PG5972-caso4-2-2023

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Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
Profa. Dra. Eliane Monetti
Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar
CASO 4
FUNDING DO SGI POR MEIO
DE PARCERIA DE INVESTIMENTO
NO SISTEMA EMPREENDIMENTO
Pós Graduação - PCC-5972
Real Estate – Fundamentos para Análise de Investimentos
2o. ciclo de 2023
11
estruturação dos empreendimentos de real estate para venda,
objetivando a construção de parcerias de investimento
o empreendimento 
está “dentro de uma 
SPE”
o investidor está 
“dentro de uma 
estrutura de 
investimento,
ou não”
investidor, diretamente ou 
por meio de uma estrutura 
particular (fundo de 
investimento, por 
exemplo), pode se 
associar ao empreendedor 
na SPE
investidor, diretamente ou 
por meio de uma estrutura 
particular (fundo de 
investimento, por 
exemplo), pode se 
associar à SPE para 
desenvolver o 
empreendimento 
contratando uma SCP
 modelo mais comum, 
para implementar 
regras de proteção ou 
privilégio para as 
partes (empreendedor 
e investidor)
 usado para proteger o 
investidor de riscos de 
ser incorporador
 há outros modelos 
22
mês ref
receita líquida 
orçada
desembolsos 
orçados
investimento retorno
movimentos 
financeiros
fluxo
de caixa
movimentos 
f inanceiros
fluxo
de caixa
resultado 
orçado
(5.557) 
recursos 
ociosos
Total 44.872 (39.315) 5.557 28.258 (33.815) - 
1 - (2.050) (2.050) (2.050) 2.050 - - - 
2 - (2.497) (2.497) (4.547) 2.497 - - - 
3 - (2.489) (2.489) (7.036) 2.489 - - - 
4 - (2.482) (2.482) (9.518) 2.482 - - - 
5 (342) (2.474) (2.816) (12.334) 2.816 - - - 
6 (338) (2.467) (2.805) (15.139) 2.805 - - - 
7 524 (160) 364 (14.775) - - 364 364 
8 523 (160) 363 (14.412) - - 363 727 
9 523 (160) 363 (14.049) - - 363 1.090 
10 763 (1.850) (1.087) (15.136) - - (1.087) 3 
11 762 (1.837) (1.075) (16.211) 1.072 - (3) - 
12 762 (1.839) (1.077) (17.288) 1.077 - - - 
13 761 (1.842) (1.081) (18.369) 1.081 - - - 
14 760 (1.844) (1.084) (19.453) 1.084 - - - 
15 759 (1.847) (1.088) (20.541) 1.088 - - - 
16 758 (1.849) (1.091) (21.632) 1.091 - - - 
17 757 (1.852) (1.095) (22.727) 1.095 - - - 
18 755 (1.854) (1.099) (23.826) 1.099 - - - 
19 754 (1.857) (1.103) (24.929) 1.103 - - - 
20 753 (1.859) (1.106) (26.035) 1.106 - - - 
21 752 (1.862) (1.110) (27.145) 1.110 - - - 
22 751 (1.864) (1.113) (28.258) 1.113 - - - 
23 17.079 (160) 16.919 (11.339) - (16.919) - - 
24 17.056 (160) 16.896 5.557 - (16.896) - - 
5.557
movimentos virtuais no sistema 
empreendimento
fluxo no sistema empreendimento - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )
valores na data base, pelo IPCA
parceria está 
regrada nos fluxos 
de investimento e 
retorno
33
mês ref
movimentos 
f inanceiros
fluxo
de caixa
investimento retorno investimento
