5- Direito de vizinhança e condomínios

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Direito de vizinhança e condomínios
Prof. Vicente Augusto
Descrição
Demonstração das relações jurídicas entre particulares que são vizinhos ou compartilham propriedades.
Propósito
Compreender as relações jurídicas entre particulares que são vizinhos ou compartilham propriedades e seus desdobramentos,
com aplicação dos Direitos de Vizinhança, estipulação de Condomínios e de Condomínios em multipropriedade.
Preparação
Antes de iniciar o conteúdo deste tema, tenha em mãos o Código Civil e a Constituição Federal.
Objetivos
Módulo 1
Direitos de vizinhança
Identificar os diferentes Direitos de Vizinhança.
Módulo 2
Condomínios
Descrever o regime jurídico dos Condomínios.
Módulo 3
Condomínio em multipropriedade e contrato de time sharing
Condomínio em multipropriedade e contrato de time sharing
Reconhecer o regime de Condomínio em Multipropriedade e o contrato de time sharing.
1 - Direitos de vizinhança
Ao �nal deste módulo, você deverá ser capaz de identi�car os diferentes Direitos de Vizinhança.
Direito de vizinhança
Você estudará a relação de particulares entre si, enquanto vizinhos ou coproprietários de determinados bens.
Inicialmente, serão analisados os Direitos de Vizinhança e como promover impactos na relação jurídica real de
particulares que são vizinhos. 
Em seguida, serão abordados os regulamentos jurídicos que envolvem os condomínios, que consistem em dois ou mais
particulares compartilhando de propriedades em comum, mas devidamente divididas em áreas comuns e exclusivas. 
Finalmente, serão apresentados o Condomínio em multipropriedade e os contratos de time sharing, que envolvem o
compartilhamento de unidades comuns e exclusivas em subunidades ou parcelas, mas sem que seja afetado o direito de
propriedade.
Introdução
Os direitos de vizinhança podem ser conceituados como o conjunto de normas, regras e princípios inerente à regulação da
convivência pacífica, harmônica e diligente entre particulares, enquanto forem vizinhos.
Em teoria, os direitos de vizinhança consistem em poderes positivos (ações) ou negativos (omissões),
devidamente impostos aos proprietários, possuidores e detentores que compartilham a mesma vizinhança.
Entretanto, os direitos de vizinhança não se confundem com outros direitos reais, como a servidão (direito real sobre coisa
alheia) ou as limitações públicas ou decorrentes do Poder de Polícia, exercido pela Administração Pública em sede de Direito
Administrativo (como as limitações de construir impostas pelo Plano Diretor do Município e respaldadas pelo Estatuto das
Cidades).
Assim, os direitos de vizinhança são considerados obrigações propter rem (obrigações provenientes da relação entre um sujeito
e um bem, uma coisa), pois vinculam os vizinhos e acompanham a coisa. Ademais, justificam-se na função social da
propriedade e na vedação ao abuso de direito.
Direitos de vizinhança
No vídeo a seguir, o professor Diego Brainer discorre sobre os direitos de vizinhança e suas principais características. Vamos
assistir!
Uso anormal da propriedade
O proprietário, possuidor ou detentor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao
sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, nos termos do art. 1.277 do Código
Civil (CC). 
Nessa situação, a obrigação não será imposta apenas ao titular da propriedade, que exerce poderes plenos sobre ela, mas
também sobre quem exerce a posse ou mera detenção, a exemplo dos locatários (que firmam contrato de locação com o
locador), comodatários, entre outros. 
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Portanto, são proibidas por lei quaisquer interferências, vez que o parágrafo único do art. 1.277 considera a utilização do bem em
si, a localização do prédio e suas condições, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, bem como os limites
ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Os particulares não podem agir como bem entendem, sem o devido respeito à vizinhança e às regras atinentes ao local onde se
localiza o prédio. 
Há, portanto, critérios objetivos, previstos em lei, devidamente correlacionados com a finalidade social e que, não
necessariamente, precedem ao direito de um proprietário, possuidor ou detentor em face de outra pessoa. Para a doutrina,
aplica-se, nesses casos, a Teoria da Pré-Ocupação.
Exemplo
Determinado proprietário resolve construir um prédio comercial, consubstanciado em uma casa noturna, em bairro
eminentemente residencial. As festas e eventos do prédio, que ocorrem todos os dias e prolongam-se pela madrugada,
incomodam os vizinhos, dentre os quais encontram-se hospitais e lares de idosos. 
Portanto, poderão os vizinhos exigir que o uso nocivo da propriedade, que está perturbando os demais, seja cessado, ainda que a
construção do prédio seja anterior à do hospital. Viola-se, portanto, regras básicas de convivência.
No exemplo anterior, vimos que os valores inerentes à vizinhança se sobrepõem a outros critérios. Em teoria, aquele que constrói
nas proximidades de estabelecimentos barulhentos, insalubres ou perigosos já conhece os riscos de fazê-lo e, portanto,
prevalecerá a Teoria da Pré-ocupação.
Por outro lado, não é uma regra inafastável ou que não permite exceções ou flexibilizações. Sendo assim, ainda que seja uma
construção anterior, a violação das regras inerentes à boa vizinhança impedirá a utilização do prédio barulhento, insalubre ou
perigoso de qualquer forma.
Nessas situações, o proprietário, possuidor ou detentor prejudicado poderá ingressar com uma ação judicial. Entretanto, deve-se
ressaltar que a utilização nociva do bem atingirá um grupo ou um número indeterminado de pessoas, ou seja, de forma difusa, e,
assim, poderá ser ajuizada uma demanda coletiva, a cargo do Ministério Público.
Uma segunda limitação imposta pelo CC, em seu art. 1.280, corresponde ao direito do proprietário, possuidor ou detentor de
exigir do dono do prédio vizinho a sua demolição ou reparação, vez que apresenta ameaça de ruína, ou, na sua recusa e
impossibilidade, que lhe preste caução pelo dano iminente
Essa limitação é decorrente da teoria do risco, associada, ainda, à ação de reparação de danos (antiga ação de dano infecto), em
favor do proprietário, possuidor ou detentor. 
Poderá a ação, inclusive, indicar que o proprietário, possuidor ou detentor prejudicado ou ameaçado de dano pode manejar a
ação, ainda que não habite o imóvel, o que decorre do art. 1.281 do CC. 
O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, decidiu o seguinte, acerca de possível dano infecto proveniente de instalação de uma
estação de rádio:
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DANO INFECTO. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO
RADIO BASE (ERB). EXIGÊNCIAS AMBIENTAIS E DE POSTURA URBANA. ACÓRDÃO FUNDAMENTADO NA LEGISLAÇÃO
LOCAL. CONFLITO COM LEI FEDERAL E COM A CONSTITUIÇÃO. MATÉRIA DA COMPETÊNCIA DO STF. 
1. Controvérsia acerca do dano infecto decorrente de estação radio base (ERB) em relação aos imóveis vizinhos. 
2. Existência de lei municipal disciplinando a matéria. 
3. Competência do Supremo Tribunal Federal para analisar o conflito da lei municipal com a legislação federal.” 
(AgRg no REsp 1.377.898/MG, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julgado em 28-4-2015, DJe, 7-5-2015).
