Contrato de Locação de Coisas

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LOCAÇÃO DE COISAS 
 
1. CONCEITO 
 
O contrato de locação de coisas é um acordo jurídico em que uma das partes 
(locador) visa proporcionar à outra parte (locatário), por tempo determinado ou 
indeterminado, o uso e gozo de uma coisa não fungível (Infungível) e restituível, 
mediante certa retribuição. - Artigo 565, CC 
Não se trata, portanto, de transferência de propriedade, e sim d o uso do 
bem por um certo tempo. Além disso, a locação de coisas, conforme estabelecido 
pelo artigo 565 do Código Civil, configura-se como um contrato bilateral, oneroso e 
consensual, comutativo, de forma livre, de trato sucessivo e de cessão temporária. 
Cada um desses elementos é crucial para compreender a essência dessa relação 
jurídica. 
 
2. TERMINOLOGIAS 
 
• Locador – pessoa jurídica de direito, considerado o sujeito ativo da relação 
contratual que concede o uso e gozo da coisa por tempo determinado, 
mediante contraprestação pecuniária; 
 
• Locatário – pessoa jurídica de direito, considerado sujeito passivo da relação 
jurídica, responsável pela obrigação pecuniária contratual, obrigando-se a 
cumprir as demais cláusulas contratuais; 
 
• Aluguel – é cotidianamente empregada tanto no sentido do próprio contrato de 
locação quanto para representar um de seus elementos essenciais peculiares, 
a saber, o valor da retribuição ou preço. 
 
• Fiador – responsável por assumir as obrigações financeiras (aluguel, taxas, 
multas e correção monetária) do inquilino, caso este não consiga cumpri-las. 
 
 
• Rescisão – cancelamento ou anulação do contrato de locação, por exemplo. 
3. HISTORICIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
 As relações contratuais surgiram com a necessidade de retirar o ser humano 
do seu estado natural e colocá-lo em sociedade, através de pactos estabelecidos em 
comum acordo, com o objetivo de alcançar um determinado fim. 
 A locação de coisas remonta aos primórdios do Direito Romano, onde já se 
reconhecia a importância desse contrato. Ao longo dos séculos, o instituto evoluiu, 
adaptando-se às mudanças sociais e econômicas. No Brasil, a locação de coisas foi 
inicialmente regulada pelo Código Civil de 1916, e posteriormente pela Lei do 
Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que trouxe importantes alterações para regular as 
locações urbanas e rurais no país. 
 Os principais dispositivos legais que regem a locação de coisas no Brasil são 
encontrados no Código Civil e na Lei do Inquilinato. O Código Civil (Lei nº 10.406/02) 
estabelece as disposições gerais sobre contratos, enquanto a Lei do Inquilinato 
disciplina de forma mais específica as locações urbanas e rurais, abordando questões 
como prazo, rescisão, garantias, entre outros aspectos relevantes. 
O Código Civil de 2002 trouxe um novo entendimento quanto a modalidade 
de contrato, dando características autônomas para os contratos de prestação de 
serviços de trabalho e os contratos de empreitada, passando a ser este também, o 
entendimento majoritário. 
O Código Civil de 1916, trazia uma visão contrária, já que considerava que 
o contrato de Locação era uma espécie de contrato multifacetário, subdividido em 
três modalidades com finalidades distintas e que não apresentavam identidade 
própria. 
 
• Antes (Código Civil de 1916): A locação era um "gênero" geral que abrangia 
três "espécies": 
1. Locação de Coisas (bens) – o locatário usa um bem do locador por tempo 
determinado e paga aluguel. 
2. Locação de Serviços (trabalho) – o locatário contrata o trabalho do locador por 
tempo determinado e paga um valor. 
3. Empreitada (obra) – o locatário contrata o locador para realizar uma obra por 
um preço fixo. 
 
