24 Direitos de Vizinhança

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SINOPSE DO CASE: DIREITOS DE VIZINHANÇA1 
 
Mayara Joyce Carvalho Barboza2 
Viviane Brito3 
 
1. DESCRIÇÃO DO CASO 
Os síndicos (Maria, João, Pedro e Lara) de quatro condomínios localizados na Av. 
Beira Mar, na Cidade de São Luís (MA), local situado em zona mista – onde existem diversos 
condomínios, casas, hotéis e bares. Encontram-se juntamente aos condôminos de seus 
respectivos prédios, extremamente incomodados com os ruídos advindos dos hotéis e bares 
próximos a região, onde constantemente são realizados shows e festas de grande porte, 
perturbando a paz e o sossego dos moradores. 
Diante dos protestos dos condôminos em relação a situação em questão, os síndicos 
dos quatro condomínios se reuniram para discutir o assunto. As sugestões expostas por cada 
representante foram respectivamente: Maria – Notificar os proprietários dos 
estabelecimentos; João – Ingressar com medida judicial, com base no direito de vizinhança; 
Pedro – Levar o caso ao Ministérios Público e Lara – Solicitar o auxílio dos órgãos públicos. 
Defronte às características do caso e a pluralidade de sugestões para a resolução do 
conflito, é cabível analisar todas as vertentes da situação a fim de observar quais as possíveis 
medidas judiciais ou extrajudiciais a serem tomadas, e quais os seus fundamentos legais. 
 
2. Argumentos capazes de fundamentar as medidas a serem tomadas. 
 
Inicialmente, é válido pontuar que o cerne do presente case, se desenvolve em torno 
da análise do direito de propriedade e das relações de vizinhança. Apesar de o Código Civil 
se limitar a mencionar os poderes conferidos ao proprietário, o conceito de propriedade pode 
ser deduzido como sendo “o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor 
de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na 
 
1 Case apresentado à disciplina Direitos Reais na Unidade de Ensino Superior Dom Bosco – UNDB. 
2
 Aluna do quarto período, do curso de Direito noturno, da UNDB. 
3 Professora Mestre, orientadora 
lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha” (GONÇALVES, 2017, p. 
242) 
No que tange a legislação, o Código Civil começa a tratar a propriedade de forma 
mais precisa e particular no seu art. 1.228, onde interessa ao case mais especificamente o 
§1° do referido artigo, no qual é disciplinado que: 
 
§1° - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas 
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade como estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas. (CÓDIGO CIVIL de 2002, art. 1.228, §1°) 
 
Observando o disposto no parágrafo, é possível abstrair que o direito de 
propriedade está vinculado a finalidades econômicas e sociais. Sendo possível com essa 
alegação, reconhecer que o direito de propriedade apesar de já ter sido considerado absoluto, 
encontra-se hoje relativizado, podendo ser restringido e limitado por diversos motivos, a 
maioria deles baseados em princípios constitucionais. Neste diapasão, leciona a Escola de 
Magistratura do Rio de Janeiro, em seu livro “Direitos reais”, ao discorrer que: 
 
Assim, apesar de o direito de propriedade se constituir em direito 
real, oponível erga omnes, atualmente o direito brasileiro criou o instituto da 
função social da propriedade, que condiciona o exercício daquele ao cumprimento 
da função social, pois não será admitida a sub-utilização dos bens, desvinculada 
de qualquer compromisso social e econômico. (ESCOLA DE MAGISTRATURA 
DO RIO DE JANEIRO, 2013, p. 75) 
 
Portanto, sabendo que o direito de propriedade deve cumprir certas finalidades, fica 
cristalino que o mesmo sofre diversas restrições no campo do uso e da utilidade, sendo uma 
dessas limitações, atinentes as relações de vizinhança. No tocante ao direito de vizinhança, 
vale destacar que o instituto tem o fito de evitar conflitos de interesses entre proprietários, 
sendo norteado pela boa fé e pela lealdade, visando estabelecer um convívio social 
harmônico. (ESCOLA DE MAGISTRATURA DO RIO DE JANEIRO, 2013, p. 82) 
O direito ora exposto, encontra fundamentação no fato de ser possível a 
relativização da propriedade caso não atinja sua função social, sendo possível interferir na 
utilização de terceiros caso exista abuso do direito de propriedade. No tocante a positivação, 
o instituto do direito de vizinhança se encontra no Código Civil, presente do art. 1.277 até o 
1.313, dentre os quais iremos atermos aos dispositivos que deliberam sobre o uso anormal 
da propriedade. 
O art. 1.277 refere-se ao direito do possuidor ou proprietário de fazer cessar as 
interferências que sejam, prejudiciais (de forma ilegal, abusiva e lesivas) à segurança, ao 
sossego e à saúde daqueles que habitam o local, provocados pela utilização da propriedade 
vizinha. Ou seja, o uso da propriedade de forma que venha a prejudicar conscientemente ou 
não, a direitos de terceiros que habitam o local, é considerado uso anormal da propriedade, 
uso nocivo, sendo esse uso limitado com base no direito de vizinhança. Em suma, e ainda de 
acordo com a Escola de Magistratura do Rio de Janeiro: 
 
