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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: 
DA CAPTAÇÃO AO 
REGISTRO
Autor
William Zenon Nogueira Conrado
Reitor da UNIASSELVI
Prof. Hermínio Kloch
Pró-Reitora do EAD
Prof.ª Francieli Stano Torres
Edição Gráfica e Revisão
UNIASSELVI
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: 
DA CAPTAÇÃO AO 
REGISTRO
1 INTRODUÇÃO
Compreender o mercado imobiliário e sua evolução é uma arte que, 
mesmo em tempos de uma situação econômica turbulenta, domina o mun-
do contemporâneo. Contudo, desenvolver um papel no setor imobiliário 
está além de uma visão meramente capitalista, pois a avaliação ocorre em 
variadas situações. Visando esse parâmetro, este curso tem por finalidade 
demonstrar como o mercado imobiliário se define por técnicas e inovações, 
se renovando com o decorrer dos anos. 
Inicialmente, é necessário compreender como o mercado de imóveis 
vem evoluindo com o passar do tempo, levando a um conhecimento de 
seu contexto histórico para entender todos os métodos que são aplicados 
na atualidade e sua ligação com os métodos anteriores. Afinal, o mercado 
imobiliário, assim como o restante do mundo, tem se inovado. Mesmo assim, 
o mercado tem encontrado muitas barreiras nas transações imobiliárias, por 
falta de habilitação e competência, durante a avaliação dos bens. 
Seguindo essa ótica, deve-se compreender o papel de cada profissio-
nal envolvido no sistema imobiliário, diferenciando o captador, avaliador e 
o corretor, para que as funções fiquem claras e não venham gerar nenhum 
prejuízo às partes envolvidas na transação imobiliária. Além disso, é preciso 
conceituar o que é bem e suas classificações, que são essenciais para o pro-
cesso avaliativo e até mesmo de comercialização, pois demonstrar de forma 
clara tudo que abrange o valor é certeza de sucesso ao final da transação. 
Por fim, conhecer as legislações aplicadas e todos os procedimentos, 
desde a captação até o registro, demonstra como o profissional domina o as-
sunto e não está apenas se aventurando no mercado imobiliário competitivo. 
Ter conhecimento é o diferencial de todos os profissionais, para que possam 
desempenhar com seriedade e ética o seu trabalho. Por isso, este material vem 
demonstrar os pontos relevantes para atuação de um avaliador imobiliário. 
2 O MERCADO IMOBILIÁRIO E SEU CONTEXTO HISTÓRICO
 
Em tempos modernos, é muito importante ressaltar os debates acerca 
do Mercado Imobiliário e suas legislações e avaliações, que executam um 
papel muito importante na economia do país, desenvolvendo sempre ques-
tionamentos sobre os critérios de avaliação de imóveis; afinal, existem muitas 
particularidades que devem ser levadas em consideração. 
Nesse sentido, torna-se essencial compreender o seu contexto his-
tórico, para que desenvolva os entendimentos na estrutura de avaliação e 
nas legislações a serem aplicadas na hora de avaliar um imóvel, buscando 
uma credibilidade ao desempenhar o papel de avaliador, e entendendo os 
momentos do setor e as sobreposições pertinentes no processo avaliativo. 
Souza e Medeiros Jr (2007) discorrem que, em 1850, foi promulgada a 
primeira legislação de Avaliações no Brasil, sendo a Lei nº 601, de 1850, no-
meada como Lei de Terras, que buscava extinguir o Sistema de Concessões 
de Terras imposto por Portugal. Com a promulgação desta lei, os proprietários 
passaram a registrar seus imóveis em “Assentamentos Paroquiais”, gerando 
o nascimento das propriedades particulares. 
O autor ainda acrescenta que, posteriormente, no início do século XIX, 
os escravos que eram usados como moeda de troca de grande valor, con-
siderados patrimônio dos senhores, passaram a ser trocados por terras que 
tornaram o principal capital pecuniário. As avaliações de terras, nesta época, 
eram realizadas com fundamento em sua produção, arrendamento, aluguéis 
e garantia em empréstimos bancários.
Fiker (1997) pondera que essa mudança no cenário imobiliário trazia 
diretamente influência política, pois o capital de terras era tido como sinal 
de poder dos grandes proprietários. O autor pontua que os primeiros indícios 
de avaliação de imóveis foram datados em 1918, mas a prática de avaliação 
começou a ser implementada, de fato, em 1923, na Prefeitura Municipal de 
São Paulo, através do então diretor de Obras e Viação, o engenheiro Vitor 
da Silva Freire. Dessa forma, criaram-se os métodos de avaliação e terrenos. 
Souza e Medeiros Jr. (2007) pontuam que as primeiras publicações acer-
ca de Avaliação Imobiliária foram realizadas conforme ordem cronológica: 
• 1929/1930: Revista de Engenharia Mackenczie, por Luiz Carlos Berrini.
