Laudo de Avaliação Imobiliária

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LAUDO DE AVALIAÇÃO 
 
RESUMO 
 
Endereço do imóvel 
 
 
 
 
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 
 
Cidade UF 
 
São Luís MA 
 
Objetivo da Avaliação 
 
Determinação do valor de mercado de compra e venda 
 
Finalidade da Avaliação 
 
 
Alienação 
 
Solicitante e/ou Interessado 
 
Fulano de Tal 
 
Proprietário 
 
Fulano de Tal 
 
 
Tipo de Imóvel Áreas do imóvel (m²) 
 
Predio Comercial Area construída 966 m², área do terreno 322 m² 
 
Metodologia Especificação (fundamentação) 
 
Método Evolutivo Grau de Fundamentação I 
 
 
 
Valor de Avaliação do Imóvel Classificação quanto a liquidez do Imóvel 
 
R$ 1.840.000,00 Baixa 
 
 
Nome do Responsável Técnico CPF do RT Formação do RT CREA do RT 
 
Jose Murilo Moura dos Reis Xxxxxxxx Eng. Civil Xxxxxxx 
 
 
 
 
 _______________________________________ 
Assinatura do Responsável Técnico 
 
 
 , de de 
 
Local/Data 
 
 
 
01 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 
 
Fulano de Tal 
 
02. FINALIDADE 
 
Alienação 
 
03. OBJETIVO 
 
Determinação do valor de mercado e compra e venda 
 
04. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E CONDIÇÕES LIMITANTES 
 
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no 
INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se: 
➢ Na documentação fornecida: RGI do imóvel, inscrição do cadastro imobiliário. 
➢ Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 17/05/2023. 
➢ Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, intermediários, 
etc.). 
 
Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta e devidamente 
regularizada, e que o(s) imóvel(eis) objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em condições de serem 
imediatamente comercializadas ou locados. 
 
Não foram efetuadas investigações quanto a correção dos documentos fornecidos; as observações “in loco” foram feitas 
sem instrumentos de medição; as informações obtidas foram tomadas como de boa fé. 
 
05 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
• Tipo do bem: prédio comercial 
• Matrícula n.º XX 
• Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se locado para terceiros. 
• Endereço: XXXXXXXXXXXXXXX 
• Cidade: São Luís/MA 
• Área construída (m²): 966 m² 
 
Caracterização da região: 
 
O imóvel está localizado na zona urbana da cidade de São Luís, com infraestrutura completa 
(água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, coleta de lixo e transporte coletivo), e facilidade de 
acesso pela Avenida Jeronimo de Albuquerque. A região é formada por construções de padrão 
construtivo médio em sua maioria comerciais e possui forte intensidade de tráfego de veículos e 
pedestres. 
 
 
 
 
 
 
Caracterização do Imóvel: 
 
• Térreo composto por 3 salas, copa cozinha, banheiros, área de serviço. No piso superior, auditório, 3 salas, 
copa cozinha e banheiros, Área do terreno 23x14. Área total construída 966 m² 
Especificações técnicas: 
• Esquadrias de alumínio anodizado com vidro. 
• Piso: cerâmico. 
• Paredes: revestimento em tinta látex sobre massa corrida. 
• Teto em laje sem rebaixamento 
 
06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 
 
A cidade de São Luís possui uma população de aproximadamente 1.000.000 habitantes. Considerando que vem 
ocorrendo em nosso país uma retomada da atividade econômica no pós-pandemia, principalmente no mercado 
imobiliário, o setor encontra-se aquecido com alto número de transações imobiliárias. 
 
A quantidade de ofertas de bens similares é baixa e a absorção pelo mercado pode ser considerada baixa. 
 
O imóvel que está sendo avaliado possui padrão construtivo compatível com o encontrado na cidade, sendo as áreas 
similares diferentes das áreas de imóveis comerciais comuns selecionados na amostra. Considerando as condições do 
mercado e os atributos particulares do imóvel avaliando, este é classificado como de LIQUIDEZ BAIXA. 
 
 
a) O imóvel encontra-se locado e hoje funciona a 3 lojas na parte térrea, sendo os demais pavimentos desocupados 
 
 
07. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS 
 
 
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Evolutivo”, com tratamento técnico dos dados 
com a utilização da regressão linear / inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da 
ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2 e cálculo do custo de reedição conforme método da quantificação do 
custo. 
 
