Propriedade em Geral

Prévia do material em texto

Propriedade em Geral 
● Conceito: Art. 1228 
● Elementos: direito de: 
a) Usar: consiste numa faculdade do dono de servir-se da coisa e de utiliza-lá de acordo 
com sua conveniência, devendo cumprir a função social da propriedade. 
b) Gozar: compreende os poderes do dono para perceber os frutos que a coisa pode lhe 
proporcionar, aproveitar economicamente os seus produtos. 
c) Dispor: a conveniência do dono para transferir a coisa, aliená-la a qualquer título. 
d) Reaver: direito de reivindicar a coisa das mãos de quem quer que a possua 
injustamente ou a detenha. 
● Defesa: 
a) Ação reivindicatória: tem caráter essencialmente dominial, só poder ser utilizada por 
quem tem a propriedade. O autor deve provar o domínio, se tratando de imóvel pelo 
registro do título no cartório de imóvel, descrevendo o imóvel com suas 
confrontações, demonstrado que a coisa que se reivindica se encontra na posse injusta 
do réu. 
➢ Nesse caso a posse injusta será decorrente da posse da coisa sem título que a 
justifique. 
➢ Prazo: caráter de imprescritibilidade, ligada ao caráter de perpetuidade da 
propriedade que não se perde pelo não uso. 
➢ Quem pode vencer o proprietário numa ação reivindicatória é o usucapiente, 
porque o tempo é para ele um ponto positivo. 
➢ Legitimidade ativa: o proprietário 
➢ Legitimidade passiva: qualquer outro que não tenha título. 
b) Ação negatória: cabível quando o domínio do autor por um ato injusto esteja sofrendo 
alguma restrição por alguém que se diz titular de algum direito real menor. EX:. 
servidão sobre o imóvel. 
➢ Negar a existência de um direito real menor, limitador do direito de 
propriedade. 
c) Ação de dano infecto: tem caráter preventivo e cominatório, vai ser cabível quando 
houver um fundado receio de perigo eminente. Ex: ruína do prédio vizinho. 
➢ A sentença determinará ao réu uma garantia assegurando o autor da ação de 
um dano futuro ou que o réu atue de forma a prestar garantias de que o 
imóvel não vai cair. 
 
● Caracteres da propriedade: Art.1231, CC. 
a) Exclusividade: o titular afasta qualquer outra pessoa para argumentar que outra 
pessoa tem a titularidade na mesma extensão. 
b) Absolutismo: todos os poderes inerentes à propriedade não foi desmembrada 
c) Tendência à Perpetuidade: Não se extingue pelo não uso, somente quando há outro 
fenômeno jurídico que cause sua extinção; 
 
● Direito de Propriedade X Função Social da Propriedade 
➢ “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades 
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o 
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio 
 
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e 
das águas” (art. 1.228, § 1º); 
➢ e que “são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou 
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem” (§ 2º). 
 
 
Da aquisição da propriedade imóvel 
● registro do título de transferência no Registro do Imóvel; 
● acessão; 
● usucapião 
Quanto à causa, a aquisição pode ser: 
● originária, quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão 
natural e na usucapião. Nesse caso, a propriedade passa ao património do adquirente livre de 
limitações ou vícios que porventura sobre ela pesavam; 
● derivada, quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente. 
Quando a transmissão é feita com os mesmos atributos e eventuais limitações que 
anteriormente recaiam sobre a propriedade. 
 
 
Da aquisição pelo registro público 
 
Previsão Normativa 
● Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no 
Registro de Imóveis. 
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como 
dono do imóvel. 
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do 
registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do 
imóvel. 
1. Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do 
registro, e este o prenotar no protocolo. 
2. Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se 
retifique ou anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, 
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
 
Princípios 
● Publicidade: O registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra 
terceiros. Qualquer pessoa poderá requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao 
funcionário o motivo ou interesse do pedido. 
● Obrigatoriedade: Art.1245, o registro do título translativo no Registro de Imóveis é 
obrigatório 
● Presunção de veracidade ou fé-pública: Os registros têm força probante, pois gozam da 
presunção de veracidade.Trata-se de presunção juris tantum, sendo o adquirente tido como 
titular do direito registrado, até que o contrário se demonstre. 
 
