009 Respostas Caso Concreto 109073 - Direito Civil III - CCJ0014

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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ
Curso de Bacharel em Direito
Direito Civil III – CCJ0014
Prof.ª Eliani Macabu – Cel.: (22) 8116-8251 – evmacabu@hotmail.com
Crevelino Pereira França Filho – Cel.: (22) 9955-3618– crevelino.filho@hotmail.com 
009 Respostas Caso Concreto 109073
Caso Concreto 1 - (OAB Unificado 2010.2) Jonas celebrou contrato de locação de imóvel residencial urbano com Vera. Dois anos depois de pactuada a locação, Jonas ingressa com Ação Revisional de Aluguel argumentando que o valor pago nas prestações estaria muito acima do praticado pelo mercado, o que estaria gerando desequilíbrio no contrato de locação. A ação foi proposta sob o rito sumário e o autor não requereu a fixação de aluguel provisório. Foi designada audiência, mas não foi possível o acordo entre as partes. Considere que você é o(a) advogado(a) de Vera. Descreva qual a medida cabível a fim de defender os interesses de Vera após a conciliação infrutífera, apontando o prazo legal para fazê-lo e os argumentos que serão invocados. 
Resposta Corrigida: Após a conciliação infrutífera, a medida judicial cabível é a contestação com prazo legal de apresentação na própria audiência, conforme preceitua o art. 68, I, IV, Lei nº 8.245/91 e o art. 278, CPC. Em preliminar, deverão ser invocados os seguintes argumentos: a carência da ação, já que a referida Lei de Locações aduz em seu art. 19, Lei nº 8.245/91, que as ações que visem à revisão judicial de aluguel somente poderão ser propostas depois de transcorrido o triênio da vigência do contrato. Este fato, uma condição específica da ação, quando não observado, extingue o processo sem resolução do mérito, na forma do Art. 267, inciso VI do CPC.
Estão incorretas as respostas que afirmam haver prazo subsidiário para apresentar a contestação. O Legislador deixou claro que o ato deve ser praticado em audiência. Incorreta também ao dizer que o juiz deve julgar o pedido improcedente, uma vez que havendo condição específica para o regular exercício do direito de ação ou condição de procedibilidade deva ela ser examinada na condição de questão preliminar própria, gerando como consequência a extinção do feito. Logo não foi considerada correta a resposta que adentrou o mérito (valor do aluguel) sem enfrentar a preliminar insuperável.
É possível a Revisional no rito sumário após três anos de contrato...
Questão objetiva 1 - (MPDTF - 2009) Acerca do contrato de locação, de acordo com a Lei do Inquilinato, assinale a alternativa correta: 
a) Poderá o locador propor ação de despejo por denúncia vazia quando ocorrer o término do contrato e o locador se recuse a deixar o imóvel, sob a alegação de necessitar do imóvel para uso próprio.
Notificação por tempo indeterminado. Art. 46, CC
b) Se for julgada procedente a ação de despejo em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, e se ocorrer a reforma da sentença, o valor da caução reverterá em favor do réu como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria a diferença pelo que a exceder. Art. 5º, 59, 63 e 64, Lei nº 8.245/91. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguel atrasados.
c) No contrato de locação de imóveis urbanos, o locador pode exigir o pagamento antecipado dos aluguéis, dos encargos, bem como a prestação de garantia consistente em caução em dinheiro, fiança, seguro fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos. Só temporada.
d) O contrato por prazo indeterminado e nos imóveis não residenciais, permite-se a exigência de mais de um tipo de garantia. Não, somente um tipo é necessário.
e) O locatário preterido no seu direito de preferência na aquisição do imóvel poderá propor ação de anulação do negócio jurídico, cumulada com ação indenizatória por perdas e danos, fundada na pretensão de haver o imóvel para si. Obediência ao direito de preferência.
f) As benfeitorias necessárias e as úteis feitas pelo locatário no imóvel locado, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 
Questão objetiva 2 - (TJAL - 2008 - adaptada) Cláudia, locatária do imóvel de Paulo, além de não ter pago o IPTU referente ao ano em curso, deixou de pagar os três últimos meses de aluguel e de taxas condominiais. Em razão desses fatos, Paulo ajuizou ação judicial com vistas a reaver o imóvel locado e a cobrar os aluguéis e o valor do IPTU atrasados. Considerando a situação hipotética apresentada acima, assinale a opção correta: 
a) O juiz deverá indeferir a inicial porquanto o pedido de rescisão da locação não pode ser cumulado com o de cobrança de aluguel e do IPTU. Sim, pode somar todos os itens vencidos.
b) Cláudia poderá evitar a resolução da locação, se dentro de quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos. Art. 62, I, CC.
c) A emenda da mora poderá ser requerida por Cláudia independentemente de já haver utilizado essa possibilidade em outras oportunidades, já que emendar a mora é um direito do devedor. 
d) Autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial por Cláudia, caso Paulo alegue que a oferta não corresponde ao valor integral, Cláudia poderá complementar o depósito. 
e) No caso de acolhimento dos pedidos de desocupação do imóvel e cobrança dos aluguéis, a execução do valor devido só poderá ocorrer após o cumprimento da ordem de desocupação. Indeterminado, Basta notificar.