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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Unidade II
Falaremos a partir de agora dos elementos do contrato imobiliário e do modo como é escrito, ou 
seja, quais as formas de revestir um contrato dentro do direito para que seja reportado válido.
Já sabemos que os contratos imobiliários são importantes no cotidiano das pessoas, tanto para o 
cidadão comum quanto para o grande investidor que adquire imóveis diretamente para a realização de 
grandes empreendimentos ou em papéis de fundos imobiliários.
Nesta etapa de nossa discussão, você compreenderá a importância dos dados cadastrais e de 
levantar corretamente as afirmações do imóvel e, com isso, ficará mais consciente sobre a importância 
dos cuidados para preservar os direitos de interesse do seu cliente de forma adequada.
3 ELEMENTOS DO CONTRATO IMOBILIÁRIO
Quando se fala em elementos, a imagem que se forma é a de uma lista de coisas sem as quais o 
contrato não se firma. Entretanto, nosso objetivo é mostrar que sem um agente capaz de praticar os 
atos jurídicos contratuais, um negócio imobiliário não consegue prosperar.
Existe uma base geral sobre os negócios jurídicos que compõe capacidade do agente, objeto lícito 
e possibilidade jurídica. Para os demais negócios, são exigidos outros requisitos. A capacidade do 
agente se refere às características mínimas que as pessoas devem possuir para efetuar um contrato. 
O objeto dos contratos imobiliários são os bens imóveis e é nesse momento que vamos estudá-los e, 
por fim, a possibilidade jurídica que, em nossos estudos, vai se referir à situação jurídica na qual esse 
bem se encontra.
3.1 Capacidade do agente
Sobre a capacidade do agente, vamos começar afirmando que toda pessoa é capaz de direitos e 
deveres na ordem civil. É exatamente o que diz o primeiro artigo do nosso Código Civil, que é do ano de 
2002. A título de curiosidade, o Código Civil anterior era de 1916 e usava em vez de “pessoa”, a palavra 
“homem”. O direito é uma ciência viva e mutante, o legislador preferiu empregar a palavra “pessoa”, que 
contempla todos os seres humanos, independentemente de gênero.
O segundo aspecto importante que consta do Código Civil é o nascimento. Essa palavra deriva do 
latim nascentia, que quer dizer o momento em que todas as coisas e seres são gerados, produzidos 
ou têm seu começo. Guimarães (2016) define nascimento como sendo o ato pelo qual uma criança é 
trazida ao mundo, por parto normal ou técnicas cirúrgicas.
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• Nascimento com vida: segundo Guimarães (2016), o nascimento com vida inicia a personalidade 
civil da pessoa.
• Nascituro: é o ser humano já concebido, mas que se encontra em estado fetal, dentro 
do ventre materno.
É tão importante o direito à vida que a proteção jurídica já contempla os direitos do nascituro no 
âmbito civil e penal. De acordo com a lei penal, o aborto é considerado crime. Repare que os direitos 
do nascituro são resguardados por lei desde a sua concepção. Esse resguardo é dado nos termos do 
artigo 2° do Código Civil: “A personalidade civil da pessoa começa do nascimento com vida; mas a lei 
põe a salvo, desde a concepção, os direitos do nascituro” (BRASIL, 2002).
São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 anos, 
nos termos do art. 3° do Código Civil.
Podemos dizer que a emancipação rompe com a limitação do exercício de direitos pela incapacidade 
civil. Assim, com ela, ocorre a cessação da incapacidade do indivíduo, porquanto esse fenômeno diz 
respeito ao estado individual, que abrange idade, sexo e capacidade. Ainda conforme o Código Civil 
de 2002, no artigo 5º, inciso I (BRASIL, 2002) dispõe sobre a cessação da incapacidade pela concessão 
dos pais, ou de um deles na falta de outro, mediante instrumento público, independentemente de 
homologação judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver 16 anos completos.
O mesmo artigo traz outras possibilidades de emancipação nos incisos II (pelo casamento), 
III (pelo exercício de emprego público efetivo), IV (pela colação de grau em curso de Ensino Superior), 
e V (pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego, desde que, em 
função deles, o menor de 16 anos completos tenha economia própria).
A emancipação será feita por escritura pública averbada no Registro Público, tratando-se de ato 
irrevogável que permite ao menor, a partir desse ato, a capacidade plena (de direito e de exercício) para 
atos da vida civil.
São três hipóteses de emancipação conforme o nosso ordenamento jurídico, apresentadas a seguir:
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Emancipação 
voluntária
Manifestação de 
vontade dos pais
Requerimento 
em cartório
Emancipação 
judicial
Conflito de 
vontades dos pais
Via judicial 
Ouvido o 
Ministério Público
Emancipação 
legal
Casamento
Colação de grau 
em Ensino Superior
Exercício de 
emprego público 
efetivo
Estabelecimento 
comercial com 
economia própria
Emancipação
Figura 13 – Hipóteses de emancipação
Todavia, onde se efetua o registro das emancipações, tanto judiciais quanto as voluntárias, e as 
legais, especialmente se existem diversos cartórios em um mesmo município, como é o caso de São 
Paulo e do Rio de Janeiro?
Pois bem, o artigo 89 da Lei de Registros Públicos (BRASIL, 1973) esclarece que serão feitas 
as emancipações no cartório do 1° Ofício ou da 1ª subdivisão judiciária de cada comarca, e serão 
registradas, em livro especial, as sentenças de emancipação, bem como os atos dos pais que a 
concederem, em relação aos menores nela domiciliados.
Desse modo, registros que alterem a capacidade da pessoa ou impactem sobre a personalidade 
devem ser realizados no 1º Ofício, Subdivisão Judiciária, Subdistrito ou sede da Comarca do domicílio, 
como são os casos de interdição, emancipação, ausência e morte presumida.
De qualquer modo, o Código Civil de 2002 estabelece uma regra geral da capacidade vinculada à 
idade, de modo que a capacidade absoluta ou relativa pode ser auferida por simples cálculo a partir da 
data de nascimento constante do Registro Civil de Pessoa Natural.
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Unidade II
 Saiba mais
Capitis deminutio está relacionada com a capacidade civil no 
ordenamento romano, segundo a qual existiam capacidades “diminuídas”. 
Evidentes os reflexos do direito romano no nosso ordenamento, razão pela 
qual sugere-se a leitura do artigo a seguir:
MEDEIROS, A. S. Personalidade civil: no direito romano e no direito atual. 
Revista Jurídica da FA7, Fortaleza, v. 2, n. 1, abr. 2005. p. 11-22. Disponível 
em: https://periodicos.uni7.edu.br/index.php/revistajuridica/issue/view/16/
v2. Acesso em: 9 nov. 2020.
Apenas para registrar: a emancipação, para que tenha a capacidade de produzir efeitos, depende do 
registro público como condição. Portanto, enquanto esse ato não estiver registrado, ele não produzirá 
efeitos jurídicos.
Assim, diferenciam-se as capacidades de direito e a de fato, sendo que a capacidade de direito é 
aquela que se estabelece como sendo a aptidão para obtenção de direitos e deveres. Ela se inicia com 
o nascimento com vida. Já a capacidade de fato é a aptidão para exercer por si só os atos da vida civil. 
Essa segunda depende do discernimento da pessoa entre o lícito do ilícito, o conveniente do prejudicial.
Há enfermidades que também ocasionam a perda ou a redução da capacidade civil, nos termos da 
lei. Acompanhe a seguir:
Maiores de 16 e 
menores de 18 anos
Ébrios habituais
Viciados em tóxico
Aqueles que, por causa transitória 
ou permanente, não puderem 
exprimir sua vontade
Os pródigos
Indígenas
Dependem de ratificação dos responsáveis.
É o alcoolista, etilista, ebrioso, que não se controla. Habitual. 
Drogados, toxicômanos.
Coma, estados psicóticos.
Pessoa que dissipa seus bens, esbanjadora, perdulária.
Grupo será regulado por legislação especial. 
Figura 14 – Algumas hipóteses de redução da capacidade civil
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Por isso é que a incapacidade encerra ao sumirem os pretextos que a determinaram, seja pela 
maioridade civil, pela emancipação ou cessando a enfermidade causadora delas.
O término da incapacidade por idade se opera aos 18 anos, quando o indivíduo torna-se apto a 
perpetrar todos os atos e negócios da vida jurídica, isto é, o sujeito obtém a maioridade civil.
3.2 Objeto do contrato imobiliário
Ao apresentar os bens, dissemos que dentro deles situavam-se os bens imóveis e que os estudaríamos 
posteriormente. Pois bem, este é o momento de apresentar o aprofundamento do tema.
Os bens imóveis são aqueles que não podem ser removidos de um lugar para o outro sem destruição 
e assim são considerados para os efeitos legais.
Veja-se o que dizem os artigos 79 e 80 do Código Civil (BRASIL, 2002):
 
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente.
Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
II - o direito à sucessão aberta.
Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:
I - as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, 
forem removidas para outro local;
II - os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele 
se reempregarem.
Isso significa dizer que também são bens imóveis os prédios construídos sobre os terrenos.
Existe uma particularidade interessante sobre uma categoria de bens móveis que são as aeronaves 
e os navios. Embora eles sejam essencialmente bens móveis, pois se movimentam, a lei os considera 
bens imóveis. Isso se dá em razão da importância jurídica e econômica que eles trazem ao nosso direito. 
Os registros desses bens ficam a cargo do Registro de Imóveis.
Voltando aos nossos bens imóveis, vamos à sua classificação:
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Acessão artificial 
ou industrial
Acessão intelectual
Natureza
Disposição legal
Tudo aquilo que resulta 
do trabalho do homem, 
tornando-se 
permanentemente 
incorporado ao solo
São bens móveis que aderem 
a um bem imóvel pela 
vontade do dono. A sua 
imobilização não é defintiva, 
pois pode voltar a ser móvel
Tudo aquilo se adere ao 
solo naturalmente
São aqueles que a lei 
determina que sejam 
imóveis
Exemplo: construções 
e plantações
Exemplo: decoração, 
pertenças, tratores para 
exploração agrícola etc.
Exemplo: árvores e 
frutos pendentes
Direitos reais sobre 
imóveis e ações que os 
asseguram
Direito à 
sucessão aberta
Figura 15 – Classificação dos bens imóveis
3.2.1 Particularidades dos imóveis rurais
Separando os bens imóveis, é importante que saibamos que eles podem ser urbanos e rurais. 
Entretanto, para diferenciar o que é urbano e o que é rural, a legislação não é pacífica. A Constituição 
os diferencia, mas não esclarece qual é qual. As leis específicas trazem essas informações de formas 
distintas. Veja:
• Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64): destinação do imóvel, independentemente da localização, à 
exploração agrícola.
• Lei da Reforma Agrária (Lei n. 8.626/93): destinação do imóvel para definição de tributos.
• Lei do Imposto Territorial Rural – ITR (Lei n. 9.393): rural é o imóvel localizado fora da zona 
urbana do município em 1º de janeiro de cada ano.
 Observação
Caso a União Federal efetue a cobrança do ITR, a prefeitura do município 
onde o imóvel está situado não poderá efetuar a cobrança do IPTU sob 
pena de bitributação.
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Ainda sobre os bens imóveis rurais, é importante saber que essas áreas devem ter suas áreas 
especificadas na matrícula de registro de imóveis em hectares, o que nem sempre acontece, pois existem 
diversas outras medidas como os alqueires, por exemplo.
O problema é que a medida de alqueire não é uniforme. Um alqueire paulista não mede o mesmo, 
em hectares, que um alqueire mineiro. Veja a seguir:
Tabela 1 – Medidas agrárias não decimais
Designação Braças Metros Hectares Estados
1 Alqueire 50 x 50 110 x 110 1,21 SP, MG
2 Alqueire 50 x 75 110 x 165 1,82 MG, MT
3 Alqueire 75 x 75 165 x 165 2,72 TODOS
4 Alqueire 75 x 80 165 x 175 2,90 MG
5 Alqueire 79 x 79 173,8 x 173,8 3,02 MG
6 Alqueire 80 x 80 176 x 176 3,19 ES, SP, MG
7 Alqueire 75 x 100 165 x 220 3,63 RJ, MG
8 Alqueire 100 x 150 220 x 330 7,26 MG
9 Alqueire 100 x 200 220 x 440 9,68 MG, MT
10 Alqueire – 440 x 440 19,36 MG, BA, GO
11 Alqueire Paulista 50 x 100 110 x 220 2,42 MA, ES, RJ, SP, MG, PE, SC, RS, MT, GO e PB
12 Alqueire Mineiro 100 x 100 220 x 220 4,84 AC, RN, BA, ES, RJ, SP, SC, RS, MT, GO, TO, MG
Adaptada de: Forest-GIS ([s.d.]).
Apesar da adoção e exigência legal do sistema métrico decimal, no Brasil rural ainda é comum 
quantificar a área de propriedades rurais e lavouras em alqueires em vez de hectares. Como foi possível 
observar na tabela anterior, essas medições são um tanto arbitrárias, embora o próprio Ministério do 
Desenvolvimento Agrário tenha realizado essa compilação das medidas existentes e exigido a conversão 
para fins de registro.
O registro no Incra, necessário para a transmissão dos bens imóveis rurais, leva o nome de Certificado 
de Cadastro de Imóvel Rural, ou CCIR, vez que ele faz a prova de quitação do ITR. Convém destacar que 
os tributos precisam estar quitados sob pena de a pessoa que adquirir o bem ficar responsável por sua 
quitação perante o ente tributante. Então, fica ainda mais importante o cuidado com a verificação do 
CCIR correspondente aos últimos cinco exercícios.
Para completar os estudos sobre as particularidades dos bens objetos dos contratos imobiliários, 
cabe mencionarmos a Lei n. 10.267/2001, que trouxe o georreferenciamento para ajustar essas distorções 
dos bens imóveis rurais quando levados a registro.
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Unidade II
A supracitada lei fala que a identificação do imóvel será feita com indicação:
• Se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas 
características, confrontações, localização e área.
• Se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de 
sua designação cadastral, se houver.
A referida lei determinou que nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento 
de imóveis rurais, a identificação será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional 
habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos 
vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e 
com precisão posicional a ser fixada pelo Incra.
São quatro hipóteses em que haverá necessidade de realizar o georreferenciamento, nos termos da 
legislação. Acompanhe a seguir:
Desmembramento Transferência do bem a qualquer título
RemembramentoLoteamento
Georreferenciamento
Figura 16 – Hipóteses de georreferenciamento de imóveis rurais
Existe a garantia da isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória 
da área não exceda a quatro módulos fiscais.
Utilizaremos um exemplo a fim de aclarar: imagine que você vai comprar um sítio para passar os fins 
de semana com a sua família, um imóvel rural, portanto. Será necessário fazer o georreferenciamento. 
Se o sítio não for maior que quatro módulos fiscais, não haverá custo.
Sobre os módulos fiscais é importante que conheçamos o tamanho da área. Isso porque os imóveis 
rurais são classificados, segundo o Incra, em:
• Minifúndio: imóvel rural com área inferior a 1 módulo fiscal.
• Pequena propriedade: imóvel com área entre 1 e 4 módulos fiscais.
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• Média propriedade: imóvel rural de área superior a 4 e até 15 módulos fiscais.
• Grande propriedade: imóvel rural de área superior a 15 módulos fiscais.
A classificação é definida pela Lei n. 8.629, que leva em conta o módulo fiscal e varia de acordo 
com cada município.
 Observação
Sempre verifique qual o tamanho do módulo fiscal dentro do seu 
município para que os negóciosimobiliários sob sua supervisão se 
aperfeiçoem com exatidão e justiça.
Os imóveis rurais estão sujeitos a mais uma obrigação legal, de caráter ambiental, que é a 
instituição de uma área de reserva legal.
Para efeitos de lei, Reserva Legal é área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural 
com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel 
rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da 
biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa.
Há um glossário que compreende os termos usados no Código Florestal, Lei 12.651/02 e não haja 
dúvidas na hora de observá-lo. Apresentam-se a seguir alguns excertos:
 
