorno (TIR) .............................................................................. 28 
2.4.6 VPL versus TIR ...................................................................................................... 29 
3. METODOLOGIA ............................................................................................................... 32 
4. RESULTADOS E DISCUSSÕES ...................................................................................... 33 
4.1. Condomínio Horizontal – Caso A .............................................................................. 33 
4.2. Condomínio Vertical – Caso B ................................................................................... 39 
4.3. Análise Comparativa .................................................................................................. 47 
5. CONCLUSÕES ................................................................................................................... 49 
5.1. Sobre o Objetivo do Trabalho .................................................................................... 49 
5.2. Limitações .................................................................................................................... 49 
5.3. Sobre os Resultados .................................................................................................... 50 
REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 51 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 INTRODUÇÃO 
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
 O PIB da construção civil, que é um setor estratégico para o desenvolvimento 
sustentado do País, cresceu 2,1% no 1º trimestre de 2021 em relação ao 4º trimestre de 2020, 
superando a alta do PIB nacional e mostrando, mais uma vez, a força do setor na economia 
nacional, aponta o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). 
 Apesar dos desafios impostos pela pandemia de covid-19, como por exemplo a 
escassez e aumento nos custos do aço, a expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da 
Construção (CBIC) é de que o setor tenha um crescimento no corrente ano de 2021. Frente a 
este cenário de retomada da economia, é de extrema importância que incorporadoras e 
construtoras analisem previamente os empreendimentos imobiliários que planejam executar, 
com métodos criteriosos de análise de viabilidade financeira. 
Segundo Goldman (2010), 
“Estudos no segmento da construção civil são de grande necessidade, já que 
os valores inseridos em bens duráveis, como é o caso de imóveis, é bastante 
elevado. O custo de empreendimentos imobiliários muitas vezes atinge 
patamares milionários, quanto maior o investimento maior deve ser o 
cuidado, exigindo planejamento adequado a cada situação. Com isso, é 
preciso escolher para cada local onde será investido, um empreendimento 
adequado a ele.” 
 
Levando – se em conta o alto investimento necessário para viabilizar a realização de 
empreendimentos imobiliários, acompanhado de prazos de execução extensos, assim como 
elevado risco, é imprescindível aplicar os princípios da Engenharia Econômica, para que o 
empreendedor tenha informações suficientes para decidir onde e como direcionar seus 
recursos financeiros. 
Este trabalho simulará o potencial de ganho financeiro de dois tipos de 
empreendimentos imobiliários comumente encontrados na maioria das cidades brasileiras: 
condomínios verticais e horizontais. Partindo-se do pressuposto que, atualmente, diversas 
empresas e empreendedores se apoiam em métodos empíricos para elaborar um mecanismo 
 
16 
 
de tomada de decisão, este trabalho se propõe a fornecer ao investidor ferramentas e 
informações mais sólidas, seguras e relevantes para dar suporte ao processo de escolha de 
investimentos imobiliários. 
Tendo em vista a facilidade ao crédito e os baixos juros presentes no corrente ano de 
2021, é válido analisar e comparar os dois principais caminhos que o empreendedor poderá 
seguir no ramo imobiliário visando o alto lucro: a construção de condomínios horizontais ou 
verticais. 
 Os conceitos de Fluxo de Caixa Livre (FCL), Valor Presente Líquido (VPL) e Taxa 
Internade Retorno (TIR), que serão abordados e aplicados no presente trabalho, são 
princípios amplamente aceitos e reconhecidos no universo da Engenharia Econômica e da 
Análise de Investimentos. 
 Desta forma, uma análise de viabilidade econômica comparando estes dois modelos de 
negócio é uma importante ferramenta técnica para auxiliar o processo de tomada de decisão 
do indivíduo que escolha investir na construção civil. 
1.2 OBJETIVO 
O presente trabalho tem como objetivo realizar um estudo comparado de análise de 
viabilidade econômica de um empreendimento horizontal e de um empreendimento vertical. 
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO 
A estrutura desta monografia é composta por seis capítulos. O primo capítulo é a 
introdução e discorre sobre a relevância do tema, apresenta os objetivos deste trabalho e a 
justifica da escolha do tema. 
O segundo capítulo apresenta uma revisão da literatura pertinente à pesquisa. Foi 
apresentado como se deu a origem e a difusão dos condomínios horizontais e verticais pelo 
mundo. Em seguida, é introduzida a teoria de análise de investimento, onde são citados os 
 
17 
 
métodos de Fluxo de Caixa Descontado. Posteriormente, são apresentados os conceitos de 
Taxa Mínima de Atratividade, Valor Presente Líquido, Taxa Interna de Retorno, payback e 
Fluxo de Caixa. 
 A metodologia é abordada no terceiro capítulo, onde se explica as bases de cálculo e 
as fontes de informação para a realização dos estudos propostos. 
 O capítulo quatro apresenta a construção do condomínio horizontal – caso A. Para tal, 
foi explicitado o custo da obra, o tamanho médio dos lotes e preço de venda o metro quadrado 
da região. Após a dedução dos impostos, foi montado o fluxo de caixa do empreendimento. 
 O capítulo cinco simula a construção de um condomínio vertical, com os mesmos 
recursos usados para viabilizar a construção do condomínio horizontal, citado no capítulo 
anterior. Feito isso, segue-se o raciocínio aplicado anteriormente para a formulação do fluxo 
de caixa do empreendimento. 
 Por fim, nos capítulos cinco e seis são expostos, confrontados e debatidos os 
resultados obtidos no presente estudo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
18 
 
 
 