• 1937: Revista de Engenharia Municipal, Edição 129, pelo Prof. Lyssandro 
Pereira Silva.
• 1938: Avaliação de Terrenos de Esquina, do engenheiro Mário Pomponet, 
publicado na Revista Arquivo Municipal nº 48.
• 1938: A Depreciação dos Edifícios dos Grandes Centros Urbanos, do en-
genheiro Álvaro Maurício Varella, publicado na revista Arquivo do Depar-
tamento de Cultura nº XLVI.
• 1941: Livro Avaliações de Terrenos, por Luiz Carlos Berrini.
• 1942: Avaliação Racional de Propriedades Urbanas, do engenheiro Alberto 
Zagottis, publicado na revista Arquivo Municipal.
• 1949: Livro Avaliações de Imóveis, por Luiz Carlos Berrini.
 
• 1949: o artigo Breve Comentário sobre Tipos, Valores e Custo de Repro-
dução das Construções na Capital, do engenheiro João Ruy Canteiro, 
publicado na Revista Engenharia nº 86, o qual serviu de base para o livro 
Custos de Reprodução das Construções da Capital, que se tornou essencial 
ao assunto.
• 1954: Avaliação de Glebas de Terra Suscetíveis de Urbanização, também 
do engenheiro Zagottis, publicado na Revista Engenharia nº 143.
• Em 1957, por iniciativa do engenheiro Hélio de Caires, foi fundado o Ins-
tituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. 
• 1968: essa comissão apresentou o trabalho denominado Sugestões de 
Normas Gerais para Avaliações em Desapropriações. 
• 1973: a comissão publicou o trabalho Normas para Avaliações em Desa-
propriações.
• 1977: a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a NB 
502, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos.
• 1989: a NB 502/77 foi revisada e registrada no INMETRO como NBR 5676 
– Avaliação de Imóveis Urbanos, na qual foi mantida a diferenciação entre 
avaliação de nível normal e rigoroso, em função do emprego da estatística 
descritiva ou inferencial. 
• 2004: foi publicada a NBR 14653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis 
Urbanos, que passou a distinguir e classificar as avaliações pelo grau de 
fundamentação e pelo grau de precisão, além de novos fatores, os quais 
foram computados de forma somatória ou invés de multiplicativa.
• 2011: a NBR 14653-2 foi revisada, em especial, quanto aos requisitos para 
o grau de fundamentação e precisão, estando em vigor até hoje.
Dantas (1998) ainda explica que o livro Avaliações de Imóveis, por Luiz 
Carlos Berrini, se tornou conhecido como a “Bíblia” dos Avaliadores, por ser 
a primeira a tratar das avaliações imobiliárias no Brasil, e sendo até os dias 
atuais uma referência no mercado imobiliário nacional. O livro discorre de 
teses e conceitos relevantes para os profissionais de avaliação, de forma 
técnica e muito detalhadas. 
Souza e Medeiros Jr. (2007) também descrevem a importância do en-
genheiro Ernani Ferraz Nogueira para o crescimento do mercado de ava-
liação de imóveis, profissional este que atuou como Engenheiro-chefe da 
Subdivisão de Taxa de Melhoria e Avaliação da Prefeitura de São Paulo. Ele 
implantou no Brasil, após suas mais diversificadas publicações, a definição 
de Avaliação Imobiliária, com embasamento na “National Association of As-
sessing Officers, de Chicago – EUA”, definindo o valor ou estimativa de valor 
de uma propriedade. 
É importante compreender que o mercado imobiliário tem crescido e 
se inovado constantemente, o que torna cada vez mais modernas as técnicas 
de avaliação, sendo relevante aos profissionais de avaliação e corretagem 
ficarem bem-informados, visando uma melhor realização destas ferramentasno mercado contemporâneo. Esse mercado tem se tornado cada vez mais 
competitivo; por isso, buscar conhecimento é primordial para o desenvol-
vimento dos profissionais e do mercado, unindo as técnicas aos processos 
evolutivos do mundo tecnológico. 
2.1 O PAPEL DO AVALIADOR E DO CORRETOR IMOBILIÁRIO 
As avaliações de imóveis, ao contrário do que muitos acreditam, não são 
realizadas apenas para as transações de compra e venda, pois a necessida-
de de uma avaliação correta é definida para ações judiciais e extrajudiciais, 
como contratos de aluguéis, separação de bens, inventário, desapropriação, 
avaliação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), avaliação do ITR 
(Imposto Territorial Rural), dentre outros. 