Amazônia Legal: os Estados do Acre, Pará, Amazonas, Roraima, Rondônia, 
Amapá e Mato Grosso e as regiões situadas ao norte do paralelo 13º S, 
dos Estados de Tocantins e Goiás, e ao oeste do meridiano de 44º W, do 
Estado do Maranhão;
Área de Preservação Permanente – APP: área protegida, coberta ou não 
por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos 
hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o 
fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das 
populações humanas;
[...]
Área rural consolidada: área de imóvel rural com ocupação antrópica 
preexistente a 22 de julho de 2008, com edificações, benfeitorias ou 
atividades agrossilvipastoris, admitida, neste último caso, a adoção do 
regime de pousio;
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Pequena propriedade ou posse rural familiar: aquela explorada 
mediante o trabalho pessoal do agricultor familiar e empreendedor 
familiar rural, incluindo os assentamentos e projetos de reforma agrária, e 
que atenda ao disposto no art. 3º da Lei n. 11.326, de 24 de julho de 2006;
Uso alternativo do solo: substituição de vegetação nativa e formações 
sucessoras por outras coberturas do solo, como atividades agropecuárias, 
industriais, de geração e transmissão de energia, de mineração e de 
transporte, assentamentos urbanos ou outras formas de ocupação humana;
Manejo sustentável: administração da vegetação natural para a obtenção de 
benefícios econômicos, sociais e ambientais, respeitando-se os mecanismos 
de sustentação do ecossistema objeto do manejo e considerando-se, 
cumulativa ou alternativamente, a utilização de múltiplas espécies 
madeireiras ou não, de múltiplos produtos e subprodutos da flora, bem 
como a utilização de outros bens e serviços;
Agora que conhecemos os termos mais importantes, resta saber qual é o tamanho da área destinada 
à reserva legal. Pois saiba que ela varia conforme o determinado no art. 12 da Lei n. 12.651/02, o nosso 
Código Florestal.
A regra é que todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de 
Reserva Legal, além da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente e devem ser 
observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel. Acompanhe a seguir:
Tabela 2 
Imóvel localizado na 
Amazônia Legal 
80% no imóvel situado em área de florestas
35% no imóvel situado em área de cerrado
20% no imóvel situado em área de campos gerais
Imóvel localizado em 
demais regiões do país 20%
Adaptada de: Brasil (2012).
Existem exceções para o cumprimento dessa regra da Reserva Legal: os proprietários ou possuidores 
de imóveis rurais que realizaram supressão – leia-se aqui desmatamento – de vegetação nativa 
respeitando os percentuais de Reserva Legal previstos pela legislação em vigor à época em que ocorreu 
a supressão foram dispensados de promover a recomposição, compensação ou regeneração para os 
percentuais exigidos no Código Florestal.
Foi concedido, pelo Código Florestal aos proprietários ou possuidores de imóveis rurais a 
possibilidade de provar essas situações consolidadas por documentos tais como a descrição de fatos 
históricos de ocupação da região, registros de comercialização, dados agropecuários da atividade, 
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
contratos e documentos bancários relativos à produção, e todos os outros meios de prova em 
direito admitidos.
Além disso, os proprietários ou possuidores de imóveis rurais, na Amazônia Legal, e seus herdeiros 
necessários que possuam índice de Reserva Legal maior que 50% de cobertura florestal e que não 
tenham realizado a supressão da vegetação nos percentuais previstos pela legislação em vigor à época 
poderão utilizar a área excedente de Reserva Legal para fins de constituição de servidão ambiental, Cota 
de Reserva Ambiental – CRA e outros instrumentos congêneres previstos no Código Florestal.
Reitera-se aqui a importância da consulta à legislação específica, a fim de verificar se existe ou não 
alguma outra particularidade incidente no imóvel rural em que você for trabalhar.
A regra geral do direito civil é a liberdade, especialmente no que tange à escolha das partes que farão 
o contrato. Ninguém é obrigado a vender algo para outra pessoa, mas conforme já exposto, existem 
restrições de ordem pública que podem impor restrições à essa liberdade contratual.
É isso que se operacionaliza aqui nos bens imóveis rurais. Aos estrangeiros existem restrições legais 
à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, entendidos como pessoas físicas residentes no Brasil ou 
pessoas jurídicas autorizadas a funcionar no Brasil. A relação é a seguinte:
• Estrangeiro pessoa física deve ser residente no país e estar inscrito no Cadastro de 
Pessoas Físicas – CPF.
• A soma das áreas rurais pertencentes ou arrendadas a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, 
não poderá ultrapassar 1/4 da superfície dos municípios onde se situem os imóveis, comprovada 
através de certidão de Registro de Imóveis.
• O estrangeiro pessoa física não pode possuir outro imóvel no país.
• As pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no país só poderão adquirir imóveis rurais 
para o desenvolvimento de projetos de exploração agrícola, florestal, agropecuário, agroindustrial, 
turístico ou de colonização vinculado a seu objeto social, e previamente aprovado pelos órgãos 
públicos competentes.
Ainda existe discussão sobre a possibilidade jurídica de empresa brasileira controlada por 
estrangeiros estar livre para aquisição de bens imóveis ou se a estas também se aplicariam as restrições. 
A questão não está pacificada e, portanto, sugere-se atenção ao se deparar com situações como essa 
na sua vida prática.
Por fim, vale destacar que no caso de imóvel rural, situado em faixa de fronteira interna, 
considerada como aquela 150 km quilômetros de largura paralela à linha de divisa se aplicam, além 
das restrições de aquisição e de arrendamento apresentadas, quaisquer transações que impliquem 
obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel, exceto se 
houver autorização do Conselho de Defesa Nacional.
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Unidade II
3.2.2 Particularidades dos imóveis urbanos
A política urbana é uma questão importantíssima dentro da nossa sociedade, vez que grande parte 
da população hoje reside nos centros urbanos.
De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE ([s.d.]), a maior parte 
da população brasileira, 84,72%, vive em áreas urbanas. Já 15,28% dos brasileiros vivem em áreas rurais. 
Conforme dados da mesma pesquisa, a grande região com maior percentual de população urbana é 
o Sudeste, com 93,14% das pessoas vivendo em áreas urbanas. A região Nordeste é a que conta com o 
maior percentual de habitantes vivendo em áreas rurais, 26,88%.
Acompanhe o gráfico a seguir:
Figura 17 
A maior parte da população brasileira é urbana e, portanto, a política urbana é algo que possui 
relevância substancial na vida das pessoas. Tanto que a nossa principal lei, que é a Constituição Federal, 
apresentou orientações de como a política urbana deve ser orientada no Brasil, determinando que a 
política de desenvolvimento urbano é executada pelopoder público municipal, conforme diretrizes 
gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade 
e garantir o bem-estar de seus habitantes.
Essa é uma responsabilidade enorme. Cada plano diretor é aprovado pela Câmara Municipal e é 
obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, trata-se do instrumento básico da política 
de desenvolvimento e de expansão urbana.
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 Saiba mais
Com o objetivo de entender quais são os reflexos sociais de uma 
política habitacional, convidamos você a ler dois artigos científicos 
interessantíssimos sobre a evolução da política habitacional no Brasil.
No primeiro, o professor Sergio de Azevedo faz uma leitura da evolução 
histórica do Banco Nacional da Habitação – BNH. Observação da influência 
exercida por diferentes fatores na performance da política habitacional. 
A Nova República e a extinção do BNH. Constatação da ausência de proposta 
governamental clara para a solução dos temas controvertidos relativos à 
habitação no período de 1964 até 1986, ou seja, anterior à Constituição. 
Nesse texto será apresentada a história das Cohab – Cooperativas 
Habitacionais, a quem ela foi inicialmente destinada e como é que as 
pessoas faziam para adquirir seus imóveis nas décadas de 1970 e 1980.
AZEVEDO, S. Vinte e dois anos de habitação popular (1964-86): 
criação, trajetória e extinção do BNH. Revista de Administração Pública, 
Rio de Janeiro, v. 22, n. 4, p. 107-119, out./dez. 1988. Disponível em: 
http://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.php/rap/article/view/9391/8458. 
Acesso em: 25 nov. 2020.
O segundo artigo é de 1992, ou seja, depois da instauração da 
Constituição de 1988, seu objetivo geral é analisar as mudanças 
institucionais na política habitacional brasileira no período de 1992 a 2014, 
e as principais consequências decorrentes das inovações institucionais nas 
políticas públicas de desenvolvimento urbano.
FERREIRA, G. et al. Mudança Institucional em Política Habitacional no 
Brasil. [...]. In: ENCONTRO DA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE CIÊNCIA POLÍTICA 
(ABCP), 11., 2018, Curitiba. Anais […]. Curitiba: ABCP, 2018. Disponível em: 
https://www.researchgate.net/profile/Suely_Araujo/publication/328134708_
Mudanca_Institucional_em_Politica_Habitacional_no_Brasil_Uma_
Analise_das_Coalizoes_de_Defesa_do_Sistema_Nacional_de_Habitacao_
de_Interesse_Social_versus_o_Programa_Minha_Casa_Minha_Vida/
links/5bba6431a6fdcc9552d92b3d/Mudanca-Institucional-em-Politica-
Habitacional-no-Brasil-Uma-Analise-das-Coalizoes-de-Defesa-do-Sistema-
Nacional-de-Habitacao-de-Interesse-Social-versus-o-Programa-Minha-
Casa-Minha-Vida.pdf. Acesso em: 25 nov. 2020.
Leia ambos e pense a respeito da evolução das políticas habitacionais 
urbanas no decorrer do tempo, no que diz respeito ao acesso das pessoas 
à moradia própria.
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Unidade II
Os imóveis urbanos cumprem sua função social quando atendem às exigências fundamentais de 
ordenação da cidade, uma vez que estão expressas no plano diretor.
Mas o que vem a ser essa função social da propriedade imóvel urbana? Como ela se expressa na prática? 
E como o governo obriga os particulares a cumprir a regra da função social da propriedade imóvel urbana? 
Para ilustrar essa importante questão, vamos ao exemplo do município de Osasco, na Grande São Paulo.
Segundo determina a legislação do Município de Osasco, caso a utilização do imóvel não se adeque 
às determinações do plano diretor e demais normas de direito Urbanístico, deixando de atender à função 
social da propriedade urbana, conforme apurado em regular processo administrativo, a Administração 
deverá aplicar o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo, 
mediante majoração da alíquota pelo prazo de 5 anos consecutivos até alíquota máxima de 15%.
Como já observamos o nosso direito civil consagra a função social da propriedade e determina ao 
proprietário que exerça seu direito em conformidade com os princípios constitucionais, dentre os quais 
está a função social.
Perceba que o plano da Constituição é ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da 
cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, conforme artigo 182. Além desse artigo, existem o 
Estatuto da Terra (Lei n. 4.504) e o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257), que trouxe os aspectos gerais da 
execução da política urbana.
O Estatuto da Cidade estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da 
propriedade urbana pública em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem 
como do equilíbrio ambiental. Desta forma, o objetivo da política urbana deve ser perseguido com a 
observância das diretrizes gerais estabelecidas nos incisos I a XVI, artigo 2º, do Estatuto da Cidade.
Para Odete Medauar e Almeida (2002, p. 36):
 
O caput do art. 2 fixa como objetivo da política urbana o pleno desenvolvimento 
das funções sociais da cidade e da propriedade urbana. Nas funções sociais da 
cidade se entrevê a cidade como lócus não somente geográfico e de mera 
reunião de pessoas, mas como o espaço destinado a habitantes, ao trabalho, 
à circulação, ao lazer, à integração entre os seres humanos, ao crescimento 
educacional e cultural. Ao mencionar as funções sociais da propriedade 
urbana, com base certamente no art. 5, inciso XXIII, da Constituição Federal, 
o dispositivo ressalta o direcionamento da propriedade urbana e a finalidade 
de interesse geral, com as quais há de se conformar ou conciliar o direito 
individual de propriedade, não mais dotado de caráter absoluto.
Deste modo, a função social será cumprida quando a propriedade urbana for funcional atendendo 
a moradia, trabalho, circulação, lazer, integração entre os seres humanos, crescimento educacional e 
cultural, preservação do meio ambiente etc., observadas as diretrizes gerais do Estatuto da Cidade e as 
prioridades estabelecidas no plano diretor urbano, aprovado pela Câmara Municipal.
63
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 Lembrete
O plano diretor é obrigatório para cidades com mais de vinte mil 
habitantes e é instrumento básico da política de desenvolvimento e 
expansão urbana, conforme a Constituição e o Estatuto da Cidade.
Segundo Machado (2003), ordem urbanística é o conjunto de normas de ordem pública e de interesse 
social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança, do equilíbrio 
ambiental e do bem-estar dos cidadãos. A partir do que se pode afirmar que a ordem urbanística deve 
significar a institucionalização do justo na cidade. Não é uma “ordem urbanística” como resultado 
da opressão ou da ação corruptora de latifundiários ou especuladores imobiliários, porque aí seria a 
desordem urbanística gerada pela injustiça.
Aspecto relevante sobre os imóveis urbanos é a determinação de que as desapropriações sejam 
feitas com prévia e justa indenização em dinheiro. Sobre esse assunto, convém antes esclarecer o que é 
desapropriação e qual a sua finalidade, em síntese.
Trata-se de uma forma de intervenção do Estado na propriedade privada de natureza supressiva, ou 
seja, gera a perda da propriedade em favor do Estado.
Esse procedimento está previsto na Constituição Federal, no art. 5º, inciso XXIV, segundo o qual a lei 
estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse 
social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos na Constituição.
Para que a desapropriação seja legítima, devem estar presentes os pressupostos de utilidade pública, 
necessidade pública, ou interesse social. Mas o que significa cada um desses termos?
• A utilidade pública: ocorre quando a transferência do bem aos domínios do Estado é conveniente 
para a Administração. Por exemplo: a retirada de propriedade privada para a construção 
de escola pública.
• A necessidade pública: para alguns, trata-se de uma espécie de utilidade pública, decorre desituações com emergência, que exigem a desapropriação do imóvel.
• O interesse social: diz respeito à função social da propriedade. Nesse caso, o Poder Público age 
para corrigir distorções resultantes das injustiças sociais. São os eventos da desapropriação para 
fins de reforma agrária (art. 184 da CF/1988) e da desapropriação para política urbana (inciso III 
do §4º do art. 182 da CF/1988).
A indenização na desapropriação é, em regra, justa, prévia e em dinheiro. Ela é justa porque deve 
recompor integralmente a perda patrimonial do antigo proprietário, de forma a cobrir o valor da terra 
64
Unidade II
nua, das benfeitorias, dos valores materiais e imateriais, tais como lucros cessantes, danos emergentes e 
despesas advocatícias e processuais.
Por sua vez, a indenização é prévia porque deve ser realizada antes da perda definitiva do bem 
pelo proprietário.
O poder público municipal pode, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, 
nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado 
que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
• Parcelamento ou edificação compulsórios, que se traduz no poder-dever da administração pública 
municipal em exigir do proprietário de imóvel urbano que edifique, quando se tratar de área não 
edificada ou subutilizada, ou dê um uso, quando houver edificação vazia no imóvel.
• Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo, como já visto no 
exemplo no qual o município pode majorar o IPTU até 15% do valor venal do imóvel, base de 
cálculo do tributo.
• Desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente 
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até 10 anos, em parcelas anuais, iguais e 
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Em síntese, o Estatuto da Cidade trouxe em seus princípios fundamentais: a gestão democrática; 
a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização; a recuperação dos 
investimentos do poder público que tenham resultado em valorização de imóveis urbanos e o direito a 
cidades sustentáveis, à moradia, à infraestrutura urbana e aos serviços públicos, conferem aos municípios 
novas possibilidades e oportunidades de gestão e financiamento de seu desenvolvimento. Tudo isso 
buscando auxiliar as pessoas em conformidade com os anseios da sociedade.
3.3 Situação jurídica do bem imóvel
Se alguém lhe parasse na rua e lhe pedisse para comprovar o seu nome, a sua filiação, a sua data e local 
de nascimento, o que você faria? Qual documento lhe vem primeiramente à cabeça apresentar? Para muitos, 
a Carteira de Identidade, ou como alguns chamam, RG – Registro Geral. Pois saiba que os bens imóveis 
também possuem um documento que os individualiza perante os demais. Trata-se da matrícula do imóvel.
A matrícula do imóvel traz toda a situação jurídica em que esse bem se encontra e, além disso, conta 
toda a sua história.
Mas existe um outro documento, chamado escritura, que também traz informações sobre a 
transferência do imóvel. Tanto a escritura do imóvel quanto a matrícula são documentos relativos 
à compra de um imóvel e que possuem suas particularidades, por isso, é de extrema importância 
não confundi-los para garantir a ausência de problemas futuros. Mas como saber diferenciá-los? 
Acompanhe a seguir:
65
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Quadro 1 – Escritura pública e matrícula
Escritura pública Matrícula
É o documento lavrado por tabelião, que formaliza a 
celebração por instrumento público. A escritura pública 
é um documento dotado de fé pública e faz prova 
plena. Ela é essencial para a constituição, transferência, 
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis 
de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo 
vigente no país.
A escritura do imóvel é um documento público oficial 
que valida o acordo entre as partes e é elaborada no 
cartório de notas.
É o documento que individualiza o imóvel, onde constam 
informações essenciais para identificação jurídica, 
localização, qualificação dos proprietários (se pessoa física 
ou jurídica), alterações ocorridas, transações de compra e 
venda (registro), inventários, doações, hipotecas/alienações 
fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações 
judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico 
completo de todas as ocorrências relativas a casa ou 
apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o 
imóvel já sofreu por mudanças de proprietário.
Você já deve ter ouvido falar que quem não registra, não é dono. Assim, a matrícula contendo 
o registro da escritura é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel, se não há esse 
registro, quer dizer que o comprador pagou, mas não é realmente dono. Portanto, atenção.
Caso seja necessário consultar a matrícula de um determinado imóvel, como proceder? Existe uma 
forma simples de se realizar a busca, que é feita pela Matrícula On-line.
Trata-se da visualização da imagem da matrícula do imóvel, tal como a existente no cartório. É a 
forma mais fácil, rápida e que garante o melhor custo-benefício para pesquisa de dados da matrícula. 
Ela fica disponível no momento da solicitação e pode ser impressa ou salva em PDF. A Matrícula On-line 
deve ser usada apenas para simples consulta, portanto é um documento sem validade jurídica de 
certidão, mas excelente para consultas rápidas e preparação da documentação.
O serviço de Matrícula On-line deverá ser solicitado apenas por número de matrícula, não sendo 
possível requerer por número de transcrição.
A fim de realizar a solicitação da Matrícula On-line, é necessário saber o cartório no qual está registrado 
o imóvel e o número da matrícula. Após o requerimento, a imagem da matrícula ficará disponível por 
24 horas a partir do download do PDF. O valor do serviço de Matrícula On-line é definido pela tabela de 
custas de cada Estado.
Para requerer a matrícula com valor jurídico, é necessário se dirigir à circunscrição na qual o imóvel 
está registrado e solicitar uma cópia da matrícula, esta sim com validade jurídica.
A desapropriação é uma forma de intervenção do Estado na propriedade privada de natureza 
supressiva, ou seja, gera a perda da propriedade em favor do Estado.
Em geral, nas grandes cidades isso não constitui problema, estando imóvel bem identificado na 
matrícula. Existem, porém, casos, principalmente na zona rural deste imenso Brasil e em transcrições 
antigas, em que são feitas referências a cercas, árvores, pequenos montes, construções e toda a sorte de 
coisas que podem ser mudadas de lugar, ou de referências a indicações vagas e imprecisas.
66
Unidade II
Essas descrições não são boas, pois não demonstram de forma clara qual é o imóvel e quais são os 
seus limites. Conforme o caso, será possível corrigir isso mediante processo de retificação.
Por meio da consulta à matrícula, qualquer pessoa poderá verificar a situação do imóvel, quem é 
seu proprietário, se está penhorado etc. Os registros imobiliários são públicos, o que significa que todos 
podem ter acesso a eles.
Mas basta que conste o nome do proprietário na matrícula para que o negócio jurídico seja 
considerado seguro?
Na realidade, aquele que consta do registro de imóveis como proprietário do bem é considerado seu 
proprietário até que alguém prove o contrário. Assim, o registro institui uma presunção de propriedade. 
Ela pode ser derrubada por prova em contrário. Portanto, certeza mesmo se tem apenas quando o 
imóvel está devidamente transferido em seu nome.
Trata-se da inteligência do art. 1.247 do Código Civil:
 
Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar 
que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o 
imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
A fim de evitar problemas, agora redobresua atenção ao exemplo para compreender a importância 
de se verificar os contratos que antecederam a compra e venda.
Suponha que um terreno tenha sido registrado equivocadamente em nome de Maria do Socorro, a 
pedido de José das Dores e atualmente ela conste como proprietária do terreno. O registro foi realizado 
de maneira equivocada porque José das Dores é portador de doença senil, perdulário por prodigalidade e 
estava, ao tempo da transmissão do terreno, interditado. Maria do Socorro vendeu o imóvel a um terceiro, 
Samuel Jacó. Este último não constatou a interdição de José das Dores ao tempo da transferência do 
imóvel e, portanto, transferiu todo o dinheiro ajustado à Maria do Socorro, construindo uma belíssima 
casa sobre o terreno comprado. 2 anos depois, Samuel Jacó faleceu, tendo deixado como herdeiros dois 
filhos, que colocaram a casa à venda. Jamil Kaleb se interessou pelo imóvel, mas ao constatar o vício 
ocorrido na transmissão da propriedade de José das Dores para Maria do Socorro, desistiu da compra.
Perceba que a dinâmica do erro da transmissão da propriedade entre José das Dores e Maria do 
Socorro viciou todas as demais. Essa ação poderá atingir todos os que tenham comprado o imóvel 
daquele que não era o proprietário, no caso, a Maria do Socorro. É que, como ninguém pode transferir 
mais direitos do que tem, aquele que não é o proprietário não pode fazê-lo com a propriedade do imóvel.
Portanto, se alguém provar judicialmente que algum dos vendedores não era proprietário, mesmo 
que o comprador já tenha até registrado sua escritura pública de compra e venda e esteja na posse do 
bem, esse comprador poderá perder o imóvel.
67
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Os herdeiros de Samuel Jacó poderiam buscar a justiça para requerer seus direitos, vez que existe 
orientação em sentido contrário, na qual fica protegido o direito à propriedade do terceiro comprador 
de boa-fé, uma vez que sua compra ocorreu em conformidade com o que constava do registro de 
imóveis. Assim, seria válida sua compra, inclusive contra o verdadeiro proprietário, que teria direito às 
perdas e danos ou ao preço pago contra aquele que não era o proprietário.
José das Dores poderia reclamar, por meio de seus curadores, a alteração do registro, requerendo a 
anulação da transmissão do bem para Maria do Socorro a qualquer tempo? A resposta é negativa. Isso 
porque existe um instituto chamado de usucapião que, em síntese, significa a aquisição da propriedade 
em razão do decurso do tempo. O prazo para a usucapião urbana é de 5 anos. Mas é evidente que não 
se recomenda de modo algum essa solução, vez que esse instituto é especial, deve preencher uma série 
de requisitos e ainda assim não é garantido que a propriedade seja transferida sem transtornos. O que 
se recomenda fortemente é a conferência de todos os requisitos para que ninguém saia no prejuízo.
3.4 Due diligence imobiliária
Em uma compra e venda imobiliária existem diversos atores além do comprador e do vendedor. Há 
os advogados, os registradores e os corretores de imóveis que participam diretamente do negócio com 
vistas a garantir que tudo saia da maneira correta.
Você já deve ter ouvido falar em due diligence imobiliária. Essa expressão significa “devido cuidado” 
ou “devida diligência” e se aplicava inicialmente às empresas. A due diligente empresarial ocorre em 
processos de transformação societária, quando as instituições realizam um processo de levantamento 
de dados completo, buscando investigar toda a vida pregressa da corporação que as interessa adquirir 
para evitar uma compra equivocada.
Figura 18 
Ao seu turno, a due diligence imobiliária se presta a preparar ou analisar todos os documentos 
relativos a um imóvel, de modo que diminuam também ao máximo o risco envolvendo a aquisição ou 
a venda do imóvel.
Este serviço pode ser prestado tanto para o vendedor, no sentido de organizar para ele toda 
a documentação necessária, a fim de agilizar o processo de negociação e venda quanto para o 
68
Unidade II
comprador, que quer ver analisada toda a documentação do imóvel que pretende adquirir, buscando 
a maior segurança possível. Assim, o serviço de due diligence imobiliária é algo cada vez mais 
valorizado no mercado.
No final da análise, é gerado um parecer, em que consta o resultado da “investigação”, com a opinião 
do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio. A esse processo todo se dá o nome de due 
diligence imobiliária.
Esse serviço é uma pesquisa aprofundada na cadeia dominial do bem para diminuir o tanto quanto 
possível o risco do negócio imobiliário.
3.5 Responsabilidade do corretor de imóveis
A função de corretor é aproximar as partes com vistas ao fechamento de certo negócio ou da obtenção 
informações com outros órgãos ou entidades em proveito do vendedor, para futura negociação. Por isso, 
o corretor recebe uma comissão, geralmente uma porcentagem no valor do negócio.
 Saiba mais
Parecer é um documento técnico jurídico no qual os estudiosos se 
debruçam a responder algumas perguntas denominadas quesitos para 
quem pergunta (consulente).
Dois estudiosos do direito, Profa. Dra. Judith Martins Costa e Prof. 
Dr. Gustavo Luis da Cruz Haical, publicaram um estudo respondendo as 
seguintes perguntas sobre o contrato de corretagem: quais os elementos 
de existência de um contrato de corretagem e como se dá a sua válida 
formação? No contraste entre as regras legais e certa praxe do setor 
imobiliário, esta deve ou não prevalecer, notadamente quando incidentes 
regras destinadas à proteção do consumidor? E ainda: como se qualificam 
juridicamente as atividades desenvolvidas nos “estandes de vendas”, nos 
quais as incorporadoras apresentam ao mercado consumidor imóveis a 
serem construídos ou em construção (“vendas na planta”)?
Ficou curioso? Confira as respostas publicadas pelo Ministério Público 
do Estado de São Paulo acessando:
COSTA, J. M.; HAICAL, G. L. C. Parecer. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 105, 
n. 966, abr. 2016. Disponível em: http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/
documentacao_e_divulgacao/doc_biblioteca/bibli_servicos_produtos/
bibli_boletim/bibli_bol_2006/RTrib_n.966.13.PDF. Acesso em: 9 nov. 2020.
69
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
É importante que se diga que a atividade do corretor não é somente à aproximação entre os 
negociantes de uma determinada transação imobiliária. Ele também é responsável pela gestão de riscos, 
ou seja, por esclarecer o comprador dos riscos do negócio.
O corretor de imóveis já não faz o trabalho apontado em due diligence imobiliária? Não está 
incluso na sua comissão e honorários a verificação correta dos documentos, sob pena, inclusive de 
responsabilização administrativa, civil e até criminal?
A resposta ao questionamento é positiva. Os corretores de imóveis, por exigência legal, nos termos 
do art. 723 do Código Civil e artigo 20 da Lei n. 6.530/1978, entre outras regulamentações específicas, 
são obrigados a conferir toda a documentação relativa ao imóvel, não podendo permitir que as partes 
contratantes ignorem algum “defeito” na documentação da propriedade, que faça o negócio inseguro 
para qualquer das partes.
Vejamos (BRASIL, 2002):
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e 
prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações 
sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei n. 12.236, de 2010).
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor 
prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do 
risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam 
influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei n. 12.236, de 2010).
A doutrina jurídica seleciona quatro obrigações do corretor de imóveis para explicar o que a 
legislação aponta:
• Atuar com diligência e prudência: significa agir com presteza, atenção, verdade nos 
aconselhamentos, lealdade, sinceridade, de modo a nãoiludir ou enganar o interessado, prestando 
as informações exatas e reais, ainda que isso diminua a sua comissão. É o agir ético.
• Fornecer as informações que se fizerem necessárias: a descrição do bem, o seu estado, o preço 
de mercado, a existência de vícios ou defeitos, se for o caso, a regularidade da documentação e 
inclusive os dados que aparecem nos cadastros do vendedor, como pendências de dívidas, de 
tributos, de ações judiciais e outras circunstâncias.
• Prestar os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio: nesta dimensão, a 
qualidade do objeto, a sua existência, a disponibilidade ou quem exerce a posse, a titularidade 
efetiva do vendedor. Pense no exemplo da transferência de bens imóveis cuja venda foi viciada.
• Levar a conhecimento do interessado as possíveis alterações: especialmente com relação 
aos valores do bem que impuser o proprietário, e mesmo no mercado vigorante, de modo a 
corresponder efetivamente ao preço que é exigido, seja para majorar ou para minorar o valor 
proposto. O valor deve ser justo.
70
Unidade II
Existem proibições expressas ao corretor de imóveis, conforme a Lei n. 6.530/78, que dá 
nova regulamentação à profissão, disciplina ao funcionamento de seus órgãos de fiscalização e 
outras providências.
Acompanhe a seguir:
Anunciar imóvel loteado 
ou em condomínio sem 
mencionar o número de 
registro do loteamento ou da 
incorporação no Registro de 
Imóveis
Prejudicar, por dolo ou culpa, 
os interesses que lhe forem 
confiados
Negar aos interessados 
prestação de contas ou recibo 
de quantias ou documentos 
que lhe tenham sido entregues 
a qualquer título
Deixar de pagar contribuição 
ao Conselho Regional
Anunciar publicamente 
proposta de transação a que 
não esteja autorizado através 
de documento escrito
Violar o sigilo profissional
Praticar, no exercício da 
atividade profissional, ato que 
a lei defina como crime ou 
contravenção
Auxiliar, ou, por qualquer 
meio, facilitar o exercício da 
profissão aos não inscritos
Violar obrigação legal 
concernente ao exercício da 
profissão
Fazer anúncio ou impresso 
relativo à atividade de 
profissional sem mencionar o 
número de inscritos
Figura 19 – Condutas vedadas aos corretores de imóveis
Para elaborar um contrato de administração de imóveis, o corretor precisa conhecer algumas 
resoluções específicas do Cofeci. Entre elas, a de n. 005/78, que estabelece no artigo 1º a obrigatoriedade 
de ser um documento escrito e a necessidade de inclusão de outras informações:
 
Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, 
obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os 
seguintes dados:
a) nome e qualificação das partes;
b) individualização e caracterização do objeto do contrato;
c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
e) menção da exclusividade ou não;
f) remuneração do corretor e forma de pagamento;
g) prazo de validade do instrumento;
71
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
h) (revogada pela Resolução-Cofeci nº 811/03 em face do que dispõe o 
art. 727 do Código Civil Brasileiro, ipsis litteris: “Se, por não haver prazo 
determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio realizar 
posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; 
igual resolução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do 
prazo contratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor.”)
i) - autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio (COFECI, 1978).
Outro ponto importante é se atentar ao Código de Ética Profissional (Resolução n. 326/92), que define 
uma série de obrigações e deveres que o corretor precisa saber e colocar em prática como administrador de 
imóveis, sendo passível de punição casos de danos aos clientes por imprudência, por exemplo, como cita o
 
