Pós-Graduação_Especificidades das Avaliações dos Imóveis Rurais _Ebook s

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Avaliação Imobiliária
Unidade 4
Especificidades das avaliações 
dos imóveis rurais
Diretor Executivo 
DAVID LIRA STEPHEN BARROS
Gerente Editorial 
CRISTIANE SILVEIRA CESAR DE OLIVEIRA
Projeto Gráfico 
TIAGO DA ROCHA
Autoria
NATHALIA ELLEN SILVA BEZERRA 
SILVIA CRISTINA DA SILVA
AUTORIA
Nathalia Ellen Silva Bezerra
Formada em Direito e tenho experiência técnico-profissional 
nas áreas de Direito do Trabalho e de Direito Previdenciário. Também 
atuo como conciliadora e como advogada, tendo em vista a prática e a 
valorização dos meios alternativos de solução de conflitos. Ao longo da 
minha vida acadêmica, sempre demonstrei um grande interesse pela 
escrita. Dessa forma, espero que, por meio deste material e da experiência 
vivenciada, você consiga ampliar os seus conhecimentos e exercer 
uma vida profissional plena. Além disso, atualmente, sou mestranda do 
Programa de Pós-Graduação em Administração da Universidade Federal 
de Campina Grande.
Silvia Cristina da Silva
Mestre Interdisciplinar em Educação, Ambiente e Sociedade pela 
UNIFAE, tenho participação docente e discente no Mestrado em Análise 
do Discurso da Universidade Federal de Buenos Aires. Sou especialista 
em Docência do Ensino Superior e em Direito e Educação pela Faculdade 
Campos Elíseos, pós-graduanda em EAD pela Faculdade Campos 
Elíseos e graduada em Ciências Jurídicas e Sociais pela UNIFEOB. 
Sou vice-diretora Acadêmica da Agência Nacional de Estudos em 
Direito ao Desenvolvimento (ANEDD), especialista em Investigação de 
Antecedentes em instituições públicas e privadas, docente e conteudista 
em diversas instituições com cursos de graduação e de pós-graduação, 
elaboradora de questões para concursos públicos de várias organizadoras 
e degravadora, redatora, tradutora e intérprete da Língua Espanhola.
Por isso, fomos convidadas pela Editora Telesapiens para integrar 
seu elenco de autores independentes. Estamos muito felizes por poder 
ajudar você nesta fase de muito estudo e de muito trabalho. Conte 
conosco!
ICONOGRÁFICOS
Olá. Esses ícones irão aparecer em sua trilha de aprendizagem toda vez 
que:
OBJETIVO:
para o início do 
desenvolvimento de 
uma nova compe-
tência;
DEFINIÇÃO:
houver necessidade 
de se apresentar um 
novo conceito;
NOTA:
quando forem 
necessários obser-
vações ou comple-
mentações para o 
seu conhecimento;
IMPORTANTE:
as observações 
escritas tiveram que 
ser priorizadas para 
você;
EXPLICANDO 
MELHOR: 
algo precisa ser 
melhor explicado ou 
detalhado;
VOCÊ SABIA?
curiosidades e 
indagações lúdicas 
sobre o tema em 
estudo, se forem 
necessárias;
SAIBA MAIS: 
textos, referências 
bibliográficas e links 
para aprofundamen-
to do seu conheci-
mento;
REFLITA:
se houver a neces-
sidade de chamar a 
atenção sobre algo 
a ser refletido ou dis-
cutido sobre;
ACESSE: 
se for preciso aces-
sar um ou mais sites 
para fazer download, 
assistir vídeos, ler 
textos, ouvir podcast;
RESUMINDO:
quando for preciso 
se fazer um resumo 
acumulativo das últi-
mas abordagens;
ATIVIDADES: 
quando alguma 
atividade de au-
toaprendizagem for 
aplicada;
TESTANDO:
quando o desen-
volvimento de uma 
competência for 
concluído e questões 
forem explicadas;
SUMÁRIO
Avaliação das obras rurais - aspectos gerais e específicos ...... 10
Obras rurais: conceitos e fases .............................................................................................10
Planejamento das obras rurais .............................................................................................. 12
Materiais de construção nas obras rurais ...................................................................... 15
Avaliação dos rebanhos - o que são e como são feitos? ............ 18
Rebanhos: o que são e suas avaliações .........................................................................18
Avaliação dos recursos naturais e ambientais........................................................... 21
Avaliação das máquinas e implementos agrícolas - conceitos e 
características gerais ................................................................................26
Aspectos gerais sobre os implementos agrícolas ..................................................26
Tipos de implementos agrícolas .........................................................................................29
Benefícios dos implementos e máquinas agrícolas .............................................. 31
Avaliação das máquinas e implementos agrícolas ................................................33
Elaboração do laudo - legislações e normas .................................. 35
Laudo: o que é? ................................................................................................................................35
Laudo de avaliação imobiliária ............................................................................................. 36
Critérios de avaliação imobiliária .........................................................................................37
Vantagens promovidas pelo laudo da avaliação dos imóveis ....................... 41
Laudo de avaliação imobiliária vs. parecer técnico ............................................... 41
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UNIDADE
04
Avaliação Imobiliária
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INTRODUÇÃO
A avaliação dos imóveis, sejam esses localizados na área urbana 
ou na área rural, é de suma importância para que diversas negociações 
envolvendo esses bens seja firmada, mas para que, principalmente, o 
valor de tais imóveis seja determinado de forma coerente e correta, 
levando em consideração todos os aspectos que podem atingir o 
imóvel de alguma maneira. Diante desse contexto, continuaremos 
abordando algumas das especificidades relativas à avaliação dos 
imóveis, dando ênfase a alguns dos aspectos que compõem ou 
afetam os imóveis rurais, assim iremos estudar a avaliação das obras 
rurais presentes no território nacional, a avaliação dos rebanhos e 
aprender sobre a avaliação das máquinas e implementos agrícolas, 
por fim passaremos a abordar o laudo de avaliação e a maneira que o 
mesmo deve ser produzido para que as normas que o regulam sejam 
devidamente atendidas. Entendeu? Ao longo desta unidade letiva você 
vai mergulhar neste universo!
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OBJETIVOS
Olá. Seja muito bem-vindo à Unidade 4. Nosso objetivo é auxiliar 
você no desenvolvimento das seguintes competências profissionais até o 
término desta etapa de estudos:
1. Analisar a avaliação das obras rurais presente no território nacional.
2. Examinar os aspectos principais da avaliação dos rebanhos 
(semoventes).
3. Discutir acerca da avaliação de máquinas e implementos agrícolas.
4. Identificar como um laudo deve ser elaborado e quais são as 
principais legislações e normas sobre o tema.
A busca pelo conhecimento é infinita, assim como os frutos 
resultantes de sua jornada!
Avaliação Imobiliária
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Avaliação das obras rurais - aspectos 
gerais e específicos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de analisar a 
avaliação das obras rurais presentes no território nacional. 
Isso será fundamental para o exercício de sua profissão. 
E então? Motivado para desenvolver esta competência? 
Então vamos lá. Avante!
Obras rurais: conceitos e fases
Construções rurais é uma temática de elevada importância para 
a Engenharia Rural, já que se faz presente nos assuntos que envolvem 
as atividades agropecuárias. Tanto na criação dos animais, quanto na 
agricultura, as consequências que decorrem das construções rurais se 
fazem presentes. Com base nessas afirmações podemos inferir que o 
campo de atuação das construções rurais é amplo e imprescindível para 
que outras várias temáticas sejam desenvolvidas, como os referentes às 
instalações de animais, armazenamento da produção, industrialização do 
mercado, dentre outros, conforme destacado por Novais (2014).
Novais (2014) ainda destaca que as construções rurais envolvem 
o conjunto de prédios de posse do produtorpara a racionalização das 
produções e criações, devendo obedecer a critérios básicos como os 
relativos à higiene, orientação correta acerca do terreno, simplicidade e 
funcionalidade, durabilidade e segurança, racionalidade, características 
relativas ao controle das variáveis climáticas, expansão e baixo custo. Além 
desses critérios, é ainda importante enfatizar a necessidade de que certas 
leis federais, estaduais e municipais, no que se refere ao meio ambiente, 
ao controle sanitário e à segurança, sejam devidamente cumpridas.
