Locacao de Imoveis

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<p>Petrus Mendonça</p><p>Riscos, dúvidas e soluções</p><p>LOCAÇÃO DE IMÓVEIS</p><p>ADMINISTRAÇÃO</p><p>DE ALUGUÉIS</p><p>COMO OBTER LUCRO</p><p>ADMINISTRANDO LOCAÇÕES</p><p>2ª Edição</p><p>Revista, Ampliada e Atualizada</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Petrus Mendonça</p><p>Riscos, dúvidas e soluções</p><p>LOCAÇÃO DE IMÓVEIS</p><p>ADMINISTRAÇÃO</p><p>DE ALUGUÉIS</p><p>COMO OBTER LUCRO</p><p>ADMINISTRANDO LOCAÇÕES</p><p>2ª Edição</p><p>Revista, Ampliada e Atualizada</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Copyright 2020 © Petrus Mendonça</p><p>Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971.</p><p>Locação de Imóveis e Administração de Aluguéis.</p><p>Como obter lucro administrando locações.</p><p>Riscos, dúvidas e soluções.</p><p>2ª Edição – 2020</p><p>Revista, Ampliada e Atualizada</p><p>Petrus Leonardo de Souza Mendonça</p><p>Edição do Autor, 2020.</p><p>Capítulo I - Da Locação De Imóveis</p><p>Capítulo II - Da Administração De Locações</p><p>Capítulo III - Do Condomínio Em Edifícios</p><p>Capítulo IV - Código De Defesa Do Consumidor Nos Negócios Imobiliários</p><p>Inclui Bibliografia</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Petrus Leonardo de Souza Mendonça</p><p>LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E</p><p>ADMINISTRAÇÃO DE ALUGUÉIS</p><p>Riscos, Dúvidas e Soluções</p><p>Como Obter Lucro</p><p>Administrando Locações</p><p>2ª edição</p><p>Revista, Ampliada e Atualizada</p><p>Recife-PE</p><p>2020</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>PETRUS MENDONÇA</p><p>Nasceu no dia 1º de julho no ano de 1971, na cidade</p><p>do Recife, capital de Pernambuco. Iniciou suas atividades</p><p>profissionais ao lado do seu pai, José de Souza Mendonça</p><p>(em memória) aos dezesseis anos de idade, na condição de</p><p>aprendiz em sua imobiliária. Após servir ao exército brasileiro</p><p>na condição de Oficial da Reserva – R2, consagrou-se</p><p>corretor de imóveis em 1994 como o primeiro aluno do</p><p>Curso Técnico em Transações Imobiliárias em Pernambuco,</p><p>chancelado pelo Sindicato de Corretores de Imóveis de</p><p>Pernambuco; mais tarde, como advogado diplomado pela</p><p>Universidade Católica de Pernambuco – UNICAP,</p><p>especializou-se em contratos imobiliários; em 1987, aos</p><p>dezesseis anos de idade, tornou-se sócio da sua imobiliária</p><p>Arrecifes Negócios Imobiliários Ltda., empresa especializada</p><p>em avaliações técnicas mercadológicas, consultoria imobiliária, compra e venda de imóveis de</p><p>terceiros, aluguéis e administração de locações, fundada em 29 de maio do ano de 1979.</p><p>Professor universitário da Faculdade de Direito e de Ciências da Administração de</p><p>Pernambuco – FCAP/UPE, leciona nas disciplinas de direito e de legislação imobiliária I e II e</p><p>de operações imobiliárias II no Curso Superior Sequencial de Gestão Imobiliária; Professor</p><p>universitário do Curso de extensão em Documentação e Compra e Venda de Imóveis na prática,</p><p>além disso, é pós-graduado em Direito Imobiliário pela Universidade Federal de Pernambuco –</p><p>UFPE; ex-presidente do Conselho de Corretores de Pernambuco – CRECI-PE (2014/2015);</p><p>ex-corregedor nacional e conselheiro federal do Sistema Cofeci Creci (2016/2018); ex-</p><p>presidente da 4ª Câmara Recursal do Cofeci em Brasília DF (2013/2018); escritor, parecerista e</p><p>palestrante acadêmico nacional.</p><p>Autor do livro Contrato de Corretagem Imobiliária – Questões práticas e jurídicas;</p><p>Manual Contrato de Compra e Venda de Imóvel – Aspectos práticos e cautelas devidos; Manual</p><p>Contrato de Aluguel – Riscos, dúvidas e soluções, além das Cartilhas Os 15 Erros Fatais na</p><p>Hora de Alugar um Imóvel, Riscos na Internet e Locação por Temporada.</p><p>O autor integrou a coautoria nos livros 50 Anos de Profissão: a história do corretor de</p><p>imóveis de Pernambuco publicado pelo Conselho de Corretores de Pernambuco e Trabalho e</p><p>Previdência em Debate da Academia Brasileira de Ciências Criminais – ABCCrim.</p><p>Como educador no Curso de Gestão Imobiliária da Faculdade de Direito e de Ciências</p><p>da Administração de Pernambuco – FCAP da Universidade de Pernambuco – UPE foi</p><p>agraciado como paraninfo de turma nos anos 2014, 2015, 2016, 2017 e 2018.</p><p>Por serviços prestados ao mercado imobiliário de Pernambuco foi homenageado com a</p><p>Medalha de Honra ao Mérito José Mariano em 2016, maior honraria do parlamento municipal</p><p>da cidade do Recife e com a Medalha Disque Denúncia, no ano de 2018, por reconhecido</p><p>trabalho no combate a facilitação e ao exercício ilegal da profissão na corretagem pernambucana.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>APRESENTAÇÃO</p><p>O presente trabalho foi desenvolvido com o intuito de apresentar ao leitor as</p><p>principais questões relacionadas à locação de bens imóveis, informações úteis que</p><p>poderão alargar seus horizontes nas transações imobiliárias, até porque essa é a</p><p>modalidade de negócios mais usual no Brasil. Portanto, a que apresenta maior chance de</p><p>ganhar dinheiro. Inclusive, mesmo que o profissional não trabalhe intermediando</p><p>locações, é de suma importância conhecer os riscos dos negócios, as cautelas que se deve</p><p>ter e quais as melhores soluções para cada caso, pois boa parte dos adquirentes de imóveis</p><p>novos ou em construção são investidores que disponibilizarão esses imóveis para locação.</p><p>O conteúdo que será apresentado funda-se na prática cotidiana do seu autor e traz</p><p>ensinamentos adquiridos ao longo de mais de trinta anos de experiência com seus</p><p>negócios e com relacionamento entre seus milhares de clientes espalhados pelo Brasil. O</p><p>que você vai encontrar aqui é a prática imobiliária com a fundamentação jurídica que</p><p>envolvem os principais problemas na locação de bens imóveis como cobrança de aluguéis</p><p>atrasados, modalidades de garantias, multas contratuais, despesas e responsabilidades de</p><p>quem está alugando seus imóveis.</p><p>A fundamentação do treinamento, portanto, nada mais é do que a forma como o</p><p>autor enxerga as locações, suas dificuldades e suas características, de interesse tanto de</p><p>proprietários, de locatários, de corretores de imóveis, de advogados como de gestores</p><p>imobiliários.</p><p>Inclusive, foi elaborado um breve estudo sobre a evolução histórica da locação no</p><p>Brasil, desde o início do século passado, apresentando as diversas transformações</p><p>ocorridas na legislação imobiliária, muitas</p><p>e maior competitividade no mercado de trabalho.</p><p>12 DAS PARTES - LOCADOR X LOCATÁRIO</p><p>Locador é quem cede ao outro, determinada coisa infungível (que não pode ser</p><p>substituída por outra de mesma espécie, quantidade e qualidade) para uso e gozo por</p><p>tempo determinado mediante contraprestação pecuniária. Locatário ou Inquilino é quem</p><p>usa a coisa mediante pagamento do aluguel.</p><p>34</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Quem pode ser parte numa locação? O locador não precisa ser necessariamente o</p><p>proprietário do imóvel, embora quase sempre haja a figura do locador coincidindo com a</p><p>do proprietário da coisa, haja visto que a locação não exige transferência de domínio.</p><p>É possível um pai alugar seu imóvel para o filho?</p><p>Sim, é possível, e não exige autorização de outros herdeiros, já que na locação não</p><p>existe transmissão de domínio nem pagamento de Imposto de Transmissão de Bens</p><p>Imóveis (ITBI).</p><p>Como devem as partes serem identificadas no contrato de locação? A identificação deve</p><p>ser completa. Nada de nomes, números ou endereços abreviados ou incompletos. Essas</p><p>imperfeições podem acarretar dificuldade de identificação das partes envolvidas na</p><p>locação. Pessoa jurídica. Nome fantasia da pessoa jurídica pode não ser o mesmo da razão</p><p>social. Em todos os casos, devem vir constando dados completos da(s) pessoa(s) que</p><p>irá(ão) representar na locação. Detalhe importante é a análise do contrato social ou</p><p>estatuto da pessoa jurídica para constatar se quem irá representá-la na locação possui</p><p>poderes de representação extrajudicial.</p><p>Se o locatário for casado ou conviver maritalmente, em regime de união estável, deve o</p><p>casal configurar no contrato como locatários. Um sócio pode ser fiador da sua própria</p><p>empresa? A pessoa jurídica não se confunde com a pessoa física (natural). Portanto, é</p><p>perfeitamente possível que um sócio seja fiador da sua empresa e vice-versa. Porém,</p><p>quando a empresa for fiadora de seus sócios, é necessário observar se o contrato social</p><p>permite esse tipo de garantia em favor dos sócios e de terceiros. Se houver a vedação de</p><p>prestar fiança, a garantia só poderá ser prestada com anuência escrita de todos os sócios.</p><p>Pode a mesma pessoa figurar na locação como locatário e fiador simultaneamente? Não é</p><p>possível. A pessoa do locatário não deve confundir com a do fiador e vice-versa, nem um</p><p>cônjuge ser fiador do outro, salvo no regime de separação total de bens.</p><p>13 NOME DA PESSOA</p><p>Cada pessoa tem seu próprio nome. O nome da pessoa é o seu bem imaterial mais</p><p>precioso. O nome simboliza uma pessoa, um fato, um acontecimento que deixou marcas</p><p>e até uma personalidade. Por isso, as pessoas gostam de ser tratadas pelo nome. Não se</p><p>deve abreviar ou excluir nomes nos contratos, até porque o nome representa uma das</p><p>coisas mais importantes numa pessoa. Entretanto, nada impede que pessoas diferentes</p><p>possuam o mesmo nome. Quando isso ocorre, denomina-se de homônimos. Por essa</p><p>razão, é necessário inserir nos contratos números de identificação através do CPF/MF e</p><p>da cédula de identidade. Até pouco tempo, quando o número de CPF podia ser comum</p><p>entre marido e mulher, surgimento de homônimos era bastante comum. O direito ao</p><p>nome tem função de individualização e identificação. Nome civil. Prenome: o prenome</p><p>pode ser simples ou composto. Ex. João Paulo – Ana Maria. Patronímico ou sobrenome</p><p>ou cognome (nome de família) ex. Paes Andrade – Souza Cruz. Agnome: quando o</p><p>35</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>descendente possui o mesmo nome do ascendente com as terminações Júnior, Filho,</p><p>Neto.</p><p>Pseudônimo: os pseudônimos são apelidos que as pessoas carregam consigo e por</p><p>conta deles são conhecidas na sociedade. Ex. Lula da Silva. Nome fantasia da pessoa</p><p>jurídica pode não ser o mesmo da razão social.</p><p>14 OBJETO CONTRATUAL</p><p>Para validade do negócio jurídico, o objeto do contrato deve ser lícito, possível e</p><p>determinável. Desta forma, o imóvel deve vir definido no contrato e com endereço</p><p>completo, sem abreviações. (ex. Apartamento 101 do Edifício Firenze, situado na Rua</p><p>Dr. João Flávio, no bairro das Graças, na cidade do Recife-Pernambuco). Contrato sem</p><p>objeto é nulo por não gerar efeitos. O ideal é que o imóvel figure no contrato de locação</p><p>tal como se encontra em sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, pois facilitará</p><p>seu registro caso haja necessidade de salvaguardar direito contra terceiros. Na locação o</p><p>imóvel precisa estar pronto e acabado. Não existe locação de coisa futura, salvo nos</p><p>contratos built to suit. Mesmo assim, o pagamento de aluguéis só deve iniciar quando a</p><p>obra estiver concluída e o imóvel puder ser habitado.</p><p>15 OBRIGAÇÕES NA LOCAÇÃO</p><p>Ambos os contratantes têm direitos e obrigações. É um princípio do direito,</p><p>inclusive, que uma parte não pode exigir da outra o cumprimento de uma obrigação</p><p>antes de adimplir as suas. Por isso, a necessidade de o imóvel estar em condições de</p><p>habitabilidade e com o pagamento do aluguel em dia. As principais obrigações, portanto,</p><p>são: (i) Do Locador – Entregar o imóvel em condições de uso. Garantir o uso pacífico da</p><p>coisa. Realizar reparos necessários no imóvel. Responder por vícios anteriores à locação.</p><p>Fornecer recibo de pagamento do aluguel. Pagar taxas imobiliárias. Pagar impostos, taxas</p><p>e prêmio de seguro de incêndio. Pagar despesas extraordinárias do condomínio e de</p><p>fundo de reserva. (ii) Do Locatário – Pagar aluguéis e encargos nos vencimentos ou, na</p><p>falta de vencimento, até o sexto dia útil do mês seguinte. Servir-se do imóvel para o fim a</p><p>que se destina. Cuidar como se fosse seu. Restituir o imóvel, fim da locação, nas</p><p>condições em que recebeu, salvo os desgastes naturais (v. pintura do imóvel). Informar ao</p><p>locador, defeitos, dano ou turbação de terceiros. Reparar danos no imóvel. Não modificar</p><p>o imóvel sem prévia autorização do locador. Entregar ao locador documentos do imóvel.</p><p>Pagar despesas de energia e água do imóvel. Permitir vistoria no imóvel, previamente</p><p>agendada. Cumprir convenção do condomínio. Pagar prêmio de seguro fiança. Pagar</p><p>despesas ordinárias de condomínio.</p><p>36</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>16 VALOR DO ALUGUEL</p><p>A estipulação de valores do aluguel é livre,</p><p>sendo, portanto, admitido que haja correção por</p><p>índices oficiais do governo federal. Deve ser em</p><p>moeda nacional, vedado locação em moeda</p><p>estrangeira como dólar ou euro, inclusive deve</p><p>seu valor ser proporcional ao preço praticado no</p><p>mercado, sob pena de fraude.</p><p>Não se admitem aluguéis irrisórios, muitas vezes camuflados como compensação de</p><p>outro tipo de serviço ou como remuneração indireta, como por exemplo, moradia de</p><p>empregado (caseiro) em local de trabalho. Vedado em moeda estrangeira ou vinculado à</p><p>variação cambial ou ao salário-mínimo. Descontos. Os descontos podem existir, desde</p><p>que em parcelas periódicas mediante justificativa comprovada. Não devem ser aceitos</p><p>descontos que camuflem correção forçada depois de 12 (doze) meses de iniciado o</p><p>contrato de locação, por exemplo, no primeiro ano o aluguel é de R$ 1.000,00; no</p><p>segundo ano R$ 2.000,00 e no terceiro ano R$ 3.000,00. Reajustes. Os reajustes devem</p><p>ter periodicidade mínima de um ano decorrente do Plano Real. Por isso, jamais pode ser</p><p>inferior a 12 meses. Muitos locadores realizam</p><p>locações com periodicidade de 8 ou 10</p><p>meses para antecipar a correção do aluguel, o que é ilegal. Em outros casos simulam</p><p>locações por temporada renovando os contratos após o término de cada período como</p><p>forma de receber antecipadamente valores de aluguéis, o que também é ilegal e imoral.</p><p>Ação revisional. Qualquer das partes que se sentir prejudicada em relação ao preço do</p><p>aluguel, poderá ingressar com ação judicial, desde que não tenha havido acordo para</p><p>alterar preço do aluguel nos últimos 3 anos. Por essa razão deve ser analisado se há</p><p>vantagem em fazer acordos com valor abaixo do preço praticado no mercado.</p><p>Antecipação de pagamento: é vedado pagamento antecipado de aluguel, salvo nas</p><p>locações por temporada ou sem qualquer das garantias. Ainda que o locatário deseje essa</p><p>condição, por ser a Lei do Inquilinato uma norma protecionista do inquilino, não deve o</p><p>locador aceitar, pois cometerá transgressão legal caracterizada como contravenção penal.</p><p>Local de pagamento do aluguel é no imóvel (obrigação quesível), salvo estipulação em</p><p>contrário (obrigação portable). Aluguel deve ser pago no vencimento. Não pode ser pago</p><p>em partes. Credor não é obrigado a receber antes do vencimento.</p><p>Recibo de pagamento. Devem vir discriminados os pagamentos um a um. Não se</p><p>admite, portanto, recibo de pagamento genérico ou cobrança sem prestação de contas,</p><p>quando se refere a despesas condominiais. A quitação de pagamento do aluguel deve ser</p><p>dada em nome do locador.</p><p>37</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>17 PROCURAÇÃO</p><p>O instrumento de procuração nas locações pode ter forma pública ou particular.</p><p>Portanto, a procuração pode ser lavrada no próprio escritório do corretor, do advogado</p><p>ou da imobiliária. Inclusive, um e-mail, quando se tem conhecimento da origem, tem</p><p>validade jurídica. A procuração não precisa ser específica, neste caso pode englobar vários</p><p>imóveis ou vários poderes de representação. Deve haver poderes da cláusula “ad judicia” e</p><p>da cláusula “ad negotia”? Se a procuração for jurídica, deve vir constando o nome dos</p><p>advogados que defenderão o outorgante em eventuais ações ou procedimentos judiciais.</p><p>Deve o procurador vir discriminado no contrato de locação. Na procuração o outorgado</p><p>pratica os poderes em nome do outorgante (proprietário do imóvel). Por essa razão, os</p><p>poderes precisam estar bem definidos, já que não se aceita interpretação extensiva dos</p><p>poderes procuratórios.</p><p>18 ASSINATURA DO CONTRATO DE ALUGUEL</p><p>O contrato de locação deve ser assinado no escritório imobiliário do corretor ou</p><p>no domicílio das partes. Deve ser evitado locais públicos como praças, shopping center,</p><p>parques, praias etc. Fornecer sempre uma carta de boas-vindas é elegante e recomendável.</p><p>Neste instrumento, deve vir a orientação de que os defeitos existentes no imóvel sejam</p><p>informados no prazo de até 5 dias úteis e que seja substituído o segredo das fechaduras</p><p>das portas de entrada do imóvel. Deve haver, inclusive, a substituição temporária da</p><p>titularidade da energia elétrica e do fornecimento d'água. De quem é essa obrigação? Essa</p><p>obrigação é do locatário.</p><p>Independentemente do local de assinatura do contrato, recomenda-se que a firma</p><p>das partes contratantes seja reconhecida no cartório de notas, embora isso não seja</p><p>obrigatório. No momento da entrega do contrato, deve o locatário ser informado do</p><p>local e dia de pagamento do aluguel, da sua obrigação de pagar os encargos acessórios da</p><p>locação, sobre o estado de conservação e a obrigação de devolvê-lo nas mesmas condições</p><p>e, por fim, solicitar que o contrato seja assinado e rubricado em todas as suas páginas por</p><p>todos os contratantes. Quanto mais explicado o contrato, maiores as chances de tudo dar</p><p>certo. A boa fé e a transparência devem estar presentes em todas as etapas do negócio.</p><p>38</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>19 IDADE NÃO GERA INCAPACIDADE</p><p>Algumas vezes, no momento de uma intermediação, surge aquela dúvida sobre a</p><p>capacidade do idoso para alugar, comprar ou vender seus bens imóveis.</p><p>Havendo dúvida sobre a capacidade do idoso, deve o corretor intermediador</p><p>solicitar parecer médico para verificar sua lucidez. Dessa forma, protegerá seu cliente</p><p>idoso e os direitos do adquirente de boa-fé contra eventuais futuras impugnações de</p><p>terceiros.</p><p>O QUE DEVE SER OBSERVADO QUANTO A CAPACIDADE DOS</p><p>CONTRATANTES. Como todas as pessoas são iguais perante a lei (Art.5° da</p><p>Constituição Federal), se houver dúvida sobre a capacidade, tanto para idosos como para</p><p>jovens, deve ser requerido esse atestado médico.</p><p>Ter capacidade significa estar em pleno gozo de todas as suas faculdades mentais,</p><p>ou seja, ter noção do ato praticado, devendo estar lúcido e explanar suas vontades de</p><p>forma clara.</p><p>Por segurança, devem os tabelionatos de notas solicitar e arquivar o parecer médico</p><p>em caso de dúvida sobre a incapacidade.</p><p>Portanto, o idoso pode adquirir e vender seus bens. Não existe restrição legal para venda</p><p>por conta de idade, salvo ao menor de 18 anos que dependerá de autorização judicial</p><p>(alvará judicial).</p><p>O MENOR DE IDADE PODE ASSINAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO? Já o</p><p>menor de 16 anos deve vir representado por seus pais ou representante legal, no caso um</p><p>tutor; se tiver idade entre 16 e 18 é preciso estar assistido por eles, caso contrário o</p><p>negócio pode ser inválido, nulo ou anulável a depender de cada caso. (ver artigos 166 e</p><p>171 do Código Civil)</p><p>O IDOSO PODE ALUGAR IMÓVEL? Se forem casados, poderão isoladamente alugar</p><p>seus imóveis. Entretanto, se o contrato for de compra e venda, dependerá da assinatura</p><p>(outorga uxória ou marital) da mulher ou do marido, respectivamente, salvo se o</p><p>casamento for no regime de separação total de bens.</p><p>O IDOSO PODE CASAR? Se o desejo do idoso for o de casar, o regime deverá ser o de</p><p>separação total de bens, quando possuir mais de 70 anos (Lei n. 12.344/10). O objetivo</p><p>do legislador é a proteção dos bens do idoso, pois o mesmo poderá estar iludido</p><p>amorosamente. Na dúvida, procure assessoria de um advogado de sua confiança!!!</p><p>39</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>20 POSSE</p><p>A posse é um dos temas mais complexos no</p><p>direito imobiliário. O imóvel para ser dado em</p><p>locação, precisa, antes de tudo, estar na posse do</p><p>locador. Estar na posse não significa ocupar o</p><p>imóvel, mas poder usar e usufruir dele no momento</p><p>que convier. As chaves do imóvel devem ser</p><p>entregues mediante protocolo, com dia, mês e ano</p><p>definidos. A posse é o poder da pessoa de usar,</p><p>usufruir e gozar da coisa com intenção de ter ou de</p><p>proteger contra a intervenção de outra pessoa.</p><p>Diferenças entre posse, detenção e propriedade. A detenção ocorre quando a pessoa está</p><p>na posse do imóvel, porém em nome de outrem, sem desejo de possuir o imóvel como</p><p>seu (ex. caseiro de casa na praia). A propriedade, diferentemente da posse que pode ser</p><p>transmitida por simples contrato particular e até pela forma verbal, apenas é transferida</p><p>mediante registro do título aquisitivo no Ofício de Registro de Imóveis competente. Na</p><p>locação de imóvel a posse direta encontrasse no poder do locatário e a indireta nas mãos</p><p>do locador. Posse direta é que decorre do exercício do domínio, mediante a utilização</p><p>econômica do imóvel. A posse indireta do imóvel, portanto, continua</p><p>em poder do</p><p>proprietário locador.</p><p>As chaves do imóvel apenas simbolizam a entrega da posse do imóvel. Por isso,</p><p>tanto a sua entrega quanto a devolução devem ser formalizadas por escrito, mediante</p><p>protocolo de recebimento. Não é com a assinatura do contrato que, em tese, as</p><p>obrigações na locação se iniciam, mas tão somente com a entrega das chaves (posse). Por</p><p>recomendação, jamais devem as chaves do imóvel serem deixadas na portaria do edifício</p><p>ou com um vizinho, pois enquanto não forem entregues nas mãos do locador ou do seu</p><p>representante legal, as obrigações contratuais continuam a existir.</p><p>21 DOMICÍLIO OU RESIDÊNCIA?</p><p>O domicílio pode ser a residência da</p><p>pessoa, desde que nela resida com ânimo</p><p>definitivo. A residência é o local onde a pessoa</p><p>mora. O domicílio, por sua vez, onde exerce</p><p>suas atividades profissionais.</p><p>Portanto, a pessoa pode ter vários domicílios e ser encontrada em cada um deles.</p><p>Importante que conste no contrato de locação, espontaneamente, os domicílios dos</p><p>40</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>contratantes e cláusula que obrigue as partes a informar, caso alterem, seus novos</p><p>domicílios.</p><p>As partes contratantes só saberão a importância de vir definidos contratualmente</p><p>os endereços de domicílio no momento em que precise efetuar cobrança, ingressar com</p><p>ação judicial ou providenciar notificação extrajudicial.</p><p>22 EVOLUÇÃO HISTÓRICA</p><p>A locação de bens imóveis sempre existiu no Brasil. A influência do governo</p><p>federal nas relações entre locador e locatário também. No passado, a intervenção estatal</p><p>interferia periodicamente nas relações locatícias, o que trazia insegurança e desencadeava</p><p>certo desestimulo de investidores que desejam comprar imóveis para alugar. Abaixo são</p><p>apresentados os principais decretos e leis que influenciaram a locação de bens imóveis</p><p>urbanos e rurais até o ano de 1991 quando passou a vigorar a atual Lei do Inquilinato</p><p>(Lei nº 8.241/1991).</p><p>a. Decreto n.4.403 de 22-1-1921 – Estabeleceu pela primeira vez a prorrogação</p><p>automática do contrato de locação.</p><p>b. Decreto n.4.624 de 28-12-1922 possibilitou ao inquilino provar que o senhorio</p><p>não necessitava do imóvel para impedir a reintegração de posse.</p><p>c. Decreto n.24.150 de 20-04-1934–Estabeleceu a Renovação contratos de</p><p>arrendamento de prédios urbanos ou rústicos, de uso comercial ou industrial.</p><p>Prazo determinado e mínimo de 5 anos. Deveria estar no mesmo ramo a 3 anos.</p><p>d. Lei n. 1.300 de 28-11-1950 (antiga Lei do Inquilinato)Regulou locação,</p><p>sublocação, despejo, caução. Quem arbitrava valor de aluguel em hotéis ou pensão</p><p>era o município.</p><p>e. Lei n. 1.708 de 23-10-1952 – Prorrogou a Lei n. 1.330 até 1954.</p><p>f. Lei n. 2.699 de 28-12-1955 – Prorrogou a Lei n. 1.330 até 1956 e regulou “o</p><p>locatário que adquirir prédio, no curso da locação, e alugá-lo a terceiros, o valor</p><p>do aluguel por ele ocupado será arbitrado pela autoridade municipal competente.”</p><p>g. Lei n. 3.085 de 29-12-1956 – Regulou reajuste das locações não residenciais de</p><p>imóveis urbanos. Em 300% com mais de 10 anos. Em 200% com mais de 5 anos</p><p>e menos de 10 anos. Em 50% com menos de 5 anos e mais de 1 ano.</p><p>h. Lei n. 3.336 de 10-12-1957 – Prorrogou contratos de arrendamento rurais,</p><p>referente à lavoura e à pecuária até 31-12-58 e quando pagos em dinheiro sofrerão</p><p>reajuste de até 12%.</p><p>i. Lei n.3.494 de 19-12-1958-Estipulava que os contratos de locação residencial não</p><p>poderiam ser reajustados acima de 5% por ano de vigência.</p><p>j. Lei n.3.912 de 3-7-1961 – Previa que as taxas de impostos municipais, além dos</p><p>aluguéis, deveriam ser pagas pelo locatário mediante discriminação no recibo de</p><p>41</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>pagamento do aluguel. Os acordos também passaram a ser livres, mediante</p><p>formalização por escrito.</p><p>k. Lei n.4.494 de 25-11-1964 – Regulou a locação de prédios urbanos. Nessa época</p><p>a caução em dinheiro rendia juros ao inquilino de 12% ao ano. O reajuste dos</p><p>aluguéis era vinculado ao salário-mínimo. Havia o “fator de depreciação” na hora</p><p>de reajustar os aluguéis através de tabela anexa a esta lei.</p><p>l. Decreto-Lei n. 4 de 7-2-1966-Regulou ação de despejo de prédios não</p><p>residenciais. O locatário tinha prazo de 3 meses para prédio urbano e 6 meses para</p><p>prédios rústicos. Se o locatário viesse a falecer, a locação estaria rescindida.</p><p>m. Decreto-Lei n.6 de 14-4-1966 – Vinculava reajustamento das locações residenciais</p><p>ao salário-mínimo. (Governo de Castelo Branco).</p><p>n. Decreto-Lei n.322 de 7-4-1967 – Estabelecia aumento dos valores dos aluguéis</p><p>em 10% no prazo de até 120 dias. (Governo de Costa e Silva)</p><p>o. Lei n.5.334 de 12-10-1967-Estabelecia limites de reajuste de aluguéis (12%).</p><p>Incidiam apenas sobre imóveis vagos ou que iriam ser alugados a partir daquela</p><p>data. O BNH financiava até 40% para os inquilinos comprarem os imóveis.</p><p>p. Decreto-Lei n.1.534 de 13-04-1977 – Facultou ao inquilino a possibilidade de</p><p>continuar no prédio alugado por período de 2 meses para cada ano ou fração de</p><p>ano da locação. A prorrogação de locações não poderia ser superior a 2 anos.</p><p>q. Lei n.6.649 de 16-05-1979 – Criou Lei do Inquilinato. Proibiu a chamada</p><p>“denúncia vazia”, ou seja, o pedido de retomada do imóvel locado independente</p><p>do motivo, apenas no fim do contrato.</p><p>r. Lei n.8.245 de 18-10-1991 – Nova Lei do Inquilinato</p><p>s. Lei n. 12.112 de 09-12-2009 – Alterações na lei anterior. Multa proporcional ao</p><p>tempo restante do contrato. O fiador poderá exonerar-se da fiança na hipótese de</p><p>dissolução do casamento dos locatários, porém ficará obrigado ao contrato por</p><p>mais 120 dias após a notificação ao proprietário. Nas locações desprovidas de</p><p>garantias, havendo falta de pagamento, o prazo para liminar judicial é de 15 dias.</p><p>23 ACORDOS</p><p>Os acordos são ajustes praticados pelas</p><p>partes para alinhar ou equilibrar o negócio</p><p>jurídico anteriormente firmado. Os acordos</p><p>devem ser claros, espontâneos e de livre vontade</p><p>dos interessados. A boa fé deve sempre prevalecer.</p><p>Vale ressaltar, contudo, que as partes podem ajustar seus interesses livremente,</p><p>desde que não haja infração a algum dispositivo legal. Portanto, se a lei disser que algo</p><p>não pode ser realizado, não podem as partes decidir em contrário, mesmo que seja de</p><p>interesse mútuo. Seguem abaixo algumas características de acordos:</p><p>42</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>a. Os acordos escritos para desocupar o imóvel, com prazo de 6 meses, mediante</p><p>presença de duas testemunhas, cabe ação de despejo com pedido de liminar, na</p><p>hipótese de descumprimento;</p><p>b. Todo acordo para elevar ou diminuir valores de aluguel deve ser realizado por</p><p>escrito. Período de 3 em 3 anos. Antes desse prazo, não cabe ação revisional de</p><p>aluguel;</p><p>c. Os acordos devem ter participação dos fiadores, data, prazo e assinatura das partes.</p><p>Quando os fiadores não participam dos acordos não estão obrigados a respeitá-los;</p><p>d. O que a lei proíbe, não podem as partes decidir em contrário.</p><p>24 PRAZOS CONTRATUAIS</p><p>A Lei do Inquilinato prevê que é livre o ajuste</p><p>do prazo no contrato de locação. Por essa razão, o</p><p>locador e o locatário podem ajustar o prazo do</p><p>contrato pelo tempo que lhes for favorável. Mesmo</p><p>assim, a temporariedade é requisito essencial por ser a</p><p>locação uma espécie</p><p>de contrato temporário. Por isso,</p><p>deve-se evitar o contrato de locação verbal ou por</p><p>prazo indeterminado. Locação residencial: qual prazo</p><p>ideal nesse tipo de locação: 12 ou 30 meses?</p><p>Locação residencial verbal ou com prazo inferior a 30 meses, só poderá ser</p><p>retomada por denúncia cheia (art.9º da Lei 8.245/91) ou motivada (uso próprio ou de</p><p>descendentes) ou após decorridos 5 anos da locação. Locação comercial: 12, 24, 36 ou 48</p><p>meses. Se o prazo for igual ou superior a 60 meses, cabe ação renovatória do aluguel pelo</p><p>locatário. Neste caso, o proprietário não poderá pedir o imóvel durante renovação</p><p>judicial. Prazo de 10 anos.</p><p>Quando os contratos possuem prazo igual ou superior a dez anos, precisa da vênia</p><p>conjugal independente do regime de bens. Caso contrário, o cônjuge ou o companheiro</p><p>que não participou da avença locatícia não estará obrigado a respeitar o prazo excedente</p><p>aos dez anos. Locação por Temporada. Prazo máximo de 90 dias. Não comporta</p><p>renovação. Possibilidade de recebimento de aluguel antecipado. Pode ser realizado em</p><p>qualquer imóvel residencial independentemente da época do ano. A Lei n. 10.192/01</p><p>(Plano Real), no seu art.2º, §1, prevê que não pode haver reajuste com periodicidade</p><p>inferior a 12 meses, embora a Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato) possibilita a realização</p><p>de contrato de locação por qualquer prazo.</p><p>43</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>25 LUVAS</p><p>Quem pode cobrar luvas, locador ou locatário? É legal</p><p>esse tipo de pagamento? O que diz a Lei do Inquilinato? E nos</p><p>shopping centers, onde a locação é especial? O direito de cobrar</p><p>luvas só é aceito nas locações em shopping center. O locador de</p><p>imóvel urbano que cobrar luvas do seu locatário ficará propenso</p><p>a devolver o valor recebido, corrigido monetariamente no final</p><p>da locação. As luvas, portanto, só podem ser cobradas pelo</p><p>locatário que está repassando seu ponto comercial a terceiros ou</p><p>em Shopping Center, por ser um tipo de locação especial.</p><p>A jurisprudência brasileira tem interpretado não ser cabível ao locador de imóveis</p><p>cobrar luvas e aluguéis de seus locatários, pois presume-se que os valores de reformas e de</p><p>benfeitorias realizadas no imóvel, que possibilitaram sua valorização, poderiam ser</p><p>previamente calculados e inseridos no valor do aluguel. Não é o fato de haver costume</p><p>em determinada região de cobrar luvas de seus locatários que a prática pode ser taxada de</p><p>legal. Esse, infelizmente, é o argumento utilizado por alguns locadores no momento de</p><p>negociar com seus locatários.</p><p>26 DENÚNCIA VAZIA</p><p>Definição: A Denúncia Vazia é uma espécie de benefício previsto na Lei do</p><p>Inquilinato para que não haja motivo ou razão no pedido de desocupação do imóvel.</p><p>Prazo mínimo de 30 meses. Específica na locação residencial. O proprietário que pede o</p><p>imóvel para uso próprio deve utilizá-lo no prazo de 6 meses pelo período mínimo de 1</p><p>ano sob pena de indenização e prisão. Sem este prazo de 30 meses, o proprietário só</p><p>poderá reaver o imóvel através da denúncia vazia após decorridos 5 anos. Antes disso,</p><p>para retomar o imóvel deverá apresentar razões ou motivos que justifiquem seu pedido.</p><p>27 QUANDO CABE AÇÃO DE DESPEJO</p><p>COM PEDIDO DE LIMINAR</p><p>Seja qual for a causa de pedir, a ação apropriada nas locações residenciais ou não-</p><p>residenciais será sempre a de despejo. A ação de despejo com pedido de liminar cabe, nos</p><p>seguintes casos: (i) acordos escritos com prazo de 6 meses; (ii) término do prazo de</p><p>locação por temporada, se proposta em 30 dias após término do contrato; (iii) morte do</p><p>44</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>locatário sem deixar sucessor legítimo no imóvel, mas apenas pessoas não autorizadas por</p><p>ele; (iv) permanência de sublocatário, quando extinta a locação; (v) havendo necessidade</p><p>de reformas urgentes no imóvel determinada pelo poder público; (vi) término de prazo</p><p>para apresentação de nova garantia; (vii) término de prazo de locação não residencial,</p><p>quando a ação foi proposta no prazo de 30 dias após fim do contrato; (viii) falta de</p><p>pagamento de aluguéis em contratos desprovidos de garantias.</p><p>28 ANÁLISE CADASTRAL DOS</p><p>INTERESSADOS NA LOCAÇÃO</p><p>A boa seleção de candidatos é fundamental para obter</p><p>uma locação tranquila. Por isso, deve ser realizada com</p><p>critérios e bastante responsabilidade. Alguns especialistas</p><p>chegam a afirmar ser essa uma das principais causas de todo</p><p>sucesso ou insucesso na locação. A responsabilidade pela</p><p>aprovação de cadastro do locatário e de seus fiadores, ou até</p><p>mesmo de outro tipo de garantia locatícia, deve ser do</p><p>corretor de imóveis e da imobiliária que estiver</p><p>intermediando a transação. Por essa razão, todo cuidado é pouco! O artigo 723 do</p><p>Código Civil trata da responsabilidade do corretor de imóveis durante suas</p><p>intermediações imobiliárias, prevê que “o corretor é obrigado a executar a mediação com</p><p>diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações</p><p>sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e</p><p>danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do</p><p>risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos</p><p>resultados da incumbência”. (Incluído pela Lei nº 12.236/2010 ).</p><p>Na hora de exigir responsabilidade do corretor de imóveis, precisa ser lembrado</p><p>que esse profissional pode ser comparado com empresa seguradora. Por isso, caso haja</p><p>problemas na locação como atraso e falta de pagamento de aluguéis, destruição e não</p><p>conservação dos imóveis, desrespeito a normas regimentais do condomínio, dentre</p><p>outros, que esteja fora do alcance do corretor intermediador, não deverá ser</p><p>responsabilizado, salvo se tiver agido com dolo ou com culpa. Neste caso, poderá</p><p>responder pelos prejuízos causados. Devem ser vistos os requisitos mínimos do</p><p>candidato, tais como nome negativado, vida pregressa em outras locações, crédito e</p><p>financiamento junto a instituições financeiras e se existem ações judiciais em andamento</p><p>contra ele e seus fiadores. É ilegal a cobrança de taxa de cadastro.</p><p>Em regra, as taxas que incidem sobre a locação devem ser de responsabilidade do</p><p>locador, exceto as taxas ordinárias de condomínio e de prevenção e extinção de incêndio.</p><p>45</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Boleto bancário, como colocar em prática? É proibida a cobrança de boleto</p><p>bancário do locatário. Entretanto, se for de opção dele este tipo de pagamento, nada</p><p>impede que os custos lhe sejam repassados. O ideal é que o contrato de locação venha</p><p>com a opção de pagamento no escritório da imobiliária ou do corretor de imóveis e, seja</p><p>facultado ao locatário a possibilidade de pagamento através de boleto bancário, desde que</p><p>os custos corram por conta dele. Essa preferência do locatário por boleto bancário deve</p><p>vir por escrito (carta manuscrita, e-mail ou digitalizada).</p><p>Um dos pontos mais importantes na análise cadastral é conferir a capacidade</p><p>financeira e a econômica dos interessados na locação. Capacidade financeira não se</p><p>confunde com a econômica, enquanto a primeira diz respeito a condição de pagar, a</p><p>econômica trata sobre a quantidade de bens móveis e imóveis do locatário.</p><p>Discriminação</p><p>é crime. Os interessados na locação têm o direito de saber porque</p><p>seu cadastro foi recuado. Nunca jamais deve haver discriminação por cor de pele, roupas</p><p>sujas, tipologia física e região de moradia. Recusar fiador é possível? Sim, todo</p><p>proprietário tem o direito de recusar candidatos a locação e seus eventuais fiadores. Se o</p><p>corretor agir com culpa (negligência, imperícia ou imprudência) deve indenizar. Não se</p><p>deve aceitar simples alegações (declarações) dos candidatos à locação. Alugar pela amizade</p><p>é, acima de tudo, assumir riscos. É permitido ao corretor ou imobiliária análise dos</p><p>extratos bancários para se averiguar a capacidade de pagamento do inquilino e seu fiador.</p><p>Outro ponto de destaque, os documentos apresentados pelos candidatos devem ser</p><p>analisados sob total sigilo e confidencialidade, principalmente quando a locação for</p><p>intermediada por mais de um corretor de imóveis.</p><p>29 TIPOS DE GARANTIAS LOCATÍCIAS</p><p>Não existe a melhor garantia num contrato de locação.</p><p>Tudo dependerá do interesse e das possibilidades das partes</p><p>contratantes. Porém, são quatro os tipos de garantia numa</p><p>locação: (i) FIANÇA. A fiança pode ser prestada por pessoa física</p><p>ou por jurídica. A fiança é o tipo de garantia mais usual,</p><p>inclusive deve ser cedida pelo casal de fiadores. Fiança é contrato</p><p>acessório dependente do principal. Fiança é contrato gratuito,</p><p>unilateral, acessório, consensual (escrito). Não se admite fiança</p><p>verbal. Fiador não é avalista. Fiança é contrato restritivo. No final</p><p>do prazo do contrato podem os fiadores renunciar a garantia,</p><p>desde que notifiquem o locador por escrito.</p><p>Neste caso, por ser a fiança uma espécie de garantia pessoal, continuam solidários</p><p>por mais 120 dias após a notificação.</p><p>46</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O imóvel do fiador responde integralmente pela garantia. Como recusar uma</p><p>fiança? Exoneração. Prazos. O fiador casado sob regime de separação total de bens precisa</p><p>da concordância do outro cônjuge. (ii) CAUÇÃO. A caução quando em dinheiro não</p><p>pode ter valor superior a três o valor do aluguel e deve ser depositada em conta poupança</p><p>em nome do locador. A caução pode ser apresentada, ainda, em bens móveis e imóveis.</p><p>No final do contrato de locação, se não houver dano ao imóvel ou prejuízo de</p><p>responsabilidade do locatário, deve ser devolvida ao locatário corrigida monetariamente</p><p>pela caderneta de poupança. A caução, por recomendação, não deve ser utilizada para</p><p>compensar o pagamento dos últimos aluguéis, pois não podem ser confundidas com eles;</p><p>(iii) SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA. O seguro fiança locatícia é prestado por empresas</p><p>seguradoras e podem englobar, além dos aluguéis, despesas acessórias da locação como</p><p>pintura e impostos que incidem sobre o bem alugado. O recomendado, neste caso, é uma</p><p>gestão do contrato para se evitar que a locação fique desprovida da garantia; (iv)</p><p>TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO. É também prestado por empresas seguradoras. Nessa</p><p>modalidade o locatário concorre a prêmios e tem o valor da garantia, na maioria das</p><p>vezes, devolvida no final da locação, caso não haja prejuízo. Por recomendação final, não</p><p>podem as locações vir com mais de um tipo de garantia sob a alegação “maior segurança”.</p><p>Se o locatário, todavia, não possuir condições de suportar os riscos da locação e não</p><p>apresentar garantias é facultado ao locador não lhe alugar o imóvel. Pode, também, o</p><p>imóvel ser locado sem qualquer garantia. Com isso, se houver ação de despejo por falta</p><p>de pagamento, a desocupação do imóvel poderá se dar através de liminar judicial.</p><p>30 FIANÇA OU AVAL</p><p>Fiança ou aval qual a denominação correta? Por que algumas pessoas teimam em</p><p>denominar o fiador de avalista numa relação locatícia? Fiador não é avalista. Ambas são</p><p>garantias do cumprimento contratual. Diferenças básicas: Fiança é prestada no próprio</p><p>instrumento de contrato ou em anexo; tem preferência de ordem na ora da cobrança,</p><p>exceto por dispositivo contratual; é uma obrigação acessória que se extingue com a</p><p>principal; pode o fiador se exonerar da fiança. Aval é garantia de título de crédito.</p><p>Portanto, é ato cambiário. A sua execução não tem preferência de ordem; deve ser</p><p>prestada pelo avalista e seu cônjuge; a garantia é limitada ao valor do título; é uma</p><p>obrigação principal; não pode o avalista, ao contrário do fiador, desistir do aval.</p><p>Portanto, a denominação de avalista numa relação locatícia está equivocada e merece ser</p><p>reparada.</p><p>47</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>31 CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR</p><p>As cláusulas de não indenizar geram segurança contratual, pois possibilita aos</p><p>contratantes, maior clareza e transparência na locação. As partes não podem ajustar o que</p><p>a lei veda. (v. segurança jurídica). Embora o imóvel possa apresentar defeitos que</p><p>inviabilizem a locação ou que impeçam o locatário de adentrar no imóvel, temporária ou</p><p>definitivamente, nada impede que as partes possam transigir valores, prazos e reformas no</p><p>imóvel que será alugado. Essas compensações podem vir em forma de descontos nas</p><p>parcelas mensais da locação ou em forma de redução no preço do aluguel. De uma forma</p><p>ou de outra, deve vir expressa no próprio instrumento locatício. Porém, não podem</p><p>contrariar normas de ordem pública, nem infringir direito de vizinhança.</p><p>A cláusula de não indenizar é aquela onde são apresentados defeitos,</p><p>irregularidades ou vícios no imóvel e mesmo assim o negócio é realizado mediante</p><p>repasse da obrigação de consertar a coisa ao locatário. Se o imóvel for alugado com</p><p>defeitos ou irregularidades ocultas pode o locatário pleitear abatimento no preço do</p><p>aluguel ou rescisão contratual com perdas e danos decorrentes de custos com mudança,</p><p>reformas no imóvel, publicidade informando novo endereço etc. Por essa razão não vale a</p><p>pena alugar imóveis com defeitos ocultos, pois a relação entre locador e locatário poderá</p><p>ficar comprometida, além de gerar obrigação de reparar danos.</p><p>32 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR</p><p>Surgimento e regulamentação da profissão. Lei n. 4.116/62. Lei n. 6.530/78.</p><p>Decreto n. 81.871/78. Dos 193 países no mundo reconhecidos pela ONU, o Brasil é o</p><p>único que possui sistema de controle profissional. Pouco mais de 30 profissões têm</p><p>regulamentação por lei no Brasil, dentre elas a do corretor de imóveis. Pressupostos da</p><p>Responsabilidade civil: dano, culpa (inteligência da pessoa moderna) e o nexo de</p><p>causalidade (entre o fato e o dano).</p><p>O Código Civil (art.186 e art.927) define a responsabilidade na culpa</p><p>Responsabilidade subjetiva (ideia de culpa) x responsabilidade objetiva (riscos). Não</p><p>existe hierarquia (leve, média ou grave). A reparação é proporcional ao dano causado. Na</p><p>responsabilidade contratual o dever de indenizar dar-se por inadimplemento contratual.</p><p>São excludentes da responsabilidade: culpa da vítima, estado de necessidade (cabe ação</p><p>regressiva), caso fortuito ou de força maior.</p><p>48</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>DOLO. Quando há vontade consciente, intencional, de cometer violação ao direito.</p><p>CULPA. Quando a pessoa de capacidade mediana age com negligência, imprudência ou</p><p>imperícia.</p><p>DEVER DE INDENIZAR.</p><p>Nunca poderá ser superior ao dano causado. O dever de</p><p>indenizar independe da apuração da culpa, basta haver nexo de casualidade e a</p><p>identificação do responsável.</p><p>“Art.186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou</p><p>imprudência, violar o direito e causar dano a outrem, ainda quem exclusivamente</p><p>moral, comete ato ilícito.”</p><p>“Art.927. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a</p><p>repará-lo.”</p><p>Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de</p><p>culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente</p><p>desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, riscos para os direitos</p><p>de outrem.”</p><p>33 MULTAS (CLÁUSULAS PENAIS)</p><p>AS MULTAS TRAZEM EQUILÍBRIO AOS</p><p>CONTRATOS. As multas, antes do caráter punitivo, têm o</p><p>intuito disciplinador. Sua incidência impede o injusto</p><p>empobrecimento de uma parte em detrimento ao enriquecimento</p><p>da outra.</p><p>A existência de multa moratória incidente sobre aluguéis</p><p>vencidos, aquela quando há atraso no pagamento, não impede a</p><p>possibilidade de perda de desconto por falta de pontualidade,</p><p>desde que previstos em contrato.</p><p>DECISÃO STJ – Segundo a terceira turma do STJ, em recente decisão, “apesar</p><p>do abono e a multa terem o mesmo objetivo, incentivar o pagamento de obrigações,</p><p>trata-se de institutos diferentes com hipóteses de incidência distintas”.</p><p>Desta forma, o Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu pela possibilidade de</p><p>previsão cumulativa de multa por atraso e de perda de desconto por impontualidade do</p><p>pagamento do aluguel. Desta forma, pode haver nos contratos de locação previsão legal</p><p>de perda de desconto por impontualidade, geralmente entre 5% ou 10% e incidência da</p><p>multa moratória que pode chegar a 20% ou 25% do preço do aluguel.</p><p>49</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Embora semelhantes, a perda de desconto por impontualidade fundamenta-se na</p><p>falta de pagamento na data específica do vencimento, enquanto a multa moratória no</p><p>atraso do pagamento, que pode perdurar por longo período de tempo.