Resultados 4T19 Brasil Brokers

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<p>Rio de Janeiro, 30 de Março de 2020. A Brasil Brokers</p><p>Participações S.A. (BM&FBovespa: BBRK3) uma empresa com foco</p><p>e atuação no mercado de intermediação e consultoria</p><p>imobiliária, com relevante presença nos principais mercados</p><p>imobiliários do País, anuncia hoje seus resultados referentes ao</p><p>quarto trimestre de 2019. (4T19) As demonstrações financeiras</p><p>consolidadas da Companhia são elaboradas de acordo com as</p><p>práticas contábeis adotadas no Brasil, baseada na Lei das</p><p>Sociedades por Ações e nas regulamentações da CVM. Neste</p><p>relatório os impactos com reestruturação, alienação de</p><p>empresas, baixa de investimentos e provisionamentos jurídicos</p><p>adicionais foram reclassifi cados e demonstrados atrvés do grupo</p><p>“Efeitos Não Recorrentes e de Operações Descontinuadas”.</p><p>Equipe de RI</p><p>Cláudio Hermolin</p><p>CEO, CFO & IRO</p><p>Pedro Alvarenga</p><p>Dir. Financeiro</p><p>Rafaela Lourenço</p><p>Bruno Marques</p><p>Equipe de RI</p><p>Tel.: +55 (21) 2460-1628</p><p>e-mail: ri@brbrokers.com.br</p><p>Teleconferência</p><p>de Resultados</p><p>Português</p><p>31 de março de 2019</p><p>11h00 (horário de Brasília)</p><p>10h00 (horário de NY)</p><p>Tel.:+55 (11) 2188-0155</p><p>Código: Brasil Brokers</p><p>Replay: +55(11)2188-0400</p><p>Código Replay: Brasil Brokers</p><p>Inglês</p><p>31 de março de 2019</p><p>11h00 (horário de Brasília)</p><p>10h00 (horário de NY)</p><p>Tel.: +1 (646) 843-6054</p><p>Código: Brasil Brokers</p><p>Replay: +55 (11) 2188-0400</p><p>Código Replay: Brasil Brokers</p><p>v</p><p>Sumário</p><p>1. Destaques Operacionais e Financeiros ................................................................................................................ 3</p><p>2. Receita Bruta de Serviços ..................................................................................................................................... 4</p><p>3. Custo, Despesas Administrativas e Passivos Judiciais ........................................................................................ 12</p><p>4. Resultados Operacionais .................................................................................................................................... 18</p><p>5. Investimentos e Caixa ........................................................................................................................................ 19</p><p>6. Governança Corporativa .................................................................................................................................... 21</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 1</p><p>Mensagem da Administração</p><p>O panorama econômico brasileiro em 2019 foi de extremos: a Selic fechou o ano na mínima histórica (até aquela data) de</p><p>4,5% ao ano; o número de trabalhadores no mercado informal, por outro lado, chegou à máxima de 38,8 milhões; o Ibovespa</p><p>alcançou inéditos 117 mil pontos; porém, o PIB cresceu 1,1% contra uma expectativa original dos principais analistas de</p><p>mercado de 2,5%.</p><p>A menor velocidade na aprovação das reformas face o momento de instabilidade política no primeiro ano de mandato do</p><p>novo governo federal somado à guerra comercial entre China e Estados Unidos no cenário externo, trouxe muita volatilidade</p><p>aos mercados, retardando uma retomada mais acentuada em vários setores da economia.</p><p>Para o mercado imobiliário, da mesma forma, vivemos realidades muito distintas em cada estado do país. Em São Paulo,</p><p>maior mercado do país, houve uma forte aceleração na procura por terrenos e no volume de lançamentos e vendas em todos</p><p>os segmentos de renda. No Rio de Janeiro, foi possível observar a retomada do segmento de alta renda com lançamentos</p><p>mais expressivos na Zona Sul da cidade. Nos demais estados de nossa atuação, a recuperação ainda aparece de forma mais</p><p>lenta.</p><p>Outro fator extremamente relevante para a agenda do setor imobiliário, o volume de crédito concedido pelos bancos para</p><p>compra e construção de imóveis cresceu 7% em 2019 quando comparado a 2018, segundo dados da ABECIP. Outro ponto</p><p>que chama bastante atenção nessa agenda é o aquecimento da portabilidade de crédito que saiu de R$ 2,95 milhões em</p><p>2018 para R$ 168,3 milhões em 2019, refletindo o impacto dos juros mais baixos e a forte competição entre os bancos.</p><p>Em nossa operação de compra e venda no mercado Primário, conduzimos ampla reestruturação em São Paulo com a fusão</p><p>de nossas duas principais marcas nessa praça que agora atendem somente pelo nome de Abyara. Esse movimento começou</p><p>no segundo trimestre, se estendendo até o terceiro trimestre e impactando diretamente os resultados do período. Ainda</p><p>assim, nossas vendas na capital paulista, cresceram 6% em relação a 2018. Como se pôde observar, no quarto trimestre</p><p>retomamos um patamar de vendas mais elevado indicando o gradual fortalecimento dos novos times e a melhor utilização</p><p>de nossos investimentos de marketing ao concentrar os esforços na nossa marca mais conhecida. Vale lembrar que esses</p><p>mesmos movimentos foram realizados em 2018 em nossa operação do Rio de janeiro, o que nos levou à posição de liderança</p><p>nessa praça em 2019.</p><p>Em nossa operação de serviços financeiros presenciamos um forte aquecimento do mercado de crédito imobiliário no Brasil.</p><p>Tivemos mudanças governamentais nas condições básicas de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação (SFH),</p><p>ampliando o teto do valor de imóveis que se enquadram nessa modalidade para R$ 1,5 milhão. Soma-se aqui o acirramento</p><p>da competição entre os bancos. Foram inúmeros os anúncios que se alternaram sobre redução de juros cobrados aos clientes</p><p>e revisão do valor mínimo para entrada no financiamento. Adicionalmente, nos bastidores, cada banco procurou revisar suas</p><p>políticas comerciais para conquistar espaço nos principais canais de venda. Antevendo esse cenário, apostamos em 2019 no</p><p>desenvolvimento de nosso canal online de vendas através de parcerias com os dois maiores portais de anúncios de imóveis</p><p>do Brasil, a OLX e o Grupo Zap. Ampliamos nossa oferta de serviços ao incluir a modalidade de Home Equity (Hipoteca) em</p><p>nossa prateleira de produtos. E reforçamos nossa política comercial com nossos principais parceiros de crédito de forma a</p><p>criar relações duradouras com os mesmos. Com isso, esperamos retomar a tendência de crescimento construída nos últimos</p><p>anos nessa importante vertical, mesmo com o menor comissionamento unitário acordado com nosso principal parceiro de</p><p>crédito, o Bradesco.</p><p>Ainda em relação aos resultados de 2019, não podemos deixar de destacar o ótimo resultado alcançado em nossa vertical de</p><p>negócios corporativos. Concluímos 10 transações nesse segmento no último ano que envolveram lajes corporativas, venda e</p><p>locação de imóveis residenciais no atacado, participação em Shopping Centers e venda e locação de galpões industriais. O</p><p>mix de vendas alcançado esse ano evidencia a mudança estratégica da Companhia nesse segmento ao ampliar nosso foco de</p><p>atuação para mais de um tipo de produto, o que nos permitiu não só elevar nosso patamar de receita como trazer</p><p>recorrência para esse tipo de negócio.</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 2</p><p>Outro ponto que gostaríamos de destacar, lançamos recentemente nossa plataforma digital para negócios ligados à locação e</p><p>venda imóveis prontos para morar, a Desenrola, que utiliza tecnologia como meio para desburocratizar e simplificar o</p><p>processo de escolha e obtenção de um imóvel, residencial ou comercial. Acreditamos que esse será o modelo de expansão</p><p>de nosso negócio para os próximos anos à medida que aproxima a experiência do cliente à sua nova realidade, mais</p><p>conectado, exigente e demandante, permitindo que o mesmo seja atendido da forma que escolher (Omnichannel). Iniciamos</p><p>nossa atuação por Goiânia (GO), ampliamos nossa operação para Cuiabá (MT) ainda em 2019, e no começo de 2020</p><p>iniciamos a expansão para São Paulo (SP) capital.</p><p>Outro tema bastante relevante em nossa agenda de reestruturação operacional, o passivo trabalhista obteve avanços</p><p>importantes esse ano com o declínio na quantidade de novas reclamações ajuizadas por mês, além de nossa taxa</p><p>de êxito</p><p>que apresentou melhora expressiva. Tais mudanças trazem melhores perspectivas para o tema pelos próximos anos, mas não</p><p>impedem os desafios de curto prazo ligados ao impacto das perdas em processos pretéritos. Assim, para suportar essas</p><p>obrigações, emitimos em maio debêntures que perfazem o total de R$ 120 milhões, com prazo de vencimento de 5 anos</p><p>quando serão mandatoriamente convertidas em ações, admitindo-se hipóteses de conversão antecipada, nos deixando mais</p><p>fortes para enfrentar os desafios futuros.</p><p>Por fim, como evento subsequente, não podemos deixar de citar a pandemia do COVID-19 que vem afetando a população e a</p><p>economia em escala global. Na Brasil Brokers sabemos que o mais importante é a saúde e segurança de nossos</p><p>colaboradores, corretores, parceiros e clientes. Dessa forma, adotamos todas as medidas necessárias para manter as nossas</p><p>operações funcionando de forma remota, fortalecendo as ferramentas e canais que permitam que os nossos clientes e</p><p>parceiros sigam com suas jornadas de compra, venda, locação ou de obtenção de financiamento imobiliário de forma segura,</p><p>seguindo as orientações das autoridades de saúde pública.</p><p>Cláudio Hermolin</p><p>CEO do Grupo</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 3</p><p>1. Destaques Operacionais e Financeiros</p><p>Resultados Financeiros</p><p> A Receita Bruta ajustada1 do ano de 2019 apresentou crescimento de 21% em relação ao ano de 2018,</p><p>alcançando R$ 158,7 milhões.</p><p> Busca pela eficiência com controle de despesas mantiveram-se no foco. Na média as despesas</p><p>administrativas do ano de 2019 ficaram 4% abaixo do ano de 2018.</p><p> Importante destacar os avanços em nossa agenda trabalhista refletida na melhora substancial de nosso</p><p>êxito nas demandas nessa esfera e pela redução do volume médio mensal de novas ações ajuizadas para</p><p>apenas quatro novos processos.</p><p> Desde o início do ano a Companhia já conseguiu reduzir em 36% seu estoque de processos trabalhistas.</p><p>Vertical Compra e Venda no Mercado Primário</p><p> Retomada dos lançamentos no mercado primário, especialmente em SP, levando a um crescimento 42% no</p><p>Valor Geral dos Lançamentos quando comparado ao realizado no ano anterior.</p><p> Fusão de nossas operações dedicadas ao mercado primário na capital paulista, que agora, atendem</p><p>somente pelo nome Abyara para capturar sinergias administrativas e concentrar esforços de marketing.</p><p> Crescimento de 6% do VGV vendido em 2019 ao isolarmos São Paulo capital do restante do estado, mesmo</p><p>diante da fusão. Rio de Janeiro capital cresceu 20% em bases anuais.</p><p>Vertical de Serviços Financeiros</p><p> A Credimorar, vertical de negócio dedicada à comercialização de Serviços Financeiros, encerrou o ano com</p><p>mais de R$ 2 bilhões de contratos financiados, número 50% maior que no ano anterior, liderando o</p><p>mercado de intermediação de crédito imobiliário no Brasil.</p><p> Assinamos a renovação da parceria com o Bradesco para comercialização e distribuição de crédito</p><p>mobiliário por mais 10 anos.</p><p> Novo acordo de parceria para oferta de financiamento imobiliário com OLX e Grupo Zap, os maiores portais</p><p>de busca de imóveis do país, contando com milhões de usuários por mês só na vertical de imóveis.</p><p>Vertical Corporativo</p><p> De forma recorrente, a vertical de negócios corporativos realizou mais 2 expressivas transações no 4T19 e</p><p>assinou dois contratos de consultoria imobiliária, alcançando no ano de 2019 uma receita de R$ 31,6</p><p>milhões, o dobro do ano passado.</p><p> Com a taxa básica de juros caindo para em 3,75% ao ano, reformas realizadas, e câmbio favorável para o</p><p>investidor estrangeiro, os grandes ativos imobiliários tornam-se mais atrativos na retomada do mercado.</p><p>Vertical Locação e Venda de Prontos</p><p> A operação de Locação intermediou 1.144 imóveis em 2019, número 51% superior a 2018, alcançando uma</p><p>receita de R$12 milhões, 6% maior quando comparado ao mesmo período do ano anterior.</p><p> É a primeira vez em 4 anos que a receita de locação volta a crescer, evidenciando os ganhos operacionais</p><p>da nova plataforma digital, a Desenrola.</p><p> O mercado secundário apresentou crescimento de 5% em 2019 vs 2018 e de 24% no 4T19 quando</p><p>comparado ao mesmo período do ano anterior, evidenciando o melhor momento do segmento em função</p><p>das melhores condições de crédito. O modelo Desenrola será implantado nesse segmento dado à</p><p>similaridade da jornada do cliente na escolha do imóvel.</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 4</p><p>2. Receita Bruta de Serviços</p><p>A Receita Bruta de serviços das operações continuadas da Brasil Brokers representada pela soma das comissões dos</p><p>diferentes segmentos de atuação alcançou R$ 38,9 milhões no 4T19, ligeiramente superior quando comprado ao trimestre</p><p>anterior. No ano de 2019, alcançamos o resultado de R$ 158,7 milhões de Receita Bruta, 21% superior ao ano de 2018,</p><p>reflexo da evolução em nossas operações correntes e do sucesso de nossa estratégia de diversificação de negócios através da</p><p>expansão e investimentos em diferentes verticais de negócios.</p><p>Tabela 1 – Receita e Comissão de Intermediação Ajustada1</p><p>Receitas Operacional Bruta por Vertical (R$ milhões) 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Compra e Venda - Primário 12,8 12,1 6% 9,1 42% 42,8 44,6 -4%</p><p>Compra e Venda - Secundário 5,1 3,7 36% 4,9 4% 19,1 16,7 14%</p><p>Corporativo 7,3 9,8 -26% 9,0 -19% 31,6 15,7 101%</p><p>Serviços Financeiros 10,6 12,1 -12% 12,0 -12% 52,3 41,1 27%</p><p>Locação* 3,0 3,0 1% 3,2 -7% 12,0 11,3 6%</p><p>Outras Receitas 0,2 0,2 -16% 0,5 -62% 0,9 1,3 -34%</p><p>Receita Operacional Bruta 38,9 40,9 -5% 38,7 1% 158,7 130,9 21%</p><p>Impostos 5,0 4,9 1% 4,6 8% 19,6 16,8 17%</p><p>Cancelamentos 0,4 0,9 -61% 1,1 -65% 3,0 2,8 8%</p><p>Receita Líquida 33,6 35,0 -4% 33,0 2% 136,1 111,3 22%</p><p>*a receita operacional Bruta da Vertical de Locação contempla negócios correlatos como seguros, gestão de recebíveis, entre outros.</p><p>Do total de receita do ano de 2019, 27% foram originados no mercado primário, 12% no mercado secundário, 20% na vertical</p><p>corporativo, 33% na vertical de serviços financeiros, 8% na vertical de locação. No ano, as linhas consideradas off-core pelo</p><p>mercado, representaram 61% do faturamento.</p><p>Nossa Receita Operacional Líquida alcançou R$ 33,6 milhões no 4T19, 4% inferior ao valor registrado no mesmo período do</p><p>ano anterior, e um crescimento de 2% quando comparado ao trimestre imediatamente anterior. No ano, alcançamos o total</p><p>de R$ 136,1 milhões, 22% superior a 2018.</p><p>Evolução da Receita Bruta Ajustada¹</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 5</p><p>2.1 Mercado Primário</p><p>Nossa Unidade de Negócios do Mercado Primário é responsável pela atuação comercial em empreendimentos imobiliários</p><p>lançados por incorporadores em sistema de condomínio antes mesmo dessas unidades estarem prontas. Estamos presentes</p><p>em diferentes praças através de lojas próprias ou licenciadas, atuando em toda a cadeia produtiva desse segmento: desde a</p><p>identificação de tendências do mercado e região, à concepção e planejamento do empreendimento, no desenvolvimento da</p><p>estratégia de marketing, até a venda e formalização da transação.</p><p>Tabela 2 – Lançamentos Brasil</p><p>Lançamentos 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>VGV Lançado (R$ milhões) 3.039,8 2.729,0 11% 1.763,5 72% 8.527,9 5.988,4 42%</p><p>Quant. Unidades Lançadas 6.464 6.317 2% 4.085 58% 17.105 17.459 -2%</p><p>Ticket Médio (R$ mil) 470,3 432,0 9% 431,7 9% 498,6 343,0 45%</p><p>Quando analisamos o volume de novos lançamentos do 4T19, temos um aumento de 72% em relação ao trimestre anterior,</p><p>e 11% em relação ao 4T18, especialmente em função da retomada dos lançamentos de médio-alto padrão em São Paulo e no</p><p>Rio de Janeiro, elevando o patamar de volume e preço.</p><p>No ano, a companhia participou do lançamento de 17.105 unidades com ticket médio de R$ 498,6 mil, o que nos levou a um</p><p>VGV Potencial R$8,5 bilhões no Mercado Primário.</p><p>Tabela 3 – Mix do Valor dos Lançamentos</p><p>com participação da Brasil Brokers por Estado</p><p>Valor Geral das Vendas - Lançados 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Veral das Vendas 3.039,8 1.764,0 72% 2.729,0 11% 8.528,0 5.988,0 42%</p><p>São Paulo 2.355,8 1.357,0 74% 2.285,0 3% 7.038,0 4.950,0 42%</p><p>Rio de Janeiro 684,0 40,0 14% 444,0 -5% 1.123,0 1.015,0 8%</p><p>Outros 0,0 367,0 -100% 0,0 - 367,0 23,0 1496%</p><p>No ano de 2019, o mercado de São Paulo representou 83% dos lançamentos refletindo a expansão do volume em todos os</p><p>segmentos de renda. O estado do Rio de Janeiro representou 13% do total, beneficiado pela retomado dos lançamentos de</p><p>alto-padrão na Zona Sul da Cidade. Minas Gerais vem mostrando recuperação ainda lenta nos últimos meses, e representou</p><p>4% do todo. No quarto trimestre, o mercado de São Paulo representou 77% dos lançamentos e o mercado carioca</p><p>representou 23%.</p><p>Mix do VGV por Faixa de Preço – 4T</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 6</p><p>Do total dos R$ 3,0 bilhões em empreendimentos lançados no 4T19 com a nossa participação, 26% referem-se a imóveis até</p><p>R$ 240 mil, 33% por imóveis de R$ 240 mil a R$ 500 mil, 12% foi composto por imóveis de R$ 500 mil a R$ 1 milhão, 29% por</p><p>imóveis acima de R$ 1 milhão, levando à evolução do ticket médio em bases anuais, como já destacado.</p><p>Do total dos R$ 8,5 bilhões em empreendimentos lançados no ano de 2019 com a nossa participação, 18% referem-se a</p><p>imóveis até R$ 240 mil, 21% por imóveis de R$ 240 mil a R$ 500 mil, 22% foi composto por imóveis de R$ 500 mil a R$ 1</p><p>milhão, 39% por imóveis acima de R$ 1 milhão.</p><p>Tabela 4 – Vendas Contratadas do Mercado Primário</p><p>Primário 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>I - Venda de Lançamentos 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Geral de Vendas (VGV) em milhões 578,1 374,0 55% 268,8 115% 1.458,2 1.115,5 31%</p><p>Unidades Vendidas 1.446 943 53% 667 117% 3.725 3.437 8%</p><p>Ticket Médio em milhares 399,8 396,6 1% 403,0 -1% 391,5 324,5 21%</p><p>II - Venda de Remanescentes 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Geral de Vendas (VGV) em milhões 87,9 284,8 -69% 215,3 -59% 837,6 1.316,6 -36%</p><p>Unidades Vendidas 189 844 -78% 607 -69% 2.152 4.071 -47%</p><p>Ticket Médio em milhares 464,9 337,4 38% 354,6 31% 389,2 323,4 20%</p><p>I + II = Mercado Primário Total 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Geral de Vendas (VGV) em milhões 665,9 658,8 1% 484,1 38% 2.295,8 2.432,1 -6%</p><p>Unidades Vendidas 1.635 1.787 -9% 1.274 28% 5.877 7.508 -22%</p><p>Ticket Médio em milhares 407,3 368,7 10% 380,0 7% 390,6 323,9 21%</p><p>No quarto trimestre de 2019, o Valor Geral de Vendas do Mercado Primário aumentou 38% em relação ao trimestre</p><p>imediatamente anterior acompanhando o maior volume de lançamentos no mercado e a evolução gradual dos novos times</p><p>estabelecidos ao longo do processo de fusão de nossas duas maiores operações em São Paulo. Além disso, cabe destacar a</p><p>evolução do volume de vendas no Rio de Janeiro que parece ter passado de seu pior momento, que foi em 2017. Quando</p><p>comparado ao mesmo trimestre do ano passado, permanecemos em linha em termos de VGV contratado.</p><p>Tabela 5 – Mix do Valor Geral de Vendas Contratadas do Mercado Primário por Estado</p><p>Valor Geral das Vendas - Primário 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Veral das Vendas 665,9 658,8 1% 484,1 38% 2.295,8 2.432,1 -6%</p><p>São Paulo 489,4 432,4 13% 345,9 41% 1.665,9 1.666,6 0%</p><p>Rio de Janeiro 144,9 171,8 -16% 110,7 31% 480,8 465,6 3%</p><p>Outros 31,7 54,6 -42% 27,4 15% 149,1 299,8 -50%</p><p>Mix do VGV por Faixa de Preço – 2019</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 7</p><p>Do total dos R$ 2,3 bilhões vendidos no Mercado Primário no ano de 2019, 73% referem-se a imóveis em São Paulo, 21%</p><p>referem-se a imóveis vendidos no Rio de Janeiro e apenas 6% referem-se a imóveis vendidos nos demais estados. Gostaria de</p><p>destacar a forte evolução do volume de vendas em São Paulo no último trimestre, alcançando 41% em relação ao 3T19,</p><p>refletindo as em parte as mudanças operacionais realizadas.</p><p>Quando analisamos o resultado acumulado no ano, por outro lado, vivemos realidades muito distintas que acabaram levando</p><p>a um resultado 6% abaixo de 2018. Tivemos na capital paulista uma expansão das vendas de 6% ao compararmos bases</p><p>anuais, mesmo sendo penalizado pelo período de fusão das operações, mencionado anteriormente, durante o segundo e</p><p>terceiro trimestres. Nesse movimento, perdemos parte de nosso time de vendas, o que impactou diretamente no volume de</p><p>intermediações. Vale destacar, que essa consolidação já está concluída, e que nossos times de vendas estão recompostos,</p><p>nos permitindo retomar aos patamares de vendas anteriores, como destacado no resultado do 4T19. Porém, nossas</p><p>operações no interior do estado que incluem Campinas, Jundiaí, Santos e Santo Andre não repetiram o mesmo desempenho.</p><p>Na capital do Rio de Janeiro, nossa principal operação de Primário registrou expansão de 20% no volume de vendas em</p><p>relação a 2018, nos levando a uma posição de destaque nesse mercado. Porém, nossa operação no Leste Fluminense teve</p><p>uma performance inferior ao ano anterior dado a desaceleração econômica na região.</p><p>Por fim, quando analisamos a evolução das vendas nos demais estados, tivemos desaceleração do de quase 50% do volume</p><p>financeiro transacionado dado a menor liquidez dessas praças.</p><p>Vale destacar a evolução do ticket médio ao longo de 2019. Do valor total de vendas da Brasil Brokers no Mercado Primário</p><p>no ano de 2019, 28% referem-se a imóveis até R$ 240 mil, 21% por imóveis de R$ 240 mil a R$ 500 mil, 29% foi composto por</p><p>imóveis de R$ 500 mil a R$ 1 milhão, 22% por imóveis acima de R$ 1 milhão.</p><p>VGV por Região e Evolução do Ticket Médio 2019</p><p>Evolução do Índice de Velocidade de Vendas sobre Lançamentos</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 8</p><p>A velocidade de venda sobre os lançamentos nesse trimestre cresceu 62% no 4T19 quando comparado ao 3T19 e 39%</p><p>quando comparado ao mesmo trimestre de 2018.</p><p>2.2 Mercado Secundário</p><p>A venda de imóveis usados ou prontos para serem habitados é caracterizada pelo relacionamento cliente vendedor - cliente</p><p>comprador, onde a imobiliária, como intermediário comercial, ganha uma comissão que é devida pelo dono do imóvel.</p><p>Prestamos aos nossos clientes um serviço completo de exposição e comercialização dos produtos que ocorre através de um</p><p>time de agentes especializados munidos de um grande banco de dados oriundos de informações do mercado e de nosso</p><p>longo histórico de vendas.</p><p>Esse mercado apresentou consistente evolução em seus resultados no último ano quando comparado a 2018. O valor geral</p><p>de vendas cresceu 24% no 4T19 vs 4T18, impulsionado pelo maior número de unidade vendidas e pela expansão do ticket</p><p>médio dos imóveis comercializados. Tal evolução reflete as melhores condições de financiamento disponíveis no mercado,</p><p>além de nossa mudança de posicionamento estratégico concretizada ao longo de 2018 e 2019 ao concentrar esforços no</p><p>segmento de mais alta-renda.</p><p>Os principais mercados que atuamos, Rio de Janeiro e São Paulo, apresentaram variações positivas no trimestre quando</p><p>comparados ao 4T18 e 3T19.</p><p>Gostaria de destacar, ainda, que firmamos em 2019 uma parceria entre a Brasil Brokers, Credimorar e Banco Inter, para</p><p>venda de Home Equity (hipoteca), como forma de alavancar captações e vendas do mercado secundário. Detalharemos</p><p>melhor esse produto na seção que tratamos sobre Serviços Financeiros.</p><p>Tabela 6 – Vendas de Imóveis Prontos ou Usados</p><p>Destaques Operacionais 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Geral de Vendas (VGV) 220,4 177,3 24% 210,7 5% 849,0 810,2 5%</p><p>Unidades Vendidas 365 334 9% 333 10% 1.369 1.410 -3%</p><p>Ticket Médio (R$ mil) 603,8 530,9 14% 632,8 -5% 620,2 574,6 8%</p><p>Tabela 7 – Mix do Valor</p><p>Geral de Vendas Contratadas no Mercado Secundário por Estado</p><p>Valor Geral das Vendas - Secundário 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Veral das Vendas 220,4 177,3 24% 210,7 5% 849,0 810,2 5%</p><p>Rio de Janeiro 140,3 120,9 16% 140,8 0% 564,7 513,6 10%</p><p>São Paulo 71,3 44,8 59% 62,3 14% 252,7 226,0 12%</p><p>Outros 8,8 11,6 -24% 7,6 15% 31,6 70,6 -55%</p><p>No quarto trimestre de 2019, das vendas contratadas de imóveis prontos ou usados, 64% foram no Estado do Rio de Janeiro,</p><p>32% em São Paulo e 4% em outros estados. No ano, Rio de Janeiro representou 66%, São Paulo 30% e demais estados</p><p>representaram 4%.</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 9</p><p>No 4T19, do total de R$ 220 milhões de vendas contratadas no mercado secundário, 7% foi composto por imóveis de até R$</p><p>240 mil, 21% por imóveis de R$ 240 mil a R$ 500 mil, 30% por imóveis de R$ 500 mil a R$ 1 milhão e 42% por imóveis a partir</p><p>de R$ 1 milhão.</p><p>Em 2019, do total de R$ 849 milhões de vendas contratadas no mercado secundário, 6% foi composto por imóveis de até R$</p><p>240 mil, 17% por imóveis de R$ 240 mil a R$ 500 mil, 28% por imóveis de R$ 500 mil a R$ 1 milhão e 49% por imóveis a partir</p><p>de R$ 1 milhão.</p><p>Outro ponto que gostaríamos de destacar, recentemente iniciamos o roll-out de nossa plataforma digital, a Desenrola, para</p><p>negócios ligados a venda imóveis prontos para morar em Goiânia, Cuiabá e São Paulo capital. Acreditamos que o modelo</p><p>desenvolvido para locação é altamente replicável para o modelo de compra e venda de imóveis prontos, à medida que os</p><p>processos de anúncio, seleção, agendamento, visita e envio de proposta são praticamente idênticos em ambas operações,</p><p>restando a maior diferença para a etapa de negociação e regularização, que no caso do secundário exige um tratamento</p><p>diferenciado dado a complexidade envolvida.</p><p>Com isso, entendemos que a Desenrola se torna um dos principais vetores de crescimento da Companhia por agregar uma</p><p>experiência digital ao processo, mantendo um alto grau de conversão de vendas uma vez que conta capacidade de atender</p><p>os clientes no momento e forma que desejam (Omnichannel).</p><p>Mix de VGV por faixa de preço – 4T</p><p>Mix de VGV por faixa de preço – 2019</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 10</p><p>2.3 Mercado de Locação</p><p>A inovação digital continua a moldar como vivemos, trabalhamos e interagimos com as pessoas. Os novos comportamentos</p><p>de consumo e o novo público em potencial (os "millenials"), chegam com força total buscando agilidade e flexibilidade.</p><p>Assim, criamos uma plataforma, a Desenrola, que utiliza a tecnologia como meio para atender essa demanda.</p><p>O que nos diferencia é a capacidade de atender nosso público que quer alugar um imóvel, seja comercial ou residencial, de</p><p>forma online, sem necessidade de apresentar nenhuma garantia, em uma esteira de contratação desburocratizada sem</p><p>perder o lado humano no atendimento.</p><p>Terminamos o último trimestre com 2.371 imóveis sob administração em nossa operação de locação, em linha com trimestre</p><p>imediatamente anterior.</p><p>O número de imóveis intermediados no 4T19 foi 72% superior quando comparado ao mesmo período do ano anterior. Esse</p><p>crescimento reflete as mudanças já implementadas em nossos processos e sistemas para captação e anúncio dos imóveis</p><p>que foram realizadas ao longo do ano e os maiores esforços de Marketing e beneficiará os resultados de nossa carteira nos</p><p>próximos meses.</p><p>Tabela 8 – Locação</p><p>Locação 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Número de Imóveis Intermediados 278 162 72% 305 -9% 1.144 759 51%</p><p>Carteira de Imóveis 2.371 2.674 -11% 2.373 0% 2.371 2.674 -11%</p><p>Esperamos a expansão dessa vertical ao longo dos próximos trimestres alavancada não só pelas receitas de intermediação e</p><p>administração de imóveis, mas também de produtos correlatos como seguros, gestão de recebíveis, entre outros, que hoje</p><p>representam uma receita de R$ 721 mil no trimestre do total de R$ 3,0 milhões alcançados na vertical no trimestre e</p><p>representaram R$ 2,6 milhões no ano de um total de R$ 12,0 milhões.</p><p>Já realizamos a expansão da marca Desenrola para as cidades de Cuiabá e São Paulo, após seu exitoso início em Goiânia e,</p><p>como mencionamos anteriormente, estamos fazendo o roll-out desse modelo para o Mercado Secundário nessas mesmas</p><p>praças.</p><p>2.4 Mercado Corporativo</p><p>Através de nossas marcas Primaz e BBRK Capital, oferecemos um serviço completo de assessoria e intermediação de compra</p><p>e venda de grandes ativos imobiliários e de terrenos, além de apoiarmos na estruturação de produtos financeiros com lastro</p><p>em imóveis para incorporadores.</p><p>Tabela 9 – Vendas Corporativas e Terrenos</p><p>Vendas Corporativo 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Valor Geral de Vendas (VGV) em milhões 80,9 616,8 -87% 440,3 -82% 1.281,5 925,4 38%</p><p>Unidades Vendidas 2 6 -67% 4 -50% 10 16 -38%</p><p>Ticket Médio em milhões 40,5 102,8 -61% 110,1 -63% 128,1 57,8 122%</p><p>As vendas da Vertical Corporativo no 4T19 somaram R$ 80,9 milhões a partir da intermediação na venda de 2 edifícios</p><p>comerciais. Adicionalmente, prestamos serviço de consultoria imobiliária a um grande cliente do setor atacadista, gerando</p><p>uma receita de R$ 7,3 milhões no período e contribuindo para alcançarmos uma receita acumulada de R$ 31,6 milhões para</p><p>o Grupo em 2019, o dobro de 2018.</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 11</p><p>Continuaremos a investir nessa Vertical, reforçando nosso time de especialistas comerciais para aumentar a nossa</p><p>abrangência de atuação e trazendo novas oportunidades de negócios.</p><p>2.5 Mercado de Serviços Financeiros</p><p>Principal pilar de nossa mudança estratégica em 2018, oferecemos através da Credimorar serviços de assessoria na</p><p>comercialização de serviços financeiros imobiliários através de canais digitais, das lojas da Brasil Brokers ou através de</p><p>parcerias com outras imobiliárias e demais assessorias financeiras.</p><p>Obter um financiamento imobiliário pode ser um processo bastante complexo para a maior parte das pessoas. Por isso,</p><p>oferecemos aos nossos clientes toda a assessoria na contratação de financiamento imobiliário seja através do Sistema</p><p>Financeiro de Habitação (SFH) ou através do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) garantindo uma adequada comunicação com</p><p>as instituições financeiras com as quais trabalhamos, diminuindo assim o tempo de fricção na contratação do serviço.</p><p>Além disso, atuamos também na comercialização e intermediação do crédito com imóvel em garantia (ou Home Equity).</p><p>Muito comum nos Estados Unidos, essa é uma modalidade de crédito onde você usa um imóvel residencial ou comercial,</p><p>quitado em seu nome e com a documentação em dia, como garantia para conseguir um empréstimo pessoal.</p><p>Tabela 9 – Operacional Credimorar</p><p>Crédito Imobiliário 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>VGC Produzido (em milhões) 440,3 498,2 -12% 517,0 -15% 1.971,5 1.568,0 26%</p><p>VGC Financiado (em milhões) 449,2 428,7 5% 505,1 -11% 2.001,8 1.335,0 50%</p><p>Unidades Financiadas 1.490 1.540 -3% 1.745 -15% 6.872 4.553 51%</p><p>Loan to Value 64% 64% 0% 66% -3% 64% 64% 1%</p><p>Encerramos o ano de 2019 com um montante financeiro financiado superior a R$ 2 bilhões, nosso melhor desempenho</p><p>histórico, o que nos levou a nos tornarmos a maior assessoria independente de crédito imobiliário do país. O montante</p><p>financeiro financiado no quarto trimestre de 2019 foi 5% superior ao número observado no mesmo período de 2018.</p><p>Dado o novo cenário de juros no país, esse ano houve uma forte aceleração da concorrência entre os bancos para expandir</p><p>suas operações ligadas ao crédito imobiliário seja através da redução de taxa em suas linhas de crédito tradicionais ou com a</p><p>criação de novas linhas mais competitivas. Ao mesmo tempo, alguns bancos aprofundaram suas políticas comerciais para</p><p>ampliar sua penetração em canais de distribuição, até então, não explorados.</p><p>Mix de produtos na visão de VGV</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 12</p><p>Assim, prevendo esse movimento, a Credimorar tem investido na abertura de novos canais de venda de seus produtos</p><p>buscando alcançar seus clientes diretamente no varejo de forma online. Nessa direção, firmamos parceria com dois dos</p><p>maiores portais de anúncio de imóveis do Brasil, a OLX e Grupo Zap, com a inclusão de um simulador de financiamento</p><p>diretamente em seus portais, além de termos construído uma esteira automática para produção com o banco Bradesco. A</p><p>abertura de novos canais é fundamental para dar continuidade ao crescimento dessa vertical.</p><p>Vale lembrar que, hoje, o nosso principal canal de vendas se dá através, de nossas parcerias regionais para distribuição de</p><p>crédito, independente de termos operação de compra e venda de imóveis na localidade. O volume de financiamentos</p><p>produzido através dessas parcerias representou 88% do total em 2019. Assim, não podemos deixar de comentar, que</p><p>reforçamos nossa política comercial com nossos principais parceiros de crédito de forma a criar relações duradouras com os</p><p>mesmos.</p><p>Mesmo com essas medidas, o volume financeiro financiado no 4T19 foi 11% inferior em relação ao 3T19. Já, o volume de</p><p>financiamentos produzidos no 4T19 foi inferior em 12% quando comparado ao quarto trimestre de 2018 e 15% quando</p><p>comparado ao trimestre imediatamente anterior.</p><p>Por fim, importante mencionar ainda, que foi celebrado no dia 29 de agosto novo contrato aditivo com o banco Bradesco, de</p><p>modo a renovar a parceria por mais 10 (dez) anos, além de ajustar nova tabela de comissão, que continuará vinculada ao</p><p>volume mensal de crédito imobiliário produzido.</p><p>3. Custo, Despesas Administrativas e Passivos Judiciais</p><p>3.1 Custos dos Serviços Prestados</p><p>No ano de 2019, a linha de Custos e Serviços Prestados apresentou aumento relação ao ano anterior, principalmente, em</p><p>função (i) do maior volume de repasses em nossa vertical de serviços financeiros, refletindo seu maior volume de vendas e à</p><p>necessidade de revisão dos valores percentuais pagos aos parceiros (88% do volume de vendas) para enfrentar a maior</p><p>concorrência no mercado, (ii) da restruturação de nossa operação em São Paulo demandando a ampliação das verbas de</p><p>apoio à vendas relacionadas a marketing de guerrilha e (iii) à expansão da nossa plataforma digital de locação e de venda de</p><p>imóveis prontos, a Desenrola, demandando investimentos.</p><p>Abertura do VGC Produzido entre canais próprios e parceiras</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 13</p><p>Tabela 10 – Custos dos Serviços Prestados</p><p>Custos de serviços prestados (R$ milhões) 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Compra e Venda - Primário 2,1 0,3 646% 1,7 26% 6,4 0,9 585%</p><p>Compra e Venda - Secundário 0,1 0,0 296% 0,1 -11% 0,3 0,1 119%</p><p>Vertical Corporativo 0,0 0,0 100% 0,0 0% 0,1 0,1 100%</p><p>Serviços Financeiros 6,3 4,6 35% 7,1 -12% 28,5 15,4 85%</p><p>Locação 0,0 0,1 -20% 0,0 26% 0,1 0,1 86%</p><p>Outros Custos 0,4 0,1 596% 0,3 31% 1,2 0,2 463%</p><p>Total de Custos de serviços prestados 9,0 5,1 77% 9,3 -4% 36,6 16,8 117%</p><p>3.2 Despesas Administrativas (Ajustadas¹)</p><p>Neste relatório os resultados performados nos trimestres apresentados foram reclassificados e demonstrados através do</p><p>grupo “Efeitos Não Recorrentes e de Operações Descontinuadas”. As tabelas abaixo, assim como as análises de Despesas e</p><p>Resultados desconsideram esses efeitos não recorrentes em todos os períodos para melhor comparação.</p><p>A Companhia mantém de forma recorrente o foco em buscar ganhos de eficiência em sua estrutura administrativa visando</p><p>capturar os benefícios dos ganhos de escala derivados de nosso modelo de negócios que possui maior grau de alavancagem</p><p>operacional com baixa imobilização. Mantemos a rotina de revisar nossos processos internos e nossa arquitetura de sistemas</p><p>de forma a permitir que a empresa mantenha uma estrutura de back-office mais leve e eficiente, para suportar o</p><p>crescimento de nossas verticais.</p><p>Tabela 11 – Despesas Administrativas Ajustadas1</p><p>(em R$MM) 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Pessoal e Encargos 14,2 13,1 8% 12,7 12% 52,2 54,6 -4%</p><p>Ocupação 5,3 5,3 -1% 5,3 0% 21,1 23,1 -9%</p><p>Serviços Contratados 5,7 4,3 33% 5,3 9% 19,5 19,2 2%</p><p>Outras Despesas Administrativas 0,5 0,2 143% 0,2 125% 1,3 0,9 43%</p><p>Despesas Administrativas 25,7 22,9 12% 23,5 10% 94,1 97,8 -4%</p><p>PDD 0,7 0,8 -10% -0,6 215% 1,2 3,0 -58%</p><p>Outras receitas (despesas) operacionais -0,6 1,7 -136% -0,1 -536% 1,5 2,9 -48%</p><p>Despesas Gerais e Administrativas Totais 25,8 25,4 2% 22,8 13% 96,9 103,7 -7%</p><p>Comparação do Total de Despesas Administrativas – 2019 vs 2018 (R$ milhões)</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 14</p><p>As Despesas Administrativas do ano de 2019 tiveram redução nominal de R$ 3,7 milhões, ou 4%, quando comparadas a 2018.</p><p>Já as Despesas Gerais e Administrativas Totais tiveram redução de R$ 6,8 milhões ou 7%. Segue abaixo análise das principais</p><p>variações das contas operacionais:</p><p>Pessoal & Encargos – Redução de R$ 2,4 milhões, ou 4%, em relação ao ano anterior, mesmo com um dissídio</p><p>de 4% no ano, principalmente devido à redução de nossa folha média de pagamentos, possível graças a</p><p>otimização de sistemas realizada dentro do nosso plano de investimentos.</p><p>Ocupação – Redução de R$ 2 milhões, ou 9%, refletindo a ampla revisão de nossa estrutura de lojas e</p><p>escritórios, com a renegociação de valores de aluguel. Adicionalmente, no ano de 2019, mudamos cinco de</p><p>nossos endereços.</p><p>PDD – Redução de R$ 1,8 milhão, ou 58%, em relação a 2018, reflexo de melhorias operacionais implantadas</p><p>em nossa área de cobrança interna que nos permitiu reverter parte da inadimplência pretérita.</p><p>As Despesas Administrativas do 4T19 tiveram aumento nominal de R$ 2,2 milhões, ou 10%, quando comparadas ao 3T19.</p><p>Segue abaixo análise das principais variações das contas operacionais:</p><p>Pessoal & Encargos – Aumento de R$ 1,5 MM, ou 12%, em relação ao trimestre anterior, refletindo o aumento</p><p>do número de colaboradores para suportar a expansão da Desenrola e a maiores dispêndios na construção do</p><p>novo time de atendimento e vendas de São Paulo no Mercado Primário.</p><p>Serviços Contratados – Aumento de R$ 455 mil, ou 9%, em relação ao 3T19, reflexo dos maiores gastos com</p><p>Marketing devido ao lançamento de novos produtos em nossa vertical de Serviços Financeiros e ao lançamento</p><p>e expansão da Desenrola.</p><p>PDD – A variação encontrada se deve basicamente ao fato de termos alcançado no 3T19 um grande volume de</p><p>reversão de provisões pela recuperação de parte de nossa carteira de inadimplência. No 4T19 o patamar</p><p>apresentado se encontra mais próximo de uma realidade recorrente.</p><p>Comparação do Total de Despesas Administrativas – 4T19 vs 3T19 (R$ milhões)</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 15</p><p>As Despesas Administrativas no quarto trimestre de 2019 tiveram aumento nominal de R$ 2,8 milhões, ou 12%, quando</p><p>comparadas ao quarto trimestre de 2018. Segue abaixo análise das principais variações das contas operacionais:</p><p>Pessoal & Encargos – Aumento de R$ 1,1 MM, ou 8%, em relação ao mesmo período do ano anterior,</p><p>refletindo o aumento do número de colaboradores para suportar a expansão da Desenrola e a maiores</p><p>dispêndios na construção do novo time de atendimento e vendas de São Paulo no Mercado Primário.</p><p>Serviços Contratados – Aumento de R$ 1,4 MM, ou 33%, resultado dos maiores esforços de marketing em</p><p>nossa vertical de Serviços Financeiros para o lançamento do produto Imovel Cash e entrada no canal online.</p><p>Adicionalmente, incorremos em despesas ligadas ao lançamento da marca Desenrola para locação.</p><p>Outras receitas (despesas) operacionais – Redução de R$ 2,1 MM, ou 136%, devido à baixa contábil de alguns</p><p>ativos previstos até então como à receber, por não termos expectativa</p><p>de materialização desses valores.</p><p>3.3 Passivos Judiciais</p><p>Um dos temas mais sensíveis do nosso negócio atualmente, o passivo trabalhista decorrente de ações movidas por</p><p>corretores autônomos que pleiteiam reconhecimento de vínculo empregatício e previdenciário em esferas judiciais, vem</p><p>apresentando melhorias expressivas.</p><p>Cada vez mais os tribunais estão compreendendo que esta relação preserva a autonomia das partes, evidência refletida na</p><p>nossa taxa de êxito mais que dobrou ano contra ano. Acreditamos que essa melhor compreensão dos fatos advém de uma</p><p>série de medidas tomadas tanto individualmente pela Brasil Brokers, quanto coletivamente pelo setor de intermediação</p><p>imobiliária.</p><p>Comparação do Total de Despesas Administrativas – 4T19 vs 4T18 (R$ milhões)</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 16</p><p>Além da evolução da taxa de êxito da Companhia nas demandas promovidas, outro sinal inequívoco da melhora no cenário é</p><p>a quantidade de novas reclamações trabalhistas ajuizadas. Chegamos a ter uma média mensal de 22 novas demandas</p><p>iniciadas em 2015 e 2016, esse número caiu para 17 ao longo de 2017, e para 8 novos processos em 2018. Encerramos o ano</p><p>de 2019 com média de apenas 4 novos processos por mês, trazendo boas perspectivas para o tema no futuro.</p><p>Como indicado em nosso relatório, as perdas trabalhistas do quarto trimestre somaram R$ 18,1 MM, valor 73% superior ao</p><p>trimestre anterior, em função do maior volume de acordos que buscamos após a captação das Debêntures, como notarão</p><p>em gráfico mais à frente. No ano, o patamar de perdas em processos trabalhistas somou R$ 42,2 milhões, valor 113%</p><p>superior ao ano de 2018.</p><p>As perdas nas demais esferas (Cível e Fiscal) somaram R$12,3 milhões em 2019 das quais R$ 3,3 milhões já estavam</p><p>provisionadas em nosso balanço. Da mesma forma que nos casos trabalhistas, optamos por fazer acordos em casos cuja</p><p>nossa possibilidade de êxito fosse muito remota.</p><p>Vale lembrar que, 84% do montante captado através das Debentures foi destinado para reduzir passivos judiciais.</p><p>Evolução da média mensal das entradas de novos processos</p><p>Evolução da taxa de êxito nos processos</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 17</p><p>Tabela 12 – Despesas Jurídicas</p><p>(em R$MM) 4T19 4T18 4T19 vs. 4T18 3T19 4T19 vs. 3T19 2019 2018 2019 vs. 2018</p><p>Perda em Processo Trabalhista 18,1 6,6 175% 10,5 73% 42,2 19,8 113%</p><p>Reversão das Provisões Trabalhistas -11,1 -5,8 -90% -7,1 -56% -26,7 -16,4 -63%</p><p>Custas processuais e demais Gastos Jurídicos 6,6 3,1 110% 5,8 14% 18,4 13,3 38%</p><p>Despesas Jurídicas Totais 13,6 3,9 248% 9,2 48% 33,9 16,7 103%</p><p>Desde o início do ano a companhia já conseguiu reduzir em 36% seu estoque de processos trabalhistas. Abaixo segue o</p><p>quadro mostrando a evolução.</p><p>Evolução os acordos judiciais</p><p>Estoque de Processos Trabalhista - 2019</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 18</p><p>4. Resultados Operacionais</p><p>4.1 EBITDA: Lucro Antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização</p><p>Encerramos o 4T19 com um EBITDA antes de Passivos Judiciais negativo em R$ 1,6 milhão e após Passivos Judiciais negativo</p><p>em R$15,3 milhões. No ano, o EBITDA antes de Passivos Judiciais foi positivo em R$ 1,6 milhão alcançando nossa principal</p><p>meta com nossos acionistas de levar a Companhia ao Breakeven Operacional, ao incluirmos os Passivos Judiciais, o EBITDA da</p><p>Companhia de 2019 ficou negativo em R$32,3 milhões.</p><p>4.2 Resultado Líquido (Ajustado¹)</p><p>1T18</p><p>-7,6</p><p>-9,9</p><p>2T18 3T18</p><p>-4,1</p><p>-8,0</p><p>4T18 1T19</p><p>-11,3</p><p>4T192T19</p><p>-5,5</p><p>-14,7</p><p>3T19</p><p>-6,9</p><p>-20,6</p><p>-3,9</p><p>-6,7</p><p>-2,5</p><p>-9,8</p><p>-6,1</p><p>-12,1</p><p>-7,6</p><p>Lucro Líquido atribuido aos controladores com Passivos Judiciais</p><p>Lucro Líquido atribuido aos controladores sem Passivos Judiciais</p><p>Evolução Trimestral do EBITDA Ajustado¹ (R$ milhões)</p><p>Evolução do Resultado Líquido Ajustado¹ (R$ milhões)</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 19</p><p>Encerramos o 4T19 com um Resultado Líquido atribuído aos acionistas controladores antes de Passivos Judiciais negativo em</p><p>R$ 6,9 milhões e após Passivos Judiciais negativo em R$ 20,6 milhões. No ano, encerramos com um Resultado Líquido</p><p>atribuído aos acionistas controladores antes de Passivos Judiciais negativo em R$ 18,8 milhões e ao incluirmos os Passivos</p><p>Judiciais, o Resultado Líquido da Companhia atribuído aos acionistas controladores ficou negativo em R$ 52,8 milhões.</p><p>O Resultado líquido contábil atribuído aos acionistas controladores da Brasil Brokers do 4T19 foi negativo em R$ 50,5 milhões</p><p>e no ano foi negativo R$ 89,1 milhões. Vale destacar que seguindo os princípios conservadores que norteiam a contabilidade,</p><p>realizamos provisões adicionais ligadas de R$ 29,4 milhões de provisão para contingências Trabalhista e Cível em dezembro</p><p>de 2019.</p><p>5. Investimentos e Caixa</p><p>5.1 Capex (Regime de Competência)</p><p>A soma dos investimentos da Companhia no ano quarto trimestre de 2019 alcançou R$ 3,4 milhões. No ano, esse valor</p><p>alcançou a soma de R$ 8,0 milhões, 43% superior a totalidade investida em todo ano de 2018. A maior parte dos nossos</p><p>investimentos foi dedicada à consolidação de nossas plataformas digitais de Compra e Venda, Locação e Serviços Financeiros.</p><p>Evolução Trimestral do Capex (R$ milhões)</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 20</p><p>5.2 Caixa e Aplicações Financeiras</p><p>Tabela 13 – Caixa e Aplicações Financeiras</p><p>Fluxo de Caixa (R$ MM) 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19</p><p>Caixa e Aplicações Financeiras no início do período 57,3 32,1 46,1 61,7 51,7 35,3 139,7 119,9</p><p>Caixa Gerado Atividades Operacionais (4,9) (1,4) 0,1 0,2 (3,5) 3,3 6,7 (1,8)</p><p>Perdas Trabalhistas (6,9) (6,5) (3,5) (4,7) (5,1) (5,5) (9,6) (15,5)</p><p>Outras Depesas Jurídicas (3,9) (3,5) (4,7) (3,5) (3,0) (3,7) (3,9) (4,6)</p><p>Bloqueio de Ação Judicial (7,3) 7,3 - - - - - -</p><p>Projeto Transformação (0,3) (0,7) (0,2) (0,1) (0,0) - - (0,0)</p><p>Reestruturação (0,5) (1,6) (2,9) (0,5) (0,6) (0,8) (1,2) (0,5)</p><p>Caixa Líquido Gerado (23,8) (6,5) (11,2) (8,5) (12,2) (6,7) (8,1) (22,4)</p><p>Aumento de Capital - 22,1 28,2 - - - - -</p><p>Atividades de Investimento (1,3) (1,5) (0,8) (0,3) (2,8) (1,2) (1,8) (3,1)</p><p>Debêntures - - - - - 112,5 (0,4) (0,1)</p><p>Dos Acionistas Minoritários (0,1) (0,1) (0,4) (1,2) (1,4) (0,2) (9,6) (3,6)</p><p>Caixa e Aplicações Financeiras no final do período 32,1 46,1 61,7 51,7 35,3 139,7 119,9 90,8</p><p>O montante total de caixa e aplicações financeiras da Companhia ao final do quarto trimestre de 2019 somavam R$ 90,8</p><p>milhões. Esses valores referem-se basicamente a aplicações financeiras em certificados de depósitos bancários e fundos de</p><p>renda fixa, remunerados a taxas que variam de acordo com o CDI.</p><p>A Companhia não possui aplicações em derivativos, títulos ou quaisquer outros instrumentos com exposição à variação</p><p>cambial ou de renda variável. Todas as aplicações seguem rigorosamente a Política da Companhia que engloba regras sobre</p><p>relevância</p><p>da instituição financeira, vencimento, concentração e rating mínimo do emissor.</p><p>A Companhia possuía, ainda, R$ 17,4 milhões em recebíveis com prazo médio estimado de 87 dias.</p><p>O caixa líquido gerado das atividades operacionais, foi negativo em R$1,8 milhões no 4T19.</p><p>Adicionalmente, avançamos de forma expressiva com nossa estratégia de reduzir os passivos judicias a partir de melhores</p><p>acordos. Isso explica o motivo de nossas perdas trabalhistas estarem maiores em relação aos últimos trimestres. Foram</p><p>dispendidos aproximadamente, R$ 15,5 milhões com perdas em processos trabalhistas, outros R$ 4,6 milhões foram</p><p>dispendidos com perdas nas demais esfera e R$ 8,8 milhões com consultorias jurídicas e honorários advocatícios para</p><p>atender todas as demandas processuais.</p><p>Por fim, foram dispendidos R$ 500 mil com despesas de reestruturação e o caixa consumido com atividades de investimento</p><p>no acumulado do trimestre foi de R$ 3,1 milhões.</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 21</p><p>6. Governança Corporativa</p><p>Tabela 14 – Agenda Corporativa</p><p>Calendário de Divulgação de Resultados</p><p>Evento Data</p><p>Divulgação de Relatório trimestral 1T20 15 de Maio</p><p>Audioconferência 1T20 18 de Maio</p><p>Divulgação de Relatório trimestral 2T20 07 de Agosto</p><p>Audioconferência 2T20 10 de Agosto</p><p>Divulgação de Relatório trimestral 3T20 06 de Novembro</p><p>Audioconferência 3T20 09 de Novembro</p><p>Calendário de Reuniões Públicas</p><p>Evento Data</p><p>Investor's Day 18 de dezembro</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 22</p><p>Anexo I – Demonstração de Resultados Trimestrais (R$ mil)</p><p>Demonstrações financeiras</p><p>Disclaimer: Neste relatório demonstraremos os resultados de nossas operações do quarto e terceiro trimestre de 2019,</p><p>além do quarto trimestre de 2018, destacando do total os efeitos não recorrentes com reestruturações, os impactos da</p><p>alienação de empresas e da baixa de investimentos, para melhor comparação com o histórico operacional.</p><p>Todos os ajustes serão explicitados na tabela que segue abaixo:</p><p>4T19</p><p>Ajustado</p><p>Não</p><p>Recorrente</p><p>4T19</p><p>Contábil</p><p>3T19</p><p>Ajustado</p><p>Não</p><p>Recorrentes</p><p>3T19</p><p>Contábil</p><p>4T18</p><p>Ajustado</p><p>Não</p><p>Recorrentes</p><p>4T18</p><p>Contábil</p><p>Receita de serviços 38.909 - 38.909 38.651 - 38.651 40.853 - 40.853</p><p>Descontos e abatimentos (367) - (367) (1.054) - (1.054) (937) - (937)</p><p>Impostos incidentes (4.964) - (4.964) (4.608) - (4.608) (4.891) - (4.891)</p><p>Receita líquida 33.578 - 33.578 32.989 - 32.989 35.024 - 35.024</p><p>Custo dos serviços prestados (9.380) - (9.380) (9.638) - (9.638) (5.424) - (5.424)</p><p>Resultado bruto 24.198 - 24.198 23.351 - 23.351 29.600 - 29.600</p><p>Despesas administrativas e operacionais (25.865) (27.520) (53.385) (22.763) 479 (22.284) (25.376) (15.091) (40.467)</p><p>Despesas administrativas (27.134) 2.678 (24.457) (25.603) 1.628 (23.975) (23.543) (861) (24.405)</p><p>Honorários de diretoria (1.726) - (1.726) (1.339) - (1.339) (1.503) - (1.503)</p><p>Provisão para devedores duvidosos (692) - (692) 600 - 600 (768) - (768)</p><p>Outras receitas (despesas) operacionais 3.687 (30.198) (26.510) 3.579 (1.149) 2.430 439 (14.230) (13.791)</p><p>EBITDA sem Passivos Judiciais (1.667) - - 588 - - 4.224 - -</p><p>Passivos Judiciais (13.650) - (13.650) (9.220) - (9.220) (3.918) - (3.918)</p><p>EBITDA com Passivos Judiciais (15.317) - (42.837) (8.632) - (8.153) 306 - (14.785)</p><p>Depreciações e amortizações (1.339) (1.840) (3.180) (1.316) (1.679) (2.996) (1.814) - (1.814)</p><p>Depreciações (712) - (712) (706) - (706) (1.107) - (1.107)</p><p>Amortização do Intangível (627) - (627) (611) - (611) (707) - (707)</p><p>Amortização Arrendamentos 1 (1.840) (1.840) - (1.679) (1.679) - - -</p><p>Amortizações - - - - - - - - -</p><p>Amortização de Recuperação de Ativos - - - - - - - (16.508) (16.508)</p><p>Despesas financeiras (251) (590) (841) (313) (740) (1.053) (388) - (388)</p><p>Receitas financeiras 2.205 - 2.205 2.867 - 2.867 1.193 - 1.193</p><p>LAIR sem Passivos Judiciais (1.053) - - 1.826 - - 3.215 - -</p><p>LAIR com Passivos Judiciais (14.703) (29.950) (44.653) (7.394) (1.940) (9.334) (703) (31.600) (32.302)</p><p>Provisão para imposto de renda (718) (1) (718) (857) - (857) (824) - (824)</p><p>Provisão para contribuição social (269) (1) (269) (318) - (318) (306) - (306)</p><p>Resultado Líquido das Operações Descontinuadas - - - - - - - 133 133</p><p>Lucro Líquido das Operações sem Passivos Judiciais (2.039) 652 2.085</p><p>Lucro Líquido das Operações com Passivos Judiciais (15.689) (29.951) (45.640) (8.568) (1.940) (10.508) (1.833) (31.467) (33.300)</p><p>Participação acionistas minoritários (4.887) - (4.887) (6.135) - (6.135) (6.202) - (6.202)</p><p>Lucro (prejuízo) Líquido atribuído aos acionistas controladores sem Passivos Judiciais (6.926) - - (5.483) - - (4.117) - -</p><p>Lucro (prejuízo) Líquido atribuído aos acionistas controladores com Passivos Judiais (20.576) (29.951) (50.527) (14.702) (1.940) (16.643) (8.035) (31.467) (39.502)</p><p>(1) Despesas não recorrentes e IFRS16 - Arrendamentos.</p><p>(2) Multas e Rescisões contratuais</p><p>(3) IFRS16 - Arrendamentos.</p><p>(4) Despesas com captação das Debêntures e Juros.</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 23</p><p>Anexo II – Demonstração de Resultados Anuais (R$ mil)</p><p>Demonstrações financeiras</p><p>Disclaimer: Neste relatório demonstraremos os resultados de nossas operações acumuladas no ano de de 2019, além do</p><p>ano de 2018, destacando do total os efeitos não recorrentes com reestruturações, os impactos da alienação de empresas e</p><p>da baixa de investimentos, para melhor comparação com o histórico operacional.</p><p>Todos os ajustes serão explicitados na tabela que segue abaixo:</p><p>2019</p><p>Ajustado</p><p>Não</p><p>Recorrentes</p><p>2019</p><p>Contábil</p><p>2018</p><p>Ajustado</p><p>Não</p><p>Recorrentes</p><p>2018</p><p>Contábil</p><p>Receita de serviços 158.675 - 158.675 130.873 - 130.873</p><p>Descontos e abatimentos (2.973) - (2.973) (2.765) - (2.765)</p><p>Impostos incidentes (19.590) - (19.590) (16.800) - (16.800)</p><p>Receita líquida 136.112 - 136.112 111.308 - 111.308</p><p>Custo dos serviços prestados (37.611) - (37.611) (17.147) - (17.147)</p><p>Resultado bruto 98.501 - 98.501 94.161 - 94.161</p><p>Despesas administrativas e operacionais (96.930) (27.567) (124.497) (103.678) (18.961) (122.639)</p><p>Despesas administrativas (98.834) 5.404 (93.430) (100.581) (4.351) (104.932)</p><p>Honorários de diretoria (5.885) - (5.885) (6.405) - (6.405)</p><p>Provisão para devedores duvidosos (1.239) - (1.239) (2.976) - (2.976)</p><p>Outras receitas (despesas) operacionais 9.028 (32.971) (23.943) 6.284 (14.610) (8.326)</p><p>EBITDA sem Passivos Judiciais 1.572 - - (9.518) - -</p><p>Passivos Judiciais (33.918) - (33.918) (16.687) - (16.687)</p><p>EBITDA com Passivos Judiciais (32.346) - (59.913) (26.205) - (45.166)</p><p>Depreciações e amortizações (5.499) (7.071) (12.570) (8.150) - (8.150)</p><p>Amortização de Recuperação de Ativos - - - - (16.508) (16.508)</p><p>Despesas financeiras (1.207) (1.723) (2.929) (1.468) - (1.468)</p><p>Receitas financeiras 8.855 - 8.855 5.012 - 5.012</p><p>LAIR sem Passivos Judiciais 3.720 - - (14.124) - -</p><p>LAIR com Passivos Judiciais (30.197) (36.361) (66.559) (30.811) (35.469) (66.280)</p><p>Provisão para imposto de renda (3.061) - (3.061) (1.517) - (1.517)</p><p>Provisão para contribuição social (1.145) - (1.145) (578) - (578)</p><p>Lucro Líquido das Operações sem Passivos Judiciais (486) (16.218)</p><p>Lucro Líquido das Operações com Passivos Judiciais (34.403) (36.361) (70.765) (32.906) (35.469) (68.375)</p><p>Participação acionistas minoritários (18.362) - (18.362) (8.331) - (8.331)</p><p>Lucro (prejuízo) Líquido atribuído aos acionistas controladores sem Passivos Judiciais (18.848) - - (24.549) - -</p><p>Lucro (prejuízo) Líquido atribuído aos acionistas controladores com Passivos Judiais (52.766) (36.361) (89.127) (41.237) (35.469) (76.706)</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 24</p><p>Anexo III - Balanço Patrimonial Consolidado em 31 de Dezembro de 2019 (R$ mil)</p><p>A T I V O</p><p>4T19 4T18</p><p>Ativo Circulante</p><p>Caixa, Equivalentes de Caixa 8.164 51.732</p><p>Títulos e Valores Mobiliários 47.918 -</p><p>Contas a receber de clientes 25.141 21.537</p><p>Adiantamentos a fornecedores 765 96</p><p>Impostos a recuperar 5.125 6.987</p><p>Despesas antecipadas 1.870 1.869</p><p>Contas a receber - Revenda empresas 1.066 775</p><p>Valores em garantia locação - -</p><p>Outros créditos 3.979 2.605</p><p>Total do ativo circulante 94.028 85.601</p><p>Ativos não-correntes a venda - -</p><p>Ativo não Circulante</p><p>Realizável a longo prazo</p><p>Títulos e Valores Mobiliários 34.748 -</p><p>Contas a receber de clientes 377 234</p><p>Terrenos disponíveis para venda 1.107 1.135</p><p>Impostos a recuperar 4.361 5.839</p><p>Depósitos Judiciais 15.579 22.158</p><p>Contas a receber revenda empresas 597 1.500</p><p>Outros créditos 4.106 5.346</p><p>60.875 36.212</p><p>-</p><p>Direito de uso em arrendamento 22.596 -</p><p>Imobilizado 10.393 11.098</p><p>Intangível 215.064 214.281</p><p>248.053 225.379</p><p>Total do ativo não circulante 308.928 261.591</p><p>Total do ativo 402.956 347.192</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 25</p><p>Anexo IV - Balanço Patrimonial Consolidado em 31 de Dezembro de 2019 (R$ mil)</p><p>4T19 4T18</p><p>Passivo Circulante</p><p>Fornecedores 3.237 6.175</p><p>Arrendamento custo amortizado 6.644 -</p><p>Salários provisões e contribuições sociais 5.889 5.968</p><p>Parcelamentos judiciais 11.169 9.313</p><p>Impostos e contribuições a recolher 10.098 5.769</p><p>Adiantamentos de clientes 603 700</p><p>Dividendos a pagar 1.079 7.670</p><p>Provisão para riscos processuais 20.836 26.978</p><p>Outras contas a pagar 1.630 2.802</p><p>Valores a repassar de operação de locação 1.970</p><p>Total do passivo circulante 63.155 65.375</p><p>Passivo não Circulante</p><p>Exigível a longo prazo</p><p>Provisão para riscos processuais 58.088 52.441</p><p>Arrendamento custo amortizado 17.771 -</p><p>Debêntures - -</p><p>Parcelamentos judiciais 1.821 929</p><p>Outras contas a pagar 3.090 3.090</p><p>Total do passivo não circulante 80.770 56.460</p><p>Patrimônio Líquido</p><p>Capital social 640.671 640.671</p><p>Reserva de capital 43.478 43.478</p><p>Prejuízos Acumulados (445.442) (356.314)</p><p>Ações em tesouraria (23.717) (23.717)</p><p>Reserva de opção de compra de ações 591 412</p><p>Debêntures 113.028 -</p><p>Ajuste de avaliação patrimonial ativo mantido para venda</p><p>Transações com não-controladores (79.536) (79.528)</p><p>Patrimônio líquido controladores 249.073 225.002</p><p>Participação dos minoritários 9.958 355</p><p>Total Patrimônio líquido 259.031 225.357</p><p>Total do passivo e patrimônio líquido 402.956 347.192</p><p>PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO</p><p>Ajustes demonstrados no anexo 1 desse relatório 26</p><p>Anexo V - Fluxo de Caixa (R$ mil) - Período de 01 de outubro a 31 de dezembro de 2019</p><p>Demonstrações de Fluxo de Caixa das atividades operacionais - Consolidado</p><p>4T19 418</p><p>Lucro líquido do período antes do IRPJ e CSLL (44.653) (66.279)</p><p>Ajustes para reconciliação entre lucro (prejuízo) líquido</p><p>e o caixa líquido gerado de atividades operacionais:</p><p>Depreciações 713 5.006</p><p>Amortizações 627 3.144</p><p>Perdas estimadas para créditos de liquidação duvidosa (693) 2.976</p><p>Provisão para riscos processuais 29.445 12.188</p><p>Amortizações de Arrendamento Mercantil 1.419</p><p>Ajuste a valor de mercado contas a receber (9) 108</p><p>Resultado com opção de compras em ações (553) 358</p><p>Amortização custo emissão de debêntures 397</p><p>Ajuste de Recuperação de Ativos 16.508</p><p>Lucro (prejuízo) líquido ajustado (13.307) (25.991)</p><p>Variações em ativos e passivos</p><p>Contas a receber de clientes (708) (11.452)</p><p>Impostos a recuperar 1.039 4.614</p><p>Valores a receber partes relacionadas - -</p><p>Outros Créditos (81) 7.708</p><p>Outros ativos circulantes -</p><p>Outros ativos realizáveis a longo prazo 2.546 (2.270)</p><p>Fornecedores (4.901) (9)</p><p>Salários e encargos a pagar (722) 1.660</p><p>Impostos e contribuiçoes a recolher (196) 447</p><p>Adiantamentos de clientes 295 55</p><p>Riscos processuais (11.782) (19.778)</p><p>Operacoes com opcoes - -</p><p>Outros passivos circulantes 1.013 (5.424)</p><p>Provisão para contigência -</p><p>Despesas antecipadas 673 692</p><p>Outros Exigíveis (22) (203)</p><p>Arrendamento custo amortizado -</p><p>(12.846) (23.960)</p><p>Caixa líquido gerado nas atividades (26.153) (49.951)</p><p>Das atividades de investimento</p><p>Titulos e valores mobiliários 25.082 -</p><p>Adição ativo imobilizado (1.366) (2.166)</p><p>Adição ativo intangível (1.695) (1.804)</p><p>Direito de uso de ativo 3.787 -</p><p>Caixa líquido utilizado nas atividades de investimento 25.808 (3.970)</p><p>Das atividades de financiamento com acionistas</p><p>Aumento de capital - 50.234</p><p>Emissão de Debêntures (75)</p><p>Dos acionistas minoritários (3.575) (1.865)</p><p>Caixa líquido gerado nas atividades de financiamento com acionistas (3.650) 48.369</p><p>Aumento (redução) das disponibilidades (3.995) (5.552)</p><p>Caixa e equivalentes no início do período 12.159 61.764</p><p>Caixa e equivalentes no final do exercício 8.164 56.212</p>