Verifica-se, portanto, que ambas as limitações mencionadas apresentam utilização anormal da propriedade, tanto por
perturbações (como aquelas provenientes dos barulhos excessivos, insalubridade, violações de segurança ou assemelhados) ou,
ainda, por risco iminente à vizinhança por prédio ou bem que apresente possibilidade de ruína. 
Em qualquer situação, verifica-se o uso nocivo da propriedade, e que não se coaduna com os valores inerentes à vizinhança.
Árvores limítrofes
Outras formas de limitações provenientes do Direito de Vizinhança consistem na utilização regular do bem e a verificação de
árvores limítrofes. 
Nesse caso, a árvore cujo tronco estiver localizado na linha divisória entre duas ou maispropriedades presume-se pertencer em
comum a todos os donos dos prédios confinantes, conforme dispõe o art. 1.282 do Código Civil de 2002.
AgRg no REsp 1.377.898/MG 
Exemplo
Paulo e Álvaro, proprietários de imóveis residenciais no município do Rio de Janeiro, são vizinhos, separados por uma pequena
cerca de madeira. Uma árvore, muito antiga, anterior à construção dos imóveis, segue se desenvolvendo e seu tronco passou a
dividir-se entre as duas propriedades, atravessando a cerca. 
Nesse caso, a árvore está localizada na linha divisória dos imóveis e, portanto, presume-se que pertence em comum a ambos os
proprietários.
As raízes e os ramos das árvores que ultrapassarem a estrema ou o limite do prédio poderão ser cortados, até o plano vertical
divisório, pelo proprietário do terreno invadido. Portanto, se as raízes ou os ramos de uma árvore do vizinho ultrapassam o limite
da cerca divisória, invadindo o terreno alheio, o proprietário do terreno invadido poderá realizar a poda.
Esse direito pode ser exercido para a poda vertical, eliminando as porções das raízes ou ramos que ultrapassarem sua
propriedade, e não podem ocorrer de forma horizontal, vez que podem afrontar o direito de propriedade do vizinho a quem
pertence a árvore.
Disciplina semelhante se utiliza dos frutos caídos de uma árvore que ultrapassa os limites divisórios. Se os frutos caírem no
terreno vizinho, pertencerão ao dono do solo onde caíram, desde que este seja de propriedade particular, nos termos do art.
1.284 do CC.
Saiba mais
Essa disposição consiste em uma das poucas exceções previstas em lei para flexibilizar a máxima de que o acessório segue o
principal (Princípio da Gravitação Jurídica). 
De qualquer forma, não pode ser confundida com a prática de se utilizar, de forma dolosa (com ânimo efetivo de se causar
algum dano a alguém ou, ao menos, assumindo o risco de fazê-lo), de varas, apetrechos ou acessórios com rede para subtrair os
frutos de árvores que sejam pendentes (ainda não amadureceram ou caíram naturalmente) ou que caíram no terreno vizinho.
Passagem forçada
Vejamos a diferença entre passagem forçada e servidão:
Passagem forçada
Consiste em um Direito de Vizinhança, proveniente diretamente da lei, e que enseja o pagamento de uma indenização ou
compensação.
Servidão
Consiste em um direito real sobre coisas alheias, sem qualquer caráter obrigatório — forçado — e apresenta uma
possibilidade de pagamento, de cunho facultativo, enquanto verba compensatória.
Conforme disposição do art. 1.285 do CC, o proprietário, possuidor ou detentor do imóvel que não tiver acesso à via pública,
nascente ou porto poderá, por intermédio do pagamento de uma indenização obrigatória, constranger o vizinho a lhe conceder
passagem forçada, cujo rumo será fixado judicialmente, se for necessário ou não houver acordo.
É uma derivação do princípio da função social da propriedade, previsto no art. 5º, inciso XXX da Constituição Federal (CF),
enquanto direito fundamental individual, e pelo art. 170, inciso III, enquanto princípio de ordem econômica. 
Da mesma forma, é garantido o direito de passagem forçada, conforme interpretação do Enunciado de nº. 88 da I Jornada de
Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, vez que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas,
inclusive, as necessidades de exploração econômica.
O direito à passagem forçada fundamenta-se no Princípio à Solidariedade Social, que condiciona as
relações de vizinhança ao fato de se ter na propriedade uma função econômico-social de amplo interesse
público, atendendo aos anseios da coletividade.
Portanto, um prédio que se encontre encravado ou sem acesso a vias públicas se tornaria improdutivo, já que o seu dono ficaria
em impossibilidade de conceder-lhe utilização social ou econômica. 
Se houver mais de uma possibilidade de acesso, suportará a passagem forçada o proprietário de prédio vizinho cujo imóvel for
mais natural ou facilmente manejado para se prestar à passagem, nos termos do art. 1.285 do CC, em seu § 1º. 
Por outro lado, se ocorrer a alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso à via pública, nascente ou
porto, o proprietário da outra deverá tolerar a passagem, conforme o §2º do mesmo dispositivo. 
Nesse caso, tome-se o seguinte exemplo:
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Passagem de cabos e tubulações
Fora a passagem forçada para acesso às vias públicas, nascentes e portos, há a possibilidade, nos termos do art. 1.286 do CC,
do direito de vizinhança de passagem de cabos e tubulações. 
Por intermédio do recebimento de uma indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, um
proprietário pode ser obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos
subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou
excessivamente onerosa.
Pode, inclusive, o proprietário prejudicado exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem
como, após sua utilização, seja removida à sua custa, para outro local do imóvel. Nessa situação, respeitam-se os poderes
inerentes à propriedade cujo uso, gozo e fruição pertencem ao proprietário. 
Portanto, se os cabos ou tubulações estiverem incomodando-o ou impedindo-o de exercer plenamente sua propriedade, ele pode
promover o seu deslocamento. Entretanto, arcará com as custas para isso, já que permanece reconhecido o direito de vizinhança
de passagem de cabos e tubos. 
Alberto é proprietário de um prédio localizado no meio de um quarteirão em Niterói/RJ. Após uma boa proposta
para compra de uma parte do seu prédio, Alberto decide aliená-la, mediante o pagamento do preço acordado.
Entretanto, ao realizar a alienação, a porção que foi vendida é aquela que apresentava passagem à via pública.
Sendo assim, Alberto ficou com um imóvel encravado no centro do quarteirão, e sem acessos às vias, o que
reduziu substancialmente o valor do imóvel e lhe prejudicou o viés econômico-social.
Para tanto, Alberto pode solicitar a passagem forçada, inclusive do adquirente de parte do seu imóvel original, para
que lhe conceda o acesso à via. Deverá o adquirente, nesse caso, suportar a passagem.
Por outro lado, conforme dispõe o art. 1.287, se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio
onerado exigir a realização de obras de segurança.
Das águas
A passagem ou a utilização de águas também consiste em um Direito de Vizinhança. Os arts. 1.286 e 1.287 do CC
regulamentam, de forma específica, o escoamento das águas nas propriedades particulares. 
O proprietário, possuidor ou titular do pavimento inferior é obrigado a aceitar a água que flui naturalmente do pavimento superior,
não podendo realizar obras que impeçam o seu escoamento. Nesse caso, a prioridade da legislação é manter a água fluindo,
levando em consideração o fluxo natural. 
