Aula 27

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DIREITO CIVIL
Coisas – Parte I
Livro Eletrônico
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CÓDIGO:
231023541224
CARLOS ELIAS
Consultor Legislativo do Senado Federal na área de Direito Civil, Processo Civil e 
Direito Agrário (único aprovado no concurso de 2012). Advogado. Parecerista. Árbitro. 
Ex-Advogado da União (AGU). Ex-Assessor de Ministro do STJ. Doutor e mestre em 
Direito na Universidade de Brasília (UnB). Bacharel em Direito na UnB (1º lugar no 
vestibular de Direito na UnB 1º/2002). Pós-graduado em Direito Notarial e de Registro. 
Pós-graduado em Direito Público. Professor de Direito Civil e de Direito Notarial e 
de Registral. Membro da Academia Brasileira de Direito Civil (ABDC). Fundador do 
Instituto Brasileiro de Direito Contratual (IBDCont).
 
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Coisas – Parte I
Carlos Elias
SUMÁRIO
Apresentação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Coisas – Parte I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1. Noções Gerais de Direitos das Coisas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2. Propriedade e Domínio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
3. Noções Gerais de Direitos reais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
4. Teoria Realista vs Teoria Personalista . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
5. Princípios dos Direitos Reais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
5.1. Princípio da Taxatividade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
5.2. Princípio do Absolutismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
5.3. Princípio da Prevalência (Prior in Tempore, Potio in Iure) . . . . . . . . . . . . . . . 14
6. Constituição de Direitos Reais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
7. Poderes Inerentes à Propriedade e a Plasticidade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
8. Classificação da Propriedade quanto à Plenitude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
9. Princípio da Perpetuidade do Direito Real de Propriedade . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
10. Princípio da Exclusividade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
11. Direitos Reais em Espécies: Noções Gerais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
12. Direito Real de Propriedade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
12.1. Noções Gerais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
12.2. Descoberta (Antiga “Invenção”) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
12.3. Aquisição Imobiliária . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
12.4. Acessão sobre Imóveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
12.5. Construção ou Plantação em Terreno Alheio e a Acessão Inversa . . . . . . . 31
12.6. Construção Parcialmente em Terreno Alheio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
12.7. Aquisição Mobiliária . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
12.8. Ocupação, Tesouro, Especificação e Acessão de Móvel a Móvel (Confusão, 
Comistão e Adjunção) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
12.9. Extinção . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
 
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13. Imissão Provisória na Posse e Respectivas Cessão ou Promessa de Cessão . . . 36
14. Direito Real de Laje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
14.1. Noções Gerais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
14.2. Mesma Pessoa como Titular da Construção-Base e das Lajes . . . . . . . . . . 42
14.3. Lajes Sucessivas (Graus de Laje) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
14.4. Dispensa de Entrada para as Lajes e a Aplicação do Direito de Vizinhança 43
14.5. Natureza Jurídica: Direito Real sobre Coisa Própria ou Alheia? Questões 
Práticas: Tributos Reais (IPTU Etc.), Ônus Reais etc. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
14.6. Observância da Legislação Urbanística e a Qualificação do Título pelo 
Cartório de Imóveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
14.7. Titularidade do Solo: Ausência de Frações Ideais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
14.8. Condomínio Necessário sobre Partes Comuns do Edifício: Consequências 
Práticas e Regras de Administração . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
14.9. Direito de Preferência . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
14.10. Extinção da Laje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
14.11. Procedimento no Cartório de Registro de Imóveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
14.12. Direito Real de Aquisição . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
resumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Questões de Concurso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Gabarito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Gabarito Comentado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
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Construção
Já tivemos a oportunidade de explicitar o modo de constituição dos direitos reais sobre 
imóveis (registro no Cartório, como regra) e móveis (tradição, como regra) ao tratarmos 
de conceitos gerais de Direitos Reais. A aquisição da propriedade, como regra geral, deve 
observar o que foi lá exposto.
O direito real de propriedade pode ser adquirido por: (1) transmissão: decorre de um 
ato jurídico translativo, como um contrato de compra e venda, uma dação em pagamento, 
uma arrematação em leilão judicial etc.; (2) sucessão causa mortis: a transmissão ocorre 
na forma do art. 1.789 e ss do CC; (3) usucapião; (4) legitimação fundiária: ocorre no caso 
de regularização fundiária urbana na forma do art. 23 da Lei n. 13.465/2017; (5) acessão: 
o objeto da propriedade é ampliado em razão de um acréscimo decorrente da natureza 
(acessão natural) ou da conduta humana (acessão artificial).
Quanto à transmissão, remetemos ao que foi exposto quando tratamos de modo de 
constituição dos direitos reais.
No tocante à sucessão causa mortis, o art. 1.784 do CC estabelece que, no momento da 
morte, os herdeiros adquirem a propriedade do falecido (princípio da Saisine).
Em relação ao usucapião, deixamos para aprofundar o tema quando formos tratar de 
posse, na medida em que o usucapião decorre do exercício de uma posse ad usucapionem.
Quanto à legitimação fundiária, trata-se de uma forma de aquisição originária da 
propriedade utilizada em regularização fundiária urbana da Lei n. 13.465/2017.
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12 .4 . ACeSSÃo SoBre IMÓveIS12 .4 . ACeSSÃo SoBre IMÓveIS
Amigos e amigas, vejam esta questão antes de tudo:
014. 014. (IBFC/ANALISTA/TJPE /2017/ADAPTADA) A avulsão ocorre quando o indivíduo, trabalhando 
em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova cuja propriedade será sua.
A questão está “errada”, porque ela define a especificação (criar espécie nova a partir de 
uma matéria-prima bruta - arts. 1.269 ao 1.271, CC), e não a avulsão, que é o aumento de 
um imóvel pelo deslocamento violento de uma porção de terra (art. 1.251, CC).
Errado.
015. 015. (PGR/PROCURADOR DA REPÚBLICA/PGR/2017) Ao deslocamento de uma porção de 
terra, por força natural violenta, desprendendo-se de um prédio para se juntar a outro, 
dá-se o nome de:
a) aluvião.
b) álveo.
c) achado.
d) avulsão.
O gabarito é letra “D”, por definir a avulsão, que é disciplinada no art. 1.251 do Código Civil.
Letra d.
016. 016. (FAUEL/PROCURADOR/PREFEITURA PARANAVAÍ/2018) A aluvião diz respeito aos 
acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais 
ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, os quais pertencem 
aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
A questão está “correta” por definir a aluvião (art. 1.250, CC).
Certo.
017. 017. (IBFC/JUIZ/TRF2/2018) Dez anos atrás o Município de São Paulo realizou obra que 
acabou por definir novo traçado ao rio Tietê, cujas águas abandonaram parte do antigo 
leito e passaram a correr em outra região. Com o desvio do rio e consequentemente 
esvaziamento das águas, a “Sociedade Especial Veículos e Peças Ltda” que era proprietária 
de terreno localizado às margens do antigo traçado do rio Tietê, tomou posse da área do 
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álveo descoberto que ficava no limite de sua testada, totalizando 791,5 m2. Dois sujeitos 
se insurgiram contra tal ocupação: a) o dono do imóvel ribeirinho localizado na mesma 
direção da Sociedade, mas na outra margem; b) o Município de São Paulo. Assinale a 
alternativa correta:
a) a propriedade do álveo abandonado é do Município.
b) ambos os proprietários ribeirinhos têm direito à metade do terreno descoberto pelo 
álveo abandonado.
c) o Município de São Paulo terá que desfazer a obra para que seja retomado o curso do rio Tietê.
d) nenhum dos insurgentes tem razão.
e) a área passou a ser considerada res nullius.
O gabarito é letra “A”, pois o Rio Tietê é um rio navegável e, como tal, é um bem público. Logo, 
os proprietários ribeirinhos não podem ser apropriar do seu álveo. No tocante ao Rio Tietê, 
esse rio é estadual, mas, apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu que o 
município de São Paulo (e não o Estado de São Paulo) se apropriasse do álveo descoberto 
como forma de compensação com os gastos feitos com o desvio do curso do Rio Tietê 
(STJ, REsp 330.046/SP, 2ª Turma, Rel. Ministro Franciulli Netto, DJ 11/04/2005). No mesmo 
sentido, convém lembrar o art. 27 do Código das Águas (Decreto n. 24.643/1934:
Art. 27. Se a mudança da corrente se fez por utilidade pública, o prédio ocupado pelo novo 
álveo deve ser indenizado, e o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que 
se compense da despesa feita.
Letra a.
Vamos tratar mais do assunto.
Acessão é acréscimo. Imóvel por acessão é aquele que foi acrescido ao imóvel por 
natureza (que é o solo). A acessão é uma hipótese de aquisição da propriedade imobiliária 
por implicar uma expansão horizontal ou vertical ou um adensamento do solo em razão de 
um acréscimo de área, de uma construção ou de uma plantação.
A acessão pode ser classificada como: acessão natural ou acessão artificial.
A acessão natural em imóveis é o acréscimo de terra decorrente de fenômeno natureza. 
Ocorre em situações de imóveis banhados por um rio não navegável. Se o rio for navegável, 
não haverá acessão em razão do fato de o seu álveo (o leito) ser bem público, conforme 
Código das Águas (arts. 2º, 8º e 10 do Decreto n. 24.643/1934).
As espécies de acessões naturais sobre imóveis são estas:
a. Aluvião (art. 1.250, CC; arts. 16 ao 18, Código de Águas): é o acréscimo vagaroso e 
lento de terra às margens de um imóvel banhado por um rio não navegável, ocasionando 
o aumento da superfície. Nesse caso, o dono do imóvel adquire esse terreno adicionado 
(= terreno aluvional) sem ter de pagar indenização a outrem, ainda que o acréscimo tenha 
decorrido do fato de a corrente de águas ter deslocado terras do imóvel deste
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b. Avulsão (art. 1.251, CC; arts. 19, 20 e 28 do Código de Águas): no vernáculo, avulsão 
significa o ato de extrair ou arrancar algo com violência. No Direito, avulsão é o acréscimo 
de uma porção de terra a um terreno que foi arrancada abruptamente de outro terreno por 
força natural violenta, a exemplo de uma violenta corrente de água de um rio. Na avulsão, 
um imóvel perde abruptamente uma porção de terra e reduz sua superfície, ao passo que 
outro imóvel recebe essa porção de terra destacada e aumenta a superfície. Nesse caso, 
o dono do imóvel desfalcado pode, às suas próprias expensas, retomar a porção de terra 
perdida, desde que: (1) não tenha transcorrido o prazo decadencial de 1 ano e (2) o dono 
do imóvel beneficiado não exerça o seu direito de apropriar-se da porção de terra pagando 
uma indenização.
c. Formação de ilha (art. 1.249, CC; art. 23, Código de Águas): se uma ilha se formarem rios não navegáveis, a propriedade dela será dos proprietários dos terrenos frontais e 
marginais na proporção de sua testada (= sua frente), até a linha imaginária que divide o 
álveo em partes iguais.
d. Álveo abandonado (art. 1.252, CC; arts. 26 e 27, Código de Águas): álveo é o leito (“o 
fundo”) do rio. Se a água do rio evapora ou desvio o seu curso, o álveo metaforicamente 
ficou abandonado. Grosso modo, álveo abandonado é quando o rio seca e, com emersão do 
leito, há um aumento dos terrenos marginais. Essa forma de acessão só se dá com rios não 
navegáveis, pois, se o rio for navegável, o leito do rio é considerado bem público. Explicando 
de forma mais técnica, se o rio não navegável secar ou desviar seu curso emergindo o álveo, 
os proprietários dos imóveis ribeirinhos passarão a ser titulares desse álveo na proporção da 
respectiva testada até a linha média, sem ter de indenizar terceiros cujos imóveis tenham 
sido total ou parcialmente submersos pelo desvio do curso do rio.
A acessão artificial diz respeito à plantação e à construção.
Ao construir uma edificação ou realizar uma plantação, o terreno é ampliado: a construção 
e a plantação incorpora-se ao solo, conforme a regra romana da superfície solo cedi 
(traduzindo, a superfície – entendido como tudo quanto é construído ou plantado nela – é 
acrescida ao solo). Daí decorre a presunção de que construções e plantações foram feitas 
pelo proprietário do imóvel, salvo prova em contrário (art. 1.253, CC).
No caso de construção, essa construção tem de ser averbada na matrícula do imóvel 
no Cartório a fim de retratar a situação atual do bem. A averbação, porém, é meramente 
declaratória, pois a aquisição da construção ocorreu no momento em que ela foi realizada.
12 .5 . CoNStrUÇÃo oU PlANtAÇÃo eM terreNo AlHeIo e A ACeSSÃo 12 .5 . CoNStrUÇÃo oU PlANtAÇÃo eM terreNo AlHeIo e A ACeSSÃo 
INverSAINverSA
Os arts. 1.255 ao 1.259 do Código Civil estabelecem regras para situações em que alguém 
planta ou constrói em terreno alheio.
Em regra, é assegurado direito de indenização a quem planta ou constrói de boa-fé em 
terreno alheio.
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Excepcionalmente, porém, esse construtor de boa-fé poderá reivindicar a propriedade do 
terreno alheio, pagando indenização, desde que a construção exceda demasiadamente o valor 
do terreno. Trata-se do que a doutrina denomina de “acessão inversa”, nome assim cunhado 
pelo fato de está ocorrendo o inverso do usual: o solo é que está cedendo diante da construção. 
Cuida-se de uma exceção ao princípio da superfície solo cedit (art. 1.255, parágrafo único, CC).
O construtor ou plantador de má-fé é totalmente desprestigiado: perde tudo quanto 
acresceu sobre terreno alheio. O dono do terreno se apropriará da construção e da plantação 
sem ter de indenizar nada.
Se ambos estavam de má-fé – tanto o construtor quanto o dono do terreno –, o construtor 
poderá pleitear indenização pelo valor da construção que perderá em proveito do dono do 
terreno (art. 1.256, CC). E, se a matéria-prima usada pelo construtor de má-fé pertencer 
a terceiro, este poderá pedir a indenização da matéria-prima do dono do terreno caso não 
consiga obtê-la desse construtor de má-fé (art. 1.257, CC).
12 .6 . CoNStrUÇÃo PArCIAlMeNte eM terreNo AlHeIo12 .6 . CoNStrUÇÃo PArCIAlMeNte eM terreNo AlHeIo
Há hipóteses em que uma construção é feita em parte do terreno vizinho.
Se a invasão for expressiva, ou seja, for superior a 20% do imóvel vizinho, será assegurado 
ao construtor de boa-fé a acessão inversa: ele poderá adquirir a propriedade do solo invadido 
mediante pagamento de valor que não apenas repara a perda do terreno e a desvalorização 
da área remanescente, mas também evita o enriquecimento sem causa do invasor com a 
valorização que a construção teve com a invasão. Se, porém, o construtor estava de má-fé, a 
punição é severa: ele não nada poderá pleitear indenização, terá de demolir a área invadida e, 
ainda por cima, terá de pagar indenização em dobro (art. 1.259, CC). A demolição aí se justifica 
pelo fato de a invasão ter sido muito expressiva a ponto de prejudicar demasiadamente o 
dono do imóvel invadido, que ficará com uma área remanescente bem menor.
O art. 1.258 do CC é menos severo quando a invasão da construção não for expressiva, 
ou seja, for inferior a 20% do imóvel vizinho. Ele garante a “acessão inversa” ao construtor 
se o valor da construção exceder consideravelmente o da área invadida e se a demolição 
comprometer a estrutura do restante da construção. A acessão inversa aí é deferida mesmo 
ao construtor de má-fé. Entretanto, se o construtor estava de má-fé, o valor da indenização 
será dez vezes mais do que o dano efetivamente causado, ou seja, será o décuplo do valor 
correspondente ao valor da área perdida com o valor da área remanescente. Não se incluirá 
no valor da indenização a valorização que a construção obteve com a invasão, pois, apesar 
de isso aparentar ser um enriquecimento sem causa, a porção de área invadida é pequena, 
ao contrário do que sucede na hipótese de a invasão exceder a 20% do terreno vizinho.
Parcela substancial da doutrina é mais severa contra o construtor de má-fé, entendendo 
que a acessão inversa que o art. 1.258 do CC lhe assegura mediante o pagamento do 
décuplo da indenização depende de um outro requisito implícito: a necessidade de proteger 
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terceiros de boa-fé. É o caso, por exemplo, de uma incorporadora maliciosa que, construindo 
dolosamente mediante invasão de mais de 20% do terreno vizinho, já vendeu apartamentos 
“na planta” para consumidores de boa-fé. Nesse caso, apesar da má-fé, a incorporadora 
poderá adquirir a propriedade do solo invadido, pagando indenização em décuplo. Esse é o 
enunciado n. 318/JDC: “O direito à aquisição da propriedade do solo em favor do construtor 
de má-fé (art. 1.258, parágrafo único) somente é viável quando, além dos requisitos explícitos 
previstos em lei, houver necessidade de proteger terceiros de boa-fé”.
12 .7 . AQUISIÇÃo MoBIlIÁrIA12 .7 . AQUISIÇÃo MoBIlIÁrIA
Assim como sucede com os imóveis, a aquisição de direito real sobre móvel também 
ocorre com (1) a transmissão por tradição, (2) a sucessão causa mortis e (3) o usucapião.
Não há o que acrescer no tocante à transmissão por tradição e à sucessão causa mortis, 
remetemos ao que escrevemos quando cuidamos de modo de constituição dos direitos reais.
No caso de usucapião de móveis, ele é tratado nos arts. 1.260 ao 1.262 do CC.
12 .8 . oCUPAÇÃo, teSoUro, eSPeCIFICAÇÃo e ACeSSÃo De MÓvel A MÓvel 12 .8 . oCUPAÇÃo, teSoUro, eSPeCIFICAÇÃo e ACeSSÃo De MÓvel A MÓvel 
(CONFUSÃO, COMISTÃO E ADJUNÇÃO)(CONFUSÃO, COMISTÃO E ADJUNÇÃO)
Figuras de aquisição 
específicas para 
móveis
Ocupação Apropriar-se de coisa sem dono ou abandonada
Achado de 
tesouro Coisa precisosa escondida e de dono desconhecido
Especificação Dar forma (espécie) a uma matéria-prima bruta
Acessão de 
móvel a móvel
Confusão (mistura de coisas líquidas)
Comistão (mistura de coisas sólidas)
Adjunção (justaposição de coisas sólidas ou de coisa 
líquida com sólida de modo a se tornar inseparáveis)
Há, porém, figuras de aquisição específicas para móveis, a saber:
a. ocupação: é apropriar-se de coisa sem dono (res nullius) ou abandonada (res derelicta),conforme art. 1.263 do CC.
b. Achado de tesouro: quem encontra coisas preciosas escondidas e de dono desconhecido 
tem direito a se apropriar dela, dividindo-a, por metade, com o dono do terreno (arts. 1.264 
ao 1.266, CC).