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear múltipla e de redes 
neurais artificiais – “SisDEA Home” com cálculos em anexo, além de planilha excel. 
 
Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 05/05/2023 a 17/05/2023. 
 
Os dados coletados foram todos de oferta através de imobiliárias e sites especializados. No total foram 
pesquisados 30 dados de terreno na mesma região do imóvel avaliando e em regiões adjacentes. 
 
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de 
regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas: 
 
➢ Área Total: variável independente quantitativa, que informa a área total de cada elemento. Amplitude da amostra: 
300,00 m² a 600,00m². 
 
➢ Bairro: variável independente código alocado, variando de 1 a 3. Foi considerado 1, de menor valorização terrenos 
localizados no bairro XXX, 2 medianamente valorizado terrenos localizados no bairro Y e 3 de maior valorização os 
terrenos localizados no bairro Z. 
 
➢ Unit (R$/m²): variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja a relação entre o valor 
venal total e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 482,76 a R$ 861,11. 
 
 
 
 
➢ O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente apresentado no 
Anexo. 
 
8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: 
 
Fundamentação método evolutivo 
 
 
Fundamentação Método da quantificação dos custo 
 
 
 
 
Fundamentação do método comparativo 
 
III II I
1
Estimativa do valor 
do terreno
Grau III de fundamentação no método 
comparativo ou involutivo
Grau II de fundamentação no método 
comparativo ou involutivo
Grau I de fundamentação no método 
comparativo ou involutivo
2
Estimativa dos 
custos de reedição
Grau III de fundamentação no método 
da quantificação do custo
Grau II de fundamentação no método da 
quantificação do custo
Grau I de fundamentação no método da 
quantificação do custo
3
Fator de 
comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado
Graus III II I
Pontos 
mínimos 8 5 3
Itens 
obrigatóri
os no 
grau 
correspon
dente
1 e 2, com o 3 no 
mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
Item Descrição
Graus
III II I
1
Estimativa de custo 
direto
Pela elaboração de 
orçamento, no mínimo 
sintéticos
Pela utilização de custo unitário 
básico para projeto semelhante 
ao projeto padrão
Pela utilização do custo unitário 
básico para projeto diferente do 
projeto padrão, com os devidos 
ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
3 Depreciação física
Calculado por levantamento 
do custo de recuperação do 
bem, para deixa-lo no 
estado de novo ou casos de 
bens novos ou projetos 
hipotéticos
Calculado por métodos 
técnicos consagrados, 
considerando-se idade, vida útil 
e estado de conservação Arbitrada.
Graus III II I
Pontos mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios no 
grau correspondente
1, com os demais no 
grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
Item Descrição
Graus
 
 
 
 
III II I
1
Caracterização do imóvel 
avaliando
Completa quanto a 
todas as variáveisanalisadas
Completa quanto às 
variáveis util izadas no 
modelo
Adoção de situação 
paradigma
3
2
Quantidade mínima de 
dados de mercado, 
efetivamente util izados
6 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
4 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
3 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
3
3
Identificação dos dados de 
mercado
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem, com foto e 
características 
observadas pelo autor 
do laudo
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem
Apresentação de 
informações relativas 
aos dados e variáveis 
efetivamente util izados 
no modelo
2
4 Extrapolação Não admitida
Admitida para apenas 
uma variável, desde 
que: a) as medidas das 
características do 
imóvel avaliando não 
sejam superiores a 
100% do limite amostral 
superior, nem inferiores 
à metade do limite 
amostral inferior, b) o 
valor estimado não 
ultrapasse 15% do valor 
calculado no limite da 
fronteira amostral, para 
a referida variável
Admitida, desde que:
a) as medidas das 
características do 
imóvel avaliando não 
sejam superiores a 
100 % do limite 
amostral superior, nem 
inferiores à metade do 
limite amostral inferior
b) o valor estimado não 
ultrapasse 20 % do 
valor calculado no 
limite da fronteira 
amostral, para as 
referidas variáveis, de 
per si e 
simultaneamente, e em 
módulo 
3
5
Nível de significância 
(somatório do valor das 
duas caudas) máximo 
para a rejeição da 
hipótese nula de cada 
regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nível de significância 
máximo admitido para a 
rejeição da hipótese nula 
do modelo através do teste 
F de Snedecor
1% 2% 5% 3
III II I Soma
16 10 6 17
2, 4, 5 e 6 no grau III e 
os demais no mínimo no 
grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no 
grau II e os demais no 
mínimo no grau I
Todos, no mínimo no 
grau I
II
Itens obrigatórios
Grau de Fundamentação do Laudo
Pontos 
obtidos
Item Descrição
Grau
Graus
Pontos Mínimos
 