Art. 5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos 
profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, 
imprudência, negligência ou infrações éticas (COFECI, 1992).
Entende-se por negligência a falta de cuidado ou diligência que qualquer pessoa deveria ter para 
realizar o ato. Neste caso, um bom exemplo é do corretor de imóveis que deixa de juntar uma certidão 
negativa de débito do estado de uma empresa proprietária de um bem imóvel e depois descobre que 
esse bem estava dado em garantia em uma execução fiscal.
Imprudência, por sua vez, é agir de forma precipitada sem as cautelas e reflexão que o ato necessitava. 
Como exemplo, podemos citar o corretor de imóveis que o profissional, pensando apenas em receber a 
sua comissão, elabora o contrato de forma precipitada, sem verificar previamente a situação das partes 
e os documentos elementares para realizar o negócio.
Por outro lado, a imperícia seria a falta de conhecimento ou habilidade técnica necessária para realizar 
um ato. Aqui podemos exemplificar o corretor de imóveis que insere cláusula padrão de que não existem 
ações pessoais e reipersecutórias sobre o imóvel. Todavia, o vendedor sequer sabe o significado disso!
Para que você, nosso estudante, saiba, uma ação é reipersecutória quando reivindica a posse ou 
propriedade sobre uma coisa, geralmente em ações de execução de dívidas ou de posse e propriedade 
(como execução de penhora, hipoteca ou alienação fiduciária).
Vamos ao exemplo dessa cláusula “problemática”?
14ª) Declaram, os VENDEDOR(ES), sob as penas da lei, que sobre o imóvel transacionado não 
pesam quaisquer ônus reais, pessoais, fiscais, judiciais ou extrajudiciais, dívida, arrestos, sequestros 
ou de restrições de qualquer natureza, inclusive, ações reais, pessoais ou reipersecutórias.
72
Unidade II
Imagine o comprador que assina o contrato confiando no corretor, que pode lhe trazer problemas, 
caso ocorra a negativa do banco e o negócio venha a ser rescindido. Então, o melhor é sempre conhecer, 
discutir e perguntar qualquer coisa, absolutamente tudo sobre o que houver dúvidas em relação aos 
contratos nos negócios imobiliários.
A fim de sintetizar as diferenças entre due diligence imobiliária e a função do corretor de imóveis, é 
alertar sobre os possíveis riscos e a due diligence aprofundar esses aspectos como forma de diminuir ao 
mínimo possível o risco do negócio imobiliário.
3.6 Documentos necessários para transações imobiliárias
Agora vamos estudar uma das partes mais interessantes dos contratos imobiliários, a hora de colocar 
a “mão na massa” e compreender quais são os documentos necessários para realizarmos transações 
imobiliárias com a segurança, presteza e principalmente justiça.
Quando a aquisição ou venda de um imóvel é realizada por intermédio de uma imobiliária ou por 
um corretor autônomo, as partes envolvidas na negociação de compra e venda esperam que o processo 
de emissão da escritura do imóvel possa ser realizado com mais rapidez e segurança do que se estivesse 
sendo realizado sem auxílio desses profissionais. É por isso que a facilitação de acesso às informações, 
a clareza nas explicações e indicações precisas tendem a diminuir os desconfortos que uma aquisição 
grande gera na vida das pessoas.
Imagine que você irá atender a um cliente que vai adquirir um imóvel. Sendo tratado com 
cordialidade, presteza, educação e clareza, o cliente já começa a olhar com bons olhos a empresa e 
o imóvel oferecido na negociação. Esteja preparado para responder todas as dúvidas do cliente no 
momento da compra de maneira rápida, com segurança e assertividade. A experiência de compra 
decorrente desses cuidados do profissional, que trata dos contratos imobiliários, pode melhorar a relação 
com os clientes e com esse diferencial, aumentar a competitividade do negócio que você faz parte.
Uma vez acertado o preço e o prazo, caberá requerer a emissão da escritura do imóvel.
 Lembrete
Escritura é um documento que prova um contrato ou ato jurídico 
firmado na presença de duas testemunhas que, parater efeito perante 
terceiros, requer seu registro.
É necessário que existam as partes contratantes, o objeto e o preço ajustado. Portanto, são 
necessários três tipos de documentos: do comprador, do vendedor e do bem imóvel.
73
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Vendedor
Pessoa física
Pessoa jurídica 
Bem imóvel 
Comprador
Pessoa física
Pessoa jurídica 
Figura 20 – Relação jurídica
Como um dos objetivos desse livro-texto é apresentar como administrar o contrato imobiliário, 
considerando sempre os aspectos legais e técnicos, para que tome as providências úteis tendentes a 
acudir a necessidade dos seus clientes da melhor maneira. Essa é a parte em que se faz o levantamento 
dos dados para a formalização no contrato.
O primeiro passo para iniciar o processo de transferência de um imóvel é o levantamento dos 
documentos necessários. Como são diversos os itens, é importantíssimo que se entregue ao cliente uma 
lista completa e confira-os com atenção antes de encaminhar ao registro.
A escritura de compra e venda é o ato lavrado no cartório de notas por meio do qual uma das partes 
vende determinado bem (móvel ou imóvel) para outra. A escritura de compra e venda deve ser feita no 
cartório de notas, mediante agendamento prévio, para que seja coletada a documentação necessária 
à realização do negócio jurídico, bem como para que sejam feitos eventuais esclarecimentos às partes. 
Esse agendamento pode ser realizado por você, na qualidade de auxiliar das partes no negócio.
Na data marcada, os interessados devem comparecer ao cartório, de posse de seus documentos 
pessoais originais, para a assinatura da escritura.
 Lembrete
A escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis 
de valor superior a 30 salários mínimos.
Preste atenção na dica a seguir: depois de lavrada a escritura de compra e venda do imóvel no 
tabelionato de notas, ela deve ser registrada no cartório de registro de imóveis. Para facilitar os trâmites, 
pode-se solicitar que o próprio tabelionato providencie esse trâmite junto ao registro imobiliário, já hoje 
em dia as serventias possuem sistemas que permitem essa agilidade e integração.
Vendedor pessoa física:
• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges.
• Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado.
74
Unidade II
• Pacto antenupcial registrado, se houver.
• Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo).
• Informar endereço.
• Confirmar profissão.
Talvez você esteja se perguntando o motivo pelo qual o estado civil de uma pessoa importaria para 
a venda de um bem imóvel. Cabe considerar que a família é a unidade central da nossa sociedade e 
sobre ela há proteção jurídica. Considerando esse traço social, o casamento importa na propriedade 
e na disponibilidade de bens.
Além de comprovar sobre o relacionamento entre os cônjuges, a certidão de casamento é responsável 
por conferir a comunhão plena de vida, tendo como base a igualdade de seus direitos e deveres. No 
Brasil, a união estabelecida, de acordo com o Código Civil, é a monogamia, ou seja, não é aceita a união 
entre pessoas já casadas.
Saiba que existem dois tipos de certidão de casamento. A certidão e a certidão de casamento de 
inteiro teor. Nesse segundo documento estarão todas as informações que são apresentadas no livro 
de registro, por exemplo, descrever as mudanças pelas quais as pessoas passaram, se já houve um 
divórcio anterior, se ocorreu reconhecimento de paternidade, dentre outros. Para a transferência de 
imóveis, basta a primeira.
O pacto antenupcial é um contrato celebrado pelos noivos, para estabelecer o regime de bens e as 
relações patrimoniais que serão aplicáveis ao casamento, e somente é necessário caso os noivos optem 
por um regime diferente do regime legal, que é o regime da comunhão parcial de bens ou, em alguns 
casos especiais, o regime da separação obrigatória de bens. Portanto, apenas quem deseja se casar pelo 
regime da separação de bens, comunhão universal de bens, participação final nos aquestos ou por 
um regime de bens misto precisa fazer um pacto antenupcial.
Vendedor pessoa jurídica:
• Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet.
• Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria.
• Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN).
• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.
• RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura.
• Certidão da junta comercial de que não há outras alterações.
75
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Sobre os documentos relativos à pessoa jurídica, merece consideração o aspecto de que toda 
pessoa jurídica deve ser representada. Essa representação está disposta nos Contratos Sociais, no 
caso de sociedades empresárias e Estatutos Sociais, no caso de sociedades anônimas, cooperativas, 
associações ou fundações.
Para que se compreenda e identifique corretamente quem são as pessoas que podem representar a 
sociedade, segue exemplo de uma cláusula em um contrato social:
Cláusula 7ª – A administração da sociedade caberá (nome da pessoa) com os poderes 
e atribuições de __________________ (constar poderes que terá o administrador. Por 
exemplo: representar a sociedade perante órgãos públicos, podendo os sócios assinar 
na forma isoladamente ou em conjunto (a empresa que deverá decidir se as atribuições 
designadas aos sócios deverão ser feitas de forma isolada ou em conjunto), autorizado o 
uso do nome empresarial, vedado, no entanto, em atividades estranhas ao interesse social 
ou assumir obrigações seja em favor de qualquer dos quotistas ou de terceiros, bem como 
onerar ou alienar bens imóveis da sociedade, sem autorização do outro sócio.
No exemplo anterior, o sócio administrador, embora represente a sociedade, não poderá vender 
(alienar) bens imóveis da sociedade sem autorização do outro sócio. Essa disposição decorre do 
princípio da autonomia da vontade, segundo a qual as pessoas são livres para contratar da maneira que 
considerarem adequadas.
Nesse mesmo exemplo, caso não houvesse menção alguma sobre a venda dos bens imóveis 
da sociedade, o administrador poderia vender o bem sem a autorização do outro sócio, pois o contrato 
social seria omisso e, na omissão, entende-se como sendo permitido.
É importante que se junte a certidão da junta comercial de que não há outras alterações, pois uma 
alteração em uma cláusula como essa poderia impactar na inviabilidade do negócio jurídico.
No caso de vendedor, poder-se solicitar ainda:
• Certidão da Justiça do Trabalho.
• Certidão dos Cartórios de Protesto.
• Certidão dos Distribuidores Cíveis.
• Certidão de Executivos Fiscais – Municipal e Estadual.
76
Unidade II
• Certidão da Justiça Federal.
• Certidão da Justiça Criminal.
O objetivo de se exigir essa série de certidões é garantir que o bem imóvel não esteja sob a mira 
de um processo ou esteja funcionando como garantia de execução fiscal (no caso das certidões de 
executivos), do trabalho ou objeto de uma ação criminal.
A Certidão Negativa de Protesto é um documento que tem por objetivo comprovar a inadimplência 
ou não de uma determinada pessoa física ou jurídica, no cartório de protesto, quando esta for devedora 
de um título ou outro documento de dívida sujeito ao protesto: cheque, nota promissória, duplicata, 
letra de câmbio, entre outras. Para solicitar a certidão, é necessário informar nome completo, CNPJ ou 
CPF e RG da pessoa pesquisada. O solicitante pode requerer a certidão com a abrangência de pesquisa 
de um período mínimo de 5 anos, podendo incluir um período maior, como 10 anos (para compra de 
imóvel) ou mais.
Ao seu turno, a certidão negativa criminal serve para atestar que um cidadão não possui nenhuma 
pendência judicial, ou seja, nada consta no nome dele no que se refere a processos do Tribunal de Justiça 
do Estado onde ele reside. Ela tem um nome popular: “nada consta”.
Na certidão negativacriminal constam informações inerentes a inquéritos, termos circunstanciados 
e processos criminais que estão em trâmite nos juizados de primeira instância nas varas criminais, nos 
tribunais do júri, nas varas de execuções penais e, também, nos órgãos julgadores de segunda instância 
em nome do cidadão, o qual foi solicitada a certidão.
Entretanto, a certidão criminal somente será negativa se o processo tiver sido arquivado ou não 
houver sentença condenatória transitada em julgado.
 Observação
Trânsito em julgado é uma expressão usada para uma decisão ou 
acórdão judicial da qual não se pode mais recorrer.
Caso não haja nenhum registro nas bases processuais do Tribunal de Justiça de qualquer estado, o 
solicitante pode imprimir imediatamente sua certidão negativa criminal.
Compradores:
• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges.
• Certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado.
• Pacto antenupcial registrado, se houver.
77
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
• Certidão de óbito.
• Informar endereço.
• Confirmar profissão.
Atenção: o cônjuge deve ter CPF individual próprio.
Para quem é jovem, talvez a advertência de CPF individual não faça sentido, mas saiba que nem 
sempre foi assim. Isso porque o CPF estava atrelado apenas à arrecadação tributária, ou seja, ao fisco 
e não à individualização da pessoa. Então, como a mulher geralmente era dependente do homem na 
tributação, ela não possuía CPF próprio.
 Saiba mais
Interessante questão foi posta na dúvida suscitada pelo Colégio 
Notarial quando a lei exigiu que houvesse um CPF para cada pessoa física 
para transferir os bens imóveis.
Na situação analisada havia apenas um CPF para o casal. Então, foi 
necessário que o juiz apresentasse uma solução para esse caso concreto e 
orientasse os demais que poderiam vir, para autorizar o tabelião a lavrar os 
atos correspondentes à transferência de propriedade.
A fim de saber como a justiça decidiu, acesse o link a seguir:
MUNDO NOTARIAL. Dúvida de Registro de Imóveis. Processo 
n. 583.00.2005.121983-0. São Paulo: Tribunal de Justiça de São Paulo, 
2006. Disponível em: http://www.mundonotarial.org/CPF-dependentes.
html. Acesso em: 25 nov. 2020.
Se o casal for casado sob o regime da comunhão universal, da separação convencional ou participação 
final dos aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no cartório de Registro de Imóveis 
do domicílio dos cônjuges.
3.7 Documentos dos bens móveis
Pode até causar estranheza essa disposição, mas é importante que se saiba que os bens imóveis nem 
sempre são transacionados individualmente. Pode ser que o contrato contemple também bens móveis, 
por isso essa informação consta do livro.
78
Unidade II
No caso de bem móvel, deve ser apresentado, quando possível, documento que comprove a 
propriedade do bem e o respectivo valor, por exemplo, documento único de transferência do veículo e 
respectiva cotação nos termos da tabela Fipe – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.
A tabela Fipe é a principal referência para pessoas que querem comprar ou vender veículos usados 
ou seminovos. Os estudos para formular a tabela surgiram de forma elaborada, ela existe desde 1973. 
Seu primeiro objetivo foi auxiliar os cursos da Universidade de São Paulo (USP), como Administração, 
Economia e Contabilidade.
Caso o bem não possua documento específico, como joias, máquinas e outros, o vendedor descreverá 
o bem e declarará o valor.
Atenção: no caso de quotas ou ações de determinada empresa, é importante a apresentação do 
balanço patrimonial.
Para imóveis urbanos:
• Certidão de matrícula ou transcrição atualizada no momento da assinatura da escritura (prazo de 
30 dias a partir da data de expedição).
• Certidão de quitação de tributos imobiliários.
• Carnê do IPTU do ano vigente.
• No caso de condomínios, é necessário apresentar uma declaração, assinada pelo síndico e 
autenticada, afirmando não haver débitos pendentes e também a ata de eleição do síndico.
• Informar o valor da compra.
• Certidão negativa vintenária de ônus reais. Este documento traz todo o histórico do imóvel nos 
últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida.
• Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente 
a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis.
• Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
• Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou 
arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional).
A certidão de matrícula ou transcrição atualizada, dentro do prazo de 30 dias, a partir da data de 
expedição, traz uma certa garantia de que o bem não sofreu alteração recente. A certidão deve estar 
atualizada no momento da lavratura da escritura, e não durante a entrega dos documentos no cartório.
79
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
A certidão de quitação de tributos imobiliários como o IPTU deve abranger o prazo de 5 anos. Isso 
porque o prazo que o governo municipal possui para cobrar a dívida do contribuinte é de até 5 anos 
contados do vencimento da dívida.
A Certidão Negativa de Débito Condominial (CND), também conhecida como declaração de quitação 
condominial, é o documento que a administradora ou empresa de contabilidade responsável emite com 
o objetivo de comprovar que o condômino não tem débito algum com o condomínio até aquela data.
Em conformidade com o Código Civil, em seu artigo 1.345, a importância dessa certidão é que, 
“o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive 
multas e juros moratórios”. Então, é importante que a pessoa que comprar o bem saiba se existem ou 
não dívidas anteriores.
A certidão pode ser assinada em conjunto com a Administradora do Condomínio. Consta a seguir 
exemplo de Certidão Negativa de Débito Condominial:
[[CIDADE-UF ONDE FICA O CONDOMÍNIO]], [[DIA]] de [[MÊS]] de [[ANO]].
Certidão Negativa de Débito Condominial
Declaro, para todos os fins de direito, que o(a) Sr(a), [[NOME DO PROPRIETÁRIO]], 
inscrito no CPF sob o n. [[N. DO CPF DO PROPRIETÁRIO]], proprietário(a) da unidade 
[[N. DO APARTAMENTO OU LOTE]], do Condomínio [[NOME DO CONDOMÍNIO]], inscrito no 
CNPJ sob o n. [[N. DO CNPJ DO CONDOMÍNIO]], situado na [[NOME DA RUA OU AVENIDA]], 
n. [[N. DO IMÓVEL]] – [[BAIRRO]] – [[CIDADE]] – [[UF]] – CEP [[XXXXX-XXX]], está quite com 
suas contribuições condominiais até o mês de [[MÊS]] de [[ANO]], que teve vencimento no 
dia [[DIA]] de [[MÊS]] de [[ANO]].
Por ser expressão da verdade, dou fé e firmo a presente.
__________________________________________
[[NOME DO SÍNDICO]] – Síndico do [[NOME DO CONDOMÍNIO]]
_________________________________________
[[NOME DO RESPONSÁVEL PELA ADMINISTRADORA]] – Responsável pela Administradora
80
Unidade II
Apenas por cautela, recomenda-se que síndico mantenha em sua rotina a emissão da declaração de 
quitação do condomínio uma vez por ano, justamente para evitar que as pessoas precisem guardar cada 
comprovante de pagamento individualmente no decorrer de 5 anos.
Releva destacar que o condômino pode solicitar o documento a qualquer tempo. Este procedimento 
também promove maior transparência à gestão do síndico, contribuindo para comprovar sua competência 
em organização de dados contábeis, uma das habilidades essenciais de todo bom síndico. Isso pode ser 
realizado com o auxílio da administradora de condomínios.
Para imóveis rurais:
• Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal.
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).
• Cinco últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR).
• Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR).
• Informar o valor da compra.
Os comentários relativos ao CCIR já foram apresentados, mas para relembrar que se trata de um 
documento que individualiza o bem rural.
Para todos os contratos, relevadestacar que as procurações de representantes devem possuir o 
prazo máximo de 90 dias. Se a procuração for feita em cartório de outra cidade, deve apresentar firma 
reconhecida do oficial que a expediu. Isso tudo para evitar as fraudes.
Neste momento, precisamos nos recordar do substabelecimento de uma procuração. Saiba que o 
prazo dela também será de no máximo 90 dias. Se feita em cartório de outra cidade, deve apresentar 
ainda firma reconhecida do oficial que a expediu.
Caso o comprador seja pessoa jurídica, ele deverá apresentar original ou cópia autenticada do 
contrato social e de suas alterações, ata de nomeação da diretoria, CNPJ, além do RG e CPF originais 
do representante que irá assinar o documento.
Quanto custa para realizar os serviços no cartório? Saiba que o preço é tabelado por lei em todos os 
cartórios do país. Para verificar os valores, consulte a Tabela de Emolumentos do seu estado.
Além dos serviços do cartório, a principal taxa a ser paga é o Imposto de Transmissão de Bens 
Imóveis (ITBI), que varia de acordo com o município, mas, em geral, é entre 1% e 3% do valor do imóvel. 
Deve ser requerida a emissão da Guia do ITBI constando as informações do comprador, do vendedor e 
do imóvel, assim como o valor pago pelo imóvel.
81
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
A prefeitura avaliará o valor, tendo como referência o valor venal, e determinará o valor do ITBI, 
considerando que há variações de acordo com o valor do imóvel.
 Observação
O valor venal é uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço 
de bens imóveis a fim de servir de base de cálculo para certos impostos 
como IPTU e ITBI.
É comum que os gastos com tributos como escritura, ITBI e registro posterior sejam, em média, 5% 
do valor do imóvel.
Acerca do valor do total do imóvel, cabe ressaltar que no momento da negociação, é importante que 
fique ajustado o seguinte:
• Forma de pagamento.
• Valor dado como sinal.
• Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas.
• Comissão da imobiliária.
• Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato.
• Multas envolvidas em caso de atraso na entrega do imóvel.
• Multas envolvidas em caso de entrega do imóvel em condições diferentes daquelas 
conhecidas e negociadas.
Atenção: caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do 
documento e estas devem estar devidamente avaliadas e vistoriadas. Lembre-se sempre que o ajustado, 
o visto e o pactuado fazem lei entre as partes. Portanto, uma vez ajustados, têm de ser cumpridos.
A seguir falaremos a respeito de usucapião. Trata-se de uma forma de aquisição da propriedade, mas 
em razão de não se tratar especificamente de um contrato nos negócios imobiliários, será trabalhado 
entre os elementos e a redação do contrato imobiliário.
3.8 Usucapião
Usucapião é uma das formas de aquisição originária da propriedade, previsto em lei e tem 
por finalidade a função social da propriedade prevista no art. 5º, inciso XXIII, e o art. 182, § 2º da 
Constituição Federal de 1988. Ela não ocorre por meio do negócio jurídico.
82
Unidade II
Este instituto é tão antigo quanto o próprio direito e a palavra tem origem no latim: usucapio 
deriva de capere (tomar) e de usus (uso). Originalmente, significava posse. A Lei das XII Tábuas 
estabeleceu que quem possuísse por 2 anos um imóvel, ou por um ano um móvel, tornar-se-ia 
proprietário (VENOSA, 2020).
Note que esta modalidade só é possível quando o proprietário deixa de ter o contato com o bem 
– seja qual for a razão, fazendo com que o item não cumpra sua finalidade social e econômica. Todos 
os bens têm uma razão de existir e devem ser utilizados no limite desta função, sem contar que os bens 
particulares não necessitam fazer o bem para a sociedade, todavia não podem ser maléficos.
Imagine que determinado bem tenha sido abandonado por seu proprietário, teoricamente, isso não 
afeta a ninguém, exceto se por falta de cuidado e manutenção este venha a prejudicar a vizinhança por 
ter focos de insetos, ser morada de animais peçonhentos ou seja utilizado para prática de ilícitos penais.
Nesse caso, há a necessidade de o proprietário cuidar do bem, para impedir que seu desleixo na 
posse da propriedade venha causar dano aos vizinhos e a toda a sociedade local. Se a propriedade não 
cumpre uma função social, o proprietário pode perdê-la para o poder público ou para um particular, 
desde que tome posse pacífica do bem e o reivindique por usucapião.
Portanto, a usucapião é instituto jurídico deveras importante para que haja equilíbrio social e 
econômico, na permissão legal de aquisição de bens móveis ou imóveis através da posse.
 Observação
Usucapião era tratada no Código Civil de 1916 como termo masculino, 
todavia o Código Civil de 2002 designou como “a” usucapião, portanto, 
como sendo palavra feminina.
O Código Civil de 2002, a partir do artigo 1.238, disciplina as hipóteses que permitem a aquisição 
da propriedade do bem – embora seja permitido usucapir bens móveis e imóveis, para fins dos nossos 
estudos, trabalharemos somente os bens imóveis.
3.8.1 Requisitos para a usucapião
Os requisitos para a usucapião são: a posse e o prazo. Vejamos cada um deles:
A posse é o contato imediato com a coisa, é exercício de cuidado da coisa e exterioriza a aparência de 
dono. Nem todo possuidor é o dono, mas para a sociedade esta aparência se evidencia e tecnicamente 
é quem tem o exercício de algum dos direitos de domínio.
83
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Assim, não podemos confundir a posse com a propriedade. Observe:
• Propriedade: o bem pertence àquele que tem o título de domínio. Vimos que, no caso de 
bens imóveis, para a comprovação de propriedade, exige-se o registro e a tradição, ou seja, a 
transferência do bem. Nesse caso, um interesse protegido que surgiu de uma situação de direito. 
O proprietário poderá usar, gozar, dispor e reivindicar o bem.
• Posse: trata-se de um interesse juridicamente protegido em lei, contudo que surge de uma 
situação de fato, mas não de direito. A posse é daquele que exerce o cuidado, manutenção e uso. 
Assim, o possuidor aparenta ser proprietário, mas não o é. Entretanto, poderá usar o bem tirando 
proveito dele, porque exerce alguns direitos inerentes à propriedade.
Saiba que existem situações em que a pessoa exerce poder de fato sobre o bem, mas ela não é 
possuidora, e sim mera detentora.
 Lembrete
Detenção não se confunde com posse.
Portanto, para o direito, detentor não é possuidor. É detentor aquele que detém o bem, mas não 
porque tenha interesses possessórios, ou seja, interesse em possuir algo para si. O detentor detém a coisa 
em nome de outro, que por sua vez tem interesse de possuir o bem como se proprietário fosse.
A posse pode ser de boa-fé ou de má-fé. A posse de boa-fé, segundo Carlos Roberto Gonçalves 
(2013, p. 370-371) confere ao possuidor não proprietário retirar os frutos provenientes do bem, 
dispensa-o da indenização pela perda ou deterioração do item que está em sua posse e ainda lhe 
possibilita ser indenizado pelas benfeitorias que tenha realizado no bem.
O Código Civil de 2002 trata da posse de boa-fé no art. 1.201: “É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora 
o vício, ou obstáculo que impede a aquisição da coisa”. Assim, na posse de boa-fé, o possuidor acredita 
que realmente é o proprietário, seja porque comprou de outro que dizia ser o verdadeiro proprietário (e 
não era) ou qualquer outra situação a qual o possuidor ignorava, justamente por estar de boa-fé.
O parágrafo único do artigo em comento, inclusive, dispõe que “O possuidor com justo título tem 
por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando à lei expressamente não admite esta 
presunção” (BRASIL, 2002).
 Observação
Justo título, segundo Gonçalves (2013, p. 372), seria o documento hábil 
para a transmissão do domínio e a posse, desde que não contenha vício que 
impeça a transmissão do bem.
84
Unidade II
Neste sentido, além da boa-fé,a posse deve ser justa. Portanto, a boa-fé deve vir alicerçada com 
outros requisitos, entre eles a posse justa, a se comprovar pelo justo título e por não ter o emprego da 
violência ou clandestina (escondida).
De outro lado tem-se a má-fé, que ocorre quando há conhecimento do vício, ou seja, o possuidor 
sabe e assume que sua posse é injusta, uma vez que não ignora que existam obstáculos que lhe impedem 
a legitimação da posse.
A doutrina classifica a posse sob vários critérios. Para efeitos de nosso estudo, vamos verificar a 
posse quanto à possibilidade de usucapir o bem.
Neste aspecto, a posse se classifica em:
• Posse ad interdicta: é aquela que, em razão da sua origem não permite ao possuidor requerer a 
usucapião pelo tempo de posse. Neste caso, o título que permitiu a posse possibilita ao possuidor 
apenas cuidar da coisa e reivindicá-la com os interditos possessórios (ações judiciais específicas 
para preservar a posse) na hipótese de alguém a ter de forma injusta.
Assim ocorre com a posse adquirida pelo contrato de locação, não seria justo que o locador tivesse 
o receio de locar por ter o risco de perder a propriedade do bem.
• Posse ad usucapionem: modalidade que permite a aquisição por esta via, quando não é 
autorizada a utilização de interditos possessórios para proteger a posse, uma vez que o possuidor 
não tem título para defender, logo ele deve cuidar do bem e aguardar o prazo a fim de requerer 
sua propriedade.
Entendem-se por interditos possessórios os expedientes jurídico-processuais de defesa que impedem 
que o bem ou a propriedade seja esbulhada (perda da posse por ocupação violenta do bem) ou turbada 
(perturbação e abusos que têm o condão de impedir o livre exercício da posse).
 Saiba mais
Para conhecer uma modalidade interessante de posse no sistema 
jurídico francês, assista o seguinte filme:
MINHA querida dama. Direção: Israel Horovitz. Estados Unidos/França: 
California Filmes, 2014. 107 min.
Devemos frisar que a posse pode ser transmitida inter vivos quando, por qualquer razão, o possuidor 
transmite a posse para outra pessoa, mantendo o cômputo do prazo para usucapir; ou pode ocorrer 
a transmissão por causa mortis, nesta hipótese os sucessores do possuidor recebem a posse e mantêm a 
contagem do prazo conjuntamente com o tempo do anterior.
85
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Outro requisito para a usucapião é o prazo que consiste no tempo que o titular da posse permanece 
cuidando do bem. Trata-se de algo imprescindível para a aquisição do imóvel, também conhecida como 
prescrição aquisitiva.
Neste sentido, o direito de requerer a propriedade nasce quando atingido o prazo estipulado em lei.
3.8.2 Modalidades de usucapião
Vejamos as modalidades de usucapião e seus prazos a seguir.
• Usucapião extraordinária: quando a posse se estender por 15 anos, independentemente de 
boa-fé e do título de posse. Para tanto, não pode haver oposição do proprietário em que se 
estender a posse.
O artigo 1.238 do Código Civil de 2002 disciplina esta modalidade, observe a redação da norma civil:
 
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, 
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente 
de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, 
a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos 
se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou 
nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Note que o parágrafo único prevê diminuição do prazo no caso de fixação do domicílio da família, 
ou que no imóvel tenham sido realizadas obras, ou seja, o prazo será reduzido para 10 anos.
• Usucapião ordinária: disposta no artigo 1242, esta modalidade prevê a aquisição do domínio 
pela posse de boa-fé e justo título, ou seja, desde que haja qualquer título que possa corroborar 
com a ideia de transferência de propriedade para os reivindicantes, pelo prazo de 10 anos ou 
reduzido a 5 anos nos casos do parágrafo único.
 
