Proposta para construção de um índice local de preços de imóveis a partir dos lançamentos imobiliários de condomínios residenciais

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RAP Rio de Janeiro 41(6):1069-94, Nov./Dez. 2007
Proposta para construção de um índice local de
preços de imóveis a partir dos lançamentos
imobiliários de condomínios residenciais*
Sérgio Rozenbaum**
T. Diana L. v. A. de Macedo-Soares***
SUMÁRIO: 1. Introdução; 2. Revisão da literatura; 3. Conceitos e modelo
adotado; 4. Metodologia da pesquisa; 5. Conclusão.
SUMMARY: 1. Introduction; 2. Literature review; 3. Concept and adopted
model; 4. Research methodology; 5. Conclusion.
PALAVRAS-CHAVE: índice de preços; lançamentos imobiliários; condomí-
nios residenciais; imóveis.
KEY WORDS: price index; new housing; local markets; condos; real estate.
Este artigo propõe um modelo para construção de índices de mercados
locais a partir das informações fornecidas nos lançamentos imobiliários
residenciais, pois construir um índice de preços nacional para unidades
residenciais em um país de dimensões continentais e com uma diversidade
cultural e econômica como a do Brasil é muito difícil. Além disso, mesmo
nas grandes regiões metropolitanas, faltam informações sobre os preços
reais praticados nas transações imobiliárias e sobre as características dos
imóveis negociados.
A proposal for a local housing price index based on new residential condos
It is very difficult to develop a national housing price index for a country
with continental dimensions and the level of cultural and economic
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* Artigo recebido em set. 2006 e aceito em set. 2007.
** Doutorando em administração e mestre em administração pela Pontifícia Universidade Ca-
tólica do Rio de Janeiro (IAG/PUC-Rio). Endereço: Av. Ayrton Senna, 3.383, 2o andar — CEP
22775-002, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, Brasil. E-mail: seroz@globo.com.
*** PhD, professora associada da Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (IAG/PUC-
Rio). Endereço: Rua Marquês de São Vicente, 225 — CEP 22453-900, Gávea, Rio de Janeiro,
RJ, Brasil. E-mail: redes@strategy-research.com.
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diversity such as Brazil. In addition, even at large metropolitan areas,
there is a lack of information regarding the actual price of the real estate
transactions and the characteristics of those units. The authors propose a
model for developing an index of local markets based on information
made available during the release of new residential real estate properties.
1. Introdução
Recente estudo nos 18 países-membros da OCDE (Girouard e colaboradores,
2005), sobre comportamento dos preços reais das unidades imobiliárias
residenciais nos últimos 35 anos, apresentou conclusões que podem fornecer
subsídios à previsão do desempenho do mercado imobiliário residencial no
Brasil, nos próximos anos:
� os preços têm subido acima da inflação a partir da metade da década de
1990;
� grande parte dessa alta se deve ao financiamento a longo prazo, com taxas
baixas e fixas, valor total financiado, grande disponibilidade e fácil acesso;
� o aumento da demanda por espaços residenciais está diretamente relacio-
nado a crescimento econômico, crescimento demográfico, escassez de ter-
renos e restrições legais (leis de zoneamento);
� aumento da população com mais de 30 anos, que formam lares, impulsio-
nando mercado.
Todos os países estudados mantêm índices de preços das residências
em nível nacional, alguns desde 1968, sem os quais qualquer estudo seria
muito difícil.
Com a publicação de índices de preços regionais e nacionais os pesquisa-
dores dispõem de dados representativos de um grande número de observações e
podem estudar as causas das variações dos preços. Sem dimensionar essas varia-
ções de preços seria improvável propor e testar hipóteses consistentes aos pro-
blemas estudados pelos pesquisadores na área do mercado imobiliário.
Tal situação existe no Brasil, caracterizada pela falta de publicação de
um índice de preços fundamentado em uma metodologia adequada, que possa
captar as variações dos preços dos imóveis residenciais. Existem índices de
preços dos custos da construção que já são publicados há muitos anos (ICC da
FGV, Sinapi), mas não existem observações regulares das variações dos preços
de vendas no mercado imobiliário.
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Os prováveis motivos são:
� dificuldade na classificação das características das unidades imobiliárias,
para então se observarem as vendas realizadas;
� dados sobre preços de imóveis que não são confiáveis antes de 1995 por
causa das inflações ocorridas desde 1962;
� falta de informação sobre os preços reais praticados.
Nos lançamentos imobiliários no Brasil, antes do início da construção,
incorporadores adotam diversas ações de marketing e oferecem produtos dife-
renciados, e pelo menos no segmento da classe média alta é muito difícil en-
contrar dois empreendimentos razoavelmente semelhantes. É usual, portanto,
no mercado, comparar os empreendimentos pelo preço do metro quadrado de
área privativa da unidade (área interna da unidade delimitada por portas de
acesso ao seu exterior) mesmo quando suas características são diferenciadas
levando à observação de preços diferentes.
O mercado imobiliário residencial no Brasil tem como característica o
longo período de uso por uma mesma família da mesma residência. Assim,
devido à pouca mobilidade da população de classe média alta, objeto deste
artigo, não há dados suficientes nem registros para uma avaliação de preços
com o uso do método de vendas repetidas, que requer observações de vendas
realizadas de um mesmo imóvel ao longo do tempo.
Já nos EUA, onde o período de uso de uma mesma residência é mais
reduzido, por causa da constante mobilidade, a literatura coloca em evidência
o método de vendas repetidas, que é considerado o mais indicado para mensurar
as variações de preços em um produto heterogêneo, e tem como um de seus
principais questionamentos o fato de não captar o investimento das benfeitorias
realizadas no imóvel ao longo do tempo.
Mesmo assim, o método de vendas repetidas é largamente utilizado. Um
dos índices que é muito utilizado nos EUA é o CMHPI (conventional mortage
home price index). Esse índice é apurado a partir das hipotecas adquiridas em
todo o país e publicado pelas empresas, patrocinadas pelo governo dos EUA,
Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) e Federal National
Mortgage Association (Fannie Mae), que compram e securitizam os emprésti-
mos de longo prazo (Stephens et. al., 1995) e são responsáveis pela liquidez
do sistema. Outro índice, o HPI (house price index) usa os dados das residên-
cias unifamiliares (não são computadas as unidades em condomínios, coope-
rativas e em desenvolvimentos urbanos) com pelo menos duas hipotecas
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compradas desde 1975. É publicado por um órgão federal, o Office of Federal
Housing Enterprise Oversight (Ofheo). Os índices são construídos a partir do
método WRS (weighted-repeat sales), uma das variações do método de ven-
das repetidas (Calhoun, 1996).
