USUCAPIÃO, VIZINHANÇA, CONDOMINIO, MULTIPROPRIEDADE E LAJE

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Direito Civil - Direito das coisas 
Professor: João Guilherme 
 
USUCAPIÃO 
• Presente no art. 1.260 do CC/2002 
O mais importante direito oriundo da posse, já que a usucapião é um 
modo de aquisição originário da propriedade pela posse continuada 
durante certo tempo. Essa posse, que permite a aquisição da 
propriedade, chama-se posse ad usucapionem. É a posse daquele que 
detém a coisa como se sua fosse – animus domini. 
A usucapião, faz predominar a situação de fato, de uso, sobre a situação 
formal. Assim, quem adquire por usucapião, adquire ex novo, apagando 
as situações jurídicas anteriores. 
No direito brasileiro, como já tratado, a posse de diferentes pessoas pode 
ser unida para fins de contagem dos prazos exigidos para a usucapião 
(art. 1.243). 
 
Atente para o art. 1.243. Segundo ele, o possuidor pode, para o fim de 
contar o tempo exigido pelos arts. 1.238 a 1.242, acrescentar à sua posse 
a dos seus antecessores (accessio possessionis), contanto que todas 
sejam contínuas e pacíficas. Ou seja, não se exige que as posses sejam 
de boa-fé, literalmente. 
Por fim, de acordo com previsão do art. 1.244, estende-se ao possuidor o 
disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem 
ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. 
A exceção fica, obviamente, por conta da usucapião familiar, cuja 
suspensão da prescrição prevista no art. 197, inc. I (“Não corre a 
prescrição entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal”) 
não é aplicável, sob pena de virtual inutilidade do instituto. 
Em havendo posse ad usucapionem, com animus domini, possível se falar 
em aquisição da propriedade pela passagem do tempo. E se o tempo 
para a aquisição da propriedade não tiver sido preenchido quando da 
propositura da demanda? Segundo o Enunciado 497 da V Jornada de 
Direito Civil, esse prazo pode ser completado no curso do processo, 
ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor. 
Modalidades de usucapião 
USUCAPIÃO PRAZO E CARACTERÍSTICAS 
1) EXTRAORDINÁRIA 
(art. 1.238 do CC) 
Prazos: 
• 15 anos de posse (regra) 
• 10 anos 
 O prazo da usucapião extraordinária será de 10 
anos se: 
a) o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua 
moradia habitual; OU 
b) nele tiver realizado obras ou serviços de caráter 
produtivo. 
Não se exige que a pessoa prove que tinha um 
justo título ou que estava de boa-fé. 
Não importa o tamanho do imóvel. 
2) ORDINÁRIA 
(art. 1.242 do CC) 
Prazos: 
• 10 anos (caput) 
• 5 anos (parágrafo único) 
O prazo da usucapião ordinária será de apenas 5 
anos se: 
a) o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com 
base no registro e este registro foi cancelado 
depois; e 
b) desde que os possuidores nele tiverem 
estabelecido moradia, ou realizado investimentos 
de interesse social e econômico. 
 Ex: o indivíduo compra um imóvel sem saber que 
havia um vício na escritura. Nele constrói uma casa 
ou uma loja. 
 Essa hipótese do art. 1.242, parágrafo único (prazo 
de 5 anos) é chamada por alguns autores de 
usucapião tabular (veja item 8 abaixo). 
Exige justo título e boa-fé. 
Não importa o tamanho do imóvel. 
3) ESPECIAL RURAL 
(PRO LABORE) 
(AGRÁRIA) 
 
(art. 1.239 do CC) 
(art. 191 da CF/88) 
 
Requisitos: 
a) 50 hectares: a pessoa deve estar na posse de 
uma área rural de, no máximo, 50ha; 
b) 5 anos: a pessoa deve ter a posse mansa e 
pacífica dessa área por, no mínimo, 5 anos 
ininterruptos, sem oposição de ninguém; 
c) tornar a terra produtiva: o possuidor deve ter 
tornado a terra produtiva por meio de seu trabalho 
ou do trabalho de sua família, tendo nela sua 
moradia. Em outras palavras, o possuidor, além de 
morar no imóvel rural, deve ali desenvolver alguma 
atividade produtiva (agricultura, pecuária, 
extrativismo etc.). 
d) Não ter outro imóvel: a pessoa não pode ser 
proprietária de outro bem imóvel (urbano ou rural). 
Não se exige que a pessoa prove que tinha um 
justo título ou que estava de boa-fé. 
4) ESPECIAL URBANA 
(PRO MISERO) 
(PRO HABITATIONE) 
Requisitos: 
a) 250m2: a pessoa deve estar na posse de uma 
área urbana de, no máximo, 250m2; 
 