crédito contra
a SPE
retorno
movimentos 
financeiros
f luxo
de caixa
investimento retorno
resultado / 
investimento
11,66%
recursos 
ociosos
Total 28.258 (33.815) 22.607 0,80% mês (25.242) 2.922 5.651 (8.573) - 
1 2.050 - 1.640 1.640 (410) (410) 410 - - - 
2 2.497 - 1.998 3.651 - (499) (909) 499 - - - 
3 2.489 - 1.991 5.671 - (498) (1.407) 498 - - - 
4 2.482 - 1.986 7.702 - (496) (1.903) 496 - - - 
5 2.816 - 2.253 10.017 - (563) (2.466) 563 - - - 
6 2.805 - 2.244 12.341 - (561) (3.027) 561 - - - 
7 - - - 12.439 - - (3.027) - - - - 
8 - - - 12.538 -- (3.027) - - - - 
9 - - - 12.638 - - (3.027) - - - - 
10 - - - 12.739 - - (3.027) - - - - 
11 1.072 - 858 13.699 - (214) (3.241) 214 - - - 
12 1.077 - 862 14.670 - (215) (3.456) 215 - - - 
13 1.081 - 865 15.652 - (216) (3.672) 216 - - - 
14 1.084 - 867 16.644 - (217) (3.889) 217 - - - 
15 1.088 - 870 17.646 - (218) (4.107) 218 - - - 
16 1.091 - 873 18.660 - (218) (4.325) 218 - - - 
17 1.095 - 876 19.685 - (219) (4.544) 219 - - - 
18 1.099 - 879 20.721 - (220) (4.764) 220 - - - 
19 1.103 - 882 21.768 - (221) (4.985) 221 - - - 
20 1.106 - 885 22.826 - (221) (5.206) 221 - - - 
21 1.110 - 888 23.897 - (222) (5.428) 222 - - - 
22 1.113 - 890 24.977 - (223) (5.651) 223 - - - 
23 - (16.919) - 8.257 (16.919) - (5.651) - - - - 
24 - (16.896) - - (8.323) 8.573 2.922 - (8.573) - - 
19,7% 51,7%
f luxo no sistema 
empreendimento
( equity )
recursos do parceiro investidor
posição do empreendedor no 
empreendimento
valores na data base, pelo IPCA - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )
movimentos virtuais no sistema 
empreendimento
fluxo no sistema empreendimento, com o parceiro
44
mês ref
movimentos 
f inanceiros
fluxo
de caixa
investimento retorno investimento
crédito contra
a SPE
retorno
movimentos 
financeiros
f luxo
de caixa
investimento retorno
resultado / 
investimento
11,66%
recursos 
ociosos
Total 28.258 (33.815) 22.607 0,80% mês (25.242) 2.922 5.651 (8.573) - 
1 2.050 - 1.640 1.640 (410) (410) 410 - - - 
2 2.497 - 1.998 3.651 - (499) (909) 499 - - - 
3 2.489 - 1.991 5.671 - (498) (1.407) 498 - - - 
4 2.482 - 1.986 7.702 - (496) (1.903) 496 - - - 
5 2.816 - 2.253 10.017 - (563) (2.466) 563 - - - 
6 2.805 - 2.244 12.341 - (561) (3.027) 561 - - - 
7 - - - 12.439 - - (3.027) - - - - 
8 - - - 12.538 - - (3.027) - - - - 
9 - - - 12.638 - - (3.027) - - - - 
10 - - - 12.739 - - (3.027) - - - - 
11 1.072 - 858 13.699 - (214) (3.241) 214 - - - 
12 1.077 - 862 14.670 - (215) (3.456) 215 - - - 
13 1.081 - 865 15.652 - (216) (3.672) 216 - - - 
14 1.084 - 867 16.644 - (217)(3.889) 217 - - - 
15 1.088 - 870 17.646 - (218) (4.107) 218 - - - 
16 1.091 - 873 18.660 - (218) (4.325) 218 - - - 
17 1.095 - 876 19.685 - (219) (4.544) 219 - - - 
18 1.099 - 879 20.721 - (220) (4.764) 220 - - - 