</p><p>Sobre o valor da MULTA MORATÓRIA, vale o previsto no contrato de locação,</p><p>dentro do limite legal. A prática de mercado, no entanto, é de 10% a 25% mais juros</p><p>legais de 1% ao mês ou fração de mês. Algumas pessoas pensam, equivocadamente, que</p><p>vigora nas locações a multa de 2% previstas no Código de Defesa do Consumidor.</p><p>Porém, isso não é verdade, pois incidem nas locações as regras da Lei do Inquilinato (Lei</p><p>n° 8.245/1991).</p><p>Já a Multa por infração contratual (Cláusula penal) em média 3 vezes valor do</p><p>aluguel. Os Juros podem ser de 1% ao mês ou fração de mês. Não pode haver mais de</p><p>um tipo de punição para o mesmo fato. A Multa RESCISÓRIA deve ser proporcional ao</p><p>tempo restante do contrato. Não pode o locador pedir o imóvel dentro do prazo da</p><p>locação, ainda que tenha cláusula prevendo essa possibilidade. Se houver transferência do</p><p>locatário não existirá infração ao contrato, desde que previamente notificado com prazo</p><p>de 30 dias. Entretanto, essa transferência deve ser oficial dentro da mesma empresa.</p><p>Sobre a questão do valor da multa, impera o dispositivo de que “O valor da</p><p>cominação imposta não pode ultrapassar na cláusula penal não pode exceder o da</p><p>obrigação principal” (art.412 CC). O fato gerador da multa por infração contratual é</p><p>diferente do dá por rescisão contratual. Portanto, qualquer infração do contrato sujeita-o</p><p>à rescisão.</p><p>34 OS PRINCIPAIS ERROS</p><p>NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS</p><p>Após inúmeras pesquisas com colegas de profissão, é</p><p>possível identificar erros simples na hora de alugar imóveis</p><p>que podem trazer prejuízos e causar dor de cabeça nas</p><p>intermediações. Os principais erros são:</p><p>1. Anunciar o imóvel sem prévia vistoria e sem autorização da locação por escrito. A</p><p>responsabilidade pelas informações que serão fornecidas aos interessados passa a</p><p>ser diretamente do profissional. O Código Civil prevê, em seu artigo 722, que“…</p><p>o corretor deve agir de acordo com as instruções recebidas”.</p><p>50</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Embora a exclusividade não seja obrigatória, as vantagens pelo seu uso são</p><p>inúmeras, inclusive “mesmo que o negócio tenha sido realizado diretamente pelas</p><p>partes, mas se houver exclusividade, a remuneração do corretor deve ser paga</p><p>integralmente” (Art.726 do CC).</p><p>2. Fazer contrato de locação verbal ou permitir entrada no imóvel sem contrato. A</p><p>locação verbal embora exista, deve ser evitada, pois não estará coberta por</p><p>quaisquer garantias.</p><p>3. Alugar o imóvel sujo e sem condições de habitabilidade. O imóvel deve ser</p><p>alugado em condições de uso e com os sistemas de água e de energia elétrica</p><p>funcionando.</p><p>4. Receber aluguéis antecipados. O pagamento do aluguel antecipado só é permitido</p><p>nas locações desprovidas de garantia ou nas por temporada, ainda que as partes</p><p>queiram acordar em contrário. Jamais pode o corretor receber antecipadamente o</p><p>último do mês como honorários por seus serviços profissionais (art.43 da Lei do</p><p>Inquilinato).</p><p>5. Não anunciar em mídias digitais. Vivemos, atualmente, em dois mundos</p><p>distintos: o virtual e o físico. Acreditar, portanto, que pode viver sem qualquer um</p><p>deles é mera perda de tempo. As mídias digitais são responsáveis por,</p><p>aproximadamente, 60% das ligações e as placas de campo 30%.</p><p>6. Não utilizar aplicativos nas intermediações com seus clientes. Seus clientes</p><p>desejam facilidade e velocidade nas informações. Os aplicativos devem facilitar os</p><p>serviços que já existem, nunca excluir ou diminuir a importância dos profissionais.</p><p>Portanto, devemos aprender a trabalhar com eles.</p><p>7. Realizar locações sem prévio conhecimento da lei do inquilinato. Existe princípio</p><p>que defende que “Ninguém pode se escusar de cumprir a lei alegando que não a</p><p>conhece”. Nenhuma cláusula tem validade quando vai de encontro a dispositivos</p><p>legais.</p><p>8. Alugar imóvel sem garantias. Se isso vier a ocorrer, deve haver autorização expressa</p><p>do locador. O corretor responde pelos prejuízos causados aos seus clientes quando</p><p>executa seus serviços com negligência, imperícia ou imprudência (culpa).</p><p>9. Não providenciar prévia análise de dados cadastrais dos interessados antes de</p><p>elaborar o contrato de locação. O corretor deve agir de maneira a evitar todos os</p><p>possíveis danos aos seus negócios e aos seus clientes. Existem diferenças entra a</p><p>capacidade financeira e a capacidade econômica dos interessados na locação.</p><p>10. Não estipular contratualmente de quem é a responsabilidade pelos pagamentos</p><p>das obrigações acessórias ao contrato (ex. Impostos prediais, Taxa de condomínio</p><p>e Taxa de bombeiro). Quando o contrato não é claro nas obrigações, os problemas</p><p>logo aparecem.</p><p>51</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>11. Não inserir cláusulas penais (multas) em caso de atraso e de descumprimento</p><p>contratual. O contrato sem punição por descumprimento de suas cláusulas não se</p><p>encontra completo, porquanto seus efeitos carecem da imposição judicial em fixar</p><p>pena indenizatória pelos prejuízos alcançados.</p><p>12. Dar informações equivocadas por não conhecer o imóvel. As informações</p><p>apresentadas pelo intermediador comprometem a validade do negócio e vinculam</p><p>a responsabilidade do profissional. Além</p><p>do mais, falar do que se conhece é mais</p><p>fácil e convincente.</p><p>13. Não avaliar o imóvel no preço de mercado. Esta é uma das principais causas de</p><p>perda de dinheiro do corretor e dos proprietários dos imóveis. A avaliação</p><p>imobiliária, quando solicitada pelo interessado, pode ser realizada por todo</p><p>corretor de imóveis inscrito nos conselhos de classe, independentemente de outra</p><p>condição. Geralmente os proprietários tendem a comparar seus imóveis com</p><p>outros que estão disponíveis no mercado, geralmente com valores mais elevados</p><p>por lhes faltar uma referência de valor na região.</p><p>14. Não notificar o locatário sobre seu direito de preferência em caso de venda do</p><p>imóvel. A não notificação pode gerar direito indenizatório, caso o locatário</p><p>comprove cerceamento do direito de preferência e os prejuízos resultantes deste</p><p>fato.</p><p>15. Fazer acordos verbais acima do valor corrigido pelos índices oficiais do governo</p><p>federal. As majorações do aluguel acima do estipulado pelo governo federal devem</p><p>ser realizadas por escrito e com anuência dos fiadores.</p><p>35 IMÓVEL ALUGADO</p><p>PODE SER VENDIDO?</p><p>Imóvel alugado pode ser vendido. A venda de</p><p>um bem imóvel é algo muito sério e, por isso,</p><p>requer cuidados e cautelas especiais, ainda mais se</p><p>esse bem encontrasse alugado. Por isso, a presença</p><p>de um especialista é fundamental para maior</p><p>segurança das partes interessadas.</p><p>O imóvel alugado pode ser vendido, porém o locatário goza do direito de</p><p>preferência na compra em relação a terceiros. A preferência deve ser ofertada por escrito,</p><p>ainda que o contrato de locação seja verbal.</p><p>52</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Se vários forem os locatários, o imóvel deve ser oferecido a todos em igualdade de</p><p>condições. Inclusive, no seu valor integral. Já imaginou o caos que seria se algum</p><p>locatário pudesse comprar uma fração de imóvel indivisível?</p><p>A notificação deve ser pessoal, ou seja, deve ser recebida pelo próprio locatário ou</p><p>por seu procurador legalmente habilitado. Caso o locatário se recuse a recebê-la, pode ser</p><p>enviada pelos Correios com aviso de recebimento (AR) ou através de Cartório de Títulos</p><p>e Documentos. Se houver previsão contratual para validade de notificações eletrônicas,</p><p>então poderão ser enviadas por e-mail ou por qualquer meio eletrônico como WhatsApp</p><p>ou Messenger.</p><p>O QUE PRECISA CONTER NA NOTIFICAÇÃO?</p><p>Para sua validade a notificação precisa ser encaminhada pelo LOCADOR ao</p><p>LOCATÁRIO com as seguintes informações. O locatário deve ser notificado na pessoa</p><p>constante no contrato de locação e não em outros moradores do imóvel:</p><p>• Nome(s) do locatário(s);</p><p>• Endereço do imóvel;</p><p>• Valor e forma de pagamento;</p><p>• Eventuais gravames ou débitos sobre o imóvel;</p><p>• Horário e local onde a documentação do imóvel poderá ser examinada durante o</p><p>horário comercial.</p><p>O QUE FAZER QUANDO HOUVER PROPOSTA DE COMPRA DE</p><p>TERCEIROS COM VALOR ABAIXO AO OFERECIDO PELO LOCADOR?</p><p>Neste caso, deve ser realizada nova notificação ao locatário para que seja,</p><p>novamente, exercido seu direito de preferência. Inclusive, com novo prazo de 30 dias,</p><p>caso a negativa de seu interesse não seja imediata. Entretanto, se o valor da proposta for</p><p>superior ou melhor do que aquela ofertada ao locatário não há necessidade de nova</p><p>notificação.</p><p>Fato comum ocorre quando o locatário, na ânsia de dificultar ou de estimular o</p><p>proprietário a desistir da venda, demonstra interesse na compra, porém vincula o negócio</p><p>a acontecimentos futuros que, muitas vezes, não vão ocorrer. Neste caso, o LOCADOR</p><p>não está obrigado a aceitar essa condição, até por que a venda do seu imóvel pode ser</p><p>para solução de algum problema. Neste caso, passado o prazo de 30 dias após o</p><p>recebimento da notificação, poderá o imóvel ser negociado com terceiros interessados.</p><p>Se a proposta do terceiro interessado for de valor inferior ao ofertado ao inquilino</p><p>na notificação, deverá ser apresentada nova carta de preferência ao locatário para que</p><p>venha a exercer seu direito de preferência. Jamais deve o imóvel ser comercializado por</p><p>53</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>valor inferior ao ofertado ao locatário na notificação de preferência. Se isso vier a ocorrer,</p><p>poderá o locatário pleitear perdas e danos ou a aquisição do imóvel se o contrato estiver</p><p>registado junto à matrícula do imóvel no RGI.</p><p>Se o contrato de aluguel, portanto, estiver registado na matrícula do imóvel no</p><p>Cartório de Serviços Registrais, com cláusula de validade da locação em caso de venda e</p><p>dentro do prazo de validade, deverá o futuro proprietário respeitar o período da locação,</p><p>caso o locatário não tenha interesse em adquiri-lo.</p><p>É POSSÍVEL O REGISTRO DO CONTRATO DE ALUGUEL NO</p><p>CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS?</p><p>Não. Algumas pessoas registram seus contratos no Cartório de Títulos e</p><p>Documentos por não haver matrícula no Ofício de Registro de Imóveis. Porém, esse tipo</p><p>de registro não gera qualquer efeito ou cria direitos para o locatário.</p><p>DEPOIS DO IMÓVEL SER OFERECIDO AO LOCATÁRIO PODE O</p><p>LOCADOR DESISTIR DA VENDA?</p><p>Se o locatário aceitar a proposta e houver posterior desistência do locador, poderá</p><p>pleitear indenização e lucros cessantes, caso seja provado o dano sofrido. Por isso, o</p><p>LOCADOR deve ter a certeza de que realmente quer vender o imóvel por aquele valor</p><p>antes de ofertá-lo ao LOCATÁRIO (Art.29 da Lei do Inquilinato). É recomendável,</p><p>portanto, uma avaliação criteriosa realizada por um especialista imobiliário.</p><p>36 NOTIFICAÇÃO AO INQUILINO</p><p>E O DIREITO DE PREFERÊNCIA</p><p>A notificação deve ser pessoal. Inclusive, tem valor quando realizada por qualquer</p><p>meio de comunicação inequívoca. O prazo de validade para resposta do notificado é de</p><p>30 dias sob pena de caducar. Deverá conter: imóvel que será vendido, preço, condição de</p><p>pagamento, dívidas e ônus reais, horário e local de exame da documentação e todas as</p><p>condições do negócio. Inserir cláusula de venda nos contratos de locação. Se o negócio</p><p>for a permuta de um imóvel por outro não há direito de preferência. Se o contrato de</p><p>locação estiver averbado junto a matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes, e</p><p>contiver cláusula que proteja a locação, deverá o adquirente respeitar o prazo contratual,</p><p>caso esteja dentro de sua validade. Depois de notificar o locatário, o locador não pode</p><p>voltar se arrepender da venda do imóvel, sob pena de indenização por perdas e danos.</p><p>Fatos bastante comuns, melhor exemplificando, ocorrem quando o locatário se</p><p>recusa a receber a notificação e quando ao receber, declara interesse, porém não define</p><p>prazo para aquisição do imóvel.</p><p>54</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>No primeiro caso, a notificação poderá ser realizada através de cartório de títulos e</p><p>documentos por conter “fé pública”; já no segundo, não existe protelação no direito de</p><p>preferência.</p><p>Portanto, decorridos 30 dias da data da protocolização da notificação, o imóvel</p><p>poderá ser comercializado com terceiro interessado em sua aquisição.</p><p>37 CESSÃO DA LOCAÇÃO A TERCEIROS</p><p>A cessão da locação, a sublocação ou o</p><p>empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do</p><p>consentimento prévio e por escrito do locador. A</p><p>simples demora não se presume o seu consentimento.</p><p>Por isso, se o locatário for repassar</p><p>o ponto, por</p><p>exemplo, deve, antes de assinar o contrato de venda,</p><p>obter aceitação do locador para que seja feito novo</p><p>contrato com os interessados na locação, inclusive</p><p>ajustando prazos e valor do aluguel na nova locação.</p><p>Este tipo de negócio engloba três situações: (i) novo contrato de locação; (ii)</p><p>distrato da locação anterior e (iii) contrato de compra e venda pelo repasse do ponto e/ou</p><p>pela venda, se for o caso, dos utensílios. Esses três contratos devem ser assinados</p><p>simultaneamente na presença de todos os interessados para evitar conflitos ou problemas</p><p>futuros.</p><p>Quando os contratos são assinados separadamente ou quando não há interesse do</p><p>locador da cessão da locação, os conflitos vão surgir e a probabilidade de prejuízo é</p><p>evidente. Erro bastante comum entre os corretores de imóveis é intermediar cessão de</p><p>locações não-residenciais, inclusive ajustando detalhes do novo contrato de locação e</p><p>recebendo antecipadamente honorários de intermediação, antes da análise das condições</p><p>da nova locação e aceitação do locador do imóvel.</p><p>38 BENFEITORIAS NO IMÓVEL</p><p>As benfeitorias são reformas nos imóveis locados que aumentam ou favorecem o</p><p>uso do bem e podem ser classificadas como: necessárias (indenizáveis), úteis (apenas se</p><p>autorizadas) e as voluptuárias (não são indenizáveis). As benfeitorias necessárias</p><p>independem de prévio consentimento do locador, mas devem ser comunicadas. Pode</p><p>haver cláusula no contrato de locação impedindo levantamento delas.</p><p>55</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Neste caso, fica o locatário autorizado a retirá-las no final da locação, desde que</p><p>não danifique o imóvel, ou, se preferir, a cobrar o valor empregado nelas do locador.</p><p>(Art.35 e 36 da Lei n. 8.245/91).</p><p>O momento ideal para discutir eventuais benfeitorias que serão realizadas no</p><p>imóvel é anterior à formalização do contrato de locação. Deixar para discuti-las</p><p>posteriormente pode ocasionar conflitos desnecessários.</p><p>Nota: O Código Civil em seu artigo 1.255 prevê que aquele que procede de boa-fé</p><p>e edifica em terreno que não é seu, tem direito a indenização. Essa questão vale para as</p><p>situações onde determinada pessoa planta ou constrói em área de terreno ou imóvel</p><p>pensando que lhe pertence. “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio</p><p>perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de</p><p>boa-fé, terá direito a indenização.”</p><p>39 DEFEITOS OCULTOS – VÍCIOS REDIBITÓRIOS</p><p>Vícios ocultos também existem nas locações. O prazo para reclamar é de 90 dias.</p><p>Neste caso, cabe rescisão do contrato de locação, mais perdas e danos ou diminuição do</p><p>valor do aluguel. Fica a critério do locatário. Se optar pela rescisão contratual, não haverá</p><p>incidência de cláusula penal, pois o motivo é justificável. “O locador responde por vícios</p><p>ou defeitos anteriores à locação” (art.22, IV, L.I.). A ideia é a de que se o locatário</p><p>soubesse dos defeitos existentes no imóvel não teria realizado a locação. Portanto, pode</p><p>pleitear a resolução do contrato ou pedir abatimento no preço do aluguel. Se o locador já</p><p>conhecia os defeitos, responde ainda por perdas e danos devido sua má-fé. (ex. Imóvel</p><p>irregular que não permite liberação de habite-se, contrato deve ser rescindido).</p><p>Os principais vícios ocultos na locação podem ser encontrados nas partes elétricas</p><p>do imóvel, nas instalações hidráulicas como entupimentos e, ainda, nas infiltrações</p><p>decorrentes de vazamentos ou oriundos de chuvas. Os vícios anteriores a locação devem</p><p>ser de responsabilidade do locador. O locatário, portanto, pode solicitar abatimento no</p><p>valor do aluguel para sanar o problema ou solicitar ao locador que execute os reparos</p><p>urgentes. Se o locador se recusar a reparar o problema, pode o locatário desocupar o</p><p>imóvel sem ônus pela rescisão. O locatário, neste caso, pode ainda pleitear multa</p><p>rescisória da locação, que em geral é de 3 (três) aluguéis. Se o locatário ao saber do</p><p>problema, não comunica ao locador, e isso vem a agravar a situação, trazendo danos ao</p><p>imóvel, responde com perdas e danos por sua negligência.</p><p>56</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>40 VISTORIA NO IMÓVEL</p><p>A vistoria no imóvel deve ser realizada antes e depois de</p><p>terminada a locação. O inquilino tem a obrigação de devolver o</p><p>imóvel pintado, se assim o tiver recebido, salvo os desgastes</p><p>normais pelo tempo. A qualquer momento pode o locador visitar</p><p>o imóvel, desde que no horário comercial e mediante prévia</p><p>comunicação. A vistoria inicial deve conter todos os detalhes do</p><p>imóvel, seus móveis e utensílios, e o estado de conservação deles.</p><p>A fotografia é a prova da verdade, por isso é recomendável no ato da vistoria,</p><p>principalmente quando o imóvel apresenta defeitos aparentes, fotografá-lo por inteiro.</p><p>Porém, as vistorias desprovidas de fotografias continuam válidas e muito utilizadas. Para</p><p>não haver conflitos entre o locador e o locatário, é recomendável que ambos assinem o</p><p>instrumento e permaneçam com sua via separadamente.</p><p>4.1 Descontos no aluguel durante a locação. As partes contratantes podem, de</p><p>comum acordo, decidir por reformas ou benfeitorias no imóvel que será locado. Neste</p><p>caso, o valor integral dos custos da reforma deve vir inserido no próprio contrato de</p><p>locação e os descontos em parcelas mensais, somado ao pagamento do aluguel. É</p><p>recomendável que o locador ou seu preposto acompanhe a execução da reforma</p><p>pessoalmente. Se isso não for possível, o locatário deve se obrigar a enviar</p><p>periodicamente, antes dos descontos no valor do aluguel, fotografias comprovando a</p><p>execução dos serviços. Garantir a execução das reformas é um direito de todo locador.</p><p>41 SUBLOCAÇÃO</p><p>O contrato de locação pode ser total ou parcialmente cedido (sublocado), mas</p><p>para isso é necessário a concordância do locador. As sublocações estão previstas,</p><p>inicialmente, nos artigos 14 a 16 da Lei nº 6.530/1991. “Aplicam-se às sublocações, no</p><p>que couber, os mesmos dispositivos das locações.” Porém, há aspectos específicos da</p><p>sublocação, como exemplo o direito de preferência do sublocatário em relação ao</p><p>locatário. O sublocador (locatário) não pode transferir mais direito do que tem. Se,</p><p>entretanto, foram repassados mais direitos do que se tem, nada afetará ao locador, pois os</p><p>riscos ficam restritos ao locatário (sublocador).</p><p>57</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>A sublocação não consentida, dá margem a rescisão contratual. Os aluguéis</p><p>devidos pelos sublocatários e a ação de despejo da sublocação não podem ser exigidos</p><p>pelo locador. Podem o locatário ou o sublocatário pleitear retenção de benfeitorias, desde</p><p>que exista essa possibilidade no contrato de locação. Rescindida a locação, também acaba</p><p>a sublocação. No caso de venda, o direito de preferência é do sublocatário. Se vários os</p><p>sublocatários, o direito de preferência é de todos ou a qualquer deles, se apenas um se</p><p>interessar, com primazia pelo mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.</p><p>Quanto ao valor do aluguel, na sublocação não poderá exceder ao da locação. Se a</p><p>habitação for coletiva, ou seja, com várias famílias em espaços separados no mesmo</p><p>imóvel, não poderá ser superior ao valor da locação. Se o</p><p>sublocatário tomar ciência do</p><p>valor exagerado do aluguel, poderá reduzi-lo aos limites legais. (art.21 da Lei do</p><p>Inquilinato).</p><p>42 BEM DE FAMÍLIA</p><p>O imóvel protegido como Bem de Família pode ser</p><p>alugado, mesmo assim a proteção legal continua válida.</p><p>O Bem de Família é o único imóvel residencial da</p><p>entidade familiar que serve como sua moradia. O Bem de</p><p>Família pode ser legal, quando previsto em lei (Lei nº</p><p>8.009/1990) ou voluntário, quando instituído pela</p><p>própria família. A entidade familiar pode ser duas pessoas</p><p>de sexos diferentes ou do mesmo sexo, até uma única</p><p>pessoa morando sozinha. (Lei n. 8.009/90).</p><p>Embora o Bem de Família seja o imóvel protegido por lei, existem algumas</p><p>possibilidades de penhora: (i) crédito de financiamento, (ii) pensão alimentícia, (iii)</p><p>impostos e despesas de condomínio, (iv) hipoteca, (v) condenação criminal e (vi) fiança.</p><p>Inclusive, o Bem de Família pode ser instituído pela própria pessoa quando possui vários</p><p>bens ou por lei, quando é o único imóvel.</p><p>Tipos mais comuns de Família. Dentro da sociedade em que vivemos, é possível</p><p>encontrar inúmeros tipos de família. Os mais comuns são (i) matrimonial, originadas</p><p>pelo casamento de pessoas heterossexuais ou homossexuais; (ii) informal, decorrente da</p><p>união estável entre casais heterossexuais ou homoafetivos; (iii) monoparental, quando</p><p>apenas um dos pais cria seus filhos descendentes; (iv) anaparental, na hipótese de não</p><p>haver pais, a família é formada apenas por irmãos; (v) quando a família é composta por</p><p>uma única pessoa; (vi) mosaico ou reconstituída, na hipótese de pessoas que começam</p><p>uma nova vida familiar com outras que tem já possuem filhos; (vii) simultânea ou</p><p>58</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>paralela, quando a pessoa mantém duas ou mais relações paralelas e, por fim, (viii)</p><p>eudemonista, é o caso da família afetiva, formada por uma união socioafetiva.</p><p>O Tribunal Superior do Trabalho – TST tem decido que o imóvel único da pessoa,</p><p>mesmo em nome de sua pessoa jurídica, continua protegido pelo instituto do bem de</p><p>família, livre de penhora e de execuções de credores. (Processo nº TST 12551-</p><p>05.2016.5.15.0003).</p><p>43 VAGAS DE GARAGEM</p><p>Locação – É proibida, desde abril de 2012,</p><p>a venda ou a locação de vagas de garagem a</p><p>pessoas não moradoras do condomínio. A Lei n.</p><p>12.607 alterou o art. 1331 do Código Civil, que</p><p>permitia a comercialização das vagas caso a</p><p>convenção do condomínio não determinasse o</p><p>contrário. Agora é o inverso. A convenção do</p><p>condomínio deve prever essa possibilidade. A lei não veda a comercialização entre</p><p>condôminos. Entretanto, estão fora do alcance da lei os edifícios garagens e os</p><p>condomínios com garagens com matrículas separadas. Valores médios de uma vaga de</p><p>garagem: locação 30% do valor da taxa condominial ou, na venda, 10% do valor do</p><p>imóvel, aproximadamente.</p><p>44 O CIBERESPAÇO NO MERCADO IMOBILIÁRIO</p><p>O Ciberespaço é a denominação científica criada para definir o mundo virtual</p><p>onde as pessoas se relacionam e divulgam suas ideias. Não é um espaço imaginário, mas</p><p>algo bem real, tal qual a terra, o ar e a água. Embora seu ambiente seja estritamente</p><p>virtual, os efeitos dos contratos, das ofertas e das negociações ocorrem como se estivessem</p><p>no mundo físico. Por essa razão, os efeitos dos negócios realizados na internet são os</p><p>mesmos como se tivessem realizados no mundo físico.</p><p>44.1 MARCO CIVIL NA INTERNET</p><p>O Marco Civil da Internet no Brasil surgiu com a Lei n. 13.709/2014 e veio,</p><p>principalmente, para proteger os direitos do consumidor. Além disso, suas principais</p><p>características são:</p><p>59</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>a. Proteção à vida íntima das pessoas – Neste aspecto, o repasse de dados pessoais</p><p>deve ser protegido por quem o detém, sendo proibido sem a autorização expressa</p><p>de cada pessoa.</p><p>b. Proteção de informações pessoais – o sigilo de dados só pode ser quebrado com</p><p>autorização judicial. Sempre que possível a pessoa deve requerer a exclusão total de</p><p>seus dados ao quebrar um contrato virtual.</p><p>c. Garantia de privacidade nas comunicações – proteção aos e-mails e mensagens</p><p>pelo WhatsApp, tal como ocorrem com correspondências e conversas telefônicas.</p><p>d. Maior liberdade de expressão – A liberdade de expressão é uma garantia</p><p>constitucional. Porém, cada um responde pelos danos causados a terceiros.</p><p>e. Retirada de conteúdo do ar – As retiradas de conteúdo do ar só devem ocorrer por</p><p>decisão judicial, exceto quando há pornografia infantil, ameaça, vingança ou</p><p>violações à intimidade.</p><p>45 NOVA LEI GERAL DE PROTEÇÃO</p><p>DE DADOS PESSOAIS – LGPD</p><p>Com o advento da nova lei de proteção de dados no Brasil, Lei nº 13.709, de 14</p><p>de agosto de 2018, em vigor desde o ano de 2020, as empresas, pessoas e órgãos públicos</p><p>passam a ser fiel depositário dos dados e informações de seus clientes e usuários, não</p><p>sendo mais possível repassar para terceiros sem expressa autorização. O armazenamento</p><p>de dados pessoais deve obedecer a padrões mais rígidos de controle e qualidade. Com isso</p><p>não será mais possível repassar ou adquirir “leads” de terceiros sem expressa autorização</p><p>de seus usuários. Cada empresa deverá se adequar aos novos padrões comportamentais.</p><p>Doravante cada cliente poderá solicitar às empresas dados e informações que</p><p>tenham sobre ele, pedir explicações sobre a finalidade de uso desses dados, exigir correção</p><p>e exclusão de informações inverídicas.</p><p>46 O QUE FAZER SE O LOCATÁRIO</p><p>NÃO PAGAR O ALUGUEL?</p><p>A principal obrigação do LOCATÁRIO é a de pagar o aluguel e as demais</p><p>obrigações acessórias nas datas de seus respectivos vencimentos, além de conservar o</p><p>imóvel para que, no final da locação, possa ser devolvido nas mesmas condições em que</p><p>foi entregue no início do contrato. Pagar o aluguel no vencimento é obrigação do</p><p>LOCATÁRIO e não um favor.</p><p>60</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>A cobrança de MULTA MORATÓRIA por atraso no pagamento do aluguel é</p><p>permitida, desde que prevista no contrato. O percentual da multa deve ser coerente e não</p><p>pode ultrapassar o valor principal (aluguel). O ideal é que esse percentual seja algo</p><p>próximo a 10% ou 15% do valor do aluguel.</p><p>Muitos pensam que a multa na locação deve ser 2% (dois por cento) por conta do</p><p>Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, é bom ressaltar que não incidem nas</p><p>locações as regras do CDC, mas apenas da Lei n° 8.245/1991. Inclusive, a LEI DO</p><p>INQUILINATO é bem completa e garante uma relação equilibrada entre o LOCADOR</p><p>e o LOCATÁRIO.</p><p>No momento em que existe atraso no pagamento do aluguel deve o LOCADOR</p><p>cobrar a dividia do LOCATÁRIO através de e-mails, cartas-postais registradas,</p><p>telefonemas, notificações e telegramas, mensagem de WhatsApp, inclusive com cópia</p><p>para o fiador.</p><p>Entretanto, essas cobranças devem ser comedidas. Nada de exageros ou ligações</p><p>telefônicas em horário tarde da noite. Por isso, não pode haver ameaças, gritos, agressões</p><p>físicas ou verbais, ou até mesmo invasão ao imóvel, como pensam alguns, pois apesar de a</p><p>propriedade imobiliária ser do LOCADOR quem está na posse direta do imóvel é o</p><p>LOCATÁRIO e sua família.</p><p>Cobranças em REDES SOCIAIS ou em grupos de WhatsApp que tragam</p><p>constrangimento</p><p>ao LOCATÁRIO ou ao seu FIADOR não é permitida.</p><p>Se a dívida continuar a existir após a cobrança, pode o LOCADOR, através de seu</p><p>advogado, entrar com AÇÃO DE DESPEJO por falta de pagamento. Se houver cláusula</p><p>de MEDIAÇÃO, o conflito pode ser resolvido através do mediador. Uma forma rápida e</p><p>barata de pôr fim a problemas.</p><p>47 QUEM PAGA TEM O DIREITO</p><p>DE RECEBER A QUITAÇÃO</p><p>Quem, recebe, por sua vez, deve dar recibo</p><p>detalhando cada valor recebido. Com o pagamento do</p><p>aluguel não poderia ser diferente. O LOCADOR não pode</p><p>dar recibo genérico. Cada valor deve vir discriminado.</p><p>61</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>“O LOCADOR é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado das</p><p>importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.”</p><p>(Art.22, inciso VI da Lei n. 8.245/91).</p><p>O credor, no entanto, não é obrigado a receber valor diferente do acordado, nem é</p><p>a receber o pagamento antes da data aprazada. Da mesma forma, o devedor não é</p><p>obrigado a pagar a dívida antes de seu vencimento, nem de forma diferente do estipulado</p><p>no contrato. Por essa razão existe diferença entre as expressões “dívida quitada” e “dívida</p><p>em dia”. Ainda mais, o LOCADOR não pode se recusar a fornecer recibo de pagamento</p><p>de aluguel e seus encargos.</p><p>Se o LOCADOR se recusar a receber o aluguel ou seus encargos na data pactuada,</p><p>inclusive as chaves do imóvel, deve o LOCATÁRIO consignar (depositar) o pagamento</p><p>em juízo. (Consultar um advogado).</p><p>O RECIBO DE PAGAMENTO deve vir com valores discriminados, forma de</p><p>pagamento, objeto da dívida, data e identificação de quem assina o recibo.</p><p>Quem pode assinar o RECIBO DE PAGAMENTO é o credor ou seu</p><p>representante autorizado. Neste caso, deve o DEVEDOR exigir a autorização (ou</p><p>procuração) pública ou particular, de quem representa o credor naquele ato.</p><p>48 DÍVIDAS DE ALUGUÉIS</p><p>Prescrição de dívidas. As dívidas de aluguéis e seus encargos prescrevem em 3 anos</p><p>da data de seus vencimentos. (art.206, §3 do Código Civil). A prescrição será</p><p>interrompida se houver (i) procedimento judicial que constitua em mora o devedor, (ii)</p><p>por protesto e (iii) por ato extrajudicial que comprove o direito pelo devedor. O fiador ou</p><p>a empresa seguradora que paga dívida de seu afiançado (locatário) fica sub-rogado no</p><p>direito de cobrar e ajuizar ação de cobrança desses valores. Se forem vários os fiadores,</p><p>todos são responsáveis pelo total da dívida e não por parte dela. Por isso, as ações</p><p>judiciais de cobrança e de execução devem ser contra todos os fiadores e não apenas</p><p>contra um deles. O novo prazo prescricional a partir do pagamento por um deles, neste</p><p>caso, começa a correr da data do pagamento dos débitos.</p><p>62</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>49 FORO DE ELEIÇÃO OU ARBITRAGEM</p><p>O foro de eleição deve vir constando no próprio contrato de locação, caso</p><p>contrário será o de localização do imóvel. O instituto da arbitragem é possível nas</p><p>avenças locatícias (art.3º do Código de Processo Civil). A cláusula arbitral pode vir no</p><p>contrato de locação de forma “cheia” ou “vazia”.</p><p>A arbitragem encontra-se cada vez mais utilizada nas locações por seu baixo custo e</p><p>por sua celeridade na hora de resolver questões controversas. Inclusive, é pelo instituto da</p><p>mediação que muitos negócios vêm sendo resolvidos sem a interferência do Poder</p><p>Judiciário. Por essa razão, é aconselhável que seja utilizada nos contratos de locação e nos</p><p>demais que envolvam transações imobiliárias.</p><p>O novo Código de Processo Civil trouxe novidades no campo da mediação, da</p><p>conciliação e da arbitragem. Para uma rápida distinção, ocorre a CONCILIAÇÃO</p><p>quando uma terceira pessoa age diretamente no litígio, sugerindo às partes opções de</p><p>acordo. Já na MEDIAÇÃO, a figura do mediador apenas facilita o entendimento das</p><p>partes de que um acordo é o melhor caminho. Caso não haja acordo, o imbróglio será</p><p>resolvido por ARBITRAGEM.</p><p>50 MODELO DE CLÁUSULA ARBITRAL</p><p>“DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS – As partes, livre e espontaneamente,</p><p>resolvem estabelecer que as controversas decorrentes direta e indiretamente com o</p><p>presente contrato, serão resolvidas por Mediação e Arbitragem, de forma</p><p>definitiva nos termos da Lei nº 9.307/96, ficando a PONTE – Câmara de</p><p>Mediação e Arbitragem eleita para administrar o procedimento de mediação e</p><p>arbitral que será confidencial, por um ou mais árbitros, nomeados conforme</p><p>disposto no referido Regulamento, que desde já considera-se aceito pelas partes</p><p>para reger o procedimento de Arbitragem, que terá como sede a localidade de</p><p>________________.”</p><p>51 TESTEMUNHAS</p><p>Os contratos e os distratos devem vir com duas testemunhas instrumentárias, que</p><p>a tudo devem assistir na avença locatícia. As testemunhas precisam ser de maior idade e</p><p>plenamente capazes. Inclusive, devem estar identificadas no próprio contrato.</p><p>Todas as páginas devem ser rubricadas e a última assinada por todos os</p><p>contratantes.</p><p>63</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Os contratos de locação, no entanto, não precisam de testemunhas para sua</p><p>execução, pois são caracterizados como títulos executivos extrajudiciais, por isso, bastam</p><p>existir (art. 585, inciso IV, do Código de Processo Civil).</p><p>52 CAUSAS DE EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO</p><p>A principal forma de extinção dos contratos é o cumprimento de suas obrigações</p><p>pelo qual foi criado. As demais podem ser:</p><p>a. Distrato ou resilição bilateral (mútuo acordo) art.9º da Lei n.8.245/91.</p><p>b. Retomada do bem alugado. Neste caso, precisa comprovar fato impeditivo. (ex.</p><p>uso próprio, extinção contrato de trabalho, demolição etc.)</p><p>c. Implemento de cláusula resolutória expressa. Ex. Quando locador rescinde</p><p>contrato de trabalho com o locatário e o contrato não está garantido por fiança.</p><p>d. Perda total da coisa alugada.</p><p>e. Vencimento do prazo contratual.</p><p>f. Desapropriação do prédio locado.</p><p>g. Morte do locatário. Se não houver sucessores nem sublocatários.</p><p>h. Nulidade ou anulabilidade do contrato.</p><p>i. Resilição unilateral. Quando há infração legal ou contratual. (ex. deixa de pagar os</p><p>aluguéis).</p><p>j. Extinção de usufruto. Salvo se o nu-proprietário tiver anuído com a locação.</p><p>k. Falência.</p><p>l. Falta de pagamento dos aluguéis.</p><p>m. Em decorrência da prática de infração legal ou contratual.</p><p>n. Para realização de reparos urgentes nos imóveis quando determinado pelo Poder</p><p>Público.</p><p>53 DEVOLUÇÃO DE CHAVES DO IMÓVEL</p><p>A simples entrega das chaves do imóvel não rescinde a</p><p>avença locatícia, além de causar insegurança contratual.</p><p>Portanto, ao receber as chaves, faz-se necessário que o</p><p>locatário devolva formalmente a posse direta do imóvel,</p><p>mediante assinatura de “protocolo de entrega de chaves”.</p><p>64</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Neste caso, tanto o locador passa a ter o direito de realugar o imóvel a terceiros</p><p>interessados na futura locação, como cessam as obrigações do ex-locatário de pagar os</p><p>aluguéis e os encargos da locação. Se todas as obrigações estiverem satisfeitas, inclusive a</p><p>pintura do imóvel, salvo as deteriorações normais do</p><p>vezes influenciada por fatores políticos, outras</p><p>por razões sociais. Entretanto, percebe-se, nos diversos momentos, o caráter protecionista</p><p>do legislador frente aos locatários para um maior equilíbrio contratual.</p><p>Bons estudos!</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ÍNDICE</p><p>CAPÍTULO I</p><p>DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS</p><p>1. Introdução …………………………………………………………………….... 17</p><p>2. A propriedade imobiliária ………………………………………...…………….. 19</p><p>3. Avaliando imóveis para locação ………………………………………………..... 20</p><p>3.1. É vantagem englobar no valor do aluguel as taxas acessórias da locação? ... 22</p><p>4. Contratos em geral ……………………………………………………………… 22</p><p>4.1 Conceito ………………………………………………………………... 22</p><p>4.2 Contratos realizados pela internet ……………………………………..… 23</p><p>4.3 Validade do Negócio Jurídico …………………………………………… 24</p><p>4.4 Segurança jurídica ………………………………………………………. 24</p><p>5. Contrato de corretagem na locação ……………………………………………… 25</p><p>5.1 Honorários de procura de imóvel ……………………………………….. 26</p><p>6. Locação imobiliária ……………………………………………………………... 27</p><p>7. Arrendamento mercantil x Arrendamento rural x</p><p>Arrendamento de ponto comercial x</p><p>Locação de imóveis urbanos …………………………………………………….. 28</p><p>7.1 Arrendamento rural …………………………………………………….. 28</p><p>7.1.1 Arrendamento rural ……………………………………………. 28</p><p>7.1.2 Cadastro de imóveis rurais ……………………………………… 29</p><p>7.1.3 Averbação de Contrato de Arrendamento ………………………. 29</p><p>8. Contrato de locação …………………………………………………………….. 29</p><p>9. Quem pode dar o imóvel em locação? …………………………………………... 31</p><p>9.1. O cônjuge sobrevivente que reside num bem imóvel da família,</p><p>por ser detentor do direito real de habitação, pode alugar o imóvel? …….. 32</p><p>10. Requisitos necessários nos contratos de locação ………………………………… 32</p><p>11. Tipos de locações …...………………………………………………………….. 33</p><p>- Residencial</p><p>- Por temporada</p><p>- Não-residencial (comercial)</p><p>- Built-to-suit</p><p>12. Das Partes – Locador X Locatário ……………………………………………… 34</p><p>- Quem pode ser parte numa locação? ……………………………………… 34</p><p>- Como devem as partes ser identificadas no contrato de locação? ………….. 35</p><p>- Um sócio pode ser fiador da sua própria empresa? ………………………... 35</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>13. Nome da pessoa ……………………………………………………….……..… 35</p><p>- Prenome</p><p>- Patronímico ou sobrenome ou cognome</p><p>- Agnome</p><p>14. Objeto contratual ……………………………………………………...……… 36</p><p>15. Obrigações na locação ………………………………………………....………. 36</p><p>16. Valor do aluguel …………………………………………………...…….…….. 37</p><p>- Descontos</p><p>- Reajustes</p><p>- Ação revisional</p><p>- Antecipação de pagamento</p><p>- Local de pagamento.</p><p>- Recibo de pagamento</p><p>17. Procuração …………………………………………………………..………… 38</p><p>18. Assinatura do contrato de aluguel ……………………………………..………. 38</p><p>19. Idade não gera incapacidade …………………………………………………… 39</p><p>- O que deve ser observado quanto a capacidade dos contratantes?</p><p>- O menor de idade pode assinar contrato de locação?</p><p>- O idoso pode alugar imóvel?</p><p>- O idoso pode casar?</p><p>20. Posse ………………………………………………………………………….. 40</p><p>- Diferenças entre posse, detenção e propriedade</p><p>21. Domicílio ou residência? ……………………………………………………… 40</p><p>22. Evolução histórica …………………………………………………………….. 41</p><p>23. Acordos ………………………………………….……………………………. 42</p><p>24. Prazos contratuais ………………………………...…………………………… 43</p><p>- Locação residencial</p><p>- Locação comercial</p><p>- Locação por temporada</p><p>25. Luvas …………………………………………………………………………. 44</p><p>26. Denúncia vazia ……………………………………………………………….. 44</p><p>27. Quando cabe ação de despejo com pedido de liminar ………………………… 44</p><p>28. Análise cadastral dos interessados na locação ……………………………….…. 45</p><p>- Discriminação é crime</p><p>- Pode haver recusa de fiador?7</p><p>29. Tipos de garantias locatícia …………………………………………………… 46</p><p>- Fiador</p><p>- Caução</p><p>- Seguro fiança locatícia</p><p>- Título de capitalização</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>30. Fiança ou aval? ………………………………………………………………… 47</p><p>31. Cláusula de não-indenizar …………………………………………………….. 48</p><p>32. Responsabilidade civil do corretor …………………………………………….. 48</p><p>- Pressupostos de responsabilidade civil</p><p>- Não existe hierarquia da responsabilidade</p><p>- Excludentes da responsabilidade</p><p>- Culpa x Dolo</p><p>- Dever de indenizar</p><p>33. Multa (cláusulas penais) ………………………………………………………. 49</p><p>- Multa rescisória</p><p>- Multa moratória</p><p>- Multa compensatória</p><p>34. Os principais erros na locação de imóveis ……………………………………… 50</p><p>35. Imóvel alugado pode ser vendido? ……………………………………………… 52</p><p>- O que precisa conter numa notificação? …………………………………… 53</p><p>- O que fazer quando houver proposta de compra de terceiros com valor</p><p>abaixo ao oferecido pelo locador? …………………………………………. 53</p><p>- É possível o registro do contrato no Cartório de Títulos e Documentos? ….. 54</p><p>- Depois do imóvel ser oferecido ao locatário pode o locador desistir da venda? 54</p><p>36. Notificação ao inquilino e o direito de preferência …………………………….. 54</p><p>37. Cessão da locação à terceiros …………………………………………………... 55</p><p>38. Benfeitorias no imóvel ………………………………………………………… 55</p><p>39. Defeitos ocultos – vícios redibitórios ……………………………………………56</p><p>40. Vistoria no imóvel ……………………………………………………………... 57</p><p>- Descontos no aluguel durante a locação</p><p>41. Sublocação …………………………………………………………………….. 57</p><p>42. Bem de família ………………………………………………………………… 58</p><p>43. Vagas de garagem ……………………………………………………………… 59</p><p>44. O ciberespaço no mercado imobiliário ………………………………………… 59</p><p>44.1. O Marco Civil na internet ………...………………………………….. 59</p><p>45. Nova Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD ……………………….. 60</p><p>46. O que fazer se o locatário não pagar o aluguel? ………………………………… 60</p><p>47. Quem paga tem direito de receber a quitação ………………………………….. 61</p><p>48. Dívidas de aluguéis ……………………………………………………………. 62</p><p>49. Foro de eleição e arbitragem …………………………………………………… 63</p><p>50. Modelo de cláusula arbitral ……………………………………………………. 63</p><p>51. Testemunhas …………………………………………………………….…….. 63</p><p>52. Causas de extinção da locação …………………………………………………. 64</p><p>53. Devolução de chaves do imóvel ………………………………………………... 64</p><p>53.1 Formas de extinção da locação ………………………………………… 65</p><p>54. Como protestar contrato de locação por falta de pagamento de aluguéis ………. 65</p><p>55. O que fazer quando o locatário desocupa o imóvel</p><p>e não devolve as chaves do imóvel? …………………………………………….. 66</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>56. Crimes e contravenções nas locações de bens imóveis …………………….…… 67</p><p>57. Documentos necessários para locação de imóveis ……………………..………. 70</p><p>- Das partes ………………………………………………………………… 71</p><p>- Do imóvel ………………………………………………………………… 71</p><p>CAPÍTULO II</p><p>DA ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES</p><p>1. Administração de locações ……………………………………………………… 75</p><p>1.1 Como surgiu a administração de locações? ……………………………… 76</p><p>2. O que deve existir na administração de locações ………………………………... 77</p><p>3. Tipos de contratos de administração ………………………………………….… 77</p><p>3.1 Percentuais cobrados por administradoras ………………………………. 78</p><p>4. Captação de imóveis para locação ………………………………………………. 78</p><p>5. Divulgação e vistoria no imóvel antes da locação ……………………………….. 79</p><p>6. Taxa de boleto bancário ………………………………………………………… 80</p><p>7. Como tornar a administração de locações um negócio produtivo ……………….</p><p>uso, deve existir um distrato</p><p>(contrato que encerra o anterior) por escrito entre as partes contratantes.</p><p>O distrato nada mais é do que um contrato que cancela outro contrato. Por isso,</p><p>deve ser elaborado na mesma forma do contrato e conter a identificação de todas as</p><p>partes envolvidas na avença locatícia. O principal texto que deve vir no distrato é o</p><p>seguinte:</p><p>Texto> “As partes contratantes resolvem, neste ato, rescindir amigavelmente o</p><p>presente contrato de locação, que tem por objeto o (descrever o imóvel). Neste ato, as</p><p>partes trocam ampla e total quitação para nada mais exigir uma da outra, agora ou</p><p>futuramente, em juízo ou fora dele”.</p><p>53.1 Formas de extinção da locação.</p><p>Os conceitos que veremos abaixo são de extinção das locações, porém possuem</p><p>divergências entre os doutrinadores. (1) Resolução é a forma de extinção da locação</p><p>quando uma das partes, independente de culpa, não cumpre o contrato. Vale ressaltar</p><p>que o STF em seus julgados não aceita a resolução total do contrato quando a infração é</p><p>de uma cláusula de efeito geral, como “o descumprimento de uma das cláusulas resolve</p><p>por completo este contrato de locação...”. Todas as cláusulas que podem levar a extinção</p><p>do contrato precisam estar escritas. Cláusulas tácitas ou verbais, necessitam sempre de</p><p>decisão judicial para ter efeitos; (2) Resilição ocorre quando uma das partes decide não</p><p>mais continuar com o contrato de aluguel. A resilição pode ser unilateral, por vontade de</p><p>apenas uma parte, ou bilateral, quando ambas decidem terminar a locação. Não depende</p><p>de decisão judicial, basta haver consenso entre o locador e o locatário. A denominação</p><p>RESCISÃO pode ser empregada tanto na resolução quanto na resilição. O instrumento</p><p>que deve ser utilizado para formalizar a rescisão é o DISTRATO.</p><p>54 COMO PROTESTAR CONTRATO DE LOCAÇÃO</p><p>POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS</p><p>É possível que o LOCADOR de um imóvel proteste o CONTRATO DE</p><p>LOCAÇÃO quando seu LOCATÁRIO estiver inadimplente. Porém, a dívida precisa</p><p>estar definida (ser líquida, certa e exigível).</p><p>65</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Por isso, a dívida dever vir discriminada com a quantidade de dias em atraso, o</p><p>valor do aluguel e valor da multa e dos juros previstos em contrato. Se houver outras</p><p>obrigações atrasadas como pagamento da taxa condominial, energia elétrica, despesas</p><p>com fornecimento de água e do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, devem ser</p><p>apresentadas, somada ao débito do aluguel, porém com seus valores separados.</p><p>O endereço do imóvel deve estar definido corretamente, com nome e número da</p><p>rua onde se localiza, bairro, cidade e estado. Os documentos necessários são: (i) Contrato</p><p>de Locação original e (ii) Planilha de Cálculos.</p><p>Quem tem poderes para protestar o contrato de locação são os Tabelionatos de</p><p>Protestos. Inclusive, não devem os locadores aguardar a dívida se agigantar. Já no</p><p>primeiro atraso, é importante levar o contrato para protesto. Dessa forma, facilitará o</p><p>pagamento pelo locatário e seus fiadores, caso sejam os principais pagadores.</p><p>55 O QUE FAZER QUANDO O LOCATÁRIO</p><p>DESOCUPA O IMÓVEL E NÃO</p><p>DEVOLVE AS CHAVES DO IMÓVEL?