Sendo assim, não basta simplesmente usar a intuição para dispor de 
um valor para o imóvel; é indispensável a atuação de um profissional que 
conheça e disponha de técnicas e mecanismos, para realização da avaliação 
de imóveis. Isso para que não aconteça uma supervalorização ou uma defa-
sagem do patrimônio imobiliário. Por essa razão existe o papel do profissional 
“avaliador de imóveis ou perito avaliador de imóveis”.
O avaliador de imóveis tem um papel fundamental no mercado imobi-
liário, aplicando importantes técnicas para apreciação financeira do imóvel. 
Nesse momento, é válido ressaltar a diferença entre o valor venal do imóvel, 
que visa um valor utilizado para base de cálculos de impostos; e o valor ava-
liado de mercado, usado para transações financeiras do imóvel.
 “O avaliador de imóveis é o profissional responsável por fazer a avalia-
ção de uma propriedade e definir o seu valor, considerando diversos aspectos 
minimamente analisados” (IMOBILIÁRIA MFERREIRA BROKER, c2021). Este 
poderá atuar no âmbito privado ou público, sendo um profissional dotado 
de qualificações técnicas, que visam a realização de uma avaliação justa e 
coerente e que definirá o valor a ser trabalhado na técnica de corretagem 
ou nos devidos tramites judiciais ou extrajudiciais que envolvam o imóvel. 
Nesta ótica, reafirma-se a necessidade de estudos, cursos e aprendi-
zado, além de registro específico como avaliador, que garantirá que sejam 
realizadas todas as técnicas e mecanismos essenciais para definir o valor do 
imóvel. Após este processo, surge o corretor que visa realizar procedimen-
tos de transação do imóvel. O avaliador deve ter seu registro junto ao órgão 
competente, que é CNAI: 
Cadastro Nacional de Avaliadores de Imobiliários (CNAI), é uma inscrição 
realizada e mantida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (CO-
FECI). O profissional avaliador de imóveis precisa dessa inscrição para atuar 
nessa área. Para isso, é preciso seguir as orientações do COFECI e realizar a 
formação em curso específico. Além de ser corretor de imóveis e ser inscrito 
no CRECI (IMOBILIÁRIA MFERREIRA BROKER, c2021, s.p.).
A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) dispõe em sua 
NBR14653 que o perito avaliador de imóveis necessita realizar cursos de 
formação profissional específico para desempenhar a função, pois apenas 
com estudos consegue-se abranger todas as abordagens de uma avaliação 
minuciosa do patrimônio. Segundo a ABNT, existem quatro métodos a serem 
desenvolvidos na avaliação, citados mais adiante. Todavia, de forma majori-
tária, aplica-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. 
Nesse método, o avaliador busca uma comparação partida da localiza-
ção, valor de impostos, benfeitorias e amostras que determinam um ponto 
de partida na avaliação do imóvel, sendo este variável, uma vez que é rea-
lizada uma avaliação inicialmente setorial; mas muito aplicada por se tratar 
de busca de dados uniformes sobre o bem avaliado. 
Após avaliado, entra o papel do “corretor de imóveis” que, por sua vez, 
é o profissional responsável pela tramitação das transações imobiliárias. Esse 
profissional é de suma importância, pois ele deverá auxiliar o cliente desde 
a busca até o final do processo. O corretor é responsável pelas transações 
de compra e venda, aluguel, permuta, tanto dos imóveis residenciais como 
dos comerciais, sejam urbanos ou rurais. 
Oliveira (2010) explica que o corretor, assim como o avaliador, é um 
profissional qualificado, com necessidade de realizar um curso e ter registro 
em órgão competente, para o exercício de sua função. O corretor é respon-
sável por todo processo, sanando todas as dúvidas de seus clientes, buscando 
uma transação entre comprador e vendedor de forma ética e profissional, e 
analisando, de forma amistosa, todos os detalhes pertinentes à ação, desde 
a visitação até os procedimentos jurídicos e burocráticos. 
O corretor de imóveis ou corretor imobiliário é um profissional regula-
mentado no Brasil desde 1962. Para exercer essa profissão, são obrigatórios 
o ensino médio completo e o registro no Conselho Regional de Corretores 
de Imóveis (CRECI). Para obter esse registro, existem três caminhos de for-
mação disponíveis: cursar o Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), com 
duração média de um ano; cursar o Superior em Tecnologia em Gestão 
Imobiliária, com duração aproximada de dois anos; ou cursar o bacharelado 
em Ciências Imobiliárias ou Negócios Imobiliários, com duração média de 
quatro anos (OLIVEIRA, 2010).
https://www.ibresp.com.br/blogs/2020/o-que-e-o-creci/
Em outras palavras, entende-se que: 
O corretor de imóveis é a pessoa física ou jurídica que serve de intermediário 
entre o vendedor e o comprador, atuando com a finalidade de aproximar 
as partes numa operação de compra e venda de imóveis, com o intuito de 
receber um determinado percentual sobre os valores da transação, valores 
denominados corretagem (CARDOSO, 2013 apud SILVA, 2017 s.p.).
