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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO ___ª JUIZADO ESPECIAL CIVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA – ESTADO DO PARANÁ
NOME LOCATÁRIO, nacionalidade, estado civil, profissão, portadora da Cédula de Identidade RG nº 000000000, inscrita no CPF/MF sob nº 0000000000, residente e domiciliada na ENDEREÇO COMPLETO, por intermédio de seu advogado e bastante procurador, com escritório profissional sito à ENDEREÇO COMPLETO, onde recebe notificações e intimações, (Doc. 1 -Procuração) vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULA E REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS
em face de NOME LOCADOR, inscrita no C. N. P. J. Nº 000000000000000, CRECI 00000, com sede na ENDEREÇO COMPLETO, consoante os fundamentos de fato e de direito expostos a seguir:
I – DOS FATOS
No mês de novembro de 2014, a Requerente firmou com o Requerido contrato de locação residencial, pelo prazo de 30 (trinta) meses, do imóvel localizado DESCRIÇÃO DO IMÓVEL (Doc. 4).
Conforme consta na cláusula primeira do contrato de locação a Requerente obrigou-se ao pagamento do locatício mensal na ordem de R$ XXXXXXX (XXXXXXXX), com bonificação para pagamento em dia no importe de 20% (vinte por cento) do valor do aluguel.
A Requerente desde o início do contrato sempre pagou o aluguel em dia, fazendo jus à bonificação desde o pagamento do segundo aluguel, nos termos de referida cláusula.
Ocorre que, desde que passou a residir no imóvel, a Requerente sempre teve problemas relacionados ao mesmo, tanto é que já no início da vigência contratual a Requerente chegou a externar sua decepção e vontade de rescindir o contrato, eis que o imóvel apresentava diversos vícios ocultos.
A Requerente chegou a enviar um e-mail aos Requeridos (Doc.5), esclarecendo que gostaria de rescindir o contrato pelos motivos listados a seguir:
a) No dia em que pegou as chaves e se dirigiu à sua nova residência se deparou com um imóvel completamente sujo de fezes de rato, em contato com a Requerida, nada foi feito;
b) Nunca foi possível usar a banheira de hidromassagem, pois a mesma estava estragada desde o dia em que a Requerente entrou no imóvel, em contato com a Requerida, nada foi feito;
c) A caixa de gordura não foi revisada para entregar o imóvel. A mesma estava entupida arcando a Requerente com a desagradável descoberta e respectivas despesas com a limpeza (vasou gordura por toda a cozinha) porque em contato com a Requerida, nada foi feito;
d) A cozinha alaga toda vez que chove, várias vezes em contato com a imobiliária, nada foi feito (Doc. 6).
e) A rede de esgoto também não foi revisada para entregar o imóvel a Requerente teve que arcar com um prejuízo de R$ XXXXXX (XXXXXXX) referente ao entupimento da REDE de esgoto do imóvel. Estava com muito cabelo, papel higiênico e sujeira. O técnico que foi atender a emergência informou que o ocorrido decorria de um problema que se acumulava há bastante tempo. O resultado foi desentupimento de 3 vasos. Em contato com a Segunda Requerida, sob o ressarcimento do valor desembolsado, nada foi feito;
f) A mangueira do gás também teve quer ser trocada. Nesta oportunidade o técnico informou que seria possível estragar novamente em breve e estragaria sempre, pois a posição em que foi instalada não era correta. Nada foi feito.
g) A parede entre a escada e o quarto do bebê apresentou infiltração da qual resultou em mancha no teto e mofo. Em que pese a solicitação de providências, nada foi feito.
A situação ficou por isso mesmo, e, enquanto aguardava uma solução por parte da Requerida, a Requerente teve vários prejuízos e nunca teve um suporte ou uma resposta satisfatória e, na maioria das vezes, sequer um retorno.
Conforme se extrai do e-mail de 09/06/2015 (Doc. 6), a Requerida, mesmo havendo pendência quanto às solicitações da Requerente, limitou-se a cobrar uma diferença irrisória de R$ 25,00 no pagamento do boleto, omitindo-se sobre qualquer assunto relacionado aos defeitos do imóvel aventados anteriormente pela Requerente.
Cumpre enfatizar que a Requerente entrou em contato com a Requerida (e-mails que eram copiados ao proprietário do imóvel e encaminhados a este pela imobiliária) para que apresentassem uma solução aos problemas. Conforme se observa de alguns retornos que teve, a culpa era sempre da Requerente, ou responsabilidade do proprietário, e assim passaram 12 meses sem que a Requerida resolvesse os problemas. Quedaram-se inertes e omissos em relação aos vícios do imóvel.