2 REVISÃO TEÓRICA 
2.1 O NEGÓCIO DA CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA HORIZONTAL 
Diversos autores já dissertaram sobre a definição do termo condomínio fechado, gated 
communities na língua inglesa. Existe uma discussão de cunho jurídico acerca dos termos 
loteamento fechado e condomínio, que serão abordadas a seguir por servir de auxílio na 
definição e compreensão do termo atualmente empregado – condomínio fechado. 
 De acordo com Souza (2003), o termo condomínio fechado é redundante. Segundo a 
Lei Federal nº 4.591/6 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações), um 
condomínio é uma figura jurídica de Direito privado, assim sendo, tem seu limite e 
espacialidade decididos e regulados na esfera e no domínio privado. Em termos legais, é um 
espaço de uso privativo e restrito de seus condôminos (SOUZA, 2003 p. 4) e pressupõe que 
cada condômino é proprietário na proporção de suas frações ideais das áreas de uso comum. 
 Souza (2003) ainda pontua que não existe a figura jurídica do chamado loteamento 
fechado. O loteamento representa a divisão do solo em lotes, com aberturas de logradouros e 
vias públicas, além de ser regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/79 (que dispõe sobre o 
parcelamento do solo urbano, modificada parcialmente pela Lei Federal 9.785/99). Está 
implícito nessa legislação que 35% da área do loteamento será de domínio público. Em outras 
palavras, a acessibilidade não pode ser restrita a seus moradores, o que representa um erro no 
termo loteamento fechado. 
Em suma, a diferença entre loteamento e condomínio é que no condomínio as áreas 
comuns são de domínio privado, enquanto que no loteamento as áreas comuns são de domínio 
público, ou seja, propriedade da municipalidade. Assim sendo, uma definição plausível para 
condomínios fechados é: Conjunto de moradias, sob forma de edifícios de apartamentos ou 
residências unifamiliares, podendo ou não haver comércio e serviços, de uso privado e restrito 
de seus condôminos. Além disso, a presença de barreiras físicas que os circundam é comum a 
todas as habitações deste tipo, assim como acesso único e restrito. 
 
19 
 
Ao analisar as características físicas dos condomínios fechados é possível classificá-
los, em termos gerais, em dois grandes grupos, de acordo com tipo de uso: de uso misto 
(residências, serviços e comércio) e exclusivamente residencial. Já no âmbito arquitetônico, 
pode-se classificá-los em: verticais (presença de edifícios de apartamento), horizontais 
(apenas habitações unifamiliares) e mistos (edifícios de apartamento e habitações 
unifamiliares). E, analisando-se a extensão do solo que ocupam, pode-se classificar os 
condomínios fechados em: grande porte (ocupando mais de dois quarteirões – com 100 
habitações ou mais), médio (ocupando um quarteirão inteiro ou parcialmente) e pequeno 
(ocupando parcialmente um quarteirão, com poucas habitações – por volta de 5 a 15). 
Outro aspecto que caracteriza e diferencia os condomínios fechados, e é extremamente 
relevante ao impacto causado ao espaço urbano, é o tipo de barreira física que os envolvem. 
Estas podem ser funcionais e visuais (muros) ou apenas visuais (grades e cercas). A 
magnitude do impacto depende do tipo do condomínio fechado. Pode ser de maior escala, 
atingindo, por exemplo, uma cidade ou região, ou de menor escala, atingindo um bairro. Os 
condomínios fechados de uso misto, os megacondomínios, causam, em geral, impactos de 
maior amplitude, tendo em vista a extensão de terra que ocupam e independência da cidade, já 
que possuem comércio e serviços em seu interior. Por sua vez, os condomínios horizontais 
fechados de uso exclusivamente residencial tendem a causar impactos menores, uma vez que 
a relação com a cidade se faz necessária, tendo em vista a dependência do comércio e 
serviços. 
2.2 O NASCIMENTO E CRESCIMENTO DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS 
 Os condomínios fechados, conforme definidos no tópico anterior, surgiram nos 
Estados Unidos em meados de 1950, quando os cidadãos começaram a adquirir imóveis nos 
arredores das cidades, como segunda residência, os cercando posteriormente 
(TRAMONTANO e PEREIRA, 1999; BLAKELY e SNYDER, 1997). Entretanto, em 1885, 
surgiu uma das primeiras comunidades construídas atrás das grades com características dos 
condomínios fechados atuais, foi a Tuxedo Park, em Nova York. Na mesma época, eram 
construídas mansões para ricos e, St. Louis, com ruas privadas e gradeadas. Essas 
 
20 
 
comunidades continuaram raras e construídas apenas para classes altas até meados de 1960 e 
1970, tornando-se uma grande tendência na década de 80 (BLAKELY e SNYDER, 1998). 
 Segundo Blakely e Snyder (1998), no ano de 1997 cerca de 9 milhões de norte-
americanos já moravam em aproximadamente 3 milhões de casas em 20.000 condomínios 
fechados. De acordo com o CAI (Community Association Institute), em 1998 já existiam por 
volta de 42.000 nos Estados Unidos, abrigando em média 2,5 milhões de famílias. No ano de 
2001, o New Home Buyers Guide aponta que condomínios fechados representavam cerca de 
12% de todo o mercado residencial da Califórnia, 21% do mercado de Orange, 31% do de San 
Fernando Valley e algo em torno de 50% das áres de resorts de férias de Palm Springs 
(GOIX, 2003). Em 2002, 47 milhões de norte-americanos moravam em cerca de 231.000 
condomínios fechados, significando que um a cada seis americanos vivia atrás de muros 
(MOOBELA, 2003). 
 Na Europa, os primeiros condomínios fechados surgiram por volta de 1980, na costa 
oeste francesa e espanhola, apresentados como uma segunda residência; e, posteriormente 
foram sendo construídos nos demais países. Ao decorrer da década de 90 diversos 
empreendimentos deste tipo começarama aparecer na grande Lisboa e em Madri. Atkinson e 
Flint (2003) apontaram a existência de cerca de mil condomínios fechados espalhados pela 
Inglaterra no início dos anos 2000. Charmes (2003) destaca o aparecimento expressivo de 
condomínios fechados nas zonas periféricas de Paris; assim como Dundar (2003) e Aalbers 
(2003) atestam sua existência e crescimento pela Turquia e Holanda, respectivamente. 
 Na Arábia Saudita, de acordo com Glasze e Alkhayyal (2002), entre os anos de 1930 e 
1980, quando existiu uma grande imigração de estrangeiros, houve uma predisposição a se 
derrubar grades e muros e se construir cidades democráticas, tais quais as da Europa. 
Entretanto, em meados de 1980, vilas muradas construídas por famílias voltaram a aparecer, 
fenômeno que cresceu e se firmou na década de 90. No ano de 2000, 10% do total de 
residências existentes em Riyaldh (aproximadamente 45.000 unidades), e 1% das residências 
do Líbano, estavam localizadas em áreas pertencentes a condomínios fechados (GLASZE e 
ALKHAYYAL, 2002). 
 Na China, Giroir (2003) e Wu (2003) discorreram sobre a transformação da economia 
na década de 80 e o nascimento e crescimento dos condomínios fechados. Dixon (2003) 
aponta que condomínios fechados são encontrados em número expressivo na Nova Zelândia. 
 
