Tipologia dos imóveis e NBR 14 653 Avaliação de imóveis urbanos e rurais

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Transações Imobiliárias
Tipologia dos imóveis e NBR 14.653 –
Avaliação de imóveis urbanos e rurais
O corretor de imóveis pode emitir parecer técnico de avaliação
mercadológica e determinar o valor de mercado de um imóvel, desde 2006,
conforme atribuição concedida pelo conselho federal de corretores de imóveis
(Cofeci), na Resolução 957/2006.
No vídeo, você poderá visualizar as definições acerca da avaliação de
imóveis e algumas análises aprofundadas sobre o tema.
A Lei n.º 6.530/78 já classificava a atribuição do corretor para ponderar
quanto ao valor de comercialização de imóveis, no entanto, não eram definidos
os parâmetros para a composição do parecer técnico de avaliação
mercadológica.
A avaliação imobiliária é um trabalho complexo e essencial, que exige do
corretor muita atenção na perspectiva do mercado imobiliário. Cotar um bem é
uma tarefa que requer conhecimento e seriedade.
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Para realizar um parecer coerente, o corretor deve dominar a performance
do mercado onde o imóvel está situado, por meio de confrontação com imóveis
semelhantes, tratado como método comparativo direto de dados de mercado.
Este método é considerado o mais eficaz para a avaliação de imóvel,
porém, depende da presença de operações do mesmo tipo de imóvel, na
mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para
possibilitar a análise dos valores. Os valores de comercialização com imóveis
semelhantes são o maior indício de mercado para outro imóvel. Dispondo de
dados, é preciso obter um valor médio. Geralmente, é uma média ponderada,
visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros.
Corretores com foco em resultados, devem tornar-se excelentes
conhecedores dos tipos de imóveis disponíveis no mercado, buscando opções
que se encaixem perfeitamente com as necessidades, desejos e possibilidades
dos seus clientes.
Para adquirir esses conhecimentos, é necessário dedicação e estudo,
observando as diversas nomenclaturas utilizadas no mercado imobiliário. É
comum ver profissionais menos preparados que não conseguem identificar as
características que diferenciam um tipo de imóvel do outro. Para ter sucesso
neste ramo, é essencial conhecer seus clientes e os produtos disponíveis para
oferta.
Tecnicamente falando, a norma ABNT 14.653 apresenta uma série de
definições sobre as avaliações de imóveis, algumas análises mais aprofundadas
nos terrenos e edificações, como análise de solo, estruturas, projetos,
eletricidade, equipamentos metalúrgicos etc. Mais recentemente, no início dos
anos 2000, a ABNT editou e divulgou as normas da série 14.653 que,
subdividida em partes, congrega todas as normas anteriores e acrescenta outros
temas e especificações visando consolidar as técnicas de avaliação de imóveis.
Nesta série, encontram-se as seguintes subdivisões:
NBR 14.653 parte 1 – Procedimentos gerais.
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NBR 14.653 parte 2 – Avaliação de imóveis urbanos, incluindo glebas
urbanizáveis.
NBR 14.653 parte 3 – Avaliação de imóveis rurais.
NBR 14.653 parte 4 – Avaliação de empreendimentos.
NBR 14.653 parte 5 – Avaliação de equipamentos, instalações, bens
industriais em geral.
NBR 14.653 parte 6 – Avaliação de recursos naturais e ambientais.
NBR 14.653 parte 7 – Avaliação de imóveis relacionados ao patrimônio
histórico, artístico, cultural e arquitetônico.
A seguir, temos a classificação para vistoria segundo a NBR 14.653-2.
Vistoria – Classificação dos imóveis urbanos
Segundo a ABNT NBR 14.653-2, os imóveis são classificados quanto ao
uso, tipo e agrupamento.
