Direito Civil: Propriedade em Geral

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Resumo sobre Propriedade
Direito Civil 4 (Universidade Federal de Pernambuco)
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Aluna: Sophia Barros Calado
Direito Civil IV
PROPRIEDADE
PROPRIEDADE EM GERAL
 Noção geral de propriedade
- O vocábulo propriedade provém do latim proprietas (aquilo que pertence
propriamente) e, subjetivamente considerado, consiste no poder de usar, gozar
e dispor da coisa com exclusão de outrem, ou seja, abrange a plena
disponibilidade da coisa, ao contrário dos outros direitos reais.
- OBS: apesar da plena disponibilidade, encontra limites impostos por lei a favor
do interesse social.
- Revela-se como o mais importante e completo.
- No plano objetivo, é instituto de Direito Provado que regula o domínio sobre as
coisas em geral, definindo os direitos e os deveres do proprietário.
- É absoluto, sendo oponível erga omnes.
- O titular possui o dever de ordem social, que lhe impõe a utilização da coisa na
forma de sua destinação.
- Art. 187, CC/02: incidirá nessa modalidade de ilícito o proprietário que utilizar-
se da coisa além dos “limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela
boa-fé ou pelos bons costumes”.
- Divergência na doutrina se o direito de propriedade incide apenas sobre bens
corpóreos (Orlando Gomes, Paulo Nader) ou se também incide sobre os
incorpóreos (propriedade literária, científica, por exemplo). Os autores que
defendem o direito de propriedade apenas sobre bens corpóreos dizem que a
expressão “propriedade de produção literária, artística e científica”, por
exemplo, só pode ser utilizada em sentindo figurado.
 Conceito
- “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha”.
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- Tais faculdades, asseguradas pelo legislador ao titular do direito subjetivo,
devem ser vistas como um conjunto unitário (e não como uma soma) que
confere ao dominus o amplo poder sore a coisa.
- Usar (jus utendi): tirar proveito das utilidades que a coisa oferece, sem destruí-
la. O proprietário deve encontrar-se na posse do objeto.
- Gozar (jus fruendi): o direito de perceber os frutos que a coisa produz. Mais
uma vez, o proprietário deve estar na posse da coisa. O exercício desse poder
implica também o uso. Como exemplos, pode-se citar os frutos da terra e os
aluguéis.
- Dispor (ius abutendi ou ius disponendi): capacidade do proprietário desfazer-se
do objeto, seja consumindo-o, alienando-o ou dando-lhe qualquer outra
destinação, atendidos os requisitos de lei. Nem todo direito de propriedade,
contudo, se reveste desse poder, pois há os bens inalienáveis por força de lei ou
de vontade.
- Reaver a coisa: pode-se valer da ação reivindicatória (pleito judicial formulado
pelo proprietário, que não se encontra na posse da coisa), a fim de receber o
que é seu de quem injustamente o possua. OBS: o vocábulo “injustamente” não
se restringe à posse injusta (forma clandestina, violenta ou precária de
aquisição), mas como ação contrária ao valor justiça ou prática juridicamente
condenável.
- Art. 1.231, CC/02: A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em
contrário. OBS: ainda quando duas ou mais pessoas são proprietárias de uma
coisa, formando-se um condomínio, diz-se que a propriedade é exclusiva, pois
cada um dos titulares pode afastar a ação de terceiros sobre a coisa. 
- Existe propriedade plena quando o proprietário tem o direito de usar, gozar e
dispor livremente, com exclusão de outrem. OBS: qualquer interessado poderá
alegar a não plenitude do domínio, por exemplo, comprovando que o direito
limita-se à nua-propriedade (despida dos atributos de uso e fruição). Não cabe o
ônus da prova ao proprietário, uma vez que a presunção o favorece.
 Caracteres (por Nader)
1) Exclusividade: o titular do direito detém poderes sobre a coisa com
exclusão de outrem. Importante ressaltar que, apesar de ser um direito
exclusivo, a propriedade envolve interesses indiretos de outras pessoas, e
até de toda a sociedade, que almejam o atendimento à sua função social.