21 
 
Assim como Grant (2003) afirma que no Canadá os condomínios fechados são incomuns, 
porem já existiam cerca de 241 no ano de 2003. 
 No Brasil e em toda a América Latina, os condomínios fechados surgiram, em sua 
grande maioria, na década de 1970, com um aumento gradativo das construções, até estarem 
consolidados até estarem consolidados na década de 90. Este fenômeno imobiliário é relatado 
por Thuillier (2003) e Coy e Pöhler (2002) – Argentina; Giglia (2003) e Salgado (2000) – 
Brasil. No ano de 2000, a Argentina possuía cerca de 360 a 400 condomínios fechados (COY, 
2002), ocupando uma área de 300 km², com cerca de 50.000 residentes. A cidade de Buenos 
Aires, por exemplo, ocupa uma área de 200 km². 
 Um estudo conduzido em 2002 pela Amaral d’Avila Engenheria de Avaliações, 
revelou que 4 milhões de pessoas no Brasil viviam em condomínios fechados, ou seja, 2,5% 
da população total (ZAKABI, 2002). 
Fotografia 1 – Alphaville Piracicaba. 
 
Fonte: Clube Alphaville (2021). 
 
22 
 
Fotografia 2 – Condomínio Residencial Monte Carlo. 
 
FONTE: O Autor. 
2.3 O NEGÓCIO DA CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA VERTICAL 
 Segundo Mendes (2009), os edifícios verticais e os arranha-céus passaram a ser 
construídos, no final do século XIX, nos Estados Unidos, contemporaneamente à criação da 
Escola de Chicago, as tecnologias do elevador, assim como das estruturas de aço e de 
concreto armado. Atualmente, a Ásia se configura como o continente com o maior número de 
arranha-céus no mundo, com 62% do total mundial. Entre estes, o Burj Kkalifa, localizado na 
cidade Dubai, é o maior do mundo, contando com uma estrutura de 828 metros, composta por 
160 andares (EMPORIS, 2016). 
 Pode-se dizer que o processo de verticalização das cidades brasileiras inicia-se em São 
Paulo, na década de 1910, e Rio de Janeiro, na década de 1920 para então expandir-se para as 
demais grandes e médias cidades do país. Segundo Ramires (1997), essa forma espacial, que 
começa no Brasil a partir do início do século XX, coloca o país num lugar de destaque no 
cenário internacional. 
 No Rio Grande do Norte, a verticalização teve início na cidade de Natal-RN, a década 
de 1930 (COSTA, 2000). Atualmente, a verticalização ocorre numa velocidade intensa nas 
cidades de Natal e Parnamirim, de forma moderada na cidade de Mossoró-RN, e de forma 
incipiente na cidade de Caicó-RN (COSTA,2016). 
 
23 
 
Fotografia 3- Edifício Copan. 
 
FONTE: Tanaka (2009). 
2.4 ANÁLISE DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS 
O objetivo de uma análise de viabilidade econômico-financeira é avaliar as opções, 
para assim auxiliar o processo de decisão do investidor. Investimentos estes que podem ser 
oriundos de investidores particulares, empresas privadas ou setor público. Em qualquer uma 
das situações, é imprescindível uma análise rigorosa de todos os ingressos e desembolsos de 
recursos envolvidos, durante um determinado período de tempo, que varia a depender do caso 
estudado. 
Segundo Lima Junior (1993), na análise de investimentos, é analisado 
primordialmente o âmbito financeiro e econômico, a fim de determinar o comportamento do 
empreendimento que, para oferecer retorno e resultado, demandam certa massa de 
investimentos para a produção de bens a serem comercializados. Ainda de acordo com o 
autor, a terminologia “análise de investimentos” diz respeito ao estudo do comportamento do 
empreendimento naquilo que é próprio dele e que o fará mais ou menos atraente através da 
análise de indicadores econômicos que lhe são intrínsecos. 
 Lima Junior (1998) aponta que para que a análise de investimentos seja eficiente, estes 
indicadores devem permitir comparações com alternativas disponíveis quanto a sua condição 
 