As normas, os princípios e as avaliações relativas à construção 
precisam ser adequadas aos vários tipos de construções rurais, ou seja, 
é necessário que as características específicas de cada uma delas seja 
levada em consideração no momento em que a avaliação ocorre, todavia 
Avaliação Imobiliária
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é preciso que os critérios sejam limitados e regrados em certo nível, pois 
caso contrário, a segurança atribuída ao processo poderia ficar maculada. 
É nesse sentido que Novais (2014) alerta para o fato de que os 
princípios incumbidos por nortear as construções, sejam essas grandes 
ou pequenas, buscam de igual modo alcançar um basto custo, no menor 
tempo possível para que as condições de rendimento e de aproveitamento 
das ferramentas e da mão de obra sejam usufruídas ao máximo.
As construções não são perfeitas, pois ainda que sejam planejadas 
conforme as normas e os critérios desejados, ainda estão sujeitas a 
imprevistos, porém existem fases da construção (figura 1) que podem ser 
seguidas na intenção de que tais impactos sejam amenizados.
Figura 1 – Fases da Construção
Preliminares Execução Acabamento
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Novais (2014).
Na primeira fase, denominada como preliminares, são realizados 
os trabalhos iniciais, que serão aqueles que antecedem a construção de 
fato e que englobam a elaboração do programa, que está relacionada 
à finalidade e ao objetivo a que a obra se destina, a escolha do local, a 
organização do local de trabalho, o estudo do solo e do subsolo do local 
em que a construção será realizada, a regularização do terreno, envolvendo 
a terraplanagem ou acerto do terreno e o projeto relativo ao mesmo.
Já na fase da execução estão presentes nessas fases momentos 
da construção propriamente dita, envolvendo aspectos como abertura 
das valas, consolidação do terreno, alicerces, levantamento de paredes, 
colocação de coberturas, telhados e pisos, entre outros. Por fim, a última 
etapa é referente ao acabamento, ou seja, é a etapa em que a finalização da 
construção é efetuada e na qual os detalhes são arranjados, como aqueles 
referentes a instalações elétricas, aos equipamentos e a encanação.
Avaliação Imobiliária
12
Desta feita, as construções rurais precisam estar atentas a questões 
que fornecem eficiência para a construção, pois caso contrário as mesmas 
irão enfrentar problemáticas em sua realização, por isso é necessário que 
o criador destine cuidado especial para a construção rural.
Planejamento das obras rurais
O planejamento é uma etapa necessária tanto para as construções 
presentes no meio urbano quanto na zona rural, pois por meio dele, 
imprevistos poderão ser evitados e hipóteses de como lidar com os 
mesmos poderão ser elaboradas para que as melhorias alternativas e 
estratégias sejam criadas quando for necessário.
Como o próprio nome indica, planejar significa desenvolver e 
elaborar um plano, também podendo estar relacionado ao fornecimento 
de uma descrição detalhada ou o estabelecimento de um propósito. Assim, 
o planejamento não pode ocorrer de qualquer maneira, sendo necessário 
que um cronograma seja seguido na intenção de que a implementação 
ocorra de forma coerente. É por meio desse planejamento que questões 
como a localização da morada, do galpão, do estábulo e da horta, entre 
outros ambientes típicos dos imóveis e construções rurais, serão definidos.
A escolha deve considerar tanto as questões relativas ao custo 
quanto ao tempo de construção, pois, em regra, o esperado e desejado 
é que o custo seja baixo e que a obra seja finalizada o mais rápido 
possível. Para que o planejamento seja traçado, é necessário que se tenha 
conhecimento acerca do local em que a construção será realizada, pois, 
por exemplo, pode ser mais custoso colocar a morada do caseiro em 
um dado local do terreno, enquanto que se essa morada fosse colocada 
em um outro espaço do mesmo terreno esses custos poderiam ser 
minimizados.
Nesse sentido, Novais (2014) enfatiza que o planejamento das 
construções rurais deve obedecer a um cronograma de implantação, pois 
assim cada elemento do imóvel rural será situado na melhor área para o 
mesmo, por exemplo 
Avaliação Imobiliária
13
A moradia principal deve se situar em local plano e 
se possível mais elevado, a fim de que toda a área seja 
dominada sem maiores dificuldades, servindo também 
essas considerações para a moradia do caseiro ou 
administrador, que na ausência do proprietário será o 
responsável pela guarda da propriedade. (NOVAIS, 2014, 
p. 2-3)
Antes mesmo do planejamento ser traçado, o primeiro ponto a que 
o proprietário deve se ater ao iniciar uma construção rural é referente à 
colocação de cercas para que seja efetuada a demarcação topográfica e 
uma maior segurança passe a existir, principalmente, no que se refere a 
invasões de terreno ou até mesmo de animais pertencentes a terceiros.
Novais (2014) ainda destaca que o planejamento é relativo à 
organização dos recursos disponíveis, sejam esses naturais, materiais, 
financeiros e/ou humanos aproveitando o máximo da potencialidade 
relativa ao mesmo. É no planejamento em que o cuidado será destinado 
ao estudo técnico e econômico do sistema produtivo que tem como 
resultado o projeto físico das instalações.
Considerando que estamos falando das obras rurais, o planejamento 
deve envolver o bem estar dos animais e das plantas, assim como os 
interesses do produtor, tendo em vista as instalações práticas e funcionais, 
que tornem possível a execução das tarefas e a promoção da máxima 
eficiência do mesmo.
Ainda é importante salientar que o planejamento precisa ser 
realizado, pois após a finalização da obra é mais difícil realizar alterações 
e modificações na mesma, sendo que essas modificações terão custo 
elevado e poderão afetar a funcionalidade das instalações ou até mesmo 
o objetivo referente ao mesmo.
As etapas do planejamento envolvem o estudo do mercado e os 
fatores que precisam ser considerados na escolha do local, sendo esse o 
ponto comum de início para as obras rurais, pois sem o espaço ou terreno 
para que a obra seja realizada a mesma não poderá se efetuar. Quanto a 
escolha do local, Novais (2014) destaca que:
Avaliação Imobiliária
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A escolha do local de implantação de qualquer tipo de 
instalações impõe uma série de averiguações a fim de 
que se possa tirar do local, o máximo de vantagens. 
As principais são: • Se não há impedimento legal para 
uso do terreno; • Se a topografia permite implantação 
econômica da obra; • Se a natureza do subsolo permite 
uma construção estável e pouco onerosa; • Se permite 
um fluxo eficiente; • Se oferece boas condições quanto 
a vias de acesso, direção de ventos, clima; • Se há 
possibilidade de escoamento de águas pluviais, águas 
servidas e dejetadas. (NOVAIS, 2014, p. 3)
Além da etapa referente ao planejamento, a elaboração do projeto 
também merece destaque, tendo em vista que é através dessa que se 
constata que o projeto é dotado de finalidade rural, apresentando também 
as necessidades e as perspectivas do aproveitamento da propriedade. É 
na elaboração do projeto que ficará esclarecido se o imóvel será destinado 
ao lazer ou a obtenção de lucro.
O projeto das instalações rurais é o conjunto de instruções 
imprescindíveis para que uma dada obra seja executada. A boa elaboração 
do projeto garante a redução do custoda obra, já que gera um melhor 
aproveitamento dos materiais e da mão de obra utilizada, então quanto 
mais bem elaborado o projeto maior será a qualidade e a durabilidade da 
construção e menor serão os desperdícios durante o processo.
Os benefícios atrelados a um projeto bem efeito serão válidos tanto 
na construção rural como um todo, como também no caso das benfeitorias 
rurais, sendo que nessa hipótese também será preciso averiguar se as 
mesmas serão realmente responsáveis por proporcionar benefícios e 
melhorias aos imóveis rurais. No momento da execução do projeto de 
benfeitoria é preciso pensar tanto no seu processo de construção quanto 
nos frutos que serão obtidos através da mesma.
A parte física do projeto é composta por desenhos, placas e 
especificações relativas às mesmas, indicando o local em que a obra será 
realizada, as dimensões do terreno, os materiais que serão utilizados e 
as quantidades referentes a cada um dos materiais escolhidos. É nesse 
sentido que Novais (2014) afirma que o projeto de uma construção rural é 
formado por uma parte gráfica e uma parte descritiva.
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A parte gráfica será composta pelas plantas de situação, plantas de 
localização, planta baixa, cortes e fachadas. Enquanto a parte descritiva 
apresenta as técnicas e os materiais que serão utilizados ao longo da 
construção, sendo que a mesma é elaborada de maneira clara, concisa 
e simples.