Silva (2017) pondera que o corretor de imóveis é responsável civilmente 
pelas ações da transação, agindo, assim, com boa fé, conforme demonstrado 
no Código Civil Brasileiro e conforme o Código de Defesa do Consumidor, 
legislações vistas logo a frente. Este profissional é responsável por agir de 
maneira íntegra, estando à luz da legislação brasileira, intermediando e re-
presentando as partes envolvidas no negócio. 
Assim, define-se a os papéis do avaliador e do corretor, demonstrando 
que o avaliador tem o papel de desempenhar as técnicas e conhecimentos 
para apreciar e demonstrar o valor comercial do imóvel, pertinente ao tipo 
de transação a ser realizada; enquanto o corretor deve ser responsável pelas 
transações de venda, aluguel e permuta, desde sua demonstração até o fim 
dos processos jurídicos e burocráticos, que fundam a negociação. 
2.2 CLASSIFICAÇÃO DOS BENS
A denominação de bens pode ser bem ampla e complexa, entretanto, 
quando se compreende as diferenças que podem definir os bens, fica mais 
fácil de falar em avaliação imobiliária. Isso porque o conceito e classificação 
dos bens tornam mais fáceis quando lidamos com os meios de avaliação nos 
casos práticos do dia a dia. Dessa forma, vamos exemplificar os principais 
conceitos de bens, conforme a necessidade de entendimento do avaliador 
de imóveis. 
Ribeiro (2006) conceitua os bens como valores materiais ou imateriais 
que podem ser objeto de uma relação de direito, o que, em outras palavras, 
é descrito por Gonçalves (2007) como bens que são coisas materiais ou 
concretas, úteis aos homens e de expressão econômica, suscetíveis de apro-
priação. Seguindo estes conceitos, “bens” são tudo aquilo capaz de suprir os 
anseios humanos, tendo valor pecuniário. 
Nesse sentido, vamos entender de um modo mais amplo, como os bens 
podem ser classificados e exemplificados para o desenvolvimento da perícia 
de avaliação de imóveis. Contudo, se faz necessário entender que, se tratando 
de bens, existem muitos outros conceitos que podem ser utilizados para as 
mais diversas áreas, não se restringindo aos aqui mencionados, pois, neste 
estudo, será apresentado os mais relevantes dentro da avaliação imobiliária. 
Os bens podem ser classificados em: móveis e imóveis, corpóreos e incor-
póreos, fungíveis e infungíveis,[...]. São bens jurídicos os de natureza patri-
monial, isto é, tudo aquilo que se possa incorporar ao nosso patrimônio é 
um bem: uma casa, um carro, uma roupa, um livro, ou um CD. Além disso, 
há uma classe de bens jurídicos não-patrimoniais. Não são economicamente 
estimáveis, como também insuscetíveis de valoração pecuniária: a vida e a 
honra são exemplos fáceis de se compreender (RIBEIRO, 2006, s.p.).
Nesta ótica, conceitua-se os bens como: 
• Móveis: nos termos do Artigo 82 do Código Civil, são bens suscetíveis de 
movimento, que podem ser transportados de um lugar para o outro sem 
que seja alterada sua substância ou sua destinação econômico-social. 
• Imóveis: são bens insuscetíveis de movimento, que não podem ser trans-
portados de um lugar para o outro sem serem destruídos. Podem, ainda, 
ser considerados imóveis por determinação legal, conforme estabelece o 
Artigo 79 do Código Civil, o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural 
ou artificialmente (RIBEIRO, 2006).
• Corpóreos: são bens que têm existência material, perceptível pelos nossos 
sentidos, como os bens móveis e imóveis em geral. 
• Incorpóreos: são aqueles que bens considerados como abstratos, de vi-
sualização ideal (não tangível) (STOLZE; PAMPLONA, 2012). 
• Materiais (tangíveis): como o próprio nome diz, são aqueles que possuem 
formas ou corpo-matéria.  
• Imateriais (intangíveis): são bens que não possuem matéria, ou seja, não 
podem ser tocados. Exemplo: marcas (Coca-Cola, Guaraná), patentes, di-
reitos autorais etc. (SÓ CONTABILIDADE, 2007, s.p.).
• Fungíveis: são bens móveis que podem ser substituídos por outros da 
mesma espécie, qualidade e quantidade, ou seja, podem ser determinados 
por peso, número ou medida. 
• Infungíveis: são bens que não podem ser substituídas por outros em virtude 
de uma característica própria que tenham, que o torne individual, como 
um quadro, por exemplo (PASSARIN, 2020).
