Elementos do Registro de Imóveis

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<p>ImóveIs</p><p>Prof.ª Martha Luciana Scholze</p><p>elementos do</p><p>RegIstRo de</p><p>Indaial – 2020</p><p>1a Edição</p><p>Impresso por:</p><p>Elaboração:</p><p>Prof.ª Martha Luciana Scholze</p><p>Copyright © UNIASSELVI 2020</p><p>Revisão, Diagramação e Produção:</p><p>Equipe Desenvolvimento de Conteúdos EdTech</p><p>Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI</p><p>Ficha catalográfica elaborada pela equipe Conteúdos EdTech UNIASSELVI</p><p>S368e</p><p>Scholze, Martha Luciana</p><p>Elementos do registro de imóveis. / Martha Luciana Scholze.</p><p>– Indaial: UNIASSELVI, 2020.</p><p>141 p.; il.</p><p>ISBN 978-65-5663-213-1</p><p>ISBN Digital 978-65-5663-209-4</p><p>1. Registros públicos. - Brasil. Centro Universitário Leonardo</p><p>Da Vinci.</p><p>CDD 342.1136</p><p>Caros estudantes! Tudo bem?</p><p>Iniciamos os estudos com o nosso livro de Registros Públicos, que tem, por fina-</p><p>lidade, garantir a publicidade, autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos.</p><p>Todo seu trabalho é regulamento por leis específicas, as quais são trazidas no decorrer</p><p>do nosso estudo. São, de suma importância, o conhecimento e o funcionamento dos</p><p>registros públicos tanto para questões pessoais como para situações profissionais.</p><p>Na Unidade 1 do nosso livro, estudaremos os registros públicos, suas caracte-</p><p>rísticas, atos desempenhados, princípios e legislação. Posteriormente, entraremos no</p><p>estudo do registro de imóveis, conheceremos os serviços e atos que são executados,</p><p>exclusivamente, por ele. Veremos a legislação que rege o funcionamento do registro</p><p>de imóveis, a Lei nº 6.015/73. O registro de imóveis é o órgão de delegação estatal em</p><p>que são feitos os registros da propriedade dos imóveis. Com isso, entenderemos alguns</p><p>processos para a realização do registro da propriedade de um imóvel no Brasil, e como</p><p>esse processo ainda depende de alguns procedimentos previstos na legislação, que foi</p><p>promulgada em 1973.</p><p>Na Unidade 2, estudaremos os procedimentos de uma forma mais aprofundada.</p><p>Veremos, especificamente, a transcrição, inscrição, matrícula, o registro e a averbação</p><p>do imóvel. Procedimentos esses que devem ter muita atenção do registrador, como a</p><p>conferência de documentos, para que não existam erros ou dúvidas no ato de registrar</p><p>a propriedade do imóvel, seja urbano ou rural.</p><p>Já na Unidade 3, estudaremos a fiscalização do imóvel. Veremos conceitos</p><p>como parcelamento do solo, loteamento urbano, loteamento rural e condomínio edilício.</p><p>Posteriormente, serão estudados a incorporação imobiliária, a regularização fundiária</p><p>e o direito de moradia. Veremos questões interessantes sobre o Estatuto das Cidades.</p><p>Desejamos, a você, estudante, que tenha um ótimo proveito do material</p><p>apresentado, que consiga desenvolver seus estudos de maneira eficaz, e que tenha</p><p>muito sucesso na sua jornada de estudos, e profissional.</p><p>Um grande abraço!</p><p>Prof.ª Martha Luciana Scholze</p><p>APRESENTAÇÃO</p><p>GIO</p><p>Olá, eu sou a Gio!</p><p>No livro didático, você encontrará blocos com informações</p><p>adicionais – muitas vezes essenciais para o seu entendimento</p><p>acadêmico como um todo. Eu ajudarei você a entender</p><p>melhor o que são essas informações adicionais e por que você</p><p>poderá se beneficiar ao fazer a leitura dessas informações</p><p>durante o estudo do livro. Ela trará informações adicionais</p><p>e outras fontes de conhecimento que complementam o</p><p>assunto estudado em questão.</p><p>Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos</p><p>os acadêmicos desde 2005, é o material-base da disciplina.</p><p>A partir de 2021, além de nossos livros estarem com um</p><p>novo visual – com um formato mais prático, que cabe na</p><p>bolsa e facilita a leitura –, prepare-se para uma jornada</p><p>também digital, em que você pode acompanhar os recursos</p><p>adicionais disponibilizados através dos QR Codes ao longo</p><p>deste livro. O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura</p><p>interna foi aperfeiçoada com uma nova diagramação no</p><p>texto, aproveitando ao máximo o espaço da página – o que</p><p>também contribui para diminuir a extração de árvores para</p><p>produção de folhas de papel, por exemplo.</p><p>Preocupados com o impacto de ações sobre o meio ambiente,</p><p>apresentamos também este livro no formato digital. Portanto,</p><p>acadêmico, agora você tem a possibilidade de estudar com</p><p>versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador.</p><p>Preparamos também um novo layout. Diante disso, você</p><p>verá frequentemente o novo visual adquirido. Todos esses</p><p>ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos</p><p>nas pesquisas institucionais sobre os materiais impressos,</p><p>para que você, nossa maior prioridade, possa continuar os</p><p>seus estudos com um material atualizado e de qualidade.</p><p>Acadêmico, você sabe o que é o ENADE? O Enade é um</p><p>dos meios avaliativos dos cursos superiores no sistema federal de</p><p>educação superior. Todos os estudantes estão habilitados a participar</p><p>do ENADE (ingressantes e concluintes das áreas e cursos a serem</p><p>avaliados). Diante disso, preparamos um conteúdo simples e objetivo</p><p>para complementar a sua compreensão acerca do ENADE. Confira,</p><p>acessando o QR Code a seguir. Boa leitura!</p><p>Olá, acadêmico! Para melhorar a qualidade dos materiais ofertados a você –</p><p>e dinamizar, ainda mais, os seus estudos –, nós disponibilizamos uma diversidade de QR</p><p>Codes completamente gratuitos e que nunca expiram. O QR Code é um código que permite</p><p>que você acesse um conteúdo interativo relacionado ao tema que você está estudando. Para</p><p>utilizar essa ferramenta, acesse as lojas de aplicativos e baixe um leitor de QR Code. Depois,</p><p>é só aproveitar essa facilidade para aprimorar os seus estudos.</p><p>ENADE</p><p>LEMBRETE</p><p>Olá, acadêmico! Iniciamos agora mais uma</p><p>disciplina e com ela um novo conhecimento.</p><p>Com o objetivo de enriquecer seu conheci-</p><p>mento, construímos, além do livro que está em</p><p>suas mãos, uma rica trilha de aprendizagem,</p><p>por meio dela você terá contato com o vídeo</p><p>da disciplina, o objeto de aprendizagem, materiais complementa-</p><p>res, entre outros, todos pensados e construídos na intenção de</p><p>auxiliar seu crescimento.</p><p>Acesse o QR Code, que levará ao AVA, e veja as novidades que</p><p>preparamos para seu estudo.</p><p>Conte conosco, estaremos juntos nesta caminhada!</p><p>QR CODE</p><p>SUMÁRIO</p><p>UNIDADE 1 — O REGISTRO IMOBILIÁRIO NO BRASIL .............................................1</p><p>TÓPICO 1 — EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL E DO REGISTRO</p><p>IMOBILIÁRIO NO BRASIL .................................................................... 3</p><p>1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 3</p><p>LEITURA COMPLEMENTAR ....................................................................................8</p><p>3 FUNCIONAMENTO DO REGISTRO DE IMÓVEIS ................................................ 13</p><p>4 PRINCIPAIS SISTEMAS DE REGISTRO IMOBILIÁRIO ...................................... 15</p><p>5 A LEI Nº 6.015/73 ............................................................................................... 16</p><p>RESUMO DO TÓPICO 1 .......................................................................................... 19</p><p>AUTOATIVIDADE ...................................................................................................20</p><p>TÓPICO 2 — REGISTRO TORRENS ........................................................................ 21</p><p>1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 21</p><p>2 CONCEITO E SUA IMPORTÂNCIA ..................................................................... 21</p><p>3 DEMAIS SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS ............................................ 27</p><p>4 NATUREZA JURÍDICA E A FINALIDADE DO REGISTRO DE IMÓVEIS ..............29</p><p>RESUMO DO TÓPICO 2 .......................................................................................... 31</p><p>AUTOATIVIDADE ...................................................................................................32</p><p>TÓPICO 3 — DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO ..................................................33</p><p>1 INTRODUÇÃO ......................................................................................................33</p><p>2 PRINCÍPIOS ........................................................................................................33</p><p>que	 têm	 ingresso	 no	 Registro	 de</p><p>Imóveis	 devem	 passar	 por	 um	 juízo	 de	 legalidade,	 de	 forma	 que,</p><p>mesmo	o	documento	sendo	protocolado	no	Registro	de	Imóveis	para</p><p>ser	encaminhado	para	o	Juiz	competente,	o	 ingresso	passará	pela</p><p>avaliação	do	registrador,	que	poderá	se	opor	ao	pedido	por	não	terem</p><p>26</p><p>sido	cumpridos	os	requisitos	legais	ou,	ainda,	por	verificar	diferenças</p><p>entre	os	dados	apresentados	e	os	encontrados	na	Serventia.	Caso</p><p>tudo	isso	ocorra,	o	oficial	concederá	30	dias	para	que	o	interessado</p><p>regularize	 os	 problemas	 apontados	 pelo	 Registrador.	 A	 oposição,</p><p>como	em	qualquer	outro	título,	pode	ser	questionada	pela	parte,	que</p><p>poderá	requerer	a	suscitação	de	dúvida.</p><p>Através	de	Serra	e	Serra	 (2018),	 podemos	concluir	 que	o	pedido	de	Registro</p><p>Torrens	deve	ser	formalizado	por	requerimento	instruído	com	os	documentos	compro-</p><p>batórios	do	domínio	do	requerente	com	a	comprovação	de	quaisquer	atos	que	limitem</p><p>ou	modifiquem	a	propriedade;	memorial	contendo	os	encargos	do	imóvel,	os	nomes	dos</p><p>ocupantes,	confrontantes	e	quaisquer	interessados,	indicação	das	respectivas	residên-</p><p>cias,	além	da	planta	do	 imóvel	com	escala	de	1/500	a	1/5.000.	Caso,	sobre	o	 imóvel,</p><p>existam	ônus	reais,	o	credor	deles	deve	anuir	no	pedido	de	Registro	Torrens.</p><p>Considerando,	em	ordem,	o	pedido,	o	oficial	o	encaminhará	ao	Juízo	Cível	com-</p><p>petente,	que	se	entender	que	os	documentos	justificam	a	propriedade	do	requerente,</p><p>mandará	expedir	editais,	que	serão	afixados	no	lugar	de	costume	e	publicados	uma	vez</p><p>no	órgão	oficial	do	Estado	e	três	vezes	na	imprensa	local,	se	houver.</p><p>O	edital	deverá	ficar	afixado	pelo	prazo	de	2	a	4	meses,	sendo	que</p><p>a	pessoa	que	se	 julgar	com	direito	 sobre	o	 imóvel,	no	todo	ou	em</p><p>partes,	poderá	contestar	o	pedido	no	prazo	de	15	dias	contados	do</p><p>final	do	prazo	de	afixação	do	edital.	O	juiz	também	ordenará	que	se</p><p>notifiquem	 as	 pessoas	 interessadas	 apontadas	 no	 requerimento</p><p>e	 ouvirá	 o	 Ministério	 Público.	 Se	 não	 houver	 impugnações,	 o	 juiz</p><p>ordenará	que	se	proceda	à	 inscrição	do	imóvel	no	sistema	Torrens.</p><p>Havendo	impugnações,	o	procedimento	será	o	ordinário,	cancelando-</p><p>se,	mediante	mandado,	a	prenotação,	de	forma	que,	caso	o	pedido</p><p>seja	concedido	nas	vias	originárias,	será	expedido	novo	mandado	que</p><p>será	um	título	novo,	devendo	receber	um	novo	número	de	protocolo</p><p>na	data	do	seu	ingresso	(SERRA;	SERRA,	2018,	p.	91).</p><p>Percebe-se	 que	 o	 procedimento	 para	 a	 inscrição	 no	 sistema	 Torrens	 é	 um</p><p>procedimento	administrativo,	 que	deverá	correr	 com	o	Juiz	Corregedor	Permanente.</p><p>Caso	existam	impugnações	das	pessoas	que	se	sentirem	prejudicadas	e	que	atenderam</p><p>à	 convocação	 do	 edital,	 ou	 aquelas	 que	 foram	 devidamente	 notificadas	 no	 meio	 do</p><p>procedimento,	este	resta	encerrado,	devendo,	as	partes,	recorrerem	às	vias	ordinárias,	ou</p><p>seja,	ao	processo	jurisdicional	comum,	no	qual	terão	acesso	à	ampla	dilação	probatória.</p><p>Ainda,	segundo	Serra	e	Serra	(2018),	o	pedido	acompanhado	dos	documentos</p><p>que	o	instruírem,	como	todos	os	títulos	que	ingressarem	na	Serventia	Imobiliária,	deve</p><p>ser	protocolado.	Todavia,	esse	caso	específico	não	está	sujeito	à	regra	geral	do	prazo</p><p>de	30	dias	para	registro	em	virtude	das	próprias	disposições	legais	que	disciplinam	o</p><p>seu	procedimento	(notificações,	expedições	de	editais,	prazos	para	contestação	etc.),</p><p>tornando	impossível	o	cumprimento	do	prazo,	de	forma	que	o	protocolo	fica	em	aberto</p><p>até	que	o	juiz	determine	a	inscrição	ou	o	cancelamento	do	título.</p><p>27</p><p>3 DEMAIS SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS</p><p>Como	já	vimos	anteriormente,	atualmente,	todos	os	atos	pertinentes	aos	regis-</p><p>tros	imobiliários	no	Brasil	estão	disciplinados	pela	Lei	nº	6015/73.	Contudo,	é	preciso	enten-</p><p>der	os	sistemas	registrais,	para	que,	ao	se	fazer	um	estudo	comparado,	se	consiga	entender</p><p>o	seu	funcionamento	no	Brasil,	seu	alcance	e	seus	objetivos.	Ainda,	para	que	se	consiga</p><p>identificar	pontos	positivos	e	negativos	no	sistema	brasileiro	e,	quem	sabe,	trazer	ideias</p><p>para	seu	aperfeiçoamento.</p><p>Já	vimos,	no	Tópico	1,	os	tipos	mais	comuns	de	Sistemas	Registrais,	mas	é	im-</p><p>portante	repassar	alguns	outros	sistemas,	fazendo	comparativos	com	sistemas	de	ou-</p><p>tros	países,	para	melhor	entendimento	do	funcionamento	do	sistema	registral	brasileiro.</p><p>Vejamos:</p><p>Sistemas	de	Inoponibilidade,	Sistemas	de	Registro	de	Documentos	ou	Sistema</p><p>Declarativo:	o	surgimento	do	direito	real	não	se	dá	com	o	registro,	mas	com	o	surgimen-</p><p>to	do	título,	sendo	que	o	registro	se	limita	a	dar	mera	publicidade	do	direito	preexistente.</p><p>Além	disso,	se	existirem	dois	títulos	válidos	sujeitos	ao	registro	para	os	fins	de	validade</p><p>perante	terceiros,	prevalecerá	aquele	que	foi	primeiro	registrado.</p><p>Em	termos	práticos,	esses	sistemas	registrais	consistem	no	arquivamento	de</p><p>títulos	que	servem	de	prova	em	eventuais	demandas	judiciais.	Fazem	parte	do	grupo</p><p>o	sistema	francês,	que	serve,	muitas	vezes,	como	ponto	de	contraposição	ao	sistema</p><p>brasileiro	e,	por	isso,	vamos	ver	algumas	características.	Veja	a	classificação,	segundo</p><p>Serra	e	Serra	(2018):</p><p>Sistema	Francês:	mecanicamente,	consiste	no	arquivamento	de	uma	cópia	do</p><p>documento	que	caracteriza	o	direito	real	apresentado	em	pastas	organizadas	por	pes-</p><p>soas.	Nessas	pastas,	anexam-se	os	títulos	por	ordem	cronológica	até	se	chegar	a	um</p><p>determinado	volume	em	que	são	encadernados.	Os	documentos	são	apresentados	em</p><p>duas	vias,	ficando	uma	arquivada	no	registro	e,	a	outra,	devolvida	à	parte,	mas	apresen-</p><p>tando	as	indicações	do	registro	e	a	pasta	do	arquivamento.</p><p>O	sistema	francês	adota	o	princípio	da	publicidade	material	registral	restrita,	ou</p><p>seja,	as	informações	constantes	no	registro	imobiliário	só	poderão	ser	acessadas	pelas</p><p>pessoas	que	demonstrarem	legítimo	interesse.	No	sistema,	também,	os	direitos	reais	se</p><p>transmitem	pelo	consentimento	das	partes	 legitimamente	manifestado,	 independen-</p><p>temente	da	inscrição.	A	inscrição	funciona	como	forma	de	oponibilidade	a	terceiros,	de</p><p>modo	que	os	títulos	não	inscritos	não	prejudicam	terceiros	que	tenham	direitos	concor-</p><p>rentes	sobre	o	imóvel.</p><p>Sistema	de	presunção	de	exatidão	ou	de	 fé	pública	 ou	 sistema	de	 inscrição</p><p>constitutiva	relativa:	a	constituição	do	direito	real	se	dá	pelo	registro,	motivo	pelo	qual	o</p><p>ingresso	no	Registro	de	Imóveis	passa	por	um	rígido	controle	para	garantir	a	eficácia	do</p><p>28</p><p>sistema.	O	que	diferencia	os	sistemas	integrantes	da	classe	é	o	maior	ou	menor	grau	de</p><p>presunção.	O	sistema	que	melhor	se	enquadra	é	o	sistema	alemão,	que	veremos	algu-</p><p>mas	características	a	seguir.</p><p>Sistema	 alemão:	 para	 o	 sistema,	 o	 contrato	 é	 um	 instrumento	 produtor	 de</p><p>obrigações,	sem	força	para	transmitir	ou	constituir	o	direito	real.	Ainda,	segundo	Serra</p><p>e	 Serra	 (2018),	 é	 um	primeiro	 passo	 a	 ser	 seguido,	 constituindo	 uma	 fase	 chamada</p><p>obrigacional.	Encerrada	a	fase	obrigacional,	inicia-se	outra,	na	qual	o	intuito	de	transferir</p><p>ou	criar	o	direito	real	deve	ser	manifestado	diante	do	Registro	Imobiliário.	A	manifestação</p><p>deve	ser	clara	e	definitiva,	sem	ser	sob	condição	ou	termo.	A	fase	é	necessária	para	que</p><p>se	desvincule	o	título	que	originou	o	direito	real	do	registro,	fazendo	com	que	o	sistema</p><p>possua	presunção	absoluta	de	veracidade,	ou	seja,	o	direito,	uma	vez	levado	ao	registro,</p><p>é	válido.</p><p>Diferentemente	do	que	acontece	no	sistema	registral	brasileiro,	ocorre	uma	fase</p><p>intermediária	entre	o	contrato	puramente	obrigacional	e	o	registro,	mas	é	somente	com</p><p>o	registro	que	se	opera	a	transferência	do	domínio.	Dessa	forma,	só	será	proprietário</p><p>com	o	nome	registrado	no	imóvel.	Nesse	ponto,	assemelha-se	com	o	sistema	brasileiro,</p><p>pois	já	diz	o	ditado:	só	é	dono	quem	registra.</p><p>Desse	modo,	 no	 sistema	alemão,	vale	 o	 que	 está	no	 registro,	 pois</p><p>o	registro	diz	e	o	que	o	registro	diz	é	exato.	Com	isso,	mesmo	que,</p><p>posteriormente,	 se	prove	 ser	nula	 ou	 anulável	 aquela	 transmissão,</p><p>tendo	 ela	 ingressado	 no	 fólio	 real,	 estará	 convalidada	 a	 bem	 da</p><p>segurança	 jurídica	decorrente	do	sistema.	A	característica	decorre	do</p><p>princípio</p><p>da	abstração,	que	estabelece	que	os	contratos	obrigacionais</p><p>ou	 causais	 e	 o	 contrato	 real	 (que	 autoriza	 a	 inscrição)	 são	princípios</p><p>independentes	um	do	outro	(SERRA;	SERRA,	2018,	p.	82).</p><p>Em	 consequência,	 para	 Serra	 e	 Serra	 (2018),	 qualquer	 vício	 existente	 no</p><p>contrato	criador	não	se	estende	ao	contrato	real.	O	contrato	real	é	abstrato	e	tem,	como</p><p>elemento	objetivo,	o	acordo	das	partes	sobre	a	modificação	jurídica	do	direito	real,	não</p><p>fazendo	parte	o	contrato	obrigacional.	Contudo,	apesar	de	o	contrato	obrigacional	não</p><p>ser	mencionado	no	contrato	real,	o	registrador,	para	aceitar	a	inscrição,	deve	analisar	o</p><p>contrato	obrigacional,	a	fim	de	evitar	que	qualquer	vício	existente	passe	desapercebido</p><p>e	se	crie	um	direito	real.</p><p>Deve,	o	registrador,	comprovar	a	legalidade	do	processo	como	um	todo	para	que</p><p>se	defira	o	pedido	de	inscrição.	Se	houver	algum	vício	no	direito	obrigacional,	este	deverá</p><p>ser	 apontado	como	 impedimento	para	 a	prática	do	 ato.	Não	podemos	nos	esquecer</p><p>de	que,	para	o	sistema	alemão,	com	a	inscrição,	fica	o	direito	real	tendo	a	presunção</p><p>absoluta	de	veracidade.</p><p>No	registro	alemão,	também	prevalece	o	princípio	da	publicidade,	mas	as	infor-</p><p>mações	somente	são	repassadas	para	aqueles	que	justiçarem	o	interesse	à	informação</p><p>buscada.</p><p>29</p><p>4 NATUREZA JURÍDICA E A FINALIDADE DO REGISTRO</p><p>DE IMÓVEIS</p><p>Ao	estudar	 os	Serviços	de	Registro	de	 Imóveis,	 é	 preciso	 colocá-los	 em	sua</p><p>categoria,	ou	seja,	nos	Serviços	Notariais	e	Registrais,	e	identificar	qual	a	sua	natureza</p><p>jurídica,	 determinante	 para	 entender	 o	 papel	 do	 Registrador	 Imobiliário	 diante	 dos</p><p>serviços	exercidos.	Quem	nos	ensina	muito	bem	sobre	essa	matéria	são	Serra	e	Serra</p><p>(2018).	Vejamos,	a	seguir,	o	que	eles	apresentam:</p><p>Conforme	o	Art.	236	da	Constituição	Federal,	“os	serviços	notariais	e	de	registro</p><p>são	 exercidos	 em	 caráter	 privado,	 por	 delegação	 do	 Poder	 Público”	 (BRASIL,	 1988,</p><p>s.p.).	Tal	definição	é	complementada	pelo	Art.	3º	da	Lei	nº	8.935/94,	que	regulamentou</p><p>referido	dispositivo	constitucional	e	assim	define:	Notário,	ou	tabelião	e	oficial	de	registro,</p><p>ou	registrador	são	profissionais	do	direito,	dotados	de	fé	pública,	a	quem	é	delegado	o</p><p>exercício	da	atividade	notarial	e	de	registro.</p><p>Conforme	 os	 dispositivos	 trazidos,	 ainda	 de	 acordo	 com	 o	 autor,	 destaca-</p><p>se	 que	 os	 Serviços	 Notariais	 e	 de	 Registros	 são	 recebidos	 pelo	 particular	 por	 meio</p><p>de	 delegação.	 Delegar	 consiste	 em	 atribuir	 atividade	 própria	 da	 administração	 a	 um</p><p>ente	 privado	 ou	 público.	 Assim,	 as	 atividades	 notariais	 e	 registrais	 são	 públicas	 por</p><p>excelência,	sendo	exercidas	em	caráter	privado,	por	particulares	investidos	na	função</p><p>pública	por	delegação.	Em	resumo,	podemos	afirmar	que	a	natureza	da	atividade	é	de</p><p>serviço	público,	mas	sua	gestão	é	particular.</p><p>Então,	para	Serra	e	Serra	(2018),	há	a	definição	de	Cartório,	Serventia	ou	Serviço</p><p>Público	de	Registro	de	Imóveis	como	um	local	público,	que	presta	um	serviço	público.</p><p>As	 pessoas	 fazem	o	 registro	 dos	 seus	 bens	 imóveis	 (terrenos,	 casas,	 apartamentos,</p><p>vagas	de	garagens,	 lojas	etc.)	e	conseguem	 informações	seguras	sobre	a	verdadeira</p><p>situação	jurídica.</p><p>O	cartório	judicial	é	administrado	por	um	Oficial	de	Registro	de	Imóveis	que	não</p><p>é	um	funcionário	público,	apesar	de	ter	ingressado	na	atividade	mediante	concurso	pú-</p><p>blico.	Esse	concurso	é	de	provas	e	títulos,	realizado	pelo	Poder	Judiciário,	com	partici-</p><p>pação	da	Ordem	dos	Advogados	do	Brasil,	do	Ministério	Público,	de	um	notário	e	de	um</p><p>registrador,	de	forma	que	nenhuma	delegação	deve	permanecer	vaga,	 sem	abertura</p><p>de	concurso,	por	mais	de	seis	meses,	ideal	que	tem	sido	amplamente	perseguido	pelo</p><p>Conselho	Nacional	de	Justiça.	O	Oficial	de	Registro	de	Imóveis,	então,	é	considerado	a</p><p>luz	da	lei	como	titular	de	uma	função	pública	delegada	pelo	Estado,	ou	seja,	particular</p><p>em	colaboração	com	a	administração,	pois	trata-se	de	um	serviço	público	não	privativo.</p><p>A	remuneração	do	oficial	e	tabelião,	segundo	Serra	e	Serra	(2018),	é	feita	por</p><p>meio	do	pagamento,	pelos	usuários,	dos	emolumentos	praticados,	cuja	regulamentação</p><p>é	de	competência	de	cada	Estado.	A	natureza	jurídica	das	custas	é	discutida	pela	dou-</p><p>trina,	mas,	há	muito	tempo,	tem,	o	Supremo	Tribunal	Federal,	firmado	entendimento,	no</p><p>sentido	de	se	tratar	de	taxa,	modalidade	de	tributo.</p><p>30</p><p>Do	caráter	privado	do	exercício	dessas	atividades,	extrai-se,	ainda,</p><p>que	os	prepostos	(funcionários	contratados	para	auxílio	na	prestação</p><p>dos	 serviços)	 deverão	 ser	 contratados	 diretamente	 pelo	 delegado,</p><p>por	 meio	 do	 regime	 previdenciário	 comum	 (INSS)	 e	 pelas	 normas</p><p>contidas	 na	 Consolidação	 das	 Leis	 do	 Trabalho	 (CLT).	 A	 categoria</p><p>de	 prepostos	 é	 um	 resquício	 do	 sistema	 que	 vigorava	 antes	 da</p><p>Constituição	de	 1988,	quando	não	se	tinha	claro	o	caráter	privado</p><p>do	 exercício	 da	 atividade.	 Porém,	 tais	 funcionários,	 por	 não	 terem</p><p>realizado	concurso	público,	e	não	sendo	funcionários	públicos,	são</p><p>prepostos	com	regime	previdenciário	diferenciado	 (SERRA;	SERRA,</p><p>2018,	p.	13-14).</p><p>O	Registro	de	Imóveis,	por	se	tratar	de	uma	Serventia	Registral	Pública,	trata	de</p><p>todas	as	 informações	 registrais	 referentes	aos	 imóveis,	dentro	do	território	brasileiro,</p><p>como	públicas.	Todas	essas	informações	estão	ao	alcance	de	qualquer	um,	mediante</p><p>pagamento	de	taxa	e	emolumentos	pertinentes.	Com	o	registro	de	imóveis,	busca-se</p><p>a	segurança	estática,	ou	seja,	a	do	titular	dos	direitos	referentes	a	determinado	imóvel,</p><p>sendo	atribuição,	do	tabelião,	a	tutela	da	segurança	jurídica	dinâmica	do	adquirente.</p><p>De	uma	maneira	mais	abstrata,	Serra	e	Serra	(2018)	ensinam	que	se	pode	dizer</p><p>que	o	registro	de	imóveis	é	a	instituição	competente	para	a	formação	e	conservação	do</p><p>assento	de	dados	relacionados	aos	direitos	reais	previstos	na	legislação	pátria,	além	das</p><p>demais	informações,	cuja	inscrição	a	lei	determina	para	efeitos	da	publicidade.</p><p>Assim,	podemos	ampliar	as	atribuições	do	Registro	de	Imóveis	e	incluir	a	orga-</p><p>nização,	conservação	e	o	controle	do	ingresso	de	atos	no	fólio	real.	Tal	controle	é	feito</p><p>por	meio	da	análise	da	legalidade	e	da	conformação	do	ato	que	se	almeja	inscrever	aos</p><p>requisitos	e	exigências	normativas,	a	chamada	qualificação	registral.</p><p>Inscrição é a inserção de dados no registro imobiliário. Na nossa</p><p>sistemática atual, é feita por atos de registro, por atos de averbação</p><p>ou pela abertura de novas matrículas. No entanto, tais atos não</p><p>esgotam a competência do Registro de Imóveis, que pratica,</p><p>ainda, uma série de outros atos, como assentamento em livros</p><p>diversos, como a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.</p><p>NOTA</p><p>Fólio real, conforme definem Serra e Serra (2018), é dotado de múl-</p><p>tiplos sentidos, mas podemos nos referir a uma classificação dos sis-</p><p>temas registrais imobiliários existentes no mundo, a todos os dados</p><p>arquivados na serventia ou, simplesmente, designar a matrícula.</p><p>NOTA</p><p>31</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 Há	uma	 longa	história	e	 implementação	do	Sistema	do	Registro	Torrens	no	Brasil,</p><p>desde	a	sua	criação	por	Torrens	até	a	implementação	no	nosso	país,	formato	trazido</p><p>por	Rui	Barbosa.</p><p>•	 Existem	sistemas	registrais	nos	quais	se	moldou	o	sistema	registral	brasileiro.</p><p>•	 São	expostas	a	finalidade	e	a	natureza	jurídica	dos	Sistemas	Registrais.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 2</p><p>32</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 O	Registros	de	Imóveis	no	Brasil	gera	presunção	absoluta	ou	relativa	de	veracidade</p><p>dos	seus	atos?	Justifique.</p><p>2		Sobre	o	Registro	Torrens,	assinale	a	alternativa	CORRETA:</p><p>a)	 (			)		 O	Registro	Torrens	pode	ser	requerido	sobre	imóveis	rurais	ou	urbanos.</p><p>b)	 (			)		 Não	são	registradas,	no	mesmo	dia,	duas	hipotecas	constituídas	sobre	o	mesmo</p><p>imóvel,	 em	 favor	 de	 pessoas	 diversas,	 salvo	 se	 as	 escrituras,	 do	mesmo	dia,</p><p>indicarem	a	hora	em	que	foram	lavradas.</p><p>c)	 (			)	 O	 pedido	 de	 Registro	 Torrens	 pode	 ser	 formalizado	 por	 qualquer	 interessado</p><p>no	 imóvel,	 sem	 apresentar	 os	 documentos	 comprobatórios</p><p>do	 domínio	 do</p><p>requerente	nem	ato	que	comprove	quaisquer	atos	que	limitem	ou	modifiquem	a</p><p>propriedade.</p><p>d)	 (			)		 Hoje	 em	 dia,	 são	 admitidas	 as	 alienações	 e	 onerações	 no	 próprio	 título	 do</p><p>Registro	Torrens,	pois	este	ainda	é	o	registro	vigente	para	os	imóveis	urbanos</p><p>e	nada	há	em	comum	com	o	sistema	comum,	no	qual	tem	a	exceção	de	que	a</p><p>transmissão	dos	direitos	reais	sobre	imóveis	só	se	faz	com	o	Registro	Torrens.</p><p>3		Quem	foi	o	 responsável	por	trazer	o	Registro	Torrens	para	o	Brasil?	Ainda,	como	o</p><p>Registro	Torrens	funciona	na	atualidade?</p><p>4		Existe	um	limite	para	aquisição	de	terras	por	estrangeiros	no	município?	Justifique.</p><p>5		Qual	é	a	natureza	jurídica	dos	Registros	de	Imóveis	e	como	é	feita	a	contratação	dos</p><p>funcionários?</p><p>33</p><p>TÓPICO 3 —</p><p>DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO</p><p>UNIDADE 1</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>O	direito	registral	imobiliário	é	um	ramo	específico	do	Direito,	pois	possui	normas</p><p>e	 princípios	 orientadores	 próprios,	mas,	 ao	mesmo	 tempo,	 é	 de	matéria	 ampla,	 pois</p><p>requer,	do	Registrador,	conhecimento	das	mais	diversas	áreas	do	Direito,	como	o	Civil,</p><p>Tributário,	Comercial,	Ambiental,	Penal	etc.	Já	vimos	que	os	Registros	Públicos,	no	Brasil,</p><p>são	regulados	pela	Lei	nº	6.501/73,	e	estes	têm,	como	fundamento,	a	segurança	jurídica.</p><p>Neste	 Tópico	 3,	 estudaremos	 os	 princípios	 informadores	 dos	 Registros	 de</p><p>Imóveis,	pois	os	princípios	são	a	base	norteadora	do	direito	registral.	Também	veremos	a</p><p>especificidade	dos	Atos	Registrais	e	os	Livros	Próprios	do	Registro	de	Imóveis.</p><p>Aproveite	a	leitura	e	mergulhe	no	universo	de	conhecimentos.</p><p>2 PRINCÍPIOS</p><p>Podemos	 definir	 princípio	 como	 o	momento	 em	 que	 uma	 coisa	 tem	 origem;</p><p>aquilo	 do	 qual	 alguma	 coisa	 procede	 na	 ordem	 do	 conhecimento	 ou	 da	 existência;</p><p>característica	determinante	de	alguma	coisa;	regras	ou	código	de	(boa)	conduta	pelas</p><p>quais	alguém	governa	a	sua	vida	e	as	suas	ações;	lei,	doutrina	ou	acepção	fundamental</p><p>em	 que	 outras	 são	 baseadas.	 Já	 para	 o	 jurista	 Miguel	 Reale	 (2013,	 p.	 57),	 temos	 a</p><p>seguinte	definição:</p><p>Princípios	 são	 verdades	 ou	 juízos	 fundamentais,	 que	 servem	 de</p><p>alicerce	ou	de	garantia	de	certeza	a	um	conjunto	de	juízos,	ordenados</p><p>em	um	sistema	de	conceitos	 relativos	à	dada	porção	da	 realidade.</p><p>Às	vezes,	também	se	denominam	princípios	certas	proposições	que,</p><p>apesar	 de	 não	 serem	 evidentes	 ou	 resultantes	 de	 evidências,	 são</p><p>assumidas	como	fundantes	da	validez	de	um	sistema	particular	de</p><p>conhecimentos,	como	seus	pressupostos	necessários.</p><p>Os	princípios	servem	para	nortear	a	aplicação	das	leis.	Conforme	Abreu	(2013),</p><p>devem	informar	a	finalidade	dos	serviços	registrais,	os	requisitos	dos	atos	e	os	efeitos	e</p><p>atos	atribuídos.</p><p>34</p><p>FIGURA 3 – PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL</p><p>FONTE: <https://bit.ly/3gQ3JkH>. Acesso em: 29 maio 2020.</p><p>Muitas	são	as	nomenclaturas	e	classificações	dos	princípios,	mas	vamos	traba-</p><p>lhar	de	forma	sistemática,	para	que	haja	um	bom	entendimento	do	conteúdo	trabalhado</p><p>neste	tópico.	Podemos	dizer	que	os	princípios	mais	utilizados	na	doutrina	são	os	des-</p><p>critos	a	seguir.</p><p>Vejamos,	então,	a	classificação	dos	princípios	 referentes	ao	 registro	de	 imóveis,</p><p>conforme	ensinam	Serra	e	Serra	(2018),	trazendo	uma	classificação	dos	princípios	de</p><p>uma	forma	mais	didática	e	de	fácil	entendimento:</p><p>Princípio	da	Segurança	Jurídica:	oferecer	segurança	é	um	ato	que	tutela	a	fina-</p><p>lidade	dos	serviços	notariais	e	registrais.	Tão	grande	é	sua	importância,	que	esse	prin-</p><p>cípio	vem	elencado	no	primeiro	artigo	da	Lei	nº	8.935/94,	que	dispõe:	Serviços	notariais</p><p>e	de	registros	são	os	de	organização	técnica	e	administrativa	destinados	a	garantir	a</p><p>publicidade,	autenticidade,	segurança	e	eficácia	dos	atos	jurídicos.</p><p>O	princípio	é	comum	a	todas	as	categorias	de	Registro	Público	e	trata-se	da</p><p>própria	finalidade	da	atividade	registral.	É	que	o	sistema	registral	brasileiro	converge	em</p><p>torno	do	mesmo	objetivo,	ou	seja,	toda	a	estrutura	criada	visa	atingir	a	seguinte	meta:</p><p>garantir	a	segurança	nas	relações	jurídicas	e	nos	atos	da	vida	jurídica.	O	registro	deve</p><p>garantir	o	que	está	assentado/inscrito.	É	importante	porque	fortalece	a	economia,	uma</p><p>vez	que	a	segurança	trazida	pelo	sistema	registral	reflete	na	efetividade	das	garantias</p><p>reais	oferecidas	no	mercado,	ocasionando	uma	queda	nas	taxas	de	 juros	em	virtude</p><p>do	grau	de	recuperação	dos	valores	ofertados	com	a	execução	das	referidas	garantias.</p><p>Princípio	da	Unitariedade	da	Matrícula	ou	da	Unicidade	da	Matrícula:	este	prin-</p><p>cípio	traz	que	todo	imóvel	deve	possuir	uma	única	matrícula	e	que	cada	matrícula	deve</p><p>conter	um	único	 imóvel.	Por	esse	princípio,	é	 impossível	a	abertura	de	matrículas	de</p><p>frações	ideais,	tendo	em	vista	que	a	fração	ideal	nada	mais	é	que	uma	parte	do	todo,</p><p>de	modo	que,	se	fosse	matriculada,	essa	parte	do	imóvel	abrangeria	duas	matrículas	ao</p><p>mesmo	tempo,	a	matrícula	da	fração	ideal	e	a	matrícula	do	todo.</p><p>35</p><p>Para	 o	 registro	 de	 imóveis,	 a	 expressão	 imóvel	 pressupõe	uma	 continuidade</p><p>territorial,	de	modo	que,	caso	esta	seja	perdida,	passam	a	existir	dois	ou	mais	imóveis</p><p>dentro	da	matrícula,	obrigando	o	desdobramento.	Um	exemplo	é	quando	uma	estrada</p><p>municipal	passa	a	cortar	uma	propriedade,	separando-a	em	duas	glebas.	Nessa	situa-</p><p>ção,	a	estrada	passa	a	pertencer	ao	poder	público,	quebrando	a	continuidade	territorial</p><p>do	imóvel,	de	forma	a	dividi-lo	em	dois,	exigindo-se	a	abertura	de	nova	matrícula	para</p><p>a	área	que	ficou	isolada.</p><p>Princípio	da	Inscrição:	é	um	dos	princípios	que	informa	os	efeitos	dos	registros,</p><p>pois	orienta	a	partir	de	qual	momento	o	direito	 se	torna	 real,	 regulando	seus	efeitos</p><p>antes	e	depois	do	ato	inscritivo.	O	Art.	176	e	parágrafos	da	Lei	nº	6.015/73	definem	os</p><p>requisitos	 legais	e	obrigatórios	a	serem	observados	e	satisfeitos	para	a	efetivação	da</p><p>matrícula.	O	objetivo	é	cadastrar	todos	os	imóveis	do	território	nacional,	cujo	controle</p><p>e	exatidão	das	 informações	darão,	ao	sistema	registral	brasileiro,	mais	autenticidade,</p><p>segurança	e	eficácia.</p><p>Veremos	que	a	publicidade,	que	também	é	um	princípio	do	registro	de	imóveis,</p><p>somente	 é	 atingida	mediante	 inscrição	do	 título	 no	 registro	 de	 imóveis	 competente.</p><p>Assim,	a	constituição,	a	transmissão	e	a	extinção	dos	direitos	reais	sobre	imóveis	só	se</p><p>operam	por	atos	inter	vivos,	mediante	a	inscrição	no	registro	imobiliário,	sendo	que,	nos</p><p>casos	das	transmissões	causa	mortis	e	aquisições	originárias,	apesar	de	não	ser	a	ins-</p><p>crição	necessária	para	a	efetivação,	ela	é	imprescindível	para	sua	publicidade	perante</p><p>terceiros	e	para	garantir,	aos	titulares,	a	disponibilidade	sobre	os	direitos.</p><p>Princípio	da	Publicidade:	é	um	dos	princípios	que	informa	os	efeitos	do	registro.</p><p>A	publicidade	registral,	no	Brasil,	decorre	da	inscrição	no	registro	de	imóveis	e	é	obriga-</p><p>tória	para	todos	os	atos	de	competência,	de	acordo	com	o	Art.	169	da	Lei	nº	6.015/73.</p><p>Pelo	registro,	é	possível	 indicar,	aos	interessados,	o	lugar	certo	onde	encontrar	as	in-</p><p>formações	necessárias	sobre	o	estado	da	propriedade	 imóvel,	e	qualquer	pessoa,	 in-</p><p>vocando	a	publicidade	do	registro,	pode	pedir	as	certidões	que	entender,	sem	importar</p><p>o	motivo	ou	interesse.	O	princípio	objetiva	a	proteção	dos	interesses	de	terceiros.	Nin-</p><p>guém	poderá	alegar	desconhecimento	se	praticar	ato	em	dissonância	com	o	que	está</p><p>registrado	na	matrícula.</p><p>Um	exemplo	é	que	se,	na	matrícula	de	determinado	imóvel,	constar	o	registro	de</p><p>uma	penhora,	quem	comprar	não	poderá	alegar	desconhecimento	e	boa-fé	em	face	do</p><p>credor.	Assim,	pelo	princípio,	todos	os	atos	inscritos	no	registro	de	imóveis	se	tornam	públi-</p><p>cos,	e	somente	sua	inscrição	faz	com	que	atinjam	a	publicidade	desejada	perante	terceiros.</p><p>Princípio	da	presunção	e	da	fé	pública:	é	o	princípio	geral	a	todas	as	categorias</p><p>de	Registros	Públicos.	A	fé	pública,	para	Abreu	(2013),	inerente	ao	registro	e	à	presunção</p><p>de	domínio,	está	diretamente	ligada	à	validade	do	negócio	jurídico.	Trata-se	da	carac-</p><p>terística	própria	ao	agente	público	que	exerce	a	função	registral.	O	Registrador</p><p>possui</p><p>fé	pública.	Já	os	atos	praticados	por	este	são	dotados	de	autenticidade,	ou	seja,	presu-</p><p>36</p><p>mem-se	verdadeiros.	É	sabido	que	o	título	só	será	registrado	se	atender	aos	requisitos</p><p>legais.	Presume-se	que	é	perfeitamente	válido	o	negócio	jurídico	que	originou	o	título</p><p>registrado,	conferindo,	a	seu	titular,	uma	presunção	 juris tantum	de	domínio,	ou	seja,</p><p>presunção	relativa	que	pode	ser	contestada	por	terceiros	em	ação	própria,	cabendo,	ao</p><p>contestante,	o	ônus	da	prova.		Assim,	a	fé	pública	é	qualidade	atribuída	ao	agente,	e	a</p><p>autenticidade	é	a	qualidade	do	ato	praticado.</p><p>Princípio	 da	 Segurança	 Jurídica:	 trata-se	 da	 própria	 finalidade	 da	 atividade</p><p>registral.	É	que	o	sistema	registral	brasileiro,	segundo	Abreu	(2013),	concentra-se	em</p><p>torno	desse	mesmo	objetivo,	ou	seja,	toda	a	estrutura	criada	visa	atingir	a	meta:	garantir</p><p>a	segurança	nas	relações	jurídicas	e	nos	atos	da	vida	jurídica.	O	registro	deve	garantir	o</p><p>que	nele	está	assentado/inscrito.</p><p>Legalidade:	O	princípio	da	legalidade,	segundo	Serra	e	Serra	(2018),	é	um	dos</p><p>princípios	que	informa	os	requisitos	do	registro,	determinando	quais	títulos	têm	ingresso</p><p>na	serventia	imobiliária	e	como	deve	ser	o	conteúdo	desses	títulos.	O	registrador	tem</p><p>a	 obrigação	 de	 examinar	 a	 legalidade,	 validade	 e	 eficácia	 dos	 títulos	 apresentados,</p><p>obstando	 aqueles	 que	 possuem	vícios	materiais	 ou	 formais.	A	validade	 da	 inscrição</p><p>depende	da	validade	do	negócio	 jurídico	e	da	 faculdade	de	disposição	do	 alienante.</p><p>Para	Serra	e	Serra	(2018,	p.	149):</p><p>Assim,	 o	 princípio	 da	 legalidade	 determina	 que	 somente	 terão</p><p>ingresso	no	registro	de	imóveis	os	direitos	reais	assim	definidos	em</p><p>lei,	determinando,	ainda,	que	esses	títulos	passíveis	de	ingresso	no</p><p>fólio	 real	 devem	ser	 juridicamente	válidos	e	 atender	 aos	 requisitos</p><p>legais	da	registrabilidade.</p><p>O	princípio	se	desdobra	em	dois	aspectos:	o	primeiro	diz	respeito	à	taxatividade</p><p>dos	direitos	indescritíveis	no	registro	de	imóveis.	Sob	a	ótica,	o	legislador	não	deixa,	a</p><p>critério	da	parte,	decidir	quais	direitos	gostaria	de	levar	a	registro,	muito	pelo	contrário,</p><p>a	lei	deixa	bem	claro	quais	são	esses	direitos,	de	modo	que	não	pode	ingressar,	na	ser-</p><p>ventia	imobiliária,	o	direito	que	não	está	previsto	expressamente	na	lei.</p><p>Já	 o	 segundo	 aspecto	 do	 princípio	 da	 legalidade,	 para	 Serra	 e	 Serra	 (2018),</p><p>refere-se	ao	controle	da	legalidade	exercido	pelo	registrador	sobre	os	títulos	previstos</p><p>em	lei	como	hábeis	para	que	tenham	ingresso	na	serventia	 imobiliária.	Esse	controle</p><p>da	 legalidade	é	considerado	um	poder-dever	ao	registrador	e,	como	tal,	deve	ser	sua</p><p>origem	ou	forma.</p><p>Presunção:	A	presunção	de	validade	e	eficácia	dos	atos	jurídicos	inscritos	no	regis-</p><p>tro	de	imóveis	é	iuris tantum	(registro	comum).	A	exceção	é	o	Registro	Torrens,	que	tem	pre-</p><p>sunção	de	validade	e	eficácia	iuris et de iure,	impossibilitando	que	o	registro	seja	atacado.</p><p>Prioridade:	O	título	que	primeiro	ingressar	no	Livro	Protocolo	terá	a	prioridade</p><p>e	preferência	à	inscrição.	O	controle	da	prioridade,	no	registro	de	imóveis,	se	faz	com</p><p>o	ingresso	do	título	no	livro	protocolo,	de	modo	que	a	ordem	de	inscrição	no	referido</p><p>37</p><p>livro	produz	a	prevalência	dos	direitos	sobre	o	imóvel.	Esse	princípio,	no	entanto,	não</p><p>determina,	de	forma	absoluta,	que	o	título	que	ingressou	primeiro	na	Serventia	deve	ser</p><p>primeiro	registrado.</p><p>Podemos	exemplificar	a	situação	no	seguinte	sentido,	conforme	Serra	e	Ser-</p><p>ra	(2018):	nas	Serventias,	são	comuns	vários	escreventes	e	que,	cada	qual,	realize	os</p><p>serviços	conforme	a	ordem	de	 ingresso.	