A publicação de um índice de preços é um requisito importante para a
apuração dos riscos a que as carteiras hipotecárias estão sujeitas. As proprie-dades que garantem os títulos hipotecários negociados no mercado financeiro
podem se desvalorizar e comprometer o sistema, e o órgão regulador deve ser
capaz de dispor de índices que reflitam os preços dos imóveis (Calhoun, 1996).
O governo brasileiro tem proposto medidas de incentivo à construção civil tais
como redução de impostos de insumos, redução da alíquota de imposto de
renda, instituição da alienação fiduciária e simplificação tributária para pe-
quenas e médias empresas de construção, que juntamente com a maior oferta
de financiamentos imobiliários de longo prazo podem criar condições para
uma reação do setor. Para que o mercado imobiliário produza os efeitos dese-
jados será desejável que se desenvolva no Brasil, a exemplo do ocorrido nos
EUA, um mercado secundário de hipotecas, derivado e suportado pelas medi-
das implantadas pelo poder público (Carneiro e Valpassos, 2003:65).
Além da utilidade como moradia, uma unidade imobiliária é também
um investimento financeiro, e a construção de um índice de preços passa a ser
necessária para a observação de sua volatilidade, para a estimativa dos retor-
nos esperados e para sua avaliação. Assim, os compradores poderão medir o
retorno de seus investimentos, e os gerentes poderão estimar seus preços con-
forme parâmetros valorizados pelo mercado.
O objetivo deste artigo é propor uma metodologia para a construção de
um índice de preços local, a partir das informações dos lançamentos imobiliá-
rios destinados à classe média alta. É para esse segmento da população que,
atualmente, no Brasil, se concentra a maioria dos lançamentos imobiliários.
Ao propor um índice de preço local, precisamos embasar o modelo em
outros já existentes na literatura e modificá-lo conforme as particularidades
do mercado brasileiro, em estágio de pouco desenvolvimento se comparado
aos EUA e à Comunidade Européia. Entre vários modelos estudados, escolhe-
mos o adotado por Laferrère (2003), que define regiões geográficas dentro de
uma cidade (Paris, França), baseadas na premissa de que em tais zonas as
variações de preços são homogêneas.
Ao modelo de índice proposto, atribuímos a sigla LIR-CMA (lançamento
imobiliário residencial — classe média alta). Os autores testaram o modelo em
um mercado local (Barra da Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro) em fase de
expansão acelerada.
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A estrutura do artigo é a seguinte: a seção 2 apresenta uma revisão da
literatura pertinente ao tema, a 3 esclarece as definições dos conceitos centrais
ao estudo, os objetivos da pesquisa e o modelo adotado. Na seção 4 explica-
mos a metodologia da pesquisa e apresentamos seus resultados. Na última
seção, fazemos as considerações finais.
2. Revisão da literatura
Estudos com o uso de modelos hedônicos evidenciaram as principais questões
percebidas pelos compradores, que influenciam sua decisão de compra: vizi-
nhança, localização, amenidades, taxas de financiamento (Clapp, 2004; Frew
e Jud, 2003; Clapp e Giaccotto, 2002). Outros estudos abordaram característi-
cas também importantes quando se trata da decisão pela aquisição de imóveis,
como: liquidez (Cauley e Pavlov, 2002) e custos de construção (Guirguis,
Giannikos e Anderson, 2005; Jud e Winkler, 2002).
Pesquisas sobre a dificuldade de diversificação no segmento imobiliário,
os retornos dos investimentos efetuados (Young e Graff, 1995), a sensibilidade
dos preços aos movimentos de taxas de juros (Jud e Winkler, 2002) e a percep-
ção do risco financeiro que determina os prêmios de mercado, abordam ques-
tões que explicam variações nos preços.
Os pesquisadores que têm tratado das avaliações de imóveis sob aspec-
tos mais particulares tais como a produção e a demanda (Judd e Winkler,
2002), quanto ao método da avaliação (Frew e Jud, 2003; Clapp e Giaccotto,
2002; Macanham, Montevecchi e Pamplona; 2001), pela conveniência do uso
de informações geográficas (Wubneh e Shen, 2004; Din, Hoesli e Bender, 2001),
da segurança apresentada contra alguns tipos de crimes (Maia, 1998; Buck,
Hakim e Spiegel, 1993), da localização do imóvel (Bond, Seiler e Seiler, 2002;
Isakson, 2001), da sua depreciação ao longo do tempo (Smith, 2004), da
aplicabilidade de índices de preços (Clapp, 2004; Palmquist, 1980), o fizeram
com a preocupação em propor modelos de preços.
Estudar as causas das variações de preços dos imóveis residenciais e
registrar os preços praticados são os requisitos para a construção de índices de
preços representativos em determinado mercado.
Construção de um índice de preço para imóveis residenciais
O método mais utilizado para a construção de um índice de preços, cujo
objetivo é medir a variação dos preços (inflação) nos imóveis residenciais, é
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o de vendas repetidas, a partir do trabalho seminal de Bailey, Muth e Nourse,
1963 (em Wang e Zorn, 1997). Outros pesquisadores consideram esse méto-
do indicado para a formação de um índice de preços (Case e Shiller, 1989;
Shiller, 1991).
A principal qualidade do método de vendas repetidas é usar as diversas
transações ocorridas com um mesmo imóvel, ao longo do tempo, para medir
variações dos preços. Ele apresenta como principal vantagem sobre o método
de regressões hedônicas, o fato de que as observações de preços são feitas nas
transações com o mesmo imóvel. Já na regressão com as variáveis dependen-
tes hedônicas, onde são levadas em consideração as características dos imó-
veis e suas relações com os preços, essas características devem ser muito bem
especificadas, para uma correta aplicação do método (Wang e Zorn, 1997).
Por exemplo, entre as 20 características mais utilizadas dos modelos hedônicos
estão as seguintes: distância de um centro de comércio, se a casa tem lareira,
ar condicionado, piscina (Sirmans, Macpherson e Zietz, 2005). Essa portanto é
a dificuldade quando o estudo é realizado em nível nacional, pois seria como
tratar desses atributos em regiões diferentes, já que uma lareira valoriza o
imóvel situado em regiões de clima frio, mas não faz o mesmo efeito em regi-
ões de temperatura mais alta. Entre as objeções ao método de vendas repeti-
das, o desperdício de dados é a mais freqüente (Wang e Zorn, 1997) e os
custos de renovação e reforma das propriedades que, quando é um valor signi-
ficativo mas não informado, pode distorcer a comparação dos preços (Stephens
et al., 1995). A construção de um índice de preços nacional, onde os atributos
que os compradores valorizam nas unidades residenciais mudam a cada re-
gião só é possível quando os preços são observados nas transações ocorridas
num mesmo imóvel.