• Atualmente (Código Civil de 2002): A locação é um gênero com modalidades 
autônomas: 
1. Locação de Coisas: como antes (artigo 565 do CC). 
2. Prestação de Serviços: o locador presta serviços ao locatário por tempo 
determinado e recebe um valor. 
3. Empreitada: o locador realiza uma obra para o locatário por um preço fixo. 
 
• Mudanças: 
1. As modalidades de locação (serviços e empreitada) agora possuem "identidade 
própria" e não são apenas subtipos da locação de coisas. 
2. Essa mudança reflete a evolução das relações contratuais e a necessidade de 
maior clareza e precisão na tipificação dos contratos. 
 
4. PRINCÍPIOS BASILARES 
 
 Diversos princípios norteiam o contrato de locação de coisas. A autonomia 
da vontade permite que as partes negociem livremente as condições do contrato, 
desde que observados os princípios da boa-fé objetiva, que impõe a conduta honesta 
e leal das partes, e da função social do contrato, que busca garantir que a locação 
atenda aos interesses da coletividade. Além disso, o princípio da igualdade das partes 
assegura que ambas tenham poder de barganha equilibrado na relação contratual. 
 
 5. CARACTERISTICAS 
 
5.1 Quanto à formação: 
 
• Consensual: Não requer formalidades especiais para sua formação, sendo 
suficiente o acordo de vontades entre as partes. 
 
5.2 Quanto à natureza das obrigações: 
 
 
• Bilateral: O contrato gera obrigações para ambas as partes envolvidas, o 
locador e o locatário. 
• Comutativo: as prestações de ambas as partes já são pré-definidas no ato de 
sua formação, sendo certas e não aleatórias, garantindo maior segurança 
jurídica ao negócio jurídico firmado entre as partes. 
 
5.3 Quanto ao objeto: 
 
• Oneroso: Envolve uma troca econômica, onde o locatário paga um valor 
(aluguel) em troca do direito de usar a coisa cedida pelo locado. 
 
5.4 Quanto à cessão temporária: 
 
• Cessão Temporária de Uso e Gozo de coisa não fungível: Implica na 
transferência do direito de uso de uma coisa específica, que não pode ser 
substituída por outra de mesma espécie, qualidade e quantidade. 
 
5.5 Quanto ao tempo: 
 
• Tempo determinado ou indeterminado: Pode ser estabelecido por um 
período determinado, com data de início e fim definidas, ou por tempo 
indeterminado, sem especificação de prazo de término. 
 
5.6 Quanto à tipicidade: 
 
• Atípicos: não dependem de forma prescrita em lei. 
 
5.7 Quanto à forma: 
 
• Não solene: é de forma livre, somente sendo exigida forma especial em casos 
especiais, como à proteção ao locatário, onde o contrato deverá estar 
registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (para os móveis) 
ou no Cartório de Registro de Imóveis (para os imóveis); 
5.8 Quanto à retribuição: 
 
 
• Pagamento de aluguel: O locatário se compromete a pagar um valor (aluguel) 
ao locador pelo uso da coisa locada, podendo ser definido livremente pelas 
partes ou conforme critérios legais. 
 
5.9 Quanto ao modo de fixação: 
 
• A preço fixo absoluto – não admite alteração na remuneração relativo – admite 
variação do valor pactuado 
• Por medida – o preço será conforme o fracionamento da obra; 
• Por valor reajustável – o preço varia conforme os índices oficiais; • Por preço 
máximo – o limite de valor não pode ser ultrapassado; 
• Preço de custo – empreiteiro recebe valor gasto mais o lucro. 
 