</p><p>A primeira coisa é entrar em contato com o</p><p>locatário e informá-lo que as obrigações apenas</p><p>cessam mediante a entrega formal do imóvel com a</p><p>devolução das chaves e a assinatura do “termo de</p><p>entrega de chaves”. Caso não obtenha sucesso com o</p><p>locatário, deve entrar em contato com os fiadores ou</p><p>com a seguradora, caso a garantia prevista no</p><p>contrato seja alguma dessas duas hipóteses. Se mesmo</p><p>assim não obtiver sucesso, deve ser dado entrada</p><p>numa ação judicial e requerer a posse imediata do</p><p>bem, informando que se encontra abandonado pelo</p><p>locatário.</p><p>Nunca jamais deve o locador ou seu preposto adentrar no imóvel sem o</p><p>consentimento expresso do locatário ou de seus fiadores, pois a posse direta do imóvel</p><p>encontra-se com o locatário. Se isso ocorrer, houve violação ao contrato e invasão de</p><p>domicílio, podendo acarretar sérios prejuízos ao locador, além de responder processos</p><p>judiciais cíveis e criminais.</p><p>66</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>56 CRIMES E CONTRAVENÇÕES NAS</p><p>LOCAÇÕES DE BENS IMÓVEIS</p><p>A eficácia das locações imobiliárias está no equilíbrio do contrato com base na</p><p>boa-fé objetiva e na observância das normas contidas na Lei do Inquilinato. O simples</p><p>atraso no pagamento do aluguel ou estragos provocados no imóvel pelo locatário não</p><p>constituem crimes ou contravenções, mas tão somente infrações contratuais passíveis de</p><p>pagamento de multa e demais cominações legais previstas no instrumento locatício.</p><p>É possível citar diversas penalidades criminais e civis caracterizadas como</p><p>contravenção penal, passível, inclusive de prisão simples de cinco dias a seis meses ou</p><p>multa de doze vezes o valor do último aluguel, previstas no art.43 da Lei nº 8.245/91,</p><p>como exigir do locatário quantia além do valor do aluguel ou de encargos da locação</p><p>quando previstos em contrato. Esse tipo de multa criminal deve ser revertido para o</p><p>locatário por previsão legal decorrente da coerção do locador. Os locatários, é bom</p><p>lembrar, que em boa parte das locações ocupa posição hipossuficiente em relação ao</p><p>locador. Não há, contudo, como confundir locatário com ocupante do imóvel, pois este</p><p>por não fazer parte da relação locatícia, portanto não pode sofrer penalidade decorrente</p><p>do contrato de aluguel.</p><p>Existem outras possibilidades de contravenção penal nas locações como exigir mais</p><p>de uma modalidade de garantia numa mesma locação e cobrar antecipadamente aluguel</p><p>quando a locação não for por temporada ou não estiver protegida por qualquer das</p><p>garantias locatícias previstas em lei.</p><p>Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a</p><p>seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,</p><p>revertida em favor do locatário:</p><p>V. Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do</p><p>aluguel e encargos permitidos;</p><p>VI. Exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de</p><p>garantia num mesmo contrato de locação;</p><p>VII. cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação</p><p>para temporada.</p><p>(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE LOCAÇÃO.</p><p>3ª Ed. rev. ampliada e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)</p><p>As modalidades legais de garantia na locação são fiança, seguro fiança locatícia,</p><p>caução e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, com exclusão de qualquer</p><p>outra, sendo esta última a menos utilizada no mercado imobiliário.</p><p>67</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>As garantias têm como escopo dificultar a inadimplência do locatário e a “quebra”</p><p>do contrato de locação. A fiança é a mais usual, inclusive não pode ser confundida com o</p><p>aval, embora ambas necessitem de formalização escrita. *(3) Para a jurista Maria Helena</p><p>Diniz, “a fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva” – CC/12,</p><p>art.819). Enquanto uma é garantia fidejussória e acessória a locação, a outra é cambial e</p><p>principal, bastante utilizada em títulos de crédito. De acordo como CC/12, no seu artigo</p><p>818 “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação</p><p>assumida pelo devedor, caso este não</p><p>a cumpra” *(4). A Lei do Inquilinato trata da</p><p>impossibilidade de haver mais de um tipo de garantia numa mesma locação, todavia é</p><p>possível que haja pluralidade de fiadores, tantos quantos forem necessários para garantir o</p><p>cumprir do contrato caso o locatário torne-se inadimplente. Na impede, ainda, que a</p><p>pessoa jurídica seja fiadora de seus sócios ou funcionários, desde que não haja vedação</p><p>expressa em seu contrato social ou estatuto. Se houver, neste caso, todos os sócios</p><p>conjuntamente, sem procurador, devem assinar o instrumento locatício para validação da</p><p>garantia.</p><p>*(3) DINIZ, Maria Helena. CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO. Ed.29.</p><p>Saraiva: São Paulo p.480 *(4) (NERY, Nelson Júnior. CÓDIGO CIVIL ANOTADO.</p><p>Ed.9ª rev. atual e ampliada São Paulo: Revista dos Tribunais. 2012.p.863</p><p>O penhor legal, disciplinado pelo CC/12 nos artigos 1.467 a 1.472, não é tipo de</p><p>garantia locatícia, mas apenas espécie de garantia legal onde o locador ao ajuizar ação de</p><p>despejo por falta de pagamento com pedido de liminar, desde que não conste outro tipo</p><p>de garantia no contrato de locação, poderá reter bens e utensílios que guarnecem o</p><p>imóvel alugado. Caso o locatário não concorde com a retenção, poderá apresentar em</p><p>juízo caução que venha garantir todo o valor do débito em discussão.</p><p>A cobrança antecipada de aluguéis também é espécie de contravenção penal,</p><p>exceto se a locação for por temporada com prazo de até 90 (noventa) dias ou se não</p><p>houver nenhum dos tipos legais de garantia. A diferença da antecipação desses aluguéis</p><p>encontrasse no prazo, pois na locação por temporada é possível exigir todos os três meses</p><p>antecipados de uma única vez, enquanto nas locações sem garantias a cobrança deve</p><p>ocorrer mês a mês, até o sexto dia útil do mês vincendo, conforme prevê o art.42 da Lei</p><p>de Locações “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador</p><p>poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês</p><p>vincendo”. *(5) É necessário frisar, no entanto, que não é possível sucessivas locações por</p><p>temporada entre as mesmas partes locador e locatário ou entre parentes com o objetivo</p><p>de fraudar locação anual em virtude da impossibilidade de cobrança antecipada de</p><p>aluguéis e seus encargos. Se isso for imposição do locador, poderá o locatário denunciar</p><p>em juízo o abuso de poder econômico e requerer que incidam no pacto locatício as regras</p><p>da locação anual. *(5)(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE</p><p>LOCAÇÃO. 3ª Ed. rev. ampliada e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)</p><p>68</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Configuram-se crimes na locação a recusa do locador ou do sublocador de</p><p>fornecimento de recibo discriminado de aluguéis e encargos pagos; a não utilização de</p><p>imóvel retomado em processo de despejo para uso próprio ou de dependente pelo</p><p>período de um ano a contar de cento e oitenta dias da data de entrega do imóvel; a</p><p>execução de despejo até trinta dias após o falecimento de cônjuge, ascendentes,</p><p>descendentes ou irmãos de pessoas que habitam o imóvel locado e, por último, não</p><p>iniciar o proprietário do imóvel demolição ou reparos no imóvel objeto de despejo no</p><p>prazo de sessenta dias da data de sua entrega, conforme prevê o artigo 44 da Lei nº</p><p>8.245/91. *(6) Se qualquer desses crimes vier a ocorrer poderá o locatário requerer</p><p>pagamento de indenização em ação judicial própria de multa equivalente a mínimo de</p><p>doze e máximo de vinte e quatro meses de valor do último aluguel atualizado</p><p>monetariamente pelo índice constante no contrato de locação ou de valor de aluguel de</p><p>nova locação no imóvel que estava locado, sem prejuízo de ação criminal contra o</p><p>locador, já que as esferas cíveis e criminais não se misturam.</p><p>Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a</p><p>um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:</p><p>I. Recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares,</p><p>a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;</p><p>II. Deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel,</p><p>no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando -</p><p>o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;</p><p>III. Não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário</p><p>cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I</p><p>do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel,</p><p>dentro de sessenta dias contados de sua entrega;</p><p>IV. Executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.</p><p>Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá</p><p>o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de</p><p>doze e no máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado</p><p>ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.</p><p>(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE LOCAÇÃO. 3ª Ed.</p><p>rev. ampliada e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)</p><p>O objetivo do legislador, neste caso, é de impedir que o locador se beneficie da</p><p>própria torpeza ao utilizar o poder judiciário como mecanismo para desalojar o locatário</p><p>alegando razões que não seriam praticadas após o despejo. Se isso fosse possível, haveria</p><p>fragilidade nas relações locatícias, o que poderia facilmente prejudicar a boa-fé que deve</p><p>nortear as relações entre locador e locatário.</p><p>69</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>No mais, devem ser ressaltadas as diferenças entre atraso e recusa de entregar</p><p>recibo de pagamento de aluguel. O mero atraso, desde que justificado e por curto prazo</p><p>de tempo, não deve ser interpretado como conduta típica de crime, pois a princípio</p><p>acreditasse na boa-fé do locador. Ao adentrar no campo das obrigações, em sentido</p><p>estrito, temos os contratos o elemento mais importante na fonte das obrigações, por isso</p><p>é necessário que cada conduta venha definida contratualmente e suas cominações estejam</p><p>previstas para ambas as partes contratantes. Para haver uma obrigação faz-se necessário</p><p>três elementos: pessoas capazes, o vínculo obrigacional entre elas e o objeto válido do</p><p>contrato. Além do mais, existem os vícios de validade que podem comprometer o</p><p>negócio. Para Maria Helena Diniz, “é indubitável que a manifestação da vontade exerce</p><p>papel preponderante no negócio jurídico, sendo um de seus elementos básicos. Tal</p><p>declaração volitiva deverá ser livre e de boa-fé, não podendo conter vício de</p><p>consentimento, nem social, sob pena de invalidade.” *(6) Por isso é preciso analisar</p><p>detalhadamente se existe do locador a vontade de não cumprir sua obrigação de entregar</p><p>o recibo de pagamento do aluguel ou se apenas houve atraso em seu ato obrigacional.</p><p>*(6) DINIZ, Maria Helena. CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO. Ed.29.</p><p>Saraiva: São Paulo. p.490</p><p>57 DOCUMENTOS NECESSÁRIOS</p><p>PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS</p><p>Uma boa análise cadastral é necessária para que</p><p>haja locação segura e livre de problemas. Além do mais,</p><p>quem dar em locação o seu imóvel quer ter tranquilidade</p><p>e receber seus aluguéis em dia. É comum ver candidatos a</p><p>locação propor pagamento antecipado de aluguéis como</p><p>forma de pressionar o locador a dispensar, algumas vezes,</p><p>a análise cadastral e garantias da locação como fiança ou</p><p>seguro fiança. Como é comum, também, pressionar o</p><p>locador ou o corretor de imóveis impondo que confie na</p><p>sua palavra</p><p>pessoal de que é bom pagador. No primeiro caso, a proposta de pagamento</p><p>antecipado, ainda que por vontade do locatário, deve ser evitada, pois configura uma das</p><p>hipóteses de crime na locação, como foi visto anteriormente. Na segunda condição, deve</p><p>também ser evitada, pois quando o candidato não possui em seu ciclo de amizade alguém</p><p>que lhe confie a fiança ou recursos financeiros suficientes para contratar o seguro fiança</p><p>locatícia, possivelmente não terá condições para suportar os custos com a locação, e os</p><p>riscos tornam-se elevados. Confiança é algo subjetivo, por isso não pede nem se troca, é</p><p>conquistada com o tempo. Mesmo diante de todas essas orientações, não há como negar</p><p>que toda análise cadastral é subjetiva.</p><p>70</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Existem pontos que precisam ser considerados no momento de firmar a locação</p><p>impossíveis de serem mensurados e avaliados, mas que fazem diferença no momento da</p><p>seleção. Por isso, uma boa conversa frente a frente é algo indispensável. Como sugestão</p><p>do autor, os documentos necessários para análise e aprovação do cadastro dos interessados</p><p>e de seus fiadores são:</p><p>- DAS PARTES</p><p>(i) Pessoa física</p><p>• CPF e Documento de Identificação com fotos (ex. CNH);</p><p>• Certidão de estado civil (Nascimento para os solteiros e de Casamento para</p><p>os casados);</p><p>• Comprovante de residência, contrato de aluguel e os três últimos recibos de</p><p>locações passadas;</p><p>• Qualificação completa (nome, profissão, estado civil, cédula de identidade,</p><p>CPF, endereço físico, endereço eletrônico (e-mail) e telefone;</p><p>• Comprovante de rendimentos ou Declaração de Imposto de Renda;</p><p>• Comprovante de propriedade de bens móveis e imóveis.</p><p>(ii) Pessoa jurídica</p><p>• Documentos que comprovem a representação da pessoa jurídica. (Estatuto</p><p>+ Ata de eleição de diretoria ou Contrato social e suas últimas alterações ou</p><p>a consolidação social);</p><p>• Cartão de CNPJ;</p><p>• Comprovante de propriedade de bens móveis e imóveis.</p><p>- DO IMÓVEL</p><p>• Comprovante de pagamento de taxas de energia elétrica e água;</p><p>• Laudo de vistoria;</p><p>• Chaves do imóvel (verificar se está desocupado);</p><p>• Carta de boas vindas;</p><p>• Contrato de locação.</p><p>Antes de realizar uma locação, ainda na análise cadastral dos interessados, deve-se</p><p>consultar os órgãos de cadastro negativo de crédito a fim de verificar se são bons</p><p>pagadores ou se já apresentaram problemas de crédito em outras transações. Os</p><p>profissionais que intermedeiam locações sem esses cuidados estão sujeitos aos riscos que</p><p>poderiam ser facilmente evitados, até porque todo proprietário de imóvel pode recusar</p><p>alugar seus imóveis a terceiros sem apresentar razões ou justificativas.</p><p>71</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>72</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>73</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>74</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Capítulo II</p><p>Administração de Locações</p><p>1 CONCEITO</p><p>A administração de locações envolve todo tipo de imóvel residencial, não-</p><p>residencial (comercial), urbano ou rural, porém não deve ser confundida com a</p><p>administração de condomínios edilícios ou de loteamentos urbanos ou rurais por</p><p>envolver procedimentos e objetos diferentes. Quem pode administrar locações? É</p><p>atividade privativa do corretor de imóveis? A administração de locações pode ser</p><p>desenvolvida por corretor de imóveis, por administrador de empresas, por advogados,</p><p>engenheiros, contadores e outros profissionais. A administração de locações não é</p><p>exclusiva do corretor de imóveis ou da imobiliária. Administrar locações é uma arte, por</p><p>isso requer sabedoria, jogo de cintura e muita habilidade na hora de negociar e resolver</p><p>conflitos entre o locador e seus locatários. Muitas vezes essas relações são antagônicas e</p><p>conflituosas, principalmente quando falta diálogo e respeito no trato locativo.</p><p>As principais funções de um bom administrador de locações encontrassem em</p><p>resolver conflitos, selecionar bons locatários, identificar o melhor tipo de garantia</p><p>locatícia, ter bons modelos de contratos e formulários, e conhecer técnicas de mediação e</p><p>conciliação de conflitos. Algumas pessoas tratam a administração de locações por</p><p>administração de imóveis como atividades similares.</p><p>75</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Quem administra locações deve, também, cuidar de sua parte estrutural, seus</p><p>utensílios e de conservação, por isso necessita de equipe de pedreiros, pintores,</p><p>marceneiros, mesmo que tais serviços sejam terceirizados. Vale lembrar que os custos por</p><p>esses serviços devem ser repassados ao locador (proprietário do imóvel).</p><p>Existe na administração de locações espécie de relação de consumo entre o</p><p>contratante (locador) e o contratado (corretor de imóveis ou imobiliária), diferentemente</p><p>de como ocorre quando o corretor é autorizado apenas a intermediar transações de</p><p>locação ou de compra e venda de imóveis. Entretanto, a relação entre locador e locatário</p><p>continua sendo regrada pelas regras e dispositivos elencados na Lei do Inquilinato, como</p><p>veremos mais adiante no final deste capítulo. O mandatário é obrigado a indenizar</p><p>qualquer prejuízo causado por culpa ou por procurador substabelecido, sem autorização,</p><p>quando devia exercer pessoalmente (art. 667 Código Civil). Deve o contrato, neste caso,</p><p>prever obrigações inerentes à administração da locação, como exemplo, local de</p><p>pagamento do aluguel, prazo para repasse dos aluguéis, responsabilidade por limpeza e</p><p>vigilância no imóvel, dentre outros. O contrato deve ser elaborado em nome do locador e</p><p>vir assinado pelo corretor, quando houver instrumento de mandato para este fim. Por</p><p>isso, jamais deve o corretor de imóveis ou a imobiliária confeccionar o contrato de</p><p>locação em seu próprio nome, como se fosse o locador.</p><p>1.1 COMO SURGIU A ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS?</p><p>A locação de imóveis sempre existiu no Brasil, com isso também a administração</p><p>dessas locações. No início, originalmente, era exercida pelos próprios locadores e por seus</p><p>empregados, muitas vezes contadores e administradores de suas empresas. Logo surge a</p><p>máxima, se existe locação, também há a administração dessa locação. Os atos de</p><p>administração são inerentes a própria locação, portanto não existe uma sem a outra. Por</p><p>essa razão, a administração de locações e de condomínios pode ser exercida por qualquer</p><p>profissional. Não existe norma jurídica específica que defina a atividade como reserva de</p><p>mercado. O mais importante, portanto, é que esses profissionais tenham conhecimentos</p><p>técnicos ou receba</p><p>orientações sobre contratos, documentação imobiliária, contabilidade</p><p>e direito para maior segurança de seus atos. Não resta dúvida, entretanto, que os serviços</p><p>apresentados por administradores profissionais devem ser considerados como necessários</p><p>na administração de locações e de condomínios, por existir espécie de preparação de</p><p>pessoas envolvidas nessas atividades. O surgimento da Lei nº 4.116/1962 e,</p><p>posteriormente, da Lei nº 6.530/1978, regulamentando a atividade profissional do</p><p>corretor de imóveis e das imobiliárias, foi um marco para a administração profissional das</p><p>locações. É possível afirmar, ainda, que a história da administração de locações ou de</p><p>imóveis, como tratam alguns, confunde-se com a própria história do corretor de imóveis.</p><p>76</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>2 O QUE DEVE EXISTIR NA</p><p>ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÕES</p><p>Administrar locações não se resume apenas a alugar imóveis, receber e repassar</p><p>valores de aluguéis, como pretendem alguns profissionais. É espécie de atividade que</p><p>transcende a simples prática e ultrapasse os limites da locação. Quem pretende entrar</p><p>nessa atividade deve inicialmente se preocupar com dois fatores: o primeiro com um bom</p><p>sistema de controle de pagamento e repasse de aluguéis e obrigações acessórias da</p><p>locação, como pagamento de taxas, impostos, consumo de água, gás e energia elétrica,</p><p>além do prazo final de locação; o segundo fator é sobre a assessoria comercial e jurídica</p><p>extrajudicial. Todo proprietário de imóveis necessita de boa assessoria na locação do seu</p><p>imóvel, tanto na hora de estimar o valor do aluguel, de renegociar condições na</p><p>renovação do contrato, na cobrança de dívidas, na análise de reparos no imóvel e no</p><p>ajuizamento de ações de cobrança, de despejo ou rescisória quando o locatário não</p><p>cumpre condições estabelecidas na avença locatícia.</p><p>3 TIPOS DE CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO</p><p>Os dois tipos básicos de contratos na administração</p><p>de locações resumem-se ao contrato convencional e o com</p><p>garantia de pagamento de aluguel. No primeiro momento,</p><p>o contrato convencional, distingue-se do segundo, com</p><p>garantia do pagamento do aluguel, apenas pelo momento</p><p>do repasse dos aluguéis que deverá ocorrer após o</p><p>pagamento efetuado pelo locatário. Os contratos com</p><p>garantia de pagamento de aluguel não devem ser “eternos”</p><p>como prometem algumas administradoras, até porque a</p><p>corretagem não deve ser confundida com a atividade de</p><p>seguradora de valores. O que deve ser garantido é a pontualidade do pagamento e não a</p><p>impossibilidade de atraso no pagamento do aluguel pelo locatário. Melhor</p><p>exemplificando o contrato de administração com garantia do pagamento de aluguéis, se o</p><p>valor do aluguel for pago com atraso todos os meses da locação, o proprietário receberá</p><p>esses valores independentemente da pontualidade do pagamento, abatido a taxa de</p><p>administração. Entretanto, se o locatário estiver em débito por três ou mais meses</p><p>consecutivos ou alternados, os repasses devem ser suspensos no momento em que a ação</p><p>de despejo for ajuizada contra o locatário inadimplente. Como se vê, a garantia do</p><p>pagamento de aluguéis atrasados deve existir até que a ação de despejo for ajuizada contra</p><p>o locatário e seus fiadores.</p><p>77</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>É por essa razão que toda administração com garantia de pagamento de aluguéis</p><p>deve vir acompanhada de procuração ad judicia para algum advogado da administradora.</p><p>Quando houver repasse ao locador/proprietário de aluguéis atrasados e não pagos</p><p>pelo locatário, a administradora ficará sub-rogada nos direitos de receber multa moratória</p><p>e juros decorrentes do atraso desses aluguéis no momento do pagamento.</p><p>3.1 PERCENTUAIS DE TAXAS COBRADAS</p><p>POR ADMINISTRADORAS</p><p>Os percentuais médios cobrados pelas administradoras que justifiquem a prestação</p><p>de bons serviços é de 10% (dez por cento) a 12% (doze por cento) nos contratos de</p><p>administração convencional, e 20% (vinte por cento) a 25% (vinte e cinco por cento)</p><p>quando houver garantia no pagamento de repasse de aluguéis. O prazo ideal para repasse</p><p>dos aluguéis é de no máximo 07 (sete) dias úteis, pois permite maior organização</p><p>financeira da administradora. As datas de vencimentos dos contratos de locação podem</p><p>cair em datas múltiplas de cinco, como exemplo, dias cinco, dez, quinze, vinte, vinte e</p><p>cinco e trinta de cada mês. Dessa forma haverá maior aproveitamento de tempo dentro</p><p>pelas administradoras. Existem administradoras que repassam os aluguéis duas ou três</p><p>vezes no mês, o que não é recomendado pela demora na transferência do dinheiro.</p><p>Lembre-se que muitos desses proprietários têm urgência em receber seus aluguéis para</p><p>pagamento de despesas pessoais como plano de saúde, despesas médicas, aluguéis,</p><p>financiamento de carros e apartamentos, cartões de crédito e outros.</p><p>4 CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO</p><p>A captação de imóveis para locação deve ser realizada por corretor de imóveis. A</p><p>captação de imóveis é uma das atividades da corretagem imobiliária prevista na Lei nº</p><p>6.530/1978 prevista no artigo 3º “Compete ao corretor de imóveis exercer a</p><p>intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar</p><p>quanto à comercialização imobiliária”. Eis uma das razões que a atividade de administrar</p><p>locações não pode apenas se restringir a administradores de empresas.</p><p>Esses imóveis podem estar ocupados por locatários, por seus proprietários, ou até</p><p>mesmo, desocupados. Quando ocupados por locatários, a administração da locação deve</p><p>respeitar as regras previstas no contrato de locação vigente, mesmo que esse contrato</p><p>esteja por prazo indeterminado. No momento em que os imóveis estão ocupados por</p><p>seus proprietários, a locação só deve iniciar após a ocupação do imóvel pelo locatário.</p><p>78</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Quando desocupados, é a regra, após a locação ser efetuada. É importante lembrar</p><p>que o imóvel deve apresentar condições de habitabilidade. Os imóveis defeituosos ou que</p><p>não possuem fornecimento de água ou energia elétrica só podem ser locados quando os</p><p>locatários assumem a obrigação de consertá-los abatendo os custos no pagamento de</p><p>aluguéis mensais ou, também, através da redução desses aluguéis. Ambas as possibilidades</p><p>podem ser previamente ajustadas entre as partes contratantes. Se isso vier a ocorrer, que</p><p>seja por escrito. É recomendável, entretanto, que os imóveis apresentem boas condições</p><p>de conservação e não possuam débitos de qualquer natureza, seja condominial ou de</p><p>impostos municipais. Como a locação de imóveis é tipo de negócio cuja característica</p><p>principal é o imediatismo, a simples falta de pintura em suas partes internas ou a má</p><p>conservação de partes externas como piscina e jardins pode acarretar lentidão na locação,</p><p>vez que nem todo locatário está disposto ou possui tempo disponível para efetuar esses</p><p>reparos.</p><p>5 DIVULGAÇÃO E VISTORIA NO</p><p>IMÓVEL ANTES DA LOCAÇÃO</p><p>Paraninfando o imortal Machado de Assis, “nunca</p><p>jamais” deve ocorrer a locação de imóveis sem prévia</p><p>vistoria. A vistoria, portanto, deve anteceder a divulgação.</p><p>A vistoria serve para constatar a possibilidade de locação</p><p>do imóvel, suas condições de habitabilidade e a anotações</p><p>de móveis e utensílios</p><p>que guarnecem seus cômodos e</p><p>áreas externas, como para resguardar locador e locatário</p><p>quanto às suas respectivas obrigações de entregar o imóvel</p><p>com possibilidade de vir a ser ocupado e de conservar e</p><p>devolver a coisa nas mesmas condições em que foi</p><p>recebido no início da locação, salvo as deteriorações de</p><p>uso normal.</p><p>A vistoria deve sempre ser escrita, datada com dia, mês e ano de sua realização e vir</p><p>assinada por ambas as partes contratantes. Pode conter fotos, mas não necessariamente,</p><p>embora fotos sejam provas da verdade. A vistoria é composta de três etapas. A primeira</p><p>delas quando o imóvel ainda se encontra desocupado; a segunda, após a ocupação pelo</p><p>locatário e a terceira e última após a desocupação do imóvel. A vistoria deve ser</p><p>detalhada, jamais genérica e precisa destacar todos os pontos positivos e negativos</p><p>encontrados no imóvel pelo vistoriador.</p><p>79</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>A divulgação deve conter todos os dados e informações necessárias para que o</p><p>interessado na locação possa identificar as características do imóvel e definir se a coisa</p><p>interessa a locação. Todo tipo de divulgação é válido, seja por redes sociais, jornais,</p><p>revistas, folders, mensagem de WhatsApp, portais imobiliários ou plataforma de</p><p>divulgação. Como a oferta obriga o ofertante, a omissão de defeitos ou a divulgação de</p><p>informações inverídicas pode, futuramente, ensejar o rompimento do contrato de locação</p><p>e o pagamento de danos materiais ocasionado ao locatário.</p><p>Exemplo claro sobre isso, quando o imóvel é divulgado para locação por</p><p>temporada, afirmando a existência de mobília, inclusive confirmada com fotografias</p><p>antigas do imóvel, e no local não existe mobília ou quando existe encontra-se em</p><p>péssimas condições de uso e conservação. Por essa razão, só é aconselhável anunciar</p><p>imóvel após prévia visita do corretor imobiliário e jamais utilizar fotografais emprestadas</p><p>pelo proprietário da coisa.</p><p>Com a nova lei de proteção de dados as administradoras devem ter ainda mais</p><p>cuidado no armazenamento de informações de seus clientes. Jamais poderão passar dados</p><p>pessoais sem prévia autorização de seus proprietários.</p><p>6 TAXA DE BOLETO BANCÁRIO</p><p>Embora a locação de bens imóveis seja regida pela Lei nº 8.245/1991, em alguns</p><p>momentos incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor, pois entre a</p><p>administradora e o locatário existe por diversas vezes relação de consumo. O consumidor,</p><p>por sua vez, tem direito a receber informações sobre os produtos e serviços que serão</p><p>ofertados. Além do mais, o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor assegura que</p><p>“são nulas as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que</p><p>transfiram responsabilidades a terceiros; estabeleçam obrigações consideradas iníquas,</p><p>abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam</p><p>incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e obriguem o consumidor a ressarcir os custos</p><p>de cobrança de sua obrigação.”</p><p>E o que deve ser feito nesse momento? O ideal é que o contrato de locação venha</p><p>expressamente prevendo como local de pagamento o escritório físico da imobiliária e</p><p>deixe a cargo do locatário a opção de pagamento mediante boleto bancário, querendo,</p><p>desde que arque com os custos de emissão desses boletos junto às instituições bancárias.</p><p>Essa escolha do locatário deve ser livre, proceder o fechamento do negócio e vir por</p><p>escrito em folha de correspondência a parte do contrato de locação.</p><p>80</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>7 COMO TORNAR A ADMINISTRAÇÃO DE</p><p>LOCAÇÕES UM NEGÓCIO PRODUTIVO</p><p>Se você pensa em iniciar um negócio dando descontos a seus clientes para</p><p>diminuir a concorrência, está começando pelo caminho errado. O investimento deve</p><p>ocorrer em tecnologia, capacitação e bons profissionais. Tornar a administração de</p><p>locações produtiva leva tempo e requer dedicação. É comum ver escritórios imobiliários</p><p>iniciando e terminando a atividade de administração de locações por diversas vezes, pois</p><p>no início se vê apenas prejuízo.</p><p>Alguns detalhes, no entanto, não podem ser esquecidos como mão de obra</p><p>qualificada, baixo custo administrativo e cobrança de honorários por serviço prestado. A</p><p>mão de obra qualificada talvez seja o ponto de maior dificuldade dos administradores de</p><p>locações, por isso muitos preferem montar seu time de funcionários com treinamento e</p><p>capacitação. Mesmo assim, é imprescindível que no corpo de funcionários exista ao</p><p>menos um ou dois com larga experiência nesse tipo de atividade.</p><p>Os honorários na administração de locações são de livre negociação entre a</p><p>imobiliária e seus clientes. Não existe tabelamento de preços previstos em lei, nem</p><p>definição de tipos de serviços que as administradoras podem estabelecer com seus</p><p>clientes. Por essa razão, os serviços e seus valores podem ser livremente estipulados nos</p><p>contratos de administração. Entretanto, a forma e os percentuais devem ser claros,</p><p>coerentes e facilmente compreendimentos pelo proprietário do imóvel contratante dos</p><p>serviços de administração. Os principais percentuais podem ser:</p><p>a. Taxa de administração no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor mensal</p><p>do aluguel, não podendo essa remuneração ser inferior a 14% (quatorze por</p><p>cento) do maior salário-mínimo do país para que os custos com a administradora</p><p>sejam compatíveis com a qualidade dos serviços que serão apresentados. Nem</p><p>tudo o que é caro é bom, mas tudo o que é bom é caro! Quem cobra “baratinho”</p><p>prestará serviços “baratinhos”. Esse é um dos pecados de empresas administradores</p><p>que não conseguem alavancar sua carteira de administração;</p><p>b. Décima terceira taxa de administração no percentual de 10% (dez por cento)</p><p>apenas no mês de dezembro de cada ano para cobrir despesas com décimo terceiro</p><p>salário de funcionários, contadores, advogados e outros;</p><p>c. Participação de 50% (cinquenta por cento) em todos os valores recebidos do</p><p>locatário/inquilino a título de multa, seja ela moratória por atraso no pagamento</p><p>do aluguel, rescisória por quebra de contrato mediante devolução antecipada das</p><p>chaves ou compensatória quando há infração ao contrato, além de participação</p><p>também sobre juros legais e perda de incentivo pela impontualidade do</p><p>81</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>pagamento fora da data de seu vencimento. Os percentuais aplicados na perda do</p><p>incentivo pela impontualidade no pagamento do aluguel, geralmente é de 10%</p><p>(dez por cento);</p><p>d. Cobrança de meio aluguel (50% - cinquenta por cento) sempre que houver</p><p>necessidade de renovação da locação, mediante confecção de novo contrato de</p><p>aluguel e atualização cadastral do locatário e de seus fiadores;</p><p>e. Cobrança de 20% (vinte por cento) sobre o montante da dívida referente a</p><p>honorários advocatícios, quando a cobrança for em juízo, que deverá ser revertida</p><p>ao advogado responsável pelo ingresso da ação e acompanhamento processual;</p><p>f. Se o imóvel vendido ou prometido em venda ao locatário durante o período da</p><p>locação poderá constar o pagamento dos honorários da administradora no</p><p>percentual de 5% (cinco por cento) pela intermediação na venda, vez que foi ela</p><p>quem aproximou as partes, embora inicialmente para locação do imóvel. Neste</p><p>caso deverá a administradora providenciar a notificação ao locatário para que seja</p><p>exercido seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse percentual deverá</p><p>incidir também sobre financiamento bancário, quando o imóvel for adquirido</p><p>através do Sistema Financeiro de Habitação. Nas doações e/ou permutas, no</p><p>entanto, não deve incidir o percentual de 5% (cinco por cento), pois não são</p><p>transações que possam vir a ser substituídas pela aquisição do imóvel através do</p><p>locatário, satisfazendo o interesse o do locador. Quem doa algo a alguém tem</p><p>interesse específico que aquele imóvel venha a pertencer a determinada pessoa,</p><p>pois é possível até que haja doação sujeita a encargos ou gravada por usufruto</p><p>vitalício. De forma similar, também é na permuta. Quem troca seu bem por</p><p>outro, presume que o interesse seja na permuta, e não no retorno que o capital em</p><p>dinheiro possa proporcionar. Eis a inteligência lógica do legislador a excluir o</p><p>direito de preferência do locatário da permuta e da doação.</p><p>g. Cobrança de 100% (cem por cento) de valores cobrados a maior sempre que</p><p>houver negociação acima dos índices oficiais de correção do governo federal. Os</p><p>contratos de locação sofrem a cada 12 (doze) meses correção no valor do aluguel.</p><p>Vale ressaltar que correção não deve ser interpretada como aumento na prestação</p><p>do aluguel, mas apenas atualização monetária. Por isso, quando a administradora</p><p>consegue aumentar o aluguel acima do valor legalmente estimulado pelo governo</p><p>federal, pode reter essa diferença no primeiro mês de pagamento do novo aluguel</p><p>para compensar e estimular seus funcionários negociadores, desde que haja</p><p>previsão no contrato de administração.</p><p>82</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>8 COBRANÇA SUASÓRIA DE ALUGUÉIS</p><p>A cobrança dos aluguéis e seus acessórios deve ser</p><p>realizada dentro dos padrões legais. A partir do primeiro</p><p>dia útil após o vencimento, o locatário já se encontra em</p><p>mora. Se, porém, a data do vencimento cair em dia de</p><p>sábado, domingo ou feriado, o dia do vencimento deve</p><p>ser considerado o primeiro dia útil subsequente a esses</p><p>dias. Por isso, não há necessidade de esperar dez, vinte ou</p><p>trinta dias da data do vencimento para entrar com ação de</p><p>despejo. No dia seguinte ao do vencimento já é possível</p><p>ajuizar ação de cobrança.</p><p>Não é o fato de o locatário encontrar-se inadimplente que o locador ou seu</p><p>procurador podem tratá-lo com ironia ou grosserias. A cordialidade sempre foi essencial</p><p>ao ser humano.</p><p>Devem ser evitados exageros que levem o devedor a situações vexatórias ou</p><p>ridículas, que possam gerar reparação de danos, caso venham a macular sua honra ou a</p><p>sua imagem. Portanto, nada de cobrança pública ou através de mídias sociais.</p><p>As pessoas devem se comportar na internet como se estivessem no mundo físico.</p><p>Portanto, devem ser respeitados os costumes, as regras, as normas e as leis que regem o</p><p>trato com as pessoas, tal qual como se estivessem frente a frente.</p><p>A forma ideal de cobrança deve obedecer a seguinte ordem:</p><p>1. Com 05 cinco dias após o vencimento, telefonar lembrando ao locatário que seu</p><p>aluguel encontrasse vencido;</p><p>2. Após decorridos 15 dias deve haver novo telefonema e envio de telegrama ou e-</p><p>mail ao locatário lembrando que seu aluguel encontrasse em mora. Inclusive, deve</p><p>ser lembrado que o atraso pode gerar cobrança para seu fiador, sem prejuízo de</p><p>ação judicial de cobrança;</p><p>3. Com 30 dias da data do vencimento deve ser enviado novo e-mail ao locatário ou</p><p>telegrama com cópia para seu fiador ou seguradora, em caso de seguro fiança,</p><p>cobrando dívidas vencidas e não pagas;</p><p>4. Decorridos 60 dias do vencimento deve ser ajuizada ação de despejo por falta de</p><p>pagamento contra o locatário e seus fiadores. A ação será extinta se o locatário</p><p>purgar (pagar) a dívida.</p><p>Entretanto, essa possibilidade só é possível uma vez a cada período de 24 meses,</p><p>conforme estabelece o artigo 61, parágrafo único “Não se admitirá a emenda da</p><p>mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro)</p><p>meses imediatamente anteriores à propositura da ação”.</p><p>(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)</p><p>83</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>8.1 Dicas Infalíveis Para Obter Sucesso</p><p>Nas Cobranças De Aluguéis Atrasados</p><p>De imediato é importante ressaltar que não é possível realizar cobranças antes do</p><p>vencimento da obrigação. Por isso, não deve ser enviado mensagens para o locatário</p><p>lembrando que o seu aluguel vencerá em breve. Se o locatário, todavia, realizou acordo</p><p>para pagar seus débitos de forma parcelada, ele só poderá ser cobrado se as parcelas do</p><p>acordo não forem pagas em seus respectivos vencimentos. Existe diferença, portanto,</p><p>entre em está em dia e está quite com suas obrigações. Quem está em dia, pode ter</p><p>dívidas, mas o pagamento das parcelas ocorre nas datas de seus vencimentos. Já quem</p><p>encontra-se quite, não tem dívidas. Sendo assim, a primeira dica é:</p><p>1. Seja cordial e educado com o devedor nas cobranças. Nada de palavras ásperas e</p><p>com tom ameaçador. Ao agir dessa forma, os resultados podem ser</p><p>surpreendentes. Como disse o padre Antônio Vieira “a boa educação é como</p><p>moeda de ouro, em todo lugar tem valor”;</p><p>2. Conheça o valor da dívida. Cobrar o que não conhece pode trazer resultados</p><p>negativos e causar vexames durante a cobrança. Por isso, é importante saber valor</p><p>do aluguel, data do vencimento, percentuais da multa moratória, taxas de juros e</p><p>encargos. Além disso, cobre a dívida de uma vez. Cobranças parceladas devem ser</p><p>evitadas;</p><p>3. Esteja tranquilo e concentrado na cobrança. O autocontrole é essencial nas</p><p>cobranças. Cobrar dívidas poder ser constrangedor para o quem está cobrando e</p><p>para quem está sendo cobrado. Por isso, as grosserias, caso surjam durante o ato da</p><p>cobrança, não devem ser respondidas com também grosserias, nem tratada com</p><p>deboche ou ironia;</p><p>4. Traga soluções para o devedor. Quando a pessoa encontrasse em mora, muitas</p><p>vezes seus pensamentos ficam confusos e travados. Por isso, é importante</p><p>apresentar soluções para o pagamento da dívida, como parcelamento, redução do</p><p>valor do sinal, mudança de vencimento do pagamento e muitas outras opções que</p><p>possam ajudar o devedor a quitar suas dívidas.</p><p>5. Permita que o devedor exponha as razões que levaram ao atraso do pagamento do</p><p>aluguel. Saber ouvir é uma grande arte, além de necessário numa cobrança.</p><p>9 CONTROLE DE ENCARGOS</p><p>Controlar encargos durante a locação é uma das tarefas mais complexas da</p><p>administração. Por ser aparentemente fácil, muitos caem no descuido e com isso</p><p>permitem que dívidas na locação se agigantem. Não existe boa locação, como não há</p><p>administração de locações competente se não for possível controlar as obrigações</p><p>84</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>acessórias do contrato de aluguel. Muitos inquilinos consideram o fato de pagar suas</p><p>obrigações em dia como algo que possa gerar o título de bom locatário, mas esquecem</p><p>que pagar em dia não é algo opcional que justificasse essa titularidade, mas sim uma</p><p>obrigação contratual. Os encargos na locação são todas aquelas obrigações contratuais</p><p>passadas para o locatário além do pagamento do aluguel, notadamente o</p><p>Imposto Predial</p><p>e Territorial Urbano – IPTU, as taxas Ordinárias de Condomínio, a Taxa de Extinção e</p><p>Prevenção de Incêndio – TPEI, taxas de Terreno de Marinha e as taxas de consumo de</p><p>energia elétrica, gás e água encanada. É bom lembrar que quando a administradora não</p><p>cobra e controla adequadamente o pagamento desses encargos, atrai para si a</p><p>responsabilidade de quitá-los junto ao locador do imóvel.</p><p>Alguns proprietários temendo pela inadimplência de seus locatários e por isso</p><p>preferem embutir o valor desses encargos no aluguel e arcar com a obrigação de pagá-los</p><p>junto às instituições públicas e ao condomínio. Isso é um grande erro, pois além de gerar</p><p>trabalho desnecessário para o proprietário ou para a administradora pode trazer prejuízos</p><p>para o locador, pois quase sempre a data de correção dessas obrigações não coincide com</p><p>a data anual de reajuste do aluguel.</p><p>Os passos que devem ser seguidos para que haja controle minucioso de encargos e</p><p>maior tranquilidade na locação são:</p><p>a. Logo de início é necessário que seja definido no contrato de locação a obrigação</p><p>do locatário de pagar as obrigações acessórias e de apresentar os comprovantes de</p><p>pagamento quitados no momento de pagar os aluguéis. Sem que haja previsão</p><p>contratual obrigando o locatário a tal pagamento de impostos e de taxas</p><p>incidentes no imóvel alugado, excluindo as decorrentes de uso da energia elétrica,</p><p>água e gás que são de sua responsabilidade pela própria natureza contratual, todas</p><p>as demais são de responsabilidade do locador/proprietário do imóvel. Algumas</p><p>dívidas possuem natureza propter rem como exemplo as de condomínio e</p><p>impostos prediais, ou seja, acompanham a coisa e não seu proprietário. Por essa</p><p>razão, ainda que o imóvel venha futuramente a ser comercializado, as dívidas</p><p>continuam a existir sobre a coisa.</p><p>As dívidas de condomínio e de impostos prescrevem em cinco anos, desde que</p><p>não sejam cobradas em ação judicial dentro desse prazo. O ajuizamento de ação</p><p>de cobrança interrompe a prescrição da dívida. O locador, no entanto, só poderá</p><p>exigir pagamento do locatário no prazo prescricional de até três anos contados da</p><p>data de seu vencimento.</p><p>b. O segundo passo é que haja pessoa responsável pelo controle e cobrança dessas</p><p>obrigações acessórias. Se não houver alguém que cobre e fiscalize os pagamentos,</p><p>os riscos podem ser elevados para a administradora, até porque quem confia seu</p><p>imóvel à administração de determinada empresa espera que haja organização e</p><p>85</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>competência no controle da locação do seu imóvel. Esse funcionário responsável</p><p>deve ser treinado e apresentado as diversas formas de verificar o pagamento dessas</p><p>obrigações, inclusive retirando certidões junto aos órgãos fornecedores de serviços</p><p>sempre que for necessário. Essas certidões podem ser exigidas por qualquer pessoa</p><p>sem que haja necessidade de apresentar razões ou motivos que justifiquem o</p><p>requerimento.</p><p>c. O terceiro passo diz respeito ao momento da cobrança desses encargos. A melhor</p><p>opção é durante o pagamento do aluguel pelo locatário. A administradora deve ser</p><p>rígida quanto a isso, pois o valor mensal do aluguel só deve ser aceito mediante a</p><p>apresentação dos comprovantes originais das obrigações acessórias. Esses originais</p><p>devem ficar arquivados na administradora. Nada impede, contudo, que a</p><p>prestação de contas seja realizada pela internet e os comprovantes previamente</p><p>enviados por mensagens de e-mail, WhatsApp ou qualquer outro possível.</p><p>Se isso ocorrer deve a administradora confirmar a veracidade deles mediante</p><p>apresentação de certidões emitidas pelos órgãos competentes cada qual em sua</p><p>área de atuação. O recomendável, ainda, é que haja fornecimento de boletos</p><p>bancários a cada três ou quatro meses ao ano, isso impedirá que o locatário tenha</p><p>que se deslocar mensalmente ao escritório da administradora para pagar o aluguel.</p><p>Após cada período de três ou quatro meses, o locatário para apanhar novos boletos</p><p>deverá apresentar os comprovantes de pagamento das obrigações acessórias relativo</p><p>aos meses anteriores. Nesse modelo de cobrança e controle dos encargos, o</p><p>pagamento do aluguel ficará mais suave e confortável para o locatário, o locador e</p><p>a administradora.</p><p>d. O quarto passo diz respeito a forma ideal de controle de pagamento desses</p><p>encargos, que tanto pode ser eletrônica, inclusive através de plataforma digital</p><p>CRM própria da administradora ou comprado de empresas especializadas neste</p><p>tipo de serviço. Se não houver condições financeiras para isso, o controle deve ser</p><p>realizado de forma manual com tabela de pagamento na frente de pasta física</p><p>utilizada para arquivar documentos de cada imóvel. Lembre-se que cada imóvel</p><p>deve ser administrado de forma personalizada como se fosse único dentro da</p><p>administradora.