19 1.103 - 882 21.768 - (221) (4.985) 221 - - - 
20 1.106 - 885 22.826 - (221) (5.206) 221 - - - 
21 1.110 - 888 23.897 - (222) (5.428) 222 - - - 
22 1.113 - 890 24.977 - (223) (5.651) 223 - - - 
23 - (16.919) - 8.257 (16.919) - (5.651) - - - - 
24 - (16.896) - - (8.323) 8.573 2.922 - (8.573) - - 
19,7% 51,7%
f luxo no sistema 
empreendimento
( equity )
recursos do parceiro investidor
posição do empreendedor no 
empreendimento
valores na data base, pelo IPCA - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )
movimentos virtuais no sistema 
empreendimento
fluxo no sistema empreendimento, com o parceiro
investidor se obriga a 
cobrir 80% dos 
investimentos 
exigidos
55
mês ref
movimentos 
f inanceiros
fluxo
de caixa
investimento retorno investimento
crédito contra
a SPE
retorno
movimentos 
financeiros
f luxo
de caixa
investimento retorno
resultado / 
investimento
11,66%
recursos 
ociosos
Total 28.258 (33.815) 22.607 0,80% mês (25.242) 2.922 5.651 (8.573) - 
1 2.050 - 1.640 1.640 (410) (410) 410 - - - 
2 2.497 - 1.998 3.651 - (499) (909) 499 - - - 
3 2.489 - 1.991 5.671 - (498) (1.407) 498 - - - 
4 2.482 - 1.986 7.702 - (496) (1.903) 496 - - - 
5 2.816 - 2.253 10.017 - (563) (2.466) 563 - - - 
6 2.805 - 2.244 12.341 - (561) (3.027) 561 - - - 
7 - - - 12.439 - - (3.027) - - - - 
8 - - - 12.538 - - (3.027) - - - - 
9 - - - 12.638 - - (3.027) - - - - 
10 - - - 12.739 - - (3.027) - - - - 
11 1.072 - 858 13.699 - (214) (3.241) 214 - - - 
12 1.077 - 862 14.670 - (215) (3.456) 215 - - - 
13 1.081 - 865 15.652 - (216) (3.672) 216 - - - 
14 1.084 - 867 16.644 - (217) (3.889) 217 - - - 
15 1.088 - 870 17.646 - (218) (4.107) 218 - - - 
16 1.091 - 873 18.660 - (218) (4.325) 218 - - - 
17 1.095 - 876 19.685 - (219) (4.544) 219 - - - 
18 1.099 - 879 20.721 - (220) (4.764) 220 - - - 
19 1.103 - 882 21.768 - (221) (4.985) 221 - - - 
20 1.106 - 885 22.826 -(221) (5.206) 221 - - - 
21 1.110 - 888 23.897 - (222) (5.428) 222 - - - 
22 1.113 - 890 24.977 - (223) (5.651) 223 - - - 
23 - (16.919) - 8.257 (16.919) - (5.651) - - - - 
24 - (16.896) - - (8.323) 8.573 2.922 - (8.573) - - 
19,7% 51,7%
f luxo no sistema 
empreendimento
( equity )
recursos do parceiro investidor
posição do empreendedor no 
empreendimento
valores na data base, pelo IPCA - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )
movimentos virtuais no sistema 
empreendimento
fluxo no sistema empreendimento, com o parceiro
 investidor, por meio da SCP, 
constitui um crédito virtual 
contra a SPE
 não se trata de empréstimo, 
nem se configura uma dívida, 
só um privilégio de retorno
66
mês ref
movimentos 
f inanceiros
fluxo
de caixa
investimento retorno investimento
crédito contra
a SPE
retorno
movimentos 
financeiros
f luxo
de caixa
investimento retorno
resultado / 
investimento
11,66%
recursos 