2) Perpetuidade: não é temporário ou transitório, mas suscetível de ser
transmitido inter vivos ou causa mortis. Ele permanece
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independentemente do seu exercício, enquanto não houver causa
modificativa ou extintiva, sejam elas de origem legal ou convencional.
3) Generalidade: ao seu titular tudo é permitido nos limites da lei (princípio
da norma de liberdade).
4) Caráter absoluto: é oponível a todos, possui validade erga omnes. Apesar
disso, possui certas limitações, como a função social e socioambiental da
propriedade.
5) Elasticidade: capacidade de retornar à plenitude dos poderes que lhe são
inerentes, quando se extinguisse um direito real limitador. Na
propriedade plena, o direito se encontra no grau máximo de elasticidade,
havendo uma redução nos direitos reais de gozo ou fruição e nos direitos
reais de garantia.
Acrescenta, ainda, Tartuce:
6) Direito complexo
7) Direito fundamental (art 5º. XXII e XXIII, CF/88)
- Hoje, a grande chancela do direito de propriedade é a sua função social, ao
contrário do que se pregava no passado (a Revolução Francesa, por exemplo,
definia a propriedade como um direito inviolável e sagrado).
 Função social da propriedade
- Inovação do Código Civil de 2002.
- Ao mesmo tempo que confere mecanismos de conversão da posse, o legislador
penaliza a não utilização ou subutilização da coisa de variados modos, como a
indenização, por exemplo, com títulos da dívida pública.
 Proteção à natureza e ao patrimônio cultural da sociedade: cada
direito possui finalidade próprias, que o justificam; atuando nos
limites das “finalidades próprias”, atua-se na esfera da ilicitude, não
praticando abuso de direito
- Art. 1228, § 1º, CC/02: “O direito de propriedade deve ser exercido
em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de
modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido
em lei especial, a flora, a fauna,as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a
poluição do ar e das águas.”
- Enunciado n. 49, da Jornada de Direito Civil do CJF: “Interpreta-se
restritivamente a regra do art. 1.228, § 2º, do novo Código Civil, em
harmonia com o princípio da função social da propriedade e com o
disposto no art. 187”.
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 Desapropriações: Art. 1228, § 3º, CC/02: “O proprietário pode ser
privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou
utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em
caso de perigo público iminente”. A segurança jurídica do proprietário
limita-se à certeza de que, desapropriado o bem, deverá receber
previamente uma justa indenização em dinheiro, ressalvada a
hipótese dos imóveis urbanos ou rurais que não estiverem alinhados à
sua virtual função social. Nos casos de requisição, ocorrendo dano à
coisa, haverá indenização a posteriori. Nessa última hipótese, o
pagamento será efetuado mediante títulos da dívida pública.
 Posse-trabalho: exige um conjunto de requisitos:
- O objeto deve consistir de extensa área;
- Posse ininterrupta e de boa-fé*, durante mais de cinco anos, por
considerável número de pessoas;
- Execução, pelos possuidores, em conjunto ou separadamente, de
obras ou serviços de interesse social e economicamente relevantes, a
critério do juiz.
* Caso os compossuidores estejam munidos de justo título, à vista do
parágrafo único, do art. 1201, CC/02, haverá presunção de boa-fé. 
- Possuindo esses requisitos, a propriedade poderá ser desapropriada
mediante justa indenização, consoante a previsão do art. 1228, §§ 4º
e 5º. O prazo para o pagamento deverá ser definido pelo juiz em sua
sentença. Quanto ao não pagamento, implicará a restituição da área
ao seu legítimo dono, uma vez que atribui aos compossuidores o
encargo da indenização.
- A matéria ainda encontra muitas incertezas, dada a não definição de
elementos importantes à plena cognição do instituto.
 Abrangência da propriedade do solo
- A ordem jurídica não dimensiona, matematicamente, a disponibilidade do
subsolo e do espaço aéreo, mas entende-se que deva corresponder ao
necessário à realização de projetos. 
- Art. 1.229, CC/02: “A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo
o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma
altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-
las”. OBS: ao mesmo tempo em que a lei tutela o proprietário quanto à
dimensão vertical útil, veda-lhe o cerceamento do uso por terceiros além desse
limite.