</p><p>86</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>10 O QUE DEVE CONTER NO</p><p>CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO</p><p>É imprescindível a existência de algumas cláusulas nas</p><p>autorizações de administração para que a locação possa ser</p><p>gerida de forma segura e profissional. Como os serviços</p><p>podem ser variados ficará a cargo da administradora a</p><p>propositura de condições de trabalho que serão realizados e</p><p>do locador, a aceitação. Essas cláusulas não devem ser</p><p>imutáveis, salvo quando fundamentais para o trabalho que</p><p>será desenvolvido. Os ajustes de cláusulas são necessários,</p><p>pois cada pessoa apresenta necessidades diferentes.</p><p>No capítulo que trata de formulários e documentos é possível serem encontradas</p><p>modelos de cláusulas citadas abaixo. As condições mínimas são as seguintes:</p><p>a. Cláusula de intermediação imobiliária. Nesta cláusula deve vir constando prazo de</p><p>validade do contrato. O ideal é que a intermediação seja autorizada com</p><p>exclusividade, assim possibilitará a administradora promover diligências e analisar</p><p>com maior critério o cadastro dos interessados em locar o imóvel. A exclusividade</p><p>não é obrigatória, mas é possível. Além do mais, trará conforto e maior segurança</p><p>para todos os envolvidos na transação.</p><p>b. Cláusula definindo os serviços que serão fornecidos pela administradora. Ao</p><p>definir os serviços que serão prestados durante a administração da locação deve vir</p><p>constando que despesas e custas processuais, caso haja necessidade de ingressar</p><p>com ação judicial contra o locatário, são do locador do imóvel. A administradora</p><p>não deve se obrigar com serviços que fogem sua capacidade técnica como</p><p>vigilância patrimonial ou reparos nas instalações do imóvel, principalmente</p><p>quando o imóvel estiver desocupado. Efetuar despesas enquanto o imóvel</p><p>encontrar-se desocupado é temeroso, pois a administradora não pode impedir que</p><p>o proprietário cancele o contrato de intermediação a qualquer tempo, mesmo</p><p>quando ela tiver efetuado gastos elevados no imóvel. O que pode ocorrer é a</p><p>cobrança dessas despesas de forma amigável e até judicial, quando não houver</p><p>êxito na cobrança extrajudicial. Portanto, a administradora só deve efetuar</p><p>despesas com o imóvel desocupado se for na intermediação imobiliária com</p><p>anúncios publicitários e serviços de corretagem.</p><p>87</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Se houver necessidade de pagar débitos em nome</p><p>do locador, apenas deve ocorrer</p><p>se existir outro imóvel na carteira de administração já alugado, pois assim</p><p>possibilitará a administradora descontar do aluguel as despesas que efetuou em</p><p>nome e com autorização do locador.</p><p>c. Cláusula ad negotia. A cláusula ad negotia transfere poderes para a administradora</p><p>agir em nome do locador durante a locação e a administração dessa locação,</p><p>podendo emitir recibos, dar quitação, assinar contrato de locação e termos</p><p>aditivos, fazer acordos sempre no interesse do locador, promover cobranças,</p><p>realugar o imóvel quando desocupado e representar o locador perante o locatário,</p><p>seu fiador ou empresas seguradoras. Esta cláusula facilita a locação do imóvel, vez</p><p>que não há necessidade de o locador assinar o contrato de locação. A própria</p><p>administradora é quem faz isso e, depois, dá ciência ao locador da realização da</p><p>locação do imóvel mediante apresentação de cópia do contrato de aluguel assinado</p><p>com o locatário e seu fiador. Isso evitará problemas e desgastes desnecessários</p><p>quando no momento de assinar o contrato de aluguel o locador estiver em local</p><p>incerto ou em situações que não permitam direcionar seu tempo para conclusão</p><p>do negócio.</p><p>d. Cláusula de validade do contrato de administração igual ao tempo da locação.</p><p>Quando a validade do contrato de administração estiver vinculada ao tempo da</p><p>locação, ou seja, enquanto o imóvel estiver alugado o contrato de administração</p><p>estará em vigor, isso impedirá que o locador cancele o convênio de administração</p><p>sem ônus, principalmente quando a locação for tranquila e o locatário não causar</p><p>problemas. Além do mais, possibilitará à administradora fazer investimentos</p><p>financeiros a médio prazo, pois terá a certeza de recebimento de seus honorários.</p><p>e. Cláusula de pagamento de honorários. Como esclarecido anteriormente, todas as</p><p>remunerações da administradora devem estar estabelecidas no instrumento de</p><p>administração da locação. Não são válidas cobranças e retenção de valores quando</p><p>não ajustadas previamente no contrato de administração.</p><p>Em resumo, não há necessidade de serem inseridas cláusulas restritivas de direitos,</p><p>pois as administradoras deverão agir dentro dos poderes que lhes foram outorgados. Por</p><p>essa razão, não se admite interpretação extensiva de suas funções, tal como vender o</p><p>imóvel, autorizar reparos, construções e demolições no imóvel sem anuência do locador,</p><p>dar o imóvel como garantia etc. No mesmo sentido, não deve o locador impor condições</p><p>ao locatário que sejam discriminatórias como vedação a famílias que tenham crianças ou</p><p>animais de estimação, que gostem de receber pessoas em sua residência ou que façam</p><p>festas com amigos.</p><p>88</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>11 A FIGURA DO GERENTE DE RELACIONAMENTO</p><p>Saber administrar uma carteira de locações é bem mais complexo do que o simples</p><p>ato de receber e repassar o produto dos aluguéis. Por essa razão, toda carteira precisa</p><p>contar com a figura do gerente de relacionamento. Esse profissional deve possuir uma</p><p>personalidade alegre, gentil, atenciosa, e estar sempre disposto a ouvir, orientar e atender</p><p>seus clientes naquilo que seja possível.</p><p>O gerente de relacionamento deve receber percentual sobre o faturamento da sua</p><p>carteira de clientes, inclusive sobre os honorários da administradora, multas, juros e o</p><p>primeiro aluguel do imóvel. O percentual ideal é algo em torno de 5% a 8% sobre a taxa</p><p>de administração da imobiliária.</p><p>12 ASSESSORIA JURÍDICA</p><p>NA ADMINISTRAÇÃO</p><p>DAS LOCAÇÕES</p><p>Toda administração de locações ou de</p><p>condomínios necessita de assessoria jurídica,</p><p>praticamente em tempo integral. Por essa razão, é</p><p>aconselhável a administradora firmar convênio com</p><p>escritório de advocacia ou com advogado especialista</p><p>em direito imobiliário para consultorias ou casos como</p><p>ações de despejo, ações de execução e cobranças,</p><p>quando os meios extrajudiciais já não surtem mais</p><p>efeitos desejados.</p><p>O mercado imobiliário está repleto de bons advogados. São esses profissionais que</p><p>vão dar sustentação a existência de uma boa carteira de administração. Propor ao locador</p><p>de imóveis serviços de administração sem assessoria jurídica especializada é algo</p><p>temerário, pois pode comprometer a boa qualidade dos serviços de administração que</p><p>vão além do recebimento e repasse de valores de aluguéis e controle de encargos.</p><p>89</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>13 O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR</p><p>E SUA APLICAÇÃO NA ADMINISTRAÇÃO</p><p>DE LOCAÇÕES</p><p>O Código de Defesa do Consumidor, embora não se aplique nas locações de bens</p><p>imóveis, isso inclusive encontrasse pacificado na doutrina e nas decisões do Supremo</p><p>Tribunal Federal, pois é estritamente regrado pelas normas contidas na Lei nº</p><p>8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e, na sua falta, pelo Código Civil, tem influência em</p><p>outros contratos imobiliários que podem vir entrelaçados na locação, como o da</p><p>corretagem e o de compra e venda de imóveis. Por essa razão, em breves linhas, serão</p><p>apresentados alguns aspectos práticos dessa norma, possivelmente uma das mais</p><p>importantes do direito brasileiro no final do século XX.</p><p>No passado não muito distante, o consumidor de produtos e serviços não usufruiu</p><p>da proteção legal do estado, decorrente do excesso de liberalidade do poder de contratar.</p><p>Exista a clássica tradição de que todas as pessoas eram iguais do ponto de vista econômico</p><p>e contratual. Antes do Código de Defesa do Consumidor os problemas eram</p><p>solucionados com base nas regras civilistas pelo Código Civil de 1916, onde prevalecia a</p><p>proteção da propriedade privada e imperava o egoísmo do indivíduo e a força obrigatória</p><p>dos contratos particulares (pacta sunt servanda). Quando o produto adquirido estava</p><p>defeituoso, a culpa era do comprador e não do vendedor, por não ter verificado no</p><p>momento da aquisição os defeitos existentes. No contrato de compra e venda de imóveis</p><p>a prazo, não sendo possível quitar as parcelas vincendas, perdia todo o preço que pagou</p><p>ao proprietário do imóvel ou a construtora. Mesmo assim, o Estado sempre procurou</p><p>proteger a população de regras e leis tiranas, como fez no ano de 1933 com a criação da</p><p>Lei da Usura, ao limitar o valor da taxa de juros e da multa nos empréstimos em dinheiro</p><p>e, também, com a Lei do Inquilinato, no ano de 1991, ao proibir o locador de retomar o</p><p>imóvel dentro do prazo do contrato ou de rescindir o contrato de locação sem justo</p><p>motivo quando a locação fosse realizada por prazo inferior a 30 meses.</p><p>Foi no ano de 1990 com o surgimento da Lei nº 8.078 (Código de Defesa do</p><p>Consumidor) que o consumidor passou a receber maior proteção do Estado. Logo no</p><p>início, em seu art.2º, o consumidor é identificado como “toda pessoa física ou jurídica</p><p>que adquire ou utiliza produtos ou sérvios como destinatário final.” Como se vê a pessoa</p><p>jurídica pode ser consumidora, desde que seja consumidora final de produtos ou de</p><p>serviços, ou seja, não esteja adquirindo esses produtos para repassá-los a seus clientes.</p><p>Essa condição, inclusive, é fundamental em toda relação protegida pelo Código de</p><p>Defesa do Consumidor.</p><p>90</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Outra questão relevante, refere-se aos princípios que norteiam as relações</p><p>consumeristas. Os princípios</p><p>são, na verdade, peças importantes dentro de uma norma,</p><p>pois trazem maior alcance aos seus efeitos, por ter seus valores preservados dentro do</p><p>sistema jurídico e humano das relações pessoais. Os principais princípios, sem abrir mão</p><p>de outros tão importantes, são o da boa-fé dos contratos consumeristas e o da</p><p>vulnerabilidade do consumidor, o que justifica a hipossuficiência e a desigualdade</p><p>evidente das partes na relação jurídica. A boa-fé nada mais é do que agir com clareza,</p><p>confiança, equidade e dignidade, cumprir o que foi acordado e apresentar ao</p><p>consumidor, exatamente, o que foi prometido e o que ele entendeu que receberia. É por</p><p>essa razão, que a intenção das partes tem maior valor do que o sentido literal dos</p><p>contratos de adesão. Ao consumidor, ainda, é assegurado acesso à informação e a</p><p>liberdade de contratação e de escolha do produto ou do serviço oferecido. Nenhum</p><p>consumidor está obrigado a contratar, por essa razão é terminantemente proibido a</p><p>prática de venda casada como se vê, comumente, no momento da contratação de</p><p>financiamentos bancários, quando o adquirente é obrigado a comprar outros tipos de</p><p>serviços como cartões de crédito e seguros ligados ao imóvel.</p><p>14 DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR FRENTE</p><p>À ADMINISTRADORA DE SUAS LOCAÇÕES</p><p>A relação do locador com a administradora extrapola a</p><p>simples relação de mandante e mandatário, pois deve ser</p><p>pautada na confiança e na lealdade de suas recíprocas ações.</p><p>Deve haver uma perfeita simbiose de interesses e convergências</p><p>de valores. Por isso, é uma relação de confiança. Não há como o</p><p>locador interferir no trabalho da administradora, impondo</p><p>tratamento diferenciado nos serviços de administração.</p><p>Portanto, os modelos de contratos, recibos, prestação de contas,</p><p>cartas e formulários devem ser os mesmos para todos os</p><p>proprietários, caso contrário a qualidade dos serviços poderá</p><p>ficar comprometida. Logo surge a velha expressão: “ou confia,</p><p>ou não confia…”</p><p>O locador, inclusive, não deve se aliar com o locatário contra a administradora de</p><p>seus bens. Lembre-se que a administradora age de acordo com os interesses e em nome</p><p>do locador. Pensar diferente disso, é algo incoerente e descabido. Se não há interesse em</p><p>prosseguir com a administração da locação, deve o locador romper o contrato com a</p><p>administradora pagando-lhe a multa pactuada no contrato de administração.</p><p>91</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O rompimento de toda procuração (mandato) pode ocorrer ad nutum, ou seja,</p><p>quando atos e procedimentos podem ser revogados a qualquer momento por apenas uma</p><p>das partes contratantes. É espécie de decisão unilateral, porém arcando com despesas e</p><p>consequência do ato. Em contrapartida, deve a administradora prestar conta</p><p>periodicamente ao proprietário do imóvel, notadamente quanto a valores recebidos e</p><p>repassados, inclusive encaminhar-lhe cópia de todas as correspondências enviadas pelo</p><p>locatário. Quem deve tomar decisões sobre requerimentos e solicitações enviadas pelo</p><p>locatário é o locador. Na ausência dele, sempre no interesse de seus direitos, não sendo</p><p>possível obter contato naquele momento, deve a administradora tomar decisões que</p><p>venham a solucionar eventuais problemas apresentados pelo locatário.</p><p>15 DIREITOS E DEVERES DO LOCATÁRIO QUANDO</p><p>HOUVER ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO</p><p>Os locatários, pessoa física ou jurídica, por força do contrato de locação, possuem</p><p>seus direitos e obrigações elencados nos artigos 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do</p><p>Inquilinato). Nas locações, vale ressaltar, incidem as regras previstas na locação, e não as</p><p>consumeristas previstas no Código de Defesa do Consumidor. As obrigações do locatário</p><p>em relação às administradoras de locações devem vir previstas no contrato de locação, eis</p><p>que esse é o instrumento apropriado para prevenir direitos e resguardar obrigações</p><p>quando extrapolam os limites da lei do inquilinato. É bom ressaltar que a administradora</p><p>de locações age na condição de mandatária do locador e em nome dele, por força de</p><p>contrato de mandato inserido na autorização de locação, embora seja caracterizado como</p><p>mandatária profissional para todos os fins e efeitos de direito. Entretanto, em alguns</p><p>momentos o candidato a locação ou o locatário podem ter seus direitos protegidos pelo</p><p>Código de Defesa do Consumidor, quando comparado a consumidor, mas isso é exceção</p><p>à regra. Exemplo clássico sobre isso, quando a oferta pública da locação do imóvel é</p><p>apresentada nas redes sociais. Nesse momento, o interessado na locação pode ser</p><p>considerado consumidor, eis que a oferta obriga o ofertante.</p><p>Os principais direitos do locatário, portanto, são (i) de receber o imóvel em</p><p>condições de servir para o fim a que se destina, ou seja, em condições normais de uso,</p><p>salvo acordo expresso no bojo do contrato de locação; (ii) de ter garantido o uso pacífico</p><p>do imóvel, ou seja, o locador embora seja detentor do direito de visitar o imóvel</p><p>semanalmente, nos horários que desejar e sem comunicar previamente seu interesse e as</p><p>razões da vistoria, causando transtornos e mal estar aos locatários e, também, (iii) receber</p><p>quitação de todo pagamento realizado. As principais obrigações podem ser elencadas</p><p>como: (i) pagar pontualmente os aluguéis e encargos da locação.</p><p>92</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Por isso, pagar em dia os aluguéis não deve ser interpretado como ponto</p><p>diferencial que possa intitular o locatário como “bom locatário”; (ii) usar o imóvel com a</p><p>finalidade que foi locado e conservar como “se fosse seu” e, principalmente, (iii) restituir</p><p>o imóvel quando terminar a locação no estado de conservação em que o recebeu, salvo os</p><p>desgastes naturais pelo tempo e uso.</p><p>O momento da restituição do imóvel pode ser interpretado como uns dos mais</p><p>críticos em toda locação, sendo um dos que mais causam desgastes na relação locatícia</p><p>em virtude de interpretações distorcidas e equivocadas de uma parte ou de outro. Por</p><p>isso, um bom laudo de vistoria na fase preliminar da locação pode proporcionar maior</p><p>tranquilidade para as partes envolvidas, inclusive para o fiador.</p><p>16 GESTÃO DE CONTRATOS</p><p>Vamos entrar agora numa das partes mais</p><p>complexas e delicadas da administração de</p><p>locações, a gestão de contratos. A gestão de</p><p>contratos envolve uma série de contratos, os de</p><p>locação, de administração, de seguro, termos</p><p>aditivos, com funcionários, corretores de imóveis,</p><p>órgãos da administração pública, fornecedores de</p><p>produtos e serviços, e muito mais. Por esse</p><p>motivo, é importante a existência de sistema de</p><p>administração de contratos.</p><p>O primeiro passo do administrador de locações é entender que ninguém consegue</p><p>uma boa carteira de administração com trabalho amador. É necessário investir em</p><p>tecnologia, mobília e material humano antes iniciar a atividade da administração. Iniciar</p><p>a atividade de forma amadora é cansativo e, possivelmente, o levará a desistir de</p><p>administrar locações, pois além do trabalho ser intenso, o retorno financeiro é diminuto.</p><p>O segundo passo é saber que todo contrato tem ciclo de validade próprio. Como</p><p>todo negócio jurídico, ele surge e, posteriormente, extingue-se no momento da conclusão</p><p>da obrigação. É justamente esse ciclo de vida do contrato que interessa ao administrador</p><p>de locações. Após seu término, é preciso estar atento para renová-lo, principalmente se</p><p>estiver garantido por cláusula de seguro fiança, pois haverá</p><p>necessidade de preparar novo</p><p>contrato de locação, caso contrário a locação estará desprovida de garantias e a</p><p>responsabilidade pelos prejuízos causados pelo locatário poderá ser da imobiliária.</p><p>93</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>A gestão de contratos, portanto, pode englobar diversas etapas, as mais comuns</p><p>entre elas são: (i) gerenciamento de todos os contratos com controle de datas de entrega,</p><p>prazos de validade e cumprimento de suas cláusulas. Nada impede, ainda, que um</p><p>contrato esteja vinculado a outro como obrigação acessória, como é o caso do contrato de</p><p>fiança ou confecção de armários pelo inquilino durante o período da locação; (ii)</p><p>controle financeiro que cada contrato poderá proporcionar. Todo contrato precisa dar</p><p>lucro ou trazer vantagens para os contraentes. Por isso, a importância dos princípios da</p><p>boa-fé objetiva e da transparência das obrigações e, por último, (iii) todo contrato precisa</p><p>apresentar padrões de conformidades e atender ao fim a que se destina. Os contratos</p><p>precisam trazer resultados e desempenhos significativos dentro de cada empresa.</p><p>O terceiro e último passo deve ser que todo contrato e seus termos aditivos devem</p><p>elaborados por escrito e permanecer de posse do administrador de locações. Nada de</p><p>contratos verbais ou realizados de forma amadora sem data, local de pagamento ou</p><p>testemunhas, por exemplo.</p><p>Uma boa gestão de contratos obriga o administrador a utilizar planilhas e gráficos</p><p>para sempre ter respostas em curto espaço de tempo. Não ter informações ou não saber</p><p>interpretar os contratos que estão em seu poder, é característica do mal administrador.</p><p>94</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>95</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>96</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Capítulo III</p><p>Condomínio em Edifícios</p><p>Quem vai administrar locações, precisa ter conhecimento sobre regras em</p><p>condomínios, direitos e deveres de moradores e condôminos, em especial sobre o</p><p>condomínio comum e o condomínio edilício, pois em grande parte das metrópoles</p><p>prevalece esse tipo de habitação.</p><p>Em apertada síntese, é possível definir o condomínio quando a propriedade da</p><p>coisa pertence, simultaneamente, a mais de uma pessoa, em igualdade de direitos, sobre a</p><p>totalidade dela e sobre suas partes. Todos os proprietários são definidos como</p><p>coproprietários, sujeitando-se as regras e utilização da coisa. Portanto, o direito de um</p><p>não pode se sobrepor ao dos demais condôminos. São vários os tipos de condomínios, o</p><p>geral, o ordinário, o especial, a multipropriedade e o que nos mais interessa nesse</p><p>momento, o edilício, ou condomínio em edifícios.</p><p>As denominações do Condomínio Edilício são várias, podendo ser encontradas na</p><p>doutrina como “Condomínio por áreas comuns”, “Condomínios por unidades</p><p>autônomas”, “Edifício por andares”, “Condomínios em edifícios”, “Condomínios</p><p>horizontais” e até “Edifícios por apartamentos”.</p><p>97</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>1 CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU EM EDIFÍCIOS</p><p>O condomínio edilício surgiu no Brasil no ano de 1928, através do Decreto 5.481,</p><p>cujos edifícios com mais de cinco pavimentos, com estrutura em alvenaria, para moradia</p><p>ou salas de escritórios, identificadas separadamente e com registro no Ofício de Imóveis,</p><p>podem receber a classificação de condomínio em edifícios. No ano de 1964, com o</p><p>advento da Lei nº 4.591 a legislação sobre esse tipo de condomínio foi aprimorada, até o</p><p>ano de 2002 com o surgimento do novo Código Civil.</p><p>As particularidades do condomínio edilício estão elencadas nos artigos 1.331 em</p><p>diante do Código Civil. O que é percebido, na vontade do legislador, é que as</p><p>características do empreendimento se sobrepõem ao próprio condomínio. Por isso, para</p><p>ser caracterizado como condomínio edilício as principais características são:</p><p>a. Cada proprietário pode alienar ou onerar a parte exclusiva que lhe pertence, ou</p><p>seja, sua unidade habitacional e, ainda, utilizar o logradouro público na frente do</p><p>imóvel. É por essa razão que os proprietários de apartamentos e salas comerciais,</p><p>por exemplo, ao vender seus imóveis não precisam dar preferência de compra aos</p><p>demais condôminos do edifício;</p><p>b. Todo condomínio edilício possui partes exclusivas e outras comuns, que podem</p><p>ser utilizadas em conjunto por todos os condôminos sem ordem de preferência;</p><p>c. Toda unidade habitacional possui fração ideal de terreno de tamanho respectivo a</p><p>sua área construída;</p><p>d. O condomínio não nasce pronto, ele precisa ser instituído pelos condôminos, no</p><p>mínimo dois terços deles, e, em seguida, registrado no Ofício de Registro de</p><p>Imóveis para valer perante todos os moradores e condôminos do edifício.</p><p>2 DIFERENÇAS ENTRE CONDÔMINO,</p><p>MORADOR E INQUILINO</p><p>Pode parecer bobagem, mas saber identificar cada</p><p>conceito é necessário para definir responsabilidades. Esses</p><p>personagens apresentam-se no condomínio de formas</p><p>diferentes, seus direitos e deveres são distintos, embora em</p><p>algumas situações possam ser confundidos. Para melhor</p><p>compreensão, quem é morador nem sempre é inquilino, que</p><p>por sua vez não é condômino.</p><p>98</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>De início vale ressaltar que só existe condomínio quando sobre a propriedade</p><p>constam vários proprietários, ou melhor definindo, inúmeros coproprietários que</p><p>dividem a propriedade em partes de uso comum e partes privadas. Portanto, podem ser</p><p>classificados como:</p><p>a. Condôminos são proprietários das unidades, ou seja, dos apartamentos, salas ou</p><p>lojas. Nada impede que sejam vários os condôminos quando vários forem os</p><p>proprietários, por exemplo, quando herdeiros necessários, casados ou conviventes</p><p>em união estável. Os filhos dos condôminos também são condôminos por</p><p>extensão dos conceitos. Para ser condômino o proprietário não precisa residir no</p><p>imóvel. Os promissários compradores e os cessionários compradores de direitos</p><p>sobre a propriedade imobiliária também são condôminos para todos os efeitos</p><p>legais. (Art.1.334, parágrafo segundo do Código Civil).</p><p>b. Morador é a pessoa que simplesmente habita o imóvel. O morador pode ser</p><p>condômino, quanto também é proprietário do imóvel, filhos e empregados</p><p>domésticos quando também moram no imóvel.</p><p>c. Residentes temporários são aqueles ocupantes esporádicos, tipo convidados, que</p><p>nenhuma responsabilidade tem sobre o imóvel.</p><p>d. Locatário, também denominado de inquilino, por força de contrato de locação, é</p><p>morador, mas não é condômino.</p><p>3 DE QUEM É A RESPONSABILIDADE</p><p>PELO PAGAMENTO</p><p>81</p><p>8. Cobrança suasória de aluguéis ………………………………………………….. 83</p><p>- Dicas para obter sucesso nas cobranças de aluguéis atrasados ……………… 84</p><p>9. Controle de encargos …………………………………………………………… 85</p><p>10. O que deve conter no contrato de administração ……………………………… 87</p><p>- Cláusula de intermediação imobiliária</p><p>- Cláusula definindo serviços que serão fornecidos pela administradora</p><p>- Cláusula “Ad negotia”</p><p>- Cláusula de validade do contrato de administração igual ao tempo da locação</p><p>- Cláusula de pagamento de honorários</p><p>11. A figura do gerente de relacionamento ………………………………………… 89</p><p>12. Assessoria jurídica na administração das locações ………………………………. 89</p><p>13. O Código de Defesa do Consumidor e sua aplicação na administração de locações 90</p><p>14. Direitos e deveres do locador frente à administradora de suas locações …………. 91</p><p>15. Direitos e deveres do locatário quando houver administração da locação ………. 92</p><p>16. Gestão de contratos ……………………………………………………………. 93</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>CAPÍTULO III</p><p>DO CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS</p><p>1. Condomínio Edilício ou em edifícios …………………………………………… 97</p><p>2. Diferenças entre condômino, morador e inquilino …………………………….… 98</p><p>3. De quem é a responsabilidade pelo pagamento da taxa ordinária</p><p>de condomínio quando o imóvel estiver alugado? ……………………………….. 99</p><p>4. Locatário pode votas nas assembleias? …………………………………………… 100</p><p>5. Construtoras e incorporadoras não podem fixar valor menos</p><p>de taxas de condomínio para unidades não comercializadas ……………………... 100</p><p>6. Locatário inadimplente com a taxa ordinária pode ter seu nome</p><p>divulgado publicamente nas dependências do condomínio? …………………….. 101</p><p>7. Apresentação e breves comentários aos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil</p><p>que tratam do surgimento a extinção dos condomínios em edifícios ……………. 101</p><p>8. Conclusão ……………………………………………………………………… 108</p><p>CAPÍTULO IV</p><p>CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR</p><p>NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS</p><p>1. Quem pode ser considerado consumidor? ……………………………………… 112</p><p>1.1 Vulnerabilidade do consumidor ………………………………………… 112</p><p>1.2 Princípios da confiança, da transparência e da equidade ………………… 113</p><p>2. Como o corretor de imóveis deve anunciar seus serviços e suas</p><p>transações imobiliárias que lhe foram confiadas sem infringir o</p><p>Código de Defesa do Consumidor e o Código de Ética da categoria ……………. 113</p><p>3. Prazos e responsabilidades previstos no Código de Defesa do Consumidor ……… 114</p><p>3.1 Contratos comutativos ………………………………………………….. 115</p><p>4. Publicidade de imóveis para venda ou locação obriga o ofertante ………….…….. 115</p><p>5. Cláusulas abusivas nos contratos imobiliários ………………………………..….. 116</p><p>6. Cobranças indevidas ………………………………………………………….…. 117</p><p>6.1 Pagamento só em dinheiro …………………………………………….…117</p><p>7. Compromisso de compra e venda de imóveis e o CDC …………………………..118</p><p>8. Honorários de corretagem apartados …………………………………………….. 119</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANEXOS</p><p>I. Contrato de Locação de Prédio Urbano ………………………………………… 124</p><p>II. Laudo de Vistoria ……………………………………………………………… 129</p><p>III. Carta de Preferência Na Compra de Imóvel Alugado …………………………. 135</p><p>IV. Solicitação de Chaves …………………………………………………………. 136</p><p>V. Autorização de Administração de Bens Convencional ………………………….. 137</p><p>VI. Autorização Só Locação (Sem Administração) ………………………………… 140</p><p>VII. Autorização de Administração de Bens</p><p>Com Garantia de Pagamento do Aluguel …………………………………….. 142</p><p>VIII. Carta de Boas Vindas ……………………………………………………….. 145</p><p>IX. Distrato Comum ……………………………………………………………… 146</p><p>X. Distrato Com Ônus …………………………………………………………… 147</p><p>XI. Relação de Documentos Cadastrais …………………………………………… 148</p><p>XII. Contrato de Locação de Prédio Urbano</p><p>(Garantido Por Título De Capitalização) ……………………………………… 151</p><p>XIII. Contrato de Locação de Prédio Urbano</p><p>(Garantido Por Seguro de Fiança Locatícia) …………………………………… 158</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Capítulo I</p><p>Da Locação de Imóveis</p><p>1 INTRODUÇÃO</p><p>O presente trabalho visa estimular o leitor a refletir e a entender os conceitos</p><p>básicos que devem nortear os negócios imobiliários que envolvem a locação, a vistoria e a</p><p>administração dessas locações. O desconforto pela falta de conhecimento deve existir</p><p>para que o desejo de alcançar novas técnicas seja constante, e venha estimular a leitura de</p><p>novos livros e a promover pesquisas no campo da obrigação contratual. De início é</p><p>importante ressaltar que o mercado imobiliário vem atravessando grandes</p><p>transformações, por isso é preciso se manter atualizado todo o tempo. O conhecimento</p><p>utilizado há anos já não é mais suficiente para uma transação segura. Os entendimentos</p><p>jurisprudenciais de nossos Tribunais já não são mais os mesmos, principalmente no</p><p>campo consumerista onde há relação de consumo. Atualmente temos as locações</p><p>urbanas, as rurais e as especiais do tipo “built to suit”, as em shopping center e o Sale &</p><p>Leaseback. Não se pode esquecer, ainda, as mudanças ocorridas nas legislações</p><p>imobiliárias, como o direito de laje, o surgimento do condomínio em multipropriedade,</p><p>onde o objeto da locação não é o imóvel, mas a fração de tempo de uso da coisa; os</p><p>condomínios de lotes; as tendências de desaparecimento dos shoppings centers como</p><p>grandes centros de compra decorrente do avanço da mercancia na internet, dentre outros</p><p>fatores.</p><p>17</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Porém, existem questionamentos no mercado imobiliário que a todo tempo</p><p>confundem as pessoas e traz insegurança na hora de comprar ou de aluguel um imóvel,</p><p>como exemplo, o que é mais vantajoso, aplicar o dinheiro numa caderneta de poupança,</p><p>comprar um imóvel ou realizar uma locação? A resposta para essa pergunta é bastante</p><p>subjetiva, pois dependerá de inúmeros fatores como o valor da taxa de juros que é</p><p>cobrado num financiamento imobiliário, dos custos com reformas no imóvel durante a</p><p>locação ou do percentual da especulação imobiliária que poderá eventualmente existir na</p><p>compra e venda. É por essa e outras razões, que existe a necessidade da opinião do</p><p>corretor de imóveis nas transações imobiliárias. As taxas de juros e os preços dos imóveis</p><p>no Brasil têm oscilado bastante. Por isso, a compra de imóvel financiado só é vantajosa</p><p>se a taxa de juros do financiamento não ultrapassar a casa dos 7% ao ano, porém toda</p><p>cautela é pouco. Se o financiamento imobiliário estiver vinculado à variação da inflação,</p><p>esses contratos não devem ultrapassar o período de cinco anos para que haja maior</p><p>segurança financeira. Neste contexto, portanto, deve ser levado em consideração o valor</p><p>de compra do imóvel, a especulação financeira, as taxas de juros do financiamento e o</p><p>retorno financeiro do capital empregado que não deve ultrapassar 8 ou 10 anos, caso o</p><p>imóvel esteja sendo adquirido como investimento imobiliário.</p><p>Como escolher um imóvel para comprar? Na hora da escolha de um imóvel deve</p><p>ser levado em consideração dois fatores preponderantes: o preço e a localização do</p><p>empreendimento. O preço poderá ser negociado, a localização não. Desses dois fatores</p><p>poderão sair todo sucesso ou insucesso da transação. É importante, também,</p><p>DA TAXA ORDINÁRIA</p><p>DE CONDOMÍNIO QUANDO O IMÓVEL</p><p>ESTIVER ALUGADO?</p><p>A responsabilidade pelo pagamento das taxas ordinárias, aquelas que dizem</p><p>respeito aos custos operacionais do condomínio, como limpeza, manutenção, salários de</p><p>funcionários, empresa de segurança e vigilância, dentre outras, são de responsabilidade do</p><p>proprietário do imóvel, mesmo quando repassada ao locatário por força do contrato de</p><p>locação. Por essa razão, quando o locatário não pagar a taxa de condomínio, quem deve</p><p>ser cobrado amigável ou judicialmente é o locador proprietário do imóvel.</p><p>99</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>4 LOCATÁRIO PODE VOTAR NAS ASSEMBLEIAS?</p><p>Os locatários não têm poder para votar nas assembleias extraordinárias ou</p><p>ordinárias, salvo quando munido de instrumento de procuração pública ou particular</p><p>outorgado por algum condômino.</p><p>Essas procurações, geralmente, são outorgadas pelo locador do imóvel quando</p><p>precisa se fazer presente e não poderá participar das votações. O condômino que não</p><p>participa das assembleias está obrigado a acatar todas as decisões votadas e aprovadas pela</p><p>maioria dos presentes, mesmo que dela não concorde.</p><p>5 CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS</p><p>NÃO PODEM FIXAR VALOR MENOR DE</p><p>TAXAS DE CONDOMÍNIO PARA UNIDADES</p><p>NÃO COMERCIALIZADAS</p><p>O Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que construtoras e incorporadoras</p><p>não podem estabelecer valor a menor nem tampouco deixar de pagar taxa de condomínio</p><p>para as unidades ainda não comercializadas, mesmo que haja previsão na convenção de</p><p>condomínio. No caso em tela, a construtora defendeu que o pagamento da taxa</p><p>condominial em nada lhe seria útil por não utilizar as partes comuns do edifício. Sua</p><p>conduta, inclusive, estava fundamentada na convenção de condomínio do imóvel.</p><p>Segundo o ministro Villas Bôas Cueva “A disponibilidade dos serviços e a</p><p>possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota</p><p>condominial. Assim, se o condomínio tem em sua área de lazer piscina, sauna e</p><p>academia, e o condômino não usufrui de nenhum deles, não pode utilizar esse</p><p>argumento para postular redução no valor da taxa”. A regra civilista, como diversas</p><p>jurisprudências, é a de que a taxa condominial seja estipulada de acordo com a fração</p><p>ideal do terreno, podendo até ser diversa quando o valor for o mesmo para todos os</p><p>condôminos, independentemente da área interna de cada unidade. (REsp 1.816.039).</p><p>100</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>6 LOCATÁRIO INADIMPLENTE COM</p><p>A TAXA ORDINÁRIA PODE TER SEU</p><p>NOME DIVULGADO PUBLICAMENTE</p><p>NAS DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO?</p><p>Os meios de cobrança de dívidas de condomínios podem ser várias, mas jamais</p><p>deve expor o nome do locatário inadimplente, até porque a dívida de condomínio tem</p><p>natureza “propter rem”, ou seja, acompanha o imóvel e não a pessoa do devedor. Além</p><p>do mais, quem é o responsável pelo pagamento da dívida é o condômino proprietário e</p><p>não seu locatário, ainda que essa obrigação tem sido repassada no contrato de locação.</p><p>Entretanto, como o síndico tem a obrigação de dar ciência do número e da</p><p>quantidade de inadimplentes no condomínio, pois dependendo do número de</p><p>inadimplentes, pode comprometer o funcionamento e a segurança do edifício, por isso</p><p>melhor divulgar o número da unidade que se encontra sem pagamento da taxa ordinária</p><p>do condomínio.</p><p>7 APRESENTAÇÃO E BREVES COMENTÁRIOS</p><p>AOS ARTIGOS 1.331 A 1.358 DO CÓDIGO</p><p>CIVIL QUE TRATAM DO SURGIMENTO A</p><p>EXTINÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS</p><p>Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedades exclusivas, e</p><p>partes que são propriedades comum dos condôminos.</p><p>§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,</p><p>escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas</p><p>outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas</p><p>e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que</p><p>não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo</p><p>autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº</p><p>12.607, de 2012)</p><p>§2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água,</p><p>esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes</p><p>comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos</p><p>condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.</p><p>§3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal</p><p>no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou</p><p>101</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei</p><p>nº 10.931, de 2004)</p><p>§4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro</p><p>público.</p><p>§5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura</p><p>de constituição do condomínio.</p><p>COMENTÁRIOS: Neste artigo temos a possibilidade da unidade ser</p><p>comercializada separadamente das demais, inclusive sem necessidade de declaração de</p><p>débitos pelo condomínio, eis que as dívidas condominiais são de natureza propter rem,</p><p>ou seja, acompanham o imóvel. Por isso, quem adquire imóvel com dívidas, deve pagá-</p><p>las. Quanto aos abrigos (garagens) de veículos, esses só podem alienados ou alugados a</p><p>terceiros estranhos ao condomínio se houve autorização na convenção do condomínio.</p><p>Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,</p><p>registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além</p><p>do disposto em lei especial:</p><p>I. A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,</p><p>estremadas uma das outras e das partes comuns;</p><p>II. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao</p><p>terreno e partes comuns;</p><p>III. O fim a que as unidades se destinam.</p><p>COMENTÁRIOS: A constituição do condomínio só gera efeitos contra terceiros</p><p>após seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente.</p><p>Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita</p><p>pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,</p><p>obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre</p><p>elas tenham posse ou detenção.</p><p>Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio</p><p>deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados</p><p>houverem por bem estipular, a convenção determinará:</p><p>I. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos</p><p>condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do</p><p>condomínio;</p><p>II. Sua forma de administração;</p><p>III. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido</p><p>para as deliberações;</p><p>IV. As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;</p><p>V. O regimento interno.</p><p>102</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>§1º</p><p>A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento</p><p>particular.</p><p>§2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição</p><p>em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às</p><p>unidades autônomas.</p><p>Art. 1.335. São direitos do condômino:</p><p>I. Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;</p><p>II. Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não</p><p>exclua a utilização dos demais compossuidores;</p><p>III. Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.</p><p>COMENTÁRIOS: O que se vê nesse artigo é que os direitos conferidos aos</p><p>condôminos são os mesmos inerentes ao direito de propriedade, ou seja, de usar, usufruir,</p><p>gozar e dispor da propriedade, sem prejuízo que os demais condôminos façam o mesmo.</p><p>Art. 1.336. São deveres do condômino:</p><p>I. Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações</p><p>ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei</p><p>nº 10.931, de 2004)</p><p>II. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;</p><p>III. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;</p><p>IV. Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar</p><p>de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores,</p><p>ou aos bons costumes.</p><p>§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros</p><p>moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e</p><p>multa de até dois por cento sobre o débito.</p><p>§2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos</p><p>incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não</p><p>podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,</p><p>independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição</p><p>expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos</p><p>restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.</p><p>COMENTÁRIOS: Neste artigo encontrasse previsto as principais obrigações dos</p><p>condôminos para uma boa convivência no condomínio. Dentre elas, a de pagar</p><p>mensalmente as taxas condominiais, não alterar fachada do edifício, não realizar obras</p><p>que comprometam a solidez do empreendimento e de usar a unidade de forma que não</p><p>traga riscos, ou seja, nocivo à saúde, ao sossego e à segurança dos moradores.</p><p>103</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Além disso, a multa moratória não pode ser superior a 2% (dois por cento) e os</p><p>juros ao 1% (um por cento) ao mês e a multa compensatória por infrações às regras do</p><p>condomínio de até cinco vezes o valor da taxa ordinária.</p><p>Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os</p><p>seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos</p><p>condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao</p><p>quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,</p><p>conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e</p><p>danos que se apurem.</p><p>Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado</p><p>comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os</p><p>demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa</p><p>correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas</p><p>condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.</p><p>Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,</p><p>preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre</p><p>todos, os possuidores.</p><p>Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de</p><p>sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais</p><p>correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.</p><p>§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.</p><p>§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária</p><p>a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato</p><p>constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.</p><p>Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um</p><p>condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.</p><p>Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:</p><p>I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;</p><p>II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.</p><p>§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente</p><p>de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por</p><p>qualquer condômino.</p><p>§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas</p><p>excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a</p><p>iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada</p><p>imediatamente.</p><p>104</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em</p><p>despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da</p><p>assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou</p><p>impedimento deste, por qualquer dos condôminos.</p><p>§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das</p><p>despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou</p><p>reparos de outra natureza, embora de interesse comum.</p><p>Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já</p><p>existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação</p><p>de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas</p><p>partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos</p><p>condôminos, das partes próprias, ou comuns.</p><p>Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro</p><p>edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da</p><p>unanimidade dos condôminos.</p><p>Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua</p><p>conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.</p><p>Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em</p><p>relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.</p><p>Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio</p><p>ou destruição, total ou parcial.</p><p>Seção II</p><p>Da Administração do Condomínio</p><p>Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino,</p><p>para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá</p><p>renovar-se.</p><p>Art. 1.348. Compete ao síndico:</p><p>I. Convocar a assembleia dos condôminos;</p><p>II. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou</p><p>fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;</p><p>III. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento</p><p>judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;</p><p>IV. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as</p><p>determinações da assembleia;</p><p>V. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação</p><p>dos serviços que interessem aos possuidores;</p><p>105</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>VI. Elaborar</p><p>o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;</p><p>VII. Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as</p><p>multas devidas;</p><p>VIII. Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;</p><p>IX. Realizar o seguro da edificação.</p><p>§1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de</p><p>representação.</p><p>§2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de</p><p>representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia,</p><p>salvo disposição em contrário da convenção.</p><p>Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no</p><p>§2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus</p><p>membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou</p><p>não administrar convenientemente o condomínio.</p><p>Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos</p><p>condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das</p><p>despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e</p><p>eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.</p><p>§1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá</p><p>fazê-lo.</p><p>§2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer</p><p>condômino.