MODELO DE LAUDO COMPLETO APTO RENASCENCA 2023

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LAUDO DE AVALIAÇÃO
RESUMO
	
	Endereço do imóvel
	
 
	
	
	xxxxxxxxxxxxxxxxxereererwrerxxxxxxx
	
	
	
	Cidade
	UF
	
	
	
	
	São Luís
	MA
	
	
	
	Objetivo da Avaliação
	
	
	
	Determinação do valor de mercado de compra e venda
	
	
	
	Finalidade da Avaliação
	
	
	
	
Garantia imobiliária
	
	
	
	Solicitante e/ou Interessado
	
	
	
	Banco X
	
	
	
	Proprietário
	
	
	
	Construtora Y (dono do imóvel)
	
	Tipo de Imóvel
	Áreas do imóvel (m²)
	
	
	Apartamento
	85 m² área privativa
	Metodologia
	Especificação (fundamentação/precisão)
	
	
	Método Comparativo direto de dados de mercado
	Grau de Precisão III
	Valor de Avaliação do Imóvel
	Classificação quanto a liquidez do Imóvel
	
	
	R$ 580.000,00
	Normal 
	Nome do Responsável Técnico
	CPF do RT
	Formação do RT
	CREA do RT
	
	
	
	
	Jose Murilo Moura dos Reis
	Xxxxxxxx
	Eng. Civil
	Xxxxxxx
	
	
 _______________________________________ 
Assinatura do Responsável Técnico 
	
	 ,
	
	de
	
	de
	
Local/Data
2
 
 
01 	IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Fulano de Tal
02.	FINALIDADE
Garantia Imobiliária
03.	OBJETIVO
Determinação do valor de mercado de compra e venda
04.	PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E CONDIÇÕES LIMITANTES
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:
· Na documentação fornecida: RGI do imóvel 
· Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 19/10/2023.
· Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, intermediários, etc.).
Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o(s) imóvel(eis) objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em condições de serem imediatamente comercializadas ou locados.
Não foram efetuadas investigações quanto a correção dos documentos fornecidos; as observações “in loco” foram feitas sem instrumentos de medição; as informações obtidas foram tomadas como de boa fé.
05 	IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
· Tipo do bem: Apartamento
· Matrícula n.º XX
· Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se em fase de construção. 
· Endereço: XXXXXXXXXXXXXXX 
· Cidade: São Luís/MA
· Área privativa (m²): 85 m²
Caracterização da região:
O imóvel está localizado na zona urbana da cidade de São Luís, com infraestrutura completa (água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, coleta de lixo e transporte coletivo), e facilidade de acesso pela Avenida Jeronimo de Albuquerque. A região é formada por construções de padrão construtivo elevado e possui forte intensidade de tráfego de veículos e pedestres.
Caracterização do Imóvel:
A casa possui 2 quantos, sendo 1 suíte, banheiro social, cozinha e área de serviço. Construído em alvenaria e estrutura de concreto armado, com telhado em madeira de lei e telhas cerâmicas. O estado de conservação foi considerado bom, tendo características que remetem a reforma recemte.
Especificações técnicas:
· Esquadrias de alumínio anodizado com vidro.
· Piso: cerâmico.
· Paredes: revestimento em tinta látex sobre massa corrida.
· Teto em laje sem rebaixamento
06.	DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A cidade de São Luís possui uma população de aproximadamente 1.000.000 habitantes. Considerando que vem ocorrendo em nosso país uma retomada da atividade econômica no pós-pandemia, principalmente no mercado imobiliário, o setor encontra-se aquecido com alto número de transações imobiliárias. 
A quantidade de ofertas de bens similares é alta e a absorção pelo mercado pode ser considerada alta.. 
O imóvel que está sendo avaliado possui padrão construtivo compatível com o encontrado na cidade, sendo as áreas similares à maior parte dos apartamentos selecionados na amostra. Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliando, este é classificado como de LIQUIDEZ Alta.
07.	INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de Dados de Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização da regressão linear / inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2. . 
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home” com cálculos em anexo. 
Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 01 a 14 de outubro de 2023.
Os dados coletados foram todos de oferta através de imobiliárias e sites especializados. No total foram pesquisados 30 dados de mercado efetivamente utilizados).
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:
· Área : variável independente quantitativa, que informa a área privativa de cada elemento. Amplitude da amostra: 79,50 m² a 100,50 m².
· Andar: variável independente quantitativa, que informa o número do pavimento de cada elemento. Amplitude da amostra: 1 ao 12.
· Nascente: variável independente dicotômica, que informa a posição das áreas nobres do imóvel (quartos e sala) em relação ao sol. Amplitude da amostra: 0 para apartamentos de frente ao poente a 1 para apartamentos em frente ao nascente.
· Vagas: variável independente quantativa que informa o número de vagas de veículos privativas de cada unidade. Amplitude da amostra: 2 a 3..
· Bairro: variável independente códigos alocados que classifica a região do imóvel de acordo com sua localização. Onde 1 foram considerados os bairros X, Y por terem menor potencial de valorização, 2 foram considerados os bairros Z e W por terem valorização intermediária e 3 os bairros A, B considerados nobresm
· 
· Unit (R$/m²): variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja a relação entre o valor de venda total e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 6060,61 a R$ 8181,82.
· O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente apresentado no Anexo.
8.	ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:
Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.
09	RESULTADO DA AVALIAÇÃO:
	