 
 
 
09 RESULTADO DA AVALIAÇÃO: 
 
Avaliação do Terreno: 
 
Variável 
Area 322 
Esquina 0 
Bairro 1 
Frente 23 
 
Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%: 
 
Valor 
Médio 
Valor 
mínimo 
Valor 
Máximo 
631,04 602,04 
(-4,60%%) 
662,97 
(+5,06%) 
GRAU DE PRECISÃO III 
 
Resultados para o Campo de Arbítrio: 
 
 Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude 
Mínimo 536,38 172.714,36 -15% 
Calculado 631,04 203.193,78 --- 
Máximo 725,69 233.672,18 +15% 
Valor adotado: R$ 182.874,40 
 
Usou-se depreciação de 10% no valor calculado devido a todos os elementos da amostra serem de oferta. 
 
Avaliação da Benfeitoria: 
 
 
 
Como custos indiretos incluem-se aí canteiro de obras, administração de obras, taxas e emolumentos considerou-se como fonte o 
livro como Preparar orçamento de obras de Aldo Dorea Mattos. 
 
Para o BDI considerou-se como referencia do acordao 2622/2013 do TCU. 
 
Para o enquadramento do CUB considerou-se o CSL-8 pesquisando o preço para o Maranhão na data-base Maio/23. 
 
 
 
 
Área Equivalente 966 Resíduo 20%
Custo Unitário CUB 1.615,69R$ Custo Residual 440.882,51R$ 
Custos Extras 109.252,96R$ 
Custos Indiretos 10%
BDI 20%
Custo Total com BDI 2.204.412,54R$ 
Custo depreciável 1.763.530,03R$ Linha Reta 0,357142857
Kuentzle 0,12755102
Idade Aparente 25 Ross 0,242346939
Vida ùtil 70
Dep. Heidecke 241.842,05R$ 
Coeficiente Heideck %) 18,10%
Custo Atual c/ BDI 1.535.184,38R$ 
669.228,15 
Depreciação Total (Idade + estado de Conservação)
 
 
 
Para p fator de comercialização foi considerado o artigo de Nelson Alonso no COBREAP: 
 
 
 
Para a definição da vida útil foi considerado o VEIU-2019 do IBAPE-SP. 
 
 
 
10. CONCLUSÃO 
 
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, atribuímos ao imóvel em 
questão o valor locação.de mercado: 
 
 
 
Valor de avaliação: R$ 1.840.000,00 arredondado de acordo com a norma. 
 
12. ANEXOS 
 
➢ Anexo I: Tabela de dados amostrais 
➢ Anexo II: Cálculos – modelos de regressão, tratamentos estatísticos, projeções 
 de valor, e tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação 
➢ Anexo III: Documentação Fotográfica; 
➢ Anexo IV: Documentação do imóvel 
➢ Anexo V: ART 
 
São Luís/MA, 06 DE Junho de 2023 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Avaliação do Terreno 182.874,40R$ 
Avaliação da Benfeitoria 1.535.184,38R$ 
Fator de Comercialização 7,00%
Valor final 1.838.322,90 
 
 
 
 
ANEXO I 
 
 
Os elementos em cinza foram retirados do calculo por ter 4 desvios padrões de diferença em relação a médio não permitindo o 
enquadramento da modelagem dentro dos padrões estipulados em norma. 
 