Ao mesmo tempo, a propriedade, posse ou detenção do prédio inferior não é desconsiderada, vez que a condição natural e
anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior, conforme o art.
1.288 do CC.
Comentário
Em decorrência de uma prática corriqueira no Brasil, e que depende, em muito, das características geológicas ou a disposição
regulamentar das leis orgânicas municipais, muitos imóveis são construídos ou edificados em locais geograficamente
acidentados ou em áreas mais elevadas. 
Portanto, o direito de vizinhança das águas consiste em uma regra essencial de boa convivência entre os vizinhos.
O escoamento das águas deve se dar respeitando o seu �uxo natural, sendo vedada a realização de obras
que agravem a situação do prédio inferior.
Não poderá um proprietário de um imóvel superior, por exemplo, empreender obra que promova um maior fluxo ou um fluxo
alternativo de águas sobre o imóvel inferior, prejudicando sua utilização ou manutenção. 
Por sua vez, quando as águas, artificialmentelevadas ao prédio superior, por intermédio de aquedutos, por exemplo, ou qualquer
meio semelhante, ou, ainda, devidamente colhidas, como as águas pluviais captadas, correrem do imóvel superior para o inferior,
poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer, nos termos do art. 1.289 do CC.
Atenção!
Se houver algum benefício obtido pelo proprietário, possuidor ou detentor do imóvel inferior (a exemplo de um proprietário que
se aproveitou da água proveniente do imóvel superior para realizar a manutenção de seus jardins de forma proposital), o valor
fixado para a indenização pode ser deduzido, evitando, assim, hipótese e enriquecimento ilícito.
Conforme o art. 1.290 do CC, o proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de
seu consumo, não pode impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores. 
Nesse caso, a norma tem por objetivo vedar o abuso do direito de propriedade, na medida em que não se afiguraria justo que o
proprietário, satisfeitas as suas necessidades de consumo, atuasse para obstar o compartilhamento de tão precioso bem que a
natureza nos proporciona. 
Há de se ressaltar que essa proibição também se aplica ao possuidor e detentor, na perspectiva do cumprimento da função
social da propriedade.
Há, ainda, disposição expressa no art. 1.292 do CC que permite ao proprietário o direito de construir barragens, açudes e outras
obras para o represamento de água em seu prédio. Entretanto, se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu
proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.
Ao mesmo tempo, nos termos do art. 1.293 do CC, é permitido a qualquer pessoa que construa canais, por intermédio de prédios
alheios, para receber as águas a que tenha direito e que sejam indispensáveis às primeiras necessidades da vida. 
Essa medida atende ao princípio do mínimo existencial, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados e desde que
não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas,
ou a drenagem de terrenos.
Se algum proprietário restar prejudicado, lhe assiste direito ao ressarcimento pelos danos que lhe
advenham da in�ltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a
canalizá-las.
Ao proprietário prejudicado caberá o direito de exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa as áreas edificadas,
pátios, hortas, jardins ou quintais, vez que o aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários
dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação. 
O Código Civil de 2002 visa coordenar os direitos de uso da água e os direitos de compensação justa para os proprietários de
terras que, em última instância, são prejudicados do ponto de vista socioeconômico.
Direito de construir
O direito de construir condiciona que o proprietário possa levantar em seus terrenos as construções que lhe aprouver, sendo
ressalvado, por outro lado, o direito dos vizinhos e os demais regulamentos administrativos, nos termos do art. 1.299 do CC.
O direito de construir apresenta-se vinculado à autonomia privada, mas é limitado no legítimo interesse
dos proprietários vizinhos e nas normas administrativas, sempre na perspectiva do superior princípio
constitucional da função social.
Exemplo
O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas diretamente sobre o prédio vizinho, como quando o
fluxo de uma calha de um telhado, destinada ao escoamento da água da chuva, desemboca em terreno alheio.
Com o objetivo de proteger a intimidade e a vida privada — direitos de personalidade e direitos fundamentais individuais —, o
Código estabelece uma distância mínima para a abertura de janelas, eirados, terraços ou varandas, qual seja, 1,5m (um metro e
meio) do terreno vizinho. Proíbem-se, portanto, construções desta natureza a menos de um metro e meio.
Por outro lado, janelas que não sejam dispostas frontalmente em face do terreno vizinho, ou seja, que permitam, não uma visão
direta, mas oblíqua, como aquelas construídas perpendicularmente ao solo, no telhado da casa, devem distar 75cm (setenta e
cinco centímetros). 
Essa disposição promove diversas críticas na doutrina e jurisprudências, por considerarem ser uma distância muito pequena,
mas foi aquela indicada pelo legislador.
Atenção!
Essas proibições não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de 10cm (dez centímetros) de largura sobre
20cm (vinte centímetros) de comprimento e construídas a mais de 2m (dois metros) de altura de cada piso. 
Portanto, as aberturas para luz e ventilação, respeitadas as dimensões apontadas em lei, poderão ser feitas aquém da distância
mínima legal. O mesmo se aplica às portas e paredes construídas com vidro translúcido, pois, neste caso, a privacidade alheia é
preservada.
Se houver construção de janela, eirado, terraço ou varanda que desrespeite a distância mínima legal, o proprietário, posseiro ou
detentor prejudicado pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou
goteira sobre o seu prédio. 
Encerrado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o
escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. 
Quando forem vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo,
levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. 
O CPC não regulamentou a ação de nunciação de obra nova, e, para tanto, o pedido de embargo, que não mais poderá se dar
extrajudicialmente, tramitará segundo as regras do procedimento comum. 
Há, ainda, a possibilidade de se pleitear a demolição da obra irregular, desde que seja observado o prazo de ano e dia após a
conclusão da obra, e observando-se, também, as normas do procedimento comum.
Se for ultrapassado o prazo, o proprietário não poderá mais exigir o desfazimento da construção, e, se pretender construir, deverá
respeitar a distância mínima prevista em lei.
Exemplo
Se faltar apenas a pintura ou detalhes de acabamento, a obra deve ser considerada concluída. Essa é a posição adotada pelo
Superior Tribunal de Justiça em alguns julgados.
Vem que eu te explico!
Os vídeos a seguir abordam os assuntos mais relevantes do conteúdo que você acabou de estudar.
Módulo 1 - Vem que eu te explico!
Passagem forçada
Módulo 1 - Vem que eu te explico!
Direito de construir
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Falta pouco para atingir seus objetivos.
Vamos praticar alguns conceitos?
Questão 1
(CESPE / CEBRASPE — 2021 — MPE-AP — Promotor de Justiça Substituto) De acordo com o Código Civil, em habitação predial,
para que sejam proibidas interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos seus habitantes pela utilização de
propriedade vizinha, deve-se considerar:
A o propósito de habitação.
B a possibilidade de remoção.
C a real existência de incômodo.
D a localização do prédio.
E a anterioridade da posse.
Parabéns! A alternativa D está correta.
A questão pode ser resolvida com a aplicação do art. 1.277 do Código Civil de 2002, em seu
parágrafo único: proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a
localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites
ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Questão 2
(VUNESP — 2019 — Prefeitura de Birigui — SP — Advogado) Proprietário de um imóvel pretende construir um aqueduto no terreno
de seu vizinho, para receber águas provenientes de outro imóvel. Diante deste fato, aponte a alternativa correta.