ociosos
Total 28.258 (33.815) 22.607 0,80% mês (25.242) 2.922 5.651 (8.573) - 
1 2.050 - 1.640 1.640 (410) (410) 410 - - - 
2 2.497 - 1.998 3.651 - (499) (909) 499 - - - 
3 2.489 - 1.991 5.671 - (498) (1.407) 498 - - - 
4 2.482 - 1.986 7.702 - (496) (1.903) 496 - - - 
5 2.816 - 2.253 10.017 - (563) (2.466) 563 - - - 
6 2.805 - 2.244 12.341 - (561) (3.027) 561 - - - 
7 - - - 12.439 - - (3.027) - - - - 
8 - - - 12.538 - - (3.027) - - - - 
9 - - - 12.638 - - (3.027) - - - - 
10 - - - 12.739 - - (3.027) - - - - 
11 1.072 - 858 13.699 - (214) (3.241) 214 - - - 
12 1.077 - 862 14.670 - (215) (3.456) 215 - - - 
13 1.081 - 865 15.652 - (216) (3.672) 216 - - - 
14 1.084 - 867 16.644 - (217) (3.889) 217 - - - 
15 1.088 - 870 17.646 - (218) (4.107) 218 - - - 
16 1.091 - 873 18.660 - (218) (4.325) 218 - - - 
17 1.095 - 876 19.685 - (219) (4.544) 219 - - - 
18 1.099 - 879 20.721 - (220) (4.764) 220 - - - 
19 1.103 - 882 21.768 - (221) (4.985) 221 - - - 
20 1.106 - 885 22.826 - (221) (5.206) 221 - - - 
21 1.110 - 888 23.897 - (222) (5.428) 222 - - - 
22 1.113 - 890 24.977 - (223) (5.651) 223 - - - 
23 - (16.919) - 8.257 (16.919) - (5.651) - - - - 
24 - (16.896) - - (8.323) 8.573 2.922 - (8.573) - - 
19,7% 51,7%
f luxo no sistema 
empreendimento
( equity )
recursos do parceiro investidor
posição do empreendedor no 
empreendimento
valores na data base, pelo IPCA - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )movimentos virtuais no sistema 
empreendimento
fluxo no sistema empreendimento, com o parceiro
 retorno do investidor é 
privilegiado, até saldar o 
crédito virtual
 no exemplo, o resultado do 
investidor é 
proporcionalmente menor do 
que o “do empreendimento”, 
restando portanto um saldo 
que favorece o empreendedor
 essa é a contrapartida do 
privilégio de retorno
77
mês ref
movimentos 
f inanceiros
fluxo
de caixa
investimento retorno investimento
crédito contra
a SPE
retorno
movimentos 
financeiros
f luxo
de caixa
investimento retorno
resultado / 
investimento
11,66%
recursos 
ociosos
Total 28.258 (33.815) 22.607 0,80% mês (25.242) 2.922 5.651 (8.573) - 
1 2.050 - 1.640 1.640 (410) (410) 410 - - - 
2 2.497 - 1.998 3.651 - (499) (909) 499 - - - 
3 2.489 - 1.991 5.671 - (498) (1.407) 498 - - - 
4 2.482 - 1.986 7.702 - (496) (1.903) 496 - - - 
5 2.816 - 2.253 10.017 - (563) (2.466) 563 - - - 
6 2.805 - 2.244 12.341 - (561) (3.027) 561 - - - 
7 - - - 12.439 - - (3.027) - - - - 
8 - - - 12.538 - - (3.027) - - - - 
9 - - - 12.638 - - (3.027) - - - - 
10 - - - 12.739 - - (3.027) - - - - 
11 1.072 - 858 13.699 - (214) (3.241) 214 - - - 
12 1.077 - 862 14.670 - (215) (3.456) 215 - - - 
13 1.081 - 865 15.652 - (216) (3.672) 216 - - - 
14 1.084 - 867 16.644 - (217) (3.889) 217 - - - 
15 1.088 - 870 17.646 - (218) (4.107) 218 - - - 
