DIREITO CIVIL Direito das Coisas Condominio Geral e Edilício

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DIREITO CIVIL 
DIREITOS DE VIZINHAÇA 
Destinam-se a evitar e a compor eventuais conflitos de interesse entre proprietários de prédios contíguos;
Obrigação de permitir certos atos e se abster de outros;
Emanam da lei;
Obrigação propter rem, ou seja, acompanha a coisa.
DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE 
As interferências ou atos prejudiciais à SEGURANÇA, SOSSEGO e a SAÚDE capazes de ocasionar conflitos são divididos em: ilegais, abusivos e lesivos.
ILEGAIS: atos ilícitos -> obrigam a composição do dano, p. ex. atear fogo , de modo que tal conduta garante o direito a indenização. 
ABUSIVOS: são os que, embora causador do incomodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob forma de barulho excessivo. Ressalta-se que conforme disposto no livro de Carlos Roberto Gonçalves “a teoria do abuso de direito permite considerar ilícitos os atos praticados no exercício irregular de um direito”. 
LESIVOS: são os que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido autorizada por alvará expedido pelo Poder Público p. ex. Indústria cuja a fuligem esteja poluindo o ambiente. 
Os atos ilegais e abusivos são abrangidos pelo artigo 1277, pois neles há o uso anormal da propriedade. 
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
O direito de fazer não é só do proprietário, como também do possuidor. 
Para se aferir a normalidade ou anormalidade do uso, cabe:
Verificar a extensão do dano ou do incomodo causado. Se estiver em limites toleráveis, não tem porque reprimir.
Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais, p. ex. uma cidade tranquila no interior e uma capital.
Considerar a anterioridade da posse -> não há que reclamar se construiu em um local com estabelecimentos barulhentos ou perigosos, conquanto se o barulho é demasiado ou a lei proíbe o incomodo, o proprietário não pode valer-se da anterioridade do seu estabelecimento para continuar molestando o próximo. 
SOLUÇÕES PARA A COMPOSIÇÃO DOS CONFLITOS
Se o incomodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido.
Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais. 
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Se não for possível reduzir o incomodo a níveis suportáveis, por meio de medidas adequadas, então determinará o juiz a cessação da atividade, se for de interesse particular.
Se, no entanto, a causadora do incomodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social não se determinará a cessação da atividade, mas será imposto a obrigação de indenizar o vizinho. 
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
A ação apropriada para os direitos mencionados é A COMINATÓRIA, a qual obriga o réu de se abster de atos ou tomar medidas necessárias para a redução do incomodo sob pena de pagamento de multa diária. 
AMEAÇA DE DESABAMENTO
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
O vizinho ameaçado, pode, simplesmente, forçar a reparação, exigindo que a outra parte em juízo, caução pelo dano iminente -> chamado de caução de dano in fecto. 
DAS ÁRVORES LIMÍTROFES 
Institui presunção de condomínio, que admite no entanto prova em contrário. A árvore que não tem seu tronco na linha divisória pertence ao dono do prédio em que ele estiver. Sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos, de modo que não pode arrancar sem ter o consentimento do outro. 
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
Todavia, se caírem em uma propriedade pública, o proprietário continuará sendo seu dono, cometendo furto quem deles se apoderar. 
DA PASSAGEM FORÇADA 
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Encravado, sem acesso a via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo o rumo será judicialmente fixado se necessário. 
O instituto de passagem forçada atende ao interesse social.
Só existe quando o encravamento é natural e absoluto
Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída ainda que difícil e penosa;
Razões de comodidade não são atendidas;
O proprietário do prédio onerado com a passagem tem direito a indenização cabal.
SERVIDÃO (direito real sobre coisa alheia, nasce de um contrato, comodidade do dono) x PASSAGEM FORÇADA (direito de vizinhança, decorre da lei, mediante indenização, prédio encravado).
DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES. 
O proprietário é, igualmente, obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização que atende também a desvalorização da área remanescente, a passagem através de seu imóvel de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, agua, esgoto, etc) em proveito dos vizinhos, QUANDO OUTRO MODO FOR IMPOSSÍVEL OU EXCESSIVAMENTO ONEROSA. 
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
DAS ÁGUAS
Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
§ 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.
§ 3o O aqueduto será construído de maneira que causeo menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.
O Código Civil permite a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas que tenham direito mediante prévia indenização de seu proprietário. 
rt. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
Trata-se de servidão das águas supérfluos. Os prédios inferiores são obrigados a receber as águas que correm naturalmente dos superiores. Se o dono do prédio superior fizer obras para facilitar o escoamento, procederá de modo que não piore a condição natural e anterior do outro. 