24 
 
financeira. Dessa forma, serão analisadas a exigência de investimentos e a capacidade de 
retorná-los para o investidor, assim como o desempenho econômico, representado pela 
eficiência em remunerar os capitais investidos e gerar retornos, e a segurança, mensurável 
pela condição de garantir os investimentos que absorve. 
 Para Costa Neto, Júnior e Amorim (2003), devido ao longo tempo transcorrido entre o 
momento da decisão até a conclusão do empreendimento, e pelo grande número de variáveis 
envolvidas na análise, é de extrema importância analisar friamente a viabilidade econômica e 
financeira do investimento, fazendo uso das técnicas gerais de engenharia econômica, 
acrescidas das peculiaridades do mercado imobiliário. 
 Ao analisar os investimentos imobiliários deve-se partir de uma perspectiva de 
negócio, ou seja, a criação e disponibilização de um produto com o objetivo de alcançar lucro 
econômico. Dito isso, fica evidente a necessária vinculação entre a decisão de investir e a 
geração de valor, dentro das estratégias usadas pelo investidor. Porter (2000) aponta que uma 
boa estratégia tem como ponto de partida o objetivo de obter retorno sobre os investimentos 
em longo prazo. 
 A literatura sobre análise de investimento é bastante extensa. Expressiva parcela dos 
trabalhos aborda sistemáticas de análise com a com a utilização de métodos que avaliam os 
Fluxos de Caixa Descontados (FCD), como o método do Valor Presente Líquido (VPL) e o 
método da Taxa Interna de Retorno (TIR). Santos (2001) afirma que os métodos mais aceitos 
e conhecidos para a decisão de investimento são os chamados métodos de Fluxo de Caixa 
Descontado (FCD), que consideram o valor do dinheiro no tempo e os fluxos de caixa 
associados a um projeto ao longo de toda a sua vida útil. 
 Os métodos de FCD mais frequentemente encontrados na literatura financeira são o da 
Taxa Interna de Retorno (TIR) e do Valor Presente Líquido (VPL). A maioria dos autores dos 
livros-textos de finanças recomendam o VPL como sendo o método maios adequado à seleção 
de projetos de investimentos. 
 A principal ideia do método do fluxo de caixa descontado é a utilização do conceito de 
valor do dinheiro no tempo. De acordo com Ross, Westerfield e Jordan (2011), a aplicação 
deste conceito configura um dos mais importantes pilares das finanças empresariais. Os 
autores também colocam que a abordagem do Valor Presente Líquido (VPL) é a técnica mais 
indicada. 
 
25 
 
2.4.1 Fluxo de Caixa 
 O fluxo de caixa é uma informação financeira crucial para qualquer análise de 
viabilidade econômica, uma vez que a maior parte das técnicas da Engenharia Econômica faz 
uso desta demonstração contábil para a obtenção de seus resultados. 
 Em suma, o fluxo de caixa pode ser definido como a diferença entre as entradas e 
saídas de dinheiro, projetadas em um intervalo de tempo. É provavelmenteum dos fatores 
mais importantes para a boa qualidade do estudo (GITMAN, 2004). 
 Ainda de acordo com o autor, existem três componentes básicos que caracterizam o 
fluxo de caixa: 
a. Investimento inicial; 
b. Entradas e saídas de caixa operacionais; 
c. Fluxo de caixa terminal. 
Figura 1- Diagrama de Fluxo de Caixa. 
 
FONTE: adaptado de CASAROTTO FILHO; KOPITTKE; 2010, p.6. 
2.4.2 Recuperação do capital (Payback) 
 
26 
 
O período de payback determina o tempo que o investidor recuperará o capital que foi 
investido. Em outras palavras, payback é o período que o fluxo de caixa gerado pelo 
investimento se iguala ao dinheiro investido no projeto (CRUNDWELL, 2008). Uma opção 
de investimento torna-se mais interessante à medida que suas entradas líquidas de caixa 
anuais permitirem a recuperação do capital inicialmente investido. Assim como, de uma 
forma geral, quanto maior for o prazo de retorno para quitar um investimento inicial, menos 
interessante ele se torna para o investidor. 
A NBR 14653-4 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2002), 
define o payback como sendo o período no qual os resultados líquidos acumulados da 
operação do empreendimento equivalem aos investimentos. 
Casarotto Filho e Kopittke (2010) argumentam que este método não leva em conta a 
vida útil do investimento, e tem sua aplicação dificultada ao se deparar com projetos com 
investimentos iniciais diferentes, que precisam ser comparados. Crundwell (2008) aponta que 
o período de payback não fornece um critério de decisão para o investidor. Um payback de 3 
anos, por exemplo, não nos fornece informação suficiente para decidir se o investimento em 
questão é bom ou ruim. 
2.4.3 Taxa Mínima de Atratividade (TMA) 
Ao analisar uma proposta de investimento, deve-se considerar o fato de estar perdendo 
a oportunidade de registrar retornos com a aplicação do mesmo capital em outros projetos. 
Para que a nova proposta possa ser considerada atrativa, esta deve render, no mínimo, a taxa 
de juros equivalente à rentabilidade das aplicações correntes e de pouco risco. Casarotto Filho 
e Kopittke (2008) definem assim a taxa mínima de atratividade. 
De acordo com o mesmo autor, a TMA é o valor que deve ser superado pelo 
investimento para que este se apresente vantajoso para o investidor. Caso esta taxa seja 
superestimada, projetos que seriam rentáveis talvez sejam descartados. Da mesma forma, se a 
taxa for subestimada, projetos deficitários se mostrarão como investimentos com alto 
potencial de retorno. 
 
27 
 
Segundo a NBR 14653-4 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 
2002), a TMA é a taxa de desconto do fluxo de caixa compatível com a natureza e 
características do empreendimento, assim como com a expectativa mínima de emulação do 
empreendedor, em face de suas carteiras de ativos. 
2.4.4. Valor Presente Líquido (VPL) 
Casarotto Filho e Kopittke (2008) descrevem o VPL, algebricamente, como o 
somatório dos fluxos de caixa descontados do projeto em análise. Uma vez que é necessário 
considerar o valor do dinheiro no tempo, é um equívoco somar diretamente os fluxos de caixa 
envolvidos sem ajustá-los a uma taxa de desconto. 
Em outras palavras, o Valor Presente Líquido de um investimento é igual à diferença 
entre o valor presente das entradas líquidas de caixa associadas ao projeto e o investimento 
inicial necessário, com o desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa definida pelos 
investidores, ou seja, sua TMA (GALESNE;FENTERSEIFER;LAMB, 1999, p.39). 
O Valor Presente Líquido (VPL) é definido através fórmula 1: 
VPL =   ∑
FCt
(1 + i)t
n
t=0
− FCo (1) 
Sendo: 
FCt = Fluxo de caixa no período t; 
FC0 = Investimento inicial de um projeto; 
n = número de períodos envolvidos na projeção; 
i = Taxa mínima requerida pela empresa para realizar o investimento (TMA); 
t [0 ; n] = Período de abrangência do projeto. 
Crundwell (2008) afirma que as vantagens de usar o indicador VPL são: 
a. É uma medida absoluta de valor gerado. O VPL de um projeto é o valor que o projeto 
irá adicionar ao valor da empresa. 
b. Leva em conta o valor do dinheiro no tempo. 
 