16 1.091 - 873 18.660 - (218) (4.325) 218 - - - 
17 1.095 - 876 19.685 - (219) (4.544) 219 - - - 
18 1.099 - 879 20.721 - (220) (4.764) 220 - - - 
19 1.103 - 882 21.768 - (221) (4.985) 221 - - - 
20 1.106 - 885 22.826 - (221) (5.206) 221 - - - 
21 1.110 - 888 23.897 - (222) (5.428) 222 - - - 
22 1.113 - 890 24.977 - (223) (5.651) 223 - - - 
23 - (16.919) - 8.257 (16.919) - (5.651) - - - - 
24 - (16.896) - - (8.323) 8.573 2.922 - (8.573) - - 
19,7% 51,7%
f luxo no sistema 
empreendimento
( equity )
recursos do parceiro investidor
posição do empreendedor no 
empreendimento
valores na data base, pelo IPCA - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )
movimentos virtuais no sistema 
empreendimento
fluxo no sistema empreendimento, com o parceiro
88
mês ref
movimentos 
f inanceiros
fluxo
de caixa
investimento retorno investimento
crédito contra
a SPE
retorno
movimentos 
financeiros
f luxo
de caixa
investimento retorno
resultado / 
investimento
11,66%
recursos 
ociosos
Total 28.258 (33.815) 22.607 0,80% mês (25.242) 2.922 5.651 (8.573) - 
1 2.050 - 1.640 1.640 (410) (410) 410 - - - 
2 2.497 - 1.998 3.651 - (499) (909) 499 - - - 
3 2.489 - 1.991 5.671 - (498) (1.407) 498 - - -4 2.482 - 1.986 7.702 - (496) (1.903) 496 - - - 
5 2.816 - 2.253 10.017 - (563) (2.466) 563 - - - 
6 2.805 - 2.244 12.341 - (561) (3.027) 561 - - - 
7 - - - 12.439 - - (3.027) - - - - 
8 - - - 12.538 - - (3.027) - - - - 
9 - - - 12.638 - - (3.027) - - - - 
10 - - - 12.739 - - (3.027) - - - - 
11 1.072 - 858 13.699 - (214) (3.241) 214 - - - 
12 1.077 - 862 14.670 - (215) (3.456) 215 - - - 
13 1.081 - 865 15.652 - (216) (3.672) 216 - - - 
14 1.084 - 867 16.644 - (217) (3.889) 217 - - - 
15 1.088 - 870 17.646 - (218) (4.107) 218 - - - 
16 1.091 - 873 18.660 - (218) (4.325) 218 - - - 
17 1.095 - 876 19.685 - (219) (4.544) 219 - - - 
18 1.099 - 879 20.721 - (220) (4.764) 220 - - - 
19 1.103 - 882 21.768 - (221) (4.985) 221 - - - 
20 1.106 - 885 22.826 - (221) (5.206) 221 - - - 
21 1.110 - 888 23.897 - (222) (5.428) 222 - - - 
22 1.113 - 890 24.977 - (223) (5.651) 223 - - - 
23 - (16.919) - 8.257 (16.919) - (5.651) - - - - 
24 - (16.896) - - (8.323) 8.573 2.922 - (8.573) - - 
19,7% 51,7%
f luxo no sistema 
empreendimento
( equity )
recursos do parceiro investidor
posição do empreendedor no 
empreendimento
valores na data base, pelo IPCA - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )
movimentos virtuais no sistema 
empreendimento
fluxo no sistema empreendimento, com o parceiro
99
investimento do parceiro
em USD
1010
investimento do parceiro
em USD
 taxa de câmbio ppp só 
se verifica com 
ausência absoluta de 
fatores especulativos
 para investidores 
estrangeiros, aplicar 
recursos no mercado 
local em prazos curtos 
é uma ação de risco 
aberto
 o mercado local não 
oferece mecanismos de 