</p><p>COMENTÁRIOS: Existe a obrigatoriedade de no mínimo uma assembleia geral</p><p>anual ordinária para prestação de contas do exercício que encerrará e aprovação de</p><p>orçamento contábil para o exercício do ano seguinte, inclusive determinar valor da cota</p><p>ordinária do condomínio. Quem deve convocar a assembleia é o síndico. Na sua falta,</p><p>um quarto do total dos condôminos. O mandato de síndico é de dois anos, somado ao</p><p>conselho fiscal e o subsíndico.</p><p>Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos</p><p>a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade</p><p>imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação</p><p>dada pela Lei nº 10.931, de 2004).</p><p>Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia</p><p>serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos</p><p>presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.</p><p>106</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas</p><p>outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da</p><p>convenção de constituição do condomínio.</p><p>Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria</p><p>dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.</p><p>Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem</p><p>convocados para a reunião.</p><p>Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou</p><p>por um quarto dos condôminos.</p><p>Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três</p><p>membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual</p><p>compete dar parecer sobre as contas do síndico.</p><p>COMENTÁRIOS: Percebe-se que a lei criou a figura do conselho fiscal com três</p><p>membros, não precisam ser condôminos, que podem, inclusive, serem reeleitos e</p><p>receberem remuneração.</p><p>Seção III</p><p>Da Extinção do Condomínio</p><p>Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace</p><p>ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda,</p><p>por votos que representem metade mais uma das frações ideais.</p><p>§1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das</p><p>despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante</p><p>avaliação judicial.</p><p>§2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o</p><p>condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,</p><p>proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.</p><p>Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a</p><p>que se refere o §2º do artigo antecedente.</p><p>COMENTÁRIOS: A lei prevê a hipótese de extinção do condomínio pela</p><p>destruição total ou parcial da edificação ou se houver ameaça de ruína. Os condôminos</p><p>poderão decidir pela reconstrução da edificação ou pela venda do imóvel destruído.</p><p>107</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O condômino que não concordar poderá vender sua unidade pelo valor da</p><p>avaliação judicial.</p><p>8 CONCLUSÃO</p><p>Chegamos ao fim da apresentação de um dos temas mais intrigantes do mercado</p><p>imobiliário, a locação e a administração dessas locações. Como se viu, a administração de</p><p>locações pode ser realizada por diversos tipos de profissionais, não necessariamente o</p><p>corretor ou o administrador de empresas, porém a intermediação imobiliária é atividade</p><p>privativa do corretor de imóveis, regulamentada pela Lei nº 6.530/78 e pelo Decreto nº</p><p>81.871/78. São esses profissionais, portanto, que detém a capacidade técnica e a</p><p>responsabilidade legal para apresentar informações sobre as transações de compra, venda,</p><p>locação e permuta de bens imóveis.</p><p>Administrar locações não é tarefa para amador. Exige conhecimentos técnicos,</p><p>persistência e dedicação. O principal objetivo do trabalho e das pesquisas aqui</p><p>apresentadas é que os serviços relacionados com a administração de locações sejam</p><p>executados com maestria, e que cada vez mais novas locações possam integrar as carteiras</p><p>de administração dos corretores de imóveis e das imobiliárias.</p><p>108</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>109</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>110</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Capítulo IV</p><p>Código de Defesa</p><p>do Consumidor</p><p>Nos Negócios Imobiliários</p><p>O objetivo deste capítulo é apresentar os principais pontos dos negócios</p><p>imobiliários que estão relacionados com o Código de Defesa do Consumidor (Lei no</p><p>8.078/90). A entrada do Código de Defesa do Consumidor trouxe maior equilíbrio aos</p><p>negócios imobiliários, pois o absolutismo do princípio do “pacta sunt servanda” foi</p><p>substituído pela boa-fé objetiva e pela função social do contrato. Ao adentrar no tema de</p><p>defesa do consumidor, é natural esclarecer que nem todos os negócios imobiliários ou</p><p>atividades relacionadas a transações imobiliárias estão necessariamente sob a égide do</p><p>Código de Defesa do Consumidor. A locação de bens imóveis urbanos, residenciais ou</p><p>não-residenciais) por ser regida pela Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é uma delas,</p><p>como também as transações de compra e venda entre particulares sob a tutela do Código</p><p>Civil.</p><p>Portanto, todos os contratos, mesmo quando realizados entre particulares, devem</p><p>respeitar os princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da função social dos</p><p>contratos, em sua plenitude, para que haja maior equilíbrio entre as partes envolvidas</p><p>nas</p><p>transações.</p><p>111</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Por isso, mesmo quando não incidem as regras consumeristas, os acordos de</p><p>vontade devem ser equilibrados, paritários e corresponder a verdadeira intenção das</p><p>partes em contratar.</p><p>Os negócios imobiliários mais usuais onde incidem as regras de proteção aos</p><p>direitos do consumidor são os de compra e venda de imóveis novos ou em construção;</p><p>compra e venda de lotes em condomínios ou integrantes de loteamentos quando</p><p>ofertados pelo construtor; corretagem imobiliária quando ofertada publicamente e os</p><p>serviços de administração de locações e de condomínios quando praticados por pessoas</p><p>jurídicas.</p><p>Por tudo isso, como nosso foco é na administração de locações, vamos frisar alguns</p><p>pontos de destaque na relação consumerista entre a imobiliária ou o corretor e seus</p><p>clientes, proprietários de imóveis, locatários e fiadores, na condição de prestadores de</p><p>serviços imobiliários.</p><p>1 QUEM PODE SER</p><p>CONSIDERADO CONSUMIDOR?</p><p>Em primeira linha, consumidor é toda pessoa, física</p><p>ou jurídica, considerada destinatário final na cadeira de</p><p>consumo, ou seja, aquele que adquire a propriedade da</p><p>coisa móvel ou imóvel para uso próprio ou para uso de</p><p>pessoas ligadas por algum vínculo socioafetivo, como a</p><p>aquisição de imóvel novo para moradia ou para instalação de consultório médico.</p><p>Entretanto, existem os consumidores sob outros prismas consumeristas, como aquele que</p><p>embora não tenha adquirido produto, sofreu danos decorrentes de defeitos ou vícios de</p><p>fabricação, como exemplo, vítima de explosão de botijão de gás de cozinha, choque</p><p>elétrico na geladeira ou incêndio na parte elétrica de uma geladeira, ou quando a pessoa</p><p>foi exposta a práticas comerciais sem direito de alterar cláusulas contratuais, ou seja,</p><p>aqueles que são vítimas de contratos de adesão como fornecimento de energia elétrica.</p><p>1.1 VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR</p><p>Todo consumidor é tecnicamente vulnerável (art.4o CDC). A presente premissa</p><p>interpreta o consumidor vulnerável por ser obrigado a submeter-se a práticas negociais</p><p>impostas pelos prestadores de serviços e fornecedores de produtos, ou por não possuir</p><p>conhecimentos técnicos específicos sobre os produtos ou serviços que está adquirindo,</p><p>como no caso da aquisição de pacotes de canais de televisão, por exemplo.</p><p>112</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>De forma similar, quando confia a administração da locação do seu imóvel ao</p><p>corretor de imóveis ou imobiliária, pois não tem conhecimentos sobre contratos de</p><p>locação, cobrança de débitos, sistema de anúncios de imóveis, tipos de garantias locatícias</p><p>e muito mais.</p><p>1.2 PRINCÍPIOS DA CONFIANÇA, DA TRANSPARÊNCIA</p><p>E DA EQUIDADE</p><p>As pessoas quando assinam um contrato não pensam que estão sendo enganadas.</p><p>Acreditam, portanto, que receberão os produtos ou os serviços que estão adquirindo.</p><p>Existe expectativa de que tudo ocorrerá bem. Por isso, a proposta de serviços e de</p><p>produtos deve vir com informações claras, precisas e ostensivas, inclusive em língua</p><p>portuguesa para fácil entendimento de todos, com preços, prazo de validade, quantidade,</p><p>e se apresentam riscos à saúde ou segurança dos consumidores. (art. 31 CDC).</p><p>2. COMO O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE</p><p>ANUNCIAR SEUS SERVIÇOS E SUAS TRANSAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS QUE LHE FORAM CONFIADAS SEM</p><p>INFRINGIR O CÓDIGO DE DEFESA DO</p><p>CONSUMIDOR E O CÓDIGO DE ÉTICA DA</p><p>CATEGORIA</p><p>Ofertar produtos e serviços nas redes sociais, em revistas, jornais, portais</p><p>imobiliários e grupos virtuais pode parecer algo simples, mas exige atenção e critérios</p><p>para não comprometer a imagem de quem está anunciando. Dois dos maiores problemas</p><p>enfrentados pelos corretores de imóveis perante as construtoras estão em não acompanhar</p><p>o cliente comprador em todas as fases da negociação, até o registro da escritura de</p><p>compra e venda, e não utilizar em seus anúncios fotografias e valores atualizados dos</p><p>imóveis disponíveis para venda. Isso tem gerado desgaste e fundamentado reclamações</p><p>dos construtores. Por essa razão, os corretores precisam refletir se estão agindo dessa</p><p>forma. Só assim será possível uma reflexão mais profunda sobre esses procedimentos.</p><p>a. Não deve prometer o que não pode cumprir;</p><p>b. As informações constantes nos anúncios publicitários devem ser as mesmas</p><p>autorizadas pelos contratantes, incluindo fotos, valores dos imóveis e</p><p>características do empreendimento;</p><p>113</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>c. As autorizações de venda ou de locação devem ser outorgadas por escrito. O</p><p>corretor de imóveis ou imobiliária não pode anunciar ofertas quando autorizadas</p><p>verbalmente. Isso vale, também, para locações de curto espaço de tempo, como as</p><p>por temporada;</p><p>d. Os anúncios de imóveis em construção ou na planta devem conter,</p><p>obrigatoriamente, número do memorial de incorporação constante no Registro de</p><p>Imóveis;</p><p>e. As publicidades devem conter número da inscrição profissional do corretor ou da</p><p>imobiliária, em proporção não inferior a 25% do tamanho da logomarca ou do</p><p>nome do corretor de imóveis;</p><p>f. As informações constantes nas ofertas devem ser claras e precisas;</p><p>g. Os valores dos imóveis devem ser em moeda nacional (real), jamais em moeda</p><p>estrangeira;</p><p>h. Os anúncios devem ser na língua portuguesa;</p><p>i. Só anunciar imóveis que possam ser comercializados (venda, locação ou permuta).</p><p>3 PRAZOS E RESPONSABILIDADES</p><p>PREVISTOS NO CÓDIGO DE</p><p>DEFESA DO CONSUMIDOR</p><p>Todo produto tem garantia, mesmo que o</p><p>fabricante não apresente prazo para por escrito.</p><p>Existem, em regra, três possibilidades de prazos que</p><p>possibilitam segurança para o consumidor: legal, o</p><p>contratual e o estendido. Os prazos legais são</p><p>aqueles estabelecidos no Código de Defesa do</p><p>Consumidor independentemente de qualquer</p><p>previsão contratual, ou seja, 30 dias para produtos não duráveis e 90 dias para os</p><p>duráveis, como carro e bicicleta, por exemplo (art. 18 e 26 CDC). No caso de vícios ou</p><p>defeitos ocultos, o prazo inicia a partir do momento em que o defeito é descoberto.</p><p>Vícios ocultos são aqueles imperceptíveis a olho nu. O prazo contratual não pode ser</p><p>inferior ao legal. Quando o prazo contratual for inferior ou superior ao legal, sobre ele</p><p>deve ser acrescido o legal. Quando o adquirente do produto encontrasse na sua posse</p><p>direta, o prazo para reclamar é reduzido pela metade. O CDC prevê prazo de 30 dias</p><p>para troca de produtos defeituosos. O CDC possibilita ao consumidor a restituição de</p><p>valores pagos, abatimento no preço ou outro produto similar (art.18 do CDC).</p><p>114</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Compras realizadas pela internet, possibilita ao consumidor o direito de</p><p>arrependimento no prazo de até 7 (sete) dias, independente de defeitos ou vícios do</p><p>produto quando o produto for adquirido fora do estabelecimento físico do contratado.</p><p>Todos valores pagos devem ser devolvidos, inclusive com frete e despesas com postagens</p><p>(art.49 do CDC).</p><p>PRAZOS:</p><p>a. 20</p><p>(vinte) anos para obter do construtor e do incorporador indenização por</p><p>defeitos na obra;</p><p>b. 30 (trinta) dias para produtos não duráveis;</p><p>c. 90 (noventa) dias para produtos duráveis;</p><p>d. 07 (sete) dias para compras online (pela internet).</p><p>3.1 CONTRATOS COMUTATIVOS</p><p>Nos contratos comutativos, aqueles regidos pelo Código Civil, onde as partes são</p><p>iguais, quando os objetos adquiridos apresentam VÍCIOS REDIBITÓRIOS (defeitos</p><p>ocultos), a parte prejudicada pode pedir redução no preço da coisa ou resolução</p><p>contratual mediante devolução da coisa (art. 441 a 446 do Código Civil).</p><p>PRAZOS:</p><p>Da tradição</p><p>a. 30 (trinta) dias para bens móveis</p><p>b. 1 (um) ano para bens imóveis</p><p>Da data da ciência do fato</p><p>a. 180 (cento e oitenta) dias para bens móveis</p><p>b. 1 (um) ano para bens imóveis</p><p>4 PUBLICIDADE DE IMÓVEIS</p><p>PARA VENDA OU ALUGUEL</p><p>OBRIGA O OFERTANTE</p><p>A oferta obriga o ofertante. O que é prometido</p><p>deve ser cumprido. Aquele que vai anunciar produtos</p><p>ou serviços deve analisar cuidadosamente aquilo que</p><p>será oferecido. A oferta como manifestação da vontade</p><p>de contratar, dar publicidade do interesse do ofertante em realizar o negócio.</p><p>115</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Desta forma, basta a aceitação do interesse para que o contrato se formalize. Por</p><p>essa razão, quem vai ofertar produtos ou serviços deve estar atento às condições que serão</p><p>oferecidas publicamente. Assim destaca o CDC “Toda informação ou publicidade,</p><p>suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com</p><p>relação a produtos ou serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor a fazer</p><p>veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado” (art. 30 CDC).</p><p>A publicidade não pode ser enganosa, nem induzir o consumidor a erro. O</p><p>corretor não pode prometer a seu cliente que o imóvel será locado em 10 ou 15 dias, ou</p><p>assegurar que o locatário não atrasará o pagamento dos aluguéis, pois são fatos que fogem</p><p>da sua capacidade profissional e controle por serem consideradas riscos do negócio.</p><p>Outro erro que deve ser evitado pelo corretor de imóveis ou imobiliária é anunciar</p><p>transações de imóveis com valores abaixo ou acima dos autorizados por seus proprietários</p><p>ou imóveis com características distorcidas da realidade. Se essas informações trouxerem</p><p>prejuízos aos interessados em contratar, o corretor poderá ser compelido a arcar com o</p><p>ônus e o peso da responsabilidade por seus anúncios publicitários.</p><p>5 CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS</p><p>CONTRATOS IMOBILIÁRIOS</p><p>Por cláusulas abusivas temos aquelas que obrigam</p><p>o consumidor a fazer ou deixar de fazer algo contra sua</p><p>vontade. É importante lembrar que “ninguém está</p><p>obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma, senão em</p><p>virtude de lei” (art.5o CF). Um exemplo claro da</p><p>abusividade contratual surge nos contratos de venda</p><p>casada, quando o consumidor é obrigado a contratar</p><p>serviços que não lhe interessam para que possa usufruir</p><p>de seus direitos. A abusividade pode ocorrer de diversas</p><p>formas, inclusive quando forem suprimidos direitos</p><p>básicos do consumidor, por exemplo quando afastar</p><p>cláusulas que estabeleçam inversão do ônus da prova</p><p>sem prejuízo de direitos ao consumidor (art. 51, VI,</p><p>CDC) ou quando obrigam a aceitação da arbitragem</p><p>nos contratos de adesão (art.51, VII, CDC). A lei</p><p>estabelece garantias ao consumidor na defesa de seus</p><p>direitos, dentre elas o direito de inversão do ônus da</p><p>prova em decorrência de sua hipossuficiência (art. 6º,</p><p>VIII, CDC).</p><p>116</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Na seara imobiliária, exemplo de cláusulas abusivas surgem quando o adquirente</p><p>de financiamento bancário na compra de seu imóvel novo é obrigado a contratar cartões</p><p>de crédito e créditos pessoais junto ao agente financeiro, ou quando só é possível adquirir</p><p>determinado terreno em condomínio, se, também, comprar projeto e contratar</p><p>engenheiro indicado pela construtora para edificar a obra.</p><p>6. COBRANÇAS INDEVIDAS</p><p>O consumidor tem direito a receber em dobro as cobranças indevidas que foram</p><p>pagas, mas é necessário provar que houve dolo do credor. As cobranças, mesmo quando</p><p>devidas, não podem submeter o devedor ou seus familiares a vexame, ameaças ou</p><p>qualquer outro tipo de constrangimento. Embora esse direito seja interpretado por</p><p>alguns como um retrocesso por facilitar a inadimplência, evita, na verdade, exageros e</p><p>abuso de poder daqueles credores que utilizam de seus direitos para prejudicar e afetar,</p><p>ainda mais, o devedor de boa-fé. Dessa forma, o inquilino devedor deve ser cobrado de</p><p>forma equilibrada e pessoal, sem gritos, empurrões, palavras de baixo calão ou por</p><p>cobrador em sua porta de casa.</p><p>6.1 PAGAMENTO SÓ EM DINHEIRO</p><p>Por mais que a situação possa ser vexatória,</p><p>não existe lei no Brasil que obrigue o empresário</p><p>ou o proprietário de imóveis a receber pagamento</p><p>em cheque ou cartão de crédito. Por essa razão,</p><p>quando o consumidor não estiver com dinheiro</p><p>em mãos, cabe a ele verificar a possibilidade de</p><p>pagamento com cartão de crédito, antes de</p><p>consumir o produto. Ao fornecedor de produtos</p><p>ou serviços, é recomendável exibir informações e</p><p>alertar seus clientes da impossibilidade de receber</p><p>o pagamento que não seja em dinheiro. A única obrigação, portanto, é que o pagamento</p><p>seja em moeda nacional, pois ninguém é obrigado a aceitar outro tipo de moeda como</p><p>pagamento por seus serviços, ainda que mais vantajoso. Nada impede que o pagamento</p><p>seja realizado em outro tipo de produto ou serviços. Quando isso ocorre, surge a</p><p>permuta, escambo ou troca.</p><p>117</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>7 COMPROMISSO DE COMPRA E</p><p>VENDA DE IMÓVEIS E O CDC</p><p>O compromisso de compra e venda de imóveis novos ou em construção está</p><p>sujeito aos dispositivos previstos no Código de Defesa do Consumidor. Esse tipo de</p><p>contrato quando firmado diretamente com construtoras, dependem da conclusão de</p><p>escritura pública de compra e venda, lavrada por Tabelionato de Notas, exceto quando o</p><p>valor fiscal do imóvel for inferior a 30 (trinta) vezes o salário-mínimo do Brasil. Outra</p><p>hipótese, quando realizados com interveniência do Sistema Financeiro de Habitação -</p><p>SFH, o contrato particular de compra e venda possui força de escritura pública, bastando</p><p>que após a quitação do imóvel, a baixa da alienação fiduciária seja averbada no Ofício de</p><p>Registro Geral de Imóveis – RGI.</p><p>Nessas hipóteses, o adquirente de imóveis encontrasse protegido pelas regras do</p><p>Código de Defesa do Consumidor por ser caracterizado como hipossuficiente e não lhe</p><p>ser possível discutir e alterar cláusulas e condições contratuais, exceto aquelas que</p><p>definem o objeto do contrato, preço do imóvel e condições de pagamento.</p><p>Existem condições dentro desse tipo de contrato que merecem atenção especial. A</p><p>primeira delas diz respeito à correção e ao valor da multa moratória quando há atraso no</p><p>pagamento das prestações periódicas, pois não podem ser demasiadamente elevadas para</p><p>não extrapolar a condição do adquirente do imóvel pagá-las. A segunda em relação ao</p><p>tamanho do imóvel, cuja diferença de área não pode ser inferir a 5% (cinco por cento) do</p><p>definido no contrato de compra e venda. Se a diferença for superior a esse percentual,</p><p>cabe ao adquirente do imóvel requerer abatimento</p><p>no preço do imóvel ou resolver o</p><p>contrato, mediante devolução de todo o valor pago.</p><p>A terceira e última condição, refere-se à multa rescisória do contrato em caso de</p><p>resolução unilateral por parte do comprador que pode ser de 25% (vinte e cinco por</p><p>cento) ou 50% (cinquenta por cento), quando o empreendimento estiver protegido pelo</p><p>regime do patrimônio de afetação (Lei no 13.786/18 – Lei dos Distratos).</p><p>118</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>8 HONORÁRIOS DE CORRETAGEM APARTADOS</p><p>O Superior Tribunal de Justiça – STJ pacificou</p><p>entendimento de que os corretores de imóveis têm o</p><p>direito de receber seus honorários de intermediação</p><p>apartados (separados). Vale ressaltar, todavia, que isso só</p><p>é possível se o consumidor adquirente estiver ciente</p><p>desse pagamento através de folders, e-mails ou placas de</p><p>alerta dentro dos stands de venda. Os honorários em</p><p>apartados não podem gerar mais ônus aos adquirentes</p><p>de imóveis, apenas devem ser destacados do preço do</p><p>imóvel e pagos separadamente ao corretor</p><p>intermediador da transação. Melhor exemplificando,</p><p>preço total do imóvel é de R$ 200.000,00. Valor dos</p><p>honorários do corretor é de R$ 10.000,00, equivalente</p><p>a 5% sobre o preço do imóvel. O adquirente do imóvel</p><p>pagará R$ 190.000,00 à construtora e R$ 10.000,00 ao</p><p>corretor de imóveis ou imobiliária que intermediou a transação.</p><p>Essa prática vem sendo adotada por algumas construtoras como forma de reduzir</p><p>sua carga tributária. Entretanto, segundo opinião de especialistas, não é vantagem para o</p><p>corretor de imóveis, principalmente pelo fato do seu cliente acreditar que está pagando</p><p>por serviços que foram contratados pelas construtoras, ainda mais em momento de</p><p>elevados gastos financeiros com a aquisição do imóvel.</p><p>119</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>120</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>121</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ANOTAÇÕES</p><p>122</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Anexos</p><p>I. Contrato de Locação de Prédio Urbano</p><p>II. Laudo de Vistoria</p><p>III. Carta de Preferência Na Compra de Imóvel Alugado</p><p>IV. Solicitação de Chaves</p><p>V. Autorização de Administração de Bens Convencional</p><p>VI. Autorização Só Locação (Sem Administração)</p><p>VII. Autorização de Administração de Bens Com Garantia</p><p>de Pagamento do Aluguel</p><p>VIII. Carta de Boas Vindas</p><p>IX. Distrato Comum</p><p>X. Distrato Com Ônus</p><p>XI. Relação de Documentos Cadastrais</p><p>XII. Contrato de Locação de Prédio Urbano</p><p>(Garantido Por Título De Capitalização)</p><p>XIII. Contrato de Locação de Prédio Urbano</p><p>(Garantido Por Seguro de Fiança Locatícia)</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO</p><p>Valor do Aluguel</p><p>Valor do Incentivo</p><p>Aluguel Incentivado</p><p>R$ _________________</p><p>R$ _________________</p><p>R$ _________________</p><p>LOCADOR/A(ES) _______________________________________________________________________</p><p>_______________________________________________________________________</p><p>ora representado/a(s), por procuração pela sua bastante procuradora XXXXXXXX, CRECI</p><p>XXXX-X, CNPJ. XX.XXX.XXX/XXXX-XX, estabelecida nesta Capital.</p><p>LOCATÁRIO/A(S) _______________________________________________________________________</p><p>_______________________________________________________________________</p><p>FIADOR/A(ES) E, como co-obrigado/a(s) solidariamente responsável(eis) com o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), na</p><p>expressa e irrevogável condição de FIADOR/A(ES) e PRINCIPAL(AIS) PAGADOR/A(ES)</p><p>_______________________________________________________________________</p><p>_______________________________________________________________________</p><p>OBJETO E</p><p>FINALIDADE</p><p>DA LOCAÇÃO</p><p>o(s) imóvel(eis) objeto desta locação é(são): _____________________________________</p><p>_______________________________________________________________________</p><p>O/a(s) qual(ais) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a usar exclusivamente para fins</p><p>_______________________________________________________________________</p><p>PRAZO O prazo desta locação é de _____ (__________________) meses, com início do prazo em</p><p>______________ e término do prazo em ______________________________________</p><p>VALOR DO</p><p>ALUGUEL</p><p>E LOCAL DE</p><p>PAGAMENTO</p><p>O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas partes é R$ _____________</p><p>(_____________), exigível no dia ______ (_____________) de cada mês; vencendo-se o</p><p>primeiro aluguel em ____________ o qual o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pagará(ão)</p><p>diretamente à XXXXXX, estabelecida no endereço do seu conhecimento, salvo se houver</p><p>disposição contrária neste contrato, indicando-lhe(s) local diferente para pagamento.</p><p>REAJUSTE(S)</p><p>DO ALUGUEL</p><p>Para o primeiro período da locação, o valor ajustado é R$ _______________</p><p>(______________________________________________________________________)</p><p>reajustável automaticamente, após cada menor período admitido por lei, tomando-se como</p><p>base para cálculo a variação do IGPM/FGV – Índice Geral de Preços do Mercado da</p><p>Fundação Getúlio Vargas ou, na sua falta, a do IPC/FGV – Índice de Preços ao Consumidor</p><p>da Fundação Getúlio Vargas ou, ainda por acordo entre as partes, para reconduzir o aluguel</p><p>ao justo valor de mercado.</p><p>MULTA</p><p>CONVENCIONAL</p><p>Para os fins previstos na CLÁUSULA 13, fica estipulada e aceita pelas partes a multa</p><p>convencional de R$ ___________ (__________________________________________)</p><p>equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à época da infração,</p><p>devidamente corrigido monetariamente.</p><p>ABATIMENTO OU</p><p>INCENTIVO</p><p>O valor do aluguel mensal sofrerá uma redução de ______ (__________) por cento, a título</p><p>de incentivo à pontualidade, sempre que for pago até o dia do respectivo vencimento. O</p><p>pagamento efetuado após o dia do vencimento não gozará desse abatimento, sob nenhum</p><p>pretexto.</p><p>JUROS E</p><p>CORREÇÃO</p><p>MONETÁRIA</p><p>Qualquer atraso no pagamento, porventura verificado, caracterizará a mora do/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), sujeitando-o/a(s) ao pagamento de juros legais e, se o atraso for</p><p>superior a 30 (trinta) dias, ficará(ão) ainda sujeito/a(s) à correção monetária, incorrendo</p><p>também em grave infração contratual, sujeitando-o/a(s) a todas as penalidades previstas</p><p>neste contrato e na legislação pertinente à matéria.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>1) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S), o/a(s) e seu/sua(s) FIADOR/A(ES) têm entre si justa e contratada a presente locação,</p><p>que se rege pela Legislação que disciplina a locação de prédio</p><p>urbano e, notadamente, pelos termos do presente</p><p>Contrato, que, obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.</p><p>2) Vencido o prazo da locação, ou se a locação vier a ser rescindida, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se obriga(am) a restituir</p><p>o imóvel ora locado(s), completamente limpo, pintado (por dentro e por fora) vago e desocupado e no estado em que o</p><p>recebeu(ram), salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, independentemente de qualquer notificação, aviso,</p><p>medida ou formalidade do/a(s) LOCADOR/A(ES).</p><p>2.1 – A seu exclusivo critério o/a(s) LOCADOR/A(ES) poderá(ão) aceitar o encargo de promover a pintura do</p><p>imóvel, mediante o pagamento pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de uma importância equivalente a 1 (um) mês do</p><p>aluguel vigente à época.</p><p>2.2 – A responsabilidade do/a (s) LOCATÁRIO/A(S) somente será considerada plenamente satisfeita quando</p><p>o/a(s) LOCADOR/A(ES) aceitar(em) a devolução das chaves do imóvel, acompanhadas de declaração do</p><p>Síndico referente à quitação das obrigações para com o condomínio, se for o caso, bem como da prova da</p><p>quitação das contas de consumo de energia elétrica, de água (quando for o caso), dos impostos prediais e das</p><p>demais taxas devidas até aquela data. Por ocasião da aceitação das chaves, o/a(s) LOCADOR/A(ES)</p><p>formalizará(ão) o ato, por escrito.</p><p>3) O aluguel mensal, livremente ajustados pelas partes, é aquele indicado na primeira página deste Contrato, ficando</p><p>também a cargo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o pagamento da totalidade dos demais encargos contratuais, conforme</p><p>disposto na cláusula 5a (quinta) deste instrumento.</p><p>3.1 – O aluguel mensal sofrerá reajustes periódicos, os quais serão feitos nos prazos e da forma indicada na</p><p>primeira página, tomando-se por base, para efeito de cálculo das devidas correções, o preço e valor</p><p>correspondente ao aluguel vigente.</p><p>3.2 – As partes concordam expressamente que essas correções previstas sejam de automática aplicação,</p><p>tornando-se</p><p>dispensáveis quaisquer comunicações, notificações, ou interpelações ao/à(s) LOCATÁRIO/A(S).</p><p>4) No prazo desta locação e no da sua eventual prorrogação, ficará a cargo exclusivo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o</p><p>pagamento da totalidade dos impostos prediais e/ou territoriais, taxas e tributos incidentes sobre o(s) imóvel(eis) ou</p><p>que sobre este(s) venham a incidir, pequenas tarifas para pagamento do aluguel e/ou encargos na rede bancária;</p><p>respondendo também o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pelas despesas ordinárias necessárias à administração do prédio</p><p>(condomínio), entendendo-se como tais: encargos de força de luz, água e saneamento, salários, encargos trabalhistas e</p><p>contribuições previdenciárias dos empregados necessários ao edifício, limpeza e conservação das instalações de uso</p><p>comum; manutenção de equipamentos hidráulicos e elétricos de uso comum; de elevadores; pequenos reparos em</p><p>partes externas das instalações hidráulicas, elétricas e outros.</p><p>5) Todos os pagamentos devidos pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a título de aluguel, impostos municipais, taxas e demais</p><p>encargos relacionados no item 4 (quatro) deste instrumento, deverão ser efetuados pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S),</p><p>obrigando-se este/a(s) entregar(em) ao/à(s) LOCADOR/A(S) os comprovantes originais de pagamento, devidamente</p><p>quitados mensalmente.</p><p>5.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não poderá(ão) parcelar taxas de qualquer natureza e tributos vencidos</p><p>incidentes sobre o(s) imóvel(eis), salvo se autorizado/a(s) pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S) por escrito, de modo</p><p>induvidoso, ficando estipulado e aceito pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) que qualquer parcelamento, ainda que não</p><p>vencido, terá que ser pago e liquidado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) antes da efetiva entrega do(s) imóvel(eis),</p><p>sendo esta condição “sine qua non” para a aceitação da devolução.</p><p>6) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(am) neste ato, haver vistoriado o(s) imóvel(eis) objeto desta locação e</p><p>constatado encontrar(em)-se ele(s) em perfeito estado de conservação e limpeza, com aparelhos sanitários, instalações</p><p>de água, de eletricidade, esgoto, gás e telefone, as vidraças, chaves, torneiras, pias, ralos e demais acessórios, tudo em</p><p>condições de perfeito funcionamento e uso.</p><p>6.1 – Obriga(am)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a conservar em perfeita ordem o(s) imóvel(eis) ora recebido(s)</p><p>em locação, nas condições em que o(s) recebe(em), bem como todos os seus acessórios, e a realizar às suas</p><p>expensas todas as obras necessárias a essa perfeita conservação, correndo por conta do/a(s) LOCADOR/A(ES),</p><p>exclusivamente, aquelas que importarem na segurança estrutural do(s) imóvel(eis).</p><p>6.2 – Todos os estragos porventura verificados no(s) imóvel(eis), deverão ser reparados pelo/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), ficando ele/a(s) responsável(eis) pelo pagamento dos aluguéis e de todos os encargos,</p><p>devidamente corrigidos monetariamente, enquanto estiverem sendo efetuados tais reparos e até sua total</p><p>conclusão.</p><p>7) Para toda e qualquer benfeitoria a ser introduzida no(s) imóvel(eis) ou em suas instalações, quer internas como</p><p>externas, e mesmo para colocação de placas, letreiros, etc., faz-se necessária a prévia autorização do/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES), por escrito.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>7.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não terá(ão) direito, seja a que pretexto for, à qualquer indenização, nem</p><p>mesmo à retenção do(s) imóvel(eis), por eventuais benfeitorias nele(s) realizadas, ainda que tenham o caráter de</p><p>necessárias e que tenham sido previamente autorizadas pelo/a(s) LOCADOR/A(ES).</p><p>7.2 – Caso não convier ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a permanência no(s) imóvel(eis) de qualquer benfeitoria ou</p><p>obra, ainda que haja sido autorizada, deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) demoli-la e removê-la às suas custas.</p><p>8) Por esta e na melhor forma de direito, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) dá(ão) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a faculdade de</p><p>vistoriar o(s) imóvel(eis) ora locado(s). A locação poderá ser rescindida pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) se o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) recusar(em) ou impedir(em), por quaisquer meios, a visita ou vistoria do(s) imóvel(eis) pelo/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES) ou por pessoa outra devidamente credenciada por ele/a(s).</p><p>8.1 – Se, feita a vistoria, for constatado qualquer dano no(s) imóvel(eis) ou em seus pertences, o/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES) notificará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para, no prazo de 10 (dez) dias, proceder(em) os</p><p>reparos e consertos necessários, correndo as despesas respectivas por conta dele/a(s), LOCATÁRIO/A(S), sob</p><p>pena de se caracterizar grave infração contratual, motivando a rescisão da locação através da competente ação de</p><p>despejo.</p><p>8.2 – A locação também poderá ser rescindida se o(s) imóvel(eis) vier(em) a ser exposto(s) à venda e o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), por si ou por interposta pessoa, impedir(em) ou dificultar(em) a sua visitação por parte de</p><p>eventuais compradores, no horário das 8:30 às 18:00 horas.</p><p>9) Não é permitida a cessão ou transferência deste Contrato, nem a sublocação ou empréstimo do(s) imóvel(eis)</p><p>locado(s), no todo ou em parte, ainda que gratuitamente, sem prévio consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES), por</p><p>escrito, não se presumindo o consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) pela simples demora em manifestar</p><p>formalmente a sua oposição.</p><p>9.1 – Em se tratando de pessoa jurídica, e a locação destinando-se a fins comerciais ou a fins não residenciais,</p><p>entender-se-á a sublocação, empréstimo ou transferência não autorizados pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) qualquer</p><p>alteração que venha a ser efetuada na firma ou no contrato social do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), objetivando a</p><p>entrada ou a saída de sócio(s), fato esse que autorizará a rescisão do presente contrato de pleno direito,</p><p>sujeitando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à multa convencional estipulada na Cláusula 13</p><p>(treze).</p><p>10) Havendo regulamento especial para o(s) imóvel(eis) e/ou para os condôminos, imposto pela Administração do</p><p>edifício ou pelo Condomínio, obriga(am)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a respeitá-lo integralmente, passando as</p><p>respectivas disposições a constituir cláusulas deste contrato, por extensão jurídica, como se nele estivessem transcritas.</p><p>De qualquer forma, não poderá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) infringir as normas referentes ao direito de vizinhança,</p><p>notadamente no que se referir ao sossego e respeito aos seus vizinhos, sendo-lhe(s) ainda terminantemente proibida a</p><p>prática, no imóvel, de jogos de azar, leilões e/ou quaisquer eventuais atos contrários aos bons costumes e à ordem</p><p>pública.</p><p>11) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) fica(am) obrigado/a(s) a, no curso da locação, satisfazer(em) a todas as intimações dos</p><p>poderes públicos a que der(em) causa, as quais motivarão a rescisão do presente contrato.</p><p>11.1 – Todas as multas a que o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) der(em) causa, serão por ele/a(s) pagas, ficando ainda</p><p>responsável(eis) pelas multas e majorações de impostos, taxas e demais tributos a que der(em) causa pela</p><p>retenção indevida dos avisos dos respectivos lançamentos.</p><p>12) O/A(S) LOCADOR/A(ES) não terá(ão) qualquer responsabilidade perante o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), em caso de</p><p>sinistro de qualquer natureza, notadamente desabamento do(s) imóvel(eis), incêndio, mesmo que originado por curto-</p><p>circuito ou estrago nas instalações elétricas do(s) imóvel(eis).</p><p>13) O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigam-se a respeitar este Contrato tal qual se acha</p><p>redigido, incorrendo o Contratante que infringir qualquer das suas cláusulas na multa convencional estipulada na</p><p>primeira página deste Instrumento, independentemente de qualquer aviso, formalidade, notificação ou interpelação.</p><p>Essa multa será devida e paga, proporcionalmente ao tempo decorrido da locação, inclusive no caso de o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) não manter(em) o(s) imóvel(eis) ora locado(s) em perfeito estado de conservação e limpeza.</p><p>14) O/A(S) FIADOR/A(ES) do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), devidamente qualificado/a(s) na primeira folha deste</p><p>instrumento, declara(m)-se solidariamente responsável(eis) com ele/a(s) LOCATÁRIO/A(S) por todas as obrigações</p><p>assumidas neste Contrato livre e espontaneamente, devendo sua responsabilidade, que se estende aos aluguéis e suas</p><p>majorações, multas contratuais, impostos, taxas, despesas de administração, seguros, custas processuais e honorários</p><p>advocatícios em eventuais ações de despejo, mesmo que não cientificado/a(s) de tais procedimentos, e bem assim, aos</p><p>demais encargos e responsabilidades desta locação, ir até a efetiva entrega das chaves, e estas serem aceitas sem restrição</p><p>pelo/a(s) LOCADOR/A(ES), mediante recibo, mesmo depois de findo o prazo contratual.</p><p>14.1 – Outrossim, declara(am) expressamente o/a(s) FIADOR/A(ES) e PRINCIPAL(AIS) PAGADOR/A(ES):</p><p>a. Que desiste(m) da faculdade de pedir exoneração da fiança, que é assegurada pelo Art. 835 do Código</p><p>Civil (Lei n.o 10.406, de 10/02/2002) e renuncia(m) aos direitos previstos nos artigos 366, 837, 838 e 839</p><p>do mesmo Diploma Legal.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>b. Que não lhe(s) assiste, em ação de execução, por força da solidariedade assumida, o benefício de ordem.</p><p>c. Que não é obrigatório para o/a(s) LOCADOR/A(ES) dar(em) prévio conhecimento a ele/a(s),</p><p>FIADOR/A(ES), de que seu(s) afiançado(s) se encontra(am) em mora para processamento de ação de</p><p>despejo, reconhecendo como obrigação dele(s) FIADOR/A(ES) verificar(em) pessoal e mensalmente a</p><p>pontualidade do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), decorrente dos encargos e obrigações aqui assumidos.</p><p>14.2 – Em caso de insolvência ou morte do/a(s) FIADOR/A(ES), e se for mais de um, de qualquer deles, o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) se obriga(am) a comunicar por escrito o fato ao/à(s) LOCADOR/A(ES), bem como a</p><p>apresentar no prazo de 10 (dez) dias, substituto idôneo, a juízo do/a(s) LOCADOR/A(ES), sob pena de, não o</p><p>fazendo, caracterizar-se infração contratual grave que decretará a rescisão do presente contrato,</p><p>independentemente de qualquer notificação, medida ou formalidade.</p><p>14.3 – A responsabilidade do/a(s) FIADOR/A(ES) e PRINCIPAL(AIS) PAGADOR/A(ES) é solidária para</p><p>todos os fins e efeitos de direito e perdurará por prazo indeterminado, até a data da efetiva entrega das chaves,</p><p>cuja aceitação será formalizada pelo/a(s) LOCADOR/A(ES), por escrito.</p><p>14.4 – A fiança ora contratada se estenderá a eventuais modificações da locação, quer resultantes do texto legal,</p><p>quer por acordo entre as partes LOCADOR/A(ES) e LOCATÁRIO/A(S), mesmo que desse acordo não</p><p>participe(em) o(s) FIADOR/A(ES), o(s) qual(ais) responderá(ão), sempre, por todos os efeitos de quaisquer</p><p>modificações da locação, notadamente a que prorroga a locação por prazo indeterminado se, findo prazo</p><p>ajustado, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) continuar(em) na posse do imóvel (Art. 46, parágrafo 1o, Lei 8.245/91),</p><p>disposições estas com as quais, de logo, o(s) FIADOR/A(ES) anui(anuem).</p><p>14.5 – O FIADOR varão, se for o caso da fiança aqui prestada, garante expressa e formalmente a autenticidade</p><p>da assinatura de sua esposa neste Contrato, respondendo civil e criminalmente pela veracidade desta declaração.</p><p>15) Tudo quanto for devido em razão deste Contrato será cobrado em ação apropriada no foro desta Capital, correndo</p><p>por conta da parte vencida todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por cento) de honorários</p><p>advocatícios, sendo certo que essa percentagem será reduzida para 10% (dez por cento) quando a responsabilidade for</p><p>liquidado amigavelmente no escritório do(s) advogado(s) do/a(s) LOCADOR/A(ES), independentemente de qualquer</p><p>procedimento judicial, não podendo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se opor(em) ao pagamento de tal porcentagem, sob</p><p>qualquer pretexto, desde que esteja(m) em atraso no pagamento do(s) aluguel(éis) e/ou demais encargos da locação.</p><p>16) Qualquer atraso no pagamento de aluguel e/ou encargo desta locação sujeitará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à</p><p>MULTA MORATÓRIA DE 1% (um por cento) para cada dia de atraso, até o limite de 20% (vinte por cento) do</p><p>principal, além dos juros legais de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês. E, se o atraso for igual ou superior a 30</p><p>(trinta) dias, ficará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) sujeito/a(s), também, à correção monetária devida; incorrendo ainda</p><p>em grave infração contratural, geradora da rescisão desta locação; sujeitando-o/a(s) às penalidades previstas em lei e,</p><p>notadamente, às estipuladas e acordadas neste Contrato de Locação.</p><p>17) OUTORGA DE PODERES – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) e o(s) FIADOR/A(ES) e CÔNJUGE(S) – todos já</p><p>devidamente qualificados – nomeiam e constituem, neste ato, uns aos outros seus bastantes procuradores para</p><p>receber(em), uns pelos outros, qualquer um por quaisquer outros, intimações, citações iniciais, interpelações, e/ou</p><p>notificações judiciais ou extrajudiciais resultantes ou consequentes da presente locação, dispensando-se de logo, para</p><p>tais fins, toda e qualquer formalidade; obrigando-se, todos, a darem tudo por bom, firme e valioso; outorga de poderes</p><p>esta que fazem entre si reciprocamente, em caráter irrevogável e irretratável.</p><p>18) Todas as despesas de correntes deste Contrato, inclusive seu registro, serão da exclusiva e inteira responsabilidade</p><p>do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), o/a(s) qual(ais) declara(m) que, nesta data, recebeu(ram) as chaves e toma(m) posse do(s)</p><p>imóvel(eis), obrigando-se a usá-lo(s) única exclusivamente para fins</p><p>___________________________________________________.</p><p>19) Havendo interesse do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) em continuar com a locação do imóvel obriga(m)-se a manifestar</p><p>seu interesse, por escrito, com até 30 dias de antecedência do término</p><p>do prazo certo e determinado desta locação,</p><p>para, mediante atualização dos seus dados cadastrais, somado aos do(s) seu(s) FIADOR(ES), se for também do</p><p>interesse do/a(s) LOCADOR/A(ES), a elaboração do novo instrumento de contrato, ficando pactuado e aceito que em</p><p>vindo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a descumprir tal obrigação, sujeitar-se-á(ão) ao pagamento da multa convencionada</p><p>na Cláusula 13 (treze), sem prejuízo do direito do/a(s) LOCADOR/A(ES) de ingressar(em) em juízo com a</p><p>competente ação de despejo por não mais convir a Locação.</p><p>20) Os aluguéis deverão ser pagos mensalmente na sede da EMPRESA. Entretanto, fica facultado o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) efetuar o pagamento do aluguel na rede bancária, através de boleto, se lhe(s) for mais conveniente</p><p>essa modalidade de pagamento, arcando ele/a(s) como pagamento das tarifas cobradas pelo banco. Nessa hipótese,</p><p>deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) comunicar à EMPRESA sua intenção, por escrito, para que sejam providenciados</p><p>os boletos.</p><p>21) O horário de funcionamento do Setor Administrativo da EMPRESA é de 8:00 às 12:00 e de 14:00 às 18:00 de</p><p>segunda a sexta, e de 9:00 às 13:00 aos sábados.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>22) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se transferir e a manter em seu nome as contas de energia e de água,</p><p>respectivamente, perante a (EMPRESA DE ENERGIA ELÉTRICA) e a (EMPRESA DE ÁGUA E SANEAMENTO),</p><p>durante todo o prazo da locação, bem como a transferi-las de volta para o nome do/a(s) LOCADOR/A(S) ao término</p><p>da locação.</p><p>23) As partes pactuam e aceitam que os reajustes dos valores dos aluguéis passem a ter a menor de todas as</p><p>periodicidades que, futuramente, a Lei Inquilinária venha a permitir, e isso entrará em vigor tão logo a lei o permita,</p><p>tornando-se dispensáveis todo e qualquer aviso, notificação ou formalidade judicial ou extrajudicial.