(art. 1.240 do CC) 
(art. 9º do Estatuto da 
Cidade) 
(art. 183 da CF/88) 
b) 5 anos: a pessoa deve ter a posse mansa e 
pacífica dessa área por, no mínimo, 5 anos 
ininterruptos, sem oposição de ninguém; 
c) Moradia: o imóvel deve estar sendo utilizado 
para a moradia da pessoa ou de sua família; 
d) Não ter outro imóvel: a pessoa não pode ser 
proprietária de outro bem imóvel (urbano ou rural). 
 Observações: 
• Não se exige que a pessoa prove que tinha um 
justo título ou que estava de boa-fé; 
• Esse direito não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez; 
• É possível usucapião especial urbana de 
apartamentos (nesse caso, quando for calcular se 
o tamanho do imóvel é menor que 250m2, não se 
incluirá a área comum, como salão de festas etc., 
mas tão somente a parte privativa); 
• O título de domínio e a concessão de uso serão 
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil. 
5) ESPECIAL 
URBANA 
COLETIVA 
 
(USUCAPIÃO FAVELADA) 
 
(art. 10 do 
Estatuto da Cidade) 
Requisitos: 
a) existência de um núcleo urbano informal; 
b) esse núcleo deve viver em um imóvel cuja área 
total dividida pelo número de possuidores seja 
inferior a 250m2; 
c) esse núcleo deve estar na posse do imóvel há 
mais de 5 anos, sem oposição; 
d) os possuidores não podem ser proprietários de 
outro imóvel urbano ou rural. 
 Neste caso, poderá haver uma usucapião 
coletiva da área. 
 Observações: 
• O possuidor pode, para o fim de contar o prazo 
de 5 anos, acrescentar sua posse à de seu 
antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 
• A usucapião especial coletiva de imóvel urbano 
será declarada pelo juiz, mediante sentença, a 
qual servirá de título para registro no cartório de 
registro de imóveis. 
• Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de 
terreno a cada possuidor, independentemente da 
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo 
hipótese de acordo escrito entre os condôminos, 
estabelecendo frações ideais diferenciadas. 
• O condomínio especial constituído é indivisível, 
não sendo passível de extinção, salvo deliberação 
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos 
condôminos, no caso de execução de 
urbanização posterior à constituição do 
condomínio. 
• As deliberações relativas à administração do 
condomínio especial serão tomadas por maioria 
de votos dos condôminos presentes, obrigando 
também os demais, discordantes ou ausentes. 
6) RURAL COLETIVA 
(art. 1.228, §§ e 4º e 5º do 
CC) 
O proprietário pode ser privado da coisa se: 
- um considerável número de pessoas 
- estiver por mais de 5 anos 
- na posse ininterrupta e de boa-fé 
- de extensa área 
- e nela houverem realizado, em conjunto ou 
separadamente, obras e serviços considerados 
pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
 
Neste caso, o juiz fixará a justa indenização devida 
ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença 
como título para o registro do imóvel em nome dos 
possuidores. 
 
Alguns doutrinadores, especialmente civilistas, 
afirmam que esse instituto tem natureza jurídica de 
“usucapião”. 
Outros autores, no entanto, sustentam que se trata 
de uma hipótese de “desapropriação”, 
considerando a posição topográfica (o § 3º do art. 
1.228 está tratando sobre desapropriação) e o fato 
de se exigir pagamento de indenização. 
6) ESPECIAL 
URBANA RESIDENCIAL 
FAMILIAR 
 
(POR ABANDONO DE 
LAR OU CONJUGAL) 
 
(art. 1.240-A do CC) 
Requisitos: 
a) posse direta por 2 anos ininterruptamente e sem 
oposição, com exclusividade; 
b) sobre imóvel urbano de até 250m² 
c) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar; 
d) utilização do imóvel para a sua moradia ou de 
sua família; 
e) não pode ser proprietáriode outro imóvel 
urbano ou rural. 
 
