14 Ações de Despejo, Revisional e Renovatória

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14. AÇÕES DE DESPEJO, REVISIONAL e RENOVATÓRIA
Considerações Gerais
- Lei 8.245/91 – não se aplica a algumas situações que continuam reguladas pelo Código Civil e por leis especiais (art. 1º):
- imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
- vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- espaços destinados à publicidade;
- apart-hotéis, hotéis-residências ou equiparados;
- arrendamento mercantil;
- Se aplica às relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center.
- Todos os procedimentos tramitam durante as férias
(8.245, art. 58, I e art. 215, III, CPC)
Competência
- foro da situação do imóvel (8.245, art. 58, II), salvo eleição de foro (CPC 62, 63)
- competência relativa. Não pode o juiz declarar de ofício. (STJ)
Valor da Causa
Art. 58, III, 8.245/91
Comunicação Processual
Art. 58, IV, 8.245/91 – inovação
Segue o CPC se não estiver previsto em contrato
Efeito Suspensivo
8.245/91, 58, V – eliminou o efeito suspensivo de todas as ações locatícias.
AÇÃO DE DESPEJO - 59 a 66 8.245/91
- o procedimento é especial na fase inicial, com a purgação da mora nos casos de falta de pagamento e desocupação liminar em algumas hipóteses (59, § 1º, 8.245)
- entre contestação e julgamento, segue o rito ordinário (comum) art. 59, caput.
- o procedimento tem força executiva. Ao julgar procedente fixa prazo para desocupação (Art. 63). Findo o prazo, procede-se ao despejo do prédio (art. 65, caput)
- a sentença não é apenas declaratória, constitutiva ou condenatória. Tem natureza executiva. O despejo em si é ato executivo que decorre naturalmente da força da sentença.
Liminar na ação de despejo
- é antecipação provisória da medida satisfativa. Não é cautelar. É execução provisória. Não se sujeita aos requisitos do art. 300 do CPC.
- se sujeita às hipóteses do art. 59, § 1º, 8.245/91.
- Na hipótese do inciso IX, pode haver purgação da mora (§ 3º, art. 59)
- a liminar não é concedida de ofício; depende de requerimento.
- é obrigatória a caução.
- Agravo 1015, I, CPC.
Legitimação
- É do locador ou de quem o sucedeu (Ativo)
- não precisa ser proprietário. Há casos especiais que precisa (art. 60)
- locatário ou quem se ache no prédio (Passivo)
Documentos da petição inicial.
- contrato de locação escrito se houver. A falta de documento na impede a ação de despejo
- nas hipóteses dos arts. 9º, IV, 47, IV, 53, II – prova da propriedade do imóvel
Concordância do locatário com a pretensão do locador
- art. 61, 8.245
- a manifestação tem que ocorrer no prazo da contestação
- seis meses para a desocupação a contar da citação. Isenção de encargos.
- só é cabível nas locações residenciais e em hipóteses específicas (art. 61)
- revelia configura concordância tácita e autoriza a aplicação do art. 61.
Denúncia vazia
- conveniência do locador
- locação não residencial (art. 59, § 1º, 8.245)
Denúncia cheia
- ônus da prova do locador
- para uso próprio, a sinceridade do locador se presume. Não precisa provar. O locatário, contudo, pode produzir prova para afastar a presunção e provar a insinceridade do Autor.
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Art. 62
Cabimento
- pagar pontualmente o aluguel é o principal dever do locatário
- descumprindo, o locador tem o direito de rescindir e recuperar o imóvel (475 CC)
- ação de despejo por falta de pagamento tem natureza constitutiva, pois visa desconstituir o vínculo obrigacional.
- a lei 8.245 inovou, permitindo a cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis e encargos (art. 62, I, 8.245/91)
Consequencia da cumulação de pedidos
- um visa à entrega de coisa certa; outro é execução de quantia certa;
- com o acolhimento da demanda, haverá dois procedimentos distintos.
Art. 62
Purga da mora
- procedimento agilizado
- art. 62, II – 15 dias para depósito, independentemente de autorização judicial
- a própria parte calcula o valor do débito (aluguéis, acessórios, multa, juros, custas e honorários)
- faz o pedido e já apresenta o depósito
- o autor será ouvido. Se concordar, extingue o processo. Caso contrário, poderá haver complementação.
- a lei não fala em correção monetária, mas deve ser feita a atualização – art. 62, II
Reiteração abusiva da purgação da mora
- art. 62, p. único
- a data a ser considerada é a da propositura da ação (312 CPC)
Purga da mora e contestação
- jurisprudência entende que não pode (STJ)
- doutrina defende a possibilidade
Execução da sentença de Despejo
- desocupação voluntária – toda a sentença de despejo deve fixar prazo para a desocupação voluntária (art. 65). Prazo – art. 63
- execução forçada – a regra é a execução provisória (art. 58, V). Deve haver fixação de caução (art. 63. § 4º)
Art. 65 – autoriza utilização de força e arrombamento.
Art. 65, § 2º - medida de solidariedade humana.
A não observância constitui crime (art. 44, IV)
- execução em caso de despejo cumulado com cobrança de aluguel
Art. 62, I – haverá duas execuções distintas
A da retomada e a dos valores
- execução provisória e caução
A execução provisória ocorre em duas hipóteses:
- liminar para desocupação (59, § 1º)
- apelação (58, V)
- deve haver caução em ambas as hipóteses, salvo as exceções do art. 64.
- os valores são diferentes:
59, § 1º - 3 meses de aluguel
64, caput – mínimo 6 meses, máximo 12 meses
Abandono do imóvel pelo locatário
- a lei autoriza imissão na posse. Art. 66.