</p><p>24) O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) e o/a(s) seu/sua(s) FIADOR/A(ES) confessam que leram, entenderam e aceitam o</p><p>presente instrumento de contrato de locação, tal como se acha redigido, nada tendo a lhe opor ou contraditar.</p><p>E, por estarem justas e contratadas, as Partes assinam o presente Contrato, na presença de 2 (duas) testemunhas,</p><p>elegendo o foro da Comarca do Recife, Pernambuco, para dirimir qualquer eventual demanda oriunda desta Locação,</p><p>renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser, inclusive o foro de domicílio.</p><p>(Local), XX de XXXXXXX de 20XX</p><p>____________________________________________</p><p>p.p LOCADOR/A(ES)</p><p>____________________________________________</p><p>LOCATÁRIO(A)</p><p>____________________________________________</p><p>LOCATÁRIO(A)</p><p>____________________________________________</p><p>FIADOR(A)</p><p>____________________________________________</p><p>ESPOSA(O) DO(A) FIADOR(A)</p><p>____________________________________________</p><p>FIADOR(A)</p><p>____________________________________________</p><p>ESPOSA(O) DO(A) FIADOR(A)</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________</p><p>____________________________________________</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>LAUDO DE VISTORIA</p><p>VARANDA/TERRAÇO 1 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>VARANDA/TERRAÇO 2 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>SALA 1 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>Armário</p><p>Embutido</p><p>Painel p/TV Prancha</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>SALA 2 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>Armário</p><p>Embutido</p><p>Painel p/TV Prancha</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>LAVABO Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Acessórios Pia Inox Pia Louça Arm. Inferior Arm. Superior</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>CIRCULAÇÃO Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Acessórios Pia Inox Pia Louça Arm. Inferior Arm. Superior</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>WC SOCIAL Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>6 Acessórios Bacia Simples</p><p>Bacia</p><p>Acoplada</p><p>Assento</p><p>Box Acrílico Box Vidro Arm. Inf. Arm. Sup.</p><p>Chuveiro Elétrico Chuveiro Pia Mármore Pia Louça</p><p>Descarga Suspensa</p><p>Descarga</p><p>Acoplada</p><p>QUARTO 1 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>Armário</p><p>Embutido</p><p>Painel p/TV Prancha</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>7 Janelas Alumínio Madeira</p><p>WC DO QUARTO 1 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>6 Acessórios Bacia Simples</p><p>Bacia</p><p>Acoplada</p><p>Assento</p><p>Box Acrílico Box Vidro Arm. Inferior Arm. Superior</p><p>Chuveiro Elétrico Chuveiro Pia Mármore Pia Louça</p><p>Descarga Suspensa</p><p>Descarga</p><p>Acoplada</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>QUARTO 2 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>Armário</p><p>Embutido</p><p>Painel p/TV Prancha</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>7 Janelas Alumínio Madeira</p><p>WC DO QUARTO 2 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>6 Acessórios Bacia Simples</p><p>Bacia</p><p>Acoplada</p><p>Assento</p><p>Box Acrílico Box Vidro Arm. Inferior Arm. Superior</p><p>Chuveiro Elétrico Chuveiro Pia Mármore Pia Louça</p><p>Descarga Suspensa</p><p>Descarga</p><p>Acoplada</p><p>QUARTO 3 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum</p><p>Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>Armário</p><p>Embutido</p><p>Painel p/TV Prancha</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>7 Janelas Alumínio Madeira</p><p>WC DO QUARTO 3 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>6 Acessórios Bacia Simples</p><p>Bacia</p><p>Acoplada</p><p>Assento</p><p>Box Acrílico Box Vidro Arm. Inferior Arm. Superior</p><p>Chuveiro Elétrico Chuveiro Pia Mármore Pia Louça</p><p>Descarga Suspensa</p><p>Descarga</p><p>Acoplada</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>QUARTO 4 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede Arm. Emb. Painel p/TV Prancha</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>7 Janelas Alumínio Madeira</p><p>WC DO QUARTO 4 Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>6 Acessórios Bacia Simples Bacia Acop Assento</p><p>Box Acrílico Box Vidro Arm. Inferior Arm. Superior</p><p>Chuveiro Elétrico Chuveiro Pia Mármore Pia Louça</p><p>Descarga Suspensa Desc. Acop.</p><p>COZINHA Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>6 Acessórios Armário Inferior Arm. Sup. Prancha Mad. Prancha Vidro</p><p>Balcão Inox Balcão Már. Balcão Granilite Interfone</p><p>Campainha</p><p>COPA Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ÁREA DE SERVIÇO Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Lavanderia Armários</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon</p><p>WC DE SERVIÇO Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>6 Acessórios Bacia Simples</p><p>Bacia</p><p>Acoplada</p><p>Assento</p><p>Box Acrílico Box Vidro Arm. Inf. Arm. Sup.</p><p>Chuveiro Elétrico Chuveiro S. Pia Mármore Pia Louça</p><p>Descarga Suspensa Desc. Acop.</p><p>QUARTO DE SERVIÇO Obs.:</p><p>1 Piso Cerâmica Mosaico Assoalho Taco</p><p>2 Paredes Pintadas PVA/Acril Manchadas Cerâmicas Pastilhas</p><p>3 Teto Forro Gesso Laje Lambri Telhas</p><p>4 Portas Esquadria Alum Grades Madeira Vidros</p><p>5 Acessórios Armador de Rede Arm. Emb. Painel p/TV Prancha</p><p>6 Luminárias Spot C ou S/L Plafon Lustre Arandela</p><p>7 Janelas Alumínio Madeira</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>DADOS COMPLEMENTARES</p><p>DESCRIÇÃO OBS.: DESCRIÇÃO OBS.: DESCRIÇÃO OBS.:</p><p>SIM NÃO SIM NÃO</p><p>Quintal Bomba d'água Área de construção</p><p>Estacionamento Gerador Área útil</p><p>Salão de festas Central de gás Frente recuada</p><p>Playground Portão eletrônico Nº de oitões</p><p>Caixão Poço artesiano Nº Garagens pilotis</p><p>Piscina Gradeado Nº Garagens subsolo</p><p>Motor piscina Lajeado Nº Apartamentos por andar</p><p>Sauna Canil Nº Elevadores</p><p>Guarita Churrasqueira Leitura relógio energia</p><p>Alarme de furto Cisterna Leitura relógio água</p><p>Árvores grande porte Alarme de incêndio Valor do IPTU mensal</p><p>Valor taxa do condomínio</p><p>Observações:</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>(Local), XX de XXXXXX de 20XX</p><p>Ilmo/a(s). Sr/a(s).</p><p>Nome completo</p><p>Endereço do imóvel</p><p>Prezado/a(s) Senhor/a(s):</p><p>Comunico(amos) a V. Sa.(s). que o imóvel referido no seu endereço supra está exposto à venda, pelo preço e</p><p>nas condições indicadas ao final.</p><p>A intermediação da venda está confiada à EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., estabelecida na</p><p>Rua da Glória, n. 100, no bairro das Graças, no Recife/PE. (Fone 81. XXXXXXX), onde a documentação do imóvel</p><p>poderá ser examinada, durante o horário comercial, na hipótese de haver por parte de V.Sa.(s). interesse na aquisição.</p><p>Inclusive, não existem débitos ou gravames sobre o imóvel.</p><p>Por gentileza, queira(m) informar à IMOBILIÁRIA o horário da conveniência de V.Sa.(s)., para que os</p><p>corretores apresentem o imóvel a eventuais clientes interessados na aquisição.</p><p>Agradecendo antecipadamente toda a atenção dispensada, firmo(amos) a presente.</p><p>Preço e condições de Pagamento:</p><p>Cordialmente,</p><p>____________________________________________</p><p>Proprietário(a):</p><p>Endereço:</p><p>____________________________________________</p><p>Proprietário(a):</p><p>Endereço:</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>TERMO DE SOLICITAÇÃO DE CHAVES</p><p>Nome Completo do(a) Cliente Solicitante:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________</p><p>Endereço:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>Fones:</p><p>Residencial: ___________________________________ Profissional: __________________________________</p><p>Celular: ______________________________________ WhatsApp: ___________________________________</p><p>Chaves retiradas às __________________________ Hs. Devolvidas às ______________________________ Hs.</p><p>Solicitação – Solicito à ___________________________________ a(s) chave(s) do(s) imóvel(eis) abaixo</p><p>referidos(s), para visitação, sem compromisso, comprometendo-me a devolvê-la(s) em até 03 (três) horas.</p><p>Imóvel(eis) Quantidade de Chaves</p><p>1 -</p><p>2 -</p><p>3 -</p><p>(Local), ______ de ___________________ de ________</p><p>____________________________________________</p><p>Solicitante</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ADMINISTRAÇÃO DE BENS CONVENCIONAL</p><p>Nome Completo do(a) Proprietário(a):</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>Nacionalidade: ________________________________ Estado Civil: __________________________________</p><p>Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________</p><p>Profissão:_____________________________________ Data Aniversário:_______________________________</p><p>Endereço:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>tratar da</p><p>compra e venda, mesmo quando o objetivo é a locação do imóvel. Ambas as transações</p><p>estão entrelaçadas numa simbiose complexa, onde as partes se alternam e se envolvem nas</p><p>mais diversas negociações.</p><p>Quanto à tecnologia no mercado imobiliário, fica a dúvida se os aplicativos</p><p>voltados para auxiliar a população a comprar, avaliar ou alugar imóveis, como revolução</p><p>tecnológica, vieram mesmo para ficar? Sem o uso de aplicativos e da tecnologia de bolso,</p><p>as informações não terão o alcance desejados. Boa parte dos interessados em transacionar</p><p>com imóveis estão na internet, porém quanto mais avança a tecnologia, maior a</p><p>necessidade da humanização no atendimento. Os profissionais corretores de imóveis</p><p>desaparecerão do mercado ou essa afirmação é mera especulação de quem não conhece o</p><p>perfil da corretagem? A atividade imobiliária jamais desaparecerá, porém os profissionais</p><p>puramente tecnológicos serão, automaticamente, substituídos pelo inevitável avanço da</p><p>tecnologia, isso em qualquer profissão atualmente existente. Não resta dúvida, no</p><p>entanto, de que apenas permanecerão aqueles profissionais empreendedores que</p><p>investirem em conhecimento técnico, aquisição de novas tecnologias, alternância de</p><p>marketing digital e maior agilidade comercial, e que mesmo com tudo isso, adapta seus</p><p>hábitos a atendimentos personalizados para seus clientes.</p><p>18</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>2 A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA</p><p>O direito à propriedade é um dos mais antigos da civilização humana. Por</p><p>propriedade, pode-se definir como o poder da pessoa sobre determinada coisa.</p><p>Entretanto, esse poder não é absoluto, ele é limitado; por isso, seu uso sempre dependerá</p><p>da boa-fé do seu proprietário e da função social da propriedade dentro da sociedade onde</p><p>se encontra. O direito sobre a propriedade pode ser interpretado como elo de ligação da</p><p>bem móvel ou imóvel à pessoa. A Constituição Federal do Brasil, em seu art.5º, inciso</p><p>XXII prevê: “É garantido o direito à propriedade”. Já o Código Civil brasileiro, em seu</p><p>art.1.228 dispõe que: “Propriedade é o poder de usar, de fruir (gozar), de dispor e de</p><p>reaver a coisa de quem quer que a possua ou a detenha.” Portanto, por ser a propriedade</p><p>uma garantia fundamental prevista na Constituição Federal, todo proprietário pode</p><p>vender, alugar, emprestar, ceder ou doar seus bens móveis e imóveis sem a necessidade de</p><p>intermediador. A propriedade imobiliária engloba o solo, o espaço aéreo e o subsolo, mas</p><p>quem é proprietário não pode utilizar a coisa da forma que deseja. É preciso respeitar as</p><p>regras de boa convivência social, o direito de vizinhança e o direito de subjetivo de ir e de</p><p>vir das pessoas.</p><p>Em relação à propriedade, é possível identificar em algumas pessoas, espécie de</p><p>temor como se a propriedade de bens móveis e imóveis pudesse ser confiscada pelo poder</p><p>público estatal. Entretanto, em virtude da soberania do Estado Democrático de Direito,</p><p>isso jamais poderá ocorrer, pois estaria ferindo de morte o poder constituinte, e traria o</p><p>caos para a econômica brasileira pela fuga de investidores de capitais nacionais e</p><p>estrangeiros. Porém, essa insegurança política não passa de mera especulação, pois o</p><p>direito sobre a propriedade, inclusive de defendê-la contra terceiros, encontra-se</p><p>garantido na Constituição Federal/88. Por isso, com base na soberania do poder da</p><p>pessoa sobre suas propriedades, jamais os corretores de imóveis possuirão plena</p><p>exclusividade de mercado sobre a venda ou a locação de imóveis em relação aos seus</p><p>proprietários. É por isso que todo proprietário de imóvel pode alienar, ceder, locar ou</p><p>permutar seus bens imóveis sem necessidade de interveniência do corretor de imóveis ou</p><p>do advogado. Sem dúvida, o melhor caminho é buscar incessantemente a qualificação</p><p>acadêmica, a valorização institucional dos órgãos de classe e o aperfeiçoamento de seus</p><p>serviços de intermediação.</p><p>Quando se trata do direito sobre a propriedade imobiliária, contudo, não deve</p><p>englobar a figura do construtor/incorporador que edifica empreendimentos objetivando a</p><p>comercialização com terceiros consumidores. Nesse tipo de negócio, para maior</p><p>segurança da sociedade e dos adquirentes de unidades imobiliárias, a presença do corretor</p><p>de imóveis é indispensável por seus conhecimentos técnicos e de mercado.</p><p>19</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Inclusive, o atendimento ao público com objetivo de comercializar bens imóveis,</p><p>deve ser realizado por corretor imobiliário legalmente inscrito no Conselho de Classe,</p><p>com respaldo na Lei n. 6.530/1978 e no Decreto n. 81.871/1978 (art.3º e seguintes).</p><p>É possível existir lei estadual que obrigue a presença do corretor de imóveis nas</p><p>transações públicas onerosas de compra e venda de imóveis? Como base no princípio da</p><p>hierarquia das leis e dos limites legais impostos pela autonomia em legislar, não podem</p><p>leis estaduais e municipais disciplinar e legislar transações onerosas de compra e venda de</p><p>bens imóveis, obrigando que haja um corretor de imóveis em todas as transações</p><p>imobiliárias. Além do mais, se isso fosse permitido, provavelmente, os advogados seriam</p><p>detentores desse direito, pois essas transações antes de serem uma compra e venda são,</p><p>também, espécies de negócios jurídicos.</p><p>O Brasil, como país capitalista e democrático de direito, não impõe limites para</p><p>aquisição de números de bens móveis e imóveis, salvo os componentes do programa</p><p>habitacional denominado Minha Casa Minha Vida – MCMV do governo federal, por</p><p>serem destinados a famílias de baixa renda para que possam sair do aluguel. Por essa</p><p>razão, cada pessoa pode adquirir em sua vida números ilimitados de bens e de direitos,</p><p>desde que o faço dentro dos limites da lei. Quem tem imóvel financiado, por exemplo,</p><p>pode adquirir outro também por financiamento bancário, desde a soma dos valores das</p><p>prestações não ultrapasse o percentual de 30% (trinta) por cento da renda bruta familiar.</p><p>3 AVALIANDO IMÓVEIS</p><p>PARA LOCAÇÃO</p><p>A Lei n. 6.530/78 e o Decreto n. 81.871/78</p><p>garantem aos corretores de imóveis a legitimidade para</p><p>opinar e avaliar mercadologicamente bens imóveis, sejam</p><p>casas, fazendas, granjas, apartamentos, lojas, salas, galpões,</p><p>terrenos, dentre outros, independentemente de outras</p><p>condições.</p><p>Por isso, o corretor imobiliário com registro no Conselho de Classe, mesmo sem</p><p>inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, possui direitos para</p><p>avaliar bens imóveis a preço de mercado, como prevê o artigo 6º da Resolução Cofeci nº</p><p>1.066/2007 “A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a</p><p>todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de</p><p>Corretores de Imóveis.</p><p>20</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Parágrafo único – A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de</p><p>Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa jurídica, nos termos deste</p><p>artigo.” Entretanto, os cursos de avaliação promovidos pelo Sistema Cofeci-Creci são de</p><p>extrema importância por possibilitar ao corretor imobiliário conhecimentos específicos</p><p>para proceder com avaliações</p><p>Celular: ______________________________________ WhatsApp: ___________________________________</p><p>E-mail:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>CONDIÇÕES GERAIS</p><p>1) O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza a EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CRECI XXXX-X,</p><p>CNPJ.XX.XXX.XXX/XXXX-XX, a promover a locação do imóvel adiante discriminado, de sua propriedade,</p><p>assegurando-lhe absoluta exclusividade. O prazo desta exclusividade é de 30 (trinta) dias. Será considerado prorrogado</p><p>o prazo, por iguais períodos, se o(a) PROPRIETÁRIO/A não comunicar à EMPRESA, por escrito, até 5 (cinco) dias</p><p>antes do término aprazado, seu interesse de não renovar a exclusividade referida.</p><p>2) Se o(a) PROPRIETÁRIO(A) ajustar qualquer locação diretamente ou por intermédio de interposta pessoa, no</p><p>período de vigência da exclusividade assegurada, indenizará a EMPRESA pelos serviços contratados, mediante o</p><p>pagamento à vista do valor equivalente a 1 (um) mês de aluguel.</p><p>3) Ocorrendo a locação do imóvel, a EMPRESA obriga-se a prestar ao(à) PROPRIETÁRIO(A) os seguintes serviços de</p><p>administração: elaborar Contrato de Locação, receber aluguéis e outros valores consequentes, correlatos ou relativos à</p><p>locação celebrada com o(s) Locatário(s), podendo efetuar recebimentos através de bancos credenciados pela</p><p>EMPRESA; efetuar ou autorizar, se necessário, pagamentos de impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel</p><p>administrado; efetuar ou autorizar pequenas despesas eventualmente necessárias à conservação do imóvel, bem como</p><p>despesas extras do condomínio (se for o caso), quando não seja de responsabilidade do(s) Locatário(s), abatendo os</p><p>respectivos valores dos aluguéis recebidos; prestar assistência jurídica na locação contratada; promover eventuais ações</p><p>ou procedimentos judiciais na defesa dos interesses do(a) PROPRIETÁRIO(A), desde que se relacionem com a</p><p>locação, correndo por conta deste(a) as custas e despesas necessárias ao andamento da(s) causa(s); reajustar os valores</p><p>dos aluguéis conforme as leis do inquilinato vigentes; realugar o imóvel ao se desocupar; exigir Fiador(es) idôneo(s) ou</p><p>outra modalidade de garantia da locação; fiscalizar as ocupações do imóvel administrado, exigindo do(s) Locatário(s)</p><p>integral cumprimento das obrigações pactuadas.</p><p>4) Para os fins aqui previstos, fica a EMPRESA, constituída pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) como sua bastante</p><p>Procuradora, com os poderes da cláusula “AD NEGOTIA”, para locar e administrar o imóvel de sua propriedade,</p><p>podendo: emitir recibos, dar quitações, assinar contratos e fazer acordo(s) com Locatário(s), quando julgar</p><p>convenientes aos interesses do(a) Outorgante; representar o(a) PROPRIETÁRIO(A) perante quem de direito, no</p><p>estrito cumprimento das finalidades do presente Contrato; constituir ADVOGADO para a defesa dos interesses do(a)</p><p>PROPRIETÁRIO(A), com a cláusula “AD JUDICIA”, com poderes para o foro em geral, em qualquer Juízo, Instância</p><p>ou Tribunal, podendo propor ações, variar e desistir delas, concordar, discordar, transigir e firmar compromissos;</p><p>praticar, enfim, todos os demais atos necessários ao fiel e cabal desempenho do Mandato Procuratório instituído nesta</p><p>Cláusula, podendo inclusive substabelecer.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>5) O prazo deste CONVÊNIO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DE BENS será sempre</p><p>igual ao prazo da locação do imóvel, ressaltando-se que o presente Convênio de Administração de Bens Convencional</p><p>não poderá ser alterado para o Convênio de Administração de Bens com Garantia de Pagamento de Aluguel ou</p><p>qualquer outra modalidade durante a vigência de qualquer locação, ficando claro que, para se operar tal alteração,</p><p>necessário se faz que as partes formalizem o Contrato específico, cujas cláusulas e condições são diferentes das deste</p><p>Contrato.</p><p>6) Pelos serviços ora contratados, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará à EMPRESA o valor integral do primeiro aluguel,</p><p>como honorários pela intermediação na locação; e, mensalmente, a importância liquida, livre de impostos e taxas de</p><p>qualquer natureza, equivalente a 10% (dez por cento) do valor do aluguel mensal do imóvel administrado, não</p><p>podendo esta remuneração jamais ser inferior a 14% (quatorze por cento) de um Salário Mínimo vigente à época dos</p><p>recebimentos; ficando acordado também que no mês de dezembro de cada ano pagará mais 10% (dez por cento) como</p><p>honorários suplementares. Ocorrendo a hipótese de a EMPRESA receber do(s) Locatário(s) valores referentes a multas</p><p>contratuais ou de não lhe(s) conceder abatimento(s) contratuais, quando por ocasião de recebimento(s) de aluguel(eis)</p><p>após o vencimento, a EMPRESA terá direito à metade dos valores das multas e dos descontos não concedidos. Fica a</p><p>EMPRESA autorizada expressamente a deduzir suas remunerações dos valores recebidos do(s) Locatário(s) ou de seu(s)</p><p>Fiador(es), automaticamente, inclusive eventuais valores devidos pelo(a) Inquilino(a) à EMPRESA e que o(a)</p><p>PROPRIETÁRIO(A) decida dispensá-los, obrigando-se a creditar os valores devidos ao(à) PROPRIETÁRIO(A) no</p><p>prazo de até 7 (sete) dias úteis, após o(s) recebimentos(s).</p><p>6.1 Poderá a EMPRESA repassar o aluguel para o/a PROPRIETÁRIO(A), antes de o haver recebido do(s)</p><p>locatário(s), querendo; ficando, nessa hipótese, investida nos respectivos direitos creditórios dele(a)</p><p>PROPRIETÁRIO(A).</p><p>6.2 Havendo necessidade ou conveniência de salvaguardar interesses do(a) PROPRIETÁRIO(A), vindo a</p><p>EMPRESA a elaborar novo contrato de locação com mesmo inquilino(a), a EMPRESA fará jus a 50%</p><p>(cinquenta por cento) do valor do primeiro aluguel recebido na vigência do novo contrato.</p><p>7) A EMPRESA prestará contas dos recebimentos ao(à) PROPRIETÁRIO(A) ou a quem por este(a) expressamente</p><p>credenciado, sendo obrigação do(a) PROPRIETÁRIO(A) conferi-las nos Escritórios da EMPRESA ao menos uma vez</p><p>em cada semestre. Fica pactuado e aceito que as contas não contestadas pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) no prazo de até</p><p>180 (cento e oitenta) dias, reputam-se boas, certas, exatas e aprovadas para os fins e efeitos de direito.</p><p>8) Na hipótese de o imóvel vir a ser transacionado com qualquer locatário, durante a vigência da locação (por qualquer</p><p>documento público ou particular que caracterizar uma transação imobiliária a qualquer título), a EMPRESA fará jus a</p><p>uma corretagem correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da transação, a qual será devida a partir da data do</p><p>ajuste entre as partes.</p><p>9) O presente Convênio poderá ser rescindido amigavelmente por qualquer das partes ora contratantes, bastando para</p><p>isso que a parte interessada comunique à outra, por escrito, sua intenção, com uma antecedência mínima de 30 (trinta)</p><p>dias. Se a rescisão partir do(a) PROPRIETÁRIO(A), a EMPRESA, fará jus ao último aluguel recebido do(s)</p><p>Inquilino(s); se, porém, partir da EMPRESA, esta não fará jus aos honorários de 10% (dez por cento) do aluguel</p><p>durante aqueles 30 (trinta) dias.</p><p>10) O/A PROPRIETÁRIO(A) confessa ter pleno conhecimento de que da locação do imóvel, como de qualquer outro</p><p>negócio, decorrem riscos de danos materiais e/ou danos morais. Por isso, a EMPRESA não se responsabiliza por</p><p>qualquer prejuízo ou dano, material ou moral, que seja da responsabilidade do(s) locatário(s) ou causado por ele(s), por</p><p>seus fiadores ou por terceiros, no imóvel objeto deste contrato ou decorrente da sua locação, sendo certo, entretanto,</p><p>que envidará todos os esforços no sentido de conseguir a reparação de tais danos, caso em que comunicará ao(â)</p><p>PROPRIETÁRIO(A), para as providências cabíveis. Igualmente, não se responsabilizará por vigilância, limpeza e</p><p>conservação do imóvel, podendo,</p><p>entretanto, contratar serviço de vigilância, prestado por empresa especializada, se o(a)</p><p>PROPRIETÁRIO(A) solicitar por escrito tal providência, correndo por conta dele(a) PROPRIETÁRIO(A) as despesas</p><p>decorrentes, obrigando-se a antecipar mensalmente o numerário para o(s) pagamento(s) do serviço contratado.</p><p>11) Sempre que o aluguel seja reajustado, a EMPRESA fará jus ao valor do reajuste, quando do pagamento do</p><p>primeiro mês do aluguel reajustado, sem prejuízo dos seus honorários mensais de 10% (dez por cento).</p><p>12) O imóvel a ser administrado é: ________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>13) O valor locativo mensal sugerido é: ____________________________________________________________</p><p>14) O prazo de locação é de até: ______________ (__________________________________) meses.</p><p>15) O imóvel destinasse à locação para fins: _________________________________________________________</p><p>16) Mensalmente, a EMPRESA creditará os valores ao(à) PROPRIETÁRIO(A) na Conta Bancária n.°:____________</p><p>da Agência n°: ________________________________ do Banco: _______________________________________</p><p>situada na:___________________________________________________________________________________</p><p>OBSERVAÇÕES :</p><p>Fica eleito o foro do (CIDADE)/(ESTADO), para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente</p><p>Convênio, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser.</p><p>(Local), ______ de _______________ de _________</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>PROPRIETÁRIO(A)</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>AUTORIZAÇÃO PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL</p><p>Nome Completo do(a) Proprietário(a):</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>Nacionalidade: ________________________________ Estado Civil: __________________________________</p><p>Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________</p><p>Profissão:_____________________________________ Data Aniversário:_______________________________</p><p>Endereço:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>Celular: ______________________________________ WhatsApp: ___________________________________</p><p>E-mail:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>CONDIÇÕES GERAIS</p><p>1) O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza a EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CRECI XXXX-X,</p><p>CNPJ.XX.XXX.XXX/XXXX-XX, a promover a locação do imóvel adiante discriminado, de sua propriedade,</p><p>assegurando-lhe absoluta exclusividade. O prazo desta exclusividade é de 30 (trinta) dias. Será considerado prorrogado</p><p>o prazo, por iguais períodos, se o(a) PROPRIETÁRIO/A não comunicar à EMPRESA, por escrito, até 5 (cinco) dias</p><p>antes do término aprazado, seu interesse de não renovar a exclusividade referida.</p><p>2) A EMPRESA promover aos atos necessários à efetivação da locação, inclusive fará publicidade em jornais;</p><p>providenciará a coleta de informações cadastrais do(s) locatário(s) e do(s) seu(s) fiador(es); exigirá fiador(es)</p><p>idôneo(s)ou outra modalidade de garantia da locação; e coloca-se à disposição do(a) PROPRIETÁRIO(A) para lhe</p><p>prestar esclarecimentos de ordem jurídica, durante a vigência da locação contratada.</p><p>3) Pelos serviços ora contratados, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará à EMPRESA, a título de honorários, a quantia</p><p>equivalente ao primeiro aluguel; e, desde já, autoriza a EMPRESA a receber do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) esse primeiro</p><p>aluguel, podendo passar-lhe(s) recibo e dar-lhe(s) a devida quitação.</p><p>4) Se o(a) PROPRIETÁRIO(A) ajustar qualquer locação diretamente ou por intermédio de interposta pessoa, no</p><p>período da vigência da exclusividade assegurada na Cláusula 1 (um), indenizará a EMPRESA pelos serviços</p><p>contratados, discriminados na Cláusula 2 (dois), mediante o pagamento da quantia estipulada na Cláusula 3 (três),</p><p>competindo à EMPRESA prestar ao(à) PROPRIETÁRIO(A) esclarecimentos de ordem jurídica, relacionados com a</p><p>legislação do inquilinato vigente, durante o período da locação contratada.</p><p>5) Fica a EMPRESA neste ato constituída pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) como sua bastante Procuradora, com os</p><p>poderes da cláusula “AD NEGOTIA”, para o fim específico de alugar o imóvel objeto deste Convênio, representando-</p><p>o(a) no Contrato de Locação.</p><p>6) A EMPRESA não se responsabilizará por limpeza, conservação ou vigilância no imóvel.</p><p>7) O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza a EMPRESA a emitir nota fiscal de prestação de serviços, referente à sua</p><p>remuneração ou corretagem, na forma da legislação e dos costumes vigentes.</p><p>8) Declara o(a) PROPRIETÁRIO(A) que as despesas do condomínio (se for o caso), impostos prediais, taxas e outros</p><p>tributos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel indicado na Cláusula 9 (nove) são de responsabilidade do(s)</p><p>locatário(s).</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>9) O imóvel a ser alugado é: _____________________________________________________________________</p><p>10) O valor locativo mensal sugerido é: _____________ (______________________________________________)</p><p>11) O prazo de locação é de até: _____________ (______________________________________________) meses.</p><p>12) O imóvel destina-se à locação para fim: ( ) Residencial ( ) Não-residencial ( ) Comercial</p><p>OBSERVAÇÕES:</p><p>Fica eleito o foro do Recife/PE. para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente Convênio, com</p><p>renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser.</p><p>(Local), ______ de _______________ de _________</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>PROPRIETÁRIO(A)</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>ADMINISTRAÇÃO DE BENS COM GARANTIA DE ALUGUEL</p><p>Nome Completo do(a) Proprietário(a):</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>Nacionalidade: ________________________________ Estado Civil: __________________________________</p><p>Identidade: ___________________________________ CPF: ________________________________________</p><p>Profissão:_____________________________________ Data Aniversário:_______________________________</p><p>Endereço:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>Celular: ______________________________________ WhatsApp: ___________________________________</p><p>E-mail:</p><p>__________________________________________________________________________________________</p><p>1) O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza a EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CRECI XXXX-X,</p><p>CNPJ XX.XXX.XXX/XXXX-XX,</p><p>a promover a locação do imóvel adiante discriminado, de sua propriedade,</p><p>assegurando-lhe absoluta exclusividade. O prazo desta exclusividade é de 30 (trinta) dias. Será considerado prorrogado</p><p>o prazo, por iguais períodos, se o(a) proprietário(a) não comunicar à EMPRESA, por escrito, até 5 (cinco) dias antes</p><p>do término aprazado, seu interesse de não renovar a exclusividade referida.</p><p>2) Se o(a) PROPRIETÁRIO(A) ajustar qualquer locação diretamente ou por intermédio de interposta pessoa, no</p><p>período de vigência da exclusividade assegurada, indenizará a EMPRESA pelos serviços contratados, mediante o</p><p>pagamento à vista do valor equivalente a 1 (um) mês de aluguel.</p><p>3) Ocorrendo a locação do imóvel, a EMPRESA obriga-se a prestar ao(à) PROPRIETÁRIO(A) os seguintes serviços de</p><p>administração: elaborar Contrato de Locação, receber aluguéis e outros valores consequentes, correlatos ou relativos à</p><p>locação celebrada com o(s) Locatário(s), podendo efetuar recebimentos através de bancos credenciados pela</p><p>EMPRESA, efetuar ou autorizar se necessário, pagamentos de impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel</p><p>administrado; efetuar ou autorizar pequenas despesas eventualmente necessárias à conservação do imóvel, bem como</p><p>despesas extras do condomínio (se for o caso), quando não seja de responsabilidade do(s) Locatário(s), abatendo os</p><p>respectivos valores dos aluguéis recebidos; prestar assistência jurídica na locação contratada; promover eventuais ações</p><p>ou procedimentos judiciais na defesa dos interesses do(a) PROPRIETÁRIO(A), desde que se relacionem com a</p><p>locação, correndo por conta deste(a) as custas e despesas necessárias ao andamento da(s) causa(s); reajustar os valores</p><p>dos aluguéis conforme as leis do inquilinato vigentes; realugar o imóvel ao se desocupar; exigir Fiador(es) idôneo(s),</p><p>seguro de fiança locatícia ou outra modalidade de garantia da locação; fiscalizar as ocupações do imóvel administrado,</p><p>exigindo do(s) Locatário(s) integral cumprimento das obrigações pactuadas.</p><p>3.1 Ocorrendo a locação do imóvel, a EMPRESA garante ao(à) PROPRIETÁRIO(A) o pagamento do aluguel</p><p>no prazo de até 7 (sete) dias úteis após o vencimento, independentemente do recebimento do(s) Inquilino(s) e,</p><p>desde já, fica sub-rogada, por via de consequência, em todos os direitos que couberem ao(à)</p><p>PROPRIETÁRIO(A) para recebimento e ressarcimento do(s) aluguel(eis) pago(s) a ele, inclusive multas e outras</p><p>cominações contratuais aplicáveis contra o(s) Inquilino(s) ou seu(s) Fiador(es); e esta obrigação da EMPRESA</p><p>só se extingue na data em que esta ajuizar contra o(s) Inquilino(s) em mora a competente ação de despejo, ou se</p><p>conseguir, extrajudicialmente, a desocupação do imóvel.</p><p>4) Para os fins aqui previstos, fica a EMPRESA, constituída pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) como sua bastante</p><p>Procuradora, com os poderes da cláusula “AD NEGOTIA”, para locar e administrar o imóvel de sua propriedade,</p><p>podendo: emitir recibos, dar quitações, assinar contratos e fazer acordo(s) com locatário(s), quando julgar convenientes</p><p>aos interesses do(a) Outorgante; representar o(a) PROPRIETÁRIO(A) perante quem de direito, no estrito</p><p>cumprimento das finalidades do presente Contrato; constituir ADVOGADO para a defesa dos interesses do(a)</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>PROPRIETÁRIO(A), com a cláusula “AD JUDICIA”, com poderes para o foro em geral, em qualquer Juízo, Instância</p><p>ou Tribunal, podendo propor ações, variar e desistir delas, concordar, discordar, transigir e firmar compromissos;</p><p>praticar, enfim, todos os demais atos necessários ao fiel e cabal desempenho do Mandato Procuratório instituído nesta</p><p>Cláusula, podendo inclusive substabelecer.</p><p>5) O prazo deste CONVÊNIO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DE BENS será sempre</p><p>igual ao prazo da locação do imóvel.</p><p>6) Pelos serviços ora contratados, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará à EMPRESA o primeiro aluguel, caso a locação</p><p>seja firmada por até 18 (dezoito) meses; em sendo por prazo superior, pagará 6% (seis por cento) do valor do contrato,</p><p>não podendo esses honorários pela intermediação ultrapassar de 1,8 (um vírgula oito) aluguel; e, mensalmente, a</p><p>importância líquida, livre de impostos e taxas de qualquer natureza, equivalente a 20% (vinte por cento) do valor do</p><p>aluguel mensal do imóvel administrado, não podendo esta remuneração jamais ser inferior a 28% (vinte e oito por</p><p>cento) de um Salário Mínimo vigente à época dos recebimentos; ficando acordado também que no mês de dezembro</p><p>de cada ano pagará mais 10% (dez por cento) como honorários suplementares. Ocorrendo a hipótese de a EMPRESA</p><p>receber do(s) Locatário(s) valores referentes à multa por infração contratual terá direito a esses valores, ficando de logo a</p><p>EMPRESA autorizada expressamente a deduzir suas remunerações dos valores recebidos do(s) Locatário(s) ou de seu(s)</p><p>Fiador(es), automaticamente, inclusive eventuais valores devidos pelo(s) Inquilino(s) à EMPRESA e que o(a)</p><p>PROPRIETÁRIO(A) decida dispensá-los.</p><p>6.1 Havendo necessidade ou conveniência de salvaguardar interessado(a) PROPRIETÁRIO(A), vindo a</p><p>EMPRESA a elaborar novo contrato de locação com mesmo inquilino(a), a EMPRESA fará jus a 50%</p><p>(cinquenta por cento) do valor do primeiro aluguel recebido na vigência do novo contrato.</p><p>7) A EMPRESA prestará contas dos recebimentos ao(à) PROPRIETÁRIO(A) ou a quem por este(a) expressamente</p><p>credenciado, sendo obrigação do(a) PROPRIETÁRIO(A) conferi-las nos Escritórios da EMPRESA ao menos uma vez</p><p>em cada semestre. Fica pactuado e aceito que as contas não contestadas pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) no prazo de até</p><p>180 (cento e oitenta) dias, reputam-se boas, certas, exatas e aprovadas para todos os fins e efeitos de direito.</p><p>8) Na hipótese de o imóvel vir a ser transacionado com qualquer Locatário durante a vigência da locação (por qualquer</p><p>documento público ou particular que caracterizar uma transação imobiliária a qualquer título), a EMPRESA fará jus a</p><p>uma corretagem correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da transação, a qual será devida a partir da data do</p><p>ajuste entre as partes.</p><p>9) O presente Convênio poderá ser rescindido amigavelmente por qualquer das Partes ora Contratantes, bastando para</p><p>isso que a Parte interessada comunique à outra, por escrito, sua intenção, com uma antecedência mínima de 30 (trinta)</p><p>dias. Se a rescisão partir do(a) PROPRIETÁRIO(A), a EMPRESA, fará jus ao último aluguel recebido do(s)</p><p>inquilino(s); se, porém, partir da EMPRESA, esta não fará jus aos honorários de 20% (vinte por cento) do aluguel</p><p>durante aqueles 30 (trinta) dias.</p><p>10) O/A PROPRIETÁRIO(A) confessa ter pleno conhecimento de que da locação do imóvel, como de qualquer outro</p><p>negócio, decorrem riscos de danos materiais e/ou danos morais. Por isso, a EMPRESA não se responsabiliza por</p><p>qualquer prejuízo ou dano, material ou moral, que seja da responsabilidade do(s) locatário(s) ou causado por ele(s), por</p><p>seus fiadores ou por terceiros, no imóvel objeto deste contrato ou decorrente da sua locação, sendo certo, entretanto,</p><p>que envidará todos os esforços no sentido de conseguir a reparação de tais danos, caso em que comunicará ao(à)</p><p>PROPRIETÁRIO(A), para as providências cabíveis. Igualmente, não se responsabilizará por vigilância, limpeza e</p><p>conservação do imóvel, podendo, entretanto, contratar serviço de vigilância, prestado por empresa especializada, se o(a)</p><p>PROPRIETÁRIO(A) solicitar por escrito tal providência, correndo por conta dele(a) PROPRIETÁRIO(A) as despesas</p><p>decorrentes, obrigando-se a antecipar mensalmente o numerário para o(s) pagamento(s) do serviço contratado.</p><p>11) Sempre que o aluguel seja reajustado, a EMPRESA fará jus ao valor do</p><p>reajuste, quando do pagamento do</p><p>primeiro mês do aluguel reajustado, sem prejuízo dos seus honorários mensais de 20% (vinte por cento).</p><p>12) O imóvel a ser administrado é: ________________________________________________________________</p><p>13) O valor locativo mensal sugerido é: _____________________________________________________________</p><p>14) O prazo de locação é de até: ________________ (___________________________________________) meses.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>15) O imóvel destina-se à locação para fins: _________________________________________________________</p><p>16) Mensalmente, a EMPRESA creditará os valores ao(à) PROPRIETÁRIO(A) na Conta Bancária n.°: ____________</p><p>da Agência n°: _________________________________ do Banco: ______________________________________</p><p>situada na: ___________________________________________________________________________________</p><p>OBSERVAÇÕES:</p><p>Fica eleito o foro do (CIDADE)/(ESTADO), para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente</p><p>Convênio, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser.</p><p>(Local), ______ de _______________ de ________</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>PROPRIETÁRIO(A)</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>EMPRESA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Ilmo(a) Sr.(a)</p><p>Fulano de tal</p><p>Rua da Alegria, nº 8, em Cruz de Rebouças,</p><p>Recife-Pernambuco</p><p>CARTA DE BOAS VINDAS</p><p>Prezado cliente,</p><p>Temos a grata satisfação de recebê-lo como nosso cliente, desejando que o relacionamento que aqui se</p><p>inicia seja profícuo e duradouro. Esperamos poder atendê-lo com satisfação em tudo o que esteja ao nosso</p><p>alcance.</p><p>Quando desejar, remeta sugestões ou reclamações sempre por escrito. Se, porém, o assunto for urgente,</p><p>procure nosso Gerente Administrativo ou qualquer de nossos diretores.</p><p>Pedimos atenção às recomendações abaixo pela importância que elas tem:</p><p>a. Existindo alguma irregularidade no imóvel que acaba de lhe ser locado, informe-nos por escrito no prazo</p><p>de até 5 (cinco) dias, mesmo que tenha passado despercebido no momento em que você vistoriou o</p><p>imóvel, para salvaguardar sua responsabilidade quando findar a locação;</p><p>b. Faça sua comunicação sempre por escrito e em 2 (duas) vias. Um de nossos funcionários irá ao imóvel</p><p>conferir a irregularidade. Depois da conferência, a EMPRESA registrará a irregularidade.</p><p>c. Queira, por favor, transferir a titularidade das contas de energia elétrica e água para seu nome, conforme</p><p>dispõe a cláusula 21 do contrato de locação anexo;</p><p>d. Rogamos de nos esquecer de nos trazer os originais dos comprovantes de pagamento dos encargos da</p><p>locação: IPTU, TAXAS DE MARINHA, DE BOMBEIRO, DE CONDOMÍNIO, DE CONSUMO</p><p>DE ENERGIA ELÉTRICA E DE ÁGUA, conforme o caso. O não atendimento a essa solicitação</p><p>(prevista como obrigação contratual) impedirá nossos funcionários de receberem os aluguéis ou</p><p>fornecerem boletos bancários.</p><p>e. O horário de funcionamento do Setor Administrativo da EMPRESA é das 9h às 12h e das 13h às 17h de</p><p>segunda a sexta-feira, e das 9h às 13h aos sábados;</p><p>f. Por fim, o Locatário confirma estar ciente destas importantes recomendações, assina o presente</p><p>(Local), _______ de ________________ de _________</p><p>____________________________________________</p><p>LOCATÁRIO(A)</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>INSTRUMENTO DE DISTRATO DE LOCAÇÃO</p><p>Os signatários, de um lado a Sra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, casada, aposentada,</p><p>identidade RG. XXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada nesta Capital, doravante</p><p>denominada PRIMEIRA DISTRATANTE, e do outro lado, a Dra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX ,</p><p>brasileira, divorciada, juíza de direito, identidade RG. XXXXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXXXXX,</p><p>residente e domiciliada nesta Capital, doravante denominada SEGUNDA DISTRATANTE; tem entre si justo e</p><p>acordado o desfazimento do contrato de LOCAÇÃO que tem por objeto a Casa situada na Rua</p><p>XXXXXXXXXXXXXXX desfazimento este que ora se formaliza, por interesse da SEGUNDA DISTRATANTE,</p><p>vez que não mais tem interesse em prosseguir com o negócio.</p><p>As partes trocam entre si, plena, rasa e irrevogável quitação, para nada mais exigir uma da outra, agora ou</p><p>futuramente, em juízo ou fora dele, com fundamento no negócio jurídico que ora fica rescindido para todos os</p><p>fins e efeitos de direito.</p><p>Assim, distratadas e satisfeitas, as partes assinam o presente instrumento, com duas testemunhas a tudo</p><p>presentes.</p><p>(Local), _______ de ________________ de _________</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>PRIMEIRA DISTRATANTE/LOCATÁRIA</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>SEGUNDA DISTRATANTE/LOCADORA</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>INSTRUMENTO DE DISTRATO DE LOCAÇÃO COM ÔNUS</p><p>Os signatários, de um lado a Sra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, casada, aposentada,</p><p>identidade RG. XXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada nesta Capital, doravante</p><p>denominada PRIMEIRA DISTRATANTE, e do outro lado, a Dra. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,</p><p>brasileira, divorciada, juíza de direito, identidade RG. XXXXXXXXX-SSP/PE., CPF. XXXXXXXXXXXXXXX,</p><p>residente e domiciliada nesta Capital, doravante denominada SEGUNDA DISTRATANTE; tem entre si justo e</p><p>acordado o desfazimento do contrato de LOCAÇÃO que tem por objeto a Casa situada na Rua........</p><p>desfazimento este que ora se formaliza, por interesse da SEGUNDA DISTRATANTE, vez que não mais tem</p><p>interesse em prosseguir com o negócio.</p><p>Neste ato, a SEGUNDA DISTRATANTE paga e a PRIMEIRA DISTRATANTE recebe a quantia de</p><p>R$ XXXXXXXX (XXXXXXXX) referente ao pagamento proporcional da MULTA RESCISÓRIA, representado</p><p>pelo Cheque nº _____________, agência ___________, sacado contra Banco XXXXXXXX, de emissão da</p><p>distratante.</p><p>As partes trocam entre si, plena, rasa e irrevogável quitação, para nada mais exigir uma da outra, agora ou</p><p>futuramente, em juízo ou fora dele, com fundamento no negócio jurídico que ora fica rescindido para todos os</p><p>fins e efeitos de direito.</p><p>Assim, distratadas e satisfeitas, as partes assinam o presente instrumento, com duas testemunhas a tudo</p><p>presentes.</p><p>(Local), _______ de ________________ de _________</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>PRIMEIRA DISTRATANTE/LOCATÁRIA</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>SEGUNDA DISTRATANTE/LOCADORA</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>RELAÇÃO DE DOCUMENTOS CADASTRAIS</p><p>Imóvel: ____________________________________________ Locatário/a(s):</p><p>___________________________________________________</p><p>Fiador/a(s):</p><p>Referência: _____________ Aluguel (R$): ________________</p><p>Destinação: ( ) Residencial ( ) Não-residencial ( ) Comercial</p><p>FINEZA FORNECER(EM)-NOS FOTOCÓPIAS DOS SEGUINTES DOCUMENTOS:</p><p>1. - DO/A(S) PROPONENTE LOCATÁRIO/A(S)</p><p>1.1 – Identidade e CPF (marido e mulher).</p><p>1.2 – Comprovação de Rendimentos (último contracheque ou recibo do Imposto de Renda).</p><p>1.3 – Três (3) últimos recibos de aluguel e também do contrato de locação do imóvel que você ainda ocupe.</p><p>1.4 – Cartões de cheques especiais.</p><p>1.5 – Contas de energia do imóvel que ocupe.</p><p>1.6 – Comprovante de propriedade de veículos.