28 
 
c. É direto e fácil de interpretar. É o valor líquido do projeto na data presente, e presenta 
o quanto de valor será adicionado à empresa. 
d. O VPL pode ser somado. Logo, o valor de dois projetos é igual a soma dos seus 
respectivos VPL. 
e. O VPL é uma propriedade do projeto em questão, e não do seu dono. Isso significa 
que um VPL de um projeto pode ser comparado com o de outro, mesmo que os 
projetos pertençam a empresas diferentes. 
f. O uso do VPL como um acessório de tomada de decisão é claro e direto. Se o VPL de 
um projeto é menor que zero, o valor dos recursos que o projeto requer é maior que o 
valor dos benefícios que irá criar. 
O autor também ressalta que quanto maior for o resultado encontrado no cálculo do 
Valor Presente Líquido, melhor é considerado do projeto em questão. Todavia, é importante 
ressaltar que ao comparar projetos, é importante atentar para o tempo de duração. Alternativas 
com tempo de execução diferentes não podem ser comparadas utilizando somente este 
indicador. Um projeto de longa duração com alto VPL talvez não seja tão vantajoso quando 
uma série de projetos com menor tempo de execução e valores menores de VPL. 
Motta e Calôba (2011) complementam que ao utilizar o indicador para comparar 
projetos de horizontes diferentes, o método distorce o resultado, podendo levar a análises 
errôneas. Nestas situações, deve-se adaptar o VPL de maneira a analisar seu equivalente 
anual. 
2.4.5. Taxa Interna de Retorno (TIR) 
 Crundwell (2008) define a Taxa Interna de Retorno (TIR) como o valor da taxa de 
desconto que iguala o Valor Presente Líquido (VPL) a zero. O mesmo autor define que para 
obter este valor (em % ao ano, ou % ao mês), é utilizada a fórmula 2 
 
∑
𝐹𝐶𝑡
(1 + 𝑖)𝑡
𝑛
𝑡=0
 = 0 (2) 
 
29 
 
Sendo: 
i = taxa interna de retorno (TIR) 
FCt = Fluxo de caixa no período t = [0; n] 
A TIR é a taxa de desconto que iguala o VPL de uma oportunidade de investimento à 
zero. Além disso, pode ser interpretada como a taxa composta de retorno anual que a empresa 
obteria se concretizasse o projeto e recebesse as entradas de caixa previstas (GITMAN, 2010). 
Em outras palavras, a TIR que se obtém de um investimento, oriunda da análise de um 
fluxo de caixa projetado, nada mais é que a taxa de juros que torna nula a diferença entre as 
receitas e as despesas. Assim sendo, a tomada de decisão de investimento com base na TIR 
adota critérios que aceitam um projeto de investimento quando tal superar o custo de 
oportunidade do capital obtido no referido projeto. 
Lima Junior (1998) afirma que a Taxa Interna de Retorno apresenta certas vantagens e 
é considerado um indicador de rentabilidade aplicado em larga escala nos demais tipos de 
análises de investimentos. Todavia, ainda segundo o autor, o conceito de TIR oferece uma 
imagem insegura para o empreendimento, uma vez que a probabilidade de um empreendedor 
de fato alcançá-la é extremamente baixa. 
2.4.6. VPL versus TIR 
Segundo Crundwell (2008), há uma discussão sobre qual melhor método a adotar, a 
TIR ou o VPL. Crundwell cita estudo de Graham e Harvey (2001) de que cerca de 75% dos 
Diretores Financeiros pesquisados disseram usar VPL e TIR para decisão de projetos. 
Contudo, na literatura acadêmica é amplamente favorável ao VPL em vez da TIR. 
Crundwell (2008) aponta que o VPL é o melhor método de decisão pois ele ao final 
mede um valor presente, enquanto a TIR produz um valor relativo. Ou seja, um projeto A de 
maior VPL pode ter menor TIR que um projeto B cujo investimento seja menor. O autor 
conclui que entre VPL e TIR, o VPL é o método que mede o maior valor para o acionista (ou 
investidor). Um exemplo apresentado por Crundwell (2008) ilustra a comparação dos dois 
métodos. 
 
30 
 
Considera-seaqui o fluxo de caixa de dois projetos hipotéticos: o projeto A e o projeto 
B, representados na tabela abaixo: 
Quadro 1 – Fluxo de Caixa de dois projetos. 
Ano Projeto A Projeto B 
0 -R$ 17.500,00 -R$ 17.500,00 
1 R$ 20.000,00 R$ - 
2 R$ 5.000,00 R$ 28.000,00 
FONTE: Adaptado de Crundwell, 2008, p.191 
 Assume-se uma taxa mínima de atratividade de 10% ao ano. Em posse dessas 
informações, é possível calcular o VPL, TIR e payback de ambos os projetos. 
Quadro 2- Cálculo do Lucro Nominal, VPL e TIR. 
Ano Projeto A Projeto B 
Fator de 
desconto 
VP (A) VP (B) 
0 -R$ 17.500,00 -R$ 17.500,00 1 -R$ 17.500,00 -R$ 17.500,00 
1 R$ 20.000,00 R$ - 0,909 R$ 18.180,00 R$ - 
2 R$ 5.000,00 R$ 28.000,00 0,826 R$ 4.130,00 R$ 23.128,00 
LUCRO 
NOMINAL R$ 7.500,00 R$ 10.500,00 
 
