3 Características físicas e construtivas

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Características físicas e construtivas
relevantes para o agenciamento do
imóvel
Há um ditado entre os corretores de imóveis e imobiliárias que
diz: “um bom corretor de imóveis é um ótimo agenciador (dito
popular).”
Isso significa que um bom processo de intermediação imobiliária
começa por um excelente agenciamento. Agenciamento é o processo
de buscar, no mercado imobiliário, imóveis disponíveis para
intermediar a venda ou locação, conforme previsão legal (Lei 6.530 e
Decreto 81.871).
Entendemos como “excelência” o grau máximo de qualidade que
se pode ter nas condições disponíveis em determinado momento e
também com os recursos disponíveis. Neste caso, pode-se dizer que
corresponde ao grau máximo de satisfação possível de se obter no
processo de agenciamento em função dos recursos humanos
disponíveis e efetivados na organização (pessoas com suas
competências, habilidades e atitudes), materiais (tecnologia,
equipamentos, material de apoio operacional etc.) e financeiros
(provisão de orçamento para operacionalizar a atividade).
Sendo assim, um excelente agenciamento é aquele em que se
consegue obter qualidade e êxito na tarefa de agenciar, utilizando os
recursos (humanos, materiais e financeiros) disponíveis, sendo eles
significativos para as características da região. Observe na figura 1 o
detalhamento destes recursos.
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Figura 1 - Composto de agenciamento
A captação e o agenciamento de imóveis são o início de todo um
processo de intermediação imobiliária que levará até o objetivo
proposto: lucro financeiro. Um bom agenciamento é muito importante
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para um processo que envolverá, além da negociação, todo um
conjunto de cadastro, informação, comunicação, marketing e
apoio/argumentação das ações de negócio (venda, locação etc.),
conforme exemplificado na figura 2.
Cabe ressaltar que agenciamento é a natural segmentação e
especialização que o mercado imobiliário faz nas atividades
profissionais. Podemos verificar que nos grandes centros urbanos
existe uma tendência das imobiliárias seguirem atividades específicas.
Por exemplo, algumas se especializam na intermediação da compra e
venda, enquanto outras se especializam na administração de locação
e condomínios (mesmo a administração de condomínios não
caracterizando atividade privativa de corretor de imóveis). Em cidades
menores, as imobiliárias tendem a trabalhar tanto com compra e
venda quanto com administração da locação em condomínios.
Em ambas as áreas é importante que, no processo de captação
e agenciamento, a vistoria - ou inspeção do imóvel - seja feita com
responsabilidade, competência e comprometimento. A definição de
inspeção apresentada pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP), deixa evidente que esta
prática significa: a análise isolada ou combinada das condições
técnicas de uso e de manutenção da edificação (inspeção predial).
Da vistoria resultarão informações importantíssimas para a oferta
do imóvel e para o esforço de argumentação de vendas. Entretanto,
por vezes, constata-se a negligência nesta atividade, o que pode
impactar no resultado final.
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Independente de esta definição ser apropriada pelos profissionais
da engenharia e arquitetura, os corretores de imóveis também devem
compreender que inspecionar - ou vistoriar - é uma verificação
detalhada de um imóvel e do seu real estado de conservação. Um
profissional do mercado imobiliário não deve apenas uma fazer uma
visita para conhecer o imóvel. É necessário que o profissional detalhe
com critério e observância o imóvel que está sendo observado.
No agenciamento, ao se vistoriar o imóvel, é necessário solicitar
e ter acesso ao principal documento: a cópia da matricula do imóvel
junto ao Cartório de Registro de Imóveis da região pertencente. Em
sua parte inicial, a matrícula do imóvel traz a caracterização dele,
apresentando, entre outras informações, o tipo de imóvel e suas
respectivas áreas.
Cabe, neste momento, nos preocuparmos com as características
e informações referentes à parte física do imóvel, tomando nota das
áreas do imóvel (área privativa, área total, área de uso comum etc.).
Além disso, é preciso também verificar se há alguma descrição de
número de pavimentos, número de andares ou número de dormitórios.