</p><p>2. - DO/A(S) PROPONENTE FIADOR/A(S)</p><p>2.1 – Identidade e CPF (marido e mulher).</p><p>2.2 – Comprovação de Rendimentos (último contracheque ou recibo do Imposto de Renda).</p><p>2.3 – Escritura(s) de imóvel(eis) de sua propriedade, no Grande Recife.</p><p>2.4 – Cartões de cheques especiais.</p><p>2.5 – Contas de energia do imóvel que ocupe.</p><p>2.6 – Comprovante de propriedade de veículos.</p><p>3. - DO/A(S) PROPONENTE LOCATÁRIO(A) OU PROPONENTE FIADOR/A(S), QUANDO PESSOA</p><p>JURÍDICA</p><p>3.1 – Contrato Social ou Estatutos (e suas alterações).</p><p>3.2 – Cartão de inscrição no CNPJ/MF.</p><p>3.3 – Publicação da última A.G.O. e da última A.G.E. (somente quando tratar-se de Sociedade Anônima).</p><p>3.4 – Se pessoa jurídica representada por Procurador, fineza juntar fotocópia autenticada da Procuração.</p><p>3.5 – Carta de referências fornecidas por dois Bancos com os quais opere(m). Estas cartas só serão aceitas nos</p><p>originais.</p><p>3.6 – Escritura(s) de imóvel(eis) de sua propriedade, no Grande Recife.</p><p>4. - ESCLARECIMENTOS IMPORTANTES</p><p>a) - As fichas anexas só serão aceitas para exame quando preenchidas completamente, de forma bem legível.</p><p>b) - Reservamo-nos o direito de recusar qualquer Proponente(s) Locatário/a(s) e/ou seu(s) Proponente(s) Fiador/a(s),</p><p>sem informar razões ou motivos.</p><p>c) - Se você possuir um bom cadastro, facilite-nos conhecê-lo a fundo. A honradez é o maior patrimônio de todo(a)</p><p>cidadão(a).</p><p>De pleno acordo: Recife/PE, ______ de _______________ de ________</p><p>____________________________________________</p><p>Proponente</p><p>____________________________________________</p><p>Atendente</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>INFORMAÇÕES CADASTRAIS</p><p>Imóvel: _________________________________________________ Locatário/a(s):</p><p>_______________________________________________________ Fiador/a(s):</p><p>Referência: _______________ Aluguel (R$): __________________</p><p>Destinação: ( ) Residencial ( ) Não-residencial ( ) Comercial</p><p>Nome: _________________________________________________________________________________________</p><p>Endereço Residencial: _____________________________________________________________________________</p><p>_______________________________ Há quanto tempo reside no endereço acima: ____________________________</p><p>Nacionalidade: __________________________________ Estado Civil: ____________________________________</p><p>Profissão: ______________________________________ E-mail: ________________________________________</p><p>Fone: _________________________________________ WhatsApp: _____________________________________</p><p>Identidade: _____________________________________ Órgão Emissor: __________________________________</p><p>CPF: __________________________________________ Data Nascimento: ________________________________</p><p>Empresa onde trabalha: ____________________________________________________________________________</p><p>Endereço profissional: _____________________________________________________________________________</p><p>Fone(s) profissional(is): ____________________________________________________________________________</p><p>Data da admissão: _______________________________ Renda mensal comprovada: R$: _____________________</p><p>Outras fontes de renda: ___________________________________________________________________________</p><p>Cargo/função que exerce: __________________________ Há quanto tempo? _______________________________</p><p>Possui imóvel(eis) próprio(s)? _______________________ Valor Estimativo: R$ _____________________________</p><p>Veículo / marca: ________________ Placa: ________________________ Ano: __________________________</p><p>Cônjuge/Nome: _________________________________________________________________________________</p><p>Nacionalidade: _________________ Profissão: ______________________ Data Nascimento: ________________</p><p>Identidade no: _________________ Órgão: ________________________ CPF: __________________________</p><p>Empresa onde trabalha: ____________________________________________________________________________</p><p>Endereço profissional: _____________________________________________________________________________</p><p>E-mail: ______________________________________ WhatsApp: _____________________________________</p><p>Data da admissão: ______________________________ Renda mensal comprovada: R$ ______________________</p><p>Cargo/função que exerce: ________________________ Há quanto tempo? ________________________________</p><p>As contas bancárias são conjuntas? _________________</p><p>Veículo / marca: ________________ Placa: ________________________ Ano: __________________________</p><p>REFERÊNCIAS BANCÁRIAS ( ) ELE ( ) ELA</p><p>_____________________________</p><p>Banco</p><p>_____________________________</p><p>Agência</p><p>_____________________________</p><p>Conta nº</p><p>_____________________________</p><p>Banco</p><p>_____________________________</p><p>Agência</p><p>_____________________________</p><p>Conta nº</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>REFERÊNCIAS PESSOAIS (Nome e endereço completo de 2 (duas) pessoas amigas)</p><p>1) Nome: _____________________________________ WhatsApp: ____________________________________</p><p>Endereço: _____________________________________________________________________________________</p><p>2) Nome: _____________________________________ WhatsApp: ____________________________________</p><p>Endereço: _____________________________________________________________________________________</p><p>Possui homônimo negativo? ( ) ELE ( ) ELA</p><p>Declaro(amos) que as informações acima são verdadeiras e autorizo(amos) a EMPRESA a conferi-las.</p><p>(Local), _______ de ________________ de ___________</p><p>____________________________________________</p><p>ASSINATURA</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO</p><p>(GARANTIDO POR TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO)</p><p>Valor do Aluguel</p><p>Valor do Incentivo</p><p>Aluguel Incentivado</p><p>R$ _________________</p><p>R$ _________________</p><p>R$ _________________</p><p>LOCADOR/A(ES) - ___________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>ora representado/a(s), por procuração pela sua bastante procuradora XXXXXXXX, CRECI XXXX-X, CNPJ.</p><p>XX.XXX.XXX/XXXX-XX, estabelecida nesta Capital.</p><p>LOCATÁRIO/A(S) - __________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>GARANTIA DA LOCAÇÃO – TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO – Como garantia das obrigações assumidas neste</p><p>contrato, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), por ser(em) de seu interesse, dá em Caução ao/à(s) LOCADOR/A(ES), o Título</p><p>de Capitalização de pagamento único, no valor total</p><p>de R$. ________________________________</p><p>(___________________________________________), subscrito, neste ato, junto à Porto Seguro Capitalização S/A,</p><p>através da Proposta de nº _____________________________, no formulário nº ___________________________.</p><p>Parágrafo 1º. Ao término do prazo de vigência do Título (12 meses), sob pena de quebra de cláusula contratual, fica</p><p>o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigado/a(s) a renová-lo sucessivamente enquanto perdurar a locação, no mesmo plano,</p><p>mediante reaplicação dos saldos atualizados, ficando, também, o(s) Títulos(s) oriundo(s) da reaplicação caucionado(s)</p><p>como garantia de avença locatícia, até a efetiva desocupação do(s) imóvel(eis) e entrega das chaves.</p><p>Parágrafo 2º. Para os fins constantes no Parágrafo 1o desta cláusula, o/a(s) LOCADOR/A(ES) liberarão junto à Porto</p><p>Seguro Capitalização S/A a Caução dos Títulos vencidos para fins de reaplicação.</p><p>Parágrafo 3º. Ainda, para atender o Parágrafo 1o desta cláusula, neste ato o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) concedem ao/à(s)</p><p>LOCADOR/A(ES), exclusivamente, poderes para que, em seu nome e a seu favor, possam resgatar o(s) título(s)</p><p>vencido(s) e dado(s) em caução a locação, e reaplicar, integralmente, o(s) seu(s) valor(es) de resgate em novo(s)</p><p>título(s), junto à Porto Seguro Capitalização S/A, assinando a(s) respectiva(s) Proposta(s) de Subscrição e concordando,</p><p>expressamente, com as Condições Gerais do(s) Título(s) de Capitalização.</p><p>Parágrafo 4º. Ao término da locação, com a desocupação do(s) imóvel(eis) e a entrega das chaves, sem a existência de</p><p>quaisquer débitos do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para com o/a(s) LOCADOR/A(ES), este/a(s) liberará(rão) junto à Porto</p><p>Seguro Capitalização S/A a caução do(s) Título(s), apresentando também documento rescisório da locação firmado</p><p>pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) e LOCATÁRIO/A(S), com as firmas reconhecidas.</p><p>Parágrafo 5º. No caso de inobservância pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de quaisquer das cláusulas deste contrato, fica</p><p>o/a(s) LOCADOR/A(ES), desde já, autorizado/a(s) a resgatar o Título caucionado, a qualquer momento, mesmo antes</p><p>do prazo final de capitalização, inclusive com a correção devida, independentemente de interpelação judicial ou</p><p>extrajudicial, pagando-se de qualquer importância que lhe seja devida, fazendo a restituição ao/à(s) LOCATÁRIO/A(S)</p><p>do saldo que porventura haja em seu favor. Na hipótese de ser contestado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o valor</p><p>apresentado, e ser ajuizada a competente ação de prestação de contas, correrão por conta deste todas as despesas, custas</p><p>e honorários de advogado.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Parágrafo 6º. AO/Á(S) LOCADOR/A(ES) são conferidos, neste ato, também pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S), os</p><p>necessários poderes especiais de representação para substituição dos Títulos dados em caução, caso no curso da locação</p><p>venha a ocorrer o termo final do prazo de capitalização. Nesta hipótese os novos Títulos permanecerão em garantia da</p><p>locação e das obrigações assumidas pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S), mantidas as demais condições, em especial quanto ao</p><p>disposto no parágrafo anterior.</p><p>Parágrafo 7º. O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) para todos os fins e efeitos de direito, que recebe(em) o(s)</p><p>imóvel(eis) locado(s) no estado em que se encontra(m) de conservação e uso, identificado no Relatório referente ao</p><p>estado de uso e conservação do(s) imóvel(eis) o(s) qual(is) é(são) parte integrante deste contrato, assinado por todos os</p><p>contratantes, obrigando-se e comprometendo-se a devolvê-lo nesse estado, independentemente de qualquer aviso ou</p><p>notificação prévia, e qualquer que seja o motivo da devolução, sob pena de incorrer nas cominações previstas neste</p><p>contrato ou estipuladas em lei, além da obrigação de indenizar por danos ou prejuízos decorrentes da inobservância</p><p>dessa obrigação, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.</p><p>OBJETO E FINALIDADE DA LOCAÇÃO – O(s) imóvel(eis) objeto desta locação é (são) ____________________</p><p>___________________________________________________________________________________________,</p><p>o/a(s) qual(ais) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a usar exclusivamente para fins ________________________.</p><p>PRAZO – O prazo desta locação é de ________ (____________________________) meses, com início do prazo em</p><p>_________________________________ e término do prazo em _______________________________________.</p><p>VALOR DO ALUGUEL E LOCAL DE PAGAMENTO – O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas</p><p>partes, é R$ _______________ (_______________________________________________), exigível no dia _____</p><p>(___________________) de cada mês; vencendo-se o primeiro aluguel em _____________________ o/a(s) qual(ais)</p><p>o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pagará(ão) diretamente à ARRECIFES, estabelecida no endereço do seu conhecimento.</p><p>Os aluguéis seguintes o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a pagar à ARRECIFES, porém, através da Rede Bancária</p><p>da Compensação Integrada, utilizando-se de boletos especiais, que deverá(ão) receber, periodicamente, nos escritórios</p><p>da ARRECIFES, com antecedência mínima de 3 (três) dias dos respectivos vencimentos; salvo se houver disposição</p><p>contrária neste contrato, indicando-lhe(s) local ou modo diferente para pagamento.</p><p>REAJUSTE(S) DO ALUGUEL – Para o primeiro período da locação, o valor ajustado é R$.____________________</p><p>(_______________________________________________________), reajustável automaticamente, após cada</p><p>menor período admitido por lei, tomando-se como base para cálculo do reajustamento a variação do IGPM/FGV –</p><p>Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas ou, na sua falta, a do IPC/FGV – Índice de Preços ao</p><p>Consumidor da Fundação Getúlio Vargas, ou ainda por acordo entre as partes, para reconduzir o aluguel ao justo valor</p><p>de mercado.</p><p>MULTA CONVENCIONAL – Para os fins previstos na CLÁUSULA 13, fica estipulada e aceita pelas partes a multa</p><p>convencional de R$ _________________ (________________________________________________________),</p><p>equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à época da infração, devidamente corrigido</p><p>monetariamente.</p><p>ABATIMENTO OU INCENTIVO – O valor do aluguel mensal sofrerá uma redução de _____________________</p><p>(___________________________________) por cento, a título de incentivo à pontualidade, sempre que for pago</p><p>até o dia do respectivo vencimento. O pagamento efetuado após o dia do vencimento não gozará desse abatimento, sob</p><p>nenhum pretexto.</p><p>JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – Qualquer atraso no pagamento, porventura verificado, caracterizará a mora</p><p>do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), sujeitando-o/a(s) ao pagamento de juros legais e, se o atraso for superior a 30 (trinta) dias,</p><p>ficará ainda sujeito/a(s) à correção monetária, incorrendo também em grave infração contratual, sujeitando-o/a(s) a</p><p>todas as penalidades previstas neste contrato e na legislação pertinente à matéria.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>CONDIÇÕES GERAIS DA LOCAÇÃO</p><p>1) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) têm entre si justa e contratada a presente locação, que se</p><p>rege pela Legislação que disciplina a locação de prédio urbano (Lei do Inquilinato) e, notadamente, pelos termos do</p><p>presente Contrato, que obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.</p><p>2) – Vencido o prazo da locação, ou se a locação vier a ser rescindida, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se obriga(m) a restituir</p><p>o(s) imóvel(eis) ora locado(s), completamente limpo, pintado (por dentro e por fora), vago e desocupado e no estado</p><p>em que o recebeu(ram), salvo as deteriorações decorrentes do</p><p>uso normal, independentemente de qualquer notificação,</p><p>aviso, medida ou formalidade do/a(s) LOCADOR/A(ES).</p><p>2.1 – A seu exclusivo critério o/a(s) LOCADOR/A(ES) poderá(ão) aceitar o encargo de promover a pintura</p><p>do(s) imóvel(eis), mediante o pagamento pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de uma importância equivalente a 1</p><p>(um) mês do aluguel vigente à época.</p><p>2.2 – A responsabilidade do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) somente será considerada plenamente satisfeita quando</p><p>o/a(s) LOCADOR/A(ES) aceitar(em) a devolução das chaves do(s) imóvel(eis), acompanhadas de declaração</p><p>do Sindico referente à quitação das obrigações para com o condomínio, se houverem, bem como da prova de</p><p>quitação das contas de consumo de energia elétrica, de água (quando for o caso), dos impostos prediais e das</p><p>demais taxas devidas até aquela data. Por ocasião da aceitação das chaves, o/a(s) LOCADOR/A(ES)</p><p>formalizará(ão) o ato, por escrito.</p><p>3) – O aluguel mensal, livremente ajustado pelas partes, é aquele indicado neste Contrato, ficando também a cargo</p><p>do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o pagamento da totalidade dos demais encargos contratuais, conforme disposto na cláusula</p><p>5ª (quinta) deste instrumento.</p><p>3.1 – O aluguel mensal sofrerá reajustes periódicos, os quais serão feitos nos prazos e da forma indicada</p><p>neste contrato, tomando-se por base, para efeito de cálculo das devidas correções, o valor correspondente ao</p><p>aluguel vigente.</p><p>3.2 – As partes concordam expressamente que essas correções sejam de automática aplicação, tornando-se</p><p>dispensáveis quaisquer comunicações, notificações, ou interpelações ao/à(s) LOCATÁRIO/A(S).</p><p>4) – No prazo desta locação e no da sua eventual prorrogação, ficará a cargo exclusivo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o</p><p>pagamento da totalidade dos impostos prediais e/ou territoriais, taxas e tributos incidentes sobre o(s) imóvel(eis) ou</p><p>que sobre este(s) venha(m) a incidir; pequenas tarifas para pagamento do aluguel e/ou encargos na rede bancária;</p><p>respondendo também o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pelas despesas ordinárias necessárias à administração do prédio</p><p>(condomínio), entendendo-se como tais: encargos de força de luz, água e saneamento, salários, encargos trabalhistas e</p><p>contribuições previdenciárias dos empregados necessários ao Edifício, limpeza e conservação das instalações de uso</p><p>comum; manutenção de equipamentos hidráulicos e elétricos de uso comum; de elevadores; pequenos reparos em</p><p>partes externas das instalações hidráulicas, elétricas e outros.</p><p>5) – Todos os pagamentos devidos pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a título de aluguel, impostos municipais, taxas e</p><p>demais encargos relacionados na cláusula 4 (quatro) deste Instrumento, deverão ser efetuados pelo/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), obrigando-se este/a(s) a entregar(em) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) os comprovantes originais de</p><p>pagamento, devidamente quitados por quem de direito, mensalmente.</p><p>5.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não poderá(ão) parcelar taxas de qualquer natureza e tributos vencidos</p><p>incidentes sobre o(s) imóvel(eis), salvo se autorizado/a(s) pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S), por escrito, de</p><p>modo induvidoso, ficando estipulado e aceito pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) que qualquer parcelamento,</p><p>ainda que não vencido, terá que ser pago e liquidado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) antes da efetiva entrega</p><p>do(s) imóvel(eis), sendo esta condição “sine qua non” para a aceitação da devolução.</p><p>6) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) neste ato, haver vistoriado o(s) imóvel(eis) objeto desta locação e</p><p>constatado encontrar(em)-se ele(s) em perfeito estado de conservação e limpeza, com aparelhos sanitários, instalações</p><p>de água, de eletricidade, esgoto, gás e telefone, as vidraças, chaves, torneiras, pias, ralos e demais acessórios, tudo em</p><p>condições de perfeito funcionamento e uso.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>6.1 – Obriga(m)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a conservar em perfeita ordem o(s) imóvel(eis) ora recebido(s)</p><p>em locação, nas condições em que o(s) recebe(m), bem como todos os seus acessórios, e a realizar às suas</p><p>expensas todas as obras necessárias a essa perfeita conservação, correndo por conta do/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES), exclusivamente, aquelas que importarem na segurança estrutural do(s) imóvel(eis).</p><p>6.2 – Todos os estragos porventura verificados no(s) imóvel(eis), deverão ser reparados pelo/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), ficando ele/a(s) responsável(eis) pelo pagamento dos aluguéis e de todos os encargos,</p><p>devidamente corrigidos monetariamente, enquanto estiverem sendo efetuados tais reparos e até sua total</p><p>conclusão.</p><p>7) – Para toda e qualquer benfeitoria a ser introduzida no(s) imóvel(eis) ou em suas instalações, quer internas como</p><p>externas, e mesmo para colocação de placas, letreiros, etc., faz-se necessária a prévia autorização do/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES), por escrito.</p><p>7.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não terá(ão) direito, seja a que pretexto for, à qualquer indenização, nem</p><p>mesmo à retenção do(s) imóvel(eis), por eventuais benfeitorias nele(s) realizadas, ainda que tenham o caráter</p><p>de necessárias e que tenham sido previamente autorizadas pelo/a(s) LOCADOR/A(ES).</p><p>7.2 – Caso não convier ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a permanência no(s) imóvel(eis) de qualquer benfeitoria</p><p>ou obra, ainda que haja sido autorizada, deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) demoli-la e removê-la às suas</p><p>custas.</p><p>8) – Por esta e na melhor forma de direito, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) dá(ão) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a faculdade de</p><p>vistoriar o(s) imóvel(eis) ora locado(s). A locação poderá ser rescindida pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) se o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) recusar(em) ou impedir(em), por qualquer meio, a visita ou a vistoria do(s) imóvel(eis) pelo/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES) ou por pessoa outra devidamente credenciada por este/a(s).</p><p>8.1 – Se, feita a vistoria, for constatado qualquer dano no(s) imóvel(eis) ou em seus pertences, o/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES) notificará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para no prazo de 10 (dez) dias, proceder(em)</p><p>os reparos e consertos necessários, correndo as despesas respectivas por conta dele/a(s) LOCATÁRIO/A(S),</p><p>sob pena de se caracterizar grave infração contratual, motivando a rescisão da locação, através da competente</p><p>ação de despejo.</p><p>8.2 – A locação também poderá ser rescindida, se o(s) imóvel(eis) vier(em) a ser exposto(s) à venda e o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), por si ou por interposta pessoa, impedir(em) ou dificultar(em) a sua visitação por parte</p><p>de eventuais compradores, no horário das 09:00 às 17:00 horas.</p><p>9) – Não é permitida a cessão ou transferência deste Contrato, nem a sublocação ou empréstimo do(s) imóvel(eis)</p><p>locado(s), no todo ou em parte, ainda que gratuitamente, sem prévio consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) por</p><p>escrito, não se presumindo o consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) pela simples demora em manifestar</p><p>formalmente a sua oposição.</p><p>9.1 – Em se tratando de pessoa jurídica, e a locação destinando-se a fins comerciais ou a fins não</p><p>residenciais, entender-se-á como sublocação, empréstimo ou transferência não autorizados pelo/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES) qualquer alteração que venha a ser efetuada na firma ou no contrato social do/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), objetivando a entrada ou a saída de sócio(s), fato esse que autorizará a rescisão deste</p><p>contrato de pleno direito, sujeitando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à multa convencional estipulada na</p><p>Cláusula 13 (treze).</p><p>10) – Havendo regulamento especial para o(s) imóvel(eis) e/ou para os condôminos, imposto pela Administração do</p><p>edifício ou pelo Condomínio, obriga(am)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a respeitá-lo integralmente, passando as</p><p>respectivas disposições a constituir cláusulas deste contrato, por extensão jurídica, como se nele estivessem transcritas.</p><p>De qualquer forma, não poderá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) infringir as normas referentes</p><p>ao direito de vizinhança,</p><p>notadamente no que se referir ao sossego e respeito aos seus vizinhos, sendo-lhe(s) ainda terminantemente proibida a</p><p>prática, no(s) imóvel(eis), de jogos de azar, leilões e/ou quaisquer eventuais atos contrários aos bons costumes e à ordem</p><p>pública.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>11) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) fica(m) obrigado/a(s) a, no curso da locação, satisfazer(em) a todas as intimações dos</p><p>poderes públicos a que der(em) causa, sob pena de incorrer(em) em multa por infração contratual e até na rescisão</p><p>deste contrato.</p><p>11.1 – Todas as multas a que o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) der(em) causa, serão por ele/a(s) pagas, ficando</p><p>ainda responsável(eis) pelas multas e majorações de impostos, taxas e demais tributos a que der(em) causa</p><p>pela retenção indevida dos avisos dos respectivos lançamentos.</p><p>12) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) não terá(ão) qualquer responsabilidade perante o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), em caso</p><p>de sinistro de qualquer natureza, notadamente desabamento do(s) imóvel(eis), incêndio, mesmo que originado por</p><p>curto-circuito ou estrago nas instalações elétricas do(s) imóvel(eis).</p><p>13) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigam-se a respeitar e cumprir este Contrato tal qual</p><p>se acha redigido, incorrendo o Contratante que infringir qualquer das suas cláusulas na multa convencional estipulada</p><p>neste Instrumento, independentemente de qualquer aviso, formalidade, notificação ou interpelação. Essa multa será</p><p>devida e paga, inclusive no caso de o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) não manter(em) o(s) imóvel(eis) em perfeito estado de</p><p>conservação e limpeza.</p><p>14) – Tudo quanto for devido em razão deste Contrato será cobrado em ação apropriada no foro desta Capital,</p><p>correndo por conta da parte vencida todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por cento) de</p><p>honorários advocatícios, sendo certo que essa porcentagem será reduzida para 10% (dez por cento) quando a</p><p>responsabilidade for liquidado amigavelmente no escritório do(s) advogado(s) do/a(s) LOCADOR/A(ES),</p><p>independentemente de qualquer procedimento judicial, não podendo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se opor(em) ao</p><p>pagamento de tal porcentagem, sob qualquer pretexto, desde que esteja(m) em atraso no pagamento do(s) aluguel(éis)</p><p>e/ou demais encargos da locação, vencidos.</p><p>15) – Qualquer atraso no pagamento de aluguel e/ou encargo da locação sujeitará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à</p><p>MULTA MORATÓRIA de 1% (hum por cento) para cada dia de atraso, até o limite de 20% (vinte por cento) do</p><p>principal, além dos juros legais de 1% (hum por cento) ao més ou fração de mês. E, se o atraso for igual ou superior a</p><p>30 (trinta) dias, ficará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) sujeito/a(s), também, à correção monetária devida; incorrendo</p><p>ainda em grave Infração contratual, geradora da rescisão desta locação; sujeitando-o/a(s) às penalidades previstas em lei</p><p>e, notadamente, às estipuladas e acordadas neste Contrato de Locação.</p><p>16) – Todas as despesas decorrentes deste Contrato, inclusive seu registro, serão da exclusiva e inteira responsabilidade</p><p>do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), o/a(s) qual(ais) declara(m) que, nesta data, recebeu(ram) as chaves e toma(m) posse do(s)</p><p>imóvel(eis), obrigando-se a usá-lo(s) única e exclusivamente para fins _____________________________________.</p><p>17) – Havendo interesse do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) em continuar com a locação do(s) imóvel(eis), obriga(m)-se a</p><p>manifestar seu interesse, por escrito, com até 30 dias de antecedência do término do prazo certo e determinado desta</p><p>locação, para, mediante renovação do Título de Capitalização e atualização dos seus dados cadastrais, se for também do</p><p>interesse do/a(s) LOCADOR/A(ES), elaborar-se novo instrumento de contrato, ficando pactuado e aceito que em</p><p>vindo o/a(s) Locatário/a(s) a descumprir tal obrigação, sujeitar-se-á(ão) ao pagamento da multa convencionada na</p><p>Cláusula 13 (treze), sem prejuízo do direito do/a(s) LOCADOR/A(ES) de ingressar(em) em juízo com a competente</p><p>ação de despejo por não mais convir a locação, ou se preferir(em) o/a(s) LOCADOR/A(ES), poderá(ão), por si ou por</p><p>sua procuradora, renovar o Título de Capitalização. Assim, para este fim específico, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S)</p><p>outorga(m) ao/à(s) LOCADOR/A(ES), como de logo outorgado(s) fica(m), os necessários poderes para o representar</p><p>perante a seguradora emitente do Título.</p><p>18) – As partes pactuam e aceitam que os reajustes dos valores dos aluguéis passem a ter a menor de todas as</p><p>periodicidades que, futuramente, a Lei Inquilinária venha a permitir; e isso entrará em vigor tão logo a lei o permita,</p><p>tornando-se dispensáveis todo e qualquer aviso, notificação ou formalidade judicial ou extrajudicial.</p><p>19) – Fica fazendo parte integrante deste Contrato uma cópia do Laudo de Vistoria do(s) Imóvel(eis) locado(s), datado</p><p>de __________, devidamente assinado pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) ou pela sua procuradora, e pelo/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), bem como a procuração através da qual o/a(s) LOCADOR/A(ES) outorga(m) à Arrecifes</p><p>Negócios Imobiliários Ltda., os poderes para alugar o imóvel.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>20) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) confessa(m) que leu(ram), entendeu(ram) e aceita(m) o presente instrumento de</p><p>contrato de locação tal como se acha redigido, nada tendo a lhe opor ou a contraditar.</p><p>E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente Contrato, na presença de 2 (duas)</p><p>testemunhas, elegendo o foro da Comarca do Recife, Pernambuco, para dirimir qualquer eventual demanda oriunda</p><p>desta Locação, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser, inclusive o foro de</p><p>domicílio.</p><p>(Local), _______ de ________________ de _________</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>p.p LOCADOR(A)</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>LOCATÁRIO(A)</p><p>____________________________________________</p><p>LOCATÁRIO(A)</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO</p><p>(GARANTIDO POR SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA)</p><p>Valor do Aluguel</p><p>Valor do Incentivo</p><p>Aluguel Incentivado</p><p>R$ _________________</p><p>R$ _________________</p><p>R$ _________________</p><p>LOCADOR/A(ES) - ___________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>ora representado/a(s), por procuração pela sua bastante procuradora XXXXXXXX, CRECI XXXX-X, CNPJ.</p><p>XX.XXX.XXX/XXXX-XX, estabelecida nesta Capital.</p><p>LOCATÁRIO/A(S) - __________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>___________________________________________________________________________________________</p><p>O seguro de Fiança Locatícia contratado pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) junto a PORTO SEGURO CIA. DE</p><p>SEGUROS GERAIS, cuja vigência será de ____ (________________) meses, seguida de renovações obrigatórias a</p><p>cada período plurianual, garantirá esta locação, nos termos do inciso III, do artigo 37 da Lei do Inquilinato, mediante</p><p>pagamento de prêmio.</p><p>São de conhecimento do LOCADOR/A(ES) e LOCATÁRIO/A(S) as Condições Gerais do seguro de Fiança Locatícia.</p><p>Para efeito desta garantia, os prêmios iniciais e renovações anuais do seguro de fiança locatícia, calculados conforme</p><p>NORMAS VIGENTES serão pagos pelo/a(s) Locatário/a(s), de acordo com o inciso XI, do artigo 23 da Lei do</p><p>Inquilinato, sob pena de rescisão da locação, com o consequente despejo e cancelamento da apólice.</p><p>A apólice garantirá exclusivamente as coberturas especificadas na proposta de seguro.</p><p>Eventuais débitos decorrentes do presente contrato, não pagos pelo/a(s) Locatário/a(s) após regularmente instados a</p><p>tanto serão comunicados as entidades mantenedoras de bancos de dados de proteção ao crédito (Serasa, SPC, etc.),</p><p>quer pelos LOCADOR/A(ES), quer pela Seguradora. Tais débitos incluem todas as despesas com as medidas judiciais</p><p>cabíveis.</p><p>Para exercer os direitos e dar cumprimento às obrigações desse contrato, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) declara(m)-se</p><p>solidário(s) entre si e constituem-se reciprocamente PROCURADORES, conferindo-se mutuamente poderes especiais</p><p>para receber citações, notificações e intimações, confessar, desistir e assinar tudo quanto se tornar necessário, transigir</p><p>em juízo ou fora dele, fazer acordos, firmar compromissos judiciais ou extrajudiciais, receber e dar quitação.</p><p>No caso de abertura de sinistro amparado pela apólice de seguro que garante a presente locação, fica a PORTO</p><p>SEGURO CIA. DE SEGUROS GERAIS, constituída mandatária, com poderes para defender os direitos e interesses</p><p>do/a(s) LOCADOR/A(ES), representá-lo/a(s) em juízo ou fora dele, outorgar, aceitar, receber e quitar tudo quanto lhe</p><p>for devido a título de aluguéis, encargos e multas decorrentes do sinistro, anuir e assinar, com poderes especiais para</p><p>transigir, confessar, fazer acordos, firmar compromissos, propor ações e respondê-las, nomear advogado, outorgar</p><p>mandato, representá-lo/a(s) perante o fórum em geral e praticar todos atos afins.</p><p>O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) para todos os fins e efeitos de direito, que recebe(em) o(s) imóvel(eis) locado(s)</p><p>no estado em que se encontra de conservação e uso, identificado no Relatório referente ao estado de uso e conservação</p><p>do imóvel o qual é parte integrante deste contrato, assinado por todos os contratantes, obrigando-se e</p><p>comprometendo-se a devolvê-lo nesse estado, independentemente de qualquer aviso ou notificação prévia, e qualquer</p><p>que seja o motivo de devolução, sob pena de incorrer nas cominações previstas neste contrato ou estipuladas em lei,</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>além da obrigação de indenizar por danos ou prejuízos decorrentes da inobservância dessa obrigação, salvo as</p><p>deteriorações decorrentes do uso normal do(s) imóvel(eis).</p><p>Declara(m) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), para todos os fins e efeitos de direito, que recebe(m) o(s) imóvel(eis) locado(s)</p><p>com Pintura Interna nova, e assim obriga(m)-se, ao final da locação, a pintá-lo(s) e devolvê-lo(s) no mesmo estado que</p><p>recebeu, sob pena de incorrer nas cominações previstas neste contrato ou estipuladas em lei. O/A(S)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) declara(m) ainda estar ciente(s) de que não devolvendo o(s) imóvel(eis) pintado(s) internamente, a</p><p>Seguradora indenizará o/a(s) LOCADOR/A(ES) pelo ônus da pintura, e terá direito de reaver o valor que tiver sido</p><p>pago. O/A(S) Segurado/a(s) deverá(ão) comunicar o Sinistro a PORTO SEGURO no prazo máximo de 15 (quinze)</p><p>dias a contar da desocupação do(s) imóvel(eis).</p><p>OBJETO E FINALIDADE DA LOCAÇÃO – O(s) imóvel(eis) objeto desta locação é (são) ____________________</p><p>___________________________________________________________________________________________,</p><p>o(s) qual(ais) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a usar exclusivamente para fins _________________________.</p><p>PRAZO – O prazo desta locação é de ______ (_________________________________) meses, com início do prazo</p><p>em __________________________ e término do prazo em ___________________________________________.</p><p>VALOR DO ALUGUEL E LOCAL DE PAGAMENTO – O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas</p><p>partes é R$________ (_________________________________), exigível no dia ______ (____________________)</p><p>de cada mês; vencendo-se o primeiro aluguel em ____________________ o qual o/a(s) LOCATÁRIO/A(S)</p><p>pagará(ão) diretamente à ARRECIFES, estabelecida no endereço do seu conhecimento.</p><p>Os aluguéis seguintes o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obriga(m)-se a pagar à ARRECIFES, porém, através da Rede Bancária</p><p>da Compensação Integrada, utilizando-se de boletos especiais, que deverá(ão) receber, periodicamente, nos escritórios</p><p>da ARRECIFES, com antecedência mínima de 3 (três) dias dos respectivos vencimentos; salvo se houver disposição</p><p>contrária neste contrato, indicando-lhe(s) local ou modo diferente para pagamento.</p><p>REAJUSTE(S) DO ALUGUEL – Para o primeiro período da locação, o valor ajustado é R$.____________________</p><p>(__________________________________________________), reajustável automaticamente, após cada menor</p><p>período admitido por lei, tomando-se como base para cálculo do reajustamento a variação do IGPM/FGV – Índice</p><p>Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas ou, na sua falta, a do IPC/FGV – Índice de Preços ao</p><p>Consumidor da Fundação Getúlio Vargas, ou ainda por acordo entre as partes, para reconduzir o aluguel ao justo valor</p><p>de mercado.</p><p>MULTA CONVENCIONAL – Para os fins previstos na CLÁUSULA 13, fica estipulada e aceita pelas partes a multa</p><p>convencional de R$.______________ (___________________________________), equivalente a 3 (três) vezes o</p><p>valor do aluguel mensal vigente à época da infração, devidamente corrigido monetariamente.</p><p>ABATIMENTO OU INCENTIVO – O valor do aluguel mensal sofrerá uma redução de</p><p>__________(__________________________) por cento, a título de incentivo à pontualidade, sempre que for pago</p><p>até o dia do respectivo vencimento. O pagamento efetuado após o dia do vencimento não gozará desse abatimento, sob</p><p>nenhum pretexto.</p><p>JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – Qualquer atraso no pagamento, caracterizará a mora do/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), sujeitando-o/a(s) ao pagamento de juros legais e à correção monetária, incorrendo também em</p><p>grave infração contratual, sujeitando-o/a(s) também a todas as penalidades previstas neste contrato e na legislação</p><p>pertinente à matéria.</p><p>CONDIÇÕES GERAIS DA LOCAÇÃO</p><p>1) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) têm entre si justa e contratada a presente locação, que se</p><p>rege pela Legislação que disciplina a locação de prédio urbano (Lei do Inquilinato) e, notadamente, pelos termos do</p><p>presente Contrato, que obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>2) – Vencido o prazo da locação, ou se a locação vier a ser rescindida, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se obriga(m) a restituir</p><p>o(s) imóvel(eis) ora locado(s), completamente limpo, pintado (por dentro e por fora), vago e desocupado e no estado</p><p>em que o recebeu(ram), salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, independentemente de qualquer notificação,</p><p>aviso, medida ou formalidade do/a(s) LOCADOR/A(ES).</p><p>2.1 – A seu exclusivo critério o/a(s) LOCADOR/A(ES) poderá(ão) aceitar o encargo de promover a pintura</p><p>do(s) imóvel(eis), mediante o pagamento pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) de uma importância equivalente a 1</p><p>(um) mês do aluguel vigente à época.</p><p>2.2 – A responsabilidade do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) somente será considerada plenamente satisfeita quando</p><p>o/a(s) LOCADOR/A(ES) aceitar(em) a devolução das chaves do(s) imóvel(eis),</p><p>acompanhadas de declaração</p><p>do Sindico referente à quitação das obrigações para com o condomínio, se for o caso, bem como da prova de</p><p>quitação das contas de consumo de energia elétrica, de água (quando for o caso), dos impostos prediais e das</p><p>demais taxas devidas até aquela data. Por ocasião da aceitação das chaves, o/a(s) LOCADOR/A(ES)</p><p>formalizará(ão) o ato, por escrito.</p><p>3) – O aluguel mensal, livremente ajustado pelas partes, é o indicado neste Contrato, ficando também a cargo do/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) o pagamento da totalidade dos demais encargos contratuais, conforme disposto na cláusula 5a</p><p>(quinta) deste instrumento.</p><p>3.1 – O aluguel mensal sofrerá reajustes periódicos, os quais serão feitos nos prazos e da forma indicada</p><p>neste contrato, tomando-se por base, para efeito de cálculo das devidas correções, o valor correspondente ao</p><p>aluguel vigente.</p><p>3.2 – As partes concordam expressamente que essas correções sejam de automática aplicação, tornando-se</p><p>dispensáveis quaisquer comunicações, notificações, ou interpelações ao/à(s) LOCATÁRIO/A(S).</p><p>4) – No prazo desta locação e no da sua eventual prorrogação, ficará a cargo exclusivo do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) o</p><p>pagamento da totalidade dos impostos prediais e/ou territoriais, taxas e tributos incidentes sobre o(s) imóvel(eis) ou</p><p>que sobre este(s) venha(m) a incidir; pequenas tarifas para pagamento do aluguel e/ou encargos na rede bancária;</p><p>respondendo também o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) pelas despesas ordinárias necessárias à administração do prédio</p><p>(condomínio), entendendo-se como tais: encargos de força de luz, água e saneamento, salários, encargos trabalhistas e</p><p>contribuições previdenciárias dos empregados necessários ao Edifício, limpeza e conservação das instalações de uso</p><p>comum; manutenção de equipamentos hidráulicos e elétricos de uso comum; de elevadores; pequenos reparos em</p><p>partes externas das instalações hidráulicas, elétricas e outros.</p><p>5) – Todos os pagamentos devidos pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a título de aluguel, impostos municipais, taxas e</p><p>demais encargos relacionados na cláusula 4 (quatro) deste Instrumento, deverão ser efetuados pelo/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), obrigando-se este/a(s) a entregar(em) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) os comprovantes originais de</p><p>pagamento, devidamente quitados por quem de direito, mensalmente.</p><p>5.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não poderá(ão) parcelar taxas de qualquer natureza e tributos vencidos</p><p>incidentes sobre o(s) imóvel(eis), salvo se autorizado/a(s) pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S), por escrito, de</p><p>modo induvidoso, ficando estipulado e aceito pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) que qualquer parcelamento,</p><p>ainda que não vencido, terá que ser pago e liquidado pelo/a(s) LOCATÁRIO/A(S) antes da efetiva entrega</p><p>do(s) imóvel(eis), sendo esta condição “sine qua non” para a aceitação da devolução.</p><p>6) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) declara(m) neste ato, haver vistoriado o(s) imóvel(eis) objeto desta locação e</p><p>constatado encontrar(em)-se ele(s) em perfeito estado de conservação e limpeza, com aparelhos sanitários, instalações</p><p>de água, de eletricidade, esgoto, gás e telefone, as vidraças, chaves, torneiras, pias, ralos e demais acessórios, tudo em</p><p>condições de perfeito funcionamento e uso.</p><p>6.1 – Obriga(m)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a conservar em perfeita ordem o(s) imóvel(eis) ora recebido(s)</p><p>em locação, nas condições em que o(s) recebe(m), bem como todos os seus acessórios, e a realizar às suas</p><p>expensas todas as obras necessárias a essa perfeita conservação, correndo por conta do/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES), exclusivamente, aquelas que importarem na segurança estrutural do(s) imóvel(eis).</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>6.2 – Todos os estragos porventura verificados no(s) imóvel(eis), deverão ser reparados pelo/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), ficando ele/a(s) responsável(eis) pelo pagamento dos aluguéis e de todos os encargos,</p><p>devidamente corrigidos monetariamente, enquanto estiverem sendo efetuados tais reparos e até sua total</p><p>conclusão.</p><p>7) – Para toda e qualquer benfeitoria a ser introduzida no(s) imóvel(eis) ou em suas instalações, quer internas como</p><p>externas, e mesmo para colocação de placas, letreiros, etc., faz-se necessária a prévia autorização do/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES), por escrito.</p><p>7.1 – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) não terá(ão) direito, seja a que pretexto for, à qualquer indenização, nem</p><p>mesmo à retenção do(s) imóvel(eis), por eventuais benfeitorias nele(s) realizadas, ainda que tenham o caráter</p><p>de necessárias e que tenham sido previamente autorizadas pelo/a(s) LOCADOR/A(ES).</p><p>7.2 – Caso não convier ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a permanência no(s) imóvel(eis) de qualquer benfeitoria</p><p>ou obra, ainda que haja sido autorizada, deverá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) demoli-la e removê-la às suas</p><p>custas.</p><p>8) – Por esta e na melhor forma de direito, o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) dá(ão) ao/à(s) LOCADOR/A(ES) a faculdade de</p><p>vistoriar o(s) imóvel(eis) ora locado(s). A locação poderá ser rescindida pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) se o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) recusar(em) ou impedir(em), por qualquer meio, a visita ou a vistoria do(s) imóvel(eis) pelo/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES) ou por pessoa outra devidamente credenciada por este/a(s).</p><p>8.1 – Se, feita a vistoria, for constatado qualquer dano no(s) imóvel(eis) ou em seus pertences, o/a(s)</p><p>LOCADOR/A(ES) notificará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) para no prazo de 10 (dez) dias, proceder(em)</p><p>os reparos e consertos necessários, correndo as despesas respectivas por conta dele/a(s) LOCATÁRIO/A(S),</p><p>sob pena de se caracterizar grave infração contratual, motivando a rescisão da locação, através da competente</p><p>ação de despejo.</p><p>8.2 – A locação também poderá ser rescindida, se o(s) imóvel(eis) vier(em) a ser exposto(s) à venda e o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), por si ou por interposta pessoa, impedir(em) ou dificultar(em) a sua visitação por parte</p><p>de eventuais compradores, no horário das 09:00 às 17:00 horas.</p><p>9) – Não é permitida a cessão ou transferência deste Contrato, nem a sublocação ou empréstimo do(s) imóvel(eis)</p><p>locado(s), no todo ou em parte, ainda que gratuitamente, sem prévio consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) por</p><p>escrito, não se presumindo o consentimento do/a(s) LOCADOR/A(ES) pela simples demora em manifestar</p><p>formalmente a sua oposição.