laudo mercadológico

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JUDIVAL MADUREIRA LÉ FILHO 
Engenheiro Civil - CREA: 42.102-D/MS 
Felipe 
 
 
 
 
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA 
 
 
Imóvel Avaliado: Residência Térrea, localizado na R. Dr. Sebastião José 
Machado, nº 202, Bairro Vila Bandeirantes. 
 
Finalidade do Laudo Pericial: Responder as indagações consoantes ao Doc. 3, 
anexo, da parte do juízo, autora e ré, com avaliação do estado físico do imóvel, 
seu valor mercadológico, entre outras questões. 
 
Interessado: Juiz, entre outros. 
 
 
 
 
 
Judival Madureira Lé Filho 
 
Engenheiro Civil 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo Grande/MS 
CREA: 42.102-D/MS 
Fone: (67) xxxxx-xxxx – Email: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 
 
Campo Grande/MS, 23 de agosto de 2013. 
 
JUDIVAL MADUREIRA LÉ FILHO 
Engenheiro Civil - CREA: 42.102-D/MS 
Felipe 
 
 
Ilmo Excelência Sr. Juiz e outros interessados. 
 
Judival Madureira Lé Filho, 
Engenheiro Civil, com registro no Crea 
42.102-D, do Mato Grosso do Sul, 
domiciliado à Av. Marechal Deodoro, 
2884, B. Tijuca I, na qualidade de perito, 
contratado por V. Eª, vem apresentar-
lhe o presente Laudo Pericial de 
Avaliação Mercadológica. 
 
 
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
FINALIDADE 
 
 
 A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado 
do imóvel avaliando para fins de comercialização. 
 Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 1º da Lei 
5.194, de 24 de dezembro de 1966 (D.O.U. de 30/12/1966), que regulamenta a 
profissão de Engenheiro Civil, e sobre a portaria CNE/CES de nº 1.362, de 12 de 
dezembro de 2001, que dispõe sobre as competências do curso de Engenharia, 
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração. 
 
 
 
 
IMÓVEL AVALIANDO 
 
JUDIVAL MADUREIRA LÉ FILHO 
Engenheiro Civil - CREA: 42.102-D/MS 
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 O imóvel avaliando, de propriedade de Paulo da Silva, está localizado 
na R. Dr. Sebastião José Machado, nº 202, Bairro Vila Bandeirantes., e encontra-
se registrado sob a matrícula de nº 98.765 (1° Ofício de Registro de Imóveis do 
MS), nos seguintes termos: 
 
 "A residência número 202, localizado na rua Dr. Sebastião José 
machado, ocupando a faixa central da quadra, constituído de sala de jantar, sala 
de estar, com duas cozinhas, uma externa e uma dentro do imóvel, uma suíte com 
closet, dois quartos, banheiro social, varanda coberta, com área real total de 190 
m2, área real privativa de 80 m2, área de uso comum de 110 m2, correspondendo-
lhe a fração ideal de 0,54 do terreno e das demais coisas de uso comum e fim 
proveitoso do edifício. O terreno medindo 17,50 m de frente, à nordeste, por 20m 
de extensão da frente ao fundo, a entestar com terreno de Josué de Souza, com o 
qual também se divide laterais e os fundos." 
 
VISTORIA 
 A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 20/08/2013. 
 
 Trata-se de uma residência térrea, com área total de 190 m2, nascente, 
de padrão construtivo alto, em estado de conservação que podemos caracterizar 
como ótimo. 
 
 A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado é constituída de 
pavimento térreo, com sala de jantar, sala de estar, com duas cozinhas, uma 
externa e uma dentro do imóvel, uma suíte com closet, dois quartos, banheiro 
social, varanda coberta para convivência e garagem descoberta. 
 O IPTU é de R$ 900,00 anuais. 
 
 A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de 
abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de 
esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV 
a cabo, pavimentação. 
 
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 Atualmente o imóvel avaliando encontra-se vazio. 
 
 A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota. 
 
 O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1. 
 
DEPRECIAÇÃO 
 
Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-
Heidecke, de acordo com a idade, vida útil e estado de conservação. 
Na primeira tabela, encontra-se vários estados de conservação, como: 
Novo, Entre novo e regular, Regular, Reparos simples, Entre reparos simples e 
importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, 
classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H. 
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, encontra-se idade em % de 
vida, onde o percentual de vida útil de um bem avaliando, é analisado numa escala 
de 2% a 100%, seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação. 
 
