Procedimentos Legais em Compra de Áreas

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Módulo 1
UC5 – Elaborar documentos de negócios e serviços imobiliários
Atividade 1
Bibiana 
RS
Contexto
Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente construir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial de luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só conseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las para obter a metragem que deseja.
 
Atividade
Explique quais são os procedimentos legais referentes às propostas e aos contratos de compra e venda de cada área.
Diante do desejo do cliente de construir um empreendimento de 3.000 m² utilizando as três áreas adquiridas, o que você sugeriria para torná-las uma única área, considerando a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79)?
 
Entrega
Faça a sua atividade em um editor de texto (Word ou similar) e entregue-a no AVA, no local destinado para tal, até a data sugerida no cronograma.
Respostas
Procedimentos Legais para Propostas e Contratos de Compra e Venda
1. Propostas de Compra: 
O cliente deve apresentar propostas por escrito aos vendedores das três áreas. Cada proposta precisa conter os detalhes da oferta, como dados do cliente comprador, informações do imóvel e proprietário, valor oferecido, as condições de pagamento, prazo de validade e demais termos negociados. 
Os vendedores têm a opção de aceitar, recusar ou apresentar contrapropostas. Toda a negociação deve ser registrada e, de preferência, feita por escrito, a fim de evitar possíveis mal-entendidos no futuro.
2. Contratos de Compra e Venda: 
Após os vendedores aceitarem as propostas, é necessário atestar que a negociação não trará ônus para as partes envolvidas, sendo necessário providenciar a documentação atualizada do imóvel, proprietário e comprador. 
Documentos do proprietário
· RG, CPF e comprovante de residência;
· Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver;
Certidões negativas principais
· Protestos (a serem obtidos em cartórios) 
· Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal) 
· Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas secretarias da fazenda do estado e do município)
· Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão)
· Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do Trabalho)
· Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios de registro civil das pessoas naturais);
Documentos do imóvel
· Matrícula atualizada (obtida no cartório de registro de imóveis)
· Certidão de ônus reais (obtida no cartório de registro de imóveis)
· Certidão de reipersecutória (obtida no cartório de registro de imóveis)
· Certidão de execução fiscal municipal e IPTU (obtida na prefeitura) 
· Habite-se (obtido na prefeitura)
· Declaração de inexistência de débitos condominiais - (Para os imóveis em condomínio. Ele é emitido pela imobiliária, pela administradora ou pelo síndico do condomínio)
· Certidão enfitêutica (obtida na prefeitura)
Documentos do comprador se pessoa física
· RG, CPF e comprovante de residência;
· Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver;
· Carteira de trabalho e extrato do FGTS (se for utilizá-lo na compra).
· Se menor de 21 anos, escritura de emancipação.
· Certificações negativas:
· Protestos (obtidas em cartório)
· Ações civis e criminais (obtidas na justiça federal)
· Execuções fiscais estadual e municipal (secretarias da fazenda do estado e do município)
· Receita Federal (obtida no próprio órgão)
· Ações trabalhistas (Tribunal Superior do Trabalho)
· Ações orfanológicas (fóruns e cartórios de registro das pessoas naturais).
Documentos do comprador, caso seja PJ
· Cópia do contrato social
· Cópia do CPF dos representantes legais e cônjuges
· Cópia do RG dos representantes legais e cônjuges
· Cópia da última alteração contratual, mesmo que não tenha alteração
· Cópia do CNPJ da empresa
· Cópia do balanço anual atualizado
· Cópia dos três últimos extratos bancários da empresa. 
Após receber toda a documentação necessária e as negativas, deve-se elaborar o contrato de Compra e Venda, para formalizar os detalhes da oferta. 
O contrato deve ser redigido por um advogado para garantir que esteja de acordo com as leis e regulamentações locais, que deve conter os detalhes da transação, incluindo o preço de compra, forma de pagamento, prazo de entrega, obrigações das partes envolvidas, clausulas de rescisão contratual e quaisquer condições específicas acordadas entre as partes, incluindo o responsável pelo pagamento da comissão do corretor de imóveis.
As partes envolvidas devem assinar o contrato, e este deve ser registrado no cartório de imóveis da cidade. O tabelionato irá agendar a escritura e o comprador deve efetuar o pagamento do TBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). 
Unificação das Áreas de Acordo com a Lei de Parcelamento de Solo Urbano 
(Lei 6.766/79):
A Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79) estabelece as regras e regulamentos para o parcelamento do solo urbano, visando a regularização e controle do uso do solo. Para unificar as três áreas de 1.000 m² cada em uma única área de 3.000 m², é necessário seguir os seguintes passos:
1. Verificação da viabilidade legal
Verificar a legislação municipal para saber se é permitida a unificação de áreas contíguas e quais são os requisitos específicos exigidos para esse procedimento.
2. Fazer levantamento topográfico
Contratar um profissional de topografia para fazer um levantamento preciso das áreas e gerar um mapa detalhado.
3. Projeto de unificação:
A partir do levantamento realizado, um arquiteto ou engenheiro deverá elaborar um projeto que demonstre a forma de unificação das três áreas em um único lote. Esse projeto deve atender às exigências da Lei de Parcelamento do Solo Urbano e conter todos os detalhes técnicos necessários.
4. Aprovação dos órgãos competentes: 
Submeter o projeto de unificação às autoridades competentes para obtenção da devida aprovação, o que pode envolver a prefeitura, órgãos ambientais e demais entidades reguladoras, conforme a legislação local vigente.
Certificar-se do cumprimento de todos os requisitos legais e normativos, incluindo dimensões mínimas, recuos obrigatórios e as diretrizes de uso do solo estabelecidas pela legislação.
5. Registro: 
Após a aprovação do projeto de unificação, proceder com o registro da nova parcela no cartório de imóveis, onde será gerada uma única matrícula que representa a área unificada de 3.000 m².
Importante: cada município pode ter regulamentações específicas relacionadas ao parcelamento de solo, por isso é importante consultar as normas locais e contar com a orientação de profissionais habilitados a garantir a conformidade com todas as leis e regulamentações.