DESPEJO MODELO

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AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR (A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO ___DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE TRÊS LAGOAS-MS
					
XXXX, nesta cidade e comarca, neste ato devidamente representada por suas procuradoras que esta subscrevem , vem respeitosamente perante Vossa Excelência propor:
	AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS COMINADA COM AÇÃO DE COBRANÇA 
Em face de WWW com endereço comercial a rua 7 de Abril n. 105 sala 304 conjunto 3B, objeto desta demanda, onde podem receber intimações, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos:
				 I – Da Síntese Fática
				A Requerente firmou com seu empregado Juscely, compromisso de compra e venda de imóvel através do programa de subsídio de aquisição de moradias, onde a empresa vende casas de sua propriedade a empregados com preços abaixo de mercado e melhores condições de pagamentos como forma de incentivo.
O programa em anexo, exige que o adquirente seja emrpegado registrado na Eldorado Brasil, bem como..
É necessário ainda que no ato de Requerentes são proprietários da sala comercial n.304 do Conjunto 3B do Edifício Luisa, em endereço já citado, alugada aos réus desde 15 de maio de 2010, conforme contrato anexo.(doc.05)
 				O pacto, firmado em 11 de maio de 2010, tem por vigência o período compreendido até a data de 14 de maio de 2011.
 
				Ocorre que o pagamento dos aluguéis devidos e pactuados encontram-se em aberto desde dezembro de 2010 quando na data do dia 10 deveriam ter sido pagos, sendo certo que desde então não mais efetuaram qualquer pagamento a titulo de Aluguel.
Em outubro de 2010, tentou-se realizar uma negociação onde foram pagas algumas parcelas referentes aos alugueres de agosto e setembro e condomínio referente ao mês de setembro de 2010, sendo que os aluguéis correspondentes a novembro, com vencimento em dezembro e de dezembro com vencimento em janeiro nunca chegaram a ser pagos.
 	No que tange ao condomínio, as parcelas encontram-se em aberto desde novembro de 2010, o qual tem vencimento no mês subseqüente, quando então o réu deixou de efetuar os pagamentos.
 				O valor mensal do aluguel devido é de R$290,00 (duzentos e noventa reais) e o de condomínio é de R$ 165,00(cento e sessenta e cinco reais) acumulando-se os débitos demonstrados nas planilhas anexas .(docs. 07/08).
		 		O montante dos débitos corrigidos até a presente data é de R$ 1.045,95 (um mil e quarenta e cinco reais e noventa e cinco centavos) conforme demonstrativos anexos (docs.07/08)
				Tentando resolver amigavelmente a questão no dia 13 de outubro de 2010, o representante do espólio de Valdir Mangueira, Fábio Garcia Rengel Mangueira, notificou os locatários a fim de formalizar acordo extrajudicial para o cumprimento da obrigação, sendo que este acabou não sendo integralmente cumprido (doc.06).
				Sem outra solução para resolver o problema coube aos proprietários recorrerem a este juízo para que possam despejar os locatários inadimplentes, e receber o valor que lhes é devido 
 