6. ELEMENTOS DA LOCAÇÃO 
 
 A observância quanto aos elementos ou requisitos essenciais, que concede 
ao instrumento a existência, a validade e a eficácia, são preponderantes na formação 
de qualquer negócio jurídico, evitando a anulação ou nulidade do contrato. Os 
elementos como a capacidade das partes; o consentimento livre e não viciado; o 
objeto lícito, certo e determinado; a previsão legal e o motivo pelo qual levou as 
partes a manifestar o interesse por esse negócio jurídico, ou seja, a causa, devem 
fazer parte da formação do negócio jurídico em geral. O contrato de locação de coisa, 
especificamente, deve ainda observar o elemento preço, dando identidade ao tipo de 
negócio jurídico firmado,já que a onerosidade é a essência do contrato de locação. 
 
a. Elementos Essenciais: 
 
i. Objeto: Coisa móvel ou imóvel não fungível, ou seja, com características 
especificas que não pode ser substituído por outro. 
ii. Preço: Elemento essencial que sustenta a sua existência. É fator 
determinante para a sua formação, caso contrário, estaríamos tratando de um 
contrato de comodato. 
 
iii. Consentimento: É o exercício da liberdade de contratar e deve ser recíproco, 
ou seja, deve haver acordo de vontades. 
iv. Partes Contratantes: As partes envolvidas no contrato de locação são o 
locador, que é o proprietário ou possuidor do bem, e o locatário, que é aquele 
que recebe o bem em locação. O locador tem o direito de receber o 
pagamento do aluguel e de conservar o bem, enquanto o locatário tem o 
direito de usar o bem conforme o acordado e de devolvê-lo no estado em que 
recebeu, além de pagar o aluguel. 
v. Causa do Contrato: A causa do contrato de locação refere-se ao motivo que 
leva as partes a celebrarem o acordo. Essa causa deve ser lícita, moral e 
socialmente aceitável, ou seja, não pode violar normas legais, princípios 
éticos ou valores sociais. A causa do contrato é essencial para garantir sua 
validade e eficácia, protegendo as partes de eventual nulidade ou 
anulabilidade. 
vi. Prazo da Locação: O prazo da locação pode ser determinado, quando há 
data específica para o término do contrato; indeterminado, quando não há 
prazo definido; ou vitalício, quando vinculado à vida de uma das partes. O 
prazo determinado proporciona maior previsibilidade e segurança para ambas 
as partes, enquanto o indeterminado permite maior flexibilidade, porém pode 
ser mais instável. 
 
 
 Além dos requisitos de existência e de validade dos negócios jurídicos, 
aplicáveis a todas as figuras contratuais, há aqueles que são específicos para o 
contrato de locação de coisas: Tempo, coisa e retribuição. 
 
 
b. Tempo: 
 
i. O contrato de locação é essencialmente temporário, ainda que no contrato 
não tenha sido especificado, não pode ser vitalícia; 
ii. ENTÃO, contrato de locação perpétuo é contradição em termos; 
iii. A locação deve ter prazo DETERMINADO ou INDETERMINADO; 
 
iv. ARTIGO 573 – “A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo 
o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”. 
v. SE O LOCATÁRIO NÃO DEVOLVE O BEM NO PRAZO DETERMINADO 
passa a ser considerada posse injusta e de má-fé, aplicando-se as regras dos 
artigos 1.216 a 1.220, do CC (possuidor de má-fé); 
vi. Se não houver (notificação) manifestação da parte do LOCADOR entendese 
prorrogada a locação; 
vii. NO CASO DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA, artigo 6º, Lei 8.245/91, esta é regra 
específica, pelo menos para a extinção unilateral por iniciativa do locatário; 
viii. O LOCATÁRIO deve sempre pagar pelo tempo que a coisa estiver em seu 
poder, se exaurir o prazo na hipótese de extinção unilateral pelo LOCADOR 
(art. 575, CC); ix. O pagamento referido é denominado de 
ALUGUEL-PENA; 
x. NA LEI NÃO HÁ QUALQUER PERÍODO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO 
SENDO SEMPRE DEFINIDA PELOS CONTRATANTES; 
 