Contudo,	pode	acontecer	de	um	escrevente</p><p>receber,	da	distribuição,	um	serviço	extremamente	complexo,	com	muitos	detalhes	e</p><p>atos	a	serem	observados	e	praticados,	enquanto	isso,	outro	escrevente	pode	receber</p><p>um	serviço	de	simples	execução,	que	pode	ser	resolvido	de	forma	rápida.	Na	situação,</p><p>não	seria	eficiente	pensar	que,	para	atender	ao	princípio	da	prioridade,	o	segundo	es-</p><p>crevente	teria	que	esperar	o	primeiro	terminar	o	serviço,	sendo	que	podem	ser	precisos</p><p>dias	ou	meses	para	nenhum	ato,	pois	não	poderia	pegar	nenhum	outro	serviço	antes	do</p><p>colega	finalizar.	Como	não	se	está	tratando	do	mesmo	imóvel,	os	direitos	decorrentes</p><p>do	registro	do	primeiro	título	em	nada	afetariam	os	demais,	e	vice-versa,	de	modo	que</p><p>o	princípio	da	prioridade	não	estaria	sendo	lesado,	uma	vez	que	não	existiriam	direitos</p><p>contraditórios	ou	ordem	de	gradação.</p><p>Observa-se	que	o	registrador	que	pratica	o	ato	de	seus	“amigos”	antes	dos	atos</p><p>dos	demais,	se	os	direitos	não	forem	contraditórios	ou	se	entre	eles	não	existir	ordem</p><p>de	gradação,	não	estará	ferido	o	princípio	da	prioridade,	mas	o	princípio	da	moralidade</p><p>administrativa,	da	imparcialidade,	e	pode	até	ser	tipificado	crime	de	prevaricação.</p><p>Crime de prevaricação: é um crime  funcional, praticado por funcioná-</p><p>rio público contra a administração pública. A prevaricação consiste em</p><p>retardar, deixar de praticar ou praticar indevidamente ato de ofício, ou</p><p>praticá-lo contra disposição expressa de lei, para satisfazer interesse ou</p><p>sentimento pessoal.</p><p>NOTA</p><p>Princípio	da	Especialidade:	É	um	dos	princípios	que	informa	os	requisitos	do	re-</p><p>gistro,	pois	determina,	em	um	primeiro	momento,	a	necessidade	de	descrição	completa</p><p>do	imóvel	e	do	direito,	além	da	qualificação	de	seus	sujeitos,	tanto	na	matrícula	quanto</p><p>no	título.	Ainda,	determina	a	necessidade	de	coincidência	entre	os	elementos	constan-</p><p>tes	do	título	e	os	existentes	na	matrícula,	para	que	o	primeiro	possa	ser	registrado.</p><p>Esse	princípio,	 segundo	Serra	e	Serra	 (2018),	 subdivide-se	em	três	espécies,</p><p>sendo	 a	 especialidade	 objetiva,	 a	 especialidade	 subjetiva	 e	 a	 especialidade	 do	 fato</p><p>jurídico	inscritível.	Vejamos,	resumidamente,	cada	uma	delas:</p><p>38</p><p>Especialidade	 objetiva:	 foca	 no	 objeto	 do	 registro,	 ou	 seja,	 no	 imóvel.	 Dessa</p><p>forma,	exige-se,	em	um	primeiro	momento,	que	o	imóvel	matriculado	possua	todos	os</p><p>requisitos	determinados	na	lei.	Esses	requisitos	são	encontrados	no	Art.	176,	II,	3	da	Lei	nº</p><p>6.015/73,	que	assim	dispõe:	“a	identificação	do	imóvel,	que	será	feita	com	indicação:	a	-</p><p>se	rural,	do	código	do	imóvel,	dos	dados	constantes	do	CCIR,	da	denominação	e	de	suas</p><p>características,	confrontações,	localização	e	área;	b	-	se	urbano,	de	suas	características</p><p>e	confrontações,	localização,	área,	logradouro,	número	e	de	sua	designação	cadastral,</p><p>se	houver”	(BRASIL,	1973,	s.p.).	Assim,	conforme	Serra	e	Serra	(2018,	p.	153):</p><p>A	 especialidade	 objetiva	 tem	 o	 intuito	 de	 individualizar	 os	 imóveis</p><p>inscritos	 na	 Serventia,	 de	 forma	 que	 qualquer	 pessoa	 consiga</p><p>identificá-los,	 diferenciando-os	 dos	 demais,	 evitando	 confusões	 e</p><p>facilitando	a	localização	com	precisão	na	base	territorial.	É	importante</p><p>destacar	que	a	especialidade	objetiva	se	forma	com	base	nos	atos</p><p>jurídicos	dos	quais	os	direitos	sobre	o	 imóvel	são	decorrentes.	Não</p><p>se	está	livre	de	ocorrer	uma	diferença	no	que	se	encontra	no	mundo</p><p>jurídico	registrário	com	o	que	se	encontra	no	mundo	fático.	Nessas</p><p>situações,	 deve-se	 apurar	 a	 origem	 dessas	 diferenças	 e	 corrigi-</p><p>las	 para	 contemplar	 o	 princípio	 da	 especialidade	 objetiva.	 Com	 a</p><p>apuração	de	que	houve	algum	erro	nos	atos	registrários,	a	matrícula</p><p>deve	ser	retificada.	Se	for	 identificada	alguma	falha	na	titulação	do</p><p>direito,	esta	também	deve	ser	corrigida.</p><p>A	 especialidade	 subjetiva	 diz	 respeito	 às	 pessoas	 que,	 por	 qualquer	motivo,</p><p>aparecem	nas	relações	jurídicas	constantes	da	matrícula.	Em	relação	a	estas,	o	princí-</p><p>pio	também	determina	a	sua	perfeita	identificação,	o	que	se	faz	por	meio	da	qualificação</p><p>pessoal.</p><p>A	qualificação	está	prevista	no	Art.	176,	II,	4	da	Lei	nº	6.015/73:	“o	nome,	domicílio</p><p>e	nacionalidade	do	proprietário:	a)	tratando-se	de	pessoa	física,	o	estado	civil,	a	profis-</p><p>são,	o	número	de	 inscrição	no	Cadastro	de	Pessoas	Físicas	do	Ministério	da	Fazenda</p><p>ou	do	Registro	Geral	da	cédula	de	identidade;	b)	tratando-se	de	pessoa	jurídica,	a	sede</p><p>social	e</p><p>o	número	de	inscrição	no	Cadastro	Geral	de	Contribuintes	do	Ministério	da	Fa-</p><p>zenda”	(BRASIL,	1973,	s.p.).</p><p>Podemos	trazer,	como	exemplo,	um	vendedor	em	uma	escritura	de	venda.	Deve</p><p>aparecer	na	matrícula	como	sendo	o	proprietário,	para	atender	ao	princípio	da	conti-</p><p>nuidade.	A	qualificação	desse	vendedor	deve	coincidir	com	a	constante	na	matrícula</p><p>em	que	ele	figura	como	proprietário.	Caso	exista	alguma	diferença,	é	preciso	corrigir.</p><p>Sempre	é	necessário	fazer	a	análise	dos	dados,	pois,	havendo	um	erro	no	título,	este</p><p>deve	ser	retificado.</p><p>Já	a	terceira	espécie	é	a	chamada	especialidade	do	fato	jurídico	inscritível,	que</p><p>se	refere	ao	direito	que	está	sendo	publicitado	com	a	inscrição.	O	Art.	176,	III	elenca	os</p><p>requisitos	que	devem	constar	nos	registros	feitos	na	matrícula,	esclarecendo	que	o	ato</p><p>em	si	que	deve	constar,	o	título	da	transmissão	ou	do	ônus;	a	forma	do	título,	sua	proce-</p><p>dência;	o	valor	do	contrato,	da	coisa	ou	da	dívida,	prazo,	condições	e	juros.</p><p>39</p><p>Princípio	da	Continuidade:	Deve	existir	uma	cadeia	de	atos	e	de	titularidade	de</p><p>direitos,	 sequencial	e	 ininterrupta,	gerando	uma	coerência	 jurídica	e	cronológica	dos</p><p>atos	inscritos,	ou	seja,	aquele	que	instituiu	os	direitos	que	estão	sendo	transferidos	ou</p><p>que	possibilita	instituição	ou	extinção	do	direito,	de	acordo	com	o	título	que	pretende</p><p>inscrição.	Segundo	Serra	e	Serra	(2018,	p.	146):</p><p>É	 importante	 manter	 o	 controle	 sobre	 os	 direitos	 reais,	 fazendo</p><p>cumprir	a	regra	geral	de	que	ninguém	pode	transmitir	mais	direitos</p><p>do	que	possui.	Através	desse	princípio	que	a	matrícula	se	torna	uma</p><p>cadeia	de	atos	consecutivos	em	que	um	ato	deriva	do	outro	e	não</p><p>é	aberta	uma	nova	matrícula	a	cada	ato.	Entendemos,	assim,	que	a</p><p>sequência	não	pode	ser	quebrada,	como	uma	pessoa,	para	transmitir</p><p>uma	propriedade,	primeiramente,	deve	provar	que	é	proprietária,	 e</p><p>isso	se	dará	na	confirmação	do	registro	do	título	de	aquisição.</p><p>Os	titulares	de	direitos	na	matrícula	e	suas	qualificações	devem	seguir	uma	se-</p><p>quência	lógica	a	partir	das	alterações	ou	inclusões.	Por	exemplo,	para	averbar	um	divór-</p><p>cio	de	um	dos	titulares	de	direitos	na	matrícula,	primeiramente,	deve	estar	averbado	o</p><p>casamento.</p><p>Princípio	da	Disponibilidade:	Já	vimos	que	ninguém	pode	transferir	mais	bens</p><p>ou	direitos	do	que	efetivamente	possui.	Basicamente,	é	o	que	nos	apresenta	o	princípio</p><p>da	disponibilidade,	segundo	Abreu	(2013),	pois	somente	posso	disponibilizar	os	direitos</p><p>conferidos	a	mim	e	que	estão	registrados.</p><p>Princípio	da	Territorialidade:	O	registrador	imobiliário,	para	Abreu	(2013),	só	pode</p><p>praticar	atos	relativos	a	imóveis	da	sua	circunscrição,	que	é	definida	por	lei,	sob	pena	de</p><p>nulidade,	salvo	as	exceções	previstas.</p><p>Princípio	da	Cindibilidade:	O	princípio	está	relacionado	com	direitos	distintos,	ou</p><p>seja,	um	título	pode	expressar	diversos	direitos	distintos,	desde	que	envolva	as	mes-</p><p>mas	partes.	Esses	direitos	podem	ter	ou	não	uma	relação	de	dependência	entre	si.	Um</p><p>exemplo	é	a	permuta	de	imóveis.	Um	título	que	contém	mais	de	um	ato	a	ser	inscrito</p><p>pode	ser	objeto	de	 inscrição	parcial,	desde	que	um	não	dependa	do	outro,	porém,	o</p><p>apresentante	deve	solicitar	expressamente	a	cisão	do	título	(ex.:	formal	de	partilha	que</p><p>contém	mais	de	um	imóvel,	inventário,	no	qual	existem	diversos	imóveis).	O	princípio,</p><p>então,	segundo	Serra	e	Serra	(2018,	p.	158),	possibilita	que	a	parte	requeira	o	registro	de</p><p>apenas	parte	dos	direitos	apresentados	no	título,	desde	que	exista	a	possibilidade	de</p><p>separação	dos	referidos	direitos.</p><p>É	 importante	destacar	que	o	princípio	da	cindibilidade	não	permite</p><p>que	se	edite	um	direito	único,	desfigurando-o.	Assim,	não	é	possível</p><p>que	 se	 requeira	 a	 cindibilidade	 para	 evitar	 o	 registro	 de	 apenas</p><p>algumas	cláusulas	do	negócio,	como	no	caso	de	uma	doação	com</p><p>cláusula	 de	 inalienabilidade,	 de	 reversão	 ou	 qualquer	 outra	 que</p><p>faça	 parte	 da	 essência	 da	 vontade	 expressa	 no	 ato.	 Podemos	 ter</p><p>a	 seguinte	 situação:	devemos	sempre	pensar	 se,	 sem	a	parte	que</p><p>40</p><p>não	estaria	sendo	registrada	no	momento,	o	negócio	teria	ocorrido?</p><p>Sua	 postergação	 altera	 a	 vontade	 das	 partes?	 Há	 possibilidade</p><p>de	 qualquer	 tipo	 de	 prejuízo?	 Se	 qualquer	 dessas	 perguntas	 tiver</p><p>resposta	afirmativa,	não	é	possível	aplicar	o	princípio	da	cindibilidade.</p><p>Um	exemplo	prático	é	o	contrato	de	compra	e	venda	com	mútuo	e	alienação</p><p>fiduciária	em	garantia.	Perceba	que,	na	situação,	temos	um	vendedor,	um	comprador,	o</p><p>qual	também	é	devedor	do	mútuo,	e	um	credor	do	valor	emprestado	para	o	comprador.</p><p>Não	se	pode	admitir	que	a	cindibilidade	seja	usada	para	permitir	apenas	o	registro	da</p><p>compra,	sem	o	registro	da	garantia	real.	O	contrato	instrumentaliza	um	negócio	jurídico</p><p>coligado,	em	que	mais	de	um	negócio	 jurídico	distinto	é	coligado	para	formar	um	só</p><p>todo.	No	caso,	a	venda,	o	mútuo	e	a	garantia	real	estão	unidos.</p><p>Quando	é	aplicado	o	princípio	da	cindibilidade,	o	registrador	deve	deixar	bem</p><p>claro,	no	título,	que	somente	parte	dos	direitos	foi	registrada,	especificando-os,	pois	a</p><p>regra	geral	é	o	registro	integral	do	título,	e	como	estamos	tratando	de	uma	exceção,	é</p><p>preciso	tomar	todos	os	cuidados	para	que	terceiros	possam	ser	induzidos	em	erro.</p><p>Princípio	da	Concentração:	Nenhum	fato	ou	ato	 jurídico	que	diga	respeito	ao</p><p>imóvel	ou	às	pessoas	envolvidas	deve	ficar	de	fora	do	sistema	 registral,	mesmo	que</p><p>seja	apenas	para	dar	publicidade	ao	referido	fato	ou	ato	jurídico.	Podemos	dizer	que	o</p><p>princípio	está	implícito	na	lei,	em	virtude	da	instituição	da	matrícula.	A	ideia	da	matrícula</p><p>foi	concebida	como	sendo	o	cadastro	do	imóvel	no	qual	devem	se	concentrar	todos	os</p><p>direitos	reais	e	atos	que	digam	respeito	ao	imóvel	cadastrado.	Desse	modo,	para	Serra	e</p><p>Serra	(2018),	pelo	próprio	conceito	da	matrícula,	verifica-se	a	expressão	do	princípio	da</p><p>concentração.	Ainda	há	muito	o	que	se	buscar	para	a	efetividade	do	princípio	da	con-</p><p>centração	nas	decisões	jurisprudenciais.	Um	exemplo	que	podemos	trazer	é	no	que	se</p><p>refere	à	reafirmação	da	necessidade	da	inscrição	dos	atos	de	competência	do	registro</p><p>de	imóveis,	ora	para	a	constituição,	ora	para	a	validade	perante	terceiros.</p><p>Mais	recentemente,	o	governo	promulgou	a	Lei	nº	13.097/2015,	que	trouxe	gran-</p><p>des	avanços	na	efetiva	adoção	do	princípio	da	concentração.	Trazemos,	aqui,	a	situação</p><p>do	art.	554	da	referida	lei,	que	prevê	que	não	poderão	ser	opostas	situações	jurídicas</p><p>não	constantes	da	matrícula	no	Registro	de	Imóveis,	inclusive	para	fins	de	evicção,	ao</p><p>terceiro	de	boa-fé	que	adquirir	ou	receber,	em	garantia,	direitos	reais	sobre	o	imóvel.</p><p>Segundo	Serra	e	Serra	(2018),	não	deverão	ser	mais	aceitas	exceções	baseadas</p><p>na	publicidade	natural	do	ato,	publicidade	administrativa,	como	o	tombamento,	ou	pu-</p><p>blicidade	processual,	garantindo	uma	enorme	segurança	jurídica	às	partes,	estas	que</p><p>não	precisarão	mais	se	preocupar	com	a	possibilidade	de	serem	surpreendidas	com	a</p><p>oposição	de	direitos	que	não	se	encontravam	na	matrícula.</p><p>41</p><p>O que são princípios? Suas fases, distinções e juridicidade</p><p>Os princípios, além de serem a origem, a base de sustentação da norma, também são</p><p>ideias mais genéricas. Podem ser extraídas concepções e intenções para a criação de</p><p>outras normas, ou uma sustentação em caso de lacunas na sua aplicação.</p><p>Princípios são os alicerces da norma, são o seu fundamento em essência, são o refúgio em</p><p>que a norma encontra sustentação para racionalizar a sua legitimação, são a base de onde</p><p>se extrai o norte a ser seguido por um ordenamento, seja em sentido lato, como é possível</p><p>observar princípios constitucionais, no caso do princípio da legalidade, por exemplo, em</p><p>que todos devem obediência à lei (não só os indivíduos, mas também o Estado), seja</p><p>em ramos específicos do direito, como o trabalhista, em que o princípio da proteção do</p><p>trabalhador serve de alicerce para a construção de todos os outros princípios.</p><p>Para o Dicionário Aurélio Eletrônico, princípio significa o primeiro impulso dado a uma</p><p>coisa; origem; o que constitui a matéria; o que</p><p>entra na composição de algo; regras ou</p><p>conhecimentos fundamentais e mais gerais.</p><p>A definição de princípio, para o Dicionário Eletrônico Michaelis, é o momento em que</p><p>uma coisa tem origem; aquilo do qual alguma coisa procede na ordem do conhecimento</p><p>ou da existência; característica determinante de alguma coisa; regras ou código de (boa)</p><p>conduta pelas quais alguém governa a sua vida e as suas ações; lei, doutrina ou acepção</p><p>fundamental em que outras são baseadas.</p><p>Melo (2009) define princípio como mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicer-</p><p>ce, disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas, compondo o espírito</p><p>e sentido servido de critério para sua exata compreensão e inteligência, exatamente por</p><p>definir a lógica e a racionalidade do sistema normativo.</p><p>O que se pode extrair, então, desse compêndio inicial? É que os princípios, além de serem</p><p>a origem, a base de sustentação da norma, também são ideias mais genéricas. É possível</p><p>extrair concepções e intenções para a criação de outras normas, ou encontrar a sua</p><p>sustentação em caso de lacunas na sua aplicação. É o que bem se observa no Art. 4º da</p><p>LINDB – Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro, no Art. 8º, parágrafo único da</p><p>CLT – Consolidação das Leis do Trabalho, além do Art. 126 do CPC – Código de Processo</p><p>Civil. Todos afirmam que, em caso de omissão de regra, o juiz deve decidir a lide baseado</p><p>em analogia, costumes e princípios gerais de direito.</p><p>Atualmente, o direito encontra-se posto e as regras estão a regular a vida das pessoas em</p><p>sociedade. Assim, os princípios participaram, com esse caráter primário, da formulação</p><p>das leis vigentes, assim como se prestam a auxiliá-las, mesmo após promulgadas e válidas,</p><p>sendo o sustentáculo, no caso de socorro, para a sua aplicação. Além do caráter primário</p><p>e da base na construção normativa, o princípio ainda possui uma característica subsidiária,</p><p>pois ele será chamado a auxiliar na aplicação da norma, no momento em que não forem</p><p>encontrados fundamentos, na própria norma, para o seu emprego de forma autônoma.</p><p>Ainda, caso seja necessária uma visão sistêmica de todo o ordenamento para que se</p><p>alcance o real sentido de aplicação da norma (caso em que uma interpretação literal da lei,</p><p>por exemplo, poderia não trazer o resultado esperado na sua aplicação), sendo desejado</p><p>o auxílio do princípio na composição do fundamento da interpretação.</p><p>IMPORTANTE</p><p>42</p><p>Até se chegar a essa compreensão moderna da aplicabilidade e juridicidade dos princípios,</p><p>foi necessária a transposição de algumas fases, são elas: a jusnaturalista, a positivista e a</p><p>pós-positivista.</p><p>Na jusnaturalista, era entendido que os princípios não possuíam normatividade. Eles</p><p>seriam diretrizes de justiça praticamente sem aplicabilidade. Essa fase caiu em declínio</p><p>com o movimento de codificação do século XIX.</p><p>Já na positivista, os princípios são codificados. Entra, em voga, a doutrina positivista, em</p><p>que prevalecia a legalidade estrita. Na fase, os princípios derivavam das leis, mas não</p><p>teriam força normativa, eles se prestariam ao preenchimento de lacunas e ao auxílio para</p><p>interpretação das leis. O Holocausto e todos os abusos cometidos na 2ª Guerra Mundial</p><p>contribuíram para a derrocada da fase, pois muitas críticas surgiram quando os alemães</p><p>procuraram justificar os seus atos no cumprimento de ordens fundadas em leis válidas.</p><p>Naquele momento, o direito era dissociado da moral e dos valores, consolidado na</p><p>legalidade estritamente formal.</p><p>Surge, então, a fase pós-positivista, aquela em que os princípios passam a ter normati-</p><p>vidade. O direito ainda é positivo, contudo, fica superada a legalidade estrita, ganhando</p><p>espaço o direito de valores, da moral. É a fase em que os princípios são hodiernamente</p><p>conhecidos, sendo eles normas, em que é possível serem extraídos princípios e regras.</p><p>Norma é resultado da interpretação dos textos jurídicos (leis). O aplicador não interpreta</p><p>normas, mas textos, para, deles, extrair a norma. O texto, em decorrência da cultura,</p><p>da época, ou do contexto em que está inserido, pode ter diversas interpretações e,</p><p>consequentemente, dar origem a normas com significados totalmente distintos.</p><p>A regra estabelece ou proíbe algo, é um conceito fechado. Exemplo: a proibição da utilização</p><p>de prova ilícita não é um princípio, é uma regra, já que está ordenando que algo não seja</p><p>feito; a motivação das decisões pelo magistrado também não é um princípio, mas uma regra,</p><p>pois obriga o magistrado a dizer a razão de estar tomando aquela decisão, sob pena de</p><p>nulidade do ato. A regra estabelece a conduta devida, e sua importância não a transforma</p><p>em princípio, um erro comum. A relevância da regra leva a alçá-la ao status de princípio.</p><p>Em suma, o princípio não proíbe nem obriga, ele deixa o sistema aberto,</p><p>objetivando um determinado estado de coisas, sem informar como se chega a esse</p><p>resultado. Deixa margem para que a situação concreta demonstre o que é melhor. Ele</p><p>está em consonância com o ordenamento vigente. Sendo este alterado, seguindo uma</p><p>evolução social, o seu entendimento pode levar a uma nova interpretação do princípio. O</p><p>princípio, como conceito aberto que é, consegue perpetuar a norma.</p><p>Dos Livros Próprios do Registro de Imóveis</p><p>Os livros do Registro de Imóveis são dotados de nomes e números que os identificam.</p><p>Dispõe a Lei dos Registros Públicos, em seu Art.173, que os livros são:</p><p>Livro nº 1 – Protocolo</p><p>Livro nº 2 – Registro Geral</p><p>Livro nº 3 – Registro Auxiliar</p><p>Livro nº 4 – Indicador Real</p><p>Livro nº 5 – Indicador Pessoal</p><p>Um livro manuscrito encadernado era a regra adotada antes da edição da Lei nº 6.015/73.</p><p>A partir de então, faculta-se o uso do livro de folhas soltas e fichas. Assim, atualmente, a</p><p>expressão “livro” é utilizada para indicar a localização, o suporte físico do registro, face o</p><p>desuso dos livros propriamente ditos nos Registros de Imóveis.</p><p>43</p><p>No caso do uso de livros, poderão ser abertos e escriturados, concomitantemente, até</p><p>dez livros de Registro Geral, obedecendo, no caso, sua escrituração ao algarismo final</p><p>da matrícula. Assim, as matrículas de número 1 serão feitas no Livro 2-1, as de final 2</p><p>serão feitas no Livro 2-2, e assim sucessivamente. Já os livros 3,4 4 também podem ser</p><p>desdobrados, a critério do Registrador.</p><p>A Lei nº 6.015/73 prevê a faculdade da adoção do sistema informatizado, mas sua utiliza-</p><p>ção não afasta a obrigatoriedade da existência dos livros em meio físico, por intermédio</p><p>de impressão dos dados computadorizados. Todo o acervo, inclusive o banco de dados</p><p>e programas de informática utilizados, independentemente do sistema de escrituração</p><p>adotado, é parte integrante da respectiva serventia. Vejamos, em síntese, cada um dos</p><p>livros, conforme a lição de Abreu (2013):</p><p>Livro nº 1 - Protocolo: Somente são cadastrados os títulos prenotados, ou seja, uma vez</p><p>recepcionados, entram em uma fila de precedência, de modo que possuem preferência</p><p>para registro com relação a eventuais títulos que sejam recepcionados posteriormente,</p><p>é o chamado princípio da prioridade, contido no Art. 186 da Lei de Registros Públicos</p><p>(6.015/73). A prenotação do título terá validade de 30 (trinta) dias e somente poderá</p><p>ser prorrogada em casos excepcionais. Se decorridos 30 dias do lançamento do título</p><p>no protocolo, o interessado/apresentante, por omissão, não cumprir as exigências</p><p>formuladas, cessarão automaticamente os efeitos da prenotação.</p><p>Pretonação e protocolização são sinônimos: significam o ato de registrar no Livro de</p><p>Protocolo. No protocolo, registra-se a “entrada” do título em Cartório. Cada título recebe</p><p>um número de ordem na sequência rigorosa da apresentação. O número de ordem e sua</p><p>data serão lançados no título.</p><p>Temos, então, os seguintes requisitos da escrituração no Livro Protocolo:</p><p>- número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;</p><p>- data da apresentação: mês, dia, ano;</p><p>- nome do apresentante;</p><p>- natureza formal do título;</p><p>- atos que formalizar (atos praticados), resumidamente</p><p>mencionados.</p><p>No livro, devem ser efetuadas, pelo Registrador, as anotações, por exemplo, se houve</p><p>suspensão do prazo para registro, o término do expediente etc.</p><p>Livro nº 2 - Registro Geral: É o principal livro do Registro de Imóveis. Será destinado à</p><p>matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos não atribuídos ao Livro 3.</p><p>Como já vimos, cada imóvel terá matrícula própria, aberta por ocasião do primeiro registro</p><p>a ser feito na vigência da LRP. A matrícula recebe um número que seguirá o imóvel para</p><p>sempre. Na sua margem, registrar-se-ão os atos relativos ao imóvel, como as transferên-</p><p>cias de direitos reais, ônus, averbações etc.</p><p>São requisitos do registro:</p><p>- número do registro (R 1/2/3...) ao lado do número da matrícula;</p><p>- data</p><p>- título da transmissão ou do ônus;</p><p>- nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor e do adquirente, ou</p><p>credor, bem como:</p><p>* se pessoa física: estado civil, profissão, CPF, RG ou filiação.</p><p>* se pessoa jurídica: sede social e CNPJ.</p><p>44</p><p>- forma do título (sua procedência e caracterização: se escritura pública, instrumento</p><p>particular);</p><p>- objeto;</p><p>- preço: valor do contrato, da coisa ou da dívida. Prazo, condições e demais especificações,</p><p>inclusive juros, se existirem;</p><p>- número e data do protocolo;</p><p>- assinatura do oficial.</p><p>Livro nº 3 - Registro Auxiliar: O Livro nº 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo</p><p>atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente</p><p>a um imóvel matriculado, por exemplo: cédulas de crédito rural, de crédito industrial, de</p><p>crédito à exportação e de crédito comercial; as convenções de condomínio; o penhor</p><p>de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento,</p><p>com os respectivos pertences ou sem eles; as convenções antenupciais; os títulos que, a</p><p>requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato</p><p>praticado no Livro nº 2; transcrição integral da escritura de instituição do bem da família,</p><p>sem prejuízo do registro no Livro nº 2; tombamento definitivo do imóvel etc.</p><p>São requisitos do registro:</p><p>- número;</p><p>- data;</p><p>- título;</p><p>- contratantes;</p><p>- forma do título;</p><p>- condições;</p><p>- número e data do protocolo;</p><p>- assinatura do oficial.</p><p>Livro nº 4 - Indicador Real: Será o repositório das indicações de todos os imóveis que fi-</p><p>gurarem no Livro nº 2, contendo a identificação e o número da matrícula. Os imóveis são</p><p>catalogados por sua localização, em ordem alfabética, para facilitar as buscas e certidões.</p><p>Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro 4 conterá, ainda, o número de ordem, que</p><p>seguirá indefinidamente nos livros da espécie. Adotado o sistema de fichas, os oficiais de-</p><p>verão ter, para auxiliar na consulta, um livro-índice ou fichas organizadas por ruas, quando</p><p>forem imóveis urbanos, e pelos nomes e situações, quando rurais.</p><p>Livro nº 5 - Indicador Pessoal: Dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes</p><p>de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou</p><p>indiretamente, inclusive os cônjuges, figurarem nos demais livros, fazendo</p><p>referências aos respectivos números de ordem.</p><p>Se não for utilizado o sistema de fichas, o livro conterá, ainda, o número</p><p>de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente nos</p><p>livros da mesma espécie.</p><p>45</p><p>46</p><p>47</p><p>48</p><p>49</p><p>50</p><p>Dos Atos Registrais</p><p>É importante, para a boa técnica registral, saber distinguir e diferenciar as espécies de atos</p><p>registrais, pois cada uma possui conceito e finalidade próprios. Antes da Lei nº 6.015/73,</p><p>transcrição era o nome do registro que transmitia a propriedade ou procedia a divisão</p><p>do imóvel. Já inscrição era o nome do registro que não transferia a propriedade, mas que</p><p>instituía direitos e ônus reais.</p><p>Tais nomenclaturas foram criadas em 1864, que, posteriormente, foram substituídas por</p><p>alguns decretos. O Código Civil de 1916 manteve o sistema da transcrição e da inscrição,</p><p>o que permaneceu até a Lei nº 6.015/73.</p><p>De forma resumida, pode-se dizer que a Lei nº 6.015/73 passou a denominar, como regis-</p><p>tro, os atos registrais antes designados como transcrição e inscrição. A grande novidade</p><p>da LRP, no entanto, foi a criação da matrícula que implicou reformulação total do sistema</p><p>registral brasileiro.</p><p>Anteriormente, os imóveis eram transcritos a cada alienação, recebendo, a cada momen-</p><p>to, números de transcrições diversos, gerando dispersão das informações cadastrais dos</p><p>imóveis.</p><p>Hoje, cada imóvel possui matrícula própria, aberta na ocasião do primeiro registro efetua-</p><p>do na vigência da Lei nº 6.015/73. O número que a matrícula recebe seguirá o imóvel para</p><p>sempre, o que fez aumentar a confiabilidade no sistema e, por consequência, a segurança</p><p>jurídica nas relações imobiliárias.</p><p>Vamos relembrar o que é uma matrícula.</p><p>A matrícula é um documento físico, público, que consiste em uma ficha de individualização</p><p>ou especialização, contendo a descrição perfeita de um imóvel. É a base física dos assen-</p><p>tamentos registrais, com a descrição do imóvel e a enunciação da titularidade.</p><p>Na matrícula do imóvel, são lançados/registrados/adicionados/escritos os registros e</p><p>averbações, demostrando a real situação jurídica do imóvel, sendo a base física dos as-</p><p>sentamentos registrais. Cada matrícula tem um número de ordem para identificação. O</p><p>número é exclusivo daquela matrícula. Através da matrícula, identificamos toda a cadeia</p><p>de proprietários que o imóvel possuiu. Assim, os atos de averbação e registro são lança-</p><p>dos na matrícula do imóvel.</p><p>51</p><p>Assim, são praticados os seguintes atos registrais:</p><p>a) Matrícula (M.): é o lançamento que procede ao cadastramento do imóvel e sua</p><p>especialização.</p><p>b) Registro (R.): é o lançamento dos atos da constituição da propriedade e demais di-</p><p>reitos reais (alienações e onerações), de acordo com o rol taxativo do Art. 167, I, da</p><p>Lei nº 6.015/73. Compreende os atos que anteriormente eram inscritos e transcritos.</p><p>Exemplos: compra e venda, doação, usufruto, hipoteca, penhora, sequestro, arresto,</p><p>partilha em inventário, divórcio etc.</p><p>c) Averbação (Av.): é o lançamento dos atos acessórios ao registro. Possui rol meramente</p><p>enumerativo na Lei nº 6.015/73, Art. 167, II. Exemplo: construção, demolição, óbito,</p><p>casamento, alteração do nome do logradouro etc.</p><p>FONTE:https://jus.com.br/artigos/45194/o-que-sao-principios-suas-fases-distincoes-e-</p><p>juridicidade. Acesso em: 29 maio 2020.</p><p>52</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 Há	princípios	que	regem	o	Registro	de	Imóveis,	lembrando	que	são	as	fontes	nortea-</p><p>doras	do	Direito.</p><p>•	 Os	princípios	podem	nortear	as	situações	no	Registro	de	Imóveis.</p><p>•	 Os	livros	norteiam	a	atividade	registral.</p><p>•	 Existe	a	matrícula,	além	dos	atos	registrais.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 3</p><p>53</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 O	Livro	Protocolo	pode	ser	substituído	por	fichas?	Justifique.</p><p>2		De	acordo	com	a	LRP,	o	prazo	de	validade	da	prenotação,	nos	Registros	de	Imóveis,</p><p>é	de:</p><p>a)	 (			)	 30	dias,	prorrogáveis	a	pedido	da	parte.</p><p>b)	 (			)	 30	dias,	prorrogáveis	a	critério	do	registrador.</p><p>c)	 (			)	 15	dias,	improrrogáveis.</p><p>d)	 (			)	 30	dias,	prorrogáveis	em	caso	de	suscitação	de	dúvida.</p><p>3		No	Livro	3	do	Registro	de	Imóveis,	faz-se	o	registro:</p><p>a)	 (			)	 Dos	atos	que	não	digam	respeito	diretamente	ao	imóvel	matriculado,	como	as</p><p>cédulas	de	crédito	rural.</p><p>b)	 (			)	 Das	sentenças	declaratórias	de	usucapião.</p><p>c)	 (			)	 Das	citações	de	ações	reais	ou	pessoais	reipersecutórias	relativas	à	propriedade</p><p>de	imóveis.</p><p>d)	 (			)	 Da	enfiteuse.</p><p>3	 Até	quantos	livros	podem	ser	abertos	e	escriturados	concomitantemente,	no	que	diz</p><p>respeito	aos	livros	de	“Registro	Geral”?	Justifique.</p><p>4		Pode	existir	mais	de	um	indicador	real	para	o	mesmo	imóvel?	Justifique.</p><p>54</p><p>55</p><p>PROCEDIMENTOS NOS</p><p>REGISTROS DE IMÓVEIS</p><p>UNIDADE 2 —</p><p>OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM</p><p>PLANO DE ESTUDOS</p><p>A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de:</p><p>•	 entender	os	conceitos	específicos	dos	procedimentos	realizados	no	registro	de</p><p>imóveis;</p><p>•		 identificar	os</p><p>atos	e	fatos	dos	sujeitos	do	registro	de	imóveis;</p><p>•		 analisar	questões	relativas	do	georreferenciamento;</p><p>•		 compreender	os	sistemas	de	fólio	real	e	fólio	pessoal.</p><p>A	cada	tópico	desta	unidade	você	encontrará	autoatividades	com	o	objetivo	de</p><p>reforçar	o	conteúdo	apresentado.</p><p>TÓPICO 1 – TRANSCRIÇÃO, INSCRIÇÃO, MATRÍCULA, REGISTRO E AVERBAÇÃO</p><p>TÓPICO 2 – DIREITOS, ATOS E FATOS SUJEITOS AO REGISTRO IMOBILIÁRIO</p><p>TÓPICO 3 – RETIFICAÇÃO E GEORREFERENCIAMENTO</p><p>Preparado para ampliar seus conhecimentos? Respire e vamos em frente! Procure</p><p>um ambiente que facilite a concentração, assim absorverá melhor as informações.</p><p>CHAMADA</p><p>56</p><p>CONFIRA</p><p>A TRILHA DA</p><p>UNIDADE 2!</p><p>Acesse o</p><p>QR Code abaixo:</p><p>57</p><p>TÓPICO 1 —</p><p>TRANSCRIÇÃO, INSCRIÇÃO, MATRÍCULA,</p><p>REGISTRO E AVERBAÇÃO</p><p>UNIDADE 2</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>Olá,	estudante,	tudo	bem?	Vamos	dar	 início	ao	estudo	de	questões	bem	par-</p><p>ticulares	do	procedimento	do	registro,	principalmente	no	que	diz	 respeito	ao	registro</p><p>de	imóveis.</p><p>Vamos	 tratar,	 neste	 tópico,	 da	 transcrição,	 inscrição,	matrícula,	 registro	 e	 da</p><p>averbação.	Esses	procedimentos	são	básicos	do	registro	de	imóveis,	nos	quais	o	regis-</p><p>trador	deve	seguir	toda	uma	formalidade	para	a	realização	do	ato.	Estudaremos,	tam-</p><p>bém,	o	sistema	de	fólio	 real	e	o	sistema	de	fólio	pessoal,	 este	que	está	diretamente</p><p>relacionado	com	a	transcrição.</p><p>Boa	leitura	e	bons	estudos!</p><p>2 TRANSCRIÇÃO</p><p>A	transcrição	de	imóvel,	no	cartório	de	registro	de	imóveis,	deu-se	através	do</p><p>Decreto	nº	4.857/1939.	O	registro	se	baseava	em	transcrever	as	transmissões	no	livro</p><p>de	transcrição,	sendo	que	o	modelo	de	registro	evidenciava	os	dados	pessoais	dos	pro-</p><p>prietários,	já	o	imóvel	em	si	era	apenas	o	objeto	daquele	registro	e,	por	esse	motivo,	as</p><p>transcrições	apresentavam	descrição	precária	referente	ao	imóvel.	Não	existia	a	con-</p><p>centração	de	todos	os	atos	sobre	um	determinado	imóvel	em	um	só	livro,	pelo	contrário,</p><p>os	atos	eram	organizados	pelo	tipo	e	eram	inscritos	por	ordem	cronológica	de	ingresso</p><p>na	Serventia.	Assim,	existia	um	livro	específico	para	os	atos	de	transmissões,	que	era	o</p><p>Livro	nº	3,	de	transcrição	das	transmissões.	Esse	livro	era	escriturado	em	uma	sequên-</p><p>cia	em	que	cada	transmissão	gerava	uma	nova	transcrição	com	número	próprio.</p><p>Um	fato	 importante	nos	 registros	de	 transcrições	é	que	quando	um	 imóvel</p><p>sofria	 uma	 alteração	 de	 proprietários,	 um	 novo	 número	 de	 transcrição	 era	 gerado,</p><p>sendo	o	número	de	transcrição	anterior	finalizado.</p><p>Na	mesma	página	do	livro,	era	possível	encontrar	A	vendendo	para	B	o	imóvel	X,</p><p>sendo	que	o	próximo	ato	seria	C	vendendo	para	D	o	imóvel	Y.	Assim,	os	atos	não	tinham</p><p>ligação	entre	si.	O	imóvel	X	era	adquirido	no	Livro	nº	3	e	sua	transmissão	ocorria	no	Livro</p><p>nº	3-R,	existindo,	entre	os	dois	atos,	inúmeros	outros	que	não	tinham,	com	o	referido</p><p>imóvel,	nenhuma	relação.</p><p>58</p><p>Em	virtude	dessas	situações,	quando	se	fala	em	fólio	pessoal,	como	veremos</p><p>mais	adiante	em	nosso	material,	fala-se	do	regime	de	transcrições.	O	sistema	não	era</p><p>organizado	exatamente	pelo	nome,	mas	pela	sequência	dos	atos,	com	 isso,	dava-se</p><p>mais	 importância	às	pessoas	que	figuravam	no	registro,	sendo	que	era	por	meio	das</p><p>pessoas	que	seguíamos	o	que	acontecia	no	imóvel.</p><p>Não	havia	rigor	nas	descrições	dos	imóveis,	podendo	ser	descrito	de	uma	forma</p><p>na	aquisição,	e	de	outra	na	alienação.	Acontecia,	por	exemplo,	alienar	frações	ideais	de</p><p>imóveis	que	constavam	como	se	fossem	independentes	do	todo,	ainda	que	fosse	o	caso</p><p>do	condomínio,	no	qual	o	adquirente	se	tornava	dono	de	porcentagem	que	não	consti-</p><p>tuía	área	certa	e	determinada.	Existia	a	possibilidade	de,	em	uma	única	transcrição,	pro-</p><p>ceder	com	a	transferência	de	mais	de	um	imóvel.	Para	isso,	bastava	que	se	vinculasse</p><p>ao	mesmo	adquirente,	podendo	haver	diversos	transmitentes.</p><p>As	descrições	eram	bem	precárias,	sendo	comuns	expressões	como	“mais	ou</p><p>menos”,	para	elucidar	o	tamanho	de	um	imóvel,	visto	que	as	áreas	não	eram	elementos</p><p>essenciais,	sendo	consideradas	meramente	enunciativas.	As	medidas	perimetrais	e	as</p><p>confrontações	também,	na	maioria	das	vezes,	não	se	mostravam	precisas,	sendo	muito</p><p>encontrada	a	expressão	“com	quem	de	direito”	para	designar	confrontantes,	além	da</p><p>indicação	de	confrontantes	que	nunca	foram	titulares	de	direitos	reais	sobre	os	imóveis</p><p>vizinhos,	sendo	meros	posseiros,	detentores,	permissionários	etc.</p><p>3 INSCRIÇÃO</p><p>O	princípio	da	inscrição	é	um	dos	princípios	que	informa	os	efeitos	do	registro,</p><p>pois	orienta,	a	partir	de	qual	momento,	o	direito	se	torna	real,	 regulando	seus	efeitos</p><p>antes	e	após	o	ato	inscritivo.</p><p>Antes	da	Lei	nº	6.015/1973,	um	mesmo	imóvel	poderia	ter	 inscrições	e	trans-</p><p>crições	em	mais	de	um	livro,	dependendo	dos	atos	praticados,	pois	a	escrituração	era</p><p>feita	por	tipo	de	ato,	existindo,	assim,	os	seguintes	livros:	Livro	n.	2	–	eram	inscritas	as</p><p>garantias	hipotecárias;	Livro	n.	3	–	destinado	às	transcrições	das	transmissões;	Livro	n.</p><p>4	–	se	faziam	registros	diversos,	como	penhoras,	anticrese,	promessa	de	compra	e	ven-</p><p>da;	Livro	n.	5	–	destinado	à	inscrição	das	emissões	de	debêntures;	Livro	n.	6	–	indicador</p><p>real,	no	qual	eram	apontados	os	imóveis	que	constavam	dos	outros	livros	existentes	na</p><p>Serventia.;	Livro	n.	7	–	indicador	pessoal,	destinado	à	indicação	de	todas	as	pessoas	que</p><p>comparecessem	a	qualquer	título	em	qualquer	dos	outros	livros	da	Serventia;	Livro	n.</p><p>8	–	registro	especial,	destinado	ao	registro	dos	loteamentos	e	incorporações,	além	de</p><p>promessas	de	compra	e	venda	de	lotes	ou	unidades	autônomas;	Livro	n.	9	–	registro	de</p><p>cédulas	de	crédito	rural;	Livro	n.	10	–	registro	de	cédulas	de	crédito	industrial.</p><p>59</p><p>A	diferenciação	dos	atos	que	iriam	ser	praticados	era	em	consideração	ao	ato</p><p>a	ser	praticado.	Quando	se	tratava	de	uma	transmissão,	o	ato	deveria	 ser	 transcrito;</p><p>quando	 se	 tratava	 da	 instituição	 do	 ônus	 real,	 deveria	 ser	 inscrito.	 Já	 com	 a	 Lei	 nº</p><p>6.015/1973,	iniciou-se,	no	Brasil,	o	sistema	de	fólio	real,	que	se	configura	pela	criação	de</p><p>um	sistema	registrário	que	tem,	na	sua	organização,	foco	no	imóvel.	Dessa	forma,	todos</p><p>os	atos	praticados	sobre	o	imóvel	se	encontram,	no	sistema	atual,	em	um	único	lugar,</p><p>ou	seja,	no	livro.	Assim,	foram	criadas	as	matrículas,	em	que	o	imóvel	é	individualizado	e</p><p>caracterizado,	de	modo	a	tirar	qualquer	dúvida	em	relação	a	outro.	São	feitos	os	registros</p><p>que	diz	respeito	ao	bem.</p><p>A	legislação	deixou	de	lado	os	termos	transcrição	e	inscrição,	tendo	estes	sido</p><p>abrangidos	de	forma	genérica	pelo	conceito	de	registro.	O	termo	averbação	já	existia	na</p><p>legislação	e	continua	existindo	com	o	mesmo	significado:	designar	alteração	procedida</p><p>sobre	 registros	ou	matrículas.	Pode	ser	que,	em	alguns	casos,	se	encontre	a	palavra</p><p>registro	em	sentido	amplo,	significando	ato	praticado	dentro	do	sistema	registral.	Nesse</p><p>sentido,	então,	a	expressão	engloba	tanto	os	atos	de	averbação	quanto	os	de	abertura</p><p>de	matrícula.</p><p>4 MATRÍCULA</p><p>A	matrícula	 é	 o	 cadastro	 do	 imóvel,	 a	 partir	 do	 qual	 os	 acontecimentos	 que</p><p>influam	 em	 algum	 direito	 real	 sobre	 o	 referido	 imóvel	 devem	 ser	 ali	 assentados	 em</p><p>uma	sequência	de	atos	encadeados.	Não	se	pode	confundir	a	matrícula	com	o	registro</p><p>ou	a	averbação,	que	são	os	atos	sobre	ela	 lançados,	visando	exprimir	a	constituição,</p><p>transmissão,	alteração	ou	extinção	dos	direitos	reais	referentes	ao	imóvel	cadastrado</p><p>na	matrícula.</p><p>Por	 ser	 o	 ato	 cadastral,	 segundo	Serra	 e	 Serra	 (2018),	 o	 ato	 a	 partir	 do	 qual</p><p>todos	os	demais	atos	são	assentados,	a	abertura	da	matrícula	é	requisito	para	a	prática</p><p>do	registro	na	vigência	da	legislação	atual.	Todo	imóvel	objeto	de	título	a	ser	registrado</p><p>deve	estar	matriculado	no	Livro	nº	2	-	Registro	Geral. Ainda,	O	Livro	nº	2	-	Registro	Geral</p><p>é	destinado	à	matrícula	dos	imóveis	e	ao	registro	ou	averbação.