A necessidade da construção de índices de preços imobiliários, embora
para propriedades industriais, foi levantada em Hoag (1980) para que se pu-
dessem medir retornos dos investimentos e seu gerenciamento. Palmquist
(1980) apontou como melhores técnicas de construção de índices aquelas com
o uso do método das vendas repetidas e modelos hedônicos. Propôs em seu
artigo um método alternativo, para que fosse possível distinguir entre varia-
ções de preços, depreciação e diferenças nas características.
Knight, Dombrow e Sirmans (1995) concluíram que a disputa entre es-
colher modelos de vendas repetidas, hedônicos ou modelos híbridos está mal
colocada e o fundamental é determinar se os parâmetros têm estabilidade
durante o período do índice ou podem variar.
Calhoun (1996) adotava o método WRS, método das vendas repetidas,
atribuindo pesos, por causa das observações ao longo do tempoapresentarem
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variações, devido à depreciação e às mudanças demográficas e socioeconômicas
das localidades.
Clapp e Giaccotto (1998) concluíram que o modelo HRM (hedonic repeat-
sales measure) era virtualmente idêntico ao método de vendas repetidas des-
de que se especificassem corretamente as características hedônicas mais
relevantes. Concluíram que isso pode ser feito (a correta especificação) com a
verificação de mudanças ao longo do tempo, em relação às novas construções
(por exemplo, as novas construções têm mais banheiros). O HRM (um modelo
híbrido) ao incorporar vendas repetidas, reduziu o número dos atributos asso-
ciados aos modelos hedônicos.
Benson e colaboradores (1998) estabeleceram por meio do uso de um
modelo hedônico o impacto no preço quando o imóvel tem uma vista, confor-
me sua qualidade e sua distância do imóvel.
Englund, Quigley e Redfearn (1999) argüiram que embora a compra da
casa própria seja provavelmente o maior investimento das famílias, e elas fa-
zem seguros contra perdas devido a desastres naturais (incêndio, enchentes
etc.), jamais se preocupam em proteger contra a perda de valor. Pode haver
várias barreiras à existência de produtos que possam proteger as famílias con-
tra perda de seu patrimônio, mas o ponto de partida teria de ser a acurada
medição dos níveis de preços e suas volatilidades, ou seja, um índice que pu-
desse ser adotado pelas empresas seguradoras. As barreiras à construção des-
se índice são a falta de freqüência nas vendas e a heterogeneidade nas
características das casas. O artigo usou índices construídos sobre a mesma
base de dados (WRS e híbrido), e as vendas ocorreram em três das maiores
regiões metropolitanas da Suécia, entre 1981 e 1993, onde em 168.920 regis-
tros, 45.997 eram de vendas repetidas. Consideraram que o amplo uso do
WRS pode levar a um quadro inadequado dos movimentos dos preços.
Conniffe e Duffy (1999) estudaram algumas das metodologias dos índices
de preços e discutiram o Esri index, índice adotado na Irlanda e publicado desde
1996. Na Irlanda não há uma instituição que promova a compra e securitização
das hipotecas, logo não se publica nenhum índice baseado em vendas repetidas.
O artigo compara índices baseados na média, mediana, modelo hedônico e mo-
delo hedônico restrito. Recomendaram pesquisar como se poderia identificar
vendas repetidas, já que esses modelos prevalecem na literatura.
Clapp e Giaccotto (2002) analisaram em uma mesma base de dados
(Dade County, Florida, 1971-1997) o uso dos modelos de vendas repetidas e
hedônicas para previsão de preços futuros e suas variações, chegando à con-
clusão de que um modelo baseado no método hedônico é superior.
Malpezzi (2002) em uma revisão bibliográfica sobre modelos hedônicos
destacou, como fatores importantes que afetam os preços, distância ao centro
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de comércio, amenidades e a qualidade da região. Evidenciou que o modelo
hedônico tem como primeira e mais importante finalidade fazer melhorias na
qualidade dos índices de preços de unidades residenciais.
Hwang e Quigley (2004) destacaram as limitações do método mais usa-
do nos EUA, o método das vendas repetidas: dificuldades em medir as
benfeitorias realizadas, que as casas com mais vendas repetidas podem não ser
uma amostra aleatória da população das casas ocupadas por seus donos, ao
aplicar o modelo assumem que os preços dos imóveis sejam do tipo aleatório
(random walk) e que pares de vendas forneçam as informações necessárias.
Propuseram um modelo híbrido que permitia análise conjunta de mudanças
na seleção e na qualidade.
Bourassa, Hoesli e Sun (2005) apresentaram um método para a constru-
ção de índice de preços que é usado desde 1982 na Nova Zelândia, o Spar (sale
price appraisal ratio) e o compararam com índices construídos pelo método de
vendas repetidas e por um modelo hedônico, com base nas mesmas transa-
ções. O Spar é um índice aritmético (vendas repetidas) construído a partir da
relação entre uma venda no mercado aberto sobre a avaliação oficial da pro-
priedade. Concluíram que o Spar produz resultados parecidos com o modelo
hedônico, é fácil de construir e não necessita de base de dados detalhada,
quanto aos atributos das propriedades.
Construção de um índice de preço local para imóveis residenciais
Mark e Goldberg (1984) acreditam que os melhores critérios para a escolha de
um índice são:
� uma fundamentação consistente;
� ser de simples administração;
� ser razoavelmente estável.
O estudo que foi feito com a construção de 11 diferentes índices para
preços, na região de Vancouver, no Canadá, entre 1957 e 1979, recomendou
cuidados especiais com as áreas geográficas cobertas pelos índices e recomen-
dou utilização de três índices, sendo um baseado em modelo hedônico.
Case e Quigley (1991) propuseram um modelo híbrido a partir de mo-
delos de vendas repetidas, com e sem modificações, e de vendas simples. O
modelo apresentou vantagens quando aplicado em uma mesma vizinhança
(no Havaí, EUA). A região em Honolulu, denominada Kahala, onde se aplicou
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o modelo, compreendia 1.100 residências delimitadas geograficamente por
uma praia, um campo de golfe e uma auto-estrada.
