Programa de Necessidades

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 1
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 2
EN
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Recepção,
alimentação (café
banheiros
Beleza
área de trabalho
Mercado Alimentação
área de mesas,
área de
ao vivo, área de
da manhã, almoço
mesas, banheiros
Spa
cliente, banheiros
Dinheiro
C
om
er
ci
al
Cozinha, área de
recepção
copa e banheiro
trabalho individuais,
Postos de trabalho
Empresa de grande
650 m²
funcionários,
Recepção,
trabalho
400 m²
Tipologia 2
vestiários,
banheiro para
banheiros
coletivo, postos de
cozinha, recepção,
Balcão de trabalho,
Área de caixas,
banheiros, copa,
e jantar), cozinha
administração, área
banheiros completo
aculputura,
área de recepção,
Academia
manicure,
(massagem,
Alimentação
Exercício
(com banheira),
Recepção,
2 quartos privativos
fisioterapia), sauna,
maquiagem, área
área de 35 m²
de equipamentos,
salas individuais,
piscina aquecida,
mobiliário, área de
Restaurante
área de comércio,
Médio padrão
1600 m²
área de
para funcionários,
ao vivo, recepção
salas de reunião,
equipamentos,
coletivo, postos de
Administração
porteTipologia 3
recepção
banheiro para
de reunião, copa e
individuais, 2 sala
Saguão
coletivo, postos de
Postos de trabalho
Empresa de médio porte
Área refeição
350 m²
recepção
funcionários,
de reunião, copa e
individuais, 1 sala
trabalho
Áreas técnicas
Postos de trabalho
porte
Empresa de pequenoTipologia 1
C
or
po
ra
tiv
o
equipamentos
vestiários
depósitos, área de
lavanderia,
305 m²
banheiros
Área de funcionário,
Cozinha, área de
individuáis
Grande padrão
espera
alimentos,
Farmácia Saúde
mesas, banheiros,
balcão de trabalho,
Área de caixas,
1000m²
1000 m²
atendimento ao
bar central, área de
confeitaria, área de
550 m²
privativo, 2
banheiros, 1
pães artesanais,
área destinado para
recepção
área para música
ou 1 quarto
2000m²
Quartos grande porteTipologia 3
100m²
sala
cozinha equipada,
área de trabalho,
privativo, mobiliário,
solteira, banheiros
1 de casal com 1 de
camas de casal ou
1 cama de casa, 2
Quartos médio porteTipologia 2
40m²
trabalho.
Área de caixas,
privativos,
banheiros
camas de solteiro,
Cama de casal ou 2
Quartos pequeno porteTipologia 1
H
ot
el
balcão de trabalho,
mesas, banheiros,
Salão de beleza
sala de estar, sala
de jantar, cozinha,
para corte,
área de trabalho,
closet
2000 m²
de espera
300m³
Geral
Bar
ofurô , área de
Área de trabalho,
Alimentação
PROGRAMA DE NECESSIDADES E POSTOS DE TRABALHO BÁSICOS
banheiros, salas
Cafeteria
ESTUDOS VOLUMÉTRICOS
salas de
THE VESSEL
300m²
Beleza
Banco
sala de reunião
2000 m²
Balcão de trabalho,
400 m²
Balcão de
cozinha, recepção,
medicação,
atendimento, área
de espera do
área para música
cliente
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G
A
1/
3
ÁREA DO RESTAUEANTE
ÁREA DE PIA/BANCADA COZINHA
ÁREA DE RECEPÇÃO
ÁREA DE TRABALHO CORPORATIVOÁREA DE QUARTO DO HOTEL
Programa de Necessidades
Serviços Composição
M² a ser
desenvolvido
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Chucri Zaidan
Disponível:
244.535 m²
Jabaquara
Disponível: 242.290 m²
Jabaquara
Não Residencial: 0 m²Marginal Pinheiros
Disponível: 162.881 m²
Brooklin
Disponível: 593.311 m²
Berrini
Não Residencial:
203.204 m²
Chucri Zaidan
Residencial:
615.632 m²
Brooklin
Residencial: 7.709 m²
Berrini
Residencial:
110.216 m²
Chucri Zaidan
Max. 2.000.000 m²
Marginal Pinheiros
Não Residencial: 263.941 m²
Berrini
Max.
