MANUAL MANUTENÇÃO

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MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO 
UNIVERSIDADE FEDERAL DE ITAJUBÁ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PREFEITURA DO CAMPUS DE ITAJUBÁ 
DIVISÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL 
 
 
 
 
 
 
MANUAL DE MANUTENÇÃO 
PREDIAL DO CAMPUS DE 
ITAJUBÁ 
 
 
 
 
 
 
 
 
MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO 
UNIVERSIDADE FEDERAL DE ITAJUBÁ 
 
 
 
 
 
 
 
DIVISÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL 
 
 
 
MANUAL DE MANUTENÇÃO 
PREDIAL DO CAMPUS DE 
ITAJUBÁ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO 
UNIVERSIDADE FEDERAL DE ITAJUBÁ 
 
 
 
Reitor 
Prof. Dr. Dagoberto Alves de Almeida 
Vice-Reitor 
Prof. Dr. Paulo Sizuo Waki 
 
Pró-Reitoria de Administração 
Prof. José Alberto Ferreira Filho 
 
 
Prefeitura do Campus de Itajubá 
Leandro Lopes Trindade 
 
 
Divisão de Manutenção Predial 
Eduardo Fideles de Araújo 
 
Divisão de Administração 
Daniel Ribeiro dos Santos Silva 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Itajubá, MG – Setembro de 2014. 
 
 
 
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UNIVERSIDADE FEDERAL DE ITAJUBÁ 
 
 
 
ÍNDICE 
1. INTRODUÇÃO 
2. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL 
2.1. ORGANOGRAMA 
3. ATRIBUIÇÕES E COMPETÊNCIAS 
3.1. SETOR DE MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES E INSTALAÇÕES 
3.2. SETOR DE MANUTENÇÃO HIDRÁULICA 
3.3. SETOR DE MANUTENÇÃO ELÉTRICA 
3.4. SETOR DE SERRALHERIA E MARCENARIA 
4. DO ESCRITÓRIO DE MANUTENÇÃO 
5. DO CHEFE DA DIVISÃO 
6. PROCEDIMENTOS 
6.1. PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO 
6.2. TIPOS DE MANUTENÇÃO 
6.3. PRIORIDADE DE ATENDIMENTO E GRAU DE IMPORTÂNCIA 
6.4. PLANOS DE INSPEÇÃO E DE MANUTENÇÃO 
6.5. SOLICITAÇÕES E ORDENS DE SERVIÇO 
7. NORMAS GERAIS 
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS 
9. ANEXOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
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1. INTRODUÇÃO 
 
A Divisão de Manutenção Predial é responsável pela conservação e recuperação da 
capacidade funcional das edificações e de suas partes constituintes, de forma que 
atenda as necessidades e garanta a segurança dos seus usuários. 
A Divisão também é responsável por pequenos serviços de serralheira, marcenaria e 
mecânica, garantindo assim a recuperação de uso dos bens e equipamentos. 
A Divisão de Manutenção Predial não é responsável por realizar grandes reformas 
ou alterações substanciais nas edificações. As obras de infraestrutura e instalações 
de médio/grande porte são de competência da Divisão de Obras da Universidade. 
Com o intuito de adotar boas práticas de trabalho a Divisão elaborou um conjunto de 
procedimentos e instruções visando padronizar e racionalizar as atividades 
desenvolvidas pelo setor e através deste manual torna-las de conhecimento de todos 
na Universidade. 
 
 
2. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL E FUNCIONAL 
 
A Divisão de Manutenção Predial está subordinada a Prefeitura do Campus de 
Itajubá e a Pró-Reitoria de Administração da UNIFEI. A Divisão conta atualmente 
com um corpo técnico de servidores capacitados e empresas terceirizadas 
especializadas em suas áreas de competência para a realização das atividades de 
manutenção no Campus. 
A Divisão está instalada junto ao prédio da Prefeitura do Campus e possui na sua 
estrutura física as seguintes instalações: 
· Escritório de Manutenção; 
· Pátio de serviço; 
· Oficina de serviço; 
· Galpão de Materiais; 
· Garagem de veículos; 
· Alojamento. 
A organização funcional da Divisão de Manutenção encontra-se dividida em: 
I. Setor de Manutenção de Edificações e Instalações; 
II. Setor de Manutenção Hidráulica e Sanitária; 
III. Setor de Manutenção Elétrica; 
IV. Setor de Serralheria e Marcenaria. 
 