1. Quanto ao uso
1.1. Residencial
1.2. Comercial
1.3. Industrial
1.4. Institucional
1.5. Misto
2. Quanto ao tipo
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2.1. Terreno (lote ou gleba)
2.2. Apartamento
2.3. Casa
2.4. Escritório (sala ou andar corrido)
2.5. Loja
2.6. Galpão
2.7. Vaga de garagem
2.8. Misto
2.9. Hotéis e motéis
2.10. Hospitais
2.11. Escolas
2.12. Cinemas e teatros
2.13. Clubes recreativos
2.14. Prédios industriais
3. Quanto ao agrupamento
3.1. Loteamento
3.2. Condomínio de casas
3.3. Prédio de apartamentos
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3.4. Conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos)
3.5. Conjunto de salas comerciais
3.6. Prédio comercial
3.7. Conjunto de prédios comerciais
3.8. Conjunto de unidades comerciais
3.9. Complexo industrial
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Vistoria – Classificação dos imóveis urbanos
Segundo a ABNT NBR 14.653-2, os imóveis são classificados quanto
ao uso, tipo e agrupamento.
1. Quanto ao uso
1.1. Residencial
1.2. Comercial
1.3. Industrial
1.4. Institucional
1.5. Misto
2. Quanto ao tipo
2.1. Terrenoe sua área varia em média entre 20
e 30m². A planta é completamente integrada, apresenta apenas um cômodo,
com funções de dormitório, cozinha e mais o banheiro.
Flats
É uma amostra de unidades que disponibilizam a prestação de alguns
serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de
quarto, entre outros.
Coberturas
As unidades tipo cobertura ficam posicionadas no último andar dos
edifícios, na maioria das vezes, apresentam facilidades de luxo que as
diferenciam das demais unidades, por exemplo, áreas de lazer externa com
churrasqueiras e piscinas.
Mansões
Imóveis de luxo são chamados de mansões, que sempre apresentam
funções habitacionais muito além das necessidades básicas do morador.
Casas de praia e de campo
Casas de praia são sempre posicionadas em cidades litorâneas, e as
casas de campo tradicionalmente no interior dos estados. Suas funcionalidades
costumam ser de utilização nos períodos de finais de semana, feriados ou nas
férias. Muitas vezes oferecem estrutura de lazer apropriada com as
características dos locais onde se encontram.
Lofts
As unidades identificadas pela planta tipo loft são amplas, integradas, sem
divisórias, que tradicionalmente apresentam pés-direitos altos e mezaninos.
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Imóveis residenciais
Observe de forma prática alguns exemplos de imóveis residenciais.
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Casa geminada
Casa geminada é assim definida por tratar-se de uma construção, no qual
duas ou mais casas são ligadas umas às outras, que dividem proporcionalmente
o lote de acordo com a quantidade de unidades. Este tipo de residência é
simétrica, que compartilha a estrutura, alvenaria e telhado com outra, com o
mesmo arranjo interno invertido uma à outra. Habitualmente, esse tipo de
construção é aplicado em condomínios. Entre as vantagens nesse tipo de
construção é que conseguem ser mais econômicos, tanto na construção quanto
na venda, já que são feitos em série, o que favorece ao construtor um valor bem
menor do que os outros tipos de imóveis.
Casas
Casa é um exemplo de domicílio que pode variar em suas características,
tamanho, quantidade de cômodos, arquitetura, número de andares, entre outros.
Podem estar localizadas dentro de condomínios fechados, apresentando taxas,
ou em terrenos individuais.
Apartamento padrão
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Apartamento é uma amostra de residência que abrange apenas uma parte
do edifício e apresenta divisões internas bem definidas. Habitualmente são
especificados pelo número de dormitórios que apresentam. Podem ser também
duplex ou tríplex, apresentando, respectivamente, dois ou três andares.
Apartamento Kitnet
Kitnet (ou quitinete) é um imóvel menor e sua área varia em média entre 20
e 30m². A planta é completamente integrada, apresenta apenas um cômodo,
com funções de dormitório, cozinha e mais o banheiro.
Flats
É uma amostra de unidades que disponibilizam a prestação de alguns
serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de
quarto, entre outros.