350.000 m²
Berrini
Disponível:
36.578 m²
Marginal Pinheiros
Residencial: 173.176 m²
Jabaquara
Max. 250.000 m² Marginal Pinheiros
Max. 600.000 m²
Chucri Zaidan
Não
Residencial:
1.139.831 m²
Brooklin
Max. 1.400.000 m²
Jabaquara
Residencial: 7.709 m²
MAPA DE CONSUMIDOS
Brooklin
Residencial: 136.999 m²
MAPA DE ESTOQUES
INTERVENÇÕES EM ANDAMENTO
 R$ 6.578.994.524
INTERVENÇÕES NÃO
CONTRATADAS
28,6%
INTERVENÇÕES
CONCLUÍDAS
28,6%
INTERVENÇÕES NÃO
CONTRATADAS
R$ 1.455.098.393
INTERVENÇÕES EM ANDAMENTO
42,9%
RELAÇÃO DAS OBRAS
INTERVENÇÕES
CONCLUÍDAS
R$ 605.465.495
RELAÇÃO DE LUCRO ENTRE AS OBRAS
R$ 65.255.703,00R$ 46.608.530,00
R$ 310,00
R$ 203.112.750,00
R$411,00
R$ 51.450.000,00
R$ 974.753.316,00
R$ 207.281.400,00
R$ 750,00
R$ 1.110,00
R$ 700,00
R$ 1.282,00
R$ 252.685.500,00
R$ 30.000.000,00
R$ 756.600.000,00
R$ 98.202.390,00
R$ 535,00R$ 300,00
R$ 1.261,00
R$ 411,02
R$ 371,00
7º
 L
ei
lã
o
R$ 900.000.000,00
R$ 800.000.000,00
R$ 600.000.000,00
R$ 500.000.000,00
R$ 400.000.000,00
R$ 200.000.000,00
R$ 100.000.000,00
R$ 1.400,00
R$ 1.200,00
R$ 1.000,00
R$ 800,00
R$ 600,00
R$ 400,00
R$ 200,00
R$-
Preço realizado Arrecadação
2012201020092008
R$ 300.000.000,00
200820072005
R$ 700.000.000,00
20062004
2º
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R$ 1.000.000.000,00
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5º
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3º
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1º
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3º
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1º
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4º
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ei
lã
o
3º
 L
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o
4º
 L
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lã
o
2º
 L
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lã
o
2º
 L
ei
lã
o
1º
 L
ei
lã
o
12 - 16
19
9 - 12
51
6 - 9
8.460
6 - 9
705
3,00 - 6
11.908
0 - 3,00
4.776
GRÁFICO DE ADENSAMENTO
0 - 3,00
1.194
3,00 - 6
2.977
12 - 16
380
QUANTIDADE DE EDIFICAÇÕES
9 - 12
816
A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada foi instituída na Lei Municipal nº 13.260/2001 e inserida no Plano Diretor Estratégico do Município no ano
seguinte, foi a primeira a ser considerada, Operação Urbana Consorciada (OUC), por ter sido a primeira a ser aprovada após o Estatuto da Cidade.
Estabelece como diretrizes urbanísticas intervenções de requalificação que envolveriam, questões de mobilidade, habitação e lazer que atenderiam à interesses
públicos, coletivos e que seriam possíveis com os recursos obtidos pela venda dos CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção).
O CEPAC possui um valor mínimo determinado em lei, podendo ser reajustado de acordo com as normativas previstas na lei específica da operação urbana
consorciada e pode atingir preço de venda superior aos valores mínimos conforme o interesse e a concorrência dos investidores nas ofertas públicas de CEPAC
lançadas. Além disso, os CEPAC também podem ser utilizados, por decisão da Prefeitura, como meio de pagamento das obras públicas.
A Operação Urbana Água Espraiada lidera o levantamento com 3.370.538,64 m² de construções autorizadas. Na sequência, Faria Lima (2.247.787,16 m²) e Água
Branca (817.063,96 m²).
Abaixo é apresentado um gráfico comparativo entre Valores mínimos e realizado com a arrecadação entre 2004 á 2020:
Densidade demográfica corresponde à distribuição da população em uma determinada área, esse índice
demográfico representa, portanto, uma média entre a área de um determinado lugar e o total de habitantes
que nela se encontram.
É possível observar que a densidade demográfica está mais localizada nas zonas que se caracterizam
residêncial, por tanto logo no início do setor possuímos zonas de serviços onde os indivíduos são
considerados flutuantes, isto é, não são residêntes daquele determinado local.