Atributos de entrada:
	Variável
	
	A Construuida
	85
	Andar
	10
	Bairro
	3
	IDH
	0,541
	Nascente
	1
	Número de vagas
	2
Resultados para a moda, mediana e média, com intervalo de confiança ao nível de 80%:
	Valor Médio
	Valor mínimo
	Valor Máximo
	7.563,62
	7.466,44 
(-1,28%)
	7.660,80 (+1,28%)
Resultados para o Campo de Arbítrio:
	 
	Unitário (R$/m²)
	Total (R$)
	Amplitude
	Mínimo
	6.429,08
	546471,8
	-15%
	Calculado 
	7.563,62
	642907,7
	---
	Máximo
	8.698,16
	739343,6
	15%
	Valor adotado: R$ 580.000,00
Foi utilizado o campo de arbítrio ajustando o valor calculado em menos 10% , pois todos os dados coletados no mercado se tratavam de valores em oferta, guardando em si uma margem de negociação.
Arredondamos ainda em 1% o valor final de acordo com norma.
10.	CONCLUSÃO
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, atribuímos ao imóvel em questão o valor venal.de mercado:
Valor de avaliação: R$ 580.000,00 (quinhentos e oitenta mil reais).
12.	ANEXOS
· Anexo I:	Tabela de dados amostrais
· Anexo II:	Cálculos – modelos de regressão, tratamentos estatísticos, projeções
 		de valor, e tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação
· Anexo III:	Documentação Fotográfica;
· Anexo IV:	Documentação do imóvel
· Anexo V:	ART
São Luís/MA, 19 de outubro de 2023
Responsável técnico: José Murilo Moura dos Reis
CPF:xxxxxxxxxxxxx
Eng. Civil – CREAXXXXXXXXXXX
ANEXO I
ANEXO II
Relatório Estatístico - Regressão Linear
1) Modelo:
· APTO RENASCENÇA LANÇAMENTO
2) Data de referência:
· quinta-feira, 19 de outubro de 2023
3) Informações Complementares:
	Variáveis e dados do modelo
	Quant.
	Total de variáveis:
	 9
	Variáveis utilizadas no modelo:
	 6
	Total de dados:
	 30
	Dados utilizados no modelo:
	 30
1) Estatísticas:
	Estatísticas do modelo
	Valor
	Coeficiente de correlação:
	0,9253521 / 0,9253521
	Coeficiente de determinação:
	0,8562765
	Fisher - Snedecor:
	28,60 
	Significância do modelo (%):
	0,01
1) Normalidade dos resíduos:
	Distribuição dos resíduos
	Curva Normal
	Modelo
	Resíduos situados entre -1s e + 1s
	68%
	 66%
	Resíduos situados entre -1,64s e + 1,64s
	90%
	 93%
	Resíduos situados entre -1,96s e + 1,96s
	95%
	 96%
1) Outliers do modelo de regressão:
	Quantidade de outliers:
	0 
	% de outliers:
	0,00%
1) 
Análise da variância:
	Fonte de variação
	Soma dos Quadrados
	Graus de Liberdade
	Quadrado Médio
	F
	Explicada
	6081779,831
	 5
	1216355,966
	28,597
	Não Explicada
	1020809,115
	 24
	42533,713
	Total
	7102588,947
	 29
1) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
V. UNIT = +2748,756311 +285167,7337 / Área -607,055973 / Andar +373,0483636 * Nascente +688,987703 * Vagas -691,1094737 / Bairro
9) Testes de Hipóteses:
	Variáveis
	Transf.
	t Obs.
	Sig.(%)
	Área
	1/x
	 7,43
	 0,01
	Andar
	1/x
	 -3,55
	 0,16
	Nascente
	x
	 4,70
	 0,01
	Vagas
	x
	 8,75
	 0,01
	Bairro
	1/x
	 -4,66
	 0,01
	V. UNIT
	y
	 5,40
	 0,01
10) Correlações Parciais:
	Correlações parciais para Área
	Isoladas
	Influência
	Andar
	-0,03
	0,47
	Nascente
	-0,25
	0,69
	Vagas
	-0,12
	0,77
	Bairro
	0,09
	0,63
	V. UNIT
	0,40
	0,83
	Correlações parciais para Andar
	Isoladas
	Influência
	Nascente
	0,01
	0,39
	Vagas
	0,08
	0,53
	Bairro
	0,23
	0,27
	V. UNIT
	-0,33
	0,59
	Correlações parciais para Nascente
	Isoladas
	Influência
	Vagas
	-0,05
	0,64
	Bairro
	0,13
	0,57
	V. UNIT
	0,14
	0,69
	Correlações parciais para Vagas
	Isoladas
	Influência
	Bairro
	0,12
	0,65
	V. UNIT
	0,53
	0,87
	Correlações parciais para Bairro
	Isoladas
	Influência
	V. UNIT
	-0,26
	0,69
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
ANEXO III
2
ANEXO IV
ANEXO V
image2.png
image3.emf
IIIIII
1
Caracterização do imóvel 
avaliando
Completa quanto a 
todas as variáveis 
analisadas
Completa quanto às 
variáveis utilizadas no 
modelo
Adoção de situação 
paradigma
3
2
Quantidade mínima de 
dados de mercado, 
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
4 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
3 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
2
3
Identificação dos dados de 
mercado
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem, com foto e 
características 
observadas pelo autor 
do laudo
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem
Apresentação de 
informações relativas 
aos dados e variáveis 
efetivamente utilizados 
no modelo
2
4ExtrapolaçãoNão admitida
Admitida para apenas 