Materiais de construção nas obras rurais
É muito difícil ou até mesmo impossível imaginar uma construção 
que não necessite de materiais para que seja efetuada, por isso que 
o entendimento, pelo menos geral, acerca dos principais materiais 
utilizados nas obras rurais é considerado importante e interessante em 
nosso campo de estudo.
Os materiais de construção são de dois tipos: simples ou compostos 
e poderão ser obtidos tanto da natureza ou das atividades industriais, a 
depender do que seja necessário e da finalidade a que seja destinado. 
A adequação dos materiais de construção também precisa levar em 
consideração alguns critérios, sendo esses: 1) resistência, pois o material 
deverá aguentar os processos a que será submetido; 2) trabalhabilidade, 
já que o material precisa servir e ter utilidade a função que será aplicado, 
por isso é necessário que o mesmo seja adaptável e aplicável e para tanto 
as suas características e aspectos naturais precisam ser considerados no 
momento da escolha do material a ser utilizado em dada etapa ou tarefa 
da obra em questão; 3) durabilidade, também faz menção a resistência 
do material contudo diferente do primeiro critério, faz referência a como 
o material irá reagir as ações a que está exposto, como, por exemplo, aos 
agentes atmosféricos, biológicos e químicos; 4) higiene e saúde, o material 
não deverá causar danos à saúde dos construtores e nem daqueles que 
irão fazer uso da obra em momento posterior; e 5) econômico, por fim, as 
condições técnicas deverão ser observadas no momento da escolha do 
material, bem como todos os critérios anteriores, todavia essa escolha 
não pode ocorrer se as condições econômicas da obra quanto a compra 
dos materiais forem ignoradas.
Avaliação Imobiliária
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Querido aluno, considerando que esse não é o foco principal do 
nosso estudo, escolhemos apenas alguns dos materiais que julgamos 
mais importantes ou que são utilizados com uma maior frequência para 
apresentar seus aspectos gerais.
As pedras naturais são comumente utilizadas na construção dos 
alicerces, muros de arrimo e pavimentação, dentre outras, dessa forma 
como são utilizadas como estruturas basilares é recomendado que sejam 
escolhidas pedras duras, pesadas e que tenham uma textura homogênea, 
já que as de natureza porosa absorvem a água, o que futuramente pode 
causar problemas à estrutura da construção. Alguns dos tipos de pedras 
naturais que são utilizados nas obras são: granito, arenito, basalto, minérios 
de ferro e outros.
Já o agregado será o material entendido como granular, sendo que 
nem o seu volume e nem a sua forma serão definidos de forma prévia. São 
comumente utilizados na construção de vias férreas, calçamentos, pistas 
de rolamento para estradas, ente outros. Os agregados são tidos como 
importantes para as argamassas e para os concretos, gerando contribuições 
econômicas e teóricas para os mesmos, já que proporcionam uma melhor 
retração e promovem melhorias para a resistência da construção. 
Segundo Souza (1997), os agregados se classificam quanto à 
origem, podendo ser naturais ou artificiais, quanto à massa específica 
aparente, sendo divididos em leves, pesados ou normais, e por fim, quanto 
ao diâmetro máximo, já que poderão ser agregados miúdo, graúdo ou 
mesclado.
Considerando que estamos estudando a avaliação imobiliária, 
é válido destacar que em conformidade com a NBR 14653-3, que é a 
responsável por regular os principais pontos acerca da avaliação dos 
imóveis urbanos, no tópico 7.3.2.5 aborda a caracterização das obras e 
trabalhos de melhoria das terras, em que serão caracterizadas como de 
melhorias das terras irão envolver os aspectos presentes na figura 2.
Avaliação Imobiliária
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Figura 2 – Aspectos caracterizadores das obras e trabalhos de melhorias das terras
Condicionantes 
legais
Aspectos 
funcionais
Aspectos 
qualitativos e 
tecnológicos
Estado de 
conservação, idade 
aparente e vida útil
Dimensões e 
quantidade
Fonte: Baseado na NBR 14653-3 (2004).
Levando em consideração o exposto na supramencionada norma, 
bem como as discussões apresentadas até o presente momento sobre as 
construções rurais, chega-se à conclusão que a etapa de construção e a 
avaliação da mesma não é um processo, mas repleto de implicações e 
consequências, sendo necessário que uma série de critérios, requisitos e 
leis sejam atendidas para que as construções sejam legais e úteis.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, 
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido 
que as obras rurais envolvem as atividades agropecuárias, 
tanto na criação dos animais, quanto na agricultura, as 
consequências que decorrem das construções rurais se 
fazem presentes. Além disso, também aprendemos que 
a construção rural ocorre em três fases principais que 
são: preliminares, execução e acabamento. Em seguida, 
aprendemos o quanto o planejamento e o projeto das 
construções rurais são importantes para que a qualidade 
e a eficácia da obra sejam garantidas. Por fim, entendemos 
que os critérios para que os materiais da construção 
sejam considerados adequados são: a resistência, a 
trabalhabilidade, a durabilidade, a higiene e saúde e os 
critérios econômicos.
Avaliação Imobiliária
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Avaliação dos rebanhos - o que são e 
como são feitos?
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de examinar 
os aspectos principais da avaliação dos rebanhos 
(semoventes). Isto será fundamental para o exercício de 
sua profissão. E então? Motivado para desenvolver esta 
competência? Então vamos lá. Avante!
Rebanhos: o que são e suas avaliações
Em conformidade com o significado presente no Dicio – Dicionário 
Online de Português, rebanho pode ser compreendido como o conjunto 
de gado lanígero e de outros animais a que a guarda cabe a um pastor, já 
semovente pode ser entendido como aquilo ou aquele que se move por 
si mesmo e/ou que anda de forma autônoma.
Figura 3 – Rebanho Bovino
Fonte: Freepik. 
Os rebanhos que são bovinos são compostos por bois e vacas 
(representado pela figura 3), já os suínos são compostos por porcos, os 
ovinos são feitos por ovelhas e carneiros, na medida em que o rebanho 
caprino é composto por cabras e bodes, os equinos por cavalos e assim 
por diante.
Avaliação Imobiliária
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Os semoventes, segundo a NBR 14653-3, responsável por 
dispor acerca da avaliação de imóveis rurais,são classificados como 
componentes dos imóveis rurais, por isso as disposições referentes aos 
mesmos são de suma importância para que a avaliação dos imóveis rurais 
seja feita em sua totalidade e abarque todos os aspectos que a compõe. 
Nesse contexto, os semoventes podem ser compreendidos como 
sendo os animais de rebanho que integram o patrimônio, sendo exemplos 
o rebanho de bovinos, equino, muar, asinino, ovino e caprino. O Conselho 
Nacional do Ministério Público esclarece que os bens semoventes são 
constituídos por animais selvagens, sejam esses domesticados ou 
domésticos.
SAIBA MAIS:
Os direitos dos animais vêm sendo objeto de estudo e de 
discussões de forma recorrente nos últimos anos, tendo em 
vista a necessidade de destinar atenção e proteção a esses 
seres vivos que fazem parte da vida de parte considerável 
da humanidade, seja presente em suas residências ou a 
partir da obtenção das vantagens da criação de rebanhos, 
por exemplo. Muitas são as polêmicas presentes no Brasil, 
já que o nosso ordenamento jurídico trata os animais como 
coisas, assim para que uma argumentação mais coerente 
seja estruturada sobre a temática, recomenda-se a leitura 
do artigo denominado “A proteção aos animais no Brasil: 
objetos ou sujeitos de direito?”, escrito por Junieber Ramos 
dos Santos. Clique aqui para acessar.
A compreensão de que os rebanhos são responsáveis por promover 
valorização aos imóveis rurais é verídica, já que os semoventes são 
capazes de produzir diversos benefícios para os produtos que se dedicam 
ao âmbito da pecuária. Afinal, além dos produtos gerados pelos mesmos 
servirem para a sua alimentação e de sua família, a depender do tamanho 
do rebanho e da maneira a partir da qual o mesmo é aproveitado, diversos 
lucros podem ser obtidos. Um exemplo se refere ao rebanho bovino, em 
que o homem além de consumir a carne tem outros benefícios, como o 
leite, o queijo, a manteiga, o iogurte, dentre outros.