(...) tudo que possa afetar a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos representa 
uso nocivo da propriedade. A lei brasileira pune, não só o uso nocivo, mas o 
também o uso anormal, o uso irregular da propriedade. O próprio uso normal, mas 
que cause malefícios, implica em descumprimento da lei. (ESCOLA DE 
MAGISTRATURA DO RIO DE JANEIRO, 2013, p. 82) 
 
 
Como pode ser observado no caso, os bares e os hotéis próximos aos condomínios 
de Maria, João, Pedro e Lara, desempenham o gozo de seus estabelecimentos de forma 
prejudicial aos condôminos dos prédios, sendo as festas e shows de grande porte usos de 
propriedade manifestamente abusivos, ultrapassando o considerado razoável. Logo, lesando 
o direito ao sossego dos demais habitantes da região. 
Outro fato que deve ser considerado no caso em questão, diz respeito ao parágrafo 
único do art. 1.277, o qual informa que as interferências decorrentes do direito de vizinhança 
“devem considerar a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que 
distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da 
vizinhança.” (CÓDIGO CIVIL de 2002, art. 1.277, parágrafo único). 
Considerando que o conflito se desenvolve em zona mista (residencial, comercial e 
industrial), há de se destacar que nesta zona ocorre maior tolerância aos ruídos emitidos por 
estabelecimentos do comércio e da indústria, os quais comumente produzem barulhos 
excessivos. No entanto, o fato de se tratar de uma zona mista não dá aos estabelecimentos o 
direito de extrapolar os níveis toleráveis de ruídos. 
Uma vez que a poluição sonora se apresenta como um dos maiores problemas dos grandes 
centros urbanos, são essências as leis municiais, estaduais e federais que visam estabelecer 
limites a fim de evitar ao máximo esse tipo de poluição. Além dos programas estaduais de 
educação e controle da poluição sonora, é observado como base para os níveis toleráveis 
de ruído, o Programa Nacional de Educação e Controle da Poluição Sonora, o qual utiliza 
como base os níveis aceitáveis apresentados pela Associação Brasileira de Normas 
Técnicas - ABNT nº 10.151, no que tange a “Avaliação do ruído em áreas habitadas, 
visando o conforto da comunidade” que tem como nível de critério de avaliação NCA para 
ambientes externos – (Área mista, com vocação comercial e administrativa – 60 dB diurno 
e 55 dB noturno. Tendo que ser observados além desses limites, a ponderação e a 
proporcionalidade, procurando atenuar os conflitos de interesses entre os vizinhos 
 Segundo o autor Carlos Roberto Gonçalves (2017) além dos limitesde ruídos, 
ainda existem critérios para aferir a normalidade ou anormalidade da utilização do imóvel, 
como por exemplo: 
 
 a) Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado – Com efeito, a vida em 
sociedade impõe às pessoas a obrigação de suportar certos incômodos, desde que 
não ultrapassem os limites do razoável e do tolerável. b) Examinar a zona onde 
ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais – Assim, “tratando-se de 
zona mista – residencial, comercial e industrial – é intuitivo que as residências têm 
que suportar o rumor da indústria e do comércio, nas horas normais dessas 
atividades, mas esses ruídos não poderão exceder o limite razoável da tolerância, 
nem se estender aos dias e horas reservados ao repouso humano”(GONÇALVES, 
2017. p.391) 
 