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c. Especificação: quem, trabalhando um matéria-prima, dá-lhe uma forma específica é o 
especificador, como no caso de alguém que transforma argila em escultura ou tinta em uma 
pintura. Se a matéria-prima era alheia e a nova espécie não for redutível, o especificador 
de boa-fé se torna dono da coisa, mas deverá indenizar a matéria-prima. A má-fé do 
especificador, porém, é punida, pois ele perderá tudo ao dono da matéria-prima sem poder 
reivindicar indenização alguma pelo trabalho que fez, salvo uma única exceção: a hipótese 
de o valor da espécie nova exceder consideravelmente o da matéria-prima. Nesse caso 
excepcional, o especificador de má-fé se torna dono, mas pagará indenização (arts. 1.269 
ao 1.271, CC).
d. Acessão de móvel a móvel: um móvel pode ser acrescido a outro móvel nos casos de: 
(d.1) confusão: mistura de coisas líquidas, como a mescla do conteúdo de dois tonéis de 
óleo em um único tonel; (d.2) comistão: mistura de coisas sólidas, como a mescla de grãos 
de arroz que estavam separados; e (d.3) adjunção: justaposição de coisas sólidas ou de coisa 
líquida com sólida de modo a se tornar inseparáveis, a exemplo da pintura de uma parede 
(tinta + parede) ou de um colar de diamantes, que é fruto da justaposição dos diamantes ao 
colar. No caso de as coisas misturadas pertencerem a pessoas diversas, deve-se separá-las 
para restituição aos respectivos donos, mas, se tal for inviável, formar-se-á um condomínio 
tradicional sobre a coisa e cada um ficará com uma fração ideal proporcional ao valor de 
sua coisa. Não haverá a formação do condomínio se uma das coisas puder ser considerada 
principal, pois aí o dono da coisa principal ficará com a propriedade de tudo, indenizando 
os demais, tudo em razão da regra de que o acessório segue o principal (art. 1.272, § 2º, 
CC). Se a mistura foi feita de má-fé por um indivíduo, este terá de indenizar os demais, 
que, além da indenização, poderão escolher entre ficar com a propriedade da coisa final 
(caso em que o valor da coisa será abatido do montante da indenização) ou renunciá-la 
para receber uma indenização integral (arts. 1.272 ao 1.273, CC).
Cabe um esclarecimento. Se um móvel se mistura a outro e forma uma espécie nova, 
não se aplicarão as regras de acessão de móvel a móvel, e sim as regras de especificação. É 
isso que pretendeu consignar o art. 1.274 do CC, que, por falha de redação legislativa, fez 
remissão a dispositivos totalmente desconexos, como alerta Flávio Tartuce.
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12 .9 . eXtINÇÃo12 .9 . eXtINÇÃo
Extinção do 
direito real de 
propriedade
Por ato de 
vontade do 
proprietário
Alienação
Abandono
Renúncia
Por ato de 
império do 
Estado
Desapropriação
Pela perda do 
objeto do 
direito real
Perecimento
Antes de tudo, veja esta questão:
018. 018. (VUNESP/TITULAR DO CARTÓRIO/TJSP/2018) Configurado o inequívoco abandono pelo 
proprietário de bem imóvel com valor superior a trinta salários-mínimos, nos termos do 
Código Civil, é correto afirmar:
a) a perda da propriedade por abandono não tem aplicação com relação aos imóveis com 
valor superior a trinta salários-mínimos.
b) a perda da propriedade imóvel somente ocorrerá após o registro do abandono no Registro 
de Imóveis.
c) a eficácia do abandono dependerá da concordância do Município, do Distrito Federal ou 
da União, conforme a localização do imóvel.
d) há perda da propriedade.
O gabarito é letra “D”, pois o abandono não depende de nenhum ato formal para se aperfeiçoar.
Letra d.
Vamos falar mais sobre o tema.
As hipóteses de extinção do direito real de propriedade estão catalogadas no art. 
1.275 do CC e ocorrem por ato de vontade explícita ou implícita do proprietário (alienação, 
abandono ou renúncia), por ato de império do Estado (desapropriação) ou pela perda do 
objeto do direito real de propriedade (perecimento).
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A alienação é uma hipótese de extinção da propriedade para o alienante, mas é uma de 
aquisição para o adquirente. Decorre de ato jurídico de alienação, como contrato de compra 
e venda ou um leilão judicial.
A desapropriação decorre de ato de império do Poder Público que subtrai a propriedade 
do particular nas hipóteses constitucionalmente permitidas. É hipótese de extinção da 
propriedade em relação ao desapropriado, mas é forma de aquisição (e originária) para o 
Poder Público.
Se a coisa objeto do direito real de propriedade perecer, extingue-se o direito real por 
obviedade.
No caso de imóveis por natureza (solo), as hipóteses são mais raras, como as de submersão 
de uma cidade por um rio.
Renúncia e abandono são formas pelas quais o proprietário abre mão da sua titularidade 
e tornar a coisa um bem vago. A diferença entre os institutos é apenas que a renúncia decorre 
de ato formal e expresso do proprietário, ao passo que o abandono decorre implicitamente 
de conduta do proprietário de deixar a coisa com a intenção de não mais ser dono.
13 . IMISSÃo ProvISÓrIA NA PoSSe e reSPeCtIvAS CeSSÃo 13 . IMISSÃo ProvISÓrIA NA PoSSe e reSPeCtIvAS CeSSÃo 
oU ProMeSSA De CeSSÃooU ProMeSSA De CeSSÃo
Imissão provisória na posse 
(desapropriação)
Novo Direito Real ou direito
real de propriedade?
Uma matéria de Direito Administrativo veio ao Código Civil. E com atecnia!
O art. 1.225 do CC passou a prever, como direito real, os direitos oriundos de imissão 
provisória na posse e as respectivas cessão ou promessa de cessão. Veja o inciso XIV do 
art. 1.225 do CC.
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
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X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei n. 11.481, de 2007)
XII – a concessão de direito real de uso; (Redação dada pela Lei n. 14.620, de 2023)
XIII – a laje; (Redação dada pela Lei n. 14.620, de 2023)
XIV – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, 
ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e 
promessa de cessão. (Incluído pela Lei n. 14.620, de 2023)
O melhor entendimento é de que não há direito real novo aí, mas apenas um direito real de 
propriedade,fruto de uma desapropriação promovida pelo pertinente ente desapropriante, 
à luz das regras de Direito Administrativo.
De fato, à luz da melhor orientação da doutrina administrativista, a aquisição da 
propriedade pelo ente público desapropriante dá-se com a imissão provisória na posse. 
Logo, nesse momento, o ente desapropriante já passa a ter o direito real de propriedade.
Para concurso em Direito Civil, parece-nos isso basta. Seja como for, para aprofundamento, 
extraímos este excerto de artigo que escrevemos sobre o tema8:
A recente Lei n. 14.620/2023, batizada como Lei do Novo Programa Minha Casa, Minha Vida – 
NPMCMV, supostamente criou um novo direito real: os direitos oriundos da imissão provisória 
na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas 
entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão.
Fê-lo mediante acréscimo de mais um inciso ao art. 1.225 do Código Civil (CC), dispositivo que 
lista os direitos reais no Brasil. (...)
(...)
De fato, apesar de haver expresso texto legal, é atécnico afirmar que os direitos oriundos da 
imissão provisória são direitos reais.
É que, no caso de desapropriação, o momento da imissão na posse marca a aquisição originária 
da propriedade pelo ente desapropriante. Eventual registro posterior no Cartório de Imóveis 
não tem eficácia constitutiva, mas apenas declaratória. Trata-se de uma exceção ao princípio 
da inscrição (segundo o qual os direitos reais nascem com o registro na matrícula do imóvel, 
conforme arts.1.227 e 1.245 do CC9).
8 OLIVEIRA, Carlos E. Elias de Oliveira. NOVO DIREITO REAL COM A LEI N. 14.620/2023: UMA ATECNIA UTILITARISTA DIANTE 
DA IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. Disponível em:
 https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/390037/novo-direito-real-com-a-lei-14-620-23.
9 Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro 
no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
(...)
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, 
o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
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https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art10
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2023-2026/2023/Lei/L14620.htm#art30
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2023-2026/2023/Lei/L14620.htm#art30
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Não importa se essa imissão foi deferida em sede de tutela provisória, tal qual autorizado no 
rito da ação de desapropriação, especificamente no art. 15 do Decreto-Lei n. 3.365/1941. As 
etapas posteriores do procedimento de desapropriação são essencialmente para discutir se a 
indenização paga pelo ente desapropriante foi ou não quantificada corretamente.
Em suma, o ente desapropriante deposita em juízo o valor de indenização que reputa justo e, 
ato contínuo, já pode obter a imissão provisória na posse.
Ao ingressar na posse do bem, o ente desapropriante já se torna proprietário do bem. Já é 
titular, portanto, do direito real de propriedade. Não há necessidade de nenhum reconhecimento 
judicial posterior.
Lembre-se de que, no caso de “desapropriação indireta”, a lógica é similar. No momento em 
que o ente desapropriante “invade” o imóvel e passou a ocupá-lo, há a aquisição originária da 
propriedade. Só sobrará ao particular discutir judicialmente o valor devido a título de indenização. 
A famosa ação de desapropriação indireta destina-se basicamente a essa discussão. Não se 
discute aí a titularidade do bem!
Portanto, por aí já se vê a atecnia grave em afirmar que seriam direitos reais “os direitos oriundos 
da imissão provisória na posse”. Não se trata de direitos reais autônomos, e sim de direito real 
de propriedade do ente desapropriante.
Consideramos, portanto, ter havido gravíssima atecnia em ter acrescido ao art. 1.225 do CC os 
direitos oriundos da imissão provisória na posse como um novo direito real.
Cabe à doutrina e à jurisprudência reagir hermeneuticamente, chamando à ordem a manobra 
legislativa.
Por essa razão, entendemos que os “direitos oriundos da imissão provisória na posse” bem como 
os direitos de eventual cessionário ou promitente cessionário não são direitos reais autônomos, 
mas apenas direitos reais de propriedade.
Uma utilidade prática disso é que as regras relativas ao direito real de propriedade previstas no 
Código Civil, como os arts. 1.228 ao 1.232 do CC, são plenamente aplicáveis.
Igualmente, podem-se considerar dispensável a previsão de que “os direitos oriundos da imissão 
provisória na posse” são hipotecáveis ou alienáveis fiduciariamente em garantia. Isso, porque o 
direito real de propriedade sobre imóvel já abarca essas espécies de garantias reais.
Outrossim, a previsão de abertura de matrículas na hipótese de imissão provisória em áreas 
total ou parcialmente divergentes das constantes de matrículas já abertas é desnecessária, 
pois isso já decorre do que deve ser aplicado em qualquer situação de aquisição de direito real 
de propriedade.
Em suma, do ponto de vista técnico, o mais adequado teria sido que o legislador simplesmente 
houvesse esclarecido que a imissão provisória na posse pelo ente desapropriante implica a 
aquisição originária do direito real de propriedade e houvesse fixado as regras desburocratizantes 
de sua preferência.
Resta, porém, saber: por que o texto legal acabou descarrilando dos trilhos da dogmática e 
ziguezagueou na disciplina dos ditos “direitos oriundos da imissão provisória na posse”?
A resposta é uma postura utilitarista dos players públicos e privados que atuam na prática 
imobiliária. Diante de notas devolutivas de alguns cartórios de imóveis e ante as divergências de 
entendimento entre os registradores de imóveis, esses players acabaram movimentando o Poder 
Legislativo para editar normas muito textuais, ainda que em sacrilégio à dogmática civilística.
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Consideramos não apenas censuráveis, mas também perigosas, essas pisadas trôpegas no 
tratamento dos institutos jurídicos. Isso, porque, ao sair dos trilhos, abre-se espaço para teses 
jurídicas indesejadas, que podem frustrar os objetivos do legislador.
Além disso, normas do status técnico e científico como o Código Civil não deveriam sofrer 
“intervenções cirúrgicas” do legislador com tanta facilidade. É preciso haver muita reverência e 
cuidado nisso, porque, ao contrário das demais leis, o Código Civil é marcado por uma sistematização 
e cientificidade construída ao longo de milênios de desenvolvimento do Direito Civil. Não é à 
toa que os anteprojetos de Código Civil sempre foram desenhados por juristas de alto porte.
O caso em tema enfileira-se com outros de inoculações atécnicas de dispositivos no Código 
Civil, a exemplo do equivocado emprego do termo “posse direta” na usucapiãofamiliar (art. 
1.240-A, Código Civil) e da indevida inclusão dos “fundos de investimento” como uma espécie 
de condomínio no âmbito do livro de Direito das Coisas do Código Civil.
Seja como for, o fato é que à doutrina e à jurisprudência resta interpretar a lei de modo a alinhá-
la à correta natureza jurídica dos institutos jurídicos, atraindo o regime jurídico pertinente.
In casu, concluímos: a Lei do NPMCMV não criou nenhum direito real novo, apesar de ter engordado 
a lista do art. 1.225 do CC. Ela, na verdade, apenas fez referência ao direito real de propriedade 
na hipótese de este ser adquirido por meio da desapropriação (mais especificamente quando da 
imissão provisória na posse). O inciso XIV do art. 1.225 do CC deve ser lido como uma hipótese 
meramente declaratória e indicativa do próprio direito real de propriedade.
O legislador, nesse ponto, confundiu a causa de aquisição do direito real de propriedade com o 
próprio direito real. A imissão provisória na posse é apenas a causa jurídica de aquisição do direito 
real de propriedade, à semelhança do usucapião (que, com o transcurso do tempo de posse ad 
usucapionem, faz nascer o direito real de propriedade de modo originário para o usucapiente). 
É, pois, atécnico afirmar que os “direitos oriundos da imissão provisória na posse” são uma nova 
categoria de direito real, assim como seria atécnico asseverar o mesmo em relação aos “direitos 
oriundos do usucapião”. Na verdade, esses direitos oriundos da imissão provisória na posse são 
apenas epítetos do velho e consagrado direito real de propriedade.”
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14. DIREITO REAL DE LAJE14. DIREITO REAL DE LAJE
Direito real de 
laje
Espécies de laje
Aérea
Subterrânea
Matrículas autônomas 
para cada laje 
Acesso à laje não precisa ser independente
Direito real sobre coisa 
própria.
Poder instituir ônus real sobre o 
proprio imóvel
Laje como fato gerador de tributos 
(IPTU, ITR)
Há controvérsiaObservância da legislação 
urbanística
Não há vinculação das lajes 
a uma fração ideal do solo
Condomínio necessário 
entre as partes comuns do 
edifício
Despesas com conservação 
e fruição das partes 
comuns da edificação
Rateio
Administração das partes 
comuns Regras do condomínio tradicional
Direito de preferência no 
caso de alienação
Extinção da laje
Voluntária
Legal
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14 .1 . NoÇÕeS GerAIS14 .1 . NoÇÕeS GerAIS
Vamos começar com esta questão:
019. 019. (VUNESP/PROCURADOR/PGE-SP/2018/ADAPTADA) O direito real de laje pressupõe 
a coexistência de unidades imobiliárias, autônomas ou não, de titularidades distintas 
e situadas na mesma área, de modo a permitir que o proprietário ceda a superfície de 
sua construção a outrem para que ali construa unidade distinta daquela originalmente 
construída sobre o solo.
A questão está “errada”, porque o direito real de laje pressupõe, sempre, criação de unidades 
imobiliárias autônomas. Cada laje é uma unidade imobiliária autônoma (art. 1.510-A, § 1º, 
CC).
Errado.
020. 020. (FAUEL/ADVOGADO/AGEPAR/2018/ADAPTADA) O proprietário de uma construção-base 
poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da 
laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
A questão está correta por retratar o regime do direito real de laje nos termos do caput 
do art. 1.510-A do CC.
Certo.
Vamos tratar mais do tema.
Disciplinado nos arts. 1.510-A ao 1.510-E do CC e no art. 176. § 9º, da LRP, o direito real 
de laje é aquele por meio do qual o titular da construção-base cede a superfície superior (o 
telhado) ou inferior (a base) para a criação de uma unidade autônoma em projeção vertical 
ascendente (aérea) ou descendente (subterrânea).
A doutrina tem chamado de lajeário10 ou cessionário o titular do direito real de laje e de 
lajeiro ou de cedente o titular da construção-base.
Por isso, pode-se falar em duas espécies de laje: a laje aérea ou a laje subterrânea.
Seja na laje aérea, seja na laje subterrânea, é requisito legal que já haja uma construção-
base averbada na matrícula inicial (art. 1.510-A, caput, CC). Não pode ser instituída uma laje 
10 Lajeário, porque recebeu a laje.
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se, na matrícula, inexistir uma construção averbada. Há razão de ser para a regra: quanto 
à laje aérea, é materialmente inviável o titular da laje fazer uma edificação flutuante; 
quanto à laje subterrânea, a realização de uma construção pelo titular da laje subterrânea 
inviabilizaria que o titular do imóvel-base11 fizesse edificações posteriormente diante da 
necessidade de uso do subsolo para os fundamentos das obras. Em outras palavras, a 
instituição de laje sem uma construção-base significaria ter um direito real imprestável 
(laje aérea) ou um direito real que esvaziaria a utilidade do imóvel-base (laje subterrânea).
Portanto, é requisito da instituição da laje a existência de uma prévia edificação no 
imóvel-base.
14.2. MESMA PESSOA COMO TITULAR DA CONSTRUÇÃO-BASE E DAS LAJES14.2. MESMA PESSOA COMO TITULAR DA CONSTRUÇÃO-BASE E DAS LAJES
A laje é unidade imobiliária autônoma e, portanto, pode pertencer a qualquer pessoa, 
mesmo ao titular da construção-base. Não há, pois, qualquer impedimento de que a mesma 
pessoa seja titular da construção-base e das lajes. Os arts. 1.510-A ao 1.510-E do CC não 
prevê tal situação como ensejadora de extinção da laje.
14.3. LAJES SUCESSIVAS (GRAUS DE LAJE)14.3. LAJES SUCESSIVAS (GRAUS DE LAJE)
Resolva esta questão:
021. 021. (VUNESP/PROCURADOR/PGE-SP/2018/ADAPTADA) O direito real de laje confere 
ao seu titular o direito de sobrelevações sucessivas, mediante autorização expressa ou 
tácita do proprietário da construção-base, desde que observadas as posturas edilícias e 
urbanísticas vigentes.
A questão está errada, porque a autorização tem de ser expressa, e não tácita (art. 1.510-
A, § 6º, CC).
Errado.
Vamos falar sobre o assunto.
É admitido que o titular da laje ceda a superfície de sua construção para a instituição 
de uma laje sucessiva, desde que haja autorização dos demais titulares de laje e do titular 
da construção-base (art. 1.510-A, § 6º, CC). Trata-se do que chamamos de lajes sucessivas, 
11 Imóvel-base é o que abrange o solo com eventual construção-base; é o imóvel indicado na matrícula inicial (a matrícula-mãe).
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que podem ser divididas em graus: a laje de primeiro grau é aquela contígua à construção-
base; a de segundo grau é a contígua à de primeiro grau; a de terceiro grau é a contígua à 
de segundo grau; etc. As lajessucessivas podem ser em projeção vertical ascendente (lajes 
aéreas sucessivas) ou descendentes (lajes subterrâneas descendentes).
Em termos de nomenclatura, o lajeário de primeiro grau é o titular da laje de primeiro 
grau; o lajeário de segundo grau é o titular da laje de segundo grau; etc.