● Prioridade (prenotação):protege quem primeiro registra o seu título. A prenotação assegura 
a prioridade do registro. Se mais de um título for apresentado a registro no mesmo dia, será 
registrado aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo. 
● Formalidade: necessidade da pré-existência de um título que deve ser levado a registro. 
● Legalidade: incumbe ao oficial do cartório, por dever de ofício, examinar a legalidade e a 
validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, nos seus aspectos intrínsecos e 
extrínsecos. Não lhe cabe, entretanto, segundo respeitável corrente de opinião, arguir vícios 
do consentimento, destituídos de interesse público e somente invocáveis pelos interessados, 
devendo limitar-se à verificação de sua natureza, se registrável ou não. 
● Territorialidade: É o que exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. 
A escritura pública pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, mas o 
registro só pode ser efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel, o que, sem 
dúvida, facilita a pesquisa em torno dos imóveis (LRP, art. 169). 
● Instância: que não permite que o oficial proceda a registros de ofício, mas somente a 
requerimento do interessado, ainda que verbal. Sem solicitação ou instância da parte ou da 
autoridade, o registrador não pratica os atos do seu ofício. 
● Continuidade: um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, pelo qual somente se 
admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é a mesma que 
figura no registro como o seu proprietário. 
● Especialidade: previsto no art. 225 da Lei dos Registros Públicos, que exige a minuciosa 
individualização, no título, do bem a ser registrado. É o que trata dos dados geográficos do 
imóvel, especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. 
 
 
Aquisição por acessão 
 
● Acessão é, pois, modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do 
qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário. Corresponde ao 
aumento de extensão territorial ou de volume ocorridos na coisa. 
● A acessão pode dar-se pela formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo e 
plantações ou construções (CC, art. 1.248). 
● A última forma é denominada acessão industrial, por decorrer do trabalho ou indústria do 
homem, sendo acessão de móvel a imóvel. 
● As demais são acessões físicas ou naturais, por decorrerem de fenômenos naturais, sendo 
acessões de imóvel a imóvel. 
● A acessão nesse caso não se confunde com a acessão da posse que está relacionada a soma de 
tempo de posse. 
● Também não se confunde com as benfeitorias que são melhoramentos feito em coisas já 
existentes. A acessões são formas originárias, ou seja, não existiam e passa a existir. A 
acessão deve ser permanente. 
 
Requisitos 
● a conjunção entre duas coisas, até então separadas;● o caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra. 
➢ Na acessão predomina, com efeito, o princípio segundo o qual a coisa acessória segue 
a principal (accessorium sequitur suum principale). 
 
➢ A coisa acedida é a principal, a coisa acedente, a acessória. 
 
 
Aluvião 
● Aluvião é o aumento insensível que o rio anexa às terras, tão vagarosamente que seria 
impossível, em dado momento, apreciar a quantidade acrescida. 
● Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, conforme a regra de que o 
acessório segue o principal. Nesse sentido dispõe o art. 1.250 do Código Civil: 
➢ “Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros 
naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, 
pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. 
➢ Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de 
proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um 
sobre a antiga margem”. 
 
 
 
 
Avulsão 
 
● Verifica-se a avulsão quando a força súbita da corrente arranca uma parte considerável de um 
prédio, arrojando-a sobre outro (Código de Águas, art. 19). 
● Porém, segundo se depreende da leitura do art. 1.251 do Código Civil, a avulsão dá-se não só 
pela força de corrente como ainda por qualquer força natural e violenta. 
● Não se confunde com a aluvião, que é, como visto, acréscimo vagaroso e imperceptível. 
● Dispõe, com efeito, o aludido dispositivo: 
➢ “Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e 
se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o 
dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. 
➢ Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que 
se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida” 
● Na avulsão, o acréscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal. Se o proprietário do 
prédio desfalcado reclamar dentro do prazo decadencial de um ano, o dono do prédio 
acrescido, se não quiser devolver, pagará indenização àquele. 
● Decorrido, todavia, in albis o aludido prazo, considera-se consumada a incorporação, 
perdendo o proprietário prejudicado não só o direito de reivindicar, como o de receber 
indenização (Código de Águas, art. 20, parágrafo único; CC, art. 1.251) 
 
● Cabe ao dono do prédio acrescido a opção: aquiescer a que se remova a parte acrescida, 
reclamada dentro de um ano, ou indenizar o reclamante (CC, art. 1.251 e parágrafo único; 
Código de Águas, art. 20). Trata-se de obrigações facultativa. 
 
 
 
 
Acessão pela formação de ilhas 
 
 
● O legislador, no art. 1.249 do Código Civil, focaliza o problema da atribuição do domínio das 
ilhas surgidas em rios particulares, ou seja, em rios não navegáveis. Refoge ao estudo do 
direito civil acessão de ilhas ou ilhotas formadas no curso de rios navegáveis ou que banhem 
mais de um Estado, uma vez que tais correntes são públicas (CF, art. 20, n. IV). 
● Interessam, pois, ao direito civil somente as ilhas e ilhotas surgidas nos rios não navegáveis, 
por pertencerem ao domínio particular, visto que as ilhas que por acaso surjam nos álveos das 
correntes públicas têm idêntico caráter. 
● Assim, as ilhas que se formam no meio do rio distribuem-se na proporção das testadas dos 
terrenos até a linha que dividir o álveo ou leito do rio em duas partes iguais; as que se formam 
entre essa linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos 
fronteiros desse mesmo lado. Dispõe efetivamente o art. 1.249 do Código Civil: 
➢ “As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos 
proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: 
➢ I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos 
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, 
até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais; 
➢ II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se 
acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; 
➢ III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a 
pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram”. 
 