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- A proteção ao espaço aéreo e ao subsolo independe do estado em que se
encontre o solo.
- Art. 1.230, CC/02: “A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e
demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos
arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais. Parágrafo único. O
proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego
imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação
industrial, obedecido o disposto em lei especial”.
- O espaço aéreo, próprio para a navegação, é domínio da soberania nacional e
cabe à União legislar sobre as condições de seu uso. 
- Não haveria fundamentos legal para quem pretendesse impedir o trânsito de
aeronaves no espaço aéreo correspondente ao solo de sua propriedade. 
- Art. 1.232, CC/02: “Os frutos (são renováveis) e mais produtos (não são
renováveis) da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário,
salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem”.
 Descoberta
- Quem encontra coisa móvel alheia assume a obrigação de devolvê-la ao seu
dono ou possuidor. OBS: a coisa precisa ser perdida! (≠ res nullius -sem dono- e
res derelictae -abandonada-).
- Para a coisa ser considerada como perdida, indispensável que não continue na
esfera de poder do possuidor ou dono. A coisa deve ter o mínimo de valor
econômico.
- A descoberta é fato que instaura relação jurídica entre o dono ou possuidor e o
descobridor. Este assume a obrigação de devolver e, com adimplemento,
adquire o direito à recompensa. 
- É um fato não intencional.
- Se desconhecido o dono da coisa perdida, caberá ao inventor o esforço para
descobri-lo; baldados os esforços, deverá efetuar a entrega à autoridade
judiciária ou policial. Se a coisa impõe despesas forçadas ao inventor, caber-lhe-
á o direito de reavê-las de seu dono. Para tanto, poderá exercitar o direito de
retenção.
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AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
 Distinções fundamentais
- Como todo direito subjetivo, a propriedade, móvel ou imóvel, pressupõe um
título ou justa causa. Em qualquer ordenamento, o titulus adquirendi da
propriedade origina-se de um fato jurídico provocado pela natureza ou
manifestação de vontade humana.
- Há regulamentação distinta para a propriedade móvel e para a imóvel. Na
primeira, a aquisição faz-se pela tradição; já no segundo caso, se opera, via de
regra, pela transcrição do título em cartório do registro público.
- Existem algumas classificações de aquisição da propriedade, dentre elas:
 Aquisição originária e derivada: 
- A classificação da aquisição em formas originárias e formas derivadas implicará
em consequências práticas. 
 Aquisição originária: não há transmissão e, para todos os efeitos, o
histórico da propriedade inicia-se com o adquirente. O domínio se
apresenta isento de qualquer vicio anterior e o fato jurídico não é
ferrador do imposto de transmissão, uma vez que transmissão não há.
Nas palavras de Tartuce, “a propriedade começa do zero”. EX:
usucapião (divergência doutrinária) e a acessão natural. O STJ inclui
também nessa categoria a desapropriação judicial.
 Aquisição derivada: o adquirente assume o domínio em lugar do
transmitente e nas condições em que a propriedade mobiliária ou
imobiliária se encontrava. Eventuais limitações ou vícios que
maculavam a propriedade subsistem, apenas ocorrendo mudança
subjetiva no domínio. Somente na aquisição derivada verifica-se uma
relação de causalidade ente a aquisição e o anterior estado jurídico da
coisa.
- Na atualidade, tratando-se de imóveis, a aquisição corrente é derivada,
excetuadas as hipóteses de usucapião e desapropriação.
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 Aquisição inter vivos e causa mortis: pertencem ao modo derivado, como
a maioria das aquisições. A aquisição inter vivos ocorre entre pessoas
vivas, enquanto a causa mortes deriva do evento morte. Entre o evento
morte e a sucessão não existe hiato, uma vez que a aquisição é
instantânea, ainda que não se tenha definida a identidade do sucessor.
 Aquisição a título singular e universal
 Aquisição a título singular (sucessio in rem): adquire-se um bem ou um
conjunto individualizado de bens, não a totalidade de um patrimônio. EX:
aquisições inter vivos.