No caso das lajes sucessivas, é requisito da sua instituição a existência de uma construção 
na laje anterior, pois, à luz do § 6º do art. 1.510-A do CC, a laje é uma cessão da superfície 
dessa construção. Além do mais, é inviável materialmente o titular da laje sucessiva fazer 
uma construção suspensa no ar no caso de lajes aéreas ou, na hipótese de lajes subterrâneas, 
fazer uma construção enterrada em área mais profunda sem comprometer o espaço 
subterrâneo menos profundo.
14.4. DISPENSA DE ENTRADA PARA AS LAJES E A APLICAÇÃO DO DIREITO 14.4. DISPENSA DE ENTRADA PARA AS LAJES E A APLICAÇÃO DO DIREITO 
De vIZINHANÇADe vIZINHANÇA
Não há exigência de o acesso à laje ser independente. Havia essa exigência na Medida 
Provisória n. 759/2017, mas, no momento em que ela foi convertida na Lei n. 13.465/2017, 
o legislador propositalmente excluiu essa obrigatoriedade. As partes têm liberdade para 
dispor como lhes aprouver sobre o acesso à laje.
Se não tiver tido nenhum acordo sobre o acesso à laje, poderá o titular dela valer-se da 
“passagem forçada”, instituto de direito de vizinhança que garante o direito de acesso ao 
imóvel encravado (no caso, a laje) mediante pagamento de indenização.
14.5. NATUREZA JURÍDICA: DIREITO REAL SOBRE COISA PRÓPRIA OU ALHEIA? 14.5. NATUREZA JURÍDICA: DIREITO REAL SOBRE COISA PRÓPRIA OU ALHEIA? 
QUESTÕES PRÁTICAS: TRIBUTOS REAIS (IPTU ETC.), ÔNUS REAIS ETC.QUESTÕES PRÁTICAS: TRIBUTOS REAIS (IPTU ETC.), ÔNUS REAIS ETC.
Como a laje é unidade distinta e recebe matrícula própria no Cartório de Imóveis, ela é um 
direito real sobre coisa própria: o titular da laje é titular de uma coisa (a laje) que lhe pertence. 
O CC dá esse contorno ao expressamente batizar a laje como uma “unidade imobiliária 
autônoma constituída em matrícula própria” (art. 1.510-A, § 3º), no que é corroborada pelo § 
9º do art. 176 da LRP, que determina a abertura de matrícula sobre a laje. O próprio princípio 
da unitariedade matricial, segundo o qual a cada imóvel deve corresponder uma matrícula, 
confirma que a laje é um direito real sobre coisa própria. A situação da laje se aproxima ao 
condomínio edilício, em que cada unidade autônoma é considerada um imóvel próprio. A 
diferença é que, no condomínio edilício, a unidade autônoma é objeto de um direito real de 
propriedade, ao passo que, na laje, a unidade autônoma (que é o poliedro correspondente 
à laje) é objeto de um direito real de laje. Enfim, a laje é um direito real sobre coisa própria, 
dividindo com o direito real de propriedade (do qual a laje é diferente) essa categoria.
Daí decorrem consequências práticas.
Uma delas é a de que o titular da laje pode instituir ônus reais sobre o próprio imóvel, 
como os direitos reais sobre coisa alheia. Ele pode instituir hipoteca (art. 1.473, I, CC), 
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usufruto e outros direitos reais sobre coisa alheia que recaem sobre imóveis. Pode também 
alienar fiduciariamente a laje em garantia de uma dívida. De fato, se a laje fosse um direito 
sobre coisa alheia, tal não seria possível.
Outra consequência prática é que o fato gerador do IPTU, ITR e outros tributos reais é a 
laje em si, por ela ser uma unidade imobiliária autônoma distinta das demais lajes e do imóvel-
base. Daí decorre que, se o titular da laje deixar de pagar o IPTU, não pode outro titular de 
laje nem o dono da construção-base ser responsabilizado por esse tributo inadimplido, pois 
eles não possuem vínculo com o fato gerador daquele tributo. Nesse sentido, em sintonia 
com as normas tributárias, o § 2º do art. 1.510-A do CC estabelece que o titular do direito 
real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre sua unidade.
O tema, porém, não é pacífico: há doutrinadores que defendem a laje como um direito 
real sobre coisa alheia. O sempre genial professor Flávio Tartuce cataloga bem os polos em 
confronto, in verbis:
“Realizando pesquisas em textos publicados na internet, obras jurídicas e consultando diretamente 
alguns colegas juristas, a questão, de fato, é tomentosa e divide a doutrina contemporânea. 
Assim, são adeptos da existência de um direito real sobre coisa própria: Marco Aurélio Bezerra 
de Melo, Nelson Rosenvald, Fernando Sartori, Fábio Azevedo, Carlos Eduardo Elias de Oliveira, 
Leonardo Brandelli, Vitor Kümpel e Bruno de Ávila Borgarelli. Por outra via, entendendo existir um 
direito real sobre coisa alheia: José Fernando Simão, Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona 
Filho, Salomão Viana, Cristiano Chaves de Farias, Rodrigo Mazzei, Frederico Viegas de Lima, 
Maurício Bunazar, Cesar Calo Peghini, Eduardo Busatta, Alexandre Barbosa, Luciano Figueiredo, 
João Ricardo Brandão Aguirre, Pablo Malheiros Frota e Rodrigo Toscano de Brito.”
14 .6 . oBServÂNCIA DA leGISlAÇÃo UrBANÍStICA e A QUAlIFICAÇÃo Do 14 .6 . oBServÂNCIA DA leGISlAÇÃo UrBANÍStICA e A QUAlIFICAÇÃo Do 
tÍtUlo Pelo CArtÓrIo De IMÓveIStÍtUlo Pelo CArtÓrIo De IMÓveIS
Outro requisito é a obrigatoriedade de observação da legislação urbanística para 
identificar se é ou não admissível a existência de mais de uma unidade no local. Por exemplo, 
se a legislação urbanística estabelece que determinada região é de imóveis de habitação 
unifamiliar, isso significa que não pode haver a instituição de laje no local, pois isso implicaria 
haver mais de uma unidade habitacional no mesmo local. O CC foi redundante em reafirmar 
essa obrigatoriedade, que já decorre de lei (art. 1.510-A, §§ 5º e 6º, CC).
Cabe ao Cartório de Registro de Imóveis fazer esse controle no momento da qualificação 
do título de instituição da laje, requerendo, se for necessário, prévia consulta ao município.
14 .7 . tItUlArIDADe Do Solo: AUSÊNCIA De FrAÇÕeS IDeAIS14 .7 . tItUlArIDADe Do Solo: AUSÊNCIA De FrAÇÕeS IDeAIS
022. 022. (VUNESP/PROCURADOR/PGE-SP/2018/ADAPTADA) O direito real de laje pressupõe 
a coexistência de unidades imobiliárias, autônomas ou não, de titularidades distintas 
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e situadas na mesma área, de modo a permitir que o proprietário ceda a superfície de 
sua construção a outrem para que ali construa unidade distinta daquela originalmente 
construída sobre o solo.
A questão está “errada”, porque o direito real de laje não implica atribuição de fração ideal 
do terreno ao lajeário (art. 1.510-A, § 4º, CC).
Errado.
023. 023. (FAUEL/ADVOGADO/AGEPAR/2018/ADAPTADA) A instituição do direito real de laje 
não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação 
proporcional em áreas já edificadas.
A questão está correta por força do art. 1.510-A, § 4º, CC.
Certo.
Falemos mais sobre o tema.
O direito real de laje não garante nenhum direito de propriedade sobre solo. Não há 
vinculação das lajes a uma fração ideal do solo, ao contrário do que sucede com as unidades 
autônomas de condomínios edilícios (art. 1.510-A, § 4º, CC). O titular da construção-base 
é o único proprietário do solo.
Há, porém, condomínio necessário sobre as partes comuns que servem o prédio, conforme 
expostomais à frente.
14 .8 . CoNDoMÍNIo NeCeSSÁrIo SoBre PArteS CoMUNS Do eDIFÍCIo: 14 .8 . CoNDoMÍNIo NeCeSSÁrIo SoBre PArteS CoMUNS Do eDIFÍCIo: 
CoNSeQUÊNCIAS PrÁtICAS e reGrAS De ADMINIStrAÇÃoCoNSeQUÊNCIAS PrÁtICAS e reGrAS De ADMINIStrAÇÃo
Apesar de cada laje ser um imóvel distinto por ficção jurídica e de inexistir vinculação 
de fração ideal do solo às lajes, há materialmente interrelações entre os lajeários e entre 
estes e o titular da construção-base pelo fato de todos estarem em uma mesma edificação. 
As partes da edificação que servem a construção-base e as lajes devem ser consideradas 
como sujeitas a um condomínio necessário, à semelhança do que sucede com os muros 
divisórios entre terrenos contíguos na forma dos arts. 1.327 do CC. E, considerando que 
a conduta de algum lajeário ou do titular da construção-base sobre as partes comuns da 
edificação pode interferir no exercício do direito dos demais, é inevitável a aplicação das 
regras de Direito de Vizinhança, como as que condenam o uso anormal da propriedade 
(arts. 1.277 e seguintes, CC).
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O legislador tomou cuidado com essa situação ao estabelecer, no art. 1.510-C do CC, a 
obrigatoriedade de o titular da construção-base e os lajeários ratearem as despesas com 
a conservação e fruição das partes comuns da edificação, assim entendidas os alicerces, 
as tubulações e todas as partes que afetam ao uso de todo edifício. No caso de omissão de 
qualquer um e havendo urgência em algum reparo, é assegurado a qualquer um promovê-las 
sozinho e, em seguida, pleitear reembolso dos demais, conforme § 2º do art. 1.510-C do CC.
O critério de repartição das despesas com as partes comuns do edifício deve seguir 
o que for pactuado entre as partes. Esse pacto pode ser estabelecido no próprio ato de 
instituição da laje e, apesar do silêncio legal, convém que o critério adotado seja noticiado 
na matrícula de cada laje e na matrícula da construção-base. No silêncio das partes, deve-
se presumir uma divisão pro rata entre o titular da laje e os lajeários.
Ainda em razão da inevitável interligação material entre o titular da construção-base 
e os lajeários, há necessidade de todos adotarem comportamento destinado a garantir a 
segurança e a preservação do arranjo estético do edifício, abstendo-se de realizar obras 
indevidas (art. 1.510-B, CC).
Como não há um sujeito de direito despersonalizado para praticar atos relativos às partes 
comuns da edificação, a administração dessas partes deve seguir, por analogia, as regras 
de condomínio tradicional, de modo que o titular da laje e os lajeários poderão nomear um 
administrador e outorgar-lhe poderes praticar atos no interesse comum. Afinal de contas, 
há condomínio necessário – que é um condomínio tradicional imposto pela lei - sobre as 
partes comuns do edifício. Em princípio, contratos destinados a cuidar das partes comuns 
da edificação (ex.: contrato com empresa para reparação da tubulação) deverá ser feito em 
nome de todas as partes. O quórum para deliberação deve também seguir, por analogia, 
as regras de condomínio tradicional: a maioria absoluta. Enfim, as questões referentes 
à administração da parte comum devem seguir, por analogia, as regras de condomínio 
tradicional (arts. 1.317, 1.318 e 1.323 ao 1.325, CC).
14 .9 . DIreIto De PreFerÊNCIA14 .9 . DIreIto De PreFerÊNCIA
024. 024. (VUNESP/PROCURADOR/PGE-SP/2018/ADAPTADA) As unidades autônomas constituídas 
em matrícula própria poderão ser alienadas por seu titular sem necessidade de prévia 
anuência do proprietário da construção-base.
A questão está correta, pois o lajeário tem liberdade para vender a laje a terceiros livremente, 
sem prévio consentimento de outros lajeários ou do titular da construção-base. Todavia, há 
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necessidade de ser assegurado o direito de preferência a eles nos termos do art. 1.510-D 
do CC. Para alienar a laje, basta COMUNICÁ-los para o exercício do direito de preferência, 
e não pedir autorização deles.
Certo.
025. 025. (FAUEL/ADVOGADO/AGEPAR/2018/ADAPTADA) Em caso de alienação de qualquer 
das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com 
terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados 
por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser 
de modo diverso.
A questão está correta por força do art. 1.510-A, caput, CC.
Certo.
Vamos falar mais sobre o tema.
Inevitavelmente, o direito real de laje cria um ambiente de potencial conflito por se 
assemelhar a um condomínio, que, como diziam os romanos, é a mãe da discórdia. Por 
isso, o legislador estabeleceu o direito de preferência no caso de alienação das lajes, tudo 
com o objetivo de estimular que uma mesma pessoa se aproprie de todas as lajes e da 
construção-base (art. 1.510-D, CC).
O art. 1.510-D do CC estabelece a ordem de preferência entre os membros da comunidade 
imobiliária. Interpretamos o dispositivo no sentido de que, sempre, o titular da construção-
base tem prioridade absoluta no exercício do direito de preferência, pois o objetivo é 
facilitar que ele – que é titular da composição imobiliária principal da edificação, ou seja, da 
construção-base – adquira todas as lajes. Assim, não importa se há 10 lajes ascendentes e 
o último lajeário esteja a alienar sua unidade: o titular da construção-base terá prioridade 
no exercício do direito de preferência sobre todos os demais.
Se o titular da construção-base não quiser exercer o direito de preferência, este passará 
para o titular da laje contígua àquela que está sendo alienada com o objetivo de que estimular 
que a mesma pessoa seja titular das últimas lajes. Se o lajeário contíguo não exercer o direito 
de preferência, o direito de preferência repassa ao seguinte lajeário limístrofe, e assim 
sucessivamente. Isso vale tanto para o caso de lajes ascendentes quanto descendentes.
Suponha que haja 5 lajes aéreas, e a última seja colocada à venda. A prioridade no 
exercício do direito de preferência é do titular da construção-base; depois, do lajeário de 
4º grau; depois, do lajeário de 3º grau; etc.
Se houvesse 5 lajes subterrâneas, e a última fosse colocada à venda, ocorreria o mesmo: 
o direito de preferência recairia sucessivamente sobre o titular da construção-base, o 
lajeário de quarto grau, o lajeário de terceiro grau etc.
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O exercício do direito de preferência deverá ser feito dentro do prazo decadencial de 30 
dias do recebimento de uma notificação escrita, prazo esse que pode ser alterado mediante 
pacto entre as partes (art. 1.510-D, CC). Entendemos que, no ato de instituição da laje, é 
possível pactuar prazo diverso para o exercício do direito de preferência. Esse ato – que é 
o título hábil à instituição do direito real de laje – ficará arquivado no Cartório de Imóveis.
O direito de preferência só deveser aplicado para o caso de contratos de compra e venda 
da laje, pois o vendedor cobrará uma prestação fungível (dinheiro) que pode ser oferecida 
por outros. Embora o art. 1.510-D do CC mencione o verbete “alienação”, na verdade, ele 
se refere apenas aos casos de venda. Aplica-se, por analogia, o art. 504 do CC. Não se 
aplica, pois, a contratos de permuta, pois a contrapartida exigida é um bem infungível e, 
portanto, não poderia ser oferecido por outrem. Também não se aplica para contratos 
gratuitos: é evidente que o titular da laje pode doar a terceiros sem oferecer a liberalidade 
primeiramente a outro da comunidade imobiliário. A natureza do direito de preferência é 
incompatível com negócios gratuitos.
14.10. EXTINÇÃO DA LAJE14.10. EXTINÇÃO DA LAJE
Vamos começar com esta questão:
026. 026. (VUNESP/PROCURADOR/PGE-SP/2018/ADAPTADA) A ruína da construção-base não 
implica extinção do direito real de laje se houver sua reconstrução no prazo de 10 anos.
A questão está errada, pois o prazo para a reconstrução é de 5 anos (art. 1.510-A, II, CC).
Errado.
027. 027. (FAUEL/ADVOGADO/AGEPAR/2018/ADAPTADA) A ruína da construção-base implica 
extinção do direito real de laje instituído sobre o subsolo.
A questão está errada, porque a ruína da construção-base só implica a extinção do direito 
real de laje se não houver reconstrução nos 5 anos seguintes (art. 1.510-A, II, CC).
Errado.
A extinção do direito real de laje pode ser voluntária ou legal.
É voluntário quando ocorrer uma fusão da matrícula da laje com a da laje imediatamente 
anterior ou, na falta desta, com a da construção-base. A fusão, no entanto, depende de o 
titular das matrículas em fusão ser a mesma pessoa (art. 234, LRP).
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É legal quando a extinção decorrer de lei. Tal ocorre no caso do art. 1.510-E do CC, ou 
seja, no caso de haver ruína da construção-base sem que, nos 5 anos seguintes, a edificação 
seja reconstruída. Nesse caso, as lajes aéreas se extinguirão pela perda da sua base material: 
a construção. A ruína, porém, não implica a extinção das lajes subterrâneas, pois estas não 
perdem a sua base material com a ruína da construção-base. De qualquer sorte, o culpado 
pela ruína terá de indenizar os prejudicados.
Chama-se a atenção para erro meramente redacional no inciso II do art. 1.510-E do 
CC, que, ao se valer do advérbio “não”, inverteu o sentido efetivamente querido e chegaria 
a um resultado absolutamente impossível. Diante disso, por uma interpretação lógica 
(no sentido de utilização de recursos da lógica), deve-se desconsiderar o sentido desse 
excedente advérbio.
14 .11 . ProCeDIMeNto No CArtÓrIo De reGIStro De IMÓveIS14 .11 . ProCeDIMeNto No CArtÓrIo De reGIStro De IMÓveIS
A instituição do direito real de laje decorre de um ato assinado pelo titular da construção-
base a ser protocolado no Cartório de Registro de Imóveis, que, após a qualificação positiva, 
deverá registrar o ato de instituição na matrícula-mãe (a da construção-base) e abrir uma 
matrícula-filha (a da laje), consignando remissões recíprocas nas matrículas (art. 176, § 9º, LRP).
Entendemos que, se o ato de instituição envolver a indicação de outrem a titularizar a 
laje, há dois fatos jurídicos a ingressarem na tábua registral: a instituição da laje e a alienação 
da laje. Assim, nesse caso, será necessário que, além do procedimento acima, seja feita um 
registro na matrícula-filha (a da laje) da transferência da laje para outrem, o que será fato 
gerador do ITBI ou do ITCD conforme a alienação seja gratuita ou onerosa. Temos ser inviável 
abrir a matrícula desde logo em nome de terceiro, pois há dois fatos jurídicos inscritíveis.
O ato de instituição da laje tem de ser por escritura pública, se o imóvel for de valor 
superior a 30 salários mínimos (art. 108, CC).
No ato de instituição, convém que o instituidor especifique: (1) forma de administração 
das partes comuns da edificação e critério para rateio das despesas, sob pena de o rateio ser 
pro rata, conforme já explicitado acima; e (2) o prazo para exercício do direito de preferência, 
sob pena de ser aplicável o prazo de 30 dias do art. 1.510-D do CC.
No caso de instituição de lajes sucessivas, o procedimento será similar: registra-se o 
ato de instituição na matrícula-mãe (a da laje anterior) e abre-se a matrícula-filha (a da 
laje posterior). Há, porém, uma exigência adicional: o Cartório de Imóveis precisa exigir o 
consentimento expresso dos demais lajeários e do titular da construção-base no mesmo 
instrumento do ato de instituição ou, em nome do princípio do paralelismo da forma, em 
instrumento em separado que observe a forma legalmente exigida para o ato de instituição 
(art. 1.510-A, § 6º, CC).