Neste diagrama nota-se que a predôminancia de edificações encontra-se principalmente na área que é
caracterizada como residêncial isso também se aplicar para quantidade de pessoas fixas no setor, já
que em outra parte pode ser considerados indivíduos flutuantes, ou seja, vão até o local, presta serviço
e acaba se locomovendo paraoutra parte da cidade.
É possível notar que o setor em questão é rico em vegetação em
relação aos outros, têm como principais atributos remanescentes de
Mata Atlântica e outras formações de vegetação nativa, arborização
de relevância ambiental, vegetação significativa, incluindo o parque
existente e o Clube de Ibismo que contribuem para serviços
ambientais, como a conservação da biodiversidade.Logo a vegetação
é de alto padrão, sendo então mais destinada ao sobremento.
Os valores correspondem aos milhões de reais arrecadados nos leilões, durante o período sinalizado.
Nestes diagramas podemos observar a predôminancia de transporte automotivos principalmente na primeira parte da área onde se encontra vias de maior fluxo
(vias arteriais e coletoras), com isso a rede cicloviaria acaba ficando de um certo modo em segundo plano, mais ainda sim presente em determinados pontos do setor. Observa-se também que a partir domeio para o
final não possui grandes fluxos, isso ocorre devido a predominância dos lotes serem residênciais.
Na área nota-se a predominância de quadras de Zonas Mistas (ZN) que são porções do
território em que se pretende promover usos residenciais e não residenciais, com
predominância do uso residêncial,
com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. Entretando nessa área
apesar de ser destinada para maior partede uso residêncial, nota-se que neste caso que a
predominância da área seria serviço e industrial, classicando então pessoas como
"individuos flutuantes", ou seja, vão até o local para trabalhar mas não reside no mesmo,
porém também é possivel notar que seria uma das principais áreas que está em maior
modificação, com a criação de novas edificações.
ZEUP- Zona Eixo de Estruturação e ZEU- Zona Eixo de Estruturação consistem em
aproximar a população do transporte público, logo são área que possui bastante
circulação de transporte já que estão cituada com vias
de importância ao seu redor. Entretando ZEUP diferentemente de ZEU, os parâmetros
urbanísticos só poderão ser permitidos após a emissão da Ordem de Serviço das obras de
infraestrutura do sistema de
transporte que define o eixo, a emissão pelos órgãos competentes de todas as
autorizações e licenças.
As Zonas Especiais de Proteção Ambiental (ZEPAM) são porções do território do
Município destinadas à preservação e proteção do patrimônio ambiental, com isso,nota-se
que no setor estudada apresenta-se áreas com esse tipo de impotância de vegetação.
CLUBES AC-2 caracteram-se por serem clubes de campo, neste caso do setor ele acaba
sendo bem predominate, isto é, possui uma grande área, possuindo
também vegetações com zonas coracterizadas ZEPAM ou outros tipos de vegetações
quese encontram em praças ou canteiros. Com isso, pode se dizer que seria um setor rico
em vegetações e muitas delas singnificativas, isto é, caracterizadas como patrimônio
ambiental.
ZER-1- Zona Exclusivamente Residencial 1 são áreas destinadas exclusivamente ao uso
residencial com predominância de lotes de médio porte, sendo ela então umas das zonas
mais acentuadas na área estudada, com predominância de vegetação ao seu redor.
A predominância do uso do solo do setor estudado seria residêncial, entretando quanto mais próximo
da Marginal a predôminancia acaba se alterando para Industrial e Serviço, principalmente pelo o fácil
acesso á essa área já que vias de grande circulação (arterial e coletora) o contornam. Porém é uma
área com defassagem na parte Educacional, Cultural e Lazer. Com isso, nota-se que na primeira parte
do setor a predominância é voltada para prestação de serviço já na segunda parte é totalmente
residêncial.
Bibliografia:
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2015/
06/Jornal-PL-do-Zoneamento.pdf
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/zonea
mento/texto-da-lei/
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2014/
12/2014-12-23-QUADRO-3-minuta-PL-LPOUS-vfinal.pdf
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/estruturacao-territorial/op
eracoes-urbanas/oucae/
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br
https://geosampa.prefeitura.sp.gov.br
Uma Operação Urbana é uma ferramenta de intervenção
pública regida por um Plano Diretor aprovado por Lei
Municipal (Lei 16.050/2014) que cria regulamentos urbanos
específicos e incentivos para densidade populacional e
construção em áreas urbanas definidas com limites
pré-definidos.