 Aquisição a título universal (sucessio in universum ius): o objeto da
aquisição é formado pela integralidade de um patrimônio, fato passível
de ocorrer na sucessão hereditária, quando seassumem também
obrigações. Não é imperioso que haja apenas um herdeiro, pois, havendo
dois ou maus, cada qual será adquirente a titulo universal e por cotas
ideais. 
 Aquisição a título gratuito e oneroso
 Aquisição a título gratuito: inexiste contraprestação, pois o transmitente é
movido por espirito de liberalidade. Art. 114, CC/02 (a interpretação deve
ser estrita – ex: doação pura). Havendo inadimplemento, o beneficiário
responde por simples culpa, enquanto a parte onerada, apenas por dolo,
à vista do disposto no art. 392.
 Aquisição a título oneroso: há ônus para quem transfere e para o
adquirente. Em caso de inadimplência, casa parte responde por culpa,
ressalvadas as exceções legais.
FORMAS 
ORIGINÁRIAS
ACESSÕES - ILHAS, 
ALUVIÃO, AVULSÃO, 
ÁLVEO ABANDONADO, 
PLANTAÇÕES E 
CONSTRUÇÕES
USUCAPIÃO
FORMAS 
DERIVADAS
REGISTRO IMOBILIÁRIO
SUCESSÃO 
HEREDITÁRIA
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 Usucapião
- Usucapião (ou prescrição aquisitiva) é modalidade de aquisição originária da
propriedade, móvel ou imóvel, e de outros direitos reais, mediante a posse
mansa e pacífica, com animus domini, e durante determinado prazo fixado em
lei.
- Possui duplo domínio de caráter: ao mesmo tempo em que o possuidor
adquire o domínio da coisa, o proprietário a perde.
- Forma-se pela propriedade ininterrupta da coisa, durante um tempo
determinado, que varia de acordo com a sua modalidade. No momento em que
o prazo se completa, ocorre a aquisição da propriedade. O procedimento judicial
é apenas uma formalidade necessária à obtenção do registro imobiliário.
- O direito pátrio não dispõe, especificamente, sobre a renuncia à usucapião,
mas prevê a perda em geral da propriedade por esse meio, como pode-se
observar no CC/02:
“Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a 
propriedade: (...)
II - pela renúncia;”
 Requisitos
- Existem aqueles comuns a todas as espécies e também os específicos, que
dependerão da espécie a qual se trata. OBS: os seguintes são os comuns!
- O preenchimento dos requisitos deve ser comprovado pelo usucapiente e por
todos os meios disponíveis. O conjunto das provas é que gera o convencimento
de que ocorreu a aquisição do imóvel pela usucapião. (EX: prova testemunhal de
antigos vizinhos).
- Devem ser respeitados, para adquirir-se a propriedade por intermédio de
usucapião: a) requisitos pessoais (capacidade do possuidor); b) requisitos reais
(referem-se à coisa e aos direitos suscetíveis de usucapião); c) requisitos formais
(guardam pertinência com a posse e seus predicados).
 Persona habilis
- Pessoa física ou jurídica, não havendo distinção entre nacionais e
estrangeiros (restrição em relação à propriedade rural – Lei nº 5.709/71).
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- Restrição aos incapazes (falta o affectio tenendi), a qual deverá ser
suprida por seus representantes legais.
 Res habilis
- Nem toda coisa é suscetível de ser usucapida. EX: bens públicos
(art.102, C/02). Por outro lado, as pessoas jurídicas de Direito Público
podem usucapir bens de domínio particular. Além disso, pode-se citar as
coisas extra commercium, excetuando-se as inalienáveis por disposição
testamentária ou convenção inter vivos.
- Divergência na doutrina quanto às terras devolutas (terrenos vagos e
alienáveis) e o condomínio edilício. No caso do último, entretanto, o STJ
entende em favor da admissibilidade da usucapião. 
- Não cabe ao usucapiente a prova de que o objeto da possa não
constitua bem público. De acordo com o STJ: “cabe ao Estado o ônus da
prova, quando alega ser pública a área objeto de usucapião”.
- A coisa precisa ser certa, determinada. No pedido deve ficar
individuada, descrita com todos os seus pormenores. Tratando-se de
imóvel rural, exige-se a planta da localidade, inclusive para que fique
estreme de duvida que não se trata de bem público.