</p><p>Então,	 de	 acordo	 com	a	 legislação	vigente,	 para	praticar	 um	ato	de	 registro,</p><p>é	necessário	que,	primeiramente,	seja	feita	a	abertura	da	matrícula	do	imóvel.	Assim,</p><p>podemos	nos	questionar:	qual	é	o</p><p>momento	para	a	abertura	da	matrícula?	A	legislação</p><p>prevê	 uma	 mudança	 imediata	 entre	 os	 sistemas,	 encerrando	 os	 antigos	 livros	 de</p><p>transcrição	e	abrindo	matrículas	imediatamente	para	todos	os	imóveis?	A	matrícula	é</p><p>efetuada	por	ocasião	do	primeiro	registro	a	ser	lançado	na	vigência	da	lei,	mediante	os</p><p>elementos	constantes	do	título	apresentado	e	do	registro	anterior.</p><p>60</p><p>Alguns	estudiosos	entendem	que	a	expressão	registro	foi	mencionada	no	dis-</p><p>positivo	tratado	em	seu	sentido	amplo,	ou	seja,	querendo	designar	ato	 registrário	de</p><p>uma	forma	geral,	motivo	pelo	qual	as	averbações	também	ensejariam	a	abertura	de	ma-</p><p>trícula,	apesar	de	o	Art.	169	(BRASIL,	1988)	determinar	que	elas	fossem	feitas	à	margem</p><p>do	registro,	mesmo	quando	o	imóvel	tivesse	passado	a	pertencer	a	outra	circunscrição.</p><p>É	 possível	 definir	 a	matrícula	 como	 o	 documento	 que	 individualiza	 o	 imóvel,</p><p>podendo	fazer	uma	comparação	com	uma	certidão	de	nascimento,	pois	ela	traz	as	in-</p><p>formações	 essenciais	 para	 identificação	 jurídica,	 como	 localização,	 qualificação	 dos</p><p>proprietários	(se	pessoa	física	ou	jurídica),	alterações	ocorridas,	transações	de	compra</p><p>e	venda	(registro),	inventários,	doações,	hipotecas/alienações	fiduciárias,	desmembra-</p><p>mentos,	 desapropriações,	 ações	 judiciais,	 usufruto,	 e	 outras	 informações.	 É,	 na	ma-</p><p>trícula,	que	está	o	histórico	de	todas	as	ocorrências	relativas	à	casa	ou	apartamento,</p><p>inclusive,	o	histórico	de	escrituras	que	o	imóvel	já	sofreu	por	mudanças	de	proprietário.</p><p>A	matrícula	deve	se	referir	apenas	a	um	imóvel	e	deve	receber	um	número	único</p><p>na	serventia.	Dessa	forma,	segundo	Serra	e	Serra	(2018),	é	necessário	ter	um	controle</p><p>muito	 estrito	 da	 numeração,	 a	 fim	 de	 evitar	 duplicidade	 de	 número.	 Caso	 ocorra	 tal</p><p>equívoco,	não	é	possível	admitir	a	inserção	de	letras	para	diferenciar	uma	matrícula	da</p><p>outra,	mas	encerrar	ambas	as	áreas,	mediante	autorização	do	corregedor	permanente,</p><p>descerrando	novas	matrículas,	com	numeração	diferente	e	na	sequência	correta.</p><p>FIGURA 1 – MATRÍCULA</p><p>FONTE: O autor</p><p>61</p><p>Em	31	de	dezembro	de	1975,	entrou,	em	vigor,	a	regulamentação	para	a	utili-</p><p>zação	do	livro	de	matrículas	no	cartório	de	registro	de	imóveis,	a	Lei	dos	Registros	Pú-</p><p>blicos.	A	lei	alterou	algumas	práticas	cartorárias,	inclusive	no	que	diz	respeito	à	esfera</p><p>do	cartório	do	registro	de	imóveis.	A	mudança	na	lei	não	excluiu	a	validade	do	sistema</p><p>anterior,	nem	mudou	a	situação	dos	imóveis	registrados	no	livro	de	transcrição.	Assim,</p><p>os	imóveis	que	foram	registrados	no	livro	de	transcrição	e	que	não	passaram	por	atuali-</p><p>zações,	inclusive,	atualização	do	registro	de	imóvel	no	livro	de	matrículas,	permanecem</p><p>registrados	no	livro	de	transcrições.</p><p>A	matrícula	do	imóvel	apresenta	a	correta	localização,	descrição	e	benfeitorias.</p><p>Na	sequência,	aparecem	as	informações	a	respeito	das	transmissões	e	atuais	proprie-</p><p>tários,	averbações	e	outras	anotações.</p><p>Vimos, em nossos estudos, que a matrícula de imóvel é a base física dos assentamentos</p><p>registrais, com a descrição do imóvel e a enunciação da titularidade. Trata-se de uma ficha</p><p>de individualização ou especialização, contendo a descrição perfeita de um imóvel.</p><p>Na matrícula do imóvel, são registrados os registros e averbações, demostrando a real</p><p>situação jurídica, a base física dos assentamentos registrais. Cada matrícula tem um</p><p>número de ordem para pronta identificação, exclusivo. É, através da matrícula, que</p><p>identificamos toda a cadeia de proprietários que o imóvel já possuiu. Além disso, é</p><p>importante lembrarmos que:</p><p>• As matrículas têm validade apenas por 30 dias em todo o território nacional.</p><p>• As matrículas não são gratuitas e deveremos solicitá-las e arcar com</p><p>suas despesas de expedição.</p><p>• As matrículas serão sempre públicas e sua solicitação pode ser</p><p>realizada por qualquer pessoa.</p><p>• Cada registro de imóveis cria uma identidade visual para a matrícula.</p><p>Assim, as matrículas expedidas por registros de imóveis diferentes têm</p><p>pequenos detalhes diferentes, como molduras ao redor das descrições,</p><p>desenhos, descrições mais completas, brasões da república, nome do</p><p>Oficial Registrador da Serventia Registral e outros enfeites.</p><p>• Todas as matrículas possuem uma numeração única e crescente, as-</p><p>sim como a descrição do imóvel.</p><p>ATENÇÃO</p><p>A matrícula-mãe engloba um empreendimento em seu todo</p><p>(matrícula originária do terreno antes das incorporações de</p><p>condomínio e loteamentos). Ela é chamada assim porque traz</p><p>a situação do todo do imóvel, ou seja, antes da abertura das</p><p>matrículas das frações ideais destinadas às unidades futuras</p><p>ou aos respectivos lotes.</p><p>NOTA</p><p>62</p><p>Após	 a	 conferência	 do	 título	 apresentado	 (escritura	 de	 compra	 e	 venda	 do</p><p>bem)	pelo	corretor	de	imóveis	ao	Oficial	Registrador,	estando	o	Registrador	de	Imóveis</p><p>de	acordo	(não	apresentando	impugnações),	são	lançadas,	na	matrícula	do	imóvel,	as</p><p>informações	constantes	da	escritura	pública	de	compra	e	venda,	como	nome	dos	novos</p><p>proprietários	do	bem,	valor	pago	pelo	bem,	valor	pago	de	 ITBI,	concluindo-se,	assim,</p><p>perfeitamente,	o	negócio	jurídico.</p><p>5 REGISTRO E AVERBAÇÃO</p><p>É	 importante	sempre	 lembrarmos	que	a	matrícula	é	o	cadastro	do	 imóvel	na</p><p>serventia	registral	imobiliária.	Devem	ser	assentados	todos	os	atos	previstos	em	lei	que</p><p>digam	respeito	ao	imóvel	ou	às	partes	que,	por	qualquer	motivo,	figurem	direitos.	Esses</p><p>atos	devem	ser	praticados	na	matrícula,	na	legislação	atual,	e	devem,	necessariamente,</p><p>tomar	a	forma	de	registro	ou	averbação.</p><p>O	Art.	 232	da	Lei	nº	6.015/1973	 relata	que	cada	 lançamento	de	 registro	 será</p><p>precedido	pela	 letra	R	 e,	 o	 da	 averbação,	 pelas	 letras	AV,	 seguindo-se	 o	 número	de</p><p>ordem	de	lançamento	e	o	da	matrícula,	como	R-1-1,	AV-3-1	etc.</p><p>A	expressão	registro,	na	legislação,	por	vezes,	é	utilizada	de	forma	geral,	queren-</p><p>do	designar	ato	que	tem	ingresso	no	registro	de	imóveis,	caso	em	que	também	abrange</p><p>as	averbações.	O	mesmo	ocorre	com	a	expressão	 inscrição.	Todavia,	em	seu	sentido</p><p>estrito,	pode-se	dizer	que	o	registro	é	o	ato	praticado	para	constituição	ou	transmissão</p><p>do	Direito	Real	em	si,	enquanto	as	averbações	são	atos	anexos	praticados	para	alterar</p><p>as	condições	do	Registro	ou	extinguir	seus	efeitos.	De	forma	sucinta,	pode-se	dizer	que</p><p>a	Lei	nº	6.015/1973	passou	a	denominar	 registro	os	atos	 registrais	antes	designados</p><p>como	transcrição	e	inscrição.	A	maior	inovação	da	lei	de	registros	públicos,	no	entanto,</p><p>foi	a	criação	da	matrícula,	gerando	a	reformulação	total	do	sistema	registral	brasileiro.</p><p>É	sabido	que	cada	 imóvel	possui	matrícula	própria,	aberta	na	ocasião	do	pri-</p><p>meiro	registro	efetuado.	O	número	que	a	matrícula	recebe	segue	o	imóvel	para	sempre,</p><p>o	que	faz	aumentar	a	confiabilidade	no	sistema	e,	por	consequência,	a	segurança	ju-</p><p>rídica	nas	relações	imobiliárias.	Veremos	algumas	situações	de	descrição	para	os	atos</p><p>de	registros.</p><p>O	item	16,	inciso	II,	do	Art.	167	da	Lei	nº	6.015/1973,	que	traz	a	determinação	do</p><p>ato	de	averbação	para	inscrição	dos	contratos	de	locação	para	exercício	do	direito,	de</p><p>preferência	em	contraposição	ao	item	3,	inciso	I,	do	mesmo	artigo,	determina	o	registro</p><p>dos	mesmos	contratos	para	o	direito	de	vigência	quando	da	alienação	do	imóvel.	É	im-</p><p>portante	perceber	que	não	é	o	contrato	de	locação	que	encontra	inscrição	no	registro</p><p>de	imóveis,	mas	a	cláusula	de	vigência	ou	a	cláusula	de	preferência.</p><p>63</p><p>Podemos	conceituar	a	cláusula	de	vigência	sendo	aquela	que	determina	que,</p><p>no	caso	de	alienação	do	 imóvel,	durante	o	período	de	 locação,	o	novo	proprietário	é</p><p>obrigado	a	respeitar	o	restante	do	período	contratual	de	locação,	mesmo	esta	não	tendo</p><p>sido	firmada	diretamente,	mas	com	o	antigo	proprietário.</p><p>É	preciso	registro	na	serventia	 imobiliária	para	que	haja	validade	perante	ter-</p><p>ceiros.	Isso	se	dá,	tendo	em	vista	que	o	contrato	de	locação	é	um	contrato	meramente</p><p>obrigacional	e,	como	tal,	tem	validade	apenas	entre	as	partes	signatárias.	Assim,	para</p><p>que	uma	cláusula	atinja	 terceiros,	 é	 imprescindível	que	ela	 se	 revista	da</p><p>publicidade</p><p>registrária.	Desse	modo,	terceiros	interessados	na	aquisição	do	imóvel	têm	notícia	da</p><p>restrição	pendente	sobre	ele	antes	de	realizar	o	negócio	e,	assim,	podem	ponderar	a</p><p>viabilidade	da	aquisição,	segundo	seu	interesse.</p><p>Já	a	cláusula	de	preferência	é	a	que	determina	que,	no	caso	de	alienação	da</p><p>coisa	 locada,	o	 locatário	tem	direito	a	adquirir,	prioritariamente,	a	coisa,	se	oferecer	o</p><p>mesmo	valor	e	condições	oferecidas	por	terceiros.	Seu	ingresso	no	registro	de	imóveis</p><p>se	dá	mediante	ato	de	averbação,	pois	a	preferência	mais	se	assemelha	a	uma	condição</p><p>que	tem	que	ser	respeitada	em	caso	de	alienação	do	bem.</p><p>Outra	 situação	que	 exige	 análise	 detalhada	dos	 atos,	 segundo	Serra	 e	Serra</p><p>(2018),	diz	respeito	ao	item	3,	inciso	II,	Art.	167	da	Lei	nº	6.015/1973,	que,	apesar	de	es-</p><p>pecificar	a	constituição	de	um	direito	real	(compromisso	de	compra	e	venda),	determina</p><p>que	o	ato	se	dá	por	meio	de	uma	averbação.</p><p>Em	separações,	divórcios,	declarações	de	nulidade	ou	anulação	do	casamento,</p><p>segundo	Serra	e	Serra	(2018),	devemos	analisar	se	está	ou	não	ocorrendo	a	partilha	dos</p><p>bens.	Caso	não	esteja	ocorrendo,	a	serventia	deve	apenas	averbar,	nas	matrículas	dos</p><p>imóveis	pertencentes	a	qualquer	uma	das	partes,	a	mudança	do	estado	civil.</p><p>Há,	ainda,	outras	situações	que	podem	ser	consideradas	nos	atos	de	registro	e</p><p>averbação,	mas	trataremos	apenas	dessas	questões,	por	sua	relevância	e	usabilidade.</p><p>Contudo,	caso	tenha	curiosidade	e	interesse	no	assunto,	não	deixe	de	aprofundar	seu</p><p>conhecimento.</p><p>Assim,	a	averbação	é	o	ato	que	escritura/anota	as	alterações,	acréscimos	e	ex-</p><p>tinções	do	ato	de	registro,	referentes	ao	imóvel	ou	às	pessoas	que	constam	na	matrícula</p><p>do	imóvel.</p><p>O	ato	de	averbar	é	a	necessidade	de	constar,	na	matrícula	do	imóvel	ou	registro,</p><p>a	ocorrência	de	todos	atos	que	modifiquem	o	 imóvel.	As	 inclusões	acabam	alterando</p><p>o	registro	e	a	própria	matrícula.	A	averbação	ainda	é	feita	em	casos	como:	inclusão	de</p><p>habite-se,	mudanças/ajustes	de	nome,	modificações	de	estado	civil	decorrentes	de	ca-</p><p>samento	ou	divórcio,	alterações	viárias	etc.	Também	informam	situações	formais	sobre</p><p>os	eventuais	cancelamentos	de	hipoteca,	penhoras,	arresto	etc.,	e	são	realizadas	nas</p><p>matrículas	dos	imóveis.</p><p>64</p><p>6 COMO REQUERER?</p><p>Para	 requerer	 uma	 averbação	 no	 registro	 de	 imóveis,	 é	 necessário,	 apenas,</p><p>apresentar	 um	 requerimento	 simples,	 pelo	 próprio	 interessado.	 A	 seguir,	 há	 alguns</p><p>outros	exemplos	de	averbações:</p><p>•	 Convenção	antenupcial	e	regime	de	bens	diversos,	além	do	direito	real	de	qualquer</p><p>um	dos	cônjuges,	inclusive	os	bens	adquiridos	após	o	matrimônio.</p><p>•	 Convenção	de	condomínio.</p><p>•	 Caução	e	cessão	fiduciária	relativas	ao	imóvel.</p><p>•	 A	averbação	tem	o	objetivo	de	garantir	a	publicidade	da	alteração	do	registro,	garan-</p><p>tindo	eficácia	e	segurança	jurídica.</p><p>•	 Mudança	 de	 nome	 da	 rua,	 numeração	 de	 casa/prédio,	 edificação,	 reconstrução,</p><p>demolição,	desmembramento	e	loteamento	do	imóvel.</p><p>•	 Cláusula	de	inalienabilidade,	impenhorabilidade	e	incomunicabilidade	imposta	ao	imóvel.</p><p>•	 Cédulas	hipotecárias	e	rurais.</p><p>•	 Sentença	de	divórcio	ou	separação.</p><p>•	 Cancelamento	ou	extinção	de	ônus	reais	e/ou	direito	real.</p><p>•	 Contrato	de	promessa	de	compra	e	venda,	cessões	e	promessas	de	cessões.</p><p>•	 Restabelecimento	de	sociedade	conjugal.</p><p>•	 Decisões	e	recursos,	além	dos	efeitos.</p><p>•	 Alteração	do	nome	por	casamento,	separação	ou	divórcio,	ou	por	outras	circunstân-</p><p>cias	que,	de	qualquer	modo,	tenham	influência	no	registro.</p><p>•	 Partilha	de	Bens.</p><p>•	 Contrato	de	locação.</p><p>•	 Notificação	de	parcelamento.</p><p>•	 Usucapião.</p><p>•	 Extinção	da	concessão	de	uso	especial	do	imóvel	para	fins	de	moradia.</p><p>•	 Cessão	de	crédito	imobiliário.</p><p>Após	as	averbações	concluídas,	as	futuras	certidões	de	matrículas	expedidas</p><p>referentes	 àquele	 imóvel	 são	 emitidas	 com	 as	 devidas	 inclusões	 consolidadas	 e</p><p>atualizadas.</p><p>Já	o	registro	tem,	por	finalidade,	escriturar	os	atos	translativos	ou	declaratórios.</p><p>Trata-se	de	um	ato	cartorial	que	declara	quem	é	o	proprietário	formal	e	legal	do	imóvel</p><p>e,	ainda,	informa	se	a	propriedade	do	bem	está	sendo	transmitida	de	uma	pessoa	para</p><p>outra.	Os	registros	são	realizados	nas	matrículas	dos	imóveis.</p><p>Podem	ser	feitos	os	seguintes	registros	das	matrículas	dos	imóveis:</p><p>•	 Instituição	de	bem	de	família.</p><p>•	 Hipotecas	legais,	judiciais	e	convencionais.</p><p>•	 Contratos	 de	 locação	 de	 prédios,	 nos	 quais	 tenha	 sido	 consignada	 cláusula	 de</p><p>vigência	no	caso	de	alienação	da	coisa	locada.</p><p>65</p><p>•	 Penhor	 de	 máquinas	 e	 de	 aparelhos	 utilizados	 na	 indústria,	 instalados	 e	 em</p><p>funcionamento,	com	os	respectivos	pertences	ou	sem	eles.</p><p>•	 Penhoras,	arrestos	e	sequestros	de	imóveis.</p><p>•	 Servidões	em	geral.</p><p>•	 Usufruto,	uso	sobre	imóveis	e	habitação,	quando	não	resultarem	do	direito	de	família.</p><p>•	 Rendas	 constituídas	 sobre	 imóveis	 ou	 a	 eles	vinculadas	 por	 disposição	 de	 última</p><p>vontade.</p><p>•	 Contratos	de	compra	e	venda	de	cessão	e	de	promessa	de	cessão,	com	ou	sem	cláu-</p><p>sula	de	arrependimento,	que	tenham	por	objetos	imóveis	não	loteados	e	cujo	preço</p><p>tenha	sido	pago	no	ato	da	celebração,	ou	a	prazo,	de	uma	só	vez	ou	em	prestações.</p><p>•	 Enfiteuse.</p><p>•	 Anticrese.</p><p>•	 Convenções	antenupciais.</p><p>•	 Cédulas	de	crédito	rural.</p><p>•	 Cédulas	de	crédito	industrial.</p><p>•	 Contratos	de	penhor	rural.</p><p>•	 Empréstimos	por	obrigações	ao	portador	ou	debêntures,	inclusive	as	conversíveis	em</p><p>ações.</p><p>•	 Incorporações,	instituições	e	convenções	de	condomínio.</p><p>•	 Contratos	 de	 promessa	 de	 venda,	 cessão	 ou	 promessa	 de	 cessão	 de	 unidades</p><p>autônomas	condominiais.</p><p>•	 Loteamentos	urbanos	e	rurais.</p><p>•	 Contratos	de	promessa	de	compra	e	venda	de	terrenos	loteados,	e	respectivas	ces-</p><p>são	e	promessa	de	cessão.</p><p>•	 Citações	de	ações	reais	ou	pessoais	reipersecutórias,	relativas	a	imóveis.</p><p>•	 Sentenças	 de	 desquite	 e	 de	 nulidade	 ou	 anulação	 de	 casamento,	 quando,	 nas</p><p>respectivas	partilhas,	existirem	imóveis	ou	direitos	reais	sujeitos	a	registro.</p><p>•	 Julgados	 e	 atos	 jurídicos	 entre	 vivos	 que	 dividirem	 imóveis	 ou	 os	 demarcarem,</p><p>inclusive,	nos	casos	de	incorporação	que	resultarem	em	constituição	de	condomínio</p><p>e	atribuírem	uma	ou	mais	unidades	aos	incorporadores.</p><p>•	 Sentenças	que,	nos	inventários,	arrolamentos	e	partilhas,	adjudicarem	bens	de	raiz</p><p>em	pagamentos	das	dívidas	da	herança.</p><p>•	 Atos	de	entrega	de	legados	de	imóveis,	dos	formais	de	partilha	e	das	sentenças	de</p><p>adjudicação	em	inventário	ou	arrolamento	quando	não	houver	partilha.</p><p>•	 Arrematação	e	adjudicação	em	hasta	pública.</p><p>•	 Dote.</p><p>•	 Sentenças	declaratórias	de	usucapião.</p><p>•	 Compra	e	venda	puras	e	condicionais.</p><p>•	 Permuta.</p><p>•	 Dação	em	pagamento.</p><p>•	 Transferência	de	imóvel	à	sociedade,	quando	integrar	quota	social.</p><p>•	 Doação	entre	vivos.</p><p>•	 Desapropriação	 amigável	 e	 das	 sentenças	 que,	 em	 processo	 de	 desapropriação,</p><p>fixarem	o	valor	da	indenização.</p><p>66</p><p>Se	você	leva,	a	um	cartório	de	registro	de	imóveis,	por	exemplo,	uma	escritura</p><p>de	compra	e	venda	de	um	 imóvel,	é	 realizado,	pela	Serventia	Registral,	o	 registro	na</p><p>matrícula,	ou	seja,	os	dados	dessa	compra	e	venda	feitas	são	anotados	na	matrícula	do</p><p>imóvel.</p><p>Matrícula (M): é o lançamento que procede cadastramento do imóvel e sua especialização.</p><p>Registro (R): é o lançamento dos atos de constituição da propriedade e</p><p>demais direitos reais (alienações e onerações). Compreende os atos que,</p><p>anteriormente, eram inscritos e transcritos. Exemplo: compra e venda,</p><p>doação, usufruto, hipoteca, penhora, sequestro, arresto, partilha em</p><p>inventários, separação ou divórcio etc.</p><p>Averbação (Av): é o lançamento dos atos acessórios ao registro que, de</p><p>qualquer modo, o alterem. Exemplo: construção, demolição, óbito, pacto</p><p>antenupcial, casamento, retificação do registro, alteração do nome do</p><p>logradouro etc.</p><p>IMPORTANTE</p><p>67</p><p>LEITURA</p><p>COMPLEMENTAR</p><p>REGISTRO DE IMÓVEL E AVERBAÇÃO: QUAIS AS DIFERENÇAS</p><p>E QUAL A IMPORTÂNCIA NO MUNDO JURÍDICO?</p><p>Sofia	Jacob</p><p>Muita	 confusão	 ainda	 é	 enfrentada	 ao	 discutirmos	 os	 termos	 averbação	 de</p><p>imóvel	e	registro</p><p>RESUMO DO TÓPICO 3 ..........................................................................................52</p><p>AUTOATIVIDADE ...................................................................................................53</p><p>UNIDADE 2 — PROCEDIMENTOS NOS REGISTROS DE IMÓVEIS ........................55</p><p>TÓPICO 1 — TRANSCRIÇÃO, INSCRIÇÃO, MATRÍCULA, REGISTRO E</p><p>AVERBAÇÃO ...................................................................................... 57</p><p>1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 57</p><p>2 TRANSCRIÇÃO ................................................................................................... 57</p><p>3 INSCRIÇÃO .........................................................................................................58</p><p>4 MATRÍCULA ........................................................................................................59</p><p>5 REGISTRO E AVERBAÇÃO .................................................................................62</p><p>6 COMO REQUERER? ............................................................................................64</p><p>LEITURA COMPLEMENTAR .................................................................................. 67</p><p>RESUMO DO TÓPICO 1 ...........................................................................................71</p><p>AUTOATIVIDADE ................................................................................................... 72</p><p>TÓPICO 2 — DIREITOS, ATOS E FATOS SUJEITOS AO REGISTRO</p><p>IMOBILIÁRIO ..................................................................................... 73</p><p>1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 73</p><p>2 TÍTULOS REGISTRÁVEIS ................................................................................... 73</p><p>3 DIREITOS, FATOS E ATOS DOS SUJEITOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO ........78</p><p>RESUMO DO TÓPICO 2 ..........................................................................................85</p><p>AUTOATIVIDADE ...................................................................................................86</p><p>TÓPICO 3 — RETIFICAÇÃO E GEORREFERENCIAMENTO ...................................87</p><p>1 INTRODUÇÃO ......................................................................................................87</p><p>2 RETIFICAÇÃO .....................................................................................................87</p><p>RESUMO DO TÓPICO 3 ..........................................................................................93</p><p>AUTOATIVIDADE ...................................................................................................94</p><p>UNIDADE 3 — DOS IMÓVEIS E A FISCALIZAÇÃO .................................................95</p><p>TÓPICO 1 — CONCEITOS RELACIONADOS AOS IMÓVEIS ................................... 97</p><p>1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 97</p><p>2 PARCELAMENTO DO SOLO ................................................................................ 97</p><p>3 LOTEAMENTO URBANO .....................................................................................98</p><p>4 LOTEAMENTO RURAL .....................................................................................105</p><p>5 CONDOMÍNIO EDILÍCIO ....................................................................................106</p><p>6 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (LEI Nº 4591/64) .......................................... 107</p><p>6.1 OS ATORES DO PROCESSO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................ 109</p><p>6.2 REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA .......................................................... 110</p><p>7 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – LEI 10.931/2004 ............................................ 112</p><p>RESUMO DO TÓPICO 1 ........................................................................................ 116</p><p>AUTOATIVIDADE ..................................................................................................117</p><p>TÓPICO 2 — FISCALIZAÇÃO ................................................................................119</p><p>1 INTRODUÇÃO .....................................................................................................119</p><p>2 SERVIÇOS DE REGISTRO ..................................................................................119</p><p>3 ORDEM DE SERVIÇO ........................................................................................120</p><p>4 ATOS PRATICADOS .......................................................................................... 121</p><p>5 HIPOTECAS, ALIENAÇÕES, ARRESTOS E CÉDULAS DE CRÉDITO ............... 122</p><p>LEITURA COMPLEMENTAR ................................................................................ 126</p><p>RESUMO DO TÓPICO 2 ........................................................................................ 129</p><p>AUTOATIVIDADE .................................................................................................130</p><p>TÓPICO 3 — ESTATUTO DA CIDADE ....................................................................131</p><p>1 INTRODUÇÃO .....................................................................................................131</p><p>2 A LEI ...................................................................................................................131</p><p>3 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E O DIREITO À MORADIA ...............................133</p><p>RESUMO DO TÓPICO 3 ........................................................................................ 137</p><p>AUTOATIVIDADE .................................................................................................138</p><p>REFERÊNCIAS ..................................................................................................... 139</p><p>1</p><p>UNIDADE 1 —</p><p>O REGISTRO IMOBILIÁRIO</p><p>NO BRASIL</p><p>OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM</p><p>PLANO DE ESTUDOS</p><p>A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de:</p><p>•	 identificar	os	atos	jurídicos	que	são	desempenhados	nos	registros	públicos;</p><p>•		 conhecer	os	atos	que	são	desempenhados,	exclusivamente,	no	registro	de	imóveis;</p><p>•		 estudar	os	principais	sistemas	de	registro	imobiliário;</p><p>•		 localizar	as	legislações	que	tratam	do	registro	imobiliário	e	dos	seus	sistemas,	pois</p><p>não	é	apenas	uma	lei	que	trata	do	assunto,	mas	vários	diplomas	legais.</p><p>A	cada	tópico	desta	unidade	você	encontrará	autoatividades	com	o	objetivo	de</p><p>reforçar	o	conteúdo	apresentado.</p><p>TÓPICO 1 – EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL E DO REGISTRO IMOBILIÁRIO</p><p>NO BRASIL</p><p>TÓPICO 2 – REGISTRO TORRENS</p><p>TÓPICO 3 – DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO</p><p>Preparado para ampliar seus conhecimentos? Respire e vamos em frente! Procure</p><p>um ambiente que facilite a concentração, assim absorverá melhor as informações.</p><p>CHAMADA</p><p>2</p><p>CONFIRA</p><p>A TRILHA DA</p><p>UNIDADE 1!</p><p>Acesse o</p><p>QR Code abaixo:</p><p>3</p><p>EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL E</p><p>DO REGISTRO IMOBILIÁRIO NO BRASIL</p><p>TÓPICO 1 — UNIDADE 1</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>Os	registros	públicos	no	Brasil	são	regulados	pela	Lei	nº	6.015,	de	31	de	dezembro</p><p>de	1973	(BRASIL,	1973),	e	podem	ser	conceituados	como	arquivos	públicos	de	atos	e</p><p>fatos	jurídicos,	que	têm,	como	fundamento,	a	segurança	jurídica.	Como	atos	jurídicos,</p><p>podemos	 trazer	 como	 exemplos	 o	 casamento,	 a	 compra	 e	venda,	 a	 constituição	 de</p><p>pessoa	jurídica	etc.	Já	o	fato	jurídico	é	o	nascimento	e	o	óbito.</p><p>A	segurança	jurídica	é	alcançada	pelos	princípios	da	publicidade	e	eficácia	ge-</p><p>rada	pelo	registro	que	detém	autenticidade,	ou	seja,	os	registros	públicos	são	órgãos</p><p>de	fé	pública,	organizados	pelo	Estado	e	postos	a	serviço	do	cidadão	para	obtenção	de</p><p>segurança	jurídica.	Vários	são	os	princípios	que	norteiam	o	funcionamento	do	sistema</p><p>registral.</p><p>A	partir	da	promulgação	da	Constituição	Federal	de	1988	(BRASIL,	1988),	a	ativi-</p><p>dade	registral	passou	a	ser	exercida	em	caráter	privado,	por	delegação	do	poder	público.</p><p>A	delegação,	por	sua	vez,	é	concedida	por	meio	de	concurso	público	de	provas	e	títulos.</p><p>No	decorrer	desta	unidade,	nós	estudaremos</p><p>de	imóvel.	Ainda	mais,	se	incluirmos	os	termos:	matrícula,	registro	e</p><p>averbação	nas	negociações	imobiliárias.	Neste	artigo,	o	foco	é	na	averbação	e	registro</p><p>do	imóvel.</p><p>O	 Registro	 de	 Imóveis	 é	 um	 documento	 que	 fica	 arquivado	 no	 Cartório	 de</p><p>Registro	de	Imóveis,	e	a	averbação	é	uma	anotação	de	alguma	alteração	ocorrida,	seja</p><p>em	relação	ao	imóvel	ou	proprietário.</p><p>Pela	definição,	averbação	é	o	ato	ou	efeito	de	averbar,	anotar,	registrar.	A	aver-</p><p>bação	é	um	"acessório"	do	registro	de	imóveis,	porque	atualiza	a	real	situação	do	imó-</p><p>vel,	constando	reformas	significativas,	construções,	demolições,	penhoras,	hipotecas,</p><p>arrestos,	 financiamentos	 bancários,	 ações	 possessórias	 (usucapião,	 reintegração	 de</p><p>posse)	etc.	Também	é	preciso	realizar	a	averbação	em	alguns	casos	de	casamento	e/ou</p><p>divórcio,	ou	inventário.</p><p>Outro	exemplo	é	a	compra	de	um	terreno,	que,	no	decorrer	dos	anos,	construiu-</p><p>se	 uma	 ou	 mais	 casas.	 No	 Registro	 de	 Imóvel,	 consta	 apenas	 o	 terreno,	 assim,	 é</p><p>necessário	realizar	a	averbação	da	(ou	das)	casa	(s)	construída	(s).	Todas	essas	situações</p><p>estão	sujeitas	à	averbação.</p><p>O	Art.	167,	 II,	da	Lei	de	Registros	Públicos	expõe	21	situações	que	devem	ser</p><p>averbadas,	porém,	no	Art.	246,	há	previsão	de	que	podem	ser	averbadas	as	subroga-</p><p>ções	e	outras	ocorrências	que,	por	qualquer	modo,	alterem	o	registro.</p><p>A	principal	função	da	averbação	é	tornar	públicas	as	alterações	relacionadas	ao</p><p>imóvel	e	seu	registro,	trazendo	segurança	jurídica	e	eficácia	ao	ocorrido.</p><p>O	 procedimento	 é	 feito	 no	 cartório	 de	 registro	 de	 imóveis	 responsável	 pelo</p><p>imóvel,	normalmente,	na	mesma	cidade	em	que	está	localizado	o	imóvel.	Isso	permite</p><p>constatar	quem	é	o	proprietário	legítimo,	as	condições	reais	do	imóvel,	tipo	de	constru-</p><p>ção	ou	a	existência	de	dívidas	pendentes.</p><p>68</p><p>Conclusão</p><p>Toda	 e	 qualquer	 alteração	 que	 venha	 a	 ser	 realizada	 no	 imóvel	 precisa	 ser</p><p>adicionada	 ao	 registro	 do	 imóvel,	 para	 assim	 mantê-lo	 com	 todas	 as	 informações</p><p>atualizadas,	garantido	segurança	e	eficácia	jurídica.</p><p>Frisa-se,	 ainda,	 que	 alguns	 transtornos	 ocorrem	 na	 compra	 e	 venda	 de	 um</p><p>imóvel	que	não	esteja	com	a	averbação	em	dia	(alguns	bancos	não	financiam	imóveis</p><p>com	pendências	na	averbação).</p><p>Com	essas	 questões	 apresentadas,	 precisamos	 lembrar	 que,	 no	 princípio	 da</p><p>legalidade,	no	registro	de	 imóveis,	o	rol	de	sujeitos	a	registro	na	serventia	é	taxativo,</p><p>ou	seja,	exaustivo,	e	somente	os	direitos	elencados	expressamente	em	lei	podem	ter</p><p>ingresso	na	serventia	registral	imobiliária.	Porém,	quando	se	trata	do	rol	das	averbações</p><p>possíveis	no	registro	de	 imóveis,	encontramos	o	Art.	167,	 II,	da	Lei	nº	6.015/1973,	que</p><p>elenca	uma	série	de	hipóteses	que	ensejam	o	ato	todo.	Vejamos:</p><p>No	registro	de	imóveis,	além	da	matrícula,	será	feita	a	averbação:</p><p>1)	 das	convenções	antenupciais	e	do	regime	de	bens	diversos	do	legal,	nos	registros</p><p>referentes	 a	 imóveis	 ou	 a	 direitos	 reais	 pertencentes	 a	 qualquer	 dos	 cônjuges,</p><p>inclusive	os	adquiridos	posteriormente	ao	casamento;</p><p>2)	 por	cancelamento,	da	extinção	dos	ônus	e	direitos	reais;</p><p>3)	 dos	contratos	de	promessa	de	compra	e	venda,	das	cessões	e	das	promessas	de</p><p>cessão;</p><p>4)	 da	mudança	de	denominação	e	de	numeração	dos	prédios,	da	edificação,	da	re-</p><p>construção,	da	demolição,	do	desmembramento	e	do	loteamento	de	imóveis;</p><p>5)	 da	alteração	do	nome	por	casamento	ou	por	desquite	ou,	ainda,	de	outras	circuns-</p><p>tâncias	que,	de	qualquer	modo,	tenham	influência	no	registro	ou	nas	pessoas	nele</p><p>interessadas;</p><p>6)	 dos	atos	pertinentes	a	unidades	autônomas	condominiais,	quando	a	incorporação</p><p>tiver	sido	formalizada;</p><p>7)		 das	cédulas	hipotecárias;</p><p>8)	 da	caução	e	da	cessão	fiduciária	de	direitos	relativos	a	imóveis;</p><p>9)	 das	sentenças	de	separação	de	dote;</p><p>10)	 do	restabelecimento	da	sociedade	conjugal;</p><p>11)	 das	cláusulas	de	inalienabilidade,	impenhorabilidade	e	incomunicabilidade	impos-</p><p>tas	a	imóveis,	além	da	constituição	de	fideicomisso;</p><p>12)	 das	 decisões,	 recursos	 e	 seus	 efeitos,	 que	 tenham,	 por	 objeto,	 atos	 ou	 títulos</p><p>registrados	ou	averbados;</p><p>13)	 do	antigo	ofício	dos	nomes	dos	logradouros,	decretados	pelo	poder	público.</p><p>14)	 das	sentenças	de	separação	judicial,	de	divórcio	e	de	nulidade	ou	anulação	de	ca-</p><p>samento,	quando,	nas	respectivas	partilhas,	existirem	imóveis	ou	direitos	reais	su-</p><p>jeitos	a	registro.</p><p>69</p><p>15)	 da	rerratificação	do	contrato	mútuo	com	pacto	adjeto	de	hipoteca	em	favor	de	en-</p><p>tidade	integrante	do	Sistema	Financeiro	da	Habitação,	ainda	que	importando	eleva-</p><p>ção	da	dívida,	desde	que	mantidas	as	mesmas	partes	e	que	inexista	outra	hipoteca</p><p>registrada	em	favor	de	terceiros.</p><p>16)	 do	contrato	de	locação,	para	fins	de	exercício	de	direito	de	preferência;</p><p>17)	 do	Termo	de	Securitização	de	créditos	 imobiliários,	quando	submetidos	a	 regime</p><p>fiduciário;</p><p>18)	 da	notificação	para	parcelamento,	edificação	ou	utilização	compulsórios	de	imóvel</p><p>urbano;</p><p>19)	 da	extinção	da	concessão	de	uso	especial	para	fins	de	moradia;</p><p>20)	da	extinção	do	direito	de	superfície	do	imóvel	urbano;</p><p>21)	 da	cessão	de	crédito	imobiliário;</p><p>22)	da	reserva	legal;</p><p>23)	da	servidão	ambiental.</p><p>24)	do	destaque	de	imóvel	de	gleba	pública	originária;</p><p>25)	do	auto	de	demarcação	urbanística;</p><p>26)	da	extinção	da	legitimação	de	posse;</p><p>27)	 da	extinção	da	concessão	de	uso	especial	para	fins	de	moradia;</p><p>28)	da	extinção	da	concessão	de	direito	real	de	uso.</p><p>29)	da	 sub-rogação	 da	 dívida,	 da	 respectiva	 garantia	 fiduciária	 ou	 hipotecária	 e	 da</p><p>alteração	das	condições	contratuais,	em	nome	do	credor	que	venha	a	assumir	na</p><p>forma	do	disposto	pelo	Art.	31	da	Lei	nº	9.514,	de	20	de	novembro	de	1997,	ou	do</p><p>Art.	347	da	Lei	nº	10.406,	de	10	de	janeiro	de	2002	-	Código	Civil,	com	realização	em</p><p>ato	único,	a	requerimento	do	interessado	instruído	com	documento	comprobatório</p><p>firmado	pelo	credor	original	e	pelo	mutuário.</p><p>30)	da	certidão	de	liberação	de	condições	resolutivas	dos	títulos	de	domínio	resolúvel</p><p>emitidos	pelos	órgãos	fundiários	federais	na	Amazônia	Legal.</p><p>31)	 do	termo	de	quitação	de	contrato	de	compromisso	de	compra	e	venda	registrado	e</p><p>do	termo	de	quitação	dos	instrumentos	públicos	ou	privados	oriundos	da	implan-</p><p>tação	de	empreendimentos	ou	de	processo	de	regularização	fundiária,	pelo	empre-</p><p>endedor	proprietário	do	imóvel	ou	pelo	promotor	do	empreendimento	ou	da	regula-</p><p>rização	fundiária	objeto	de	loteamento,	desmembramento,	condomínio	de	qualquer</p><p>modalidade	ou	de	regularização	fundiária,	exclusivamente	para	fins	de	exoneração</p><p>da	sua	responsabilidade	sobre	tributos	municipais	incidentes	sobre	o	imóvel	peran-</p><p>te	o	município,	não	implicando	transferência	de	domínio	ao	compromissário	com-</p><p>prador	ou	ao	beneficiário	da	regularização.</p><p>FONTE: JACOB, S. Registro de imóvel e averbação: Quais as diferenças e qual a importância no mundo</p><p>jurídico? 2019. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/75343/descubra-a-diferenca-entre-averbacao-e-</p><p>registro-de-imoveis. Acesso em: 5 jun. 2020.</p><p>70</p><p>Todavia,	o	referido	rol	é	meramente	exemplificativo,	tendo	em	vista	que	coloca</p><p>que	também	serão	objeto	de	averbação	outras	ocorrências	que,	por	qualquer	modo,</p><p>alterem	o	registro.	Com	isso,	é	muito	importante	prestar	atenção	para	o	fato	de	que	a</p><p>abertura	existente	nos	atos	de	averbação	não	permite	que	sejam	pegos	direitos	que,</p><p>originalmente,	comportariam	registro	no	registro	de	imóveis.</p><p>As	 averbações	 abertas,	 ou	 seja,	 não	 previstas	 expressamente	 em	 lei,	 que</p><p>podem	 ser	 praticadas	 no	 registro	 de	 imóveis,	 são	 aquelas	 que,	 por	 qualquer	modo,</p><p>alterem	o	registro.	No	caso,	temos	as	averbações	puramente	acessórias	de	um	registro</p><p>já	existente.	O	motivo	para	o	legislador	trazer	a	abertura	decorre	justamente	do	fato	de</p><p>que	ficaria	impossível	prever,	de	forma	taxativa,	todas	as	situações</p><p>que	poderiam	surgir</p><p>e	gerar	alterações	em	um	registro	preexistente.</p><p>Sistema	de	Fólio	Pessoal	e	Sistema	de	Fólio	Real</p><p>Já	estudamos,	no	capítulo	anterior,	os	Sistemas	Registrais	Imobiliários,	mas,	na</p><p>continuidade	do	nosso	tema	abordado,	relembraremos	os	conceitos	de	Sistema	de	Fólio</p><p>Pessoal	e	Sistema	de	Fólio	Real.	Vejamos:</p><p>Sistema	de	Fólio	Pessoal:	a	organização	se	dá	em	virtude	das	pessoas	envol-</p><p>vidas	ne	relação	obrigacional,	 independentemente	do	imóvel	que	esteja	envolvido	na</p><p>transação.</p><p>Estudiosos	da	área	defendem	que	o	sistema	anteriormente	adotado	no	Brasil,</p><p>o	sistema	de	transcrição,	se	assemelhava	mais	ao	Sistema	de	Fólio	Pessoal.	O	sistema</p><p>de	transcrição,	como	visto,	não	era	organizado	por	imóveis,	os	lançamentos	eram	feitos</p><p>por	tipo	de	ato	e	na	sequência	cronológica	em	que	foram	apresentados.	A	única	forma</p><p>de	seguir	o	histórico	dos	atos	praticados	sobre	o	 imóvel	 seria	por	meio	do	 indicador</p><p>pessoal	da	serventia,	porque,	no	sistema,	não	se	tinha	foco	no	imóvel,	permitindo	que	a</p><p>descrição	fosse	diferente	a	cada	negócio.</p><p>Já	no	Sistema	de	Fólio	Real,	segundo	ensinam	Serra	e	Serra	(2018),	o	registro	se</p><p>dá	com	base	no	objeto,	ou	seja,	todos	os	lançamentos	de	direitos	reais	são	estrutura-</p><p>dos	em	função	do	imóvel.	É	o	que	ocorre	no	sistema	atual,	no	qual	os	direitos	reais	são</p><p>estruturados	em	matrículas,	as	quais,	por	sua	vez,	são	divididas	por	imóveis,	sendo	que</p><p>cada	matrícula	corresponde	a	um	imóvel.</p><p>71</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 Transcrição	é	o	modelo	de	registro	que	evidencia	os	dados	dos	proprietários,	e	não	os</p><p>dados	do	imóvel,	fazendo	com	que	a	descrição,	muitas	vezes,	seja	precária.</p><p>•	 Na	inscrição,	são	informados	os	efeitos	do	registro,	pois	é	através	dele	que	o	direito</p><p>se	torna	real,	regulando	seus	efeitos	antes	e	após	o	ato	inscritivo.</p><p>•	 Matrícula	é	o	lançamento	que	procede	cadastramento	do	imóvel	e	especialização.</p><p>•	 Registro	é	o	lançamento	dos	atos	da	constituição	da	propriedade	e	demais	direitos</p><p>reais,	como	alienação	e	oneração.</p><p>•	 Averbação	é	o	lançamento	de	atos	acessórios	ao	registro	que,	de	qualquer	modo,	o</p><p>alterem.</p><p>•	 No	Sistema	de	Fólio	Pessoal,	a	organização	se	dá	em	virtude	das	pessoas	envolvidas</p><p>na	 relação	 obrigacional,	 independentemente	 do	 imóvel	 que	 esteja	 envolvido	 na</p><p>transação.	Já	no	Sistema	de	Fólio	Real,	o	registro	se	dá	com	base	no	objeto,	ou	seja,</p><p>todos	os	lançamentos	de	direitos	reais	são	estruturados	em	função	do	imóvel.	É	o</p><p>que	ocorre	no	sistema	atual.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 1</p><p>72</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 Assinale	 a	 alternativa	 que	 corresponde,	 respectivamente,	 aos	 atos	 de	 registro	 de</p><p>averbação,	no	ofício	de	registro	de	imóveis:</p><p>a)	 (			)	 Instituição	de	bem	de	família	e	servidões	em	geral.</p><p>b)		(			)	 Concessão	de	direito	real	de	uso	no	direito	de	preferência	e	cessão	de	crédito</p><p>imobiliário.</p><p>c)		(			)	 Cédulas	hipotecárias	para	fins	de	direito	de	preferência.</p><p>d)	 (			)	 Cédulas	de	crédito	rural	e	contrato	de	locação	para	fins	de	exercício	de	direito	de</p><p>preferência.</p><p>2		O	que	se	refere	ao	Sistema	de	Fólio	Pessoal,	além	do	Sistema	de	Fólio	Real?	Qual	está</p><p>mais	relacionado	com	a	legislação	atual?</p><p>3		Onde	é	realizada	a	averbação?	Qual	o	procedimento	para	requerer?</p><p>4		O	que	é	a	cláusula	de	vigência	no	contrato	de	locação?</p><p>73</p><p>DIREITOS, ATOS E FATOS SUJEITOS</p><p>AO REGISTRO IMOBILIÁRIO</p><p>UNIDADE 2 TÓPICO 2 —</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>No	Tópico	2,	estudaremos	os	atos	e	fatos	de	direito	que	estão	relacionados	com</p><p>o	registro	imobiliário.	Nele,	apresentaremos	quais	são	os	títulos	passíveis	de	registros</p><p>e	o	que	não	é	possível	registrar.	Além	disso,	não	podemos	esquecer	daquela	máxima</p><p>muito	utilizada	no	meio	imobiliário:	só	é	dono	quem	registra.