Contratos - Plano de aula 19 - Locação

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CURSO DE DIREITO
DIREITO DOS CONTRATOS
PROFESSOR: LAURICIO ALVES CARVALHO PEDROSA
Plano de aula 19 – LOCAÇÃO
Conceito. Caracteres. Objeto
A locação é um contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar ao outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa não fungível (CC, art. 565).
A locação é um contrato bilateral, comutativo e consensual e não solene.
Pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado.
Aluguel – vocábulo destinado a representar o valor da retribuição pela locação.
Sujeitos: Locador ou senhorio – aquele que se compromete a ceder a coisa; locatário ou inquilino – aquele que exercerá o poder de uso e fruição.
Objeto: cessão de uso com obrigação de restituição de bem não fungível (CC, art. 565).
Conteúdo
A principal obrigação do locador é entregar e garantir o uso e a fruição da coisa (CC, art. 566).
O locador ingressa na posse indireta da coisa.
Aplicam-se os princípios dos vícios redibitórios.
O desvio do uso autoriza a rescisão por parte do locador, acrescida de perdas e danos.
O art. 577 acolheu a sucessão causa mortis dos sucessores do locador e do locatário na locação por tempo determinado.
Locação predial. Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91)
A Lei n. 8.245/91destina-se a regular locações de imóveis urbanos.
Os artigos do Código Civil aplicam-se naquilo que não conflitar com a legislação especial.
Prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não. Um lote ou terreno pode ser locado para fins comerciais, industriais ou até residenciais.
Se houver mais de um locador e mais de um locatário, presumem-se solidários (LC, art. 2º).
Durante o prazo estipulado, não poderá o locador retomar o imóvel. Já o locatário poderá devolvê-lo, desde que pague proporcionalmente a multa pactuada ou, na sua ausência, aquela fixada pelo juiz.(art. 4°).
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para desocupação, salvo se o contrato for por tempo determinado, contiver cláusula de vigência e estiver averbado no RGI (LC, art. 8º).
Caso haja separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel terá direito de prosseguir a locação.
O art. 17 proíbe a vinculação do aluguel à moeda estrangeira, à variação cambial ou ao salário mínimo.
Locação residencial
Nas locações por escrito e com prazo superior a 30 meses, a resolução ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo, se o locatário permanecer por mais de 30 dias, considera-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (LC, art. 46, §1º)
Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo, prorroga-se automaticamente o contrato, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses do art. 47.
O art. 62 permite a cumulação da cobrança de alugueres com o pedido de despejo.
Locação para temporada
O art. 48 define a locação para temporada e estabelece prazo não superior a 90 dias
Não pode ser celebrado contrato verbal, pois ficará subordinada ao artigo 47.
O locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos nessa modalidade de locação (LC, art. 49)
Findo o prazo, se o locatário permanecer por mais de 30 dias, considera-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (LC, art. 50)
Podem ser exigidas quaisquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 (art. 49)
Locação não-residencial
O mais importante divisor de águas para as locações não residenciais consiste em estar ou não a relação jurídica sujeita à ação renovatória.
Quando não há possibilidade de renovação compulsória da locação, o contrato submete-se aos princípios gerais da lei do Inquilinato.
O art. 57 mantém a denúncia vazia para os imóveis não residenciais como regra geral.
O direito à renovação é disposição de norma cogente, não sendo possível a dispensa pelas partes.
Requisitos: contrato escrito com prazo determinado; período de cinco anos ininterruptos de locação e exercício no mesmo ramo de atividade por três anos; propositura da ação no interstício de um ano a seis meses antes da data de extinção do contrato em vigor.
Visa a proteger o fundo de comércio
O locador não pode locupletar-se do fundo de comércio criado por outrem.
Contestação ao pedido de renovação: art. 72�.
O art. 55 considera não residencial a locação feita por pessoa jurídica, desde que o imóvel se destine ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes ou empregados.
Ação revisional de aluguel
As partes, de comum acordo, podem fixar novo valor para o aluguel (LC, art. 18).
Não havendo acordo, após três anos de vigência do contrato pode ser pedida a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao valor do mercado.
Aplicam-se tais disposições tanto à locação residencial quanto à não residencial.
A ação revisional de aluguel, com a Lei n. 12.112/2009, passou a se seguir o rito sumário.
Na audiência de conciliação, se houver pedido, deverá o juiz fixar os aluguéis provisórios.
Direito de preferência
A preferência do inquilino, quando da alienação do imóvel locado, tornou-se tradicional no Direito brasileiro, desde a Lei 3.912/61.
A lei busca facilitar a permanência do locatário no imóvel, sua moradia ou comércio.
