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ALUNO: Daniel Soares Durães
ELABORAR DOCUMENTOS DE NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS
Atividade 1
Contexto:
Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramenteconstruir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencialde luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, sóconseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.O cliente g ostou das três áreas e que r fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-laspara obter a metragem que deseja. Atividade:Explique quais são os procedimentos legais referentes às propostas e aos contratos decompra e venda de cada área.Diante do desejo do cliente de construir um empreendimento de 3.000 m² utilizando astrês áreas adquiridas, o que você sugeriria para torná-las uma única área,considerando a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79)?
O parcelamento do so lo urbano é um tema interessante. O a ssunto é tratado p elaConstituição Federal de 1988 (está presente no inciso VIII do artig o 30) e pela Lei n.º6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). O objetivoprimordial é regrar a maneira como se divide o solo urbano.A criação da Lei n.º 6.766 apoiou o crescimento organizado das cidades brasileiras,ajudando a proteger o comprador de terrenos urbanos. El a trata de várias questões,estabelecendo as principais regras so bre diretrizes urbanísticas e procedimentosadministrativos e registrários. Ela ainda dispõe sobre os direitos e as garantiasasseguradas aos adquirentes dos lotes.O parcelamento de solo, portanto, é um ato sobre o qual as determinações municipaistêm imenso peso. Cada município do país, por meio de seu plano diretor (criado em sintonia absoluta com o Estatuto da Cidade), complementará e reg rará pontualmente oparcelamento de solo, adequando-o à realidade e às peculiaridades de sua região.A Lei n.º 6.766/79 traz inicialmente as seguintes definições:
Art. 1.º O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecernormas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar oprevisto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. Ainda com relação à Lei de Parcelamento de Solo, deve-se estar ciente de quesomente será admitida a realização do parcelamento de solo em áreas urbanas, deexpansão urbana ou de urbanização específica.Diante d isso, conforme parágrafo único do artigo 3.º, não será permitido parcelamentode solo:
Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações;
Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde humana;
Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%;
Em terrenos cujas condições geológicas não aconselhem a edificação;Em áreas de preservação ecológica.
O contrato deve apresentar a qualificação das partes envolvidas, de forma que possamser individualizadas e encontradas em seus respectivos domicílios. Deve também especificar o objeto do acordo, que pode ser um serviço, u ma coisa móvel ou imóvel, aentrega de algum valor etc. Além disso, o vínculo que une os contratantes tambémdeve ser detalhado.De acordo com artigo 108 do Código Civil, a validade do negócio jurídico requer:
I - Agente capaz;II - Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;III - forma prescrita ou não defesa em lei.De acordo com conceitos do di reito civil, um contrato de compra e venda envolve duaspessoas. Uma pessoa, denominada vendedora, obriga-se a transferir para o utrapessoa, denominada compradora, o domínio de um bem, mediante o pagamento decerto preço em espécie ou de valor fiduciário correspondente.
O Artigo 108 do Código Civil determina que, quando o negócio jurídico versar sobreimóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente n o país, haverá aobrigatoriedade da escritura pública.Está definido o imóvel que interessa ao cliente, o passo seguinte é formalizar a comprae, é a hora de providenciar a documentação necessária: dos compradores e de seuscônjuges, dos vendedores e seus cônjuges e do imóvel.A partir de então, dá-se início ao processo de remembramento, ou seja, fusão ouunificação dos três lotes p ara a criação de u m único novo lote. O terreno resultante doremembramento é considerado tecnicamente um novo imóvel, já que contará com umanova matrícula própria e uma nova área com novas metragens de limites econfrontações.Remembramento é união. Trata-se da fusão, ou unificação, de dois ou mais lotes, paraa criação de um único novo lote. Esse reagrupamento será capaz de formar lotescontíguos e maiores.Para que ocorra a un ificação do imóvel, primeiramente deve se cumprir o Art. 3º, Lei6.766/79: “Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zo nasurbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo planodiretor ou aprovadas por lei municipal.”A Constituição Federal traz em seu texto legal o seguinte:Art. 30. Compete aos Municípios:
(...)VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, medianteplanejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;(...)Por fim, a Gleba deve passar por um processo d e registro no âmbito jurídico eadministrativo, que vai fornecer a ela uma matrícula. Após, a Gleb a se transforma emlote e, pode ser unificada. A unificação de imóveis é regida em Lei Municipal e Federal. Procedimentos necessários para a unificação:
Contratação de Agri mensor e/ou Engenheiro Civil para elaboração das plantasde unificação dos terrenos (Memorial Descritivo). As plantas de situação dosterrenos, antes e após o remembramento.
Certidão de Viabilidade: é o documento expedido pela Administração Municipal com o objetivo de estabelecer as condições de ocupação do solo previstas pelo Plano Diretor.
Após a aprovação do projeto, o Órgão Público emitirá uma licença autorizando aprática. A mesma deve ser levada até o Cartório de Re gistro de Imóveis, sendoque o profissional de registro:
Fará a averbação da licença; 
E emitirá uma nova matrícula para a área resultante.
Ou seja, as matrículas dos lotes que forem remembrados serão extintas, sendo que anova matrícula resultante deve possuir as áreas, limites e con frontações do imóvelremembrado.O profissional de registro também solicitara os seguintes documentos:
Memorial descritivo; 
As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento e:
O terreno resultante deve receber uma nova matrícula, a qual deve serregistrada no Cartório de imóveis.
As matrículas antigas, pertencentes aos lotes que foram unificados são extintas.
A á rea que surgir deve ter frente para o logradouro já existente, não podendodepender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso.
Para o remembramento deve ser aberto processo administrativo junto aPrefeitura Municipal com projeto correspondente (planta)
assinado porprofissional habilitado (Agrimensor e/ou Engenheiro Civil).
O Requerimento assinado por todos os proprietários dos imóveis a seremunificados e respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, quedevem conter as certidões de propriedade dos lotes a serem remembrados comas certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas dos terrenos,antes e depois do remembramento
Cabe ao Órgão Público responsável pelas questões u rbanísticas emitir a licençade autorização da unificação, a qual deve ser averbada no Cartório de Registrode Imóveis.Finalmente, o remembramento de terreno en volve procedimentos junto a Pre feitura Municipal e junto ao Registro de Imóveis, de certa maneira, que se deve fazer umestudo detalhado da Legislação Municipal.
Campo Grande MS, 29 de Novembro de 2024