A Requerida limitou-se a alegar que a solução dos vícios ocultos ora era de responsabilidade da Requerente, ora era de responsabilidade da Sanepar, e nunca deu o devido suporte, inclusive, nos e-mails trocados, trataram a Requerente com grosseria. O proprietário nunca retornou os e-mails.
Cansada de se incomodar com o imóvel e com o descaso da Requerida, e em especial pela omissão do proprietário, no início de novembro do ano corrente a Requerente optou por rescindir o contrato.
O imóvel nunca esteve em condições normais de uso, oferecendo, inclusive, riscos graves aos seus moradores, tendo em vista que até parte do gesso do forro da lavanderia despencou, e por pouco não atinge a cabeça da diarista da Requerente, conforme se extrai dos e-mails em anexo (Doc. 6).
Ocorre que, após longo diálogo no que tange aos termos da rescisão do contrato, no dia da vistoria de saída, 12 de novembro de 2015, a Requerente não pôde comparecer e seu pai (fiador do referido contrato) compareceu juntamente com os vistoriadores da Requerida (Doc. 8).
Cabe lembrar que a Requerente não participou da vistoria de entrada, e quando apresentou os defeitos do imóvel, nada foi feito.
Diante da discordância por parte do pai da Requerente em relação aos apontamentos feitos pelos vistoriadores da Requerida, e consequentemente, em razão de sua recusa em assinar o temo de vistoria de saída, os transtornos passados pela Requerente, dos quais achava que estava liberta, somente aumentaram.
Após a recusa da assinatura do termo de vistoria a Requerente tentou resolver administrativamente os impasses e dúvidas das quais não teve esclarecimentos satisfatórios que a convencessem de que sairia do imóvel devendo R$ XXXXX (XXXXXXXX), conforme se vê da descrição de supostos débitos referente à rescisão de contrato, emitido pela imobiliária.
A ironia é que mesmo tendo vivido em um imóvel sem condições de habitabilidade e nunca ter sido devidamente assistida pela Requerida, a Requerente agora se vê compelida ao pagamento de multa contratual e, mais absurdo, ao pagamento de reparos de um imóvel que sequer apresenta condições de moradia e aos quais não deu causa.
Cumpre salientar que o que se quer cobrar a respeito de reparos, ou não existe necessidade ou, como é o caso da pintura, já foi feito pela Requerente antes de entregar as chaves do imóvel.
No que tange ao item onde consta “Copel Condomínio”, vale lembrar que a Requerente ingressou no imóvel pensando que este estava em perfeitas condições de uso, e, em especial com relação a questão de energia elétrica do imóvel, eis que já havia eletricidade na residência quando da sua mudança.
Ocorreu que passaram meses de sua entrada no imóvel sem o recebimento de qualquer fatura de luz e/ou comunicação de cobrança por parte da Requerida, o que lhe fez pensar que tais custos eram cobertos pelo aluguel pago tempestivamente todos os meses.
Qual não foi sua surpresa quando em um dos dias mais importantes da sua vida (XXXXXXXX), aniversário de 01 ano de seu filho, com diversos convidados em casa e toda uma preparação para a comemoração da festividade a luz foi abruptamente cortada.
Em contato com a Copel tomou conhecimento que o corte ocorreu por falta de pagamento. A Requerente questiona falta de pagamento sobre o que, eis que nunca lhe fora enviada qualquer cobrança, fatura e/ou pedido de reembolso dos custos com relação a energia elétrica do imóvel.
Adicionalmente, mostra-se indevida: a cobrança de multa contratual, a cobrança de vistoria de saída e reparos, mesmo porqueentregou o imóvel em melhores condições das que recebeu. Portanto, a Requerente entende devido somente a importância de R$ XXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXXXX) referente à:
Aluguel proporcional (XXXXXXX) R$ XXXXXX
Diferença aluguel venc. XXXXXX R$ XXXXXX
Motoboy desligamento sanepar R$ XXXXXX
Arejador de torneira R$ XXXXXXX
Total R$ XXXXXX
Cumpre informar que a Requerente havia marcado com a imobiliária uma reunião, pós entrega do imóvel e pós-vistoria, para tratar dos assuntos pendentes e obter esclarecimentos e possivelmente chegar à um consenso.
No entanto, a reunião que haviam marcado para o dia XXXXXXXX, foi desmarcada pela Requerente após alegações da Requerida de que o imóvel encontra-se depredado, fato este que somado a toda a síntese fática acima, culminou na propositura da presente ação, sob os fundamentos jurídicos expostos a seguir:
II – DO DIREITO APLICADO
a) DA RESCISÃO CONTRATUAL POR INABITABILIDADE E INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA
Com efeito, uma vez demonstrado pela Requerente que o imóvel apresentava graves problemas, internos e externos, os quais a Requerente jamais imaginou ter que passar, pois lhe foi dito que era a primeira locação do imóvel, o contrato deve ser rescindido por culpa exclusiva do locador, o qual é obrigado a disponibilizar o imóvel em condições dignas de moradia.