		 
				 II- Do Direito 
Da Cumulação de Ações de Despejo
 
 				 Cumpre destacar existir, no tocante ao despejo, cumulação de ações na modalidade simples, é dizer, aquela em que cada causa de pedir é, de per si, bastante e suficiente para, independentemente das demais, assegurar a procedência da demanda
À ação de despejo vem, ainda, cumulada a de cobrança, possibilidade igualmente autorizada por nosso direito positivo, conforme se verifica no Julgado a seguir:
TJMG, apelação cível 1.0441.07.008113-4/001(1), rel. Márcia de Paoli Balbino, j. 18/12/2008: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - POSSIBILIDADE DA CUMULAÇÃO - RECURSO - EFEITO DEVOLUTIVO E SUSPENSIVO - PRECLUSÃO - DIREITO DE RETENÇÃO - SÚMULA 335/STJ - POSSIBILIDADE - INEXISTÊNCIA - MULTA COMPENSATÓRIA - LICITUDE - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO- É possível a cumulação de ação de despejo por denúncia vazia com cobrança de aluguéis, se ambas são do rito ordinário e se os pedidos não são conflitantes.- Não havendo recurso de agravo contra a decisão que recebeu o recurso em ambos os efeitos, a questão resta preclusa.- A teor da súmula 335/STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." - É lícita a exigência da multa compensatória por descumprimento de contrato.- Recurso conhecido e não provido. (grifo nosso)
Mesmo na Doutrina a possibilidade de cumulação de ações dessa espécie é amplamente difundida, conforme se denota das palavras de Araken de Assis: 
“Existe cumulação simples de causas quando, reunidos dois ou mais complexos de fatos para fundamentar um pedido, qualquer deles se mostra hábil à procedência da ação.” (Cumulação de Ações, RT, 4ª ed, 2002).
 				Isto posto, o pretendido despejo assenta-se no fato de o locatário não ter cumprido sua obrigação mesmo notificado, bem como no objetivo do locador de receber os débitos atrasados, pretensões estas pautadas no art. 9º. incisos II e III da Lei 8245/91.
Dos Fundamentos Jurídicos
 				O Direito atinente a está ação funda-se não somente no direito de propriedade constitucionalmente previsto, como também da Lei 8245/91 ( Lei de Locação), que respalda a pretensão argüida em seus dispositivos a saber:
 				O artigo 9º. III da já citada Lei de Locação, prevê a possibilidade de desfazimento de locação conforme se analisa no dispositivo in verbis:
 				Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(...) omissis
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
III- em decorrência da falta de pagamento de aluguéis e demais encargos (grifo nosso)
 				No caso em tela, os inquilinos não vêm adimplindo com suas obrigações de pagamento desde novembro de 2010, motivo que concretiza o previsto no dispositivo acima transcrito e justifica o desfazimento da locação. 
				Ademais, a falta de cumprimento das obrigações também dá ensejo à situação prevista no artigo 9º. II da Lei do Inquilinato, pois pode ser visualizada como latente descumprimento contratual.
Neste aspecto José Fernando Lutz Coelho entende que a pretensão merece guarida, senão vejamos:
Dentre as obrigações assumidas pelo locatário, a mais importante é a de pagar, pontualmente, o aluguel e os encargos locatícios. Isto em razão da própria onerosidade do pacto. Posto que, cedendo o locador o uso e gozo do imóvel locado ao locatário, por óbvio, que a retribuição básica por parte deste é o pagamento do aluguel e demais encargos na data aprazada para tanto.
Assim, o descumprimento desta obrigação autoriza o locador a rescindir o contrato, através da competente ação de despejo por falta de pagamento, que se encontra regulada no art.62 da Lei 8.245/91.” (Coelho, José Fernando Lutz. Locação – Questões atuais e polêmicas./ Curitiba: Juruá, 2005. 242 p. 1. Locação. I Titulo - CDD 346.07 – 22 ed.) (grifo nosso)
A Lei 8245 de 18 de outubro de 1991, em seu art. 62, I, agasalha a pretensão suscitada, discriminando o procedimento para a realização da cumulação da rescisão com o almejado despejo, vejamos:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamentode aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Grifo nosso).
(...) omissis
 				Tais dispositivos Excelência, adequados à situação concreta fundamentam a interposição da presente demanda.
 				A jurisprudência já se encontra pacificada no sentido de que a falta de pagamento de aluguéis caracteriza o descumprimento contratual, senão vejamos:
Número do processo: 1.0024.08.199442-8/001(1) Numeração Única: 1994428-42.2008.8.13.0024 
Relator: JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA 
Relator do Acórdão: JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA 
Data do Julgamento: 18/02/2009 
Data da Publicação: 16/03/2009 