Avaliação Imobiliária
https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/11446/A-protecao-aos-animais-no-Brasil-objetos-ou-sujeitos-de-direitos
20
O Código de Processo Civil de 2015 apresenta disposições acerca 
dos bens semoventes, determinando que esses são os bens móveis 
que possuem movimento próprio, sendo esses compostos por animais 
selvagens, domésticos ou domesticados, estando em simultaneidade 
ao Conselho Nacional do Ministério Público. Todavia, o conceito de 
semovente apresentado pelo Código em questão amplia o significado 
desse termo, em que são considerados como bens móveis ou suscetíveis 
de remoção por força alheia, desde que a substância ou a destinação 
econômico-social da coisa, em que os bens móveis recebem esse nome 
em razão de sua própria natureza.
Nesse contexto, o artigo 82 do Código Civil de 2002 apresenta 
definição para os bens móveis, mas não dispõe acerca dos semoventes, 
porém com base no apresentado anteriormente, melhores conclusões e 
distinções podem ser retiradas a partir da leitura do artigo a seguir:
Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento 
próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da 
substância ou da destinação econômico-social.
Art. 83. Consideram-se móveis para os efeitos legais:
I - as energias que tenham valor econômico;
II - os direitos reais sobre objetos móveis e as ações 
correspondentes;
III - os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas 
ações. (BRASIL, 2002)
Os nascimentos e as mortes dos semoventes não podem ser 
ignorados sem que as devidas anotações e registros acerca das mesmas 
sejam feitas, pois é necessário que haja um controle acerca da quantidade 
e das condições que esses rebanhos estão inseridos sejam averiguados.
No que se refere ao momento do nascimento de um semovente, 
o responsável pelo mesmo deverá comunicar ao NUPAT, sendo esse 
comunicado feito por meio de um memorando que deverá conter o relato 
dos fatos e acontecimentos, além do memorando deverá estar presente 
no processo atestado ou certidão emitida por um profissional habilitado, 
papel que em regra será exercido por um veterinário, para que a inclusão 
do semovente seja devidamente justificada. Além das mencionadas 
Avaliação Imobiliária
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informações, é ainda necessário que uma avaliação do valor do animal, 
com base nos preços de mercado, também seja inserida.
Alguns requisitos também precisam ser atendidos na hipótese de 
morte do semovente, momento em que o responsável também deverá 
enviar ao NUPAT, um memorando que também irá relatar os fatos e 
acontecimento, assim será anexado ao processo atestado ou certidão 
emitida por veterinário habilitado que apresente as devidas justificadas 
para a morte do semovente. 
Avaliação dos recursos naturais e 
ambientais
Além das disposições relativas aos rebanhos é ainda importante 
que tenhamos conhecimento sobre os aspectos gerais e específicos da 
avaliação que atinge os recursos naturais e ambientais como um todo. 
Como já aprendemos, a NBR 14653 aborda os aspectos gerais sobre 
a avaliação dos bens, sendo a mesma dividida em algumas partes 
específicas, dentre essas a sexta parte aborda os recursos naturais e 
ambientais.
A NBR 14653-6, que visa complementar os objetivos e as definições 
apresentadas pela NBR 14653, principalmente, no que que se refere aos 
métodos e aos procedimentos destinados às tecnicidades da avaliação 
dos recursos naturais e ambientais, possui como base as seguintes 
diretrizes principais para a valoração dos recursos ambientais:
a) classificação da sua natureza; 
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e 
abreviaturas; 
c) descrição das atividades básicas; 
d) definição da metodologia básica; 
e) especificação das avaliações; 
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de 
avaliação. (NBR 14653-3, 2005, p. 1)
Avaliação Imobiliária
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A importância em valorar as áreas ambientais ou as unidades de 
conservação, com base no apresentado por Teori Zavasck (2016), se 
refere ao fato de que o Poder Público possui o dever de proteger a flora e 
a fauna. Para tanto, precisa adotar medidas que objetivem coibir práticas 
lesivas ao equilíbrio ambiental, todavia a obrigação pertencente ao 
Estado, não faz com que os proprietários dessa área fiquem eximidos de 
deveres e de direitos, pois a noção de quanto o bem vale e de quanto os 
componentes atrelados ao mesmo são importantes para a determinação 
desse valor seja fixada, já que é com base nele que a desapropriação 
e suas indenizações serão fixadas, bem como as demais negociações 
que envolvam a área ambiental ou unidade de conservação em questão. 
Desta feita, a NBR 14653-6 apresenta alguns conceitos relativos ao valor 
dos recursos naturais e ambientais:
Valor econômico do recurso ambiental: Somatório dos 
valores de uso e de existência (“não-uso”) de um recurso 
ambiental. 
Valor de uso: Valor atribuído a um recurso ambiental pelo 
seu uso presente ou pelo seu potencial de uso futuro. 
Valor de uso direto: Valor atribuído a um recurso ambiental, 
em função do bem-estar que ele proporciona através do 
seu uso direto na atividade de produção ou no consumo, 
como, por exemplo, no caso da extração e da visitação. 
Valor de uso indireto: Valor atribuído a um recurso 
ambiental pelo bem-estar que ele proporciona através 
de suas funções ecossistêmicas, como, por exemplo, 
a proteção do solo e o estoque de carbono retido nas 
florestas, que são capturados indiretamente. 
Valor de opção: Valor atribuído a um recurso ambiental, 
hoje desconhecido e realizável no futuro, associado a uma 
disposição de conservá-lo para uso direto ou indireto, 
como, por exemplo, o benefício decorrente de fármacos 
ainda não descobertos, desenvolvidos a partir da flora 
nativa de uma região. 
Valor de existência: Valor de “não-uso” que deriva de uma 
posição moral, cultural, ética ou altruística em relação 
aos direitos de existência de espécies não humanas ou 
de preservaçãode outras riquezas naturais, mesmo que 
não apresentem uso atual ou possibilidade de uso futuro, 
Avaliação Imobiliária
23
como, por exemplo, a preservação de espécies existentes 
em regiões remotas do planeta. 
Valoração ambiental: Identificação do valor de um recurso 
ambiental ou do custo de reparação de um dano ambiental. 
(BRASIL, 2005, grifo nosso)
Assim como as normas anteriores a essa e já estudadas em 
unidades específicas, a NBR 14653-6 também possui um campo relativo 
a definições dos termos principais ao desenvolvimento do entendimento 
acerca dos assuntos que serão tratados, tanto em seu decorrer, quanto 
aqueles que são fundamentais para o assunto em si.
Salienta-se ainda que os conceitos apresentados são interessantes 
e merecedores de destaque, já que se relacionam com o meio ambiente 
e com as condições referentes ao mesmo, sendo essa temática relevante 
para uma diversidade de discussões, que podem ou não estar relacionadas 
ao ensino da presente disciplina, por isso recomenda-se que os mesmos 
sejam estudados com atenção e cautela.
Quadro 1 – Definições relevantes para a avaliação dos recursos naturais e ambientais
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-6 de 2005.
Avaliação Imobiliária
24
Os recursos naturais e ambientais podem ainda ser divididos em 
recursos abióticos, sendo esses compostos pela atmosfera, as águas 
interiores, superficiais e subterrâneas, os estuários, o mar, o solo e o 
subsolo, que englobam os recursos naturais. Já os recursos bióticos se 
referem a fauna e a flora, assim como aos componentes do mesmo.
Até o presente momento já pudemos perceber que as avaliações 
referentes à área imobiliária não podem ocorrer de qualquer maneira, 
por isso é necessário que o profissional responsável por sua realização 
desempenhe tais funções com eficiência e obedecendo às determinações 
normativas, legais e éticas. 
Nesse contexto, a NBR em estudo enfatiza que os profissionais 
contratados ou designados à realização da valoração ambiental ou das 
jazidas, precisam considerar os aspectos transdisciplinares do trabalho, 
tendo em vista as áreas pertinentes para a temática em questão. Por isso 
é preciso que os critérios e os elementos essenciais sejam considerados 
para que o método de avaliação seja escolhido e o grau de fundamentação 
que se deseja atingir seja alcançado.