uma variável, desde 
que: a) as medidas das 
características do 
imóvel avaliando não 
sejam superiores a 
100% do limite amostral 
superior, nem inferiores 
à metade do limite 
amostral inferior, b) o 
valor estimado não 
ultrapasse 15% do valor 
calculado no limite da 
fronteira amostral, para 
a referida variável
Admitida, desde que:
a) as medidas das 
características do 
imóvel avaliando não 
sejam superiores a 
100 % do limite 
amostral superior, nem 
inferiores à metade do 
limite amostral inferior
b) o valor estimado não 
ultrapasse 20 % do 
valor calculado no 
limite da fronteira 
amostral, para as 
referidas variáveis, de 
per si e 
simultaneamente, e em 
módulo 
3
5
Nível de significância 
(somatório do valor das 
duas caudas) máximo 
para a rejeição da 
hipótese nula de cada 
regressor (teste bicaudal)
10%20%30%3
6
Nível de significância 
máximo admitido para a 
rejeição da hipótese nula 
do modelo através do teste 
F de Snedecor
1%2%5%3
IIIIIISoma
1610616
2, 4, 5 e 6 no grau III e 
os demais no mínimo no 
grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no 
grau II e os demais no 
mínimo no grau I
Todos, no mínimo no 
grau I
II
Itens obrigatórios
Grau de Fundamentação do Laudo
Pontos 
obtidos
ItemDescrição
Grau
Graus
Pontos Mínimos
image4.emf
DadoEndereçoInformanteTelefoneÁreaAndarNascenteQuartos*VagasBanheiro*BairroV. TOTALV. UNIT
1XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-999982,51103323675.000,00R$ 8.181,82R$ 
2XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-999982,51003223570.000,00R$ 6.909,09R$ 
3XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-999982,51203333645.000,00R$ 7.818,18R$ 
4XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-999997,5804232630.000,00R$ 6.461,54R$ 
5XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-9999100,5414332750.000,00R$ 7.462,69R$ 
6XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1000497,5314332750.000,00R$ 7.692,31R$ 
7XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1000482,5403322630.000,00R$ 7.636,36R$ 
8XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1000481813223645.000,00R$ 7.962,96R$ 
9XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-10007100,5814231660.000,00R$ 6.567,16R$ 
10XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-10008100,5914233705.000,00R$ 7.014,93R$ 
11XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-10009100,5414233720.000,00R$ 7.164,18R$ 
12XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1000994,5714321720.000,00R$ 7.619,05R$ 
13XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1000979,51003222600.000,00R$ 7.547,17R$ 
14XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1000982,5113321615.000,00R$ 7.454,55R$ 
15XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1000982,5603221555.000,00R$ 6.727,27R$ 
16XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1001485,51003232600.000,00R$ 7.017,54R$ 
17XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1001499104233600.000,00R$ 6.060,61R$ 
18XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1001682,5413222615.000,00R$ 7.454,55R$ 
19XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-10017100,51114232690.000,00R$ 6.865,67R$ 
20XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1001781713222615.000,00R$ 7.592,59R$ 
21XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-10017811003323660.000,00R$ 8.148,15R$ 
22XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002081313321600.000,00R$ 7.407,41R$ 
23XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002082,5613232600.000,00R$ 7.272,73R$ 
24XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002297,5604333720.000,00R$ 7.384,62R$ 
25XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002297,51014331705.000,00R$ 7.230,77R$ 
26XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002297,5804322735.000,00R$ 7.538,46R$ 
27XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002279,5203221540.000,00R$ 6.792,45R$ 
28XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002282,51213223615.000,00R$ 7.454,55R$ 
29XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002284713233660.000,00R$ 7.857,14R$ 
30XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9999-1002879,5503221570.000,00R$ 7.169,81R$ 
Coleta de dados de mercadoVariáveis Independentes
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