Em geral, os formulários de agenciamento das imobiliárias possuem
campos para inclusão dessas informações, as quais são retiradas da
matrícula do imóvel.
Na sequência da matrícula do imóvel aparecerão outras
informações que serão igualmente importantes em outro momento do
agenciamento, como: toda a história do imóvel, desde a data da
construção e individualização; quem foram os proprietários e quem é o
atual proprietário; se está quitado ou alienado a algum banco; se
existe alguma informação que possa dificultar ou impedir a venda, por
exemplo, se o imóvel responde por alguma dívida do proprietário
(penhoras, indisponibilidades, sequestros etc.) e também avaliações.
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Ressaltamos que neste trabalho de captação e agenciamento,
não só as características físicas do imóvel são interessantes, mas
também aquelas características e perspectivas de futuro do imóvel,
tais como reputação e perspectivas de futuro para o bairro, valor
sentimental e supervalorização dos proprietários.
Para realizar a vistoria do imóvel é interessante dividir o processo
de caracterização em três partes: imóvel, empreendimento (quando
condomínio) e região. Conforme o exemplo da figura 3, esta
caracterização inicia-se vistoriando a dimensão menor, ou seja, o
imóvel; logo após, a dimensão intermediária, se houver, no caso o
condomínio e, por último, a dimensão maior, ou seja, a região.
Figura 3 – Círculos representando gráficos de proporção (tamanho)
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Vistoria do imóvel
Antes de iniciar a vistoria do imóvel, o corretor deve verificar o
real estado de conservação do imóvel e qual o roteiro que irá definir
para descrever o imóvel. Por questões atreladas ao neuromarketing
(comportamento do consumidor e a técnicas de atendimento ao
cliente), recomenda-se que este roteiro de descrição do imóvel seja
feito na mesma ordem de entrada no imóvel, pois, no momento em
que o corretor de imóveis fizer uso dessas informações, para oferecer
o imóvel a um possível comprador, esse poderá construir uma ideia de
objeto/produto. Observe o exemplo da figura 4:
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Figura 4 – Planta baixa de uma casa térrea
A partir da entrada (seta laranja), percebe-se a seguinte
sequência de visitação: corredor; sala de estar e jantar integrada;
cozinha com balcão americano à direita; suíte, à esquerda no fundo;
banheiroà direita e, à direita no fundo, o segundo quarto.
Esse detalhamento segue o que seria o provável roteiro que um
cliente faria no momento em que estivesse conhecendo/visitando o
imóvel. Ao mesmo tempo, a descrição não estaria muito diferente da
imagem, esta que poderá ser construída por meio de recursos
tecnológicos, gerados por máquinas fotográficas ou outros
equipamentos como celulares e, posteriormente, disponibilizadas em
sites de internet e softwares de gestão imobiliária, para visitação do
cliente. Neste sentido, a descrição do imóvel, seguindo um roteiro que
possibilite a construção mental de uma visita, poderá também
esclarecer dúvidas geradas pela visualização de imagens.
Além do roteiro a ser seguido, ao fazer a vistoria de um imóvel,
todos os detalhes devem ser observados e registrados. Esses
detalhes e características podem ser diferentes de um ambiente para
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outro, mesmo possuindo o mesmo fim como, por exemplo, os
dormitórios.
Vejamos alguns aspectos interessantes de serem observados em
imóveis urbanos residenciais:
O imóvel em si
Tempo de construção e modernização
Idade aparente
Tipo de imóvel (casa individual, casa em
condomínio, casa geminada, apartamento – duplex,
cobertura etc.)
Tipo de construção (alvenaria, steel frame, madeira,
material de divisórias como, por exemplo, drywall
e/ou gesso acartonado etc.)
Registro de áreas privativas, de usos comuns e
totais
Observação e registro de todas as partes
constitutivas do imóvel (por vezes proprietários
constroem e/ou ampliam peças e/ou cômodos sem
autorização prévia dos órgãos municipais e
sequente registro público)
Sacadas e áreas externas (pátios, terraços etc.)
Número de Box(es) de estacionamento ou garagens
(cobertas ou não, fechadas ou não etc.)