Neste sentido, dentre vastos julgados, a jurisprudência abaixo:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - RESCISÃO DO CONTRATO POR FALTA DE HABITABILIDADE - INFILTRAÇÕES - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O PRAZO CONTRATUAL - ENCARGOS COM MULTA E NOVA PINTURA INDEVIDOS - CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA DO LOCADOR - RECURSO IMPROVIDO. (TJ-MS - AC: 21387 MS 2006.021387-0, Relator: Des. Paulo Alfeu Puccinelli, Data de Julgamento: 29/01/2007, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 15/02/2007).
Locação de imóveis. Ação executiva de título extrajudicial. Embargos à execução. Exclusão da multa contratual. 1. Não havendo culpa da locatária na rescisão contratual, que desocupou o imóvel antecipadamente por falta de condições de habitabilidade, era mesmo de se excluir da execução o valor da multa contratualmente prevista. 2. Os encargos da locação previstos no contrato são devidos até a efetiva desocupação do imóvel pelo inquilino.3. Negaram provimento aos recursos. (TJ-SP - APL: 9159718362007826 SP 9159718- 36.2007.8.26.0000, Relator: Vanderci Álvares, Data de Julgamento: 21/03/2011, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2011).
EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - JULGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO ENSEJA CERCEAMENTO DE DEFESA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM NULIDADE DA SENTENÇA - IMÓVEL LOCADO QUE APRESENTAVA SÉRIOS PROBLEMAS DE USO DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA ADMISSIBILIDADE MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida. (TJ-SP - APL: 00043456720128260073 SP 0004345-67.2012.8.26.0073, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 10/07/2014, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2014).
DIREITO CIVIL. CONTRATOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SEGURO-FIANÇA. SUB-ROGAÇÃO DO AGENTE SEGURADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGURADORA COMO SUB ROGATÁRIA DO TITULAR DO IMÓVEL. PRELIMINAR AFASTADA. DANOS NO IMÓVEL ANTERIORES À OCUPAÇÃO PELO LOCADOR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. DISPENSA DAS MULTAS RESCISÓRIAS. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. – O agente financeiro responsável pelo seguro-fiança contratado pelas partes na avença principal sub-roga-se nos créditos do locador em caso de descumprimento do contrato, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo relativo à validade do crédito sub-rogado. - O locatário não responde por despesas anteriores à ocupação do imóvel nem tampouco por vícios aos quais não deu causa. - A inércia do locador após regular notificação extrajudicial autoriza a resolução unilateral do contrato em favor do locatário, sem ônus, caso não providencie os reparos necessários à habitabilidade digna do imóvel locado (art. 22, I, II, III e IV da Lei 8.245/91). - É lícito ao Juízo determinar ao responsável pelo apontamento a protesto que promova sua retirada, em prazo hábil, sob pena de multa diária (art. 461 do CPC). - Recurso ao qual se nega provimento. Diante do exposto, resolve esta Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito, negar provimento, nos exatos termos do voto (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0009238-73.2014.8.16.0182/0 - Curitiba - Rel.: Sergio Bernardinetti - J. 31.08.2015).
Adicionalmente, o inciso I do art. 22 da Lei n.º 8.245/91, expressamente prevê que o locador deve entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, nos seguintes termos:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
Assim, nos termos da jurisprudência acima e nos termos do inciso I do art. 22 da Lei do Inquilinato, é que deve ser reconhecida a pretensão inicial da Requerente, de ver rescindido o contrato de locação isenta do pagamento de multa rescisória e de reparos. A exclusão da multa contratual é medida que se impõe. Indiscutível a culpa da Requerida na rescisão contratual pretendia pela Requerente.
Excelência, não bastasse o mofo que começou a surgir nas paredes, os problemas com a rede de esgoto, a necessidade de manutenção continua da mangueira do gás, a hidromassagem que não funcionava, o forro de gesso chegou a desabar. O imóvel além de indigno para moradia oferece risco aos seus inquilinos.
O valor cobrado a título de reparos também não é devido. Referem-se a pinturas na parede, bem como os valores cobrados decorrem de orçamento unilateral elaborado pela Requerida, não sendo possível sequer averiguar se houve tal despesa na manutenção do imóvel.
Adicionalmente, como cobrar pintura de paredes da Requerente se esta entregou o imóvel pintado? Absolutamente descabida tal pretensão. Deve-se anotar também que a Requerente contestou o laudo de vistoria de saída justamente por não serem devidos tais reparos. Tanto é que este laudo sequer foi assinado por seu pai, fiador do contrato de locação que acompanhou a vistoria.