</p><p>Abordaremos	 os	 títulos	 passíveis	 de	 registro	 e	 os	 atos	 e	 fatos	 cabíveis	 aos</p><p>registros	 de	 imóveis.	 Veremos,	 também,	 que	 cada	 título	 tem	 a	 sua	 jurisdição,	 não</p><p>podendo	escolher	onde	quer	registrar	o	imóvel.	Vamos	lá?</p><p>2 TÍTULOS REGISTRÁVEIS</p><p>Título	é	o	documento,	o	instrumento	que	expressa	o	negócio	jurídico	ou	direito</p><p>real	 apresentado	 a	 registro.	 Divide-se	 em	material	 e	 formal.	 No	 sentido	 formal,	 é	 o</p><p>instrumento	que	formaliza	e	 representa	o	negócio	 jurídico	ou	direito	que	tem	objeto.</p><p>Exemplo:	contrato	particular,	escritura	pública,	carta	de	sentença,	mandado	judicial.	Já</p><p>no	sentido	material,	é	o	próprio	direito	ou	negócio	 jurídico.	Por	exemplo:	a	compra	e</p><p>venda,	doação,	usufruto	etc.</p><p>Como	já	vimos,	só	podem	ser	registrados	títulos	previstos	no	Art.	221,	incisos	I</p><p>a	IV	da	Lei	de	Registros	Públicos	(LRP	–	Lei	6.015/73).	É	preciso	destacar	que	os	títulos</p><p>enumerados	na	LRP	somente	são	admitidos	a	registro	se	tiverem,	por	objeto,	direitos</p><p>reais,	direitos	reais	equiparados	por	lei	ou,	ainda,	constrições	judiciais.</p><p>Vejamos,	então,	os	títulos	registráveis,	segundo	Abreu	(2013):</p><p>I-	 Escrituras	 públicas,	 inclusive	 as	 lavradas	 em	 consulados	 brasileiros:	 as	 escrituras</p><p>públicas	 podem	 ser	 apresentadas,	 para	 registro,	 em	 original,	 certidão	 ou	 cópia</p><p>autenticada.	Elas	são	lavradas	por	tabelião	ou,	no	exterior,	por	autoridade	consular</p><p>brasileira.	 O	 registro	 de	 escritura	 pública,	 proveniente	 de	 outro	 Estado,	 deve	 ser</p><p>precedido	da	confirmação	da	eficácia	do	instrumento	por	intermédio	de	meio	idôneo,</p><p>como	 fax,	 carta	 com	Aviso	 de	 Recebimento	 (AR),	 telegrama	 e	 correio	 eletrônico.</p><p>Comprovadas	 a	 procedência	 e	 a	 eficácia	 da	 escritura	 pública,	 o	 Registrador	 deve</p><p>fazer	constar	a	realização	da	providência.</p><p>74</p><p>II-	 Escritos	particulares	 autorizados	em	 lei,	 assinados	pelas	partes	 e	 testemunhas,	 com</p><p>as	firmas	reconhecidas,	dispensando	o	reconhecimento	quando	forem	atos	praticados</p><p>por	 entidades	vinculadas	ao	Sistema	Financeiro	de	Habitação.	Os	escritos	ou	 instru-</p><p>mentos	particulares	somente	podem	ser	registrados	no	original	e	devem	ser	arquiva-</p><p>dos	na	serventia	com	os	documentos	apresentados.	Assim,	arquiva-se	uma	via	original</p><p>do	 instrumento	particular	 com	os	documentos	 respectivos.	 Se	 somente	houver	 uma</p><p>via	original,	esta	é	arquivada	em	cartório,	fornecendo,	se	solicitada,	uma	certidão.</p><p>Somente	 são	 admitidos	 os	 instrumentos	 particulares	 que	 versarem,	 sobre</p><p>imóveis	avaliados,	até	30	(trinta)	salários	mínimos.	Isso	não	quer	dizer	que	títulos	que</p><p>excedam	esse	limite	não	possam	ser	protocolizados.	Uma	vez	efetuada	a	análise,	eles</p><p>são	rejeitados.	Claro	que	há	algumas	exceções	à	regra	dos	30	salários	mínimos.</p><p>Quando	se	trata	dos	instrumentos	particulares	com	força	de	escritura	pública,</p><p>os	quais	podem	ter,	por	objeto,	imóveis	com	valor	acima	de	30	salários	mínimos	e	con-</p><p>tratos	de	compra	e	venda	efetuados	por	bancos,	os	provenientes	do	Sistema	Financeiro</p><p>de	Habitação	e	os	contratos	que	versam	sobre	alienação	fiduciária	de	imóveis.</p><p>O	instrumento	particular	com	força	de	escritura,	a	confirmação	de	procedência</p><p>e	validade	da	procuração,	a	exigência	de	apresentação	de	certidão	de	nascimento	ou</p><p>casamento	do	outorgante	e	a	verificação	da	autenticidade,	tarefas	incumbidas	ao	tabe-</p><p>lião,	devem	ser	realizadas	pelo	Registrador	de	Imóveis.</p><p>Em	regra,	tanto	os	instrumentos	particulares	quanto	aqueles	com	força	de	es-</p><p>critura	pública	devem	vir	assinados	com	firma	reconhecida	pelas	partes	e	testemunhas.</p><p>É	 exigido	 o	 reconhecimento	 por	 autenticidade/verdadeira	 da	 assinatura	 dos	 trans-</p><p>mitentes.	Já	as	firmas	dos	adquirentes	e	das	 testemunhas	podem	ser	 reconhecidas</p><p>por	semelhança.</p><p>Dispensa-se	o	reconhecimento	de	firma:</p><p>a)	quando	se	tratar	de	ato	praticado	por	entidades	vinculadas	ao	Sistema	Financeiro</p><p>da	Habitação.</p><p>b)	no	 registro	 de	 Cédulas	 de	 Crédito	 Rural,	 Cédulas	 de	 Crédito	 Industrial,	 Cédulas</p><p>de	Crédito	à	Exportação,	Cédulas	de	Crédito	ao	Comércio	e	 respectivos	aditivos	e</p><p>menções	adicionais.</p><p>III-	Atos	 autênticos	 de	 países	 estrangeiros,	 com	 força	 de	 instrumentos	 públicos,</p><p>legalizados	 e	 traduzidos	 na	 forma	da	 lei	 e	 registrados	 no	 cartório	 do	Registro	 de</p><p>Títulos	e	Documentos,	assim	como	sentenças	proferidas	por	tribunais</p><p>estrangeiros</p><p>após	 homologação	 pelo	 Supremo	 Tribunal	 Federal.	 Os	 documentos	 estrangeiros,</p><p>para	que	tenham	validade	no	Brasil,	devem	ser	traduzidos	por	tradutor	juramentado	e</p><p>75</p><p>registrados	no	Registro	de	Títulos	e	Documentos.	Assim,	somente	são	considerados</p><p>aptos	a	registro,	perante	o	registro	de	imóveis	competente,	os	títulos	estrangeiros</p><p>que	cumprem	tais	formalidades.</p><p>IV-	Cartas	de	sentença,	formais	de	partilha,	certidões	e	mandados	extraídos	de	autos</p><p>processuais:	para	que	sejam	admitidos	em	registro,	esses	documentos	devem	vir	no</p><p>original	ou	cópia	autenticada,	e	observar	os	requisitos	dos	seguintes	artigos	da	LRP:</p><p>Art.	222	-	Em	todas	as	escrituras	e	em	todos	os	atos	relativos	a	imóveis,	além</p><p>das	cartas	de	sentença	e	formais	de	partilha,	o	tabelião	ou	escrivão	deve	fazer	referência</p><p>à	matrícula	ou	ao	registro	anterior,	seu	número	e	cartório.</p><p>Art.	225	-	Os	tabeliães,	escrivães	e	juízes	fazem	com	que,	nas	escrituras	e	nos</p><p>autos	judiciais,	as	partes	indiquem,	com	precisão,	as	características,	as	confrontações</p><p>e	 as	 localizações	 dos	 imóveis,	 mencionando	 os	 nomes	 dos	 confrontantes	 e,	 ainda,</p><p>quando	se	tratar	só	de	terreno,	se	este	fica	do	lado	par	ou	do	lado	ímpar	do	logradouro,</p><p>em	que	quadra	e	distância	métrica	da	edificação	ou	da	esquina	mais	próxima,	exigindo,</p><p>dos	interessados,	certidão	do	registro	imobiliário.</p><p>O	 registro	 dos	 atos	 judiciais	 deve	 ser	 promovido	 diretamente	 pela	 parte</p><p>interessada,	mediante	a	apresentação	de	mandado,	ofício	ou	certidão	do	juízo,	cabendo</p><p>o	pleno	acompanhamento	do	processo	perante	a	respectiva	serventia.</p><p>V-	 Contratos	ou	termos	administrativos,	assinados	com	a	União,	Estados,	Municípios	ou</p><p>o	Distrito	Federal,	no	âmbito	de	programas	de	regularização	fundiária	e	de	progra-</p><p>mas	habitacionais	de	interesse	social,	dispensado	o	reconhecimento	da	firma.</p><p>Existem	três	outras	hipóteses	em	que	a	propriedade	de	um	imóvel	se	adquire:</p><p>a)	Acessão,	ou	seja,	modo	originário	de	adquirir,	em	virtude	do	qual	fica	pertencendo,	ao</p><p>proprietário,	tudo	quanto	se	une	ou	se	incorpora	ao	seu	bem.	Exemplo	-		formação	de</p><p>ilhas.</p><p>b)	Usucapião,	ou	seja,	direito	que	um	cidadão	adquire	em	relação	à	posse	de	um	bem</p><p>móvel	ou	imóvel	em	decorrência	do	uso	por	um	determinado	tempo.</p><p>c)	 Imóveis	que	se	adquirem	pelo	direito	hereditário,	ou	seja,	ocorrido	o	falecimento	de</p><p>uma	pessoa.	No	caso,	os	herdeiros	 recebem	a	propriedade	dos	bens,	automatica-</p><p>mente,	em	razão	da	morte	do	autor	da	herança.</p><p>Em	 todos	 esses	 casos,	 o	 registro	 é	 necessário	 apenas	 para	 disponibilizar	 e</p><p>especificar	 a	 transmissão,	 mantendo,	 assim,	 a	 continuidade	 da	 cadeia	 dominial	 em</p><p>nomes	 dos	 titulares,	 nos	 registros	 do	 Cartório	 de	 Registro	 de	 Imóveis.	 Assim,	 com</p><p>exceção	das	três	hipóteses,	o	processo	de	aquisição	de	um	bem	imóvel	só	se	dá	pelo</p><p>registro	do	contrato	no	Registro	de	Imóveis.</p><p>76</p><p>Alguns	modelos	de	atos	registrais	são:</p><p>FIGURA 2 – ATO REGISTRAL</p><p>FONTE: O autor</p><p>77</p><p>FIGURA 3 – ABERTURA DE MATRÍCULA</p><p>FONTE: O autor</p><p>78</p><p>FIGURA 4 – REGISTRO DE PARCELAMENTO</p><p>FONTE: O autor</p><p>3 DIREITOS, FATOS E ATOS DOS SUJEITOS DO REGISTRO</p><p>IMOBILIÁRIO</p><p>Cartório,	Serventia	ou	Serviço	Público	de	Registro	de	Imóveis	é	um	local	público</p><p>que	presta	serviço	público.	As	pessoas	fazem	o	registro	dos	seus	bens	imóveis	e	conse-</p><p>guem	informações	seguras	sobre	a	verdadeira	situação	jurídica.</p><p>O	cartório	 judicial	 é	 administrado	por	 um	Oficial	 de	Registro	 de	 Imóveis,	 que</p><p>não	é	um	funcionário	público,	apesar	de	ter	ingressado	na	atividade	mediante	concurso</p><p>público.	O	Oficial	de	Registro	de	Imóveis	é	considerado	a	luz	da	lei,	titular	de	uma	função</p><p>pública	delegada	pelo	Estado.	Em	colaboração	com	a	administração,	trata	de	serviços</p><p>público	não	privativos.</p><p>No	registro	de	imóveis,	por	se	tratar	de	uma	Serventia	Registral	Pública,	trata</p><p>de	todas	as	informações	registrais	referentes	aos	imóveis,	dentro	do	território	brasileiro,</p><p>como	 públicas.	 Assim,	 todas	 essas	 informações	 estão	 ao	 alcance	 de	 qualquer	 um,</p><p>mediante	pagamento	de	taxa	e	emolumentos	pertinentes.</p><p>Através	dessas	Serventias	Registrais	(Registro	de	Imóveis)	que	os	direitos	reais</p><p>se	constituem,	se	alteram	ou	se	extinguem.	O	registro	de	imóveis	é	o	depósito	de	todas</p><p>as	 informações	da	propriedade	do	 imóvel	que	fazem	parte	da	zona	de	atuação,	com</p><p>caráter	de	autenticidade,	além	de	eficácia.</p><p>79</p><p>Dependendo	do	tamanho	das	cidades,	podem	existir	um	ou	mais	serviços	de</p><p>registros	de	imóveis.	Geralmente,	em	cidades	maiores,	como	capitais	de	Estados,	ob-</p><p>servamos	a	existência	de	mais	de	um	serviço	de	registro	de	imóvel.	As	leis	de	organiza-</p><p>ção	judiciária	dividem	o	território	em	circunscrições.	Em	São	Paulo	capital,	por	exemplo,</p><p>existem	18	registros,	cada	um	com	sua	circunscrição	territorial	bem	delimitada.	Toda</p><p>Serventia	 de	Registro	de	 Imóveis	 possui	 um	 limite	 territorial	 determinado	pela	 lei	 de</p><p>organização	judiciária,	e	o	registro	imobiliário	é	feito	sempre	no	cartório	onde	o	imóvel</p><p>está	localizado,	sob	pena	de	nulidade.</p><p>Vejamos	mais	alguns	exemplos:	Em	Porto	Alegre,	há	 seis	 registros,	 cada	um</p><p>com	sua	circunscrição	territorial	delimitada,	conforme	o	exposto	a	seguir:</p><p>FIGURA 5 – REGISTROS</p><p>FONTE: O autor</p><p>80</p><p>Essas	divisões	se	tornam	importantes	para	a	organização	do	registro	dos	imóveis.</p><p>Assim,	com	a	delimitação	territorial,	sabendo	onde	devo	realizar	o	ato	que	desejo	no	local</p><p>correto,	há	organização,	conservação	e	controle	do	ingresso	de	atos	no	fólio	real.</p><p>Temos	a	justificativa	para	existência	do	registro	de	imóveis,	que	é	a	segurança</p><p>da	aquisição	da	propriedade	imobiliária	através	de	atos	oriundos	de	acordos	de	vontade</p><p>das	partes.	Um	imóvel	pertence	a	uma	determinada	zona	registral	e	isso	é	permanente.</p><p>Assim,	não	é	possível	“mudar”	ou	“escolher”	um	registro	de	imóvel	para	a	realização	dos</p><p>atos	registrais.</p><p>Quando	o	objeto	é	um	bem	móvel,	a	propriedade	deste	se	adquire	simplesmen-</p><p>te	com	a	simples	entrega	do	bem	ao	seu	adquirente	–	a	chamada	tradição.	Todavia,	se</p><p>estamos	tratando	de	um	bem	imóvel,	este	somente	pode	ser	adquirido	através	de	regis-</p><p>tro	de	contrato	pertinente	no	competente	Registro	de	Imóveis.</p><p>Se	 estivermos	 tratando	 de	 compra	 e	 venda	 de	 imóvel,	 considerando	 que	 o</p><p>contrato	ainda	não	está	registrado,	o	adquirente	ainda	não	é	o	proprietário	do	imóvel.</p><p>O	 título	 deve	 ser	 encaminhado	 para	 registro	 no	 registro	 de	 imóveis	 competente.	 O</p><p>Registrador,	 então,	 inicia	o	ato	de	 “qualificação	do	título”.	Ao	desempenhar	a	 função,</p><p>o	Registrador	constitui,	modifica	ou	extingue	direitos	reais	sobre	os	imóveis.	É	função,</p><p>do	Oficial	Registrador,	ainda,	examinar	os	títulos	e	documentos	que	são	apresentados,</p><p>verificando	sua	registrabilidade,	evidenciando	se	são	válidos	e	se	estão	de	acordo	com</p><p>as	disposições	legais.</p><p>O	Oficial	Registrador	verifica	pontualmente	a	 legalidade	e	a	validade	do	título,</p><p>procedendo	ou	não	com	o	registro.	Para	esses	atos,	a	competência	do	Oficial	Registrador</p><p>é	ampla.	Após	a	realização	do	exame	do	título,	é	feito	um	julgamento	no	seguinte	sentido:</p><p>é	admitido	o	título	como	perfeito	e	apto	a	gerar	o	direito	real	pretendido,	determinando	o</p><p>registro,	ou	é	devolvido	o	título	a	quem	apresentou	para	que	seja	complementado	com</p><p>as	exigências	apontadas	pelo	oficial.</p><p>Temos	a	prenotação,	que	é	a	anotação	prévia	e	provisória	no	protocolo,	feita	por</p><p>oficial	de	registro	público	de	um	título	apresentado	para	registro,	gozando	de	prioridade</p><p>no	registro.</p><p>A	prenotação	tem	validade	de	30	dias,	nos	termos	do	Art.	188	da	Lei	6.015/1973,</p><p>que	dispõe:	 “Protocolizado	o	título,	proceder-se-á	ao	 registro,	dentro	do	prazo	de	30</p><p>(trinta)	 dias,	 salvo	 nos	 casos	 previstos	 nos	 artigos	 seguintes”	 (BRASIL,	 1973).	Assim,</p><p>caso	o	título	venha	a	ser	devolvido	para	cumprimento	de	exigências	e	for	reapresentado</p><p>após	o	prazo	de	30	(trinta)	dias	do	ingresso	inicial,	o	protocolo	é	cancelado.</p><p>Em	alguns	casos,	mesmo	tendo	decorrido	o	prazo	de	30	(trinta)	dias,	a	preno-</p><p>tação	permanece	em	vigor,	ou	seja,</p><p>o	prazo	de	validade	da	prenotação	é	prorrogado	em</p><p>virtude	da	previsão	legal.	É	o	caso,	por	exemplo,	da	suscitação	de	dúvida,	da	indisponi-</p><p>bilidade	de	bens	etc.</p><p>81</p><p>Pode	ocorrer	de	o	documento	apresentado	para	 registro	ser	 recusado,	sob	a</p><p>alegação	 de	 dúvida	 no	 aspecto	 formal,	 apresentando	 defeitos.	Assim,	 o	 oficial	 deve</p><p>indicar,	por	escrito	e	de	forma	fundamentada,	as	exigências	que	devem	ser	feitas,	para</p><p>que	o	título	ingresse	no	fólio	real.	O	ato	de	devolução	do	título	é	chamado	de	Nota	de</p><p>Impugnação,	Nota	Devolutiva	ou	Nota	Explicativa	de	Exigência.</p><p>Se	 o	 apresentante	 não	 concordar	 com	 a	 exigência	 do	 oficial,	 ou	 não	 puder</p><p>satisfazer	o	que	é	pedido,	 o	 título,	 a	 seu	 requerimento	e	 com	declaração	de	dúvida,</p><p>é	 remetido	 ao	 juízo	 competente.	 Todo	 e	 qualquer	 título,	 independentemente	 da	 sua</p><p>origem,	 que	 ingressar	 na	 serventia	 imobiliária,	 passa	 pela	 qualificação	 para	 verificar</p><p>se	 está	 apto	 para	 o	 registro.	 Assim,	 devem	 passar,	 pela	 qualificação	 registral,	 tanto</p><p>as	escrituras	públicas	quanto	os	atos	particulares,	além	dos	títulos	 judiciais.	Ainda,	é</p><p>necessária	 a	 realização	 de	 uma	 exigência	 e,	 sendo	 cumprida,	 o	 registro	 é	 realizado.</p><p>Não	sendo	cumpridas	as	exigências,	nada	é	registrado	e	cessam,	automaticamente,	os</p><p>efeitos	da	prenotação.</p><p>Exemplo	de	nota	de	exigência	de	uma	compra	e	venda	de	imóvel:</p><p>FIGURA 6 – NOTA DE EXIGÊNCIA</p><p>FONTE: O autor</p><p>82</p><p>A	exigência	trata	de	apresentar	a	prova	de	alteração	de	quarteirão	para	pos-</p><p>sibilitar	a	averbação	na	matrícula	do	imóvel	e	corrigir	a	escritura	em	relação	à	Avenida</p><p>Neuza	Brizola,	em	Porto	Alegre/RS.</p><p>A nota de impugnação só pode ser dada uma única vez.</p><p>NOTA</p><p>As	notas	de	impugnações	ou	exigências	devem	ser	apontadas	pelo	Oficial	de</p><p>Registro	de	Imóveis	de	uma	vez	só.	Por	isso,	o	registrador	imobiliário	deve	examinar	mi-</p><p>nuciosamente	os	títulos	apresentados,	tanto	pelo	aspecto	formal	quanto	pelo	aspecto</p><p>material	e	as	exigências	devem	ser	feitas	todas	de	uma	vez,	considerando	irregular	e</p><p>protelatória	a	prática	de	exigências	sucessivas	quando	os	motivos	já	se	encontravam</p><p>presentes	nos	documentos	apresentados	desde	o	primeiro	exame.	O	oficial	deve	fazer</p><p>a	análise	do	título	 inteiro	antes	de	emitir	uma	nota	de	devolução,	não	devendo	inter-</p><p>romper	o	exame	já	no	primeiro	empecilho	registrário,	pois	podem	existir	outros,	os	quais</p><p>devem	ser	apontados	na	devolução.</p><p>Todavia,	existem	situações	em	que	o	cumprimento	de	uma	nota	de	impugna-</p><p>ção,	ou	seja,	o	atendimento	ou	tentativa	de	resolução	por	parte	do	apresentante,	faz</p><p>com	que	novas	exigências	precisem	ser	cumpridas	para	a	perfectibilização	de	todas	as</p><p>impugnações	apontadas	no	título	apresentado.	Por	exemplo,	podem	existir	situações</p><p>nas	quais	a	devolução	com	exigências	solicita	a	apresentação	de	novos	documentos</p><p>para	complementação	do	ato	a	ser	registrado.	Assim,	ao	analisar	essa	nova	documenta-</p><p>ção	apresentada,	que	não	existia	até	então,	o	Oficial	Registrador	pode	encontrar	outros/</p><p>novos	problemas	que	impeçam	o	registro,	situação	em	que	deve	ser	realizada	uma	se-</p><p>gunda	nota	de	devolução.	Na	situação,	não	há	desacordo	com	o	princípio	da	eficiência,</p><p>este	que	norteia	os	atos	administrativos.	Na	hipótese,	não	teria	como	o	registrador	pre-</p><p>ver	que	a	documentação	apresentada	posteriormente	apresentaria	falhas.</p><p>Todo	e	qualquer	título,	sem	exceção,	e	independentemente	da	sua	origem,	que</p><p>ingresse	na	serventia	imobiliária,	passa	por	essa	qualificação,	para	verificação	se	está</p><p>apto	para	o	registro.	Assim,	passam,	pela	qualificação,	as	escrituras	públicas,	os	atos</p><p>particulares	e	os	títulos	judiciais.</p><p>83</p><p>O fato de um título ter tido a sua origem no Poder Judiciário não retira</p><p>o poder-dever do registrador de proceder à qualificação registrária, e</p><p>não isenta o registrador de possíveis responsabilizações decorrentes</p><p>da falta de qualificação ou da qualificação incompleta dos títulos.</p><p>NOTA</p><p>Se	chegar,	na	Serventia,	um	mandado	determinando	a	transmissão	da	proprie-</p><p>dade	do	nome	de	João	para	Pedro,	sem	trazer	outras	determinações,	o	registrador	deve</p><p>exigir	que	o	imóvel	esteja	no	nome	de	João.	Se	for	imóvel	rural,	deve	exigir	a	apresen-</p><p>tação	do	Certificado	de	Cadastro	de	 Imóvel	Rural	e	do	 Imposto	Territorial	Rural	 (ITR).</p><p>O	imóvel	deve	estar	perfeitamente	descrito	e	caracterizado	no	título	e	essa	descrição</p><p>deve	coincidir	com	a	que	consta	na	matrícula.	Deve	haver	descrição	das	partes,	e	assim</p><p>por	diante.	Na	situação,	percebe-se	que	o	 registrador	deve	exigir	todos	os	 requisitos</p><p>do	registro,	podendo	contestar	e	solicitar,	completamente,	todos	os	aspectos	que	não</p><p>envolvam	a	transmissão.</p><p>Pode	ocorrer	uma	situação	um	pouco	diversa,	se,	por	exemplo,	na	ordem	judi-</p><p>cial,	estiver	constatando	a	determinação	da	transmissão	do	imóvel	de	João	para	Pedro,</p><p>independentemente	da	apresentação	do	Certificado	de	Cadastro	de	Imóvel	e	dos	cinco</p><p>últimos	ITRs.	Não	cabe,	ao	registrador,	contestar	a	exatidão	do	decidido,	mesmo	porque</p><p>as	partes	que	se	sentirem	prejudicadas	por	uma	decisão	judicial	possivelmente	equi-</p><p>vocada	têm	os	meios	corretos	para	recorrer,	e	esses	meios	não	envolvem	a	serventia</p><p>imobiliária,	que	não	tem,	como	papel,	revisar	as	decisões	judiciais.	Por	outro	lado,	o	re-</p><p>gistrador	também	se	exime	da	responsabilidade	da	decisão	judicial	e	pelos	atos.</p><p>Em	resumo,	tem-se	o	roteiro	de	qualificação:</p><p>1.	 legalidade	formal	do	título;</p><p>2.	 nulidades	de	pleno	direito,	vícios	evidentes;</p><p>3.	 autenticidade	do	instrumento;</p><p>4.	 identidade	e	qualificação	das	partes;</p><p>5.	 identidade	e	situação	jurídica	do	imóvel;</p><p>6.	questões	fiscais	(recolhimento	dos	tributos,	certidões	negativas).</p><p>84</p><p>Usucapião</p><p>Roteiro de Qualificação:</p><p>- Mandado judicial, constando qualificação completa das partes, especificação e valor do</p><p>imóvel usucapido, também a origem, se for o caso. Os requisitos da matrícula devem</p><p>constar no mandado judicial.</p><p>- Sentença com certidão de trânsito em julgado.</p><p>- Documentos do processo – cópias autenticadas.</p><p>- Certidões completas do imóvel, caso este tenha matrícula e esteja ainda em outra</p><p>serventia.</p><p>- Dos adquirentes: certidão de nascimento ou casamento e pacto antenupcial, se houver.</p><p>- Recolhimento do Fundo do Reaparelhamento da Justiça (FRJ): é requisito, para a efetua-</p><p>ção do registro, a apresentação dos comprovantes do pagamento do FRJ.</p><p>- Comprovante de recolhimento ou comprovante de isenção/não incidência de ITBI:</p><p>apesar de se tratar da aquisição originária, há prefeituras que entendem haver incidência</p><p>de ITBI no caso de usucapião, com a necessidade do comprovante.</p><p>Obs.: No caso de usucapião coletivo, devem constar, no título (Mandado</p><p>de Registro), o nome e a qualificação completa de todos os proprietários</p><p>(que se tornam condôminos da área usucapida), além das frações ideais</p><p>correspondentes. As mesmas regras se aplicam à concessão de</p><p>uso especial para fins de moradia (coletiva).</p><p>IMPORTANTE</p><p>85</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 Há	títulos	possíveis	de	registro.</p><p>•	 Existe	um	roteiro	de	qualificação,	além	da	nota	de	impugnação.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 2</p><p>86</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 No	que	diz	respeito	ao	registro	de	títulos	judiciais	na	Serventia	Registral	Imobiliária,</p><p>assinale	a	alternativa	CORRETA:</p><p>a)	 (			)	 Considera-se	 regular	 o	 registro	 do	 imóvel,	 mesmo	 que	 a	 sua	metragem	 não</p><p>corresponda	à	metragem	informada	na	matrícula	anterior.</p><p>b)	 (			)	 Todos	os	títulos,	 inclusive	os	judiciais,	devem	ser	qualificados,	sendo	passíveis</p><p>de	devolução.</p><p>c)	 (			)	 As	escrituras	lavradas	em	decorrência	de	autorização	judicial	são	dispensadas</p><p>às	referências,	à	matrícula	anterior,	seu	número	e	cartório.</p><p>d)	 (			)		Os	títulos	oriundos	de	decisão	judicial	não	são	conferidos.</p><p>2		Como	pode	ser	realizada	a	averbação	de	alteração	de	nome?</p><p>3		O	que	é	a	nota	de	exigência?</p><p>4		Quais	são	os	títulos	passíveis	de	registro?</p><p>5		O	que	é	a	prenotação?</p><p>87</p><p>TÓPICO 3 —</p><p>RETIFICAÇÃO E GEORREFERENCIAMENTO</p><p>UNIDADE 2</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>No	Tópico	3	do	nosso	estudo,	estudaremos	a	retificação	no	registro	imobiliário.</p><p>Essa	é	uma	questão	muito	importante,	pois	o	oficial	registrador	confere	autenticidade</p><p>ao	documento	a	ser	registrado	e,	em	caso	de	dúvidas,	obrigatoriamente,	deve	solicitar</p><p>informações	para	que	o	documento	seja	claro.</p><p>Após,	vamos	estudar	o	georreferenciamento,	que	é	o	mecanismo	utilizado	para</p><p>identificar	uma	área	rural	no	planeta	Terra.</p><p>2 RETIFICAÇÃO</p><p>A	retificação	de	registro	imobiliário	é	a	medida	eficaz	para	a	correção	de	uma</p><p>matrícula	que	não	reflete	a	realidade	do	imóvel	registrado,	pois	constam	alterações	em</p><p>suas	divisas,	ou	porque	há	qualquer	outro	erro	material	no	registro.	A	Lei	de	Registros</p><p>Públicos,	Lei	6.015/73	traz,	em	seu	Art.	212:</p><p>Art.	 212.	 Se	 o	 registro	 ou	 a	 averbação	 for	 omissa,	 imprecisa	 ou	não	 exprimir</p><p>a	verdade,	 a	 retificação	 será	 feita	 pelo	Oficial	 do	 Registro	 de	 Imóveis	 competente,	 a</p><p>requerimento	do	interessado,	por	meio	do	procedimento	administrativo	previsto	no	art.</p><p>213,	facultado,	ao	interessado,	requerer	a	retificação	por	meio	de	procedimento	judicial.</p><p>Já	 com	 a	 edição	 da	 Lei	 nº	 10.931/2004,	 o	 dispositivo	 passou	 a	 elencar	 três</p><p>hipóteses	de	cabimento	de	retificação	do	registro/averbação:</p><p>a)	omissão;</p><p>b)	 imprecisão;</p><p>c)	quando	o	registro/averbação	não	exprimir	a	verdade.</p><p>A	retificação	é	feita	pelo	Oficial	do	Registro	de	 Imóveis	competente,	a	reque-</p><p>rimento	do	 interessado,	por	meio	do	procedimento	administrativo.	A	escolha	da	 reti-</p><p>ficação	administrativa,	segundo	Abreu	(2013),	não	exclui	o	direito	de	a	parte	requerer</p><p>a	prestação	 jurisdicional,	 caso	 se	 sinta	prejudicada.	Assim,	 a	 lei	 assegura,	 à	parte,	 a</p><p>faculdade	de	requerer	a	retificação	por	meio	de	procedimento	judicial.</p><p>88</p><p>Há	casos	em	que	o	registrador	retificará	o	registro	ou	averbação	de	ofício	ou	a</p><p>requerimento	do	interessado:</p><p>a)	omissão	ou	erro	cometido	na	transposição	de	qualquer	elemento	do	título;</p><p>b)	 indicação	ou	atualização	de	confrontação;</p><p>c)	 alteração	de	denominação	de	logradouro	público,	comprovada	por	documento	oficial;</p><p>d)	retificação	que	objetive	a	 indicação	de	rumos,	ângulos	de	deflexão	ou	 inserção	de</p><p>coordenadas	georreferenciadas,	em	que	não	haja	alteração	das	medidas	perimetrais;</p><p>e)	alteração	 ou	 inserção	 que	 resulte	 de	 mero	 cálculo	 matemático	 feito	 a	 partir	 das</p><p>medidas	perimetrais	constantes	do	registro;</p><p>f)	 reprodução	de	descrição	de	linha	divisória	de	imóvel	confrontante	que	já	tenha	sido</p><p>objeto	de	retificação;</p><p>g)	inserção	ou	modificação	dos	dados	de	qualificação	pessoal	das	partes,	comprovada</p><p>por	documentos	oficiais,	ou	mediante	despacho	judicial	quando	houver	necessidade</p><p>de	produção	de	outras	provas.</p><p>Temos,	ainda,	a	possibilidade	de	bloqueio	da	matrícula,	conforme	dispõe	o	Art.</p><p>214,	§§	3º	e	4º	da	Lei	nº	6.015/1973:</p><p>Art.	214	-	As	nulidades	de	pleno	direito	do	registro,	uma	vez	provadas,</p><p>invalidam-no,	independentemente	de	ação	direta:</p><p>§ 3o	Se	o	juiz	entender	que	a	superveniência	de	novos	registros	poderá</p><p>causar	 danos	 de	 difícil	 reparação,	 de	 ofício,	 a	 qualquer	momento,</p><p>ainda	que	sem	oitiva	das	partes,	o	bloqueio	da	matrícula	do	imóvel.</p><p>§ 4o	Bloqueada	a	matrícula,	o	oficial	não	poderá	mais	nela	praticar</p><p>qualquer	ato,	salvo	com	autorização	judicial,	permitindo-se,	todavia,</p><p>aos	 interessados,	 a	 prenotação	 de	 seus	 títulos,	 que	ficarão	 com	o</p><p>prazo	prorrogado	até	a	solução	do	bloqueio	(BRASIL,	1973,	s.p.).</p><p>Com	isso,	constitui-se	requisito,	à	efetivação	do	bloqueio	da	matrícula	de	um</p><p>determinado	imóvel,	a	possibilidade	de	a	superveniência	de	novos	registros	vir	a	causar</p><p>danos	de	difícil	reparação.</p><p>O	registrador	não	pode	mais	praticar	qualquer	ato	na	matrícula	bloqueada,	salvo</p><p>com	autorização	judicial.	Contudo,	destaca-se,	de	outro	lado,	a	possibilidade	de	os	in-</p><p>teressados	prenotarem	seus	títulos,	com	o	prazo	prorrogado	até	a	solução	do	bloqueio,</p><p>garantindo	a	preferência	no	registro	e,	consequentemente,	no	direito	real	respectivo.</p><p>Prenotação: é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por</p><p>oficial de registro público de um título apresentado para registro.</p><p>Segundo Abreu (2013), todo título protocolado está automaticamente</p><p>prenotado, passando a gozar de prioridade no registro em relação</p><p>àquele protocolado posteriormente. A prenotação é válida por 30</p><p>dias, incluído o dia do lançamento no protocolo.</p><p>NOTA</p><p>89</p><p>Uma	vez	 cancelada	 (prenotação),	 ainda	para	Abreu	 (2013),	 não	 se	 convalida.</p><p>Isso	quer	dizer	que,	caso	o	título	venha	a	ser	devolvido	para	cumprimento	de	exigências,</p><p>e	vier	a	ser	reapresentado	após	os	30	dias	do	 ingresso	 inicial,	deve	receber	um	novo</p><p>número	de	protocolo.</p><p>Um	outro	procedimento	que	pode	acontecer	é	a	suscitação	de	dúvida,	que	nada</p><p>mais	é	que	o	procedimento	administrativo	previsto	na	LRP,	 instaurado	pelo	registrador</p><p>a	 requerimento	do	apresentante	que	não	se	conformou	com	as	exigências	formula-</p><p>das	ou	que	não	pode	satisfazê-las.	O	objeto	da	dúvida	é	a	regularidade/legalidade	das</p><p>exigências	formuladas	pelo	 registrador	em	determinado	caso	concreto.	Recebendo	o</p><p>pedido	do	apresentante,	o	registrador	formula	as	razões	da	dúvida	e	anota,	à	margem</p><p>do	protocolo	do	título,	sua	ocorrência,	ficando	o	prazo	de	30	dias	do	registro	suspenso</p><p>até	a	solução	a	ser	dada.</p><p>O	pedido	de	suscitação	de	dúvida	pode	ser	motivado	pelo	inconformismo	com</p><p>a	exigência	do	oficial	ou	com	a	impossibilidade	de	atendimento.	Em	ambos	os	casos,</p><p>há	uma	reavaliação	do	juízo	qualificador	negativo	do	oficial	pelo	juiz	corregedor	perma-</p><p>nente	da	serventia.	Em	grau	de	 recurso,	pelo	Conselho	Superior	da	Magistratura,	ou,</p><p>ainda,	o	órgão	a	quem	a	lei	de	organização	judiciária	do	respectivo	estado	determinar</p><p>ser	competente.</p><p>O	procedimento	é	autuado	como	processo	de	jurisdição	voluntária.	O	apresen-</p><p>tante	do	título	é	qualificado	como	suscitado	e	o	registrador	como	suscitante.	Recebida	a</p><p>inicial	e	passado	o	prazo	dos	15	dias	da	notificação	do	apresentante,	independentemen-</p><p>te	da	sua	manifestação,	o	juiz	competente	dá	vistas	aos	autos,	ao	Ministério	Público,</p><p>pelo	prazo	de	10	dias.</p><p>É	importante	saber	que	a	falta	de	impugnação	não	implica	revelia	ou	confissão,</p><p>e	sempre	será	julgada	por	sentença.	Por	essa	razão,	não	se	admite	pedido	de	produção</p><p>de	prova	de	qualquer	natureza,	pois	o	título	deve	ser	constituído	e	apto	a	ser	registrado.</p><p>Exceção	 é	 admitida	 quando	 a	 parte	 alega	 absoluta	 impossibilidade	 de	 atender	 às</p><p>exigências	do	registrador.</p><p>Não	 se	 admite,	 também,	 que	 a	 parte	 atenda,	 no	 curso	 do	 procedimento	 de</p><p>dúvida,	qualquer	das	exigências	anteriormente	formuladas,	pois	admitir	seria	criar	forma</p><p>de,	artificiosamente,	prolongar	o	efeito	do	protocolo,	especialmente	a	prioridade,	para</p><p>além	do	prazo	de	30	dias.</p><p>Admite-se,	 na	 doutrina	 e	 jurisprudência,	 a	 suscitação	 de	 dúvida	 inversa.	 A</p><p>suscitação	 é	 feita	 diretamente	 pelo	 interessado,	 que	 apresenta	 as	 suas	 razões	 e	 os</p><p>motivos	da	dúvida	ao	juiz	competente,	sem	o	intermédio	do	oficial.	A	única	diferença</p><p>prática	entre	a	suscitação	de	dúvida	prevista	em	lei,	suscitação	de	dúvida	convencional,</p><p>para	a	suscitação	de	dúvida	inversa,	é	que	é	remetido,	ao	registrador,	o	procedimento,</p><p>para	que	este	protocolize	o	título.</p><p>90</p><p>Passado	o	prazo	para	a	manifestação	do	Ministério	Público,	o	juiz	julga	a	dúvida</p><p>por	sentença	no	prazo	de	15	dias,	se	não	forem	requeridas	diligências.	Na	sentença,	o</p><p>juiz	pode:</p><p>a)	Julgar	a	dúvida	procedente	e	o	título	não	ser	registrado.	Assim,	os	documentos	são</p><p>restituídos	à	parte,	 independentemente	de	translado,	dando-se	ciência	da	decisão</p><p>ao	oficial	para	que	a	consigne	no	protocolo	e	cancele	a	prenotação.</p><p>b)	Julgar	a	dúvida	improcedente	e	ordenar	o	registro	do	título.	Na	situação,	o	interessado</p><p>apresenta,	de	novo,	os	seus	documentos,	com	o	respectivo	mandado	ou	certidão	de</p><p>sentença,	que	ficam	arquivados	para	que,	desde	logo,	haja	o	registro,	declarando,	ao</p><p>oficial,	o	fato	na	coluna	de	anotações	do	protocolo.</p><p>c)	Extinguir	o	procedimento	sem	julgamento	do	mérito.	Na	opção	em	questão,	podem</p><p>ocorrer	 duas	 situações:	 quando	 há	 o	 acertamento</p><p>do	 título,	 ou	 seja,	 quando	 o</p><p>suscitado	atende	às	exigências	do	registrador,	e	quando	o	título	pode	ser	registrado.</p><p>No	caso,	não	há	mais	razão	para	o	andamento	do	processo.	O	registrador	peticiona	ao</p><p>juiz	informando	o	acertamento	do	título	e	este	extingue	o	processo,	sem	julgamento</p><p>do	mérito.	A	outra	situação	é	quando	uma	das	partes	desiste	do	procedimento.</p><p>A decisão de dúvida tem natureza administrativa e não impede o</p><p>uso do processo contencioso competente. A disposição decorre</p><p>do princípio da inafastabilidade da jurisdição.</p><p>NOTA</p><p>Da	sentença	proferida	em	procedimento	de	suscitação	de	dúvida,	cabe	apela-</p><p>ção	com	os	efeitos	devolutivo	e	suspensivo.	O	recurso	de	apelação	pode	ser	interposto</p><p>pelo	interessado	(apresentante),	pelo	Ministério	Público	e	pelo	terceiro	prejudicado.	Já</p><p>o	registrador	não	tem	legitimidade,	nem	legítimo	interesse	em	recorrer.</p><p>No	que	se	refere	ao	pagamento	de	custas	extrajudiciais,	apesar	de	cada	estado</p><p>ter	sua	regulamentação,	a	Lei	nº	6.015/1973	dispõe	que	os	oficiais	devem	devolver	os</p><p>valores	pagos	no	ato	da	prenotação	para	a	prática	do	registo,	caso	este	não	seja	efetu-</p><p>ado.	Pode	haver	retenção	de	parte	do	valor	a	título	de	pagamento	pelas	buscas	e	pela</p><p>prenotação.	Já	com	relação	às	custas	judiciais,	há	autorização	para	cobrança	apenas	se</p><p>a	dúvida	for	julgada	procedente,	ou	seja,	se	for	apurado	que	o	oficial	tem	razão	e	que	o</p><p>título	não	tem	condições	de	ingresso	na	serventia	registrária	da	forma	que	se	apresenta.</p><p>91</p><p>Aspectos procedimentais da suscitação de dúvida</p><p>Lei de Registros Públicos dispõe que oficiais são civilmente responsáveis pelos prejuízos</p><p>que causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro.</p><p>Os serviços notoriais e de registros públicos são exercidos em caráter privado, por</p><p>delegação do poder público, e têm, como finalidades, a autenticidade, segurança e</p><p>eficácia dos atos jurídicos. Assim, os oficiais devem ser rigorosos em relação à forma no</p><p>exercício da atividade.</p><p>Para garantir tal rigor, a nº Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) estabelece, em seu</p><p>Art. 28, que os oficiais são, civil e criminalmente, responsáveis por todos os prejuízos que</p><p>causarem aos interessados no registro, por culpa ou dolo.</p><p>As diversas situações com que se deparam os registradores e, por outro lado, a</p><p>responsabilidade envolvida na atividade registral, ensejam, muitas vezes, a formulação</p><p>de exigências pelos registradores para a prática de um determinado ato. Prevê, a lei, o</p><p>procedimento de dúvida, objeto deste breve estudo.</p><p>A exigência é ato administrativo, por escrito, que enuncia, ao interessado, as causas</p><p>impeditivas do registro pretendido.</p><p>Prevê, a lei, o procedimento de dúvida, que submete, ao poder judiciário, em atividade</p><p>de caráter eminentemente administrativo, o acerto da exigência formulada pelo cartório,</p><p>chancelando ou não a atitude do oficial e direcionando as providências a serem tomadas</p><p>pelo interessado no registro.</p><p>Segundo Walter Ceneviva, dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo</p><p>oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente</p><p>decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido.</p><p>Não se trata de uma dúvida do registrador a ser resolvida pelo Judiciário em uma espécie</p><p>de consulta. Trata-se de procedimento administrativo, por meio do qual o Judiciário se</p><p>manifesta sobre o entendimento do cartório, ante a existência de um inconformismo do</p><p>interessado.</p><p>O procedimento está previsto no Art. 198 da Lei 6.015/1973:</p><p>Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial deve</p><p>indicar por escrito. Não se conformando, o apresentante,</p><p>com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, é</p><p>o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida,</p><p>remetido ao juízo competente para dirimi-lo, seguindo o</p><p>seguinte:</p><p>I- no Protocolo, anotará, o oficial, à margem da prenotação,</p><p>a ocorrência da dúvida;</p><p>Il- após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da</p><p>dúvida, rubricará, o oficial, todas as suas folhas;</p><p>III- em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida</p><p>ao apresentante, fornecendo cópia da suscitação e notifi-</p><p>cando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no</p><p>prazo de 15 (quinze) dias;</p><p>IMPORTANTE</p><p>92</p><p>IV- certificado o cumprimento do disposto no item anterior,</p><p>remeter-se-ão, ao juízo competente, mediante carga, as</p><p>razões da dúvida, acompanhadas do título.</p><p>Como é possível verificar no texto legal, a dúvida somente pode ser declarada pelo oficial,</p><p>não sendo possível a chamada "dúvida inversa", que é dirigida ao juiz diretamente pela</p><p>parte, sem intermediação do oficial de registro. O STF, inclusive, já se pronunciou.</p><p>Não obstante, cumpre registrar que a jurisprudência tem entendido,</p><p>frente ao princípio da inafastabilidade da jurisdição, que o procedimento</p><p>de dúvida pode ser suscitado pelo interessado na hipótese de negativa</p><p>do cartório. No caso, o juiz deve notificar o registrador para que este</p><p>se manifeste.</p><p>Leia mais em: https://www.migalhas.com.br/dePeso/</p><p>16,MI187650,31047-Aspectos+procedimentais+da+suscitacao</p><p>+de+duvida.</p><p>93</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 A	retificação	de	registro	imobiliário	é	a	medida	eficaz	para	a	correção	de	uma	matrícula</p><p>que	não	 reflete	a	 realidade	do	 imóvel	 registrado	porque	houve	alteração	em	suas</p><p>divisas	ou	porque	há	qualquer	outro	erro	material	no	registro.</p><p>•	 O	 Oficial	 Registrador	 é	 obrigado	 a	 conferir	 todos	 os	 dados	 dos	 documentos</p><p>apresentados	e,	em	caso	de	dúvidas,	solicitar	explicações	e,	até	mesmo,	retificação.</p><p>•		 Georreferenciamento	significa	situar	a	terra	rural	no	globo	terrestre,	estabelecer	um</p><p>endereço.	A	 localização	 se	dá	 através	de	 levantamento	 topográfico,	 que	descreve</p><p>os	 limites,	 confrontações	 e	 características	 da	 terra.	 É	 feito	 por	meio	 de	memorial</p><p>descritivo	que	deve	conter	as	coordenadas	dos	vértices	definidores	dos	limites	dos</p><p>imóveis	rurais,	georreferenciadas	ao	Sistema	Geodésico	Brasileiro.	Tem	a	finalidade</p><p>de	evitar	fraudes	na	documentação	das	terras	rurais.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 3</p><p>94</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 Com	relação	ao	procedimento	de	dúvida,	é	correto	afirmar:</p><p>a)	 (			)		Aplica-se,	exclusivamente,	aos	registros	imobiliários,	não	se	aplicando	nas	ou-</p><p>tras	especialidades	registrais.</p><p>b)	 (			)		Em	caso	de	sentença	improcedente,	é	determinado,	ao	Oficial,	que	proceda	com</p><p>o	registro	do	título.</p><p>c)	 (			)		A	respectiva	sentença	pode	ser	objeto	de	apelação	pelo	interessado,	pelo	Minis-</p><p>tério	Público	ou	pelo	Oficial	Registrador.</p><p>d)	 (			)		Em	processo	de	dúvida,	é	sempre	cabível	a	ação	rescisória.</p><p>2		O	que	é	a	dúvida	registrária?</p><p>3		Quando	é	cabível	a	dúvida?</p><p>4		É	admitida	a	produção	de	prova	no	procedimento	de	dúvida?</p><p>5		Qual	a	importância	do	georreferenciamento?</p><p>95</p><p>DOS IMÓVEIS E A</p><p>FISCALIZAÇÃO</p><p>UNIDADE 3 —</p><p>OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM</p><p>PLANO DE ESTUDOS</p><p>A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de:</p><p>•	 identificar	os	conceitos	relacionados	aos	imóveis,	como	parcelamento	do	solo,</p><p>loteamento	urbano,	loteamento	rural	etc.;</p><p>•		 entender	como	funciona	a	fiscalização	no	que	diz	respeito	aos	imóveis	e</p><p>construções;</p><p>•	 compreender	o	que	o	Estatuto	das	Cidades	apresenta	em	relação	à	legislação</p><p>urbana;</p><p>•	 compreender	os	atos	de	fiscalização	relacionados	aos	imóveis.</p><p>A	cada	tópico	desta	unidade	você	encontrará	autoatividades	com	o	objetivo	de</p><p>reforçar	o	conteúdo	apresentado.