Em igualdades de condições, o locatário tem preferência em relação a um terceiro (LC, art. 27)
Tem prazo de caducidade de 30 dias para manifestar sua aceitação integral á proposta (LC, art. 28)
Para reclamar as perdas e danos ou haver para si o imóvel locado é preciso que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação e a reclamação do locatário se faça dentro de seis meses contados do registro da alienação junto ao Cartório de Registro de Imóveis (LC, art. 33)
Benfeitorias
a) Salvo disposição em sentido contrário, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (LC, art. 35)
Garantias locatícias
A Lei do Inquilinato estabelece quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.
A Lei n. 12.112/2009 alterou o art. 39 e determinou que as garantias locatícias se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogadas por prazo indeterminado, por força da própria Lei de Locações.
Apenas uma dessas é permitida (LC, art. 37, p. único) e o seu desrespeito constitui contravenção penal (LC, art. 43, II) 
A caução estabelece um privilégio real sobre bens móveis ou imóveis
A caução em dinheiro limita-se a três meses do valor do aluguel
Foi criada como garantia a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento
O art. 40 elenca as hipóteses em que o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da garantia.
Caso a nova garantia não seja apresentada em 30 dias, o locador, poderá desfazer a locação.
Se não for dada nenhuma garantia, o locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
O art. 45 dispõe sobre a nulidade das cláusulas contratuais que visem a elidir os objetivos da Lei de Locação Predial.
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LOCAÇÃO. DESPEJO. ANTECIPAÇÃO. TUTELA.
Discute-se, no REsp, se há possibilidade de conceder antecipação de tutela em ação de despejo por falta de pagamento, assinalando o Min. Relator ser importante que a jurisprudência sobre o tema agora seja sedimentada no âmbito das Turmas de Direito Privado, visto que, antes da emenda regimental n. 11-STJ, estava a matéria afeta à Terceira Seção deste Superior Tribunal. Quanto à tutela antecipada em si, anota o Min. Relator que a discussão acerca da possibilidade de sua concessão em ação de despejo é tema que há muito é questionado na doutrina e na jurisprudência, haja vista o art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 (com a redação vigente à época), o qual prevê as hipóteses em que se mostra cabível a medida antecipatória. Ressaltou o Min. Relator que não se está analisando o preenchimento dos requisitospara a concessão da tutela antecipada (providência que esbarraria na Súm. n. 7-STJ), mas se analisa se a tutela antecipada – exceção à regra da cognição exauriente e do contraditório – foi adequadamente fundamentada, o que, no caso concreto, afirmou não ter ocorrido. Asseverou não ter dúvida em devolver os autos para novo julgamento, para que fosse observada a exigência de fundamentação adequada à concessão da tutela antecipada, com base no art. 273, § 1º, do CPC e nos precedentes citados. Entretanto, ponderou ter ocorrido fato superveniente à interposição do recurso, o que, a seu ver, impõe solução diversa, ou seja, a aprovação da Lei n. 12.112/2009 (chamada equivocadamente de "Nova Lei do Inquilinato"), que acrescentou exatamente a hipótese dos autos (inadimplemento de aluguéis e acessórios) como fundamento à concessão de liminar em despejo, ao acrescentar o inciso IX ao § 1º do art. 59 da Lei do Inquilinato. Diante do exposto, a Turma negou provimento ao recurso, aplicando desde logo o art. 59, § 1º, IX, e determinou que o autor, em dez dias a contar da intimação desta decisão, preste caução equivalente a três meses de aluguel, sob pena de revogação da liminar concedida. Precedentes citados: AgRg no REsp 1.162.579-DF, DJe 6/4/2010; MC 2.411-RJ, DJ 12/6/2000; REsp 445.863-SP, DJ 19/12/2002; REsp 595.172-SP, DJ 1º/7/2005; REsp 1.084.304-SP, DJe 26/5/2009, e REsp 131.853-SC, DJ 8/2/1999. REsp 1.207.161-AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/2/2011.
AÇÃO. DESPEJO. LOCADOR. VENDA. DESISTÊNCIA.
A Turma entendeu não ser possível discutir, em ação de despejo por denúncia vazia, questões relativas à conduta do locador que, após a aceitação pelo locatário da proposta de venda do imóvel locado (direito de preferência), desiste de realizar o negócio, resilindo unilateralmente o contrato. Segundo a Min. Relatora, o arrependimento do locador é irrelevante para a defesa do réu da ação de despejo e não inviabiliza a tutela do direito nela buscado, porquanto, nessas situações, a Lei n. 8.245/1991 não confere ao locatário o poder de forçar a realização da venda, mas apenas a possibilidade de ser ressarcido pelos danos sofridos. Na espécie, os locadores recorrentes ajuizaram, na origem, ação de despejo por denúncia vazia em desfavor do recorrido nos termos do art. 57 da referida lei. REsp 1.193.992-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2/6/2011.
�   Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao      seguinte: 
        I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; 
        II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; 
        III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; 
        IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). (...)
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