Como a construção é única, em nome do princípio da especialidade objetiva – que exige 
que a matrícula retrate fielmente o estado do imóvel –, entendemos que a edificações 
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feitas pelo lajeário no espaço da laje deve ser averbada não apenas na matrícula da laje, 
mas também na matrícula das lajes antecedentes e na matrícula da construção-base. O 
motivo é que, em todas as matrículas, é fundamental haver a descrição integral do prédio no 
qual está inserida a laje e a construção-base. Entendemos que, nesse caso, é desnecessário 
consentimento expresso de toda a comunidade imobiliária: basta que o lajeário que realizou 
a obra, de posse dos documentos necessários para a averbação da construção (com inclusão 
do habite-se), requeira ao Cartório de Imóveis.
14 .12 . DIreIto reAl De AQUISIÇÃo14 .12 . DIreIto reAl De AQUISIÇÃo
Direito real de 
aquisição
Promessa de compra e 
venda de imóvel 
Registro na matrícula do 
imóvel
Sem direito de 
arrependimento
Alienação fiduciária
em garantia
Devedor fiduciante tem 
direito de adquirir a 
propriedade após pagar a 
dívida
Cessão fiduciária de 
direitos creditórios 
relativos a contratos de 
alienação de imóveis
Cedente tem direito 
real de aquisição
028. 028. (FGV/ADVOGADO/AL-RO/2018) Para que seja válido e eficaz, o compromisso de compra 
e venda de bem imóvel deverá revestir a forma pública.
A questão está errada, porque os arts. 462 e 1.417 do CC admitem instrumento particular 
ou público para o contrato preliminar (compromisso) de compra e venda de imóvel.
Errado.
Vamos tratar mais do tema.
O direito real de aquisição ocorre em dois casos principais: na promessa de compra e 
venda de imóvel e na alienação fiduciária em garantia.
Contratos preliminares, também chamados de promessas de contrato, são aqueles cujo 
objeto é a celebração de um contrato definitivo no futuro.
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Quando se trata de uma promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor 
se compromete a, no futuro, após algum termo ou condição (o comum é que a condição seja 
o pagamento do preço), celebrar o contrato definitivo de compra e venda. Se essa promessa 
de compra e venda não contiver pacto expresso admitindoo direito de arrependimento, o 
promitente vendedor não pode desfazer o contrato preliminar por vontade unilateral, de 
modo que, no caso de sua recusa, o promitente comprador poderá obter uma sentença 
que equivalha ao contrato definitivo por meio de uma ação de adjudicação compulsória 
(arts. 463 e 464, CC). Nesses casos de promessa de compra e venda de imóvel sem direito 
de arrependimento pactuado, o promitente comprador pode registrá-la na matrícula do 
imóvel no Cartório e, assim, adquirir um direito real de aquisição (arts. 1.417 e 1.418, CC). 
A vantagem é que o direito real de aquisição tem eficácia erga omnes, de modo que, se o 
promitente vendedor vender o imóvel a um terceiro, este estará sujeito a perder a coisa 
em proveito do promitente comprador. Sem registrar a promessa de compra e venda, o 
promitente vendedor terá mero direito obrigacional oponível apenas contra o promitente 
comprador e, assim, somente lhe restará direito de pleitear indenização contra este no 
caso de eventual venda do imóvel a terceiros.
Igualmente, na alienação fiduciária em garantia de móvel ou imóvel, enquanto o credor 
fiduciário se torna titular do direito real de propriedade sob condição resolutiva consistente 
no pagamento da dívida garantida, o devedor fiduciante fica com um direito real de aquisição, 
pois poderá adquirir a propriedade da coisa após pagar a dívida (art. 1.368-B, CC).
Além desses dois casos principais, também há direito real de aquisição na cessão fiduciária 
de direitos creditórios relativos a contratos de alienação de imóveis: o cedente – que é o 
devedor fiduciante – tem direito real de aquisição (arts. 17, § 1º, II, Lei n. 9.514/97).
Por fim, entendemos que, apesar de os arts. 1.417 e 1.418 do CC tratar apenas de 
promessa de compra e venda de imóvel, entendemos que contratos preliminares (promessas) 
de outros contratos translativos da propriedade de modo oneroso também devem ser aptos 
a registro na matrícula do imóvel para a constituição de direito real de aquisição em razão 
do fato da necessária extensão das regras de compra e venda para esses tipos de negócios. 
Assim, por exemplo, a promessa de permuta ou a promessa de dação em pagamento seriam 
aptas a tanto, especialmente porque as regras de compra e venda lhe são aplicáveis não 
apenas da similitude dos negócios, mas também por ordem expressa dos arts. 357 e 533, 
caput, do CC.
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RESUMORESUMO
Amigos e amigas, quem tem pressa deve ler, ao menos, este resumo e, depois, ir para 
os exercícios. É fundamental você ver os exercícios e ler os comentários, pois, além de eu 
aprofundar o conteúdo e tratar de algumas questões adicionais, você adquirirá familiaridade 
com as questões. De nada adianta um jogador de futebol ter lido muitos livros se não tiver 
familiaridade com a bola.
Seja como for, o ideal é você ler o restante da teoria, e não só o resumo, para, depois, 
ir às questões.
O resumo desta aula é este:
a. O Direito das Coisas é o ramo do Direito Civil que lida com a relação jurídica entre o 
indivíduo e a coisa (teoria realista) ou, na visão da teoria personalista, entre um indivíduo 
e a coletividade em relação a uma coisa. É dividido entre três principais matérias: direitos 
reais; posse e detenção; e direito de vizinhança (capítulo 2).
b. Propriedade em sentido amplo abrange todas as espécies de titularidades, seja sobre 
coisas corpóreas, seja sobre incorpóreas. Abrange, inclusive, o conceito de o direito real de 
propriedade. Domínio é a titularidade de coisa corpórea e corresponde ao direito real de 
propriedade (capítulo 4).
c. Direito real é, pois, o vínculo jurídico em razão do qual o titular pode exercer, total ou 
parcialmente, poderes sobre uma coisa com exclusão de qualquer outra pessoa. É, pois, um 
direito grudado à coisa, é um ius in re (na expressão dos juristas medievais), é uma lepra 
grudada na coisa (na metáfora romana).
d. Há duas teorias para definir os direitos reais: a realista e a personalista. A teoria 
realista ou clássica define-o como um vínculo da pessoa (o titular) com a coisa. E, como 
a relação jurídica é com a coisa, o titular pode opor-se a terceiros. O adjetivo realista é 
por que a teoria focaliza a coisa (res). A teoria personalista define o direito real como um 
vínculo jurídico da pessoa (titular) com toda a sociedade, que se torna obrigada a respeitar 
o direito do titular sobre a coisa. O adjetivo personalista é por que a teoria se centra nas 
pessoas que tem de respeitar o direito real.
e. Princípio da taxatividade: só direito real o que está previsto em lei como tal.
f. Princípio do absolutismo: direitos reais são oponíveis erga omnes.
g. Princípio da aderência: os direitos reais aderem à coisa. Daí decorre o direito de sequela.
h. Princípio da prevalência (prior in tempore, potio in iure): A prevalência é a característica 
de que os direitos reais instituídos em primeiro lugar prevalecem sobre direitos reais 
contraditórios instituídos posteriormente.
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DIreIto CIvIl
Coisas – Parte I
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i. Os direitos reais sobre imóveis nascem, em regra, com o registro do título na matrícula 
do imóvel perante o Cartório de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245, CC). Trata-se do princípio da 
inscrição. Já a constituição do direito real sobre móveis ocorre com tradição (arts. 1.226, 
1.267 e 1.268, CC).
j. A plasticidade (ou a elasticidade) do direito de propriedade diz respeito a flexibilizações 
que podem ser feitas nos poderes inerentes à propriedade: o poder de usar (ius utendi), o 
poder de fruir (ius fruendi), o poder de dispor (ius abutendi) e o poder de perseguir a coisa 
nas mãos de terceiro (ius persequendi). Eles estão previstos no art. 1.228, CC.
k. Em razão da elasticidade ou plasticidade do direito real de propriedade, é possível 
classificar a propriedade quanto à sua plenitude:
1) propriedade plena;
2) propriedade menos plena: pode ser subdividida em:
2.1) propriedade restrita;
2.2) propriedade temporária: pode ser subdivida em:
2.2.1) propriedade revogável
2.2.2) propriedade resolúvel
2.2.3) propriedade fiduciária
l. Princípio da perpetuidade: o direito real de propriedade é perpétuo, ou seja, ele não 
se extingue pelo desuso, nem pelo tempo, nem mesmo pela morte do dono (caso em que 
haverá transmissão da titularidade para os herdeiros).
m. Princípio da exclusividade: a propriedade é exclusiva de uma única pessoa, de modo 
que não é viável que duas ou mais pessoas simultaneamente sejam titulares da mesma 
coisa. Esse atributo é a regra da propriedade, conforme art. 1.231 do CC, que afirma que 
“a propriedade presume-se exclusiva, salvo prova em contrário”.
n. Os direitos reais podem ser divididos em:
1.1) Direito real sobre coisa própria: a propriedade e, embora haja controvérsia, a laje.
1.2) Direito real sobre coisa alheia: podem ser:
1.2.1) direitos reais de aquisição: abrangem os direitos reais do promitente comprador 
e o do devedor fiduciante;
1.2.1) direitos reais de gozo: abrangem os direitos reais de superfície, de servidão, de 
usufruto, de uso e de habitação; e
1.2.3) direitos reais de garantia: abrangem a hipoteca, o penhor e a anticrese.
Quando se tratar de imóvel por natureza (o solo), o direito real de propriedade abrangerá 
o subsolo e o espaço aéreo até uma profundidadeou uma altura que seja útil ao exercício 
do direito da propriedade (art. 1.229, CC).
o. Descoberta: é o fato jurídico de alguém achar coisa perdida e está disciplinada nos 
arts. 1.233 ao 1.237 do CC e no art. 746 do CPC. Era chamada de “invenção” pelo CC/1916, 
que a listava atecnicamente entre as hipóteses de aquisição da propriedade.
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Coisas – Parte I
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p. Aluvião (art. 1.250, CC; arts. 16 ao 18, Código de Águas): é o acréscimo vagaroso e 
lento de terra às margens de um imóvel banhado por um rio não navegável, ocasionando 
o aumento da superfície.
q. Avulsão (art. 1.251, CC; arts. 19, 20 e 28 do Código de Águas): no vernáculo, avulsão 
significa o ato de extrair ou arrancar algo com violência. No Direito, avulsão é o acréscimo 
de uma porção de terra a um terreno que foi arrancada abruptamente de outro terreno 
por força natural violenta, a exemplo de uma violenta corrente de água de um rio.
r. Formação de ilha (art. 1.249, CC; art. 23, Código de Águas): se uma ilha se formar 
em rios não navegáveis, a propriedade dela será dos proprietários dos terrenos frontais e 
marginais na proporção de sua testada (= sua frente), até a linha imaginária que divide o 
álveo em partes iguais.
s. Álveo abandonado (art. 1.252, CC; arts. 26 e 27, Código de Águas): se o rio não navegável 
secar ou desviar seu curso emergindo o álveo, os proprietários dos imóveis ribeiros passarão 
a ser titulares desse álveo na proporção da respectiva testada até a linha média, sem ter 
de indenizar terceiros cujos imóveis tenham sido total ou parcialmente submersos pelo 
desvio do curso do rio.
t. Os arts. 1.255 ao 1.259 do Código Civil estabelecem regras para situações em que 
alguém planta ou constrói em terreno alheio.
u. Há figuras específicas para aquisição de móveis, nomeadamente a ocupação (art. 
1.263, CC), achado de tesouro (arts. 1.264 ao 1.266, CC); especificação (arts. 1.269 ao 1.271, 
CC); acessão de móvel a móvel (confusão, adjunção e comistão (arts. 1.272 ao 1.273, CC).
v. As hipóteses de extinção do direito real de propriedade estão catalogadas no art. 
1.275 do CC e ocorrem por ato de vontade explícita ou implícita do proprietário (alienação, 
abandono ou renúncia), por ato de império do Estado (desapropriação) ou pela perda do 
objeto do direito real de propriedade (perecimento).
w. Disciplinado nos arts. 1.510-A ao 1.510-E do CC e no art. 176. § 9º, da LRP, o direito real 
de laje é aquele por meio do qual o titular da construção-base cede a superfície superior (o 
telhado) ou inferior (a base) para a criação de uma unidade autônoma em projeção vertical 
ascendente (aérea) ou descendente (subterrânea).
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QUESTÕES DE CONCURSOQUESTÕES DE CONCURSO
001. 001. (IDCAP/PROCURADOR/CÂMARA DE BOA ESPERANÇA-ES/2019/ADAPTADA) De acordo 
com o Código Civil, assinale a alternativa correta sobre as jazidas, minas e demais recursos 
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens 
referidos por leis especiais.
a) A propriedade do solo abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais 
de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
b) A propriedade do solo abrange as jazidas, mas não os demais recursos minerais, os 
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos 
por leis especiais.
c) A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas, mas abrange os demais recursos 
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens 
referidos por leis especiais.
d) A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os 
potenciais de energia hidráulica, mas abrange os monumentos arqueológicos e outros bens 
referidos por leis especiais.
e) A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os 
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos 
por leis especiais.
002. 002. (IBFC/PROCURADOR/PREFEITURA DE CABO DE SANTO AGOSTINHO/2019/ADAPTADA) 
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo, subsolo, jazidas, minas, potenciais de 
energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
003. 003. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O proprietário do solo tem o direito 
de explorar os recursos minerais de emprego imediato na transformação industrial.
004. 004. (IBFC/PROCURADOR/PREFEITURA DE CABO DE SANTO AGOSTINHO/2019/ADAPTADA) 
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do 
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
005. 005. (IBFC/PROCURADOR/PREFEITURA DE CABO DE SANTO AGOSTINHO/2019/ADAPTADA) 
A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
006. 006. (FURB/ADVOGADO/PREFEITURA DE TIMBÓ-SC/2019/ADAPTADA) A propriedade é 
considerada um direito fundamental pela Constituição da República e, ressalvada sua função 
social relacionada à proteção ao meio ambiente, não encontra limites na legislação atual.
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007. 007. (FCC/PROMOTOR/MPE-MT/2019/ADAPTADA) São defesos os atos que não trazem ao 
proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar 
outrem. Essa norma, prevista no Código Civil,
concerne ao direito à propriedade e defende a plena possibilidade de uso, fruição e 
disponibilidade do bem, direito real que é.
008. 008. (FCC/PROMOTOR/MPE-MT/2019/ADAPTADA) São defesos os atos que não trazem ao 
proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar 
outrem. Essa norma, prevista no Código Civil,
diz respeito à vedação do abuso do direito, considerado ato ilícito pela legislação civil, e 
interpreta-se em harmonia com o princípio da função social da propriedade.
009. 009. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) A propriedade das coisas móveis 
transfere-se pelos negócios jurídicos praticados antes da tradição.
010. 010. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP /2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, 
e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
011. 011. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) Quanto às formas de aquisição da 
propriedade imóvel,
Quando isto se der pelo registro do título, enquanto não se promover, por meio de ação 
própria, a decretação de invalidade desse título, e o respectivo cancelamento, o adquirente 
continua a ser havido como dono do imóvel.
012. 012. (FURB/ADVOGADO/PREFEITURA DE TIMBÓ-SC/2019/ADAPTADA) Toda construção ou 
plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até 
que se prove o contrário.
013. 013. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) Aquele que semeia, planta ou edificaaos infratores à responsabilização civil e criminal.
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Coisas – Parte I
Carlos Elias
APreSeNtAÇÃoAPreSeNtAÇÃo
Olá, queridos amigos e queridas amigas!!
Começo com as seguintes advertências.
Primeiro: irei aprofundar bastante nas aulas, porque quero que você esteja preparado 
para as questões mais difíceis em Direito das Coisas.
Segundo: se você está com pouco tempo para estudar e percebe que não conseguirá 
ler tudo vagarosamente, recomendo que você faça o seguinte: (1) leia o resumo, passe os 
olhos ao longo desta aula, vá para as questões de concurso que estiverem disponibilizadas 
ao longo das aulas; (2) parta, em seguida, para as questões de concurso ao final da aula, 
pois eu as separei e as comentei de modo a que você se ambiente no assunto.
Terceiro: leia as minhas aulas de PDF acompanhando tudo o que eu falar na legislação. 
Você precisa ler o texto da lei! Isso é que vai te dar memória fotográfica do Código, o que 
permitirá você resolver várias questões de concurso. Eu não costumo transcrever os artigos 
do Código na aula por dois motivos: (1) evitar que as aulas fiquem muito grandes e (2) 
estimular que você adquira familiaridade com o teu vade mecum. Aliás, eu recomendo que 
você use um Vade Mecum impresso mesmo, pois isso facilitará a tua memória fotográfica 
do texto da lei. Compre algum disponível no mercado. No pior das hipóteses, imprima a lei 
no site do Planalto. Rabisque o seu Vade Mecum com anotações importantes. Isso vai ajudar 
demais você. Não recomendo que você leia o texto da lei diretamente na internet, porque 
isso, além de impedir que você faça anotações, dificulta a memorização.
Por fim, vai aqui minha última recomendação: faça você mesmo o seu resumo ou seu 
próprio mapa mental. Não basta você ler o PDF; é fundamental você escrever o que você 
está aprendendo, pois isso é que faz você fixar a matéria. Escrever o que você estuda te 
ajudará também a treinar para as provas discursivas. Você é que precisa sistematizar o 
conhecimento. Não recomendo que você busque resumos ou mapas mentais feitos por 
outras pessoas, a não ser que, posteriormente, você elabore o seu próprio resumo ou mapa 
mental. Eu, pessoalmente, prefiro fazer um resumo a fazer um mapa mental. Eu fixo mais 
assim. Fique, porém, à vontade para adotar a metodologia de sua preferência.
Vamos em frente!
 
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Coisas – Parte I
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COISAS – PARTE ICOISAS – PARTE I
1 . NoÇÕeS GerAIS De DIreItoS DAS CoISAS1 . NoÇÕeS GerAIS De DIreItoS DAS CoISAS
Direito das 
Coisas
Teorias
Teoria realista Indivíduo vs 
Coisa
Teoria 
personalista
Indivíduo vs 
Coletividade
Institutos
Direitos reais
Posse e detenção
Direitos de vizinhança
Queridos e queridas, vamos começar com alguns conceitos teóricos básicos.
O Direito das Coisas é o ramo do Direito Civil que lida com a relação jurídica entre o 
indivíduo e a coisa (teoria realista) ou, na visão da teoria personalista, entre um indivíduo 
e a coletividade em relação a uma coisa.
Quem é titular do direito real de propriedade pode opor seu direito contra qualquer 
pessoa, mas que quem apenas é apenas titular de um crédito proveniente de um contrato 
só pode opor esse direito contra a outra parte do contrato, e não contra terceiros (ex.: não 
pode cobrar a dívida de um amigo da parte devedora).
O Direito das Coisas é dividido em três principais grupos de matérias:
(1) direitos reais; 
(2) posse e detenção; e 
(3) direito de vizinhança. 