Desta forma, diante de todo o exposto, é que se verifica legítima a rescisão do contrato de locação por culpa da Requerida, isentando a Requerente do pagamento de multa contratual e dos supostos reparos a serem realizados no imóvel, eis que a Requerente não deu causa a tais danificações no imóvel, tendo inclusive, durante a vigência contratual, efetuado reparos no imóvel que não eram de sua competência.
b) DA INEXIGIBILIDADE DOS REPAROS
A Requerida demonstra em sua planilha de levantamento dos valores para rescisão, a intenção de cobrar o valor de R$ XXXXXX (XXXXXXXX) referente à reparos. Após muita insistência da Requerente, enviaram um descritivo relacionando a origem de tal montante, conforme documentos anexo (Doc. 7).
Ocorre que a Requerente discorda absolutamente em dispender da importância de R$ XXXXXX (XXXXXXX) a título de reparos, por vários motivos: 1º - Antes de entregar as chaves mandou pintar o imóvel às suas custas (Docs. 10/11); 2º - Não concorda com o orçamento unilateral e superfaturado apresentado pela Segunda Requerida, tanto que não assinou o laudo de vistoria; 3º - solicitou à Segunda Requerida uma segunda visita ao imóvel, após a vistoria de saída ocorrida no dia 12/11/2015, para poder reavaliar pessoalmente na presença de responsáveis da mesma sobre os apontamentos apresentados, e isso lhe foi negado.
Em suma, a Requerente não pode se ver obrigada a desembolsar novamente valores de reparos já realizados às suas custas, tão pouco, pode se ver obrigada a aceitar o orçamento unilateral e superfaturado apresentado pela Requerida, sendo que este por si só não é capaz de comprovar os “reparos” lá mencionados.
Neste sentido o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, vejamos:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. DANOS NO IMÓVEL. PROVA. AUSÊNCIA. 1. O LAUDO DE VISTORIA PRODUZIDO UNILATERALMENTE PELO LOCADOR NÃO ÉCAPAZ, ISOLADAMENTE, DE COMPROVAR AS AVARIAS NO IMÓVEL LOCADO, TAMPOUCO QUE ELAS FORAM PROMOVIDAS PELO INQUILINO. 2. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-DF - APC: 20100112145795 DF 0068420-39.2010.8.07.0001, Relator: CRUZ MACEDO, Data de Julgamento: 04/06/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 01/07/2014. Pág.: 194).
No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - RESSARCIMENTO DE DANOS - AVARIAS CAUSADAS PELO LOCATÁRIO LAUDO DE VISTORIA ASSINADO PELO LOCATÁRIO NÃO ELABORADO - INEXISTÊNCIA DE PROVA EFETIVA - SENTENÇA MANTIDA Na medida em que a autora não se desincumbiu do ônus de comprovar a responsabilidade do locatário e respectivos fiadores pelos danos experimentados, uma vez que a vistoria realizada unilateralmente pela autora não é capaz de comprovar o real estado de conservação do imóvel por ocasião da entrega das chaves, de rigor a improcedência do pedido indenizatório - Apelo provido. (TJ-SP - APL: 01091812520088260011 SP 0109181-25.2008.8.26.0011, Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 25/08/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/08/2014).
Diante do exposto, se verifica que parte do que se cobra no tópico “reparos” ou já foi realizado pela Requerente ou não existe sua necessidade, não obstante apresentar valores exorbitantes, assim requer seja afastada a cobrança de qualquer valor relativo a título reparos visto que se mostram indevidos.
c) DO DEPÓSITO EM JUÍZO – CHAVES E ALUGUERES PROPORCIONAIS
Extrai-se da jurisprudência abaixo a possibilidade de que a Requerente deposite em juízo tanto as chaves que ainda estão em seu poder, bem como o valor que entende devido referente aos alugueres proporcionais ao tempo em que permaneceu no imóvel. Vejamos.
RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL. INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL COM DEFEITO. ENTREGA DAS CHAVES. DEPÓSITO DAS QUANTIAS DEVIDAS. I - A ação é útil, necessária e adequada à pretensão deduzida em Juízo. Rejeitada a alegada falta de interesse processual. II - Incontroverso que o defeito que tornou o imóvel inabitável não foi ocasionado por culpa da locatária, deve ser rescindido o contrato de locação, incidindo a multa contratual prevista para o locador pagar. III - Realizada a entrega das chaves em Juízo pela autora e depositados os valores locatícios devidos até esse momento, não há qualquer inadimplência de sua parte. IV - Havendo sucumbência recíproca, os respectivos ônus serão proporcionalmente distribuídos entre as partes, art. Do. V – Apelação do réu parcialmente provida. (TJDF - APC: 20130110278475 DF 0007755-52.2013.8.07.0001, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/08/2014, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/08/2014. Pág.: 232).21CPC
Desta forma, a Requerente pugna pelo depósito de cópias das chaves do imóvel locado em juízo. Além de não concordar com o valor “orçado” pela Requerida, no montante de R$ XXXX (XXXXX) para cópia de três chaves simples, que custam em média R$ XXX (XXXX).