hedge para a taxa de 
câmbio a custos 
adequados
1111
mês ref
investimento retorno piso média teto investimento retorno investimento retorno investimento retorno
resultado / 
investimento
111,79 111,75 100,00 100,00 90,49 90,47
Total 23.336 27.242 -10,52% 10,52% 5.469 6.134 4.892 5.489 4.427 4.966 
1 1.645 - 4,1594 4,6485 5,1376 396 - 354 - 320 - 
2 2.011 - 4,1717 4,6623 5,1529 482 - 431 - 390 - 
3 2.011 - 4,1842 4,6762 5,1682 481 - 430 - 389 - 
4 2.012 - 4,1966 4,6901 5,1836 479 - 429 - 388 - 
5 2.290 - 4,2090 4,7040 5,1990 544 - 487 - 440 - 
6 2.288 - 4,2215 4,7179 5,2144 542 - 485 - 439 - 
7 - - 4,2340 4,7319 5,2298 - - - - - - 
8 - - 4,2465 4,7459 5,2452 - - - - -- 
9 - - 4,2591 4,7599 5,2607 - - - - - - 
10 - - 4,2716 4,7739 5,2762 - - - - - - 
11 889 - 4,2842 4,7880 5,2918 208 - 186 - 168 - 
12 896 - 4,2968 4,8020 5,3073 209 - 187 - 169 - 
13 903 - 4,3094 4,8161 5,3229 209 - 187 - 170 - 
14 908 - 4,3220 4,8303 5,3385 210 - 188 - 170 - 
15 914 - 4,3347 4,8444 5,3541 211 - 189 - 171 - 
16 920 - 4,3474 4,8586 5,3698 212 - 189 - 171 - 
17 926 - 4,3600 4,8728 5,3855 212 - 190 - 172 - 
18 932 - 4,3728 4,8870 5,4012 213 - 191 - 173 - 
19 939 - 4,3855 4,9012 5,4169 214 - 191 - 173 - 
20 945 - 4,3983 4,9155 5,4327 215 - 192 - 174 - 
21 951 - 4,4110 4,9297 5,4485 216 - 193 - 175 - 
22 956 - 4,4238 4,9441 5,4643 216 - 193 - 175 - 
23 - 18.240 4,4367 4,9584 5,4801 - 4.111 - 3.679 - 3.328 
24 - 9.002 4,4495 4,9727 5,4960 - 2.023 - 1.810 - 1.638 
16,7%
valores nominais
valores em USD
pelo piso
valores em USD
pela média
valores em USD
pelo teto
variação do investimento
e do retorno
investimento do parceiro - cenário mais protegido ( 2 com preços a mercado )
recursos do parceiro investidor
prognósticos da taxa de câmbio
pela regressão via PPP
recursos do parceiro investidor recursos do parceiro investidor recursos do parceiro investidor
1212
mês ref
taxa de câmbio 
verificada
investimento retorno investimento retorno prognóstico verif icado
variação 100,00 100,00 99,62 104,21
Total 4.427 4.966 4.410 5.175 12,18% 17,35%
1 320 - 5,4759 300 - 
2 390 - 5,5302 364 - 
3 389 - 5,7051 352 - 
4 388 - 5,4196 371 - 
5 440 - 5,1568 444 - 
6 439 - 5,0413 454 - 
7 - - 5,1631 - - 
8 - - 5,1714 - - 
9 - - 5,3884 - - 
10 - - 5,6718 - - 
11 168 - 5,6655 157 - 
12 169 - 5,6606 158 - 
13 170 - 5,5335 163 - 
14 170 - 5,1960 175 - 
15 171 - 4,9678 184 - 
16 171 - 4,7574 193 - 
17 172 - 4,9545 187 - 
18 173 - 5,0486 185 - 
19 173 - 5,3675 175 - 
20 174 - 5,1427 184 - 
21 175 - 5,2364 182 - 
22 175 - 5,2497 182 - 
23 - 3.328 5,2741 - 3.458 
24 - 1.638 5,2418 - 1.717 
resultado / investimento
investimento do parceiro - prognóstico contra ocorrido
recursos do parceiro investidor recursos do parceiro investidor
valores em USD
pelo teto
valores em USD
como ocorrido