Observações: 
• esse direito não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez; 
• o prazo de 2 anos é contado do abandono do 
lar; 
• aplica-se ao casamento e à união estável 
(hetero ou homoafetiva). 
7) INDÍGENA 
(art. 33 do 
Estatuto do Índio) 
Requisitos: 
a) posse da terra por índio (integrado ou não) 
b) por 10 anos consecutivos 
c) devendo ocupar como se fosse próprio trecho 
de terra inferior a 50 hectares. 
 
Não é possível a usucapião indígena de: 
• terras do domínio da União; 
• terras ocupadas por grupos tribais; 
• áreas reservadas segundo o Estatuto do Índio; 
• terras de propriedade coletiva de grupo tribal. 
8) TABULAR 
(CONVALESCENÇA 
REGISTRAL) 
(art. 214, § 5º, 
da Lei 6.015/73) 
Trata-se da possibilidade de o réu, em uma ação 
de invalidade de registro público, alegar a 
usucapião em seu favor. 
O juiz, na mesma sentença que reconhece a 
invalidade do registro, declara a ocorrência de 
usucapião, concedendo ao réu a propriedade do 
bem. 
A usucapião tabular tem relação com a 
usucapião ordinária do art. 1.242, parágrafo único, 
porque exige do possuidor justo título e boa-fé. 
9) DE QUILOMBOLAS 
(art. 68 do ADCT) 
O art. 68 do ADCT da CF/88 confere proteção 
especial aos territórios ocupados pelos 
remanescentes quilombolas. Confira: 
Art. 68. Aos remanescentes das comunidades dos 
quilombos que estejam ocupando suas terras é 
reconhecida a propriedade definitiva, devendo o 
Estado emitir-lhes os títulos respectivos. 
 
O que são as terras dos quilombolas? São as áreas 
ocupadas pelos remanescentes das comunidades 
dos quilombos e utilizadas por este grupo social 
para a sua reprodução física, social, econômica e 
cultural. 
 
O que são remanescentes das comunidades dos 
quilombos? Existe uma grande discussão 
antropológica sobre isso, mas, de maneira bem 
simples, os grupos que hoje são considerados 
remanescentes de comunidades de quilombos 
são agrupamentos humanos de afrodescendentes 
que se formaram durante o sistema escravocrata 
ou logo após a sua extinção. 
 
Alguns doutrinadores afirmam que esse instituto 
teria natureza jurídica de “usucapião”. Essa, 
contudo, não é a posição que prevalece, 
considerando que o fundamento jurídico para esse 
direito de propriedade não é a posse mansa, 
pacífica e por determinado prazo. A fonte desse 
direito é uma decisão do legislador constituinte. 
A previsão do art. 68 do ADCT foi uma forma que o 
constituinte encontrou de homenagear “o papel 
protagonizado pelos quilombolas na resistência ao 
injusto regime escravista” (Min. Rosa Weber). 
 
Extrajudicial 
chamada de administrativa, está prevista no art. 216-A da Lei 6.015/1973 
(Lei de Registros Públicos – LRP), mas não é propriamente uma 
modalidade de usucapião, antes uma forma de se fazer usucapião sem 
necessidade de intervenção judicial. 
 
Direitos de Vizinhança 
Os direitos de vizinhança regulam as relações entre “direitos reais” de 
imóveis contíguos, devido à proximidade geográfica entre eles. Objetiva-
se garantir utilização adequada dos bens, bem como convivência 
pacífica entre os vizinhos. O direito de vizinhança é uma limitação ao 
direito de propriedade. 
Os vizinhos, porém, não se limitam aos confinantes, às propriedades 
contíguas, aos “vizinhos de porta”. Os vizinhos abrangem todos os que se 
localizam nas proximidades. 
 