No CC, os direitos reais estão tratados nos arts. 1.225 ao 1.276 e nos arts. 1.314 ao 
1.510-E, a posse está nos arts. 1.196 a 1.224 e o direito de vizinhança está nos arts. 1.277 
ao 1.313. Vale a pena você passar os olhos nesses dispositivos para “pegar” uma visão 
panorâmica do Código Civil nessa parte.
Qual é a diferença entre “Direito das Coisas” e “Direitos obrigacionais”, professor?Qual é a diferença entre “Direito das Coisas” e “Direitos obrigacionais”, professor?
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Coisas – Parte I
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Enquanto o Direito das Coisas disciplina a relação entre um indivíduo e a coisa (um 
titular e a coisa), o Direito das Obrigações cuida de relações jurídicas entre os indivíduos 
(um credor e um devedor).
A distinção clássica assenta-se na diferença entre os direitos reais (um dos conceitos 
centrais do Direito das Coisas) e os direitos obrigacionais. Os direitos reais envolvem uma 
eficácia erga omnes, ao contrário dos direitos obrigacionais, que gozam de eficácia inter 
partes, ou seja, de eficácia apenas entre as partes da obrigação (credor e devedor).
Essa distinção fica clara quando se lembra do velho jargão: “quem não registra não é 
dono”. Se alguém celebra um contrato de compra e venda de um imóvel, mas não o registra, 
tem apenas um direito obrigacional e, portanto, ficará sem imóvel algum na hipótese de 
o vendedor malandramente vender o mesmo imóvel um terceiro que venha a promover 
o registro no Cartório de Imóveis. O terceiro, com esse registro, terá adquirido um direito 
real de propriedade, o qual é oponível contra qualquer pessoa, até mesmo contra aquele 
negligente primeiro comprador.
A questão, porém, não é simples, especialmente diante da existência de direitos 
obrigacionais com eficácia real e de situações obrigacionais que, à luz da doutrina do terceiro 
cúmplice – que é fruto da chamada tutela externa do crédito, um instituto assentado 
na boa-fé objetiva –, atinge terceiros. Há quem desconfie da existência de uma efetiva 
diferença teórica entre direitos reais e direitos obrigacionais.
De qualquer forma, ainda prevalece na doutrina a distinção clássica supracitada.
2 . ProPrIeDADe e DoMÍNIo2 . ProPrIeDADe e DoMÍNIo
Propriedade e domínio
Propriedade = bens corpóreos ou 
incorpóreos
Domínio = bem corpóreo
Obs: o conceito de propriedade é mais amplo e abrange o conceito de domínio. 
Legislador nem sempre atentar para essas nomenclaturas.
Veja esta questão:
001. 001. (FAPEMS/DELEGADO/PC-MS/2017/ADAPTADA) De acordo com os civilistas, o direito 
de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e 
sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio 
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ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das 
águas. A posse, de sua feita, é um poder de fato sobre a coisa cuja configuração não exige 
o elemento “função social”.
A questão está “errada”, porque a posse também tem de observar a função social. Quando 
o art. 5º, inciso XXIII, da CF estabelece que a propriedade tem de observar a função social, 
ela está valendo-se do sentido amplo de “propriedade”, que abrange todos os tipos de 
titularidades, inclusive a posse.
Errado.
002. 002. (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014) Ao manter, no caput do art. 1228 do CC, a descrição dos 
direitos do proprietário de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, foi preservadoem 
terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes, 
sem a obrigação de pagar-lhes o valor correspondente se agiu de boa-fé.
014. 014. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adquire-se propriedade por avulsão 
em decorrência de acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos 
e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas desta.
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015. 015. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O aumento que o rio acresce às terras 
de modo vagaroso recebe o nome de aluvião, e estes acréscimos pertencem aos donos dos 
terrenos marginais, mediante indenização.
016. 016. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) Quanto às formas de aquisição da propriedade 
imóvel, ter-se-á o aluvião quando, por força natural violenta, uma porção de terra se 
destacar de um prédio e se juntar a outro, acrescendo-o.
017. 017. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adquire-se a propriedade por abandono 
de álveo quando houver acréscimo de terras às margens de um rio, provocado pelo desvio 
de águas por força natural violenta, desde que sejam indenizados os donos dos terrenos 
por onde as águas abrirem novo curso.
018. 018. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O descobridor da coisa responde pelos 
prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com culpa.
019. 019. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O Município não poderá abandonar a 
coisa em favor de quem a achou, mesmo se diminuto o seu valor.
020. 020. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adquire a propriedade pela confusão 
aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, se não 
se puder restituir à forma anterior.
021. 021. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adjunção é uma forma de aquisição 
da propriedade móvel prevista no Código Civil.
022. 022. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) No direito brasileiro, não é admitido 
o assenhoramento de coisa sem dono.
023. 023. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP/2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
o imóvel urbano abandonado pelo proprietário, com a intenção de não mais o conservar 
em seu patrimônio, mesmo na posse de outra pessoa, poderá ser arrecadado, como bem 
vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, caso 
se encontre nas respectivas circunscrições.
024. 024. (FURB/ADVOGADO/PREFEITURA DE TIMBÓ-SC/2019/ADAPTADA) A usucapião é modo 
originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e contínua, 
durante certo período de tempo previsto em lei.
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025. 025. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) A usucapião é modo derivado de aquisição 
da propriedade e a sentença que a reconhece é de natureza constitutiva do domínio.
026. 026. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP /2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
a usucapião especial urbana por abandono do lar corresponde à forma de aquisição derivada 
da propriedade do bem imóvel em sua totalidade.
027. 027. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP/2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
a propriedade móvel, por ser transmitida pela tradição, não permite sua aquisição pela usucapião.
028. 028. (FCC/JUIZ/TJMS/2020/ADAPTADA) Examine o seguinte enunciado legal: Aquele que, 
trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, 
se não se puder restituir à forma anterior. Esta disposição refere-se à
a) adjunção.
b) ocupação.
c) extinção.
d) confusão.
e) especificação.
029. 029. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A laje não gera a abertura de matrícula 
autônoma, sendo registrada mediante averbação na matrícula da construção-base.
030. 030. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A instituição do direito real de laje 
implica na atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje.
031. 031. (FUNDEP/ADVOGADO/CAU-MG/2019/ADAPTADA) A laje pode ser constituída tanto de 
forma ascendente quanto descendente em relação à construção original, não importando 
se trata-se de construção sobre o solo ou construção que já se fez em laje.
032. 032. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) Se houver mais de uma laje, em caso de 
alienação, terá preferência para a aquisição, sucessivamente, o titular das lajes descendentes 
e o titular das lajes ascendentes, não assegurada a prioridade para a laje mais próxima.
033. 033. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A ruína da construção-base não 
implica extinção do direito real de laje se esta for reconstruída no prazo de cinco anos.
034. 034. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A ruína da construção-base implica 
extinção do direito real de laje, mesmo se este tiver sido instituído sobre o subsolo.
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GABARITOGABARITO
1. e
2. E
3. E
4. C
5. C
6. E
7. E
8. C
9. E
10. C
11. C
12. C
13. E
14. E
15. E
16. E
17. E
18. E
19. E
20. E
21. C
22. E
23. E
24. C
25. E
26. E
27. E
28. e
29. E
30. E
31. C
32. E
33. C
34. E
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Coisas – Parte I
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GABARITO COMENTADOGABARITO COMENTADO
001. 001. (IDCAP/PROCURADOR/CÂMARA DE BOA ESPERANÇA-ES/2019/ADAPTADA) De acordo 
com o Código Civil, assinale a alternativa correta sobre as jazidas, minas e demais recursos 
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens 
referidos por leis especiais.
a) A propriedade do solo abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais 
de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
b) A propriedade do solo abrange as jazidas, mas não os demais recursos minerais, os 
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos 
por leis especiais.
c) A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas, mas abrange os demais recursos 
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens 
referidos por leis especiais.
d) A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os 
potenciais de energia hidráulica, mas abrange os monumentos arqueológicos e outros bens 
referidos por leis especiais.
e) A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os 
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos 
por leis especiais.
É o art. 1.230, parágrafo único, CC:
Art. 1.230, CC. A propriedadedo solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, 
os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por 
leis especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego 
imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido 
o disposto em lei especial.
Lembramos que esse dispositivo coaduna com o art. 20 da Constituição Federal, que dá a 
titularidade dos recursos minerais, dos potenciais de energia hidráulica e dos monumentos 
arqueológicos. Confira-se:
Art. 20, CF. São bens da União:
(...)
V – os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;
(...)
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Coisas – Parte I
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VIII – os potenciais de energia hidráulica;
IX – os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X – as cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;
(...)
§ 1º É assegurada, nos termos da lei, à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios 
a participação no resultado da exploração de petróleo ou gás natural, de recursos hídricos para 
fins de geração de energia elétrica a e de outros recursos minerais no respectivo território, 
plataforma continental, mar territorial ou zona econômica exclusiva, ou compensação financeira 
por essa exploração.
(...)
Há leis especiais tratando da exploração, por particulares, desses bens públicos federais, 
geralmente assegurando uma participação financeira em favor do Poder Público, a exemplo 
da Lei n. 7.990/1989 e do Código das Águas (Decreto n. 24.643/1934).
Letra e.
002. 002. (IBFC/PROCURADOR/PREFEITURA DE CABO DE SANTO AGOSTINHO/2019/ADAPTADA) 
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo, subsolo, jazidas, minas, potenciais de 
energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
A parte final da questão (a partir de “jazidas”) contraria o art. 1.230 do CC.
Errado.
003. 003. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O proprietário do solo tem o direito 
de explorar os recursos minerais de emprego imediato na transformação industrial.
Só a parte final está errada por contrariar o parágrafo único do art. 1.230 do CC: se o recurso 
mineral a ser empregado na construção civil depender de transformação industrial, não há 
esse direito de exploração
Errado.
004. 004. (IBFC/PROCURADOR/PREFEITURA DE CABO DE SANTO AGOSTINHO/2019/ADAPTADA) 
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do 
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
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É o art. 1.228, caput, do CC:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-
la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas 
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, 
a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, 
bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e 
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade 
ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público 
iminente.
§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em 
extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número 
de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços 
considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; 
pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Certo.
005. 005. (IBFC/PROCURADOR/PREFEITURA DE CABO DE SANTO AGOSTINHO/2019/ADAPTADA) 
A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
É o art. 1.231 do CC:
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
Certo.
006. 006. (FURB/ADVOGADO/PREFEITURA DE TIMBÓ-SC/2019/ADAPTADA) A propriedade é 
considerada um direito fundamental pela Constituição da República e, ressalvada sua função 
social relacionada à proteção ao meio ambiente, não encontra limites na legislação atual.
Ao contrário do dito na questão, a propriedade tem vários outros limites impostos pela lei 
além da proteção do meio ambiente, como:
a) as restrições ao patrimônio histórico e artístico (art. 1.228, § 1º, do CC);
b) a proibição de comportamentos abusivos pelo proprietário (art. 1.228, § 2º, da CF).
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c) a vedação ao subaproveitamento, a exemplo das sanções urbanísticas previstas para 
imóveis urbanos (arts. 182, § 4º, da CF) ou da desapropriação para fins de reforma agrária 
para propriedade improdutiva (art. 184, 185, II, e 186 da CF);
d) os limites urbanísticos, a exemplo dos limites de construção (art. 182, CF).
Veja os dispositivos supracitados:
Art. 1.228, CC. (...)
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas 
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, 
a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, 
bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e 
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
(...)
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme 
diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções 
sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte 
mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais 
de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em 
dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano 
diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado 
ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I – parcelamento ou edificação compulsórios;
II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III – desapropriação com pagamentomediante títulos da dívida pública de emissão previamente 
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais 
e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 184, CF. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, 
o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização 
em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de 
até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de reforma agrária, 
autoriza a União a propor a ação de desapropriação.
§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório especial, de rito sumário, 
para o processo judicial de desapropriação.
§ 4º O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o 
montante de recursos para atender ao programa de reforma agrária no exercício.
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§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de 
imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.
Art. 185, CF. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária:
I – a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não 
possua outra;
II – a propriedade produtiva.
Parágrafo único. A lei garantirá tratamento especial à propriedade produtiva e fixará normas 
para o cumprimento dos requisitos relativos a sua função social.
Art. 186, CF. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, 
segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Errado.
007. 007. (FCC/PROMOTOR/MPE-MT/2019/ADAPTADA) São defesos os atos que não trazem ao 
proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar 
outrem. Essa norma, prevista no Código Civil,
concerne ao direito à propriedade e defende a plena possibilidade de uso, fruição e 
disponibilidade do bem, direito real que é.
O enunciado da questão transcreve o § 2º do art. 1.228 do CC. Esse dispositivo demonstra 
que não há “plena possibilidade de uso, fruição e disponibilidade do bem”, ao contrário do 
dito na questão. Esse dispositivo demonstra que há limites ao uso, fruição e disponibilidade 
do bem pelo proprietário.
Errado.
008. 008. (FCC/PROMOTOR/MPE-MT/2019/ADAPTADA) São defesos os atos que não trazem ao 
proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar 
outrem. Essa norma, prevista no Código Civil,
diz respeito à vedação do abuso do direito, considerado ato ilícito pela legislação civil, e 
interpreta-se em harmonia com o princípio da função social da propriedade.
É o enunciado n. 49/JDC (“Interpreta-se restritivamente a regra do art. 1.228, § 2º, do 
novo Código Civil, em harmonia com o princípio da função social da propriedade e com o 
disposto no art. 187”). Esse art. 187 do CC trata do abuso de direito. De fato, por meio do 
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§ 2º do art. 1.228 do CC, nós, “com mais de 100 anos de atraso em relação aos precedentes 
franceses, consagramos a teoria dos atos emulativos e o abuso de direito de propriedade” 
(ROSENVALD, Nelson; FARIAS, Cristiano Chaves de. Curso de Direito Civil, vol. 5: direitos 
reais. Salvador/BA: Ed. JusPodivm, 2020, p. 327).
Certo.
009. 009. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) A propriedade das coisas móveis 
transfere-se pelos negócios jurídicos praticados antes da tradição.
Ocorre com a tradição (arts. 1.226 e 1.267 do CC). Veja:
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos 
entre vivos, só se adquirem com a tradição.
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo 
constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se 
encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião 
do negócio jurídico.
Errado.
010. 010. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP /2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, 
e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
É o § 1º do art. 1.245 do CC. Veja:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no 
Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono 
do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, 
e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Certo.
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011. 011. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) Quanto às formas de aquisição da 
propriedade imóvel,
Quando isto se der pelo registro do título, enquanto não se promover, por meio de ação 
própria, a decretação de invalidade desse título, e o respectivo cancelamento, o adquirente 
continua a ser havido como dono do imóvel.
É o § 1º do art. 1.245 do CC.
Certo.
012. 012. (FURB/ADVOGADO/PREFEITURA DE TIMBÓ-SC/2019/ADAPTADA) Toda construção ou 
plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até 
que se prove o contrário.
É o art. 1.253 do CC:
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo 
proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Certo.
013. 013. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) Aquele que semeia, planta ou edifica em 
terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes, 
sem a obrigação de pagar-lhes o valor correspondente se agiu de boa-fé.
Parte final está errada: tem de pagar o valor das sementes (ainda que tenha agido de boa-
fé), além de, se tiver agido de ma-fé, ter de pagar indenização por perdas e danos. É o art. 
1.254 do CC:
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou 
materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além 
de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Errado.
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014. 014. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adquire-se propriedade por avulsão 
em decorrência de acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos 
e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas desta.
A questão define a aluvião (art. 1.250 do CC), e não a avulsão (art. 1.251 do CC). Veja:
Subseção II
Da Aluvião
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros 
naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos 
donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, 
dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
Subseção III
Da Avulsão
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio 
e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do 
primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou 
a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Errado.
015. 015. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O aumento que o rio acresce às terras 
de modo vagaroso recebe o nome de aluvião, e estes acréscimos pertencem aos donos dos 
terrenos marginais, mediante indenização.
O único erro da questão é a parte final: não há dever de indenizar nessa hipótese por força 
do art. 1.250 do CC.
Errado.
016. 016. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) Quanto às formas de aquisição da propriedade 
imóvel, ter-se-á o aluvião quando, por força natural violenta, uma porção de terra se 
destacar de um prédio e se juntar a outro, acrescendo-o.
A questão define a avulsão (art. 1.251, CC), e não a aluvião12 (art. 1.250, CC).
Errado.
12 Apesar de a Academia Brasileira de Letras registrar o verbete “aluvião” como substantivo feminino (http://www.aca-
demia.org.br/nossa-lingua/busca-no-vocabulario), há quem defenda o seu gênero masculino (https://ciberduvidas.
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http://www.academia.org.br/nossa-lingua/busca-no-vocabulario
http://www.academia.org.br/nossa-lingua/busca-no-vocabulario
https://ciberduvidas.iscte-iul.pt/consultorio/perguntas/o-geenero-de-aluviao/18403#:~:text=O caso de aluvi%C3%A3o %C3%A9,interpretada como um aumentativo masculino.
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017. 017. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adquire-se a propriedade por abandono 
de álveo quando houver acréscimo de terras às margens de um rio, provocado pelo desvio 
de águas por força natural violenta, desde que sejam indenizados os donos dos terrenos 
por onde as águas abrirem novo curso.
Não há dever de indenizar, ao contrário do dito na questão (art. 1.252, CC). Veja:
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas 
margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo 
curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Errado.
018. 018. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O descobridor da coisa responde pelos 
prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com culpa.
Só responde por dolo, e não por culpa (art. 1.235, CC). Afinal de contas, trata-se de um ato 
gratuito (de generosidade), pois o descobridor devolverá a coisa perdida ao proprietário. 
Essa regra guarda coerência com o princípio da proteção simplificada do agraciado. Veja:
Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor 
legítimo, quando tiver procedido com dolo.
Errado.
019. 019. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) O Município não poderá abandonar a 
coisa em favor de quem a achou, mesmo se diminuto o seu valor.
É o contrário (art. 1.237, parágrafo único, CC).
Errado.
020. 020. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adquire a propriedade pela confusão 
aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, se não 
se puder restituir à forma anterior.
A questão trata a especificação (art. 1.269 do CC), e não da confusão, que é a mistura de 
coisas líquidas (art. 1.272, CC). Veja:
iscte-iul.pt/consultorio/perguntas/o-geenero-de-aluviao/18403#:~:text=O%20caso%20de%20aluvi%C3%A3º%20
%C3%A9,interpretada%20como%20um%20aumentativo%20masculino.). Na prática, admite-se os dois usos: trata-se 
de um substantivo de gênero vacilante, à semelhança dos verbetes “usucapião”. Como o Código Civil utiliza o verbete no 
gênero feminino, preferiremos essa opção.
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Seção V
Da Especificação
Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, 
desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.
Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do 
especificador de boa-fé a espécie nova.
§ 1º Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, 
pertencerá ao dono da matéria-prima.
§ 2º Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro 
qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se 
o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima.
Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipóteses dos arts. 1.269 e 1.270 , se ressarcirá o dano que 
sofrerem, menos ao especificador de má-fé, no caso do § 1 o do artigo antecedente, quando 
irredutível a especificação.
Seção VI
Da Confusão, da Comissão e da Adjunção
Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem 
o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração.
§ 1º Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste indiviso 
o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou 
para a mistura ou agregado.
§ 2º Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando os 
outros.