 Possessio
- O elemento básico, fundamental à usucapião, é a posse que, na
definição de Ihering, consiste no “exercício de algum dos poderes
inerentes à propriedade”. Ela pode ser exercida pelo usucapiente
diretamente, bem como por seu representante ou procurador. 
- A posse mantém o mesmo caráter quando adquirida.
- A posse ad usucapionem deve ser mansa e pacifica, em outros termos,
sem oposição. Tal requisito exige que a posse seja pública, pois do
contrário, a oposição de interessados não será possível. Caso seja
adquirida por meio violento ou clandestino, o tempo só será contato
quando esses meios cessarem.
- A posse, para ser usucapiente, requer o animus domini, ou seja, a
intenção de dono pelo possuidor, não se caracterizando, dessa forma, a
detenção.
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 Tempus
- Para produzir efeitos jurídicos, o tempo deve estar associado com outros
fatores.
- Na prescrição aquisitiva, o que se opera no tempo é o elemento posse.
A duração do tempo diferirá de acordo com a modalidade de usucapião,
que levará em conta a importância econômica do objeto e a justiça social,
por exemplo.
- A posse deve ser contínua, sem interrupções.
- Art. 1.244, CC/02: “Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao
devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a
prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”.
- Caso o possuidor, após algum tempo de exercício de posse, abandone a
coisa, eventual retomada não o beneficiará com o aproveitamento do
período anterior. O tempo útil à usucapião começa a ser computado no
dia seguinte ao assenhoreamento da coisa e se completa no dia em que o
prazo se totaliza.
- STJ: o prazo deve completar-se antes do ajuizamento da ação. Nada
impede que o possuidor, após a extinção do feito e já integralizado o
tempo, proponha uma nova ação. 
- Na comprovação do tempus pelo usucapiente, importante é a
caracterização da época em que se verificou o primeiro e o último ato de
exercício da posse. O tempo intermediário deve ser presumido, cabendo
a qualquer interessado provar a interrupção da posse bem como a
oposição.
 Fundamentos
 Segurança jurídica:
- EX: Se uma propriedade encontra-se em nome de “A”, mas é “B” quem
se apresenta e age como dominus, exercitando continuamente a posse,
tem-se uma situação prejudicial ao comércio jurídico.
- Esse quadro de incertezas gera instabilidade econômica. A
regularização, mediante a unificação da posse e domínio, interessa
diretamente ao possuidor e, indiretamente, à própria sociedade, uma vez
que traz diversos problemas de ordem fática. 
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 Justiça social:
- Dada a função social da propriedade, o descaso ou negligência do
proprietário, deixando o imóvel em estado de abandono, constitui um
motivo de preocupação da sociedade, que se preocupa cada vez mais, em
face do permanente crescimento dos índices demográficos, com o
aproveitamento da utilidade e capacidade produtiva em geral das terras e
das unidades edificadas. Em contrapartida à omissão, o possuidor
apropriou-se da coisa, mantendo-a publicamente e revelando interesse
em tirar proveito de sua utilidade.
- Para Aubry e Rau, o fundamento da usucapio se encontra na necessidade de se
garantir a estabilidade do domínio.
 Usucapião extraordinária
- Existem dois tipos de usucapião extraordinária.
Art.1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição,
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
- No dispositivo acima mencionado houve diminuição do prazo em relação ao
antigo CC.
- O usucapiente, durante o prazo, deve exercer a posse com animis domini,
continuamente e sem oposição.
- Não se exige o título e a boa-fé uma vez que eles já são presumidos (presunção
absoluta).
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos
se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou
nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- Nesse caso, o possuidor poderá ter imóveis; não se exige a prova negativa de
domínio.
- Importante perceber que, para o fundamente moradia, somente a pessoa física
pode usucapir. Sob outros fundamentos, as pessoas jurídicas podem usucapir
(realização de obras ou de posse-trabalho).
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- Na questão de serviços de caráter produtivo o maior beneficiado é o homem
do campo.
- O prazo de dez anos citado no parágrafo único deve começar a contar a partir
do momento em que haja o preenchimento de pelo menos um dos requisitos
legais.