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM.
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
A ação apropriada é a DEMARCATÓRIA. Demarcação como direito de vizinhança: repartir proporcionalmente entre os interessados as despessas. 
Somente se admite ação demarcatória quando há confusão de limites na linha divisória;
Se há limites respeitados, não cabe a ação; 
Se o autor pretende também a restituição de áreas invadidas ou usurpadas deve culmula-la com ação possessória ou reivindicatória. 
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
A lei concede ao proprietário o direito de cercar, murar, valar, ou tapar de qualquer modo o seu prédio.
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
A divisão das despesas deve ser previamente convencionada, na falta de acordo, deve requerer o reconhecimento judicial;
O proprietário que já tenha fechado o seu terreno por outra forma, não está obrigado a levantar tapume especial, a não ser que sejam exigidas posturas municipais. 
A vedação de animais pequenos -> incumbe ao interessado que provocou. 
DO DIREITO DE CONSTRUIR 
Pode o proprietário levantar as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. 
TODO PROPRIETÁRIO É OBRIGADO A RESSARCIAR O DANO QUE A CONSTRUÇÃO CAUSAR AO SEU VIZINHO. 
A ação mais comum é a indenização (devendo comprovar a relação de causalidade entre dano e a construção vizinha). 
Sendo solidária a obrigação do dono da obra e do engenheiro que executou. Se o dono da obra pagar sozinho, poderá propor ação REGRESSIVA. 
AÇÕES -> AÇÃO DEMOLITÓRIA `+ LIMINAR = CAUÇÃO DE DANO INFECTO. 
DEVASSAMENTO DA PROPRIEDADE VIZINHA 
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
O proprietário lesado pode embargar a construção, mediante embargo de obra nova A finalidade dessa servidão negativa é a de preservar a intimidade das famílias. 
Tem –se admitido a abertura de janelas a menos de um metro e meio quando entre os prédios existe um muro alto;
Se as aberturas tiverem mais de 10 cm será o consideradas janelas e caberá ao proprietário prejudicado impugnar.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
A jurisprudência tem aceitado janelas bem altas. 
ÁGUAS E BEIRAS
O proprietário edificará de maneira que seu prédio não despeje agua, diretamente, sobre o prédio vizinho. 
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Não pode construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o vizinho. As águas pluviais devem ser despejadas no solo do próprio dono. 
PAREDES DIVISÓRIAS
Art. 1.304. Nascidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Paredes divisórias: são as que integram a estrutura do edifício, na linha divisa, diferem dos muros divisórios, estes que são regidos pelas disposições referentes aos tapumes.
MURO (vedação) x PAREDE (vedação e sustentação). 
Assentar somente no seu terreno ou meia espessura no terreno vizinho;
O dono do terreno invadido tem o direito de traveja-lo, se o fizer, aquele que a construir pode cobrar metade do valor. 
USO DO PRÉDIO VIZINHO
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.
Aplica-se o disposto no referido dispositivo aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes. 
Se houver dano, o prejudicado também tem direito ao ressarcimento. 
Deve-se avisar previamente o vizinho. 
DO CONDOMÍNIO GERAL 
DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
 Direitos elementares do proprietário com mais de um titular -> condomínio. 
Perante terceiros, cada condômino atua como proprietário exclusivo do todo. 
CONDOMÍNIO GERAL:
- Necessário – art. 1327
- Edilício – art. 1314. 
Origem:
Convencional ou voluntário: se origina da vontade dos condôminos;
Eventual: é o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, doador ou testador.
Legal ou necessário: imposto pela leia, como no caso de paredes, cercas e muros no art. 1328. 
FORMA
Pro diviso: comunhão de direito, há mera aparência de condomínio, porque cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada, agindo como dono exclusivo da parte ocupada. 
Pro indiviso: comunhão de direito e de fato, não há partes certas e determinadas.
Transitório: é o convencional ou eventual, que pode ser extinto pela vontade de qualquer condômino. 
Permanente: é o legal que perdura enquanto persistir a situação que a determinou. 
OBJETO:
Universal: quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos.
Singular: incidente sobre coisa determinada. 
DIREITOS E DEVERES DOS CONDOMINOS 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Cada condômino pode:
Usar da coisa, conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os seus direitos compatíveis com a indivisão;
Reivindica-la de terceiro;
Defender sua posse;
Alhear respectiva parte indivisa ou grava-la.
Cada condômino não pode:
Impedir que os demais usem seu direito;
Não pode alterar a destinação da coisa;
Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebem da coisa comum e pelo dano que a causou. 