</p><p>TÓPICO	1	–	CONCEITOS	RELACIONADOS	AOS	IMÓVEIS</p><p>TÓPICO	2	–	FISCALIZAÇÃO</p><p>TÓPICO	3	–	ESTATUTO	DA	CIDADE</p><p>Preparado para ampliar seus conhecimentos? Respire e vamos em frente! Procure</p><p>um ambiente que facilite a concentração, assim absorverá melhor as informações.</p><p>CHAMADA</p><p>96</p><p>CONFIRA</p><p>A TRILHA DA</p><p>UNIDADE 3!</p><p>Acesse o</p><p>QR Code abaixo:</p><p>97</p><p>TÓPICO 1 —</p><p>CONCEITOS RELACIONADOS AOS IMÓVEIS</p><p>UNIDADE 3</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>Neste	Tópico	1,	estudaremos	os	conceitos	de	imóveis	e	as	suas	diferenças.	Os</p><p>imóveis	são	tudo	aquilo	que	não	pode	ser	transportado	de	um	 lugar	para	outro	sem</p><p>alteração	da</p><p>substância.	Os	bens	imóveis	são	classificados,	pela	doutrina,	da	seguinte</p><p>forma:	 imóveis	 por	 natureza	 (somente	 o	 solo,	 com	 sua	 superfície,	 subsolo	 e	 espaço</p><p>aéreo);	imóveis	por	acessão	natural	(tudo	que	se	adere	naturalmente	ao	solo,	como	as</p><p>árvores,	os	frutos	pendentes,	os	acessórios);	imóveis	por	acessão	artificial	ou	industrial</p><p>(é	 a	 aderência	 de	 um	 bem	 ao	 solo	 por	 força	 humana,	 como	 as	 construções	 e	 as</p><p>plantações);	e	imóveis	por	determinação	legal	(são	bens	que	são	considerados	imóveis</p><p>por	força	de	lei,	dando	segurança	a	determinadas	relações	jurídicas).</p><p>Para	o	nosso	estudo,	importa	sabermos	o	conceito	de	imóvel	urbano,	o	imóvel</p><p>rural,	o	condomínio	edilício	e	as	características	que	definem	cada	um	desses	tipos	de</p><p>imóveis.	Antes	disso,	abordaremos	o	conceito	de	parcelamento	do	solo	para,	posterior-</p><p>mente,	estudar	os	conceitos	que	a	legislação	e	a	doutrina	apresentam.	Ao	fim	do	tópico,</p><p>você	encontrará	autoatividades	relacionadas	ao	estudo.	Vamos	lá?!</p><p>2 PARCELAMENTO DO SOLO</p><p>O	parcelamento	do	solo,	como	a	própria	expressão	apresenta,	é	a	subdivisão	do</p><p>solo,	seja	ele	urbano	ou	rural.	O	parcelamento	do	solo	significa	dividir	uma	área.	O	termo</p><p>parcelamento	de	 solo	urbano	é	gênero	das	espécies	 loteamento	e	desmembramento.</p><p>É	a	divisão	da	terra	em	unidades	juridicamente	independentes,	com	vistas	à	edificação,</p><p>podendo	 ser	 realizada	 na	 forma	 de	 loteamento,	 desmembramento	 e	 fracionamento,</p><p>sempre	mediante	aprovação	municipal.</p><p>Há	padrões	para	as	diferentes	zonas	da	cidade	definidos	não	apenas	pelo	Plano</p><p>Diretor,	mas	também	por	leis	estaduais	e	federais.	O	parcelamento	do	solo	é	regido	pela</p><p>Lei	nº	6.766/79,	que	é	a	Lei	do	Parcelamento	do	Solo	Urbano	–	LPS,	principalmente,	em</p><p>seu	Art.	2º,	que	traz:</p><p>Art.	2º	-	O	parcelamento	do	solo	urbano	poderá	ser	feito	mediante</p><p>loteamento	ou	desmembramento,	observadas	as	disposições	desta</p><p>Lei	e	as	das	legislações	estaduais	e	municipais	pertinentes.</p><p>98</p><p>1º	 -	 	 Considera-se	 loteamento	 a	 subdivisão	 de	 gleba	 em	 lotes</p><p>destinados	à	edificação,	com	abertura	de	novas	vias	de	circulação,	de</p><p>logradouros	públicos	ou	prolongamento,	modificação	ou	ampliação</p><p>das	vias	existentes.</p><p>2º	-	Considera-se	desmembramento	a	subdivisão	de	gleba	em	lotes</p><p>destinados	à	edificação,	com	aproveitamento	do	sistema	viário	exis-</p><p>tente,	desde	que	não	implique	na	abertura	de	novas	vias	e	logradou-</p><p>ros	 públicos,	 nem	no	 prolongamento,	modificação	 ou	 amplificação</p><p>dos	já	existentes	(BRASIL,	1979,	s.p.).</p><p>Os	parcelamentos	podem	ser	feitos	de	diversas	formas,	mas,	em	qualquer	caso,</p><p>é	necessário	aprovar	o	projeto	na	Prefeitura	Municipal.</p><p>3 LOTEAMENTO URBANO</p><p>No	que	diz	respeito	ao	parcelamento	do	solo	urbano,	é	a	divisão	de	áreas	maio-</p><p>res	em	menores,	onde	se	pode	ou	não	aproveitar	a	infraestrutura	urbana	já	existente.</p><p>Isso	pode	ocorrer	através	de	um	loteamento,	onde	se	cria	toda	uma	infraestrutura	ne-</p><p>cessária,	como	a	abertura	de	ruas,	ou	através	de	um	desmembramento.</p><p>Loteamento	é	a	divisão	de	uma	área	de	terras	em	lotes	destinados	à	edificação,</p><p>com	abertura	de	novas	vias	de	circulação	e	implantação	de	infraestrutura	mínima	defi-</p><p>nida	em	lei.	Considerando	a	localização,	o	loteamento	pode	ser	urbano	ou	rural.	O	rural</p><p>tem	disciplina	diferenciada	e	requer	prévia	audiência	do	INCRA.</p><p>O	Parcelamento	do	Solo	Urbano	é	tratado	pela	Constituição	Federal	de	1988,	e</p><p>está	presente	no	inciso	VIII	do	Art.	30,	e	pela	Lei	nº	6.766,	de	19	de	dezembro	de	1979.</p><p>Tem,	como	objetivo	primordial,	regrar	a	forma	de	se	dividir	o	solo	urbano.	Vamos,	então,</p><p>verificar	o	que	trazem	esses	textos	legais:</p><p>A	CF/88	traz,	em	seu	texto	legal,	que:</p><p>Art.	30.	Compete	aos	Municípios:</p><p>VIII-	promover,	 no	 que	 couber,	 adequado	 ordenamento	 territorial,</p><p>mediante	planejamento	e	controle	do	uso,	do	parcelamento	e</p><p>da	ocupação	do	solo	urbano	(BRASIL,	1988,	s.p.).</p><p>Já	 a	 Lei	 do	 Parcelamento	 de	 Solo	 traz,	 nos	 artigos	 iniciais,	 as	 seguintes</p><p>definições:</p><p>Art.	1º.	O	parcelamento	do	solo	para	fins	urbanos	será	regido	por	esta</p><p>Lei.</p><p>Parágrafo	único	-	Os	Estados,	o	Distrito	Federal	e	os	Municípios	po-</p><p>derão	estabelecer	normas	complementares	relativas	ao	parcelamen-</p><p>to	do	solo	municipal	para	adequar	o	previsto	nesta	Lei	às	peculiarida-</p><p>des	regionais	e	locais	(BRASIL,	1979,	s.p.).</p><p>99</p><p>O	parcelamento	de	solo,	então,	é	um	ato	em	que	as	determinações	municipais</p><p>têm	 imenso	 peso.	 Cada	município	 do	 país,	 através	 do	 seu	 Plano	 Diretor	 (criado	 em</p><p>sintonia	absoluta	com	o	Estatuto	da	Cidade),	complementa	e	regra	o	parcelamento	de</p><p>solo,	adequando-o	às	realidades	e	peculiaridades	da	região.</p><p>Analisando,	ainda,	a	Lei	n°	6.766/79,	temos	que:</p><p>Art.	2º	-	O	parcelamento	do	solo	urbano	poderá	ser	feito	mediante</p><p>loteamento	ou	desmembramento,	observadas	as	disposições	desta</p><p>Lei	e	as	das	legislações	estaduais	e	municipais	pertinentes.</p><p>§1º	 -	 Considera-se	 loteamento	 a	 subdivisão	 de	 gleba	 em	 lotes</p><p>destinados	à	edificação,	com	abertura	de	novas	vias	de	circulação,	de</p><p>logradouros	públicos	ou	prolongamento,	modificação	ou	ampliação</p><p>das	vias	existentes.</p><p>§2º	 -	 Considera-se	 desmembramento	 a	 subdivisão	 de	 gleba	 em</p><p>lotes	 destinados	 à	 edificação,	 com	 aproveitamento	 do	 sistema</p><p>viário	existente,	desde	que	não	implique	na	abertura	de	novas	vias</p><p>e	 logradouros	 públicos,	 nem	 no	 prolongamento,	 modificação	 ou</p><p>amplificação	dos	já	existentes.</p><p>[...]</p><p>§	 4º	 Considera-se	 lote	 o	 terreno	 servido	 de	 infraestrutura	 básica,</p><p>cujas	 dimensões	 atendam	 aos	 índices	 urbanísticos	 definidos	 pelo</p><p>plano	diretor	ou	lei	municipal	para	a	zona	(BRASIL,	1979,	s.p.).</p><p>Para	entendermos	o	conceito	de	loteamento,	é	importante	sabermos	o	que	são</p><p>glebas	e	lotes.</p><p>GLEBA:	 é	 a	 terra	 crua,	 sem	 qualquer	 regulamentação	 e	 adequação	 às	 leis</p><p>brasileiras	e	regionais.	Trata-se	da	área	do	terreno	que	ainda	não	foi	objeto	de	loteamento</p><p>ou	desmembramento	regular.	Após	o	registro	do	parcelamento,	o	 imóvel	deixa	de	existir</p><p>juridicamente	 como	 gleba,	 e	 passa	 a	 existir	 como	 coisa	 loteada	 ou	 desmembrada,</p><p>composta	de	lotes	e	áreas	públicas.</p><p>Conforme	Scavone	Jr.	(2019,	s.p.):</p><p>Gleba	é	a	porção	de	terra	que	não	tenha	sido	submetida	a	parcela-</p><p>mento	sob	a	égide	da	Lei	n°	6.766/79,	o	que	equivale	dizer	que	es-</p><p>taremos	diante	de	uma	gleba	se	a	porção	de	terra	jamais	foi	loteada</p><p>ou	desmembrada	sob	a	vigência	da	nova	lei.</p><p>O Plano Diretor é o instrumento básico da política de desenvolvi-</p><p>mento do município. Sua principal finalidade é orientar a atuação</p><p>do poder público e da iniciativa privada na construção dos espaços</p><p>urbano e rural na oferta dos serviços públicos essenciais, assegu-</p><p>rando melhores condições de vida para a população.</p><p>NOTA</p><p>100</p><p>FIGURA 1 – REGISTRO DE IMÓVEIS DE CONCHAS</p><p>FONTE: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/>. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>O 	lote	é	um	terreno	que	possui	infraestrutura	básica,	cujas	dimensões	atendem</p><p>aos	 índices	urbanísticos	definidos	pelo	plano	diretor	ou	 lei	municipal	para	a	zona	em</p><p>que	se	localiza.	Assim,	para	ser	lote,	é	necessário	possuir	as	seguintes	infraestruturas</p><p>básicas:</p><p>•	 Equipamentos	urbanos	de	escoamento	pluvial.</p><p>•	 Iluminação	pública.</p><p>•	 Esgotamento	sanitário.</p><p>•	 Abastecimento	de	água.</p><p>•	 Energia	elétrica:	pública,	residencial	e	nas	vias	de	circulação.</p><p>O	tamanho	legal	mínimo	do	lote	deve	ser	de,	pelo	menos,	cento	e	vinte	e	cinco</p><p>metros	 quadrados	 (125m²),	 e	 frente	 de	 cinco	 metros	 (5m²),	 conforme	 a	 legislação.</p><p>Contudo,	há	restrições	da	 legislação	estadual,	municipal	e	nos	casos	de	 loteamentos</p><p>destinados	 à	 urbanização	 específica	 ou	 edificação	 de	 conjuntos	 habitacionais	 de</p><p>interesse	social,	já	previamente	aprovados.</p><p>Veja	alguns	tipos	de	tamanhos	de	lotes:</p><p>101</p><p>FIGURA 2 – GABARITO DO TAMANHO DOS LOTES</p><p>FONTE: <http://www.sij.com.br/>. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>Veja,	a	seguir,	o	que	é	um	loteamento:</p><p>FIGURA 3 – LOTEAMENTO</p><p>FONTE: <http://www.sij.com.br>. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>É	necessário	entender	dois	conceitos	que,	infelizmente,	fazem	parte	da	realida-</p><p>de	de	muitos	municípios:	o	loteamento	irregular	e	o	loteamento	clandestino.</p><p>Loteamento	irregular	é	aquele	loteamento	que,	apesar	de	estar	aprovado	pelo</p><p>poder	público	ou	registrado	no	registro	de	imóveis	competente,	não	foi	executado	aten-</p><p>dendo	 às	 exigências	 legais.	 Exemplo:	 ausência	 de	 infraestrutura,	 de	 área	 comunitá-</p><p>102</p><p>ria,	de	área	verde.	Já	o	loteamento	clandestino	é	aquele	loteamento	que	não	possui	a</p><p>aprovação	do	poder	público	ou	não	possui	o	registro	no	Cartório	de	Registro	de	Imóveis</p><p>competente.	Ele	não	possui	matrícula,	tampouco	individualização	dos	respectivos	lotes.</p><p>Assim,	podemos	usar	o	exemplo	de	um	corretor	de	imóveis	que	busca	uma	área	para</p><p>uma	futura	implantação	de	loteamento.	Ele	dever	ter	em	mente	os	seguintes	elementos</p><p>para	que	sua	busca	seja	assertiva:</p><p>•	 Tamanho	do	lote.</p><p>•	 Dimensão	da	via.</p><p>•	 Infraestrutura	urbana:	Drenagem,	Sanitário,	Preventivo	de	Incêndio,	Energia	Elétrica</p><p>e	Iluminação	Pública	e	Pavimentação	(conforme	Lei	Municipal	de	cada	local).</p><p>•	 Doação	de	Áreas	Públicas	(análise	da	necessidade);</p><p>•	 Faixas	 no aedificandi	 de	 Equipamentos	 Urbanos	 e	 Cursos	 de	 Água	 (conforme</p><p>determina	o	Código	Florestal).</p><p>Caberá,	 ao	 loteador,	 a	 execução	 de	 obras	 de	 infraestrutura	 do	 loteamento,</p><p>que	incluem,	no	mínimo,	a	implantação	das	vias	de	circulação,	demarcação	dos	lotes,</p><p>quadras	e	logradouros	e	obras	de	escoamento	das	águas	pluviais.	Leis	municipais	podem</p><p>estabelecer	outras	exigências,	além	daquelas	 já	previstas	na	 lei	federal.	O	Habite-se,</p><p>inclusive,	somente	será	concedido	pela	prefeitura	após	a	vistoria	técnica	atestar	que</p><p>a	obra	do	 loteamento	está	em	consonância	com	os	projetos	gráficos	aprovados	e	os</p><p>parâmetros	urbanísticos	do	município.</p><p>Outro	elemento	que	temos,	em	relação	à	divisão	de	terras,	é	o	desmembramento.</p><p>Desmembramento	 é	 uma	 forma	 de	 parcelamento	 do	 solo,	 realizada	 de</p><p>maneira	mais	simplificada	e	conveniente	ao	empreendedor.	Isso	se	dá	ao	fato	de	que</p><p>o	ônus	referente	à	abertura	de	novas	vias,	ampliação	de	vias	existentes	e	 instalação</p><p>da	 respectiva	 infraestrutura	é	de	 responsabilidade	do	requerente,	que,	às	vezes,	não</p><p>faz.	 	O desmembramento	de	 imóveis urbanos	é	um	direito	que	a	prefeitura	concede,</p><p>ao	proprietário,	de	dividir	sua	propriedade	em	duas	ou	mais	partes,	desde	que	siga	as</p><p>especificações	exigidas.</p><p>De	uma	forma	mais	técnica,	o	ato	de	desmembrar	seria	a	subdivisão	de	gleba</p><p>em	 lotes	 destinados	 à	 edificação,	 com	 aproveitamento	 do	 sistema	 viário	 existente,</p><p>desde	 que	 não	 implique	 na	 abertura	 de	 novas	 vias	 e	 logradouros	 públicos,	 nem	 no</p><p>prolongamento,	modificação	ou	ampliação	dos	já	existentes.</p><p>O	descumprimento	das	obrigações	dá	margem	a	situações	não	adequadas	que</p><p>geram	futuros	déficits	de	áreas	de	uso	comum	(ex.:	parques,	praças,	creches,	postos	de</p><p>saúde,	escolas),	fazendo	com	que	a	produção	da	cidade	seja	feita	de	forma	prejudicial</p><p>para	a	sociedade	como	um	todo.</p><p>Veja,	a	seguir,	o	que	é	um	desmembramento:</p><p>103</p><p>FIGURA 4 – PROJETO DE DESMEMBRAMENTO</p><p>FONTE: <https://www.totalconstrucao.com.br/desmembramento-de-terreno/>. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>É	 fundamental	 conhecer	 alguns	 conceitos	 com	 relação	 ao	 parcelamento</p><p>de	 solo.	 Assim,	 ainda,	 é	 importante	 esclarecermos	 que	DESDOBRO	 é	 diferente	 de</p><p>DESMEMBRAMENTO	e	diferente	de	REMEMBRAMENTO.</p><p>O	DESDOBRO,	 em	 um	 primeiro	 momento,	 parece	 ser	 muito	 semelhante	 ao</p><p>DESMEMBRAMENTO.	A	figura	do	DESDOBRO não	foi	comtemplada	na	Lei	de	Parcela-</p><p>mento	de	Solo,	todavia,	é	aceita	em	inúmeros	estados	do	país.</p><p>Temos	 que	DESDOBRO é	 um	 fracionamento/divisão	 (da	 área)	 do	 LOTE	 para</p><p>formação	de	novo	ou	de	novos	LOTES.	Evidentemente	que	tal	divisão	deve	estar	de</p><p>acordo	e	atender	às	exigências	mínimas	de	dimensionamento	e	 índices	urbanísticos</p><p>para	edificação	existente	em	cada	município.</p><p>REMEMBRAMENTO:	é	união.	Destina-se	a	realizar	a	fusão	ou	unificação	de	dois</p><p>ou	mais	 lotes,	para	a	 formação/criação	de	um	único	novo	 lote.	Esse	 reagrupamento</p><p>é	 capaz	 de	 formar	 lotes	 contíguos	 e	 maiores.	 Assim	 como	 no	 desdobro,	 o	 terreno</p><p>resultante	do	remembramento	é	considerado	tecnicamente	um	novo	imóvel,	uma	vez</p><p>que	 possui:	 uma	 nova	matrícula	 própria	 e	 uma	nova	 área	 com	novas	metragens	 de</p><p>limites	e	confrontações.</p><p>Veja,	a	seguir,	o	que	é	um	REMEMBRAMENTO:</p><p>104</p><p>FIGURA 5 – REMEMBRAMENTO</p><p>FONTE: <https://eipengenharia.com.br/desmembramento-e-remembramento/>. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>O	imóvel	urbano	é	aquele	situado	em	zona	urbana,	de	acordo	com	as	normas</p><p>municipais.	Pode	 ser,	 ainda,	 considerado	 imóvel	 urbano,	 aquele	que,	mesmo	fora	da</p><p>zona	urbana	ou	sem	definição	de	zoneamento,	tenha,	no	mínimo,	dois	dos	requisitos	a</p><p>seguir:</p><p>•	 meio-fio	ou	calçamento,	com	canalização	de	águas	pluviais;</p><p>•	 abastecimento	de	água;</p><p>•	 sistema	de	esgoto	sanitário;</p><p>•	 rede	de	iluminação	pública;</p><p>•	 escola	primária	ou	posto	de	saúde	com	distância	máxima	de	3	(três)	quilômetros	do</p><p>imóvel.</p><p>Sobre	a	incidência	de	imposto	territorial	urbano,	incide	o	IPTU	sobre	o	imóvel	ur-</p><p>bano,	que	é	cobrado	anualmente	e	fiscalizado	pela	prefeitura	municipal.	A	competência</p><p>para	fixação	do	valor	de	IPTU	é	da	prefeitura,	com	base	no	valor	venal	do	imóvel.</p><p>O	IPTU	incide	sobre	a	propriedade,	a	posse	e	o	domínio	útil.	Já	o	não	pagamento</p><p>gera	algumas	consequências,	como	a	inscrição	do	débito	em	dívida	ativa,	o	impedimen-</p><p>to	da	comercialização	da	propriedade	do	imóvel	e	a	constituição	de	garantias.</p><p>Há	casos	em	que	alguns	imóveis,	mesmo	situados	em	zona	urbana,	devido	à</p><p>destinação	rural,	ou	seja,	exploração	extrativista,	pecuária,	agricultura	em	geral,	deixam</p><p>de	pagar	IPTU	para	pagar	Imposto	Territorial	Rural	–	ITR,	mas	é	uma	exceção	à	regra	do</p><p>imóvel	urbano.</p><p>105</p><p>Ainda,	com	relação	à	Lei	de	Parcelamento	de	Solo,	é	preciso	estar	ciente	de	que</p><p>somente	é	 admitida	 a	 realização	do parcelamento de solo em áreas urbanas, de</p><p>expansão urbana ou de urbanização específica.</p><p>Diante	disso,	não	é	permitido	parcelamento	de	solo:</p><p>•	 em	terrenos	alagadiços	e	sujeitos	a	inundações;</p><p>•	 em	terrenos	que	tenham	sido	aterrados	com	material	nocivo	à	saúde	humana;</p><p>•	 em	terrenos	com	declividade	igual	ou	superior	a	30%	(trinta	por	cento);</p><p>•	 em	terrenos	onde	as	condições	geológicas	não	aconselham	a	edificação;</p><p>•	 em	áreas	de	preservação	ecológica.</p><p>Ainda,	temos	o	conceito	de	áreas	públicas,	que	são	aquelas	automaticamente</p><p>transmitidas	para	a	titularidade	do	Poder	Público	com	o	 registro	do	 loteamento.	São</p><p>consideradas	áreas	públicas	aquelas	destinadas	ao	sistema	de	circulação,	implantação</p><p>de	equipamentos	urbanos,	como	equipamentos	para	o	abastecimento	de	água,	esgoto,</p><p>energia	elétrica,	e	os	espaços	livres	de	uso	público.</p><p>4 LOTEAMENTO RURAL</p><p>Com	relação	ao	loteamento	rural	e	à	conversão	de	área	rural	em	área	urbana,</p><p>temos	que	perceber	que	a	LPS	é	uma	lei	que	trata	do	parcelamento	do	solo	urbano,	e</p><p>não	do	rural,	por	isso,	aplica-se	apenas	ao	parcelamento	dos	imóveis	urbanos.	Com	isso,</p><p>é	preciso	verificar	se	o	imóvel	se	encontra	no	cadastro	imobiliário	municipal,	ou	se	está</p><p>no	cadastro	de	imóveis	rurais	do	INCRA.</p><p>Somente	é	admitido	o	parcelamento	do	solo	para	fins	urbanos	em	zonas	urba-</p><p>nas,	de	expansão	urbana	ou	de	urbanização	específica,	com	definição	pelo	plano	diretor</p><p>ou	por	lei	municipal.	Cabe,	ao	município,	então,	definir	e	organizar	sua	zona	urbana,	além</p><p>de	como	definir	a	área	em	que	essa	zona	urbana	deve	crescer,	transformando	a	parte</p><p>rural	em	urbana.</p><p>Ainda,	é	muito	comum	que	o	loteamento	se	desenvolva	sobre	área	que	era	rural</p><p>e	que	passa	a	ser	urbana.	Contudo,	para	que	isso	aconteça,	todas	as	alterações	de	uso	do</p><p>solo	rural	para	fins	urbanos	dependem	de	prévia	audiência	do	Instituto	Nacional	de	Colo-</p><p>nização	e	Reforma	Agrária	–	INCRA	e	da	aprovação	da	Prefeitura	Municipal	ou	do	Distrito</p><p>Federal	quando	for	o	caso,	segundo	as	exigências	da	legislação	pertinente.</p><p>Projetos	de	loteamentos	rurais,	com	o	objetivo	de	urbanização,	industrialização</p><p>ou	sítio	de	 recreio,	para	serem	aprovados,	só	podem	ser</p><p>feitos	em	áreas	que	 já	sejam</p><p>consideradas	urbanas	(ou	em	planos	de	urbanização),	se	é	oficialmente	declarada	zona</p><p>de	turismo,	estância	hidromineral	ou	balneária,	ou	que,	comprovadamente,	tenham	sido</p><p>perdidas	as	características	produtivas	(agropastoris).</p><p>106</p><p>Para	 provar	 que	 a	 área	 é	 improdutiva,	 o	 Art.	 53	 da	 Lei	 n°	 6.766/79	 (sobre</p><p>parcelamento	 do	 solo)	 menciona	 que	 toda	 alteração	 de	 uso	 do	 solo	 rural	 para	 fins</p><p>urbanos	depende,	antes,	de	análise	e	aprovação	do	Instituto	Nacional	de	Colonização	e</p><p>Reforma	Agrária	(Incra)</p><p>Um	exemplo	prático	da	situação	é	quando	o	interessado	leva,	ao	conhecimento</p><p>do	 INCRA,	 a	 lei	 municipal	 que	 tornou	 a	 área	 urbana,	 mais	 a	 inscrição	 da	 área	 no</p><p>cadastro	municipal,	requerendo	o	cancelamento	do	cadastro	no	INCRA.	Feita	a	análise</p><p>da	 regularidade,	 além	 da	 veracidade	 da	 documentação,	 o	 INCRA	 emite	 um	 termo</p><p>autorizando	a	baixa	no	 registro	de	 imóveis,	que	deve	ser	 requerido	pelo	proprietário.</p><p>Tal	 ato	 é	vinculado	bastando	 a	 comprovação,	 ao	 INCRA,	 da	mudança	da	destinação</p><p>do	imóvel.</p><p>5 CONDOMÍNIO EDILÍCIO</p><p>O	condomínio	edilício	tem,	como	requisito	para	poder	ser	constituído,	a	existên-</p><p>cia	de	edificações,	partes	que	são	propriedades	exclusivas,	e	partes	que	são	propriedades</p><p>comuns	dos	condôminos.	Ou	seja,	sua	 instituição	requer	a	existência	de	edificações.</p><p>Um	condomínio	edilício	é	um	espaço	que	une	ambientes	privados	e	ambientes	de	uso</p><p>conjunto.	Cada	proprietário	é	dono	da	sua	parte	individual,	mas	também	é	dono	de	uma</p><p>fração	das	áreas	em	comum.</p><p>Portaria, piscina,	jardins	e salões	de	festa são	considerados	áreas	em	comum,</p><p>assim	como	a	rede	elétrica,	de	esgoto,	de	refrigeração	e	telhado.</p><p>O	condomínio	edilício	também	é	conhecido	por	outros	nomes,	como:</p><p>•	 Condomínio	em	plano	horizontal;</p><p>•	 Propriedade	horizontal;</p><p>•	 Condomínio sui generes;</p><p>•	 Condomínio	por	andares	ou	em	edifício	de	andares.</p><p>Contudo,	embora	uma	das	características	mais	importantes	do	condomínio	seja</p><p>a	necessidade	de	existência	de	edificação,	há	outras	que	merecem	destaque:</p><p>a)	o	condomínio	edilício	é	regulamentado	pelos	arts.	1331	e	seguintes	do	Código	Civil,	e</p><p>pelos	artigos	da	Lei	nº	4.591/64;</p><p>b)	a	constituição	desse	tipo	de	condomínio	é	feita	pela	união	indissolúvel	da	proprieda-</p><p>de	exclusiva	com	a	propriedade	comum	de	bens;</p><p>c)	 todos	os	proprietários	devem	seguir	a	convenção	do	condomínio	e	seu	 regimento</p><p>interno,	registrados	no	cartório	de	registro	de	imóveis;</p><p>d)	toda	a	área	do	condomínio,	seja	de	propriedade	exclusiva,	seja	de	propriedade	comum,</p><p>é	particular	e	pertence	aos	condôminos,	de	forma	exclusiva	ou	de	forma	coletiva.</p><p>107</p><p>e)	os	condôminos	têm	o	dever	legal	de	contribuir	para	as	despesas	do	condomínio	na</p><p>proporção	das	suas	frações	 ideais,	exceto	disposições	em	contrário	na	convenção</p><p>coletiva;</p><p>f)	 As	partes	da	propriedade	exclusiva	podem	ser	alienadas	e	gravadas	livremente	por</p><p>seus	proprietários,	 exceto	 os	 abrigos	para	veículos,	 que	não	podem	ser	 alienados</p><p>ou	 alugados	 a	 pessoas	 estranhas	 ao	 condomínio,	 salvo	 autorização	 expressa	 na</p><p>convenção	de	condomínio;</p><p>g)	As	partes	comuns	são	utilizadas	por	todos	os	condôminos	e	não	podem	ser	alienadas</p><p>separadamente	ou	divididas.</p><p>Existem	os condomínios	edilícios e	os condomínios	gerais.	Em	uma	situação</p><p>de	 condomínio	 geral,	 também	 conhecido	 como	 “comum”,	 todos	 os	 proprietários	 são</p><p>donos	de	tudo,	sem	diferenciação	ou	exclusividade.	No	caso,	não	existe	nenhum	tipo	de</p><p>marcação	do	que	pertence	à	pessoa	A	ou	à	pessoa	B.</p><p>Para	 simplificar,	 imagine	que	o	 condomínio	 é	um	 imóvel	 de	dois	 quartos.	No</p><p>local,	moram	dois	irmãos:	João	e	Roberto.	Se	aplicarmos	o	modelo	de	condomínio	geral</p><p>na	casa,	os	dois	irmãos	são	donos	dos	quartos,	banheiros,	garagem,	ou	seja,	de	tudo.</p><p>Não	há	espaço	exclusivo	no	imóvel,	e	os	dois	podem	fazer	o	que	bem	entenderem	com</p><p>qualquer	área.</p><p>Se	imaginarmos	essa	casa	como	um	Condomínio	Edilício,	cada	um	dos	irmãos	é</p><p>dono	de	um	quarto	e	as	partes	restantes	são	de	uso	compartilhado.	Cozinha,	banheiro</p><p>e	jardim	são	divididos	entre	os	dois,	enquanto	os	quartos	são	privativos.	João	não	pode</p><p>alugar,	vender	ou	modificar	qualquer	coisa	no	quarto	de	Roberto.</p><p>Em	um	edifício	residencial,	que	seja	condomínio	edilício, cada	condômino	é	pro-</p><p>prietário	exclusivo	do	seu	apartamento,	e	também	tem	direito	a	acessar	a	portaria,	ele-</p><p>vadores, salão	de	festas,	piscina,	ou	seja,	as	áreas	em	comum.	Se	uma	área	residencial</p><p>utilizasse	a	legislação	de	um	condomínio	geral,	todos	os	apartamentos	e	todas	as	partes</p><p>em	comum	pertenceriam	a	todos	os	condôminos.	Imagine	o	caos	que	seria.</p><p>Outra	questão	que	diferencia	os	dois	modelos	é	que	condomínios	edilícios	não</p><p>podem	ser	vendidos	ou	extintos.	Mesmo	que	todos	os	proprietários	estejam	de	acordo</p><p>ou	exista	uma	ação	judicial,	esse	tipo	de	condomínio	não	pode	ser	encerrado.</p><p>6 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (LEI Nº 4591/64)</p><p>A	Incorporação	Imobiliária	está	diretamente	ligada	quando	nos	deparamos	com</p><p>um	imóvel	na	situação	de	lançamento	e,	 logo,	começamos	a	perceber	que,	repetidas</p><p>vezes,	o	termo	“Incorporação	Imobiliária”	é	mencionado.</p><p>108</p><p>•	 Incorporação	Imobiliária</p><p>A	 lei	que	trata	da	 Incorporação	Imobiliária	é	a	Lei	nº4591/64.	Em	sentido	geral,</p><p>incorporação	significa	inclusão,	união	ou	ligação	de	uma	coisa	no	corpo	de	outra	coisa.</p><p>A	incorporação	imobiliária	consiste	em	um	negócio	jurídico	de	natureza	com-</p><p>plexa,	subordinado	a	um	regime	legal	especial.	O	legislador	se	preocupa	a	criar	meca-</p><p>nismos	para	defesa	dos	interesses	dos	adquirentes	(clientes)	de	unidades	autônomas</p><p>de	edifícios	ainda	em	fase	de	construção.</p><p>Em	uma	análise	mais	pontual,	o	que	temos	são	situações	jurídicas	que	podem</p><p>gerar	vários	negócios	ou	contratos	entre	o	construtor,	o	adquirente	e	outras	pessoas</p><p>que,	eventualmente,	pertençam	àquela	negociação,	como	o	proprietário	do	terreno,	a</p><p>empresa	de	projeto,	a	administradora	das	vendas	etc.</p><p>No	mundo	dos	negócios	imobiliários,	a	expressão	“incorporação	imobiliária”	tem</p><p>o	significado	de	mobilizar	fatores	de	produção	para	construir	e	vender,	total	ou	parcial-</p><p>mente,	durante	a	construção,	unidades	imobiliárias	em	edificações	coletivas,	envolven-</p><p>do	o	agrupamento	de	pessoas	com	o	objetivo	final	de	promover	uma	construção	até	a</p><p>real	finalização	(CHALHUB,	2010).</p><p>O	 Art.	 28	 da	 Lei	 n°	 4591/64,	 em	 seu	 parágrafo	 único,	 traz	 a	 definição	 de</p><p>incorporação	imobiliária:</p><p>Art.	28.	[...].</p><p>Parágrafo	 único.	 Para	 efeito	 desta	 Lei,	 considera-se	 incorporação</p><p>imobiliária	a	atividade	exercida	com	os	intuitos	de	promover	e	realizar</p><p>a	 construção,	 para	 alienação	 total	 ou	 parcial,	 de	 edificações	 ou</p><p>conjunto	de	edificações	compostas	de	unidades	autônomas	(BRASIL,</p><p>1964,	s.p.).</p><p>Assim,	atividade	de	incorporação	imobiliária	deve	ser	entendida	como	um	pro-</p><p>cesso	pelo	qual	uma	pessoa	física	ou	jurídica	desenvolve	um	empreendimento.	A	em-</p><p>presa	ou	pessoa	que	promoveu	a	construção,	ou	seja,	que	administrou	o	projeto,	pro-</p><p>vavelmente,	será	quem	efetuará	a	venda	das	futuras	unidades.	Essa	pessoa	é	chamada</p><p>de	incorporadora.</p><p>Entenderemos,	agora,	quem	são	os	atores	do	processo	de	Incorporação	Imobiliária.</p><p>A	sistemática	que	regra	a	forma	com	que	acontecem	os	atos	de	criação	de	uma</p><p>incorporação	imobiliária,	regrada	pela	Lei	nº	4.591/64,	é	um	encadeamento	de	muitos</p><p>atos	jurídicos	que,	obrigatoriamente,	abrangem:</p><p>a)	alienação	de	uma	área	ou	fração	ideal	de	uma	área	(terreno);</p><p>b)	processo	de	construção	(do	início	ao	fim)	de	um	edifício;</p><p>c)	 venda	das	unidades	concluídas	ou	não	concluídas	(na	planta);</p><p>d)	condomínio	a	ser	constituído.</p><p>109</p><p>6.1 OS ATORES DO PROCESSO DE INCORPORAÇÃO</p><p>IMOBILIÁRIA</p><p>PROPRIETÁRIO	DO	TERRENO	–	é	o	dono	do	terreno	que	não	deve	ser	confundi-</p><p>do	com	o	incorporador,	mas	que	também	pode	ser	o	incorporador.</p><p>INCORPORADOR	 –	 muitas	 são	 as	 pessoas	 que	 podem	 ocupar	 esse	 papel.</p><p>Inicialmente,	 considerando	 que	 uma	 incorporação	 imobiliária	 é	 uma	 atividade	 que</p><p>visa	 lucro,	 o	 incorporador	 é,	 geralmente,	 a	 empresa	 ou	 empresário</p><p>que	 constrói	 o</p><p>empreendimento,	podendo,	ainda,	ser:</p><p>a)	 o	 proprietário	 do	 terreno,	 o	 promitente	 comprador,	 o	 cessionário	 ou	 promitente</p><p>cessionário;</p><p>b)	o	construtor;</p><p>c)	o	corretor	de	imóveis;</p><p>CONSTRUTOR	OU	CONSTRUTORA	–	A	construtora	pode	ser	uma	empresa	con-</p><p>tratada	pela	incorporadora	para	a	execução	da	obra.	Uma	mesma	empresa	pode	exercer</p><p>as	funções	de	 incorporadora	e	construtora.	Muitas	vezes,	as	próprias	 incorporadoras</p><p>possuem	construtoras.	No	tocante	aos	regimes	de	construção,	é	possível	optar	por	dois</p><p>regimes	diferentes:</p><p>•	 Incorporação	 em	que	 a	 construção	 seja	 feita	 pelo	 regime	de	 empreitada:	 na	mo-</p><p>dalidade,	o	contrato	de	construção	deve	trazer,	expressamente,	o	orçamento	atu-</p><p>alizado	da	obra,	calculado	de	acordo	com	as	normas	da	ABNT.	O	contrato	de	em-</p><p>preitada,	a	preço	fixo	ou	reajustável	na	incorporação	imobiliária,	rege-se	pela	Lei	nº</p><p>4591/64	e,	subsidiariamente,	pelas	disposições	contidas	nos	arts.	 1.237	a	 1.247	do</p><p>CC.	Assim,	são,	da	responsabilidade	do	empreiteiro,	os	riscos,	a	solidez	e	a	segurança</p><p>do	trabalho.	A	construção	por	empreitada	se	divide	em	empreitada	por	preço	fixo	e</p><p>empreitada	a	preços	reajustáveis.</p><p>•	 Incorporação	 em	que	 a	 construção	 seja	 feita	 pelo	 regime de administração	 ou</p><p>a	preço	de	custo:	na	modalidade,	cabe,	ao	condômino,	fornecer,	ao	incorporador	e</p><p>ao	 construtor,	 nos	 prazos	 estipulados,	 as	 parcelas	 destinadas	 ao	 pagamento	 das</p><p>despesas.	No	sistema,	nenhuma	responsabilidade	pode	ser	imputada	ao	incorporador</p><p>ou	ao	construtor	pela	paralisação	ou	atraso	das	obras,	se	houver	impontualidade	por</p><p>parte	dos	condôminos,	ou	a	assembleia	geral	estipular	valores	insuficientes.</p><p>•	 Em	 situações	 legais,	 no	 tocante	 ao	 pagamento	 do	 preço	 desses	 imóveis	 futuros,</p><p>ou	mesmo	no	tocante	à	entrega	final	aos	consumidores	adquirentes,	sem	dúvidas,</p><p>situações	como	essas	se	solucionam	pelas	regras	do	Código	Civil.</p><p>•	 Em	situações	 legais,	no	tocante	à	forma	de	desempenho	do	construtor	durante	a</p><p>execução	do	projeto	da	obra,	incidem	as	regras	da	empreitada,	solucionadas	pelas</p><p>regras	do	Código	Civil.</p><p>110</p><p>•	 Em	situações	 legais,	no	tocante	a	problemas	entre	o	condômino	e	a	comissão	de</p><p>representantes,	 devido	 a	 questionamentos	 em	 relação	 ao	 não	 recolhimento	 das</p><p>cotas	na	 forma	e	no	 tempo	adequados,	 a	 regência	 jurídica	não	é	pelas	 regras	do</p><p>Código	Civil,	e	sim	pela	sistemática	especial	da	Lei	nº	4.591/64.</p><p>Diante	dos	exemplos,	fica	claro	que	a	Lei	nº	4.591/64	é	muito	importante	para	a</p><p>atuação	do	corretor	de	imóveis,	em	especial,	para	aqueles	que	trabalham	com	vendas</p><p>de	imóveis	do	tipo	“lançamento”.	É	tão	especial,	o	regime	da	incorporação	imobiliária,</p><p>no	tocante	à	venda	de	unidades,	que	a	 lei	autoriza,	especialmente	o	condomínio,	em</p><p>determinados	casos,	a	romper	o	contrato	com	o	construtor	e	com	o	incorporador.	Assim,</p><p>eles	podem	assumir	as	rédeas	da	construção,	podendo,	para	isso,	inclusive,	substituir	a</p><p>equipe	de	obra.</p><p>Com	 relação	 ao	 CDC	 (Código	 de	 Defesa	 do	 Consumidor),	 pode	 ser	 aplicado</p><p>frente	aos	imóveis	vendidos	em	regime	de	incorporação?</p><p>Apenas recorrer ao CDC para coibir abuso praticado pelo</p><p>fornecedor, seja no estabelecimento de cláusula abusiva, seja por</p><p>defeito do produto ou do serviço. Deve ocorrer, portanto, fora</p><p>do âmbito fixado pelas regras da lei de incorporação, estas que</p><p>operam as do CDC.</p><p>NOTA</p><p>6.2 REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>Analisaremos	a	questão	do	Registro	da	Incorporação	Imobiliária	de	Imóveis,	o</p><p>conhecido	 “RI”.	Veremos	o	 seu	 conceito,	 que	 é	 tão	 importante	para	 o	nosso	 estudo.</p><p>Afinal,	o	que	é	o	RI?	É	o	Registro	de	Incorporação	Imobiliária.</p><p>Para	que	a	incorporação	se	torne	legítima,	o	incorporador	deve	fazer	o	registro</p><p>com	o	Cartório	de	Registro	de	 Imóveis.	A	 incorporação	sem	o	devido	registro	é	 ilegal</p><p>e,	juridicamente,	não	existente.	Assim,	o	incorporador	se	dirige	ao	Registro	de	Imóveis</p><p>competente	 com	 uma	 vasta	 e	 específica	 documentação	 legal	 e,	 por	 requerimento,</p><p>solicita,	ao	oficial	do	Registro	de	Imóveis,	para	que	proceda	ao	registro	da	incorporação</p><p>daquele	 empreendimento.	 No	 ato	 do	 protocolo,	 o	 registrador	 faz	 a	 prenotação do</p><p>protocolo	do	pedido	de	registro	da	Incorporação	Imobiliária.</p><p>Antecede	um	exame	cauteloso	por	parte	do	oficial	do	registro,	que,	ao	encon-</p><p>trar	 alguma	 irregularidade,	 deve	 impugnar	 a	 incorporação	 (apresentar	 uma	 exigência),</p><p>apontando	o	erro	e	solicitando	ajuste.	Segundo	Serra	(2010),	o	erro	deve	ser	soluciona-</p><p>111</p><p>do	pelo	 incorporador,	 e	a	documentação	deve,	novamente,	 ser	 submetida	ao	Registro</p><p>de	Imóveis	para	nova	apreciação.	Após,	o	registrador	procede	ao	registro	da	incorpora-</p><p>ção	com	o	posterior	arquivamento	de	toda	a	documentação.		O	Registro	de	Incorporação</p><p>do	Empreendimento	(RI)	descreve	todas	as	características	construtivas	do	empreendi-</p><p>mento	e	tem,	como	principal	objetivo,	 informar,	ao	comprador,	de	que	forma	o	projeto</p><p>é	executado.	Pelo	Registro	de	 Incorporação,	é	possível	obter	 informações,	como	áreas</p><p>comuns	e	privativas	do	empreendimento,	vagas	de	garagem	e	área	de	lazer	disponível.</p><p>O	registro	recebe	um	número	de	ordem	na	sequência	da	matrícula	do	terreno,</p><p>a	 referência	 principal	 de	 todos	 os	 atos	 jurídicos	 relacionados	 àquela	 incorporação.</p><p>O	 registro	 de	 incorporação	 imobiliária	 tem	 validade	 legal	 de	 180	 dias,	 podendo	 ser</p><p>revalidado.	Dentro	do	prazo,	o	 incorporador	pode	dar	 início	à	alienação	das	unidades</p><p>autônomas.</p><p>O	Registro	de	Incorporação	apresenta	todo	o	seu	potencial	multiplicador	para	o</p><p>Mercado	Imobiliário.</p><p>Algumas	situações	que	podem	ocorrer	com	as	incorporações	e	que	o	corretor</p><p>de	imóveis	deve	estar	muito	atento,	conforme	a	legislação:</p><p>•	 Caso	vencido	o	prazo	de	180 dias	sem	nenhuma	alienação	de	unidade,	deve,	o	in-</p><p>corporador,	atualizar	a	documentação,	solicitando,	ao	Registro	de	Imóveis,	a	revalida-</p><p>ção	do	registro	por	mais	180 dias.</p><p>•	 Caso	vencido	o	prazo	de	180 dias	sem	nenhuma	alienação	de	unidade,	sem	que	a</p><p>revalidação	tenha	sido	operada,	é	ilegal	seguir	vendendo	as	unidades.</p><p>•	 Caso	 tenham	ocorrido	 alienações	 de	 unidades	 autônomas	 do	 empreendimento,	 o</p><p>contrato	de	compra	e	venda	gerado	pode	ser	averbado.	Ocorrendo	isso,	a	incorporação</p><p>é	 considerada	 “perfectibilizada”,	 e	 as	 vendas	 podem	 seguir	 normalmente.	 Não	 há</p><p>necessidade	de	renovação	do	prazo	anteriormente	mencionado.</p><p>Caso	o	incorporador	deseje	DESISTIR	da	incorporação,	o	que	acontece?</p><p>É	 permitido,	 ao	 incorporador,	 determinar,	 para	 si,	 um	 prazo	 para	 desistir	 da</p><p>incorporação,	dentro	do	prazo	de	carência.	A	desistência	deve	ser	denunciada	por	escrito</p><p>ao	Registro	de	Imóveis	e	comunicada,	também	por	escrito,	a	cada	um	dos	adquirentes,</p><p>sob	pena	do	incorporador	responder	civil	e	criminalmente.</p><p>Havendo	a	denúncia	(pedido),	o	oficial	do	Registro	de	Imóveis	procede	com	a</p><p>averbação	da	desistência,	arquivando-se	o	respectivo	instrumento.	Deve,	o	incorpora-</p><p>dor,	então,	dentro	de	30	dias,	devolver,	aos	adquirentes,	as	importâncias	pagas	devida-</p><p>mente	corrigidas,	podendo	cobrá-las	mediante	execução.</p><p>112</p><p>É	importante	saber	que	a	matrícula	de	um	imóvel,	quando	recebe	uma	incor-</p><p>poração	 imobiliária,	recebe	 inúmeras	novas	folhas	com	as	novas	 informações.	Assim,</p><p>geralmente,	um	empreendimento	proveniente	de	incorporação	imobiliária	tem	uma	ma-</p><p>trícula	muito	grande	e	com	valor	mais	elevado,	devido	ao	grande	número	de	folhas.</p><p>O	incorporador	tem,	também,	direitos	que	devem	ser	observados:</p><p>a)	Exigir	do	compromissário	da	venda	e	compra	e/ou	outro	pertinente	à	transação	da</p><p>unidade	imobiliária,	comprovante	do	cumprimento	das	suas	obrigações,	sob	pena	de</p><p>rescisão	do	pré-contrato	com	possíveis	perdas	de	parcelas	pagas.</p><p>b)	Cobrar,	judicialmente,	as	prestações	em	atraso.</p><p>c)	Ajuizar	ação	de	rescisão	contratual	ou	de	reintegração	de	posse,	se	for	o	caso,	pela</p><p>inadimplência	causada	pelo	compromissário	comprador.</p><p>d)	Reter	a	unidade	a	ser	entregue	nos	casos	de	alienação	por	compromisso	de	venda	e</p><p>compra	ou</p><p>um	pouco	da	história	dos	registros</p><p>públicos,	mas	com	um	olhar	voltado,	especialmente,	para	o	registro	de	imóveis.</p><p>2 UM POUCO DE HISTÓRIA</p><p>Historicamente,	é	possível	perceber	que	o	funcionamento	do	sistema	registral</p><p>imobiliário	de	cada	país	tem	reflexos	diretos	na	economia,	pois,	de	acordo	com	Serra	e</p><p>Serra	(2018),	busca-se	a	garantia	da	segurança	jurídica	nas	transações	sobre	direitos</p><p>reais	e,	como	consequência,	a	segurança	do	crédito	por	meio	da	proteção	dos	direitos</p><p>reais	de	garantia,	gerando	negócios	e	desenvolvimento,	que	levam	ao	aquecimento	da</p><p>economia.</p><p>O	sistema	 registral,	conforme	Serra	e	Serra	 (2018),	pode	ser	definido	como	o</p><p>conjunto	de	regras	e	princípios	acerca	da	criação,	modificação	e	extinção	dos	direitos</p><p>reais.	Trata	não	só	da	tutela	dos	direitos,	como	também	da	liberdade	de	contratar	sobre</p><p>eles	e	os	efeitos	decorrentes	da	publicidade	inscritiva.</p><p>4</p><p>Pela	Lei	nº	6.015/73,	que	regulamenta	os	registros	públicos	no	Brasil,	são	quatro</p><p>as	categorias	previstas.	São	elas:</p><p>•	 Registro	Civil	de	Pessoas	Naturais:	em	resumo,	tem,	por	finalidades,	o	arquivamento	e</p><p>registro	(compreendidos	no	termo	anotações	e	averbações)	de	atos	e	fatos	jurídicos</p><p>da	vida	civil,	como	nascimentos,	casamentos	e	óbitos.</p><p>•	 Registro	Civil	das	Pessoas	Jurídicas:	suas	atribuições	são	o	arquivamento	e	o	registro</p><p>da	constituição	de	pessoas	jurídicas	(associações,	sociedades	e	fundações),	além	da</p><p>averbação	das	alterações	estatutárias	e	contatuais.	As	sociedades	empresárias,	no</p><p>entanto,	vinculam-se	ao	Registro	Público	de	Empresas	Mercantis,	a	cargo	das	Juntas</p><p>Comerciais.</p><p>•	 Registro	de	Títulos	e	Documentos:	é	o	arquivo	público	por	essência.	Exceto	nos	casos</p><p>previstos	em	lei,	nos	quais	o	registro	gera	efeitos	contra	terceiros,	ele	visa,	em	suma,</p><p>à	conservação	dos	documentos	trazidos	para	registro.</p><p>•	 Registro	de	Imóveis:	tem,	por	objeto,	o	registro	dos	atos	jurídicos	relativos	a	direitos</p><p>reais	sobre	imóveis	e	aos	direitos	equiparados	por	lei	(BRASIL,	1973).</p><p>Existem	outros	registros	públicos	regidos	por	leis	extravagantes	no	nosso	siste-</p><p>ma	jurídico,	como	o	registro	mercantil,	que	fica	a	cargo	das	Juntas	Comerciais,	registro</p><p>da	propriedade	industrial,	registro	de	marcas	e	patentes,	todos	prestados	diretamente</p><p>pelo	Estado.</p><p>Direcionaremos	um	olhar	especial	para	o	registro	de	imóveis,	que	é	o	tema	do</p><p>nosso	material	de	estudos.	Assim,	o	 registro	de	 imóveis,	para	Abreu	 (2013),	pode	ser</p><p>conceituado	como	o	cadastro	jurídico	da	propriedade	no	Brasil.	Tem,	por	finalidades,	o</p><p>assentamento	e	o	arquivamento	de	atos	relativos	a	direitos	reais	imobiliários	ou	a	equi-</p><p>parados	por	lei,	como	a	cláusula	de	vigência	e	o	direito	de	preferência	em	contrato	de</p><p>locação.	Por	meio	do	registro	é	que	se	constituem	a	propriedade	e	os	demais	direitos</p><p>reais	imobiliários.</p><p>Para	entender	melhor	o	Sistema	Registral	Brasileiro	atual,	é	importante	que	se</p><p>faça	uma	análise	da	evolução	dos	direitos	reais.	Assim,	faremos	uma	análise	dos	primór-</p><p>dios,	antes	das	primeiras	regulamentações	sobre	o	tema,	partindo-se	do	pressuposto</p><p>de	que,	no	início,	todas	as	terras	eram	públicas,	ou	seja,	pertenciam	ao	Estado.