- Relativamente a acessio possessionis, embora o art. 1.243 a permita,
genericamente, sem nenhuma exceção, há autores que não reconhecem a
admissibilidade, quando o fundamento for morada habitual. OBS: A soma de
posse, também conhecida como accessio possessionis, permite que o possuidor
junte a sua posse à de seu antecessor, para fins de contagem do lapso temporal
exigido para a implementação da usucapião.
- Na usucapião opera-se a aquisição da propriedade com o preenchimento dos
requisitos previsto para a modalidade (haverá fato jurídico gerador do direito de
propriedade).
- Cumpre ao interessado requerer, em juízo, a declaração de seu direito,
mediante sentença, a qual, após o trânsito em julgado, constituirá título a ser
registrado no Cartório do Registro de Imóveis.
 Ususcapião pro labore
- Sentido social da propriedade e imperativos de justiça social.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de
terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe-á a propriedade.
- Além dos requisitos gerais, deverá atender o possuidor: 
 Status negativo do domínio: certidão negativa do cartório de registro
de imóveis 
 Prazo de posse: tempo mínimo de 5 anos (posse com animus domini,
sem interrupção, mansa e pacífica). OBS: o CC permite a acessio
possessionis. 
 Imóvel rural e sua dimensão
 Trabalho produtivo e moradia: a habitação tanto pode preexistir à
posse ou ser edificada pelo possuidor. O prazo prescricional 
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 Usucapião habitacional
- Com esse tipo de usucapião, o legislador pretende atenuar as dificuldades de
acesso à casa própria e diminuir o grau de distorção existente na distribuição de
riqueza, favorecendo a justiça social.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem
ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
- Refere-se não apenas à aquisição do título de domínio, mas também à
concessão de uso, que se aplica a terreno dominical do Poder Público.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.
- Não há permissão à acessio possessionis, uma vez que o requerente encontra-
se impossibilitado de usucapir pela segunda vez.
- São requisitos específicos:
 Posse mínima de cinco anos;
 Status negativo de domínio
 Área urbana não superior a duzentos e metros quadrados
(definição pelo Estatuto da Cidade). OBS: caso seja uma construção
edilícia, cuja base apresente-se numa área inferior a 250 m², não
haveria aquisição de toda a propriedade e não exatamente pela
área construída, mas pelo fato do possuidor, presumidamente, não
atender à exigência de morada, por si ou por sua família, na ampla
extensão do prédio. Nesse caso, haveria a restrição da área àquela
correspondente à necessidade de quem ocupa o imóvel e, desde
que fisicamente possível, a divisão ou o desmembramento. (≠
prédio de dois pavimentos).
 Utilização do imóvel para residência própria ou de sua família 
 A res habilis há de ser imóvel localizado em área urbana
(zoneamento estabelecido em leis municipal
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 Pessoa física como usucapiente 
 Usucapião ordinária
- A boa-fé e o justo título distinguem a usucapião ordinária da extraordinária.
- Possui duas subespécies, que constam no caput e no parágrafo único do artigo
seguinte:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que,
contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por
dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o
imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
 Usucapião coletiva 
- Modalidade instala pelo Estatuto da Cidade, que visa atender situações
especialíssimas, mascadas, de um lado, pela precariedade de habitações
disponíveis e, de outro, pela pobreza que atinge ampla camada da população.
- O imóvel usucapiendo deve situar-se em zona urbana e ocupar área superior a
duzentos e cinquenta metros quadrados. A posse deve ser exercida por pessoas
de baixa renda e que vivam coletivamente no local, sem divisão interna de
espaço, de modo que não se possa identificar o terreno de cada um. Os
interessados não podem ser proprietários de qualquer imóvel urbano ou rural.
O prazo estabelecido para a posse, ininterrupta e sem oposição, é de cinco.
Como se observa, não exige justo titulo e boa-fé dos possuidores. A acessão das
posses é permitida, desde que contínuas. 
- A ação de usucapião coletiva pode ser ajuizada por qualquer possuidor,
isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; pelos
possuidores, em estado de composse e por associação de moradores da
comunidade, como substituto processual.