Case e Szymanosky (1995) em estudo na área de San Francisco,
Califórnia, com dados das 49.266 transações ocorridas entre 1977 e 1984,
observaram que 18.562 eram de vendas repetidas. Entre os modelos propostos
no artigo — o hedônico, o do método de vendas repetidas com pesos (WRS —
weighted-repeat sale) e um modelo híbrido — concluíram que o último apre-
sentou mais precisão.
Meese e Wallace (1997), em estudo com residências unifamiliares na
Califórnia, EUA, num período de 18 anos (1970-1988) com pequena
abrangência geográfica (limitava-se aos municípios de Oakland e Freemont),
encontraram problemas para validar o método de vendas repetidas.
Schwann (1998) estudou mercados regionais (vizinhanças) de poucas
transações, usando séries temporais cuja desvantagem é o alisamento, mas
que traz a precisão como vantagem. A importância do estudo ao focar nos
pequenos mercados é poder estabelecer quando ele é um submercado (isto é,
de comportamento diferente do mercado como um todo). Ele propôs o uso da
equação hedônica, com seis atributos: idade, área do lote, área privativa, nú-
mero de quartos, número de banheiros, número de lareiras. Baseou-se em da-
dos (entre 1979 e 1992) de um bairro, Mount Pleasant, da cidade de Vancouver,
no Canadá, que representava apenas 2% das transações da cidade. Estimou as
regressões hedônicas do local e do resto da cidade, e usou o teste estatístico F
test para testar os coeficientes das duas áreas estudadas. A hipótese nula foi
rejeitada (de que os mercados se comportam igualmente). Concluiu então que
com um modelo hedônico restrito e uma abordagem por série temporal, é
possível construir índices com credibilidade.
Tiwari e Hasegawa (2000) estudaram um dos mercados mais caóticos
do mundo, Mumbai (Bombaim), segunda cidade da Índia, no período de 1989-
1995, quando houve um grande movimento de alta nos preços. Na questão
dos dados, os autores reportam problemas em determinar o valor real das
transaçõescom as unidades, já que parte do montante é pago em espécie e não
registrada na escritura, sobre a qual as empresas hipotecárias emprestam e de
onde os autores tiram seus dados. Para determinação do preço final com base
na hipoteca os autores recorreram a corretores em cada zona da cidade. Não
havia índice de preços em Mumbai, e os autores construíram dois modelos de
uma equação hedônica, explicit-time-variable (ver Clapp e Giaccotto, 1991),
onde o tempo é uma variável (dummy) independente, e um modelo strictly
cross-sectional, onde preços são estimados em uma regressão para cada perío-
do de tempo. Concluíram pela recomendação do uso do índice Fisher e do
modelo hedônico cross-sectional.
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Leishman e Watkins (2002) afirmaram que os métodos de construção de
índices no Reino Unido eram inferiores aos utilizados na Comunidade Euro-
péia, Austrália e EUA e que a solução seria um sistema de índices locais (para
as maiores cidades). Construíram pela primeira vez um índice baseado no
método de vendas repetidas com resultados variando conforme a cidade. Os
dados existentes para a construção dos índices foram considerados satisfatórios
para a Escócia, mas com problemas para a Inglaterra e Gales.
Alencar e Lazzarotto (2002), em um dos raros artigos brasileiros sobre
índices de preços residenciais, com poucas observações em um mesmo ano
(dezembro, abril e julho), pesquisaram a construção de um índice pelo méto-
do hedônico já que consideraram difícil encontrar vendas repetidas. Limita-
ram sua pesquisa a um pequeno bairro da cidade de São Paulo (Moema) com
grande atividade de lançamentos imobiliários e atribuíram pesos a algumas
características dos imóveis. Os atributos com pesos, escolhidos pelos autores,
foram: padrão da área de lazer, acabamento da construção, localização, polui-
ção sonora (no caso, aviões, devido à proximidade do aeroporto de Congonhas).
Laferrère (2003) relata o papel desempenhado pelos notários franceses
na criação dos índices de preços na França, a partir da obrigação de certificação
das vendas de imóveis e da comunicação regular dessas informações, já que os
notários são nomeados funcionários públicos. O estudo destaca que o modelo
hedônico deve ser aplicado em locais onde o preço (por unidade de área) não
seja muito diferente e que se movam da mesma forma ao longo do tempo. As
vizinhanças que determinam cada zona são definidas por especialistas locais
e, por exemplo, em Paris para índices de preços de apartamentos, uma zona
pode ser um bairro (arrondissement), um grupamento deles ou parte de um
grande. Os resultados de regressões cross-section apresentam poder de expli-
cação, considerados bons, entre 0,25 e 0,40 para entre mil e 3 mil observações
e em torno de 20 variáveis.
Chau e colaboradores (2005) estudaram o mercado de imóveis
residenciais em Hong Kong, e apontam como grandes dificuldades para a
construção de um índice: heterogeneidade, depreciação ou renovação das
unidades, falta de dados confiáveis. Foi proposto em seu artigo um índice ba-
seado no método de vendas repetidas, já que naquela cidade os registros dos
dados das transações são obrigatórios e disponíveis e os imóveis têm poucas
características diferenciadas, e então o compararam com outros quatro índices
existentes, encontrando tendências semelhantes.
Mesmo largamente adotado, o método de vendas repetidas e suas varia-
ções (com pesos e modelos híbridos) não são uma unanimidade na literatura,
conforme o quadro a seguir.
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No Brasil, além da baixa mobilidade, os dados sobre preços de imóveis não
são confiáveis antes de 1995 por causa da inflação e da falta de informação
correta sobre os preços praticados. Mesmo assim os dados dos últimos anos
(1995-2006) no Brasil não permitem o uso do método das vendas repetidas
(onde teriam de ser consideradas as vendas de um mesmo imóvel ao longo do
tempo e sem registro de modificações físicas).
Não existe no Brasil um órgão público que publique um índice de preços
de venda de unidades imobiliárias. Cada prefeitura das grandes regiões metro-
politanas arbitra uma planta de valores para a cobrança de impostos sobre a
propriedade imobiliária, com critérios de diferenciação tais como localização,
idade do imóvel, valor de mercado. Os tabeliães (notários) apenas informam
dados de preço e identidade das transações efetivadas, diretamente à Receita
Federal.
A partir dessas considerações, adotamos para este artigo construir um
índice de preços a partir de um modelo hedônico.