Coberturas
As unidades tipo cobertura ficam posicionadas no último andar dos
edifícios, na maioria das vezes, apresentam facilidades de luxo que as
diferenciam das demais unidades, por exemplo, áreas de lazer externa com
churrasqueiras e piscinas.
Mansões
Imóveis de luxo são chamados de mansões, que sempre apresentam
funções habitacionais muito além das necessidades básicas do morador.
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Casas de praia e de campo
Casas de praia são sempre posicionadas em cidades litorâneas, e as
casas de campo tradicionalmente no interior dos estados. Suas funcionalidades
costumam ser de utilização nos períodos de finais de semana, feriados ou nas
férias. Muitas vezes oferecem estrutura de lazer apropriada com as
características dos locais onde se encontram.
Lofts
As unidades identificadas pela planta tipo loft são amplas, integradas, sem
divisórias, que tradicionalmente apresentam pés-direitos altos e mezaninos.
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Casas
Casa é um exemplo de domicílio que pode variar em suas
características, tamanho, quantidade de cômodos, arquitetura, número de
andares, entre outros. Podem estar localizadas dentro de condomínios
fechados, apresentando taxas, ou em terrenos individuais.
Casa geminada
Casa geminada é assim definida por tratar-se de uma construção, no
qual duas ou mais casas são ligadas umas às outras, que dividem
proporcionalmente o lote de acordo com a quantidade de unidades. Este
tipo de residência é simétrica, que compartilha a estrutura, alvenaria e
telhado com outra, com o mesmo arranjo interno invertido uma à outra.
Habitualmente, esse tipo de construção é aplicado em condomínios. Entre
as vantagens nesse tipo de construção é que conseguem ser mais
econômicos, tanto na construção quanto na venda, já que são feitos em
série, o que favorece ao construtor um valor bem menor do que os outros
tipos de imóveis.
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Apartamento padrão
Apartamento é uma amostra de residência que abrange apenas uma
parte do edifício e apresenta divisões internas bem definidas. Habitualmente
são especificados pelo número de dormitórios que apresentam. Podem ser
também duplex ou tríplex, apresentando, respectivamente, dois ou três
andares.
Apartamento Kitnet
Kitnet (ou quitinete) é um imóvel menor e sua área varia em média
entre 20 e 30m². A planta é completamente integrada, apresenta apenas um
cômodo, com funções de dormitório, cozinha e mais o banheiro.
Flats
É uma amostra de unidades que disponibilizam a prestação de alguns
serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de
quarto, entre outros.
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Flats
É uma amostra de unidades que disponibilizam a prestação de alguns
serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de
quarto, entre outros.
Coberturas
As unidades tipo cobertura ficam posicionadas no último andar dos
edifícios, na maioria das vezes, apresentam facilidades de luxo que as
diferenciam das demais unidades, por exemplo, áreas de lazer externa com
churrasqueiras e piscinas.
Mansões
Imóveis de luxo são chamados de mansões, que sempre apresentam
funções habitacionais muito além das necessidades básicas do morador.
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AVANÇAR (#demissao)
Imóvel rural
Segundo a legislação agrária, imóvel rural é a área formada por uma ou
mais matrículas de terras
confrontantes da mesma pessoa, de propriedade ou de posse. Podendo
estar na zona rural ou urbana do município. O que distingue é a sua destinação,
que pode ser pecuária, florestal, agrícola, agroindustrial ou extrativa vegetal.
Casas de praia e de campo
Casas de praia são sempre posicionadas em cidades litorâneas, e as
casas de campo tradicionalmente no interior dos estados. Suas
funcionalidades costumam ser de utilização nos períodos de finais de
semana, feriados ou nas férias. Muitas vezes oferecem estrutura de lazer
apropriada com as características dos locais onde se encontram.
Lofts
As unidades identificadas pela planta tipo loft são amplas, integradas,
sem divisórias, que tradicionalmente apresentam pés-direitos altos e
mezaninos.