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2.1. ORGANOGRAMA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIVISÃO DE 
ADMINIST. 
REITORIA 
PRAD 
PREFEITURA 
ADJUNTO 
PREFEITO 
ASSIST. PREFEITO 
DIVISÃO DE 
MATERIAIS 
DIVISÃO DE 
SERV. GERAIS 
DIVISÃO DE 
TRANSP. 
DIVISÃO DE 
COMPRAS 
DIVISÃO DE 
MANUTENÇÃO 
EDIFICAÇÕES E 
INSTALAÇÕES 
HIDRÁULICA 
SANITÁRIA 
ELÉTRICA 
SERRALHERIA E 
MARCENARIA 
 
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3. ATRIBUIÇÕES E COMPETÊNCIAS 
 
As atividades da Divisão de Manutenção Predial compreendem a conservação e 
manutenção de edificações, instalações, sistemas hidráulicos, sistemas elétricos e 
serviços básicos de marcenaria e serralheria. 
A divisão de Manutenção como entidade responsável pelo efetivo funcionamento e 
conservação dos prédios e equipamentos do Campus possui entre as suas atribuições 
e competência a responsabilidade de zelar e garantir que os bens tenham a sua vida 
útil, capabilidade e características funcionais conservadas, assim compete à Divisão 
de Manutenção Predial: 
 
I. Executar medidas para conservação dos bens e patrimônios; 
II. Executar serviços de manutenção preventiva; 
III. Executar serviços de manutenção corretiva; 
IV. Inspeções prediais; 
V. Controlar, planejar e projetar pequenos sistemas de infraestrutura; 
VI. Promover estudos e elaboração de projetos especiais para melhoria das 
instalações e edificações; 
VII. Planejar a aquisição e utilização de equipamentos e materiais, 
fiscalizando sua validade e condições de conservação, de forma que evite 
desperdícios; 
VIII. Gerir contratos de terceirização de serviços relacionados à sua área de 
atuação. 
 
3.1. Setor de Manutenção de Edificações e Instalações 
São atribuições e competências do setor: 
· Urbanização: manutenção e conservação dos jardins, áreas verdes, das vias, 
estacionamentos bem como suas sinalizações aéreas e no piso; 
· Obras de instalações: pequenas obras de instalações, manutenção e 
conservação de revestimentos de tubulações, rebaixamento de teto, stands e 
outros; 
 
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· Acabamento: manutenção e conservação de revestimentos e aplicações em 
paredes e pisos, tanto no interior quando no exterior das edificações; 
· Serviços de pintura em geral: manutenção e conservação da pintura no 
interior e exterior das edificações; 
· Carpintaria: manutenção de telhados e coberturas; 
· Manutenção e conservação de portas, janelas, tetos e outros; 
 
3.2. Setor de Manutenção Hidráulica e Sanitária 
São atribuições e competências do setor: 
· Problemas de vedações: vazamento, perda de jato, refrigeração deficiente e 
outros; 
· Problemas relacionados a partes da bomba ou do motor: perda de 
lubrificação, refrigeração, contaminação, ruído anormal, vazamento na 
carcaça da bomba, níveis de ruído e vibração muito altos e outros; 
· Outros problemas relacionados ao Sistema Hidráulico e Sanitário; 
 
3.3. Setor de Manutenção Elétrica 
São atribuições e competências do setor: 
· Manutenção de cabos de eletricidade: fiação, materiais elétricos e outros; 
· Manutenção de cabos de informática, comunicações, sistema de alarme, 
controle eletrônico, antenas, para-raios e outros; 
· Pequenas manutenções nos aparelhos de ar condicionado, ventilação, 
refrigeração, iluminação e outros; 
· Instalação de tomadas e pontos de energia extras em ambientes onde já são 
exista infraestrutura de distribuição implementada. 
 