A
Por proporcionar utilidade para o prédio dominante, não há necessidade de solicitar autorização do
proprietário do terreno vizinho.
B
Será autorizada a realização doaqueduto, desde que ele possa ser removido, rateadas entre os respectivos
donos.
C
Restringir-se-á o exercício dessa servidão, que serve às necessidades do prédio dominante, por agravar o
encargo ao prédio serviente.
2 - Condomínios
Ao �nal deste módulo, você deverá ser capaz de descrever o regime jurídico dos Condomínios.
Condomínio
O Código Civil elenca uma série de dispositivos acerca do condomínio. Em seu Capítulo VI (Condomínio Geral), divide a matéria
em Condomínio Voluntário e Condomínio Necessário, e, no Capítulo VII, apresenta as regras atinentes ao Condomínio Edilício.
D
O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão, se se tratar
do consumo de água potável.
E
É possível a construção do aqueduto, desde que não existam outros meios de passagem de águas e haja o
pagamento de indenização.
Parabéns! A alternativa E está correta.
A questão poderia ser resolvida com a aplicação do Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja,
mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios
alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da
vida, e desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o
escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
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Espécies de condomínio
Neste vídeo, o professor Diego Brainer apresenta as espécies de condomínio. Vamos assistir!
Condomínio voluntário
O condomínio voluntário pode ser conceituado como aquele em que dois ou mais indivíduos fornecem uma quota ideal,
separada de forma qualitativamente igual do bem, e não uma parcela material desta. 
Portanto, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção
quantitativa em que concorre com os outros companheiros na titularidade sobre o conjunto.
O condomínio voluntário se estabelece como uma forma de propriedade conjunta ou copropriedade que
resulta de um acordo de vontades. A regulamentação do condomínio voluntário é disposta nos arts. 1.323 e
1324.
O exercício ostensivo e continuado de atos de gerenciamento e administração do condomínio, sem oposição dos demais, poderá
resultar no reconhecimento da condição de uma representação em comum ao condômino encarregado. 
Nesse sentido, há de se ter atenção não só ao administrador como aos administrados. A expressão econômica dos quinhões é o
critério utilizado pela lei para se determinar o quórum de maioria. 
São direitos e deveres dos condôminos, segundo os arts. 1.314 a 1.322:

“Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis
com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la,
enquanto poderes inerentes ao direito de propriedade.”
“Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a
estranhos, sem o consenso dos outros, vez que se apresenta como uma propriedade conjunta.”
“O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da
coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita, presumindo-se iguais as partes ideais dos condôminos. Ainda
assim, admite-se que uma Associação, pessoa jurídica de direito privado, seja criada para administrar a coisa
comum.”
“Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Nessa situação,
ocorre a renúncia, que é uma das formas de extinção da propriedade.”
“Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal
de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem, e, ainda, se não há condômino que faça os
pagamentos, a coisa comum será dividida.”
“Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na
obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão
na coisa comum.“
“As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante;
mas terá direito a ação regressiva contra os demais — visando evitar o enriquecimento sem causa dos demais
condôminos ou comunheiros, aquele que se obrigou perante terceiro (credor) terá ação regressiva contra os
demais.”
“Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou, já que a
regra geral é evitar que um dos condôminos se beneficie ou se prejudique às custas dos demais, principalmente
em situações que envolvam percepção dos frutos, o que pode ser ajustado por intermédio da autonomia privada,
para que haja condômino com mais direitos do que outros.”
“A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela
sua parte nas despesas da divisão.”
A lei condiciona que podem os condôminos acordar que �que indivisa a coisa comum por prazo não
maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior; que não poderá exceder de cinco anos a
indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador; e que a requerimento de qualquer interessado e se
graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
(Código Civil)
Sendo uma coisa ou bem indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e
repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos
aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. 
Por outro lado, se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes
iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à
licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em
condições iguais, o condômino ao estranho. 
Nesse sentido, aplica-se apenas ao condomínio de coisa indivisível, enquanto condição da faculdade de alienação, por
determinar ao condômino ou alienante a necessidade de conferir ao seu consorte direito de preferência em face da fração
alienada, ou seja, o direito de prevalecer o seu interesse em adquirir o bem, se sua proposta estiver em iguais condições às dos
demais interessados.
Como o condomínio apresenta a coexistência de vários proprietários que detêm direito real sobre a mesma coisa, havendo entre
si a divisão ideal segundo suas respectivas frações, há a possibilidade de direito de preferência, que apresenta eficácia real, e
que deverá ser exercido pelo condômino interessado em igualdade de condições com os terceiros que pretendam adquirir a
referida quota. Para tanto, deverá comunicar os demais condôminos por intermédio de notificação judicial ou extrajudicial,
assinando-se prazo de manifestação, sob pena de o silêncio do notificado ser interpretado como recusa.
A violação do direito de preferência, diferentemente do que se promove quando da cláusula especial do contrato de compra e
venda, nos termos dos arts. 513 a 520 do Código Civil, gera eficácia real e, assim, oponibilidade erga omnes. 
Caso concorram mais de um condômino interessado, as seguintes regras deverão ser observadas:
a. Preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor;
b. Na falta de benfeitorias, o condômino de quinhão maior;
c. Se as partes forem iguais, terão direito à parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Condomínio necessário
O condomínio necessário é aquele que será formado por força de lei. Portanto, não há manifestação volitiva dos envolvidos, mas
da própria lei. 
Está regulamentado nos arts. 1.327 a 1.330 do Código Civil, e apresenta-se como uma modalidade forçada ou compulsória de
compartilhamento dapropriedade, que tem por objetivo a meação de paredes, cercas, muros e valas, aos quais se aplicam as
normas dos arts. 1.297 e 1.298 e 1.304 a 1.307, todos do Código Civil.
O proprietário que tiver direito de delimitar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-
á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, reembolsando-lhe metade do
que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado.
Por sua vez, para evitar o prolongamento de um eventual litígio, não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por
peritos, a expensas de ambos os confinantes, e qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão
não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
Finalmente, há de se ressaltar a situação em que ocorre um condomínio necessário em decorrência de herança. Enquanto não
ultimada a partilha, todos os possíveis herdeiros são considerados, por força de lei, titulares de uma fração ideal do monte-mor
partilhável, que corresponde ao montante que reúne o patrimônio do de cujus.
Somente após a partilha é que não persistirá solidariedade entre os herdeiros de dívidas divisíveis; por isso, caberá ao credor
executar os herdeiros pro rata, observando a proporção da parte que coube (quinhão), no tocante ao acervo partilhado.
Condomínio edilício
O condomínio edilício pode ser conceituado como o condomínio em edificações ou condomínio horizontal, em que,
diferentemente do condomínio geral, que se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois ou mais direitos de
propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel, o edilício refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem
partes comuns e partes exclusivas.
Exemplo
Num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc. são partes
comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.
Conforme disposição do art. 1331 do Código Civil, pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e outras que
são propriedade comum dos condôminos. Vejamos:
Propriedade exclusiva
As partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa em sua convenção.
Propriedade comum
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será
identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, mas nenhuma unidade imobiliária pode
ser privada do acesso ao logradouro público. 