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No vídeo, estão elencadas as definições entre os imóveis urbanos e rurais,
além de algumas características relacionadas a essa definição.
A norma 14.653-3 da ABNT, refere-se à avaliação de imóveis rurais, a partir
dela estipulam-se métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de
avaliação de imóveis rurais, inclusive servidões rurais. Ela também produz
orientações para determinação da classificação dos bens rurais e suas
respectivas naturezas, bem como das atividadesnelas desenvolvidas, fixando
as diretrizes para a avaliação de imóveis rurais, classificando-os quanto a sua
dimensão e ao tipo de exploração.
Também classifica os componentes dos imóveis rurais, quanto à
característica das terras, seu estágio de exploração atual, benfeitorias nela
inseridas, maquinas, equipamentos fixos ou removíveis, veículos, semoventes,
recursos naturais e quanto aos frutos e direitos a elas inerentes.
Quanto à dimensão das terras
Estas se classificam em áreas:
a) Pequena – Até 4 módulos fiscais
b) Médias – De 4 a 15 módulos fiscais
c) Grande – Acima de 15 módulos fiscais
Quanto ao tipo de exploração
Classificam-se em:
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a) Não explorado
b) De lazer e turismo
c) De agricultura
d) De pecuária
e) De silvicultura
f) Agroindustrial
g) Misto
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Quanto à dimensão das terras
Estas se classificam em áreas:
a. Pequena – Até 4 módulos fiscais
b. Médias – De 4 a 15 módulos fiscais
c. Grande – Acima de 15 módulos fiscais
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Quanto ao tipo de exploração
Classificam-se em:
a. Não explorado
b. De lazer e turismo
c. De agricultura
d. De pecuária
e. De silvicultura
f. Agroindustrial
g. Misto
Quanto à classificação dos componentes dos imóveis rurais, classificam-se
de acordo com o padrão das terras enquadradas, segundo o Sistema de
classificação da capacidade de uso das terras, conforme o manual brasileiro
para levantamento da capacidade de uso da terra – III aproximação, ou o que
vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.
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Quanto ao seu estágio de exploração atual
As terras são classificadas, como:
a) Terra bruta
b) Terra nua
c) Terra cultivada
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Quanto às benfeitorias nelas inseridas
Classificam-se com:
a) Produção vegetal (culturas)
b) Construções e edificações (exemplos: casa, galpão, cercas) e
instalações (exemplos: rede de energia elétrica, rede de distribuição de água)
c) Obras e trabalhos de melhoria das terras
No que se refere aos recursos naturais
Estes se classificam em:
a) Florestais
b) Hídricos
c) Minerais
Quanto aos frutos, tem a seguinte classificação:
a) Rendas de exploração direta
b) Aluguel
c) Arrendamento
d) Parcerias
Quanto aos direitos
Tem a seguinte classificação:
a) Servidões
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b) Usufrutos
c) Concessões
d) Comodatos
e) Direitos hereditários
f) Direitos possessórios
g) Outros
Quanto ao seu estágio de exploração atual
As terras são classificadas, como:
a. Terra bruta
b. Terra nua
c. Terra cultivada
Quanto às benfeitorias nelas inseridas
Classificam-se com:
a. Produção vegetal (culturas)
b. Construções e edificações (exemplos: casa, galpão, cercas) e
instalações (exemplos: rede de energia elétrica, rede de
distribuição de água)
c. Obras e trabalhos de melhoria das terras
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No que se refere aos recursos naturais
Estes se classificam em:
a. Florestais
b. Hídricos
c. Minerais
Quanto aos frutos, tem a seguinte classificação:
a. Rendas de exploração direta
b. Aluguel
c. Arrendamento
d. Parcerias
Quanto aos direitos
Tem a seguinte classificação:
a) Servidões
b) Usufrutos
c) Concessões
d) Comodatos
e) Direitos hereditários
f) Direitos possessórios
g) Outros
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AVANÇAR (#aviso)
Avaliação de imóveis rurais
O meio rural tem apresentado um ótimo nicho para negócios imobiliários
com várias oportunidades para corretores. Neste vídeo, serão abordados
importantes elementos para a avaliação de imóveis rurais.