</p><p>A	primeira	regra	de	distribuição	de	terras	no	Brasil,	segundo	Serra	e	Serra	(2018),</p><p>foi,	por	consequência,	a	primeira	norma	que	tratou	dos	direitos	reais	no	país.	Veio	dis-</p><p>posta	nas	Ordenações	do	Reino,	que	trouxeram	as	chamadas	Capitanias	Hereditárias.</p><p>Na	sistemática,	a	Coroa	Portuguesa	conferiu	o	título	de	propriedade	precária	e	resolúvel</p><p>a	algumas	pessoas	escolhidas,	sem	transmitir	o	domínio	pleno	até	a	satisfeita	condição</p><p>de	exploração	efetiva	das	terras,	sob	pena	de	retorno	à	Coroa.	Assim,	segundo	o	autor,</p><p>surgiu	a	expressão	terras	devolutas,	aplicada	às	terras	que	não	cumpriram	as	condições</p><p>estabelecidas	pela	Coroa,	sendo	devolvidas.</p><p>5</p><p>Na	 sequência,	 ainda	 sobre	 Serra	 e	 Serra	 (2018),	 que	 estudam	 a	 matéria,	 a</p><p>Coroa	 Portuguesa	 transpôs,	 para	 o	 Brasil,	 o	 Sistema	 das	 Sesmarias,	 que	 já	 utilizava</p><p>em	Portugal	 desde	 1735.	Esse	 sistema	possibilitava	que	 fossem	distribuídas	 terras	 a</p><p>terceiros,	primeiramente,	pelos	donatários	das	capitanias,	depois,	pelo	próprio	governo,</p><p>sob	a	condição	de	exploração.	Diferentemente	das	Sesmarias	 implantadas	em	Portugal,</p><p>que	 se	 caracterizavam	 por	 doações	 de	 terras	 em	 caráter	 vitalício,	 mas	 que	 não	 se</p><p>transmitiam	com	a	morte,	no	Brasil,	essas	doações	adquiriram	caráter	perpétuo,	desde</p><p>que	 cumpridos	 os	 requisitos	 de	 exploração.	 Isso	 se	 deu	 devido	 à	 necessidade	 de</p><p>povoamento	das	terras	descobertas.</p><p>Com	as	distribuições	de	terras,	houve	um	lapso	de	tempo	no	ordenamento,	no</p><p>qual	 não	 se	 dispôs	 a	 respeito	 da	 propriedade	 imóvel,	 além	das	 transmissões,	 sendo</p><p>que	estas,	na	sistemática	corrente,	passaram	a	ser	feitas	pela	simples	tradição.	Dessa</p><p>forma,	 para	Serra	 e	 Serra	 (2018),	 aqueles	 que	não	possuíam	títulos	 decorrentes	 das</p><p>Sesmarias	ou	das	Capitanias	Hereditárias	passaram	a	ocupar	as	terras,	de	modo	que	a</p><p>situação	passou	a	girar	em	torno	da	posse.	A	situação,	em	um	primeiro	momento,	não</p><p>despertou	o	 interesse	do	 legislador	por	 ser,	 a	posse,	 algo	concreto	que	satisfazia	os</p><p>anseios	das	partes.	Todavia,	a	situação	não	se	mostrou	tão	eficiente	no	que	se	refere</p><p>à	garantia	hipotecária	já	existente	na	época.	Tendo	em	vista	que	uma	mesma	pessoa</p><p>dava,	em	hipoteca,	o	imóvel	para	vários	credores,	muitas	vezes,	sem	uns	saberem	dos</p><p>outros,	era	comum	que,	em	um	certo	ponto,	as	dívidas	superassem	em	muito	o	valor</p><p>da	propriedade,	de	forma	que	os	credores	não	conseguiam	satisfazer	os	seus	créditos.</p><p>Até	o	momento	em	que	começavam	a	surgir	os	vários	credores,	não	havia	como	uns</p><p>tomarem	conhecimento	dos	outros.</p><p>A	 falta	 de	 controle	 das	 hipotecas	 veio	 para	 enfraquecer	 o	 instituto,	 o	 que</p><p>trouxe	graves	reflexos	para	a	economia,	como	a	diminuição	dos	créditos	e	o	aumento</p><p>das	taxas	de	juros.	Em	virtude	do	exposto,	surgiu	a	Lei	Orçamentária	nº	317,	de	31	de</p><p>outubro	 de	 1843,	 regulamentada	 pelo	 Decreto	 nº	 482,	 de	 14	 de	 novembro	 de	 1846,</p><p>que	criou	o	nosso	primeiro	Registro	Geral	de	Hipotecas.	Temos,	então,	que	a	primeira</p><p>forma	de	registro	existente	no	Brasil	não	veio	a	tratar	da	propriedade,	a	qual	continuou</p><p>desassistida,	mas	do	registro	das	hipotecas,	lembrando	que,	para	o	registro	delas,	não</p><p>se	fazia	nenhum	controle	no	sentido	de	se	a	pessoa	que	estava	dando	a	garantia	era	a</p><p>pessoa	competente.</p><p>O	registro	paroquial	era	uma	tentativa	do	governo	de	fazer	um	levantamento	da</p><p>quantidade	de	terras	que	se	encontrava	nas	mãos	de	particulares	no	país,	baseando-se,</p><p>meramente,	na	declaração	dos	ditos	possuidores	de	terras.	Tinha	efeitos	estatísticos	e</p><p>não	conferia	propriedade,	visto	que	sua	formação	consistia	em	a	pessoa	que	dizia	deter</p><p>a	terra	no	momento	comparecer	à	igreja	e	declarar	a	descrição	da	terra	ao	pároco,	que</p><p>transcrevia	no	livro	paroquial	e	emitia	um	certificado	para	a	parte.	Dessa	forma,	como</p><p>se	pode	observar,	o	registro	paroquial	não	estava	ligado	à	propriedade,	não	sendo	seus</p><p>títulos	expressão	dela,	mas	indícios	de	posse	sobre	a	área	descrita	pelo	declarante.</p><p>6</p><p>Ainda	hoje,	 é	 possível	 encontrar	várias	 propriedades	que	possuem	apenas	 o</p><p>referido	título	paroquial,	motivo	pelo	qual,	muitas	vezes,	deparamo-nos	com	pedidos</p><p>de	ingresso	na	Serventia	Registral.	Todavia,	para	Serra	e	Serra	(2018),	o	título	paroquial</p><p>não	pode	ser	considerado	um	título	de	propriedade	e,	por	mais	que	ele	seja	apto	a	servir</p><p>como	prova	em	uma	possível	ação	de	usucapião,	não	terá	ingresso	direto	no	Registro</p><p>Imobiliário	atual.</p><p>Seguindo	com	a	análise	histórica,	temos	a	Lei	nº	1.237,	de	24	de	setembro	de</p><p>1864,	que	trouxe	inovações.	Foi	a	primeira	legislação	que	trouxe	uma	central	de	regis-</p><p>tros	com	foco	na	propriedade,	lembrando	que,	até	o	presente	momento,	mesmo	que	a</p><p>parte	desejasse	registrar	sua	propriedade,	não	havia	previsão	legal	para	tanto,	havendo</p><p>somente	a	inscrição	paroquial,	que	se	referia	à	presunção	de	posse,	e	não	à	proprieda-</p><p>de,	e	o	registro	das	hipotecas,	que	estava	focado</p><p>por	venda,	até	que	o	adquirente	cumpra	suas	obrigações.</p><p>e)	 Interpelar,	 judicialmente	ou	extrajudicialmente,	pelo	Cartório	de	Títulos,	o	compro-</p><p>missário	inadimplente,	para	que,	dentro	de	15	dias,	coloque	em	dia	suas	prestações</p><p>atrasadas,	depois	de	90	dias	de	vencida	e	não	paga	a	primeira	delas.</p><p>f)	 Passar,	a	terceiros,	as	unidades	resultantes	de	rescisão	contratual,	por	força	de	mer-</p><p>cado	ou	outro.</p><p>7 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – LEI 10.931/2004</p><p>A	Lei	n°	10.931,	de	2	de	agosto	de	2004,	 institui	o	Regime	Especial	Tributário</p><p>do	Patrimônio	de	Afetação	“PA”,	aplicável	às	 incorporações	 imobiliárias,	em	caráteres</p><p>opcional	e	irretratável.</p><p>Tecnicamente	patrimônio	de	afetação,	é	um	regime	opcional	da	incorporação.</p><p>Todos	os	bens	e	direitos	relativos	àquele	empreendimento	ficam	apartados	(separados</p><p>ou	blindados)	do	patrimônio	da	incorporadora	e	não	respondem	por	outras	dívidas	ou</p><p>obrigações	que	a	incorporadora	venha	a	ter,	mesmo	no	caso	de	falência.</p><p>O	PA	é	constituído,	exclusivamente,	do	patrimônio	próprio	de	cada	empreen-</p><p>dimento	imobiliário,	não	se	confundindo,	tampouco	se	misturando,		com	o	restante	do</p><p>patrimônio	 da	 empresa.	 O	 patrimônio	 de	 cada	 empreendimento	 imobiliário	 é	 conta-</p><p>bilmente	apartado	(separadamente)	do	patrimônio	total	da	empresa	responsável	pela</p><p>construção	e/ou	incorporação	do	imóvel.</p><p>A	 adesão	 ao	 PA	 é	 efetivada	 a	 partir	 da	 entrega	 do	 termo	 de	 opção	 com	 a</p><p>Secretaria	 da	 Receita	 Federal	 pelo	 incorporador/proprietário	 do	 terreno	 do	 processo</p><p>de	incorporação.	Primeiramente,	é	realizada	a	averbação	da	afetação	na	Matrícula	do</p><p>Imóvel,	no	Registro	de	Imóveis	competente,	por	ocasião	do	registro	da	incorporação,	ou</p><p>no	caso	de	incorporação	já	existente.	Em	documento	apartado,	pode	ser	feita	a	opção,</p><p>pelo	incorporador,	pelo	regime	especial	de	tributação.</p><p>113</p><p>O	PA	é,	ainda,	uma	forma	de	evitar	que	o	incorporador	utilize	recursos	de	um</p><p>empreendimento	em	outros	empreendimentos,	 objetivando	 resguardar	 o	bom	anda-</p><p>mento	das	obras	do	empreendimento	em	questão.	Logo,	não	há	possibilidade	de	desvio</p><p>desses	recursos	para	outras	obras	ou	despesas	da	lavra	do	incorporador.</p><p>Os	 recursos	 necessários	 para	 a	 execução	 do	 empreendimento-objeto	 do</p><p>patrimônio	 de	 afetação	 devem	 ser	mantidos	 em	 conta	 de	 depósito,	 a	 ser	 aberta,</p><p>especificamente,	para	o	empreendimento.</p><p>Para	quem	intermedia	a	venda	de	imóveis,	os	corretores	de	imóveis,	estes	po-</p><p>dem	sempre	 informar,	a	seus	clientes,	que	o	 regime	de	afetação	gera	maior	credibi-</p><p>lidade	ao	empreendimento,	em	decorrência	da	separação	patrimonial	 imposta.	Toda-</p><p>via,	é	 importante	saber	que,	contudo,	não	há	garantia	de	que	a	obra	será	executada,</p><p>mas	sim	de	que	há	um	patrimônio	reservado.	Com	efeito,	são	facultados,	aos	promis-</p><p>sários-compradores,	os	direitos	de	fiscalizar	e	acompanhar	o	patrimônio	de	afetação,</p><p>acompanhando	as	contas	de	depósito	através	de	uma	Comissão	de	Representantes	ou,</p><p>ainda,	por	interposta	pessoa	jurídica	ou	física.	É	segurança	jurídica	nas	negociações.</p><p>Outro	detalhe	que	deve	ser	observado,	com	atenção	ao	patrimônio	de	afetação,</p><p>é	a	exclusividade	dos	 imóveis. Nos	casos	em	que	não	há	o	 registro	da  incorporação</p><p>imobiliária exigido,	muito	comum	em	grupos	fechados,	podem	também	realizar	a	insti-</p><p>tuição	do	patrimônio	de	afetação. Isso	pode	acontecer	em	qualquer	fase	da	construção,</p><p>porém,	deve	ser	feito	mediante	o	registro	da	instituição	de	condomínio.</p><p>A	 constituição	 do	 regime	 de	 afetação	 sobre	 o	 empreendimento	 só	 pode	 ser</p><p>realizada	mediante	averbação	no	Registro	de	Imóveis.	Isso	pode	acontecer	a	qualquer</p><p>momento,	 assim	 como	 também	 pode	 ser	 feito	 pelos	 titulares	 de	 direitos	 reais	 de</p><p>aquisição	 sobre	 a	 área.	 Porém,	 é	 importante	 ressaltar	 que	 o	 patrimônio	 de	 afetação</p><p>deve	ser	lançado	à	margem	da	matrícula	do	imóvel.	Isso	deve	ser	feito	em	ato	distinto	e</p><p>posterior	ao	que	originou	o	Registro	de	Imóvel.</p><p>Outra	vantagem	do	patrimônio	de	afetação	nas	 incorporações	 imobiliárias	se</p><p>deve	ao	fato	de	ser	um	importante	recurso	de	mídia. Isso	acontece	porque	esse	regime</p><p>é	configurado	como	uma	garantia	jurídica	ao	adquirente.	Isso	significa	que	a	intenção</p><p>em	concretizar	o	negócio	pode	contribuir	para	a	construção	de	uma	boa	 imagem	do</p><p>empreendimento.</p><p>Ainda	com	relação	ao	patrimônio	de	afetação,	esse	regime	gera	credibilidade</p><p>por	 parte	 da	 construtora/incorporadora.	 Isso	 contribui	 para	 aumentar	 as	 vendas</p><p>em	planta,	uma	vez	que	os	 interessados	estão	certos	de	estarem	 investindo	em	um</p><p>negócio	mais	 seguro.	Contudo,	não	há	garantia,	 para	esses	consumidores,	de	que	a</p><p>obra	 será	 executada,	mas	 sim	que	 há	 um	patrimônio	 destinado.  Assim,	 é	 facultada,</p><p>114</p><p>aos	promissários-compradores,	a	garantia	de	fiscalizar	e	acompanhar	o	patrimônio	de</p><p>afetação. Tudo	 isso	pode	acontecer	através	de	uma Comissão	de	Representantes ou</p><p>pessoa	jurídica/física	nomeada	pela	comissão.</p><p>Para	 finalizar,	 não	 podemos	 nos	 esquecer	 de	 que	 a	 submissão	 do	 imóvel-</p><p>objeto	da	incorporação	imobiliária	ao	regime	fica	a	critério	do	incorporador. O	direito	do</p><p>consumidor	seria	firmado	diante	da	obrigatoriedade	do	recurso.</p><p>Condômino inadimplente não pode ser impedido de</p><p>usar áreas comuns do prédio</p><p>O morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser</p><p>impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de</p><p>festas ou elevadores.</p><p>O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao dar</p><p>provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar</p><p>as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.</p><p>Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno, que</p><p>impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.</p><p>No caso discutido no recurso, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a</p><p>condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida</p><p>pelo condomínio.</p><p>Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou</p><p>impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio.</p><p>Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram</p><p>penhorados imóveis em valor superior à dívida.</p><p>O pedido foi julgado improcedente em primeira instância, decisão mantida pelo Tribunal</p><p>de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que a utilização de serviços não essenciais</p><p>sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência.</p><p>Controvérsia</p><p>Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, decidiu, no mesmo</p><p>sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às</p><p>áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais.</p><p>O relator do recurso especial analisado pela Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão,</p><p>destacou o ineditismo da questão no colegiado, lembrando que a doutrina tem posições</p><p>divergentes quanto à possibilidade de restrição do uso de áreas comuns em caso de</p><p>inadimplência.</p><p>Salomão disse que o Código Civil estabeleceu, como característica, a mescla da</p><p>propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma</p><p>unidade orgânica e indissolúvel.</p><p>IMPORTANTE</p><p>115</p><p>O ministro destacou a regra do inciso II do Art. 1.335 do Código Civil – clara, segundo ele,</p><p>na garantia do uso das áreas comuns como um direito do condômino.</p><p>“Além dos direitos de usufruir e gozar da sua unidade autônoma, tem, o condômino, os</p><p>direitos de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem</p><p>excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.</p><p>Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções, que não estejam previstas</p><p>em lei, para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que “não há dúvidas</p><p>de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que</p><p>o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança</p><p>de</p><p>dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais</p><p>moradores”.</p><p>Sem previsão legal</p><p>O relator concordou com um dos argumentos da recorrente: o  parágrafo 1º  do Art.</p><p>1.336 do CC/2002 é claro quanto às penalidades a que está sujeito o condômino inadim-</p><p>plente, e não está a proibição de utilização das áreas comuns.</p><p>“Como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem</p><p>direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa”.</p><p>O ministro ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais</p><p>vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel,</p><p>exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.</p><p>FONTE: STJ. Condômino inadimplente não pode ser impedido de</p><p>usar áreas comuns do prédio. 2019. Disponível em: http://www.</p><p>stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Condomino-</p><p>inadimplente-nao-pode-ser-impedido-de-usar-areas-comuns-do-</p><p>predio.aspx. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>116</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 O	parcelamento	do	solo,	como	a	própria	expressão	apresenta,	é	a	subdivisão	do	solo,</p><p>seja	ele	urbano	ou	rural.	O	parcelamento	do	solo	significa	dividir	uma	área.	O	termo</p><p>parcelamento	de	solo	urbano	é	gênero	das	espécies	loteamento	e	desmembramento.</p><p>•	 Loteamento	é	a	divisão	de	uma	área	de	terras	em	lotes	destinados	à	edificação,	com</p><p>abertura	de	novas	vias	de	circulação	e	implantação	de	infraestrutura	mínima	definida</p><p>em	lei.	Considerando	a	localização,	o	loteamento	pode	ser	urbano	ou	rural.</p><p>•	 GLEBA:	é	a	terra	crua,	sem	qualquer	regulamentação	e	adequação	às	leis	brasileiras</p><p>e	regionais.	Trata-se	da	área	do	terreno	que	ainda	não	foi	objeto	de	loteamento	ou</p><p>desmembramento	regular.</p><p>•	 Loteamento	 irregular	 é	 aquele	 loteamento	 que,	 apesar	 de	 estar	 aprovado	 pelo</p><p>poder	público	ou	registrado	no	registro	de	 imóveis	competente,	não	foi	executado</p><p>atendendo	 às	 exigências	 legais.	 Exemplo:	 ausência	 de	 infraestrutura,	 de	 área</p><p>comunitária,	de	área	verde.	Já	o	 loteamento	clandestino	é	aquele	 loteamento	que</p><p>não	possui	 a	 aprovação	do	poder	público	ou	não	possui	 o	 registro	no	Cartório	de</p><p>Registro	de	Imóveis	competente.	Ele	não	possui	matrícula,	tampouco	individualização</p><p>dos	respectivos	lotes.</p><p>•	 Desmembramento	 é	 uma	 forma	 de	 parcelamento	 do	 solo,	 realizada	 de	 maneira</p><p>mais	simplificada	e	conveniente	ao	empreendedor.	Isso	se	dá	ao	fato	de	que	o	ônus</p><p>referente	 à	 abertura	 de	 novas	 vias,	 ampliação	 de	 vias	 existentes	 e	 instalação	 da</p><p>respectiva	infraestrutura	é	de	responsabilidade	do	requerente,	que,	às	vezes,	não	faz.</p><p>•	 A	 incorporação	 imobiliária	consiste	em	um	negócio	 jurídico	de	natureza	complexa,</p><p>subordinado	a	um	regime	legal	especial.	O	legislador	se	preocupa	a	criar	mecanismos</p><p>para	 defesa	 dos	 interesses	 dos	 adquirentes	 (clientes)	 de	 unidades	 autônomas	 de</p><p>edifícios	ainda	em	fase	de	construção.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 1</p><p>117</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 O	que	significa	parcelamento	do	solo?</p><p>2		Aprovado	pela	autoridade	competente,	o	projeto	de	desmembramento	do	solo	urba-</p><p>no,	o	loteador	deve	submetê-lo	ao	registro	imobiliário:</p><p>a)	 (			)	 No	prazo	de	um	ano.</p><p>b)	 (			)	 Quando	iniciar	a	venda	dos	lotes.</p><p>c)	 (			)	 Quando	terminar	a	construção.</p><p>d)	 (			)	 No	prazo	de	180	dias.</p><p>3		O	que	é	desmembramento	de	imóveis?</p><p>118</p><p>119</p><p>FISCALIZAÇÃO</p><p>UNIDADE 3 TÓPICO 2 —</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>Neste	tópico	de	estudos,	veremos	conceitos	 relacionados	aos	serviços	pres-</p><p>tados	pelo	Registro	de	Imóveis,	como	a	ordem	de	serviço,	os	atos	praticados,	como	as</p><p>hipotecas,	alienações,	as	cláusulas	especiais,	o	arresto	e	as	cédulas	de	crédito.</p><p>As	serventias	de	 registro	de	 imóveis,	 as	quais	atuam	em	colaboração	com	o</p><p>Poder	Judiciário,	possuem	funções	administrativas	relacionadas	aos	direitos	reais,	além</p><p>de	outras	acessórias	correlatas	aos	direitos	de	propriedade.</p><p>Lembrando	que	já	vimos,	em	nosso	estudo,	que	o	Cartório	de	Registro	de	Imó-</p><p>veis	é	onde	as	pessoas	fazem	o	registro	dos	seus	terrenos,	casas,	apartamentos,	lojas,</p><p>e	onde	conseguem	 informações	seguras	sobre	a	verdadeira	situação	 jurídica	desses</p><p>bens	imóveis.	Posteriormente,	também	estudaremos	as	alienabilidades.	No	fim	do	tópi-</p><p>co,	surgirão	as	autoatividades,	para	você	reforçar	o	conteúdo.</p><p>Boa	leitura	e	bons	estudos!</p><p>2 SERVIÇOS DE REGISTRO</p><p>Já	vimos,	na	Unidade	1,	os	serviços	competidos	ao	Serviço	de	Registro	de	Imó-</p><p>veis.	Rapidamente,	relembramos	que	os	serviços	notariais	e	de	registro	são	exercidos	em</p><p>caráter	privado	por	delegação	do	Poder	Público.	Essa	delegação	do	serviço	público	ao</p><p>particular	se	dá	através	de	concurso	público	de	provas	e	títulos,	e	tem	a	participação	do</p><p>Poder	Judiciário,	do	Ministério	Público,	da	OAB,	e	de	um	notário	registrador.</p><p>A	fiscalização	dos	atos	notariais	e	de	registro	é	 realizada	também	pelo	Poder</p><p>Judiciário,	que	exerce	função	totalmente	atípica	ou	anômala,	ou	seja,	de	caráter	ad-</p><p>ministrativo.	A	legislação	estadual	deve	fixar	a	competência	sobre	a	fiscalização,	sendo</p><p>que,	por	exemplo,	no	estado	de	São	Paulo,	é	exercida	pelo	Corregedor	Geral	da	Justiça</p><p>e	pelos	Juízes	de	Direito	investidos	na	função	de	corregedores	permanentes.	Para	que	a</p><p>fiscalização	seja	eficaz,	a	Lei	nº	8.935/94	confere,	ao	juiz	corregedor,	o	poder	de	aplicar,</p><p>de	acordo	com	o	grau	de	gravidade	do	ato	praticado	pelo	oficial	ou	tabelião,	as	penas	de</p><p>repreensão,	multa,	suspensão	e	perda	da	delegação,	respeitados	os	direitos	aos	contradi-</p><p>tórios	para	ampla	defesa.</p><p>120</p><p>Além	de	garantir	que	o	imóvel	realmente	pertença	a	uma	pessoa,	o	Cartório	de</p><p>Registro	de	 Imóveis	guarda	o	histórico	completo	de	cada	bem	registrado.	Por	 isso,	o</p><p>cartório	tem	condições	de	informar,	por	meio	de	certidões,	quais	foram	os	vários	donos</p><p>de	um	imóvel,	quem	são	os	atuais	proprietários,	se	o	bem	tem,	se	há	algo	que	impeça		a</p><p>compra	ou	a	venda	do	imóvel.	No	Cartório	de	Registro	de	Imóveis,	que	são	efetuados	a</p><p>matrícula,	o	registro	dos	imóveis	e,	ainda,	as	averbações	que	têm	relação	com	os	bens.</p><p>3 ORDEM DE SERVIÇO</p><p>Sobre	a	temática	da	ordem	de	serviço,	temos	os	regramentos	para	o	funciona-</p><p>mento	das	Serventias	Notariais	e	de	Registro,	como	os	horários	de	funcionamento,	dias</p><p>de	expediente,	as	práticas	de	atos,	formas	de	horário,	necessidade	de	atentar	para	a</p><p>ordem	de	preferência	dos	títulos,	recebimentos	de	custas	e	impedimentos.</p><p>O	Serviço	Notarial	e	de	Registros	começa	e	termina	nas	mesmas	horas,	todos	os</p><p>dias	úteis,	com	exceção	do	Registro	Civil	das	Pessoas	Naturais,	que,	pela	natureza	dos</p><p>serviços	que	presta,	também	deve	funcionar	aos	sábados,	domingos	e	feriados,	ainda</p><p>que	por	sistemas	de	rodízio	e	plantão.</p><p>Não	há	um	horário	fixo	para	o	funcionamento	das	serventias,	de	modo	que	esse</p><p>horário	não	é	uniforme	em	todo	o	país,	devendo	ser	determinado	pelo	oficial,	mediante</p><p>a	autorização	do	 juiz	corregedor	ou	por	 lei	estadual,	atendendo	às	particularidades	do</p><p>local.	O	que	a	lei	estabelece,	apenas,	é	que	o	atendimento	deve	ser	de,	no	mínimo,	seis</p><p>horas	diárias.</p><p>Se	houver	o	desrespeito	ao	horário	fixado	pela	norma	competente,	para	a	prá-</p><p>tica	de	atos	de	registro,	haverá	a	nulidade	do	ato,	pois	a	 legislação	traz	que	é	nulo	o</p><p>registro	lavrado	fora	das	horas	regulamentares	ou	em	dias	sem	expediente,	sendo	civil</p><p>e	criminalmente	responsável	o	oficial	que	der	causa	à	nulidade.	Isso	tudo	é	feito	para</p><p>evitar	a	ocorrência	de	fraudes,	principalmente,	o	 lançamento	de	títulos	no	protocolo,</p><p>em	hipóteses	que	a	precedência	na	prenotação	assegura	a	prioridade	do	registro.</p><p>O	fato	de	o	oficial	ou	seus	prepostos	deixarem	o	ato	pré-pronto	para	formalizá-lo</p><p>no	dia	seguinte	não	se	enquadra	na	conduta	que	causaria	uma	responsabilidade	cível	ou</p><p>criminal,	visto	que	a	prática	do	ato	termina	com	a	sua	formalização,	ou	seja,	impressão	e</p><p>assinatura	pelo	oficial	regularmente	autorizado,	em	presença	das	partes	ou	testemunhas,</p><p>sempre	levando	em	consideração	a	precedência	dos	direitos	apresentados.</p><p>121</p><p>4 ATOS PRATICADOS</p><p>O	Art.	 14	 da	 Lei	 nº	 6.015/73	menciona	 o	 direito	 conferido,</p><p>ao	 registrador,	 de</p><p>receber	os	emolumentos	pela	prática	dos	atos	requeridos.</p><p>Art.	 14.	 As	 custas	 devidas	 aos	 oficiais	 do	 registro,	 pelos	 atos	 que</p><p>praticarem,	 incumbirão	 aos	 interessados	 e	 serão	 pagas	 no	 ato	 do</p><p>requerimento	ou	no	da	apresentação	do	título	(BRASIL,	1973,	s.p.).</p><p>Como	 já	 apresentado	 no	 nosso	material,	 o	 registrador	 exerce	 uma	 atividade</p><p>pública	em	caráter	privado,	sendo	 remunerado	pelas	partes	que	 requerem	o	serviço.</p><p>Essa	remuneração	se	dá	por	meio	do	pagamento	de	emolumentos,	cujos	valores	são</p><p>determinados	por	lei	estadual,	devendo,	assim,	ser	uniformes	dentro	do	mesmo	estado,</p><p>sendo	consideradas	irregulares	a	cobrança	a	mais	e	a	cobrança	a	menos.</p><p>Os	oficiais	dos	registros	são	obrigados	a	ceder	recibo	dos	valores,	e	devem	fixar</p><p>tabela	em	um	local	visível	e	de	fácil	leitura	para	o	público.	No	recibo,	devem	constar	o</p><p>valor	correspondente	às	custas	de	escrituras,	certidões,	buscas,	averbações	e	registros</p><p>de	qualquer	natureza.</p><p>Com	relação	à	ordem	de	serviço,	a	LRP	traz	que	o	oficial	fica	impedido	de	pra-</p><p>ticar	atos	para	as	pessoas	com	grau	de	parentesco.	Com	parentesco	em	pessoa	inte-</p><p>ressada	no	registro,	o	serventuário	é	impediente	de	atuação	direta,	que	deve	passar,	a</p><p>seu	substituto,	a	responsabilidade	do	ato.	O	mesmo	ocorre	quando	o	interesse	for	do</p><p>próprio	oficial,	seu	cônjuge	ou	companheiro.	Esse	impedimento	é	até	o	3º	grau,	por	con-</p><p>sanguinidade	ou	afinidade,	em	linha	reta	ou	colateral,	por	analogia	aos	impedimentos</p><p>dos	juízes	e	testemunhas.</p><p>Essa	mesma	regra	é	trazida	também	no	Art.	27	da	Lei	nº	8.935/94:</p><p>Art.	27.	No	serviço	titular,	o	notário	e	o	registrador	não	poderão	prati-</p><p>car,	pessoalmente,	qualquer	ato	de	seu	interesse,	ou	de	interesse	de</p><p>seu	cônjuge	ou	de	parentes,	na	linha	reta,	ou	na	colateral,	consan-</p><p>guíneos	ou	afins,	até	o	terceiro	grau	(BRASIL,	1994,	s.p.).</p><p>Esses	 impedimentos	são	 justificados,	pois	seria	muito	fácil	surgirem	conflitos</p><p>de	 interesses,	 afetando	 a	 credibilidade	 dos	 registros.	 Além	 disso,	 um	 fato	 de	 ato</p><p>público,	 celebrado	diretamente	por	 aquele	que,	 possivelmente,	 teria	 interesse,	 feriria</p><p>a	moralidade	administrativa.	Ainda,	a	imparcialidade	necessária	para	o	exercício	da	fé</p><p>pública	poderia	estar	prejudicada.</p><p>Devemos	estar	atentos,	pois	a	lei	não	exige	que	o	ato	seja	praticado	em	outra</p><p>Serventia,	mesmo	porque	 no	 caso	 de	Registro	 de	 Imóveis	 isso	 não	 seria	 possível.	A</p><p>regra	para	o	registro	de	imóveis	é	que	a	prática	dos	atos	é	o	local	do	imóvel,	de	modo</p><p>que	 somente	 uma	 Serventia	 pode	 praticar	 atos	 sobre	 determinado	 imóvel.	 Então,	 o</p><p>substituto	deve	lavrar	o	ato.</p><p>122</p><p>5 HIPOTECAS, ALIENAÇÕES, ARRESTOS E CÉDULAS DE</p><p>CRÉDITO</p><p>A	hipoteca	é	um	direito	real	de	garantia	sobre	bem	de	terceiro.	Conforme	Serra</p><p>(2010),	a	hipoteca	é	a	garantia	sobre	o	bem	que	grava	coisa	imóvel	pertencente	ao	de-</p><p>vedor	ou	terceiro,	conferindo,	ao	credor,	o	direito	de	promover	a	sua	venda	judicial.</p><p>A	hipoteca	pode	abranger,	também,	navios	e	aviões,	mas,	nesses	casos,	depende</p><p>de	registro	específico	sobre	o	direito	de	referidos	bens.	O	tipo	mais	utilizado	de	hipoteca	é</p><p>a	chamada	hipoteca	convencional.	Assim,	segundo	Serra	(2010),	a	hipoteca	pode	ser</p><p>constituída	por	ato	 inter	vivos,	mediante	escritura	pública,	ou	 instrumento	particular,</p><p>caso	o	valor	do	imóvel	e	da	garantia	não	ultrapassem	trinta	vezes	o	maior	salário	mínimo</p><p>vigente	no	país.	A	hipoteca	convencional	pode,	ainda,	ser	constituída	por	instrumento</p><p>particular,	caso	seja	garantia	de	alguma	das	espécies	de	cédula	de	crédito	e,	com	isso,</p><p>há	uma	regra	especial.</p><p>A	hipoteca,	para	ser	válida,	segundo	Serra	(2010),	quando	pessoas	casadas,	é</p><p>necessária	a	outorga	do	outro	cônjuge	para	hipotecar,	exceto	nos	casos	de	regime	de</p><p>separação	absoluta	dos	bens	e	comunhão	final	dos	aquestos,	quando	se	pactua	a	livre</p><p>disposição	dos	bens.</p><p>Há,	ainda,	a	hipoteca	legal,	que	surge	a	requerimento	da	parte,	em	decorrência	de</p><p>uma	sentença	judicial	que	condena	o	réu	ao	pagamento	de	uma	prestação	consistente</p><p>em	dinheiro	ou	coisa.	Essa	hipoteca	é,	necessariamente,	constituída	por	uma	sentença</p><p>de	especialização	ou	escritura	pública,	caso	em	que	as	partes	que	se	encontrarem	na</p><p>situação	prevista	em	lei,	como	autorizadora	da	extração	de	uma	hipoteca	legal,	sejam</p><p>maiores	e	capazes	e	estejam	de	acordo	com	a	constituição	da	referida	hipoteca.</p><p>A	 hipoteca	 legal	 difere	 da	 hipoteca	 judicial.	 Há	 uma	 decisão	 que	 condena	 o</p><p>réu	ao	pagamento	de	prestação	consistente	em	dinheiro	e	a	que	determina	a	conver-</p><p>são	de	prestação	de	fazer,	de	não	fazer	ou	de	dar	coisa,	além	da	prestação	pecuniária,</p><p>como	título	constitutivo	de	hipoteca	judiciária.	O	novo	Código	de	Processo	Civil	traz	que</p><p>a	hipoteca	judiciária	pode	ser	realizada	mediante	apresentação	da	cópia	da	sentença</p><p>perante	o	cartório	de	registro	imobiliário,	independentemente	de	ordem	judicial	ou	de</p><p>demonstração	de	urgência.</p><p>No	que	diz	respeito	às	características	da	hipoteca,	vejamos,	de	maneira	simpli-</p><p>ficada,	o	que	apresenta	o	CC,	no	Art.	1424:</p><p>Art.	1.424.	Os	contratos	de	penhor,	anticrese	ou	hipoteca	declararão,</p><p>sob	pena	de	não	terem	eficácia:</p><p>I-		 o	valor	do	crédito,	sua	estimação,	ou	valor	máximo;</p><p>II-		 o	prazo	fixado	para	pagamento;</p><p>III-		a	taxa	dos	juros,	se	houver;</p><p>IV-		o	bem	dado	em	garantia	com	as	suas	especificações.</p><p>123</p><p>Com	relação	às	alienações,	encontramos	a	definição	no	Art.	22	da	Lei	nº	9.514/97:</p><p>Art.	 22.	 A	 alienação	 fiduciária	 regulada	 por	 esta	 Lei	 é	 o	 negócio</p><p>jurídico	pelo	qual	o	devedor,	ou	fiduciante,	com	o	escopo	de	garantia,</p><p>contrata	 a	 transferência	 ao	 credor,	 ou	 fiduciário,	 da	 propriedade</p><p>resolúvel	de	coisa	imóvel.</p><p>§	 1o  	A	alienação	fiduciária	poderá	ser	contratada	por	pessoa	física</p><p>ou	 jurídica,	não	sendo	privativa	das	entidades	que	operam	no	SFI,</p><p>podendo	ter,	como	objeto,	além	da	propriedade	plena:</p><p>I-		 bens	enfitêuticos,	hipótese	em	que	será	exigível	o	pagamento	do</p><p>laudêmio,	se	houver	a	consolidação	do	domínio	útil	no	fiduciário;</p><p>II-		o	direito	de	uso	especial	para	fins	de	moradia;</p><p>III-		o	direito	real	de	uso,	desde	que	suscetível	de	alienação;</p><p>IV-	a	propriedade	superficiária.</p><p>De	forma	simplificada,	podemos	esclarecer	a	alienação	fiduciária	da	seguinte</p><p>forma:	o	proprietário	do	imóvel	aparece	vendendo	o	bem,	enquanto	o	comprador	apa-</p><p>rece,	ao	mesmo	tempo,	comprando	e	dando	o	imóvel	em	alienação	fiduciária	a	terceiro,</p><p>que	lhe	emprestou,	total	ou	parcialmente,	dinheiro	usado	para	a	compra.	Assim,	con-</p><p>forme	Serra	(2010),	ocorreriam	dois	negócios	interligados,	a	compra	e	venda	e	a	cons-</p><p>tituição	da	alienação	fiduciária	em	garantia	da	dívida	formada	pelo	empréstimo	do	valor</p><p>utilizado	para	a	aquisição	do	bem.</p><p>A	 alienação	fiduciária,	 em	garantia	 de	bem	 imóvel,	 traz	 o	 desdobramento	da</p><p>propriedade	e	da	posse	do	imóvel.	Embora	a	posse	seja	uma	situação	fática,	o	desdo-</p><p>bramento	não	depende	de	um	ato	físico,	dando-se	por	meio	do	instrumento	que	mate-</p><p>rializou	a	vontade	das	partes	na	criação	do	instituto.</p><p>O	arresto	é	uma	medida	cautelar	que,	segundo	Serra	(2010),	tem,	como	finali-</p><p>dade,	a	apreensão	de	bens	do	devedor,	para	garantir	futura	execução	por	quantia	certa,</p><p>sempre	que	houver	perigo	de	dilapidação	do	patrimônio.</p><p>Vejamos	o	que	menciona	o	Art.	301	do	CPC:</p><p>Art.	301.	A	tutela	de	urgência	de	natureza	cautelar	pode	ser	efetivada</p><p>mediante	arresto,	sequestro,	arrolamento	de	bens,	 registro	de	pro-</p><p>testo	contra	alienação	de	bem	e	qualquer	outra	medida	idônea	para</p><p>asseguração	do	direito.</p><p>A	decisão	que	concede	o	arresto	é	materializada	mediante	mandado	ou	cer-</p><p>tidão	do	escrivão,	contendo	os	requisitos	exigidos	para	o	registro,	o	nome	do	juiz,	do</p><p>depositário,	das	partes	e	a	natureza	do	processo.	O	título	tem	seu	ingresso	no	registro</p><p>de	imóveis,	resultando	no	registro	da	medida	na	matrícula	do	imóvel	que	se	pretende</p><p>resguardar	para	o	pagamento	da	dívida.	O	arresto	nada	mais	é	que	uma	medida	prepa-</p><p>ratória	que,	no	curso	do	processo,	deve	se	transformar	em	penhora.</p><p>As	cédulas	de	crédito	podem</p><p>ser	conceituadas,	conforme	Abreu	(2013),	como</p><p>títulos	de	créditos	utilizados	para	a	constituição	de	garantias	reais	e	vinculadas	a	uma</p><p>124</p><p>determinada	linha	de	financiamento.	Toda	cédula,	com	exceção	da	cédula	de	produto</p><p>rural,	que	se	expressa	na	promessa	de	entrega	de	produtos,	exterioriza	uma	promessa</p><p>de	pagamento	em	dinheiro.</p><p>Necessariamente,	as	cédulas	possuem	garantias	reais	(bens	móveis	ou	imóveis).</p><p>Não	havendo	essa	garantia	 real,	 trata-se,	então,	de	uma	nota	de	crédito	que	pode	ser</p><p>industrial	ou	rural.	Todavia,	existe	exceção	a	tal	regra,	pois	as	cédulas	de	crédito	bancário</p><p>podem	ser	constituídas	sem	garantia	real.	Já	no	que	diz	respeito	às	cédulas	de	crédito</p><p>bancário,	convém	destacar	que	podem	ser	utilizadas	por	qualquer	linha	de	financiamento.</p><p>Os	 requisitos	 para	 o	 registro	 da	 cédula	 têm	 determinação	 específica	 na	 lei.</p><p>De	forma	geral,	devem	ser	apresentadas,	a	registro,	no	mínimo,	duas	vias,	sendo	uma</p><p>negociável	e	outra	não	negociável,	em	linhas	paralelas.	Como	se	trata	de	instrumento</p><p>particular,	 a	 via	 original,	 não	 negociável,	 deve,	 obrigatoriamente,	 ser	 arquivada	 em</p><p>cartório.	É	dispensado	reconhecimento	de	firmas,	mas	todas	as	vias	devem	ser	assinadas</p><p>e	 rubricadas.	Todas	as	partes	 integrantes	e	anexos	mencionados	no	texto	da	cédula</p><p>devem	ser	apresentados	e	arquivados.</p><p>Vejamos	uma	Cédula	de	Crédito	Bancária:</p><p>FIGURA 6 – ESTRUTURAÇÃO DE UMA CCB</p><p>FONTE: <http://twixar.me/vWvm>. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>125</p><p>Apresentamos,	aqui,	as	características	da	cédula	de	crédito	bancário:</p><p>•	 Todas	as	operações	são	definidas	como	títulos	líquidos.</p><p>•	 Todas	as	operações	podem	ser	emitidas	com	ou	sem	garantias.</p><p>•	 É	um	papel	negociável	no	mercado,	pode	ser	cedido	a	outra	instituição	financeira	ou</p><p>investidores.</p><p>•	 Todas	as	operações	são	atribuídas	à	força	de	título	executivo	extrajudicial.</p><p>•	 A	execução	para	resolver	uma	possível	inadimplência	é	mais	ágil.</p><p>•	 É	mais	abrangente	que	outras	cédulas	ou	certificados	mais	específicos,	como	Cédula</p><p>de	Crédito	Rural,	Comercial	ou	Industrial.</p><p>•	 Reduz	os	custos	operacionais	dos	bancos,	com	isso,	os	custos	e	aprovação	de	crédito</p><p>ficam	mais	baratos	e	acessíveis.</p><p>•	 Não	existe	a	necessidade	de	uma	destinação	específica	para	os	recursos	captados</p><p>via	uma	emissão	de	CCB.</p><p>A	emissão	de	uma	Cédula	de	Crédito	Bancário	(CCB)	pode	e	deve	explicar	todo	o</p><p>processo	da	operação,	mitigando	o	máximo	de	questionamentos	futuros,	descrevendo,</p><p>de	forma	bem	clara,	todas	as	especificações	de	contratação	como	juros	e	sua	incidência,</p><p>formas	de	capitalização,	demais	encargos	e	obrigações	do	credor.	Quanto	mais	detalha-</p><p>da	estiver	a	contratação,	menor	serão	as	divergências	ou	recursos	de	contestação.</p><p>126</p><p>LEITURA</p><p>COMPLEMENTAR</p><p>CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO</p><p>A	Cédula	de	Crédito	Imobiliário	(CCI)	é	representativa	de	créditos	imobiliários.</p><p>EMISSÃO</p><p>A	 CCI	 será	 emitida	 pelo	 credor	 do	 crédito	 imobiliário	 e	 poderá	 ser	 integral,</p><p>quando	 representar	a	totalidade	do	crédito,	ou	fracionária,	quando	 representar	parte</p><p>dele,	não	podendo,	 a	 soma	das	CCI	 fracionárias	emitidas	em	 relação	a	cada	crédito,</p><p>exceder	o	valor	total	do	crédito.</p><p>As	CCI	fracionárias	poderão	ser	emitidas	simultaneamente	ou	não,	a	qualquer</p><p>momento	antes	do	vencimento	do	crédito.</p><p>GARANTIA,	AVERBAÇÃO	E	CONSTRIÇÃO</p><p>A	CCI	poderá	ser	emitida	com	ou	sem	garantia,	real	ou	fidejussória,	sob	a	forma</p><p>escritural	ou	cartular.</p><p>Sendo	 o	 crédito	 imobiliário	 garantido	 por	 direito	 real,	 a	 emissão	 da	 CCI	 será</p><p>averbada	no	Registro	de	Imóveis	da	situação	do	imóvel,	na	respectiva	matrícula,	devendo</p><p>constar,	exclusivamente,	o	número,	a	série	e	a	instituição	custodiante.</p><p>A	averbação	da	emissão	da	CCI	e	o	 registro	da	garantia	do	crédito	 respectivo,</p><p>quando	solicitados	simultaneamente,	serão	considerados	como	ato	único	para	efeito	de</p><p>cobrança	de	emolumentos.</p><p>É	 vedada	 a	 averbação	 da	 emissão	 de	 CCI	 com	 garantia	 real	 quando	 houver</p><p>prenotação	 ou	 registro	 de	 qualquer	 outro	 ônus	 real	 sobre	 os	 direitos	 imobiliários</p><p>respectivos,	inclusive	penhora	ou	averbação	de	qualquer	mandado	ou	ação	judicial.</p><p>A	constrição	 judicial	que	 recaia	sobre	crédito	 representado	por	CCI	será	efe-</p><p>tuada	nos	 registros	da	 instituição	custodiante	ou	mediante	apreensão	da	 respectiva</p><p>cártula.</p><p>O	credor	da	CCI	deverá	ser	imediatamente	intimado	de	constrição	judicial	que</p><p>recaia	sobre	a	garantia	real	do	crédito	imobiliário	representado	por	aquele	título.</p><p>127</p><p>CCI	ESCRITURAL</p><p>A	emissão	da	CCI,	sob	a	forma	escritural,	far-se-á	mediante	escritura	pública	ou</p><p>instrumento	particular,	devendo	o	instrumento	permanecer	custodiado	em	instituição</p><p>financeira	e	registrado	em	sistemas	de	registro	e	liquidação	financeira	de	títulos	priva-</p><p>dos	autorizados	pelo	Banco	Central	do	Brasil.</p><p>No	caso	de	CCI	emitida	sob	a	forma	escritural,	caberá,	à	instituição	custodiante,</p><p>identificar	o	credor,	para	o	fim	da	intimação	de	constrição	judicial.</p><p>REQUISITOS</p><p>A	CCI	deverá	conter:</p><p>I-	 a	denominação	"Cédula	de	Crédito	Imobiliário",	quando	emitida	cartularmente;</p><p>II-	 o	nome,	a	qualificação	e	o	endereço	do	credor	e	do	devedor	e,	no	caso	de	emissão</p><p>escritural,	também	o	do	custodiante;</p><p>III-	 a	identificação	do	imóvel-objeto	do	crédito	imobiliário,	com	a	indicação	da	respectiva</p><p>matrícula	 no	 Registro	 de	 Imóveis	 competente	 e	 do	 registro	 da	 constituição	 da</p><p>garantia;</p><p>IV-	 a	modalidade	da	garantia,	se	for	o	caso;</p><p>V-	 o	número	e	a	série	da	cédula;</p><p>VI-	 o	valor	do	crédito	que	representa;</p><p>VII-	a	condição	de	integral	ou	fracionária	e,	nessa	última	hipótese,	também	a	indicação</p><p>da	fração	que	representa;</p><p>VIII-	o	prazo,	a	data	de	vencimento,	o	valor	da	prestação	total,	incluídas	as	parcelas	de</p><p>amortização	e	juros,	as	taxas,	seguros	e	demais	encargos	contratuais	de	responsa-</p><p>bilidade	do	devedor,	a	forma	de	reajuste	e	o	valor	das	multas	previstas	contratual-</p><p>mente,	com	a	indicação	do	local	de	pagamento;</p><p>IX-	 o	local	e	a	data	da	emissão;</p><p>X-	 a	assinatura	do	credor,	quando	emitida	cartularmente;</p><p>XI-	 a	autenticação	pelo	Oficial	do	Registro	de	Imóveis	competente,	no	caso	de	contar</p><p>com	garantia	real;	e</p><p>XII-	 cláusula	à	ordem,	se	endossável.</p><p>NATUREZA</p><p>A	CCI	é	título	executivo	extrajudicial,	exigível	pelo	valor	apurado	de	acordo	com</p><p>as	cláusulas	e	condições	pactuadas	no	contrato.</p><p>O	 crédito	 representado	 pela	 CCI	 será	 exigível	 mediante	 ação	 de	 execução,</p><p>ressalvadas	 as	 hipóteses	 em	 que	 a	 lei	 determine	 procedimento	 especial,	 judicial	 ou</p><p>extrajudicial	para	satisfação	do	crédito	e	realização	da	garantia.</p><p>128</p><p>EMISSÃO	E	NEGOCIAÇÃO</p><p>A	emissão	e	negociação	de	CCI	independem	de	autorização	do	devedor	do	cré-</p><p>dito	imobiliário.</p><p>A	cessão	do	crédito	representado	por	CCI	poderá	ser	feita	por	meio	de	sistemas</p><p>de	registro	e	de	liquidação	financeira	de	títulos	privados	autorizados	pelo	Banco	Central</p><p>do	Brasil.</p><p>A	cessão	do	crédito	representado	por	CCI	implica	automática	transmissão	das</p><p>respectivas	 garantias	 ao	 cessionário,	 sub-rogando-o	 em	 todos	 os	 direitos	 represen-</p><p>tados	pela	cédula,	ficando	o	cessionário,	no	caso	de	contrato	de	alienação	fiduciária,</p><p>investido	na	propriedade	fiduciária.</p><p>A	 cessão	 de	 crédito	 garantido	 por	 direito	 real,	 quando	 representado	 por	 CCI</p><p>emitida	sob	a	forma	escritural,	está	dispensada	de	averbação	no	Registro	de	Imóveis,</p><p>aplicando-se	o	disposto	nos	Arts.	286	e	seguintes	da	Lei n°	10.406,	de	10	de	janeiro	de</p><p>2002	-	Código	Civil	Brasileiro.