Depósitos privativos (em caso de condomínios)
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Salas (estar e/ou jantar), dormitórios e closets
Padrão de acabamento do piso e estado de
conservação (parquet, tabuão, porcelanato,
cerâmica, cimento queimado etc.)
Padrão de acabamento das paredes e divisórias, se
for o caso, e respectivo estado de conservação
(estado da pintura, tipo de tinta, acabamentos com
texturas ou outros materiais, manchas, furos, danos
etc.); em caso de manchas, verificar a possibilidade
de infiltrações em paredes que fazem divisa com
áreas molhadas (banheiros, cozinha ou área de
serviço)
Tipo de rodapé e estado de conservação (altura,
material e acabamento)
Tipo de tomadas e interruptores e estado de
conservação (novo modelo brasileiro, quantidade
de tomadas para o espaço, fiação – quando
possível verificar ou buscar informação com o
proprietário - etc.)
Padrão de acabamento e estado de conservação do
teto (pintura, manchas, infiltrações, rebaixamento
ou decorações com gesso ou outro material,
ventiladores de teto, ar-condicionado central etc.)
Quantidade de aberturas externas e facilidade de
iluminação direta; orientação solar desses
ambientes e ventilação (natural ou forçada)
Vista e paisagem das janelas (sensação ao estar na
janela, privacidade, ruído etc.)
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Cozinhas e áreas de serviço
Padrão de acabamento do piso e estado de
conservação (porcelanato, cerâmica, pedra etc.)
Padrão de acabamento das paredes (em geral
azulejos) e divisórias, se for o caso, e respectivo
estado de conservação (estado da pintura, tipo de
tinta, acabamentos com texturas ou outros
materiais, manchas, furos, danos etc.); em caso de
manchas ou umidade aparente, verificar a
possibilidade de infiltrações e vazamentos
Tipo de tomadas e interruptores e estado de
conservação (novo modelo brasileiro, quantidade
de tomadas para o espaço, fiação e voltagem –
quando possível verificar ou buscar informação
com o proprietário - etc.)
Tipo de encanamento disponível (tipo sistema de
água quente ou não – elétrico, de passagem,
caldeira etc.)
Formas de uso de gás (gás central encanado ou
botijão)
Iluminação adicional em locais de uso e trabalho
Padrão de acabamento e estado de conservação do
teto (pintura, manchas, infiltrações, rebaixamento
ou decorações com gesso ou outro material,
ventiladores de teto, ar-condicionado central etc.)
Sistema de exaustão (possibilidades de instalação
de coifas, depuradores etc.)
Orientação solar desses ambientes; iluminação
direta; ventilação (natural ou forçada)
Possibilidade de uso de varais externos, no caso de
áreas de serviço
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Características das janelas destes ambientes
(privacidade, ruído, emissão de poluentes vizinhos
– chaminés, pó etc.)
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Banheiros
Padrão de acabamento do piso e estado de
conservação (porcelanato, cerâmica, pedra etc.)
Padrão de acabamento das paredes (em geral
azulejos ou cerâmicas) e divisórias (por exemplo,
blocos de vidro), se for o caso, e respectivo estado de
conservação (furos, danos, tipo de tinta e estado da
pintura, acabamentos com texturas ou outros
materiais, manchas etc.); em caso de manchas ou
umidade aparente, verificar a possibilidade de
infiltrações e vazamentos
Veja que construções mais
modernas não priorizam
revestimento cerâmico em
todas as paredes, mas sim
em áreas de contato com
água, como em torno de
pias, torneiras e box
(chuveiro). Nas demais
paredes são utilizados os
mais diversos revestimentos,
como, por exemplo, tinta
epóxi.
Tipo de tomadas e interruptores e estado de
conservação (novo modelo brasileiro, quantidade
de tomadas para o espaço, fiação, voltagem –
quando possível verificar ou buscar informação
junto ao proprietário - etc.)
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Tipo de encanamento disponível (tipo sistema de
água quente ou não – elétrico, de passagem,
caldeira etc.)
Padrão de acabamento e estado de conservação do
teto (pintura, manchas, infiltrações, rebaixamento
ou decorações com gesso ou outro material etc.)