 Usucapião por abandono de lar
- O ponto de partida para se cogitar sobre essa modalidade de usucapião é o
abandono involuntário e injustificado do lar por um dos consortes, pelo tempo
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mínimo de 2 anos, período no qual o consorte abandonado deve exercer
continuamente a posse.
 Objeto e propriedade: imóvel urbano de área não superior a 250 m² e de
propriedade comum ao casal
 Abandono do lar: o abandono há de ser voluntário e injustificado, sendo
fundamental, pois, a verificação do elemento culpa (deve ser doex-
consorte que deixou o lar).
 Usucapiente: ex-cônjuge ou ex-companheiro que foi abandonado.
 Ação de usucapião – procedimento
- Olhar em Nader (pagina 140).
 Registro do título
- A modalidade mais frequente de aquisição da propriedade imobiliária é a
tradição solene, que se opera pelo registro do título translativo no Registro de
Imóveis.
- As regras pertinentes aos registros públicos, dada a sua amplitude e riqueza de
informações devem ser objeto de lei específica, não se alojando no Código Civil.
A ele cabe apenas o referencial básico, como a exigência do registro público para
a transmissão de domínio inter vivos. 
- Art. 481, CC/02: o contrato de compra e venda não possui o condão de
transferir o domínio, havendo apenas transferência de propriedade. O direito
real nasce com o registro.
 Presunção de domínio 
- Caráter formal: assegura a indicação de todos os dados relevantes à
identificação do imóvel, titularidade do domínio e eventuais ônus reais. Essa
característica, acrescida da publicidade das anotações, favorece a segurança
jurídica de quem pretende fazer negócios imobiliários.
- O registro público gera uma presunção juris tantum de domínio, ou seja, as
anotações registrais prevalecem enquanto não se prove o contrário em juízo. 
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Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento,
o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
 Processo de registro
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se
apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no
protocolo.
- OBS: o protocolo é um livro, o qual se destina à anotação diária dos títulos que
entram em cartório.
- OBS: o oficial de registro possui o dever de verificar se o título reveste-se das
formalidade leais que lhe são inerentes, abrindo oportunidade ao apresentante,
se for o caso, para sanar lacuna.
- A aquisição da propriedade se opera no momento da prenotação, pois os
efeitos jurídicos do registro retroagem àquele ato. Ao ser prenotado, o
documento recebe um número correspondente à ordem de apresentação.
Dessa forma, havendo um conflito, terá prioridade aquele que possuir o número
mais baixo. Caso formalizados em escrituras públicas, onde constem dia e hora
da celebração do ato negocial, o registro de tais títulos não obedecerá tal
critério, prevalecendo a ordem das lavraturas.  princípio da prioridade.
- Devem ser respeitadas certas formalidades: a) com descrição, as unidades, por
sua localização, medidas, confrontações, eventuais acidentes geográficos; b) a
titularidade; c) ônus reais (hipoteca, anticrese, servidão, usufruto) e penhora.
Constada qualquer divergência, a parte interessada poderá requerer, em juízo, a
devida retificação.
 Matrícula, registro, averbação e cancelamento
- A matrícula é a identificação do registro, feita por um número. Este não se
altera diante de sucessão de titularidades. 
- Dá-se a unificação de matrículas de dois ou mais imóveis quando todos
pertencerem ao mesmo dono e forem contíguos, sendo extintas as matrículas
anteriores. A unificação se faz por requerimento do titular, quanto então a
matrícula passa a ser identificada por outro número. 
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- Havendo desmembramento de terreno, a parte destacada deverá receber
matrícula própria, enquanto que a remanescente conservará a primitiva.
- Objeto do registro é o título, de acordo com a interpretação do Código Civil
(divergência na doutrina; sua maioria prega que são direitos, outros pregam que
são fatos jurídicos).
- Pela averbação, são feitas anotações à margem do registro, consignando dados
importantes, como retificações de nome ou metragem, extinção de direitos
reais, etc.