Há, ainda, de se ressaltar que o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio. 
O condomínio edilício tem natureza de ente despersonificado — sem personalidade jurídica — e será instituído nos termos do art.
1.332 do Código Civil. Sendo assim, dá-se sua criação por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis competente, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial, de acordo com o artigo 1.332 do Código
Civil:
a. A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
b. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
c. O fim a que as unidades se destinam.
A partir de seu registro, passa-se a adotar a convenção do condomínio, que consiste em um estatuto coletivo que regula o
interesse das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada. 
Portanto, é um ato normativo estruturante do próprio condomínio, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção. 
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A convenção de condomínio pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular, e são equiparados aos proprietários,
para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
Sua eficácia perante terceiros (oponibilidade erga omnes) exige o registro no Cartório de Imóveis. 
Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça apresenta posição em que os efeitos jurídicos da convenção entre os próprios
condôminos dispensam o registro. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as
relações entre os condôminos. 
Ressalta-se, ainda, que não se confunde a convenção de condomínio com o regimento do condomínio. A convenção do
condomínio pode ser considerada como uma regra fundamental de existência e regulamentação do cotidiano condominial. 
É pela convenção de condomínio que se regulam comportamentos anormais ou inconvenientes dos condôminos ou possuidores
das unidades autônomas.
Serão estabelecidas na convenção as regras atinentes a punições e sanções a que estarão sujeitos os transgressores das regras
condominiais, bem como o procedimento para sua imposição, este, mais apropriadamente, constante do regulamento. 
Por outro lado, o que não for essencial à constituição e funcionamento do condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável,
deve ser regulamentado no regimento ou regulamento interno do condomínio. Por isso, é conveniente que esse regimento seja
estabelecido à parte, e não juntamente com a convenção.
Em um condomínio edilício, os condôminos têm direitos e deveres para a boa e harmônica convivência
social. A cada apartamento ou unidade autônoma corresponde uma fração ideal no condomínio sobre o
terreno e partes comuns do edifício.
Vejamos os direitos e deveres do condômino:
Direitos
a) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
b) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; 
c) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (art. 1.335 do CC).
Deveres
a) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção; 
b) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
c) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
d) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade
e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336 do CC.).
Em regra geral, é o próprio condomínio que responderá por suas dívidas, e, de forma suplementar, é que a responsabilidade
recairá sobre os próprios condôminos. Entretanto, os condôminos têm a obrigação de pagarem a taxa condominial, que tem
natureza jurídica de obrigação propter rem, vez que tem por objetivo garantir a continuidade da própria relação condominial. 
Portanto, seu inadimplemento poderá resultar na própria penhora do imóvel residencial, não se afigurando possível invocar a
proteção do bem de família. 
O Código Civil apresenta a possibilidade de imposição de multa, que comportará aumento gradual, em caso de reincidência, para
aqueles condôminos queapresentem um comportamento antissocial. 
Por outro lado, deve-se ressaltar que não é uma cláusula penal ou pena convencional, e apresentará natureza de sanção, com
caráter essencialmente punitivo e pedagógico, sem prejuízo das eventuais perdas e danos que venham a ser apuradas em favor
do condomínio e/ou do condômino prejudicado.
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
(Artigo 1.337 do Código Civil)
Aquele condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com
os demais condôminos ou possuidores poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 
Em situações graves, excepcionais e justificadas, poderá ocorrer a exclusão do condômino antissocial. 
Essa é a posição do Enunciado de nº. 508 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que assim dispõe:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade
(arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a
exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art.
1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao
devido processo legal.”
Atenção!
O condômino não será expulso ou expropriado de sua unidade residencial particular, e nem deixará de ser proprietário dela. Há
apenas uma restrição judicial condenatória impositiva de uma obrigação negativa ou de não fazer. Poderá, portanto, o
condômino expulso alugar, emprestar, enfim, ceder o seu apartamento, mas não residir.
O síndico é quem fica responsável pela administração do condomínio, e será escolhido pela Assembleia, que é a instância
máxima condominial, com poderes, inclusive, para destituir o administrador. 
Pode ser ordinária e extraordinária, e suas deliberações apresentam força obrigatória para todos os condôminos, até sua
Enunciado de nº. 508 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal 
anulação judicial ou por deliberação tomada em outra Assembleia. 
Destacamos alguns dispositivos pertinentes à atuação da assembleia de condôminos:
Vem que eu te explico!
Os vídeos a seguir abordam os assuntos mais relevantes do conteúdo que você acabou de estudar.
Módulo 2 - Vem que eu te explico!
Condomínio necessário
Extinção
A extinção do condomínio se dá, nos termos do art. 1.357 do Código Civil, quando a edificação for total ou
consideravelmente destruída, ou ameace ruína. Sendo assim, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a
reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
Reconstrução
Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os
seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
Venda
Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o
apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Desapropriação
Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das
suas unidades imobiliárias.

Módulo 2 - Vem que eu te explico!
Condomínio edilício
Falta pouco para atingir seus objetivos.
Vamos praticar alguns conceitos?
Questão 1
(FEPESE — 2018 — Companhia Águas de Joinville — Advogado) Sobre o condomínio, é correto afirmar:
A Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
B
O condômino poderá se eximir do pagamento das despesas e dívidas, sem que tenha a necessidade de
renunciar à sua parte ideal.
C
O condômino pode usar da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis
com a indivisão, sendo vedado, contudo, reivindicá-la de terceiro, alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
D A dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação da parte de cada um na obrigação, obrigará
apenas aquele que a fez em nome da coisa comum.
E
É lícito ao condômino alterar a destinação da coisa comum, dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, mesmo
que sem o consenso dos outros.
Parabéns! A alternativa A está correta.
Em decorrência do Art. 1.315 do Código Civil, o condômino é obrigado, na proporção de sua parte,
a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que
estiver sujeita. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. No caso, consiste em uma
obrigação propter rem, em virtude da coisa.
Questão 2
(NC-UFPR — 2019 — TJ-PR — Titular de Serviços de Notas e de Registros — Remoção) Marta, síndica do Condomínio Portal da
Luz, tornou-se conhecida entre os moradores por aplicar multas infundadas e exigir obrigações não previstas em Convenção de
Condomínio, tampouco em Regimento Interno. 
O caso mais emblemático surgiu quando Marta proibiu os moradores de receberem visitantes entre o período de Natal e Ano
Novo, sob o pretexto de que haveria muito barulho e poderia, assim, haver reclamações dos moradores das unidades
autônomas. Levando em consideração o caso acima, e com base no Código Civil brasileiro, assinale a alternativa correta:
A
Não poderá a assembleia extraordinária investir outra pessoa, em lugar da síndica, em poderes de
representação, restando aos moradores ajuizar ação competente a fim de resguardar os seus interesses
individuais.
B
Mesmo que Marta decida colaborar com a administração do condomínio e com o sossego dos moradores
desistindo da gestão do condomínio, ainda assim somente poderá ser destituída por meio de ação autônoma,
não podendo transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação que lhe foram outorgados
por meio de votação em assembleia específica.
C
Marta somente poderá ser destituída do cargo de síndica após ouvidos o Ministério Público, em se tratando de
Condomínio Edilício.