 
VPL R$ 4.814,00 R$ 5.640,00 
TIR 35,39% 26,49% 
FONTE: Adaptado de Crundwell, 2008, p.192 
 Aplicando-se interpolação linear, é possível determinar o tempo necessário 
para cada investimento se pagar, ou seja, seu período de payback. 
a. Caso A = 0,875 anos 
b. Caso B = 1,625 anos 
Nota-se que o investimento B possuí um maior VPL, ou seja, mais valor monetário é 
gerado para o investidor, apesar do investimento A possuir uma TIR superior. Porém, o 
investimento A retorna o capital investido mais rapidamente, o que abre margem para a 
interpretação que este pode ser o investimento mais vantajoso, uma vez que com o dinheiro 
recuperado mais rapidamente, este capital poderia ser usado em outros projetos. 
Apesar do Caso B possuir um maior payback, os fluxos de caixa de ambos os casos 
podem ser igualados ao se considerar um empréstimo feito no caso B, com uma taxa de juros 
aplicada equivalente à Taxa Mínima de Atratividade previamente estabelecida. No ano 2, o 
empréstimo, com os juros aplicado, precisa ser reposto. O quadro abaixo exemplifica o 
raciocínio. 
 
31 
 
Quadro 3- Fluxo de Caixa Ajustado. 
Ano Fluxo de caixa ajustado Explicação 
0 -17500 Investimento 
1 20000 Empréstimo 
2 6000 
Ganhos subtraídos da reposição 
do empréstimo = 28000 - 20000 
- 0,1*(20000) 
VPL 5640 
TIR 39,96% 
FONTE: Adaptado de Crundwell, 2008, p.193 
 Crundwell (2008) afirma que o VPL é o método preferido em todos os casos. É o 
método que mensura quanto de valor foi gerado de fato para o investidor. É o mais fácil de ser 
interpretado, possui a menor quantidade de desvantagens e envolve a menor quantidade de 
suposições, o que não é verdade para outros métodos, que a depender da situação onde forem 
empregados, podem facilmente ser aplicados erroneamente. 
 
 
32 
 
3 METODOLOGIA 
A primeira parte do presente estudo se baseou na realização de uma pesquisa 
bibliográfica. De acordo com Gil (2002), a pesquisa bibliográfica é desenvolvida com base 
em material já elaborado, constituído principalmente de livros e artigos. Como resultado 
inicial, foi possível ter a compreensão da história do surgimento dos condomínios verticais e 
horizontais, assim como o entendimento dos conceitos da engenharia econômica. 
Em seguida, foram realizadas entrevistas com pessoas a frente de uma tradicional 
construtora que atua em Natal/RN, com um vasto portfólio de obras executadas nos últimos 
20 anos. Os entrevistados forneceram informações sobre o custo e planejamento da 
construção de um condomínio horizontal, que será abordado no próximo tópico. Em posse 
dessas informações, foi possível montar o fluxo de caixa do empreendimento e aplicar os 
conceitos da Engenharia Econômica. É importante ressaltar que a simulação da venda dos 
lotes deste condomínio foi iniciada no início do projeto, ou seja, do mês zero. 
Posteriormente, foi realizada a simulação da construção de um condomínio vertical, 
com os mesmos recursos que serão necessários para viabilizar a construção do condomínio 
horizontal citado anteriormente. Para tal, foram consultados dados oferecidos pelo 
SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil). Em posse dessas informações, foi 
possível montar o fluxo de caixa do empreendimento e aplicar os conceitos da Engenharia 
Econômica. É importante ressaltar que a simulação da venda dos lotes deste condomínio foi 
iniciada no início do projeto, ou seja, do mês zero. 
Por fim, após montado o fluxo de caixa e aplicar conceitos da Engenharia Econômica 
em ambos os empreendimentos, os dados obtidos foram confrontados. Como resultado, 
obteve-se informações que dão suporte ao empreendedor no processo de tomada de decisão. 
 
 
33 
 
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES 
4.1 CONDOMÍNIO HORIZONTAL – CASO A 
Para a elaboração deste tópico, inicialmente foram realizadas entrevistas com diretores 
de uma construtora que atua em Natal/RN a mais de 20 anos. Com um vasto portfólio de 
empreendimentos lançados na cidade, a empresa se prepara para o lançamento de um novo 
empreendimento. 
Figura 2 – Planta de implantação Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
 
34 
 
O condomínio, localizado em Nova Parnamirim, abrigará 320 lotes, com área média 
de 240 m² cada, totalizando 76800 m² de área privada a ser comercializada. O terreno em 
questão foi permutado com o proprietário, que terá 36% dos lotes ao fim da construção do 
condomínio, ou seja, 115 lotes. Dessa forma, restará a empresa a posse de 205 lotes. 
Por meio de pesquisas de mercado e dados históricos, uma vez que a empresa já 
realizou empreendimentos similares a este, na mesma região, chegou-se a preço médio de 
venda do metro quadrado, R$ 720,00 (Setecentos e vinte reais). Com este parâmetro 
estabelecido, é possível determinar o valor médio de venda do lote, R$ 172.800,00 (Cento e 
setenta e dois mil e oitocentos reais). Ao multiplicar o valor do lote pelos lotes em posse da 
empresa, chega-se a sua receita bruta de vendas, ou VGV (Valor Geral de Vendas), R$ 
35.424.000 (Trinta e cinco milhões e quatrocentos e vinte e quatro mil reais). 
Considera-se que a construtora atua sob o regime do lucro presumido, que é uma 
forma de tributação simplificada para determinação da base de cálculo do imposto de renda e 
da CSLL das pessoas jurídicas que não estiverem obrigadas, no ano-calendário, à apuração do 
lucro real, os impostos foram deduzidos a partir do fluxo de caixa consolidado. Uma vez que 
a empresa venha a apurar um lucro presumido superior a R$ 60.000,00, no trimestre, deve 
ainda ser calculado o valor do adicional de Imposto de Renda, aplicando-se a alíquota de 10% 
sobre o excesso. 
As alíquotas incidentes sobre a receita bruta, assim como a base de cálculo utilizada, 
foram às definidas por força de lei, ou seja: PIS, COFINS, CSLL e IRPJ. Tanto a CSLL como 
o IRPJ, e eventual adicional, devem ser pagos trimestralmente, enquanto o PIS e o COFINS 
têm vencimento mensal. Somados, o PIS (0,65%) e COFINS (3,00%) totalizam 3,65% sobre a 
receita bruta ou, no caso deste estudo, o VGV. 
Para o cálculo do Imposto de Renda (IRPJ), a base de cálculo utilizada foi de 8%, 
alíquota de 15% com o adicional de 10% sobre o excesso. Para a Contribuição Social sobre o 
Lucro Líquido (CSLL), considerou-se a base de cálculo em 12% com alíquota de 9%. 
O valor necessário de mão de obra e materiais para viabilizar a construção do 
condomínio foi fornecido pela diretoria da empresa. Com valores de agosto de 2021, são 
necessários R$ 15.000.000,00 (Quinze milhões de reais) para construção do condomínio 
horizontal em questão. Demais custos, como publicidade e gestão de projetos, foram 
estimados com base em dados históricos de empreendimentos anteriores. 
 