Orientação solar desses ambientes; iluminação
direta; ventilação (natural ou forçada)
Características das janelas deste ambiente
(privacidade etc.)
Ao detalharmos um imóvel urbano residencial, devemos ter
especial atenção às características e particularidades regionais em
função da cultura, do clima e da geografia. Em cidades de clima mais
frio e úmido como, por exemplo, cidades dos estados do sul do Brasil,
com frequência, são encontradas residências com lareiras e
churrasqueiras e isso é valorizado. Já em cidades de clima mais
quente e seco como, por exemplo, as cidades dos estados do centro
oeste, as residências possuem mais áreas avarandadas.
Veja que essa questão de caracterização e detalhamento de um
imóvel não é uma questão somente de informação e cadastro. A
riqueza de detalhes agrega valor, que é outro detalhe importante no
agenciamento. Vale lembrar que o valor é toda utilidade percebida pelo
consumidor. De igual forma, muitos compradores/locadores atribuem
valor à infraestrutura que o condomínio oferece, portanto é importante
descrever esses espaços de uso comum, caracterizando a dimensão
intermediária,conforme exemplificado na figura 3.
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Vejamos alguns aspectos de condomínio interessantes de
serem observados em imóveis urbanos residenciais:
Sistema de segurança pessoal e patrimonial - vizinhança e
facilidade de acesso externo (árvores, telhados), altura de
muros, cercas elétricas, monitoramento por câmaras,
iluminação interior, vigilância, alarme, sistema de combate
a incêndios etc.
Portaria - existência ou não de porteiro, porteiros
terceirizados ou não, turnos etc.
Zeladoria - terceirizada ou não, residente ou não
Áreas de lazer - playground, jardins, trilhas ecológicas,
espaços de recreação, áreas kids, pergolados etc.
Salão de festas e/ou áreas com churrasqueiras -
quantidade e sistemas de funcionamento e uso
Salas de ginástica - espaço, equipamentos disponíveis
etc.
Piscinas - quantidade e benfeitorias como, por exemplo,
toboágua, chafariz, decoração etc.
Manutenção da área de condomínio - limpeza,
organização, iluminação, sinalização etc.
Sistema de coleta e movimentação de resíduos sólidos –
tratamento do lixo
Programas e ações de sustentabilidade - reciclagem de
matérias, reciclagem de lixo, aproveitamento de águas das
chuvas, hortas coletivas etc.
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A sociedade moderna
observa com grande
preocupação questões
ambientais. Programas e
ações de sustentabilidade
geram muito valor e são
muito consideradas nos
processos de compra e
locação.
Identificar particularidades na convenção e regulamento
interno do condomínio –por exemplo, se for o caso,
estacionamento coletivo e/ou rotativo
Áreas de uso exclusivo para crianças ou animais -
preocupação especial para regras de condução de
animais no condomínio
Depósitos coletivos e regras de uso
Estacionamento para visitantes
Qualquer outra benfeitoria ou melhoria coletiva relevante
que o corretor de imóveis possa observar
Além do imóvel e do condomínio, é fundamental inspecionarmos
todo o contexto em que o imóvel está inserido. Ou seja, não só o
imóvel, mas ele no condomínio e na região. Conforme vimos, a região
ou bairro em que ele se encontra também é muito importante.
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Aspectos interessantes de serem observados em imóveis
urbanos residenciais, além deles mesmos e do condomínio:
Existência de supermercados, farmácias, lavanderias e
comércio em geral como ferragens, lancherias, lojas etc.
Principais linhas de transporte público - ônibus,
trem/metrô, vans, taxis etc
Escolas, creches e faculdades
Segurança pública - postos policiais, segurança privada,
iluminação pública etc.
Postos de saúde pública, hospitais, pronto-socorro etc.
Pavimentação das ruas e calçadas
Vias de acesso e deslocamento pela região
Sistemas de telefonia, internet e televisão a cabo
Estacionamento - em via pública ou privado
Questões ambientais e sanitárias - sistemas de água,
esgoto e coleta de lixo na região, arborização, lixões,
terrenos baldios, áreas desocupadas ou ocupadas
irregularmente, proliferação de animais e pragas etc.