D
Marta pode ser destituída da administração do condomínio pelo voto de um terço (1/3) dos membros da
assembleia extraordinária, constituída para o fim específico de sanar os abusos da síndica.
E
Marta pode ser destituída da administração do condomínio pelo voto da maioria absoluta dos membros da
assembleia extraordinária, constituída para o fim específico de sanar os abusos da síndica.
Parabéns! A alternativa E está correta.
C f di õ A t 1 349 d Códi Ci il bl i i l t d fi
3 - Condomínio em multipropriedade e contrato de time sharing
Ao �nal deste módulo, você deverá ser capaz de reconhecer o regime de Condomínio em Multipropriedade e o
contrato de time sharing.
Multipropriedade
No vídeo a seguir, o professor Diego Brainer reflete sobre a multipropriedade e seus principais aspectos. Vamos assistir!
Condomínio em multipropriedade
O sistema de multipropriedade ou time sharing consiste em uma espécie de condomínio correspondente aos locais de lazer, na
qual há um aproveitamento econômico do bem imóvel, como uma casa, chalé, apartamento, de forma repartida. 
A repartição da propriedade ocorre em unidades fixas de tempo, assegurando-se para cada cotitular ou coproprietário a sua
utilização exclusiva e perpétua durante determinado período (anual, mensal, quinzenal, semanal, entre outros).
Conforme dispõe o Art. 1.349 do Código Civil, a assembleia, especialmente convocada para o fim
em questão, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientementeo condomínio.
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Dessa forma, possibilita-se a utilização de um imóvel em certos períodos ou temporadas, com variação do preço conforme o
tempo de sua utilização, a quantidade de pessoas que a utilizarão e a temporada escolhida (se de baixa, média ou alta procura
ou, ainda, se em período de férias ou em feriados).
A multipropriedade periódica, instituto útil para o desenvolvimento do turismo em hotéis, casas de praia e de campo,
apartamentos localizados em pontos turísticos, entre outros, como os clubes de cruzeiros marítimos ou em navios, permite o
exercício temporal fracionado da propriedade. 
Ainda que seja um direito real de natureza exclusiva, a propriedade pode ser explorada de forma econômica, e permite que
indivíduos que necessitem de renda adicional ou desejem explorar seu patrimônio possam realizar investimentos com menor
custo, bem como permitir ações turísticas.
A multipropriedade passou a ser mais utilizada com a criação de alguns aplicativos e sítios para smartphones e computadores
que facilitam na busca, análise e escolha das propriedades ou unidades disponíveis, e tornaram-se ferramentas essenciais para
o turismo, principalmente na atuação de flats e hotéis.
Nessa situação, a vantagem é econômica, vez que permite ao adquirente usufruir de um imóvel para seu descanso de cada ano,
sem suportar gastos astronômicos, bem como isentar-se da possível burocracia ou preços mais elevados das reservas de hotéis
tradicionais, pousadas devidamente conhecidas e consagradas no mercado ou, ainda, pela possibilidade de nada encontrar para
o seu repouso. 
Portanto, com dificuldades para um alojamento cômodo e saudável, a opção da multipropriedade pode ser considerada como
viável para alcançar esses objetivos. 
Outra das principais vantagens do sistema de multipropriedade é permitir um tipo de copropriedade com localizações que
seriam mais caras, como imóveis em cidades praianas, montanhas, estâncias hidrominerais ou termais, vindo, assim, cumprir
parcialmente o preceito constitucional quanto à função social da propriedade, pois se utiliza de maneira completa de um bem,
satisfazendo o interesse de uma multiplicidade de sujeitos.
Posição jurisprudencial sobre o tema
A ausência de uma regulamentação específica tem apresentado problemas para o exercício da multipropriedade. De qualquer
forma, defende a doutrina majoritária que, na ausência de regulamentação específica, aplicar-se-ão, subsidiariamente, as
regras atinentes ao condomínio edilício. 
Ainda assim, um importante julgado do Superior Tribunal de Justiça foi fundamental para delimitar algumas das características e
regras essenciais do instituto, a partir do Recurso Especial de nº. 1.546.165/SP:
RECURSO ESPECIAL N. 1.546.165 — SP (2014/0308206-1) — RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
— R.P/ACÓRDÃO: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA — EMENTA. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA
DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL.
PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E
PROVIDO.
1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de
condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé,
apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e
perpétuo durante certo período do ano.
2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada
obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for
sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se
reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos
reais e do sistema de numerus clausus.
3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de
caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225.
O julgado reformou uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP) que havia admitido a penhora de uma
casa no condomínio Praia das Caravelas, no município de Búzios (RJ). 
O imóvel, registrado em nome de uma incorporadora, executada em ação judicial, é dividido em 52 cotas de propriedade no
sistema time sharing, as quais dão a seus titulares o direito de utilização em semanas específicas. 
Após a penhora, uma das coproprietárias, titular de 2/52 do imóvel, interpôs embargos de terceiro para que fosse afastada a
constrição judicial de sua fração.
O TJSP negou o pedido sob o fundamento de que a cessão de direitos referente aos 2/52 da casa não corresponderia a direito
real de propriedade, mas a direito obrigacional, “uma vez que o imóvel foi registrado em nome da devedora, que figurou como
centralizadora do contrato e organizadora da utilização periódica do bem”.
4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência
à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. 
Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo
jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e
disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e
turnos fixos de tempo.
5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real,
harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o
multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time sharing), tem,
nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição.
6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese
em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como
cessionária.
7. Recurso especial conhecido e provido.
O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos de terceiro sob o fundamento de que “a relação jurídica ofertada à
embargante por conta da cessão de direitos na qual figurou como cessionária se revestia de natureza obrigacional e não de
direito real”. 
E, ainda, que, quando se analisar uma multipropriedade, nada impede a penhora da totalidade do imóvel que consta no registro
imobiliário em nome da devedora, a qual seria sua efetiva proprietária.
Atenção!
Uma vez interposta apelação pelo embargante, foi negado provimento ao recurso, vez que o juízo compreendeu que
empreendimento, objeto de tempo compartilhado, registrado em nome de pessoa centralizadora, que concede e organiza sua
utilização periódica, gera relação de direito obrigacional com os multiusuários.
O embargante/apelante interpôs recurso especial, alegando violação ao artigo 319 do Código de Processo Civil de 1973 e aos
artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. 
No mérito, alegou que havia celebrado contrato preliminar formalizado por meio de instrumento particular de promessa de
cessão de direitos pelo qual o promitente se obrigou a outorgar-lhe escritura da fração ideal, correspondente a 1/52 avos da casa
de nº. 34 e que, em virtude deste contrato, poderia ser considerada multiproprietária. 
Em um primeiro momento, coube ao Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva a relatoria do recurso especial. O relator delegou
ocorrência se o contrato dá origem a direito pessoal (obrigacional) ou a direito real (propter rem). Entretanto, defendeu o relator
que a multipropriedade se caracteriza:
“Em razãodecorrência da divisão, no tempo, entre inúmeras pessoas, da utilização do mesmo imóvel, mediante
um sistema de rodízio, fracionando-se o ano em períodos, em regra, iguais. Como consequência, o sistema
comporta uma pluralidade de usuários e a atribuição, a cada um, do uso exclusivo da unidade habitacional pelo
período pré-fixado no contrato”.
