Análise de Investimentos em Real Estate

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Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
Profa. Dra. Eliane Monetti
Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar
CASO 2
DECISÃO DIANTE
DO RISCO
Pós Graduação - PCC-5972
Real Estate – Fundamentos para Análise de Investimentos
2o. ciclo de 2023
11
NÚCLEO
DE REAL
ESTATE
22
NÚCLEO
DE REAL
ESTATE
33
NÚCLEO
DE REAL
ESTATE
cenário para a economia e impactos no empreendimento
taxas - % ano equivalente
tendência
de 2 anos
cenário 
referencial
inf lação pelo IPCA 3,4% 4,0%
inf lação pelo INCC 5,6% 6,0%
inf lação de preços pelo Fipe-Zap 7,3% 7,0%
tendência com acomodação 2,3%
cenário 
referencial
1 2 3
terreno nominal
estruturação do empreendimento nominal
construção INCC
gerenciamento da construção IPCA
contribuição para o custeio das contas gerais da administração IPCA
preço de venda INCC mercado mercado nominal
contas de pp&m nominal
receitas até as chaves INCC INCC mercado nominal
receitas nas chaves INCC INCC mercado nominal
INCC
IPCA
IPCA
nominal
ajustes de preços a mercado 
serão feitos pela
taxa anual equivalente de 2,5%,
calculada por imposição de uma
linha de tendência amortecida,
na curva de evolução de preços
cenários estressados
evolução arbitrada, ou contratada das contas cenários estressados
nominal
nominal
44
NÚCLEO
DE REAL
ESTATE
mês ref
preço de 
venda (IPCA)
receitas no 
lançamento
receitas até 
chaves
receitas nas 
chaves
contas de 
pp&m
contas de 
corretagem
impostos
receita líquida 
orçada
desembolsos 
orçados
resultado 
orçado
Total
orçado
54.000 5.400 10.800 37.800 (1.728) (2.430) (3.635) 46.207 (38.961) 7.246 
inf lação mercado INCC INCC nominal
Total 53.410 5.341 10.819 38.318 (1.688) (2.403) (3.674) 46.713 (39.315) 7.398 
1 - - - - - - - - (2.050) 
2 - - - - - - - - (2.497) 
3 - - - - - - - - (2.489) 
4 - - - - - - - - (2.482) 
5 - - - - (342) - - (342) (2.474) 
6 - - - - (338) - - (338) (2.467) 
7 17.828 1.783 - - (337) (802) (120) 524 (160) 
8 17.803 1.780 - - (336) (801) (120) 523 (160) 
9 17.779 1.778 - - (335) (800) (120) 523 (160) 
10 - - 824 - - - (56) 768 (1.850) 
11 - - 826 - - - (56) 770 (1.837) 
12 - - 827 - - - (56) 771 (1.839) 
13 - - 828 - - - (56) 772 (1.842) 
14 - - 830 - - - (56) 774 (1.844) 
15 - - 831 - - - (56) 775 (1.847) 
16 - - 832 - - - (56) 776 (1.849) 
17 - - 834 - - - (57) 777 (1.852) 
18 - - 835 - - - (57) 778 (1.854) 
19 - - 836 - - - (57) 779 (1.857) 
20 - - 837 - - - (57) 780 (1.859) 
21 - - 839 - - - (57) 782 (1.862) 
22 - - 840 - - - (57) 783 (1.864) 
23 - - - 19.144 - - (1.289) 17.855 (160) 
24 - - - 19.174 - - (1.291) 17.883 (160) 
valores na data base, pelo IPCA - cenário estressado 1
55
NÚCLEO
DE REAL
ESTATE
mês ref
preço de 
venda (IPCA)
receitas no 
lançamento
receitas até 
chaves
receitas nas 
chaves
contas de 
pp&m
contas de 
corretagem
impostos
receita líquida 
orçada
desembolsos 
orçados
resultado 
orçado
Total
orçado
54.000 5.400 10.800 37.800 (1.728) (2.430) (3.635) 46.207 (38.961) 7.246 
inf lação mercado mercado mercado nominal
Total 53.410 5.341 10.564 36.599 (1.688) (2.403) (3.541) 44.872 (39.315) 5.557 
1 - - - - - - - - (2.050) 
2 - - - - - - - - (2.497) 
3 - - - - - - - - (2.489) 
4 - - - - - - - - (2.482) 
5 - - - - (342) - - (342) (2.474) 
6 -- - - (338) - - (338) (2.467) 
7 17.828 1.783 - - (337) (802) (120) 524 (160) 