c. Coisa: 
i. O objeto do contrato de locação pode ser coisa móvel ou imóvel; ii. O REǪUISITO 
INDISPENSÁVEL É DE ǪUE SEJA BEM INFUNGÍVEL, pois não é possível imaginar-se 
locação de bens que possam ser trocados por outros da mesma espécie, por ser próprio 
da locação o retorno do bem ao locador; 
iii. TAMBÉM NÃO PODE SER BENS CONSUMÍVEIS, porque importa na destruição 
imediata da sua substância; 
iv. PODE A LOCAÇÃO SER POR ǪUEM NÃO É PROPRIETÁRIO? Sim, pode, pelo simples 
motivo de que o contrato de locação não é translativo de 
propriedade e, consequentemente, de posse indireta, mas, sim, fonte de 
obrigações pessoais; 
v. Então pode haver sublocação; 
 
d. Retribuição: 
 
i. Retribuição pela disposição da coisa locada; ii. Locação é contrato 
essencialmente oneroso, e a retribuição é chamada de PREÇO, ALUGUEL 
ou RENDA é estabelecida diretamente pelas partes, no exercício da 
autonomia da vontade; 
 
iii. BENS DA UNIÃO: artigo 95, Decreto Lei n. 9.760, de 1946, por meio de 
CONCORRÊNCIA pública e pelo maior preço oferecido, na base mínima do 
valor locativo fixado. 
iv. A fixação do valor não é totalmente livre; 
v. ARTIGO 19, da Lei do Inquilinato, 8.245/91 – Não havendo acordo, o locador 
ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo 
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de 
ajustá-lo ao preço de mercado. 
 
7. DIREITOS E DEVERES DAS PARTES 
 
 As obrigações devem ser observadas a fim de evitarem a resolução do 
contrato e o direito a perdas e danos por parte da parte lesada na relação. Neste tipo 
de negócio jurídico, ambos possuem obrigações, havendo descumprimento por uma 
das partes, há então a resolução contratual. 
 
8. OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO LOCADOR 
 
Consistem em obrigações essenciais do locador: 
i. a entrega, ao locatário, da coisa objeto da locação, com suas pertenças, em 
estado que assegure o seu uso e gozo de acordo com a finalidade a que se 
destina; e 
ii. a garantia do uso pacífico da coisa pelo tempo de duração do contrato (CC, 
art. 566). A coisa deverá ser entregue em “estado de servir”, isto é, apta a 
atender à finalidade da locação. Em consequência, o locador responderá 
pelos vícios ou defeitos anteriores à locação que comprometam a 
destinação específica a ser dada ao bem (CC, art. 568). A lei não efetua a 
distinção entre vícios ocultos e aparentes, determinando a responsabilidade 
do locador por vícios ou defeitos em geral. 
Dentre tais vícios, incluem-se: 
 
• Vícios Redibitórios: Em relação aos vícios e defeitos presentes na coisa 
alugada, anteriores à locação, aplicação a teoria dos vícios redibitórios, 
cabendo ao locador a restituição do valor mais perdas e danos, caso ele 
conhecesse o vício antes da locação, ou somente a restituição do valor e as 
despesas do contrato, sendo o vício desconhecido por parte do locador. O 
locador responderá, autorizando-se ao locatário enjeitar a coisa defeituosa, de 
modo a resolver o contrato de locação, ou exigir o abatimento do preço do 
aluguel (CC, Art. 441 a 446). 
• Evicção: Perda do bem, objeto da locação, em razão de decisão judicial que 
atribui a sua propriedade a terceiro (CC, arts. 447 a 457). Se a evicção for total, 
acarretará a resolução do contrato de locação por falta de objeto. Neste caso, 
o locatário terá direito à indenização, nos termos do art. 450 do Código Civil. 
 
9. OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO LOCATÁRIO 
 
 Cabe ao locatário, como dever essencial, dar à coisa a destinação pactuada, 
e, na hipótese de omissão contratual, empregar o bem em finalidade compatível com 
os usos convencionados ou presumidos, segundo a sua natureza e as circunstâncias. 
 
• Dever essencial: Conservar o bem como se fosse de sua propriedade: Caso 
contrário, responderá por perdas e danos em face do locador 
 
• Deterioração da coisa: Se o locatário danificar a coisa, mesmo que seja por 
exercício abusivo, e não por descumprimento de norma contratual, o locador 
poderá resolver o contrato e exigir perdas e danos. 
 