3.4. Setor de Serralheria e Marcenaria 
São atribuições e competências do setor: 
· Serralheria: pequenas manutenções de conservação, reparo e recuperação de 
bens, máquinas, equipamentos, estruturas, armações e pequenas construções. 
· Marcenaria: manutenção, conservação, reparo e recuperação de bens móveis, 
divisórias, armários, esquadrias e outros; 
 
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4. DO ESCRITÓRIO DE MANUTENÇÃO 
 
O escritório de manutenção é responsável pela centralização, organização, 
planejamento e atendimento das manutenções realizadas no campus e a 
administração e logística dos recursos, materiais e providências necessários a 
execução das suas atividades. 
 
5. DO CHEFE DA DIVISÃO 
 
Compete ao Chefe da Divisão a elaboração dos planos de trabalhos de manutenção, 
distribuição e acompanhamento da execução das atividades. Análise e encerramentos 
das solicitações e ordens de serviço. Aplicação das normas e técnicas de manutenção. 
Providenciar o atendimento das solicitações dos servidores, comunicação e gestão das 
informações entre os demais setores e institutos. Coordenar as atividades e as equipes 
de trabalho. Dar feedback ao solicitante do serviço, via memorando do SIPAC, 
informando a abertura de Ordem de Serviço e programação estimada da execução. 
O chefe de manutenção é responsável pela divulgação, cobrança e cumprimento das 
normas e procedimentos respectivos à saúde, segurança e meio ambiente, mantendo 
continua supervisão e orientação aos seus subordinados quanto aos aspectos 
pertinentes à segurança do trabalho, proteção ao meio ambiente e qualidade de vida 
no campus. 
 
6. PROCEDIMENTOS 
 
6.1. PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO 
 
O planejamento das atividades de manutenção é a base para a efetiva operacionalização 
das atividades de atendimento e recuperação da capabilidade das máquinas e 
equipamentos solicitadas pelos discentes, docentes e servidores da Universidade. O 
planejamento consiste em um conjunto de regras e procedimentos que visam dirigir as 
ações da Divisão de Manutenção de forma a garantir a priorização e execução das 
manutenções e a previsibilidade dos recursos necessários para as suas ações e 
confiabilidade dos serviços prestados. 
 
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A execução das atividades obedece aos critérios de prioridade de atendimento e por tipo 
de manutenção, assim organizando e racionalizando o atendimento, conferindo maior 
padronização e eficiência as suas atividades. 
 
São funções do setor de planejamento: 
· Inventário e identificação das instalações, máquinas e equipamentos; 
· Administração de estoques de materiais; 
· Registro das ocorrências e solicitações via SIPAC; 
· Processamento das solicitações; 
· Priorização das ordens de serviço; 
· Planejamento dos serviços; 
· Alocação de recursos para as atividades; 
· Programação dos serviços; 
· Acompanhamento da execução dos serviços; 
· Fechamento das Ordens de serviço; 
 
São atividades de planejamento do setor: 
· Identificar quais serviços serão feitos; 
· Quando os serviços serão feitos; 
· Quais recursos serão necessários; 
· Quanto tempo será gasto em cada serviço; 
· Qual será o custo de cada serviço; 
· Quais materiais serão aplicados; 
· Quais as máquinas, dispositivos e ferramentas serão necessárias; 
 
6.2. TIPOS DE MANUTENÇÃO 
 
Não somente manter as condições originais das máquinas e equipamentos, mas as 
atividades de manutenção atualmente possuem um escopo mais abrangente. Elas 
também introduzem melhorias que permeiam a efetivação de condições que contribuem 
para o aumento da produtividade e qualidade dos serviços, assim, sendo divididas em: 
· Atividades de Manutenção; 
· Atividades de Melhoria; 
 
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As atividades de manutenção têm o objetivo de manter ou reestabelecer as condições de 
operação e desempenho corrigindo eventuais deteriorações. Enquanto as atividades de 
melhoria focam-se na identificação de metodologias, ferramentas e processos que 
contribuam para o aprimoramento e maximização dos recursos possibilitando a 
antecipação e mitigação de falhas ou interrupções indesejadas. 
 