Art. 1.273. Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá 
escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização 
que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado.
Art. 1.274. Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão, 
comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273 .
Errado.
021. 021. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) Adjunção é uma formade aquisição 
da propriedade móvel prevista no Código Civil.
Adjunção é a justaposição de coisas sólidas (ex.: soldar uma barra de ferro em outra) e constitui 
uma hipótese de aquisição da propriedade móvel, conforme arts. 1.272 ao 1.274 do CC.
Certo.
022. 022. (MPE-SP/PROMOTOR/MPE-SP/2019/ADAPTADA) No direito brasileiro, não é admitido 
o assenhoramento de coisa sem dono.
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Coisas – Parte I
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O art. 1.263 do CC disciplina, como uma das formas de aquisição da propriedade móvel, a 
“ocupação”, assim entendido o ato de se apropriar de coisa sem dono. Veja:
Seção II
Da Ocupação
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não 
sendo essa ocupação defesa por lei.
Errado.
023. 023. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP/2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
o imóvel urbano abandonado pelo proprietário, com a intenção de não mais o conservar 
em seu patrimônio, mesmo na posse de outra pessoa, poderá ser arrecadado, como bem 
vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, caso 
se encontre nas respectivas circunscrições.
O erro está no excerto “mesmo na posse de outra pessoa”, pois o Município e o Distrito 
Federal só poderão arrecadar, declarar vago e apropriar-se de imóveis desocupados na 
forma do art. 1.276 do CC. Veja:
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar 
em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como 
bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se 
achar nas respectivas circunscrições.
§ 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, 
como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados 
os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
Errado.
024. 024. (FURB/ADVOGADO/PREFEITURA DE TIMBÓ-SC/2019/ADAPTADA) A usucapião é modo 
originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e contínua, 
durante certo período de tempo previsto em lei.
É a definição doutrinária da usucapião.
Certo.
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025. 025. (FCC/ADVOGADO/AFAP/2019/ADAPTADA) A usucapião é modo derivado de aquisição 
da propriedade e a sentença que a reconhece é de natureza constitutiva do domínio.
Ao contrário do dito a questão, é forma de aquisição originária, conforme definição doutrinária. 
Ademais, a sentença é declaratória (e não constitutiva), pois apenas declara algo que ocorreu 
antes: a aquisição da propriedade pelo transcurso de prazo de posse ad usucapionem.
Errado.
026. 026. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP /2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
a usucapião especial urbana por abandono do lar corresponde à forma de aquisição derivada 
da propriedade do bem imóvel em sua totalidade.
Usucapião é forma de aquisição originária, e não derivada.
Errado.
027. 027. (VUNESP/ADVOGADO/CÂMARA DE PIRACICABA-SP/2019/ADAPTADA) Quanto à aquisição 
e perda da propriedade, é correto afirmar:
a propriedade móvel, por ser transmitida pela tradição, não permite sua aquisição pela usucapião.
É admitido usucapião para bens móveis também (arts. 1.260 ao 1.262 do CC). Veja:
Seção I
Da Usucapião
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante 
três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, 
independentemente de título ou boa-fé.
Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244 .
Errado.
028. 028. (FCC/JUIZ/TJMS/2020/ADAPTADA) Examine o seguinte enunciado legal: Aquele que, 
trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, 
se não se puder restituir à forma anterior. Esta disposição refere-se à
a) adjunção.
b) ocupação.
c) extinção.
d) confusão.
e) especificação.
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A questão define a especificação (art. 1.269, CC).
Letra e.
029. 029. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A laje não gera a abertura de matrícula 
autônoma, sendo registrada mediante averbação na matrícula da construção-base.
Gera sim (art. 1.510-A, § 3º, do CC e art. 176, § 9º, da Lei n. 6.015/73 – Lei de Registros 
Públicos – LRP). Veja:
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou 
inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela 
originalmente construída sobre o solo.
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, 
tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais 
áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a 
sua unidade.
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão 
dela usar, gozar e dispor.
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao 
titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas 
associadas ao direito real de laje.
§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo 
direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das 
demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Art. 176, § 9º, LRP. A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma 
matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da 
construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.
Errado.
030. 030. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A instituição do direito real de laje 
implica na atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje.
Não há essa atribuição de fração ideal, conforme § 4º do art. 1.510-A do CC.
Errado.
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031. 031. (FUNDEP/ADVOGADO/CAU-MG/2019/ADAPTADA) A laje pode ser constituída tanto de 
forma ascendente quanto descendente em relação à construção original, não importando 
se trata-se de construção sobre o solo ou construção que já se fez em laje.
É o art. 1.510-A, § 1º, do CC. De fato, “na forma como foi redigido o Código Civil nesse 
ponto, o Direito Real de Laje é uma espécie de Direito Real de Propriedade sobre um espaço 
tridimensional que se expande a partir da laje de uma construção-base em direção ascendente 
ou a partir do solo dessa construção em direção subterrânea” (OLIVEIRA, Carlos Eduardo 
Elias de. Direito Real de Laje à luz da Lei 13.465/2017: nova lei, nova hermenêutica. Brasília: 
Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Julho/2017. Disponível em: www.senado.
leg.br/estudos. Acesso em 13 de julho de 2017).
Certo.
032. 032. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) Se houver mais de uma laje, em caso de 
alienação, terá preferência para a aquisição, sucessivamente, o titular das lajes descendentes 
e o titular das lajes ascendentes, não assegurada a prioridade para a laje mais próxima.
Há prioridade para as lajes mais próximas, ao contrário do dito na questão (art. 1.510-D, 
§ 2º, do CC). Veja:
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de 
preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, 
nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta 
dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. 
§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, 
mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer 
no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes 
e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade 
sobreposta a ser alienada.
Errado.
033. 033. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A ruína da construção-base não 
implica extinção do direito real de laje se esta for reconstruída no prazo de cinco anos.
É o art. 1.510-E, II, do CC. Veja:
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
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II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos;
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra 
o culpado pela ruína.
Certo.
034. 034. (VUNESP/PROCURADOR/DAEM/2019/ADAPTADA) A ruína da construção-base implica 
extinção do direito real de laje, mesmo se este tiver sido instituído sobre o subsolo.
Contraria o art. 1.510-E, I, do CC.
Errado.
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	Sumário
	Apresentação
	Coisas – Parte I
	1. Noções Gerais de Direitos das Coisas
	2. Propriedade e Domínio
	3. Noções Gerais de Direitos reais
	4. Teoria Realista vs Teoria Personalista
	5. Princípios dos Direitos Reais
	5.1. Princípio da Taxatividade
	5.2. Princípio do Absolutismo
	5.3. Princípio da Prevalência (Prior in Tempore, Potio in Iure)
	6. Constituição de Direitos Reais
	7. Poderes Inerentes à Propriedade e a Plasticidade
	8. Classificação da Propriedade quanto à Plenitude
	9. Princípio da Perpetuidade do Direito Real de Propriedade
	10. Princípio da Exclusividade
	11. Direitos Reais em Espécies: Noções Gerais
	12. Direito Real de Propriedade
	12.1. Noções Gerais
	12.2. Descoberta (Antiga “Invenção”)
	12.3. Aquisição Imobiliária
	12.4. Acessão sobre Imóveis
	12.5. Construção ou Plantação em Terreno Alheio e a Acessão Inversa
	12.6. Construção Parcialmente em Terreno Alheio
	12.7. Aquisição Mobiliária
	12.8. Ocupação, Tesouro, Especificação e Acessão de Móvel a Móvel (Confusão, Comistão e Adjunção)
	12.9. Extinção
	13. Imissão Provisória na Posse e Respectivas Cessão ou Promessa de Cessão
	14. Direito Real de Laje
	14.1. Noções Gerais
	14.2. Mesma Pessoa como Titular da Construção-Base e das Lajes
	14.3. Lajes Sucessivas (Graus de Laje)
	14.4. Dispensa de Entrada para as Lajes e a Aplicação do Direito de Vizinhança
	14.5. Natureza Jurídica: Direito Real sobre Coisa Própria ou Alheia? Questões Práticas: Tributos Reais (IPTU Etc.), Ônus Reais etc.
	14.6. Observância da Legislação Urbanística e a Qualificação do Título pelo Cartório de Imóveis
	14.7. Titularidade do Solo: Ausência de Frações Ideais
	14.8. Condomínio Necessário sobre Partes Comuns do Edifício: Consequências Práticas e Regras de Administração
	14.9. Direito de Preferência
	14.10. Extinção da Laje
	14.11. Procedimento no Cartório de Registro de Imóveis
	14.12. Direito Real de Aquisição
	Resumo
	Questões de Concurso
	Gabarito
	Gabarito Comentadoo direito 
real vinculado e submetido ao poder absoluto daquele (proprietário).
O gabarito é “errado”, porque não há mais poder absoluto do proprietário, pois o poder do 
proprietário é flexibilizado pela função social, que deve ser observada pelo proprietário 
(art. 5º, inciso XXIII, da CF).
Errado.
003. 003. (FCC/DEFENSOR/DPE-AM/2018) São defesos os atos que não trazem ao proprietário 
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
Esse enunciado normativo diz respeito
a) à onerosidade excessiva.
b) à lesão.
c) ao enriquecimento sem causa.
d) à comutatividade.
e) ao abuso de direito.
A questão retrata uma espécie de abuso de direito, consistente na adoção de comportamento 
destinado a prejudicar outrem mediante o exercício de um direito. O enunciado é um retrato 
da Teoria dos Atos Emulativos (art. 1.228, § 2º, CC).
Vamos explicar mais.
Propriedade em sentido amplo abrange qualquer titularidade de bens corpóreos ou 
incorpóreos. Não se restringe ao direito das coisas. Abrange também propriedade sobre 
imateriais, como é o caso dos direitos de crédito, dos direitos autorais, da propriedade 
industrial, dos direitos decorrentes da posse etc. É esse sentido amplo que a Constituição 
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Federal utiliza quando protege o direito de propriedade e o sujeita à função social no art. 
5º, caput, XXII e XXIII.
Domínio é a titularidade de coisa corpórea por meio de um direito real de propriedade. Por 
isso, não podemos falar em domínio intelectual, e sim em propriedade intelectual. Como 
se vê, o conceito de propriedade é mais amplo e abrange também o de domínio. Em várias 
ocasiões, a legislação emprega a palavra “propriedade” para se referir apenas ao domínio, 
a exemplo do conceito de direito real de propriedade (art. 1.225, I, CC), que se restringe 
aos bens corpóreos.
O legislador, porém, não leva essa distinção terminológica com rigorismo, de modo que o 
jurista deverá ser flexível ao se deparar com esses verbetes na legislação a fim de identificar 
a real intenção da lei.
Letra e.
3 . NoÇÕeS GerAIS De DIreItoS reAIS3 . NoÇÕeS GerAIS De DIreItoS reAIS
Direitos reais vs 
Direitos 
obrigacionais
Direitos reais
Adesão à propria 
coisa 
Oponibilidade erga 
omnes
Direitos 
obrigacionais
Sem adesão à outra 
parte
Oponibilidade inter 
partes
Direito obrigacional se distingue do direito real.
No direito obrigacional, o credor tem um direito perante o devedor para receber alguma 
prestação, que pode ou não estar vinculado a fruir alguma coisa. É o caso do contrato de 
aluguel. Se alguém aluga um imóvel, ele tem um direito meramente obrigacional de exigir que 
o locador lhe disponibilize o uso do imóvel. Não se cuida de um direito NA coisa (ius in re), e 
sim direito À coisa (ius ad rem). Em outras palavras, o inquilino tem um direito de constranger 
o locador a garantir o uso da coisa. O direito do inquilino não está “na coisa” e, portanto, só 
é oponível perante o locador, e não contra terceiros. Assim, se o inquilino estiver morando 
no imóvel alugado, o locador não pode retirá-lo de lá. Todavia, se aparecer um terceiro que 
comprove ser o verdadeiro proprietário do imóvel (ex.: provou que o título de propriedade do 
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locador é nulo), esse terceiro pode expulsar o inquilino do imóvel, pois o inquilino não tem um 
direito “na coisa”, e sim direito perante o locador apenas. Igualmente, se o locador transferir o 
direito real de propriedade do imóvel para um terceiro (vendendo-lhe, por exemplo, o imóvel), 
o novo proprietário poderá exigir que o inquilino saia do imóvel: o inquilino nada poderá fazer 
diante desse novo proprietário, pois o direito do inquilino é apenas um direito oponível perante 
o antigo proprietário, ou seja, é um direito meramente obrigacional1.
É diferente o que sucede no direito real. Neste não há credor e devedor. Há apenas um 
titular do direito real. Ele tem um direito “na coisa” e, portanto, pode se opor contra qualquer 
um que ameace esse direito. Por exemplo, se alguém, no lugar de celebrar um contrato 
de locação, adquire um direito real de usufruto sobre o imóvel, ele passa a ter um vínculo 
jurídico com a coisa em razão do qual poderá exercer os poderes de usá-la e fruí-la com 
exclusão de quem quer que seja. Se o proprietário vender o imóvel, o novo proprietário não 
poderá expulsar o usufrutuário da coisa, pois o direito do usufrutuário é um direito real, 
e não um direito obrigacional, ou seja, o usufrutuário tem um direito “na coisa”. Trocando 
em miúdos, o adquirente do imóvel comprou um imóvel já manchado com um direito real 
de usufruto ou, na metáfora dos romanos, comprou um imóvel leproso. Os romanos diziam 
que o direito real adere à coisa, como a lepra ao corpo (uti lepra cuti).
Outro exemplo: se o banco tem um direito real de hipoteca sobre um imóvel como 
garantia de uma dívida contraída pelo proprietário do imóvel, esse direito do banco está 
grudado à coisa, porque é um direito real. Como consequência, se um terceiro adquirir a 
coisa, estará adquirindo um imóvel hipotecado e, portanto, estará vulnerável diante do 
banco caso o antigo proprietário não pague a dívida garantida pela hipoteca. O banco 
tem um direito real de hipoteca que lhe garantirá penhorar e leiloar o imóvel no caso de 
inadimplência da dívida garantida ainda que outra pessoa tenha adquirido a propriedade 
do bem. Outro exemplo:
Direito real é, pois, o vínculo jurídico em razão do qual o titular pode exercer, total ou 
parcialmente, poderes sobre uma coisa com exclusão de qualquer outra pessoa. É, pois, um 
direito grudado à coisa, é um ius in re (na expressão dos juristas medievais), é uma lepra 
grudada na coisa (na metáfora romana).
4 . teorIA reAlIStA vS teorIA PerSoNAlIStA4 . teorIA reAlIStA vS teorIA PerSoNAlIStA
Há duas teorias para definir os direitos reais: a realista e a personalista.
A teoria realista ou clássica define-o como um vínculo da pessoa (o titular) com a coisa. 
E, como a relação jurídica é com a coisa, o titular pode opor-se a terceiros. O adjetivo realista 
é por que a teoria focaliza a coisa (res).
1 Se o inquilino tivesse pactuado uma cláusula de vigência da locação e a tivesse averbado na matrícula do imóvel, aí ele 
teria um direito com eficácia real perante o novo proprietário e, assim, poderia continuar no imóvel até o fim do con-
trato de locação. Esse direito de continuar no imóvel, todavia, não é um direito puramente obrigacional, e sim um direito 
obrigacional com eficácia real (art. 8º, Lei n. 8.245/91; art. 576, CC; art. 167, I, “3”, Lei n. 6.015/73).
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A teoria personalista define o direito real como um vínculo jurídico da pessoa (titular) 
com toda a sociedade, que se torna obrigada a respeitar o direito do titular sobre a coisa. 
O adjetivo personalista é por que a teoria centra-se nas pessoas que tem de respeitar o 
direito real.
As duas teoriaschegam ao mesmo resultado prático: assegurar a eficácia erga omnes 
dos direitos reais. A diferença entre elas é estética, pois uma foca na existência de uma 
relação jurídica entre pessoa e coisa (teoria realista) e a outra, na existência de uma relação 
entre uma pessoa e terceiros indeterminados em relação a uma coisa.
5 . PrINCÍPIoS DoS DIreItoS reAIS5 . PrINCÍPIoS DoS DIreItoS reAIS
Princípios dos 
Direitos Reais
Taxatividade
Controvérsia
Direitos obrigacionais com eficácia 
real?
Absolutismo oponibilidade erga omnes
Aderência direito de sequela
Prevalência Prior in tempore potio in iure
5 .1 . PrINCÍPIo DA tAXAtIvIDADe5 .1 . PrINCÍPIo DA tAXAtIvIDADe
Veja esta questão:
004. 004. (MPE-RS/PROMOTOR/MPE-RS/2017/ADAPTADA) As leis extravagantes podem criar 
novos direitos reais, sem a sua descrição expressa no dispositivo civil que os prevê.
O gabarito é “correto”, pois qualquer lei pode criar direitos reais, a exemplo da caução e da 
cessão fiduciária de direitos creditórios relativos a contratos de alienação de imóveis nos 
termos do art. 17, § 1º, da Lei n. 9.514/97.
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Vamos tratar mais do assunto.
Ainda hoje, há controvérsia sobre a adoção ou não do princípio da taxatividade. Merece 
ser anulada questão de prova objetiva que afirme ter sido adotada ou não esse princípio.
Pelo princípio da taxatividade ou do numerus clausus, os direitos reais só podem ser 
criados mediante lei. As espécies de direitos reais estão catalogadas taxatividade na lei 
(numerus clausus). É vedado, pois, que os particulares, por mero acordo de vontade, criem 
direitos reais, ao contrário do que sucede com os contratos.
Prevalece, na doutrina majoritária, que o princípio da taxatividade dos direitos reais vigora 
no Brasil. E há motivo para tanto: como os direitos reais são oponíveis contra terceiros e 
como eles restringem o regime do direito real de propriedade, só lei poderia vincular terceiros 
ou limitar o direito de propriedade perante terceiros, pois, pelo princípio da legalidade, 
ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei.
Sob essa ótica, os direitos reais não estão apenas no art. 1.225 do CC, mas também em 
outros dispositivos legais. Como exemplo de direitos reais previstos fora do art. 1.225 do 
CC, podem-se citar:
a) a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda 
ou promessa de venda de imóveis (Art. 17, III, e § 1º, da Lei n. 9.514/97; art. 167, II, “8”, da 
Lei n. 6.015/73).
b) a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de 
imóveis (art. 17, II, e § 1º, da Lei n. 9.514/97; e art. 167, II, “8”, da LRP).
O tema, porém, vem sendo objeto de controvérsias.
5 .1 .1 . DIreItoS reAIS vS DIreItoS oBrIGACIoNAIS CoM eFICÁCIA reAl
Direitos reais são aqueles assim nominados em lei em razão do princípio da taxatividade.
Há, porém, direitos obrigacionais que, por força de lei, podem adquirir eficácia contra 
terceiros mediante sua publicação nos registros públicos. Trata-se dos direitos obrigacionais 
com eficácia real. São exemplos deles:
a. a cláusula de vigência do contrato de locação no caso de alienação se for inscrita nos 
registros públicos (art. 8º, Lei n. 8.245/91; art. 576, CC; art. 167, I, “3”, Lei n. 6.015/73);
b. o direito de preferência do inquilino em adquirir o imóvel urbano alugado (art. 33 da 
Lei n. 8.245/91; art. 167, II, “16”, Lei n. 6.015/73).
c. caução de bens móveis e de bens imóveis em contrato de locação de imóvel urbano 
quando inscrita nos registros públicos (art. 38, Lei n. 8.245/91).