A. Uso anormal da propriedade 
O uso normal é aquele considerado tolerável e habitual no que concerne 
ao proprietário quanto à utilização de seus bens. 
Para tentar facilitar as controvérsias, utiliza-se, de início, a regra da pré-
ocupação. Ou seja, há a resolução do conflito a partir do uso dado por 
quem originalmente ocupava o espaço, o que vincula os vizinhos que 
posteriormente chegam ao local. Evidentemente, fala-se em uso de 
acordo com as regras legais. 
Assim, qualquer uso anormal, aquele que foge dos padrões de 
normalidade e tolerabilidade já predispostos nas relações de vizinhança, 
será considerado nocivo. O mau uso da propriedade, desta feita, dá-se 
pela prática de atos abusivos ou excessivos. 
Os atos excessivos são aqueles realizados com finalidade legítima, mas 
que causam dano anormal. Já os atos abusivos (abuso de direito ou ato 
emulativo) são aqueles nos quais o proprietário pratica em frustração à 
destinação socioeconômica, gerando prejuízo ao vizinho. De qualquer 
forma, analisam-se as condutas objetivamente, sem se perquirir sobre 
dolo/culpa. 
Eventualmente, inclusive, o não uso da propriedade pode causar 
conflitos de vizinhança. Isso ocorre especialmente nos casos em que o 
imóvel abandonado ou utilizado com desleixo pode gerar insegurança e 
danos aos vizinhos. 
Por isso, estabelece o art. 1.277 que o proprietário ou o possuidor de um 
prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à 
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela 
utilização de propriedade vizinha. 
B. Imóvel em ruínas 
O art. 1.280 apregoa que o proprietário ou possuidor tem direito de exigir 
do dono do prédio vizinho a demolição ou reparação dele quando 
ameace ruína. Além disso, o proprietário pode exigir garantias, reais ou 
fidejussórias, sobre os eventuais danos causados, segundo o art. 1.281, por 
meio de uma ação de dano infecto. 
C. Árvores limítrofes 
Há a previsão do art. 1.282 de que a árvore cujo tronco estiver na linha 
divisória presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios 
confinantes. Assim, se uma árvore estiver exatamente sobre a “fronteira” 
dos nossos imóveis, ela pertence a nós, em condomínio. 
Se as raízes e os ramos de árvores ultrapassarem a estrema do prédio 
vizinho poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo 
proprietário do terreno invadido (art. 1.283 do CC/2002). 
Por fim, quanto aos frutos caídos de árvore do terreno vizinho, o art. 1.284 
estabelece que eles pertencerão ao dono do solo onde caíram. Ou seja, 
ainda que eu não seja o proprietário do bem principal, a árvore, serei 
proprietário do bem acessório, os frutos, desde que caiam eles sobre o 
meu terreno. 
D. Passagem forçada 
O art. 1.285 esclarece que o dono do prédio que não tiver acesso à via 
pública (imóvel encravado) poderá, mediante pagamento de 
indenização, reclamar passagem ao outro (imóvel serviente). Isso ocorre, 
segundo o §2º, mesmo quando o imóvel tinha passagem e, 
posteriormente, a perdeu, por alienação parcial do prédio. 
O §1º do artigo diz que será obrigado aquele que tem mais facilidade 
para dar a passagem, em acordo com o princípio da menor 
onerosidade. 
E. Passagem de cabos e tubulações 
O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, 
de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de 
utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro 
modo for impossível ou excessivamente oneroso, segundo regra do art. 
1.286 do CC/2002. Trata-se, em realidade, da passagem forçada. 
Segundo o parágrafo único, pode o proprietário do imóvel serviente 
exigir que a passagem se dê do meio menos gravoso e, posteriormente, 
que a remoção se dê à custa do beneficiado. 
F. Águas 
Em conformidade com o art. 1.288, o dono ou o possuidor do prédio 
inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do 
superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo. 
Segundo o disposto no art. 1.289, quando as águas, artificialmente 
levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, 
poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou lhe indenize o prejuízo 
que sofrer. No entanto, novamente, segundo o parágrafo único, pode 
ele exigir que a passagem se dê do meio menos gravoso. 
Aqui, ao contrário, há dever de indenizar. Não há dever de indenizar na 
passagem de águas que correm naturalmente, mas se elas correm 
artificialmente, cria-se a obrigação. 
De acordo com os arts.1.290, 1.291 e 1.292, o proprietário de nascente, 
ou do solo onde caem águas pluviais, tem direito de construir barragens, 
açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio para 
satisfazer as necessidades de seu consumo. Ele ainda não pode impedir 
ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios 
inferiores, nem as poluir. 
G. Tapagem e limites entre propriedades 
O art. 1.297 dá ao proprietário a prerrogativa de cercar, murar ou tapar 
seu prédio. A presunção (relativa) é de que as divisórias são de 
propriedade de ambos os proprietários vizinhos, até prova em contrário. 
Por isso, sendo os muros divisórios em comum (sejam por presunção ou 
não), ambos os proprietários devem repartir as despesas. 
Porém, o §3º excepciona a regra geral de divisão de custos entre os 
proprietários dos terrenos limítrofes quanto à tapagem. Estabelecendo a 
norma que a construção de tapumes especiais para impedir a passagem 
de animais de pequeno porte pode ser exigida de quem provocou a 
necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer 
para as despesas. 
H. Direito de construir 
Em regra, é livre a edificação no terreno (art. 1.299), desde que se limite 
no interesse dos vizinhos e pela ordem pública. O CC/2002, no entanto, 
estabelece uma série de “pequenos limites” às construções. 
 
