AULA 04 - VIZINHANÇA E CONDOMINIOS

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CAMPUS ALIANÇA – BLOCO A – TERESINA - PI
DISCIPLINA: DIREITO DAS COISAS
PROFESSOR: Alexandre Bento Bernardes de Albuquerque
Whats: 86 99490-3025 
alexalbuquerque@hotmail.com
@alexbento21
VIZINHANÇA E PROPRIEDADE
DIREITO DE VIZINHANÇA
Exercício da propriedade.
Posso fazer o que quiser?
NOÇÕES GERAIS
Limitações impostas aos proprietários de imóveis limítrofes, como forma de evitar 
conflitos e possibilitar a convivência.
Natureza jurídica propter rem
Limitação ao exercício do direito de propriedade:
Função Social e Meio Ambiente
Segundo o Código Civil:
Do uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281)
Das árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284)
Da passagem forçada (art. 1.285)
Da passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287) 
Das águas (arts. 1.288 a 1.296). 
Dos limites entre prédios e do direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298). 
Do direito de construir (arts. 1.299 a 1.313).
RESTRIÇÃO AO EXERCÍCIO DA PROPRIEDADE
Uso anormal da propriedade
Será direito do proprietário fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao
sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade
Vizinha.
CRITÉRIOS
Natureza da utilização – Localização - Tolerância dos vizinhos (1278/1279)
REMÉDIOS PROCESSUAIS
Ação de dano infecto - Ação de nunciação de obra nova - Ação demolitória
Cabe Ação de reparação por danos materiais e morais?
LIMITAÇÕES LEGAIS
DAS ÁRVORES LIMÍTROFES
Linha divisória – 1282
Corte da árvore – 1283
Frutos - 1284
DA PASSAGEM FORÇADA
Sem acesso via pública, nascente ou porto – constranger vizinho – indenização (1285)
Imóvel mais natural e fácil para passagem (§1º)
Alienação parcial de prédio que provoque perda da passagem – a outra suporta (§2º)
Não precisa conceder nova o vizinho (§3º)
DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
Tolerar – utilidade pública - 1286
Risco - 1287
LIMITAÇÕES LEGAIS
DAS ÁGUAS
Obrigação de receber águas que correm naturalmente de prédios
Superiores - 1288
Águas colhidas no prédio superior - 1.289 
Curso das águas - 1.290 
Proibição de poluir as águas - 1.291
Barragens e os prédios inferiores - 1.292 
Direito de aquedutos
Art. 1.293 a Art. 1.296
OBSERVAÇÃO: Código das Águas (Dec. nº 24.643/1934)
LIMITAÇÕES LEGAIS
LIMITES ENTRE OS PRÉDIOS E O DIREITO DE TAPAGEM
- Direito de cercar, murar, valar ou tapar
de qualquer modo o seu prédio e
constranger demarcação - 1297
- Muros, cercas e os tapumes divisórios - Presunção Pertencem a ambos - §1º
- Serbes Vivas – cortadas –acordo - §2º
- Tapumes – animais pequenos – quem deu causa - §3º
- Confusão nos limites – obedecer a posse justa; Impossibilidade terreno contestado se 
dividirá por partes iguais entre os prédios - impossível a divisão cômoda, se adjudicará a 
um deles, mediante indenização ao outro - 1289
LIMITAÇÕES LEGAIS
DIREITO DE CONSTRUIR
Direito de construir - 1299
Despejo das águas – 1.300
Abertura de janelas, eirados, terraço ou varanda – 1.301
Prazo para proteger o direito de propriedade – ano e dia - 1302
limites para construir na zona rural - 1303
Parede divisórias - 1.304 a 1.308
inutilização de poços ou nascentes de água - 1.309 a 1.310
Proibições, demolição e atos de tolerância - 1.311 a 1.313
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Lei 4.591 de 1964
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas
Venda de imóveis em planta
Fração ideal (valor conforme o imóvel) – Condomínio – Unidade autônoma
INCORPORADOR – CONSTRUTORA – COMPRADOR
REGISTRO EM CARTÓRIO DA INCORPORAÇÃO
Crime contra a economia popular
PREÇO FECHADO OU PREÇO DE CUSTO 
Valor total (incorporador assume risco) Retira lucro e o custo é do condômino
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Indicação de patrimônio exclusivo para a obra. Segurança. 
CONDOMÍNIO
Dá-se condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas 
igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada 
condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela em sua integralidade, assegurando-se 
a exclusividade jurídica ao conjunto de coproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se 
os respectivos comportamentos, bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto. 