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. DISPENSA DE CAUÇÃO. Na hipótese de despejo por falta de pagamento verifica-se infração contratual, fato que autoriza a dispensa de caução para a execução provisória da sentença que decretou o despejo. 
AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.0024.08.199442-8/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - AGRAVANTE(S): SANTA MARIA CIA NACIONAL APLICACOES - AGRAVADO(A)(S): C N A COMERCIAL LTDA - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA (grifo nosso)
 				Insta salientar que, além disso, o artigo 23 da Lei de Locação prevê em seu inciso XII que é de responsabilidade dos locatários despesas ordinárias com condomínio. Disposição essa que vem sendo ignorada pelos réus que desde novembro de 2010 quando deixaram de adimplir vez com este dever legal.
 				Outro dado que merece ser trazido a baila diz respeito à notificação expedida pelos proprietários (doc. 06) , onde estes se mostravam interessados a receber os réus e negociar o débito existente.
 				Ocorre que apesar de notificados os locatários não se propuseram a cumprir a negociação, o que deixa evidente que apenas a esfera judicial é capaz de dirimir tal questão.
 		 		III- DO DÉBITO
 				Os Réus não vêm adimplindo suas obrigações contratuais desde Dezembro de 2010 no que se refere a aluguel e ao condomínio. 
Os aluguéis vencidos, somados a multa contratual, condomínio atrasado e juros de mora somam o valor de R$ 1.045,95 (um mil e quarenta e cinco reais e noventa e cinco centavos) conforme se verifica na planilha de débitos demonstrativa anexa (docs.07/ 08).
 				IV- DA PURGAÇÃO DA MORA
 				 A locação poderá ser rescindida em decorrência da falta de pagamento dos alugueres.
 				Todavia, os locatários poderão evitar a rescisão da locação, requerendo, no prazo da contestação, autorização para pagamento do débito atualizado, independente de cálculo do contador e mediante depósito judicial, incluídos:
a) alugueres que venceram até a sua efetivação;
b) multa contratual;
c) juros de mora, 
d) Pagamento de Acessórios (condomínio vencido) e atualizado e 
d) custas e honorários advocatícios do locador.
Portanto Excelência encontrada a devida guarida para pretensão requerida somado ao amparo legal, bem como o latente entendimento jurisprudencial, pugna pela procedência do pedido.
				V- DO PEDIDO
 				Face a todo o exposto, é a presente ação de despejo, fundada na falta de pagamento de alugueres, cumulada com o pedido de cobrança desses alugueres e acessórios da locação, consoante previsto nos incisos II e III do art. 9º e nos incisos I e II do art. 62 da Lei nº 8.245/91, para requerer a V. Exa:
A) a citação dos locatários por intermédio de oficial de justiça, na Rua 07 de Abril n. 105 sala 304 do Edificio Luisa, para:
B) requer, no prazo da contestação, querendo evitar a rescisão da locação, autorização para o pagamento do seu débito atualizado, independentemente de cálculo do contador, e mediante depósito judicial, cujo depósito deverá ser efetuado até quinze dias após a intimação do deferimento, inclusive dos alugueres vincendos até a data do efetivo depósito, ou, querendo contestar a presente ação.
C) Caso não haja purgação da mora seja a ação, afinal, julgada procedente para decretar a rescisão da locação, com o conseqüente despejo dos locatários Venício Tomé de Siqueira e Claudemir Guedes do Nascimento, bem como de eventuais ocupantes do imóvel, fixando-lhe o prazo mínimo legal para a desocupação voluntária do imóvel;
d) sejam condenados os locatários, no pagamento dos alugueres aludidos na planilha e constantes desta ação e daqueles ocorridos até a data da efetiva desocupação do imóvel;
e) sejam condenados os locatários ao pagamento das custas judiciais e dos honorários de 10% sobre o montante devido, custas e honorários esses que deverão ser corrigidos monetariamente e executados nestes próprios autos;
f) seja facultada ao autor a execução da cobrança dos locativos antes da desocupação do imóvel.
 			 	Provará os Requerentes a verdade dos fatos em que se fundam as suas ações cumuladas, com as provas documentais, testemunhal, bem como todas as provas em direito admitidas além do depoimento pessoal do locatário sob pena de confissão.
 				VI - INTIMAÇÕES
 				As intimações deveram ser realizadas em nome das Dras. Marjorie Silvério Gomes OAB/SP n. 291458 e Sarah Elayne Souza dos Santos OAB/SP n. 293985, advogadas dos Autores.
VII- VALOR DA CAUSA
Dá-se a causa o valor de R$ 4.525,95 (quatro mil quinhentos e vinte e cinco reais e noventa e cinco centavos)
					 Nestes termos,
Pede deferimento.
São Paulo, 19 de Janeiro de 2011.
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