Semana 2

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DIREITO CIVIL V – DIREITO DAS COISAS
 
Direitos Reais: denominação e conceito. Objeto dos Direitos Reais. Natureza da relação jurídica real e a distinção entre “direitos reais” e “direitos pessoais”. Obrigação propter rem: conceito e distinções (ônus real e obrigação com eficácia real). 
 Profa. Gabriela Nunes
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PROPRIEDADE
Maria Helena Diniz define a propriedade como sendo “o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar, dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”.
Segundo Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald “a propriedade é um direito complexo, que se instrumentaliza pelo domínio, possibilitando ao seu titular o exercício de um feixe de atributos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto (art. 1.228 do CC)”
A PROPRIEDADE NA CONSTITUIÇÃO
Trata-se de um direito fundamental, protegido no art. 5º, inc. XXII, da Constituição Federal, mas que deve sempre atender a uma função social, em prol de toda a coletividade. A propriedade é preenchida a partir dos atributos que constam do Código Civil de 2002 (art. 1.228), sem perder de vista outros direitos, sobretudo aqueles com substrato constitucional.
ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE
a propriedade está relacionada a quatro atributos, previstos no caput do art. 1.228 do CC/2002, cuja redação é a seguinte: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
a) Faculdade de gozar ou fruir da coisa: trata-se da faculdade de retirar os frutos da coisa, que podem ser naturais, industriais ou civis. Exemplificando, o proprietário de um imóvel urbano poderá locá-lo a quem bem entender, o que representa exercício direto da propriedade.
b) Direito de reivindicar a coisa contra quem injustamente a possua ou a detenha: esse direito será exercido por meio de ação petitória, fundada na propriedade, sendo a mais comum a ação reivindicatória, principal ação real fundada no domínio. Nessa demanda, o autor deve provar o seu domínio, oferecendo prova da propriedade, com o respectivo registro e descrevendo o imóvel com suas confrontações. 
A ação petitória não se confunde com as ações possessórias, sendo certo que nestas últimas não se discute a propriedade do bem, mas a sua posse. 
c) Faculdade de usar a coisa, de acordo com as normas que regem o ordenamento jurídico: esse atributo encontra limites na CF/1988, no CC/2002 e em leis específicas, caso do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).
d) Faculdade de dispor da coisa: seja por atos inter vivos ou mortis causa – como atos de disposição podem ser mencionados a compra e venda, a doação e o testamento.
São quatro atributos que estão presos ou aderidos à propriedade, o que justifica a utilização do acróstico GRUD. O desenho a seguir demonstra bem essa simbologia:
Propriedade Plena ou Alodial: o proprietário tem consigo os atributos de gozar, usar, reaver e dispor da coisa. Todos esses caracteres estão em suas mãos de forma unitária, sem que terceiros tenham qualquer direito sobre a coisa.
Propriedade Limitada ou Restrita: recai sobre a propriedade algum ônus, caso da hipoteca, da servidão ou usufruto; ou quando a propriedade for resolúvel, dependente de condição ou termo (art. 1.359 do CC). Alguns dos atributos da propriedade passam a ser de outrem, constituindo-se em direito real sobre coisa alheia. No último caso, havendo a divisão entre os referidos atributos, o direito de propriedade é composto de duas partes destacáveis: nua propriedade e domínio útil.
Nua propriedade: corresponde à titularidade do domínio, ao fato de ser proprietário e de ter o bem em seu nome. Costuma-se dizer que a nua propriedade é aquela despida dos atributos do uso e da fruição (atributos diretos ou imediatos);
Domínio útil: corresponde aos atributos de usar, gozar e dispor da coisa. Dependendo dos atributos que possui, a pessoa que o detém recebe uma denominação diferente: superficiário, usufrutuário, usuário, habitante, promitente comprador etc. Por tal divisão, uma pessoa pode ser o titular (o proprietário) tendo o bem registrado em seu nome ao mesmo tempo em que outra pessoa possui os atributos de usar, gozar e até dispor daquele bem em virtude de um negócio jurídico, como ocorre no usufruto, na superfície, na servidão, no uso, no direito real de habitação, no direito do promitente comprador, no penhor, na hipoteca e na anticrese. Ilustrando de forma mais profunda, no usufruto percebe-se uma divisão proporcional dos atributos da propriedade: o nu-proprietário mantém os atributos de dispor e reaver a coisa; enquanto que o usufrutuário tem os atributos de usar e fruir (gozar) da coisa.