O planejamento efetivo da manutenção e o seu cronograma de atendimento são 
realizados identificando as atividades de melhoria e manutenção, as quais são 
desmembradas em: 
 
· Manutenção Preditiva: baseia-se em planejamentos exímios e elaborados onde 
os componentes de uma máquina são substituídos em períodos pré-programados, 
baseados em estudos e históricos de cada componente, aproveitando ao máximo 
sua vida útil, e trocando-os antes de entrarem em colapso. 
 
· Manutenção Preventiva: São atividades planejadas que prezam a conservação 
dos equipamentos e suas características produtivas ou de trabalho antecipando a 
ocorrência de falhas/quebras. Em geral são representadas por programas de TPM 
(Manutenção Produtiva Total) lubrificação, reaperto e limpeza. Oposto à 
Preditiva, não considera dados históricos particulares, tendo também os 
componentes ou peças trocadas a prazos recomendados por seus fabricantes. 
 
· Manutenção Corretiva: Possuem caráter emergencial e sem planejamento. 
Consiste em substituir peças ou componentes que se desgastaram ou falharam e 
que levaram a máquina/equipamento a uma interrupção. 
 
 
6.3. PRIORIDADE DE ATENDIMENTO E GRAU DE IMPORTÂNCIA 
 
 
A Prioridade de atendimento das solicitações de serviços é definida conforme o tipo de 
manutenção e o seu planejamento. Outro fator relevante para essa priorização é o Grau 
de Importância Operacional ou Criticidade de uma máquina/equipamento para as 
 
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atividades educacionais do Campus, são esses parâmetros que orientam o chefe e os 
técnicos da divisão de manutenção a antepor um atendimento a outro. 
Para melhor entendimento, abaixo, segue algumas considerações sobre Criticidade e 
Prioridade: 
Entende-se por Criticidade o quanto um equipamento é crítico ou influência o 
funcionamento de um conjunto ou sistema. E quanto o efeito de um mau funcionamento 
ou falha de um item compromete o desempenho de um sistema como o todo. 
E Prioridade abrange o tratamento que se dá ao serviço no momento de sua execução. 
Prioridades de Atendimento são normas ou padrões de gerenciamento que indicam 
quais os critérios a serem adotados para definir quem tem preferência de atendimento, 
quando existem vários pedidos pendentes ou simultâneos e acima da capacidade de 
atendimento momentâneo. 
 
A Criticidade está dividida em: 
· Classe A: são equipamentos essenciais e únicos, que quando sujeitos a falhas, 
podem ocasionar risco de morte ou danos ao ser humano ou ao meio ambiente, 
interrupção parcial ou completa das atividades do campus; 
· Classe B: são equipamentos que quando sujeitos a falhas podem ocasionar 
graves perdas no processo educacional e atividades administrativas do Campus; 
· Classe C: são equipamentos que quando sujeitos a falhas acarretam apenas os 
custos do reparo, não devendo entrar no plano de manutenção preventiva. 
 
A Matriz de Criticidade é formada com a análise dos equipamentos em relação aos 
seus aspectos de: 
· Segurança; 
· Meio-Ambiente; 
· Produtividade/Utilização; 
· Qualidade; 
· Custos; 
 
6.4. PLANOS DE INSPEÇÃO E DE MANUTENÇÃO 
 
Componentes do plano mestre de manutenção os planos de inspeção e de manutenção 
são os procedimentos que subsidiam a Divisão de Manutenção a verificar e conservar as 
 
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características e condições necessárias e satisfatórias que os equipamentos e instalações 
necessitam para garantir o seu pleno funcionamento e condições de utilização. 
 