35 
 
O tempo de implantação do empreendimento foi determinado pela empresa. Os 7 
meses iniciais serão destinados ao lançamento do condomínio e ao início das vendas dos 
lotes. Supôs-se aqui que os futuros condôminos irão adquirir os lotes por meio de 
financiamento pela CAIXA, assim sendo, serão pagos à vista para a construtora. O tempo 
necessáriopara executar a infraestrutura foi estimado em 36 meses, totalizando 43 meses do 
início ao fim do projeto. 
Por fim, foi estimada a velocidade de vendas dos lotes, que é diretamente proporcional 
a quantidade de lotes disponíveis, com base nos dados históricos da empresa. A Taxa Mínima 
de Atratividade foi definida como 10% ao ano, ou 0,83% ao mês. Além disso, foi 
considerado que o custo necessário para a execução da infraestrutura é distribuído igualmente 
ao longo dos 36 meses, o que na prática não acontece, porém, é uma simplificação válida para 
o corrente trabalho e não compromete a validade dos resultados obtidos. Dito isso, as figuras 
abaixo mostram o fluxo de caixa livre deste empreendimento. 
Tabela 1 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
 
36 
 
Tabela 2 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
Tabela 3 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
 
 
37 
 
Tabela 4 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
Tabela 5 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
 
 
38 
 
 
Tabela 6 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
Tabela 7 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
 
 
39 
 
Tabela 8 - Fluxo de caixa livre do Caso A. 
 
FONTE: O Autor. 
Quadro 4 - Quadro Resumo do Caso A. 
QUADRO RESUMO - CASO A 
VGV R$ 34.419.144,95 
LUCRO 
OPERACIONAL R$ 13.374.429,19 
VPL R$ 13.171.638,39 
FONTE: O Autor. 
4.2 CONDOMÍNIO VERTICAL – CASO B 
O objetivo deste tópico é simular a construção de um condomínio vertical, com os 
mesmos recursos usados para viabilizar a construção do condomínio horizontal citado no 
capítulo anterior. Para tal, foram consultados dados do CUB (Custo Unitário Básico de 
Construção) de julho/2021, assim como corretores e construtoras, para se chegar ao preço 
médio de venda. 
A simulação da construção do condomínio vertical foi feita no bairro Tirol. O terreno, 
de aproximadamente 2400 m² está representado na figura abaixo. É valido ressaltar aqui que o 
 
40 
 
empreendimento em questão está planejado para ser realizado no terreno destacado. Porém, 
todas as suposições feitas aqui quanto à área construída e custo total da obra, foram feitas pelo 
autor. 
Figura 3 - Render do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
41 
 
Figura 4 - Terreno do Caso B. 
 
FONTE: Google Earth (2021) 
O CUB referente a julho de 2021, aponta um custo de R$ 2.026,32/m² (Dois mil, vinte 
e seis reais e trinta e dois centavos) para a execução de prédios residenciais de alto padrão de 
16 ou mais andares. 
O investimento necessário para a construção do condomínio horizontal citado no 
tópico anterior é de R$ 15.000.000,00 (Quinze milhões de reais), com cotação de material e 
mão de obra referentes ao mês de julho de 2021. Ou seja, um prédio de 7402,58 m² de área 
construída, baseado no valor do CUB de julho de 2021, necessitaria do mesmo investimento 
de quinze milhões de reais. 
O Plano Diretor, vigente em agosto de 2021, em Natal/RN, permite um coeficiente de 
aproveitamento máximo de 3,5 no bairro do Tirol. O coeficiente adotado na concepção deste 
condomínio horizontal é de 3,08. 
 
 
42 
 
Quadro 5 - Coeficientes máximos de aproveitamento por bairro. 
 
FONTE: Plano Diretor de Natal (2007) 
 O prédio será composto por: 
a. 18 pavimentos tipo; 
b. 2 apartamentos por andar; 
c. 2 garagens subterrâneas. 
Cada pavimento tipo terá uma área de 370,13 m², sendo 15% (55,52 m²) de área 
comum, e 314,61 m² de área privativa, o que resulta numa área de 157,30 m² por apartamento. 
Uma vez que o prédio abrigará dois apartamentos por andar, chega-se a um total de 36 
unidades. 
 
