341 - Açao Ex Empto

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O art. 500, do Código Civil trata da venda ad mensuram e ad corpus, que são hipóteses de regra especial da compra e venda.
· Ad mensuram: é aquela que o preço do imóvel é determinado pela área; é o que normalmente ocorre nos imóveis rurais. Verificado posteriormente que a área real existente é inferior a que foi declarada pelo vendedor, o comprador terá uma ação própria para lhe compelir a entregar o restante da área; ou, se não for possível, a lhe devolver proporcionalmente o preço. É a ação chamada ação ex empto. Caso deseje abatimento no preço, cabe ação estimatória; e buscando resolver o negócio a ação será a redibitória.
· Ad corpus: as metragens e a área são indicadas apenas para localização do imóvel, com o fim de identificá-lo, mas não influem no seu preço. Este é fixado e aceito pelo comprador pelo próprio corpo da coisa, tal como ela se apresenta diante dos seus olhos; por isso se chama ad corpus. Decorre daí que uma eventual diferença na área não importará na anulação do contrato, nem permitirá uma redução do preço. Essa modalidade é mais frequente para os imóveis urbanos, que geralmente menores.
AO JUÍZO DA .......ª VARA CÍVEL DA COMARCA ........ – ..........
........ LTDA., sociedade empresaria estruturada como sendo de responsabilidade limitada, com sede na ........., inscrita no cadastro geral de contribuintes do Ministério da Fazenda (CNPJ) sob numero ......, com seu Contrato Social registrado no .....° Ofício de Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas de ......., estado de ......., sob numero ......., livro ......, página ....., em ......, neste ato representada por seu sócio administrador FULANO DE TAL, brasileiro, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade nº ........., inscrito no CPF/MF sob nº......., residente e domiciliado na ......., endereço eletrônico:........, vem, respeitosamente, por intermédio de seus procuradores que assinam digitalmente, com fundamento no artigo 500 do
Código Civil e, na forma do artigo 319 e seguintes do Código de Processo Civil, promover 
AÇÃO EX EMPTO
em desfavor de BELTRANO DE TAL, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade, nº ........, inscrito no CPF/MF sob nº........, residente e domiciliado nesta cidade e comarca na.........., pelos argumentos de fato e de direito a seguir alinhados:
Dos Fatos.
1. A autora e empresa cuja atividade principal .........
2. Almejando a ampliação de seus negócios e com o propósito de oferecer seus serviços a comunidade, no mês de ......., contratou os serviços de intermediação imobiliária da ...... com o escopo de adquirir um terreno com área total entre 700m2 a 1000m2 e, com localização na .........
3. A dimensão acima referida era condição necessária e indispensável para a celebração de eventual compra e venda, pois em razão de sua atividade, por forca do Código de Obras do Município e normas da Vigilância Sanitária, existem varias restrições, como por exemplo, recuo diferenciado da testada etc.
4. Após incessante pesquisa, a ....... selecionou dois imóveis cuja somatória atendia ao mencionado no item 2, isto é, 748,89m2, que seria resultado da somatória das áreas dos Lote ......, da quadra ......, matriculado sob numero ...... do .....° Registro de Imóveis de ..... e Lote ....., quadra ....., matriculado sob numero ...... do .....° Registro de Imóveis de .........
5. No dia ......., através de escritura publica lavrada as fls......, do Livro ..... do Registro Civil e Tabelionato de Notas do Distrito de ......, nesta cidade e comarca, a autora adquiriu o imóvel com frente para a ......, edificado no lote ...... da quadra ..... do Loteamento nominado ......, nesta cidade e comarca, pelo preço certo e ajustado de R$ ........ (por extenso).
6. Referido imóvel foi assim especificado na matricula numero ..... do ......° Registro de Imóveis de .......:
7. Ao promover o levantamento planialtimétrico cadastral, no entanto, o engenheiro técnico responsável apurou que o imóvel adquirido pela autora tinha, em verdade, como área total 322,27m2, ou seja, medindo 15,34m para a .......; 20,81 m para a Rua .....; 14,25m em confrontação com o lote ..... da mesma quadra e 22,90 de outro lado, com área total de 322,27m2.
8. Denota-se, então, uma diferença de 18,622 a menor.
9. Esses são os fatos relevantes.
Do Direito.
10. Dispõe o artigo 500 do Código Civil que:
″Se, na venda de um imóvel, se estipular, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, as dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo possível, o de reclamar a resolução do contrato ou o abatimento ao preço.
§1° Presume-se que a referencias as dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstancias, não teria realizado o negócio″.
11. Como alhures afirmado, a autora desde o primeiro contato com a corretora de imóveis Sra. ....., através de seu sócio Sr. ......, deixou claro que sua intenção, sua necessidade era a aquisição de imóvel – lote de terreno -, com área entre 700m2 a 1.000m2.
12. Essa extensão era necessária e indispensável para o tipo do negócio a ser instalado – ...... - , cujo projeto de implantação, pelos riscos envolvidos, demanda aprovação da própria fabricante dos equipamentos, principalmente da ......, como por exemplo, da ......, bem como implica na adoção de recuos diferenciados.