 
Condomínio 
O condomínio se verifica quando um objeto é titularizado por mais de um 
sujeito, havendo divisão dos sujeitos, mas indivisão do objeto. Essa 
indivisão do objeto fica claramente disposta no art. 1.314, que 
estabelece as bases do condomínio. 
Pluralidade de proprietários na unicidade do objeto. Trata-se de uma 
hipótese de copropriedade, talqualmente a composse. 
Há, entre os sujeitos, uma situação de comunhão de um mesmo direito 
sobre uma mesma coisa, pelo que cada um deles pode exercer todos os 
direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a 
posse, alhear a parte ideal ou gravá-la. Porém, prevê o parágrafo único 
do art. 1.314, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da 
coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o 
consenso dos outros. 
São duas as fontes da comunhão. Ou seja, classifica-se o condomínio 
quanto à origem: 
A. Vontade das partes (condomínio voluntário) 
B. A lei (condomínio legal) 
 
Modalidades do condomínio: 
 
O condomínio extingue-se em duas hipóteses: 
 
Voluntário 
Em linhas gerais, cabe a você lembrar que, em regra, tudo o que ocorre 
num condomínio deve ser partilhado entre os condôminos, tanto em 
relação a despesas (arts. 1.315 e 1.318) quanto aos ganhos (art. 1.319), e 
aos frutos (art. 1.326), sempre na proporção dos quinhões (arts. 1.315 e 
1.326). 
Ainda, de acordo com o parágrafo único do art. 1.315, presumem-se 
(relativamente) iguais as partes ideais dos condôminos, se nada tiver sido 
estipulado. Por isso, segundo o art. 1.317, quando a dívida houver sido 
contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada 
um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada 
qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum 
(presunção juris tantum). 
Quanto à administração, os arts. 1.323 e 1.324 estabelecem que a 
maioria delibera sobre a administração da coisa comum. A maioria 
também escolhe o administrador, que pode, inclusive, ser estranho ao 
condomínio, funcionando na qualidade de representante comum, 
presumivelmente. Essa maioria não é numérica, no entanto, mas 
baseada nos quinhões (art. 1.325). 
B. Necessário 
Se edifico um muro divisório entre nossos terrenos, há um condomínio 
entre nós relativamente a esse muro. Por fim, qualquer que seja o valor 
da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou 
depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou 
qualquer outra obra divisória. 
 
Multipropriedade 
De acordo com o art. 1.358-C, multipropriedade é o regime de 
condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é 
titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso 
e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos 
proprietários de forma alternada. Em outras palavras, é a propriedade no 
tempo. 
Contrariamente ao condomínio edilício tradicional, porém, o parágrafo 
único prevê que a multipropriedade não se extinguirá automaticamente 
se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. De 
maneira peculiaríssima, prevê o inc. II que a multipropriedade imobiliária 
inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso 
e gozo. 
O grande diferencial da multipropriedade é, certamente, a cisão da 
propriedade no tempo. Essa divisão temporal, contudo, não é de todo 
livre. O art. 1.358-E prevê que cada fração de tempo é indivisível. Cada 
fração de ser de, no mínimo, 7 dias, seguidos ou intercalados (§1º). O 
período de tempo pode ser fixo e determinado, no mesmo período de 
cada ano (inc. I). 
Pode também ser a fração flutuante, caso em que a determinação do 
período será realizada de forma periódica, mediante procedimento 
objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio 
da isonomia, devendo ser previamente divulgado. 
Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, 
registrado no competente Registro de Imóveis, devendo constar do ato 
a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo, 
prevê o art. 1.358-F. Trata-se de reprodução quase completa do caput 
do art. 1.332. 
Já o §2º coloca que a responsabilidade pelas despesas referentes a 
reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e 
mobiliário, será: 
 