É um setor com muitos lotes ocupados, porém ele também possuí uma quantidade siginificativade lotes
vazios, principalmente ocupados por vegetações de patrimônio cultural.
Com isso, podemos observar que, as Operações Urbanas em São Paulo é mais que analisar suas áreas de atuação, já que, em grande parte dos casos, as
intervenções urbanísticas ocorrem da implementação dessa modalidade na cidade acabam associando-se a transformações urbanas que expandem o seu perímetro
alvo, sendo, por vezes, articuladas a outras lógicas de produção do espaço urbano, como o surgimento de grandes empreendimentos ou condomínios fechados em
proximidades de sua área de intervenção. Logo, muitas vezes a predominância dos interesses privados se sobressaem ao públicos, mesmo quando a lógica deveria
ser inversa.
LOCAIS DAS OBRAS
Transformações territoriais e participações publicas
SETOR 1
As intervenções previstas compreendem à parcela de realização do Poder Público para dotar o território a ser transformado de adequada infraestrutura para suportar
o adensamento proposto de acordo com o previsto pela Operação Urbana Consorciada, bem como para atender à
população em situação de vulnerabilidade com a produção de Habitação de Interesse Social, e viabilizar o atendimento habitacional para famílias atingidas por
frentes de obras.
Análises Setor 1
ZCOR-2- Zonas corredores são destinadas para atividades econômicas de pequeno e médio porte, como consultórios médicos, hospitais, podendo chegar até 500 pessoas. Nota-se que ele se localizam
ao redor da área estuda principalmente próximo á área que possui predôminancia residêncial onde também da acesso á uma das grandes vias facilitando a chegada a estes estabelicimentos, tendo então
um acesso mais fácil e rápido.
ZEIS-3- Zonas Especiais de Interesse Social encontra-se áreas com ocorrência de imóveis ociosos ou subutilizados, localizados em regiões com boa infraestrutura e oferta de emprego. Como é o caso
dessa área no setor estudado, já que ela se encontra no meio de uma área que a predominância é serviço e industrial.
Podemos observar que a predominância de gabaritos mais baixos no setor escolhido, com casas de até
dois pavimentos e predios com apenas 3 andares, entretando nota-se que principalmente mais próximo da
Marginal o gabarito predominante seria de edificações maiores, além disso seria a área que esta sofrendo
mais alterações com a construções de novos edifícios de grande escala.
Nos gráficos a cima mostra a quatidade de edificações segundo seu gabarito e ao lado um gráfico
comparativo em relação a quantidade de pessoas em cada local, supondo que cada residência possui 4
pessoas morando mutiplicamos pela quantidade de edificações com isso, obtivemos um valor aproximado,
visto que, em algumas áreas são destinadas para serviços, o indivíduo pode ser classificado como flutuante,
já que não ocupa de fato aquele determinado local, mas ainda sim, podemos observar que o adensamento
se concentra principalmente nessas áreas sinalizadas no mapa ao lado.
Estoque:
Máximo: 2.000.000 m²
Disponível: 244.535 m²
Consumido:
Residencial: 615.632 m²
Não residêncial: 1.139.831
Já neste diagrama podemos obervar que é uma área que não possui
muitos polos de lazer, contendo alguns pontos como, teatro, parque,
Clube de Ipismo, biblioteca e espaço cultural.
Parâmetros de Ocupação e Estoques por setor
CA. máx.: 4
T.O: 0,5
Lote mínimo: 1.000 m²
Frente mínima: 16 m
Doação de Calçada: 2 m
Recursos mínimos:
 Frente e fundos: 5 m
 Lateral: 3 m
Usos: R1, R2, R3, C1, C2,
E1, E2, E3, S1 e S2
Com isso, o Projeto Urbano, na área de uma OUC(Operação
Urbana Consorciada), basea-se em no Estatuto da Cidade:
modificação de índices urbanísticos de parcelamento, uso e
ocupação do solo e normas de edificação,e contrapartidas
financeiras pagas como outorga onerosa, fruto de negociação
de potencial construtivo. Tais transformações se beneficiariam
de contrapartidas pagas por empreendedores e reverteriam
em melhorias urbanísticas na área. A OU é em tese um
instrumentoque, perante a suspensão das normas do
zoneamento em uma área alvo, integra por meio de projeto
urbano ações sincronizadas entre poder público e
privado,envolvendo habitação, mobilidade, espaços públicos e
áreas verdes.