Em relação às cláusulas especiais de compra e venda (retrovenda, venda a contento, 
preempção, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos), consideramos que 
elas apenas representam formas de expressão do direito real de propriedade. Não são, pois, 
direitos reais autônomos nem direitos obrigacionais com eficácia real. No caso da venda 
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sobre documentos, trata-se apenas de uma forma de presunção de tradição por meio da 
entrega de documento representativo da coisa. Nos demais casos, cuida-se de formas de 
condições suspensivas ou resolutivas que modelam o direito real de propriedade.
5 .1 .2 . eXeMPlo De UtIlIDADe PrÁtICA No DeBAte: APlICAÇÃo Do Art . 108, CC
Há repercussão prática em definir um direito como real ou como obrigacional com eficácia 
real. Um exemplo é o fato de que o art. 108 do CC exige escritura pública para negócios 
jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. 
Esse dispositivo só se aplica para direitos reais. Assim, no caso dos direitos obrigacionais 
com eficácia real – a exemplo da caução de bens imóveis em locação, da cláusula de vigência 
da locação ou do direito de preferência na locação –, não se aplica o art. 108 do CC: esses 
direitos obrigacionais com eficácia real podem ser formalizados por instrumentos particulares 
a serem inscritos no Cartório de Imóveis.
O legislador pressupôs a taxatividade dos direitos reais na redação dos dispositivos. 
Negá-la para considerar, como direitos reais, situações obrigacionais com eficácia erga 
omnes é subverter o sistema legal brasileiro e, por consequência, causar problemas como 
o da aplicação do art. 108 do CC para hipóteses em que esse preceito não seria aplicável.
É verdade que os direitos reais se assemelham aos obrigacionais com eficácia real em 
razão de ambos terem eficácia erga omnes; todavia, o legislador não considerou as duas 
categorias como sinônimas nem com o mesmo regime jurídico, e isso tem de ser observado.
5 .2 . PrINCÍPIo Do ABSolUtISMo5 .2 . PrINCÍPIo Do ABSolUtISMo
Os direitos são direitos absolutos, ou seja, são direitos oponíveis erga omnes (contra 
todos). Difere dos direitos obrigacionais, que são direitos relativos, ou seja, são oponíveis 
inter partes (entre as partes).
5.2.1. PRINCÍPIO DA ADERÊNCIA OU DA INERÊNCIA (DIREITO DE SEQUELA)
Os direitos reais aderem à coisa, o que autoriza o seu titular a opor-se perante terceiros. 
Trata-se do princípio da aderência ou da inerência.
Daí decorre o direito de sequela, por meio do qual o titular do direito real pode reivindicar 
a coisa das mãos de quem quer que seja. O direito real segue a coisa (daí o nome “direito 
de sequela2”). Esse direito está no art. 1.228 do CC. Assim, quem tem um direito real de 
hipoteca sobre um imóvel poderá exercer esse direito mesmo no caso de o imóvel ter sido 
vendido para terceiros, visto que o direito real de hipoteca acompanhará a coisa. Igualmente 
o titular de um direito real de propriedade pode reivindicar a coisa das mãos de algum invasor.
2 Sequela, entre outros significados, significa o ato ou efeito de seguir.
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5.3. PRINCÍPIO DA PREVALÊNCIA (PRIOR IN TEMPORE, POTIO IN IURE)5.3. PRINCÍPIO DA PREVALÊNCIA (PRIOR IN TEMPORE, POTIO IN IURE)
A prevalência é a característicade que os direitos reais instituídos em primeiro lugar 
prevalecem sobre direitos reais contraditórios instituídos posteriormente3. Trata-se da 
máxima romana prior in tempore potio in iure (primeiro no tempo, mais forte no direito).
Assim, se uma pessoa ardilosamente vende duas vezes o mesmo imóvel, o comprador que, 
em primeiro lugar, registrar a escritura de compra e venda terá um direito de propriedade 
que prevalecerá sobre o outro comprador.
Igualmente, se uma pessoa oferece o imóvel em hipoteca perante dois credores, aquele 
que, em primeiro lugar, registrar a hipoteca prevalecerá sobre o outro e terá uma hipoteca 
de primeiro grau, de modo que restará ao outro uma hipoteca de segundo grau.
6 . CoNStItUIÇÃo De DIreItoS reAIS6 . CoNStItUIÇÃo De DIreItoS reAIS
Constituição de 
direitos reais
Móvel
Tradição
Exceções: 
registro 
público
Penhor comum
Penhor rural 
Penhor de direitos
Penhor de veículos
Alienação fiduciária 
sobre bens móveis
Alienação fiduciária 
sobre veículo
Imóvel
Registro no 
Cartório de 
Imóveis
Exceções
Usucapião (mero 
transcurso do tempo)
Sucessão causa mortis
(morte)
Aquisição de imóvel por 
acessão (momento da 
acessão)
Comunicação pelo regime 
de bens (momento da 
aquisição dos bens)
Perda da propriedade por 
perecimento da coisa 
(momento do 
perecimento da coisa)
3 O civilista português Luís Manuel Teles de Menezes Cordeiro
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005. 005. (CONSUPLAN/TITULAR DE CARTÓRIO/TJMG/2018 - ADAPTADA) Os direitos reais sobre 
coisas imóveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem 
com a tradição.
O item está “errado”, pois os direitos reais sobre imóveis se constituem, em regra, com o 
registro (arts. 1.227 e 1.245, CC).
Errado.
006. 006. (CESPE/PROCURADOR/PGE-PI/2014) A aquisição da propriedade imobiliária em 
decorrência do direito hereditário se dá com o registro do título na serventia extrajudicial 
competente.
O gabarito é “errado”, pois, no caso de sucessão causa mortis (direito hereditário), a aquisição 
da propriedade pelos herdeiros ocorre no momento da morte por força do princípio da 
Saisine previsto no art. 1.784 do CC, de sorte que o registro do título no Cartório de Imóveis 
(serventia extrajudicial) tem natureza declaratória.
Errado.
Vamos tratar mais disso.
A constituição dos direitos reais varia a depender de o objeto ser imóvel ou móvel.
Os direitos reais sobre imóveis nascem, em regra, com o registro do título na matrícula 
do imóvel perante o Cartório de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245, CC). Trata-se do princípio da 
inscrição. Antes do registro, não há direito real. Assim, quem assina uma escritura pública 
de compra e venda de um imóvel tem apenas um direito obrigacional a adquirir o bem, mas, 
no momento em que registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, tornar-
se-á titular de um direito real de propriedade.
Há exceções decorrentes de lei ao princípio da inscrição, especialmente estes:
a. Usucapião (arts. 1.238 e 1.260, CC): o direito real de propriedade do usucapiente 
nasce com o mero transcurso do tempo, de modo que a sentença é declaratória.
b. sucessão causa mortis (art. 1.784, CC): a transmissão ocorre no momento da morte 
por conta do princípio da Saisine.
c. Aquisição de imóvel por acessão (art. 1.248, CC): a aquisição da propriedade sobre a 
acessão, como no caso de uma construção, ocorre no momento em que ela ocorre, de modo 
que a averbação posterior no Cartório de Imóveis é meramente declaratória.
d. Comunicação pelo regime de bens (art. 1.639, § 1º, CC): a comunicação ocorre 
automaticamente com a aquisição dos bens.
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e. perda da propriedade por perecimento da coisa (art. 1.275, IV, CC): a extinção do 
direito real de propriedade ocorre com o perecimento da coisa, de modo que posterior 
averbação no Cartório de Imóveis é meramente declaratória.
f. A constituição do direito real sobre móveis ocorre com tradição (arts. 1.226, 1.267 e 
1.268, CC). Há, porém, exceções.
De um lado, há exceções legais que são comuns aos direitos reais sobre imóveis, a saber:
a. usucapião (arts. 1.262 ao 1.262, CC);
b. sucessão causa mortis (art. 1.784, CC).
c. Comunicação pelo regime de bens (art. 1.639, § 1º, CC);
De outro lado, há exceções legais que consistem na exigência de um registro para o 
nascimento do direito real, a exemplo destes casos:
a. Penhor comum: além da tradição, é necessário o registro no Registro de Títulos e 
Documentos – RTD para oponibilidade erga omnes (art. 1.431 e 1.432, CC).
b. Penhor rural (agrícola ou pecuário) e industrial: direito real surge com o registro no 
Registro de Imóveis – RI (arts. 1.438 e 1.448, CC). O registro não é feito na matrícula do 
imóvel, e sim no Livro 3, que é o livro do Registro Auxiliar4 (art. 178, II e VI, da Lei n. 6.015/73).
c. Penhor de direitos: direito real nasce com registro no RTD (art. 1.452, CC).
d. Penhor de veículos: direito real surge mediante registro no RTD e anotação no certificado 
de propriedade (Detran local), conforme art. 1.466, CC).
e. Alienação fiduciária sobre bens móveis: registro no RTD (art. 1.361, § 1º, do CC), 
mesmo que conste de cédula de crédito rural ou industrial (caso em que será necessário 
o registro da cédula no Livro 3 do RI e o registro da alienação fiduciária de móveis no RTD, 
consoante arts. 129, “5º”, e 178, II, da Lei n. 6.017/73).
f. Alienação fiduciária sobre veículo: basta registro no DETRAN, consoante art. 1.361, 
§ 1º, CC, que prevalece sobre o art. 129, “5”, da Lei n. 6.015/73: não há necessidade de 
registro no RTD para a transferência de veículo. O registro no RTD só teria importância 
para preservar direitos contra terceiros, segundo o STJ (STJ, AgRg nos EREsp 875.634/PB, 
1ª Seção, Rel. Ministro Luiz Fux, DJe 01/03/2010).
7 . PoDereS INereNteS À ProPrIeDADe e A PlAStICIDADe7 . PoDereS INereNteS À ProPrIeDADe e A PlAStICIDADe
Plasticidade do 
direito real de 
propriedade
Direitos Reais 
sobre coisa alheia
Desmembramento 
de poderes inerentes
Elementos 
acidentais Restrições 
4 Art. 177 da Lei n. 6.015/73: “O Livro n. 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos 
ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado”.
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007. 007. (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014/ADAPTADA) A faculdade de dispor da coisa abrange tanto 
a disposição jurídica quanto a material. Ou seja, pode o proprietário exercer livremente 
a prerrogativa de alienar o bem, consumi-lo ou até destruí-lo, sem ingerências externas.
Essa questão foi anulada. Em princípio, ela está correta, pois o poder de dispor (ius abutendi) 
envolve o poder de dispor da coisa física ou juridicamente. A anulação, porém, decorreu 
do fato de que, no contexto da questão (que era um item ao lado de outros), é preciso 
lembrar que a função social tem ser de observada pelo proprietário, o que impede que 
hajao exercício do ius abutendi de modo arbitrário. Assim, não poderia, por exemplo, um 
proprietário submergir o seu terreno causando uma inundação; não pode também deixar 
o imóvel sem os devidos reparos se ele estiver ameaçando ruir sobre o vizinho por força de 
regras de direito de vizinhança (art. 1.280, CC). Ao nosso sentir, não havia necessidade de 
anular a questão, porque ela não nega a aplicação da função social.
Anulada.
Seja como for, vamos tratar de alguns aspectos envolvendo os poderes inerentes à 
propriedade e a plasticidade.
A plasticidade (ou a elasticidade) do direito de propriedade diz respeito a flexibilizações 
que podem ser feitas nos poderes inerentes à propriedade: o poder de usar (ius utendi), 
o poder de fruir (ius fruendi), o poder de dispor (ius abutendi) e o poder de perseguir a 
coisa nas mãos de terceiro (ius persequendi). Eles estão previstos no art. 1.228, CC. Quem 
é titular do direito real de propriedade tem esses poderes (ou faculdades) sobre a coisa. 
Essas flexibilizações podem ocorrer por meio de direitos reais sobre coisa alheia ou por 
elementos acidentais do negócio jurídico (termo, condição e encargo).
Por intermédio dos direitos reais sobre coisa alheia, esses poderes inerentes à propriedade 
podem ser desmembrados (destacados, arrancados) das mãos do proprietário em favor 
do titular desse direito real sobre coisa alheia.
Por exemplo, ao se instituir um direito real de usufruto sobre um imóvel, os poderes de 
usar, fruir e parcialmente o de perseguir a coisa são destacados da propriedade e revertidos 
em favor do usufrutuário. Só sobrará ao proprietário o poder de dispor e parcialmente o 
de perseguir a coisa. O usufrutuário ficará com os poderes desmembrados5 de usar, de 
fruir e, parcialmente, de dispor. O direito real de propriedade, assim, ficou limitado, ficou 
amassado, ficou comprimido. Ele, todavia, tenderá a voltar ao seu estado inicial de plenitude 
quando, no futuro, o direito real de usufruto se extinguir. Outro exemplo é o direito real de 
hipoteca, que desmembra parcialmente o poder de dispor da coisa: o proprietário ainda 
poderá vender o imóvel hipotecado, mas o adquirente estará exposto aos efeitos de uma 
execução hipotecária no caso de inadimplemento da dívida garantida.
5 É atécnico afirmar que o usufrutário tem alguns poderes INERENTES à propriedade, pois ele não é proprietário. Ele, na 
verdade, tem alguns poderes DESMEMBRADOS da propriedade.
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Em regra, os direitos reais sobre coisa alheia recaem apenas sobre o direito real de 
propriedade, pois, além de essa ser a natureza desses direitos reais, a legislação os disciplina 
sobre esse pressuposto. Assim, não se pode falar em usufruto sobre outro usufruto. Todavia, 
excepcionalmente, quando a lei autorizar, é possível que um direito real sobre coisa alheia 
recai sobre um outro congênere, como na hipótese do direito real de hipoteca, que pode 
recair sobre o direito real de superfície por força do art. 1.473, X, CC.
De mais a mais, por meio dos elementos acidentais do negócio jurídico, os poderes 
inerentes à propriedade podem ser flexibilizados também. Nesse caso, não se trata de um 
desmembramento, pois esses poderes inerentes não estão sendo revertidos em prol de um 
terceiro. Trata-se apenas de restrições ao direito real de propriedade. Assim, quando alguém 
adquire um imóvel sob condição resolutiva, ele terá uma propriedade que se extinguirá com 
o advento da condição resolutiva. Os seus poderes inerentes à propriedade são temporários. 
Igualmente, quem adquire um imóvel por meio de uma doação com encargo poderá vir a 
perder a propriedade se descumprir o encargo. A propósito da viabilidade jurídica de impor 
encargo a um direito real de propriedade, há controvérsia sobre o assunto, de modo que o 
recomendável é sempre prever o encargo como uma condição suspensiva ou resolutiva de 
modo expresso a fim de fugir à controvérsia (Oliveira, 2020-D6).
Essas outras restrições podem recair também sobre direitos reais sobre coisa alheia, 
salvo se houver proibição expressa ou se for contrário à natureza do direito real. Por exemplo, 
o direito real de usufruto pode estar sujeito a um termo ou a uma condição resolutivos. 
Pode também está restrito por um encargo. Não há proibição legal nem contrariedade com 
a natureza do direito real de usufruto.
8 . ClASSIFICAÇÃo DA ProPrIeDADe QUANto À PleNItUDe8 . ClASSIFICAÇÃo DA ProPrIeDADe QUANto À PleNItUDe
Propriedade 
quanto à sua 
plenitude
Propriedade 
Plena
Poderes inerentes à propriedade sem qualquer restrição
Presunção de plenitude da propriedade
Propriedade 
Menos plena
Propriedade 
restrita 
Limitações 
substanciais nos 
poderes inerentes à 
propriedade
Ex.: direitos 
reais sobre 
coisa alheia
Propriedade 
temporária
Resolúvel
Termo ou 
condição 
resolutivo 
expressos
Revogável ou 
ad tempus outra causa
6 Disponível em: https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/334813/doacao 
-com-encargo-e-a-eficacia-contra-terceiros-e-o-registro-de-imoveis.
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008. 008. (IBFC/PROCURADOR/CÂMARA FEIRA DE SANTANA-BA/2018) Assinale a alternativa 
correta sobre a noção de propriedade e a questão que envolve sua distinção entre plena 
e limitada.
a) Propriedade plena é aquela que reúne os seus direitos elementares no do proprietário
b) A propriedade é plena ainda que exista ônus real sobre o bem
c) A propriedade é plena ainda que seja resolúvel
d) Toda propriedade é plena e a existência de ônus real representa sua ausência
O gabarito é “A”, porque, se houver ônus real ou condição resolutiva, a propriedade não é 
menos plena.
Letra a.
Vamos tratar mais do tema.
Em razão da elasticidade ou plasticidade do direito real de propriedade, é possível 
classificar a propriedade quanto à sua plenitude:
propriedade plena;
propriedade menos plena: pode ser subdividida em:
b.1) propriedade restrita;
b.2) propriedade temporária: pode ser subdivida em:
b.2.1.) propriedade revogável
b.2.2.) propriedade resolúvel
b.2.3.) propriedade fiduciária
Propriedade plena ou ilimitada é aquela cujo titular exerce plenamente todos os poderes 
inerentes à propriedade, sem qualquer limitação, nem mesmo temporal. Também pode ser 
chamada de propriedade alodial. A regra geral é a que a propriedade é plena, conforme art. 
1.231 do CC, que afirma que “a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em 
contrário”. Portanto, a propriedade menos plena é exceção.
Propriedade menos plena é aquela cujo titular tem limitações substanciais ou temporais 
para exercer os poderes inerentes à propriedade em razão de um fato jurídico. As faculdades 
de usar, fruir ou dispor estão com alguma restrição: ou foram desmembrada em favor de 
terceiros, ou se extinguirão com algum evento futuro, ou seu exercício está condicionado 
a alguma conduta prévia etc. Metaforicamente, é um direito real de propriedade aleijado 
ou, para se lembrar dos romanos antigos, com uma lepra. A propriedade menos plena pode 
ser restritaou temporária.
A propriedade é restrita quando o titular do direito sofre limitações substanciais para 
exercer os poderes inerentes à propriedade. Isso ocorre quando há o desmembramento 
de poderes inerentes à propriedade, o que pode ocorrer por conta de direitos reais sobre 
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coisa alheia, de direitos obrigacionais com eficácia real ou de constrições judiciais. Assim, 
um imóvel gravado por um direito real de hipoteca, de usufruto ou de servidão é exemplo 
de propriedade restrita. Também o são um imóvel penhorado.
A propriedade é temporária quando ela poderá a vir se extinguir no futuro por conta 
do advento de um fato jurídico resolutivo. A propriedade temporária pode ser revogável 
ou resolúvel.
A propriedade resolúvel é aquela que se extingue pelo advento de um termo resolutivo 
ou pelo implemento de uma condição resolutiva. No caso, por exemplo, de uma doação sob 
condição resolutiva, o donatário terá uma propriedade resolúvel: se a condição resolutiva 
se implementar, a propriedade se extingue.
Esses elementos acidentais (termo e condição) já são previamente conhecidos por 
estarem previstos no negócio que gerou o direito real de propriedade. No exemplo acima, a 
condição resolutiva estará noticiada na matrícula do imóvel para terceiros tomarem ciência. 