• Obrigação de pagar o aluguel: Cabe, ainda, ao locatário, efetuar o 
pagamento do aluguel como contraprestação pelo uso e gozo da coisa no 
tempo, local e modo avençados. 
 
• 
Dever de comunicar turbações de terceiros: O locatário, como já referido, 
tem a obrigação de comunicar ao locador as turbações de terceiros fundadas 
em direito, a fim de que o locador possa se desincumbir de sua obrigação de 
proteger a posse do bem, garantindo, a um só tempo, o uso pacífico do bem 
pelo locatário e a defesa de sua posse indireta. 
 
• Dever de devolução no mesmo estado: Caso o locatário viole esse dever de 
devolução da coisa, a sua posse,até então justa, converter-se-á em precária, 
autorizando a propositura, pelo locador, de ação de reintegração de posse. 
• Dever de observar o prazo contratual: Não podendo devolver o bem antes 
do prazo, sob pena de pagar a multa prevista no contrato. 
 
• Multa exagerada ou desproporcional: A norma tem por escopo assegurar 
que a penalidade não se revele exagerada ou desproporcional tendo em conta 
o prazo remanescente após a extinção antecipada do contrato e, em 
contrapartida, o aproveitamento econômico já granjeado pelo locador até o 
momento da extinção contratual. 
 
• Critérios para redução da penalidade: Tendo o locatário cumprido 
parcialmente o contrato de locação, o intérprete deverá examinar todas as 
prestações adimplidas pelo locatário, de modo que, caso a penalidade se 
mostre exagerada diante do prazo contratual que ainda resta, caberá a redução 
da cláusula penal. 
 
• Resilição unilateral: Caberá ao locatário direito de retenção do bem imóvel 
até que o locador indenize os prejuízos decorrentes da não observância do 
prazo contratual ajustado. 
 
• Aluguel-pena: Uma vez vencido o prazo contratual, o locatário tem o dever de 
restituir a coisa após a notificação remetida pelo locador. Caso o locatário 
descumpra sua obrigação de restituição, incorrerá em mora, sujeitando-se a 
• 
pagamento de aluguel a ser arbitrado pelo locador pelo período em que 
permanecer com a coisa. 
Perpetuatio obligationis: O locatário responderá, ainda, por todos os danos 
que a coisa venha a sofrer enquanto estiver em mora de restituir o bem, ainda 
que decorrente de fortuito ou força maior. 
 
• Benfeitorias necessárias e úteis: Por se destinarem a conservar o bem ou 
evitar que se deteriore, são sempre realizadas no interesse do locador, razão 
pela qual o seu ressarcimento pelo locador será devido, ainda que não tenham 
sido por ele expressamente autorizadas. 
• Benfeitorias voluptuárias: O locatário a princípio não terá direito de ser 
indenizado e, por isso mesmo, não caberá o direito de retenção sobre o bem. 
À semelhança do que ocorre com as benfeitorias úteis, as voluptuárias são 
realizadas no interesse do locatário, para seu deleite e comodidade, o que pode 
não ser do interesse do locador. 
 
• Direito de retenção: O direito de retenção apenas poderá ser exercido pelo 
locatário que esteja em dia com as suas obrigações contratuais. 
 
10. MODALIDADES DE LOCAÇÃO 
 
• Imóvel urbano ou rural: critério da finalidade econômica: Diferenciam-se, 
assim, os imóveis urbanos e os rústicos ou rurais pelo critério da atividade 
econômica desenvolvida no bem; Urbano, o imóvel destinado à habitação do 
locatário, ou à sua atividade comercial, industrial ou de prestação de serviço, 
no perímetro da cidade. Rural, está destinado a pecuária, exploração da terra, 
regidos pelo estatuto das flores. 
 