Logo, ela pode ser julgada como um importante instrumento
urbanístico promotor de obras urbanas de melhorias, e uma
alternativa viável mesmo em tempos de recessão fiscal.
Abaixo é apresentado gráficos comparativos entre os setores:
Cada CEPAC poderá ser convertido em Autorização para construção de metros
quadrados adicionais, alteração do gabarito de altura, alteração da taxa de
ocupação, mudança de uso em um projeto ou ainda a
combinação destes fatores.
Com isso, sabemos que C.A é a relação entre a área construída computável e a área
do terreno; T.O é porcentagem do terreno se pode ocupar; Lote mínimo, é o menor
tamanho de lote apresentado na área; Frente mínima são as dimensões mínimas
que o lote precisa ter para que seja aprovado; Doação de Calçada consiste na
transferência de uma faixa do imóvel para o Poder Público, a fim de que sejam
realizadas melhorias no local, como implantação de melhoramento público,
alargamento de calçada; Recursos mínimos são as distâncias mínimas do lote que
edifição precisa ter para ser contruida; Usos consiste na caracterização de
subcategorias de uso residencial.
Nota-se comparando com outros setores que os Parâmetros de Ocupação se
assemelham muito com o setor do Brooklin e da Marginal Pinhereinos, mas se
diferem bastante em relação aos Estoques de Setores, principalemente na parte de
Consumidos, já que, no setor da Chucri Zaidan a quantida de área residêncial é bem
maior em relação a área residêncial apresentada na Marginal Pinheiros. Porém o
que alarma mais em relação a divergência de valores em relação a área Não
Residêncial, já que no setor da Chucri a metragem é bem maior em relação aos
setores da Marginal e do Brookin.
Planta de situação
OPERAÇÕES URBANAS CIDADE DE SÃO PAULO 2017-2020
Análise Operação Urbana Água Espraiada
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3
T.O
0,1
1
2,5
1
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2
4
4
-
2
C.A
ZEPAM
ZER-1
ZEIS-1
ZCOR-2
CLUBESAC-2
ZEUP
ZEU
ZEIS-3
PRAÇA/CANTEIRO
ZM
Zoneamento
Áreas
0,2
0,5
0,7
0,7
-
0,7
0,7
0,7
-
0,5
LEGENDA
CHEIOS
CHEIOS DE VAZIOS
LEGENDA
ZEPAM
ZER-1
ZEIS-1
ZCOR-2
CLUBES AC-2
ZEUP
ZEU
ZEIS-3
PRAÇA/CANTEIRO
ZM
ZONEAMENTO
Usos do Solo
Legenda 
Comercio e Servicos
Serviços
Parques/praça
Indústria
Residencial
Misto
Lazer
Educacional
Cultural
Legenda
0 - 15
15 - 55
55 - 82
82 - 104
104 - 123
123 - 140
140 - 159
159 - 179
179 - 202
202 - 230
230 - 274
274 - 342
342 - 475
475 - 926
926 - 30111
Densidade Demografica 
setor sensitario
LEGENDA
 
0 a 3,00m
3,00 a 6,00m
6,00 a 9,00m
9,00 a 12,00m
12,00 a 16,00m
16,00 a 20,00m
GABARITO DE ALTURA
Adensamento populacional Quadras
Legenda
0 - 3,00
3,00 - 6
Concentração de edificações
Legenda 
 
LEGENDA
BICILETARIO PARACICLO
PONTO DE ONIBUS
ESTACAO DE TREM
FAIXA ONIBUS
CORREDOR ONIBUS
LINHA METRO
LINHA DO ONIBUS
LINHA DO TREM
REDE CICLOVIARIA
MANCHA DE CONCENTRACAO 
DE PONTOS DE TRANSPORTE
TRANSPORTE
LEGENGA 
ARTERIAL
COLETORA
RODOVIA
VIA DE TRANSITO RAPIDO
Classificação Viaria
Legenda
Arvores
Parques e Unidades de conservação
Reserva mata Atlantica
Vegetação
Vegetação
LEGENDA
CLUBE DE HIPISMO
 TEATRO/ CINEMA/ SHOW
ESPACOS CULTURAIS
BIBLIOTECAS
PARQUES
PRAÇAS
LAZER
2