</p><p>SECURITIZAÇÃO</p><p>A	CCI,	objeto	de	securitização	nos	termos	da Lei n°	9.514,	de	20	de	novembro	de</p><p>1997,	será	identificada	no	respectivo	Termo	de	Securitização	de	Créditos,	mediante	in-</p><p>dicação	do	seu	valor,	número,	série	e	instituição	custodiante,	dispensada	a	enunciação</p><p>das	informações	já	constantes	da	Cédula	ou	do	seu	registro	na	instituição	custodiante.</p><p>O	regime	fiduciário	de	que	trata	a	Seção	VI	do	Capítulo	I	da Lei n°	9.514,	de	1997,</p><p>no	caso	de	emissão	de	Certificados	de	Recebíveis	Imobiliários	lastreados	em	créditos</p><p>representados	por	CCI,	será	registrado	na	instituição	custodiante,</p><p>mencionando	o	pa-</p><p>trimônio	separado,	não	se	aplicando	o	disposto	no	parágrafo	único	do	Art.	10	da	men-</p><p>cionada	lei.</p><p>RESGATE</p><p>O	 resgate	 da	 dívida	 representada	 pela	 CCI	 é	 provado	 com	 a	 declaração	 de</p><p>quitação,	emitida	pelo	credor,	ou,	na	falta	desta,	por	outros	meios	admitidos	em	direito.</p><p>FONTE: NORMAS LEGAIS. Cédula de crédito imobiliário. 2019. Disponível em: http://www.</p><p>normaslegais.com.br/guia/clientes/cedula-de-credito-imobiliario.htm. Acesso em: 30 jun. 2020.</p><p>129</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 O	serviço	cartorário	não	é	um	serviço	público.</p><p>•	 O	registrador	exerce	uma	atividade	pública	em	caráter	privado,	sendo	remunerado</p><p>pelas	partes	que	requerem	o	serviço.	Essa	remuneração	se	dá	por	meio	de	pagamento</p><p>de	emolumentos,	cujos	valores	são	determinados	por	lei	estadual,	devendo,	assim,</p><p>ser	uniformes	dentro	do	mesmo	estado,	sendo	consideradas	irregulares	a	cobrança</p><p>a	mais	e	a	cobrança	a	menos.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 2</p><p>130</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 O	que	são	cédulas	de	crédito	imobiliário?</p><p>2		No	que	consiste	a	hipoteca	legal?</p><p>3		Como	 é	 a	 dinâmica	 do	 Serviço	 Notarial	 Registral	 no	 que	 diz	 respeito	 ao	 seu</p><p>funcionamento?</p><p>131</p><p>TÓPICO 3 —</p><p>ESTATUTO DA CIDADE</p><p>UNIDADE 3</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>Neste	tópico,	estudaremos	o	Estatuto	da	Cidade,	legislação	que	merece	desta-</p><p>que,	devido	à	importância	para	o	desenvolvimento	urbano.</p><p>O	Estatuto	da	Cidade	é	a	denominação	oficial	da	Lei	nº	10.257,	de	10	de	julho</p><p>de	2001,	que	 regulamenta	o	capítulo	 "Política	Urbana"	da	Constituição	Federal.	Seus</p><p>princípios	básicos	são	o	planejamento	participativo	e	a	função	social	da	propriedade.	É</p><p>uma	tentativa	de	democratizar	a	gestão	das	cidades	brasileiras	através	de	instrumentos</p><p>de	gestão,	como	o	Plano	Diretor,	obrigatório	para	toda	a	cidade,	com	mais	de	vinte	mil</p><p>habitantes	ou	aglomerados	urbanos. Aprecie	a	leitura	do	material!	Boa	leitura!</p><p>2 A LEI</p><p>O	Estatuto	da	Cidade,	lei	criada	em	2001,	tem,	como	objetivo,	orientar	o	proces-</p><p>so	de	crescimento	das	áreas	urbanas,	fornecendo	diretrizes	para	a	criação	de	políticas</p><p>públicas.	Essa	 lei,	e	também	o	direito	urbanístico,	estruturam-se	em	torno	da	função</p><p>social	da	cidade	e	também	da	função	social	da	propriedade.</p><p>A	criação	de	normas	para	regulamentar	a	urbanização	sempre	foi	muito	neces-</p><p>sária,	visto	o	período	de	urbanização	desenfreado	que	o	Brasil	passou	na	metade	do	sé-</p><p>culo	passado.	Era	preciso	regulamentar	a	urbanização,	e	isso	se	deu	até	a	promulgação</p><p>do	Estatuto	da	Cidade.	A	questão	da	função	social	da	propriedade	é	uma	das	questões</p><p>fundamentais	trazidas	pelo	Estatuto.	Segundo	ele,	cabe,	ao	município,	a	promoção	e</p><p>controle	do	desenvolvimento	urbano	de	acordo	com	a	legislação	urbanística,	além	da	fixa-</p><p>ção	das	condições	e	prazos	para	o	parcelamento,	edificação	ou	utilização	da	propriedade</p><p>(ou	do	solo).</p><p>No	primeiro	 capítulo,	 o	 Estatuto	 traz	 as	 diretrizes	gerais	 para	 a	 execução	da</p><p>política	urbana,	ordenando	o	pleno	desenvolvimento	das	funções	sociais	da	cidade	e	da</p><p>propriedade	urbana.	Dentre	as	diretrizes	gerais	para	a	execução	da	política	urbana,	po-</p><p>demos	destacar	a	gestão	democrática,	cooperação	entre	governos,	planejamento	das</p><p>cidades	e	a	garantia	do	direito	a	cidades	sustentáveis.</p><p>132</p><p>É	preciso	destacar	a	 importância	da	execução	de	uma	política	urbana	eficaz,</p><p>capaz	de	frear	o	crescimento	globalizado	descontrolado,	capitalista	e	político,	que	sem-</p><p>pre	 atingiu	 interesses	 da	minoria	 da	 população.	Ainda,	 as	 normas	 de	 ordem	pública</p><p>e	interesse	social	que	regulam	o	uso	da	propriedade	urbana	em	prol	do	bem	coletivo,	da</p><p>segurança	e	do	bem-estar	dos	cidadãos,	além	do	equilíbrio	ambiental.</p><p>Com	base	nos	 instrumentos	norteadores	da	política	urbana,	a	população	em</p><p>geral	e	o	Poder	Público	Municipal	são	os	responsáveis	pela	garantia	da	aplicação	da	Lei</p><p>n°	10.257/01.</p><p>Ademais,	o	 legislador	ordinário	dotou	os	administradores	públicos	dos	instru-</p><p>mentos	adequados	à	prática,	podendo	elaborar	uma	nova	ordem	urbanística	que	deve</p><p>ser	cumprida,	atendendo	habitantes	de	determinada	cidade,	satisfazendo	sua	função</p><p>social.</p><p>Apontamos	a	maior	responsabilidade	aos	administradores	públicos,	na	medida</p><p>em	que	se	valem	do	erário	público	para	prestar	serviços	na	melhor	das	formas,	devol-</p><p>vendo	seus	impostos,	lato	sensu,	em	benefícios	para	os	contribuintes.</p><p>O	Brasil,	em	2003,	deu	um	passo	acertado	em	direção	ao	desenvolvimento	ur-</p><p>bano.	Com	a	realização	da	1ª	Conferência	Nacional	das	Cidades,	o	Ministério	das	Cidades</p><p>e	seus	muitos	delegados	eleitos	desenharam	a	criação	da	PNDU	–	Política	Nacional	de</p><p>Desenvolvimento	Urbano.</p><p>A	PNDU	tem,	como	objetivo,	implantar	uma	política	calçada	em	desenvolvimen-</p><p>to	urbano,	proporcionando	a	criação	de	um	espaço	socialmente	construído.	A	PNDU</p><p>traz,	como	tese	central,	a	existência	de	que	vivemos	uma	crise	urbana	que	necessita</p><p>de	políticas	nacionais	direcionadas	que	orientem	e	coordenem	esforços,	ações,	planos</p><p>e	investimentos	da	lavra	do	governo,	poder	legislativo,	poder	judiciário,	setores	privados</p><p>e	sociedade	civil	em	geral.	O	foco	é	buscar	a	equidade	social,	um	aumento	da	eficiência</p><p>administrativa,	um	incremento	da	promoção	da	cidadania,	sustentabilidade	ambiental</p><p>e	atenção	aos	direitos	das	populações	tidas	como	vulneráveis,	como	negros	e	índios,</p><p>idosos,	pessoas	com	deficiência,	mulheres,	crianças	e	adolescentes.</p><p>Diante	da	grande	onda	de	urbanização	que	ocorreu	no	Brasil	em	cinco	décadas,</p><p>ficou	evidenciada	a	migração	social,	que	passou	de	majoritariamente	rural	para	majori-</p><p>tariamente	urbana,	acelerando,	assim,	moradias	em	diversas	áreas	do	país.</p><p>133</p><p>3 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E O DIREITO À MORADIA</p><p>A	regularização	fundiária	consiste	no	conjunto	de	medidas	 jurídicas,	urbanís-</p><p>ticas,	ambientais	e	sociais	que	visam	à	regularização	de	assentamentos	 irregulares	e</p><p>à	titulação	dos	ocupantes.	Segundo	Serra	 (2016),	é	preciso	garantir	o	direito	social	à</p><p>moradia,	o	pleno	desenvolvimento	das	funções	sociais	da	propriedade	urbana	e	o	direito</p><p>ao	meio	ambiente	ecologicamente	equilibrado.</p><p>Ainda,	conforme	Serra	e	Serra	(2016),	dessa	definição,	podemos	extrair	que	a</p><p>regularização	dominial	é	apenas	um	dos	aspectos	da	regularização	fundiária,	e	se	ma-</p><p>terializa	por	meio	de	um	procedimento	que	pode	envolver	várias	etapas	e	aspectos.</p><p>É	 importante	 saber	 que,	 para	 se	 atingir	 o	 objetivo	 da	 regularização	 fundiá-</p><p>ria,	existem	vários	caminhos	que	podem	ser	seguidos,	de	acordo	com	cada	situação</p><p>encontrada.	O	primeiro	passo	é	 a	 identificação	da	 situação	da	área	a	 ser	 regulariza-</p><p>da	e,	de	acordo	com	essa	análise,	a	escolha	do	instrumento	jurídico	adequado	para	a</p><p>regularização.</p><p>Estatuto da Cidade</p><p>O Estatuto da Cidade visa estabelecer diretrizes gerais da Política Urbana e, especial-</p><p>mente, regulamentar o Art. 182 da Constituição Federal, fixando os princípios, objetivos,</p><p>diretrizes, e instrumentos de gestão urbana.</p><p>No que tange, especificamente, ao parcelamento de solo, estabelece, nas diretrizes gerais:</p><p>1) o ordenamento e controle do uso do solo, de forma a evitar o parcelamento do solo,</p><p>a edificação ou o uso excessivo ou inadequado em relação à infra-estrutura urbana;</p><p>2) o planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da popu-</p><p>lação e das atividades econômicas do município e do território sob sua área de influ-</p><p>ência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos</p><p>negativos sobre o meio ambiente;</p><p>3) a simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas</p><p>editalícias, com vistas a permitir a redução de custos e o aumento da oferta dos lotes</p><p>e unidades habitacionais.</p><p>Determina a utilização de instrumentos para atingir os objetivos da lei: a) planos nacionais,</p><p>regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social;</p><p>b) planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; c)</p><p>o planejamento municipal, em especial, o Plano Diretor, a disciplina do parcelamento,</p><p>do uso e da ocupação do solo, o zoneamento ambiental, plano</p><p>plurianual; d) institutos</p><p>tributários e financeiros; e e) institutos jurídicos e políticos.</p><p>IMPORTANTE</p><p>134</p><p>Permite que lei municipal específica determine o parcelamento, edificação ou utilização</p><p>compulsório para os imóveis utilizados, aqueles que não atinjam o aproveitamento</p><p>mínimo definido no Plano Diretor ou em legislação decorrente. No caso, a municipalidade</p><p>poderá determinar as condições e os prazos para que sejam implementadas essas novas</p><p>condições.</p><p>Pelo projeto, considerava-se, também, imóvel utilizado, aquele que estivesse sendo uti-</p><p>lizado em desacordo com a legislação urbanística ou ambiental. Essa previsão legal foi</p><p>vetada pelo Presidente da República, por restringir o direito fundamental de propriedade,</p><p>assegurado pela Constituição Federal. Cumpre esclarecer que a CBIC, representando as</p><p>entidades da construção civil, como o Secovi-SP e o SindusCon-SP, solicitou, ao Presiden-</p><p>te da República, que esse dispositivo legal fosse vetado.</p><p>Será o Plano Diretor quem delimitará as áreas nas quais deve ser aplicado o parcelamento,</p><p>edificação ou utilização, considerando-se a existência de infra-estrutura e de demanda</p><p>para utilização.</p><p>Inicialmente, o proprietário será notificado para cumprir essa determinação municipal.</p><p>Estabelece, o Estatuto, os prazos máximos de: a) um ano para o proprietário protocolizar,</p><p>no órgão municipal competente, o projeto do empreendimento; e b) de dois anos para</p><p>que o proprietário do imóvel inicie as obras do empreendimento. Ressalta-se que essa</p><p>notificação deverá ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis e será procedida por</p><p>um funcionário público municipal ou por edital, se frustrada a tentativa de notificação.</p><p>Caso não seja realizado o parcelamento, edificação ou utilização, poderá, a prefeitura,</p><p>aplicar alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de cinco anos. Depois desse prazo,</p><p>o município poderá desapropriar o imóvel, com pagamento, em títulos, da dívida pública.</p><p>A alíquota do IPTU não poderá exceder duas vezes o valor cobrado no ano anterior, e não</p><p>poderá ser superior a 15% (quinze por cento). No caso, não é permitido, ao município,</p><p>conceder isenção ou anistia para os valores cobrados do proprietário.</p><p>Cumpre esclarecer que, não obstante, a CBIC, o SindusCon-SP e o Secovi-SP tenham</p><p>solicitado o veto presidencial ao dispositivo legal que fixa a progressividade de até 15%</p><p>para a alíquota do IPTU, entendendo a violação do princípio constitucional da capacidade</p><p>contributiva.</p><p>Como já dito, decorridos cinco anos de cobrança de IPTU progressivo, poderá, a</p><p>municipalidade, proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento, em títulos, da</p><p>dívida ativa, que serão, por sua vez, resgatados no prazo de até dez anos, assegurados o</p><p>valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.</p><p>O valor real da indenização deverá refletir o valor da base de cálculo do IPTU, descontado</p><p>o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área após</p><p>a notificação. Não serão computadas expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros</p><p>compensatórios.</p><p>Na hipótese de desapropriação, o município deverá, no prazo máximo de cinco anos,</p><p>proceder ao adequado aproveitamento do imóvel. O aproveitamento do imóvel poderá</p><p>ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a</p><p>terceiros, mediante procedimento licitatório.</p><p>135</p><p>É criado o usucapião especial de imóvel urbano. Aqui, o possuidor de imóvel de até 250</p><p>m², que o possuir pelo período de cinco anos, poderá adquirir seu domínio, desde que</p><p>não seja proprietário de outro imóvel. Cria também o usucapião coletivo, para a hipótese</p><p>em que não for possível identificar os terrenos ocupados (nesse caso, para áreas urbanas</p><p>superiores a 250m² e para ocupantes de baixa renda), desde que os possuidores não</p><p>sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.</p><p>Na hipótese de usucapião especial coletivo de imóvel urbano, este será declarado</p><p>pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de</p><p>registro de imóveis, devendo, o juiz, na sentença, atribuir igual fração ideal de terreno</p><p>a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe,</p><p>salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais</p><p>diferenciadas.</p><p>No projeto de lei, havia o instituto da concessão de uso especial para fins de moradia:</p><p>aquele que possuísse, como sua área ou edificação urbana, de até duzentos e cinquenta</p><p>metros quadrados, situada em imóvel público, por cinco anos, ininterruptamente e sem</p><p>oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, teria o direito à concessão de</p><p>uso especial para fins de moradia em relação à referida área ou edificação, desde que</p><p>não fosse proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural.</p><p>Especificamente, com relação à concessão de uso especial para fins de moradia,</p><p>esclarecemos que o presidente vetou todos os dispositivos legais que regiam o assunto,</p><p>por entender que a redação dada aos artigos contraria o interesse público. Ressaltamos</p><p>que a CBIC solicitou o veto presidencial aos arts. 15, 16, 17, 18, 19 e 20.</p><p>Permite, a Lei nº 10.257, que a lei municipal, baseada no Plano Diretor, delimite as áreas</p><p>em que incidirá o direito de preempção e o prazo de vigência (preempção: quando o</p><p>município tiver preferência na aquisição de imóvel urbano, objeto de alienação onerosa</p><p>entre particulares).</p><p>A preempção somente poderá ser utilizada quando o poder público precisar de áreas</p><p>para, entre outras hipóteses: execução de programas e projetos habitacionais e de</p><p>interesse social; b) ordenamento e direcionamento da expansão urbana; c) implantação</p><p>de equipamentos urbanos e comunitários; d) criação de espaços públicos de lazer e</p><p>áreas verdes.</p><p>No caso, o proprietário que tiver imóvel em que incide a preempção deverá notificar o</p><p>município quanto à intenção de aliená-lo. Nessa hipótese, o proprietário do imóvel anexa,</p><p>à notificação, as condições que se dará o negócio. Caso existam condições diferentes, a</p><p>venda será considerada nula para todos os efeitos legais.</p><p>Se a venda a terceiros for considerada nula, o município poderá adquirir o imóvel pelo</p><p>valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada.</p><p>É criada a outorga onerosa do direito de construir, que deverá ser definida pelo Plano</p><p>Diretor. Ele poderá fixar as áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido</p><p>acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, a relação entre área edificável e</p><p>a área do terreno, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.</p><p>136</p><p>Também será o Plano Diretor quem definirá os limites máximos a serem atingidos pelos</p><p>coeficientes e aproveitamento, fixando as áreas em que poderá ser utilizada a outorga</p><p>onerosa.</p><p>Institui a operação urbana consorciada. Conceitua operação urbana consorciada como o</p><p>conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal, com a</p><p>participação de proprietários, usuários permanentes e investidores privados. O objetivo</p><p>é alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a</p><p>valorização ambiental. Poderão ocorrer, na operação urbana consorciada: a modificação</p><p>de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo e</p><p>alterações das normas edilícias, considerado o impacto decorrente.</p><p>Será a lei específica que aprovará a operação urbana consorciada, devendo prever como</p><p>deverá ser operacionalizado o plano da operação urbana consorciada.</p><p>Permite, o Estatuto da Cidade, que a lei municipal autorize proprietário de imóvel urbano</p><p>a exercer, em outro local, o seu direito de construir, previsto no Plano Diretor, desde que o</p><p>imóvel venha a ser considerado necessário para fins de: preservação ou para programas</p><p>de regularização fundiária. Ainda, o município poderá definir, por lei, os empreendimen-</p><p>tos e as atividades privados ou públicos em área urbana, que dependerão de elaboração</p><p>de estudo prévio</p><p>de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de</p><p>construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público Municipal.</p><p>Com relação ao Plano Diretor, determina, o Estatuto, que será ele o instrumento básico</p><p>da política de desenvolvimento e expansão urbana, e deverá englobar o território do</p><p>município como um todo.</p><p>O processo de elaboração do Plano Diretor observará a realização de audiências públicas,</p><p>ampla participação da população, publicidade aos documentos produzidos e o acesso</p><p>de qualquer interessado aos documentos e informações produzidas. A inobservância</p><p>e qualquer um dos requisitos citados ensejará a anulação da lei que instituir o Plano</p><p>Diretor.</p><p>O Plano Diretor será obrigatório: a) para cidades com mais de 20 mil habitantes; b)</p><p>integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; áreas de especial</p><p>interesse turístico; inseridas nas áreas de influência de empreendimentos ou atividades</p><p>com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.</p><p>O Plano Diretor deverá conter, no mínimo: a delimitação das áreas urbanas onde poderá</p><p>ser aplicado (a): a) o parcelamento, edificação ou utilização; b) o direito de</p><p>preempção; c) a outorga onerosa do direito de construir; d) operação</p><p>urbana consorciada; e) a transferência do direito de construir.</p><p>Define, por último, os instrumentos que deverão ser utilizados, visan-</p><p>do à gestão democrática da cidade. São eles: os órgãos colegiados de</p><p>política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal; b) debates,</p><p>audiências e consultas públicas; c) conferências sobre assuntos de</p><p>interesse urbano; d) iniciativa popular. Pelo projeto de lei, poderiam</p><p>ser utilizados o referendo popular e plebiscito, mas os dispositivos</p><p>foram vetados.</p><p>Leia mais em: https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/514/</p><p>Estatuto-da-Cidade-Lei-10257-01.</p><p>137</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 A	 regularização	 fundiária	 é	 um	processo	muito	 importante,	 pois	 está	 diretamente</p><p>relacionado	com	o	direito	social	à	moradia.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 3</p><p>138</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 Quais	são	as	características	do	Plano	Diretor?</p><p>2		Qual	a	importância	do	Estatuto	das	Cidades	para	a	organização	das	cidades?</p><p>3		Quais	os	requisitos	do	título	de	legitimação	de	posse	na	regularização	fundiária	de</p><p>interesse	social?</p><p>139</p><p>REFERÊNCIAS</p><p>ABREU,	F.	B.	Prática de registro de imóveis.	3.	ed.	Florianópolis:	Conceito	Editorial,</p><p>2013.</p><p>BRASIL.	Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015.	Código	de	Processo	Civil.	Disponível</p><p>em:	http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm.	Acesso</p><p>em:	8	jul.	2020.</p><p>BRASIL.	Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.	Dispõe	sobre	o	patrimônio	de</p><p>afetação	de	incorporações	imobiliárias,	Letra	de	Crédito	Imobiliário,	Cédula	de	Crédito</p><p>Imobiliário,	Cédula	de	Crédito	Bancário,	altera	o	Decreto-Lei	nº	911,	de	1º	de	outubro</p><p>de	1969,	as	Leis	nº	4.591,	de	16	de	dezembro	de	1964,	nº	4.728,	de	14	de	julho	de	1965,</p><p>e	nº	10.406,	de	10	de	janeiro	de	2002,	e	dá	outras	providências.	Disponível	em:	http://</p><p>www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm.	Acesso	em:	8</p><p>jul.	2020.</p><p>BRASIL.	Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.	Institui	o	Código	Civil.	Disponível</p><p>em:	http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm.	Acesso	em:	6	out.</p><p>2019.</p><p>BRASIL.	Lei n° 10.257, de 10 de julho de 2001.	Regulamenta	os	arts.	182	e	183</p><p>da	Constituição	Federal,	estabelece	diretrizes	gerais	da	política	urbana	e	dá	outras</p><p>providências.	Disponível	em:	http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/</p><p>L10257.htm.	Acesso	em:	6	out.	2019.</p><p>BRASIL.	Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.	Dispõe	sobre	o	Sistema	de</p><p>Financiamento	Imobiliário,	institui	a	alienação	fiduciária	de	coisa	imóvel	e	dá	outras</p><p>providências.	Disponível	em:	http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm.</p><p>Acesso	em:	8	jul.	2020.</p><p>BRASIL.	Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994.	Regulamenta	o art.	236</p><p>da	Constituição	Federal,	dispondo	sobre	serviços	notariais	e	de	registro.	(Lei	dos</p><p>cartórios).	Disponível	em:	http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm.	Acesso</p><p>em:	8	jul.	2020.</p><p>BRASIL.	Constituição da República Federativa do Brasil.	1988.	Disponível	em:</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm.	Acesso	em:	20</p><p>out.	2019.</p><p>140</p><p>BRASIL.	Lei n° 6766, de 19 de dezembro de 1979.	Dispõe	sobre	o	Parcelamento</p><p>do	Solo	Urbano	e	dá	outras	Providências.	Disponível	em	http://www.planalto.gov.br/</p><p>ccivil_03/leis/L6766compilado.htm.	Acesso	em:	6	out.	2019.</p><p>BRASIL.	Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.	Dispõe	sobre	os	registros</p><p>públicos,	e	dá	outras	providências.	Disponível	em:	http://	http://www.planalto.gov.br/</p><p>ccivil_03/LEIS/L6015consolidado.htm.	Acesso	em:	6	out.	2019.</p><p>BRASIL.	Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.	Dispõe	sobre	o	condomínio	em</p><p>edificações	e	as	incorporações	imobiliárias.	Disponível	em:	http://www.planalto.gov.br/</p><p>ccivil_03/leis/l4591.htm.	Acesso	em:	7	jul.	2020.</p><p>BRASIL. Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939.	Dispõe	sobre	a	execução</p><p>dos	serviços	concernentes	aos	registros	públicos	estabelecidos	pelo	Código	Civil.</p><p>Disponível	em:	http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1930-1949/D4857.htm.</p><p>Acesso	em:	29	jun.	2020.</p><p>BRASIL.	Decreto nº 18.542, de 24 de dezembro de 1928.</p><p>Aprova	o	regulamento	para	execução	dos	serviços	concernentes	nos	registros</p><p>públicos	estabelecidos	pelo	Código	Civil.	Disponível	em:	http://www.planalto.gov.br/</p><p>ccivil_03/decreto/1910-1929/D18542.htm.	Acesso	em:	26	jun.	2020.</p><p>BRASIL.	Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864.	Reforma	a	Legislação</p><p>Hypothecaria,	e	estabelece	as	bases	das	sociedades	de	crédito	real.	Disponível	em:	26</p><p>jun.	2020.</p><p>BRASIL.	Decreto nº 482, de 14 de novembro de 1846.	Estabelece	o	Regulamento</p><p>para	o	Registro	geral	das	hypothecas.	Disponível	em:	https://www2.camara.</p><p>leg.br/legin/fed/decret/1824-1899/decreto-482-14-novembro-1846-560540-</p><p>publicacaooriginal-83591-pe.html#:~:text=Veja%20tamb%C3%A9m%3A-,Decreto%20</p><p>n%C2%BA%20482%2C%20de%2014%20de%20Novembro%20de%201846,tres%2C%20</p><p>Decretar%20o%20seguinte%20Regulamento.	Acesso	em:	26	jun.	2020.</p><p>BRASIL.	Lei orçamentária (Lei nº 317, de 31 de outubro de 1843.	Fixando</p><p>a	Despesa	e	orçando	a	Receita	para	os	exercícios	de	1843-1844,	e	1844-1845.</p><p>Disponível	em:	http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=387#:~:text=LEI%20</p><p>N.%C2%BA%20317%20%E2%80%93%20de,1844%2C%20e%20</p><p>1844%2D1845.&text=Constitucional%2C%20e%20Defensor%20Perpetuo%20</p><p>do,N%C3%B3s%20Queremos%20a%20Lei%20seguinte.	Acesso	em:	26	jun.	2020.</p><p>CENEVIVA,	W.	Lei dos registros públicos comentada.	Saraiva:	São	Paulo.	2010.</p><p>141</p><p>CHALHUB,	M.	N.	Da incorporação imobiliária.	Rio	de	Janeiro:	Renovar,	2010.</p><p>FILHO,	N.	B.	Registro de imóveis.	8.	ed.	São	Paulo:	Atlas,	1996.</p><p>LOPES,	M.	M.	de	S.	Curso de Direito Civil.	9.	ed.	Rio	de	Janeiro:	Freitas	Bastos,	2000.</p><p>MELO,	M.	A.	S.	Breves anotações sobre o registro de imóveis.	2009.	Disponível</p><p>em:https://jus.com.br/artigos/5669/breves-anotacoes-sobre-o-registro-de-</p><p>imoveis/3.	Acesso	em:	27	set.	2019.</p><p>MICHAELIS.	Dicionário da Língua Portuguesa.	São	Paulo:	Melhoramentos,	2016.</p><p>REALE,	M.	Filosofia do Direito. 20.	ed.	São	Paulo:	Saraiva,	2013.</p><p>SCAVONE	JR.,	L.	A.	Loteamento, loteamento fechado e loteamento irregular.</p><p>2019.	Disponível	em:	http://www.scavone.adv.br/index.php?loteamento-</p><p>loteamento-fechado-eloteamento-irregular.	Acesso	em:	6	out.	2019.</p><p>SERRA,	M.	G.;	SERRA,	M.	H.	Registro de Imóveis I. Parte Geral.	3.	ed.	São	Paulo:</p><p>Saraiva,	2018.</p><p>SERRA,	M.	G.;	SERRA,	M.	H.	Registro de Imóveis III. Procedimentos Especiais.	2.</p><p>ed.	São	Paulo:	Saraiva,	2016.</p><p>tão	somente	no	controle	e	na	publici-</p><p>dade	dos	referidos	ônus.	No	Brasil,	como	em	muitos	outros	lugares	do	mundo,	o	desejo</p><p>por	terra	foi	o	que	alavancou	o	movimento.	Tem-se	que	o	marco	dos	registros	públicos</p><p>surgiu	da	necessidade	de	se	estabelecer	o	registro	para	os	imóveis.	Existia	a	necessi-</p><p>dade	de	realizar	a	fixação	das	delimitações	da	extensão	de	cada	gleba	particular,	tendo</p><p>em	vista	a	existência	de	uma	ocupação	de	terra	desordenada,	feita	sem	planejamento,</p><p>através	do	povoamento	e	colonização.</p><p>A	lei	instituiu	o	registro	de	imóveis	por	ato	inter vivos	e	a	constituição	dos	ônus</p><p>reais.	Dessa	forma,	veio	unificar	o	registro	dos	ônus	reais	e	o	da	propriedade	num	só</p><p>local.	Todavia,	deixou	bem	claro	que	o	registro	somente	se	aplicaria	aos	atos	inter vivos,</p><p>deixando	desamparadas	as	sucessões	causa mortis	e	as	transmissões	judiciais.</p><p>Outra	grande	inovação,	apresentada	por	Serra	e	Serra	(2018),	adveio	da	decla-</p><p>ração	de	que	a	transmissão	não	se	operava	a	respeito	de	terceiros,	mas	pela	transcrição</p><p>desde	a	sua	data.	Assim,	a	partir	dessa	declaração,	é	possível	extrair	a	obrigatoriedade</p><p>de	 inscrição	 imposta	pelo	regramento,	que	determinava	que	a	publicidade	registrária</p><p>era	fundamental	para	que	o	direito	pudesse	exercer	sua	oponibilidade	erga omnes.</p><p>O	mesmo	dispositivo	refreou	a	força	do	registro,	ao	afirmar	que	a	inscrição	imo-</p><p>biliária	não	induziria	à	prova	do	domínio,	o	que	significa	dizer	que	a	lei	não	atribuiu	qual-</p><p>quer	presunção	de	veracidade	ao	registro.</p><p>Para	uma	análise	histórica,	ressaltamos	que	o	Brasil	adotou	o	sistema	alemão,</p><p>sistema	que	o	domínio	somente	se	transmite	com	o	registro.	Assim,	conforme	explicam</p><p>Serra	e	Serra	(2018),	o	título	(negócio	jurídico	subjacente	como	o	contrato,	a	escritura</p><p>pública)	não	é	suficiente	para	gerar	o	direito	real,	ou	seja,	o	contrato	(ou	escritura	públi-</p><p>ca)	somente	gera	direitos	pessoais/obrigacionais	entre	as	partes.	Ainda,	o	citado	autor</p><p>nos	traz	que	o	sistema	registral	alemão	conta	com	presunção	absoluta	de	veracidade,</p><p>ou	seja,	o	direito,	uma	vez	inscrito	no	Registro	de	Imóveis,	torna-se	absoluto	e	não	pode</p><p>ser	invalidado	por	possíveis	vícios	existentes	no	negócio	jurídico.</p><p>7</p><p>É	importante	destacar	que,	no	sistema	brasileiro	atual,	encontramos	a	presun-</p><p>ção	relativa	de	veracidade	dos	direitos	inscritos	no	sistema	imobiliário,	de	modo	que	o</p><p>referido	direito	é	considerado	válido	até	que	se	prove	o	contrário.	Assim,	o	efeito	cons-</p><p>titutivo	(presunção	do	domínio/direito	real)	do	direito	está	atrelado	ao	título.	Pela	siste-</p><p>mática,	todavia,	o	 registro	não	possuía	qualquer	presunção	de	veracidade.	Resultava</p><p>que,	 diante	 de	qualquer	 questionamento,	 o	 direito	 deveria	 ser	 inteiramente	provado,</p><p>porém,	uma	vez	invalidado	o	título	causal,	somente	via	judicial,	o	registro,	por	conse-</p><p>quência,	 também	será	atingido.	Aí	que	está	a	 importância	do	Registro	de	 Imóveis.	O</p><p>efeito	 constitutivo	do	 registro	pode	 ser	 considerado	como	a	viga	mestra	do	 sistema</p><p>registral	 imobiliário	brasileiro.	A	eficácia	constitutiva	do	registro	também	atinge	terceiros:</p><p>a	partir	do	registro	do	título,	toda	e	qualquer	pessoa	é	obrigada	a	respeitar	o	direito	real</p><p>constituído,	face	à	publicidade	gerada.</p><p>Em	resumo,	historicamente,	podemos	perceber	que	o	sistema	de	Registro	de</p><p>Imóveis	 brasileiro,	 apesar	 de	 adotar	 o	 sistema	 alemão,	 não	 o	 seguiu	 integralmente.</p><p>Como	vimos,	o	sistema	alemão	não	admite	prova	contrária	ao	registro,	ou	seja,	o	regis-</p><p>tro	é	inatacável.	Já	no	Brasil,	vigora	a	presunção	relativa	de	domínio	a	favor	daquele	que</p><p>registrou	o	imóvel	em	seu	nome.	Quem	quiser	contestar	seu	direito,	poderá	fazê-lo,	se</p><p>provar,	em	juízo,	a	invalidade	do	título	causal	do	registro.	No	nosso	ordenamento	jurídi-</p><p>co,	somente	o	registro	pelo	Sistema	Torrens,	que	é	exclusivo	para	imóveis	rurais,	como</p><p>veremos	mais	adiante,	produz	presunção	absoluta.</p><p>O	direito	de	propriedade	constante,	do	Art.	5º,	XXII	de	nossa	Constituição	Fe-</p><p>deral	(BRASIL,	1988),	garante	a	todos	os	brasileiros	e	estrangeiros	residentes	no	Brasil</p><p>o	direito	de	propriedade.	Esse	direito	dá,	ao	proprietário	do	bem,	a	faculdade	de	usá-lo</p><p>e	de	tirar	dele	todo	o	proveito	que	ele	possa	oferecer,	empregando-o	em	seu	próprio</p><p>proveito	ou	de	terceiros	(pelo	proprietário	autorizado),	podendo	aliená-lo	por	renda	ou</p><p>doação	e,	até	mesmo,	gravá-lo	de	ônus,	como	o	que	acontece	quando	se	oferece	o	bem</p><p>como	forma	de	garantia	de	uma	dívida.</p><p>Assim,	temos	que	o	Sistema	Registral	brasileiro	será	de	natureza	mista,	ou	seja,</p><p>ele	poderá	ser:</p><p>CONSTITUTIVO:	 (de	natureza	constitutiva)	criará	um	direito	gerando	conheci-</p><p>mento	para	o	Brasil	e	o	mundo.	Será	constitutivo	em	relação	aos	atos	de	oneração	e	às</p><p>transmissões	inter	vivos.</p><p>DECLARATIVO:	(de	natureza	declarativa)	limitar-se-á	a	declarar	a	existência	de</p><p>um	direito	preexistente.	Será	um	ato	declaratório	operado	nas	aquisições	originárias	e</p><p>causa	mortis,	além	dos	títulos	de	divisão,	judiciais	ou	extrajudiciais.</p><p>Diante	disso,	podemos	afirmar	que	os	sistemas	de	registros	servem	para	criar,</p><p>modificar,	declarar	e	extinguir	direitos	no	plano	da	normalidade	da	vida	em	sociedade.</p><p>8</p><p>LEITURA</p><p>COMPLEMENTAR</p><p>PANORAMA HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL</p><p>Décio	Antônio	Erpen</p><p>João	Pedro	Lamana	Paiva</p><p>De	 22	 de	 abril	 de	 1500	 até	 a	 Independência	 do	 Brasil,	 pertencia,	 ao	 Rei	 de</p><p>Portugal,	 toda	 a	 posse	 sobre	 o	 território	 descoberto,	 a	 título	 de	 domínio	 original	 do</p><p>Estado.	 Investido	o	Rei	do	senhorio,	em	1532,	determinou	a	divisão	administrativa	do</p><p>território	 em	 15	 capitanias.	A	partir	 de	março	do	mesmo	ano,	 as	primeiras	 cartas	de</p><p>doação	começaram	a	ser	entregues	aos	beneficiários.</p><p>O	historiador	Hélio	Viana	afirma	que,	em	1504,	já	fora	criada	a	primeira	Capitania</p><p>Hereditária	do	Brasil:	Ilha	de	São	João	ou	da	Quaresma	(Fernando	de	Noronha),	doada</p><p>a	Fernão	de	Noronha.</p><p>Embora	houvesse	sido	o	território,	na	primeira	divisão	administrativa	do	Brasil,</p><p>dividido	em	15	partes,	foram	apenas	12	os	donatários,	cujos	quinhões	foram	delimitados</p><p>e	 as	 prerrogativas	 inseridas	 nas	 respectivas	Cartas	 de	 Sesmarias.	Houve	 o	 início	 do</p><p>domínio	original	do	Estado,	com	o	privado	sobre	as	terras.</p><p>Da	Independência	até	o	ano	de	1850,	houve	ocupação	do	solo	pela	tomada	da</p><p>posse	sem	qualquer	título.</p><p>O	Registro	Imobiliário	no	Brasil	tem	sua	origem	fixada	pela	Lei	n°	601,	de	18	de</p><p>setembro	de	1850,	e	seu	Regulamento	1.318,	de	30	de	janeiro	de	1854,	quando	a	posse</p><p>passou	a	ser	reconhecida	perante	o	Vigário	da	Igreja	Católica.	Por	isso,	a	lei	passou	a</p><p>ser	conhecida	por	“Registro	do	Vigário”,	e	se	fazia	na	freguesia	da	situação	do	imóvel.	O</p><p>efeito	desse	registro	era	meramente	declaratório,	para	diferenciar	o	domínio	particular</p><p>do	domínio	público,	conforme	lição	de	Waldemar	Loureiro.</p><p>Segundo	 José	 Maria	 Junqueira	 de	 Azevedo,	 o	 Registro	 de	 Imóveis,	 com	 as</p><p>funções	de	transcrever	aquisições	 imobiliárias	e	 inscrever	ônus	reais,	 instituiu-se,	no</p><p>Brasil,	 pela	Lei	nº	 1.237,	de	24	de	setembro	de	 1864,	 regulamentada	pelo	Decreto	nº</p><p>3.453,	de	26	de	abril	de	1865.	Anteriormente,	com	o	fim	restrito	de	inscrever	hipotecas,</p><p>criou-se,	pela	Lei	Orçamentária	nº	317,	de	21	de	outubro	de	1843,	o	Registro	Hipotecário.</p><p>Vigoravam,	 até	 então,	 as	 normas	 do	 Registro	 Paroquial.	 A	 inscrição	 da	 hipoteca</p><p>antecedeu	a	transcrição	do	imóvel,	que	só	veio	a	ser	instituída	com	a	lei	antes	referida,</p><p>que	transformou	o	Registro	de	Hipotecas	em	“Registro	Geral”.</p><p>9</p><p>A	citada	lei	substituiu	a	tradição	da	coisa	pela	transcrição	do	título,	como	modo</p><p>de	 transferência,	 continuando,	 o	 contrato,	 a	 gerar	 apenas	 obrigações.	 Foi	 ampliado,</p><p>assim,	o	registro	para	as	transmissões	de	bens	de	raiz	por	atos	inter vivos	e	constituição</p><p>de	ônus	reais,	firmando	o	princípio	de	que	a	transmissão	do	imóvel	só	se	operava	por</p><p>via	de	Registro.	Embora	não	houvesse	prova	de	domínio,	surgiu	a	inscrição	hipotecária,</p><p>quer	 legal,	 quer	 convencional,	 declarando	 indispensável	 a	 transcrição	 para	 validade</p><p>contra	terceiros.</p><p>Surgiram	a</p><p>Lei	n°	3.272,	de	5	de	outubro	de	1885,	o	Decreto	169-A,	de	19	de</p><p>janeiro	de	1890,	e	o	Decreto	370,	de	2	de	maio	1890,	que	introduziram	modificações	no</p><p>Estatuto	de	1864	e	proclamaram	que	o	contrato,	antes	de	transcrito,	só	conferia	direitos</p><p>pessoais	 aos	 contratantes.	Tinham,	 a	 doutrina,	 precedentes	firmados	por	Teixeira	 de</p><p>Freitas,	na	Consolidação	das	Leis	Civis.	Prescreviam	as	ordenações,	no	concernente	à</p><p>transmissão	da	propriedade	imóvel.	Essa	se	operava	por	força	do	contrato,	tanto	que,	ao</p><p>comprador,	fosse	entregue	a	cousa	para	pagar	o	preço.</p><p>Consolidando	a	legislação	filipina	e	notando	os	inconvenientes	da	transmissão</p><p>de	imóveis	por	força	do	contrato,	assentou	Teixeira	de	Freitas	que,	para	a	aquisição	do</p><p>domínio,	não	basta,	simplesmente,	o	título.	Ao	comentar	o	Art.	524,	nota	27,	da	Consoli-</p><p>dação,	melhor	esclareceu	o	jurista:	“Nos	países	onde	o	registro	de	títulos	translativos	da</p><p>propriedade	imóvel	é	necessário,	ou	importando	em	prova	oficial	do	domínio,	ou	sendo,</p><p>simplesmente,	veículo	de	publicidade,	 é	preferível,	 como	 legítimo	adquirente,	 aquele</p><p>que	tiver	registrado	seu	título	de	aquisição,	ou	que	tiver,	a	seu	favor,	a	prioridade	no	re-</p><p>gistro.	Em	tal	caso,	só	depois	da	transcrição	ou	inscrição	no	Registro	é	que	o	título	opera</p><p>seus	efeitos,	em	relação	a	terceiros”.	Por	fim,	conclui	afirmando:	“Estamos,	hoje,	quanto</p><p>à	transmissão	de	imóveis,	por	atos	inter	vivos,	no	caso	desses	países,	onde	o	registro	de</p><p>títulos	translativos	da	propriedade	de	imóvel	é	a	sua	tradição	legal”.</p><p>Em	 referência	 aos	 ônus	 reais,	 estatui	 o	 mesmo	 preceito:	 “Para	 a	 hipoteca</p><p>convencional	produzir	os	efeitos	do	Art.	1.269,	é	necessário	que	seja	inscrita	no	Registro</p><p>Geral	de	Hipotecas,	e	esses	efeitos	começam	a	existir	da	data	da	inscrição”.</p><p>Confirmou	Carlos	de	Carvalho	que	“esses	preceitos,	estabelecendo	a	tradição	dos</p><p>bens	imóveis,	por	efeito	de	atos	inter	vivos,	gratuitos	ou	não,	só	produzem	efeitos,	a	res-</p><p>peito	de	terceiros,	pela	publicidade	legal,	isto	é,	a	transcrição	no	Registro	e	desde	a	data</p><p>dele”.	Aditou	que	“até	a	transcrição,	a	tradição	só	obriga	as	partes	contratantes”.	Ressal-</p><p>vou,	porém,	que	a	transcrição	“não	induz	prova	de	domínio,	que	fica	a	salvo”.	Ao	enumerar</p><p>os	atos	sujeitos	à	transcrição,	“para	validação	contra	terceiros	desde	a	data”,	isentou,	da</p><p>transcrição,	as	transmissões	“causa mortis”	ou	por	testamento	e	os	atos	judiciários.</p><p>Ainda	no	ano	de	1890,	assinalou-se,	no	Brasil,	a	tentativa	de	adoção	do	sistema</p><p>australiano,	conhecido	como	Registro	Torrens,	nos	termos	do	Decreto	451-b,	de	31	de</p><p>maio	de	1890,	regulamentado	pelo	Decreto	955-A,	de	5	de	novembro	do	mesmo	ano.</p><p>10</p><p>O	Registro	Torrens	constituiu	tentativa	de	emprestar,	aos	atos	do	 registro	da</p><p>propriedade	imóvel,	segurança	e	liquidez,	fazendo	incontestáveis	os	títulos	registrados.</p><p>Seria	a	situação	dos	cadastros	germânicos.	Foi	admitido	no	Brasil	para	certos	casos	de</p><p>legalização	da	propriedade	rural.	Aquele	sistema,	embora	a	afinidade	com	o	germânico,</p><p>é	originário	da	Austrália,	 idealizado	pelo	deputado	e	oficial	do	Registro	de	 Imóveis	Sir</p><p>Robert	Torrens,	que	emprestou	seu	nome	ao	processo.</p><p>Para	obter	cadastro	ou	matrícula	no	Registro	Torrens,	deve,	o	interessado,	re-</p><p>querê-lo	ao	Juiz,	nos	termos	da	Lei	6.015/73,	aduzindo	provas	da	legitimidade	do	domí-</p><p>nio	pelo	seu	título,	devidamente	filiado.	Assim,	era	uma	espécie	de	processo	depurativo</p><p>do	domínio,	declarado	 legítimo	 judicialmente.	A	titularidade	seria,	desse	modo,	 inata-</p><p>cável	juris	et	de	jure.	Verificada	a	regularidade	do	processo	e	não	havendo	contestação</p><p>de	terceiros,	promove-se	o	 registro,	ficando	arquivados,	em	cartório,	os	documentos</p><p>apresentados.</p><p>Do	Código	Civil</p><p>Com	o	advento	do	vigente	Código	Civil,	em	1	de	janeiro	de	1917,	a	transcrição	do</p><p>título	hábil,	no	registro	imobiliário	da	situação	do	imóvel,	passou	a	constituir	exigência</p><p>para	a	aquisição	da	propriedade	imóvel.	