Imóveis rurais são propriedades com destinação agrícola. Para avaliarmos
um imóvel rural, devemos avaliar a terra, benfeitorias, as obras e os trabalhos de
melhoria, equipamentos, recursos naturais, seus frutos e seus direitos, observe
cada item:
a) Avaliar a terra (componentes)
Envolve as terras, que podem ser assim classificadas seguindo a escala de
Norton.
Propriedade família - chácara, sítio.
Minifúndio: lote, chácara, sítio, fazenda
Latifúndio por extensão: fazenda, gleba
Empresa rural: chácara, sítio, fazenda
b) Benfeitorias
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Construções: construções, edificações, instalações, cercas
Culturas: perenes, temporárias, anuais
c) As obras e os trabalhos de melhoria
Desmatamento
Correção
Sistematização (reduzir diversos elementos a sistema)
Proteção
Manutenção
d) Os equipamentos
Máquinas industriais fixas
Máquinas agrícolas e implementos
Veículos
Semoventes (constituídos por animais selvagens, domesticados ou
domésticos)
e) Recursos naturais
Florestas
Recursos hídricos
Recursos minerais
f) Seus frutos
Rendas
Aluguel
Arrendamento
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g) Seus direitos
Servidões
Usufruto
Concessões
Comodatos
Direitos hereditários e possessórios
O módulo fiscal, tratado na Lei n.º 8.629/93, que também é um parâmetro
para a classificação fundiária do imóvel quanto a sua dimensão, refere-se à
determinação da área passível de exploração dentro de áreas de preservação
permanente (e áreas consolidadas nesta categoria), além da eventual
responsabilidade pela recomposição da vegetação, conforme o Código Florestal
(Lei 12.651/12), que apresenta a seguinte classificação:
Minifúndio
Imóvel rural de área inferior a um módulo fiscal.
Pequena propriedade
Imóvel rural de área compreendida entre um e quatro módulos fiscais.
Média propriedade
Aquele de área compreendida entre quatro e quinze módulos fiscais.
Grande propriedade
Com área superior a quinze módulos fiscais.
As áreas dos módulos apresentam variações entre os municípios, podendo
ser pesquisado na legislação municipal.
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Quanto mais opções o mercado oferecer, quanto mais o corretor conhecer
a sua região de atuação, mais chance tem de encontrar o imóvel ideal para seu
cliente.
Para qualquer intermediação imobiliária, vender, alugar, administrar e
avaliar um imóvel é necessário que o profissional esteja habilitado a especificar
as características dos imóveis e direcioná-los aos clientes adequados,
apresentando suas vantagens e desvantagens.
Desvantagens?
Sim, as desvantagens do imóvel devem ser analisadas na hora da avaliação,
antes mesmo de oferecer a um cliente. O corretor, estrategicamente, pode
pensar em contrapontos de compensação, mas as ditas desvantagens do imóvel
já devem ser levadas em consideração no momento da avaliação.
Exemplo:
Após a realização da avaliação do imóvel, podemos trazer a seguinte situação
para o cliente:
“Este apartamento fica em um prédio antigo, com pouca infraestrutura, no
entanto, a planta é muito mais espaçosa, com área útil, maior do que nos
condomínios mais novos”.
Normalmente, as inseguranças aparecem quando se inicia a procura por
um imóvel. Dúvidas financeiras, parte burocrática, qual tipo de imóvel poderá ser
o mais adequado para cada situação, se é melhor morar em um imóvel urbano,
em uma casa geminada em condomínio, ou em uma cobertura, ou ainda, um
imóvel mais afastado em zona rural. Todas essas premissas devem ser levadas
em consideração pelo corretor no momento da avaliação dos imóveis, pois
realizando uma boa avaliação, saberá direcionar o imóvel que o cliente procura.