Adicionalmente, a Requerente entende como devido a título de alugueres proporcionais e “reparos” tão somente a importância de R$ XXXXX (XXXXXX), motivo pelo qual, com a finalidade de ilidir a mora, considerando que a Requerida nega-se a receber tais valores, requer seja deferido ainda o depósito em juízo de referida quantia.
d) DOS DANOS MATERIAIS
Conforme se extrai da síntese fática narrada nesta petição inicial, mesmo sendo o imóvel novo conforme afirmações da Requerida, a Requerente foi compelida ao pagamento da quantia de R$ XXXX (XXXXXX) a título de reparos na rede de esgoto e encanamento da residência locada para sua moradia.
Ocorre que, referidos reparos decorreram de vícios ocultos do imóvel, e se apresentaram após pouquíssimo tempo de uso pela Requerente, motivo pelo qual, resta evidente que os problemas já existiam quando de sua entrada no imóvel.
Logo, era de responsabilidade dos Requeridos o dispêndio de tal quantia, não da Requerente, conforme se extrai da jurisprudência abaixo:
REPARAÇÃO DE DANOS. RESPONSABILIDADE CÍVIL. INFILTRAÇÃO DE ÁGUA EM IMÓVEL LOCADO POR PROBLEMAS NAS CALHAS DO TELHADO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADA. DETERIORAÇÃO DE MOBÍLIA. REPARAÇÃO DO DANO MATERIAL ARBITRADA CORRETAMENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005624770, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Cleber Augusto Tonial, Julgado em 06/08/2015). (TJ-RS - Recurso Cível: 71005624770 RS, Relator: Cleber Augusto Tonial, Data de Julgamento: 06/08/2015, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 10/08/2015).
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MODALIDADE POR ADESÃO. RELAÇÃO HAVIDA ENTRE O INQUILINO E A ADMINISTRADORA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE POR FORÇA DOS CONTRATOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCADOR. EXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO QUE NÃO PODE SER DETECTADO COM A SIMPLES VISTORIA. INFILTRAÇÃO E GOTEIRAS. PROBLEMA SEM SOLUÇÃO EFICAZ PELA ADMINISTRADORA. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELA LOCATÁRIA. COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E DAS DESPESAS COM PINTURA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PROBLEMAS NO IMÓVEL E INEFICIÊNCIA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO. FALHAS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. OBRIGAÇÃO DE REALIZAR OS SERVIÇOS NECESSÁRIOS EM PRAZO RAZOÁVEL. FATOS QUE EXTRAPOLAM AO MERO ABORRECIMENTO DO COTIDIANO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. Decidem os Juízes integrantes da 1ª Turma Recursal do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao recurso, nos exatos termos deste vot (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0038124-53.2012.8.16.0182/0 – Curitiba - Rel.: Eveline Zanoni de Andrade - - J. 02.03.2015) (TJ-PR - RI: 003812453201281601820 PR 0038124-53.2012.8.16.0182/0 (Acórdão), Relator: Eveline Zanoni de Andrade, Data de Julgamento: 02/03/2015, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 06/03/2015).
Desta forma, nos termos da fundamentação acima, requer a condenação da Requerida ao pagamento da quantia de R$ XXXXX (XXXXXX) a título de indenização por danos materiais, acrescido de juros moratórios e correção monetária da data do desembolso.
e) DOS DANOS MORAIS
Conforme observado da síntese fática e das demais provas que a acompanham, o imóvel locado à Requerente pela Requerida apresentava condições indignas de moradia, bem como risco aos seus moradores.
Restou demonstrado também que a Requerente buscou, durante praticamente os 12 (doze) meses que permaneceu no imóvel, algum tipo de solução aos problemas apresentados, sendo obrigada a efetuar reparos que não eram de sua alçada, suportando, inclusive, os custos decorrentes, enquanto a Requerida nada fez em busca de solução.
Excelência, a demora, a falha na prestação dos serviços e a desídia da Requerida na solução dos problemas a ela várias vezes informados, e, em especial, os transtornos daí decorrentes, extrapolam aos aborrecimentos corriqueiros que podem surgir de referido negócio jurídico, ensejando a obrigação de reparação moral por parte dos Requeridos.