(CAIO MÁRIO)
NATUREZA DO INSTITUTO É REAL
MODALIDADES
PRO INDIVISO E PRO DIVISO
CONDOMÍNIO GERAL CONDOMÍNIO EDILÍCIO
VOLUNTÁRIO 
NECESSÁRIO
CONDOMÍNIO GERAL
- Condomínio Voluntário (1314/1326)
Aquisição conjunta de um bem – “sociedade sobre um bem”
* Direitos e Deveres do Condomínio voluntário:
- destinação da coisa conforme destinação (1314) – Não pode alterar sem consenso (§Ú)
- Despesas de conservação ou divisão da coisa - Presumem-se iguais (1315)
- Eximir-se de pagar - renúncia a parte (§ 1º Aquisição dos demais § 2º Coisa Comum) (1316)
- Dívidas por todos ou por um em benefício de todos(1317/1318)
- Frutos e danos entre os condôminos – responde (1319)
- Coisa indivisível e partilha (1322) – Regras de partilha de herança (1321)
* Das Regras da Administração do Condomínio
- Maioria e o administrador (1323)
- Representante comum (1324)
- Maioria calculada pelo valor dos quinhões (1325)
- Os frutos da coisa comum (1326)
* Da Extinção da Coisa Comum
- Divisão da coisa comum (1320)
CONDOMÍNIO GERAL
RESUMO DA ÓPERA NO VOLUNTÁRIO
Preferência ao condômino – cotas iguais – quinhão maior – responde ao todo
- Condomínio Necessário – imposição legal
1327 - Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas (1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307)
1.328 - Paredes, cercas, muros, valas ou valados - metade da obra e o terreno por ela ocupado
1.329 - Sem acordo sobre valor - arbitrado por peritos – despesas dos dois
1.330 - Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o 
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra 
divisória.
- Atenção com a doutrina – Condomínio Eventual
o que resulta da vontade de terceiros, ou seja do doador ou do testador, ao efetuarem uma liberalidade a 
vários pessoas (Carlos Roberto Gonçalves ) 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
- Tipo de condomínio em que partes do bem são destinadas especificamente a áreas comuns e outras a áreas 
exclusiva.(1331)
- ALINENAÇÃO – (1331. parágrafos e 1339)
Partes exclusivas. Garagem. Estrutura gas, agua... 
- INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
Ato entre vivos ou testamento - registro em cartório – individualização e destino (1332)
- CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO (1333)
Subscrita pelos titulares (no mínimo, dois terços das frações ideais) 
Obrigatória para os titulares ou possuidores posse ou detentores.
Estipula direitos e deveres dos condôminos e regula a utilização do bem. 
CONVENÇÃO é superior ao regulamento, a decisão em assembleia ou a resolução do conselho fiscal.
Especificamente trata de pagamento das contribuições e despesas;administração; assembleia e 
sanções. 
Apenas pode ser alterada por decisão de 2/3 dos condôminos.
- REGIMENTO INTERNO
Complementa a Convenção. Regras específicas sobre o funcionamento do edifício: horários de uso da 
piscina, uso de salão de festas, horário de coleta de lixo, entre outras. É aprovado junto com a 
convenção.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
São Direitos (art. 1.335):
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais 
compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
São Deveres (art. 1.336):
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em 
contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometama segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial 
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
- IMPORTANTE!
- Impossibilidade de alteração de fachada, cores, partes ou esquadrias
- Em caso de descumprimento pode ser imposta multa (art. 1.336, §2º
e art. 1337)
- Art. 1346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco
de incêndio ou destruição, total ou parcial.
NOVAS FIGURAS
CONDOMÍNIO EM LOTES (1358-A) - Condomínio de chácaras. Loteamento industrial.
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são 
propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo 
potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
LEMBRETES:
Frações de tempo:
• Definidas na convenção;
• Sorteio, rodízio ou outro critério;
• Permuta entre os adquirentes.
Reserva:
• Realizada com antecedência, 
conforme regras do condomínio.
• Sujeita à disponibilidade da fração 
de tempo desejada.
Direitos do adquirente:
• Uso do imóvel durante o período 
adquirido.
• Utilização das áreas comuns do
CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE(1358-B e segs)
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio
em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é
titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a
faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade
do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma
alternada.
Características:
Direito real de uso e gozo do bem, não de propriedade.
Frações de tempo de uso, definidas por semanas, 
meses ou dias.
Possibilidade de permuta e venda do direito de uso.
NOTAS
Referências
PEREIRA, Caio Mário da S. Instituições de Direito Civil - Direitos Reais - Vol. IV. Disponível em: Grupo GEN, 
(28th edição). Grupo GEN, 2022.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Disponível em: Grupo GEN, (9th edição). Grupo GEN, 2021.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. v.4. Disponível em: Grupo GEN, (16th edição). Grupo 
GEN, 2024.
Fonte Imagens
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