Assim, a importância dos bens pode ser aplicada de maneira concisa 
e sendo estas encontradas no Código Civil Brasileiro e na Constituição Fe-
deral, trazendo uma luz ao entendimento e fundamentação dos contextos 
aplicados nos mais diversos ramos. Neste caso, em especial, ao processo de 
“avaliação de imóveis”, buscando não lesar nenhuma das partes envolvidas. 
O direito deve ser estudado e interpretado de forma minuciosa, pois 
esses termos de bens e algumas de suas classificações estão explícitas na 
legislação para melhor aplicação nas práticas abrangidas por sua operabilida-
de, protegendo as transações dos bens com valores pecuniários, e evitando 
que eles gerem conflitos posteriores. 
É possível compreender que os bens têm seus mais diversos conceitos e 
classificações, mas com uma ligação entre si, podendo estes se complemen-
tarem ou serem multiconceituais. Em outras palavras, pode se aplicar mais 
de um conceito para o mesmo tipo de bem, podendo estes serem objetos 
de direito, com uma apreciação financeira. 
3 CAPTAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
3.1 CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS
O processo de busca por um imóvel envolve muitos fatores, e a avaliação 
é fundamental para a sua captação. O elo entre os processos torna-o preciso 
e seguro, e é neste momento que se confirma os anseios dos proprietários, 
passando segurança e confiança. Desenvolver as técnicas de avaliação, de 
forma precisa, torna o processo de captação mais exclusivo e rentável. Con-
tudo, como já vimos, a avaliação é complexa e ampla, e necessita de conhe-
cimento técnico viabilizando um poder de negociação junto ao proprietário. 
O captador deve estar muito atento ao mercado imobiliário e desem-
penhar uma busca contínua nas mudanças decorrentes da competitividade 
e das interações do mundo contemporâneo. Durante a captação, é funda-
mental que se demonstre e aplique informações sobre a comercialização, 
desempenho e variações mercadológicas, seja para compra ou locação de 
um imóvel. Dessa forma, evita-se que os valores possam se tornar inferiores 
ou superiores demais ao contexto mercadológico. 
Desse modo, chegou o momento de esclarecer o que é a captação 
de um imóvel e demonstrar sua necessidade e particularidade no processo 
imobiliário. Isso preparará você para compreender a necessidade de um pro-
cesso seguro e confiável, ampliando as possibilidades na abordagem mais 
específicas para cada cliente e proprietário. Então, atente-se a cada detalhe 
que segue o processo de captação. 
Diniz (2011) explica que a captação é a busca pelo imóvel que se torne 
disponível para integração comercial do âmbito imobiliário, no qual o profis-
sional deve buscar de forma específica questões efetivas que determinem o 
interesse dos proprietários e dos possíveis clientes. Em sua atuação, o cap-
tador deve observar questões relevantes, como as tendências de mercado, 
preço, comercialização, documentação, peculiaridades e benfeitorias do 
imóvel e da região. 
Cada informação se torna eficaz para a possível comercialização do 
imóvel, sendo benéficas para todos os envolvidos. Os processos da captação 
definem a segurança do captador com o cliente no envolvimento comercial, 
porque a tramitação envolve busca, descoberta e formalização de um bem 
significativo, tanto para quem o detém quanto para quem o almeja. Assim, 
torna-se um grande desafio para os profissionais do ramo imobiliário. 
Segundo Cashme (2019), existem dois pontos que são essenciais no 
processo de captação de imóveis, e estes determinam o sucesso da busca 
pelo imóvel ideal: o primeiro ponto é ficar atento, observando as tendências, 
ou seja, visualizando o que é mais buscado e comercializado, tornando os 
sonhos realidade, visando suprir as necessidades de quem busca seu imóvel, 
e visualizando os conceitos do mundo moderno, em que pessoas buscam 
praticidade e conforto. O segundo fator é conhecer e mapear a região, afi-
nal, durante a captação, conhecer e enumerar as vantagens da localização 
e demonstrar segurança ao descrever serviços essenciais na região aguça o 
interesse dos clientes. 
Conhecer o perfil do cliente para captar o imóvel adequado tem sido 
um diferencial dos profissionais no momento da busca, afinal, com o acesso 
à informação na era tecnológica, tem sido motivo de muitas situações na 
hora da captação, avaliação e desenvolvimento do negócio imobiliário. As 
pessoas do mundo moderno buscam ter acesso a tudo de forma prática nos 
excessos da globalização, então otimizar o tempo é peça fundamental para 
os captadores no competitivo mercado imobiliário. 
3.2 AVALIAÇÃO
A avaliação visa a compatibilidade do imóvel com o mercado, contudo, 
existem diferentes métodos para realizar a avaliação dos imóveis de forma 
técnica. Então, neste momento, vamos compreender os métodos usados 
na avaliação imobiliária e quais suas principais características. Os principais 
métodos avaliativos são encontrados na NBR 14653, porém, em alguns casos, 
é possível utilizar técnicas que não se encontram expressas na NBR; nesse 
caso, exige-se um laudo com as descrições e fundamentos para que este se 
torna válido. 