Neste sentido a jurisprudência:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO ENTRE INQUILINO E A IMOBILIÁRIA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE POR FORÇA DOS CONTRATOS. PROBLEMAS NO IMÓVEL. DEMORA EXCESSIVA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL. CONFIGURADO. RECURSO RÉU CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. [...]. (TJ-DF - ACJ: 20150110009767, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 01/09/2015, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 21/09/2015. Pág.: 337).
Desta feita, nos termos da fundamentação acima, requer a condenação da Requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pela Requerente, causados em especial pela inérciaem resolver as questões levantadas pela Requerente no que diz respeito aos vícios ocultos do imóvel em questão, devendo referida indenização ser arbitrada em importe não inferior a R$ XXXXXXX (XXXXXX).
f) DA APLICAÇÃO INVERSA DA MULTA CONTRATUAL - REPETIÇÃO EM DOBRO DA TAXA DE VISTORIA DE ENTRADA - RESGATE DO FUNDO DE RESERVA
Note-se ainda que o entendimento jurisprudencial é cristalino no sentido de que, em havendo rescisão do contrato de locação por culpa do locador, a multa contratual deve lhe ser aplicada inversamente.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DO LOCADOR. ISENÇÃO DE MULTA. INVERSÃO DA CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO. ARTIGOS 4; 9, II; 22, I; 23, I E 35 DA LEI Nº 8.245/91. PAGAMENTO DE ALUGUEL DEVIDO NO PERÍODO EM QUE HÁ DIREITO DE MORADIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO IMPROVIDO. 1. A empresa locadora assumiu, em contestação, não ter cumprido com a obrigação que lhe incumbia no que se refere à entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, sendo a esta imposta a responsabilidade pela rescisão contratual (arts. 9º, II e 22, I, Lei nº 8.245/91). 2. A responsabilidade pela rescisão do contrato não impõe a inversão da cláusula contratual de multa por inadimplemento, porque ausente esta previsão no pacto. Ademais, à apelada foi sancionada, de certa forma, pelo afastamento da multa, em pese ter havido devolução do imóvel antes do prazo contratado, isto porque deu causa à resilição da locação (art. 4º, Lei nº 8.245/91). 3. “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”, inteligência do artigo 35 da Lei nº 8.245/91. 4. É devido o pagamento do aluguel no período sobre o qual o locatário assumiu a obrigação mediante a locação e tinha o direito de moradia (art. 23, I da Lei nº 8.245/91) 5. Havendo sucumbência recíproca, o pagamento dos honorários advocatícios e das custas processuais deve ser repartido entre as partes, a teor do artigo 21 do Código de Processo Civil. (TJ-DF - APC: 20130110967449 DF 0025161-86.2013.8.07.0001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 27/08/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 09/09/2014. Pág.: 223).
Verifica-se que houve a cobrança de taxa de vistoria de entrada no imóvel no importe de R$ XXXXX (XXXXXX), bem como se quer cobrar da Requerente o mesmo valor alegando taxa de vistoria de saída.
Excelência, a cobrança de referidas taxas é ilegal, considerando que é de responsabilidade da Requerida suportar tanto os riscos como os custos de sua atividade e, em especial, a obrigação de fornecer o laudo de vistoria é do Locador do
imóvel, não do inquilino, motivo pelo qual deve suportar os custos daí decorrentes.
Desta forma, considerando a cobrança indevida operada pela Requerida no que tange a taxa de vistoria de entrada no importe de R$ XXXXX (XXXXXX), requer seja operada a sua devolução em dobro, bem como reforça o pedido de afastamento de referida cobrança no que diz respeito a taxa de vistoria de saída, inclusa indevidamente na cobrança de reparos inexistentes.
Adicionalmente, o contrato celebrado entre as partes prevê a criação de um Fundo de Reserva no importe de 6% (seis por cento) dos valores pagos a título de aluguel, os quais devem ser restituídos à Requerente.
O dever em restituir tais valores é, inclusive, reconhecido pela Requerida, eis que no demonstrativo de débitos encaminhado, em que pese as cobranças indevidas, demonstra a quantia de R$ XXXXX (XXXXXXX) deduzida em favor da Requerente a título de ‘FCI”, o qual refere-se aos descontos efetuados para a criação de referido fundo de reserva.
Desta feita, requer a condenação da Requerida ao pagamento inverso da multa contratual, bem como à restituição em dobro da taxa de vistoria de entrada e à restituição do fundo de reserva, apresentando um total de R$ XXXXXX (XXXXXXXX).
III - TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE - INAUDITA ALTERA PARS
Conforme amplamente demonstrado ao longo da petição inicial restou devidamente comprovada a presença da verossimilhança das alegações bem como do perigo de dano, requisitos estes autorizadores da concessão de tutela de urgência antecipatória antecedente em conformidade com o art. 300 do Código de Processo Civil para que seja determinado à Requerida que se abstenha de incluir a Requerente ou os fiadores nos órgãos de proteção ao crédito.
Importante salientar que nada impede que a antecipação de tutela ora pleiteada seja deferida antes mesmo da oitiva da Requerida em razão da urgência em sua concessão, nos termos do § 2º do art. 300 do Código de Processo Civil.
Na mesma linha, o entendimento do ministro Teori Albino Zavaski, abaixo transcrito:
Antes de decidir o pedido, deve o juiz colher a manifestação da parte contrária. Trata-se de providência exigida pelo princípio constitucional do contraditório que a ninguém é lícito desconsiderar. (...) Em princípio, pois, a antecipação da tutela não pode ser concedida inaudita altera pars. Providência somente poderá ser dispensada quando outro valor jurídico, de mesma estatura constitucional que o direito ao contraditório, puder ficar comprometido com a ouvida do adversário. Por exemplo, se a demora decorrente da bilateralidade da audiência for incompatível com a urgência da medida pleiteada, ou se a cientificação do requerido acarretar, por si só, risco de dano ao direito, é evidente que, nesses casos, a dispensa da providência estará justificada, em nome da garantia da efetividade da jurisdição"(Antecipação de Tutela, SP: Saraiva, 2005, pág. 117/118).
Com efeito, o perigo de dano (periculum in mora) resta evidenciado quando da iminência dos Requeridos emitirem cobrança dos valores indevidos e posteriormente incluírem a Requerente nos órgãos de proteção ao crédito.
A verossimilhança das alegações pode ser observada dos e-mails acostados aos autos que demonstram cabalmente as condições de inabitabilidade e risco do imóvel, não sendo crível, inclusive, que a Requerente seja compelida a pagamento de reparos inexistentes, bem como ao pagamento de reparos que já efetuou no imóvel.
A medida é salutar, em especial se considerado que a Requerente depositará em juízo a quantia relativa aos alugueres proporcionais em aberto, quantia esta que é a única que entende devida.
Adicionalmente, a verossimilhança das alegações resta evidenciada pela inexistência de provas cabais de que a Requerente efetivamente deve os valores que pretende cobrar a Requerida, em especial por estes se pautarem em orçamento unilateral sem prova do dispêndio das quantias.
Corroborando com este entendimento o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores – Decisão que indeferiu a tutela antecipada, ao fundamento de que não ficou suficientemente demonstrado o dano irreversível e a verossimilhança das alegações - Inconformismo – Autor que pretende a rescisão do contrato de compra e venda e devolução dos valores pagos, por razões de foro íntimo - Nos termos da Súmula nº 1 deste Egrégio Tribunal de Justiça, o consumidor, mesmo inadimplente, pode postular a rescisão do contrato, não havendo, portanto, justificativa para a exigibilidade do preço, sendo certo, por outro lado, que a iminência da inscrição do nome do autor em órgãos de proteção ao crédito representa possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação - Recurso provido. (TJ-SP - AI: 20727573620158260000 SP 2072757-36.2015.8.26.0000, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 12/11/2015, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2015).
Desta forma, resta demonstrada a presença da verossimilhança das alegações bem como do perigo de dano, requisitos estes autorizadoresda concessão de tutela antecipada em conformidade com o art. 300 do Código de Processo Civil, pelo que requer seja determinado à Requerida que se abstenha de incluir a Requerente e/ou os fiadores nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária não inferior a R$ 100,00 (cem reais) na hipótese da ocorrência da inscrição.
IV – DA NULIDADE DE CLÁUSULA E REDUÇÃO DA MULTA CONTRATUAL
Conforme se extrai da análise do contrato de locação em anexo (Doc. 4), em caso de rescisão contratual solicitada pelo locatário, imputa-se o pagamento de multa no importe de 10% (dez por cento) sobre a totalidade dos alugueres vincendos, nos termos da Cláusula 10.
Ocorre que, além de indevida conforme visto ao longo da presente, referida multa também é abusiva. A determinação legal e jurisprudencial é no sentido de que eventual multa deve ser cobrada de forma proporcional em atenção ao princípio da razoabilidade e proporcionalidade, consoante art. 413 do Código Civil c/c Art. 4º da Lei do inquilinato, conforme segue:
Art. 413. (Código Civil) A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Art. 4º (Lei Inquilinato) Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Assim é que, caso o entendimento de Vossa Excelência seja pela não exclusão da multa contratual em razão das condições de inabitabilidade do imóvel e dos riscos inerentes, o que não se espera, apenas verberbera, a multa contratual deve ser reduzida, declarando a nulidade de aludida cláusula contratual.