- A matrícula, o registro e a averbação são suscetíveis de cancelamento, seja por
decisão judicial ou por iniciativa dos interessados e na forma legal prevista. No
caso da matrícula, o cancelamento ocorre nas hipóteses de fusão ou quando,
mediante alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido. O registro
pode ser cancelado na integra ou parcialmente.
 Responsabilidade civil dos oficiais 
- Os atos de registro público são praticados por oficiais e prepostos, mediante
delegação do poder público. As atividades são exercidas em caráter privado.
Desse ponto que surge uma divergência quanto à responsabilidade do Estado:
Humberto Theodoro Jr. afirma que não existe, enquanto Caio Mário diz que o
Estado possui responsabilidade.
 Acessão
- Um dos modos originários de aquisição da propriedade.
- Do ponto de vista físico, forma-se pela ampliação do objeto de domínio. Este é
acrescido por força da natureza (formação de ilhas, aluvião, avulsão, álveo
abandonado) ou ação humana (construção, plantação).
- Orlando Gomes + Sílvio Rodrigues + Jefferson Daibert: identificam a acessão
não apenas pelo aumento do volume, mas também pelo do valor da coisa
principal. Ter-se-ia, assim, uma acessão qualitativa ao lado da quantitativa. A
valorização do imóvel ou a eliminação de charcos e brejos são exemplos dados
de acessão qualitativa. 
- Ao atribuir o domínio do todo ao proprietário da coisa que se ampliou, o
legislador pretendeu evitar a formação de condomínio, criando, ao mesmo
tempo, mecanismo de ressarcimento, a fim de evitar o enriquecimento ilícito. 
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- Requer quatro condições para se caracterizar: a) que se trate de duas coisas
materiais distintas; b) que uma seja mais importante do que a outra (principal e
acessória); c) a existência de um liame material entre ambas; d) que as duas
coisas pertençam a proprietários diversos antes de se unirem.
 Espécies
- Geralmente, são divididas em duas espécies: natural, que se origina
espontaneamente de movimentos ou ação da natureza (engloba a formação de
ilhas, a aluvião, o álveo abandonado) e a industrial ou intelectual, decorrente do
engenho humano e refere-se às edificações e plantações. Alguns defendem,
ainda, a acessão mista.
- Há espécies referentes ao objeto: a) de imóvel a imóvel; b) de móvel a imóvel;
c) de móvel a móvel.
 Ilhas
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou
particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros,
observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos
sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens,
na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas
partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens
consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse
mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio
continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos
quais se constituíram.
- Não se opera acessão em rios navegáveis, uma vez que são públicos e
pertencem à União ou aos Estados. Aplicando-se o argumento a contrario sensu,
tem-se que as ilhas e lagos interiores pertencem aos Estados.
- Observar as regras da página 153 de Nader.
 Aluvião
- A aluvião se forma de um modo latente, não ostensivo, imperceptivelmente.
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Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente,
por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes
(aluvião própria), ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos
donos dos terrenos marginais, sem indenização (aluvião imprópria).
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios
de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da
testada de cada um sobre a antiga margem.
- São três os requisitos para a aluvião: entre os terrenos a serem acrescidos e a
corrente de água deve haver contiguidade; b) acréscimos aos terrenos em
decorrência do movimento das águas; c) fenômeno de formação lenta e
progressiva.
- Na aluvião ocorre um enriquecimento sem causa, pois os proprietários que se
beneficiam com a ampliação de suas terras não se obrigam a indeniza outrem,
uma vez que não há conhecimento do lugar de onde provêm os acréscimos.
 Avulsão
- Diferente da aluvião, que ocorre lentamente, a avulsão ocorre pelo
deslocamento súbito de uma porção de terras, que passa de um imóvel para
outro, pertencentes a proprietários diversos. 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra
se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá
a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou,
sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o
dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a
que se remova a parte acrescida.
- Segundo a doutrina, caracteriza-se por dois elementos: a) identificabilidade da
porção de terra deslocada; b) deslocamento repentino. 
- Se a terra não aderiu ao novo terreno, haverá de ser devolvida (art. 1233,
CC/02).
- A aquisição do domínio exige a indenização do titular da propriedade
desfalcada, mas se este não pleiteia em juízo no espaço de um ano, o seu direito
cessa.
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