Os planos de Inspeção e manutenção dividem-se: 
· Planos de Inspeção visual do campus; 
· Planos de Manutenção Preventiva; 
· Planos de Manutenção Preditiva; 
· Planos de Inspeção elétrica; 
· Planos de inspeção predial; 
· Planos de inspeçãohidráulica; 
 
 
7. SOLICITAÇÕES E ORDENS DE SERVIÇO 
 
O acionamento da Divisão de Manutenção é realizado por meio de solicitações de 
serviços, e em sua maioria são representadas por ações corretivas em máquinas e 
instalações no campus da Universidade. 
A requisição de serviços à manutenção é realizada, independentemente da sua origem, 
através da abertura de Memorando eletrônico no SIPAC - Sistema Integrado de 
Patrimônio, Administração e Contratos. 
 
 
 
O cadastramento do memorando deve ser direcionado a Divisão de Manutenção/PCI. 
 
 
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A Divisão de Manutenção é uma subdivisão da Prefeitura do Campus de Itajubá no 
SIPAC. 
 
 
O assunto (título) deve iniciar com a expressão Solicitação de Serviço (SS). 
O corpo do memorando deve conter uma descrição sucinta do serviço solicitado, 
localização, problema identificado e nome do solicitante. 
 
 
 
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Após a abertura de chamado, o memorando é submetido e fica disponível ao Gestor do 
Instituto/Órgão solicitante para o processo de autenticação, após esse procedimento ele 
é automaticamente direcionado à Prefeitura do Campus, onde é impresso, cadastrado e 
encaminhado ao seu respectivo responsável, juntamente com uma Ordem de Serviço em 
anexo para as anotações pertinentes do setor de manutenção. 
 
 
 
O memorando e a sua respectiva ordem de serviço são encaminhados ao escritório de 
manutenção, onde passam por análise e são incorporados ao planejamento e cronograma 
de atividades da Divisão de Manutenção conforme a sua Criticidade, Prioridade e 
disponibilidade de recursos materiais e de pessoal. 
 
Memorando Ordem de Serviço 
 
 
 
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Após a conclusão e execução do serviço a ordem de serviço é encerrada e encaminha 
pelo escritório de manutenção ao escritório da Prefeitura do Campus onde é feito a 
baixa e o arquivamento do memorando e da ordem de serviço. 
 
8. NORMAS GERAIS 
 
8.1. As atividades de manutenções prediais são de responsabilidade da Divisão de 
Manutenção do Campus. Não é permitido há pessoas ou servidores não 
autorizados realizar manobras, manutenções em equipamento ou instalações sob 
a responsabilidade da UNIFEI sem a prévia autorização e acompanhamento de 
um técnico responsável. 
8.2. Todas as atividades de manutenção estão subordinadas e devem acatar as 
normas vigentes de Saúde, Segurança e Medicina do Trabalho. 
8.3. Os servidores técnicos e subcontratados devem estar e comprovar a sua 
regularidade junto as suas entidades de classe (CREA). 
8.4. Os eletricistas e eletrotécnicos devem estar aptos frente à NR-10 e suas 
respectivas reciclagens bianuais. 
8.5. Os técnicos e servidores da Divisão de Manutenção devem sistematicamente 
direcionar as suas atividades ao plano de gestão de logística sustentável do 
campus e redução do impacto ambiental. 
 
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS 
As normas e procedimentos contidos neste manual devem ser seguidas e cumpridas, 
ficando a sua desobediência ou desvios sujeitos à Lei 8.112/1990 que dispõe sobre o 
regime jurídico dos servidores públicos e as empresas terceirizadas, prestadoras de 
serviço às obrigações e responsabilidades previstas em contrato e na Lei n.º 8.666/93.