A transferência do direito de multipropriedade não depende de 
anuência ou cientificação dos demais multiproprietários (art. 1.358-L). 
Em regra, não há direito de preferência na alienação de fração de 
tempo, esclarece o §1º do art. 1.358-L. No entanto, pode haver no 
instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em 
multipropriedade a previsão de direito de preferência em favor dos 
demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em 
multipropriedade. 
Já o art. 1.358-S prevê a hipótese de inadimplemento, por parte do 
multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou 
extraordinárias. Em caso de inadimplência, é cabível, na forma da lei 
processual, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo 
correspondente. 
 
Direito de laje 
Criado pela Lei 13.465/2017, a Lei da Regularização Fundiária Rural e 
Urbana – LERFRU, sob o nome de “direito real de laje”. trata-se de 
situação que, em boa medida, já estava regulada pelo “direito de 
superfície”. 
Apesar do nome, a sobrelevação prevista no CC/2002 não se volta 
apenas ao espaço aéreo, mas também ao subsolo de terrenos públicos 
ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária 
autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não 
pertencentes ao proprietário da construção-base, prevê o art. 1.510-A, 
§1º. 
O art. 1.510-A esclarece que o proprietário de uma construção-base 
poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de 
que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente 
construída sobre o solo. A sobrelevação consiste, portanto, numa espécie 
de fusão do direito de superfície com o condomínio horizontal. 
A semelhança com o condomínio é tão grande que o art. 1.510-C 
determina que as regras condominiais sejam aplicadas, no que couber, 
à laje. 
Tanto o proprietário do edifício-base, quanto o lajeiro podem promover 
reparações urgentes na construção, valendo-se do expediente da 
obrigação de fazer, por aplicação do art. 249, parágrafo único. 
o art. 1.510-D prevê que em caso de alienação de quaisquer das 
unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de 
condições com terceiros, os titulares da construção-basee da laje, nessa 
ordem. Devem ser eles cientificados por escrito para que se manifestem 
no prazo de 30 dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. 
Em caso de pluralidade de lajes, tem preferência, sucessivamente, o 
titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes. Assegura-
se a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser 
alienada. 
O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento 
da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver 
para si a parte alienada a terceiros. Para tanto, deve requerer a medida, 
uma ação adjudicatória, no prazo decadencial de 180 dias, contado da 
data de alienação. 
Distingue-se a laje do condomínio vertical porque não há transferência 
de direito de propriedade do imóvel sobrelevado, mas apenas se 
destacam alguns poderes proprietários. Não à toa, a sobrelevação não 
implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a 
participação proporcional em áreas já edificadas (art. 1.510-A, §4º). 
Aqui se vê, novamente, como não se pode tratar a laje como um direito 
real sobre coisa alheia, tecnicamente falando. A laje parece, assim, um 
direito real de propriedade sui generis, uma propriedade “descolada do 
chão”, ou, mais tecnicamente, um direito de propriedade restrito 
verticalmente e que restringe, também verticalmente. 
O titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para a 
instituição de um sucessivo direito real de laje. Para isso, necessário 
autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, 
respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes (art. 1.510-A, §6º). 
De modo a evitar maiores problemas à urbanização, os Municípios e o DF 
podem dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas a respeito (§5º). 
Igualmente, como se trata de uma unidade autônoma, o titular da laje é 
responsável pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade 
(§2º). 
Além disso, o que ocorre quando há ruína da construção-base? Nesse 
caso, estatui o art. 1.510-E que a ruína da construção-base implica 
extinção do direito real de laje, salvo se a: 
➢ Sobrelevação tiver sido instituída no subsolo 
➢ Construção-base não for reconstruída no prazo de 5 anos 
Por fim, cabe usucapião do direito real de laje? Depende. Como a laje 
pode ser instituída sobre bens privados e públicos, a conclusão será 
diferente. De acordo com o Enunciado 627 da VIII Jornada de Direito 
Civil, o direito real de laje em terreno privado é passível de usucapião, 
mas não aquele constituído em imóvel público.