Assim, o escopo da avaliação pode estar vinculado às valorações 
mencionadas acima, bem como a valoração do recurso ambiental, do dano 
ambiental, da compensação ambiental e dos recursos minerais, na medida 
em que os objetivos além de se preocuparem com os valores já mencionados 
também destinam atenção aos indicadores de viabilidade, dentre outros 
assuntos. Por fim, a finalidade atrelada a essa avaliação engloba:
aquisição, alienação, desapropriação, indenização, permuta, 
compensação de danos ambientais, doação, adjudicação, 
dação em pagamento, arrematação, arrendamento, fins 
contábeis, garantia, seguro, priorização de investimentos 
governamentais, subsídio à gestão ambiental, custos 
de oportunidade da proteção ambiental, finalidades 
estabelecidas em 4 do Anexo A para recursos minerais ou 
direitos minerários e outros. (BRASIL, 2005, p. 3)
Salienta-se ainda que a etapa de vistoria é de extrema relevância e 
importância para a avaliação dos recursos naturais e ambientais. Assim, 
além das determinações gerais presentes na NBR 14653, também devem 
ser observados aspectos que se relacionem de forma direta ao objetivo, 
Avaliação Imobiliária
25
finalidade e ao escopo apresentados anteriormente. Dessa forma, é 
imprescindível que a caracterização da região, com base nas condições 
econômicas, políticas e sociais, relevo, clima, hidrografia, flora, fauna, 
dentre outras considerações, devem-se considerar também aspectos 
vinculados à localização e a infraestrutura pública. No que se refere à 
caracterização do bem, aspectos como a denominação, a localização, as 
dimensões, a finalidade e as atividades econômicas, tanto já realizadas, 
quanto potenciais, a infraestrutura e as características ambientais, assim 
como o estado de preservação devem ser consideradas.
Os métodos de valoração, em conformidade com o disposto pela 
NBR 14653-6, podem ser diretos ou indiretos, em que aqueles fazem uso 
dos mercados de bens e serviços, na medida em que estes “valoram 
os benefícios ambientais usando os custos evitados, relacionados 
indiretamente com as mudanças na qualidade ambiental, sem estarem 
diretamente relacionados com uma alteração de bem-estar, medida pela 
disposição a pagar ou a receber dos indivíduos” (BRASIL, 2005, p. 5).
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, 
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido 
que os rebanhos são conjuntos de animais e os semoventes 
se referem a tudo aquilo que possui movimento próprio, 
considerando que a legislação brasileira trata os animais 
como coisas. Nesse sentido, também passamos a 
compreender que os semoventes são avaliados como 
componentes pertencentes ao imóvel rural, ou seja, são 
partes integrantes do mesmo e são importantes para 
que o valor dos mesmos seja atribuído de forma correta. 
Além disso, também aprendemos que a avaliação dos 
recursos naturais e ambientais é uma temática relevante, 
principalmente, quando considerada mediante o atual 
cenário mundial, sendo que as determinações principais 
acerca desse tema são reguladas pela NBR 14653-6.
Avaliação Imobiliária
26
Avaliação das máquinas e implementos 
agrícolas - conceitos e características 
gerais
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de discutir 
acerca da avaliação de máquinas e implementos agrícolas. 
Isto será fundamental para o exercício de sua profissão. 
E então? Motivado para desenvolver está competência? 
Então vamos lá. Avante!
Aspectos gerais sobre os implementos 
agrícolas
Grande parte dos assuntos que envolvem os imóveis também 
se relacionam à economia, já que os aspectos econômicos geram 
consequências diretas para a determinação do valor dos imóveis, assim 
como as construções rurais demonstram preocupação com o tempo e 
com os gastos que são destinados às mesmas. A preocupação destinada 
à otimização do tempo e ao aumento do lucro também se relaciona 
aos implementos agrícolas que se apresentam como uma alternativa 
adequada para os produtores agrícolas.
A agricultura é uma das atividades mais antigas da humanidade, 
sendo considerada básica e fundamental para a vida humana, pois além 
de ser uma forma de sustento para algumas pessoas, também é uma 
forma de garantir que produtos e serviços básicos sejam fornecidos à 
humanidade como um todo. É fato que as ferramentas e as tecnologias 
presentes na atualidade, não existiam há dez mil anos atrás, contudo 
uma atividade de tamanho destaque como a agricultura, não poderia 
ficar alheia a essas evoluções, principalmente, sendo essa uma área que 
passou por melhorias decorrentes do surgimento de novas demandas e 
necessidades da humanidade.
Avaliação Imobiliária
27
Em um momento inicial os implementos agrícolas não se faziam 
necessários, pois a agricultura visava o atendimento da população própria, 
assim o plantio era simples e em uma menor proporção, em que a mão 
de obra era exercida de forma exclusiva pelas famílias, em razão disso 
os instrumentos utilizados eram manuais, consistindo em ferramentas 
simples, feitas dos materiais à disposição na época.
De maneira geral, os implementos agrícolas são utilizados com a 
intenção de tornar o trabalho desempenhado no meio rural mais fácil, 
simples e rápido, sem descartar o atendimento aos prazos e as demandas 
do mercado, por isso que essa é uma opção adequada para aqueles 
que tenham o interesse de melhorar e/ou ampliar o desempenho das 
atividades agrícolas, tendo em vista que os bons resultadosdessas 
afetam de forma positiva a avaliação dos imóveis rurais.
A escolha dos implementos agrícolas a serem aplicados precisa 
ser feita com cautela e atenção, tendo em vista que esses são aspectos 
essenciais para que os resultados e os benefícios que se esperam 
dos mesmos irão depender do fato de serem bem dimensionados e 
escolhidos. Você sabe o que são os implementos agrícolas?
Os implementos agrícolas podem ser compreendidos como os 
equipamentos que estão acoplados ao sistema de tração e que são 
desenvolvidos com a finalidade de otimizar a atividade agrícola. Em 
outras palavras, a principal intenção dos implementos consiste em 
auxiliar os produtores agrícolas na realização do manejo e dos cuidados 
destinado ao solo e as culturas, em razão disso existem diversos tipos de 
implementos agrícolas, por isso ao longo desse capítulo iremos estudar 
apenas aqueles que julgamos como essenciais. 
Um dos grandes desafios da modernidade está atrelado ao 
crescimento da população e consequentemente das necessidades e 
interesse da mesma, diante disso os mencionados implementos tornam 
possível o atendimento do aumento da demanda, já que podem produzir 
mais em menor tempo, por isso que além de serem responsáveis por 
facilitar o trabalho no campo, também são incumbidos por elevarem de 
forma significativa a produção agrícola em que estão inseridos.
Avaliação Imobiliária
28
Alves (2019), enfatiza que os implementos agrícolas já se faziam 
presentes nos primórdios da agricultura, sendo formados por pedra, 
madeira e ferro, todavia não eram tão modernas e úteis como as vistas na 
atualidade, pois a força de tração era advinda dos animais e das carroças, 
enquanto que nos dias atuais a tecnologia compensa essa tração e torna 
o resultado das atividades vinculadas a mesma ainda maiores.
O investimento na melhoria e na atualização dos implementos 
agrícolas se deu a partir do momento em que o ser humano observou 
que tais ferramentas contribuem de forma expressiva para o crescimento 
dos resultados da produção agrícola, por isso a criação de máquinas 
cada vez mais específicas e voltados para os benefícios da agricultura se 
intensificou a partir de 1850, em conformidade com Alves (2019).
O autor em questão ainda salienta que o aumento da demanda por 
alimentos, causado, principalmente, após a revolução industrial também 
foi um dos grandes motivos e dos propulsores dos implementos agrícolas, 
assim os processos agrícolas precisavam ser ainda mais rápidos e por isso 
se tornou necessário que os implementos também evoluíssem para que 
as novas demandas fossem atendidas, diante disso foram criadas novas 
tecnologias com a intenção de otimizar as diferentes etapas produtivas, 
como aqueles que envolvem a adubação, o plantio e a colheita.
Desta feita, é praticamente impossível desempenhar as funções 
da atualidade agrícola sem fazer uso de, pelo menos, um dos tipos de 
implementos agrícolas, já que boa parte das produções e das atividades 
presentes na área rural seriam ainda mais difíceis de serem realizadas 
sem os mencionados implementos.
VOCÊ SABIA?
A procura por implementos agrícolas se mantém apesar da 
crise causada pelo Covid-19, desta forma e para entender 
melhor e sob ponto de vista prático, leia a notícia que 
anuncia “vendas de máquinas agrícolas deverão crescer 7% 
em 2021”. Clique aqui para acessar.