8 17.803 1.780 - - (336) (801) (120) 523 (160) 
9 17.779 1.778 - - (335) (800) (120) 523 (160) 
10 - - 819 - - - (56) 763 (1.850) 
11 - - 818 - - - (56) 762 (1.837) 
12 - - 817 - - - (55) 762 (1.839) 
13 - - 816 - - - (55) 761 (1.842) 
14 - - 815 - - - (55) 760 (1.844) 
15 - - 814 - - - (55) 759 (1.847) 
16 - - 813 - - - (55) 758 (1.849) 
17 - - 812 - - - (55) 757 (1.852) 
18 - - 810 - - - (55) 755 (1.854) 
19 - - 809 - - - (55) 754 (1.857) 
20 - - 808 - - - (55) 753 (1.859) 
21 - - 807 - - - (55) 752 (1.862) 
22 - - 806 - - - (55) 751 (1.864) 
23 - - - 18.312 - - (1.233) 17.079 (160) 
24 - - - 18.287 - - (1.231) 17.056 (160) 
valores na data base, pelo IPCA - cenário estressado 2
66
NÚCLEO
DE REAL
ESTATE
mês ref
preço de 
venda (IPCA)
receitas no 
lançamento
receitas até 
chaves
receitas nas 
chaves
contas de 
pp&m
contas de 
corretagem
impostos
receita líquida 
orçada
desembolsos 
orçados
resultado 
orçado
Total
orçado
54.000 5.400 10.800 37.800 (1.728) (2.430) (3.635) 46.207 (38.961) 7.246 
inf lação nominal nominal nominal nominal
Total 52.606 5.261 10.250 35.005 (1.688) (2.368) (3.410) 43.050 (39.315) 3.735 
1 - - - - - - - - 2.050 
2 - - - - - - - - 4.561 
3 - - - - - - - - 7.081 
4 - - - - - - - - 9.610 
5 - - - - (342) - - (342) 12.491 
6 - - - - (338) - - (338) 15.380 
7 17.593 1.759 - - (337) (792) (119) 511 15.484 
8 17.535 1.754 - - (336) (789) (119) 510 15.588 
9 17.478 1.748 - - (335) (787) (118) 508 15.693 
10 - - 804 - - - (55) 749 15.799 
11 - - 801 - - - (54) 747 16.867 
12 - - 799 - - - (54) 745 18.030 
13 - - 796 - - - (54) 742 19.204 
14 - - 794 - - - (54) 740 20.386 
15 - - 791 - - - (54) 737 21.578 
16 - - 788 - - - (54) 734 22.778 
17 - - 786 - - - (53) 733 23.989 
18 - - 783 - - - (53) 730 25.207 
19 - - 781 - - - (53) 728 26.436 
20 - - 778 - - - (53) 725 27.673 
21 - - 776 - - - (53) 723 28.92122 - - 773 - - - (53) 720 30.178 
23 - - - 17.531 - - (1.180) 16.351 30.381 
24 - - - 17.474 - - (1.177) 16.297 30.586 
valores na data base, pelo IPCA - cenário estressado 3
77
NÚCLEO
DE REAL
ESTATE
preços na data da venda 54.690 53.410 53.410 52.606
receitas no lançamento 5.469 9,80%
receitas até as chaves 11.077 19,86%
receitas nas chaves 39.237 70,34%
total da receita 55.783 100,00% 54.478 100,00% 52.504 100,00% 50.516 100,00%
contas de pp&m (1.688) -3,03% (1.688) -3,10% (1.688) -3,21% (1.688) -3,34%
contas de corretagem (2.461) -4,41% (2.403) -4,41% (2.403) -4,58% (2.368) -4,69%
impostos (3.763) -6,75% (3.674) -6,74% (3.541) -6,74% (3.410) -6,75%
receita líquida 47.871 85,81% 46.713 85,75% 44.872 85,47% 43.050 85,22%
contas da implantação orçadas (39.315) -70,48% (39.315) -72,17% (39.315) -74,88% (39.315) -77,83%
8.556 15,33% 7.398 13,58% 5.557 10,59% 3.735 7,39%
21,76% 18,82% 14,13% 9,50%
resultado esperado
margem sobre custos
estressado
2
estressado
3
resultado nos diferentes cenários 
valores na data base pelo Ipca
cenário referencial
estressado
1
88
Indicadores auxiliares para a decisão de investimento
no conceito de capacidade de suporte
 quebra de preços que leva os
indicadores da qualidade do investimento
para a posição de atratividade setorial 
 idem para a posição equivalente a risco desprezível
 idem para resultado zero
 raciocínios idênticos para aumento de custos
 grandes quebras
resultam em
baixo impacto:
risco moderado
 pequenas quebras
resultam em
alto impacto:
risco alto