• Locação para temporada: Aquela destinada à residência temporária do 
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, 
feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de 
• 
determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja 
ou não mobiliado o imóvel. 
 
Locação Comercial: A locação de imóveis comerciais possui prazos mais 
flexíveis, podendo ser ajustada de acordo com as necessidades das partes. É 
comum incluir cláusulas específicas no contrato para regulamentar a atividade 
comercial, como permissão para reformas ou adaptações no imóvel e 
autorização para sublocação. No entanto, as partes devem observar as 
disposições da Lei do Inquilinato e do Código Civil quanto aos direitos e deveres 
do locador e locatário. 
 
• Locação Residencial: A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece 
diversas regras específicas para a locação residencial. O prazo mínimo para 
locação residencial é de 30 meses, com exceção de contratos vinculados a 
programas de habitação social. A caução, limitada a três vezes o valor do 
aluguel, é admitida como garantia pelo locador. Os reajustes de aluguel podem 
ser feitos anualmente, com base em índices previamente estipulados. A 
rescisão do contrato pode ocorrer por mútuo acordo das partes, término do 
prazo, falta de pagamento ou outras causas previstas em lei. Além disso, o 
locatário tem direito de preferência para compra do imóvel, caso o locador 
decida vendê-lo durante a vigência do contrato. 
 
• Locação não residencial: Abandona o conceito de locação comercial ou 
industrial, adotando, ao revés, no âmbito da regulamentação genérica da 
locação não residencial, o conceito de locação empresarial, destinada a tutelar, 
com o benefício da ação renovatória. Toda a atividade empresarial lucrativa, 
denominado atualmente como estabelecimento. 
 
• Locação de Bens Móveis: A locação de bens móveis, como veículos, 
máquinas e equipamentos, é regida pelas disposições do Código Civil. Nesse 
tipo de locação, é fundamental definir claramente as responsabilidades das 
partes quanto à manutenção, reparos e eventual seguro do bem. A 
• 
transferência de riscos e responsabilidades deve ser estipulada de forma 
precisa no contrato, visando evitar litígios futuros. 
 
 
11. ASPECTOS ACESSÓRIOS E GARANTIAS 
 
• Benfeitorias – As benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuosas, 
sendo que cada tipo possui regras específicas quanto à sua realização, custeio 
e indenização. As necessárias são aquelas indispensáveis para a conservação 
do bem, devendo ser realizadas pelo locador, que tem direito a indenização. As 
úteis trazem melhorias ao imóvel, sendo custeadas pelo locatário, que pode ter 
direito a indenização ao término do contrato. Já as voluptuosas são melhorias 
de caráter estético, realizadas às custas do locatário, sem direito a indenização. 
 
• Fiança e Seguro – A fiança e o seguro são mecanismos comuns de garantia 
do contrato de locação. A fiança é uma garantia pessoal, na qual um terceiro 
se compromete a pagar as obrigações do locatário em caso de inadimplência. 
Já o seguro fiança locatícia é uma modalidade de seguro específica para 
contratos de locação, onde uma seguradora se responsabiliza pelo pagamento 
do aluguel em caso de falta de pagamento pelo locatário. 
 
• Penhoras e Hipotecas – A locação de bens gravados com penhoras ou 
hipotecas pode sofrer restrições, visto que essas garantias recaem sobre o bem 
locado. O locatário tem o direito de ser comunicado sobre a existência dessas 
restrições antes da celebração do contrato, garantindo assim sua ciência e 
consentimento. 
 
 
12. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
O término do prazo do contrato ou o ato de restituir ao locador a coisa 
alugada, são formas de extinção do contrato de locação. Portanto, é possível haver 
resilição bilateral ou unilateral do contrato. O contrato de locação de coisas não tem 
caráter personalíssimo, pois admite-se cessão e sublocação e a morte de um dos 
contratantes não extingue o contrato – Art. 577, CC 
 
 
• Deterioração da Coisa – Art. 567, CC: Se a coisa alugada se deteriorar sem 
culpa do locatário durante a locação, este pode pedir uma redução 
proporcional do aluguel ou rescindir o contrato. 
 