É evidente que, até o presente momento, estamos tratando de
um estudo amplo e genérico, a partir do qual destacamos que não são
todos os itens relacionados que podem ou devem ser aplicados. Eles
servem de orientação para as mais diferentes possibilidades de
variáveis a serem encontradas e avaliadas nos processos de
caracterização, detalhamento e agenciamento de imóveis.
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Também, neste contexto de caracterização de imóveis, devemos
levar em consideração que corretores de imóveis poderão, talvez em
menor proporção, intermediar a compra, venda e locação de outros
tipos de imóveis como, por exemplo, terrenos (para uso residencial,
comercial ou industrial), depósitos/pavilhões, salas comerciais, lojas,
sítios, chácaras e fazendas.
Sendo assim, é igualmente importante verificar o que o plano
diretor do município, ou respectivas secretarias municipais, atribui
como permitido para ocupação ou uso do imóvel, como por exemplo,
se é permitido instalar uma usina de reciclagem de lixo em
determinado terreno ou galpão (urbano ou rural).
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Terrenos
Vejamos alguns aspectos interessantes de serem
observados em terrenos urbanos para fins residenciais ou
comerciais:
Exata localização do terreno no quarteirão
Exato dimensionamento (delineamento geométrico),
respectiva área e topografia (inclinação, acidentes
geográficos naturais e artificiais etc.)
Tipo de solo visível ao corretor de imóveis (alagadiço,
arenoso, rochoso etc.)
Confrontações com outras áreas, outros terrenos ou
imóveis vizinhos, riachos/arroios etc.
Topografia - inclinação, acidentes geográficos etc.
Possibilidades de uso para fins comerciais
Viabilidade construtiva - área máxima de construção,
altura recuos, destinação etc.
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Depósitos
Aspectos interessantes a serem observados em depósitos
urbanos para fins comerciais:
Vias de acesso e deslocamento para veículos de
carga - largura, proximidade de rodovias,
pavimentação retornos, etc.
Localização do depósito no quarteirão e na
região/bairro
Exato dimensionamento (delineamento geométrico)
das áreas cobertas (o depósito, propriamente) e das
áreas externas (pátios), com respectivas áreas
(pavilhão e pátio) e topografia (inclinação, acidentes
geográficos naturais e artificiais etc.)
Dimensionamento da área administrativa (escritórios)
e da área de depósito (incluindo pé direito e, se for o
caso, plataformas)
Disponibilidade de banheiros e refeitórios
Material de revestimento dos pisos e resistência à
movimentação e peso do depósito
Largura e altura dos portões de acesso ao depósito
Formas de carga e descarga em função de
plataformas
Confrontações com outros imóveis ou áreas vizinhas,
riachos/arroios etc.
Topografia - inclinação, acidentes geográficos etc.
Possibilidades de uso para fins comerciais
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Percebe-se que a forma de caracterizar construtivamente um tipo
de imóvel difere muito de um para outro. A preocupação do corretor de
imóveis, no entanto, é a mesma para todos eles, ou seja, o profissional
deve: observar todas as características construtivas do imóvel, seja
dele mesmo ou de seu entorno. Entretanto, verifica-se que algumas
informações importantes não são sempre observadas e apontadas nos
cadastros de imóveis.
Existência e proximidade de comércio em geral como:
restaurantes, lancherias, postos de combustíveis,
ferragens, lojas etc.
Principais linhas de transporte público - ônibus,
trem/metrô, vans, táxis etc.
Segurança pública - postos policiais, segurança
privada, iluminação pública etc.
Postos de saúde pública, pronto-socorro, hospitais
etc.
Sistemas de telefonia e internet
Estacionamento para automóveis e veículos de carga
(em via pública ou privado)
Questões ambientais e sanitárias- sistemas de água,
esgoto e coleta de lixo na região, arborização, lixões,
aterros sanitários, terrenos baldios, áreas
desocupadas ou ocupadas irregularmente, áreas de
preservação ambiental, proliferação de animais e
pragas etc.