A NBR 14653 discorre que o Método Comparativo Direto de Dados de 
Mercado é o mais utilizado, pois nele identifica-se o valor de mercado atra-
vés de pesquisa setorial. Todavia, deve-se atentar que, por mais ampla que 
seja a experiência do avaliador, existem alguns critérios específicos a serem 
desenvolvidos; não é apenas aplicar o valor venal, ou comparar com os 
imóveis vizinhos. Vale ressaltar que neste método deve ser demonstrado os 
fundamentos e análises aplicados, para comprovar ao proprietário, herdei-
ros, clientes, magistrado, ou a quem se direcionar, a avaliação confirmando 
a credibilidade do trabalho realizado. 
Conforme a NBR 14653, a apresentação dos dados de análise e fun-
damentos devem ser específicos, abordando, assim, os dados coletados 
no mercado, e criando um paralelo das semelhanças. Em outras palavras, é 
necessário delimitar o campo de avaliação, considerar o espaço total e útil, 
benfeitorias e acessórios do imóvel. Alguns pontos tornam irrelevantesno 
decorrer da pesquisa, tornando necessário buscar novas técnicas e conhe-
cimentos, para evitar divergências que podem causar prejuízos. 
Moreira (1997) define duas vertentes para a pesquisa do mercado imobili-
ário: na primeira, é realizada uma avaliação visando a conduta mercadológica 
e os preços aplicados, interligando aspectos econômicos como valorização 
da moeda e forma de pagamento; enquanto a segunda é definida pelo es-
paço, localização, oferta, demanda e condições de negócio. 
Portanto, ao realizar este tipo de avaliação, os levantamentos aprofun-
dados de dados devem ser considerados como os aspectos qualitativos, os 
tratamentos de dados, tratamentos de fatores e tratamentos científicos. Estas 
ferramentas buscam a realização mais precisa do processo de avaliação. 
A NBR 14653 demonstra o Método Involutivo que busca, através da 
viabilidade técnica e econômica, analisar o valor de mercado do bem; ou 
seja, a comercialização do imóvel é baseada nas condições do mercado a 
qual está inserido e nas características do imóvel. Este método resulta em 
observar o aproveitamento eficiente e as características do imóvel perante o 
mercado, considerando a receita comercial provável, benfeitorias, margem 
de lucro, capital investido no terreno e despesas comerciais. A vistoria é es-
sencial em todos os métodos, mas pode ser na impossibilidade de realizá-la. 
Neste caso, ser definida com paradigma, tendo sua aceitação prevista no 
laudo técnico analítico. 
O Método Evolutivo aplicado pela NBR 14653 é definido pela inexistên-
cia de dados no mercado, sendo levado em consideração o fator de comer-
cialização para alcançar o possível valor de mercado. Quando não existem 
parâmetros com características de mesmo gênero, a avaliação neste método 
viabiliza pela média calculada através do valor do terreno acrescido do valor 
de benfeitoria, e o percentual do fator de comercialização, para encontrar, 
assim, o valor do imóvel. 
O Método de Renda, conforme a NBR 14653, desenvolve pela avaliação 
da capitalização da renda, seja esta real ou prevista, determinando o “período 
de capitalização e a taxa de desconto as ser aplicada”, e sendo muito usada 
em bens não comuns no mercado. Esses cálculos são predominantes em 
produtos ou objetos exclusivos aplicados em obras do qual não podem ser 
projetados em escala, causando, assim, um valor de viabilidade que possa 
ser investido. Essa técnica é muito aplicada quando se trata de empreendi-
mentos ou negócios voltados para um padrão de exclusividade, como hotéis 
ou shoppings. 
O Método Residual é definido pela NBR 14653 quando se busca avaliar 
uma casa a ser construída, vislumbrando o valor do imóvel e das benfeitorias, 
através do valor do terreno, quando desenvolve um possível empreendimento 
resultante de um valor aproximado de mercado para a construção futura do 
imóvel. Esse método costuma estar em consonância com o método evoluti-
vo, embasados na necessidade de avaliar através do valor do terreno (atual), 
acrescido do custo da benfeitoria (futuro) e o valor de comercialização. 
Nesse caso específico, existem técnicas específicas também na NBR 
14653-4 que podem definir a identificação do custo que compõe os empre-
endimentos, sendo estes os “Métodos comparativos de custo, Métodos da 
quantificação de custo e Método para identificar indicadores de viabilidade 
da utilização econômica de um empreendimento”. De modo simples, serão 
descritos para melhor entendimento, sendo necessário um estudo mais 
aprofundado de cada um deles. 