Veja-se que a proporcionalidade do tempo restante da locação cálculo deve recair sobre um aluguel, e não sobre a totalidade dos alugueres vincendos à época da rescisão.
Neste sentido, considerando que de 30 meses a Requerente cumpriu, ainda que em condições precárias e sob riscos de sua integridade física, 12 meses do contrato de locação, a multa contratual, se cabível, deve representar a 60% (sessenta por cento) do valor do aluguel líquido, ou seja, aluguel bruto com abatimento da bonificação para pagamento em dia, considerando que esta era a habitualidade dos pagamentos.
Corroborando com este entendimento a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO – RESCISÃO ANTECIPADA – MULTA – VALOR EXCESSIVO – HONORARIOS ADVOCATÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO – REDUÇÃO. 1. Mantém-se a r. Sentença que reduziu o valor da multa pela rescisão antecipada do contrato para o valor correspondente a 01 mês de aluguel, se o locatário permaneceu no imóvel por 24 meses tendo o contrato vigência de 36 meses (CC 413). 2. Os honorários previstos no contrato de locação apenas são exigíveis se há purga da mora. Precedentes deste TJDFT. 3. Requerida pelo embargado/apelante a manutenção dos honorários advocatícios fixados no contrato de locação, e não havendo apelo do embargante, mantém-se a redução dos honorários fixados no contrato de 20% para 10% sobre o valor da dívida. 4. Havendo notícia nos autos sobre ocorrência de fraude na emissão de título de crédito, determinasse o encaminhamento de cópia dos autos ao Ministério Público para averiguação de suposta prática de crime pelo embargante. (TJ-DF - APC: 20120710172062 DF 0016603- 44.2012.8.07.0007, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 25/02/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 11/03/2015. Pág.: 344).
Logo, na hipótese de não ser o entendimento deste juízo pela exclusão da multa contratual nos termos acima mencionados, referida multa deve ao menos ter sua aplicação de acordo com a razoabilidade e proporcionalidade, incidindo tão somente no percentual de 60% (sessenta por cento) sobre o valor líquido do aluguel.
V – DOS REQUERIMENTOS
Isto posto, a Requerente pugna pelo recebimento e processamento da presente petição inicial, requerendo:
1. O deferimento do pedido de tutela de urgência antecipatória antecedente, determinando à Requerida que se abstenha de inscrever a Requerente e/ou os fiadores nos órgãos de proteção ao crédito por supostas dívidas decorrentes da relação locatícia em questão, sob pena de multa diária em valor não inferior a R$ 100,00 (cem reais);
2. Autorizar o depósito em juízo das cópias das chaves que ainda estão em poder da Requerente, bem como autorizar o depósito judicial da quantia de R$ XXXXX (XXXXXXXX) referente aos alugueres proporcionais do mês de outubro e novembro do ano de 2015.
3. No mérito, declarar por rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes por culpa da Requerida, excluindo-se por consequência a incidência da multa contratual nos termos da fundamentação, e, subsidiariamente, caso o entendimento de Vossa Excelência não seja pela exclusão da multa contratual, requer seja declarada nula a cláusula décima de referido contrato, para que eventual multa rescisória incida na proporção de 60% (sessenta por cento) do valor de um aluguel em seu valor líquido.
4. Condenar a Requerida ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ XXXXX (XXXXXXXX), acrescidos de juros moratórios e correção monetária desde o desembolso, nos termos da fundamentação;
5. Condenar a Requerida ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ XXXXXX (XXXXXX), em decorrência da evidente desídia em resolver problemas relativos as condições de habitabilidade do imóvel, nos termos da fundamentação;
6. Condenar a Requerida à devolução em dobro da taxa de vistoria de entrada cobrada indevidamente com o primeiro aluguel, bem como condenar a Requerida ao pagamento reverso da multa contratual por ela estipulada e à restituição do fundo de reserva, no total de R$ XXXXXX (XXXXXXXX) nos termos da fundamentação;
7. A citação da Requerida para querendo apresentar reposta no prazo de 15 (quinze
dias) sob pena de revelia;
8. A produção de todos os meios de prova admitidos em direito, em especial a juntada de novos documentos, prova testemunhal e o depoimento pessoal das partes;
9. A condenação do Requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios a serem fixados por este respeitável juízo nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.
10. A Requerente informa que não possui interesse na realização de audiência de conciliação e mediação nos termos do art. 319, VII do Código de Processo Civil;
Dá-se a causa o valor de R$ XXXXX (XXXXXXXXX).
Termos em que pede deferimento.
Local, data.
ADVOGADO
OAB 00000
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