• Uso Diverso ou Abuso – Se o locatário usar a coisa de maneira diferente do 
acordado ou danificá-la por abuso, o locador pode rescindir o contrato e 
exigir perdas e danos. 
 
• Locação por Tempo Determinado – Art. 573, CC: A locação por tempo 
determinado cessa automaticamente após o prazo estipulado, sem 
necessidade de notificação, chamado pelo doutrinador de denúncia vazia, 
não havendo necessidade de fundamentação para ocorrer. 
 
 Se o locatário continuar na posse da coisa após o término do prazo, 
presume-se que a locação foi prorrogada pelo mesmo aluguel, mas sem prazo 
determinado – Art. 574, CC. 
 Caso o locatário permanecer com a coisa alugada e não a devolvê-lamesmo a pedido do locador após o término do prazo contratual, fica caracterizada 
a posse injusta e de má-fé da coisa – Art. 575, CC, cabendo ao locatário o 
pagamento de aluguel arbitrado pelo locador enquanto a coisa permanecer em seu 
poder, respondendo por qualquer dano à coisa, mesmo em caso fortuito. Trata-se 
de meio coercitivo, denominado aluguel-pena, devido a retenção indevida da coisa. 
 
• Direito de Retenção – Art. 578, CC: O locatário tem o direito de retenção da 
coisa alugada caso tenha realizado benfeitorias necessárias, salvo 
disposição contraria. No caso de benfeitorias uteis, somente havendo 
autorização expressa por parte do locador. 
 
 
13. RESCISÃO DO CONTRATO 
 
 
• Causas de Rescisão Contratual: O contrato de locação pode ser rescindido 
por diversas causas previstas em lei, como término do prazo, falta de 
pagamento, descumprimento das cláusulas contratuais, entre outras. 
• Procedimento para Rescisão: O procedimento para rescisão do contrato de 
locação varia de acordo com a causa e as disposições contratuais. Geralmente, 
exige-se uma notificação prévia à parte contrária, respeitando-se os prazos 
legais e as formalidades estipuladas. 
 
• Efeitos da Rescisão: A rescisão do contrato de locação gera diversos efeitos, 
como a devolução do bem locado pelo locatário, o pagamento de eventuais 
débitos pendentes, a restituição das garantias prestadas e, em alguns casos, o 
pagamento de indenizações por danos causados. 
 
14. ASPECTOS PROCESSUAIS 
 
• Ações Específicas em Locação – As ações judiciais cabíveis em casos de 
locação de coisas incluem ação de despejo, para retomada do imóvel pelo 
locador; ação de cobrança de aluguel, para exigir o pagamento de débitos; e 
ação renovatória de locação, para assegurar ao locatário o direito de 
permanecer no imóvel comercial após o término do contrato. 
 
• Competência e Legitimidade – As demandas relacionadas à locação de 
coisas devem ser propostas no juízo competente, conforme as regras de 
competência territorial estabelecidas em lei. As partes legítimas para propor ou 
contestar as ações são aquelas diretamente envolvidas no contrato de locação. 
 
15. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
 Ǫuanto à extinção do vínculo contratual, a Lei n.º 8.245/91 estabelece, nas 
locações a prazo determinado, a regra geral de que só se poderá extinguir o vínculo 
ao final do período pactuado. A Lei de locações (Lei 8.245 de 1991) segue também 
 
as regras gerais contidas no código civil no que se refere às hipóteses para o 
término da relação contratual. Tal extinção pode se dar de algumas formas, como 
por meio da rescisão contratual, da resolução contratual ou da resilição contratual. 
Normalmente, o contrato de locação se extingue pelos motivos a seguir: 
1- Pela Resolução: é a extinção do vínculo contratual por fato não imputável ao 
devedor, ou seja, por causa do descumprimento das obrigações; 
2- Pela Resilição: é a extinção do contrato por vontade das partes, seja bilateral 
(distrato) ou unilateral (denúncia). 
3- Pela Rescisão: é a extinção que decorre da ruptura do contrato. 
 
 Regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991), o contrato de locação 
de imóvel também pode se extinguir pela perda do objeto, em outras palavras, o 
contrato se extingue antes do cumprimento, pelo desinteresse do novo proprietário, 
que não deseja a manutenção do contrato ou porque o bem se perdeu para o 
contrato. 
 Não é comum se ver essa modalidade de extinção nos contratos de 
locação, mesmo porque as partes envolvidas no negócio jurídico desconhecem 
seus direitos, entendendo que o contrato deve ser cumprido até o final. 
 A primeira forma de extinção do contrato de locação pela perda do objeto 
está prevista no Art. 7º da aludida lei, que prevê a denúncia com prazo de 30 dias, 
do contrato nos casos de extinção do usufruto e do fideicomisso se a propriedade 
não estiver consolidada em seu poder, ou se o nu-proprietário, ou o fideicomissário 
não tiverem autorizado de forma escrita. 
 
Art. 7º- Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação 
celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo 
de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do 
nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada 
em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. 
 
 Usufruto é instituto em que o proprietário doa um bem imóvel com reserva 
de direitos, ou seja, reservando para si o direito de usar e gozar até o fim de sua 
vida, ou até quando desejar, deixando de ser o proprietário e se tornando 
 
usufrutuário. Quando o nu- proprietário tiver integralizado todos seus poderes, se 
tornará proprietário de pleno direito, momento em que poderá denunciar o contrato 
se não tiver interesse na locação. 
 
• Usufruto: o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário 
(pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as 
utilidades e os frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário. O 
usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos 
(rendas). 
 
• Nu-proprietário: é responsável pela propriedade sem gozo, ou seja, ele tem 
somente a perspectiva de ser o dono do bem, podendo ele usufruir do bem 
apenas por meio da morte do usufrutuário ou sua renúncia ao usufruto, bem 
como pela expiração do período proposto. 
 
• Fiduciário: é o termo designado a definir o profissional que cuida do 
dinheiro em casos de herança e testamento. Ele é, afinal, a pessoa 
responsável pela transmissão dessa herança no momento em que essa 
ação for necessária dada a confirmação do falecimento do proprietário 
original. 
 
 Importante frisar que, de acordo com o parágrafo único do artigo 7º, a 
denúncia deve ser exercida no prazo de 90 dias, contados da extinção do 
fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, caso contrário se entenderá 
a aceitação e manutenção do contrato de locação, não podendo arguir a perda do 
objeto do contrato, após esse período. 
 Pode também perder o objeto do contrato, se o imóvel for alienado na 
vigência do contrato de locação, notificando no mesmo prazo de noventa dias, salvo 
se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver devidamente averbado na matrícula 
do imóvel, como podemos verificar no Art. 8 da Lei em análise. 
 
Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá 
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo 
 
se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de 
vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
 
 Por todo o exposto, pode-se concluir que todas as partes presentes no 
contrato de Locação possuem respaldo legal quanto a extinção dele, caso se 
enquadrem nas alternativas anteriormente citadas. 
 
16. CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
 Na sociedade moderna, os pactos ou contratos, tornaram-se muito comuns 
na vida cotidiana, mitigando conflitos sociais, estabelecendo o senso justiça e 
concedendo as partes, direitos e obrigações. 
 O contrato de locação de coisas é uma formalidade onde a pessoa que possui 
o direito de propriedade do bem, transfere a outrem, o direito de posse mediante o 
pagamento de um valor previamente acordado entre as partes, devendo este ser 
restituído ao término do contrato. 
 Cotidianamente, realizamos diversos contratos, tácitos ou não, devendo 
sempre observar as formalidades e os princípios legais que estabelecem estas 
relações, garantindo com isso, maior segurança jurídica no convívio social.