Os Métodos comparativos de custo são usados quando se tem paradig-
mas de imóveis já construídos com mesmas características, buscando uma 
margem do investimento realizado e o percentual de aumento do mercado, 
criando, através de uma análise técnica, avaliar de forma econômica os atri-
butos da amostra. 
Os Métodos quantificação de custo visam uma avaliação por meio de 
planilhas desenvolvidas através de orçamentos, unindo as ferramentas de 
material e serviços, chegando a uma quantificação média prevista de custo 
direto e indireto. 
O Método para identificar indicadores de viabilidade da utilização eco-
nômica de um empreendimento é baseado diretamente no fluxo de caixa e 
nos possíveis investimentos a serem realizados, começando a gerar retorno 
e tendo como base os valores líquidos, taxas de retorno, prazo de retorno e 
fluxos atuais e futuros a serem empregados no empreendimento. 
Aplicar as técnicas corretas na avaliação de um imóvel, compreendendo 
as identificações trazidas pela ABNT, por suas NBRs, auxilia no desenvolvimen-
to do mercado imobiliário, elevando, assim, o profissionalismo e a confiança 
dos profissionais envolvidos que lidam diariamente com os seus aspectos 
comerciais e jurídicos, versando que os avaliadores atuam nas mais distintas 
áreas com ética e conduta idônea. Conclui-se que, para cada imóvel, existe 
uma técnica adequada e uma particularidade a ser avaliada, definindo, assim, 
a observância das ferramentas e da necessidade da avaliação. 
4 PRINCIPAIS LEGISLAÇÕES APLICADAS 
 As avaliações devem seguir alguns padrões específicos abordados por 
normas técnicas e legislações especificas, que definem todo o padrão a 
ser tratado para uma avaliação justa e coerente, não prejudicando as partes 
envolvidas. Os avaliadores devem estar sempre se atualizando e acompa-
nhando as alterações da legislação vigente e diretrizes estabelecidas. Nesse 
momento, vamos compreender quais são as principais legislações aplicadas 
na avaliação imobiliária. 
Em primeiro lugar, é relevante entender a diferença entre alguns termos 
que serão encontrados na avaliação, ou seja, a ABNT dispõe de NRs e NBRs 
que são muito usadas na função do avaliador de imobiliário. Diferenciando 
estas siglas, que muitos profissionais confundem, vamos aos seus signifi-
cados: as NRs são Normas Regulamentadoras, que são dotadas de caráter 
obrigatório na competência do TEM (Ministério do Trabalho e Emprego); 
enquanto as NBRs são as Normas Brasileiras, estipuladas pela ABNT, para 
organizar documentos de forma técnica, seguindo um padrão específico. 
Além de conhecer as legislações e normas, o avaliador deve se atentar 
nas legislações e normativas municipais e estaduais, que podem definir regras 
específicas para os critérios de avaliações. A importância de um conheci-
mento amplo torna o trabalho mais eficaz e eficiente. 
Assim, daremos início à especificação das NBRs, que regulam a avalia-
ção imobiliária: 
• NBR 14653: entrou em vigor no ano de 2004, definindo os conceitos e 
critérios abarcados na avaliação de imóveis, dividido por partes: parte 1 
(Procedimentos Gerais); parte 2 (Imóveis Urbanos); parte 3 (Imóveis Rurais); 
parte 4 (Empreendimentos); parte 5 (Máquinas, equipamentos, instalações 
e bens industriais em geral); parte 6 (Recursos Naturais e Ambientais); e 
parte 7 (Patrimônios Históricos).
• Lei n° 5194/1966: define os profissionais que estão aptos a desempenha-
rem a realização de avaliações, vistorias, perícias e pareceres, sendo estes 
engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos (BRASIL, 1966).
• Lei n° 6530/1978: “autoriza o corretor de imóveis a atuar na intermediação 
na compra, venda, permuta e locação de imóveis, além de opinar quanto 
à comercialização imobiliária” (BRASIL, 1978, s.p.).
• Código Civil 2002: trata do âmbito imobiliário nos seus livros, sendo mais 
específicos no seu livro III, que trata de Direito das Coisas. Em outras pa-
lavras, o direito imposto à pessoa sobre os bens corpóreos, móveis ou 
imóveis com conteúdo pecuniário. Além disso, vale ressaltar que os Artigos 
927, 186 e 187 do citado Código versa sobre responsabilidade atribuída 
ao avaliador que, por algum motivo, causa dano a outra pessoa (BRASIL, 
2002).
• Art. 927: 
aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obri-
gado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, 
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando 
a atividade normalmentedesenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua 
natureza, risco para os direitos de outrem (BRASIL, 2002, s.p.).
• Art. 186: “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou im-
prudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente 
moral, comete ato ilícito” (BRASIL, 2002, s.p.).
• Art. 187: “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-
-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico 
ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes” (BRASIL, 2002, s.p.).