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Se estiver locado terceiro, tem o condômino de pedi-lo para uso próprio.
Nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos.
Cada condômino pode reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro. 
Qualquer dos coerdeiros pode reclamar a universalidade ao terceiro que indevidamente a possua;
Condomino só pode propor ação reivindicatória contra terceiro e não contra condômino, porque também é proprietário. Contra outro condômino só cabe a ação possessória;
O condômino como qualquer outro possuidor, poderá defender sua posse contra outrem.
Alhear – art 504 – direito de preempção ou preferencia em favor dos demais condôminos. 
Prazo – 180 dias, a contar da data que teve ciência inequívoca da venda, sob pena de decadência. 
Gravar -> dar em hipoteca. 	-
O dever de concorrer para as despesas, bem como a responsabilidade pela dividas contraídas em proveito da comunhão são impostas ao condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
EXTINÇÃO DO CONDOMINIO 
O Código Civil procura facilitar a extinção do condomínio. 
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Se os condôminos fizeram um pacto de não dividi-la a avença valerá por cinco anos, suscetível a prorrogação;
Por doador ou testamentário – por cinco anos. 
Pode o juiz determinar a divisão antes do prazo. 
A divisão pode ser:
Amigável – por escritura pública, se todos os condôminos forem maiores;
Judicial – se um deles for menos ou não houver acordo. 
t. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança 
-> A ação de divisão é IMPRESCRITÍVEL. A divisão entre condôminos é simplesmente declaratórios e não atributiva de propriedade. 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizandoos outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
- Indivisível – prefere condômino a estranho e entre os condôminos o que mais fez benfeitorias. 
Se todos quiserem vender, a venda será feita amigavelmente, se houver divergência de modo que um ou mais condôminos quiser vender -> depois de avaliado o bem, será a alienação feita em hasta pública, podendo o condômino manifestar seu direito de preferencia. 
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMINIO
O administrador pode ser estranho ao condomínio. 
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Por não ter animo de ser dono, NÃO pode usucapir.
Os poderes que lhe são conferidos são apenas de administração não podendo praticar atos que requeiram poderes especiais, p. ex. alienar a coisa ou receber citação.
Para que ocorra a venda basta a vontade de um condômino, só não sera vendida se todos concordarem que não deve ser vendida.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Imposto pela lei. 
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado
No convindo os dois no preço da obra, será ele arbitrado por perito, a expenso de ambos confinantes. 
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
DO CONDOMÍNIO EDILICIO 
Propriedade comum ao lado de uma propriedade privada. Cada condômino é titular, com exclusividade da unidade autônoma e titular de partes ideias das áreas comuns .
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Natureza jurídica-> não tem personalidade jurídica, entretanto será legítimo para tuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo sindico.
INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO CONDOMINIO
Tem que ter Convençao de Condominio e o Regulamento;
Ato de instituição, entre vivos ou testamento com inscrição obrigatório no Registro de Imóveis 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Estipula os direitos e deveres de cada condômino – a utilização do prédio é por ela regulada. Poderá ser feita por escritura pública ou particular. 
São equiparados a proprietário: os promitentes proprietários e os cessionários de direito.
Alteração posterior – quórum de 2/3 fraçoes ideais. 
A modificação da destinação originária, mudança na fachada do prédio só será feita por unanimidade dos votos.
Regulamento – visa complementar a Convença, com regras minunciosas sobre o uso das coisas comum.
ESTRUTURA INTERA
O condomínio é composto de unidas autônomas e áreas comuns 
Nenhuma unidade autônoma pode ser privda de saída para via pública
Pode o proprietário de cada unidade aluga-la, cede-la, grava-la sem que necessite de autorização dos outros condôminos, excetuando-se os abrigos para veículos. 
Os condôminos NÃO tem preferencia na aquisição.
O condômino pode alienar parte acessoria de sua unidade para outro condômino, só podendo fazer a terceiro se essa faculdade constar no ato constitutivo do condomínio.
Se resolver alugar, prefererir-se-a os condôminos a estranhos. 
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
ÁREAS COMUNS 
§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
Áreas insucetíveis de divisão e alienação. 
O condômino não pode destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Multa ao condômino ou possuidor que por seu comportamento reiterado antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais 
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;           (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Multa de 2% para prestações vencidas. 
O promitente comprador do imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais após a imissão na posso do bem
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMINIO EM EDIFICAÇÕES 
Exercido pelo sindico; 
Compete representar o condomínio em juízo.
O sindico é assessorado por um conselho consultivo.
Deve haver anualmente uma assembleia geral 
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos,na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.