Estudos ordenados por método
Autor(es) Método Contribuições
Sirmans, Macpherson Modelo hedônico Pesquisa das características mais utilizadas
e Zietz (2005)
Laferrère (2003) Modelo hedônico Uso em zonas com construções semelhantes
Malpezzi (2002) Modelo hedônico Finalidade dos modelos hedônicos é melhorar a qualidade
dos índices
Alencar e Lazzarotto Modelo hedônico Índice de bairro, com atribuição de pesos pelos autores,
(2002) conforme julgamento
Tiwari e Hasegawa Modelo hedônico Indicaram o uso de um índice do tipo Fisher
(2002)
Wang e Zorn (1997) Modelo hedônico Características das unidades devem ser muito bem
especificadas
Benson e colaboradores Modelo hedônico Impacto da vista sobre o preço do imóvel
(1998)
Hwang e Quigley (2004) Vendas repetidas Destacaram as limitações desse método e propuseram um
modelo híbrido
Chau e colaboradores Vendas repetidas Heterogeneidade, depreciação e falta de dados confiáveis
(2005) são as dificuldades na construção de índices
Wang e Zorn (1999) Vendas repetidas Alerta para o desperdício de dados
continua
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Autor(es) Método Contribuições
Stephens e Vendas repetidas Obras de renovação e reformas, quando não informadas,
colaboradores (1995) distorcem
Calhoun (1996) Vendas repetidas Afirmou ser necessário usar o WRS por causa da demografia,
com pesos (WRS) depreciação e mudanças socioeconômicas da região
Englund, Quigley e Vendas repetidas Colocou a necessidade da construção de índices.
Redfearn (1999) com pesos (WRS) Detectaram falhas no WRS
Clapp e Giaccotto Híbrido Redução do número de atributos associados (HRM)
(1998)
Case e Szymanoski Híbrido Vantagens quando comparado a um hedônico e a outro de
(1995) vendas repetidas com pesos
Case e Quigley (1991) Híbrido Vantagens quando aplicado em uma mesma vizinhança
Bourassa, Hoesli e Comparações O índice aritmético (Spar) com modelos de vendas
Sun (2005) repetidas e modelos hedônicos, com resultados parecidos
Clapp e Giaccotto (2002) Comparações Superioridade do modelo hedônico para previsão de preços
futuros
Conniffe e Duffy (1999) Comparações Média, mediana, modelo hedônico (geral e restrito)
Knight, Dombrow e Comparações Valor atribuído à qualidade dos parâmetros adotados
Sirmans (1995)
Mark e Goldberg (1984) Critérios Consistente, administração simples, estabilidade
Meese e Wallace (1997) Vendas repetidas Dificuldade de validação em uma região pequena
Schwann (1998) Séries temporais Estudo em mercados regionais de poucas transações
Leishman e Watkins Vendas repetidas Introdução do método no Reino Unido
(2002)
Hoag (1980) Seminal Construção de índices, para propriedades industriais
Palmquist (1980)Seminal Propôs método alternativo aos modelos hedônicos e de
vendas repetidas
Fonte: Elaborada pelos autores.
3. Conceitos e modelo adotado
Lançamentos imobiliários no mercado imobiliário residencial
Consideramos mercado imobiliário residencial, a produção e comercialização
de unidades residenciais para fins de moradia ou investimento; e população
de classe média alta aquela que dispõe para renda domiciliar uma quantia
superior a 20 salários mínimos (atualmente R$ 7.000 mensais). Nessa faixa de
renda, na região Sudeste do Brasil, não há déficit habitacional (Gonçalves,
1998), supondo, portanto, que as variações de preço não foram afetadas por
RAP Rio de Janeiro 41(6):1069-94, Nov./Dez. 2007
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1081Proposta para Construção de um Índice Local de Preços de Imóve is
...........
alguma demanda reprimida. O preço justo é aquele que atende aos interesses
do empreendedor e do comprador simultaneamente. O empreendedor deve
ter satisfeitas suas expectativas de taxa de retorno e velocidade de vendas e o
comprador atendidas suas expectativas das utilidades do imóvel como investi-
mento e moradia.
Para o empreendedor, o lançamento imobiliário é um projeto de investi-
mento e como tal tem de produzir uma taxa de retorno, para o capital próprio
investido, acima da taxa livre de risco adicionada a um prêmio de risco do
mercado imobiliário. O custo de produção passa a ser, então, um importante
fator que regulará a oferta imobiliária. Já uma maior demanda por unidades
pelo mercado pode inflacionar o preço das unidades já que os empreendedo-
res subirão os preços até o nível em que for possível não comprometer a velo-
cidade de vendas.
Poucos compradores dispõem de poupança suficiente para uma aquisi-
ção imobiliária sem um financiamento de longo prazo. Nessas circunstân-
cias, a disponibilidade de crédito e taxas de juros adequadas são fatores
decisivos na liquidez do mercado imobiliário, respondendo por variações dos
preços.
As ações de marketing dos incorporadores, por ocasião dos lançamentos
antes do início da construção, são voltadas para evidenciar atributos das uni-
dades e promover um volume de vendas que permita o menor investimento de
capital próprio possível, considerado de alto custo. A velocidade de vendas
pode, então, ser regulada por variações nos preços conforme a procura, já que
a rentabilidade do empreendimento depende do fluxo de recursos.
No Brasil, o acesso ao financiamento imobiliário de longo prazo é restri-
to, a retomada de imóveis de compradores inadimplentes é demorada e de-
pende de longa ação judicial. Não há índices de preços de imóveis e o mercado
de hipotecas é incipiente. As taxas de financiamento são formadas a partir das
taxas pagas pelo governo federal, atualmente uma das mais altas taxas reais
de juros vigentes no mundo.
Nessas condições uma metodologia para construção de um índice de
preços de venda, mesmo a partir de modelos hedônicos, pode proporcionar
uma ferramenta de avaliação de preços e seus retornos.
Características que influenciam o preço de um imóvel residencial
No caso de imóveis residenciais, os potenciais compradores são influenciados
por motivos tais como a necessidade de mais espaço, uma localização mais
conveniente, por atributos hedônicos (por exemplo, áreas de lazer, vagas para
RAP Rio de Janeiro 41(6):1069-94, Nov./Dez. 2007
1082 Sérgio Rozenbaum e T. Diana L. v. A. de Macedo-Soares
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automóveis, aposentos mais espaçosos, uma construção mais recente), por uma
maior capacidade de comprometimento de renda familiar, pela existência de
uma poupança prévia e, sobretudo, pela disponibilidade no mercado de ofer-
tas que atendam a essas necessidades em um nível aceitável.