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel 
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do 
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores 
nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de 
interesse social e econômico.
• Usucapião especial rural: este tipo vem especificado no artigo 1239 do Código Civil de 2002, 
também chamada de usucapião especial pro labore, pois permite a concessão de propriedade a 
86
Unidade II
possuidores que tornam a terra produtiva e que tenham cuidado dela por 5 anos. É importante 
mencionar que a propriedade somente será concedida caso o possuidor não tenha outro imóvel, 
o bem não tenha além de 250 m² e se torne produtiva.
 
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, 
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área 
de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a 
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, 
adquirir-lhe-á a propriedade.
• Usucapião especial urbana: neste caso, o prazo também é de 5 anos. Para usucapir imóveis 
urbanos a fim de constituir morada da família do possuidor, a modalidade recebe o nome de 
usucapião pro misero pela doutrina. Podemos verificar esta modalidade no artigo 1.240 do 
Código Civil de 2002:
 
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e 
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem 
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o 
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião entre ex-cônjuges ou ex-companheiros: modalidade introduzida em 2011 que prevê 
o seguinte, aquele que abandona o lar pode perder a meação que dividia com o ex-cônjuge ou 
ex-companheiro se o que permaneceu no imóvel exercer a posse direta por 2 anos ininterruptos, 
sem oposição do outro, desde que utilize o imóvel como lar de sua família.
 
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e 
sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 
250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida 
com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para 
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que 
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião coletiva: instituído pelo Estatuto da Cidade, pela Lei n. 10.257/2001, este tipo permite 
que pessoas que estejam em situação de vulnerabilidade social possam solicitar a propriedade de 
imóvel urbano ou rural para sua moradia. Neste caso, o requisito temporal é que tenham possuído 
o bem por 5 anos, sem oposição, que não seja possível definir o local da posse de cada um dos 
possuidores e, ainda, que os possuidores não sejam proprietários de outros bens imóveis.
3.8.3 Usucapião extrajudicial
Agora estudaremos as formas de requerer a propriedade do bem imóvel em razão da posse: judicial 
e extrajudicial. A primeira, a usucapião judicial, impõe a necessidade da distribuição de um processo 
judicial com o Poder Judiciário, cujo pleito será analisado por um juiz, que, ao final, decidirá em sentença 
sobre a procedência ou não do pedido.
87
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
A segunda forma, a usucapião extrajudicial, foi introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 
para permitir maior celeridade neste procedimento. Foi regulamentada pelo Conselho Nacional de 
Justiça no Provimento 65/2017 e inserida na Lei de Registros Públicos pela Lei n. 13.465/2017, que 
exibiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos.
Desta forma, o cartóriode registro de imóveis é o destinatário do pedido de usucapião 
dos interessados que cumpriram todos os requisitos e pleiteiam quaisquer das modalidades 
anteriormente mencionadas.
 Observação
A prova do tempo de posse será realizada por uma ata notarial de 
justificativa de posse. Este documento será lavrado pelo tabelião de notas 
de escolha do interessado, que irá indicar as provas de que possuiu o imóvel 
pelo período indicado que permitirá o cômputo do tempo de posse.
A fim de se processar o pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial, é preciso que ele seja 
dirigido ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel. Para este processamento, é 
preciso que haja intermediação de um advogado que, por petição, dará início ao procedimento.
É importante ressaltar que este pleito deve seguir todos os requisitos do artigo 319 do Código 
de Processo Civil, inclusive com a apresentação de documentos suficientes para demonstrar o 
direito de propriedade.
Neste sentido, vejamos o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, que indica os documentos 
indispensáveis:
• Ata notarial que ateste o tempo da posse total.
• Planta e memorial descritivo realizado por profissional habilitado.
• Certidões negativas de distribuições de processos da situação do imóvel e do requerente.
• Justo título que conferiu a posse ou outro documento que indica sua origem.
Após a distribuição, o pedido será autuado pelo oficial de cartório, que irá notificar o titular do imóvel 
usucapiendo, bem como os proprietários dos imóveis lindeiros, para que manifestem sua anuência em 
15 dias. Os titulares dos imóveis confrontantes serão chamados para evitar que seja dada propriedade 
além dos limites do imóvel requerido, podendo prejudicar terceiros.
Quanto aos vizinhos, somente deixarão de ser chamados a participar do procedimento, no caso de o 
imóvel ser uma unidade autônoma em condomínio edilício.
88
Unidade II
Da mesma forma, a União, Estado e Município da situação do imóvel serão notificados para que em 
igual prazo possam se manifestar sobre eventual interesse público no imóvel. Veja que no silêncio dos 
notificados, entender-se-á que estão todos de acordo com a transferência da propriedade ao requerente.
O oficial do Registro de Imóveis pode realizar quaisquer diligências que julgar necessárias com o 
intuito de elucidar ou apurar questões que suscitem dúvidas. E, após o prazo para a manifestação 
dos requerentes, caso nenhuma questão seja levantada e nenhuma objeção imposta, ele registrará o 
requerente como proprietário do imóvel usucapiendo.
Caso entenda que a documentação apresentada não é suficiente ou não demonstra o direito do 
possuidor, o oficial do registro pode rejeitar o pedido de usucapião.
Ademais, na hipótese de qualquer um dos notificados, inclusive dos entes públicos ou qualquer 
terceiro interessado, apresentar impugnação quanto ao pedido de usucapião, o oficial irá encaminhar o 
pedido para o juiz competente, uma vez que este profissional não tem competência para julgar e decidir 
sobre a controvérsia dos envolvidos.
Esta é uma hipótese de conversão de um procedimento administrativo em um processo judicial.
Com relação aos emolumentos para a realização da ata notarial e o pedido de usucapião extrajudicial, 
o cálculo dependerá do valor do imóvel bem como o Estado em que está situado, pois os valores são 
tabelados e atualizados anualmente.
Para concluir, o § 9º do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos, estabelece que a rejeição do pedido 
extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
4 REDAÇÃO DO CONTRATO IMOBILIÁRIO
A escrita dos contratos, de modo geral, pode ser realizada de forma livre ou de forma vinculada. 
Sobre os de forma vinculada, existe a despersonalização da característica da negociação relativa a 
todas as cláusulas dos contratos, como o que acontece em um contrato de forma livre. É isso o que 
estudaremos a seguir.
4.1 Contratos com formas livres
Vamos começar esse assunto com uma simples ilustração. Imagine que você vive nos tempos antigos 
e precise de uma bolsa para viagem. Para obtê-la, é necessário mandar fazer uma em um artesão. 
Assim, todos os elementos da compra, como material, forma de elaboração, preço e prazo são discutidos 
diretamente com o fabricante artesanal do produto. O mesmo ocorre com sapatos, roupas e máquinas. 
Era necessário mandar fabricar tudo sob encomenda.
Essa fase tem uma parcela interessante. Uma vez escolhido o material para a bolsa, você sabe 
exatamente do que ela era feita, a durabilidade esperada do material aliada à expertise do artesão 
é fator determinante para a qualidade do produto e, consequentemente, a sua satisfação com ele. 
89
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Já se imaginava o que esperar. Essa fase do consumo foi marcada por aquilo que os doutrinadores 
consumeristas chamaram de bilateralidade na produção.
Ocorre que, com a evolução e a avidez das pessoas para consumir, aos poucos, esse trabalho da 
negociação foi desaparecendo e sendo substituído pela decisão apenas do fabricante, que oferecia o seu 
produto já pronto, não dando chances ao consumidor de questionar ou decidir sobre o item a consumir.
Desse modo, caberia ao consumidor apenas duas hipóteses: 1) aderir ao contrato previamente 
elaborado pelo fornecedor (contrato de adesão); ou 2) adquirir produto confeccionado com material de 
origem e qualidade desconhecidas na maioria das vezes.
Então, surge um problema jurídico importante, já que se torna óbvio o desequilíbrio da relação de 
consumo. De um lado, tem-se um fornecedor que passa a prezar pela quantidade em detrimento da 
qualidade e, de outro, um consumidor que se depara com itens muitas vezes viciados ou portadores 
de defeitos que podem causar prejuízos de ordem econômica ou até mesmo física.
Trata-se da origem dos contratos com cláusulas predispostas. Por um lado, ele facilita a nossa vida 
em razão da agilidade, de outro, retira a possibilidade que tínhamos de discutir o contrato, item a item, 
com quem estivermos contratando, e é esse o fundamento do direito do consumidor.
Grande parte dos contratos relativos aos negócios imobiliários não é elaborada de forma livre. Eles 
possuem um contrato padronizado que, se não entendido em todos os seus termos, pode ocasionar os 
mais diversos problemas.
O sistema jurídico brasileiro adota a forma livre para os negócios jurídicos, uma vez que o ato pode 
ser celebrado do modo mais conveniente para as partes, desde que não haja uma forma prescrita em lei 
para a celebração do negócio jurídico.
Veja-se o art. 107 do Código Civil: “A validade da declaração de vontade não dependerá de forma 
especial, senão quando a lei expressamente a exigir”. Reparou que existe uma limitação imposta pelo 
Estado? Ela preserva os interesses fundamentais dos indivíduos e da coletividade na medida em que 
apresenta excepcionalidades.
4.2 Contratos com cláusulas predispostas
Agora que já sabemos que a regra do contrato é livre, cabe analisarmos as hipóteses em que 
os contratos não são livres, ou seja, quando possuem cláusulas predispostas. Veja-se o alerta de 
Venosa (2019, p. 27):
O fenômeno da massificação congrega um conjunto de muitos indivíduos 
anônimos. Dentro dessa nova realidade, o contrato negociado não 
encontra guarida. Hoje, deparamos com certo automatismo contratual 
que deixa imperceptível o mecanismo da vontade, antes um baluarte do 
contrato. Modernamente, cada vez mais o indivíduo contrata com um 
ente despersonalizado.
90
Unidade II
4.2.1 Despersonalização do contrato
Com a evolução do mundo, as contratações em massa acabaram por apresentar um consumidor 
anônimo, que pode ser qualquer um. Esse contratante só se torna identificado quando recebe a nota 
fiscal ao adquirir um produto ou bem em um estabelecimento comercial. Esse consumidor pode, 
inclusive, permanecer anônimo, como nos casos em que não se pode determinar quem consumiu e 
quem não consumiu determinado bem, produto ou serviço.O direito do consumidor é o ramo do direito que visa equilibrar as relações comerciais que são 
resultantes do consumo de bens e serviços na sociedade, buscando preservar os interesses dos 
consumidores, que são considerados hipossuficientes, ou seja, geralmente, a parte mais fraca nesse tipo 
de relação. Não é por outro motivo que a principal lei que trata destas regras denomina-se Código de 
Defesa do Consumidor – CDC (Lei n. 8.078/1990), ou seja, já no seu título traz explicitamente a ideia 
de que os consumidores precisam de defesa. Também é possível dizer que eles necessitam de proteção.
Em seu artigo 5º, inciso XXXII, a CF inclui a defesa do consumidor no rol dos direitos fundamentais e 
impõe ao Estado o dever de promovê-la. Portanto, o CDC é a consequência legislativa do cumprimento 
desse mandamento constitucional.
O Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990b) qualificará a relação de consumo quando nas 
partes figurarem um consumidor e um fornecedor.
As partes são definidas assim:
Fornecedor
Vendedor de um 
produto ou serviço
Consumidor
Adquirente de um 
produto ou serviço
Figura 21 – Conceito de consumidor e fornecedor
A relação de consumo pode ser efetiva, quando se concretiza de fato, por exemplo: compra e venda de 
uma geladeira; ou potencial, quando há a divulgação do produto ou serviço, por exemplo: propaganda. 
Portanto, para termos relação de consumo, nos termos do CDC, não é necessário que o fornecedor 
concretamente venda bens ou preste serviço: basta que, mediante oferta, coloque-os à disposição 
de consumidores potenciais.
Não pense que toda relação comercial se configura em uma relação de consumo. Todavia, sempre 
que a relação comercial envolver um fornecedor e um consumidor estará configurada a relação jurídica 
91
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
de consumo regulada pelo CDC. Portanto, devemos entender os conceitos de consumidor e fornecedor 
à luz do CDC, a fim de que sejamos capazes de reconhecer uma relação de consumo.
Consumidor inclui tanto as pessoas físicas quanto as pessoas jurídicas. A condição essencial para que 
se configure uma relação de consumo é que o comprador adquira o produto ou utilize o serviço como 
destinatário final, conforme estabelece o artigo 2º do CDC.
O conceito legal de destinatário final se relaciona com a intenção de uso do produto ou consumo 
final do serviço, ou seja, não se pretende adquirir o bem para revenda ou uso profissional. Ao contrário, 
o ele é retirado do mercado, pois o consumidor final esgota a sua potencialidade comercial através do 
consumo final; com a sua utilização, coloca fim na cadeia de produção ou na cadeia de serviços, pois 
o consumidor final é aquele que utiliza o bem em benefício próprio. Portanto, sempre que o produto ou o 
serviço for destinado ao consumo final, aplicar-se-ão as regras do CDC.
Em comentário ao parágrafo único do art. 2º do CDC, enuncia José Geraldo Brito Filomeno 
(2004, p. 38):
 
O parágrafo único do comentado art. 2º, porém, trata não mais daquele 
determinado e individualmente considerado consumidor, mas sim de uma 
coletividade de consumidores, sobretudo quando indeterminados e que 
tenham intervindo em dada relação de consumo. [...] Desta forma, além 
dos aspectos já tratados em passos anteriores, o que se tem em mira no 
parágrafo único do art. 2º do Código do Consumidor é a universalidade, 
conjunto de consumidores de produtos e serviços, ou mesmo grupo, classe 
ou categoria deles, e desde que relacionados a um determinado produto ou 
serviço, perspectiva essa extremamente relevante e realista, porquanto é 
natural que se previna, por exemplo, o consumo de produtos ou serviços 
perigosos ou então nocivos, beneficiando-se, assim, abstratamente as 
referidas universalidades e categorias de potenciais consumidores.
O Dia Mundial dos Direitos do Consumidor foi instituído no dia 15 de março em homenagem 
ao presidente Kennedy. A data foi escolhida pois foi nela, em 1983, que começou a vigorar a 
Declaração dos Direitos do Consumidor e, em 1985, a Assembleia Geral das Nações Unidas (ONU) 
adotou os direitos do consumidor como Diretrizes das Nações Unidas, o que lhe deu legitimidade e 
reconhecimento internacional.
Fornecedor, em sentido amplo, é alguém que abastece com regularidade outrem com algum 
produto. São exemplos os fornecedores de farinha de trigo para as padarias, assim como as empresas 
de energia elétrica, gás encanado ou internet. Contudo, a definição de fornecedor dada pelo CDC, em seu 
artigo 3º, é muito ampla. Isso porque estabelece que fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou 
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados que desenvolvem atividade 
de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou 
comercialização de produtos ou prestação de serviços. Portanto, o CDC busca englobar todas as pessoas 
capazes de fornecer produtos e serviços, do mesmo modo que prestar serviços.
92
Unidade II
Deste modo, podem ser considerados como fornecedores reais os fabricantes, os produtores e 
os construtores:
• Fabricante: quem fabrica e coloca o produto no mercado, incluindo o montador e o fabricante 
de peça ou componente.
• Produtor: quem coloca no mercado produtos não industrializados (in natura), de origem animal 
ou vegetal (carnes, frutas, legumes etc.).
• Construtor: quem introduz produtos imobiliários (casa, apartamento, terreno etc.), respondendo 
pela construção, bem como pelo material empregado na obra.
O fornecedor presumido é o importador do produto industrializado ou in natura; os fabricantes ou 
produtores estão no exterior.
O fornecedor aparente, também chamado de “quase fornecedor”, é quem coloca seu nome ou sua 
marca no produto final. Nesse caso, aplica-se a teoria da aparência, que se justifica pela “apropriação” 
que a empresa distribuidora faz do produto. Por exemplo: na franquia, o franqueador, titular da 
marca, é o fornecedor aparente. O concessionário franqueado tem responsabilidade solidária. Já o 
comerciante e os demais participantes do ciclo produtivo e distributivo são também considerados 
fornecedores, sendo responsáveis solidariamente. Exemplo: os supermercados, as lojas varejistas, as 
distribuidoras de bebidas etc.
Dentro dessa ótica do Código de Defesa do Consumidor é que devem ser examinadas as novas 
manifestações contratuais, em especial o contrato de adesão, com suas variantes, em um capítulo geral 
de contrato com cláusulas predispostas. Nele, o aderente limita-se a dizer sim ou não ao contrato. Não 
é permitida a discussão das cláusulas por ser incompatível com os métodos de contratação em massa.
4.2.2 Contrato de adesão
O contrato de adesão é uma espécie nova de contrato, pois ele é celebrado entre duas partes, sendo 
que os direitos, os deveres e as condições são estabelecidos apenas pelo proponente, sem que o outro 
contratante, nesse caso o aderente, possa discutir ou modificar seu conteúdo ou possui esse poder de 
forma bastante limitada.
Esse tipo de contrato é exatamente o oposto do contrato com a forma livre, na qual as partes 
poderiam pactuar livremente tudo.
Venosa (2019, p. 29) explica que o empresário que impõe a maioria dos contratos bancários, securitários, 
de transporte de pessoas ou coisas, de espetáculos públicos etc. é o exemplo de contrato de adesão. 
Isso não significa que, por exceção, esse empresário, em situações excepcionais, deixe de contratar, sob 
a forma tradicional, um seguro, um financiamento bancário ou o transporte de determinada pessoa ou 
coisa. Reitera-se que essa não é a regra geral.
93
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Para o consumidor comum, a regra é que não se abra para discussão ou alteração das condições gerais 
dos contratos ou das cláusulas predispostas. Enquanto não houver adesão ao contrato, as condições 
gerais dos contratos não ingressam no mundo jurídico.
A única manifestação de vontade da pessoa no contrato de adesão é aceitarintegralmente ou 
recusar a contratação. Não há meio-termo ou discussão.
Consequentemente, dispõe o art. 54 do Código de Defesa do Consumidor:
 
Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela 
autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor 
de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar 
substancialmente seu conteúdo.
Conclui-se, portanto, que, conforme dispõe o artigo 54, parágrafo 4º, o contrato de adesão pode 
conter cláusulas que limitam o direito do consumidor. Contudo, elas não podem ser abusivas sob pena 
de serem consideradas nulas.
E se o consumidor observar uma cláusula abusiva? O que ele pode fazer? Conforme o parágrafo 4º 
do artigo 51 do CDC, ele poderá solicitar ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser 
declarada a nulidade desta cláusula.
Esse assunto ganha especial relevância ao tratarmos dos contratos de incorporação imobiliária ou 
quaisquer outros apresentados ao consumidor sem que ele tenha pleno conhecimento ou possa discutir 
livremente as suas cláusulas.
4.2.3 Contrato-tipo
O chamado contrato-tipo é muito comum em relações entre empresas que em tese possuem 
igualdades de condições entre si e poderiam discutir os contratos de igual para igual, sem que haja a 
figura do hipossuficiente, presente nos contratos de adesão.
Sobre o contrato-tipo, leciona Venosa (2019, p. 30):
 
O contrato-tipo aproxima-se do contrato de adesão pela forma com que 
se apresenta. Distingue-se do contrato de adesão porque aqui, no contrato 
tipo, as cláusulas, ainda que predispostas, decorrem da vontade paritária de 
ambas as partes. Assim contratam, por exemplo, as empresas de determinado 
setor da indústria ou comércio com um grupo de fornecedores, podendo ou 
não ser representadas por associações respectivas.
Para diferenciar os contratos de adesão dos contratos-tipo, devemos utilizar o seguinte raciocínio: 
os primeiros são endereçados a um número indeterminado e desconhecido de pessoas, enquanto os 
segundos destinam-se a pessoas ou grupos identificáveis.
94
Unidade II
É importante ressaltar que as vantagens do contrato-tipo são parecidas com as dos contratos de 
adesão, tendo em vista sua celeridade e economia na elaboração dos referidos contratos.
4.2.4 Contrato coletivo
O contrato coletivo é um tipo de contrato que se faz pelo acordo de vontades de duas pessoas 
jurídicas de direito privado. Se, no contrato clássico, há lei entre as partes, no contrato coletivo há lei 
com relação às pessoas ligadas aos entes coletivos participantes do negócio. Nesse sentido, deve ser 
entendida a afirmação de que no acordo coletivo há norma jurídica. O alcance da norma será mais ou 
menos amplo, dependendo da amplitude de representação das pessoas envolvidas.
Com o objetivo de facilitar, lembre-se do direito do trabalho. Na convenção coletiva imperfeita, por 
exemplo, estipula-se entre um sindicato e os empregados de determinada empresa.
Outra faceta do contrato coletivo são os planos de saúde. Nos contratos coletivos existe um 
intermediário. O ato formal de contratação ocorre entre a operadora de plano de saúde e uma pessoa 
jurídica (empresa, sindicato, associação, fundação), sendo que o plano de saúde será em prol dos 
funcionários ou sindicalizados ou associados, podendo se estender a seus dependentes.
As autogestões são planos coletivos sem finalidade lucrativa, cujos serviços de saúde são prestados 
para um grupo determinado (funcionários de uma empresa, por exemplo).
4.2.5 Contrato coativo
Um contrato coativo parece um contrassenso, uma vez que contrato pressupõe liberdade, escolha 
de forma, de contrato, com quem, quando, como e onde contratar. A coação retira do sujeito todas as 
possibilidades, já que coagir significa obrigar.
Então, o que vem a ser um contrato coativo? Ele está relacionado com o Estado.
Algumas atividades não são consideradas interessantes de serem exploradas pela iniciativa privada, 
enquanto outras possuem tanta importância para a sociedade que não podem passar para o domínio 
particular, sob pena de prejuízos. É em nome dessa regulação e oferta de bens e serviços essenciais que 
o Estado intervém na economia, para corrigir essas distorções.
Deste modo, o ordenamento jurídico brasileiro prevê diversas hipóteses de contratação coativa em 
suas disposições legais ou delas decorrentes.
Nas lições de Grau (2004, p. 90):
 
Aí se incluem casos de empréstimos compulsórios, de contrato de seguro e os 
previstos na Lei antitruste. Registre-se, ainda, o dever dos bancos comerciais 
aplicar parte de seus recursos disponíveis na concessão de crédito rural e de 
créditos às micro e médias empresas.
95
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Para Alves (2013), o contrato coativo é uma ferramenta poderosa à disposição do Estado, através da 
qual ele pode determinar padrões de desempenho representados pelos fins, objetivos e metas de política 
econômica. Ainda, segundo o mesmo autor, há espaço para avanços, pois o Estado pode instituir novos 
contratos coativos com a finalidade de redimensionar o seu tamanho, transferindo para a iniciativa 
privada algumas de suas atribuições, mas preservando sua alçada nas atividades que envolvam a 
efetivação de interesses públicos revestidos de hipossuficiência social.
4.3 Elementos básicos dos contratos imobiliários
Os contratos imobiliários em regra são extensos, bem detalhados e têm muitas informações 
importantes que precisam ser bem entendidas pelas partes contratantes. Por isso, não é possível escolher 
um “modelo” qualquer e fazer um contrato de forma geral sem levar em conta as peculiaridades de cada 
caso. Portanto, pela classificação, os contratos imobiliários são de forma livre.
Para que nenhum contratante saia prejudicado, é essencial que antes de escrever o contrato 
propriamente dito, as partes tenham a oportunidade de debater livremente todas as cláusulas que o 
formarão. Desse modo, todos os contratos devem ser bem pensados, ter cláusulas claras, a fim de não 
dar margem para leituras ambíguas, e precisam ser feitos de acordo com as necessidades e objetivos 
de cada transação.
Sabe-se que antes de processar a compra e venda de um bem imóvel é feita uma promessa de 
compra e venda e é neste documento que devem constar todas as condições do negócio, como o prazo 
para entrega de certidões necessárias, se há alguma restrição, se será dado mais prazo para ser resolvido 
o problema, se haverá multa caso não tenha as certidões em ordem.
Nessa “pré-venda” ou promessa de compra e venda deve constar o prazo para pagamento ou 
para o financiamento, bem como a previsão de multa caso o contrato seja desfeito por problemas de 
qualquer uma das partes. Até aqui, nada de muito novo, apenas solidificamos os conhecimentos para 
tratarmos do que virá.
4.3.1 Elementos básicos de todos os contratos
O conceito geral de contrato já conhecemos, trata-se do acordo de vontades que tem por finalidade 
criar, modificar ou extinguir direitos ou obrigações. Agora é importante sabermos quais os elementos 
básicos ou cláusulas obrigatórias que compõem um contrato imobiliário.
A primeira coisa é definir quem são as partes que estão contratando. Quem está vendendo, quem 
está comprando, quem está locando, quem está prestando um serviço e quem está tomando um serviço. 
Portanto, de início fazemos a qualificação das partes que estão se vinculando nessa obrigação pactuada.
Consequentemente, na qualificação das partes em um contrato deve constar todos os dados pessoais, 
tanto do vendedor quanto do comprador, do locador quanto do locatário, do prestador quanto do 
tomador do serviço. Ela deverá conter nome, estado civil, nacionalidade, profissão, CPF, RG e endereço 
completo da residência. Se pessoas jurídicas estiverem contratando, substitui-se os dados pelo CNPJ e 
96
Unidade II
insere-se a informação acerca de quem estará representando essa pessoa jurídica, conforme a lei, seu 
contrato ou estatuto.
Nos contratos imobiliáriosé necessário que haja a descrição do imóvel. Nesse sentido, recomenda-se 
que a descrição no contrato seja idêntica à que aparece na matrícula do imóvel no Cartório de Registro, 
onde constam informações detalhadas do bem e até dos imóveis do entorno. Tudo isso para individualizar 
o bem a fim de que ele não seja confundido com qualquer outro.
O valor convencionado também é relevante nos contratos imobiliários. Isso porque além do valor 
exato da venda no caso de uma compra e venda, o contrato precisa detalhar as condições de pagamento. 
Se for parcelado, deve constar a data de vencimento de cada parcela. Também é importante indicar 
como o vendedor vai receber (se em dinheiro ou por meio de cheque, transferência bancária etc.), 
para que o pagamento seja feito sempre como acordado e isso fique devidamente registrado. Caso o 
pagamento seja feito mensalmente, é importante que conste o valor mensal do aluguel e de serviços, 
o valor mensal a ser pago a título dessa prestação.
A documentação varia de acordo com o bem, conforme o objeto da negociação e, também, vale 
acrescentar uma cláusula que obrigue o vendedor a apresentar todo e qualquer documento que 
comprove sua idoneidade. Além disso, a documentação contempla papéis que atestem que o imóvel 
está livre e não corre o risco de ser arrolado em ações judiciais, como herança e penhora. Abordaremos 
esses institutos futuramente em nossa discussão.
É relevante destacar que caso o imóvel seja usado e esteja ocupado, é necessário incluir uma cláusula 
que fixe a data em que proprietário ou inquilinos devem deixá-lo, bem como verificar as condições do 
bem. Para tanto, é importantíssimo que se proceda a vistoria do imóvel.
Os laudos de vistorias atualmente são arquivos digitais com diversas imagens fotográficas que 
comprovam uma situação do imóvel, além da sua descrição documental. O documento é assinado pelo 
locador, pelo locatário e por duas testemunhas, para que tenha validade jurídica. Em regra, ele faz parte 
como anexo do contrato de locação.
Veremos agora como é a elaboração de um laudo de vistoria.
 