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https://www.suinoculturaindustrial.com.br/imprensa/vendas-de-maquinas-agricolas-deverao-crescer-7-em-2021/20210111-105603-N874
29
Assim, as máquinas, as ferramentas e os implementos agrícolas são 
utilizados tanto na agricultura familiar, quanto na agricultura de grande 
escala, já que nos dois âmbitos podem proporcionar auxílio no plantio, 
cultivo e na manipulação de certas culturas alimentícias, independente 
do tipo que esteja sendo cultivado.
Tipos de implementos agrícolas
Como destacado anteriormente, são diversos os tipos de 
implementos agrícolas, desta feita apenas os que julgamos como 
principais serão estudados ao longo desse capítulo. Cada implemento 
agrícola possui uma finalidade específica, assim a aplicação de cada uma 
delas na área correta garante que os seus benefícios sejam ainda mais 
efetivos.
Figura 4 – Tipos de Implementos Agrícolas.
Enxada 
rotativa
Pulverizador
Tipos de 
Implementos 
Agrícolas
Outras
Semeadora
AradoGrade
Adubadoras
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Alves (2019).
Avaliação Imobiliária
30
O implemento agrícola responsável por tornar a etapa do arado 
mais simples é um dos implementos que possuem um maior impacto 
na história da agricultura, já que proporcionou grandes avanços e uma 
economia de tempo e custos significativos. Em um momento inicial o 
arado fazia uso da tração animal para funcionar, por isso que antes era 
denominado como “arado de boi”. O arador é responsável por preparar 
o solo para que o cultivo de plantas ocorra, assim envolve a camada 
subsuperficial do solo, promovendo o enterro dos restos de cultura e das 
plantas daninhas, ao mesmo tempo em que melhora a infiltração de água.
Há uma subclassificação relativa ao arado que os divide em arado 
de discos e arado de aivecas, ou seja, a classificação leva em consideração 
o formato dos arados, dessa forma aquele denominado em discos é feito 
no formato indicado por sua nomenclatura, podendo ainda serem lisos 
ou recortados, já o arado de aivecas é o implemento mais antigo dessa 
tipologia, sendo realizado em formato de “disco de corte”, ou seja, em “V”.
Outro implemento que merece destaque, principalmente, por 
ter passado por grandes avanços nos últimos tempos é a Semeadora, 
conforme Silva (2019), como o próprio nome indica, sua função é colocar 
as sementes no solo para que as plantas sejam desenvolvidas de forma 
devida e esperada, diminuindo as chances de qualquer tipo de imprevisto. 
Além dos benefícios já citados e relacionados a semeadora, esse 
implemento é incumbido por proporcionar o aumento na produtividade 
associado a menor quantidade possível de desperdícios de insumos, 
sendo mais fácil de serem regulados, já que exigem menos mão de 
obra em sua operação. Existem ainda os implementos que conciliam 
duas atividades que dependem uma da outra, principalmente, quando a 
intenção de aumentar a precisão e o rendimento das culturas agrícolas for 
mais elevado, sendo esse o caso das “semeadoras-adubadoras”.
Por sua vez, a grade também é um implemento utilizado no preparo 
do solo, tendo como objetivo melhorar as condições de semeadura, 
germinação e do desenvolvimento e produção das plantas, por isso são 
utilizados de forma convencional para desagregar e quebrar torrões, 
nivelar a superfície do solo, picar a incorporar os restos de cultura de forma 
superficial e incorporar os insumos aplicados a lanço, segundo Silva (2019).
Avaliação Imobiliária
31
A grade também possui uma subclassificação, sendo essa 
efetuada com base no órgão ativo, assim existem a grade de dentes, 
a grade de molas e a grande de discos, sendo essa utilizada com uma 
maior frequência quando comparadas às demais, sendo que a mesma 
pode ainda ser niveladora e armadora. É importante ainda destacar que 
ainda que os benefícios proporcionados por esse implemento sejam 
significativos, alguns prejuízos também podem ser causados pelos 
mesmos, principalmente, nas hipóteses em que eles não são utilizados 
da maneira correta. O mal uso das grades pode ter como resultado a 
compactação do solo, o alto gasto de combustível, a pulverização do 
solo, entre outros fatores que trariam mais danos do que benefícios ao 
preparo do solo e ao solo em geral.
Já as enxadas rotativas são implementos que realizam cortes poucos 
profundos no solo e têm como principal característica a pulverização de 
preparo. As adubadoras, como o próprio nome indica, colocam adubos e 
sementes no solo, sendo que para essa atividade consideram a densidade, 
o espaçamento e a profundidadedo solo.
Por sua vez, os subsoladores são utilizados para que as camadas 
compactadas que se encontram em uma maior profundidade sejam 
rompidas, sendo exigidos alto consumo de energia para o desempenho 
de tais funções. Os pulverizadores são utilizados na realização de 
aplicações dos produtos fitossanitários nas lavouras com a intenção de 
que as produções fiquem livres de danos que podem ser causados por 
insetos, pragas e ervas daninhas.
Benefícios dos implementos e máquinas 
agrícolas
Grandes vantagens podem estar relacionadas aos benefícios 
advindos do uso das máquinas e dos implementos agrícolas, sendo que 
dentre os benefícios proporcionados pelos mesmos, alguns são dignos 
de destaque.
O aumento da produtividade envolvendo a quantidade, a qualidade, 
o tempo e o custo, assim o aumento da produção não faz menção apenas 
Avaliação Imobiliária
32
ao crescimento nos números resultantes da produção, mas também 
ao aprimoramento da qualidade dos mesmos e a redução de custos 
associado a esses. A mecanização é responsável por trazer tais benefícios 
em todas as etapas da produção, tendo início na preparação do solo e fim 
no processo de colheita, tornando cada uma dessas fases mais rápidas e 
eficientes.
O atendimento aos prazos também é de suma importância quando 
o assunto é a produção agrícola, pois com o aumento da demanda, os 
prazos se tornaram mais curtos, por isso a utilização dos implementos 
agrícolas proporcionou contribuições para que imprevistos relativos à 
colheita das safras fossem minimizados para que então os interesses 
e as necessidades dos mercados sejam atendidos. O não atendimento 
dos prazos em questão gera consequências não só para as atividades 
agrícolas, mas para todas as ações que dependem do mesmo de alguma 
forma, esse é um dos motivos que pode gerar o aumento do preço de 
certos produtos, como o tomate, por exemplo, pois a demora nas etapas 
de produção pode resultar em desperdícios e perdas na vantagem 
competitiva do produtor.
Outro benefício vinculado à utilização dos implementos e máquinas 
agrícolas envolve a redução do impacto e dos danos promovidos ao 
meio ambiente. Sabe-se que os impactos que podem ser gerados pela 
produção agrícola ao meio ambiente são significativos, assim como a 
implementação de novas tecnologias, principalmente, quando essas 
estão agregadas às máquinas e as ferramentas podem aumentar a 
segurança e a eficiência gerada aos processos de produção.
As melhorias não serão geradas apenas a produção agrícola em si, 
mas benefícios também serão proporcionados à melhoria na qualidade de 
vida para o trabalhador, dessa forma, a mecanização acaba tornando as 
condições de trabalho dos agricultores mais satisfatórias, principalmente, 
quando se leva em consideração que o trabalho efetuado no campo é 
pesado e expõe o trabalhador rural à condições climáticas e grandes 
cargas de trabalho braçal.
Avaliação Imobiliária
33
Avaliação das máquinas e implementos 
agrícolas
A maior parte das avaliações destinadas às máquinas e aos 
implementos agrícolas se dão por meio do método comparativo e da 
reprodução, sendo feito uso da tabela de Ross-Heidecke para análise 
de depreciação. A avaliação dos implementos e máquinas em questão 
precisa levar em consideração o tempo de duração e a vida útil atrelada a 
cada tipo de implemento estudado anteriormente. 
Cumpre ainda destacar que a avaliação em questão ocorrerá de 
forma semelhante à avaliação destinada aos imóveis. Nesse sentido, para 
que a avaliação por meio do método comparativo seja bem sucedida 
é necessário que uma amostra seja criada, quando a avaliação for 
enquadrada como simples, a amostra poderá ser composta por cinco ou 
mais implementos idênticos ou bastante semelhantes ao que está sendo 
utilizado, para que uma média entre eles possa ser elaborada e a tabela 
de depreciação de Ross-Heidecke possa ser aplicada.