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Desta forma, os cuidados com a solidez do tipo de imóvel, são tão
importantes quanto à documentação e contratos, deve estar incluído ao sonho
de um bom negócio realizado. Isso somente será possível com a qualificação do
profissional da área especializado, mediante muita preparação.
AVANÇAR (#dispensa)
Avaliação de glebas urbanizáveis
Glebas urbanizáveis são as áreas situadas nasproximidades dos centros
urbanos que não possuem infraestrutura, mas são passíveis de urbanização,
uma vez que apresentam características de solo e topografia que as tornam
sujeitas ao fracionamento em lotes.
No vídeo, você verá alguns elementos da avaliação mercadológica de
glebas urbanizáveis.
A diferença básica entre lote e gleba é que a gleba não possui
infraestrutura. O grande desafio do avaliador é determinar o valor da gleba antes
de qualquer benefício, levando em consideração que os lotes, em comparação
com outros lotes vizinhos, podem alcançar determinado preço.
Para avaliação de uma gleba urbanizável, os métodos mais indicados são:
comparativo e o involutivo.
O método comparativo dificilmente poderá ser utilizado para a avaliação de
glebas, pois não será tão fácil encontrar um número considerável de glebas nas
proximidades de centros urbanos sendo vendidas ou oferecidas. Assim, a opção
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deve ser pelo método involutivo.
Exemplo prático de cálculo de uma gleba urbanizável pelo método
involutivo:
Considerando uma gleba urbanizável com as seguintes características:
Gleba de 60.000 m² = 60 hectares = 60ha
Gleba de 60.000 metros quadrados igual a 60 hectares igual a 60ha.
Sabendo que a exigência legal para a implantação de loteamento neste
município é de lotes mínimos de 400 m², com testada mínima de 12 metros, uma
reserva de 40% para arruamento, área verde e área para a implantação órgãos
públicos.
A infraestrutura necessária é compreendida por: água, energia, guias,
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.
Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade de implantação de 80
lotes. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de
R$ 40,00. Para o cálculo, utilizaremos a seguinte fórmula:
Vg = R - D – L
Vg = Valor da gleba
R = Renda estimada
D = Despesas de implantação
L = Lucro
A renda será: R = 80 x 400 x 40,00 = R$ 1.280.000,00
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A renda será: R igual a 80 multiplicado por 400 multiplicado por 40,00 igual
a R$ 1.280.000,00.
Abaixo segue o cálculo do custo financeiro na avaliação de uma gleba rural
urbanizável:
Cálculo das despesas:
Despesas diretas:
Projetos 1% da renda 12.800,00
Topografia 370,00/ha x 60 ha 22.200,00
Terraplanagem 960,00/ha x 60 ha 57.600,00
Drenagem 1.400,00/ha x 60 ha 84.000,00
Arruamento 2.000,00/ha x 60 ha 120.000,00
Rede de água 1.400,00/ha x 60 ha 84.000,00
Rede de energia elétrica 1.300,00/ha x 60 ha 78.000,00
Totalização 458.600,00
Despesas indiretas:
Custos financeiros 20% da despesa
direta 91.720,00
Despesas de venda 10% da renda 128.000,00
Publicidade 3% da renda 38.400,00
Despesas de
administração 7% da renda 89.600,00
Impostos 1% da renda 12.800,00
Totalização 360.520,00
Total geral das despesas diretas e indiretas 819.120,00
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Determinação do lucro:
20% da renda = 20% x 1.280.000,00 = 256.000,00
Determinando o valor da gleba pela fórmula:
Vg = R - D - L: Vg = 1.280.000,00 - 819.120,00 - 256.000,00,
ou,
Vg = R$ 204.880,00
Para finalizar, veja um exemplo de PTAM.
Baixe aqui o material em PDF (pdf/PTAM.pdf)
INÍCIO (#poder)
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https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac%20RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC07/conteudo_presencialidade/materiais/html2_tipo_imov/pdf/PTAM.pdf