• Código Processo Civil 2015: pontua que o juiz poderá nomear os peritos 
que serão responsáveis pela avaliação, pareceres e relatórios, desde que 
habilitados por órgãos específicos de classe devidamente habilitados para 
desempenhar suas funções (BRASIL, 2015).
• Artigo 156: O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depen-
der de conhecimento técnico ou científico.
§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilita-
dos e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro 
mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado. 
§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, 
por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de 
grande circulação, além de consulta direta à universidades, a conselhos de 
classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados 
do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessa-
dos (BRASIL, 2015, s.p.).
• CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL (CTN): envolve os tributos inerentes aos 
imóveis urbanos e rurais e suas especificações, o que influência de forma 
direta ao processo de avaliação imobiliária. O avaliador precisa entender 
os impostos aplicados aos imóveis, que são diferentes para desenvolver o 
processo de avaliação, sendo os percentuais do ITBI, IPTU e ITR. 
4.1 ESCRITURA DE IMÓVEL
A Escritura Pública é o documento feito pelo Cartório de Notas, o do-
cumento escrito pelo tabelião a pedido dos envolvidos, que visa, de acordo 
com os preceitos da lei, de um ato ou negócio jurídico, conter, justamente, a assinatura 
dessas pessoas. De uma forma mais simples, é a função de detalhar a transação 
realizada entre as partes, constando a formalização e obrigações do negócio 
realizado e a efetivação da vontade dos envolvidos. A escritura é realizada 
nos atos Compra e Venda, Permuta, Divisão de Terreno, Doação, Inventário 
Extrajudicial, Partilha, Usucapião Extrajudicial, dentre outras. Algumas sen-
tenças Judiciais têm o valor de uma escritura pública realizada pelo cartório 
de notas, assim como o contrato de financiamento expedido pelos bancos 
que realizam o financiamento. 
As escrituras são atos trazidos pela Constituição Federal, Código Civil, 
Provimento do CNJ, ambos regulam e definem como devem ser feitos e quais 
os documentos necessários e os passos a serem realizados pelo tabelião na 
realização das escrituras. Os valores das escrituras variam de acordo com o 
valor declarado e avaliado do imóvel em questão, sendo definida pelo estado, 
não existindo uma tabela nacional. 
4.2 REGISTRO DE IMÓVEL
Após a realização da escritura, o próximo passo é realizar o Registro do 
Imóvel. Provavelmente, você já ouviu falar em o dito popular “quem não re-
gistra, não é dono”. Então, o registro do imóvel é o documento que confirma 
a titularidade do imóvel. Nele, consta, além da titularidade do imóvel, dados 
como o número de matrícula, que pode ser visto como o CPF do imóvel, 
apresentando todo o histórico oficial do imóvel. 
5 CONCLUSÃO
Este material busca despertar um interesse e entendimento sobre a 
avaliação de imóveis e suas particularidades, apresentando os pontos rele-
vantes para o tema e desenvolvendo uma base para os futuros profissionais 
do mercado imobiliário. Conhecer o avanço imobiliário, através do contex-
to histórico, auxilia o interessado a desenvolver a função de avaliador, com 
uma visão mais completa; a identificação e análise do processo de avaliação 
vislumbra o desempenho dos profissionais de avaliação e o desempenho do 
mercado imobiliário. 
Entender o papel dos profissionais de avaliação captação e corretagem 
é fundamental no processo avaliativo, pois esses profissionais estão direta-
mente ligados ao ambiente mercadológico, e são essenciais um para o ou-
tro, no desempenho das suas funções. O avaliador deve entender como foi 
discorrido, neste curso, a classificação e o conceito dos bens, atribuindo os 
preços e valores adequados, sendo estes materiais ou imateriais, tangíveis 
ou intangíveis. E, aplicando, assim, as técnicas e métodos correspondentes, 
e garantindo a confiabilidade da avaliação. Em contrapartida, o corretor é 
o profissional que atua nas transações imobiliárias, apresentando o imóvel 
aos possíveis compradores ou inquilinos. Vale ressaltar que ambos podem 
desenvolver as funções, desde que especializados e com registro nos órgãos 
competentes.
 
Destaca-se, por fim, que as legislações e normas aplicadas elevam a 
capacidade de avaliação, tal como a documentação necessária, pois existe 
uma influência no mercado imobiliário, levando ao caráter conclusivo da 
transação. No processo de avaliação, todo e qualquer custo deve ser levado 
em consideração para o custo final. Uma visão crítica e empírica do mundo 
imobiliário desenvolve os profissionais que buscam destaque e solidez pro-
fissional. Sendo assim, convidamos você a aprofundar seus conhecimentos, 
para que possa se tornar um profissional habilitado para o exercício da fun-
ção, e garantir seu sucesso. 
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profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus ór-
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