Na hipótese de o implemento ser fabricado por uma única empresa, 
a amostra deverá ser composta por equipamentos novos, pois assim 
o método comparativo irá utilizar como base o valor dos mesmos e a 
depreciação comparada ao estado em que o bem avaliado se encontra.
Ressalta-se ainda que nos casos em que não existe uma amostra 
significativa a ser utilizada, se fará uso do método de reprodução, em 
que é indicada a construção de um novo equipamento para que então a 
tabela de depreciação de Ross-Heidecke possa ser aplicada.
Avaliação Imobiliária
34
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, 
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido 
que os implementos e as máquinas agrícolas se fazem 
presentes na agricultura já há algum tempo, contudo, a 
necessidade de implementação de novas tecnologias e 
o aumento da demanda fez com que esses implementos 
passassem por atualizações. Atualmente, é difícil visualizar 
produções que não façam uso de nenhum tipo de 
implemento agrícola. Ao longo desse capítulo também 
aprendemos alguns dos principais tipos de implementos, 
estando entre eles o pulverizador, o arador, o semeador, 
dentre outros. Por fim, discutimos como a avaliação das 
máquinas e dos implementos agrícolas ocorre e vimos que 
há uma grande semelhança entre essa e a avaliação dos 
imóveis rurais.
Avaliação Imobiliária
35
Elaboração do laudo - legislações e normas
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de identificar 
como um laudo deve ser elaborado e quais são as principais 
legislações e normas sobre o tema. Isso será fundamental 
para o exercício de sua profissão. E então? Motivado para 
desenvolver esta competência? Então vamos lá. Avante!
Laudo: o que é?
Em conformidade com o Dicio – Dicionário Online de Português, 
o laudo pode ser compreendido como o documento por meio do qual 
é fornecido um parecer técnico ou uma opinião especializada acerca de 
determinado assunto. O assunto a ser abordado irá orientar qual é o tipo 
de laudo que está sendo produzido, já que existe uma gama de áreas 
e temáticas que fazem uso desse instrumento, alguns exemplos são o 
laudo pericial e o laudo médico, utilizados de forma mais recorrente.
Os laudos são, em regra, elaborados por um ou mais peritos, sendo 
resultado das conclusões finais dos exames periciais. Cumpre destacar 
que a função de perito pode ser exercida por profissionais liberais, 
aposentados e empregados de empresas em geral, sendo requisito para 
o desempenho dessas funções que o profissional possua curso superior 
na área em que a perícia for realizada. Desta feita, para que o profissional 
realize uma perícia médica, por exemplo, é necessário que o mesmo seja 
formado em medicina, pois ainda que uma pessoa formada em direito 
possua curso superior, a mesma não terá conhecimento suficiente e nem 
adequado para prestar um parecer técnico ou opinião especializada sobre 
a área médica.
Os laudos destinados à avaliação são responsáveis por atribuir 
valores a determinado patrimônio, levando em consideração os critérios 
contábeis ou os valores de mercado atrelados ao mesmo. Assim, o objeto 
de estudo principal do presente capítulo é voltado para a elaboração e as 
características principais do laudo de avaliação imobiliária.
Avaliação Imobiliária
36
Laudo de avaliação imobiliária
O Laudo de Avaliação Imobiliária, ainda que não seja tão conhecido 
como o laudo pericial ou o laudo médico possui uma ampla aplicabilidade 
e funcionalidade no seu campo de atuação, sendo que o mesmo será 
de suma importância nos processos que envolvam a compra e venda de 
um casa, apartamento ou terreno, esteja esse localizado na área urbana 
ou rural, já que por meio do mencionado laudo será possível determinar 
o valor real do imóvel, bem como os pontos e características principais 
acerca dos mesmos.
Considerando tudo o que já aprendemos acerca da avaliação 
imobiliária e ofato de que essa é um processo de análise geral sobre 
uma propriedade que tem como intenção determinar o valor da mesma, 
verifica-se a necessidade de um documento que ateste e sirva de 
comprovação acerca do valor que foi fixado, assim para que esse seja 
um processo devidamente formalizado o parecer técnico não pode ser 
prestado apenas na modalidade oral.
O laudo é o documento que fornece respaldo para o veredito final e 
é por meio desse que o instrumento jurídico ficará estabelecido. O laudo 
de avaliação imobiliária não poderá ser feito de qualquer ou sem levar em 
consideração normas específicas, pois deve ser criado em conformidade 
com o disposto nas Normas da ABNT, do Sistema CONFEA-CREA, das 
Diretrizes IBAPE ou do RICS.
Já aprendemos que o profissional responsável por efetuar a 
avaliação dos imóveis é o engenheiro e/ou o arquiteto, dessa forma são 
os profissionais dessa área que estarão habilitados para fornecer parecer 
técnico ou opinião especializada sobre o imóvel, seja rural ou urbano, que 
está passando por avaliação. No caso do laudo de avaliação imobiliária é 
preciso que o perito siga o estabelecido pela NBR 14653, atendo-se ainda 
as especificações presentes na NBR 14653-2, quando o imóvel for urbano, 
e na NBR 14653-3, quando o imóvel for rural.
Desta feita, vale relembrar que a norma 14653 além de abordar 
os imóveis urbanos e os imóveis rurais em partes específicas, também 
apresenta disposições dessa natureza para os empreendimentos, as 
Avaliação Imobiliária
37
máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, assim 
como dispõe acerca dos recursos naturais e ambientais e dos bens 
de patrimônio histórico e artístico. Além disso, a norma da ABNT ainda 
apresenta quais são os métodos que devem ter uma preferência em 
sua aplicação quando o assunto é a avaliação de imóveis, senso esses 
o método comparativo, método evolutivo, método involutivo, método de 
custo, método de capitalização de renda, critério residual e a conjunção 
de métodos.
Também vale a pena relembrar o quanto a avaliação imobiliária é 
versátil e útil a diversas áreas, dessa maneira, o laudo é necessário e pode 
ser utilizado em diversas situações e sempre que for necessário garantir a 
transação e o justo estabelecimento dos valores reais do patrimônio. Assim, 
entre as finalidades mais recorrentes estão aquelas direcionadas para as 
ações judiciais (como nos casos de reintegração de posse ou revisão de 
aluguel, dentre outras), a gestão patrimonial (dissolução de sociedade ou 
fusão, dentre outras hipóteses), a alienação fiduciária (penhora ou garantia) 
e as desapropriações (em regra, solicitadas pelo poder público).
Nesse contexto, o fornecimento do laudo de avaliação imobiliária 
é um dos momentos mais importantes para que o processo de 
comercialização dos imóveis ocorra, sendo imprescindível e fundamental 
que o mesmo seja fornecido por um profissional qualificado, tendo 
como base as normas e as regras que fornecem validade, segurança e 
credibilidade ao documento em questão. 
Ainda que a determinação do valor do bem imóvel nos processos 
de compra e venda entre as pessoas físicas seja comumente determinado 
com base na demanda, recomenda-se que até mesmo nessas situações 
a avaliação do imóvel seja feito, tendo em vista a relevância e a segurança 
que esse documento técnico emite.
Critérios de avaliação imobiliária
O principal critério de avaliação para a elaboração do laudo de 
avaliação imobiliária será, como dito no tópico anterior, as normas 
estipuladas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), além 
Avaliação Imobiliária
38
disso as determinações fixadas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia (IBAPE).
Existem alguns pontos que precisam se fazer presentes no laudo 
para que o valor determinado pelo mesmo seja coerente e tenha levado 
em consideração todos os aspectos que compõem o imóvel ou que 
resultam em um certo grau de relevância para os mesmos. Assim, dentre 
os principais itens a estarem presentes no laudo, dá-se destaque aos 
mencionados na figura 5.
Figura 5 – Critérios de avaliação imobiliária
Revestimento
Elétrica e 
hidráulica
Atividades 
básicas
Acabamento DocumentaçãoLocalização
Outros
Fonte: Elaborado pelas autoras (2021).
Ressalta-se que os critérios presentes na figura acima não são os 
únicos presentes na avaliação dos imóveis, sendo listados apenas alguns 
exemplos que fazem parte da mencionada avaliação.