Tabela 1 
 
Fonte: MASCARENHAS, Marcos. O gestor imobiliário. 2011, adaptado pelo autor. 
 
Tabela 2 
 
 
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Fonte: MASCARENHAS, Marcos. O gestor imobiliário. 2011, adaptado pelo autor. 
 
Para a utilização destas tabelas, tem-se que aliar a vida útil dos imóveis, 
determinada pela Bureau Of Internal Revenue, na qual segue: 
Tabela 3 
 
Fonte: BUREAU OF INTERNAL REVENUE apud ABUNAHMAN (1999). 
 
 
 
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Como, neste caso, se trata de um imóvel residencial, térreo, a vida 
provável ou útil é de 60 anos. O imóvel em questão foi concluído (isto é, a data de 
término da obra e sua pronta utilização) em 2002. Portando, sua utilização é de 11 
anos (2013 – 2002). 
Para definir a Idade em % de vida, aplica-se uma regra de três simples: 
 
60 anos  100% 
11 anos  x (em %) 
X = 18,33%, arredonda-se para 18. 
 
Conforme vistoria e fotos no anexo I, o local se encontra com código B, 
entre novo e regular, tendo em vista a tabela I. Sendo assim, relacionando estes 
dados, e utilizando a tabela 2, o estado de depreciação deste imóvel se encontra 
em 10,60%. 
 
VALOR MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL 
 
ÁREA TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO X VALOR MÉDIO DO M2 
 
Segundo pesquisa no site INFOIMÓVEIS, para a localização do imóvel 
em questão, sendo que o mesmo se encontra na Vila Bandeirantes, e o preço 
médio do terreno é de R$ 509,85 e, segundo dados da SINAPI-CAIXA, o preço do 
m² construído em Mato Grosso do Sul é de R$ 1.016,18. Sendo assim, nesta 
região, o preço total médio do m² é de R$ 1.526,03. (Informações consonantes no 
Anexo I). 
Sendo assim, uma vez que a área do terreno é de 350 m² (17,50 m x 20 
m), e a área construída é de 190m², o preço do imóvel e resume à: 
VMI = 160 x 509,85 + 190 x 1.526,03 = R$ 289.945,70. 
Uma vez que a depreciação é de 10,60%, o valor do imóvel, atualmente, 
é de R$ 260.951,13. (R$ 289.945,70 – R$ 28.994,57). Uma vez que pode haver 
uma variação mercadológica de 5%, o valor mínimo se encontra na faixa de R$ 
 
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247.903,5735 e o valor máximo de R$ 273.998,6865. 
Atualmente, o imóvel se encontra em perfeitas condições de uso, 
conforme anexo I. 
O imóvel pode ser utilizado como ponto comercial através de 
adaptações de sua fachada, porém, nada muito alarmante. 
O valor total da avaliação, sem contar as variações do mercado, é de 
R$ 260.951,13, sendo seu padrão construtivo médio. A área construída está 
averbada a margem da matricula do imóvel. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ANEXO I – FOTOS E LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL 
 
 
 
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OBS: O imóvel em questão não será entregue mobiliado. 
 
ANEXO II 
 
 
 
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REFERÊNCIAS 
 
BUREAU OF INTERNAL REVENUE, ABUNAHMAN. Manual de Avaliação dos 
Imóveis. Brasília, DF. 1999. 
 
INFOIMÓVEIS. Pesquisa de terreno no bairro Vila Bandeirante. Disponível em: 
https://www.infoimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-vila-bandeirante/213144. 
Acesso em 29/08/2019. 
 
MAPS, Google. Vista em planta e frontal da R. Dr. Sebastião José Machado. 
Disponível em: 
https://www.google.com.br/maps/place/R.+Dr.+Sebasti%C3%A3o+Jos%C3%A9+
Machado,+202+-+Vila+Bandeirante,+Campo+Grande+-+MS,+79006-470/@-
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0a62c9cb2!8m2!3d-20.482017!4d-54.641438. Acesso em 29/08/2019. 
 
MASCARENHAS, Marcos. Aprenda a Usar a Tabela Ross-Heidecke. Disponível 
em: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-
heidecke.html. Acesso em 29/08/2019. 
 
NEWS, Campo Grande. Em um ano, custo médio do metro quadrado em MS 
fica 5,62% mais caro. Disponível em: 
https://www.campograndenews.com.br/economia/em-um-ano-custo-medio-do-
metro-quadrado-em-ms-fica-5-62-mais-caro. Acesso em 29/08/2019.