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Continuando a análise, vamos conhecer alguns aspectos
interessantes de serem observados em imóveis comerciais urbanos
(salas e lojas):
Localização do imóvel no bairro - em rua principal ou
adjacente
Localização do imóvel no prédio, se for o caso – térreo, de
frente para calçada, em galerias ou em andares – de
frente ou não
Vias de acesso e deslocamento - pavimentação, retornos
etc.
Estacionamento para clientes e veículos de transporte -
em via pública ou privado
Possibilidade de propaganda externa - letreiros, banners
etc.
Exato dimensionamento (delineamento geométrico) do
espaço comercial
Disponibilidade de banheiros e áreas privadas - copa,
refeitórios, área de descanso etc.
Material de revestimento dos pisos e resistência à
movimentação
Possibilidades de uso para fins comerciais
Existência de comércio, como: restaurantes, lancherias,
lojas, supermercados etc.
Principais linhas de transporte público - ônibus,
trem/metrô, vans, táxis etc.
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Segurança pública - postos policiais, segurança privada,
iluminação pública etc.
Postos de saúde pública, pronto-socorro, hospitais etc.
Sistemas de telefonia, televisão e internet
Questões ambientais e sanitárias - sistemas de água,
esgoto e coleta de lixo na região, arborização, lixões,
aterros sanitários, áreas de preservação ambiental,
proliferação de animais e pragas etc.
Neste último tópico, no qual
analisamos características
construtivas e detalhamentos
de imóveis rurais, concentra-
se uma maior ênfase em
imóveis, tais como sítios e
chácaras, por serem de
menor tamanho, maior
densidade demográfica e
mais próximos dos centros
urbanos.
Imóveis rurais, denominados de fazendas, são caracterizados
pela sua dimensão territorial maior, concentração demográfica menor,
maior distância dos centros urbanos e maiores ou intensas
explorações agropecuárias. Em geral este tipo de propriedade possui
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maior autonomia e controle em suas atividades comerciais e estão
mais distantes de problemas, ou características negativas, próprias de
zonas urbanas, tais como iluminação pública, estacionamentos e
arborização. Entretanto, também possuem características que
devemos ressaltar:
Vias de acesso e deslocamento, inclusive para veículos de
carga -largura, proximidade de rodovias principais,
pavimentação etc.
Distância das principais cidades próximas
Exata localização do imóvel e dimensionamento
(delineamento geométrico) da área e topografia
(inclinação, acidentes geográficos naturais e artificiais
etc.), bem como das construções (casas, galpões,
mangueiras, etc.) e açudes, capões, matas etc. (uso de
imagens de satélite e GPS)
Confrontações - com outras áreas vizinhas, riachos,
arroios, rios, lagos, lagoas etc.
Caracterização das construções domiciliares, nos
mesmos moldes de imóveis urbanos
Captação de água potável (poços artesianos, rios, lagos
etc.) e fornecimento de energia elétrica (rede elétrica ou
geração própria)
Sistemas apropriados de esgoto - dimensionamento de
fossa
Aproveitamento e preservação de recursos naturais - uso
de sistemas hídricos, matas e solo etc.
Infraestrutura próxima, tais como escola, mercado,
hospital, transporte público, postos de combustíveis,
12/08/24, 21:12 Características físicas e construtivas
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11605823-dt-content-rid-298378033_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/U… 24/24
ferragens, lojas, clubes ou instituições de recreação e
lazer etc.
Possibilidades de usos para fins de exploração
agropecuária
Como vimos, o agenciamento de um imóvel não é tarefa fácil. A
qualidade deste trabalho depende muito dos recursos humanos,
materiais e financeiros destinados a este processo. Entretanto, a visão
do corretor de imóveis na caracterização e detalhamento de um imóvel
é de extrema importância, pois é dela que inicia a ligação entre o
mercado consumidor (comprador) e o proprietário.
Portanto, o corretor que realizar agenciamento deve ter
sensibilidade e estar disponível para as reais necessidades e anseios
do mercado, identificando características que valorizam o imóvel e
também outras características que podem depreciá-lo. Por depender
da sua avaliação, o corretor pode - e deve - propor sugestões de
melhorias que promovam a competitividade no ato de vender ou locar.