13. A dimensão pretendida pela autora era suficiente para atender a todas exigências de gabarito construtivo e, ainda, permitir que a edificação tivesse um único pavimento, pois a construção de um segundo piso, pelo peso das máquinas, implicaria na inversão de valores expressivos.
14. Desse modo, imaginando que estava adquirindo área com 748,89m2, a requerida celebrou a compra e venda desses dois lotes que, no futuro, teriam suas matrículas fusionadas no Registro de Imóveis da Comarca de .........
15. Para sua surpresa, no entanto, por força de levantamento planialtimétrico cadastral, o engenheiro técnico responsável apurou que o imóvel adquirido pela autora tinha, em verdade, como área total 322,272, ou seja, ou seja, medindo 15,34m para a .....; 20,81m para a Rua ......; 14,25m em confrontação com o lote ..... da mesma quadra e 22,90 de outro lado, com área total de 322,27m2.
16. Esse fato foi comunicado a corretora que fez a intermediação no dia ......, mas não se obteve sucesso na composição dos interesses conflitantes.
17. Denota-se, entao, que a coisa – imóvel – entregue o foi em quantidade menor daquela declarada e, em face de tanto, incide a regra do artigo 500 do Código Civil.
18. A incidência do artigo 500 do Código Civil oferta três alternativas e todas compreendidas no contexto da ação ex empto, ou seja, 
a) pode exigir a complementação do que falta; 
b) não sendo isso possível, a rescisão do contrato, se a falta e suficientemente grave para determinar a perda do seu interesse em manter o negócio e 
c) pedir o abatimento do preço, ou a restituição do seu equivalente, se já pago.
19. Conforme citado por Álvaro Villaça Azevedo, comentando o artigo 1.136 do CC/1916 (Atual artigo 500 do Código Civil), ensinava que ″A quantidade garantida considera-se uma qualidade do imóvel, e, se ela não existe, a situação e a mesma da coisa viciada, que pode ser rejeitada pelo comprador, se não preferir o abatimento no preço″ (In Comentário ao novo Código Civil, volume VIII, Editora Forense, página 217).
20. Esse assunto já mereceu a consideração do Tribunal da Cidadania em acórdão do ministro Ruy Rosado de Aguiar, no RESp n. 00052663-9/SP, que pela relevância, vênia se pede para destacar alguns trechos:
″Porém, quando a coisa e entregue em quantidade menor daquela declarada, o comprador pode acionar o vendedor pelo incumprimento do contrato, em razão da falta do bem adquirido.
Tratando-se de imóvel, incide a regra do artigo 1.136 do Código Civil, e três são as alternativas a ele oferecidas,correspondentes a ação ex empto (tenetur venditor ex empto atiam si aproverit minorem esse fundi modum): a) pode exigir a complementação do que falta; b) não sendo isso possível, a rescisão do contrato, se a falta e suficientemente grave para determinar a perda do seu interesse em manter o negocio; c) pedir o abatimento do preço, ou a restituição do seu equivalente, se já pago. 
No caso dos autos, trata-se de um apartamento prometido vender, que deveria ter a área privativa de 178,400 m2, mas que mediu 158,400m2. A ação pelo abatimento do preço e uma ação ex empto, nao quanti minoris, porque oriunda de uma venda a qual faltou a entrega de parte do bem alienada, embora uma das soluções permitidas na ação ex empto corresponda ao mesmo abatimento de preço presente na ação quanti minores, própria para os casos de vício ou defeitos ocultos.″
21. Levando-se em conta o valor da compra e venda e a metragem descrita na matrícula e no instrumento de compra e venda, ter-se-ia o valor de R$ 2.053,44 o m2 e, nessa toada, a requerida teria direito a restituição da importância de R$ ...... (por extenso).
Dos Pedidos.
22. Ante o exposto, roga-se ao Douto Juízo que:
a) Seja determinada a citação do requerido na forma do artigo 246, inciso I, do Código de Processo Civil, para querendo e podendo oferte sua resposta, sob pena de revelia segundo a dicção do artigo 344 do CPC;
b) Seja conhecida a presente pretensão para determinar ao requerido que promova a restituição do valor de R$ ....... (por extenso), eis que o preço ajustado pela compra e venda em comento foi pago á vista.
c) O valor a ser restituído, de outro lado, devera ser devidamente corrigido até efetivo pagamento e com a incidência dos encargos moratórios e compensatórios de praxe;
d) Condenado, ainda, a promover a restituição dos valores das custas e emolumentos devidamente corrigidos, bem com verba honorária que se reclama seja gizada em 20%(vinte por cento) do valor da causa.
e) Nos termos do §2° do artigo 272 do CPC, sob pena de nulidade, que as publicações relacionadas com o presente feito sejam em nome de ........, OAB/UF nº .........
Dá-se a causa o valor de R$ ......... (por extenso)
Local, data.
ADVOGADO
OAB/UF Nº ………