A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
O art. 1.228, § 1.o é um dos preceitos mais importantes da vigente lei civil, ao enunciar que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”.
O Código Civil de 2002 sofreu forte influência da clássica doutrina de Leon Duguit, “para quem a propriedade já não é o direito subjetivo do indivíduo, mas uma função social a ser exercida pelo detentor da riqueza”.
Assim, como observa o Professor Titular da USP Carlos Alberto Dabus Maluf, “ao antigo absolutismo do direito, consubstanciado no famoso jus utendi et abutendi, contrapõe-se, hoje, a socialização progressiva da propriedade – orientando-se pelo critério da utilidade social para maior e mais ampla proteção aos interesses e às necessidades comuns”.
A propriedade deve sempre atender aos interesses sociais, ao que almeja o bem comum, evidenciando-se uma destinação positiva que deve ser dada à coisa.
Parâmetros para o alcance da função social da propriedade:
Aproveitamento racional e adequado da propriedade.
Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente.
Observância das disposições que regulam as relações de trabalho.
Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Exemplificando, o proprietário de uma fazenda, no exercício do domínio, deve ter cuidado para não queimar uma floresta e também para não destruir um sítio arqueológico. Ainda ilustrando, o proprietário de um imóvel em Ouro Preto, Minas Gerais, deve ter a devida diligência para não causar danos a um prédio vizinho que seja tombado, sobre o qual há interesse de toda a humanidade.
Como concreto exemplo de aplicação da função socioambiental da propriedade, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o novo proprietário de um imóvel é obrigado a fazer sua recuperação ambiental, mesmo não sendo o causador dos danos.
PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS DIREITOS REAIS
Princípio da aderência, especialização ou inerência: o titular sempre exerce diretamente o direito real, sem a necessidade de socorrer-se a outra parte. Ex.: se sou dono de um automóvel, não preciso pedir autorização para dirigi-lo;
Princípio do absolutismo: o direito real é exercido erga omnes, ou seja, contra todos. Com isso, otitular do direito possui a faculdade de se opor a quem quer que intervenha ou lhe cause dano;
Princípio da publicidade ou visibilidade: um direito real sobre bem imóvel só se adquire através do registro no Cartório competente (art. 1.227 do CC), e de bens móveis pela tradição (art. 1.226 e 1.267 do CC); 
Princípio da tipicidade ou tipificação: o regime jurídico de cada direito real deve seguir expressamente o que está previsto em lei;
Princípio da perpetuidade: um direito real é perpétuo, ou seja, não se extingue por não fazer uso. Em relação à usucapião, ao contrário do que você pode pensar, não se perde o direito da coisa pelo não uso, mas sim porque outra pessoa usou pelo tempo necessário para adquiri-la;
Princípio do desmembramento: significa que os direitos reais podem ser descolados, ou seja, podem ser transferidos a terceiros;
Princípio da exclusividade: segundo esse princípio, não pode haver dois direitos reais, com o mesmo conteúdo, sobre a mesma coisa. 
CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
Direito Real sobre coisa própria 
Direito Real sobre coisa alheia
Direito Real sobre coisa própria
A propriedade é o direito real que recai sobre coisa própria, a qual confere o título de dono ou domínio da coisa. Ela pode ser ilimitada ou plena, conferindo poderes de posse, reivindicação, uso, gozo e disposição.
Direito Real sobre coisa alheia
Essa espécie de direito real que recai sobre coisa alheia será sempre temporária e divide-se em:
Direito Real de garantia: quando não é cumprida a obrigação principal, o credor poderá dispor da coisa. Ex.: hipoteca, penhor.
Direito Real de aquisição: compromisso irrevogável de compra e venda e alienação fiduciária em garantia são exemplos dessa espécie de Direito Real. “Direitos reais de aquisição são aqueles em que é conferida ao seu titular a possibilidade de pelo seu exercício vir a adquirir um direito real sobre determinada coisa” (MENEZES LEITÃO, Luís Manuel Teles de. Direitos Reais, Coimbra, Almedina, 2009, p. 100).
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