 
 
 
 
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ad
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En
d
e
re
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1
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X
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X
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X
X
X
X
X
X
X
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99
-9
99
9
42
0
20
0
1
21
5.
00
0,
00
R
$ 
 
 
51
1,
90
R
$ 
 
 
2
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X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
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X
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X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-9
99
9
48
0
30
1
1
28
5.
00
0,
00
R
$ 
 
 
59
3,
75
R
$ 
 
 
3
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
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X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-9
99
9
42
0
30
1
1
26
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
61
9,
05
R
$ 
 
 
4
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-9
99
9
60
0
20
0
2
33
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
55
0,
00
R
$ 
 
 
5
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
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X
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X
X
X
X
X
X
99
99
-9
99
9
42
0
25
1
2
30
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
71
4,
29
R
$ 
 
 
6
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
04
38
0
25
1
3
32
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
84
2,
11
R
$ 
 
 
7
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
04
48
0
20
0
2
28
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
58
3,
33
R
$ 
 
 
8
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
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X
X
X
X
X
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X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
04
40
0
25
1
2
19
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
47
5,
00
R
$ 
 
 
9
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
07
30
0
25
1
1
21
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
70
0,
00
R
$ 
 
 
10
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
08
32
0
25
1
2
26
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
81
2,
50
R
$ 
 
 
11
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
09
58
0
25
1
2
36
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
62
0,
69
R
$ 
 
 
12
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
09
58
0
20
0
1
28
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
48
2,
76
R
$ 
 
 
13
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
09
36
0
30
1
2
28
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
77
7,
78
R
$ 
 
 
14
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
09
30
0
20
0
1
17
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
56
6,
67
R
$ 
 
 
15
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
09
52
0
30
1
1
30
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
57
6,
92
R
$ 
 
 
16
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
14
44
0
20
0
2
26
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
59
0,
91
R
$ 
 
 
17
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
99
99
-1
00
14
60
0
20
0
1
39
0.
00
0,
00
R
$ 
 
 
65
0,
00
R
$ 
 
 
18
X
X
X
X
XX
X
X
X
X
X
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ANEXO II 
 
Relatório Estatístico - Regressão Linear 
 
1) Modelo: 
 
• TERRENO CENTRO COMERCIAL 
 
2) Data de referência: 
 
• sábado, 17 de junho de 2023 
 
3) Informações Complementares: 
 
Variáveis e dados do modelo Quant. 
Total de variáveis: 6 
Variáveis utilizadas no modelo: 3 
Total de dados: 30 
Dados utilizados no modelo: 28 
 
 
1) Estatísticas: 
 
Estatísticas do modelo Valor 
Coeficiente de correlação: 0,8565460 / 0,8730473 
Coeficiente de determinação: 0,7336710 
Fisher - Snedecor: 34,43 
Significância do modelo (%): 0,01 
 
 
1) Normalidade dos resíduos: 
 
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo 
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 67% 
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 96% 
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100% 
 
 
1) Outliers do modelo de regressão: 
 
Quantidade de outliers: 0 
% de outliers: 0,00% 
 
 
 
1) Análise da variância: 
 
Fonte de variação Soma dos 
Quadrados 
Graus de 
Liberdade 
Quadrado 
Médio 
F 
Explicada 0,000 2 0,000 34,434 
Não Explicada 0,000 25 0,000 
Total 0,000 27 
 
 
1) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média): 
 
V. UNIT = 1/( 
 +0,002398602302 
 -0,2620784215 / Área 
 -0,0003774682295 * ln (Bairro)) 
 
 
9) Testes de Hipóteses: 
 
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%) 
Área 1/x -5,13 0,01 
Bairro ln(x) -6,07 0,01 
V. UNIT 1/y 18,87 0,01 
 
 
10) Correlações Parciais: 
 
Correlações parciais para Área Isoladas Influência 
Bairro 0,08 0,52 
V. UNIT -0,58 0,72 
 
 
Correlações parciais para Bairro Isoladas Influência 
V. UNIT -0,67 0,77 
 
 
 
 
 
 
 
Gráfico de Aderência - Regressão Linear 
 
 
 
 
 
 
 
Gráfico de resíduos - Regressão Linear 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANEXO III 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANEXO IV 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANEXO V