GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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<p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS</p><p>EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>3</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS</p><p>EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>Comissão Técnica Nacional</p><p>de Investimentos Imobiliários</p><p>São Paulo</p><p>Junho/2016</p><p>1ª Edição</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>Sumário</p><p>INTRODUÇÃO E OBJETIVO ........................................................................................................................... 5</p><p>1. NORMAS E LEIS ...................................................................................................................................................... 7</p><p>1.1 NORMAS DA ABNT ........................................................................................................................................... 7</p><p>1.2 REQUISITOS MÍNIMOS RECOMENDÁVEIS PARA ELABORAÇÃO DO LAUDO ........... 7</p><p>2.3 LEI ANTICORRUPÇÃO ................................................................................................................................... 8</p><p>2. PRINCÍPIOS ................................................................................................................................................................ 9</p><p>2.1 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA ............................................................................................................................. 9</p><p>2.2 CONDUTA ÉTICA .............................................................................................................................................. 9</p><p>2.3 INDEPENDÊNCIA .............................................................................................................................................. 10</p><p>2.4 TERMOS DE COMPROMISSO ................................................................................................................... 10</p><p>2.5 TRANSPARÊNCIA ............................................................................................................................................. 11</p><p>2.6 CONFIDENCIALIDADE ................................................................................................................................... 11</p><p>2.7 CONFLITO DE INTERESSE .......................................................................................................................... 11</p><p>3. A AVALIAÇÃO .......................................................................................................................................................... 13</p><p>3.1 METODOLOGIA ................................................................................................................................................... 13</p><p>3.2 PROCEDIMENTOS ............................................................................................................................................. 14</p><p>3.3 VISTORIA ................................................................................................................................................................. 15</p><p>3.4 LAUDO TÉCNICO/RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO .............................................................................. 16</p><p>3.5 VALOR ..................................................................................................................................................................... 17</p><p>3.6 DIVULGAÇÃO DO RELATÓRIO ................................................................................................................. 17</p><p>3.7 AMOSTRA .............................................................................................................................................................. 18</p><p>4. GLOSSÁRIO ................................................................................................................................................................ 19</p><p>5. COMISSÃO TÉCNICA NACIONAL DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS ................ 20</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>5</p><p>INTRODUÇÃO E OBJETIVO</p><p>Motivação</p><p>As Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC) têm o compromisso máximo</p><p>de garantir o pagamento de benefícios a seus participantes de acordo com o regulamento</p><p>de cada plano.</p><p>Os investimentos imobiliários se constituem em uma importante fonte de rentabilidade para</p><p>essas instituições. Dessa forma, a criação de um guia de boas práticas de avaliação de imó-</p><p>veis visa:</p><p>1) Contribuir para uma melhor prática de avaliação dos ativos imobiliários;</p><p>2) Padronizar princípios e procedimentos entre as entidades;</p><p>3) Assegurar, aos usuários, a confiança de que a avaliação foi elaborada com elevados</p><p>padrões profissionais e de forma independente;</p><p>4) Auxiliar as entidades no sentido de busca pelo melhor desempenho e qualidade dos</p><p>trabalhos dos avaliadores externos.</p><p>Aplicação deste Guia</p><p>O guia destina-se às EFPC que, nos termos da regulamentação vigente, demandam laudo</p><p>de avaliação externo para balizar operações de compra, venda e locação de imóveis e para</p><p>reavaliação patrimonial dos ativos imobiliários de suas carteiras.</p><p>Este guia visa apresentar as melhores práticas em avaliação imobiliária requeridas pelas</p><p>entidades, sem caráter obrigatório e sem se sobrepor às normas vigentes. Assim, as EFPC</p><p>poderão utilizá-lo como referência no relacionamento com os avaliadores contratados e</p><p>demais agentes de mercado.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>6</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>7</p><p>1. NORMAS E LEIS</p><p>1.1 Normas da ABNT</p><p>As avaliações devem atender às prescrições das normas internacionais tendo como referência</p><p>a legislação e regras nacionais, obedecendo às determinações da Associação Brasileira de</p><p>Normas Técnicas (ABNT), em especial as partes 1, 2 e 4 da NBR 14.653.</p><p>1.2 Requisitos Mínimos Recomendáveis para Elaboração do Laudo</p><p>As EFPC estão sujeitas ao cumprimento de regras em</p><p>relação à periodicidade e à forma de contabilização de</p><p>seus ativos imobiliários determinadas pelo órgão regula-</p><p>dor – PREVIC.</p><p>De acordo com a Instrução MPS/SPC Nº 34, de 24 de</p><p>setembro de 2009, em vigor, as EFPC estão obrigadas a</p><p>realizar avaliações imobiliárias de seus ativos, anualmen-</p><p>te, de forma prefencial ou, pelo menos, a cada três anos.</p><p>O resultado da reavaliação, positivo ou negativo, deve ser</p><p>contabilizado, de uma única vez, na conta do respectivo</p><p>ativo no prazo máximo de 180 dias, contados à partir da</p><p>data de emissão do laudo, no mesmo exercício social a</p><p>que se referir.</p><p>Ainda, em conformidade com a mesma norma, a avalia-</p><p>ção para alienação dos investimentos imobiliários pre-</p><p>cisa ter sido realizada em prazo inferior a 180 (cento e</p><p>oitenta) dias.</p><p>Para fins de contabilização do valor de avaliação, o ava-</p><p>liador deverá decompor o valor de mercado do imóvel</p><p>em valor de terreno e benfeitoria. Para aquelas que op-</p><p>tam por depreciar seus ativos, recomenda-se que seja</p><p>utilizado o horizonte de 50 (cinquenta) anos para a vida</p><p>útil-econômica do imóvel avaliando.</p><p>Dependendo da extensão da caracterização do imóvel avaliando, quantidade de dados de</p><p>mercado efetivamente utilizados (amostra) e identificação destes, dentre outros fatores</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>8</p><p>estabelecidos pela norma ABNT 14.653-2, a avaliação será classificada com grau de fun-</p><p>damentação nos níveis I, II ou III. Recomenda-se que as EFPC busquem preferencialmente</p><p>estudos que apresentem grau de fundamentação e de precisão no mínimo no nível II (dois).</p><p>1.3 Lei Anticorrupção</p><p>Recomensa-se adoção de práticas de comprometimento dos Prestadores de Serviços com a</p><p>inibição de atos de corrupção, devendo ser observado o que dispõe a Lei 12.846/13 no que</p><p>tange às EFPC.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>9</p><p>2. PRINCÍPIOS</p><p>2.1 Qualificação técnica</p><p>O avaliador de imóveis deve possuir qualificação técnica</p><p>e experiência na área de avaliações, cumprindo todos os</p><p>requisitos exigidos pelas autoridades reguladoras.</p><p>Também, deve atender aos requisitos de conhecimento te-</p><p>órico da disciplina, experiência prática, conhecimento do</p><p>mercado imobiliário,</p><p>e possuir as habilidades necessárias</p><p>para realizar a avaliação com competência.</p><p>Adicionalmente, deve manter-se atualizado, com qualificação</p><p>contínua por meio de treinamentos e pesquisas de mercado, e</p><p>somente aceitar trabalho para o qual esteja habilitado e capa-</p><p>citado, assessorando-se de especialistas, quando necessário.</p><p>2.2 Conduta Ética</p><p>A conduta ética é um componente vital na prática de avaliação, sendo recomendável ao</p><p>avaliador observar os valores éticos em escala global.</p><p>Os avaliadores devem agir sempre com integridade e evitar conflitos de interesse e quaisquer</p><p>outras ações ou situações que sejam inconsistentes com suas obrigações profissionais.</p><p>Ao avaliador não é permitido ignorar, se for de seu conhecimento, que o imóvel está sujeito</p><p>a qualquer risco (ambiental ou outros) à data de avaliação. Nesta situação, o avaliador deve</p><p>aconselhar o proprietário a contratar uma inspeção ambiental ou aquela que couber no caso</p><p>do risco identificado.</p><p>O avaliador jamais deve reproduzir trabalhos alheios publicados sem a devida citação. No</p><p>caso de trabalhos ainda não publicados, será necessária a autorização para reproduzi-lo.</p><p>Ao reproduzir, fazê-lo na íntegra, de modo a expressar corretamente o sentindo das teses</p><p>desenvolvidas.</p><p>O avaliador deverá buscar sempre descrever o imóvel da forma mais fidedigna possível,</p><p>acrescentando todo e qualquer detalhe relevante e que possa impactar no resultado final da</p><p>avaliação. E, quando da reavaliação dos mesmos ativos, atentar para alterações ocorridas</p><p>nas características do imóvel ao longo do tempo.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>10</p><p>2.3 Independência</p><p>O avaliador deve agir com independência, integri-</p><p>dade e objetividade.</p><p>Quando a avaliação tiver um propósito que define cri-</p><p>térios específicos de independência, o avaliador deve</p><p>estabelecer os critérios exigidos e confirmar que se</p><p>enquadra nas condições do contrato a ser firmado.</p><p>O avaliador deverá assessorar com independência</p><p>o contratante, com o objetivo de retratar a reali-</p><p>dade.</p><p>2.4 Termos de Compromisso</p><p>O acordo deve estabelecer a relação comercial entre avaliador e cliente, preço e condições</p><p>de pagamento, as premissas e limitações, a identificação da metodologia a ser aplicada, prazo</p><p>de entrega e outros assuntos pertinentes.</p><p>O avaliador e o cliente devem concordar com o contexto e escopo da avaliação. A definição</p><p>das atribuições inclui:</p><p>• identificação dos imóveis envolvidos na avaliação;</p><p>• identificação dos direitos de propriedade a serem avaliados;</p><p>• finalidade da avaliação e quaisquer limitações relacionadas;</p><p>• identificação de todos os subcontratantes ou agentes e a sua contribuição;</p><p>• definição do valor de base apurado;</p><p>• data a partir da qual a estimativa de valor será aplicada;</p><p>• a data do relatório;</p><p>• identificação do escopo da avaliação e do relatório;</p><p>• independência, identificação de quaisquer condições contingentes e limitantes sobre o qual</p><p>a avaliação se baseia.</p><p>Os avaliadores devem, de acordo com as normas ABNT, envidar esforços na difusão de</p><p>conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assun-</p><p>tos relativos ao exercício profissional e expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos</p><p>somente quando devidamente capacitado para tal.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>11</p><p>2.5 Transparência</p><p>O avaliador deve sempre informar para o cliente, antes de emitir qualquer relatório, quaisquer</p><p>restrições e/ou limitações verificadas durante o processo de avaliação.</p><p>A utilização de uma base de valor não reconhecida nas normas usuais de avaliação consti-</p><p>tuirá uma prática que deve ser claramente estabelecida nas condições de contratação e do</p><p>relatório. O relatório deve, também, incluir uma indicação da diferença entre a base usada e</p><p>o equivalente mais próximo reconhecido como base.</p><p>É conveniente e recomendável que qualquer instrução específica ou fora do usual de um clien-</p><p>te para o avaliador seja feita por escrito e declarada a total responsabilidade pela solicitação.</p><p>2.6 Confidencialidade</p><p>Quaisquer quesitos de confidencialidade devem estar relacionados</p><p>no termo de compromisso entre o avaliador e o contratante.</p><p>O avaliador deve tratar as informações relativas ao objeto da ava-</p><p>liação como confidenciais, com exceção daquelas de domínio públi-</p><p>co, sejam elas de caráter técnico, financeiro ou de outra natureza.</p><p>2.7 Conflito de Interesse</p><p>O avaliador deverá, de acordo com as normas ABNT,</p><p>declinar de sua contratação e informar as razões ao</p><p>cliente, se houver motivo de impedimento ou suspei-</p><p>ção em decorrência de conflito de interesse.</p><p>Evitar potenciais mal-entendidos ou erros de aplicação</p><p>da metodologia de avaliação é da responsabilidade do</p><p>avaliador, quando o seu propósito for a apuração de</p><p>valor diferente do valor de mercado.</p><p>Deve ser explicitado qualquer potencial conflito de in-</p><p>teresses quando o objeto da avaliação for um imóvel</p><p>em que o avaliador, ou a empresa do avaliador, tenha</p><p>outro envolvimento na mesma transação para qual a</p><p>avaliação se destina.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>12</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>13</p><p>3. A AVALIAÇÃO</p><p>3.1 Metodologia</p><p>A metodologia para elaborar a precificação deve ser</p><p>consistente com as melhores práticas reconhecidas</p><p>globalmente.</p><p>Como pré-requisito da avaliação, deve-se distinguir</p><p>quais são as características da propriedade para</p><p>então eleger o método de avaliação a fim de evitar</p><p>equívocos de valoração.</p><p>A metodologia escolhida deve ser compatível com a</p><p>natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação</p><p>e os dados de mercado disponíveis.</p><p>A norma privilegia o método comparativo de dados de</p><p>mercado. Contudo, é desejável considerar também a</p><p>adoção do método da renda para avaliações de aqui-</p><p>sições, alienações ou empreendimentos que tenham</p><p>o fator sinergia em sua composição, como shopping</p><p>centers ou hospital, visando capturar na precificação</p><p>as premissas que melhor reflitam as características e</p><p>as perspectivas do ativo e de mercado.</p><p>O método evolutivo é aceitável para derivar um subs-</p><p>tituto para o valor de mercado limitado, ou especia-</p><p>lizado, para propriedades onde os dados relevantes</p><p>são escassos ou inexistentes no mercado.</p><p>Recomenda-se a utilização do método involutivo</p><p>para os casos em que o objetivo da avaliação seja</p><p>capturar o valor do potencial construtivo de um de-</p><p>terminado terreno.</p><p>Caso necessário, o componente terreno deve ser avaliado por outro método além do com-</p><p>parativo de dados de mercado, com vistas a apurar seu valor.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>14</p><p>3.2 Procedimentos</p><p>O avaliador deve realizar uma análise preliminar que contemple a seleção de dados e in-</p><p>formações pertinentes ao processo de avaliação para se familiarizar com o mercado e a</p><p>propriedade em estudo.</p><p>A avaliação deve ser distinta do laudo de avaliação. A avaliação inclui todas as pesquisas,</p><p>dados, raciocínio, análise e conclusões necessárias para chegar a uma estimativa de valor.</p><p>Já, o laudo de avaliação comunica esses processos e conclusões.</p><p>Cabe destacar que todos os registros devem es-</p><p>tar disponíveis no caso de questionamentos que</p><p>possam ser posteriormente efetuados por órgãos</p><p>reguladores, auditorias e outros interessados.</p><p>Os procedimentos quantitativos e qualitativos</p><p>devem ser considerados para então conciliar os</p><p>resultados e apurar o valor de mercado.</p><p>As complexidades do mercado devem ser reco-</p><p>nhecidas e, eventuais diferenças entre os merca-</p><p>dos e entre propriedades individuais devem estar</p><p>refletidas de modo acurado e confiável.</p><p>Todos os ativos devem ser avaliados individualmente.</p><p>A avaliação de um imóvel deve ser realizada com o intuito de fornecer ao contratante, infor-</p><p>mações objetivas e rigorosas referendando o melhor preço que poderia ser obtido, caso o</p><p>imóvel fosse alienado no momento da avaliação, em condições normais de mercado.</p><p>O avaliador deve apontar o uso mais adequado de uma propriedade considerando o que é</p><p>fisicamente</p><p>possível, devidamente justificado, legalmente permitido, financeiramente viável, e</p><p>que resulte no mais elevado valor e melhor uso do imóvel a ser avaliado.</p><p>Deve ser relacionado o conjunto de direitos de propriedade, bem como restrições públicas</p><p>ou privadas, tais como servidões, direitos de passagem, a densidade para desenvolvimento,</p><p>zoneamento e outras restrições que podem onerar a propriedade.</p><p>Fatores sociais, econômicos, governamentais, e ambientais que possam influenciar o valor</p><p>de mercado devem ser examinados e analisados para melhor entender o empreendimento.</p><p>Qualquer outro fator a ser considerado deve ser investigado em maior detalhe.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>15</p><p>O avaliador deverá solicitar ao contratante a relação de documentos e informações neces-</p><p>sárias para subsidiar o estudo da avaliação.</p><p>Quando um imóvel for ocupado pelo proprietário, o valor de avaliação deve se basear em</p><p>metodologia e dados de mercado aplicáveis ao avaliando.</p><p>Sempre que existirem contratos de locação entre empresas de um mesmo grupo, o avaliador</p><p>deve considerar os parâmetros do mesmo, em face às condições de mercado.</p><p>3.3 Vistoria</p><p>O principal objetivo da vistoria é avaliar a posição do imóvel</p><p>em termos de mercado quanto à localização, equipamentos,</p><p>estrutura e a atratividade global do edifício considerando as</p><p>alternativas disponíveis em um nível de renda equivalente.</p><p>A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer</p><p>e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu</p><p>segmento de mercado, resultando em condições para a</p><p>orientação da coleta de dados.</p><p>A vistoria deve ser sempre realizada com a extensão ne-</p><p>cessária para produzir uma avaliação profissionalmente</p><p>adequada para a sua finalidade.</p><p>Nenhuma avaliação deve prescindir de vistoria. O imóvel</p><p>avaliando deve ser vistoriado por um avaliador qualifica-</p><p>do, obrigatoriamente a cada nova avaliação, ainda que na</p><p>eventualidade de ser sempre o mesmo avaliador.</p><p>Dados específicos do empreendimento, ou diretamente relevantes para a propriedade e mes-</p><p>mo para seus pares, devem ser coletados e examinados, tais como: dados do local, custos e</p><p>depreciação, receita e despesa, investimento e taxa de rendimento, histórico da propriedade</p><p>e de utilização, e outras informações pertinentes e geralmente consideradas por compradores</p><p>e vendedores em suas negociações e transações.</p><p>Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a ado-</p><p>ção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>16</p><p>3.4 Laudo Técnico/Relatório de Avaliação</p><p>O relatório deve definir com clareza e precisão as conclusões da avaliação e conter, no míni-</p><p>mo, as seguintes informações:</p><p>i. Identificação do contratante e contratado;</p><p>ii. Objetivo do trabalho;</p><p>iii. Identificação e caracterização do bem avaliado;</p><p>iv. Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;</p><p>v. Identificação dos imóveis que compõem a amostra quando utilizado o método comparativo</p><p>de dados de mercado;</p><p>vi. Análise setorial e diagnóstico de mercado;</p><p>vii. A base de valor;</p><p>viii. Resultado da avaliação e sua data de referência;</p><p>ix. Segregação do valor em terreno e benfeitoria;</p><p>x. Qualificação legal e assinatura do(s) profissional(is) responsáveis pela avaliação;</p><p>xi. Grau de fundamentação e precisão;</p><p>xii. Idade aparente e vida útil remanescente do bem avaliado;</p><p>xiii. Local e data do laudo.</p><p>Quando a forma de reportar não representar</p><p>completamente toda a base para a avaliação,</p><p>o avaliador deverá identificar quais os itens</p><p>do escopo da avaliação não foram abordados</p><p>em seu laudo.</p><p>Sempre que o avaliador considerar o regime</p><p>fiscal do proprietário para fins de apuração</p><p>do valor de mercado, tal fato deve ser men-</p><p>cionado no relatório.</p><p>A base de valor, juntamente com a sua defini-</p><p>ção, deve ser declarada na íntegra no relató-</p><p>rio. Quando a base de valor não for atribuída</p><p>ao valor de mercado e a avaliação for mate-</p><p>rialmente diferente do valor de mercado, uma</p><p>declaração nesse sentido deve ser feita.</p><p>É desejável que conste no relatório uma pesquisa de inteligência de mercado acerca da região</p><p>e concorrência em que o ativo imobiliário está inserido, de modo que subsidie as EFPC quanto</p><p>ao estágio de maturidade e potencial de valorização do ativo.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>17</p><p>3.5 Valor</p><p>Para distinguir as relações subjetivas que po-</p><p>dem ocorrer entre os agentes em torno de</p><p>uma transação, o avaliador deve determinar a</p><p>base de valor mais adequada para cada ava-</p><p>liação a ser elaborada.</p><p>O valor de mercado é o tipo mais comumente</p><p>adotado, mas outros tipos de valores também</p><p>existem, tal como o valor justo.</p><p>A apuração do valor de mercado requer o de-</p><p>senvolvimento de avaliações unicamente com</p><p>base em dados de mercado.</p><p>O valor justo é o preço estimado para a trans-</p><p>ferência de um ativo a partir de uma tran-</p><p>sação entre as partes identificadas, que co-</p><p>nheçam o negócio, e que reflita os interesses</p><p>respectivos dessas partes.</p><p>Caso nenhuma dessas bases seja adequada para uma determinada avaliação, o avaliador</p><p>deverá apresentar justificativa bem fundamentada sobre os motivos para utilização de outra.</p><p>3.6 Divulgação do Relatório</p><p>As divulgações apropriadas, a identificação e a definição dos termos e limitações quanto à</p><p>aplicabilidade da avaliação devem estar declaradas no laudo de avaliação.</p><p>A data do relatório refere-se à data em que o relatório de avaliação foi assinado. A data de</p><p>avaliação é a data de referência da avaliação.</p><p>De acordo com as normas da ABNT, o laudo de avaliação pode ser apresentado nas moda-</p><p>lidades simplificado, contendo de forma sucinta as informações necessárias ao seu enten-</p><p>dimento, ou completo, abrangendo todas as informações necessárias e suficientes para ser</p><p>auto-explicável.</p><p>É desejável que o avaliador apresente ao contratante um documento resumo com as principais</p><p>informações da avaliação.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>O laudo deverá apresentar certificado ou declaração caso seja elaborado de acordo com</p><p>padrões internacionalmente reconhecidos no mercado.</p><p>A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica</p><p>(RRT) deverá obrigatoriamente acompanhar o laudo físico.</p><p>3.7 Amostra</p><p>Os dados de mercado devem ser coletados, de acordo com o tipo e especificações da proprie-</p><p>dade em análise, caso contrário deverá ser apresentada justificativa pelo avaliador. Também,</p><p>devem ser tratados para a obtenção de modelos de acordo com a metodologia escolhida.</p><p>É desejável ter indicadores de comparação que reflitam as diferenças entre propriedades</p><p>com intuito de facilitar a análise.</p><p>Assim, recomenda-se haver um esforço do avaliador em apresentar uma amostra que des-</p><p>creva e fundamente cada elemento utilizado, bem como sua fonte, a fim de evidenciar sua</p><p>origem e garantir a rastreabilidade dos dados.</p><p>Uma amostra qualificada é aquela que contemple o maior número possível de elementos cujo</p><p>valor seja oriundo de negociação efetiva.</p><p>18</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>19</p><p>4. GLOSSÁRIO</p><p>Avaliador: pessoas físicas ou jurídicas le-</p><p>galmente habilitadas para realizar estudo de</p><p>precificação do ativo imobiliário, não sendo</p><p>permitida a vinculação direta ou indiretamen-</p><p>te ao contratante do serviço.</p><p>Grau de Fundamentação: estabelecido</p><p>para indicar o empenho no trabalho da ava-</p><p>liação, seja pela confiabilidade, como também</p><p>pela qualidade e quantidade dos elementos</p><p>amostrais disponíveis e utilizados de acordo</p><p>com a metodologia selecionada.</p><p>Grau de Precisão: estabelecido quando se</p><p>permite aferir o nível de certeza e o de erro</p><p>tolerável. Dependerá da qualidade e quantidade</p><p>dos elementos amostrais selecionados, da con-</p><p>juntura de mercado e da metodologia adotada.</p><p>Método Comparativo de Dados de</p><p>Mercado: identifica o valor de mercado</p><p>utilizando modelo estatístico ou de homo-</p><p>geneização de amostras de mercado,</p><p>com-</p><p>paráveis ao imóvel avaliado. É o método</p><p>preferencialmente recomendado.</p><p>Método da Capitalização da Renda: iden-</p><p>tifica o valor de mercado utilizando o modelo</p><p>de fluxo de caixa descontado, adotando pre-</p><p>missas aderentes à capitalização e cenários</p><p>viáveis para estimar o valor do imóvel.</p><p>Método Evolutivo: utilizado para estimar</p><p>o valor do imóvel pela soma da composição</p><p>do valor do terreno com o custo de reedição</p><p>das benfeitorias devidamente depreciadas e</p><p>o fator de comercialização, quando a indica-</p><p>ção for para valor de mercado.</p><p>Método Involutivo: identifica o valor de</p><p>mercado de terreno ou gleba, a partir do seu</p><p>melhor aproveitamento econômico e permis-</p><p>são legal. Deve ser utilizado após exauridas</p><p>as mínimas condições de utilização do méto-</p><p>do comparativo de dados de mercado, quer</p><p>seja por ausência de amostra ou por escopo</p><p>do serviço contratado.</p><p>Valor de Mercado: estimativa do montan-</p><p>te mais prováve em termos monetários, pelo</p><p>qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser</p><p>transacionado num mercado livre, aberto e</p><p>competitivo e que, após adequada exposição,</p><p>reúna todas as condições para uma venda</p><p>normal entre um vendedor e um comprador</p><p>que atuem de livre vontade, com prudência,</p><p>plena informação e interesses equivalentes,</p><p>assumindo que o preço não é afetado por</p><p>estímulos específicos ou indevidos.</p><p>Valor Justo: valor estimado para a transfe-</p><p>rência de um ativo a partir de uma transação</p><p>entre as partes identificadas, que conheçam</p><p>o negócio, e que reflita os interesses respec-</p><p>tivos dessas partes.</p><p>Base de Valor: o avaliador deve determinar</p><p>a base de valor mais apropriada para cada</p><p>avaliação a ser elaborada. As bases mais</p><p>observadas são (i) valor de mercado e (ii)</p><p>valor justo. Caso nenhuma dessas bases seja</p><p>adequada para uma determinada avaliação,</p><p>o avaliador deverá apresentar justificativa</p><p>bem fundamentada sobre os motivos para</p><p>utilização de outra.</p><p>GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>20</p><p>5. COMISSÃO TÉCNICA NACIONAL DE INVESTIMENTOS</p><p>IMOBILIÁRIOS</p><p>Diretor Responsável</p><p>Guilherme Velloso Leão (CASFAM)</p><p>Coordenador</p><p>Marcio Ventura da Silva (PREVI)</p><p>Membros</p><p>Antônio Carneiro Alves (PRECE)</p><p>Carla Safady Cesar Meireles (VALIA)</p><p>Daniela dos Santos Oliveira Hildebrandt de Melo (BRASILETROS)</p><p>Eduardo Arruda de Brito (TELOS)</p><p>Eneida Holandino Rego (VALIA)</p><p>Fábio Marzo de Oliveira (CBS PREVIDÊNCIA)</p><p>Francisco Fabrini de Augustinis (FUNCESP)</p><p>Leonardo Rodrigo Narciso (PREVIDÊNCIA USIMINAS)</p><p>Max Leandro Ferreira Tavares (ELETROS)</p><p>Patricia Correa de Queiroz (REAL GRANDEZA)</p><p>Pedro Gabriel Boainain (FUNDAÇÃO ITAÚ UNIBANCO)</p><p>Roberto Sergio Fontenele Candido (FUNCEF)</p><p>Rodrigo de Carvalho Magalhães (FAPES)</p><p>Sonia Nunes da Rocha Pires Fagundes (PETROS)</p><p>Abrapp - Associação Brasileira das Entidades</p><p>Fechadas de Previdência Complementar</p><p>Tel.: (11) 3043.8777</p><p>Fax: (11) 3043.8778/3043.8780</p><p>Av. das Nações Unidas, 12551 – 20º andar – Brooklin Novo</p><p>04578-903 – São Paulo – SP</p><p>www.abrapp.org.br</p><p>www.facebook.com/abrapp</p>