Por isso, o art. 1.359 do CC estabelece que, no caso da propriedade resolúvel, a extinção da 
propriedade é retroativa até a data da instituição da cláusula resolutiva apenas para o efeito 
de extinguir direitos reais contraditórios. Trata-se do que chamamos de “efeito dominó”. 
Assim, ainda no exemplo acima da doação sob condição suspensiva, se o donatário vender o 
imóvel para um terceiro e se a condição resolutiva posteriormente se implementar, haverá 
o efeito dominó: a doação se extinguirá e, em consequência, a posterior venda também. 
O terceiro perderá o imóvel. Não há injustiça nisso, pois o terceiro adquirente já sabia que 
estava a comprar uma propriedade menos plena, ou seja, uma propriedade leprosa: a 
matrícula do imóvel já noticiava a existência da condição resolutiva.
A propriedade revogável ou ad tempus é aquela que se extingue por outra causa 
superveniente que não seja o implemento de uma condição ou termo resolutivos. Nesse 
caso, a extinção não tem efeito retroativo. O efeito é ex nunc. Não há extinção de direitos 
anteriores. Só sobrará ao beneficiário da extinção o direito de pleitear uma coisa similar ou 
o valor equivalente, tudo conforme art. 1.360, CC. Por exemplo, se João doa um imóvel a 
Manoel, que, a seu turno, vende o imóvel a Artur, e se, após isso, Manoel pratica um ato de 
ingratidão contra João a autorizar a revogação da doação na forma do art. 555 do CC, não 
haverá o efeito dominó: Artur continuará como dono do imóvel. Não havia aí uma condição 
ou termo resolutivo expressos na matrícula do imóvel. A propriedade é revogável. Só sobrará 
ao João o direito de exigir que Manoel pague-lhe o valor do imóvel.
Igualmente, no caso de doação com encargo, a eventual revogação da doação por posterior 
descumprimento do encargo na forma do art. 555 do CC não tem efeito retroativo, pois se 
cuida de hipótese de propriedade revogável.
A propriedade fiduciária nada mais é do que uma espécie de propriedade resolúvel 
com a particularidade de decorrer de uma alienação fiduciária em garantia. A alienação 
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fiduciária em garantia é a transferência de uma coisa sob a condição resolutiva consistente 
no adimplemento de uma dívida. Assim, se, como garantia de um empréstimo que tomei, 
posso transferir ao banco a propriedade do meu veículo até que eu pague integralmente 
as prestações. O banco se torna proprietário do bem, mas sob uma condição resolutiva: o 
pagamento integral das prestações dos empréstimos.
A propriedade fiduciária está genericamente disciplinada nos arts. 1.361 e seguintes do 
Código Civil. Todavia, quando se tratar de imóvel, a regência será dada, de modo principal, 
pela Lei n. 9.514/97, caso em que, nesse ponto, o Código Civil terá aplicação subsidiária (art. 
1.367, CC). Quando se tratar de móvel, além do CC, deve-se aplicar também o Decreto-
Lei n. 911/67 e, no caso de a dívida garantida ter sido contraída no âmbito do mercado 
financeiro e de capitais, deve-se aplicar também o art. 66-B da Lei de Mercado de Capitais 
(Lei n. 4.728/65).
9 . PrINCÍPIo DA PerPetUIDADe Do DIreIto reAl De 9 . PrINCÍPIo DA PerPetUIDADe Do DIreIto reAl De 
ProPrIeDADeProPrIeDADe
O direito real de propriedade é perpétuo, ou seja, ele não se extingue pelo desuso, 
nem pelo tempo, nem mesmo pela morte do dono (caso em que haverá transmissão da 
titularidade para os herdeiros). Trata-se do princípio da perpetuidade da propriedade, 
também chamado de atributo ou característica da perpetuidade da propriedade.
Se um titular de direito real de propriedade deixa seu imóvel sem utilização por muitos 
anos, ele não perderá a propriedade por desuso, mas poderá voltar, a qualquer momento, 
exercer o seu direito. É diferente do que sucede com os direitos obrigacionais, que deixam 
de ser exigíveis após o prazo prescricional.
Ao contrário da propriedade, os direitos reais sobre coisa alheia não são perpétuos. Os 
direitos reais sobre coisa alheia tendem a juridicamente se extinguir. Eles restringem um 
direito real de propriedade, mas tendem a desaparecer juridicamente. De fato, se o direito 
real de propriedade - qual um acordeão (= uma sanfona) pressionado pelo músico - for 
comprimido por um direito real sobre coisa alheia ou por um elemento acidental do negócio 
jurídico (termo, condição ou encargo), haverá uma tendência jurídica de a propriedade 
voltar a se tornar plena, pois esses ônus não são perpétuos.
Perpetuidade não se confunde com imortalidade. Perpetuidade é a ausência de uma 
tendência jurídica (de uma “força elástica” pelo Direito) de extinção do direito real. A 
propriedade é perpétua, pois não há essa tendência jurídica de extinção. Isso, porém, 
não significa que a propriedade seja imortal. Ela pode se extinguir com o perecimento do 
próprio objeto, como no caso de um imóvel que foi submerso pelo avanço de um rio (art. 
1.275, IV, CC). Isso porque, embora o direito real de propriedade seja perpétuo, ele não é 
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imortal. Imortalidade é a impossibilidade jurídica de extinção do direito real, fato que não 
se dá com a propriedade, que pode vir a extinguir-se por ato de vontade do proprietário, 
por ato de império do Estado ou pelo perecimento do objeto do direito real
Ademais, o direito real de propriedade também pode ser extinto quando o proprietário 
assim decide assim (alienação, renúncia e abandono) ou é forçado a tanto por um ato de 
império do Estado (como no caso desapropriação). Inexiste, porém, uma força elástica que 
juridicamente instigue, de forma contínua, o proprietário a promover essa extinção da 
propriedade, razão por queo direito real de propriedade é perpétuo.
Isso é diferente do que sucede com os direitos reais sobre coisa alheia, em relação aos 
quais há uma força jurídica elástica que continuamente tende a causar a sua extinção. 
Assim, por exemplo, no usufruto, a morte é causa de extinção; na servidão, o não uso por 
10 anos extingue-a; etc. Os direitos reais sobre coisa alheia não são perpétuos.
10 . PrINCÍPIo DA eXClUSIvIDADe10 . PrINCÍPIo DA eXClUSIvIDADe
Pelo princípio da exclusividade da propriedade (ou do atributo da exclusividade da 
propriedade), a propriedade é exclusiva de uma única pessoa, de modo que não é viável que 
duas ou mais pessoas simultaneamente sejam titulares da mesma coisa. Esse atributo é a 
regra da propriedade, conforme art. 1.231 do CC, que afirma que “a propriedade presume-
se exclusiva, salvo prova em contrário”.
11 . DIreItoS reAIS eM eSPÉCIeS: NoÇÕeS GerAIS11 . DIreItoS reAIS eM eSPÉCIeS: NoÇÕeS GerAIS
Direitos reais 
em espécies
Direitos reais sobre 
coisa própria
Direito de propriedade
(com todas as suas variações)
Direitos reais sobre 
coisa alheia
Direitos reais 
de aquisição
Promitente comprador
Devedor fiduciante
Direitos reais 
de gozo
Usufruto
Servidão
Superfície
Habitação
Uso
CUEM
CDRU
Direitos reais 
de garantia
Penhor
Hipoteca
Anticrese
Controvérsia laje e imissão provisória
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009. 009. (FCC/AUDITOR/SEFAZ-SC/2018) São considerados direitos reais:
a) o penhor, a hipoteca, a anticrese e o aval.
b) o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, a concessão real de 
uso e a laje.
c) a propriedade, a habitação, a posse e a detenção.
d) as servidões, a superfície, o usufruto e o contrato de locação.
e) a concessão de uso especial para fins de moradia, o direito à sucessão aberta e a doação.
O gabarito é a letra “b”, conforme art. 1.225 do Código Civil. Chamamos a atenção para o 
fato de que o direito do promitente comprador do imóvel é uma espécie de direito real de 
aquisição, conforme art. 1.417 do Código Civil.
Letra b.
010. 010. (CONSUPLAN/TITULAR CARTÓRIO/TJMG/2017) De acordo com o Código Civil, são 
direitos reais, EXCETO:
a) o uso.
b) a concessão de uso especial para fins de moradia.
c) o penhor.
d) a posse.
O gabarito é a letra “D”, pois posse não é direito real, conforme art. 1.225 do CC.
Letra d.
Vamos falar mais o tema.
Veja o art. 1.225 do CC:
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
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XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei n. 11.481, de 2007)
XII – a concessão de direito real de uso; (Redação dada pela Lei n. 14.620, de 2023)
XIII – a laje; (Redação dada pela Lei n. 14.620, de 2023)
XIV – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, 
ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e 
promessa de cessão. (Incluído pela Lei n. 14.620, de 2023)
Partindo do pressuposto de que os direitos reais são taxativamente arrolados em lei 
(princípio da taxatividade) – embora já tenhamos realçado que esse assunto é controverso 
–, é possível listar os direitos reais disponíveis no Direito Brasileiro.
Para tanto, convém agrupá-los dentro de duas categorias: os direitos reais sobre coisa 
própria e os direitos reais sobre coisa alheia.
Como direito real sobre coisa própria, há o direito de propriedade com todas as suas 
variações (espécies de condomínio, propriedade resolúvel, propriedade fiduciária, propriedade 
onerada por gravame, propriedade em regime de patrimônio de afetação etc.). Entendemos 
que o direito real de laje também é um direito real sobre coisa própria, conforme exporemos 
mais a frente, mas há controvérsia doutrinária.
Como direito real sobre coisa alheia, incluem-se os demais, que podem ser subdividos 
nas seguintes categorias: (1) direitos reais de aquisição: abrangem os direitos reais do 
promitente comprador e o do devedor fiduciante; (2) direitos reais de gozo: abrangem os 
direitos reais de superfície, de servidão, de usufruto, de uso e de habitação bem como a 
CUEM (concessão de uso especial para fins de moradia) e a CDRU (concessão de direito 
real de uso); e (3) direitos reais de garantia: abrangem a hipoteca, o penhor e a anticrese.
A enfiteuse é encaixada como direito real de gozo. Trata-se de um direito real que ainda 
existe no direito brasileiro de modo excepcional, especificamente se tiver sido instituída 
antes do CC/2002 nos termos do art. 2.028 ou se envolver os casos de terreno de marinha 
na forma de lei especial7.
Quanto ao direito real de laje, há controvérsia se ele é um direito real sobre coisa própria 
ou sobre coisa alheia, assunto que trataremos mais à frente.
Em relação aos direitos oriundos da imissão provisória, há discussão se ela é um novo 
direito real ou se, na verdade, é o direito real de propriedade. Trataremos disso mais à frente.
As principais espécies de direitos reais estão arroladas no art. 1.225 do Código Civil, 
mas há direitos reais previstos em lei esparsa, como a caução e a cessão fiduciária de 
direito creditória (art. 17, § 1º, Lei n. 9.514/97). Esses outros direitos também poderão 
ser enquadrados sobre coisa própria ou sobre coisa alheia conforme seu perfil: a caução 
de direito creditório, por exemplo, é direito real sobre coisa alheia, ao passo que a cessão 
7 Lei n. 9.636/1998 e Decreto-Lei n. 9.760/1946 tratam de bens públicos federais e lida com os casos de aforamento 
(= enfiteuse).
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https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art10
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2023-2026/2023/Lei/L14620.htm#art30
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2023-2026/2023/Lei/L14620.htm#art30
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2023-2026/2023/Lei/L14620.htm#art30
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fiduciária de direito creditório é direito real sobre coisa própria. Não é comum, porém, a 
doutrina listar esses direitos reais na classificação acima, seja porque estão em leis esparsas, 
seja porque há controvérsia se realmente é cabível direito real sobre coisa incorpórea (como 
o direito creditório).
12 . DIreIto reAl De ProPrIeDADe12 . DIreIto reAl De ProPrIeDADe
12 .1 . NoÇÕeS GerAIS12 .1 . NoÇÕeS GerAIS
Meus amigos e minhas amigas, resolva esta questão:
011. 011. (IBFC/ANALISTA/TJPE /2017/ADAPTADA) O Direito real de propriedade abrange o solo. Este, 
por sua vez, compreende o espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade 
úteis ao seu exercício, podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas fora 
desses espaços, sendo sua realização, portanto, precedida de autorização expressa daquele.
A questão está “errada”, porque, fora do espaçosubterrâneo ou aéreo de utilidade do 
imóvel, o proprietário do terreno não tem direito algum e, portanto, não pode opor-se a 
atividades aí realizadas. Di-lo o art. 1.229 do CC. Assim, não pode o dono de um terreno, 
por exemplo, impedir um avião de sobrevoar sua propriedade, pois o avião transita em uma 
altura superior ao de utilidade do terreno.
Errado.
012. 012. (FAPEMS/DELEGADO/PC-MS/2017/ADAPTADA) O proprietário pode ser privado da 
coisa, no caso de requisição por perigo público iminente. Tal privação enseja indenização 
ulterior, independentemente da existência de dano.
A questão está “errada”, porque, embora o Poder Público possa requisitar o uso de bens 
privados (art. 1.228, § 3º, CC), só há o direito de indenização se tiver havido dano. Afinal de 
contas, o conceito de indenização envolve reparar danos que ocorreram.
Errado.
013. 013. (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014/ADAPTADA) O proprietário pode perder a propriedade por 
meio da desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, como 
também por requisição, em caso de perigo público iminente, e ainda ser privado dela por 
alienação compulsória aos possuidores.
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A questão é “correto” por retratar a possibilidade de o Poder Público intervir sobre a 
propriedade por meio da desapropriação e da requisição (art. 1.228, § 3º, CC) e por contemplar 
a hipótese da “desapropriação judicial” prevista no art. 1.228, §§ 4º e 5º, CC.
Certo.
Vamos falar mais sobre o tema.
Ao tratarmos de noções gerais de Direitos Reais, tratamos de características importantes 
do direito real de propriedade, como a sua condição de direito real sobre coisa própria, a sua 
elasticidade e a sua perpetuidade. E assim foi feito pelo fato de o direito real de propriedade 
ser o centro da disciplina dos Direitos Reais: todos os demais direitos reais giram em torno 
da propriedade, pois eles são restrições impostas aos poderes inerentes à propriedade. O 
usufruto, por exemplo, é o desmembramento dos poderes de usar e fruir.
Bens móveis e imóveis podem ser objeto de direito real de propriedade.
Quando se tratar de imóvel por natureza (o solo), o direito real de propriedade abrangerá 
o subsolo e o espaço aéreo até uma profundidade ou uma altura que seja útil ao exercício do 
direito da propriedade (art. 1.229, CC). Não chega, pois, ao céu nem ao inferno, ao contrário 
da velha concepção romana de que “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et 
usque ad inferos” (quem é dono do solo é dono do céu até o inferno”). Portanto, não pode 
o proprietário de um terreno impedir que um avião sobrevoe seu imóvel, pois esta está em 
uma altitude inútil ao exercício do direito de propriedade. Tampouco poderá o proprietário 
exigir indenização do município pela construção de um túnel de metrô subterrâneo ao 
terreno, pois a profundidade desses túneis ultrapassa o espaço subterrâneo efetivamente 
útil ao proprietário.
Ficam de fora da propriedade os recursos minerais que estejam no subsolo, pois são 
bens da União. Só sobra ao proprietário do subsolo um direito de participação na exploração 
desses recursos minerais (art. 1.230 do CC e art. 20, IX, CF).
12.2. DESCOBERTA (ANTIGA “INVENÇÃO”)12.2. DESCOBERTA (ANTIGA “INVENÇÃO”)
Descoberta
Fato jurídico 
de achar 
coisa perdida
Dever de 
devolução
ao legítimo dono/possuidor
à autoridade competente
Achádego Recompensa no valor mínimo 
de 5% do valor da coisa
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Descoberta é o fato jurídico de alguém achar coisa perdida e está disciplinada nos arts. 
1.233 ao 1.237 do CC e no art. 746 do CPC. Era chamada de “invenção” pelo CC/1916, que 
a listava atecnicamente entre as hipóteses de aquisição da propriedade. A descoberta não 
implica aquisição da coisa achada, pois há o dever de o descobridor adotar as providências 
legais destinadas à entrega da coisa ao legítimo dono ou possuidor. A expressão popular 
“achado não é roubado” é equivocado. Quem acha algo e não devolve na forma da lei pode 
incorrer no crime de apropriação indébita (art. 179, II, CP).
Em suma, o descobridor tem de devolver a coisa perdida ao legítimo dono ou possuidor, 
mas, se não o conhecer, tem de entregar à autoridade competente. Entendemos que o 
descobridor pode, se preferir, deixar a coisa perdida no local onde encontrou, pois não é 
razoável exigir que os particulares despendam tempo e recursos com bens alheios para 
atender interesses puramente privados de outrem. O que o art. 1.233 do CC proíbe é que 
o descobridor aproprie-se da coisa perdida.
O descobridor que devolve a coisa perdida ou entrega à autoridade competente tem 
direito a uma recompensa (chamada doutrinariamente de achádego) no valor mínimo de 
5% do valor da coisa, além das despesas tidas com conservação e transporte da coisa. É, 
porém, facultado ao dono da coisa abandoná-la em favor do descobridor para se livrar do 
dever de pagar o achádego e a indenização por despesa (art. 1.234, CC). Interpretamos, 
porém, esse dispositivo art. 1.234 do CC restritivamente para entender que o descobridor 
não é obrigado a aceitar a coisa abandonada pelo dono, mas, se ele não aceitar, poderá 
pedir a indenização integralmente pelas despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. 
Se, porém, ele aceitar a coisa abandonada, ele terá direito a pedir ainda o pagamento do 
achádego e da indenização pelas despesas que teve no excedente ao valor da coisa achada.
A autoridade competente deverá, mediante publicações em canais de comunicação, 
convocar o legítimo dono ou possuidor para resgatar a coisa no prazo de 60 dias, sob pena 
de a coisa ser vendida em hasta pública para que o dinheiro obtido seja utilizado para 
indenizar as despesas, pagar a recompensa devida ao descobridor e, no caso de sobra, 
incorporar-se ao patrimônio municipal. Se a coisa for de valor irrisório, o município pode 
abandonar a coisa em favor do descobridor (arts. 1.235 ao 1.237, CC).
Por força do art. 746 do CPC, o descobridor pode entregar a coisa diretamente ao 
juiz mediante procedimento de jurisdição voluntária ou à autoridade policial, que deverá 
encaminhar a coisa ao juiz a fim de que este promova a publicação de editais de convocação 
do interessado se o valor da coisa comportar. Trata-se, a nosso sentir, de exigência condenada 
ao desuso, pois, além de a maior parte das coisas perdidas ser de pequeno valor, a prática 
é a de que as autoridades administrativas não provocam o Judiciário.
A definição da autoridade competente depende do que é disposto em lei local, que 
costuma definir seções de “Achados e Perdidos”. As agências centrais dos Correios (Empresa 
Brasileira de Correios e Telégrafos – ECT) também fornecem esse serviço de “Achados e 
Perdidos” para caso de documentos perdidos.
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12 .3 . AQUISIÇÃo IMoBIlIÁrIA12 .3 . AQUISIÇÃo IMoBIlIÁrIA
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