Sirmans, Macpherson e Zietz (2005) destacam que entre as 20 mais fre-
qüentes características que aparecem nos estudos que avaliam preços de imó-
veis, estão: área privativa, número de quartos, localização, amenidades, idade
do imóvel.
Barreiras para a construção de um índice no Brasil
A construção de um índice de preços para apartamentos em fase de lançamen-
to imobiliário, objetivo deste artigo, encontra os seguintes problemas:
� a alta inflação existente no período 1962-1995 praticamente inviabilizou a
utilização dos dados;
� existência de transações que não registram a realidade dos preços, para
evitar a taxação;
� as vendas que são registradas nas prefeituras para pagamento do imposto
de transmissão contêm apenas a metragem, endereço e preço. No caso dos
lançamentos imobiliários nem há esse registro, já que são lavradas escritu-
ras de promessa de compra e venda, sem exigência de pagamento antecipa-
do do imposto, ou instrumentos particulares;
� no período 1995-2006 provavelmente se encontrariam poucas vendas re-
petidas, em relação às vendas totais.
Assim, para atender aos objetivos do artigo, o único índice de preços que
pode ser construído é o que utiliza o modelo hedônico.
Modelo adotado
Um modelo hedônico para construção de índices locais de preços de unidades
residenciais com base em apenas lançamentos imobiliários (antes do início da
construção), como proposto pelos autores, é inédito. No Brasil, os comprado-
res acreditam que comprar em lançamentos antes do início da construção é
sempre a melhor prática. Isso provavelmente se deve à inflação de 1962 a
RAP Rio de Janeiro 41(6):1069-94, Nov./Dez. 2007
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1083Proposta para Construção de um Índice Local de Preços de Imóve is
...........
1995, quando os investimentos em imóveis eram usados como proteção contra
a desvalorização da moeda. Mas, após 1999, a política de altas taxas de juros
reais desvalorizou os imóveis, se comparados aos rendimentos da renda fixa, e
não permitiu uma oferta de financiamentos em longo prazo.
As vantagens percebidas para a construção de um índice local, baseado
apenas nos preços dos lançamentos imobiliários, antes do início da constru-
ção, são:
� os preços praticados são reais e estão disponíveis;
� as características das unidades são bem especificadas, e os empreendimen-
tos são apresentados em detalhes. O Código do Consumidor no Brasil é
uma das leis mais respeitadas e, portanto, não se questiona o cumprimento
de tudo que é proposto em um lançamento imobiliário;
� ao usar apenas unidades antes do início da construção, ficam excluídas as
possibilidades de tendências geradas a partir de modificações e reformas
efetuadas ao longo do tempo;
� como não existe a característica da idade para preços de lançamentos imo-
biliários, uma das preocupações mais presentes da literatura sobre variação
de preços dos imóveis (heterocedasticidade, ver Goodman e Thibodeau,
1995 e 1997) não é discutida neste artigo;
� um índice nessas condições pode servir de instrumento de avaliação para
as demais unidades já construídas, por algum método de depreciação.
O objetivo principal deste artigo é a construção de um índice de preços
de lançamentos imobiliários residenciais destinados à classe média alta (LIR-
CMA) a partir dos preços praticados nos lançamentos imobiliários antes do
início da construção.
Seleção de variáveis para a construção de índices de imóveis
residenciais
Para o índice, foi utilizado o modelo hedônico, onde as principais característi-
cas adotadas foram:
� área privativa;
� localização em relação à avenida das Américas (dummy, lado do mar =1);
� distância ao acesso à Zona Sul, à praia e ao centro de comércio (Barrashopping).
RAP Rio de Janeiro 41(6):1069-94, Nov./Dez. 2007
1084 Sérgio Rozenbaum e T. Diana L. v. A. de Macedo-Soares
......................................................................................................................................................................................Essas características, principalmente localização e acessos, estudadas em
Sirmans e colaboradores (2005), são algumas das mais percebidas pelos com-
pradores. Observamos, por experiência própria, que também nos lançamentos
para a classe média alta no Rio de Janeiro, elas são as mais valorizadas.
4. Metodologia da pesquisa
Usamos a base de dados da pesquisa Ademi-RJ, considerando que os preços
informados foram os preços praticados. Quando as empresas incorporadoras
publicam seus preços em jornais, na internet e em outras mídias, ou no estande
de vendas, o preço é apresentado em forma de uma tabela para cada unidade,
com diferenças conforme a posição relativa. Os preços da base de dados da
Ademi-RJ são informados via internet pelos associados (empresas incorpora-
doras e construtoras do mercado imobiliário) e correspondem à média dos
preços do empreendimento por tipo de unidade (número de quartos e aparta-
mento tipo ou cobertura).
Os empreendimentos foram selecionados por sua localização na Barra
da Tijuca ao longo da avenida das Américas, principal via da região. Não fo-
ram considerados os empreendimentos situados na orla marítima, pois isso
iria distorcer a média dos preços em razão do alto impacto da vista para o mar,
conforme Benson e colaboradores (1998). Uma vez excluídos os empreendi-
mentos da orla, consideramos o restante dos empreendimentos em duas cate-
gorias (em relação à avenida das Américas), aqueles do lado do mar com uma
variável (dummy lado mar) de valor um e os outros do lado contrário com
valor zero. Os empreendimentos tipo apart-hotel não foram considerados de-
vido à sua característica de investimento imobiliário. Também não foram con-
sideradas as coberturas, cuja escassez (poucas por empreendimento) pode
distorcer os preços médios. Os empreendimentos situados na avenida Salva-
dor Allende, avenida Ayrton Senna (Vila Pan-Americana) e da avenida Abelardo
Bueno são considerados pelos compradores localizados no bairro de Jacarepa-
guá e por isso foram descartados.
Os empreendimentos, da base de dados, lançados na área da Barra da
Tijuca, no Rio de Janeiro, entre 2002 e 2005, apresentam espaços e equipa-
mentos semelhantes e, portanto, não são observadas características de área de
lazer, piscina, quadra de esportes, que trariam diferenças nos preços.
Para representar as distâncias de cada empreendimento ao acesso à Zona
Sul, à praia e ao Barrashopping, foi calculada a média geométrica, cujos valo-
res foram obtidos no Google Earth (software baseado em fotos de satélite)
pela distância percorrida de automóvel em vias principais até o empreendi-
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1085Proposta para Construção de um Índice Local de Preços de Imóve is
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mento. Adotamos como referência, para a data de lançamento, variáveis do
tipo dummy.