Quanto a localização, o profissional precisa considerar a área 
em que o imóvel está situado, assim a cidade, o bairro e a rua ganham 
relevância, já que são capazes de influenciar diretamente nos custos do 
imóvel. Até mesmo as pessoas que não possuem formação adequada 
sobre a área da engenharia conseguem entender, na vivência prática, que 
as cidades possuem áreas mais e menos valorizadas, áreas nobres e áreas 
marginalizadas, sendo que esses aspectos repercutem na determinação 
do valor dos imóveis presentes nas localidades em questão.
O acabamento é o critério que determina o estado de conservação 
em que a propriedade se encontra, por isso é um aspecto de suma 
relevância na construção do laudo e que deve ser observado com o 
máximo de atenção, pois o imóvel que tem um bom acabamento pode ter 
Avaliação Imobiliária
39
o seu valor aumentado de forma considerável, já que esse é um critério 
que chama atenção de clientes em potencial. Além do acabamento, a 
qualidade do revestimento também é capaz de atribuir um maior valor ao 
imóvel que está sendo avaliado, por isso é importante que o avaliador se 
atenha a detalhes como marcas de umidade, infiltrações e rachaduras.
Nesse sentido, já pudemos perceber que aspectos relacionados 
a estética do bem são responsáveis por atribuir um maior valor para os 
mesmos, assim a pintura e a fachada são componentes que também 
devem ser avaliados, já que a depender da sua qualidade, aparência e do 
estado de conservação em que se encontram podem atribuir um maior 
valor ao imóvel em questão.
Outro fator de extrema relevância para que a avaliação imobiliária 
ocorra da maneira esperada e desejada faz menção à documentação, pois 
para que a avaliação imobiliária ocorra de maneira correta é de extrema 
relevância que a documentação do patrimônio esteja em dia, pois assim a 
segurança jurídica estará garantida e as operações financeiras autorizadas.
O fato de os imóveis serem destinados as atividades básicas também 
chama a atenção para o aumento dos valores, pois aqueles que foram 
objeto de ocupação, no geral, ensejam mais gastos por apresentarem 
mais sinais de deterioração e uma maior quantidade de dívidas atrelados 
ao bem que está sendo avaliado.
A parte elétrica e hidráulica de um imóvel são aspectos de suma 
importância para o mesmo e para a qualidade de vida das pessoas 
que farão uso do mesmo. Imagine como seria viver em uma casa ou 
apartamento que não tem acesso a água potável? Ou ainda em imóvel 
que não tem acesso à energia elétrica? Chega a ser óbvia a afirmação 
de que os imóveis que não possuem uma rede elétrica e hidráulica de 
qualidade terão seus valores atingidos, por isso no momento da avaliação, 
o engenheiro deverá fiscalizar e testar os ralos, descargas, chuveiros, 
conexões, tomadas, entre outros.
Em outras palavras, o avaliador de imóveis precisa estar atento 
a todos os critérios importantes para que a vistoria seja desenvolvida 
da forma esperada, além disso há ainda parâmetros gerais que guiam 
Avaliação Imobiliária
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a mencionada avaliação, merecendo destaque a definição dos objetos 
referentes à avaliação, ou seja, é importante que o avaliador tenha em 
mente qual a intenção daquela avaliação se é para a venda, alienação, 
a pedido judicial ou por outros motivos, também é necessário que o 
avaliador caracterize a finalidade, indicando para que o laudo irá servir, 
além disso é nesse momento em que será identificadoe descrito o 
imóvel, bem como serão verificadas as medidas.
O laudo, assim como outros aspectos e requisitos, requer a atenção 
do avaliador para o prazo máximo de sua entrega, já que a o processo de 
comercialização ou o processo judicial, quando for o caso, poderá ficar 
prejudicado se o resultado da avaliação, ou seja, o laudo por meio da 
perícia técnica, demorar a sair.
Considerando os métodos de avaliação que estudamos em 
capítulos oportunos, também caberá ao avaliador colocar em prática os 
métodos de avaliação presentes na NBR 14653, para tanto é necessário 
que alguns critérios externos ao imóvel sejam avaliados, como, por 
exemplo, a investigação da vizinhança, a investigação da adequação 
do imóvel ao mercado, as circunstâncias atípicas que possam afetar o 
bem de alguma maneira, como as questões econômicas ou até mesmo 
advindas de fenômenos da natureza, assim a verificação dos elementos 
cruciais para a elaboração do valor dos imóveis também precisa levar 
em consideração os imóveis presentes no mesmo ambiente e as 
movimentações do mercado de compra e venda, afinal o valor não pode 
ser exorbitante e nem diminuto quando comparado aos momentos de 
alto e baixa do mercado em questão.
SAIBA MAIS:
Considerando o estudado até aqui acerca da avaliação dos 
imóveis é interessante que uma visão mais prática acerca 
do assunto seja discutida e abordada, dessa forma, Clique 
aqui para visualizar alguns modelos prontos de laudos de 
avaliação imobiliária que podem te ajudar a compreender 
melhor os aspectos apresentados ao longo da presente 
unidade.
Avaliação Imobiliária
https://www.bnb.gov.br/modelos-para-elaboracao-de-laudos-e-avaliacoes
https://www.bnb.gov.br/modelos-para-elaboracao-de-laudos-e-avaliacoes
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Nesse sentido, para que um laudo completo seja fornecido é 
obrigatória a presença dos seguintes itens, pelo menos: a) identificação 
do solicitante; b) objetivo da avaliação; c) pressupostos e limitações; d) 
identificação e caracterização do imóvel urbano ou rural; e) diagnóstica do 
mercado; f) escolha do método e dos procedimentos a serem utilizados; g) 
especificação da avaliação; h) planilha dos dados utilizados; i) tratamento 
dos dados e identificação dos resultados; j) resultado da avaliação e k) 
qualificação legal completa e assinatura do perito responsável.
Vantagens promovidas pelo laudo da 
avaliação dos imóveis
A partir da realização da avaliação imobiliária e da consequente 
emissão do laudo referente ao mesmo, alguns benefícios podem ser 
promovidos. O primeiro deles faz menção ao fato de que não conhecer 
o valor do bem de forma adequada pode gerar prejuízos financeiros para 
o proprietário, pois a falta de conhecimento gera negociações baseadas 
no erro. Desta forma, até mesmo o aumento da carga tributária pode ser 
decorrente desse equívoco, pois os impostos serão calculados sobre um 
valor que não é correto. 
Além disso, a ausência de uma base bem definida para a 
determinação do valor bem também gera dificuldades, pois é a avaliação 
é a forma mais segura e adequada do valor de um imóvel ser fixado.
Laudo de avaliação imobiliária vs. parecer 
técnico
O laudo de avaliação imobiliário é o documento elaborado por 
um especialista que possui habilitação própria para desempenhar essa 
função. Assim, o perito irá descrever tudo aquilo que foi observado acerca 
do imóvel em análise e apresentará uma avaliação ao término do mesmo, 
levando ainda em consideração as normas dispostas NBR 14653, tanto 
em sua parte geral, quanto nos seus aspectos específicos.
Avaliação Imobiliária
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Já o parecer técnico é um documento por meio do qual o 
profissional emite a sua opinião técnica, podendo até mesmo fornecer 
alguns conselhos ou sugestões com base na opinião e nas observações 
desenvolvidas. Apesar de também fazer uso dos dados analisados 
e colhidos, possui um caráter mais subjetivo do que o laudo relativo à 
avaliação dos imóveis.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, 
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido 
que a avaliação imobiliária e o laudo resultante da mesma 
são de suma importância para o desenvolvimento e 
atendimento de várias finalidades, dentre elas assuntos 
relativos a comercialização e a judicialização de algumas 
causas. O laudo de avaliação imobiliária não pode ser feito 
por qualquer pessoa, mas apenas por aqueles que possuem 
formação específica em engenharia ou arquitetura, já que 
esses profissionais têm conhecimento sobre o imóvel e 
aquilo que compõe o mesmo. Também aprendemos que 
o laudo deve seguir o disposto na NBR 14653, tanto as 
normas presentes na parte geral, quanto aquela relativa as 
determinações específicas, além disso critérios referentes 
a localidade, pintura, fachada, parte elétrica e hidráulica, 
dentre outras devem ser observadas, já que são essenciais 
para a determinação do valor do bem imóvel.
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REFERÊNCIAS
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a agricultura. 2019. Disponível em: https://bit.ly/3wS9XmJ. Acesso em: 
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