LAUDO DE VISTORIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL
O presente laudo refere-se à vistoria feita no imóvel situado à Rua (endereço completo), 
o qual é de propriedade do(a) senhor(a) (nome do(a) proprietário(a)) que foi locado a(o) 
senhor(a) (nome do(a) inquilino(a)), tendo como fiadores o(a) senhor(a) (nome do(a) fiador(a)).
O presente laudo de vistoria foi executado pelos abaixo assinados e passa a ser parte 
integrante do contrato de locação para todos os fins e efeitos de direito.
97
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Este documento tem em seu anexo um arquivo digital com ______ (número) fotografias, 
confirmando as informações contidas no mesmo.
RELAÇÃO DO ESTADO DE CADA COMPARTIMENTO, MÓVEIS E UTENSÍLIOS:
Obs.: em geral, insere-se uma foto ampla do cômodo a ser descrito antes de iniciar 
a pormenorização
1. Sala de entrada da casa
1.1 Porta: de acesso a sala é constituída em madeira maciça, trabalhada e de ótima 
qualidade. A porta apresenta a pintura nova, feita na cor branca e em perfeito estado de 
conservação. A porta possui 01 (uma) fechadura biométrica facial da marca MFR com 
abertura pelo reconhecimento facial ou da palma da mão, chaveiro de proximidade, senha 
ou USB, com 01 (uma) chave tetra da marca Pado, ambas funcionando perfeitamente. 
A porta ainda possui uma segunda fechadura, de segurança, de marca Stam com 01 (uma) 
chave de marca Stam; demais acessórios da porta (madeiramento, fechaduras, maçanetas, 
marco, dobradiças, batente em inox) tudo em perfeito estado de uso, funcionamento e 
conservação; 1.1.1 Observações: (caso a porta tenha algum problema, defeito, raspe na 
hora de abrir, defeitos nos batentes, maçanetas, dificuldades de inserir ou retirar quaisquer 
chaves, inserir a observação aqui).
1.2 Piso: da sala é constituído em lajotas de porcelanato sendo que todas as peças 
são iguais e encontram-se em regular estado. Piso bastante conservado e em bom estado. 
Piso ainda possui alguns detalhes com pastilhas decorativas; 1.2.1 Observações: (caso o 
piso possua pequenas marcas decorrentes do desgaste natural do uso, manchas, quebrados, 
substituição visível, inserir a observação aqui).
1.3 Rodapés: fazendo o contorno de toda a sala, rodapés em madeira, possuindo 
a pintura na cor branca, pintura nova e em ótimo estado de conservação, rodapés 
inteiros e conservados
Observações: (caso os rodapés estivessem batidos, em mau estado de conservação, 
faltantes, lascados, irregulares, manchados, inserir a observação aqui.).
1.4 Janela: esta sala possui 01 (uma) janela em aço modelo: veneziana, marca: Sasazaki, 
modelo: Facilita 100x200. Com pintura branca, acabamento em eletropintura (pintura 
impecável original de fábrica em ótimo estado). Janela já possui par de vidros instalados, ambos 
de cor cristal e inteiro. Janela possui grade quadrada inteira. Janela possui 06 (seis) folhas 
e acessórios na cor do produto. Janela com trinques manuais funcionando perfeitamente.
Observações: (caso a janela possua trinque avariado, faltando pedaços, vidros lascados, 
trincados, dificuldades de abertura, inserir a observação aqui).
98
Unidade II
1.5 Paredes: as paredes encontram-se inteiras e são constituídas em alvenaria. Possuem 
02 (dois) tipos de texturas, sendo uma textura simples e lisa e outra crespa. As paredes 
encontram-se inteiramente pintadas, a pintura é nova e foi feita com tinta de primeira linha 
Renner – acrílica semibrilho, cor base areia;
Observações: (caso a pintura tenha qualquer indício de sujeira, marcas, descascados, 
manchas, alterações de cor, inserir a observação aqui).
1.6 Teto: o teto da sala é constituído em forro e rodapés de pvc cor branca e encontram-
se todos inteiros, limpos e conservados;
Observações: (caso o teto tenha qualquer particularidade, manchas, especialmente 
mofo, indicativos de umidade, forro faltante, inserir a observação aqui).
1.7 Instalações elétricas: sala possui: a) tomadas e interruptores elétricos, devidamente 
instalados, funcionando regularmente. Todos os plásticos são na cor branca e possuem a 
marca: Tramontina, com tomadas de três pinos; b) no teto possui 01 (um) suporte elétrico 
com 01 (uma) luminária plafon constituída em vidro branco com desfoque; c) faz parte da 
iluminação da sala, possui 06 (seis) luminárias do tipo Dicroica com lâmpadas em led; d) a 
sala possui ainda uma instalação extra feita com caneleta;
1.8 Acessórios da sala: fazem parte da sala: a) lareira: a sala possui 01 (uma) lareira 
constituída em alvenaria com acabamento lateral em textura simples lisa, com pintura 
nova, feita com tinta de primeira linha Renner – acrílica semibrilho, cor base areia, 
na parte da frente da lareira, possui um acabamento feito em pedras rústicas do tipo 
basalto, com acabamento liso e fragmentado, pedras inteiramente conservadas. Fazendo 
o conjunto da lareira, possui 01 (uma) bancada em pedra de mármore branco, pedra 
inteiramente conservada; Na parte principal da lareira, possui internamente, tijolos do 
tipo refratário, tijolos inteiros e devidamente fixados. Lareira funcionando perfeitamente; 
b) sensor de movimento: no teto da sala possui 01 (um) sensor de movimento, de cor 
branca, infravermelho modelo convencional, devidamente instalado no canto da parede 
e funcionando perfeitamente; c) suporte para cortina: acima da janela possui 03 (três) 
suportes em PVC de cor creme, para cortina, sem cortina e sem trilho; d) ar-condicionado: a 
sala possui já instalado e funcionando perfeitamente 01 (um) ar condicionado Split, marca: 
LG Dual Inverter Artcool com WiFi e Smart ThinQ S4-W18KLRPA Quente/Frio 18.000 BTUs 
– 220 v, encontra-se instalado na parede da sala, funcionando perfeitamente. Faz parte 
deste ar-condicionado, 01 (um) controle digital com pilhas, funcionando perfeitamente; 
e) cabo tv: a sala possui 02 (dois) cabos para tv, tipo coaxial branco com suporte em inox, 
cabos com aproximadamente01 (um) metro cada;
2. Primeiro dormitório (Frente)
2.1 Porta: é constituída em madeira lisa, de ótima qualidade. A porta apresenta a pintura 
nova, feita na cor branca e em perfeito estado de conservação. Ela possui 01 (uma) fechadura 
99
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
principal do tipo tetra de marca Stam com 03 (três) chaves tetra, também de marca 
Stam, ambas funcionando perfeitamente; demais acessórios da porta (madeiramento, 
fechaduras, maçanetas, marco, dobradiças, batente em inox) em perfeito estado de uso, 
funcionamento e conservação;
2.2 Piso: piso do dormitório possui lajotas de porcelanato, sendo que todas as peças são 
iguais e encontram-se em regular estado. Piso bastante conservado e em bom estado. Piso 
ainda possui alguns detalhes com pastilhas decorativas;
Observações: é possível notar no piso pequenas marcas decorrentes do 
desgaste natural do uso;
2.3 Paredes: as paredes do dormitório encontram-se inteiras e são constituídas em 
alvenaria. Possuem textura simples; as paredes encontram-se inteiramente pintadas, 
a pintura é nova e foi feita com tinta de primeira linha Renner – acrílica semibrilho, 
cor base areia;
2.4 Rodapés: fazendo o contorno de todo o dormitório, rodapés em madeira, possuindo 
a pintura na cor branca, pintura nova e em ótimo estado de conservação, rodapés 
inteiros e conservados;
2.5 Janelas: este dormitório possui 01 (uma) janela em aço modelo: veneziana, marca: 
Sasazaki, modelo: Facilita 100x200. Com pintura branca, acabamento em eletropintura 
(pintura impecável original de fábrica em ótimo estado). Janela já possui par de vidros 
instalados, ambos de cor cristal e inteiro. Janela possui grades total quadradas. Janela 
possui 06 (seis) folhas e acessórios na cor do produto. Janela com trinques manuais 
funcionando perfeitamente.
2.6 Teto: o teto do dormitório é constituído em forro e rodapés de pvc cor branca e 
encontram-se todos inteiros, limpos e conservados;
2.7 Instalações elétricas: sala possui: a) tomadas e interruptores elétricos, devidamente 
instalados, funcionando regularmente. Todos os plásticos são na cor branca e possuem a 
marca: Tramontina de três pinos; b) no teto possui, 01 (um) suporte elétrico com 01 (uma) 
luminária tipo lustre, observações: no momento da vistoria não estava com lustre; c) o 
dormitório possui ainda fios de espera na parede para uma futura instalação elétrica;
2.8 Acessórios do dormitório: este dormitório não possui acessórios específicos;
3. Banheiro social
3.1 Porta: é constituída em madeira lisa, de ótima qualidade. A porta apresenta a 
pintura nova, feita na cor branca e em perfeito estado de conservação. A porta possui 
01 (uma) fechadura principal de marca Pado com 03 (três) chave tetra também de marca 
100
Unidade II
Pado, ambas funcionando perfeitamente; demais acessórios da porta (madeiramento, 
fechaduras, maçanetas, marco, dobradiças, batente em inox) tudo em perfeito estado 
de uso, funcionamento e conservação; 3.1 Observações: atrás da porta há 02 (dois) 
suportes em metal;
3.2 Piso: piso do banheiro é constituído em lajotas de cerâmicas de cor branca e 
encontram-se em regular estado e com todas as peças inteiramente conservadas;
3.3 Paredes: as paredes do banheiro são inteiramente revestidas em lajotas de cerâmicas 
de cor branca, todas as peças encontram-se fixas e inteiramente conservadas;
3.4 Rodapés: no banheiro não possui rodapés;
3.5 Janelas: banheiro possui 01 (uma) janela constituída em aço modelo: basculante, 
marca: Sasazaki. Com pintura branca, acabamento em eletro pintura (pintura impecável 
original de fábrica em ótimo estado). Janela já possui um vidro instalado, de cor cristal e 
inteiro, possui grades da mesma cor do produto. Janela possui 01 (um) folha e acessórios na 
cor do produto. Janela com trinques manuais funcionando perfeitamente.
3.6 Teto: o teto do banheiro é constituído em forro e rodapés em pvc de cor branca e se 
encontram em perfeito estado e regularmente conservado;
3.7 Instalações hidráulicas: banheiro possui instalações hidráulicas em regular funcionamento.
3.8 Instalações elétricas: banheiro possui: a) tomadas e interruptores elétricos, todos 
devidamente instalados e funcionando regularmente, possuem plásticos todos brancos e de 
marca Tramontina de três pinos; b) no teto possui, 01 (um) suporte elétrico com 01 (uma) 
luminária spot, observações: no momento da vistoria não estava com lâmpadas; c) banheiro 
possui instalações elétricas de espera para chuveiro, sem chuveiro e sem cano;
3.9 Acessórios do banheiro: banheiro possui: a) balcão pia suspenso, fixado na parede, 
com madeiramento em MDF de ótima qualidade, cor marrom, com puxadores em metal inox 
e prateleiras internas, balcão pia e seus acessórios em perfeito estado de uso e conservação; 
b) acima do balcão pia, possui uma cuba em cerâmica branca em ótimo estado, fazendo 
o complemento da pia, possui 01 (uma) torneira em metal inox, torneira alto padrão; 
c) no banheiro, possui 01 (um) espelho grande, em ótimo estado, tudo inteiro e em ótimo 
estado de uso e conservação; d) vaso sanitário, em cerâmica de cor branca (conjunto com 
a pia), vaso devidamente instalado e em pleno funcionamento, vaso com tampa e assento 
antibacteriano vaso possui sistema de caixa de água acoplada, de descarga, com acionamento 
através de um botão em inox espelhado, descarga funcionando perfeitamente; e) box com 
estrutura em inox, devidamente fixado piso e paredes, possui box em vidro temperado de 
cor cristal inteiro e com desfoque, possui 01 (uma) folha móvel (de abrir), possui 01 (um) par 
de puxadores, box e seus acessórios em perfeito funcionamento, possui uma bancada feita 
com 36 (trinta e seis) tijolos em vidro, todos os tijolos inteiros e em perfeito estado, o box 
101
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
possui dobradiças em metal inox espelhado - box e acessórios em ótimo estado; f) dentro 
do box, 01 (um) ralo em inox inteiro e bem conservado; g) dentro do box 01 (um) registro do 
chuveiro, este registro alto padrão – modelo em L; h) suportes em inox: dentro do box 
02 (dois) suportes em inox, saboneteira e outro para produtos, ainda dentro do box, possui 
01 (um) suporte em formato de gancho; fora do box possui suportes em inox: toalhas de 
rosto e banho, 01 (um) para papel higiênico; Todos os suportes são de alto padrão;
4. Relação de entrega de chaves
O locatário declara ter recebido as seguintes chaves do imóvel objeto do Contrato de 
Locação e do Presente Laudo de Vistoria, ressalvadas as chaves já descritas no laudo de vistoria:
* 02 (duas) chaves de marca Gold;
* 02 (duas) chaves de tetra da marca Pado;
* chaveiro de proximidade, senha e USB da porta principal;
* 01 (um) controle do portão eletrônico em perfeito funcionamento;
Local e Data
______________
Locadora
______________
Locatário
_______________
Fiador
_______________
Testemunhas
Fonte: Cezar (2019).
Devemos destacar que a Lei de Locações não obriga o locador a realizar o laudo de vistoria no 
imóvel objeto da locação, mas é de extrema importância que ele seja realizado. Isso porque uma 
vez que essa vistoria é feita antes de o imóvel ser alugado ele protege tanto o locador quanto o locatário, 
vinculando o bem nos exatos termos em que ele se encontrar. Logo, se o locador realizar uma benfeitoria 
que seja apenas voluptuária (para embelezamento) sem autorização do locatário, ele não terá direito 
a qualquer indenização. Em compensação, se o locatário quebrar um batente de porta, danificar uma 
fechadura interna, quebrar uma louça sanitária que estava em boas condições quando da locação, ele 
será obrigado a reparar.
102
Unidade II
O contrato deve deixar claro que qualquer dívida contraída antes da entrega das chaves é de total 
responsabilidade do vendedor. Com isso, o comprador tende a eliminar problemas como encontrar 
dívidas anteriores e por elas ser responsabilizado.
A cláusula penal é uma das mais importantes do contrato, pois define as obrigações de cadaparte 
caso alguma cláusula seja descumprida. Ela deve estipular também os valores a serem pagos se isso 
acontecer e, dependendo da situação, pode constar a devolução do imóvel ou a revogação da compra. 
Quando se tratar de contrato de aluguel, estipula-se multa e quando for de contrato de compra e venda, 
pode-se inserir valor pago como sinal, se houver.
Observemos desde já que a regra objetiva que não há a devolução do sinal, isso é motivo de grandes 
discussões no Poder Judiciário, pois as pessoas entendem como sendo certo a devolução do sinal, 
já que o negócio não será realizado. Portanto, convém tomar atenção e alertar os clientes quanto à 
essa possibilidade.
É importante que o imóvel objeto do contrato esteja livre de ônus. Qualquer débito futuro que seja 
apurado até a data da venda é de responsabilidade do vendedor, que assume os riscos da evicção de 
direito (garantia de ressarcimento se houver sentença judicial obrigando a entrega do imóvel a terceiros).
A evicção consiste na perda, pelo adquirente (evicto), da posse ou propriedade da coisa transferida, 
por força de uma sentença judicial ou ato administrativo que reconheceu o direito anterior de terceiro, 
denominado evictor. Para que compreendamos esse instituto da evicção de forma simples, observem o 
esquema a seguir:
A Casa
C
B
Amanda – Alienante
Bianca – Adquirente ou evicta 
Camila – Evictora
Usucapião
Evicção:
Bianca perdeu a casa para Camila por 
uma sentença judicial em uma ação de 
usucapião favorável à Camila.
Responsabilidade: 
Amanda deverá indenizar Bianca pelo 
prejuízo decorrente da evicção. 
Imagine que Amanda venda uma casa para Bianca. Só que a casa está sendo alvo de uma ação 
de usucapião por parte de Camila
Figura 22 – Evicção
103
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
É relevante destacar que quando não há disposição expressa de como será a rescisão, de como e 
onde será a resolução das possíveis demandas judiciais que possam surgir em virtude do contrato, a 
legislação é quem decide onde a ação será realizada, o que nem sempre é a opção mais conveniente para 
ambas as partes.
Outra questão que deve ser ajustada com antecedência e acrescentada ao contrato é a possibilidade 
de que a resolução de determinados conflitos seja por via extrajudicial, como no caso da mediação, da 
conciliação e também da arbitragem. Estas são ferramentas bastante modernas e que possibilitam que 
os conflitos sejam resolvidos com mais agilidade, menos desgaste e sem gastos exorbitantes.
Por fim, com relação aos elementos básicos gerais de todos os contratos, é importante que as partes 
assinem o contrato com no mínimo duas testemunhas, rubricando as demais folhas. As partes também 
devem reconhecer firma, evitando fraude, e ter os efeitos pretendidos para o tipo de contrato firmado.
Vistos os elementos gerais dos contratos, vamos passar aos elementos básicos dos contratos 
imobiliários em espécie.
4.3.2 Elementos básicos do contrato de compra e venda de imóveis
Tenha claro que o contrato de compra e venda de imóvel é um documento oficial que exige a 
observância de certas formalidades para sua plena validade. Deixar de incluir algumas informações pode 
gerar até mesmo a nulidade desse pacto, então, é necessário checar todos os detalhes.
 Lembrete
O objeto da negociação precisa ser lícito, determinado ou determinável 
e possível, bem como as partes devem ser capazes.
Um dos requisitos especiais do contrato de compra e venda do bem imóvel é que, diferentemente dos 
demais negócios jurídicos, não basta a simples assinatura para que dele surtam efeitos e a transmissão 
do bem esteja efetivada. É necessário esclarecer que a propriedade só é transmitida após a inscrição no 
Cartório de Registro de Imóveis. Trata-se da regra do art. 1.227 do Código Civil: “Os direitos reais sobre 
imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de 
Registro de Imóveis dos referidos títulos”.
Para que os contratos fiquem mais organizados, é comum a divisão em cláusulas, o que facilita 
a sua compreensão total, a sua consulta, conhecer o objeto, as partes, os direitos e as obrigações 
neles ajustadas.
É necessário que haja a descrição completa do bem imóvel, sendo indispensável que ele seja 
apresentado no contrato com todos os pormenores que indicam o seu tamanho, os imóveis 
confrontantes, o número de matrícula no registro, além, é claro, do endereço completo. Algumas 
circunstâncias e características específicas também podem ser mencionadas.
104
Unidade II
É preciso que haja a certeza inequívoca, por ambas as partes contratadas, de qual imóvel está 
sendo negociado. E mais ainda, que isso seja esmiuçado no contrato de compra e venda. Informações 
incompletas, conflitantes ou equivocadas podem comprometer a lavra da escritura pública e o registro 
do imóvel, tornando o contrato vazio.
A escritura é o documento lavrado em um Cartório de Notas, antecedendo a apresentação da 
transferência ao Cartório de Registro de Imóveis. Ela formaliza com fé pública, confere autenticidade 
e dá publicidade a terceiros sobre o negócio realizado. Esse documento é necessário para transferir a 
propriedade na compra e venda de bens imóveis.
O registro é a última etapa para que a transferência da propriedade seja efetivada. Somente após 
o registro o comprador se tornará o legítimo proprietário do imóvel. É preciso que a responsabilidade 
pelos gastos e os prazos para a realização de cada um dos passos até o registro sejam descritos no 
contrato, para conferir máxima segurança ao negócio.
4.3.2.1 Cláusulas especiais do contrato de compra e venda de imóveis
Existem situações regulares nos contratos e outras excepcionais. Todavia, não é incomum que os 
contratos de compra e venda imobiliária tragam cláusulas especiais que possuem o condão de constituir 
obrigações ou efeitos diversos de um contrato simples. Mas que cláusulas são essas? As principais são: 
o pacto de melhor comprador, a retrovenda; a venda a contento e a preempção (preferência). Vamos 
ver cada uma delas?
Acompanhe no quadro a seguir:
Pacto de melhor comprador Venda a contentoRetrovenda Preempção
Não tem previsão expressa.
A efetivação da venda a 
contento (pactum ad gustum) 
depende da manifestação do 
futuro e possível comprador.
Deve ser devidamente prevista 
na matrícula do imóvel. 
Também chamada de cláusula 
de preferência, ela determina 
a obrigação do comprador do 
imóvel, caso queira vendê-lo 
posteriormente, de oferecê-lo 
primeiramente à pessoa que 
lhe vendeu. 
É amplamente aceito. Venda feita sob condição suspensiva.
Pacto adjeto ou acessório que 
estabelece o direito de resgate 
do imóvel. Para isso, deve ser feita uma notificação com aviso de 
recebimento e entregue ao 
vendedor.
Determina que a compra e 
venda apenas deverão ser 
realizadas dentro do prazo 
de 1 ano, caso nenhum outro 
interessado apresente uma 
proposta melhor.
Mesmo que o imóvel tenha 
sido entregue ao comprador, a 
conclusão do negócio só será 
considerada após o adquirente 
manifestar o contentamento. 
O vendedor pode se reservar 
ao direito de reaver o bem, 
caso pague o devido valor 
correspondente atualizado 
monetariamente.
É possível desfazer a negociação 
por meio da rescisão do 
contrato, em decorrência do 
aparecimento de uma oferta 
mais interessante e vantajosa.
Assegura o direito ao comprador 
de poder devolver o imóvel, caso 
ele não atinja suas expectativas, 
desde que restitua o valor pago.
Figura 23 – Cláusulas especiais do contrato de compra e venda de imóveis
105
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Como se percebe, a compra e venda de bens imóveis é algo complexo que deve ser tratado com todo 
o cuidado sob pena de acarretar prejuízos tanto para o comprador quanto para o vendedor quando 
realizado sem as devidas diligências.
4.4 Elementos básicos do contrato de aluguel
Existe uma diferença enorme entre alugar um imóvel para as pessoas morarem e um imóvel para aspessoas explorarem comercialmente.
Assim, inicialmente no contrato de aluguel é importante estabelecer a localização, finalidade, 
se é comercial ou residencial; o preço; forma e periodicidade de reajuste; data de vencimento; local 
de pagamento; estado do imóvel; prazo para locação; tipo de garantia; qualificar se é fiador ou 
seguro-fiança; a quem compete o pagamento de taxas e impostos; possibilidade ou não de reforma 
ou mudança no imóvel.
Existem dois tipos de locação: residenciais e não residenciais. A locação “não residencial” simples é 
aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra 
atividade que não seja residencial. Quando o contrato encerrar o seu prazo, o locador tem direito à 
retomada pela denúncia vazia.
No direito, existem duas hipóteses de retomada do bem pelo locador, a denúncia cheia e a denúncia 
vazia. Observe a figura a seguir:
Denúncia vazia ou denúncia imotivada
Trata-se da retomada de um imóvel por seu locador, depois do 
término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e 
com o prazo igual ou superior a 30 meses, sem ter que justificar 
seu pedido. 
Previsão legal no art. 46, da Lei n. 8.245/91.
Denúncia cheia
É aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de 
aluguel com apresentação de justificativa. 
Cabível apenas nas hipóteses que a lei autoriza.
Previsão legal no art. 47, da Lei n. 8.245/91.
Figura 24 – Denúncia cheia e denúncia vazia
As locações “não residenciais” poderão ser contratadas por locatário pessoa física ou jurídica, sem 
distinção. Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade 
de residência de seus titulares diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à 
locação “não residencial”. Nestes casos, independentemente de o contrato ser pactuado por 30 meses, 
finda a locação, o locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento na denúncia vazia.
Para os contratos de aluguel comercial, é necessário levar em consideração ainda questões como 
o prazo e a possibilidade de venda do imóvel e é possível que o dono do imóvel resolva vender o bem 
106
Unidade II
durante o período de locação e ele pode fazê-lo desde que ofereça primeiro o imóvel ao inquilino. É o 
que diz a Lei n. 8.245/91, a Lei de Locações:
 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de 
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para 
adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo 
o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, 
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do 
negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de 
ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a 
documentação pertinente.
Caso o inquilino não compre pelo mesmo valor da proposta que o proprietário já tem, o locador 
poderá vender o imóvel sem problemas, salvo se houver cláusula expressa de vigência que o obrigue 
a respeitar o prazo. Essa cláusula deve estar averbada na matrícula do imóvel e o comprador terá de 
honrar o contrato de locação.
A obrigação de renovação de contratos comerciais só ocorre se houver cláusula por escrito e prazo 
determinado de, no mínimo, 5 anos. Sem essa cláusula, mesmo que o inquilino fique 10 anos no imóvel, 
não terá direito à obrigação de renovação. Portanto, vale novamente a recomendação de que se leia, que 
se discuta e se ajuste o contrato item a item, pormenorizadamente.
Nos contratos de aluguel, é importante atentar-se aos seguintes aspectos:
• Firmar o contrato: não se recomenda que o contrato de aluguel seja realizado verbalmente, sob 
pena de causar transtornos. A informalidade é a mãe dos problemas relativos à locação. Portanto, 
sempre redija o contrato, ainda que seja por tempo curto.
• Cláusula sobre o despejo: essa é uma informação importante, pois o despejo pode ocorrer tanto 
por denúncia cheia quanto por denúncia vazia. A ação de despejo é uma medida processual pela 
qual o proprietário de um imóvel pode retirar dele um inquilino.
• Cláusula sobre desocupação: é importante, pois nesse momento são verificadas as condições 
de devolução do bem, condições, forma e principalmente o prazo. Tem-se que o prazo contratual 
habitual para o contrato de locação de imóvel residencial é de 30 meses.
Consta um modelo a seguir:
Suponha que Maria, a locatária deseje permanecer no imóvel por um prazo de apenas 12 meses. Por 
óbvio, ela não vai se opor a assinar um contrato com prazo de 30 meses, desde que possa sair do imóvel 
a qualquer tempo após os 12 meses, sem o pagamento da multa contratual.
107
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Acontece que para conciliar as duas vontades, a de Maria e a de Joana, dona do imóvel, é necessário 
estipular o prazo contratual de 30 meses, porém colocando cláusula penal por quebra de contrato apenas 
até o décimo segundo mês, podendo o locatário deixar o imóvel após este prazo mediante prévio aviso.
Como podemos escrever essa cláusula? Vejamos:
Cláusula Quarta – O prazo de locação é de 30 (trinta) meses, a contar de 05/09/2020.
[...]
Cláusula Décima Sétima – Fica estipulada a multa no valor de 3 (três) aluguéis mensais 
vigentes por infração a qualquer cláusula ou disposição neste contrato.
Parágrafo Primeiro – Após o prazo de 12 (doze) meses, o LOCATÁRIO poderá resilir 
o contrato mediante prévio aviso de 30 (trinta) dias, por escrito, sem incorrer na multa 
prevista no caput.
Consequentemente, ao liberar Maria da multa prevista na cláusula décima sétima, todos ficam 
satisfeitos e adequados nos seus interesses. Essa forma de escrita não burla a Lei de Locações, haja vista 
que, de fato, o prazo contratual é de trinta meses, sendo que o locador abdica de seu direito à cobrança 
de multa contratual após determinado período, favorecendo o locatário. Assim, todos ficam satisfeitos 
e não há qualquer motivo para anulação da cláusula.
Isso porque do ponto de vista de Maria, não há o interesse, pois ela estaria sendo beneficiada pela 
cláusula e a anulação lhe traria prejuízo, uma vez que assim passa a se obrigar pelo pagamento da multa 
durante todo o período contratual. Ao seu turno, do ponto de vista de Joana, não há possibilidade de 
anulação, já que não poderia anular cláusula de sua autoria, sob pena de infringir a boa-fé no aspecto 
de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza.
Ainda é possível realizar as locações por temporada. Nesse tipo de contrato, a principal diferença em 
relação ao aluguel residencial é que o contrato pode ser de até três meses e o locador pode receber todo 
o valor da locação antecipadamente.
É o que acontece com casas de praia, sítios, casas de temporadas ou em cidades históricas.
O contrato de locação será explorado minuciosamente, incluindo exemplos, comentários e instruções 
práticas, contendo os direitos e deveres do proprietário, os direitos e deveres do inquilino. Outrossim, 
observaremos as garantias de fiança na locação, as outras garantias e, por fim, o que ocorre no caso de 
quebra de contrato.
108
Unidade II
4.4.1 Elementos básicos de um contrato de administração de condomínio
O contrato imobiliário de administração de condomínio a ser firmado com a administradora deve 
ser bastante minucioso. Todos os serviços contratados devem estar especificados, de acordo com as 
necessidades do condomínio.
A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, 
realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o 
mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). 
Em outras palavras, a administradora de imóveis substitui o locador, mas só responde se a sua conduta 
for culposa, ou seja, se ela agiu de forma desleixada.
Isso porque as decisões são firmes,não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade 
pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos não pagos pelo locatário, com exceção das 
situações em que as partes estipularam pagar. A culpa da imobiliária é um elemento indispensável 
quando se trata de responsabilidade civil subjetiva e nos casos que a imobiliária foi cuidadosa, não 
poderá responder.
Os julgamentos dos tribunais superiores destacam ainda que a administradora não responde 
em regra por inadimplência do locatário quando o profissional adota todas as cautelas, verifica a 
idoneidade financeira, obtêm todas as certidões necessárias, atestando que a pessoa era apta para 
aquela locação e adotando o mesmo critério de pesquisa em relação ao fiador. Assim, reitera-se o 
objetivo deste livro-texto, que é fornecer informações úteis a fim de que se tome a devida para bem 
administrar os imóveis.
Por outro lado, também é firme a jurisprudência à qual o administrador responde, quando 
contratualmente fica combinado o aluguel garantido, quando está previsto em contrato que se 
ocorrer de o locatário ficar inadimplente, a administradora assume o débito, ou quando o profissional 
é negligente na escolha do locatário e do fiador ou negligente nos atos de cobrança.
4.4.1.1 Elementos básicos do contrato de incorporação imobiliária
Você sabe o que são contratos de incorporação imobiliária? Talvez não com essa denominação, mas 
com o seu apelido, que é “imóvel na planta”. O nome técnico é contrato de incorporação imobiliária. Ele 
tem uma definição dada pela Lei n. 4.591/64, dizendo que incorporação imobiliária é a atividade exercida 
com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou 
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
109
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Figura 25 – Canteiro de obras de edifício
Esse é um tipo de contrato imobiliário bem complexo, pois figuram diversos atores. Imagine que 
existe um incorporador, um dono do terreno, um dono da expertise, outro dono da mão de obra, outro 
dono do dinheiro para construir, até que essa incorporadora organiza tudo e entrega um bem imóvel 
para o comprador. Caso não haja boa-fé, amarras jurídicas firmes e sérias, o risco é altíssimo.
Como era de se esperar, já foram noticiados diversos episódios em que aventureiros iniciavam 
projetos de incorporação, vendiam unidades, mas não executavam a construção. A Lei n. 4.591/64 foi 
criada com a intenção de extirpar esse tipo de prática, pois não havia respaldo legal para o pedido de 
indenização pelas partes atingidas pelo abandono do empreendimento.
A Lei de 1964 conferiu essa segurança, criando responsabilidades para o incorporador. Ele possui um 
período em que pode se arrepender após o registro da incorporação, que pode chegar ao máximo de 
180 dias. Porém, mesmo com a autorização legal para desistir, ele responderá por publicidade enganosa, 
nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Sobre os requisitos, nos casos de contrato de incorporação imobiliária, a cláusula de multa por 
inadimplemento ou rescisão antecipada deve ser em negrito e ter assinatura específica do comprador, 
com base no art. 35-A, §2º da Lei n. 4.591/64, alterado pela Lei n. 13.786/2018.
O art. 35-A diz que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão 
de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que 
deverá conter o seguinte:
• O preço total a ser pago pelo imóvel.
• O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque 
ao valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato.
• O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de 
seu beneficiário.
110
Unidade II
• A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas.
• Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, 
o período de aplicação de cada um.
• As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de 
resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, 
com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução de valores 
ao adquirente.
• As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu 
período de incidência e o sistema de amortização.
• As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito 
de arrependimento previsto no art. 49 da Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de 
Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do 
incorporador ou do estabelecimento comercial.
• O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da 
obra pelo incorporador.
• As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem 
como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento.
• O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do 
cartório de registro de imóveis competente.
• O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da 
intempestividade.
O que acontece se não for possível apresentar quaisquer das informações previstas nessa lista? Bem, 
a lei fala que será concedido prazo de 30 dias para que se realize o aditamento do contrato, ou seja, a 
prorrogação dele e o saneamento da omissão. Quando acabar o prazo, se a omissão não for sanada, 
caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
A efetivação das consequências do desfazimento do contrato depende da anuência prévia e 
específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser 
redigidas conforme o disposto no CDC.
Por fim, cabe um alerta: como cada caso é um caso, evite efetuar um contrato com modelos padrões, 
pois muitas vezes não constam as cláusulas essenciais para a segurança do vendedor e do comprador. 
Discuta sempre, converse tudo, estude muito e, na dúvida, pergunte.
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 Resumo
Estudamos os elementos do contrato imobiliário, iniciando-se com a 
capacidade do agente.
A capacidade para os atos da vida civil inicia-se aos 18 anos, sendo 
que são absolutamente incapazes os menores de 16 anos. A emancipação 
rompe a incapacidade civil, bem como os ébrios habituais, os viciados em 
tóxicos, aqueles quem não puder exprimir a sua vontade, os pródigos, e 
os indígenas, em casos especiais. Ao se deparar com situações assim, 
recomenda-se toda atenção e cuidado.
Vimos que o objeto do contrato imobiliário são os bens imóveis, ditos 
pelo Código Civil como sendo o solo e tudo quanto lhe incorporar natural 
ou artificialmente.
Os bens imóveis por natureza são aqueles que se aderem diretamente 
ao solo, por outro lado, os por acessão intelectual são os bens móveis, 
colocados por vontade do dono no imóvel, como as decorações. Ao seu 
turno, as acessões artificiais ou industriais são aquelas que resultam do 
esforço do homem e estão incorporadas diretamente ao solo, como as 
construções e plantações.
Os bens imóveis por disposição legal se dividem em direitos reais sobre 
os bens imóveis e os direitos à sucessão aberta.
Observamos que os imóveis rurais são aqueles destinados à exploração 
agrícola, conforme o Estatuto da Terra e, para a Lei de Reforma Agrária, 
satisfazem o requisito de bem imóvel rural aqueles que possuem a 
definição de tributo, ou seja, localizados fora da zona urbana do município 
em primeiro de janeiro de cada ano.
O registro no Incra, necessário para a transmissão dos bens imóveis 
rurais, leva o nome de Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, ou CCIR, vez 
que ele faz a prova de quitaçãoda quitação do ITR.
Entendemos que georreferenciamento é indispensável para o registro 
do bem imóvel rural. Trata-se de um mapeamento de um imóvel rural 
referenciando os vértices de seu perímetro ao Sistema Geodésico Brasileiro, 
definindo sua área e sua posição geográfica. Ele serve para a regularização 
registral dos imóveis rurais.
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Unidade II
Os imóveis rurais estão sujeitos a mais uma obrigação legal, de caráter 
ambiental, que é a instituição de uma área de reserva legal.
Verificamos que aos estrangeiros existem restrições legais à aquisição 
de imóveis rurais, entendidos como pessoas físicas residentes no Brasil ou 
pessoas jurídicas autorizadas a funcionar no Brasil.
A maior parte da população brasileira reside em cidades, ou seja, é urbana, 
e por isso é que existem os planos diretores, para orientar a política urbana nas 
cidades. Os imóveis urbanos cumprem sua função social quando atendem às 
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
O Estatuto da Cidade é uma tentativa de democratizar a gestão das 
cidades brasileiras através de instrumentos de gestão, dentre os quais 
podemos destacar o plano diretor, obrigatório para toda cidade com 
mais de vinte mil habitantes ou aglomerados urbanos. A aplicação destes 
instrumentos de gestão trazidos pelo Estatuto da Cidade tem como objetivo 
a efetivação dos princípios constitucionais de participação popular ou 
gestão democrática da cidade e da garantia da função social da propriedade 
que se constitui na proposição de uma nova interpretação para o princípio 
individualista do Código Civil, entre outros princípios.
Verificamos que a função social somente será cumprida quando 
a propriedade urbana for funcional, atendendo a moradia, trabalho, 
circulação, lazer, integração entre os seres humanos, crescimento 
educacional e cultural, preservação do meio ambiente etc., observadas as 
diretrizes gerais do Estatuto da Cidade e as prioridades estabelecidas no 
plano diretor urbano, aprovado pela Câmara Municipal.
A situação jurídica do bem imóvel é importante para a sua transferência 
e é comprovada mediante a sua matrícula, obtida junto ao Registro 
de Imóveis. A desapropriação é uma forma de intervenção do Estado na 
propriedade privada de natureza supressiva, ou seja, gera a perda da propriedade 
em favor do Estado.
A due diligence imobiliária é um ramo novo relativo à administração e aos 
negócios jurídicos que objetiva evitar fraudes e eliminar, tanto quanto possível, 
os riscos do contrato. Para isso, ela realiza um completo levantamento de dados 
relativos ao bem imóvel, especialmente a cadeia dominial do bem.
O corretor de imóveis possui uma série de responsabilidades e é 
indispensável aos bons negócios imobiliários, vez que não simplesmente 
serve para aproximar o comprador e o vendedor, mas para acompanhar 
toda a transação imobiliária.
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
São necessários para uma transação imobiliária os documentos do 
comprador, do vendedor e também do próprio imóvel. A Escritura de Compra 
e Venda é o ato lavrado no cartório de notas por meio do qual uma das partes 
vende determinado bem (móvel ou imóvel) para outra. Ela deve ser feita no 
cartório de notas, mediante agendamento prévio, a fim de que seja coletada 
a documentação necessária à realização do negócio jurídico, bem como para 
que sejam feitos eventuais esclarecimentos às partes.
Na representação de pessoas jurídicas para a venda de bens imóveis, é 
importante verificar quem tem poderes para representar a empresa, bem 
como checar se o contrato social não possui disposições especiais sobre a 
venda de bens imóveis.
Usucapião é uma das formas de aquisição originária da propriedade 
prevista em lei e tem por finalidade atender a função social da propriedade, vez 
que os bens imóveis usucapidos são aqueles que não estão sendo ocupados 
por seus proprietários. Os requisitos para a usucapião são a posse e o prazo.
Acerca dos contratos imobiliários, existem duas maneiras de se 
exteriorizar: forma livre e forma vinculada. Os de forma vinculada 
também são conhecidos como contratos com cláusulas predispostas, que 
não possibilitam qualquer discussão por parte do comprador. Esse é o 
fundamento do Código de Defesa do Consumidor.
Vimos que o contrato de adesão é aquele no qual o cliente só tem a 
opção de consumir ou não. Não é possível modificá-lo. O contrato-tipo 
é aquele no qual negociação é feita entre empresas de determinados 
grupos que negociam paritariamente entre si. O contrato coletivo está 
restrito a um grupo de compradores, por exemplo, os contratos de seguro 
de saúde. O contrato coativo é aquele que não possibilita escolha por 
parte do consumidor.
Observamos que em um contrato de compra e venda de imóveis devem 
existir algumas cláusulas especiais, como o pacto de melhor comprador, a 
retrovenda, a venda a contento e de disposições acerca da preempção.
Destacamos o fato de que o contrato de aluguel pode ser encerrado 
em razão do curso do tempo, denúncia cheia ou denúncia vazia. Ele não 
precisa ser escrito, mas recomenda-se fortemente que o seja, além de 
conter cláusulas sobre o despejo, desocupação, multas por atraso ou por 
demora no pagamento.
Já em um contrato de administração de condomínio, a administradora 
se comporta como uma mandatária. O contrato de administração de 
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Unidade II
condomínios deve ser minucioso e conter, além do preço da administração, 
cláusulas relativas aos serviços que serão prestados.
Por fim, vimos que os elementos básicos do contrato de incorporação 
imobiliária são: o preço, o valor da parcela no caso de financiamento, a 
corretagem, os índices de correção, as consequências do desfazimento 
do contrato, as taxas de juros, o direito de arrependimento, os eventuais 
ônus que recaiam sobre o imóvel, o número do registro do memorial de 
incorporação e a matrícula do imóvel do cartório de registro de imóveis 
competente e o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra 
(habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.
 Exercícios
Questão 1. Ser proprietário de um imóvel não significa que se possa fazer dele qualquer tipo de uso, 
sem nenhuma restrição. Ao contrário, a propriedade implica responsabilidades que decorrem do fato de 
vivermos em sociedade e ela ser gerida por leis. É correto afirmar que:
A) Todos os proprietários de imóveis urbanos de maior porte deverão providenciar a pintura e 
manutenção de suas fachadas anualmente, para que a cidade fique com padrão visual adequado.
B) Os proprietários de imóveis de menor porte não assumem responsabilidade pela manutenção do 
imóvel por existir expressa isenção legal.
C) Imóveis rurais deverão sempre destinar área de reserva legal para preservação ambiental, 
compatível com o tamanho do imóvel.
D) As propriedades imóveis rurais deverão sempre comprovar aproveitamento de cem por cento de 
suas áreas em culturas diversificadas, para preservação do meio ambiente.
E) Proprietários de imóveis urbanos e rurais deverão comunicar previamente às autoridades sua 
intenção de alienar o imóvel.
Resposta correta: alternativa C.
Análise das alternativas
A) Alternativa incorreta.
Justificativa: os proprietários de imóveis são responsáveis pela manutenção com objetivo de garantir 
a segurança e impedir danos a terceiros. Os aspectos visuais e estéticos não são prioridade na manutenção 
que tem na segurança seu principal objetivo.
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
B) Alternativa incorreta.
Justificativa: todos os proprietários de imóveis são responsáveis pela manutenção dos imóveis para 
garantia de segurança, não há previsão legal de isenção em razão do tamanho do imóvel.
C) Alternativa correta.
Justificativa: a legislação ambiental determina a obrigatoriedade da reserva legal para imóveis rurais, 
compatível com o tamanho do imóvel.
D) Alternativa incorreta.
Justificativa: as propriedades rurais têm que demonstrar sua utilização produtivacomo parte do 
cumprimento do princípio da função social da propriedade, porém não há exigência para que seja de 
cem por cento da área do imóvel rural.
E) Alternativa incorreta.
Justificativa: nenhum proprietário é obrigado a comunicar previamente ao governo sua intenção de 
alienar seu imóvel, porque a lei garante a liberdade da decisão.
Questão 2. Leia o texto a seguir, que é parte do voto do Ministro Celso de Mello, do Supremo 
Tribunal Federal, relator na Ação Direta de Inconstitucionalidade n. 1.113, julgada em 4/4/2002.
O acesso à terra, a solução dos conflitos sociais, o aproveitamento racional e adequado do 
imóvel rural, a utilização apropriada dos recursos naturais disponíveis e a preservação do meio 
ambiente constituem elementos de realização da função social da propriedade. A desapropriação, 
nesse contexto – enquanto sanção constitucional imponível ao descumprimento da função social 
da propriedade – reflete importante instrumento destinado a dar consequência aos compromissos 
assumidos pelo Estado na ordem econômica e social. Incumbe, ao proprietário da terra, o dever 
jurídico-social de cultivá-la e de explorá-la adequadamente, sob pena de incidir nas disposições 
constitucionais e legais que sancionam os senhores de imóveis ociosos, não cultivados e/ou 
improdutivos, pois só se tem por atendida a função social que condiciona o exercício do direito 
de propriedade, quando o titular do domínio cumprir a obrigação (1) de favorecer o bem-estar 
dos que na terra labutam; (2) de manter níveis satisfatórios de produtividade; (3) de assegurar a 
conservação dos recursos naturais; e (4) de observar as disposições legais que regulam as justas 
relações de trabalho entre os que possuem o domínio e aqueles que cultivam a propriedade.
Avalie as afirmativas a seguir:
I – A desapropriação prevista na Constituição Federal brasileira para os casos de interesse social se 
aplica às propriedades rurais improdutivas.
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Unidade II
II – A improdutividade da área rural que gera a desapropriação por interesse social não está sujeita 
à indenização, porque é uma sanção social.
III – Em todas as situações previstas no ordenamento jurídico brasileiro, a desapropriação sempre 
gera direito à indenização prévia e justa do titular do direito de propriedade.
Está(ão) correta(s):
A) I, somente.
B) II, somente.
C) III, somente.
D) I e II.
E) I e III.
Resposta correta: alternativa E.
Análise das afirmativas
I – Afirmativa correta.
Justificativa: a Constituição Federal brasileira determina que será aplicada a desapropriação 
por interesse social para fins de reforma agrária, para o imóvel rural que não esteja cumprindo 
sua função social.
II – Afirmativa incorreta.
Justificativa: a desapropriação por interesse social para imóvel rural que não estiver cumprindo 
sua função social será indenizada de forma prévia e justa em títulos da dívida agrária, com cláusula de 
preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até 20 anos a partir do segundo ano de sua emissão.
III – Afirmativa correta.
Justificativa: em qualquer situação legal que gere desapropriação, seja por utilidade pública, 
necessidade pública ou interesse social, será paga indenização justa e prévia ao titular do direito de 
propriedade do imóvel.