43 
 
Entrevistas com corretores de imóveis foram feitas, assim como uma pesquisa de 
mercado nos seguintes empreendimentos: 
a. Francisco Cabral – Construtora Constel 
b. Manhattan Residence – Construtora Constel 
c. Origami – Construfit 
Em posse dessas informações, chegou-se ao preço médio de venda do metro quadrado 
na região de R$ 7100,00 (Sete mil e cem reais), tratando-se de imóveis vendidos antes de sua 
conclusão. Consequentemente, o preço de venda do imóvel foi estimado em R$ 1.116.830 
(Um milhão, cento e dezesseis mil e oitocentos e trinta reais). A velocidade de vendas e 
período de construção foram estimados com base nos dados históricos da empresa 
responsável pela construção do condomínio horizontal, que possui condomínios verticais em 
seu portfólio de obras. É importante ressaltar aqui que, por possuir um menor número de 
unidades, comparado com o caso anterior, foi possível vender o imóvel por completo antes da 
obra ser finalizada. 
Por fim, a aquisição do terreno foi feita por permuta, onde o proprietário irá receber 
15% das unidades do condomínio. O regime tributário aqui considerado foi o mesmo do 
capítulo anterior, lucro presumido. 
 O fluxo de caixa do empreendimento é demonstrado abaixo: 
Tabela 9 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
 
44 
 
Tabela 10 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
Tabela 11 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
 
 
45 
 
Tabela 12 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
Tabela 13 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
 
 
46 
 
Tabela 14 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
Tabela 15 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
 
47 
 
Tabela 16 - Fluxo de Caixa Livre do Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
Quadro 6 - Quadro Resumo do Caso B. 
VGV R$ 34.621.730,00 
LUCRO 
OPERACIONAL R$ 13.595.105,40 
VPL R$ 12.943.585,33 
FONTE: O Autor. 
4.3 ANÁLISE COMPARATIVA 
Para comparar a viabilidade econômica de ambos empreendimentos propostos no 
corrente trabalho, foi realizado o cálculo do VPL, assim como elaborado um gráfico para 
facilitar o processo de comparação. 
Dito isso, o quadro abaixo demonstra os resultados obtidos ao aplicar o indicador 
VPL, nos empreendimentos apresentados nos capítulos 4 e 5 deste trabalho. 
 
48 
 
Quadro 7 - Comparativo de VPL entre o Caso A e o Caso B. 
VPL 
CONDOMÍNIO HORIZONTAL - CASO A CONDOMÍNIO VERTICAL - CASO B 
R$ 13.171.638,39 R$ 12.943.585,33 
FONTE: O Autor. 
 O gráfico abaixo ilustra visualmente a diferença entre os resultados demonstrados. 
Gráfico 1 - Comparativo de VPL entre o Caso A e o Caso B. 
 
FONTE: O Autor. 
O que pode ser observado é tanto a construção do condomínio horizontal como o do 
vertical são opções de negócio lucrativas. Os resultados obtidos são bem próximos, o que 
indica que outros aspectos devem ser observados para dar suporte ao processo de tomada de 
decisão. 
 
R$13.171.638,39 R$12.943.585,33 
R$1.298.000,00
R$3.298.000,00
R$5.298.000,00
R$7.298.000,00
R$9.298.000,00
R$11.298.000,00
R$13.298.000,00
R$15.298.000,00
CASO A CASO B
VPL
CASO A CASO B
 
49 
 
5 CONCLUSÕES 
 5.1 Sobre o objetivo do trabalho 
 Esta pesquisa trouxe como problemática fazer um estudo comparado de análise de 
viabilidade financeira de condomínios horizontais e verticais. A partir do problema delineou-
se como objetivo de a pesquisa desenvolver uma análise técnica que servisse de suporte para o 
indivíduo que desejasse empreender na construção civil. 
 Para alcançar o objetivo deste trabalho, foi necessário conduzir entrevistas com 
profissionais presentes nesta área, o que permitiu recolher informações reais e fidedignas para 
embasar todos os cálculos aqui feitos. 
 
 5.2 Limitações 
 É importante ressaltar que uma das limitações deste estudo é não considerar a 
valorização do imóvel no tempo. A qualidade percebida pelos clientes pode fazer com que o 
preço cobrado se eleve, aumentando a receita e, por consequência, alterando o fluxo de caixa. 
 Outro aspecto que necessita ser levado em conta é a definiçãoda taxa mínima de 
atratividade, que foi considera 10% ao ano neste trabalho. Há de se considerar que este valor é 
subjetivo, e interfere diretamente nos resultados obtidos pelos princípios da Engenharia 
Econômica. Uma empresa pode, por exemplo, vislumbrar não obter ganhos econômico-
financeiros no empreendimento analisado, com o objetivo inicial de entrar no mercado, 
vislumbrando ganhos em empreendimentos futuros, quando estiver com a marca estabelecida. 
 No caso do empreendimento vertical, pela metodologia adotada de mesmo valor de 
investimento, não foi usado todo o potencial construtivo do terreno. Uma análise que simule o 
uso pleno do coeficiente de aproveitamento e diferentes coeficientes é uma perspectiva para 
um novo trabalho. 
 Também, o fluxo de caixa foi estimado com base em comunicação com profissionais 
do mercado e não corresponde, necessariamente, ao melhor cronograma físico-financeiro 
possível, mas sim a uma prática comum adotada. 
 
 
50 
 
 5.3 Sobre os Resultados 
 Os resultados aqui obtidos demonstram que em ambos os casos, dado um mesmo 
investimento inicial, se mostram opções que irão gerar alto lucro. 
 Fatores como a disponibilidade de materiais e relação com fornecedores locais, acordo 
de permuta com o proprietário do terreno ou o preço de aquisição deste, situação do mercado 
imobiliário local, conhecimento e domínio de métodos construtivos, posse de determinadas 
máquinas e equipamentos, vão influenciar diretamente na escolha do empreendedor entre 
construir um condomínio horizontal ou vertical. 
 É possível afirmar que a condução de um estudo de viabilidade econômica é 
imprescindível para determinar se o empreendimento é ou não viável. Porém, no processo de 
tomada de decisão, este não pode ser o único fator a ser levado em conta. 
 
 
 
51 
 
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