Não foram considerados empreendimentos com menos de 30 unidades,
personalizados e de um custo mais alto.
Não estão na pesquisa todos os lançamentos da Barra da Tijuca, pois na
base de dados da Ademi-RJ só constam as características dos empreendimen-
tos das empresas associadas e que contribuem com a pesquisa.
Resultados
Para o tratamento dos dados foi usado o programa estatístico SPSS 13.0,
cujos resultados foram:
� R = 0,995; R² = 0,989; R² ajustado = 0,953;
� Durbin-Watson= 2,182;
� teste F= 27,249 (sig 0,000);
� VIF com valores entre 1,498 e 4,433.
O modelo de regressão foi proposto com poucas variáveis independen-
tes já que, por uma questão de mercado, os empreendimentos são muito pare-
cidos em suas características de amenidades, número de quartos e meio
ambiente. Para diferenciá-los bastam os atributos utilizados: o lado do mar, a
área privativa, distância ao centro de comércio, até a praia e ao acesso à Zona
Sul da cidade (túnel).
Em pesquisas futuras seria desejável confirmar nossas percepções quanto
a outras características dos empreendimentos, não incluídas aqui, e que tam-
bém podem explicar a variação dos preços: valor da taxa condominial e valor da
locação de imóvel similar como indicador da oportunidade de compra.
Índice de preços para a Barra da Tijuca, Rio de Janeiro
A equação de regressão, assumindo que represente uma relação verdadeira
entre a variável dependente (logPreço) e as variáveis independentes pelos re-
sultados obtidos, pode ser escrita assim:
logPreço = 3,076 + 1,183 logArea – 0,02 logPSAgeom + 0,064LadoMar
+ data (mês:ano), onde data é o coeficiente da variável dicotômica que repre-
senta o mês de lançamento naquele ano.
RAP Rio de Janeiro 41(6):1069-94, Nov./Dez. 2007
1086 Sérgio Rozenbaum e T. Diana L. v. A. de Macedo-Soares
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T a b e l a 1
Resultados da equação de regressão (logPreço)
logArea logPSAgeom LadoMar coef. Data logPreço Lançamento Empreendimentos
1 ,95 0,41 1 –0,012 5,42 1/3/2002 Paradiso All Soltes
2,22 0,62 O –0,007 5,69 1/5/2002 Península Green I
2,23 0,62 O –0,018 5,68 1/6/2002 Península Paradiso
1,81 0,29 1 –0,021 5,26 1/8/2002 Via Barra
2,26 0,48 1 –0,021 5,78 20/8/2002 Pedra de Itaúna (Reserva de Itaúna)
2,13 0,66 1 –0,059 5,59 26/11/2002 Américas Park (Ed. Sun Shine)
2,05 0,62 O 0,076 5,56 1/12/2002 Peninsula Green II
2,09 0,66 1 0,022 5,62 19/6/2003 Américas Park (Ed.Sun View)
2,20 0,62 O –0,004 5,66 1/8/2003 Residencial Monet Peninsula
2,01 0,83 O 0,027 5,47 30/9/2003 Blue (Blue One)
2,00 0,66 1 0,052 5,54 1/11/2003 Américas Park (Ed. Sun Deck)
2,36 0,66 1 0,052 5,97 1/11/2003 Américas Park (Ed. Sun Prime)
2,10 0,62 O 0,052 5,60 1/11/2003 Excellence — Península
2,09 . 0,42 O 0,052 5,59 1/11/2003 Le Parc — 1a Fase
2,09 0,42 O 0,057 5,60 1/12/2003 Le Parc — 2a Fase
2,04 0,42 O 0,114 5,60 1/2/2004 Le Parc — 3a Fase
1,86 0,62 O 0,114 5,38 17/2/2004 Via Bella Península
2,03 0,42 O 0,102 5,58 1/3/2004 Le Parc — 4a Fase
1,93 0,62 O 0,101 5,45 1/5/2004 Mandarin Península
2,01 0,41 1 0,019 5,53 1/6/2004 La Place Residence Service
2,11 0,72 O 0,073 5,63 27/9/2004 Blue Vision-Ed. lcon
1,92 0,83 O 0,129 5,46 1/11/2004 Blue Vision-Ed. Hype
2,25 0,66 1 0,082 5,87 1/3/2005 Américas Park (Ed. Sun Special)
2,31 0,62 O 0,082 5,88 1/3/2005 Atmosfera — Peninsula 1a Fase
2,22 0,62 O 0,069 5,76 1/4/2005 Atmosfera — Peninsula 2a Fase
2,46 0,62 O 0,069 6,04 1/4/2005 Residencial Bernini Peninsula
2,21 0,62 O 0,085 5,76 1/8/2005 Aquarela Peninsula
2,06 0,62 O 0,117 5,61 10/11/2005 Península Fit
2,00 0,83 O 0,117 5,54 17/11/2005 Blue Land
2,07 0,48 1 0,117 5,70 19/11/2005 Pedra de Itaúna (Praia de Itaúna)
Fonte: Ademi-RJ.
A partir do estimado logPreço foi apurado um preço médio por metro
quadrado de área privativa das unidades lançadas naquele mês de referência.
Laferrère (2003) utilizou os registros de preços de cada unidade negociada, no
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1087Proposta para Construção de um Índice Local de Preços de Imóve is
...........
mês de referência, calculou um logaritmo do preço para cada um e considerou
a média aritmética dos logaritmos, como valor para o índice. Como dispomos
apenas das médias dos preços das unidades de cada empreendimento, consi-
deramos a média ponderada pelo número de unidades, para chegar à metodo-
logia adotada.