A aquisição limitou-se ao direito de uso do imóvel por tempo compartido ou se adquiriu uma fração ideal da
propriedade em si. Portanto, o complexo de relações jurídicas que circunda o regime da multipropriedade
apresenta características de direito real e de direito obrigacional, o que dificulta o seu enquadramento em uma das
referidas categorias. Sendo assim, defendeu-se uma natureza jurídica híbrida.
O aspecto de direitos reais decorre dos poderes exercidos pelo multiproprietário sobre o imóvel, em virtude de
direito próprio, ainda que não identificável com qualquer figura típica. Por outro lado, a natureza de direito
b i i l d é d ã i t t t d i i ã i i dí l li
Dessa forma, a multipropriedade seria uma espécie de obrigação propter rem, vez que:

Há faculdades de uso, fruição e disposição, atribuídas à propriedade, sendo limitadas, na multipropriedade, ao período
preestabelecido, ainda que se tratando de direito perpétuo.

O uso do bem é vinculado a um determinado fim, de modo que o multiproprietário não tem liberdade quanto à escolha de um
modo de uso ou fruição que desvincule o bem do seu destino obrigatório.

O multiproprietário não pode efetuar qualquer modificação no imóvel, ainda que a título de melhoramento.

Não é possível instituir direitos reais de garantia sobre o imóvel em virtude da indivisibilidade expressamente pactuada nos
contratos de time sharing.
Entretanto, o próprio Ministro Relator defendeu posição de que as características apontadas seriam apenas exemplificativas, vez
que defendeu que o sistema jurídico brasileiro os direitos reais são em numerus clausus (taxativo).
A doutrina jurídica civilista no Brasil, por tradição, defende que os direitos reais elencados no Código Civil e
em outros diplomas normativos são de�nidos taxativamente.
A adoção de uma forma livre de criação dos direitos reais seria capaz de promover um ambiente de insegurança jurídica aos
negócios imobiliários, em decorrência da impossibilidade de se prever as formas variadas e criativas de novos direitos reais que
surgiriam e os efeitos jurídicos que poderiam irradiar. 
obrigacional advém da convenção inserta no contrato de aquisição, imprescindível para que se realize a
multipropriedade.
No Brasil, a multipropriedade possui a natureza jurídica de direito pessoal que está relacionado diretamente a um
direito real, o do titular do bem objeto da multipropriedade.
Ao mesmo tempo, a Lei de nº. 6.015/1973, que apresenta regras gerais para os registros públicos no Brasil, estabelece, em seu
art. 168, o seguinte:
No Registro de imóveis serão feitas, em geral, a 'transcrição', a 'inscrição' e a 'averbação' dos títulos ou
atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos
em lei intervivos e causa mortis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua
validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.
(Artigo 168 da Lei 6.015/1973)
Pela utilização da expressão “direitos reais reconhecidos em lei”, prevista no § 1º do art. 168 da Lei de nº. 6.015/1973, a
taxatividade e a tipicidade dos direitos reais também alcançam os atos de registro. 
Dessa forma, haveria a impossibilidade de criação de um novo direito real por convenção privada, e, assim, o contrato de time
sharing possuiria a natureza jurídica de direito pessoal que está relacionado diretamente a um direito real, o do titular do bem
objeto da multipropriedade. 
A partir disso:
Concluiu o Ministro Relator que a penhora sobre a totalidade do imóvel foi medida correta e, portanto, negou provimento ao
recurso. Após haver prolatado seu voto, o Ministro João Otávio Noronha pediu vista e, oportunamente, apresentou o voto
divergente que acabou prevalecendo com a adesão dos Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Paulo de Tarso
Sanseverino.
A divergência apresentou elementos para uma discussão da natureza jurídica da multipropriedade, vez que elencou o fato
de o embargante haver celebrado instrumento particular de promessa de cessão de direitos pelo qual o promitente se
obrigou a outorgar-lhe escritura da fração ideal, instrumento esse que, uma vez registrado à margem da matrícula, atribui ao
titular direito real de aquisição nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do CC.
Ao mesmo tempo, defendeu o Ministro que a questão básica constante dos autos consistia em saber se a multipropriedade
constituída em relação a imóvel submetido a fracionamento e compartilhamento temporal entre multiusuários possui natureza
jurídica de direito real ou de direito obrigacional, até mesmo para efeito do alcance de constrição judicial. 
Utilizando citações de Gustavo Tepedino, defendeu o Ministro João Otávio Noronha que a multipropriedade tem natureza jurídica
de direito real, vez que:
[...] a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém
forte liame com o instituto da propriedade se não for a sua própria expressão como já vem

forte liame com o instituto da propriedade, se não for a sua própria expressão, como já vem
proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da
vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do
sistema de numerus clausus.
(TEPEDINO, 2021)
Em respeito ao primado da autonomia privada, há a possibilidade de se criarem institutos, inclusive
direitos reais.
Vejamos o que defendeu o Ministro João Otávio Noronha a esse respeito no tocante à multipropriedade imobiliária e ao
multiproprietário (BUNAZAR, 2018, p. 330):
Multipropriedade imobiliária
“A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se,
portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil.”
Multiproprietário
“O multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time sharing), tem, nos
embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição de que é cotitular para uso
exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.”
Nada obstante a inexistência, em relação ao contrato de multipropriedade imobiliária, de específico tratamento normativo e, até
mesmo, a intensa divergência doutrinária acerca de sua natureza jurídica, o desfecho dado à presente causa é necessário
porquanto a questão sobre ser possível ou não a criação de novo instituto de direitos reais — levando-se em conta a tipicidade e
o sistema de numerus clausus —, em circunstâncias como a dos autos, nas quais se verifica a superação da legislação em vigor
pelos fatos sociais, não pode inibir o julgador de, adequando sua interpretação a recentes e mutantes relações jurídicas, prestar
a requerida tutela jurisdicional a que a parte interessada faz jus. 
Nesse diapasão, evidencia-se que, na interpretação judicial, como idôneo instrumento jurídico de mudança informal da lei, o
Poder Judiciário desempenha papel de fundamental importância não só na revelação do sentido e alcance das regras
normativas que compõem o ordenamento positivo, mas, sobretudo, na conformação da própria legislação infraconstitucional às
novas exigências, necessidades e transformações resultantes dos processos sociais e econômicos que caracterizam a
sociedade contemporânea.
Resumindo
Pelo julgado, restou evidenciado que o princípio do numerus clausus ou da taxatividade para os direitos reais se refere à
exclusividade de competência do legislador para a criação dos direitos reais, e, portanto, não pode se confundir com outro
princípio, qual seja,o da tipicidade relativa aos direitos reais, em que o estabelecimento de direitos reais não pode contrariar a
estruturação dos poderes atribuídos ao respectivo titular.
Por mais que sejam princípios essenciais e de conteúdo semelhante, são distintos em sua aplicação. Vejamos:
Princípio da taxatividade
Condiz com o respeito à fonte do direito real.
Princípio da tipicidade
Indica a modalidade de seu exercício.
Atenção!