Aliás,	o	Código	Civil	dedicou	a	Seção	VI	do	Cap.</p><p>XI,	do	Tit.	III,	“Do	direito	das	coisas”,	ao	Registro	de	Imóveis.	Regulou	minuciosamente</p><p>a	matéria,	determinando	sua	função	e	alcance.	Inovou	em	muitos	pontos	a	legislação</p><p>anterior	e	fez	obra	de	sabedoria	e	proveito,	saneando	lacunas	do	regime	anterior.	São	os</p><p>seguintes	os	pontos	culminantes	da	codificação:	“a)	que	os	direitos	reais	sobre	imóveis,</p><p>constituídos	ou	transmitidos	por	atos	inter vivos,	só	se	adquirem	depois	da	transcrição</p><p>do	referido	título,	no	Registro	de	Imóveis	(arts.	532	a	676);	b)	que	se	presume	pertencer</p><p>o	direito	real	à	pessoa	em	cujo	nome	se	inscreveu,	ou	transcreveu	(art.	859);	c)	que	os</p><p>atos	sujeitos	à	transcrição	não	transferem	domínio,	senão	da	data	em	que	se	transcre-</p><p>verem	(art.	533)”.</p><p>Sobre	os	ônus	reais,	estabeleceu	princípios	correlatos:	“a)	que	todas	as	hipote-</p><p>cas	serão	inscritas	no	lugar	do	imóvel	(art.	831),	não	se	distinguindo	entre	as	hipotecas</p><p>legais	ou	convencionais	e	abolindo	as	hipotecas	ocultas;	b)	que	o	número	de	ordem	de-</p><p>termina	a	prioridade	e,	esta,	a	preferência,	entre	as	hipotecas	(art.	853,	par.ún.);	c)	que</p><p>as	hipotecas	somente	valem	contra	terceiros,	desde	a	data	da	inscrição	e	que,	enquanto</p><p>não	inscritas,	só	subsistem	entre	os	contraentes	(art.	848)”.</p><p>Determinou	que	o	Registro	de	Imóveis	compreendesse:</p><p>I	 –	 “a	 transcrição	 dos	 títulos	 da	 propriedade,	 enumerada	 no	 art.	 532;	 II	 –	 a</p><p>transcrição	dos	títulos	constitutivos	de	ônus	reais	sobre	coisas	alheias;	III	–	as	inscrições</p><p>das	hipotecas	(art.	856,	I	a	IV)”.</p><p>11</p><p>Consagrava-se,	 dessa	 forma,	 o	princípio	de	que	a	 “propriedade	 imóvel	 só	 se</p><p>adquire	pelo	registro”,	assim,	a	forma	e	o	modo	de	aquisição.	Os	atos	contratuais	ou	os</p><p>judiciários	reputam-se	preparatórios,	pois	só	obrigam	as	partes	contraentes.	Vulgarizou-</p><p>se	esse	princípio,	traduzindo-se,	na	linguagem	popular,	pela	afirmação	de	que	“quem</p><p>não	registra	não	é	dono”.	O	Código	Civil,	regulando	a	matéria,	colocou-se	entre	as	mais</p><p>adiantadas	legislações.</p><p>Leis	e	decretos	posteriores</p><p>O	Código	Civil	necessitou	de	regulamentação	no	tocante	à	matéria	registrária	e</p><p>seus	serviços	específicos,	através	de	decretos.	Houve	grande	progresso	na	matéria	ao</p><p>se	erigir	a	transcrição	em	troca	da	tradição	solene	da	transação,	geradora	do	direito	real</p><p>para	o	adquirente,	com	a	transmissão	do	domínio.	Entretanto,	com	os	desenvolvimen-</p><p>tos	socioeconômico	e	jurídico	do	país,	começaram	a	surgir	as	falhas	e	deficiências	do</p><p>sistema	imobiliário.</p><p>O	Código	Civil	instituiu	um	sistema	de	registro	imobiliário	comum,	mas	obrigató-</p><p>rio,	abrangendo	todos	os	atos	judiciais	e	extrajudiciais.	Anteriormente,	aqueles	estavam</p><p>excluídos	dos	registros,	tornando	o	sistema	inseguro.	Contudo,	não	se	aboliu	o	Sistema</p><p>Torrens,	ficando	com	dois	 sistemas	simultâneos:	um	comum	e	obrigatório	 (instituído</p><p>pelo	Código	Civil),	com	presunção	relativa	de	domínio,	e	outro	facultativo	 (o	Registro</p><p>Torrens),	com	presunção	absoluta	do	domínio.	Ainda	hoje,	persiste	o	duplo	registro	so-</p><p>bre	determinados	imóveis,	em	regiões	localizadas.</p><p>Sucederam-se	leis	e	decretos	aplicáveis	ao	Registro	de	Imóveis,	sendo,	o	primei-</p><p>ro,	o	de	nº	12.343,	de	3	de	janeiro	de	1917,	que	deu	instruções	para	a	execução	dos	atos</p><p>dos	registros	instituídos	pelo	Código	Civil.	Seguiram-se	a	Lei	nº	4.827,	de	7	de	fevereiro	de</p><p>1924,	o	Decreto	nº	18.527,	de	10	de	dezembro	de	1928,	e	o	Decreto	nº	4.857,	de	9	de	no-</p><p>vembro	de	1939,	modificado	pelo	Decreto	nº	5.718,	de	26	de	fevereiro	de	1940.	Esses	dois</p><p>decretos	vigoraram	por	mais	de	30	anos,	contemplando	figuras	jurídicas	novas,	como	o</p><p>loteamento	de	terrenos	urbanos	e	rurais,	para	venda	a	prestações;	a	promessa	de	venda</p><p>e	compra	do	imóvel	loteado	e	não	loteado;	o	contrato	de	penhor	rural;	e	o	condomínio	em</p><p>prédios	de	apartamentos.	Foi	seu	elaborador	o	eminente	jurista	Filadelfo	de	Azevedo.</p><p>Seguiu-se	o	Decreto-lei	nº	1.000,	de	21	de	novembro	de	1969,	que	atualizou	as</p><p>normas	da	 legislação	anterior.	Como	já	foi	afirmado,	esse	Decreto-lei,	depois	de	ter	a</p><p>sua	vigência	prorrogada	várias	vezes,	acabou	sendo	definitivamente	revogado,	a	des-</p><p>peito	de</p><p>seus	incontestáveis	merecimentos.	Salientou-se	pelo	empenho	em	simplificar</p><p>os	trâmites	cartorários,	dispensando,	por	 inúteis,	certos	assentamentos,	como	os	do</p><p>Livro-Talão.	Ao	mesmo	tempo,	permitiu	que	os	 livros	do	registro	fossem	substituídos</p><p>por	fichas	ou	pelo	sistema	de	folhas	soltas,	suscetíveis	de	serem	datilografadas.	Cui-</p><p>dou	de	abreviar	providências	escusadas,	facilitando	a	tarefa	dos	escrivães	e	auxiliares.</p><p>Acompanhou,	assim,	o	progresso	da	tecnologia,	em	matéria	de	escrituração	dos	atos	do</p><p>registro,	à	maneira	dos	progressos	das	escriturações	bancária,	comercial	e	pública.	Ten-</p><p>tou	retirar,	das	Serventias	da	Justiça,	os	processos	morosos,	intrincados	e	obsoletos.</p><p>12</p><p>Em	substituição	a	esse	Decreto-lei,	elaborou-se	a	vigente	Lei	nº	6.015,	de	31	de</p><p>dezembro	de	1973,	alterada	pela	Lei	nº	6.216,	de	30	de	junho	de	1975.	Dentro	dos	rotei-</p><p>ros	da	Lei	nº	6.015,	primou	por	maior	simplificação,	condensando,	no	Título	V,	a	matéria</p><p>relativa	ao	Registro	de	Imóveis.</p><p>Vige,	no	país,	o	princípio	da	territorialidade	para	fins	de	registro.	De	regra,	cada</p><p>municipalidade	tem	um	registro	imobiliário,	o	órgão	isolado,	sem	conexão	com	os	de-</p><p>mais.	A	competência	para	a	prática	dos	atos	é	absoluta.	Se	o	registro	for	promovido	em</p><p>circunscrição	diversa,	o	ato	é	considerado	inexistente.</p><p>De	outro	lado,	nas	escrituras	de	compra	e	venda,	exigem-se	muitos	documen-</p><p>tos	fiscais,	além	do	tributo	correspondente,	o	que	não	acontece	com	os	documentos</p><p>particulares.	Daí	porque	se	opta	pela	solução	mais	cômoda.	O	Brasil	 real	não	coinci-</p><p>de	 com	 o	 Brasil	 legal.	 Há	 um	 incessante	 combate	 entre	 os	 documentos	 públicos	 e</p><p>os	particulares.</p><p>O	 principal	 e	mais	 transcendente	 está	 na	 instituição	 da	matrícula	 para	 cada</p><p>imóvel	em	sua	folha.	Os	 registros	e	as	averbações	dos	títulos	que	têm,	por	objeto,	o</p><p>imóvel	matriculado,	são	efetuados,	cronologicamente,	modificando	radicalmente	a	sis-</p><p>temática	tradicional	do	registro,	proporcionando	a	futura	cadastração	imobiliária,	apro-</p><p>ximando-nos	do	sistema	cadastral	germânico,	considerado	o	mais	perfeito	por	todos	os</p><p>especialistas	na	matéria.</p><p>Outrossim,	a	matrícula	(fólio	real),	se	distingue	de	outras	em	países	irmãos,	mas</p><p>a	brasileira	mantém	todos	os	 requisitos	anteriores.	Um	autêntico	curriculum	vitae	da</p><p>propriedade	 imobiliária.	Contudo,	ela	só	foi	 instituída	a	partir	de	 1	de	 janeiro	de	1976,</p><p>trasladando-se	os	atos	existentes	anteriormente	(transcrições	e	inscrições).	Não	houve</p><p>obrigação	 legal	de	todos	os	 interessados	de	trasladarem	para	o	novo	sistema,	assim,</p><p>temos	propriedades	tituladas	sob	a	égide	da	transcrição,	cujos	livros	obsoletos	e	ma-</p><p>nuscritos	remanescem	e	são	manuseados.	Ainda,	temos	propriedades	já	lançadas	em</p><p>matrículas	abertas	sob	os	auspícios	da	nova	lei,	valendo-se	dos	dados	existentes.	São</p><p>geradas	grandes	dificuldades	no	manuseio	e	controle	dos	atos,	pela	falta	de	espaço	ou</p><p>pela	corrosão	do	tempo.	A	obrigação	somente	ocorre	quando	se	pratica	ato	passível	de</p><p>registro.</p><p>Os	atos	judiciais	são	passíveis	de	registro,	mesmo	os	de	caráter	acautelatório,	v.</p><p>g.,	protestos	contra	alienação.	Contudo,	há	uma	luta	constante	entre	a	atividade	regis-</p><p>tral	e	a	jurisdicional,	entendendo,	alguns	magistrados,	que	a	eficácia	de	seus	atos	não</p><p>pode	ser	condicionada	a	registro,	porquanto	estaria	ferida	na	soberania	dos	vereditos.</p><p>Não	existe,	ainda,	no	Brasil,	uma	consciência	fundada	na	segurança	jurídica	como	fator</p><p>de	paz	social.</p><p>A	grande	característica	que	existe	na	prática	brasileira	está	nos	chamados	con-</p><p>tratos	de	promessa	de	compra	e	venda,	feitos	por	instrumento	particular.	Com	grande</p><p>extensão	territorial,	a	propriedade	no	Brasil	foi	dividida	sem	nenhuma	programação.	O</p><p>13</p><p>êxodo	rural	precipitou	o	parcelamento	do	solo,	o	que	se	deu	através	de	pré-contratos.</p><p>Nos	tribunais,	valoriza-se	a	posse	e,	hoje,	no	Brasil,	cerca	de	40%	das	propriedades	ocu-</p><p>padas,	com	situação	jurídica	consolidada,	não	são	tituladas.	Deferiu-se,	às	promessas,</p><p>um	direito	real	oponível	e	mesmo	sem	título	definitivo,	o	promitente	comprador	dispõe</p><p>da	coisa	 (v.	g.,	constrói).	É	uma	 realidade	social.	Os	tribunais	estão	abarrotados	com</p><p>demandas	advindas	de	instrumentos	particulares,	e	sem	registro,	e	valoriza-se	a	posse</p><p>como	fator	social,	em	detrimento	do	sistema	registral	que	outorga	a	segurança	jurídica.</p><p>O	Direito	registral	somente	criou	sua	autonomia	com	a	Lei	6.015/73.	Até	então,</p><p>era	mero	apêndice	do	Código	Civil.	Nem	a	cadeira	didática	de	Direito	notarial	e	registral</p><p>tínhamos.</p><p>O	sistema	registral	brasileiro	é	constitutivo	(só	se	adquire	a	propriedade	com	o</p><p>registro).	É	descentralizado	com	mais	ou	menos	3.200	Registros	de	Imóveis	distribuídos</p><p>pelo	Brasil,	sendo,	o	registrador,	um	profissional	do	Direito,	remunerado	pela	parte	(sis-</p><p>tema	privatizado).	Seu	ingresso	se	dá	por	concurso	público,	realizado	pelo	Poder	Judici-</p><p>ário,	que	fiscaliza	seus	atos,	nos	termos	da	recente	Lei	8.935/94,	que	regula	a	atividade</p><p>de	registro.	Contudo,	esse	sistema	ainda	exige	aperfeiçoamento.</p><p>Com	efeito,	a	Física	e	a	Mecânica	revogaram	a	Geografia;	o	fax	revogou	a	tele-</p><p>grafia	e	os	correios;	a	informática	revogou	a	máquina	de	escrever	e	outros	hábitos;	e	a</p><p>mídia	acirrou	as	tendências	sociais.	Há	que	se	repensar	um	sistema	registral	moderno	e,</p><p>principalmente,	abrangente;	a	publicidade	passiva,	circunscrita	a	uma	pequena	munici-</p><p>palidade	não	integrada	ao	orbe,	tende	a	desaparecer;	a	tendência	mundial	é	de	blocos</p><p>(de	países,	de	Estados-membros,	de	microrregiões)	com	fins	mais	variados;	e	devemos</p><p>instituir	uma	publicidade	similar	a	uma	encíclica	papal	urbi et orbi,	pena	de	sermos	atro-</p><p>pelados	pela	história,	se	já	não	somos.</p><p>FONTE: ERPEN, D. A.; PAIVA, J. P. L. Panorama histórico do registro de imóveis no Brasil. 2019.</p><p>Disponível em: http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=270. Acesso em: 29 maio 2020.</p><p>3 FUNCIONAMENTO DO REGISTRO DE IMÓVEIS</p><p>A	justificativa	para	existência	do	registro	de	imóveis	é	a	segurança	da	aquisição</p><p>da	propriedade	 imobiliária	por	 atos	oriundos,	de	acordos	de	vontade	das	partes.	Um</p><p>imóvel	pertencerá	a	uma	determinada	zona	 registral	 e	 isso	 será	permanente.	Assim,</p><p>não	é	possível	“mudar”	ou	“escolher”	um	registro	de	imóvel	para	a	realização	dos	atos</p><p>registrais.</p><p>Quando	o	objeto	é	um	bem	móvel,	a	propriedade	deste	se	adquire	simplesmente</p><p>com	a	 simples	 entrega	do	bem	ao	 seu	 adquirente.	Todavia,	 se	 estamos	 tratando	de</p><p>um	 bem	 imóvel,	 este	 somente	 poderá	 ser	 adquirido	 através	 de	 registro	 de	 contrato</p><p>pertinente	no	competente	Registro	de	Imóveis.</p><p>14</p><p>Se	 estivermos	 tratando	 de	 compra	 e	 venda	 de	 imóvel,	 considerando	 que	 o</p><p>contrato	ainda	não	está	registrado,	o	adquirente	ainda	não	é	o	proprietário	do	imóvel.</p><p>O	 título	 deverá	 ser	 encaminhado	 para	 registro	 no	 Registro	 de	 Imóveis	 competente.</p><p>O	 Registrador,	 então,	 iniciará	 o	 ato	 de	 “qualificação	 do	 título”.	Ao	 desempenhar	 essa</p><p>função,	o	Registrador	irá	constituir,	modificar	ou	extinguir	direitos	reais	sobre	os	imóveis.</p><p>Será	função	do	Oficial	Registrador,	ainda,	examinar	os	títulos	e	documentos	que	são</p><p>apresentados,	verificando	sua	registrabilidade,	evidenciando	se	são	válidos	e	se	estão</p><p>de	acordo	com	as	disposições	legais.</p><p>O	Oficial	Registrador	verificará	pontualmente	a	legalidade	e	a	validade	do	título,</p><p>procedendo	ou	não	ao	seu	registro.	Para	os	atos,	a	competência	do	Oficial	Registrador</p><p>é	ampla.</p><p>Após	a	realização	do	exame	do	título,	o	Oficial	Registrado	emitirá	um	julgamento:</p><p>ou	admite	o	título	como	perfeito	e	apto	a	gerar	o	direito	real	pretendido,	determinando	o</p><p>registro,	ou	devolve	o	título	ao	apresentante,	para	que	o	complemente	com	as	exigências</p><p>que	apontará.</p><p>O	ato	de	devolução	do	título	para	o	Apresentante	chama-se	Nota	de	Impugnação,</p><p>Nota	 de	 Exigência,	 Nota	 Devolutiva	 ou	 Nota	 Explicativa	 de	 Exigência	 etc.	 O	 Oficial</p><p>Registrador	será	soberano	e	independente	sobre	o	registro	do	título	(aceitação	naquelas</p><p>condições),	ou	com	sua	denegação	e	posterior	impugnação.</p><p>Dentro	 de	 um	 contexto	 um	 tanto	 embrionário</p><p>do	 sistema	 registral,	 segundo</p><p>Serra	e	Serra	 (2018),	surgiu	o	Registro	Torrens,	que	será	analisado	no	nosso	próximo</p><p>tópico,	mas	que	visava	dar	uma	alternativa	às	pessoas	que	buscavam	a	segurança	do</p><p>direito	de	propriedade.	Após	uma	análise	detalhada	do	título	e	da	propriedade,	além	dos</p><p>confrontantes	e	possíveis	 interessados,	era	deferida	a	 inscrição,	mas	com	presunção</p><p>absoluta	de	veracidade.	Se,	no	futuro,	eventualmente,	fosse	descoberta	alguma	falha</p><p>na	formação	do	direito,	ele	seria	mantido,	salvo	nos	casos	de	fraude,	erro	de	medição	ou</p><p>oposição	a	outro	Título	Torrens	previamente	registrado.</p><p>Levando-se	 em	 conta	 que,	 neste	 momento,	 os	 títulos	 que	 encontravam</p><p>inscrição	pelo	sistema	comum	não	gozavam	de	presunção	alguma	de	veracidade,	e	que</p><p>a	maioria	dos	direitos	ainda	se	encontrava	fora	do	sistema	registrário,	percebemos	o</p><p>grande	apelo	que	o	referido	sistema	trouxe	para	a	época.</p><p>Seguindo	 com	 a	 evolução	 histórica,	 o	 Código	 Civil	 foi	 o	 primeiro	 dispositivo</p><p>legal	no	Brasil	a	criar	a	 instituição	pública	Registro	 Imobiliário	com	a	 incumbência	de</p><p>constituição	 de	 direitos	 reais,	 atribuindo	 presunção	 relativa	 de	 veracidade	 a	 esses</p><p>direitos	como	decorrência	da	inscrição.</p><p>Antes	do	Código	Civil,	havia	a	obrigatoriedade	da	inscrição	dos	títulos	formadores</p><p>de	direitos	reais,	todavia,	essa	inscrição	não	gerava	qualquer	tipo	de	presunção.	Ademais,</p><p>os	 efeitos	 das	 transcrições	 se	 limitavam	 às	 transmissões	 entre	 vivos	 dos	 imóveis</p><p>15</p><p>suscetíveis	de	hipoteca,	ficando,	de	fora	do	sistema,	as	transmissões	causa	mortis,	os</p><p>testamentos	e	os	atos	judiciários,	fato	que	foi	corrigido	pelo	Código,	que	determinou	a</p><p>inscrição	de	todos	os	títulos	destinados	à	criação,	transmissão,	modificação	ou	extinção</p><p>de	direitos	reais,	especificando,	ainda,	que	seriam	registradas	as	sentenças	de	inventário</p><p>e	partilha,	além	das	de	divisão	e	demarcação,	vindo	o	Decreto	nº	18.542/28	a	completar</p><p>os	títulos	judiciais,	ao	determinar	a	inscrição	das	sentenças	de	adjudicação	do	imóvel</p><p>quando	não	houver	partilha,	além	da	entrega	dos	imóveis.</p><p>O	Decreto	nº	18.542/28	trouxe	uma	colaboração	para	a	segurança	do	sistema</p><p>registral	 ao	 instituir	 o	princípio	da	continuidade,	 estabelecendo	a	obrigatoriedade	da</p><p>transcrição	anterior	para	que	se	pudesse	transcrever	ou	 inscrever	qualquer	 título	no</p><p>Registro	 de	 Imóveis.	 Foi	 um	grande	 passo	 para	 a	 segurança	 dos	 registros,	 segundo</p><p>Serra	e	Serra	(2018),	uma	vez	que	determinou	a	análise	da	origem	do	direito,	de	forma</p><p>a	garantir	que	ninguém	transmita	mais	direitos	do	que	possui.	O	decreto	dispensava</p><p>o	 registro	do	título	anterior,	quando	este	não	estivesse	obrigado	a	 registrar.	O	direito</p><p>então	vigente,	 todavia,	 exigia	 a	 sua	apresentação	para	a	 análise	com	o	 título	para	a</p><p>transmissão	atual.</p><p>4 PRINCIPAIS SISTEMAS DE REGISTRO IMOBILIÁRIO</p><p>O	Sistema	Registral,	 segundo	Serra	e	Serra	 (2018),	pode	ser	definido	como	o</p><p>conjunto	de	regras	e	princípios	acerca	da	criação,	modificação	e	extinção	dos	direitos</p><p>reais.	Por	direitos	reais,	temos	a	propriedade,	a	superfície,	as	servidões,	o	usufruto,	o</p><p>uso,	a	habitação,	o direito do	promitente	comprador	do	imóvel,	o	penhor,	a	hipoteca,	a</p><p>anticrese,	a	concessão	de	uso	especial	para	fins	de	moradia,	a	concessão	de direito real</p><p>de	uso e a	laje.</p><p>É	importante	sabermos	que	os	direitos	reais	se	diferem	dos	direitos	pessoais	ou</p><p>obrigacionais,	pois	os	direitos	reais	vinculam	uma	pessoa	a	um	objeto,	sendo,	a	relação,</p><p>oponível	erga omnes,	decorrendo	o	chamado	direito	de	sequela.	Serra	e	Serra	(2018)</p><p>trazem	que	os	direitos	pessoais	vinculam	duas	pessoas	entre	si,	as	quais	podem	até</p><p>dispor	sobre	determinado	objeto,	mas	a	vinculação	ocorre	somente	entre	as	partes	que</p><p>contrataram,	não	obrigando	terceiros	que	não	participaram	do	negócio.</p><p>Existem	 diversas	 formas	 de	 classificações	 dos	 principais	 sistemas	 registrais,</p><p>mas,	pela	complexidade	de	entendimento,	no	nosso	estudo,	veremos	apenas	as	mais</p><p>comuns.	Vamos	separar	os	sistemas	registrários	em	três	categorias,	sendo	elas	sob	o</p><p>ponto	de	vista	da	forma,	sob	o	ponto	de	vista	da	organização	e	sob	o	ponto	de	vista	dos</p><p>efeitos	que	o	registro	produz.	Vejamos:</p><p>Sistemas	de	Transcrição:	nesta	categoria,	o	sistema	copia	ou	transcreve	a	tota-</p><p>lidade	do	título,	apresentando,	sem	se	preocupar	em	extrair	dele	somente	seus	aspectos</p><p>puramente	obrigacionais.	Exemplo	é	o	francês,	no	qual	o	registro	consiste	no	arquivamento</p><p>em	pastas	organizadas	por	pessoa,	nas	quais	se	arquivam	os	títulos	de	transmissão.</p><p>16</p><p>Sistema	de	 Inscrição:	o	assento	 registral	corresponde	a	um	extrato	do	título,</p><p>extraindo	 apenas	 as	 disposições	 que	 têm	 caracteres	 de	 direito	 real.	 Somente	 tais</p><p>caracteres	são	suscetíveis	de	publicação	por	meio	do	registro	em	função	dos	efeitos</p><p>decorrentes	(validade	perante	terceiros).	Exemplo	desse	sistema	é	o	brasileiro.</p><p>Sistemas	 de	 Classificação:	 os	 livros	 de	 registro	 apresentam	 previamente</p><p>compartimentos	ou	campos,	nos	quais	se	revela,	abreviadamente,	o	direito	resultante</p><p>do	 documento.	 Esses	 livros	 se	 apresentam	 como	 um	 formulário,	 em	 que	 só	 são</p><p>preenchidas	as	 lacunas.	A	categoria	é	apropriada	para	as	 legislações	com	os	direitos</p><p>inscritíveis,	posto	que	estes,	no	caso,	estão	tipificados	em	sua	enumeração	e	em	seu</p><p>conteúdo.	É	típico	do	sistema	alemão,	no	qual	existe	uma	forma	rígida	de	como	deve</p><p>ser	apresentado	o	título.</p><p>Sob	o	ponto	de	vista	da	organização,	temos	os	seguintes	sistemas,	o	Sistema</p><p>de	Fólio	Real	e	o	Sistema	de	Fólio	Pessoal,	temas	que	serão	estudados	em	uma	outra</p><p>unidade.</p><p>Já	com	relação	ao	ponto	de	vista	dos	efeitos	que	o	registro	produz,	temos:	Siste-</p><p>mas	de	Inoponibilidade,	Sistemas	de	Registros	de	Documentos	ou	Sistema	Declarativo.</p><p>Sistemas	de	Registro	de	Direitos	ou,	ainda,	Sistema	Constitutivo,	que	está	divi-</p><p>dido	em:	Sistemas	de	Presunção	de	Exatidão	ou	de	Fé	Pública	ou	Sistemas	da	Inscrição</p><p>Constitutiva	Relativa,	como	o	sistema	alemão.	Por	fim,	sistemas	de	inacatabilidade.</p><p>5 A LEI Nº 6.015/73</p><p>Todos	os	atos	pertinentes	aos	registros	 imobiliários	no	Brasil	estão	disciplinados</p><p>pela	Lei	nº	6.015/73.	Com	isso,	é	muito	importante	ter	conhecimento	dessa	legislação,</p><p>já	que	trará	imensa	segurança	jurídica	à	negociação.	Por	exemplo,	em	uma	transação</p><p>imobiliária,	uma	venda	que,	aparentemente,	parece	concretizada,	poderá	ser	desfeita</p><p>trazendo	grandes	prejuízos	se	o	imóvel	não	for	registrado	da	forma	correta,	como	disci-</p><p>plinado	pela	Lei	nº	6.015/73.</p><p>Decorridos	mais	de	45	anos	do	surgimento	da	lei	de	registros	públicos,	a	Lei	nº</p><p>6.015/73,	que	dispõe	sobre	diversos	aspectos	do	sistema	registral	brasileiro,	ainda	é	de</p><p>grande	importância	para	toda	sociedade	brasileira,	pois	os	processos	mais	tradicionais</p><p>são	os	nascimentos,	 óbitos	e	emancipações	no	âmbito	do	 registro	civil	 das	pessoas</p><p>naturais;	 escrituras,	 partilhas	 e	 atas	 no	 âmbito	 do	 tabelionato	 de	 notas;	 registro	 de</p><p>contratos,	abertura	e	encerramento	de	empresas	no	registro	civil	das	pessoas	jurídicas;</p><p>registro	de	incorporações,	instituições,	loteamentos	e	retificações	de	áreas	no	registro</p><p>de	imóveis,	registro	de	protesto	no	tabelião	etc.</p><p>17</p><p>Quando	falamos	de	registrar	um	título	no	Registro	de	Imóveis,	estamos	falando</p><p>de	 realizar	 uma	 anotação/um	 lançamento/uma	 nova	 informação	 de	 cunho	 legal	 e</p><p>pertinente,	 que	 será	 realizado	 na	matrícula	 de	 um	 determinado	 imóvel,	 pertencente</p><p>àquela	Serventia	Registral.	Assim,	de	acordo	com	a	Lei	nº	6.015/73	e	suas	alterações,</p><p>somente	 poderão	 ser	 admitidos	 registros	 de	 documentos,	 em	 sua	maioria	 públicos,</p><p>taxativos	e	estabelecidos	na	Lei	nº	6015/73,	conforme:</p><p>Art.	221	-	Somente	são	admitidos	registro:	 (Renumerado	com	nova</p><p>redação	pela	Lei	nº	6.216,	de	1975).</p><p>I-	 escrituras	públicas,	inclusive	as	lavradas	em	consulados	brasileiros;</p><p>II-	 escritos	particulares	autorizados	em	 lei,	assinados	pelas	partes</p><p>e	testemunhas,	com	as	firmas	reconhecidas,	dispensado	o	reco-</p><p>nhecimento	quando	forem	atos	praticados	por</p><p>entidades	vincu-</p><p>ladas	ao	Sistema	Financeiro	da	Habitação;</p><p>III-	 atos	autênticos	de	países	estrangeiros,	com	força	de	instrumento</p><p>público,	legalizados	e	traduzidos	na	forma	da	lei,	e	registrados	no</p><p>cartório	do	Registro	de	Títulos	e	Documentos,	assim	como	sen-</p><p>tenças	proferidas	por	tribunais	estrangeiros	após	homologação</p><p>pelo	Supremo	Tribunal	Federal;</p><p>IV-	cartas	de	 sentença,	 formais	de	partilha,	 certidões	e	mandados</p><p>extraídos	de	autos.</p><p>V-		contratos	ou	termos	administrativos,	assinados	com	a	União,	Es-</p><p>tados,	Municípios	ou	o	Distrito	Federal,	no	âmbito	de	programas</p><p>de	 regularização	fundiária	e	de	programas	habitacionais	de	 in-</p><p>teresse	social,	dispensado	o	 reconhecimento	de	firma	 (BRASIL,</p><p>1973,	s.p.).</p><p>Conforme	Lopes	 (2000),	os	títulos	mencionados,	quanto	à	forma,	podem	ser</p><p>públicos	ou	privados.	Serão	títulos	públicos	quando	passados	perante	um	Oficial	Re-</p><p>gistral	ou	quando	forem	resultantes	de	atos	judiciais.	Já	no	segundo	caso,	serão	títulos</p><p>privados	quando	feitos	exclusivamente	com	a	intervenção	das	partes	interessadas.</p><p>Existem,	ainda,	três	outras	hipóteses	em	que	a	propriedade	de	um	 imóvel	se</p><p>adquire,	independentemente	do	registro:</p><p>Acessão: modo	originário	de	adquirir,	em	virtude	do	qual	fica	pertencendo,	ao</p><p>proprietário,	tudo	quanto	se	une	ou	se	 incorpora	ao	seu	bem.	Exemplo:	formação	de</p><p>ilhas.</p><p>Usucapião:	 direito	que	um	cidadão	adquire	em	 relação	à	posse	de	um	bem</p><p>móvel	ou	imóvel	em	decorrência	do	uso	por	um	determinado	tempo.</p><p>Imóveis que se adquirem pelo direito hereditário:	ocorrido	o	falecimento</p><p>de	uma	pessoa,	os	herdeiros	receberão	a	propriedade	dos	bens,	automaticamente,	em</p><p>razão	da	morte	do	autor	da	herança.</p><p>18</p><p>Em	todos	esses	casos,	o	registro	será	necessário	apenas	para	disponibilizar	e</p><p>especificar	 tal	 transmissão,	mantendo,	 assim,	 a	 continuidade	da	 cadeia	 dominial	 em</p><p>nomes	 dos	 titulares,	 nos	 registros	 do	 Cartório	 de	 Registro	 de	 Imóveis	 competentes.</p><p>Diante	disso,	com	exceção	dessas	três	hipóteses,	o	processo	de	aquisição	de	um	bem</p><p>imóvel	só	se	dará	pelo	registro	do	contrato	no	Registro	de	Imóveis	competente.</p><p>Há	muito	mais	da	Lei	nº	6.015/73	a	ser	explorada.	Para	o	nosso	estudo	inicial,</p><p>o	conhecimento	mais	brando	facilitará	a	compreensão	do	conteúdo	a	ser	trabalhado</p><p>neste	 livro.	 Contudo,	 se	 você	 sentir	 curiosidade,	 não	 deixe	 de	 pesquisar	 ainda	mais</p><p>sobre	a	Lei	de	Registros	Públicos.</p><p>19</p><p>Neste tópico, você aprendeu:</p><p>•	 A	história	dos	Registros	de	Imóveis	no	Brasil	é	longa,	desde	o	tempo	do	Império	e	da</p><p>atuação	da	Coroa	Portuguesa	em	relação	aos	bens	imóveis,	como	as	Sesmarias,	um</p><p>sistema	implementado	pela	Coroa	no	Brasil.</p><p>•	 O	imóvel	é	registrado	de	acordo	com	a	sua	localização	e	zona	registral.</p><p>•	 Os	principais	tipos	de	registros	existentes	são:	transcrição,	inscrição	e	classificação.</p><p>RESUMO DO TÓPICO 1</p><p>20</p><p>AUTOATIVIDADE</p><p>1		 O	 que	 era	 e	 como	 funcionava	 o	 Sistema	 das	 Sesmarias	 no	 Brasil?	 Por	 quem	 foi</p><p>implantado?</p><p>2		O	Sistema	Registral	Brasileiro	se	baseou	muito	no	Sistema	Registral	Alemão,	mas	não</p><p>o	seguiu	totalmente,	por	 isso,	é	um	sistema	misto.	Descreva	as	características	do</p><p>Sistema	Registral	Brasileiro.</p><p>3		O	Registro	de	 Imóveis	no	Brasil	gera	presunção	absoluta	ou	relativa	da	veracidade</p><p>dos	seus	atos?	Explique.</p><p>4		Quando	falamos	que	o	assento	registral	corresponde	a	um	extrato	do	título,	do	qual</p><p>são	extraídas	apenas	as	disposições	que	têm	caracteres	de	direito	real,	e	que	somente</p><p>tais	caracteres	são	suscetíveis	de	publicação	por	meio	do	 registro	em	função	dos</p><p>efeitos	decorrentes,	com	validade	perante	terceiros,	estamos	falando	do	sistema	de:</p><p>a)	 (			)	 Transcrição.</p><p>b)	 (			)	 Inscrição.</p><p>c)	 (			)	 Validação.</p><p>d)	 (			)	 Oposição.</p><p>5		Sobre	a	Lei	nº	6.015/73,	assinale	a	alternativa	CORRETA:</p><p>a)	 (			)	 A	lei	não	está	mais	em	vigor,	visto	que	foi	revogada	com	a	entrada	do	Código	Civil</p><p>de	2002.	É	estudada	apenas	para	conhecer	seus	aspectos	históricos.</p><p>b)	 (			)	 Todos	os	atos	pertinentes	aos	registros	imobiliários	no	Brasil	estão	disciplinados</p><p>pela	Lei	nº	6.015/73.	Por	 isso,	é	de	fundamental	 importância	ter	conhecimento,</p><p>uma	vez	que	a	lei	trará	imensa	segurança	jurídica	à	negociação	de	um	imóvel,</p><p>por	exemplo.</p><p>c)	 (			)	 Somente	 são	 registrados	 títulos	 privados	 no	 Sistema	 Registral	 Brasileiro,	 de</p><p>acordo	com	a	Lei	nº	6.015/73.</p><p>d)	 (			)	 A	Lei	nº	6.015/73	trata	apenas	do	Registro	de	Imóveis	Brasileiro,	sendo	que	seus</p><p>principais	artigos	trazem	matéria	sobre	o	Registro	Torrens,	que	é	o	procedimento</p><p>para	o	registro	de	imóveis	urbanos,	na	atualidade.</p><p>21</p><p>REGISTRO TORRENS</p><p>UNIDADE 1 TÓPICO 2 —</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>Neste	tópico,	vamos	estudar	o	Registro	Torrens.	Esse	registro	foi	criado	por	um</p><p>irlandês	e,	com	o	passar	do	tempo,	espalhou-se	seu	uso	ao	redor	do	mundo.</p><p>Historicamente,	no	Brasil,	o	sistema	foi	 implantado	por	Rui	Barbosa,	para	dar</p><p>mais	garantia	aos	proprietários	de	terras	e,	com	isso,	haver	um	registro	de	comprovação</p><p>de	 propriedade,	 já	 que	 o	 sistema	 utilizado	 até	 então,	 o	 Sistema	 das	 Sesmarias,	 era</p><p>passível	de	muitos	questionamentos	sobre	a	propriedade	das	terras.	Com	o	passar	do</p><p>tempo	e	criação	de	outras	 legislações,	o	uso	do	Registro	Torrens	foi	deixando	de	ser</p><p>uma	prática	em	nosso	país.</p><p>Atualmente,	como	veremos	no	nosso	estudo,	ele	só	é	utilizado	para	o	registro	de</p><p>propriedade	rural,	não	sendo	mais	cabível	a	sua	utilização	para	registrar	a	propriedade</p><p>urbana.	 Mesmo	 para	 a	 propriedade	 rural,	 você	 verá,	 no	 decorrer	 do	 estudo,	 que	 há</p><p>particularidades	e	 trâmites	específicos	para	o	uso	do	 registro	ou	 sistema.	Vamos	 lá?</p><p>Aproveite	a	leitura!</p><p>2 CONCEITO E SUA IMPORTÂNCIA</p><p>Historicamente,	o	Registro	Torrens	foi	 criado	pelo	 irlandês	Sir	Robert	Richard</p><p>Torrens,	 para	 registrar	 propriedade	 imóvel,	 rural	 ou	 urbana.	 Robert	Torrens,	 segundo</p><p>Serra	e	Serra	(2018),	exerceu	vários	cargos	públicos	na	Austrália,	inclusive	o	de	Oficial</p><p>de	Registro,	e	foi	exercendo	o	cargo	de	deputado	que	apresentou	seu	sistema	de	regis-</p><p>tro	da	propriedade	imobiliária,	convertido	em	lei	e	com	início	de	execução	em	2	de	julho</p><p>de	1858.</p><p>A	título	de	curiosidade,	na	Austrália,	havia	uma	distinção	bem	nítida	entre	di-</p><p>reitos	da	propriedade	adquiridos	sobre	terras	públicas	e	terras	privadas.	Os	primeiros</p><p>absolutos	e	perfeitamente	assegurados,	os	segundos,	muito	expostos	às	reivindicações</p><p>e	pouco	tutelados.</p><p>22</p><p>O	Sistema	Torrens	propôs-se,	então,	a	dirimir	esse	estado	de	coisas,	fazendo	da</p><p>matrícula,	no	registro	fundiário,	uma	prova	segura	do	direito	de	propriedade.	O	certificado</p><p>de	um	registro	inicial	serve	de	base	a	todas	as	transações	futuras.	Há,	assim,	um	registro</p><p>matriz,	constituindo	um	verdadeiro	livro	imobiliário,	pois	cada	imóvel	submetido	ao	ACT</p><p>Torrens	é	inscrito	em	uma	folha	especial,	apresentando,	de	modo	sintético,	a	descrição</p><p>de	elementos	básicos,	quer	do	ponto	de	vista	material,	quer	do	ponto	de	vista	jurídico.</p><p>A	ideia	central	de	todo	sistema	Torrens,	segundo	alguns	autores	pesquisados,</p><p>consiste	em	conferir	um	direito	incontestável	a	quem	se	vale	do	registro	e	é	portador</p><p>de	um	certificado.	Há	o	poder	de	destruir	o	titular	verdadeiro	que	se	manteve	oculto</p><p>ao	público,	direito	que	é	imolado	como	direito	real	e	substituído	por	um	simples	direito</p><p>pessoal,	consistente	numa	ação	de	indenização	contra	o	titular	registrado,	que	se	apro-</p><p>veitou	do	erro.	O	certificado	é	um	título	de	propriedade	absoluto.	A	ação	de	reivindicação</p><p>não	é	possível,	ou	se	houver	fraude,	erro	de	limites	ou	quando	a	ação	emana	de	um	igual</p><p>portador	de	um	certificado	de	título	anterior.	O	certificado,	por	esse	modo,	é	um	título</p><p>destinado	a	resistir	a	toda	ação,	seja	qual	for	o	seu	fundamento	jurídico.</p><p>O	sistema	Torrens	foi	implementado	no	Brasil	por	Rui	Barbosa.	Segundo	Serra</p><p>e	Serra	(2018),	apesar	do	sistema	não	ser	muito	utilizado	nos	dias	atuais,	a	sua	criação</p><p>deve	ser	analisada	no	contexto	histórico	em	que	foi	criado,	para	que	se	possa	compre-</p><p>ender	os	motivos	de	sua	criação.	Ainda,	é	possível	ter	uma	 ideia	do	porquê,	pouco	a</p><p>pouco,	de	ter	sido	deixado	de	lado.</p><p>FIGURA 1 – RUI BARBOSA</p><p>FONTE: <https://s.ebiografia.com/assets/img/authors/ru/ib/rui-barbosa-l.jpg>.</p><p>Acesso em: 29 maio 2020.</p><p>23</p><p>Rui Barbosa (1849-1923) foi um político, diplomata, advogado e</p><p>jurista brasileiro. Para o site e biografia, ele representou o Brasil</p><p>na Conferência de Haia, foi reconhecido como “O Águia de Haia”.</p><p>O grande tema era a criação de uma corte permanente de justiça.</p><p>Com seus longos discursos e atacando a classificação dos países</p><p>pela sua força militar, Rui Barbosa conquistou o respeito das</p><p>nações. Foi membro e fundador da Academia Brasileira de Letras</p><p>e seu presidente entre 1908 e 1919. Rui Barbosa faleceu em</p><p>Petrópolis, Rio de janeiro, no dia 1º de março de 1923. Leia mais</p><p>em www.ebiografia.com.br.</p><p>DICA</p><p>Para	Serra	e	Serra	(2018,	p.	87),	o	sistema	Torrens	foi	idealizado	e	implementado</p><p>em	um	momento	histórico	no	qual	surgiam,	no	Brasil,	as	primeiras	regras	para	a	formação</p><p>de	uma	sistemática	registral.</p><p>Não	 fazia	 muito	 tempo	 que	 tinha	 surgido	 a	 primeira	 possibilidade</p><p>de	registro	centralizada	dos	direitos	de	propriedade,	em	1864,	mas</p><p>ainda	muito	 falha	 na	medida	 em	 que	 não	 abrangia	 todos	 os	 atos</p><p>relativos	à	transmissão	de	imóveis,	deixando	de	fora	as	transmissões</p><p>judiciais	e	causa	mortis.	Ainda	declarava	que	a	transmissão	não	se</p><p>operava	a	respeito	de	terceiros,	senão	pela	transcrição	desde	a	sua</p><p>data,	mas	que	essa	transcrição	não	induziria	à	prova	do	domínio.	Sem</p><p>contar	que,	na	época,	a	maioria	dos	imóveis	ainda	não	se	encontrava</p><p>registrada,	tendo	em	vista	que,	anteriormente	a	essa	legislação,	não</p><p>se	encontrava	amparo	legal	para	o	registro,	tendo	apenas	um	registro</p><p>de	hipotecas.</p><p>Esse	era	um	período	onde	existia	uma	grande	insegurança	no	que	se	refere	aos</p><p>direitos	reais	no	Brasil,	sendo	um	atrativo	para	o	surgimento	de	uma	opção,	na	qual	a	par-</p><p>te	teria	garantia	à	inatacabilidade	do	seu	direito,	uma	vez	que	este	ganhasse	ingresso	no</p><p>registro.	Contudo,	o	sistema	em	si	traz,	como	sua	principal	característica,	a	intocabilidade</p><p>do	direito	registrado,	ou	seja,	a	impossibilidade	de	ser	desconstituído	por	terceiro.</p><p>Para	Serra	e	Serra	(2018),	o	que	é	mais	interessante	é	o	valor	jurídico	da	inscrição.</p><p>A	ideia	de	todo	o	Sistema	Torrens	consiste	em	conferir	um	direito	incontestável	a	quem</p><p>se	vale	 do	 registro	 e	 é	 portador	 de	 um	certificado.	Tem	o	 poder	 de	 destruir	 o	 titular</p><p>verdadeiro	que	se	manteve	oculto	ao	público,	direito	que	é	 imolado	como	direito	real</p><p>e	substituído	por	um	simples	direito	pessoal,	consistente	de	uma	ação	de	indenização</p><p>contra	o	titular	registrado	que	se	aproveitou	do	erro.	No	mais,	a	garantia	é	imensa.	Como</p><p>já	vimos	anteriormente,	o	certificado	é	um	título	de	propriedade	absoluto.	Contra	o	que</p><p>o	possui,	a	ação	de	reivindicação	não	é	possível,	a	menos	que	haja	fraude,	erro	de	limite</p><p>ou	quando	a	ação	emana	de	um	igual	portador	de	um	certificado	de	título	anterior.	O</p><p>certificado,	por	esse	modo,	é	um	título	destinado	a	resistir	a	toda	ação,	seja	qual	for	o</p><p>seu	fundamento	jurídico.</p><p>24</p><p>Podemos	concluir	 que	possíveis	vícios	do	 título	não	afetariam	a	propriedade</p><p>inscrita	no	sistema	Torrens.	Ainda,	caso	se	verifique,	posteriormente,	a	sua	 inscrição,</p><p>esta	que	abarcou	propriedades,	ou	parte	destas,	não	pertencentes	aos	transmitentes,</p><p>tendo	 o	 real	 proprietário	 se	 omitido	 em	 apresentar	 sua	 oposição	 ao	 registro,	 essas</p><p>propriedades	ficam	transmitidas	ao	adquirente	com	inscrição	Torrens,	restando,	àquele</p><p>que	foi	despojado	da	sua	propriedade	pela	 inscrição,	somente	direitos	pessoais	que,	em</p><p>última	análise,	se	resolvem	na	esfera	indenizatória.</p><p>Originalmente,	 sua	 inscrição	 poderia	 compreender	 tanto	 imóveis	 urbanos</p><p>quanto	rurais,	todavia,	deixou	de	ser	citado	no	Código	Civil,	trazendo	discussões	sobre</p><p>a	sua	revogação.</p><p>De	1890	a	1939,	foi	possível	a	inscrição	de	imóveis	rurais	e	urbanos	no	Sistema</p><p>de	Registro	Torrens,	sendo	que,	a	partir	de	1939,	ela	não	é	mais	permitida	pela	nossa</p><p>legislação,	o	que	não	significa	dizer	que	não	existem,	até	hoje,	 imóveis	urbanos	com</p><p>esse	registro,	tendo	em	vista	que,	uma	vez	inscrito	no	sistema,	o	imóvel	não	perde	mais</p><p>a	característica.</p><p>Se	o	Código	Civil	não	revogou	o	Sistema	Torrens,	é	certo	que	ele,	ao	decretar</p><p>a	obrigatoriedade	de	um	novo	sistema	registrário	comum	a	todas	as	propriedades,	fez</p><p>necessária	uma	análise	conjunta	de	dois	institutos,	revogando,	ainda	que	tacitamente,</p><p>todas	as	disposições	e	sua	regulamentação,	que	fossem	conflitantes	com	o	sistema	de</p><p>propriedades.	Com	isso,	é	importante	destacar	que,	hoje,	o	Sistema	Torrens	não	existe</p><p>de	 forma	 independente	 no	nosso	 país,	 ou	 seja,	 ele	 convive	 com	o	 sistema	principal</p><p>comum,	de	modo	que	a	transmissão	da	propriedade	se	dá	com	o	registro	da	matrícula.</p><p>Todavia,	a	propriedade,	uma	vez	constituída	sob	o	Sistema	Torrens,	terá	os	efeitos	de</p><p>presunção	absoluta	de	veracidade	em	contraposição	ao	sistema	comum,	no	qual	 se</p><p>garante	apenas	a	presunção	relativa.</p><p>FIGURA 2 – INSCRIÇÃO DO IMÓVEL</p><p>FONTE: <https://www.tvregistradores.com.br/2018/03/08/inscricao-de-imovel-no-registro-torrens-nao-</p><p>inviabiliza-pedido-de-usucapiao/>. Acesso em: 29 maio 2020.</p><p>25</p><p>Com	isso,	Serra	e	Serra	(2018,	p.	89)	ensinam	que,	para	que	a	propriedade	venha</p><p>a	ter	presunção	absoluta	de	veracidade,	se	o	imóvel	for	rural,	é	possível	que	se	realize	o</p><p>procedimento	de	inscrição	no	sistema	Torrens,	sendo	que,	quando	da	finalização,	será</p><p>realizado	o	registro	no	sistema	comum,	noticiando	que	a	propriedade	está	incursa	nos</p><p>aspectos	do	Registro	Torrens.</p><p>Quando	funcionava	o	sistema	Torrens,	na	sua	 implementação	e	no</p><p>momento	da	 inscrição	de	uma	propriedade	no	sistema,	era	feito	o</p><p>assentamento	 no	 Registro	 de	 Imóveis	 e	 era	 expedido	 um	 Título</p><p>Torrens,	 possibilitando	 a	 ocorrência	 de	 alienações	 e	 onerações</p><p>no	 próprio	 título	 mediante	 endossos	 e	 tradição	 sem	 que	 fosse</p><p>necessária	a	prévia	formalização	do	negócio	causal	por	meio	de	ato</p><p>notarial.	Uma	vez	emitido	o	título	Torrens,	existiam	duas	formas	de</p><p>transferência	da	propriedade	expressa,	mediante	endosso	ou	ao	se</p><p>realizar	novamente	todo	o	processo	para	inscrição	Torrens,	caso	em</p><p>que	era	cancelado	o	título	anterior	e	emitido	um	novo.	Na	hipótese</p><p>de	transmissão	mediante	endosso,	a	inatacabilidade	da	propriedade</p><p>permanecia	 somente	 até	 a	 emissão	 do	 título,	 podendo	 todas	 as</p><p>transmissões	procedidas	por	meio	de	endosso	ser	contestadas,	visto</p><p>que	não	estariam	 revestidas	da	presunção	absoluta	de	veracidade</p><p>do	registro.</p><p>Assim,	ainda	segundo	os	autores,	mesmo	que	o	imóvel	tenha	sido	inscrito	no</p><p>sistema	Torrens	antes	do	modelo	atual	de	matrículas	implantado	pela	Lei	nº	6.015/73,</p><p>se	 esse	 registro	 for	 transportado	 para	 o	 sistema	 atual	 por	 alguma	 razão,	 o	 imóvel</p><p>será	matriculado	e,	em	seguida,	 já	será	transportada	a	notícia	de	que	a	propriedade-</p><p>objeto	daquela	matrícula	está	inserta	no	Sistema	Torrens,	sendo	mantida,	assim,	a	sua</p><p>invulnerabilidade.</p><p>No	caso	de	perda	ou	destruição	do	título,	o	art.	21	do	Decreto	nº	451</p><p>–	B	previa	a	possibilidade	de	expedição	de	novo	título,	desde	que	o</p><p>processo	fosse	cercado	das	cautelas	ali	elencadas,	tais	como	publi-</p><p>cações,	declarações	a	respeito	de	eventuais	encargos	ou	alienações</p><p>feitas	sobre	o	imóvel	etc.	(SERRA;	SERRA,	2018,	p.	90).</p><p>Hoje	em	dia,	não	são	admitidas	mais	alienações	ou	onerações	no	próprio	título,</p><p>pois	como	já	estudamos,	ele	existe	em	paralelo	com	o	sistema	comum,	no	qual	a	regra</p><p>é	que	a	constituição,	transmissão	ou	extinção	de	direitos	reais	sobre	imóveis	só	se	faz</p><p>com	o	registro	dos	títulos	que	deram	origem	no	cartório	de	registro	de	imóveis	compe-</p><p>tente.	Segundo	Serra	e	Serra	(2018,	p.	90):</p><p>O	 requerimento	 de	 Registro	 Torrens	 deve	 ser	 feito	 diretamente</p><p>perante	 o	 oficial	 do	 Registro	 de	 Imóveis	 ao	 qual	 pertencer	 a</p><p>circunscrição	do	 imóvel	que	 se	pretenda	 inscrever	na	categoria.	O</p><p>oficial,	no	caso,	deve	receber	e	protocolizar	os	documentos	elencados</p><p>pela	 lei.	 Todos	 os	 documentos</p>