</p><p>9.1 – Em se tratando de pessoa jurídica, e a locação destinando-se a fins comerciais ou a fins não residenciais, entender-</p><p>se-á como sublocação, empréstimo ou transferência não autorizados pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) qualquer alteração</p><p>que venha a ser efetuada na firma ou no contrato social do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), objetivando a entrada ou a saída</p><p>de sócio(s), fato esse que autorizará a rescisão deste contrato de pleno direito, sujeitando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à</p><p>multa convencional estipulada na Cláusula 13 (treze).</p><p>10) – Havendo regulamento especial para o(s) imóvel(eis) e/ou para os condôminos, imposto pela Administração do</p><p>edifício ou pelo Condomínio, obriga(am)-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a respeitá-lo integralmente, passando as</p><p>respectivas disposições a constituir cláusulas deste contrato, por extensão jurídica, como se nele estivessem transcritas.</p><p>De qualquer forma, não poderá(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) infringir as normas referentes ao direito de vizinhança,</p><p>notadamente no que se referir ao sossego e respeito aos seus vizinhos, sendo-lhe(s) ainda terminantemente proibida a</p><p>prática, no(s) imóvel(eis), de jogos de azar, leilões e/ou quaisquer eventuais atos contrários aos bons costumes e à ordem</p><p>pública.</p><p>11) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) fica(m) obrigado/a(s) a, no curso da locação, satisfazer(em) a todas as intimações dos</p><p>poderes públicos a que der(em) causa, sob pena de incorrer(em) em multa por infração contratual e até na rescisão</p><p>deste contrato.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para</p><p>técnicas fundamentadas.</p><p>Através da avaliação imobiliária, realizada por um corretor de imóveis, os</p><p>proprietários podem conhecer o real valor de seus bens e direitos no mercado imobiliário.</p><p>Dessa forma, evitará que o imóvel passe meses desocupados gerando despesas</p><p>desnecessárias e desgastes nas suas estruturas físicas.</p><p>Avaliar imóveis é uma arte, por isso a ciência da avaliação não é exata. São</p><p>inúmeros fatores que podem influenciar no resultado final da avaliação como localização,</p><p>características físicas, metragem e estudo de mercado. Por isso, a avaliação realizada por</p><p>corretor de imóveis sempre será mercadológica Se houver necessidade de aferir riscos</p><p>estruturais que possam comprometer a solidez dos imóveis, não devem os corretores</p><p>avaliadores proceder com a avaliação técnica, pois não possuem conhecimentos técnicos</p><p>específicos do ramo da engenharia ou da arquitetura para constatar vícios ou defeitos</p><p>estruturais do empreendimento. Outrossim, embora os métodos de avaliação sejam</p><p>vários: evolutivo, involutivo, sobre frutos e rendimentos de aluguéis, porém o mais</p><p>apropriado e utilizado é o comparativo direto de dados de mercado.</p><p>Grande perda de dinheiro pode ocorrer quando as pessoas desejam vender,</p><p>permutar ou alugar seus imóveis, ou até mesmo comprá-los, sem consultar, previamente,</p><p>um profissional, apenas comparando preços com outras ofertas divulgadas na internet.</p><p>Acontece que nem sempre as ofertas de imóveis na internet apresentam valores</p><p>condizentes com a realidade praticada no mercado. Muitas vezes, incidem sobre esses</p><p>imóveis os efeitos da especulação imobiliária.</p><p>As avaliações podem ser apresentadas por escrito ou verbalmente. Essas avaliações</p><p>quando antecedem o trabalho de intermediação na compra e venda ou de locação de</p><p>imóveis, geralmente, são verbais. Nada impede, contudo, que sejam enviadas por</p><p>mensagens eletrônicas de e-mails, SMS ou WhatsApp.</p><p>Quando para fins judiciais, administrativos, toma de decisões pessoais ou</p><p>empresárias, devem vir por escrito, após análise de mercado, com base em pesquisas de</p><p>amostras de outros imóveis, cálculos matemáticos, fotografias, dentre outros critérios,</p><p>através de PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – PTAM,</p><p>atendendo ao previsto na NBR 14.653, na parte que cabe ao corretor imobiliário, no Ato</p><p>Normativo n. 001/08 e na Resolução do Sistema Cofeci-Creci n. 1.066/07, que</p><p>21</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>regulamenta o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI e os pareceres</p><p>técnicos mercadológicos. É possível que o avaliador utilize técnicas e mecanismos</p><p>diversos em suas avaliações, desde que os cite em seus pareceres, mesmo que sejam</p><p>eletrônicos como aplicativos. O avaliador imobiliário deve ser amigo da sabedoria e</p><p>favorável ao uso de aplicativos para entender que a tecnologia veio para ajudá-lo em seus</p><p>pareceres.</p><p>O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI possui avaliadores de</p><p>todas as regiões do Brasil e pode ser encontrado no site www.cofeci.org.br. Faça parte</p><p>dele, quanto mais bons profissionais avaliadores existir, maior o reconhecimento do</p><p>trabalho do Sistema Cofeci-Creci no campo da avaliação imobiliária.</p><p>3.1 É vantagem englobar no valor do aluguel as taxas acessórias da locação?</p><p>É possível existir no contrato de locação o valor do aluguel acumulando com taxas</p><p>e impostos da locação como IPTU, TPEI e taxa ordinária de condomínio. Dessa forma,</p><p>o locador ao receber o aluguel, providenciará pessoalmente ou por intermédio de uma</p><p>administradora, o pagamento das taxas e dos impostos que incidem sobre o imóvel</p><p>alugado. Essa prática, porém, não é vantajosa, embora a probabilidade de atraso no</p><p>pagamento do aluguel e das taxas seja bem menor. As principais desvantagens com essa</p><p>prática começam no momento de ofertar o imóvel para locação. O imóvel começa a ser</p><p>divulgado com valor do aluguel acima do praticado no mercado, isso pode desestimular</p><p>eventuais pessoas interessadas em alugar o imóvel, trazendo prejuízo ao locador; outro</p><p>ponto negativo diz respeito as datas de reajustes das obrigações acessórias, pois nem</p><p>sempre coincidem com a do aluguel e, por último, o retrabalho do locador ou de seu</p><p>procurador em ter a preocupação de emitir boletos e efetuar pagamentos de taxas e</p><p>impostos mensalmente. Essa prática, portanto, não é recomendada.</p><p>4 CONTRATOS EM GERAL</p><p>4.1 Conceito</p><p>Conceito – Surgimento – Tipos de contrato. Conceito de</p><p>contrato. "É o acordo de vontades de natureza patrimonial que</p><p>tem por objetivo adquirir, modificar ou extinguir relações</p><p>jurídicas". Todo contrato surge com a aceitação da oferta e</p><p>termina com o cumprimento da obrigação de fazer ou de pagar.</p><p>22</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Quem faz uma oferta é denominado de policitante. Quem recebe a proposta de</p><p>oblato ou policitado. A oferta para se transformar em contrato é preciso ter a aceitação da</p><p>outra parte. Por isso a proposta é um dos elementos fundamentais de todo o contrato. A</p><p>proposta deve ser séria para não causar prejuízo do destinatário. De acordo com o</p><p>Código Civil, em seu artigo 427 “A proposta de contrato obriga o proponente, se o</p><p>contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do</p><p>caso.”</p><p>Já o artigo 428 do mesmo diploma legal, defende que:</p><p>“Deixa de ser obrigatória a proposta:</p><p>I. Se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se</p><p>também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação</p><p>semelhante;</p><p>II. Se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar</p><p>a resposta ao conhecimento do proponente;</p><p>III. Se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;</p><p>IV. Se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a</p><p>retratação do proponente.”</p><p>4.2 Contratos realizados pela internet</p><p>Os contratos eletrônicos realizados através da plataforma do ICP-Brasil ou outro</p><p>por ela autorizado, possuem os mesmos efeitos dos contratos assinados fisicamente. Os</p><p>contratos de locação ou de compra e venda realizados exclusivamente pela internet, fora</p><p>do escritório do construtor ou da imobiliária, sejam eles eletrônicos ou digitalizados,</p><p>podem ser rescindidos no prazo de até 07 (sete) dias. É o que prevê o artigo 49 do</p><p>Código de Defesa do Consumidor: “Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato,</p><p>no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou</p><p>serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do</p><p>estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único –</p><p>Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores</p><p>eventualmente pagos, a qualquer título, durante o pra de reflexão, serão devolvidos, de</p><p>imediato, monetariamente atualizados.”</p><p>É bom ressaltar, inclusive, que os contratos realizados pela internet estão sujeitos,</p><p>também, as regras previstas no Marco Civil da Internet (Lei nº 12.965/2014), embora</p><p>não incidam sobre a locação as regras consumeristas previstas no Código de Defesa de</p><p>Consumidor, pois as relações entre locador e locatário estão elencadas na Lei nº</p><p>8.245/1991 (Lei do Inquilinato).</p><p>23</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a</p><p>Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>11.1 – Todas as multas a que o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) der(em) causa, serão por ele/a(s) pagas, ficando</p><p>ainda responsável(eis) pelas multas e majorações de impostos, taxas e demais tributos a que der(em) causa</p><p>pela retenção indevida dos avisos dos respectivos lançamentos.</p><p>12) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) não terá(ão) qualquer responsabilidade perante o/a(s) LOCATÁRIO/A(S), em caso</p><p>de sinistro de qualquer natureza, notadamente desabamento do(s) imóvel(eis), incêndio, mesmo que originado por</p><p>curto-circuito ou estrago nas instalações elétricas do(s) imóvel(eis).</p><p>13) – O/A(S) LOCADOR/A(ES) e o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) obrigam-se a respeitar e cumprir este Contrato tal qual</p><p>se acha redigido, incorrendo o Contratante que infringir qualquer das suas cláusulas na multa convencional estipulada</p><p>neste Instrumento, independentemente de qualquer aviso, formalidade, notificação ou interpelação. Essa multa será</p><p>devida e paga, inclusive no caso de o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) não manter(em) o(s) imóvel(eis) em perfeito estado de</p><p>conservação e limpeza.</p><p>14) – Tudo quanto for devido em razão deste Contrato será cobrado em ação apropriada no foro desta Capital,</p><p>correndo por conta da parte vencida todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por cento) de</p><p>honorários advocatícios, sendo certo que essa porcentagem será reduzida para 10% (dez por cento) quando a</p><p>responsabilidade for liquidado amigavelmente no escritório do(s) advogado(s) do/a(s) LOCADOR/A(ES),</p><p>independentemente de qualquer procedimento judicial, não podendo o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) se opor(em) ao</p><p>pagamento de tal porcentagem, sob qualquer pretexto, desde que esteja(m) em atraso no pagamento do(s) aluguel(éis)</p><p>e/ou demais encargos da locação, vencidos.</p><p>15) – Qualquer atraso no pagamento de aluguel e/ou encargo da locação sujeitará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) à</p><p>MULTA MORATÓRIA de 1% (hum por cento) para cada dia de atraso, até o limite de 20% (vinte por cento) do</p><p>principal, além dos juros legais de 1% (hum por cento) ao més ou fração de mês. E, se o atraso for igual ou superior a</p><p>30 (trinta) dias, ficará(ão) o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) sujeito/a(s), também, à correção monetária devida; incorrendo</p><p>ainda em grave Infração contratual, geradora da rescisão desta locação; sujeitando-o/a(s) às penalidades previstas em lei</p><p>e, notadamente, às estipuladas e acordadas neste Contrato de Locação.</p><p>16) – Todas as despesas decorrentes deste Contrato, inclusive seu registro, serão da exclusiva e inteira responsabilidade</p><p>do/a(s) LOCATÁRIO/A(S), o/a(s) qual(ais) declara(m) que, nesta data, recebeu(ram) as chaves e toma(m) posse do(s)</p><p>imóvel(eis), obrigando-se a usá-lo(s) única e exclusivamente para fins _____________________________________.</p><p>17) – Havendo interesse do/a(s) LOCATÁRIO/A(S) em continuar com a locação do(s) imóvel(eis), obriga(m)-se a</p><p>manifestar seu interesse, por escrito, com até 30 dias de antecedência do término do prazo certo e determinado desta</p><p>locação, para, mediante renovação do Seguro de Fiança Locatícia e atualização dos seus dados cadastrais, se for também</p><p>do interesse do/a(s) LOCADOR/A(ES), elaborar-se novo instrumento de contrato, ficando pactuado e aceito que em</p><p>vindo o/a(s) Locatário/a(s) a descumprir tal obrigação, sujeitar-se-á(ão) ao pagamento da multa convencionada na</p><p>Cláusula 13 (treze), sem prejuízo do direito do/a(s) LOCADOR/A(ES) de ingressar(em) em juízo com a competente</p><p>ação de despejo por não mais convir a locação, ou se preferir(em) o/a(s) LOCADOR/A(ES), poderá(ão), por si ou por</p><p>sua procuradora, renovar o Seguro de Fiança Locatícia, obrigando-se o/a(s) LOCATÁRIO/A(S) a pagá-lo em 4</p><p>(quatro) parcelas mensais, juntamente com os aluguéis vincendos. Assim, para este fim específico, o/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S) outorga(m) ao/à(s) LOCADOR/A(ES), como de logo outorgado(s) fica(m), os necessários poderes</p><p>para o representar perante a seguradora emitente do Título.</p><p>18) – As partes pactuam e aceitam que os reajustes dos valores dos aluguéis passem a ter a menor de todas as</p><p>periodicidades que, futuramente, a Lei Inquilinária venha a permitir; e isso entrará em vigor tão logo a lei o permita,</p><p>tornando-se dispensáveis todo e qualquer aviso, notificação ou formalidade judicial ou extrajudicial.</p><p>19) – Fica fazendo parte integrante deste Contrato uma cópia do Laudo de Vistoria do(s) Imóvel(eis) locado(s), datado</p><p>de __________, devidamente assinado pelo/a(s) LOCADOR/A(ES) ou pela sua procuradora, e pelo/a(s)</p><p>LOCATÁRIO/A(S), bem como a procuração através da qual o/a(s) LOCADOR/A(ES) outorga(m) à Arrecifes</p><p>Negócios Imobiliários Ltda., os poderes para alugar o imóvel.</p><p>20) – O/A(S) LOCATÁRIO/A(S) confessa(m) que leu(ram), entendeu(ram) e aceita(m) o presente instrumento de</p><p>contrato de locação tal como se acha redigido, nada tendo a lhe opor ou a contraditar.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente Contrato, na presença de 2 (duas)</p><p>testemunhas, elegendo o foro da Comarca do Recife, Pernambuco, para dirimir qualquer eventual demanda oriunda</p><p>desta Locação, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou venha a ser, inclusive o foro de</p><p>domicílio.</p><p>(Local), _______ de ________________ de _________</p><p>Testemunhas:</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>p.p LOCADOR(A)</p><p>____________________________________________ ____________________________________________</p><p>LOCATÁRIO(A)</p><p>____________________________________________</p><p>LOCATÁRIO(A)</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>BIBLIOGRAFIA</p><p>ARAÚJO, Fábio Caldas. Posse. Editora Forense, Rio de Janeiro, 2007.</p><p>AVVAD, Pedro Elias. Condomínio Edilício. 3ª ed. rev e atual. Forense. 2017.</p><p>DARIENZO, Malu de Lourdes. Breves Comentários à Lei do Inquilinato. Unicorpore.</p><p>Maringá-PR. 2014.</p><p>FUX, Luiz. Locações, processo e procedimentos. Doutrina e jurisprudências. Editora Impetus.</p><p>5ª ed. rev. ampl e atual. Niterói-RJ. 2008.</p><p>MENDONÇA, Petrus Leonardo de Souza. Contrato de Corretagem Imobiliária – Questões</p><p>práticas e jurídicas. Ed. do autor. Recife, 2017.</p><p>MENDONÇA, Petrus Leonardo de Souza e outros. Previdência e Trabalho em debate. Editora</p><p>Ipanec. Edição ABCCrim - Academia Brasileira de Ciências Criminais. Recife.2019.</p><p>NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e legislação civil em vigor. Editora Saraiva. 2017.</p><p>PEIXOTO, Ulisses Vieira Moreira. Direito Imobiliário. Editora JHMizuno. São Paulo, 2017.</p><p>SAMPAIO, Sérgio. Administração de Imóveis. Passo a passo. Edição própria. Ceará, 2001.</p><p>SANT’ANNA, Valéria Maria. Manual Prático dos Contratos. Teoria, prática e modelos. Edipro.</p><p>4ª ed. rev. ampliada e atual. São Paulo, 2007.</p><p>SILVA, De Plácido. Vocabulário jurídico. Ed. 12ª. Forense, Rio de Janeiro, 2012.</p><p>VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada. Doutrina e prática. São Paulo, Atlas,</p><p>2010.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios</p><p>qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>A possibilidade de rescisão do contrato de locação realizado pela internet, com</p><p>base no artigo 49 do CDC, ocorre quando os serviços são publicamente prestados pela</p><p>imobiliária/corretor aos interessados pela locação.</p><p>4.3 Validade do negócio jurídico</p><p>Validade do negócio jurídico. Todo negócio jurídico só produz efeitos se for</p><p>válido. Os requisitos mínimos para sua validade são: agente capaz (incapacidade relativa e</p><p>absoluta), legitimidade; objeto lícito, possível e determinável; forma prescrita e não</p><p>defesa em lei e, por fim, que não haja vícios de consentimento (erro, dolo, coação, estado</p><p>de perigo, lesão, fraude contra credores e simulação). Contratos apenas são válidos se</p><p>trouxerem todos esses elementos de validade. O contrato firmado com o absolutamente</p><p>incapaz (menor de idade) não gera efeitos, por isso é nulo. Já o contrato realizado com</p><p>relativamente incapaz, o maior de 16 anos e menor de 18 anos, por exemplo, é anulável.</p><p>O contrato anulável, no entanto, subsiste até ser decretada sua anulabilidade. A pessoa</p><p>que celebrada contrato com incapaz não pode alegar em seu benefício que desconhecia a</p><p>incapacidade.</p><p>É aconselhável exigir dos interessados na locação documento de identificação com</p><p>foto, comprovante de endereço e rendimentos. Outrossim, é possível que haja</p><p>necessidade de averbar o contrato de locação junto a matrícula do imóvel no Ofício de</p><p>Registro de Imóveis. Neste caso, deve o contrato de locação vir assinado pelo proprietário</p><p>do imóvel e estar descrito no contrato de locação tal como se encontra redigido no</p><p>registro de imóveis para que não haja impedimentos. A necessidade de averbar o contrato</p><p>de locação ocorre por diversas razões, dentre as mais comuns podem ser citadas a validade</p><p>da cláusula de preferência e do contrato de locação, caso o imóvel venha a ser</p><p>comercializado com terceiros durante o prazo previsto no contrato ou quando ocorrem</p><p>reformas de valores vultuosos e o locatário precisa garantir o tempo mínimo da locação</p><p>para que possa compensar os gastos realizados no imóvel.</p><p>4.4 Segurança jurídica</p><p>Segurança jurídica. Já imaginou se alguém realizasse uma transação de compra e</p><p>venda ou de empréstimo de dinheiro, por exemplo, e depois esses negócios pudessem ser</p><p>desfeitos unilateralmente por uma parte sem qualquer impedimento ou ônus? A</p><p>segurança jurídica existe para apresentar garantias aos negócios jurídicos perfeitos, as</p><p>decisões judiciais e aos direitos adquiridos pelas pessoas em seus ambientes profissionais.</p><p>24</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Por isso, a segurança jurídica é formada pelo ato jurídico perfeito, pela coisa</p><p>julgada e pelo direito adquirido, por isso são imutáveis aos olhos do ordenamento</p><p>jurídico brasileiro. Quando o contrato válido, caracterizado como negócio jurídico</p><p>perfeito, tem alguma de suas cláusulas nula por infração a dispositivos legais, não poderá</p><p>inutilizar todo o contrato, salvo se comprometer sua validade. Como exemplo, se no</p><p>contrato de aluguel houver cláusula que possibilite o locador de reaver o imóvel locado</p><p>pagamento a multa rescisória pactuada dentro do período da locação, a referida cláusula é</p><p>nula, porém o contrato não, pois apenas houve infração ao artigo 4º, Caput, da Lei nº</p><p>8.245/1991.</p><p>5 CONTRATO DE CORRETAGEM NA LOCAÇÃO</p><p>Como captar um imóvel? A captação de imóveis é um dos negócios mais rentáveis</p><p>na atividade da corretagem imobiliária. A exclusividade nas captações é válida, embora</p><p>não seja obrigatória. A principal vantagem da exclusividade baseia-se no fato do</p><p>proprietário ter o direito de exigir do corretor de imóveis intermediador a prestação de</p><p>contas de suas atividades, incluindo comprovação de anúncios publicitários, número de</p><p>visitas virtuais e presenciais ao imóvel e, também, o “sentimento” interessados nas</p><p>transações, onde podem ser constatados defeitos e vantagens do imóvel. Inclusive, eis a</p><p>principal razão que devem as chaves do imóvel permanecer na posse do corretor</p><p>intermediador enquanto não for negociado. Art. 726 do Código Civil. O artigo 726 do</p><p>C.C. garante ao corretor de imóveis o recebimento de seus honorários profissionais se o</p><p>imóvel for transacionado dentro do período da exclusividade, mesmo sem a participação</p><p>do corretor. “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma</p><p>remuneração será devida ao corretor; mas, se, por escrito, for ajustada a corretagem com</p><p>exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o</p><p>negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.</p><p>Autorização para locação. Verbal ou escrita? As autorizações podem ser verbais ou</p><p>escritas, porém, em juízo, na cobrança de honorários, prevalece quando for expressa. As</p><p>autorizações verbais são o principal motivo de perda de dinheiro e de negócio do corretor</p><p>imobiliário. As autorizações escritas devem conter nomes e dados das partes contratantes,</p><p>descrição e endereço do imóvel que será comercializado, honorários de intermediação,</p><p>valor do imóvel e forma de pagamento, prazo de validade, forma da contratação (com ou</p><p>sem exclusividade), data de assinatura do contrato e, por último, testemunhas. O prazo</p><p>costumeiro de um contrato de intermediação é de 30 (trinta) dias para locação e de 90</p><p>(noventa) dias para compra, venda e permuta. O corretor é mediador ou intermediador</p><p>de seus negócios imobiliários? O corretor é mediador quando resolve conflitos, por</p><p>exemplo, na administração de locações ou no ajuste de contas; é intermediador quando</p><p>aproxima partes nas transações de compra, venda, permuta ou de locações de imóveis.</p><p>25</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Nas autorizações de locação (contrato de corretagem) é facultado ao corretor</p><p>inserir cláusula de mandato com poderes “ad negotia” para que possa representar o</p><p>locador no momento de assinar o contrato de locação. Dessa forma, evitará a costumeira</p><p>dor de cabeça de colher a assinatura do locador no contrato de aluguel, pois é possível</p><p>que esteja viajando, em reuniões de negócio ou mesmo em exames médicos, o que</p><p>poderá dificultar a finalização da negociação através do corretor de imóveis. Vale ressaltar,</p><p>que as locações de imóveis, diferentemente da compra e venda, são contratos tipicamente</p><p>imediatistas, por isso precisam de maior celeridade na conclusão do negócio.</p><p>5.1 Honorários de procura de imóvel</p><p>A cobrança de honorários na procura de imóveis é modalidade facultada na norma</p><p>jurídica, pois possibilita ao corretor a prestar serviços de localizar imóveis que atendam</p><p>aos anseios de interessados na locação. Inclusive, ambos os contratantes podem,</p><p>simultaneamente, contratar os serviços do corretor de imóveis, desde que um tome</p><p>conhecimento da contratação do outro. Honorários. O valor dos honorários profissionais</p><p>por intermediação em locações é livre, ficando a critério do corretor imobiliário (Decisão</p><p>do CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica). O recomendável, no</p><p>entanto, é que seja algo próximo a 01 mês de aluguel devido aos custos com locomoção,</p><p>publicidade e tempo desprendido. Nada impede que o corretor contrate com seus</p><p>clientes o valor de seus honorários equivalente a dois ou três vezes o percentual do</p><p>primeiro aluguel, ou que seus honorários sejam</p><p>fixos, desde que em moeda corrente</p><p>nacional. Parceria x exercício ilegal da profissão? Todo corretor de imóveis deve estar</p><p>aberto a parecerias com outros colegas de profissão, principalmente quando a autorização</p><p>de locação for outorgada com cláusula de exclusividade. O pagamento de honorários pela</p><p>intermediação, quando houver parceria, deve ser realizado entre corretores de imóveis</p><p>devidamente inscritos nos Conselhos de Classe. Por isso, jamais com vizinhos, amigos,</p><p>porteiros, administradores de condomínios ou síndicos. Outra questão bastante usual,</p><p>ocorre quando o locador desiste da locação antes de assinar o contrato de locação,</p><p>inclusive sem ter autorizado o interessado a fazer despesas no imóvel ou a realizar sua</p><p>mudança. Se isso vier a ocorrer, nada é devido ao candidato a locação. Por essa razão, o</p><p>recomendável é que a posse do imóvel apenas seja dada mediante contrato de locação</p><p>assinado. Esse é um erro bastante comum visto no mercado imobiliário, quando as</p><p>chaves do imóvel são entregues ao candidato antes da assinatura do contrato de locação.</p><p>Agindo dessa forma, muitos problemas poderão ser evitados, e ações de reparação de</p><p>danos deixarão de existir.</p><p>26</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>6 LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>Por LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA, entende-se</p><p>como espécie de contrato pelo qual uma das partes (o</p><p>locador) se obriga a ceder a outra (locatário) o uso e</p><p>gozo de bem imóvel por determinado tempo e mediante</p><p>contraprestação. Desta forma, não existe locação se não</p><p>houver pagamento de aluguel. Uso de imóvel sem</p><p>pagamento de aluguel é denominado contrato de</p><p>comodato. A locação de Imóveis Urbanos é regulada</p><p>pela Lei n. 8245/91 (Lei do Inquilinato). As exceções</p><p>estão previstas no artigo 1º (i) Imóveis de propriedade</p><p>da União, dos Estados e dos Municípios. (ii) Vagas de</p><p>garagem. (iii) Espaços publicitários. (iv) Apart-hotéis.</p><p>(v) Arrendamento mercantil.</p><p>Esses imóveis, porém, devem ter seus contratos regulados pelo Código Civil</p><p>brasileiro. É comum, inclusive, ver pessoas alugando vagas de garagem ou espaços</p><p>publicitários utilizando-se dos preceitos contidos na lei do inquilinato, o que é</p><p>totalmente inconcebível, principalmente se vier de um profissional do mercado</p><p>imobiliário, seja ele corretor ou advogado.</p><p>Vale ressaltar, todavia, que a locação de espaços para instalação de antenas de</p><p>estação de rádio de telefonia móvel deve ser regida pela Lei do Inquilinato, com</p><p>finalidade não residencial, mesmo quando instaladas nas coberturas de edifícios</p><p>residenciais ou em áreas de terreno em regiões residenciais.</p><p>As locações de imóveis podem ser residenciais, não-residenciais (comerciais), por</p><p>temporada, em shopping center ou built to suit (construir sob encomenda). Todos os</p><p>imóveis que ofereçam normais condições de ser habitados, quando legalizados, podem ser</p><p>locados, notadamente casas, apartamentos, fazendas, salas, lojas, flats, galpões, terrenos,</p><p>etc, estejam situados nas zonas urbanas, mistas ou rurais.</p><p>As locações residenciais devem se destinar a moradia do inquilino e de sua família.</p><p>Se a locação for realizada com pessoa jurídica como locatária para residência de seus</p><p>diretores ou funcionários, a finalidade é não-residencial, além disso deve ser informado</p><p>por escrito os nomes das pessoas que residirão no local e suas eventuais alterações de</p><p>moradores.</p><p>27</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>7 ARRENDAMENTO MERCANTIL (LEASING DE</p><p>MÓVEIS) X ARRENDAMENTO RURAL (REGIDO PELA</p><p>LEI N. 4.504/64 – ESTATUTO DA TERRA) X</p><p>ARRENDAMENTO DE PONTO COMERCIAL X</p><p>LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS</p><p>Como se vê, dependendo do tipo e da finalidade da locação, a classificação pode</p><p>ser bem variável. Vale frisar, que no Arrendamento Mercantil existe um tipo de leasing,</p><p>onde o locatário, pessoa física ou jurídica, poderá adquirir o bem pagando o preço de</p><p>mercado. DIFERENÇAS ENTRE ARRENDAMENTO X ALUGUEL. No</p><p>arrendamento o locatário no final da locação poderá adquirir o imóvel, caso queira. Isso</p><p>já faz parte dos acertos contratuais; no aluguel, todavia, isso também é possível, apenas se</p><p>trata de outra transação imobiliária.</p><p>Se houver cláusula informando preço de venda do imóvel no final do contrato de locação</p><p>é importante que haja também cláusula de correção desse valor, indexado na variação de</p><p>índices do Governo Federal como IGPM-FGV ou IPCA, para que não haja o injusto</p><p>enriquecimento de uma parte e o empobrecimento da outra.</p><p>7.1 ARRENDAMENTO RURAL – O conceito de arrendamento rural pode ser definido</p><p>como contrato de cessão onerosa (locação) de uso de imóvel rural, não pode ser urbano,</p><p>entre arrendador (cedente) e arrendatário (cessionário) com finalidade de exploração</p><p>agrícola, pecuária, extrativista vegetal, de forma onerosa, ou seja, com pagamento de</p><p>aluguel, previsto no art. 3º do Decreto nº 59.566/1966, nos artigos 92 a 96 da Lei nº</p><p>4.504/1964 (Estatuto da Terra).</p><p>O contrato de arrendamento rural não deve ser confundido com o de parceria</p><p>rural. Enquanto no primeiro ocorre a cessão integral da posse do imóvel, no segundo</p><p>existe a concordância do uso da terra para exploração agrícola ou animal, onde os lucros,</p><p>prejuízos e produção são compartilhados, ou seja, na parceria rural o proprietário da terra</p><p>continua na sua posse, apenas permitindo seu uso pelo parceiro. Mesmo assim, faz-se</p><p>necessário a formalização da parceria mediante contrato escrito.</p><p>7.1.1 Como definir imóvel rural ou urbano? O que define se o imóvel é rural ou urbano</p><p>não é sua localização, mas sua destinação. Se o imóvel estiver localizado em zona urbana,</p><p>inclusive servido de água e energia elétrica, mas seu uso for para fins de exploração</p><p>agrícola ou animal, é caracterizado como imóvel rural. Esse, portanto, é o entendimento</p><p>dos tribunais brasileiros. Sendo assim, nos imóveis rurais incidem o Imposto Territorial</p><p>Rural – ITR e sobre os urbanos o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU.</p><p>28</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>7.1.2 Cadastro dos imóveis rurais. Quem vai alugar ou adquirir a propriedade de imóvel</p><p>rural precisa verificar junto a determinadas instituições se existem restrições ou</p><p>impedimentos legais que possam influenciar a negociação. Numa breve síntese é</p><p>interessante ressaltar que diferentemente dos imóveis urbanos, os imóveis rurais pode ser</p><p>cadastrados nos seguintes órgãos públicos: (a) sobre georreferenciamento, os imóveis</p><p>precisam ter cadastro no INCRA e no Sistema de Gestão Fundiária – SIGEF; (b) Se o</p><p>imóvel tem finalidade fundiária, deve haver cadastro no Sistema Nacional de Cadastro</p><p>Rural – SNCR, que gerará número de cadastro de imóvel rural no CCIR; (c) quanto a</p><p>finalidade fiscal, incluem a Receita Federal e o Cadastro de Imóveis Rurais – CAFIR, que</p><p>gerará o Imposto Territorial Rural – ITR e, por último, (d) o Cadastro Ambiental Rural</p><p>– CAR onde constam todas as informações ambientais sobre o imóvel.</p><p>7.1.3 Averbação do Contrato de Arrendamento. O contrato de arrendamento pode ser</p><p>averbado no Ofício de Registro de Imóveis onde se encontra matriculado. A averbação</p><p>do contrato, tal como na locação de imóvel urbano, garante a continuidade do</p><p>arrendamento, mesmo em caso de venda da propriedade. Cabe denúncia vazia nos</p><p>contratos</p><p>de arrendamento? Não é possível requerer a desocupação do imóvel com base</p><p>na denúncia vazia prevista na lei do inquilinato. As regras que regem as relações no</p><p>arrendamento rural estão previstas no Estatuto da Terra. De acordo com o artigo 95, o</p><p>proprietário da terra deverá dar preferência ao arrendatário da renovação do</p><p>arrendamento seis meses antes do término do contrato “em igualdade de condições com</p><p>estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o</p><p>proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente</p><p>notificação extrajudicial das propostas existentes…” Se não houver notificação do dono</p><p>da terra, considera-se o contrato de arrendamento automaticamente renovado.</p><p>8 CONTRATO DE LOCAÇÃO</p><p>A locação de imóvel é a forma mais usual de negócio</p><p>imobiliário na seara contratual. O contrato de locação possui</p><p>forma livre, pode ser realizado pelas formas verbal ou escrita, e</p><p>por qualquer prazo. O contrato de locação deve ser claro, possuir</p><p>letras de tamanho nº 12 e ser de fácil entendimento das partes. O</p><p>valor do aluguel deve vir estipulado em moeda corrente brasileira,</p><p>jamais em dólar ou moedas estrangeiras, ainda que o locatário</p><p>seja pessoa jurídica com domicílio fora do Brasil. As cláusulas que</p><p>vão de encontro a dispositivos legais, como os previstos na Lei do</p><p>Inquilinato são nulos e não geram efeitos.</p><p>O contrato de locação deve vir assinado pelas partes</p><p>envolvidas, inclusive com rubricas em todas as páginas.</p><p>29</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O corretor de imóveis só deve assinar o contrato de locação se estiver</p><p>representando o locador por força de cláusula de mandato. Essas cláusulas existem</p><p>quando o imóvel locado integrar a carteira de administração do corretor/imobiliária.</p><p>Muito cuidado com modelos de contratos de locação extraídos das páginas da</p><p>internet, pois podem estar desatualizados ou conflitantes com regramentos legais. Por</p><p>isso, cada profissional deve possuir como instrumento de trabalho, seu próprio modelo</p><p>de contrato de aluguel.</p><p>Toda locação pode ser renovada. Contrato prorrogado não é o mesmo que</p><p>renovado. Renovar é algo novo. Prorrogar é dar continuidade ao que já existe. A</p><p>prorrogação pode se dar por termo aditivo ou por acordo verbal das partes. Deve ser</p><p>ajustado acordo do aluguel, por exemplo, por mútuo consenso. Com isso, estabelece</p><p>equilíbrio contratual. Os aluguéis devem ter valor compatível com a realidade de</p><p>mercado, caso contrário o locatário poderá ter dificuldade para pagá-lo, o que acarretará</p><p>possível problema para ambas as partes.</p><p>A renovação da locação pode ocorrer mediante termo aditivo ou novo contrato de</p><p>locação; já a prorrogação, ocorre naturalmente no silêncio das partes envolvidas na</p><p>locação (locador e locatário). Toda locação deve haver pagamento em dinheiro como</p><p>contraprestação pelo uso e gozo do imóvel. Locação não pode ser confundida com</p><p>contrato de comodato. Comodato, portanto, é a entrega da coisa infungível (aquela que</p><p>não pode ser substituída por outra da mesma espécie ou qualidade) por determinado</p><p>tempo sem contraprestação em dinheiro.</p><p>Adendo ou aditivo contratual, quais as diferenças? Embora a denominação</p><p>equivocada de expressões contratuais não seja capaz de invalidar o contrato de locação, é</p><p>salutar saber identificar cada uma delas. O adendo contratual, portanto, pode ser</p><p>definido como algo que adiciona, soma ou complementa informações ou obrigações das</p><p>partes contratantes, sem que haja necessidade de realizar novo contrato de locação.</p><p>Exemplo de adendo, quando na vistoria do imóvel foi excluído um armário em um dos</p><p>cômodos; o aditivo contratual, por sua vez, acrescenta algo novo, corrige ou altera</p><p>cláusulas contratuais para melhor equilíbrio das obrigações. Exemplo de aditivo quando</p><p>as partes alteram a data de vencimento do aluguel, do dia 10 para o dia 15 de cada mês,</p><p>em virtude de mudança de local de trabalho do locatário.</p><p>Contrato de locação verbal. Vale ressaltar, contudo, a possibilidade de existência e</p><p>a validade do contrato de locação verbal, embora deva ser taxativamente evitado.</p><p>Inclusive, nos contratos verbais não existem cláusulas de garantia caso haja</p><p>descumprimento de obrigações, como a do fiador, o seguro fiança, a caução ou título de</p><p>30</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>capitalização, nem respaldo de cláusulas penais como multas moratórias, compensatórias</p><p>ou rescisórias da locação.</p><p>Como se vê, os contratos de locação verbais são frágeis e devem ser evitados.</p><p>Muitos desses contratos nascem por descuido do locador ao permitir entrada do locatário</p><p>antes da formalização do contrato de locação. Isso deve ser taxativamente evitado para</p><p>que haja maior equilíbrio na relação locatícia, pois o contrato de locação é o instrumento</p><p>que traz maior garantia para o locador e para o locatário.</p><p>9 QUEM PODE DAR O IMÓVEL EM LOCAÇÃO?</p><p>Em regra, quem pode dar em locação o</p><p>imóvel é o seu proprietário. Entretanto, existem</p><p>casos em que outras pessoas podem, também,</p><p>alugar, como exemplo: herdeiro, usufrutuário,</p><p>mandatário, filho do proprietário ou o cônjuge.</p><p>É sempre aconselhável reconhecer a firma</p><p>(assinaturas) das partes contratantes e de seus</p><p>prepostos ou procuradores. Quando um herdeiro</p><p>aluga imóvel constante de partilha, ainda em</p><p>nome do de cujos, deve prestar contas aos demais</p><p>herdeiros que não fazem parte da locação.</p><p>O herdeiro, de acordo com Princípio Saisine, pode tomar posse e alugar seu</p><p>imóvel imediatamente após o falecimento do “de cujos”. Entretanto, deverá prestar conta</p><p>aos demais herdeiros concorrentes da herança. E o que acontece se o inventário não for</p><p>aberto? Pode o imóvel ser alugado? Pode sim, mas o herdeiro responsável pela locação</p><p>deve pagar aos demais herdeiros o valor recebido a título de aluguel. O inventário deverá</p><p>ser aberto no prazo de até 60 dias após o falecimento do autor da herança, sob pena de</p><p>pagamento de multa sobre o principal do ITCMD (Código de Processo Civil, Art. 983),</p><p>mas isso não impede que o imóvel venha a ser alugado, apenas não poderá ser vendido ou</p><p>doado. Além do mais, o herdeiro que vier a falecer sem a conclusão do primeiro</p><p>inventário não poderá ter seus bens herdados partilhados com seus filhos. Quem não abre</p><p>inventário, deve pagar multa no percentual de 40% sobre a avaliação do imóvel (ITCMD</p><p>– Imposto de Transmissão Causa Mortis) e não pode casar até a partilha dos seus bens.</p><p>Se o locatário tiver interesse em averbar o contrato junto a matrícula imóvel no</p><p>Ofício de Registro de Imóveis, quem deve figurar no contrato de locação como locador é</p><p>o proprietário do imóvel constante no registro, caso contrário o contrato não poderá ser</p><p>averbado.</p><p>31</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>O interesse pela averbação do contrato de aluguel ocorre, comumente, quando o</p><p>locatário pretende investir valores elevados em reformas e benfeitorias no imóvel ou</p><p>investimentos vultuosos em publicidade para atrair nova clientela.</p><p>O contrato de locação dispensa a apresentação de testemunhas, pois é considerado</p><p>título extrajudicial executável, conforme prevê o artigo 585 do Código de Processo</p><p>Civil:</p><p>“São títulos executivos extrajudiciais: V – o crédito, documentalmente comprovado,</p><p>decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e</p><p>despesas de condomínio.” (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006) (grifos nossos).</p><p>Eis a importância de o contrato de locação vir por escrito.</p><p>Cadastro de inadimplentes – é possível inserir o nome do locatário inadimplente e</p><p>de seu fiador no cadastro de devedores, desde que haja previsão contratual, porém,</p><p>mesmo com previsão contratual, devem ser notificados antes da negativação. Esse tipo de</p><p>cobrança, mesmo sendo eficaz, deve ser evitado por ser de difícil controle. A dívida</p><p>depois de quitada, deve o credor imediatamente excluir o devedor do cadastro negativo,</p><p>sob pena de pagamento de indenização por perdas e danos. O credor, portanto, tem</p><p>prazo de até 5 (cinco) dias para retirar o nome do devedor do cadastro negativo. (Decisão</p><p>STJ – REsp 114998).</p><p>9.1 O cônjuge sobrevivente que reside num bem imóvel da família,</p><p>por ser detentor do direito real de habitação, pode alugar o imóvel?</p><p>Não pode. O direito real de habitação não dá ao cônjuge sobrevivente o direito de</p><p>alugar ou de emprestar o imóvel a terceiros, seja a relação oriunda de casamento ou de</p><p>união estável. (STJ – REsp 1654060).</p><p>Vale ressaltar, ainda, que o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente no</p><p>imóvel do casal encontra-se garantido mesmo se existirem outros bens em nome do casal.</p><p>(art. 1.831 do Código Civil).</p><p>10 REQUISITOS NECESSÁRIOS</p><p>NO CONTRATO DE LOCAÇÃO</p><p>O contrato de locação pode ser na forma escrita ou</p><p>verbal. Para sua validade e maior segurança jurídica, é</p><p>recomendado que seja realizado por escrito, até porque</p><p>algumas questões precisam vir detalhadas no próprio</p><p>instrumento, como a responsabilidade pelo pagamento de</p><p>IPTU, estado de conservação do imóvel, dentre outras.</p><p>32</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>Incidem no contrato de locação as regras impostas na</p><p>Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e, na sua falta, as</p><p>contidas no Código Civil.</p><p>Seguem, abaixo, algumas informações obrigatórias que devem integrar todos os</p><p>contratos de locação: (i) Nome completo e qualificação integral das partes (locador,</p><p>locatário e fiador). Se as partes contratantes não puderem ser identificadas a validade do</p><p>contrato poderá estar comprometida. (ii) Descrição e endereço do imóvel, tal como se</p><p>acha transcrito no Cartório de Imóveis ou na prefeitura. (iii) Valor do aluguel em moeda</p><p>nacional, índice e periodicidade do reajuste. A periodicidade não poderá ser inferior a 12</p><p>(doze) meses (Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995). (iv) Tipo de garantia que será</p><p>utilizada. Não pode haver mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de</p><p>locação sob pena de grave infração contratual e contração penal. (v) Descrição do imóvel,</p><p>obrigações acessórias e responsabilidade por seus pagamentos. (vi) Finalidade da locação:</p><p>não-residencial (comercial), residencial ou por temporada. (vii) Duração e prazo do</p><p>contrato. (viii) Termo de vistoria podendo ser acompanhado ou não por fotografias. O</p><p>termo de vistoria precisa estar assinado por todas as partes envolvidas na locação. (ix)</p><p>Multas por atraso no pagamento, compensatória em caso de quebra de contrato, como</p><p>exemplo, não realizar seguro de incêndio quando a obrigação encontrasse prevista no</p><p>instrumento locatício e, por último, rescisória da locação, permitida apenas ao</p><p>locatário/inquilino quando pretende rescindir a locação antes de seu termo final. A multa</p><p>rescisória jamais será facultada ao locador/proprietário, pois existe vedação da Lei do</p><p>Inquilinato em seu artigo 4º “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato,</p><p>não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo,</p><p>pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato,</p><p>ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará</p><p>dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu</p><p>empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do</p><p>início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta</p><p>dias de antecedência.”</p><p>11 TIPOS DE LOCAÇÕES</p><p>Diversos são os tipos de contratos de locação. Como não existe forma específica</p><p>para sua validade, esses contratos podem se formar por simples troca de mensagens, em</p><p>papel de caderno, através de escritura pública ou contrato particular. Os mais usuais são:</p><p>Contrato de locação sob regime (i) “Built-to-suit” (significa construir sob</p><p>encomenda). Tipo de contrato de locação atípico, onde o locador constrói imóvel dentro</p><p>das necessidades do inquilino. O prazo é, em média, de 10, 20 ou 30 anos. O retorno do</p><p>33</p><p>O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e</p><p>a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.</p><p>investimento, mediante a prestação do aluguel é de 1% a 1,5%, dependendo do valor da</p><p>obra e dos acertos das partes.</p><p>A multa rescisória é proporcional ao valor da obra, aproximadamente em</p><p>percentual de 10% a 20% em caso de arrependimento, independentemente do estágio da</p><p>obra.</p><p>A locação (ii) Residencial prevista no artigo 46 da Lei do Inquilinato. Neste caso</p><p>deve ser utilizada como moradia do locatário e da sua família. Inclusive, em caso de</p><p>morte do locatário, a família permanece no direito de ocupar o imóvel com todas as</p><p>obrigações oriundas do contrato de locação. As locações com finalidade residencial</p><p>devem ser utilizadas para moradias de seus locatários, jamais para comércio. Nada</p><p>impede que o mesmo imóvel seja utilizado para as duas finalidades, se, porém, for em</p><p>condomínio, é necessário que haja expressa previsão na Convenção de Condomínio.</p><p>Caso contrário, jamais uma unidade residencial em condomínio edilício poderia ser</p><p>utilizada para comércio. Já a locação (iii) por Temporada (art. 48) não pode ter prazo</p><p>superior a 90 (noventa) dias, nem comporta renovação de prazos. Se isso vier a ocorrer,</p><p>passa a ser considerada, automaticamente, uma locação anual. A locação (iv) Não</p><p>Residencial (art.51) ou “Locação Comercial”, como é vulgarmente utilizada, é aquela</p><p>destina a atividade comercial ou de prestação de serviços. Nada impede, contudo, que</p><p>um imóvel possa ser utilizado para fins comerciais e residenciais simultaneamente, porém</p><p>é importante que essa condição venha estabelecida no contrato de locação para se evitar</p><p>infração e quebra de contrato. Alguns condomínios, porém, não admitem o uso do</p><p>imóvel com finalidade diferente daquela prevista em seu regimento interno. Essas regras,</p><p>muitas vezes, visam a segurança dos próprios condôminos do edifício; a locação em</p><p>Shopping Centers (art.54) que possibilita a livre convenção de cláusulas entre as partes</p><p>contratantes por ser caracterizada como atípica, frente aos inúmeros detalhes que podem</p><p>ser encontrados nos centros comerciais e que são praticamente impossíveis de serem</p><p>regulados pela Lei de Locações; e, por último, a locação Sale & Leaseback que se</p><p>distingue dos demais tipos de locação por condicionar a locação do imóvel comercial ao</p><p>seu ex-proprietário. Geralmente este tipo de locação é realizado por longo período de</p><p>tempo, algo em torno de 10, 20 ou 30 anos, com percentuais de aluguel que podem</p><p>variar entre 10% a 12% ao ano. Esse tipo de negócio permite maior rotatividade do</p><p>capital de giro da empresa locatária, contratação de novos funcionários, aumento de</p><p>produção</p>