A constituição de um novo direito real sobre coisa alheia, ou de uma forma proprietária com características diferenciadas,
dependerá do legislador, que, por sua vez, deve ater-se aos limites de utilidade social definidos pela Constituição da República
Federativa do Brasil, de 1988. 
Por outro lado, não se pode limitar o exercício da autonomia privada sem razões de ordem pública ou no interesse da
coletividade. A regra geral, portanto, é a permissão para a sua efetivação.
Vejamos o parecer de Gustavo Tepedino, que fundamentou o julgado tanto para o Ministro Relator quanto para os ministros
dissidentes:
Sabe-se que o princípio da autonomia privada e o princípio do numerus clausus têm a mesma matriz liberal que
pretendeu, no regime jurídico revolucionário, franquear o tráfego jurídico, fomentando a celebração de negócios criados
pelas partes e com força de lei entre elas, expressão da filosofia individualista cujo consectário lógico, do ponto de vista
histórico (embora possa parecer contraditório nos dias de hoje), era justamente a supressão dos ônus que gravam os
imóveis, impedindo sua livre circulação.
Diante da relativização da forma dos contratos, a autonomia privada não pode criar vínculos que atinjam situações jurídicas de
terceiros, ficando vedada a criação de direitos reais que, sendo dotados de eficácia erga omnes, criariam o dever genérico de
abstenção, sem o prévio consenso da coletividade e sem a generalidade e abstração próprias da norma jurídica. 
Somente a lei poderia permitir a produção de efeitos perante terceiros (erga omnes). 
A seguir a lógica doutrinária-jurisprudencial, em 2018 foi publicada a Lei n.º 13.777, designada Lei da Multipropriedade, alterando
regras importantes do Código Civil e da lei de Registros Públicos. 
O CC definiu a multipropriedade em seu artigo 1.358-C:
Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é
titular de uma fração de tempo à qual corresponde a faculdade de uso e gozo com exclusividade da
TEPEDINO, 2021 
titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da
totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
(Artigo 1.358-C do Código Civil)
Decorre da definição da multipropriedade que a esta é composta e dividida por frações de tempo no aproveitamento exclusivo da
titularidade do bem, onde cada proprietário terá o direito a fração (ou frações) de tempo adquiridas sobre aquele bem (art. 1.358-
E). 
Este condomínio poderá ser instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de
imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo (art. 1.358-F). E, do
mesmo modo que o condomínio edilício, dever-se-á – no ato de instituição – dispor de regulamentação sobre os poderes e
deveres do multiproprietário na Convenção.
Vem que eu te explico!
Os vídeos a seguir abordam os assuntos mais relevantes do conteúdo que você acabou de estudar.
Módulo 3 - Vem que eu te explico!
Posição jurisprudencial sobre o tema
Módulo 3 - Vem que eu te explico!
Posição jurisprudencial sobre o tema
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Falta pouco para atingir seus objetivos.
Vamos praticar alguns conceitos?
Questão 1
(VUNESP — 2019 — TJ-RS — Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento) Assinale a alternativa correta sobre o
condomínio em multipropriedade:
A A instituição da multipropriedade independe de registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis.
B
A multipropriedade se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo
multiproprietário.
C O imóvel objeto da multipropriedade não se sujeita à ação de extinção de condomínio.
D
A transferência do direito de multipropriedade dependerá da cientificação dos demais multiproprietários,
devendo ser respeitado o direito de preferência destes.
E
Ao condomínio edilício é vedado adotar o regime de multipropriedade apenas em parte de suas unidades
autônomas.
Parabéns! A alternativa C está correta.
A transferência do direito de multipropriedade e sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-
ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais
multiproprietários.
Questão 2
(IBFC — 2019 — FSA-SP — Advogado I — Modificada) Recentemente, foram introduzidas no Código Civil de 2002 as disposições
sobre o Condomínio em Multipropriedade. Sobre esse assunto, analise as afirmativas abaixo e assinale a alternativa correta. 
I. A Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração
de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos
proprietários de forma alternada. 
II. A Multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. 
III. O imóvel objeto de Multipropriedade poderá ser dividido em tantas frações quantos forem os multiproprietários, por meio de
ação de divisão. 
IV. A Multipropriedade não é reconhecida pelo ordenamento jurídico brasileiro.
A Apenas as afirmativas I e II estão corretas.
Considerações �nais
Verificamos como os direitos de vizinhança são fundamentais para evitar conflitos entre particulares vizinhos e como podem
colaborar para uma utilização mais efetiva de suas propriedades. 
Ao mesmo tempo, analisamos o regime jurídico das propriedades compartilhadas, consubstanciadas nos variados tipos de
condomínios, e como se dá o condomínio em multipropriedade. 
Ao final, vimos como se dá a relação dos particulares com outros particulares, principalmente no que se correlaciona com
direitos reais, bem como o desenvolvimento de três temáticas relevantes de uma disciplina fundamental para o Direito Civil, a
partir dos Direitos Reais.
Podcast
Agora, com a palavra o professor Diego Brainer, vamos relembrar os tópicos importantes abordados ao longo do nosso estudo.
Vamos ouvir!
B Apenas as afirmativas III e IV estão corretas.
C As afirmativas I, II e III estão corretas.
D Apenas as afirmativas I e III estão corretas.
E Apenas as afirmativas I e IV estão corretas.
Parabéns! A alternativa A está correta.
Conforme o Art. 1.358-C do CC, multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos
proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a
faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos
proprietários de forma alternada.
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Referências
BUNAZAR, M. A Multipropriedade à luz do Superior Tribunal de Justiça: Breves Comentários ao Acórdão Oriundo do Recurso
Especial N. 1.546.165 - SP, p. 327 -340. In: Direito Civil: Estudos — Coletânea do XV Encontro dos Grupos de Pesquisa — IBDCIVIL.
São Paulo: Blucher, 2018. 
GAGLIANO, P. S.; PAMPLONA FILHO, R. Novo Curso de Direito Civil. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2021, v. 5 (Direitos Reais). 
GOMES, O. Direitos Reais. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. 
GONÇALVES, C. R. Direito civil brasileiro. 16. ed. São Paulo: Saraiva, 2021, v. 5 (Direito das Coisas). 
LÔBO, P. Coisas. 5. ed. São Paulo: SaraivaJur, 2020, v. 4 (Col. Direito civil). 
SCHEREIBER, A. Manual de Direito Civil contemporâneo. 4. ed. São Paulo: SaraivaJur, 2021. 
TARTUCE, F. Direito civil. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, v. 4 (Direito das coisas). 
TEPEDINO, G.; MONTEIRO FILHO, C. E. R.; RENTERIA, P. Fundamentos do Direito Civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, v. 5
(Direitos Reais). 
VENOSA, S. S. DireitoCivil. 21. ed. São Paulo: Atlas, 2021, v. 4 (Reais).
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Para aprofundar os seus conhecimentos sobre os direitos de vizinhança, leia o texto O ilícito e a interferência prejudicial:
possibilidade de sobreposição e não necessidade de coexistência para configuração do uso anormal da propriedade, de
Everaldo Augusto Cambler e Andrea Lupo. 
Para compreender o desenvolvimento do instituto do condomínio em multipropriedade, leia o artigo A nova Lei da
Multipropriedade Imobiliária, de Gustavo Tepedino.
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