Depois de alegados argumentos que demonstram a possibilidade de aplicação do 
direito de vizinhança, cabe tratar sobre os meios possíveis para resolução do litígio 
apresentado no caso ora exposto. É imperiosa a necessidade de estabelecimento inicial de 
um discurso conciliador com os proprietários dos respectivos estabelecimentos comerciais. 
Como Maria sugeriu, através de notificação prévia aos mesmos tendo em vista não apenas 
os princípios de urbanidade e colaboração, tão importantes para o convívio social entre 
vizinhança, mas de um ponto de vista estratégico, a tentativa de diálogo conciliador é mais 
célere e consensual, sendo possível evitar os custos e a morosidade implícita aos meios 
judiciais. 
De toda forma, se as tratativas iniciais de conciliação de interesses entre os 
condôminos e os proprietários dos estabelecimentos comerciais não obtiverem resultado 
prático, se faz imperioso observar a sugestão de Lara e acionar as autoridades municipais 
cabíveis, seja através de boletim de ocorrência e imposição de multa aos sujeitos infratores, 
ou mesmo denúncia ao ministério público, como propôs Pedro, para que seja instaurada uma 
Ação Civil Pública em face da abrangência dos danos causados. 
A Lei nº 6938/81, que dispõe sobre a política nacional do meio ambiente, preceitua 
em seu artigo 3º inciso III alínea “a” um conceito amplo de poluição na medida em que o 
define como degradação da qualidade ambiental, por atividades que prejudiquem direta ou 
indiretamente a saúde, bem-estar e segurança da população. Já a alínea “e” aponta a hipótese 
de degradação ambiental que mais se coaduna com a de poluição sonora, segundo a qual 
ocorre o lançamento de “matérias ou energia em desacordo com os padrões ambientais 
estabelecidos”. 
É o que ocorre no caso em questão, onde o incômodo causado pelos bares e hotéis 
das redondezas que produzem barulhos exacerbados regularmente e, inclusive, organizam 
festas de grande porte, acaba por ultrapassar o limite do razoável, mesmo para uma zona 
mista, constrangendo e incomodando não apenas os prédios limítrofes, mas toda a 
vizinhança. Portanto, a abrangência do dano causado e a extensão dos indivíduos afetados, 
legitima a atuação do Ministério Público na defesa do direito individual homogêneo à um 
meio ambiente equilibrado, por meio de Ação Civil Pública. 
Ressalta-se que, diante do não atendimento da notificação prévia, e 
concomitantemente ao acionamento das autoridades legais ou do Ministério Público, aos 
condôminos não resta outro meio para o respeito de seus direitos do que acionar a via 
judicial, como solução apresentada por João. Uma vez que a composição amigável do litígio 
não logrou êxito, o ajuizamento da ação cabível, importará em custas e obrigatoriedade de 
manifestação da parte contrária, sob pena de revelia se não for contraposta contestação. 
Desta forma, espera-se que a ação judicial possibilite, dentre outras medidas: novas 
tentativas de conciliação, cessação dos ruídos antecipadamente mediante tutela antecipada, 
imposição de multa diária para caso de descumprimento e confirmação do direito assim 
como a obrigação de não fazer, em face dos réus, no âmbito da sentença judicial. 
Por fim, para ratificar o direito de vizinhança decorrente do caso apresentado, 
encontra-se enunciado n. 319, da IV Jornada de Direito Civil, de 2006, onde é firmado o 
entendimento de que “A condução e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança 
devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da 
inviolabilidade da vida privada e da proteção ao meio ambiente”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
REFERENCIAS 
 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 10151: Acústica - 
Avaliação do ruído em áreas habitadas, visando o conforto da comunidade - 
Procedimento. Rio de Janeiro, p. 3. 2000. 
BRASIL. Decreto Nº 6.938, de 31 de agosto de 1981. Politica Nacional do Meio 
Ambiente. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6938.htm> 
Acesso em: 27 de set. 2018 
ESCOLA DA MAGISTRATURA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO. Curso de 
Direitos Reais. Rio de Janeiro: EMERJ, 2013. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 12. ed. São 
Paulo: Saraiva, 2017. Volume 5. 
JR, Aguiar. Jornada de Direito Civil / Organização Ministro Ruy Rosado de Aguiar Jr. – 
Brasília : Conselho da Justiça Federal, 2007. Disponível em: 
<http://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-
1/publicacoes-1/jornadas-cej/IV%20Jornada%20volume%20I.pdf> Acesso em: 27 de set. 
2018 
SILVA, Regina Beatriz Tavares da. Código Civil comentado / coordenadora Regina 
Beatriz Tavares da Silva. — 8. ed. de acordo com a Emenda Constitucional n. 66/2010 e as 
Leis n. 12.344/2010, n. 12.375/2010, n. 12.376/2010, n. 12.398/2011, n. 12.399/2011, n. 
12.424/2011, n. 12.441/2011 e n. 12.470/2011 – São Paulo: Saraiva, 2012. 
 
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%206.938-1981?OpenDocument