T a b e l a 2
Apuração do valor do metro quadrado de área privativa
Unidade Área privativa Preço estimado Lançamento R$/m² Valor para índice
450 88,59 265.220,92 1/3/2002 2.993,81 2.993,81
120 167,73 487.786,17 1/5/2002 2.908,16 2.908,16
75 169,60 481.865,40 1/6/2002 2.841,19 2.841,19
396 65,19 181.686,64 1/8/2002 2.787,03 
196181,00 602.778,48 20/8/2002 3.330,27 2.966,89
232 134,81 386.575,86 26/11/2002 2.867,51 2.867,51
360 111,29 363.473,36 1/12/2002 3.266,00 3.266,00
304 123,54 420.114,04 19/6/2003 3.400,67 3.400,67
122 158,62 459.773,28 1/8/2003 2.898,55 2.898,55
320 103,25 294.282,88 30/9/2003 2.850,20 2.850,20
320 99,37 347.954,50 1/11/2003 3.501,57 
47 227,32 926.118,62 1/11/2003 4.074,07 
194 125,83 397.694,29 1/11/2003 3.160,63 
456 123,06 391.003,57 1/11/2003 3.177,37 3.317,63
456 123,06 395.529,84 1/12/2003 3.214,16 3.214,16
356 109,84 394.268,47 1/2/2004 3.589,51 
256 72,64 239.489,23 17/2/2004 3.296,93 3.467,13
272 108,25 376.977,55 1/3/2004 3.482,40 3.482,40
483 84,87 279.417,03 1/5/2004 3.292,16 3.292,16
224 102,76 339.490,58 1/6/2004 3.303,68 3.303,68
58 127,44 421.897,44 27/9/2004 3.310,56 3.310,56
246 82,82 286.729,35 1/11/2004 3.462,18 3.462,18
128 177,52 740.668,41 1/3/2005 4.172,31 
120 204,92 758.785,89 1/3/2005 3.702,84 3.945,15
120 167,68 580.866,46 1/4/2005 3.464,14 
308 288,07 1.101.799,10 1/4/2005 3.824,75 3.723,65
210 162,58 581.040,38 1/8/2005 3.573,88 3.573,88
264 113,83 410.262,57 10/11/2005 3.604,20 
152 99,58 346.870,98 17/11/2005 3.483,36 
132 118,76 503.105,21 19/11/2005 4.236,32 3.722,95
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1088 Sérgio Rozenbaum e T. Diana L. v. A. de Macedo-Soares
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Embora Tiwari e Hasegawa (2000) recomendem a utilização do índice
Fisher (média geométrica, entre os índices com pesos, Laspeyres e Paasche)
optamos por um índice simples dada a natureza exploratória da pesquisa.
T a b e l a 3
Apuração do índice (março 2002=100)
Valor R$/m² Mês Índice
2.993,81 mar. 2002 100,00
2.908,16 maio 2002 97,14
2.841,19 jun. 2002 94,90
2.966,89 ago. 2002 99,10
2.867,51 nov. 2002 95,78
3.266,00 dez. 2002 109,09
3.400,67 jun. 2003 113,59
2.898,55 ago. 2003 96,82
2.850,20 set. 2003 95,20
3.317,63 nov. 2003 110,82
3.214,16 dez. 2003 107,36
3.467,13 fev. 2004 115,81
3.482,40 mar. 2004 116,32
3.292,16 maio 2004 109,97
3.303,68 jun. 2004 110,35
3.310,56 set. 2004 110,58
3.462,18 nov. 2004 115,64
3.945,15 mar. 2005 131,78
3.723,65 abr. 2005 124,38
3.573,88 ago. 2005 119,38
3.722,95 nov. 2005 124,35
5. Conclusão
O mercado imobiliário no Brasil, voltado para a classe média alta, tem uma
característica interessante, isto é, produzir um bem que pode ser vendido para
entrega futura, mas com recebimento de parte ou mesmo a totalidade do pre-
ço antes de sua entrega. Essa distorção, de levantar recursos para a produção
junto aos próprios consumidores, em muito se apóia na crença de que nos
lançamentos ocorridos antes do início da construção, os preços são menores,
RAP Rio de Janeiro 41(6):1069-94, Nov./Dez. 2007
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1089Proposta para Construção de um Índice Local de Preços de Imóve is
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de que o investimento imobiliário sempre se valoriza e no paradigma da neces-
sidade da casa própria.
De um lado, a propriedade de um imóvel residencial é vista como um
paradigma, um valor tradicional, transmitido de pais para filhos, para que a
família seja proprietária de um local digno para sua habitação. Por outro,
lado, os lançamentos imobiliários em suas ações de marketing evidenciam os
atributos hedônicos dos apartamentos, as facilidades de aquisição e uma pro-
messa implícita de que os preços dos imóveis se valorizarão ao longo do
tempo.
Este artigo contraria essa crença, da valorização, ao apresentar evidên-
cias de que os preços, na área da Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, se desvalori-
zaram em 2002 (instabilidade política na época das eleições presidenciais) e
em 2003 (recessão econômica), somente apresentando alguma recuperação
em 2005.
Uma das vantagens de se construir um índice de preços para uma região
que se encontra em expansão e dispõe de estoque de terrenos para serem
desenvolvidos durante muito tempo é que as unidades já existentes possam ter
seus preços estimados por alguma depreciação em relação ao índice de preços
dos lançamentos. Esperamos que em futuras pesquisas essa percepção seja
confirmada.
Este artigo, embora limitado geograficamente a uma região onde se con-
centra a atividade de construção residencial e a uma determinada classe social
é um ponto de partida.
A proposta de um modelo para a construção de índice de preços de
imóveis residenciais, mesmo voltada para um mercado local e para determina-
do público-alvo, também pode servir de ponto de partida para que as informa-
ções sobre as vendas realizadas sejam disponibilizadas por todos os participantes
do processo de venda: incorporadores, corretoras, prefeitura (impostos inci-
dentes), tabelionatos e cartórios de registro de imóveis. É função do poder
público a regulamentação desses fluxos de informações e sua organização,
contribuindo assim com a formação de um banco de dados necessário à forma-
ção de um índice nacional de preços de unidades imobiliárias.
Os gerentes das empresas que atuam no mercado imobiliário podem
prever melhor seu retorno, aperfeiçoar a produção e detectar oportunida-
des. Os compradores terão uma ferramenta de análise de preços. Empresas
hipotecárias poderão avaliar seus riscos e se proteger contra grandes osci-
lações e, por fim, o mercado financeiro poderá lançar produtos de proteção
contra um dos menos observados problemas do patrimônio imobiliário, a
perda de valor.
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Anexo
Distribuição geográfica dos empreendimentos na Barra da Tijuca,
Rio de Janeiro, RJ
A região da avenida das Américas, eixo principal da Barra da Tijuca, tem apro-
ximadamente 10 km de extensão (dentro da Barra da Tijuca) por 1 km de
largura. Comparada a Miami Beach pelos incorporadores, guarda alguma se-
melhança, pela faixa de terra entre o mar e as lagoas. Problemas de infra-
estrutura de saneamento, transportes e segurança não impedem o crescimento
acelerado do mercado imobiliário para a classe média alta.
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