 
 
 
Álveo abandonado 
 
● O Código de Águas define o álveo como “a superfície que as águas cobrem sem transbordar 
para o solo natural e ordinariamente enxuto” (art. 9º). 
● O álveo abandonado de rio público ou particular pertence aos proprietários ribeirinhos das 
duas margens, na proporção das testadas, até a linha mediana daquele (Código de Águas, art. 
10 e parágrafos). Dispõe a propósito o art. 1.252 do Código Civil: 
➢ “O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas 
margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas 
abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio 
do álveo”. 
 
 
 
 
Acessões industriais: construções e plantações 
● As construções e plantações são chamadas de acessões industriais ou artificiais, porque 
derivam de um comportamento ativo do homem. 
● A regra básica está consubstanciada na presunção de que toda construção ou plantação 
existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa. Trata-se, entretanto, de 
presunção vencível, admitindo prova contrária. Nesse sentido, preceitua o art. 1.253 do 
Código Civil: 
➢ “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo 
proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”. 
● A presunção se ilide nas hipóteses mencionadas nos arts. 1.254 e s.: 
a) na primeira, o dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, com sementes ou 
materiais alheios; adquire propriedade, mas fica obrigado a pagar o valor e se agiu de 
má-fé responder por perdas e danos. 
b) na segunda, o dono das sementes ou materiais planta ou constrói em terreno alheio; 
perdendo em proveito do proprietário as sementes plantas e construções, terá direito à 
indenização se agiu de boa-fé. 
c) na última, terceiro planta ou edifica com semente ou material alheios, em terreno 
igualmente alheio, se agiu de boa fé terá direito ao ressarcimento. 
● Nos aludidos dispositivos procura o legislador resolver a questão do domínio da coisa 
principal e da acessória, bem como a da fixação da indenização devida pela parte beneficiada 
àquela que, em virtude da solução legal, experimentou prejuízo. A solução varia, conforme 
estejam as partes de boa ou de má-fé. 
 
SITUAÇÃO BOA-FÉ MÁ-FÉ 
Se feita em solo alheio com 
materiais ou sementes próprios 
perde, em proveito do 
proprietário, as sementes, plantas 
e construções; com direito a 
indenização sobre eles. Se a 
construção ou a plantação exceder 
consideravelmente o valor do 
terreno, aquele que, de boa-fé, 
plantou ou edificou, adquirirá a 
propriedade do solo, mediante 
pagamento da indenização fixada 
judicialmente, se não houver 
acordo. 
perde, em proveito do 
proprietário, as sementes, plantas 
e construções; sem direito a 
indenização sobre eles. 
Se feita em solo próprio com 
materiais ou semestres alheios. 
adquire a propriedade dos 
materiais ou sementes; mas fica 
obrigado a pagar-lhes o valor 
adquire a propriedade dos 
materiais ou sementes; mas fica 
obrigado a pagar-lhes o valor, 
além de responder por perdas e 
danos. 
Se feita em solo alheio com 
materiais ou sementes alheios 
adquirirá o proprietário as 
sementes, plantas e construções, 
devendo ressarcir o valor das 
acessões. O proprietário das 
sementes, plantas ou materiais 
adquirirá o proprietário as 
sementes, 
plantas e construções, devendo 
ressarcir o valor das acessões se 
ele 
 
poderá cobrar do proprietário do 
solo a indenização devida, quando 
não puder havê-la do plantador ou 
construtor 
0- proprietário, também tiver 
agido 
de má-fé . 
Obs. Importante:Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e 
construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Presume-se má-fé no proprietário, quando o 
trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua 
 
 
REGRAS EXCLUSIVAS PARA CONSTRUÇÃO: 
 
SITUAÇÃO BOA-FÉ MÁ-FÉ 
Se a construção for feita parte 
em solo próprio, parte em solo 
alheio, cuja invasão seja de até 
5% da extensão do imóvel 
adquire o construtor a 
propriedade da parte do solo 
invadido, se o valor da 
construção exceder o dessa 
parte, e responde por 
indenização que represente, 
também, o valor da área 
perdida e a desvalorização da 
área remanescente. 
Pagando em décuplo as perdas 
e danos previstos neste artigo, 
o construtor de má-fé adquire a 
propriedade da parte do solo 
que invadiu, se em proporção à 
vigésima parte deste e o valor 
da construção exceder 
consideravelmente o dessa 
parte e não se puder demolir a 
porção invasora sem grave 
prejuízo para a construção. 
Se a construção for feita parte 
em solo próprio, parte em solo 
alheio, cuja invasão seja 
superior a 5% da extensão do 
imóvel 
O construtor adquire a 
propriedade da parte do solo 
invadido, e responde por 
perdas e danos que abranjam o 
valor que a invasão acrescer à 
construção, mais o da área 
perdida e o da desvalorização 
da área remanescente; 
O construtor é obrigado a 
demolir o que nele construiu, 
pagando as perdas e danos 
apurados, que serão devidos 
em dobro