REVISIONAL DE ALUGUEL
Cabimento
- Art. 19. Todo e qualquer contrato sob o regime da Lei 8.245/91
- Forma processual prevista nos arts. 68 a 70 da lei.
- 54-A, § 1º, prevê a possibilidade de renúncia ao direito de revisão durante o contrato.
Natureza
- Ação de natureza constitutiva. Tb condenatória, pois o novo valor será executado nos autos.
Legitimação
- Locador ou locatário (Art. 19)
Procedimento
- art. 68 prevê o rito sumário que não existe mais.
- as em curso até a vigência no NCPC observam o rito antigo (1046, § 1º CPC)
- as ajuizadas após a vigência do NCPC seguem o procedimento comum com as modificações previstas na 8.245/91 (art. 1049, p. único NCPC)
- inovações da 8245/91: petição inicial e possibilidade de arbitramento de aluguel provisório (art. 68, I e II, da 8.245/91)
- no procedimento comum haverá a audiência do 334. Prazo para a defesa 335, I.
- a regra do art. 68, IV não se aplica, por força do 1049, p. único do CPC.
Petição inicial
- 319 CPC e 68, I 8.245/91 – valor do aluguel pretendido
- o valor pedido na inicial será o limite da sentença (492, CPC), ressalvada a correção monetária.
Aluguel provisório
- art. 68, II – Se houver pedido. Não depende de perícia.
- dados fornecidos pelo autor na inicial
- limites para aumento e diminuição (alíneas “a” e “b”, do inc. II, do art. 68 – 80%)
- começa da data da citação
- cabe despejo se não forem pagos (art. 62, sistemática)
- possibilidade de revisão do provisório – art. 68, III.
- pode ser fora da contestação, mas antes da audiência
- decisão interlocutória - agravo sem efeito suspensivo – art. 995 CPC
Contestação
- 15 dias
- pode conter contraproposta (art. 68, IV)
- se não houver acordo, prova pericial
Sentença
- o arbitramento da sentença retroage à citação
- pode haver diferença a pagar ou a restituir
- se julgar improcedente o autor ressarcirá o réu se houver aluguel provisório
- recurso não tem efeito suspensivo
- 69, § 1º - pode fixar periodicidade diferente se houver pedido
Execução
- nos próprios autos – art. 69, § 2º 
- a forma será a da execução de título judicial por quantia certa
Acordo para desocupação
- art. 70, 8.245/91
AÇÃO RENOVATÓRIA
Cabimento
- art. 51, I a III, da Lei 8.245/91
- a ação que tutela o direito assegurado pelo art. 51 é a ação renovatória – arts. 71 a 75 da 8.245/91
- a renovatória pressupõe locação destinada ao comércio e está sujeita aos seguintes requisitos:
- o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (art. 51, I)
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser decinco anos; (art. 51, II)
- o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos; (art. 51, III)
- faltando qualquer requisito o pedido será improcedente
Natureza Jurídica
Predominantemente constitutiva, pois impõe ao Réu (locador) a renovação do contrato.
Mas tem também carga condenatória, pois fixa novo aluguel e autoriza execução forçada das diferenças nos próprios autos.
Legitimação
- a legitimação ativa é do locatário e a passiva do locador
- pode ser do sublocatário também (art. 51, § 1º). Se a sublocação for total a legitimidade é exclusiva do sublocatário;
- o sublocador ficará no pólo passivo em litisconsórcio (art. 71, p. único)
- outros legitimados – Art. 51, §§ 1º, 2º, 3º e 4º 
Procedimento
A 8.245 não é exaustiva. Aplica-se subsidiariamente o CPC. Sujeita-se, portanto, ao procedimento comum. Art. 318 CPC, com as inovações da 8.245.
Petição inicial
Art. 71
- prova do art. 51 e 71, II, III, VI, VII
- indicações – art. 71, IV e V
- fiador – art. 825 CC – bens suficientes para cumprir a obrigação
Defesa do locador
Art. 74	- permite o pedido de desocupação do imóvel
- ação de natureza dúplice. Pode formular pedido na contestação, independentemente de reconvenção
Art. 72 – qualquer tema de direito
- matéria fática – 72, I a IV e 52, I e II
- defesa sobre o preenchimento dos requisitos legais para a renovação acarreta o ônus da prova ao autor, pois é fato constitutivo do seu direito (art. 373, I CPC)
- contestação com base no valor: cabe contraproposta, art. 72, § 1º 
- neste caso o Autor pode aceitar a contraproposta; discordar e pedir arbitramento judicial; discordar e insistir na proposta inicial.
- com base em proposta de terceiro deve ter documento firmado e preciso. Art. 72, § 2º. Em igualdade de condições a preferência é do inquilino.
Retomada para construção ou reconstrução
Art. 52, I – a contestação deve ser instruída com os documentos respectivos (intimação do Poder Público ou relatório pormenorizado da obra assinado por engenheiro habilitado)
Retomada para uso próprio
Art. 52, II – a jurisprudência não exige prova da sinceridade na retomada. Se presume. Mas é presunção relativa. O locatário pode fazer prova em contrário.
- não pode ser no mesmo ramo. Exceção – 52, § 1º
Aluguel provisório
Art. 72, § 4º - deve ser pedido na contestação
Sentença
Art. 72, § 5º - pode modificar a periodicidade e os índices de reajuste
Sentença de retomada
- se não for renovada a locação, 30 dias para a desocupação voluntária se houver pedido na contestação. Art. 74
Execução da sentença
- não precisa de trânsito em julgado. Pode haver execução provisória. Art. 74.
- se for provisória, caução (art. 520 CPC) (art. 64, caput, 8.245)
Indenização por perdas e danos
Art. 52, § 3º e art. 75